Agendabundel

10

Beleidsnota Werklocaties 2035

Werklocaties zijn cruciaal voor het functioneren van de stad Werklocaties zijn cruciaal voor de stad omdat ze essentiële • onze stad wordt voorzien van elektriciteit en warmte, functies en bedrijven huisvesten waar de stad op draait. zoals de Hulpwarmtecentrale Kanaleneiland; Deze functies vragen om fysieke ruimte en milieuruimte op • de energievoorziening wordt gegarandeerd, zoals strategische plekken in de stad. Deze functies mogen niet het hoogspanningsstation Oudenrijn; belemmerd worden in/door gebiedsontwikkelingen in de • bedrijven werken aan de circulaire transitie in omgeving1, tenzij er een alternatieve locatie voor gevonden onze stad, zoals bedrijven die rest- en grondstoffen is. Denk aan locaties van waaruit: inzamelen, verwerken, op- en overslaan (zoals papier, • onderhoud aan de stad plaatsvindt: schoon textiel, restafval, bouwafval, metaal en grond) apparaten en veilig houden van het groen, de wegen en reviseren in werkplaatsen, productiehallen, distributiefietspaden in onze stad, zoals de stadswerf centra en depots.

(Tractieweg, Werkspoorkwartier) en de wijkposten (Vaartscherijnstraat, Mostperenlaan, Van Swindenstraat) Andere essentiële functies voor de stad vinden meer van Stadsbedrijven; verspreid vanuit onze werklocaties plaats: • hulpdiensten opereren, zoals vanuit de ambulancepost • Woningbouw en -onderhoud: zoals bouwbedrijven, Vader Rijndreef; bouwhubs en betonproductie. Voorbeelden zijn de • inzameling en (circulaire) verwerking van reststoffen bouwhub op Papendorp en vestigingen van bouw­ en het afval van onze bedrijven en bewoners plaatsbedrijven, installateurs e.a. op verschillende gemengde vindt, zoals papier- en metaalrecycling en de AVR op bedrijventerreinen; • Duurzame, efficiënte en emissieloze bevoorrading en Lage Weide en de milieustraten van Stadsbedrijven in pakketbezorging voor burgers, horeca, zorg­instellingen, Lunetten, aan de Tractieweg en in Vleuten-De Meern; winkels en andere bedrijven; zoals de stadslogistieke hub • onze stad wordt voorzien van schoon drinkwater zoals en pakketdistributiepunten op Lage Weide; de rioolwaterzuiveringsinstallaties in Overvecht; • Bedrijven en andere instellingen werken aan de ver• vervoer over water wordt uitgevoerd; zoals inzameling, duurzaming van onze leefomgeving, verspreid over onderhoud van de werven en bevoorrading van de de Utrechtse bedrijventerreinen.

binnenstad, zoals de haven aan de Vaartscherijnstraat, maar ook het duurzaam vervoer van reststoffen en afval naar andere industrieclusters in het land;

1 Voor specifieke gebieden geldt dat de profielen die in hoofdstuk B van deze beleidsnota zijn opgenomen, leidend zijn.

11

Beleidsnota Werklocaties 2035

Werklocaties horen bij een groeiende stad met werk voor iedereen In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU) is een kwantitatieve ambitie opgenomen voor onze economie. We willen als stad niet alleen groeien in aantal inwoners (+100.000), maar ook in aantal banen (+70.000), gerekend vanaf 2021. Dit aantal banen is nodig om te groeien in balans, waarbij inwoners in nabijheid van hun woning kunnen werken en basisvoorzieningen, zoals winkels, zorg en welzijn, in de wijk te vinden zijn.2 Deze groeiambitie is ruimtelijk verdeeld in bedrijventerreinen (13.000 arbeidsplaatsen), kantoren (28.000), wetenschap (met name USP) (4.000), werklocaties in de wijken (24.000) en detailhandel (1.000). Daar zijn voldoende en goede werklocaties voor nodig. Het aantal banen in Utrecht groeit snel. Er zijn tussen 2021 – 2023 al 29.000 extra banen bijgekomen. Maar wie inzoomt op de cijfers ziet dat niet elke Utrechter hiervan profiteert. Utrecht is zeer aantrekkelijk voor werkgevers in de snelgroeiende sectoren financiën en overheid, dankzij de centrale ligging en het steeds groter aandeel theoretisch geschoolde inwoners. Ruim de helft van de extra banen zijn dan ook kantoorbanen voor met name theoretisch opgeleiden, die veelal worden ingevuld door mensen die buiten onze stad wonen.

De groei zit slechts voor een klein deel (ca 20%) bij praktische banen op bedrijventerreinen.3 We zien ook een stijgend aandeel Utrechters dat vanuit huis werkt, veelal zzp’ers die digitaal kunnen werken. De werkgelegenheid in de maakindustrie en de bouw verdwijnt daarentegen langzaam uit de stad. De ambitie om werk voor iedereen te bieden,

raakt daarmee buiten beeld. Ook banen bij commerciële en maatschappelijke voorzieningen, zoals huisartsen, zien we niet meegroeien met de bevolkingsgroei. Dat heeft invloed op het voorzieningenniveau, het zorgaanbod en daarmee op de leefbaarheid van wijken. Een goed en gevarieerd aanbod van werklocaties is dus essentieel om ervoor te zorgen dat we in balans blijven groeien.

Utrechtse economie in cijfers: sterke banengroei met meerdere oorzaken In de periode 2021 – 2023 kwamen er ruim 29.000 banen bij in onze stad. Daardoor lijkt de ambitie om tussen 2021 en 2040 70.000 extra banen te realiseren al dichtbij te komen. De groei is deels te verklaren door het positieve economische tij, maar ook door administratieve aanpassingen bij bedrijven. Zo zijn bij de Rabobank de regiokantoren (administratief) gecentraliseerd naar het hoofdkantoor in Utrecht. Deze wijziging is goed voor 13% van de toegevoegde banen. We verwachten dat de groei in arbeidsplaatsen niet in dit hoge tempo van de afgelopen jaren doorzet, simpelweg omdat er geen ruimte meer is. De leegstand op de kantorenen bedrijfsruimtemarkt is zeer laag, en er komt de komende jaren weinig ruimte bij.

Werklocaties staan onder druk Woningbouw, energie, maar ook andere functies vragen om ruimte in onze stad. Onder druk van deze ruimtevraag transformeren diverse werklocaties naar andere functies. Soms keert werkgelegenheid in het gebied terug, maar vaak in een andere vorm. Zo zijn verschillende bedrijventerreinen de afgelopen jaren getransformeerd naar een woongebied. Daar is meestal nog wel plaats voor werk, maar vaak alleen voor bedrijven die vanuit een kantoor werken. Zelden blijft er betaalbare, praktische ruimte bestaan voor het lokale mkb, zoals een bouwbedrijf of loodgieter; of ruimte voor (culturele) broedplaatsen. Mede door de hoge bouwkosten zijn nieuw gerealiseerde kantoren duurder dan oudere kantoren die verdwijnen of juist verbeterd worden, waardoor de huurprijs omhoog gaat. Op bedrijventerreinen zien we een sterke opkomst van grote logistieke ontwikkelingen, gedreven door een kapitaalkrachtige sector, ten koste van betaalbaardere, kleinere bedrijfsruimten. De economische groei heeft er ook voor gezorgd dat de leegstand in zowel kantoren als op bedrijven­ terreinen sterk is gedaald, tot ver onder gezond niveau.4 Deze ontwikkelingen samen maken het voor het mkb, startups/­scaleups en creatieve ondernemers steeds lastiger om een betaalbare werkplek in de stad te vinden. Daar willen we met nieuw beleid wat aan doen.

