Agendabundel

De keuze om zoveel mogelijk te werken met de huidige standaarden heeft als gevolg dat er verwarring kan ontstaan over de functie Wonen en de activiteit wonen. De functie duidt locaties aan die bedoeld zijn voor woningen (huizen). De belangrijkste activiteit in een woning is (het werkwoord) wonen. De Omgevingswet hanteert ook de term 'fysieke leefomgeving'. In dit bestemmingsplan spreken we van 'leefomgeving'. De term 'omgevingsvergunning' is in dit plan vervangen door 'vergunning', als het gaat om de omgevingsvergunning die de gemeente op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en straks op grond van de Omgevingswet kan vragen. De regels van het bestemmingsplan zouden de formele term moeten hanteren, bijvoorbeeld "omgevingsvergunning voor de activiteit zoals bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder b" of "omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit". Via artikel 1 van de planregels, waarin de begrippen staan, heeft de eenvoudige term 'vergunning' wel die formele lading gekregen. Dit bestemmingsplan bevat de bomenkapregels, die voorheen in de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Utrecht stonden.

Daarnaast regelt dit bestemmingsplan de bescherming van de archeologische waarden, omdat de gemeente de bestemmingsplanregels en de regels uit de Verordening op de archeologische monumentenzorg voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft samengevoegd tot één regeling. 1.4.3

Structuur van de regels

In hoofdstuk 1 van de regels staan de gebruikelijke artikelen: een artikel waarin de verklaring van de begrippen staat en een artikel waarin staat hoe gemeten moet worden. De regels over functies (bestemmingen) staan in hoofdstuk 2. De regels over activiteiten zijn verdeeld over drie algemene hoofdstukken van de regels: hoofdstuk 3 Bouwen en slopen; 1 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

hoofdstuk 4 Gebouwen en locaties gebruiken; hoofdstuk 5 Grondwerk; hoofdstuk 6 Beheer van natuur, flora en fauna. 1.4.4

Bestemmingen en dubbelfuncties (-bestemmingen)

De regels die in hoofdstuk 2 van de Regels zijn opgenomen, zijn te verdelen in regels voor gewone functies (bestemmingen), zoals Verkeer of Wonen, en regels over 'dubbelfuncties' (dubbelbestemmingen), zoals Leidingen of Waterkering. De dubbelfuncties beschermen een bepaald facet. De regels van die dubbelfuncties vullen de regels over de functies (bestemmingen) aan en ook de algemene regels. Als een regel van een dubbelfunctie in tegenspraak is met een andere regel, gaat de regel van de dubbelfunctie voor. Op de landelijke website wordt een gewone bestemming 'enkelbestemming' genoemd. Dat is geen wettelijke term, net zomin als 'dubbelbestemming'. Beide soorten bestemmingen moeten gezien worden als een bestemming in de zin van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening en als een functie in de zin van de Omgevingswet. In dit bestemmingsplan worden de dubbelbestemmingen als gewone functies gezien die, met andere functies op dezelfde locatie, bepalen welke activiteiten op die locatie mogen. 1.4.5

Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een vergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie methodes voor het verlenen van de vergunning om te mogen afwijken: 1.

2. 3.

de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan (Wet ruimtelijke ordening) en voor de vergunning voor een activiteit die op grond van de regels vergunbaar is (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet); de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder een categorie van de lijst van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht; als het bovenstaande niet van toepassing is: er moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden en de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gevolgd.

