Agendabundel

Reactie De gehanteerde begrippen in onderhavig TAM-omgevingsplan volstaan. De gevraagde toevoeging van wat onder grootschalige detailhandel moet worden verstaan, staat los van het onderhavig plan. De term grootschalige detailhandel is in het omgevingsplan gemeente Utrecht en in dit TAM-plan niet gebruikt omdat de grootte van de winkel niet bepalend is voor de vraag of er sprake is van de detailhandel. De omvang van de winkel is wel bepalend voor de vraag of de betreffende winkel op een

25

specifieke locatie kan worden gevestigd. Voor deze ontwikkeling is dit uitgebreid onderzocht op meerdere aspecten. In het detailhandelsbeleid wordt de term grootschalige of volumineuze detailhandel wel gebruikt als het gaat om perifere locaties zoals de meubelboulevard of de sportdetailhandel die bij stadion Galgenwaard is toegestaan. Het gaat niet over de metrage van supermarkten of de openingstijden. Het Chw bestemmingsplan Wittevrouwen wordt bovendien vervangen door het TAM-Omgevingsplan, waardoor de verwijzing daarnaar niet relevant is.. Conclusie Op grond van deze zienswijze worden de regels en motivering van het plan gewijzigd. In paragraaf 4.1 is de wijziging precies beschreven.

Zienswijze 5

[Referentie nr.: 34048133]

Indiener geeft aan het plan onvoldoende recht doet aan bestaande ruimtelijke, groene en functionele kwaliteiten van het gebied en dat de gekozen ontwikkeling leidt tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat voor de huidige buurtbewoners. In verschillende kopjes wordt ingegaan op deze genoemde bezwaren. Onjuiste en onvolledige typering van het plangebied Indiener is het niet eens met de typering van het plangebied. In het TAM-plan wordt het gebied omschreven als overwegend stenig, een beperkte ruimtelijke kwaliteit en een matige inrichting van de openbare ruimte. Naar mening van indiener vervult het huidige plangebied een duidelijke bufferfunctie tussen de grootschalige infrastructuur van de Kardinaal de Jongweg, de kleinschalige woonstraten van de Huizingalaan en omliggende buurt en de aanwezige voorzieningen van de Jan van Galenstraat. De combinatie van open ruimte, bomen, speelplek en parkeerterrein zorgt voor lucht, zicht, daglicht en een ruimtelijke rust, die voor de leefbaarheid van de buurt essentieel zijn.

Reactie Onze constatering is dat er op dit moment weinig openbaar groen en een stenige omgeving is in het plangebied. Met deze ontwikkeling willen we juist een kwaliteitsimpuls geven aan het plangebied. Structurele verstening en verlies van openbaar groen Volgens indiener zal het plan zorgen voor een toename van verhard oppervlak op maaiveldniveau en een afname van daadwerkelijk openbaar, toegankelijk groen. Het huidige parkeerterrein en aangrenzende groene zones verdwijnen onder bebouwing en verharding, en toegevoegde groen bestaat uit een binnentuin op het dak van de parkeergarage die niet openbaar toegankelijk is en de groen op hoogte kan functioneel en ecologisch niet gelijkgesteld worden aan groen op maaiveldniveau. Dit betekent dat bestaande bewoners in hun directe leefomgeving achteruitgaan in hoeveelheid en kwaliteit van groen, de beleving van openheid, zichtlijnen en licht sterk afneemt en de wijk verder versteent. Indiener mist een concrete onderbouwing in het plan waaruit blijkt dat minimaal het huidige niveau van groen behouden blijft.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied Parkeerdruk: onderschat, structureel en onopgelost Indiener heeft bezwaren tegen de parkeeroplossingen in het TAM-plan, omdat de openbare parkeerplaatsen verdwijnen voor een parkeergarage die niet beschikbaar is voor huidige buurtbewoners, de parkeerbehoefte nu al hoog is en dat het verdwijnen van de openbare parkeerplaatsen wordt afgewenteld op de wijk. Indiener benoemt dat dit leidt tot extra zoekverkeer in woonstraten, hogere parkeerdruk voor bestaande bewoners, aantasting van de leefbaarheid en verkeersveiligheid en dat bewoners en bezoekers niet vanzelfsprekend zelf hun autogebruik zullen aanpassen.

26

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2. 2 Parkeren. Supermarkt: geen aantoonbare noodzaak of maatschappelijk belang Indiener vindt dat er geen noodzaak of maatschappelijk belang bestaat voor de supermarkt, omdat winkelcentrum De Gaard op 10 minuten loopafstand is gelegen, er supermarkten en voorzieningen aan de Biltstraat en in omliggende wijken zijn gelegen en er geen voorzieningentekort is. Indiener vermoedt dat de supermarkt een financieel sluitstuk vormt voor de ontwikkeling en er vanuit de buurt geen concrete behoefte is aan een supermarkt, terwijl de negatieve effecten, zoals verkeersbewegingen, parkeerdruk en verstening, wel terecht komen bij bestaande bewoners.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing Onevenwichtige belangenafweging Indiener benoemt dat er sprake is van een onevenwichtige belangenafweging, omdat het belang van verdichting, programmatische toevoeging en economische haalbaarheid zwaar weegt terwijl de belangen van bestaande bewoners, leefbaarheid, groen en ruimtelijke kwaliteit ondergeschikt blijven. Daarnaast vindt indiener dat de afzonderlijke effecten cumulatief beoordeeld moeten worden (op het gebied van verdichting, functietoevoeging van de supermarkt, verkeer- en parkeerdruk en verlies aan groen). Naar mening van indiener is bij een cumulatieve beschouwing van deze aspecten geen sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.5 Participatie en belangenafweging. Vanaf de start van de uitwerking van het SPvE is intensief geparticipeerd met de buurt over de voorgenomen sloop-nieuwbouw en het richtinggevend programma dat gemeente en initiatiefnemer voor ogen hadden. In een drietal rondes, waaronder de ‘rondetafelgesprekken’ met de buurt, zijn een aantal scenario’s voor het plan onderzocht en is getracht de belangrijkste zorgpuntenuit de buurt n weg te nemen of te verzachten. De thema’s leefbaarheid, groen en ruimtelijke kwaliteit waren daarbij in beeld. Door de inbreng vanuit de buurt is het plan aangepast zodat grotendeels wordt tegemoetgekomen aan de eerder gemaakte bezwaren. De gemeenteraad heeft na een integrale belangenafweging een scenario vastgesteld dat verder uitgewerkt kon worden. Dit integraal gewogen scenario is een scenario met een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt de motivatie bij het plan gewijzigd. In paragraaf 4.1 is de wijziging beschreven.

Zienswijze 6

[referentie is: 34047445]

Indiener begint zijn zienswijze met de opmerking dat in de praktijk weinig terecht komt van

participatie en samenwerking met bewoners. Vaak worden alleen aanpassingen uitgevoerd als de

gemeenteraad zich kritisch heeft uitgelaten. Indiener geeft aan dat bijvoorbeeld de eerder geschetste

plannen een supermarkt bevatten met een grootte waarvan de buurt de nut en noodzaak niet zag, het

parkeerterrein en de speelplaats wegvielen en dat er grote gevolgen waren voor de verkeersveiligheid, parkeerdruk en de leefomgeving van de hele buurt. Indiener geeft aan dat de plannen

voor eenieder veilig, groen, sociaal en leefbaar moeten zijn en dat dit nog onvoldoende terugkomt in de plannen. Indiener behandelt vervolgens in haar zienswijze

27

Winkelwagens

In het omgevingsplan wordt niet aangegeven welke maatregelen worden genomen om te

verhinderen dat winkelwagens buiten de supermarkt kunnen komen. Expliciet moet worden vastgelegd

dat winkelbezoekers niet met winkelkarren naar buiten en/of via een lift naar de parkeergarage kunnen gaan. Deze concrete bepaling moet via vastlegging in het omgevingsplan of nadere overeenkomsten met de verhuurder worden geregeld.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes)

onder het kopje ‘Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing’ en onder het kopje 'winkelmandjes’. Uitzicht en privacy