In de regio zien we een soortgelijk beeld: het tekort op de bedrijventerreinen is groot, en omdat de kantorenmarkt zich sterk concentreert

2 NB: Deze beleidsnota maakt nieuw beleid voor commerciële voorzieningen; voor de monitoring nemen we echter álle banen mee, waaronder ook die bij niet-commerciële voorzieningen. Zowel commerciële als maatschappelijke voorzieningen zijn voor de leefbaarheid in de stad van groot belang, en voorzien in een groot aantal banen. Voor beide typen voorzieningen is het van belang dat er voldoende ruimte is. 3 Het overige deel van de banengroei zit o.a. bij zzp’ers verspreid over de stad, in de zorg en in de horeca. 4 Voor een goed functionerende markt is er altijd enige leegstand nodig voor bijvoorbeeld verhuizingen, groei en krimp. Dit gezonde niveau noemen we frictieleegstand en ligt tussen de 5-7%

12

Beleidsnota Werklocaties 2035

rondom ov-knooppunten in de beste bereikbare steden, zijn onze buurgemeenten daar geen goed alternatief voor. De beleidsnota Werklocaties geeft richting aan onze werklocaties, zodat deze maximaal bijdragen aan de stad en onze economische ambities Duidelijk is dat in onze stad niet vanzelf een economie met werk voor iedereen ontstaat. De economie groeit hard, maar niet over de volle breedte van onze ambitie. De ruimte in de stad is schaars, terwijl veel mensen hier willen wonen, ondernemen en verblijven. We moeten daarom zorgvuldig omgaan met onze ruimte in het algemeen en onze werklocaties in het bijzonder. We moeten deze zo veel mogelijk benutten om onze economische ambities te behalen en een aantrekkelijke, leefbare, goed functionerende stad voor iedereen te blijven. Dat kan alleen met een goed en actueel werklocatiebeleid. Met deze beleidsnota werklocaties voorzien we daarin.

Afbeelding 1: De 31 werklocaties, de 40 winkelgebieden, gelegen in de retail hoofdstructuur en de overige werklocaties, vallend onder wijkeconomie.

13

Beleidsnota Werklocaties 2035

A.1 Doelstellingen We willen voldoende, diverse en toekomstbestendige ruimte bieden aan bedrijven, instellingen en werkgevers die maatschappelijk en economisch relevant zijn voor onze stad. Dat hebben we verwoord in drie hoofddoelstellingen van deze beleidsnota:

1. Utrecht heeft genoeg ruimte voor werklocaties om voldoende banen te kunnen realiseren en voldoende (commerciële) voorzieningen voor een stad in balans. 2. Utrecht heeft een divers palet aan werklocaties: divers in typen werklocaties, verspreid over de stad, en divers in aard en prijs­stelling van de werklocaties. 3. Utrecht heeft toekomstbestendige werklocaties.

1: Utrecht heeft genoeg ruimte voor werklocaties om voldoende banen te kunnen realiseren en voldoende (commerciële) voorzieningen voor een stad in balans We willen een gezonde economie die bijdraagt aan een duurzame toekomst van de stad, met werk voor iedereen. Ook willen we dat het aantal banen gebalanceerd meegroeit met de groei van het aantal inwoners. Dat vraagt om voldoende ruimte. We zien dat sterke uitbreiding van het oppervlak werklocaties moeilijk is vanwege andere ruimteclaims in de stad. We kiezen er daarom voor bestaande ruimte voor werken zoveel mogelijk te behouden en zo optimaal mogelijk te benutten door intensief en meervoudig ruimtegebruik. Dat geldt op alle werklocaties, maar met name voor typen werklocaties waar de banengroei nu nog achterblijft bij de ambitie. Dit vullen we in door bedrijventerreinen beter te benutten en te optimaliseren, werken in de wijken te versterken, vitale winkelgebieden te realiseren én in samenhang te werken met andere ruimtelijke opgaven.

2: Utrecht heeft een divers palet aan werklocaties: divers in typen werklocaties, verspreid over de stad, en divers in aard en prijsstelling van de werklocaties Om onze economische ambities te realiseren is een divers palet aan werklocaties nodig. We streven immers naar een stad met werk voor iedereen, waar Utrechters dichtbij werk kunnen vinden. Daarvoor is diversiteit in het type werklocaties nodig: bedrijventerreinen, kantoren, winkelgebieden, in de wijk en op innovatielocaties; diversiteit in de locatie van de werklocaties: verspreid over de stad, voorzieningen in de nabijheid van inwoners; en diversiteit in de aard (van functioneel en doelmatig ingerichte bedrijventerreinen, tot gemengde werkgebieden met aantrekkelijke verblijfsruimte) en prijsstelling van de werklocatie. Behouden en versterken van deze diversiteit gaat niet vanzelf. Daar is kaderstellend en sturend beleid voor nodig. Beleid dat duidelijk de grenzen aangeeft en richting geeft door aan te geven wat we wél willen.

3: Utrecht heeft toekomstbestendige werklocaties Vanwege de druk op de ruimte moeten de Utrechtse werklocaties zo goed mogelijk benut worden. Dat kan alleen als ze toekomst­bestendig zijn. Daaronder verstaan we: voorbereid op en bijdragend aan de grote opgaven en transities én blijvend aantrekkelijk voor de werk­ gevers die passen bij onze stad en onze economische ambities. Toekomstbestendige werklocaties kunnen bijdragen aan de circulaire economie; aan de productie van duurzame energie, de mobiliteits­ transitie, onze economische ambities, oplossingen in de netcongestie, en aan klimaatadaptieve opgaven. Toekomstbestendige werklocaties bieden ook blijvend een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven. De basis moet op orde zijn. Daaronder verstaan we schoon, heel, veilig; goed bereikbaar en onderdeel van het stedelijk netwerk; en terreinen moeten aantrekkelijk zijn voor werkgevers die passen bij onze economische ambities.

Kiezen voor toekomstbestendige werkgelegenheid We maken van duidelijke keuzes welk type bedrijven we wel of niet willen huisvesten. Dat helpt om werklocaties te benutten waarvoor ze bedoeld zijn, en draagt bij aan onze economische en andere stedelijke ambities. We willen in het bijzonder de juiste vestigings­ condities bieden voor toekomstbestendige werkgelegenheid, die een hoge bijdrage levert aan de regio en past in de nieuwe economie. Dit zijn bijvoorbeeld werkgevers in de sectoren gezondheid, onderwijs, digitalisering, bouw, techniek, energietransitie en de circulaire economie. Kortom: bedrijvigheid die bijdraagt aan maatschappelijke transities. Uiteraard blijft er ook ruimte voor essentiële stads­ verzorgende functies. Maar het betekent tegelijkertijd dat we waar mogelijk een rem zetten op de vestiging van grote (web)logistieke centra en fossiele, vervuilende bedrijven die niet bij deze ambitie passen; én dat we betaalbare kantoren, waar veel maatschappelijk relevante bedrijven zich huisvesten, willen beschermen.

14

Beleidsnota Werklocaties 2035

Een voorbeeld is de inzet op het verminderen van de autopendel. Door werklocaties beter te verbinden met de stad en regio kunnen werknemers er makkelijker komen, ook per ov en fiets. De auto­ afhankelijkheid neemt dan af, en de banen worden bereikbaarder en aantrekkelijker voor meer mensen. Het aantal vervoersbewegingen per auto neemt ook af. Een tweede voorbeeld zijn klimaatadaptatiemaatregelen. Hiermee wordt water, droogte en hitte te lijf gegaan, verbetert de biodiversiteit en wordt de werkomgeving groen(er), aantrekkelijk(er) en gezonder. Dat is goed voor het werkplezier en de gezondheid van werknemers en zorgt ervoor dat werkgevers makkelijker nieuw talent kunnen werven. Aan dit soort klimaat­ opgaven werken we samen met partners op Nieuw Overvecht en Lage Weide in het kader van Werklandschappen van de Toekomst. Op Lage Weide is daarnaast de Green Deal ondertekend, waar naast klimaat ook circulaire economie, duurzame mobiliteit en energie­ transitie aandacht heeft. Toekomstbestendige werklocaties betekent ook vitale winkel­ gebieden. Die kunnen aantrekkelijk blijven door winkels te mengen met andere voorzieningen. Ze kunnen zo ook een bijdrage leveren aan diverse maatschappelijke opgaven, met bijvoorbeeld ruimte voor reparatiecentra (circulaire economie), pakketpunten (mobiliteits­ transitie), of voorzieningen (gezond stedelijk leven voor iedereen).

We gaan hier in het hoofdstuk over winkelgebieden nader op in.