Het is dus altijd mogelijk om een vergunning aan te vragen om van regels van het bestemmingsplan af mogen te wijken. Onder de Omgevingswet blijft deze systematiek min of meer gehandhaafd, waarbij het volgen van de reguliere vergunningprocedure, het uitgangspunt is. Er is een duidelijk verschil tussen methode 1 enerzijds en de methodes 2 en 3 anderzijds. Bij de vergunningverlening volgens methode 1 toetst het college van burgemeester en wethouders de aanvraag alleen aan de regels van het bestemmingsplan. Als de aanvraag past, wordt de vergunning verleend. Het college bekijkt dus niet of de aanvraag voldoet aan de Wet ruimtelijke ordening, omdat de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan die toets al gedaan heeft. Bij de methodes 2 en 3 is dat anders en zal het college uitgebreider onderzoeken of het afwijken wel wenselijk is. Hieronder wordt dit met een voorbeeld verduidelijkt. Bij het opstellen van de regels van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met de afwijkingsmogelijkheid onder 1 en met de andere methodes van afwijking. De regels verbieden veel activiteiten die tot verandering van de leefomgeving kunnen leiden, omdat dit bestemmingsplan in de eerste plaats wil zorgen voor een goed beheer van het plangebied. De regels verbieden bijvoorbeeld het zonder vergunning bouwen van hoofdgebouwen.

Het idee hierachter is dat alle hoofdgebouwen die gebouwd mochten worden al gebouwd zijn en dat er geen plaats is voor nieuwe hoofdgebouwen. Maar het kan zijn dat een gebouw afbrandt of dat de eigenaar een gebouw wil vervangen. De regels van het bestemmingsplan bieden voor zo'n geval de mogelijkheid om een vergunning aan te vragen: de hierboven beschreven methode 1 wordt dan gevolgd. Dat is logisch, omdat bij vervanging van een hoofdgebouw niet hoeft te worden getoetst of het gebouw planologisch aanvaardbaar is. Het kan ook zijn dat de eigenaar van een schoolgebouw een hotel wil vestigen in die school. Het bestemmingsplan staat dat niet toe, maar via methode 2 kan toch een vergunning verleend worden. Of er komt een plan om een bedrijf af te breken voor het bouwen van een flat, wat vergund kan worden met de derde methode. Bij dit soort initiatieven geeft het bestemmingsplan geen antwoord op de vraag of de ontwikkeling past in de omgeving. Dan moet de gemeente bijvoorbeeld onderzoeken of het initiatief in het gemeentelijke beleid past, in het eerste voorbeeld in ieder geval in het hotelbeleid en het verkeersbeleid. Het belang van het initiatief wordt uiteindelijk afgewogen tegen alle andere belangen die in het geding zijn, waaronder uiteraard de belangen van bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

17

omwonenden. 1.4.6

Bouwen

1.4.6.1 Regels over bouwactiviteiten In de traditionele bestemmingsplannen heeft elke bestemming regels over bouwen. Soms is het onderscheid tussen twee vergelijkbare functies (bestemmingen), bijvoorbeeld Wonen - 1 en Wonen 2, ingegeven door de mate waarin het bouwen is toegestaan. Erg logisch is dat niet, want de activiteit bouwen zelf staat vaak los van de functie (bestemming). De functie wordt pas van belang als de bouwer klaar is: het gebouw moet dan gebruikt worden op een manier die past bij de functie (bestemming). In dit bestemmingsplan wordt het bouwen als een zelfstandige activiteit gezien. De regels over bouwen zijn in één hoofdstuk opgenomen, hoofdstuk 3, met uitzondering van regels die bedoeld zijn om een functie (bestemming) te vrijwaren van bebouwing, zoals de functie gasleiding. Die beschermende regels zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Bouwregels die specifiek bedoeld zijn voor een bepaalde functie binnen dit plangebied van Zuilen, zijn in de functie zelf opgenomen (in hoofdstuk 2). 1.4.6.2 Wat verandert er? Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening vrijwel ongewijzigd over. Daarbij is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang. Daarnaast kent de beheersverordening Zuilen aanvullende bouwmogelijkheden. Deze zijn ongewijzigd overgenomen.