Hier wordt gesproken over “Aan de overzijde van de Jan van Galenstraat bevindt zich een gebouw met in de basis vijf bouwlagen en een accent van acht bouwlagen. Er wordt met de planontwikkeling aangesloten bij de bebouwing in de directe omgeving van het plangebied. Wel worden nieuwe

gebouwen mogelijk gemaakt die effect kunnen hebben op de directe omgeving.” Hier wordt niet

aangegeven dat in de directe omgeving van het plangebied woonhuizen staan. Tegenover de huizen aan de oneven kant van de Huizingalaan komt een nieuw bouwdeel van 3 verdiepingen

met de ingang van de parkeergarage en een blinde muur met daarboven 2 woonlagen op de begane

grond. Dit heeft voor de genoemde bestaande woningen nadeligere gevolgen voor uitzicht en privacy dan in de huidige situatie. Reactie

Zie hiervoor ook onze reactie onder het kopje ‘uitzicht’ bij zienswijze 4. Eventuele nadeelcompensatie (voorheen Planschade) die voortvloeit uit de wijziging van het Omgevingsplan is voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Aanvragen van bewoners voor een tegemoetkoming in het kader van Nadeelcompensatie neemt de gemeente in behandeling conform de Omgevingswet (Hoofdstuk 15) en de Verordening Nadeelcompensatie Gemeente Utrecht. Na besluitvorming door de gemeente over een eventuele tegemoetkoming zal deze door de initiatiefnemer worden betaald. Om de hoogte van de mogelijk totaal te claimen Nadeelcompensatie in te schatten moet de initiatiefnemer een nadeelcompensatierapportage laten maken. In de anterieure overeenkomst wordt op basis van deze rapportage een bankgarantie dan wel een waarborgsom van de initiatiefnemer geëist. Supermarkt

Er wordt gesproken over “De wens voor een supermarkt (in de vorm van een mandjessupermarkt) is expliciet voortgekomen uit de wensen van de buurt. De raad heeft zich daarnaast eveneens

uitgesproken voor een mandjessupermarkt op 16 mei 2023” Dit is verdraaien van de werkelijkheid en achtergrond.

De buurt pleit al vanaf het begin voor met name buurtgerichte, kleinschalige winkels, mede op basis van een enquête die eind 2020 in de buurt is uitgevoerd. Het is de gemeente en initiatiefnemer die

vanaf het begin heeft aangedrongen op het vestigen van een (grotere) supermarkt. Met het voldongen feit dat er een supermarkt moet komen heeft de buurt zich sterk gemaakt voor een supermarkt die

vooral de omliggende buurten/wijk bedient en geen autoverkeer aantrekt, dit vanwege leefbaarheid en

verkeersveiligheid (fietsstraten!) in de buurt. In een motie van de gemeenteraad is dit vertaald naar een kleinere “mandjessupermarkt”. Dit is dus de keuze voor de minst slechte variant. Daarnaast zal een supermarkt openingstijden gaan hanteren die niet passend zijn voor de woonwijk.

Reactie We passen de aangehaalde tekst aan tot: “Op basis van de participatie heeft een groep omwonenden uit de buurt aangedrongen op een zo klein mogelijke supermarkt. Mede op basis daarvan heeft de raad zich uitgesproken voor een mandjessupermarkt op 16 mei 2023.”

28

De openingstijden zijn landelijk geregeld in de winkeltijdenwet. Laad- en losplekken Volgens indiener mist hier de bevoorrading van de overige winkelunits. Op diverse plattegronden in de bijlagen van het TAM-Omgevingsplan staan losplaatsen ingetekend voor busjes (geen vrachtwagens), echter niet eenduidig of op dezelfde positie. Op 1 plattegrond zijn deze ingetekend aan de Jan van Galenstraat aan de voorzijde van de winkelunits. Op enkele andere plattegronden zijn 2 losplekken ingetekend aan het begin van de Huizingalaan, tegen de kruising met de Jan van Galenstraat aan. Beide varianten zijn niet verkeersveilig en het is niet duidelijk wat de definitieve keuze is en dus ook niet welke gevolgen dit heeft en welke maatregelen er worden genomen voor de veiligheid. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.4 Laad- en losplekken.

Parkeren Hier wordt niet ingegaan op het vervallen van de huidige openbare parkeerplaatsen voor bewonersparkeren in de Huizingabuurt die in het Plangebied zijn gesitueerd. Er vervallen ongeveer 60 parkeerplaatsen door de nieuwbouw. Indiener concludeert dat het aantal parkeerplaatsen voor de buurt minimaal met 10 (volgens de model-berekeningen) vermindert en dat in de praktijk dit aantal veel hoger ligt, terwijl tegelijkertijd sprake is van toename van parkeerdruk in onze buurt. Indiener vraagt zich af of de aannames rond het kunnen beperken van het beschikbare aantal parkeerplaatsen voor de nieuw te bouwen appartementen (bewoners en bezoekers) reëel zijn. Momenteel staat het parkeerterrein en de van Ginnekenlaan dagelijks ’s avonds en ’s nachts vol met auto’s. Met het wegvallen van deze parkeerplaatsen dient dit opgevangen te worden door de parkeerplaatsen in de buurt. Indiener maakt zich zorgen over het risico dat de parkeerdruk wordt afgewenteld op omliggende woonstraten en de openbare ruimte. Uit jurisprudentie van de Raad van State blijkt dat een plan alleen aanvaardbaar is als er structurele maatregelen worden getroffen om dit te voorkomen. Er moet een deugdelijk onderzoek zijn naar de huidige parkeerdruk én een concrete borging van maatregelen in het omgevingsplan of de vergunningvoorschriften. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2. 2 Parkeren.

Conclusie Op grond van deze zienswijze wordt motivatie bij het plan gewijzigd. In paragraaf 4.1 is de wijziging precies beschreven.

Zienswijze 7

[Referentie nr: 34047766]

Parkeersituatie Het voorliggende plan leidt tot een verslechtering van de parkeersituatie ter plaatse, doordat geen rekening is gehouden met het verlies van openbare parkeerplaatsen aan de Huizingalaan; Dit komt doordat de bestaande (parkeer)situatie niet in de beoordeling van de parkeerbehoefte is betrokken. Per saldo neemt het aantal parkeerplaatsen in het plangebied af, terwijl er een toename is van woningen en oppervlakte detailhandel. Daar komt nog bij dat de nieuwe parkeerplaatsen niet door bestaande

29

bewoners uit de omgeving kunnen worden gebruikt, omdat hun parkeervergunning in de aan te leggen parkeergarage niet geldt. In de beoordeling van de parkeersituatie in de toelichting bij het omgevingsplan is slechts berekend hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn voor de voorliggende ontwikkeling. De 65 parkeerplaatsen die als gevolg van de onderhavige ontwikkeling verdwijnen, worden in de bestaande situatie volledig benut en voor een belangrijk deel door personen die buiten het plangebied wonen. De 65 parkeerplaatsen die verdwijnen als gevolg van de voorliggende ontwikkeling, moeten worden gecompenseerd. Vergelijk bijvoorbeeld ook ABRvS 17 december 2025, ECLI:NL: RVS:2025:6167, r.o. 13. e.v., waar de Afdeling in een vergelijkbare situatie tot eenzelfde oordeel komt. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2. 2 Parkeren. In dit plan wordt, in tegenstelling tot in de casus in Rotterdam waar indiener naar verwijst, niet alleen nieuw programma gerealiseerd, maar wordt ook bestaand programma gesloopt. In de casus Rotterdam komt er weliswaar programma bij, maar wordt er geen programma gesloopt dat gebruik maakt van de beschikbare parkeerplaatsen. Dit maakt dat beide casussen niet te vergelijken zijn. In geval van de ontwikkeling Jan van Galen/Huizingalaan worden 40 woningen en ruim 1.500 m2 BVO-winkels gesloopt. De parkeereis van de te slopen functies, het zogenaamde ‘rechtens verkregen niveau’ mag verrekend worden met de parkeereis van de nieuwe functies (Zie Artikel 5 van Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht | Lokale wet- en regelgeving). Uitgangspunt daarbij is dat bij het berekenen van de parkeereis van de oude/bestaande functie geen rekening gehouden wordt met dubbelgebruik. Bij het berekenen van de parkeereis van de nieuwe functies gebeurt dat wel. Bovendien mag een deel van de parkeereis va de nieuwe functies opgelost worden door inzet van extra fietsparkeerplekken en inzet van deelmobiliteit (Zie Artikel 7 van Beleidsregel parkeernormen auto 2021 gemeente Utrecht | Lokale wet- en regelgeving).