15

Beleidsnota Werklocaties 2035

Essentiële randvoorwaarden voor toekomstbestendige werklocaties Voor het realiseren van de in deze beleidsnota omschreven doelen, is een aantal randvoorwaarden essentieel. Werklocaties zijn pas toekomstbestendig en kunnen pas goed functioneren, als deze randvoorwaarden op orde zijn. Het zijn randvoorwaarden die voor de gehele stad gelden, maar voor werklocaties en onze doelen soms nog specifieker van belang zijn, zo benadrukken ook de partijen die actief zijn op de Utrechtse werklocaties, waaronder Parkmanagement Lage Weide, Ondernemersvereniging Nieuw Overvecht, Ondernemersvereniging Business Eiland Utrecht, Bedrijvenkring Cartesius, Stichting Utrecht Science Park en BIZ vereniging Woonboulevard Utrecht. Bereikbaarheid: zonder maatregelen is het beter benutten van onze werklocaties, en met name bedrijventerreinen, niet mogelijk. Stadsbreed bespreken we met bedrijven de mogelijkheden om ‘anders’ te reizen: thuiswerken voor kantoorpersoneel, buiten de spits of met een ander (schoner) vervoermiddel reizen. We zetten in op betere fiets- en betere en frequentere ov-verbindingen naar de bedrijventerreinen, inclusief loop- en fietsroutes naar deze haltes. We maken loop- en fietsroutes op bedrijventerreinen aantrekkelijker. We stimuleren het bundelen van goederenstromen en schoner vervoer voor stadsdistributie.

Met deze aanpak stimuleren we de mobiliteitstransitie en houden we de autobereikbaarheid op orde voor personen en goederen die geen alternatief hebben.

Energie: er is sprake van netcongestie op het elektriciteits­netwerk. Voldoende energie voor bedrijfsprocessen, mobiliteit en het verwarmen van panden is een randvoorwaarde voor bestaande en (ver)nieuw(d)e bedrijfslocaties. In Utrecht en de regio werken we op verschillende manieren aan het omgaan met en aanpakken van netcongestie. Bedrijven staan daarvoor hoog op de prioriteitenlijst, ook omdat zij, met hun innovatieve oplossingen en eventuele mogelijkheden voor flexibel energiegebruik, onderdeel kunnen zijn van de oplossingen. Per locatie zal de impact van netcongestie en de aanwezige oplossingen verschillen. Schoon, heel, veilig: een werklocatie functioneert alleen goed als de basis op orde is. Dat betekent: een schone en ‘hele’ buitenruimte, zonder o.a. zwerfafval en sporen van vandalisme, en een veilige omgeving waar geen ondermijning plaatsvindt. Het Bestuurlijk Utrechts Interventieteam (BUIT) voert controles en acties uit om ondermijnende criminaliteit tegen te gaan op verschillende werklocaties.

Organisatiegraad: onze doelstellingen zijn alleen te behalen als we samenwerken met ondernemers, vastgoedeigenaren en andere belanghebbenden. Een goede organisatiegraad op de verschillende werklocaties is daarvoor van belang. Verkeersveiligheid: op verschillende werklocaties, met name de bedrijventerreinen en de meubelboulevard, zijn er onveilige verkeerssituaties door onder andere het ontbreken van gescheiden fiets- en voetpaden. Investeringen hierin zijn nodig om het gemotoriseerde (vracht)verkeer veilig af te wikkelen, om medewerkers en bezoekers te stimuleren vaker met de fiets te gaan, en personeel de mogelijkheid te geven in de pauze (prettig) een rondje te lopen.

Klimaatadaptief: ook op verschillende werklocaties wordt wateroverlast en hittestress ervaren. Utrecht moet een stad zijn die voor iedereen gezond, veilig en toegankelijk is bij elk weertype dat we in de toekomst verwachten. Dat geldt ook voor de werklocaties. We gebruiken logische momenten om de stad klimaatbestendig te maken, zoals een herinrichting van de openbare ruimte.

16

Beleidsnota Werklocaties 2035

Zonder deze doelstellingen wordt Utrecht minder leefbaar, aantrekkelijk en divers De drie doelstellingen zijn cruciaal voor een leefbaar, aantrekkelijk en divers Utrecht. Zonder inzet op voldoende, diverse en toekomstbestendige werklocaties wordt Utrecht een exclusieve stad, met vrijwel alleen banen voor theoretisch opgeleiden uit alle delen van het land. Banen met een beperkte toegevoegde maatschappelijke waarde voor de stad. Een exclusieve stad bovendien, waar veel woningen zijn toegevoegd maar inwoners verder dan wenselijk moeten reizen naar basis­voorzieningen. Een stad die afhankelijk is van andere regio’s voor het dagelijks functioneren, en waar de mensen die de stad maken en onderhouden van buiten moeten komen. Om dit te voorkomen, en de ambities te realiseren, moeten we meebewegen waar het kan en sturen waar het moet.

Afbeelding 2: conceptuele weergave van Utrechtse werk­ locaties in 2030. Deze weergave wordt uitgewerkt in het hoofdstuk ‘profielen’.

17

Beleidsnota Werklocaties 2035

A.2 Meebewegen én sturen om doelstellingen te halen Onze doelstellingen halen gaat niet vanzelf. Waar bepaalde onderdelen van de economie op werklocaties sterk onder druk staan door de markt, zorgt diezelfde markt ervoor dat andere onderdelen juist tot ontwikkeling komen. Om balans te houden, kiezen we ervoor op sommige onderdelen van de economie mee te bewegen met de markt, terwijl we op andere onderdelen juist sterk(er) willen sturen. Dit past bij het ongelijk investeren voor gelijke kansen. Voorbeelden van onderdelen van de economie waarin we willen meebewegen met de markt, zijn het mogelijk maken van kantoorruimte rondom Utrecht Centraal en de vanuit huis werkende zzp’ers in de dienstverlening. Voorbeelden van segmenten waarin we met deze nota sterker willen sturen, zijn betaalbare kantoren, bedrijventerreinen en voorzieningen in de wijken. We gaan hier in hoofdstuk B.1 nader op in. Er is geen sectoraal of ruimtelijk waardeoordeel verbonden aan onze opstelling om mee te bewegen of te sturen; het ene segment of gebied is niet belangrijker dan het andere. We doen het beide, in het licht van onze economische ambities en doelstellingen op het gebied van werklocaties. Ruimtelijk-economisch sturen kost tijd en gaat stap voor stap. Bedrijven, voorzieningen en organisaties mogen namelijk te allen tijde handelen binnen de bestaande regelgeving (omgevingsplan).

Daarom pakken we deels zelf de regie, maar moeten we ook samenwerken met grond- en vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, werkgevers, ondernemersverenigingen en andere overheden om de doelstellingen uit deze nota te behalen. In hoofdstuk B.2 lichten we dit nader toe.

A.3 Over deze beleidsnota Deze beleidsnota bundelt het ruimtelijk-economisch beleid voor alle typen werklocaties in één overzichtelijk document. Zo willen we de juiste ruimtelijke voorwaarden scheppen om onze toppositie te behouden en de transitie naar een nieuwe economie te versnellen. De beleidsnota is één van de acties die is opgenomen in de Actieagenda Utrechtse Economie. We voldoen hierbij ook aan de aanbevelingen uit het rapport van de Rekenkamer Utrecht ‘De Balans Opmaken’, over het economisch beleid van de gemeente. Met deze beleidsnota – en het daarop volgende uitvoeringsprogramma – verhelderen we wat onze doelen zijn, waar onze inzet en ons geld naartoe gaat, en welke maatregelen en instrumenten we hebben om onze doelen op gebied van werklocaties te bereiken. De beleidsnota heeft als looptijd 2025 – 2035. In 2029/2030 bekijken we in hoeverre de beleidsnota nog actueel is en doen we waar nodig aanvullingen of een revisie (bijvoorbeeld met een oplegger). Omdat het overgrote merendeel van de werklocaties die we als stad hebben in 2035 nu al bestaat, gaat deze nota vooral over bestaande werklocaties. Er is één gebied dat tot 2035 een volledig nieuwe werklocatie wordt: Circulair Bedrijvenpark Strijkviertel. In een snel veranderende stad als Utrecht, vinden ook op de bestaande locaties voortdurend ontwikkelingen plaats.

Daarnaast zijn er veranderingen, uitbreidingen of lange termijn ontwikkelingen gepland, die in deze beleidsnota aandacht krijgen als we het specifiek over die gebieden hebben. Op de langere termijn gaat het bijvoorbeeld om ov-knooppunt Lunetten-Koningsweg en Rijnenburg. Geplande of beoogde menging, vernieuwing of nieuw programma vindt plaats op werk­locaties zoals het stationsgebied, Galgenwaard of Papendorp.