Dit wordt hieronder nader toegelicht. 1.4.6.3 Welke bouwmogelijkheden biedt het bestemmingsplan? In Zuilen is geen plek voor nieuwe hoofdgebouwen. Het bestemmingsplan verbiedt dan ook het bouwen van nieuwe hoofdgebouwen. De regels geven wel de mogelijkheid om een vergunning te verlenen voor het vervangen van een hoofdgebouw. Een huis dat afbrandt mag dus, met een vergunning, weer worden opgebouwd. Het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen mag alleen als dat zonder omgevingsvergunning mag: zie de volgende paragraaf “Vergunningvrij bouwen”. Dat geldt ook voor het verbouwen van een hoofdgebouw, tenzij de functie zelf nog aanvullende bebouwingsmogelijkheden biedt. Daarnaast wordt nog een aantal specifieke bouwmogelijkheden geboden, die worden in paragraaf 1.4.8.1 nader besproken. 1.4.6.4 Vergunningvrij bouwen In sommige gevallen is voor het bouwen geen omgevingsvergunning nodig. Dat geldt bijvoorbeeld voor het bouwen van bijgebouwen (schuurtjes) of aanbouwen achter of naast een huis die voldoen aan de wettelijke regels (op internet kunt u de toelichting vinden in de publicatie van de regeling voor het vergunningvrij bouwen (Staatsblad 2014, nr. 333, pdf-versie, pagina 34 en verder). Ook met de toelichting van de rijksoverheid is de regeling voor het vergunningvrij bouwen nogal ingewikkeld.

Er zijn bouwwerken die in principe volledig vergunningvrij zijn (de lijst van artikel 2 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor)) en die vergunningvrij zijn, als het bouwwerk past in de regels van het bestemmingsplan (de lijst van artikel 3 van die bijlage). In schema ziet het er als volgt uit:

Lijst artikel 2, Bijlage II, Bor Lijst artikel 3, Bijlage II, Bor Andere bouwactiviteit

omgevingsvergunning bouw technische toets nee nee ja

toets aan planologie (bestemmingsplan) nee, behalve aan begrip 'erf' ja ja

Voor de duidelijkheid: uit de tabel blijkt dat een volledig vergunningvrije bouwactiviteit ook mag, als het bestemmingsplan die activiteit verbiedt (tenzij dit wordt voorkomen via het begrip 'erf'; voorbeeld: iemand bouwt een aanbouw achter de oorspronkelijke achtergevel van zijn huis die minder dan 4 meter diep is en lager dan 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 2, onderdeel 3a, van Bijlage II bij het Bor, ook al is de bouwactiviteit in strijd met artikel 29 van dit bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan en die past in artikel 3 van Bijlage II van het Bor is ook vergunningvrij; voorbeeld: de gemeente bouwt een schommel in een groenstrook met 1 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

een hoogte van 3 meter - dat mag zonder vergunning op grond van artikel 3, onderdeel 4 van Bijlage II van het Bor, omdat het past binnen de regels (artikel 9 lid 9.2 onder 1 en artikel 34.5 lid 1) van dit bestemmingsplan; een bouwactiviteit die past in het bestemmingsplan moet in andere gevallen wel aan de wettelijke, technische eisen voldoen en ook aan de bouwverordening van de gemeente; voorbeeld: iemand die een extra bouwlaag wil bouwen die voldoet aan de regels in artikel 29 lid 29.3.1 van dit bestemmingsplan heeft op grond van dit bestemmingsplan geen vergunning nodig, maar moet wel een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouw' aanvragen die getoetst wordt aan de technische eisen in het Bouwbesluit. 1.4.7

Bedrijfsactiviteiten en functiemenging

Voor bedrijvigheid in een woonwijk wordt de planologische term 'functiemenging' gebruikt. Bij functiemenging gaat het vaak om bedrijfsactiviteiten die in of bij een woning plaatsvinden. Deze activiteiten mogen het woon- en leefklimaat dan niet of nauwelijks verstoren. Aan de hand van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, die de gebruikelijke “Lijst van Bedrijven 'functiemenging'” vervangt, wordt bekeken welke bedrijven passend kunnen zijn in de woonomgeving. Achter de Lijst is, in hetzelfde document, een toelichting opgenomen. 1.4.8