Voor meer informatie wordt verwezen naar bijlage 12 van de motivatie van het plan (Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat, Goudappel d.d. 20 november 2025). De parkeereis van de nieuwe functies wordt opgelost binnen het plangebied en bedraagt 50 reguliere parkeerplaatsen, plus 3 stuks deelmobiliteit. De reguliere parkeerplaatsen en 1 deelmobiliteitsplek worden binnen het plangebied opgelost. Voor de 2 deelauto’s wordt nieuwe capaciteit gecreëerd in de openbare ruimte, zodat deze niet ten koste gaan van openbare parkeergelegenheid. Conform het parkeerbeleid bedraagt de parkeereis van de te slopen functies 62 parkeerplaatsen. Dat aantal is hoger dan het aantal parkeerplekken van 58 dat als gevolg van deze ontwikkeling komt te vervallen. Hiermee kan gesteld worden dat de parkeerdruk in de openbare ruimte als gevolg van deze ontwikkelingen en als gevolg van het opheffen van genoemde parkeerterrein niet leidt tot hogere parkeerdruk in de omgeving. Desondanks erkennen wij dat de parkeerdruk in de openbare ruimte hoog is, en blijft. Verkeersgeneratie De verkeersonderbouwing gaat ten onrechte uit van een afname van de totale verkeersgeneratie binnen het plangebied en er is ten onrechte geen beoordeling gemaakt van de verkeersveiligheid. De onderbouwing van het omgevingsplan maakt onvoldoende inzichtelijk waarom in de nieuwe situatie minder verkeer te verwachten is.

Het plan maakt ook onvoldoende inzichtelijk hoe er in de nieuwe situatie wordt gegarandeerd dat sprake is van een verkeersveilige situatie. De toelichting op het omgevingsplan maakt niet inzichtelijk of en zo ja, hoe de nieuwe uitweg uit de parkeergarage verkeersveilig kan worden ontsloten. Reactie

In de planvorming is zowel de verkeersgeneratie als de verkeersveiligheid zorgvuldig onderzocht. Het RHDHV-onderzoek bevat o.a. een beoordeling van de verkeersveiligheid van verschillende locaties voor de bevoorrading van de supermarkt. De initiatiefnemer heeft bij zijn aanvraag om het Omgevingsplan te wijzigen o.a. een Mobiliteitsplan, opgesteld door Goudappel, aangeleverd met nieuwe berekeningen van de te verwachten verkeersgeneratie van het bouwplan (zie bijlage 12 bij de motivatie van het plan: rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’). De uitkomst hiervan is

30

(door de gemeente) vergeleken met de eerdere onderzoeken en berekeningen van de verkeersgeneratie door RHDHV. De verkeersgeneratie van het bouwplan, berekend door Goudappel, ligt wat lager dan de verkeersgeneratie berekend door RHDHV. Dit komt omdat de berekening van RHDHV eerder in de planvorming is gedaan en er toen sprake was van een ander programma en ander ontwerp. De supermarkt had toen een grotere omvang en de logistieke ingang was toen voorzien aan de Huizingalaan. RHDHV concludeerde dat de verkeersgeneratie van dit grotere bouwplan niet leidt tot een verkeersonveilige situatie in de buurt. In het Mobiliteitsrapport van Goudappel is in de bijlage een bouwtekening opgenomen die inzicht geeft hoe de in-/uitrit van de parkeergarage eruit komt te zien. Uit de tekening blijkt dat de aanbevelingen van RHDHV, gedaan om de verkeersveiligheid te borgen, zijn overgenomen. De in-/uitrit is zodanig ontworpen dat auto’s zich bij het uitrijden van de garage al op een vlak stuk bevinden en niet meer op een heling zodat de automobilist zich geheel kan concentreren op het verlaten van het gebouw. Inhoudelijk kan de conclusie uit het Mobiliteitsplan dan worden gevolgd (zie bijlage 12 bij de motivatie van het plan: rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’).

Mandjessupermarkt planologisch niet geborgd De ETFAL-beoordeling gaat uit van de komst van een mandjessupermarkt met een lage parkeerbehoefte en verkeersgeneratie, maar de komst van een mandjessupermarkt is niet planologisch geborgd; Sinds de Parkhaven-uitspraak, ABRvS 9 juli 2025,ECLI:NL:RVS:2025:3076, moeten maatregelen die noodzakelijk zijn vanuit het oogpunt van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, planologisch geborgd worden. Het vastleggen dat ter plaatse van de functieaanduiding “supermarkt” alleen mandjessupermarkten toegestaan zijn is een dergelijke maatregel die planologisch geborgd moet worden. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; onder het kopje ‘Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing’ en onder het kopje 'winkelmandjes’.

Voldoende parkeergelegenheid planologisch niet geborgd Er is niet planologisch geborgd dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid; Dat geldt ook voor het realiseren van voldoende parkeergelegenheid bij het verlenen van een vergunning voor het bouwen (omgevingsplanactiviteit). Zonder een uitdrukkelijke verwijzing naar het geldende parkeerbeleid, of de opname van een planregel omtrent het parkeren, is onvoldoende afdwingbaar dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en aanwezig blijft. Reactie

In de algemene regels van het Omgevingsplan Gemeente Utrecht is geborgd dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd, zie hiervoor de voorwaardelijke verplichting over parkeergelegenheid in artikel 4.42. Het is niet nodig om dit in het TAM Omgevingsplan opnieuw te regelen. Uitbreiding detailhandel in strijd met de omgevingsverordening van de provincie De beoogde uitbreiding van de detailhandel is in strijd met de omgevingsverordening van de provincie Utrecht, Er zijn enkele uitzonderingen op het verbod uit artikel 9.20 van de Omgevingsverordening. Indiener stelt dat deze uitzonderingen op onderhavige casus niet van toepassing zijn. In ieder geval is onvoldoende gemotiveerd dat/waarom hieraan voldaan zou worden, doordat in de ruimtelijke onderbouwing helemaal niet op deze verbodsbepaling is ingegaan. Volgens indiener had geconcludeerd moeten worden dat de maximale oppervlakte detailhandel wordt vergroot in een gebied waar dat niet is toegestaan en waar een nieuwe vestiging van detailhandel evenmin is toegestaan, en dat het plan daarmee strijdig is met de instructieregel uit artikel 9.20 van het Omgevingsplan.

31

Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) onder het kopje 'Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing’ en onder het kopje 'winkelmandjes’. . Groen Het plan maakt onvoldoende inzichtelijk op welke manier wordt voldaan aan het streven om per nieuwe woning 17m² groen aan te leggen. Bij de invulling van de plannen wordt het grootste deel van het toegevoegde groen gerealiseerd door de aanleg van de daktuin. Die daktuin wordt echter ontoegankelijk voor anderen dan de bewoners/gebruikers van de nieuw te bouwen gebouwen. Verder verdwijnt er het nodige groen op (het parkeerterrein van) de Van Ginnekenlaan. Reactie

Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied. Conclusie Op grond van deze zienswijze worden de regels en de motivatie bij het plan gewijzigd. In paragraaf 4.1 is de wijziging precies beschreven.