Het document vervangt de volgende beleidsdocumenten: • Bedrijventerreinenstrategie Utrecht uit 2012 • Beleidsnotitie Vitale stadswijken, functiemenging in woon­ wijken uit 2013. De beleidsnota wordt uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma. In de uitvoering van het beleid en bij het opstellen van het uitvoerings­ programma zoeken we de samenwerking op met partijen in de stad. Bestaande kaders als uitgangspunten voor de beleidsnota In deze nota bouwen we voort en sluiten we aan op de volgende reeds bestaande visies, beleidsnota’s, uitvoeringsprogramma’s en afspraken: • De Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 • Het coalitieakkoord, waarin de coalitie zich richt op bedrijvigheid die past bij de maatschappelijke opgaven en duurzame toekomst van de stad, met werk voor iedereen. • De Actieagenda Utrechtse Economie 2023 – 2026 • De Beleidsnota Circulair 2030 bedrijven naar een duurzame, eerlijke en inclusieve economie. • Het Uitvoeringsprogramma verduurzamen bedrijventerreinen 2024 – 2028 • Het Uitvoeringsprogramma culturele huisvesting (in ontwikkeling) • De vastgestelde omgevingsvisies van wijken en gebieden, inclusief de in de maak zijnde omgevingsvisies voor Overvecht • Het Koersdocument leefbare stad en maatschappelijke voor­ zieningen (2020) • Het Mobiliteitsplan 2040 • De Visie klimaatadaptatie Utrecht.

• De Stedenbouwvisie: ruimtelijke kwaliteit in de 10-minutenstad (2025) • De Beleidsnota Opwekgebieden voor schone energie Utrecht.

18

Beleidsnota Werklocaties 2035

Voor de winkelgebieden is deze nota een toevoeging op de beleidsdoelen en acties uit het Ontwikkelkader Detailhandel 2012 en de aanpak winkelgebieden uit 2021. Verder bouwen we voort en sluiten we aan op regionale en landelijke ontwikkelingen en ambities. Deze zijn in hoofdstuk C opgenomen. Leeswijzer In voorliggend hoofdstuk A staan de doelstellingen en uitgangspunten die voor alle werklocaties gelden. In hoofdstuk B.1 zijn de doelstellingen uitgewerkt per type werk­ locatie, tot 2035. De genoemde doelen en acties geven richting en prioritering aan de inzet van beschikbare middelen. Voor werklocaties wordt de indeling gebruikt die ook in de RSU is gehanteerd: bedrijven­terreinen, kantoren, winkelgebieden (‘detailhandel’), wijk­ economie (‘werken in de wijk’). In de RSU is daarnaast ‘wetenschap (m.n. USP)’ genoemd; dat vertalen we in deze beleidsnota naar innovatielocaties. In hoofdstuk B.2 is uitgewerkt hoe we gaan sturen op de doel­ stellingen uit deze nota. In dit hoofdstuk introduceren we het gemeentelijke instrumentarium. Ook introduceren we de profielen. De profielen geven de vertaling van de beleidsregels in hoofdstuk B.1 naar specifieke (typen) gebieden. Er zijn profielen voor specifieke werklocaties, maar ook profielen die het beleid voor een verzameling van werk­locaties met dezelfde kenmerken weergeven.

Hoofdstuk C gaat in op de monitoring, sturing en verantwoording van de doelstellingen uit de beleidsnota. En legt de link met het relevante aan de beleidsnota gerelateerde beleid van medeoverheden.

Als bijlage bij deze beleidsnota zijn een begrippenlijst en een overzicht van het sturingsinstrumentarium opgenomen. Het deel sturings­ instrumentarium schetst een selectie van financiële en niet-financiële

instrumenten die kan worden ingezet om de doelen rond werklocaties te bereiken. De afweging van de inzet zal locatiespecifiek zijn, en wordt verder uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma.

19

Beleidsnota Werklocaties 2035

B. Opgave

B.1 Wat willen we bereiken per type werklocatie? De hoofddoelstellingen uit hoofdstuk A worden in dit hoofdstuk uitgewerkt in subdoelstellingen, geordend naar type werklocatie: bedrijventerreinen, kantoren, winkelgebieden, wijkeconomie en innovatielocaties. Alle subdoelstellingen dragen bij aan één of meerdere hoofddoelstellingen: voldoende ruimte voor werk, een divers palet aan werklocaties en toekomstbestendige werklocaties. De subdoelstellingen geven richting en prioritering aan de inzet van beschikbare middelen.

B.1.1 Bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen zijn werklandschappen in de stad, bedoeld voor bedrijven die hinder veroorzaken (zoals geluid, stof, gevaar en geur). Deze bedrijven kunnen alléén terecht op bedrijventerreinen. Subdoelstellingen voor bedrijventerreinen: 1. Utrecht heeft een divers en complementair palet bedrijventerreinen. 2. Utrecht maakt optimaal gebruik van de ruimte op bedrijventerreinen. 3. Utrecht werkt samen met de regio (U10) aan de planning en uitgifte van regionale bedrijventerreinen.

20

Beleidsnota Werklocaties 2035

Trends, ontwikkelingen en uitdagingen voor bedrijventerreinen Utrecht kent een zeer krappe bedrijventerreinenmarkt. In de gemeente is een tekort van 74 hectare5 op een totaal van circa 585 hectare (netto). In dit tekort is al rekening gehouden met de bestaande planvoorraad (Circulair Bedrijvenpark Strijkviertel). Ook zijn er nauwelijks uitgeefbare kavels beschikbaar.6 Er staan ook weinig bedrijfsruimten te huur: de leegstand van bedrijfspanden is met 1,6% zo laag dat er te weinig (schuif)ruimte is (een gezond leegstands­ niveau ligt tussen de vijf en zeven procent).7 Daarbovenop zien we dat, als gevolg van de toenemende druk, de grond- en huurprijzen voor bedrijfslocaties flink zijn gestegen en nog steeds stijgen. Ook de bedrijventerreinenmarkt in onze buurgemeenten is zeer krap. De ruimte op bedrijventerreinen komt extra onder druk te staan, doordat ook het ook buiten de bedrijventerreinen moeilijk is om een bedrijfspand te vinden. Dit leidt ertoe dat bedrijven die geen milieuruimte nodig hebben, zoals sportscholen, leisure, klinieken en gezondheidscentra, zich steeds vaker op een bedrijventerrein (willen/moeten) vestigen in plaats van in de wijken. Dit terwijl dergelijke bedrijven juist een grote bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid in de wijken.

Deze ontwikkelingen hebben een aantal negatieve effecten: • Voor veel bedrijven, die vanwege hun aard alleen op een bedrijven­ terrein terechtkunnen, is het zeer lastig zich te vestigen, uit te breiden of te verplaatsen op Utrechtse bedrijventerreinen. • Kapitaalkrachtige sectoren, zoals de (inter)nationale distributie, krijgen een groter aandeel op bedrijventerreinen, omdat zij de hoge grondprijzen wel kunnen betalen. Door robotisering in de logistiek zijn deze arbeidsplaatsen echter niet toekomstbestendig. Met name de in Utrecht sterk aanwezige weblogistiek wordt de komende jaren verder gerobotiseerd. Ook zorgt de logistiek voor veel vervoersbewegingen en druk op ons wegennet. • Prioritaire sectoren (bouw, techniek, energie, circulair, zorg, ICT en onderwijs) worden uit de stad en/of de regio gedrukt. Vaak door een gebrek aan ruimte en soms omdat ze een krappere beurs hebben. Ook essentiële bedrijven zoals duurzame stadslogistiek of de locaties van Stadsbedrijven hebben last van deze druk. Tenslotte zien we dat het ook voor broedplaatsen lastig is om betaalbare bedrijfsruimte in Utrecht te vinden. Om de druk op de bedrijfsruimtemarkt te verminderen, ontwikkelen we Circulair Bedrijvenpark Strijkviertel. Ook hebben we in de beleidsnota Utrecht Circulair 2030 vastgesteld dat we de fysieke ruimte en milieuruimte voor bedrijventerreinen behouden.