Gemaakte keuzes bestemmingsplan Zuilen

Dit bestemmingsplan neemt de regeling van de beheersverordening vrijwel ongewijzigd over. Daarbij is het uitgangspunt dat de bestaande gebouwen mogen blijven staan en vervangen mogen worden door een gebouw van dezelfde omvang. Daarnaast biedt de beheersverordening Zuilen aanvullende bouwmogelijkheden. Deze zijn ongewijzigd overgenomen in de regels over de functies (bestemmingen), waar de bouwmogelijkheden betrekking op hebben. Dit wordt hieronder in paragraaf 1.4.8.1 nader toegelicht. Bestaande (legale) functies en activiteiten mogen ook voortgezet worden. Daarnaast zijn er in een aantal gevallen, net als in beheersverordening Zuilen, nog aanvullende functies en activiteiten toegestaan. Ook deze worden wederom mogelijk gemaakt. Bij een aantal adressen kwamen we erachter dat de omzetting van bestemmingsplan Zuilen (inclusief de eerste herziening) niet helemaal correct is uitgevoerd. Zo is aan een aantal adressen een bestaand gebruik toegekend dat hier nooit heeft plaatsgevonden en is een aantal maatschappelijke functies (zoals kerken) aangemerkt als een bedrijf. Deze foutjes hebben we hersteld in dit plan. Om meer eenheid in de Chw bestemmingsplannen te krijgen, waarbij we toewerken naar één omgevingsplan voor de gehele gemeente Utrecht, zijn hier en daar wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de beheersverordening.

Ook is er een keuze gemaakt in het omgaan met sloop-nieuwbouwprojecten. Hieronder worden de gemaakte keuzes toegelicht. 1.4.8.1 Bouwen Aanvullende bouwmogelijkheden,aangeduid met specifieke bouwaanduidingen In de beheersverordening Zuilen wordt met besluitsubvlakken aangegeven waar nog aanvullende bouwmogelijkheden bestaan. Deze aanvullende bouwmogelijkheden zijn aangeduid met zogenaamde 'specifieke bouwaanduidingen'. Hieronder worden deze nader toegelicht. 1.

2. 3. 4.

5.

6.

7.

8.

specifieke bouwaanduiding - 1 (dit was besluitsubvlak 1): bij de woningen aan de Adriaan Menninckkwartier wordt de mogelijkheid behouden om een vierde bouwlaag te bouwen (zoals bij een groot deel van de woningen al is gerealiseerd); specifieke bouwaanduiding - 2 (dit was besluitsubvlak 2): bij het Demkaterrein bestaat de mogelijkheid om maximaal 80% per bouwperceel te bebouwen tot een bouwhoogte van 8 meter; specifieke bouwaanduiding - 3 (dit was besluitsubvlak 5): bij woningen aan de Daalseweghof blijft het mogelijk om een derde bouwlaag op deze woningen te bouwen; specifieke bouwaanduiding - 4 (dit was besluitsubvlak 6): bij het Yuverta (voorheen: Wellantcollege) aan het Theo Thijssenplein is een bebouwingspercentage van maximaal 80% en een bouwhoogte van 16 meter toegestaan.

Deze mogelijkheden zijn nog niet ten volle benut; specifieke bouwaanduiding - 5 (dit was besluitsubvlak 7): voor het Julianapark geldt een bebouwingspercentage van maximaal 2%, waarbij gebouwen in maximaal één laag mogen worden opgericht; specifieke bouwaanduiding - 6 (dit was besluitsubvlak 8): voor het biologiegebouw en het scoutinggebouw in het Park Daalseweg geldt dat het vloeroppervlak van beide gebouwen 15% mag worden vergroot ten opzichte van de bestaande situatie; doordat het sportpark Zuilense Vecht geen onderdeel uitmaakt van het plangebied, omdat hiervoor een separaat bestemmingsplan wordt gemaakt, is besluitsubvlak 9 dat betrekking had op bouwmogelijkheden voor het sportpark komen te vervallen; specifieke bouwaanduiding - 7 (dit waren besluitsubvlakken 10, 12 en 16): de oppervlakte van een bestaand hoofdgebouw mag voor eengezinswoningen, meergezinswoningen en