Zienswijze 8

[Referentie nr: 34047445 ]

Aanleiding Het omgevingsplan leidt ertoe dat de initiatiefnemer aanzienlijke planologische voordelen verkrijgt, waaronder een toename van het aantal woningen, hogere huursegmenten, de verkoop van onrendabeler sociale huurwoningen aan een woningbouwcorporatie en uitbreiding van het private eigendom, terwijl de directe omgeving wordt geconfronteerd met negatieve gevolgen zoals verdichting, verkeersdruk en aantasting van woonkwaliteit. In de toelichting ontbreekt een expliciete afweging of deze voordelen voor de initiatiefnemer in redelijke verhouding staan tot de nadelen voor omwonenden.

Reactie Het omgevingsplan is goeddeels een vertaling van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Bij het SPvE is een integrale afweging van aspecten en belangen gemaakt. Vanaf de start van de uitwerking van het SPvE is intensief geparticipeerd met de buurt over de voorgenomen sloopnieuwbouw en het richtinggevend programma dat gemeente en initiatiefnemer voor ogen hadden. In een aantal rondes is geprobeerd de belangrijkste zorgpunten die uit de buurt naar voren kwamen weg te nemen of te verzachten. De belangrijkste zorgpunten waren: nut en noodzaak van de sloopnieuwbouw versus renovatie, vrees voor verkeer aantrekkende werking van een (grote) supermarkt, de grootte en de typologie (discounter) van de supermarkt en het volume van het aantal woningen. De buurt heeft aangegeven dat zij het liefst een kleine buurtsupermarkt in het speciaal segment wil met een in-/uitgang voor de bevoorrading aan de zijde van de Kardinaal de Jongweg. Door de inbreng vanuit de buurt is het plan aangepast, zodat grotendeels wordt tegemoetgekomen aan de eerder gemaakte bezwaren: -. Het plan voorziet nu in een kleinere supermarkt, het laden/lossen is naar de zijde van de Kardinaal de Jongweg verplaatst. - Voor wat betreft de voordelen en nadelen van dit plan gaat het er niet om dat iedereen evenveel voordelen moet ondervinden.

De gevolgen van het plan zijn voor verschillende belanghebbenden ook verschillend en niet goed te vergelijken. . Er ligt een uitgebalanceerd plan van initiatiefnemer dat zeker ook voordelen biedt voor de buurt en inwoners van dit deel van de stad: Er worden (betaalbare) huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd, een supermarkt wordt toegevoegd aan de hoofdwinkelstructuur vijf dag winkels voor de hoofdwinkelstructuur worden behouden en de openbare ruimte krijgt een kwaliteitsimpuls.

32

Beschrijving winkelstrip In de beschrijving van het plangebied staat dat er een winkelstrip is met acht units. Dit is onjuist: er zijn negen units. Deze feitelijke onjuistheid is relevant voor de Laddertoets, nu een correcte vaststelling van het bestaande aanbod essentieel is voor het beoordelen van de kwantitatieve behoefte als bedoeld in artikel 5.129g Bkl.

Reactie Deze feitelijk onjuistheid is niet meegenomen voor de Laddertoets. Daarin is uitgegaan van de werkelijke oppervlakte van de overige retail (750m2 bvo). Het aantal meters gereserveerd voor overig retail aanbod neemt overigens af ten opzichte van de huidige gevestigde meters. De ontwikkeling brengt dus geen negatieve effecten met zich mee als het gaat om leegstand en aantasting van het ondernemersklimaat. Nut/noodzaak supermarkt Gesteld wordt dat in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangetoond dat de herontwikkeling van winkels en supermarkt voorziet in een behoefte. De behoefte van de supermarkt wordt niet onderbouwd en wordt ook door het verleden weersproken.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing. De supermarkt die in het verleden was gevestigd in de

winkelstrip op de Jan van Galenstraat had een veel kleinere omvang, betrof een ander type supermarkt en was onderdeel van een ander vastgoedsegment dan de supermarkt die nu is voorzien. Ook de marktomstandigheden zijn veranderd. Een vergelijk is daarom niet zinvol. Winkelstrip Er wordt niet beargumenteerd waarom “het passend is om de verouderde winkelstrip te vervangen door een vernieuwde winkelstrip” en de wens voor een supermarkt, gericht op een groter verzorgingsgebied dan de directe woonbuurt, volgt niet logisch uit de geschetste bestaande situatie en past niet vanzelfsprekend bij het kleinschalige, buurtgerichte karakter van het gebied.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing. Vanuit detailhandel perspectief is een moderne

(mandjes)supermarkt een waardevolle aanvulling en versterking. Dat hangt samen met de publieksaantrekkende werking, waar ook de overige winkelunits/ondernemers van kunnen meeprofiteren. Beschrijving van de bestaande functies in de winkelstrip De beschrijving van de bestaande detailhandelsfuncties is niet actueel (kruidenier en bloemist zijn inmiddels verdwenen). Er wordt niet vermeld dat een aanzienlijk deel van de winkelruimten nu wordt verhuurd tegen sterk gereduceerde huurprijzen en dat exploitatie bij reguliere markthuren niet rendabel is.

Reactie De beschrijving van de bestaande detailhandelsfuncties zal actueel worden gemaakt in de motivering bij het plan. Zie hiervoor wijziging 4.1.7 in hoofdstuk 4 van dit vaststellingsrapport. Supermarkt Er wordt gesteld: “Rondom de beoogde supermarkt is op afstand van 500 meter één andere supermarkt. Er zijn in de ruimere omgeving geen andere supermarkten.” Dit is onjuist.

33

Reactie

Afhankelijk hoe ruim de omgeving wordt gedefinieerd zullen er altijd andere supermarkten aanwezig zijn. In het directe verzorgingsgebied van de boogde supermarkt is één andere supermarkt aanwezig. Zie ook antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing. Supermarkt De toelichting stelt dat “de wens voor een supermarkt (in de vorm van een mandjessupermarkt) expliciet is voortgekomen naar aanleiding van wensen uit de buurt”. Deze bewering wordt echter niet onderbouwd en is feitelijk onjuist. Door zonder nadere onderbouwing te stellen dat de supermarkt voortkomt uit wensen uit de buurt, bevat de toelichting een onvoldoende zorgvuldig gemotiveerde en feitelijk onjuiste voorstelling van zaken, hetgeen in strijd is met artikel 3:46 Awb.

Reactie We passen de tekst in de motivering n.a.v. uw opmerking aan tot: “Op basis van de participatie heeft een groep omwonenden uit de buurt aangedrongen op een zo klein mogelijke supermarkt. Mede op basis daarvan heeft de raad zich uitgesproken voor een mandjessupermarkt op 16 mei 2023.”. Zie hiervoor wijzigingen in hoofdstuk 4 van dit vaststellingsrapport. Horeca bestemming Gesteld wordt dat de horeca-mogelijkheid “passend wordt geacht binnen de woonomgeving”. De toelichting maakt niet inzichtelijk op basis van welke ruimtelijke of beleidsmatige criteria wordt geconcludeerd dat horeca in de categorieën D1, D2 en D3 passend is binnen deze woonomgeving.