Het gaat om Lage Weide, Werkspoorkwartier, De Wetering (Noord en Zuid), Oudenrijn, Haarrijn, Nieuw Overvecht, Hooggelegen, het Koffiekwartier,

Demkaterrein, Westraven en straks Strijkviertel. We zien het behoud van de fysieke ruimte en milieuruimte van deze bedrijventerreinen als het absolute minimum voor de stad. Tot slot is ook de mobiliteit op verschillende locaties een uitdaging: op Lage Weide hebben we te maken met een bouwbeperking als gevolg van een te hoge mobiliteitsdruk8 en op Nieuw Overvecht hebben we te maken met hoge parkeerdruk. De wegen lopen (met name in de spits) vol, terwijl uitbreiding van het wegennet ongewenst is óf buiten de jurisdictie van de gemeente ligt. We zoeken naar alternatieve oplossingen, zoals het stimuleren van andere modaliteiten en we werken samen met onze publieke en private partners voor harde infrastructurele oplossingen. Al met al zien we dat ondernemers zich graag op de Utrechtse bedrijventerreinen willen vestigen, terwijl de ruimte voor bedrijven sterk onder druk staat. Dat vraagt om keuzes en creatieve oplos­ singen op verschillende vlakken. Toelichting bij de doelstellingen We moeten zorgvuldig en efficiënt met de bestaande bedrijven­ terreinen omgaan en zoeken naar mogelijkheden om extra ruimte voor toekomstbestendige bedrijven te creëren. Dit is nodig om de druk op de markt voor bedrijfsruimte te verminderen, (Utrechtse) ondernemers op bedrijventerreinen te blijven faciliteren, onze

5 Bron: RSU 2040 6 Op dit moment (Q1, 2024) hebben we in Utrecht nog circa 9,4 ha aan vrij beschikbare bedrijfskavels. Ruim 7 ha is bestemd voor medisch gerelateerde bedrijven op De Wetering Zuid. Het overig deel van dit terrein is voor de toekomstige ontwikkeling van het ziekenhuis en tijdelijke woningen. Op Haarrijn is slechts 2,4 ha beschikbaar voor het bredere segment met een maximale milieucategorie 2 in verband met nabijgelegen woningen 7 Bron: Utrechtse vastgoedmonitor 8 Zie Beleidsregel uitbreiding bouwmogelijkheden bedrijven Lage Weide Gemeente Utrecht | Lokale wet- en regelgeving

21

Beleidsnota Werklocaties 2035

prioritaire sectoren kracht bij te zetten, bedrijfsruimte beter betaalbaar te houden en diversiteit in onze werkgelegenheid te houden. De inzet op Strijkviertel en via de beleidsnota Circulair is niet voldoende. De bestaande terreinen moeten behouden blijven en beter worden gebruikt (optimaliseren). Onderdeel daarvan is kiezen welke bedrijven we wel en niet meer willen faciliteren op de terreinen. Op de langere termijn zoeken we naar nieuwe locaties voor bedrijventerreinen. Dit doen we samen met de regio. Ook onderzoeken we of in Rijnenburg een bedrijventerrein gerealiseerd kan worden. We kiezen er dus voor sterker te sturen op de ruimte op onze bedrijventerreinen. 1. Utrecht heeft een divers en complementair palet bedrijventerreinen We hebben in Utrecht een divers palet aan bedrijventerreinen: bedrijventerreinen met verschillende kenmerken voor verschillende doelgroepen. Bijvoorbeeld terreinen met duidelijke stadsverzorgende mkb-functies, terreinen in de hogere milieucategorie (HMC) en ter­reinen met accent op de creatieve sector. Het profiel van veel Utrechtse bedrijventerreinen is de afgelopen jaren echter geleidelijk veranderd of vervaagd. Zo is een soms ongewenste, organisch gegroeide mix van functies ontstaan.

Een breed, complementair en duidelijk geprofileerd aanbod aan bedrijventerreinen helpt om de ruimte op termijn efficiënt(er) te benutten en onze prioritaire sectoren beter te faciliteren. Daarom zetten we daarop in. Daarbij hanteren we het uitgangspunt ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Voor de bestaande bedrijventerreinen scherpen we het gewenste profiel aan. Natuurlijk voorkomen we ook dat in de toekomst op nieuwe terreinen opnieuw vervaging plaatsvindt. Zo krijgt het nieuw te ontwikkelen

9

Circulair Bedrijvenpark Strijkviertel een onderscheidend profiel, specifiek voor het circulaire mkb. Zie ook de kaders onder subdoelstelling 2. In hoofdstuk B.2 hebben we de profielen nader uitgewerkt. 2. Utrecht maakt optimaal gebruik van de ruimte op bedrijventerreinen Bedrijventerreinen benutten waar ze voor bedoeld zijn Bedrijventerreinen moeten gebruikt worden door bedrijven die daar vanwege geluid, stof, gevaar of geur thuishoren. Hierdoor is er op bedrijventerreinen geen ruimte voor wonen. Verder stellen we de volgende beleidskaders in: • Behoud en benutten HMC-kavels: kavels waar een hoge milieu­ categorie mogelijk is behouden we en worden gebruikt door HMC-bedrijven. • Behouden en benutten watergebonden kavels: watergebonden kavels behouden we en worden gebruikt door watergebonden bedrijvigheid.9 • We beperken waar mogelijk de toevoeging van kleine units (tot 300 m2 bvo) op HMC-bedrijventerreinen. Het gaat hier bijvoorbeeld om opslagunits en garageboxen. • De voorzieningen sport, gezondheidszorg, schoonheidsinstituten, wellness en klinieken passen vanwege hun karakter het beste op de andere type werklocaties, dichtbij de gebruikers en minder goed op bedrijventerreinen. In onderstaand kader hebben we uitgewerkt hoe we daar mee om willen gaan.

• Uiteraard blijft er ook ruimte voor essentiële stadsverzorgende functies, zoals de locaties van stadsbedrijven, stadslogistiek en hubs voor o.a. grondstoffen. • We beperken de groei van (inter)nationale distributie en vervuilende, fossiele bedrijven zonder circulair profiel. • De ruimtebehoefte van niet-bedrijvigheid met milieuruimte, zoals stedelijke energievoorzieningen (warmte en elektra) of een riool­waterzuivering, neemt door de groei van de stad en de energie­transitie ook toe. Het is cruciaal dat deze functies een plek krijgen in de stad, maar zij mogen bij voorkeur geen bedrijvigheid verdringen. Uitgangspunt is dat deze functies worden ingepast naast de ruimte voor bedrijvigheid. Met ons beleid zorgen we er mede voor dat het vestigingsklimaat op bedrijventerreinen verbetert. Zo sluit het goed aan bij de wensen van bedrijven die bijdragen aan maatschappelijke transities en afhankelijk zijn van de vestiging op bedrijventerreinen. We zorgen er zo ook voor dat de ruimtes op bedrijventerreinen zo betaalbaar mogelijk blijven.

Er is Europees beleid waarin is vastgelegd dat we havens en watergebonden bedrijvigheid moeten beschermen: https://transport.ec.europa.eu/transport-themes/infrastructure-and-investment/trans-european-transport-network-ten-t_en

22

Beleidsnota Werklocaties 2035

Commerciële voorzieningen op bedrijventerreinen: Commerciële voorzieningen zoals sport, wellness, klinieken en gezondheidscentra passen vanwege hun karakter het beste in de wijken, dicht bij de gebruikers. Soms zijn deze voorzieningen ook op bedrijventerreinen gevestigd. Bijvoorbeeld omdat bepaalde commerciële (sport)voorzieningen qua verkeersaantrekkende werking of omvang niet in de wijk passen, of omdat er, vanwege de druk op de ruimte in de stad, in de wijken geen (betaalbare) panden beschikbaar zijn. Daarnaast zijn sportbedrijven soms ook op bedrijventerreinen gewenst vanwege het betaalbare sport aanbod dat zij kunnen aanbieden of vanwege de vitaliteit van werknemers. Bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven die enige geur, geluid of stof veroorzaken. De ruimte voor bedrijven in Utrecht stad en regio is zeer schaars. De leegstand op bedrijventerreinen ligt met 1,6% onder het niveau van een gezonde markt. De krapte zorgt voor hoge prijzen van bedrijfsruimten en bedrijfskavels. Als gevolg hiervan is het voor MKB-ondernemingen die vanwege hun aard op bedrijventerreinen gevestigd moeten zijn, uitdagend om betaalbare ruimte in stad of regio te vinden. Schaarse ruimte op bedrijventerreinen vraagt om scherpe keuzes: we hanteren het uitgangspunt ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’. We geven daarom richting aan de plaatsing van (sport)bedrijven in Utrecht.