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

19

niet-woonfuncties maximaal 50% van het bouwperceel bedragen, onder de voorwaarde dat de situering van de voorgevel van het hoofdgebouw ongewijzigd blijft; 9. specifieke bouwaanduiding - 9 (dit was besluitsubvlak 3): op de hoek van de Burgemeester van Tuyllkade/Adriaan van Bergenstraat is een verhoging van twee bouwlagen mogelijk bij enkele panden. Hierdoor geldt voor deze panden een maximale bouwhoogte van 5 bouwlagen. 10. specifieke bouwaanduiding - 10 (dit was besluitsubvlak 4): bij woningen in het poortgebouw tegenover de St. Bernulfstraat is bij een aantal woningen een verhoging met één bouwlaag mogelijk. Hierdoor geldt voor deze panden een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen. Voor bovenstaande aanvullende bouwmogelijkheden, is geen omgevingsvergunning benodigd om van het bestemmingsplan af te wijken. Uitbreidingsmogelijkheden:bouwlagen en kappen De uitbreidingsmogelijkheden voor het toevoegen van bouwlagen en kappen zijn in lijn met de mogelijkheden uit beheersverordening Zuilen overgenomen. Bij de totstandkoming van beheersverordening Zuilen bleek uit akoestische informatie dat in een aantal gebieden te hoge geluidsniveaus optreden als verhogingen van woningen wordt toegestaan. Daarom zijn in beheersverordening Zuilen verhogingen in een aantal gebieden uitgesloten of begrensd.

Aan de Amsterdamsestraatweg Noord, Muyskenweg en omgeving, Jan van Overdijkstraat en omgeving en de 'Stemvork' bestaande uit een deel van de Marnixlaan, een deel van de Van Hoornekade en een deel van de Van Egmondkade zijn geen ophogingen van woningen toegestaan. Deze straten worden aangemerkt met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 8'. Bij de eerstelijnsbebouwing langs de Sint Josephlaan, Marnixlaan, Amsterdamsestraatweg, Burgemeester Norbruislaan, Burgemeester van Tuylkade, Prins Bernardlaan, J.M. de Muinck Keizerlaan, Prinses Irenelaan, Pionstraat, Adriaan van Bergenstraat, Sweder van Zuylenweg, Van Egmondkade en de Van Hoornekade is ten hoogste een uitbreiding naar twee bouwlagen met een kap toegestaan (drie bouwlagen zijn dus niet toegestaan). Dit wordt in de regels aangegeven. In Zuilen mogen woningen (met uitzondering van de woningen die voorzien van de aanduidig 'specifieke bouwaanduiding - 8') die uit één bouwlaag bestaan worden verhoogd tot maximaal twee bouwlagen. Hiervoor is geen omgevingsvergunning nodig om van het bestemmingsplan af te wijken. Voor de overige extra bouwlagen en kap mogelijkheden, die artikel 29 biedt, is wel een omgevingvergunning benodigd om van het bestemmingsplan af te kunnen wijken, omdat hierbij de voorwaarden nader beoordeeld moeten worden.

Het is bij een kap nadrukkelijk de bedoeling dat dit geen extra bouwlaag, dat wil zeggen geen extra verdieping, is. Een extra verdieping wijzigt het straat- en bebouwingsbeeld en dat is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. 1.4.8.2 Functies en activiteiten Aanvullende functies besluitsubvlakken omgezet In de beheersverordening werden aanvullende functies voor de kelder en begane grond toegestaan bij percelen via besluitsubvlak 10 'Functiemenging', besluitsubvlak 16 'Ontmoetingszone' en besluitsubvlak 12 'Winkelzone'. Om te voorkomen dat er bij het toewerken naar één omgevingsplan voor de gehele gemeente Utrecht straks veel verschillende functies (bestemmingen) bestaan, hebben we er voor gekozen om niet allerlei functies te introduceren die niet toepasbaar zijn voor de hele stad. Daarom is bekeken welke activiteiten het beste bij een bepaalde functie passen. Hoewel de omzetting van de beheersverordening in een bestemmingsplan zo veel mogelijk beleidsneutraal wordt uitgevoerd, leidt dit in een aantal gevallen tot aanvullende toegestane activiteiten ten opzichte van beheersverordening Zuilen. Hieronder hebben we aangegeven welke veranderingen er ten opzichte van beheersverordening zijn doorgevoerd.