Reactie Onder ‘passend’ (i.r.t. horeca-mogelijkheid) verstaan we dat er geen onevenredige overlast voor omwonenden ontstaat. Een horecazaak waar illegale handelingen plaatsvinden valt daar niet onder en daar zal door gemeente en politie ook tegen opgetreden worden. De horeca-categorieën zijn in het Ontwikkelkader Horeca Utrecht 2018 omschreven en vastgelegd. Daarmee is er in combinatie met de omschrijving in het TAM omgevingsplan genoeg afbakening om overlast te voorkomen, of om tegen overlast op te kunnen treden. Wij hebben het belang van betere voorzieningen voor de buurt afgewogen met de belangen van omwonenden. Uit de diverse onderzoeken naar o.a. verkeer en geluid blijkt in onze ogen dat er voldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden. Hoogtes Er is sprake van een onevenwichtige overgang in schaal en bouwhoogte. Dat heeft tot gevolg dat het uitzicht wordt beperkt en er sprake is van toegenomen inkijk van bewoners aan de zuidzijde van de nieuwbouw. Met als gevolg een aantasting van de privacy. De gemeente heeft uitsluitend een bezonningsstudie laten uitvoeren. Een onderzoek naar de gevolgen van de bouwhoogte en positionering van de nieuwbouw voor de privacy van omliggende woningen ontbreekt. Daarmee is niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de privacybelangen van bestaande bewoners zijn meegewogen in de besluitvorming.

Reactie Er wordt in de herontwikkeling rekening gehouden met zicht, bezonning en privacy van omwonenden. Er is een bezonningsstudie uitgevoerd. Op basis van de analyse, zoals weergegeven in de Zonnestudie Herontwikkeling Jan van Galenstraat, kan worden geconcludeerd dat het onderzochte plan voldoet aan de geldende richtlijnen, zoals vastgelegd in de stedenbouwvisie, voor bezonning en daglichttoetreding. Er wordt in principe geen apart privacy onderzoek verricht voor de omgevingsplanwijziging. Vermeende vermindering van privacy van bewoners van omliggende woningen maakt onderdeel uit van het in opdracht van de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoek naar mogelijke nadeelcompensatie waar de initiatiefnemer rekening mee moet houden. Uit de jurisprudentie volgt overigens dat voor wat betreft de aanvaardbaarheid van vermindering aan privacy van belang is dat in een stedelijke omgeving niet ieder verlies aan privacy of uitzicht kan worden voorkomen en dat een zekere mate van verandering daarvan, hoort bij stedelijke ontwikkeling. Van belang is dat de gemeente inzichtelijk maakt waarom die gevolgen, gelet op de omstandigheden, acceptabel zijn. Met de gekozen afstand, situering, bouwhoogte en

34

stedenbouwkundige inpassing is de gemeente van oordeel dat hiervan sprake is.” Groen Het omgevingsplan bevat meerdere ambities ten aanzien van vergroening, waaronder het inrichtingsprincipe ‘groen, tenzij’ en het streven om binnen het plangebied 17 m² groen per nieuwe woning toe te voegen in het kader van groeien in balans (RSU 2040). Deze ambities worden in het voorliggende plan echter niet concreet uitgewerkt en niet kwantitatief onderbouwd. Onvoldoende duidelijk is: hoeveel m² openbaar groen in het plangebied wordt gerealiseerd; welk bestaand groen behouden blijft; welk groen verdwijnt en op welke wijze dit wordt gecompenseerd; in hoeverre het genoemde streefgetal van 17 m² groen per woning haalbaar en realistisch is. Per saldo neemt het aandeel publiek toegankelijk groen af. De aanwezige bomen op deze locatie zullen daarbij verdwijnen.

Reactie Zie verder antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied. Beschrijving bestaand groen De beschrijving van het aanwezige groen is onvolledig voor wat betreft de bomen en struiken op en rond de huidige parkeerplaats en groen rondom de bestaande speelplaats.

Reactie De beschrijving van het aanwezige groen zal hierop worden aangevuld in de motivering van het plan. Zie hiervoor de wijzigingen in hoofdstuk 4 van dit vaststellingsrapport. Laad-/losplekken Het omgevingsplan blijft onduidelijk over de laad- en losvoorzieningen voor de overige winkels. Het omgevingsplan geeft niet aan waar de laad- en losplaats voor deze vrachtauto’s is gepland. Aan de voorzijde van de winkels en aan de zuidzijde van het plangebied zijn bovendien twee druk gebruikte snelfietsroutes gelegen. Zonder nadere uitwerking is onduidelijk waar de laad- en losplaatsen voor de overige winkels worden gesitueerd; hoe bevoorradend verkeer daar kan manoeuvreren; en of dit veilig kan plaatsvinden zonder conflicten met fietsverkeer en voetgangers.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.4 Laad- en losplekken.

Gezond stedelijk leven In de nota ‘Samen gezondheidsverschillen verkleinen – gezondheidsbeleid Utrecht 2024–2027’ is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat binnen 200 meter van iedere woning een koele en groene verblijfsplek in de buitenruimte van minimaal 200 m² beschikbaar moet zijn. Niet inzichtelijk wordt gemaakt: • waar een dergelijke koele en groene verblijfsplek is of wordt gerealiseerd; • of deze verblijfsplek openbaar en voor alle bewoners toegankelijk is; • en of daadwerkelijk wordt voldaan aan de minimale oppervlakte van 200 m² binnen de gestelde afstand van 200 meter. Door het ontbreken van deze uitwerking is niet toetsbaar of het plan in overeenstemming is met het vastgestelde gezondheidsbeleid van de gemeente Utrecht.

Reactie In het plan wordt groen toegevoegd. Zowel openbaar als privé. Door een zo groen mogelijke openbare ruimte en het weghalen van verharding wordt de omgeving beter bestendig gemaakt tegen een veranderend klimaat. Een deel van de Van Ginnekenlaan en een strook van het parkeerterrein worden hiervoor gebruikt. Er wordt ook een daktuin en een park met een waterretentiebuffer aangelegd (privéterrein). Binnen een straal van 200 meter zijn er meerdere plekken met 200 m2 groen aanwezig straks: de stadstuin (speelplek) 1002 m2; groenzone Kardinaal de Jongweg 1313 m2.

35

Mandjessupermarkt en winkelwagens In de toelichting wordt expliciet beschreven dat de mandjessupermarkt ook over winkelwagens beschikt. Echter, de gemeente heeft aangegeven dat winkelwagens het supermarktgebouw niet mogen verlaten: niet naar de openbare ruimte en niet naar de ondergrondse parkeergarage. Deze beperking is niet vastgelegd in het omgevingsplan. Nu dit aspect relevant is voor het gebruik van de openbare ruimte, verkeersveiligheid en overlast, had deze randvoorwaarde expliciet en juridisch geborgd moeten worden.

Reactie Deze beperking is als randvoorwaarde voor de vergunning opgenomen in artikel 4.3 van het omgevingsplan. Zie verder het antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.1 (Mandjes) Supermarkt; noodzaak/behoefte onderbouwing. Gezondheidscentrum De functie gezondheidscentrum is inmiddels vervallen en vervangen door extra woningen. Desondanks wordt in het omgevingsplan nog steeds uitgegaan van fietsparkeerbehoefte voor bezoekers van een gezondheidscentrum. Hiermee is onduidelijk of het gezondheidscentrum nog onderdeel uitmaakt van het programma. Deze onduidelijkheid is planologisch relevant en dient te worden opgehelderd.

Reactie Per abuis is er nog een enkele verwijzing opgenomen in de motivering van het plan over het gezondheidscentrum, deze verwijzing zal worden geschrapt. Het gezondheidscentrum maakt geen onderdeel uit van het programma. In bijlage 12 bij de motivering van het plan (rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’) treft u het mobiliteitsplan aan. Daarin is voor de berekening van de fietsparkeerbehoefte niet meer van een gezondheidscentrum uitgegaan.. Plangrens en openbare ruimte Huizingalaan Uit een bij het omgevingsplan gevoegde kaart blijkt dat ook de stoep ter hoogte van de woningen Huizingalaan 26 tot en met 32 binnen het plangebied valt. In het omgevingsplan wordt echter niet toegelicht welke ingrepen of wijzigingen hier zijn voorzien.