Door (nieuwe) sportbedrijven die vanwege hun bedrijfsvoering passend zijn op bedrijventerreinen te blijven facilteren, en ook door te voorkomen dat bedrijven die alleen op de bedrijventerreinen terecht kunnen te erg in de verdrukking komen. Op werklocaties in wijken, winkelgebieden, kantoorgebieden en op innovatielocaties willen we juist méér ruimte voor sport (en andere voorzieningen) toevoegen. Een goede mix van werken, voorzieningen waaronder sport en woningen zorgen voor vitale en levendige

wijken én toekomstbestendigheid van deze werklocaties. Nabijheid van sport (en andere voorzieningen) bij woningen zorgt bovendien voor het verminderen van mobiliteitsstromen en deze keuze helpt bij de uitdaging van het vullen van de plinten in de wijk. We maken extra ruimte in woonwijken, winkelgebieden, kantoorparken en innovatielocaties In woonwijken, winkelgebieden en op kantoorparken en innovatielocaties is of maken we (nieuwe) ruimte voor commerciële (sport) voorzieningen mogelijk. Bijvoorbeeld doordat we op gemengd stedelijke werkgebieden (kantoorlocaties) inzetten op een levendige mix van kantoren, voorzieningen en woningen, of doordat we inzetten op behoud van werkfuncties in de wijk of op een levendige mix van werkfuncties in winkelgebieden.

Ook op volgende bedrijventerreinen is (extra) ruimte voor commerciële (sport)voorzieningen mogelijk Daarnaast is er of maken we op de volgende bedrijventerreinen specifiek (extra) ruimte voor commerciële (sport)voorzieningen: • aan de Franciscusdreef op Nieuw Overvecht: hier maken we commerciële (sport)voorzieningen mogelijk; • in het gebied dat valt onder het bestemmingsplan Vleutensevaart 100 zijn verschillende functies, conform bestemmingsplan, mogelijk; • in de toekomst op een deel het Vierde Kwadrant van Lage Weide voor nader te bepalen commerciële voorzieningen; • Circulair Bedrijvenpark Strijkviertel: een deel van de ruimte is bestemd voor sportbedrijven; • Wetering Zuid: uitzondering voor de gezondheidseconomie omdat dat terrein een gezondheidsprofiel heeft.

Op een aantal plekken op bedrijventerreinen blijft vestiging van sportbedrijven mogelijk In de volgende gevallen blijft vestiging van sportbedrijven mogelijk: • Op locaties waar sportbedrijven op basis van bestaande rechten ondernemen (door een permanente vergunning of waar het in het bestemmings-/omgevingsplan is opgenomen). Dit recht blijft van toepassing als een nieuw sportbedrijf gaat ondernemen op de plek van het vorige sportbedrijf. • Daar waar sport onder voorwaarden is toegestaan volgens (deel)omgevingsvisies, zoals het Werkspoorkwartier óf waar een uitzonderingsgebied geldt, The Wall op Wetering Zuid voor recreatieve sport. Op de overige locaties op bedrijventerreinen hanteren we een nullijn voor de (nieuwe) vestiging van deze commerciële (sport)voorzieningen Voor de overige locaties op de bedrijventerreinen hanteren we een nullijn voor deze voorzieningen: • Hier maken we nieuwe vestigingen van deze commerciële (sport)voorzieningen niet mogelijk. • De vergunning van tijdelijk gelegaliseerde commerciële (sport) voorzieningen verlengen we niet. • Bij permanent gelegaliseerde vestigingen: als hier zich een andere functie vestigt, of bij langdurige leegstand na het vertrek van de vestiging, wordt de mogelijkheid voor commerciële (sport)voorzieningen wegbestemd.

• Op plekken waar deze voorzieningen zijn opgenomen in het omgevingsplan, maar deze functie niet wordt benut, onder­ zoeken we of deze functie kan worden wegbestemd; Als dit type voorzieningen in strijd met het omgevingsplan (oftewel illegaal) gevestigd zijn, wordt er gehandhaafd

23

Beleidsnota Werklocaties 2035

Optimaliseren ruimtegebruik op bedrijventerreinen We zetten in op optimalisatie van het ruimtegebruik door onder­ benutting op bedrijventerreinen tegen te gaan. Uitgangspunt is het juiste bedrijf op de juiste plaats. Vertaald in beleid gaat het om: • Intensiveren van bedrijventerreinen door minimum bebouwings­ percentages en bouwhoogtes (meerlaags) op kavelniveau daar waar kan toe te passen. • Stimuleren van meervoudig ruimtegebruik, zolang het niet verstorend werkt voor de functie van het bedrijventerrein. Denk aan het benutten van daken voor parkeren, energie en/of waterberging en groen. • Stimuleren meervoudig ruimtegebruik parkeerterreinen en -garages: gestapeld werken/parkeren en delen van parkeergarages. We zetten in op parkeren op afstand en verbeteren loop-, fiets- en ov-verbindingen naar bedrijventerreinen. Voor vrachtvoertuigen geldt dat er op eigen terrein geparkeerd, geladen en gelost moet worden. • Het optimaal benutten en behouden van de HMC- en water­ gebonden kavels, zoals in de vorige paragraaf benoemd, hoort ook bij optimaliseren ruimtegebruik. • Ook kan er meer ruimte worden gecreëerd door te sturen op clustering van overeenkomstige activiteiten of ketens en gedeelde (logistieke) voorzieningen.

Optimalisatie van de ruimte op bedrijventerreinen draagt ook bij aan toekomstbestendige werkgebieden en aan andere stadsbrede opgaven. Zo hebben we als stad de opgave om de automobiliteit niet te laten groeien, vervoersstromen te verduurzamen (o.a. zero-emissiezone) en ook in brede zin te werken aan verduurzaming van bedrijven­ terreinen (groen/energie). Voor goederenvervoer zetten we bijvoorbeeld in op de ontwikkeling van hubs aan de randen van de stad en een modal shift om daarmee de stad op efficiënte duurzame wijze te bevoorraden. Ook ruimte voor circulaire activiteiten op bedrijven­ terreinen is een voorbeeld waarom optimalisatie van ruimtegebruik bijdraagt aan de grote maatschappelijke opgaven. Optimalisatie kan ook zorgen dat er juist meer ruimte komt voor groen, door dubbel ruimtegebruik en collectieve (ruimtebesparende) parkeeroplossingen. 3. Utrecht werkt samen met de regio (U10) aan de planning en uitgifte van bedrijventerreinen Om de krapte op de bedrijventerreinenmarkt te verminderen, moeten we nauw samenwerken met de regio en de provincie. De krapte op de bedrijfsruimtemarkt geldt zowel in de stad als in de regio, met een leegstandcijfer van 1,6%.10 Het is essentieel dat we in U10-verband werken aan planning en profilering van bedrijventerreinen op regionaal niveau en de ontwikkeling van regionale bedrijventerreinen.

Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is dat er voldoende ruimte

is voor circulaire activiteiten die van regionaal belang zijn. Ook moet geborgd worden dat er voldoende HMC-ruimte behouden blijft dan wel ontwikkeld kan worden. Deels voor diezelfde circulaire activiteiten, maar ook voor bijvoorbeeld innovatielocaties met HMC-behoefte en regionale voorzieningen. Daarnaast zien we ook bij de U10-gemeenten dat werkruimte vaak wijkt voor woonruimte, terwijl de behoefte aan bepaalde voor­ zieningen en bedrijvigheid toeneemt. Het groeien in balans is ook buiten de gemeentegrens, op schaal van de regio van belang. We werken daarom samen met de regio aan een regionale bedrijventerreinenstrategie waarin duidelijk wordt hoe we vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, in balans brengen en de ruimte voor bedrijventerreinen evenwichtig in de regio faciliteren. De strategie richt zich op regionale afspraken over bestaande én nieuwe bedrijventerreinen. In de strategie moeten afspraken staan over de rol en functie van regionale bedrijventerreinen. Maar ook over hoe we regionaal omgaan met het beschermen, mengen/ ontmengen, intensiveren en compenseren van bedrijventerreinen. De inhoud van deze beleidsnota is leidend voor onze inbreng voor het gesprek over regionale afspraken.

10 Bron: Cushman and Wakefield

24

Beleidsnota Werklocaties 2035

B.1.2 Kantoren

Van een zelfstandig kantoor is sprake als een gebouw of ruimte waarin organisaties gevestigd zijn (en/of daar regelmatig gebruik van maken), deze ruimte hoofdzakelijk (50% of meer) aanwenden in een combinatie van de volgende elementen: • Bureauwerkplekken, waaraan hoofdzakelijk digitaal gewerkt wordt. • Vergaderruimten, trainingsruimten en (video)belruimten. • Ontvangst en ontmoetingsfunctie voor personeel en externe relaties.11 Subdoelstellingen voor kantoren: 1. Utrecht heeft een evenwichtig en divers kantorenaanbod dat past bij de vraag in top-, midden- en ondersegment: • Toplocaties: benut de magneetkracht om sterke en diverse knooppunten te realiseren. • Middensegment: consolideren omvang, verlevendigen en toekomstbestendigheid vergroten. • Ondersegment: behoud van diversiteit en betaalbaarheid van kleinschalige werkmilieus. 2. Utrecht heeft een adaptief kantorenbeleid dat kan mee­ bewegen met marktveranderingen.

Trends, ontwikkelingen en uitdagingen voor kantoren Het aandeel kantoorgebonden banen in Utrecht neemt jaarlijks toe. Utrecht heeft met name grote aantrekkingskracht op kennis­ gebonden werkgevers, dienstverleners en hoofdkantoren. Dat past bij de centrale plek van Utrecht, waar innovatie en talent van nature samenkomen.

Voor het topsegment is vooral op de centrumlocaties Stationsgebied (rondom Utrecht Centraal) en Leidsche Rijn Centrum, nauwelijks beschikbaarheid. Het gevolg van deze schaarste is dat daar vooral werkgevers overblijven die zich het hoogste huurniveau kunnen permitteren, met name in de sectoren financiële dienstverlening, overheid en ICT.

Kantoren zijn belangrijk voor Utrecht; zowel economisch als maat­ schappelijk. Zo is ruim de helft van alle banen in Utrecht (circa 58%, ofwel ca 180.000 banen) gebonden aan een kantoorgebouw. Daarbij zijn kantoren ook ruimte-efficiënt. Een hectare stationsgebied kan goed zijn voor wel 2.000 banen. Er werken veel theoretisch opgeleiden in kantoren. Maar tegenover elke 6 à 7 theoretische banen, staat één praktisch opgeleide baan gerelateerd aan een kantoor (bijvoorbeeld in onderhoud en service). In veel van de oudere kantoorgebouwen bruist de stad met creatieve diensten, startups en impactondernemers.

De marktvraag is echter diverser. Veel werkgevers (bijvoorbeeld non-profit) kunnen zich niet het beste gebouw op de beste plek veroorloven. Ruim de helft van de marktvraag richt zich dan ook op midden- en ondersegment. Zo zijn creatieve diensten, startups, scale-ups, maatschappelijke organisaties, zzp’ers en impact­ ondernemers afhankelijk van dat ondersegment. Een gebalanceerd aanbod, met kantoren in het top-, midden- en ondersegment, is dus nodig in onze stad.

Het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt en de leegstand (3,8% in de gehele gemeente; in Stationsgebied en Centrum rond de 2%)12 is al jaren te krap voor een gezonde markt en om te voorzien in de behoefte van alle soorten werkgevers. Covid heeft een korte onderbreking in de vraag veroorzaakt, maar na twee rustige jaren is de vraag in Utrecht weer sterk aangetrokken. In tegenstelling tot onze buurgemeenten en veel andere plekken in het land, zien we dat er in Utrecht op de kantorenmarkt structureel meer vraag is dan aanbod.

Een klein deel van de kantoren op bedrijventerreinen (die met name geconcentreerd zijn op Oudenrijn en Lage Weide), blijkt de laatste jaren in trek als betaalbare plek voor onder andere technische scale-ups. Voor het overige deel is de markt voor deze kantoren zeer beperkt. Zo sluiten de kantoren vanwege de ligging niet goed aan bij de markt voor betaalbare kleinschalige kantoorruimte. Op plekken is er dan ook langdurige leegstand.13 Hoewel – uitgezonderd op de bedrijventerreinen – de vraag naar kantoren hoog is, blijft nieuwbouw in de praktijk toch lastig, prijzig

11 Aanvullend daarbij geldt: 1) Een onderwijsinstelling, zorginstelling, welzijnsinstelling, wetenschappelijke organisatie en creatieve diensten kunnen worden uitgezonderd op deze regel indien hiervoor een meer specifieke bestemming is. 2) Een bedrijfsgebouw dat slechts ondergeschikt kantoorruimte heeft tbv het eigen gebruik kan daarbij niet meer hebben dan 50%, tenzij het omgevingsplan anders vermeldt. 3) Indien een deel van het gebouw is afgeschermd en daarbij separaat voor meer dan 50% past in de drie bovenstaande functies (bureauwerk/meeting/ontmoeten) dan kan dat gedeelte beschouwd worden als zelfstandige kantoorruimte. 12 Bron: Cushman and Wakefield 13 Bron: Vastgoedmonitor Utrecht

25

Beleidsnota Werklocaties 2035

en onvoorspelbaar. Om verschillende redenen stokt het tempo op verschillende ontwikkellocaties. Ook zien we dat de kantorenvoorraad in het betaalbaardere segment in hoog tempo afneemt, doordat veel panden worden getransformeerd naar wonen; de afgelopen jaren ging het om meer dan vijftig Utrechtse kantoorpanden (zie ook kader op pagina 25). Dwars door de segmenten heen zien we dat een deel van de kantorenmarkt is verouderd. Nagenoeg alle Utrechtse werkgebouwen voldoen wel aan het verplichte milieulabel C, maar huurders verlangen steeds vaker een veel hoger duurzaamheidsniveau, ruimere vloeren en grotere eindgebruikers vragen om flexibelere open ruimtes. Hiervoor is renovatie nodig. En om verduurzaming te bekostigen, is meestal wat uitbreiding nodig. Tot slot staat de bereikbaarheid van kantoorlocaties onder druk, met name op de locaties waar veel werknemers met de auto komen. Om de druk te verminderen zetten we in op andere manieren van reizen.

26

Beleidsnota Werklocaties 2035

Sinds vaststelling RSU flinke transformatie bestaande kantorenvoorraad De gemeente Utrecht heeft sinds de vaststelling van de RSU stevig ingezet op transformaties van kantoorgebouwen, met als doel extra ruimte te vinden voor woonruimte en opvang van bijzondere doelgroepen. Sinds 2020 zijn/zullen circa 50 oudere, betaalbare werkpanden verdwenen/verdwijnen uit de stad (zie kaart). 45 van die panden staan in de wijken, met name in Kanaleneiland, Welgelegen en ten oosten van de binnenstad. Opvallend zijn de vele transformaties in de Merwedekanaalzone (MWKZ) en op Welgelegen. Dit zijn juist de plekken waar creatieve diensten, startups en kleine ondernemers uit de wijk nog een kans hebben zich te vestigen. Het gaat in totaal om 132.000 m2, ofwel ruim 6.000 werkplekken. De voorraad betaalbare kantoren is nu ca 670.000 m2; en is dus met ca 16,5% afgenomen de laatste jaren. Opvallend is dat inmiddels meer panden in het middensegment getransformeerd worden omdat de meest betaalbare panden al verdwenen zijn. Voor de ambitie groeien in balans en ongelijk investeren in gelijke kansen is dit een belangrijk aandachtspunt.

Afbeelding 3: Overzicht transformatie betaalbare kantoren in de stad. Deze kaart toont kantoorpanden in de stad in de categorie 'betaalbaar'. De kaart geeft de circa 50 panden weer die recent zijn getransformeerd naar wonen, die binnenkort worden getrans­ formeerd of ter discussie staan om te transformeren naar wonen.

Vraag naar betaalbare kleinschalige kantoren Veel bestaande (oudere) kantoorgebouwen in en om de woonwijken zijn belangrijk voor providers (verhuurders) van kleinschalige betaalbare kantoorruimte; zoals de Stadstuin en Dotslash. Via providers kunnen onder andere startups, scale-ups, creatieve diensten, maatschappelijke organisaties en zzp’ers kleine, relatief betaalbare ruimtes huren, dicht bij huis. De kantoren hebben zo een belangrijke werkgelegenheidsfunctie voor Utrecht en meer specifiek voor de wijken. Ze spelen een belangrijke rol in de gewenste functiemenging in de stad en in de diversiteit van kantorenaanbod. Bureau Buiten heeft in opdracht van de gemeente onderzoek gedaan naar de behoefte aan kleinschalige betaalbare ruimten. Conclusie is dat met ongewijzigd beleid een fors tekort ontstaat dat de komende jaren op kan lopen tot 100.000 m2. Ook concludeert het onderzoek dat het terugplaatsen van broedplaatsen in nieuwbouw vrijwel onhaalbaar is. Dat blijft niet zonder economische en maatschappelijke gevolgen.