Reactie De stoep ter hoogte van de woningen Huizingalaan 26 tot en met 32 valt als zodanig binnen het plangebied. De openbare ruimte ter plekke zal worden vernieuwd. Hoe dit precies gebeurt is onderdeel van de verdere uitwerking van het Functioneel Ontwerp voor de Openbare Ruimte en nog niet bekend. Beschrijving fietsroutes De beschrijving van de verkeerssituatie rondom het plangebied is onvolledig. Er wordt geen melding

gemaakt van de bestaande fietssnelroute en de geplande tweede fietssnelroute. Deze routes zijn van groot belang voor de verkeersveiligheid en de afweging tussen verschillende verkeersstromen, met name ter plaatse van kruisingen, laad- en loslocaties en looproutes.

Reactie De genoemde fietsroutes maken geen deel uit van deze ontwikkeling. In de motivering van het plan zal nog een korte vermelding over deze routes worden toegevoegd. Te verwachten verkeersbewegingen In het omgevingsplan wordt gesteld dat het aantal verkeersbewegingen in de toekomstige situatie zal afnemen ten opzichte van de bestaande situatie. Zonder inzicht in actuele verkeersintensiteiten, metingen of telgegevens kan niet worden vastgesteld of de veronderstelde afname van

verkeersbewegingen realistisch is. Het is noodzakelijk dat het omgevingsplan inzicht geeft in de

huidige verkeersbewegingen, en de wijze waarop deze zich verhouden tot de geprognosticeerde toekomstige situatie.

36

Reactie In de planvorming is zowel de verkeersgeneratie als de verkeersveiligheid zorgvuldig onderzocht. Het RHDHV-onderzoek bevat o.a. een beoordeling van de verkeersveiligheid op verschillende locaties voor de bevoorrading van de supermarkt. De initiatiefnemer heeft bij zijn aanvraag om het Omgevingsplan te wijzigeno.a. een Mobiliteitsplan, opgesteld door Goudappel, aangeleverd met nieuwe berekeningen van de te verwachten verkeersgeneratie van het bouwplan (zie bijlage 12 bij de motivatie van het plan: rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’). De uitkomst hiervan is (door de gemeente) vergeleken met de eerdere onderzoeken en berekeningen van de verkeersgeneratie door RHDHV. De verkeersgeneratie van het bouwplan, berekend door Goudappel, ligt wat lager dan de verkeersgeneratie berekend door RHDHV. Dit komt omdat de berekening van RHDHV eerder in de planvorming is gedaan en er toen sprake was van een ander programma en ander ontwerp. De supermarkt had toen een grotere omvang en de logistieke ingang was toen voorzien aan de Huizingalaan. RHDHV concludeerde dat de verkeersgeneratie van dit grotere bouwplan niet leidt tot een verkeersonveilige situatie in de buurt. In het Mobiliteitsrapport van Goudappel is in de bijlage een bouwtekening opgenomen die inzicht geeft hoe de in-/uitrit van de parkeergarage eruit komt te zien.

Uit de tekening blijkt dat de aanbevelingen van RHDHV, gedaan om de verkeersveiligheid te borgen, zijn overgenomen. De in-/uitrit is zodanig ontworpen dat auto’s zich bij het uitrijden van de garage al op een vlak stuk bevinden en niet meer op een heling, zodat de automobilist zich geheel kan concentreren op het verlaten van het gebouw. Inhoudelijk kan de conclusie uit het Mobiliteitsplan dan worden gevolgd (zie bijlage 12 bij de motivatie van het plan: rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’). Parkeren Het plan leidt tot het verdwijnen van ongeveer 60 openbare parkeerplaatsen. Deze

parkeerplaatsen: worden niet vervangen in de openbare ruimte en dit leidt tot een toename van de parkeerdruk in omliggende woonstraten. De in het omgevingsplan opgenomen parkeerbalans

beperkt zich uitsluitend tot het plangebied zelf en houdt geen rekening met de effecten op de directe omgeving. Het vervallen van deze parkeerplaatsen heeft niet alleen gevolgen voor het plangebied zelf, maar ook voor aangrenzende buurten.

Indiener geeft aan dat het Plan inconsistent is ten aanzien van het autogebruik naar de supermarkt. Zonder nadere motivering is onduidelijk waarom enerzijds wordt uitgegaan van een lage autogebondenheid van de supermarkt, terwijl anderzijds parkeerplaatsen voor winkelbezoekers noodzakelijk worden geacht. Het plan bevat geen inzichtelijke vergelijking tussen de bestaande en de toekomstige

parkeersituatie, noch een saldo- overzicht waaruit blijkt dat het aantal vrij toegankelijke openbare parkeerplaatsen per saldo gelijk blijft of toeneemt. Aangezien deelauto’s

parkeerplaatsen structureel onttrekken aan regulier openbaar gebruik, ligt een toename van de parkeerdruk in de omgeving juist voor de hand.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2. 2 Parkeren. Beschrijving groen Doordat spontaan uitgegroeide bestaande begroeiing niet wordt betrokken bij de beoordeling van de ruimtelijke effecten, is onvoldoende inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen van het plan zijn voor de

privacy van omwonenden. Verzocht wordt om deze bestaande groenstructuren alsnog te betrekken bij de belangenafweging, dan wel inzichtelijk te maken hoe verlies hiervan wordt gecompenseerd of voorkomen.

37

Reactie Bestaande begroeiing is integraal betrokken bij de beoordeling van de ruimtelijke effecten van het plan. Dit is onder andere gedaan tijdens het maken van de schetsontwerp voor de binnentuin, in samenwerking met bewoners. Hierbij is specifiek gekeken naar de bestaande begroeiing rond de huidige speelplaats en de 4 woningen die grenzen aan de binnentuin met het doel de privacy van bewoners zoveel als mogelijk te waarborgen. Zie verder antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied. Grondwateronttrekkingen tijdens de bouwfase De bestaande geohydrologische situatie mag niet verslechteren, terwijl het plan de realisatie van een ondergrondse parkeergarage mogelijk maakt in een gebied met een relatief hoge grondwaterstand. Daarmee zijn ingrijpende grondwateronttrekkingen tijdens de bouwfase en een permanente

ondergrondse constructie voorzien, terwijl de concrete effecten daarvan op de omgeving grotendeels

worden doorgeschoven naar de vergunningfase. Er wordt verzocht dit aspect bij de vaststelling van het omgevingsplan explicieter te motiveren en zo nodig te voorzien van aanvullende randvoorwaarden.

Reactie Dit is aspect is onderdeel van de nadere uitwerking van het bouwplan en wordt in de vergunningsfase geregeld. De initiatiefnemer moet hiervoor een grondwateronttrekkingsplan aanleveren. Hieruit moet blijken dat er geen invloed op de directe omgeving is, zodat eventuele schade aan gebouwen in directe omgeving wordt voorkomen. Kabels en leidingen Hoofdstuk 5.15 besteedt geen aandacht aan de continuïteit van voor bewoners essentiële

voorzieningen, zoals elektriciteit, drinkwater en telecommunicatie. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen werkzaamheden, wordt verzocht om bij de vaststelling van het omgevingsplan expliciet te motiveren hoe de continuïteit van deze voorzieningen wordt geborgd en te voorkomen dat deze gevolgen uitsluitend worden afgewenteld op de uitvoeringsfase.

Reactie Dit aspect is meegenomen bij het functioneel ontwerp van de openbare ruimte. De bestaande kabelen leidingen tracés zijn in kaart gebracht en er is bekeken hoe het bouwplan hierop van invloed is. Bij de verdere planuitwerking wordt dit steeds gedetailleerder uitgewerkt. Toegankelijkheid minder validen Niet inzichtelijk is met welke organisaties is overlegd en in welk stadium van de

planontwikkeling dit heeft plaatsgevonden. Het mobiliteitsplan vermeldt dat binnen de parkeergarage twee gehandicaptenparkeerplaatsen komen, echter ontbreekt een

publiekrechtelijke borging van deze voorziening in het omgevingsplan of via bindende

planregels. Daarmee is niet verzekerd dat deze parkeerplaatsen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd en in stand gehouden. In het omgevingsplan wordt gesteld dat nieuwe

woningen zonder trapjes of opstapjes bereikbaar zijn en rolstoeltoegankelijk worden

ontworpen. Tijdens een informatieavond voor omwonenden is echter aangegeven dat een aantal woningen op straatniveau uit twee verdiepingen bestaat en uitsluitend via trappen

toegankelijk zal zijn. Verzocht wordt om dit punt te verduidelijken en te waarborgen dat de planbeschrijving en de feitelijke uitwerking hiermee in overeenstemming zijn.

38

Reactie Dit aspect is onderdeel van de nadere uitwerking van het bouwplan en wordt in de vergunningsfase geregeld. In paragraaf 5.18 van de motivering is de toegankelijkheid van de nieuwe ontwikkeling toegelicht. Hier staat het volgende: “De nieuwe woningen worden zo ontworpen dat alle woningen zonder trapjes of opstapjes te bereiken zijn en daarmee rolstoeltoegankelijk zijn. Dit is een eis die oorspronkelijk in het Bouwbesluit stond vanaf 2022 en nu in het Besluit bouwwerken leefomgeving. De looproutes van en naar de halte alsmede de parkeergarage wordt eveneens toegankelijk gemaakt. De fietsparkeervoorzieningen worden eveneens toegankelijk gemaakt, waarbij gelet wordt op een plaatsing van de fietsenstalling op een logische plek en rekening gehouden wordt met de helling. Voor de inrichting van de openbare ruimte wordt aangesloten bij het Handboek Inrichting Openbare Ruimte. Bij het ontwerp wordt rekening gehouden met een goede toegankelijkheid voor mindervaliden en slechtzienden. Dit betekent een minimale trottoirbreedte van 1.20 meter, voldoende brede en drempelloze oversteekplaatsen. Er zullen bij kruisingen en oversteekplaatsen geen obstakels komen in de loop van voetgangers. Ook wordt zo min mogelijk obstakels in de openbare ruimte geplaatst. Straatmeubilair wordt geplaatst in overeenstemming met de Atlas Straatmeubilair.

Tot slot wordt gewaarborgd dat ook de winkelruimten en de mandjessupermarkt toegankelijk zijn.” Energie In hoofdstuk 5.20 wordt gesteld dat de woningen worden aangesloten op het hoge temperatuur

stadswarmtenet van Eneco. Dit is in strijd met de Transitievisie Warmte (TVW), waarin de gemeente

expliciet heeft vastgelegd dat de schaarse capaciteit van het hoge-temperatuurwarmtenet niet mag

worden ingezet voor nieuwbouw. Daarnaast wordt niet gemotiveerd hoe deze keuze zich verhoudt tot het beleid van Eneco om geen nieuwe aansluitingen te realiseren. Het plan concludeert dat er geen

belemmeringen bestaan voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. Deze conclusie is onvoldoende gemotiveerd en daarmee is niet inzichtelijk gemaakt dat de ontwikkeling binnen de planperiode daadwerkelijk uitvoerbaar is.

Reactie Op 12 december 2024 heeft de gemeenteraad voor deze ontwikkeling besloten af te wijken van de Transitievisie Warmte en gebruik te maken van de eeds bestaande aansluitingen op stadswarmte voor de woningen en winkels en zelfstandige warmte/koudeinstallaties voor de supermarkt en het gezondheidscentrum (all electric) toe te passen. Vanaf 1 januari 2026 is het nieuwe maatschappelijk prioriteringskader van het ACM van kracht. Hierin staat dat aanvragen voor kleinverbruikers (zoals woningen) tot 1 juli 2026 doorgaan vanuit gereserveerde capaciteit. Na deze datum kan door de gemeente voor nieuwe aansluitingen prioriteit worden aangevraagd op basis van het ACM-prioriteringskader, voor zowel klein- als grootverbruik. Op basis van beschikbaarheid wordt capaciteit toegekend. Vanaf 1 januari 2027 wordt de eventueel resterende capaciteitsreservering vrijgegeven aan de wachtlijst. In een persbericht (feb 2026) heeft TenneT aangegeven te verwachten dat de maximale capaciteit van het net in Utrecht zonder ingrijpende maatregelen in de zomer van 2026 wordt bereikt. Dit komt neer op een dreigende aansluitstop. In april 2026 is besloten dat er vanaf 1 juli een aansluitpauze (of een pas op de plaats) geldt. Dit geldt voor de gemeente Utrecht en de omliggende gemeenten.

Dit betekent dat alle nieuwe aanvragen (ook voor woningbouwprojecten) vanaf 1 juli, voor zowel nieuwe aansluitingen als verzwaring van aansluitingen op een wachtlijst komen te staan. Alhoewel de problematiek rondom netcongestie ook ten tijde van vaststelling van het SPVE was voorzien, vergroten de recente ontwikkelingen de onzekerheid van de mogelijke aansluiting van de woningen na 1 juli 2026. Als de netcongestie is verholpen, waarschijnlijk in 2035, kunnen de woningen met zekerheid worden aangesloten. Hierdoor is deze wijziging van het omgevingsplan op termijn sowieso uitvoerbaar. Economische uitvoerbaarheid In hoofdstuk 6.1 wordt gesteld dat de financiële en economische uitvoerbaarheid van de

omgevingsplanwijziging voldoende is geborgd door middel van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Deze overeenkomst is echter niet openbaar, waardoor voor direct

39

omwonenden en andere belanghebbenden niet inzichtelijk is welke concrete verplichtingen daarin zijn vastgelegd en hoe deze worden gehandhaafd. In het bijzonder geldt dit voor de regeling van

nadeelcompensatie. In het omgevingsplan wordt vermeld dat eventuele nadeelcompensatie aan derden

voor rekening en risico van de initiatiefnemer komt en dat hiervoor een risicoanalyse is opgesteld. Voor direct omwonenden is echter onduidelijk wat de inhoud en reikwijdte van deze risicoanalyse is, op

welke schadecategorieën deze ziet en hoe wordt gewaarborgd dat schade daadwerkelijk en volledig wordt vergoed.

Reactie Eventuele nadeelcompensatie (voorheen Planschade) die voortvloeit uit de wijziging van deze wijziging van het Omgevingsplan is voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Aanvragen van bewoners voor een tegemoetkoming in het kader van Nadeelcompensatie neemt de gemeente in behandeling conform de Omgevingswet (Hoofdstuk 15) en de Verordening Nadeelcompensatie Gemeente Utrecht. Voor informatie over de regeling voor nadeelcompensatie verwijzen wij indieners naar de Verordening nadeelcompensatie gemeente Utrecht | Lokale wet- en regelgeving en de bijbehorende toelichting. Het indienen van een verzoek tot nadeelcompensatie is mogelijk via de website van de gemeente Utrecht: Nadeelcompensatie aanvragen | Gemeente Utrecht. Een aanvraag om vergoeding van schade kan worden ingediend nadat de omgevingsvergunning is verleend. Na besluitvorming door de gemeente over een eventuele tegemoetkoming zal deze door de initiatiefnemer worden betaald. Om de hoogte van de mogelijk totaal te claimen nadeelcompensatie in te schatten moet de initiatiefnemer een nadeelcompensatierapportage laten maken. In de anterieure overeenkomst wordt op basis van deze rapportage een bankgarantie dan wel een waarborgsom van de initiatiefnemer geëist. Participatie In hoofdstuk 6.2.2 wordt gesteld dat een uitgebreid en zorgvuldig participatieproces is doorlopen en

dat dit heeft geleid tot een gezamenlijk gedragen scenario. Deze voorstelling van zaken wordt echter onvoldoende onderbouwd en doet geen recht aan het feitelijke verloop van het proces. Onder de omgevingswet dient het bestuursorgaan inzichtelijk te maken op welke wijze belangen van

betrokkenen zijn betrokken en afgewogen. Een dergelijke navolgbare belangenafweging ontbreekt in het omgevingsplan. Daarmee is onvoldoende gemotiveerd hoe de uitkomsten van het participatieproces hebben doorgewerkt in de gemaakte keuzes.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.5 Participatie en belangenafweging.