27

Beleidsnota Werklocaties 2035

Toelichting bij doelstellingen 1. Utrecht heeft een evenwichtig en divers kantorenaanbod dat past bij de vraag in top-, midden- en ondersegment a. Toplocaties: inzet op groei om sterke en diverse knooppunten te realiseren Vanwege de magneetkracht van Utrecht is de vraag naar kantoren hoog. De magneetkracht bestaat door het arbeidspotentieel, de brede kennisbasis en de goede bereikbaarheid. De krachtigste ov-knooppunten zijn op dit moment het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum en omgeving. Hier vindt forse uitbreiding van kantoorvolume plaats, en streven we naar diversiteit in het kantorenaanbod waar dat haalbaar is. Ook op andere (toekomstige) knooppunten vindt evenwichtige programmering plaats van wonen en kantoren, zoals rond Lunetten-Koningsweg. b. Middensegment: consolideren omvang, verlevendigen en toekomstbestendigheid vergroten Niet alle werkgevers willen en kunnen op de toplocaties zitten. Het middensegment blijft belangrijk voor een breed palet aan doel­groepen, maar hoeft niet veel verder in omvang te groeien. Voor kantoor­locaties in het middensegment moet de kwaliteit van openbaar vervoer (HOV/tram), de kwaliteit van de gebieden en de gebouwen verbeterd worden. Ook mengen (met woningen en voorzieningen), vergroenen en verlevendigen is hier belangrijk.

Bestaande locaties buiten de centrumgebieden, zoals Papendorp en Rijnsweerd, krijgen een meer gemengd profiel door wonen, voor­zieningen,

onderwijs en science toe te voegen. Daarmee maken we de werk­ locaties gevarieerder en toekomstbestendiger. Het nieuwbouwprogramma voor kantoren op Papendorp uit de RSU lijkt markttechnisch te ruim voor die locatie en zou het gebied in samenstelling ook te eenzijdig laten worden. Nieuwbouw blijft hard nodig, maar dan vooral op een ander type locatie. We willen het kantorenprogramma van Papendorp afschalen en onderzoeken hoe we dit restvolume over kunnen zetten naar (nieuwe) ov-knooppunten waar nieuw volume op termijn hard nodig is. Het nieuwe (concept) kantorenbeleid van de provincie biedt daartoe voldoende flexibiliteit. In en rond Utrecht worden in de toekomst ook nieuwe ov-knooppunten ontwikkeld die een aantrekkelijke plek voor kantoren kunnen zijn.14 Het is belangrijk dat er in de visie- of planontwikkeling van deze locaties ruimte blijft voor kantoren. Voor Rijnsweerd geldt aanvullend dat bestaande kantoorgebouwen geleidelijk omgezet kunnen worden naar onderwijs en science. Het gebied krijgt daarmee een natuurlijke en betaalbare overloop­ functie voor het USP. In hoofdstuk B.1.5 gaan we hier nader op in. c. Ondersegment: bescherm de diversiteit en betaalbaarheid van kleinschalige werkmilieus Het economisch uitgangspunt voor het ondersegment is voldoende aanbod aan betaalbare kleinschalige ruimte ‘op fietsafstand’ in elke wijk, passend bij de RSU-ambitie.

Hiermee dragen we ook bij aan het behoud van werk in wijken die slecht scoren in de scheidslijnenmonitor.

Beschermen van de diversiteit en betaalbaarheid van kleinschalige werkmilieus door het hanteren van een adviesmodel bij transformaties Kleinschalige, betaalbare kantoren zijn van groot belang voor de ­vestiging van maatschappelijke organisaties, creatieve diensten, startups en kleine ondernemers uit de wijk. Ruimte voor deze doelgroepen willen we – waar dat kan – beschermen. De kaart op de volgende pagina geeft de beschermingszone voor betaalbare ­kantoren weer. De zone is aangewezen omdat hier de natuurlijke

14 Zie ontwikkelperspectief ‘Utrecht Nabij’ en het Mobiliteitsplan 2040 (utrecht.nl)

28

Beleidsnota Werklocaties 2035

omgeving voor kleinschalige betaalbare werkruimte is, die in dit gebied tegelijk ook het meest kwetsbaar is voor verdringing. Om bij transformaties een evenwichtige en integrale advisering (samen met andere disciplines) goed mogelijk te maken, hanteren we in de beschermingszone een economisch adviesmodel. Daarbij is het eerste criterium, dat er sprake is van echte leegstand en niet van speculatie door de pand­eigenaar, randvoorwaardelijk. Het is namelijk onwenselijk om actief verdringing te stimuleren. Het economische adviesmodel kent zes criteria: 1. Het gebouw is structureel grotendeels leeg; op die situatie is niet bewust aangestuurd en er is ook geen sprake van wanbeheer (m.n. op peil houden van kwaliteit). 2. Het is geen strategische locatie voor clustering van bijzondere doelgroepen zoals bijvoorbeeld science, creatieve bedrijven, circulaire bedrijven en maatschappelijke organisaties. 3. Er is voor kleine ondernemers voldoende aanbod in de wijk, of op korte afstand buiten de wijk. 4. Er is in de wijk sprake van hoge leegstand (boven 7%) of evenwicht (5-7%). 5. Het gebouw heeft weinig tot geen potentieel voor kleinschalig en betaalbaar aanbod. 6. Er is geen sprake van een herhaalpatroon van transformaties in de omgeving.

Afbeelding 4: Deze kaart toont de wijken in Utrecht. Het in de tekst benoemde 'economisch adviesmodel' wordt gebruikt bij mogelijke transformatie van kantoorpanden.

29

Beleidsnota Werklocaties 2035

Dit adviesmodel wordt bij transformatie-initiatieven binnen de beschermingszone onderdeel van de integrale afweging van Ruimte waarbij ook andere ruimtelijke opgaven worden meegewogen. Bij een besluit wordt daarnaast ook meegewogen of er een reële mogelijkheid bestaat tot compensatie van betaalbaar kleinschalig aanbod in de omgeving. Nieuwbouw en herontwikkeling (of optopping) zullen in de meeste gevallen niet betaalbaar zijn voor de doelgroep. Buiten de beschermingszone (waar 2/3 van de betaalbare kantorenvoorraad zich bevindt) is de economische afweging voor transformaties eenvoudiger: • Het pand staat structureel leeg en er is geen sprake van wanbeheer. • De leegstand in de omgeving ligt op of boven acceptabel niveau (frictieleegstand 5-7%). Nieuwbouw van kantoren Voor nieuwbouw gelden de volgende uitgangspunten: • In nieuwbouwplannen met daarin kantoren streven we naar 10% van het nieuwbouwprogramma kleinschalig en betaalbaar. • De hoeveelheid betaalbare kleinschalige kantoorruimte moet mee­ groeien met de rest van de stad. Nu is er per inwoner ca 0,5 m2 voorraad betaalbare kleinschalige kantoorruimte (6% van de totale voorraad kantoren); dat is een indicatieve norm om vast te houden.

Krimpen van solitaire kantoren op bedrijventerreinen Solitaire kantoren op bedrijventerreinen vallen in een marktsegment waar in Utrecht weinig vraag naar is. We staan daarom geen nieuwe zelfstandige kantoren op bedrijventerreinen toe. Ook het afsplitsen (separaat verhuren) van kantoorruimte die oorspronkelijk bij bedrijfsruimte behoorde is onwenselijk. We stimuleren transformatie van de bestaande kantoren op bedrijventerreinen naar andere bedrijfs­ruimten, bijvoorbeeld voor mkb of (creatieve) maakindustrie. Transformatie naar wonen of tijdelijk wonen op die plekken is vanwege de milieuruimte voor bedrijven én de volksgezondheid van de potentiële bewoners niet mogelijk. Utrecht werkt mee aan verduurzaming en modernisering Ook kantoren moeten bijdragen aan de energietransitie. Daarom werkt Utrecht ruimhartig mee aan vergunningaanvragen voor de verduurzaming en modernisering van de bestaande voorraad, waarbij enige functionele uitbreiding acceptabel is.