Handhaving AOK Indiener geeft aan dat er aandacht ontbreekt voor de handhaving en afdwingbaarheid van de afspraken die zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst, terwijl in het omgevingsplan op meerdere plaatsen wordt gesteld dat essentiële aspecten van het plan – zoals parkeren, mobiliteitsbeheer, het ontmoedigen van autogebruik door supermarktbezoekers, het gebruik van winkelwagens, parkeertarieven en nadeelcompensatie – juist via die overeenkomst zijn geborgd. Er is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de gemeente waarborgt dat de in de anterieure overeenkomst vastgelegde randvoorwaarden daadwerkelijk worden nageleefd. Daarmee is het omgevingsplan op dit punt onvoldoende zorgvuldig voorbereid en ontoereikend gemotiveerd. Daarmee ontbreekt voor derden iedere rechtszekerheid dat de in de planmotivering genoemde randvoorwaarden – die juist zijn bedoeld ter bescherming van hun belangen en ter beperking van negatieve effecten – ook blijvend worden nageleefd.

Reactie Voor zover mogelijk en ruimtelijk relevant zijn de afspraken die vastgelegd zijn in de anterieure overeenkomst meegenomen in de regels en motivatie van het plan. De naleving van afspraken die

40

uitsluitend in de anterieure overeenkomst zijn vastgelegd is geregeld in die overeenkomst zelf en het afdwingen daarvan vindt plaats via de privaatrechtelijke regelgeving voor overeenkomsten. Onvoldoende concreet, innerlijk tegenstrijdig of onvoldoende gemotiveerd Het omgevingsplan is volgens indiener op meerdere essentiële onderdelen onvoldoende concreet, innerlijk tegenstrijdig of onvoldoende gemotiveerd. Dit betreft onder meer: de onderbouwing van de supermarktfunctie binnen het detailhandelsbeleid; de invulling en borging van openbaar groen en natuur, inclusief het principe ‘groen, tenzij’ en de doelstellingen uit de RSU; de uitwerking van laad- en losvoorzieningen en de verkeersveiligheid voor fietsers; en de toepassing van vastgesteld gezondheids- en klimaatadaptatiebeleid, waaronder het vereiste van een koele en groene verblijfsplek van minimaal 200 m² binnen 200 meter van woningen. Zolang deze beleidsuitgangspunten niet concreet en toetsbaar zijn uitgewerkt, kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zoals vereist onder de Omgevingswet.

Reactie Deze conclusie van indiener delen wij niet , met uitzondering van de onderbouwing van de supermarktfunctie binnen het detailhandelsbeleid. Dit aspect zal nader worden uitgewerkt en onderbouwd in de motivering bij de omgevingsplanwijziging. De overige aspecten zijn voldoende onderbouwdin het plan en worden zo nodig op onderdelen aangevuld. Deze aanvullingen zijn niet van invloed op de ladder voor duurzame verstedelijking. Samenvattend Indiener verzoekt om primair af te zien van ongewijzigde vaststelling van het ontwerp-omgevingsplan.

Subsidiair verzoekt indiener het omgevingsplan, met inachtneming van deze zienswijze, zodanig aan te passen dat sprake is van een zorgvuldig gemotiveerd en evenwichtig omgevingsplan.

Conclusie

Op grond van deze zienswijze worden de regels en de motivering van het plan gewijzigd. In paragraaf 4.1 is de wijziging precies beschreven.

Zienswijze 9

[Referentie nr: 34047126]

Kennisgeving Indiener benoemt als eerste in zijn zienswijze dat in de kennisgeving/publicatie van de terinzagelegging van het Plan, een verkeerd plan staat (‘Herontwikkeling Reitdiepstraat Rivierenwijk’).

Reactie Dat is inderdaad een ongelukkige fout. Gelukkig is de zienswijze van indiener in goede orde ontvangen. Schetsen van het project Indiener benoemt verder dat op de inloopavond van 8 december 2025 enkel schetsen van het project aanwezig waren zonder schaal. Op deze manier kan geen goed beeld gegeven worden hoe de herontwikkeling eruit komt te zien.

Reactie Tijdens de inloopavond is, naast de schetsen van de inrichting van de openbare ruimte (bedoeld om de werking en het gebruik toe te lichten) ook het Functioneel Ontwerp van de openbare ruimte gepresenteerd. Op dit ontwerp was inderdaad geen schaal aangegeven. Het ontwerp was wel op schaal

41

ingetekend zodat, naar mening van de gemeente, een goed beeld is gegeven van de verhoudingen in het ontwerp en het gebruik van de openbare ruimte. Impact op de omgeving Indiener maakt zich daarnaast zorgen over de impact van dit project op de directe woonomgeving. Er wordt gevreesd voor een ernstige verslechtering van de openbare ruimte. Zo zal de groene ruimte afnemen doordat zes bomen verdwijnen en komt een dakterras terug waarvan niet duidelijk is hoe groen deze wordt ingericht, en bovendien constateert indiener dat dit dakterras geen openbare ruimte zal zijn. Ook verdwijnt groen bij de Kardinaal de Jongweg voor winkelbevoorrading en komen binnen de groene zone van de Jan van Galenstraat afvalcontainers met laad- en losplekken. In de huidige situatie zijn er nu al minder bomen dan eerder, omdat deze weggehaald zijn en niet vervangen zijn. Tot slot is de stadstuin er al, deze speelplek bestaat en wordt alleen opnieuw ingericht. Indiener vraagt zich ook af of de voorgestelde inrichting geschikt is om te spelen.

Reactie Zie antwoord bij hoofdstuk 2 (Bespreking van veel genoemde onderwerpen), paragraaf 2.3 Groen in het gebied. Verkeersonveiligheid Indiener stelt vast dat de verkeersonveiligheid zal toenemen door de toename van bewoners en een winkel. Dit resulteert in meer verkeersbewegingen, terwijl de ruimte voor het verkeer kleiner wordt. Immers wordt de Jan van Galenstraat een fietsstraat en verdwijnt het separate fietspad. Daarnaast komen bij de Kardinaal de Jongweg, ook een doorfietsroute naar Amersfoort, afvalcontainers met parkeerstrook voor aan- en afvoer. De straat wordt belangrijker voor fietsers, terwijl die ook minder veilig wordt door het vervallen van het separate fietspad en de komst van vuilniswagens’.

Reactie In de planvorming is zowel de verkeersgeneratie als de verkeersveiligheid zorgvuldig onderzocht. De initiatiefnemer heeft bij zijn aanvraag om het Omgevingsplan te wijziging o.a. een Mobiliteitsplan, opgesteld door Goudappel, aangeleverd met nieuwe berekeningen van de te verwachte verkeersgeneratie van het bouwplan (zie bijlage 12 bij de motivatie van het plan: rapport Goudappel ‘Mobiliteitsplan Jan van Galenstraat’). De uitkomst hiervan is (door de gemeente) vergeleken met de eerdere onderzoeken en berekeningen van de verkeersgeneratie door RHDHV. De verkeersgeneratie van het bouwplan, berekend door Goudappel, ligt wat lager dan de verkeersgeneratie berekend door RHDHV. Dit komt omdat de berekening van RHDHV eerder in de planvorming is gedaan en er toen sprake was van een ander programma en ander ontwerp. De supermarkt had toen een grotere omvang en de logistieke ingang was toe voorzien aan de Huizingalaan. RHDHV concludeerde dat de verkeersgeneratie van dit grotere bouwplan niet leidt tot een verkeersonveilige situatie in de buurt. Met twee laad/losplekken voor de dag winkels wordt het gebruik van de laad-/ los plek voor de supermarkt voorkomen. Ook wordt hiermee voorkomen dat bestelbusjes van leveranciers voor de