Beheersverordening Zuilen (begane grond Chw bestemmingsplanZuilen (begane grond functies) functies) 'Functiemenging': bedrijfsactiviteiten max. 'Werken in de Wijk': bedrijven in categorie A of categorie A of B1, winkelondersteunende horeca B1, kantoor, dienstverlening, sport, (horeca D2), kantoor, maatschappelijke maatschappelijke voorzieningen (met voorzieningen (mits bij nieuwe wordt voldaan aan uitzondering van nieuwe geluidgevoelige Wet geluidhinder), sportvoorzieningen en functies) en culturele voorzieningen. Horeca D2 recreatieve voorzieningen *. via een aanduiding op het pand. 'Ontmoetingszone': maatschappelijke 'Wijkfunctie': maatschappelijke voorzieningen, voorzieningen, (mits bij nieuwe wordt voldaan (met uitzondering van nieuwe geluidgevoelige aan Wet geluidhinder) sportvoorzieningen en functies) dienstverlening, sportvoorzieningen en recreatieve voorzieningen *. bedrijven in categorie A of B1. 2 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

'Winkelzone': detailhandel, winkelondersteunende horeca (horeca D2), publieksgerichte dienstverlening.

'Wijkcentrumfunctie': detailhandel, dienstverlening, bibliotheek, maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van nieuwe geluidgevoelige functies), horeca D2 (indien aanduiding op het pand). of 'Werken in de Wijk': bedrijven in categorie A of B1, kantoor, dienstverlening, sport, maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van nieuwe geluidgevoelige functies) en culturele voorzieningen. Horeca D2 en detailhandel via aanduidingen op het pand. Omzetten besluitsubvlakken met functies in functies met activiteiten * De activiteit 'recreatieve voorzieningen' is bij 'Werken in de Wijk' omgezet in activiteiten behorende bij culturele voorzieningen, omdat dit beter de lading dekt in de huidige tijd. Onder geluidgevoelige functies vallen (op grond van de Wet geluidhinder) een kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen.

Voorgaande leidt tot een verruiming in toegestane activiteiten en alleen bij de 'Ontmoetingszone' die is omgezet naar een 'Wijkfunctie' tot een lichte beperking, omdat recreatieve voorzieningen niet meer mogelijk worden gemaakt. Echter, recreatieve voorzieningen kunnen ook onder sport vallen en de functies dienstverlening en bedrijven in categorie A of B1 worden extra mogelijk gemaakt binnen de functie 'Wijkfunctie' ten opzichte van de 'Ontmoetingszone'. De functies behorende bij 'Werken in de Wijk', 'Wijkfunctie' en 'Wijkcentrumfunctie' die worden toegevoegd aan locaties ten opzichte van beheersverordening Zuilen, zijn passend in een omgeving waar op de verdiepingen wordt gewoond. Daarnaast zorgen de functies voor functiemenging in de wijk en een bepaalde mate van levendigheid in de wijk. Wijkcentrumfunctie Het besluitsubvlak 'Winkelzone' uit de beheersverordening is omgezet in de functie 'Wijkcentrumfunctie' voor zover er sprake is van een winkelcentrum of winkelradiaal, zoals aangewezen in het Ontwikkelingskader detailhandel 2012.

Winkelgebieden zoals aangegeven in het Ontwikkelingskader detailhandel bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

21

Winkelcentrum Rokade (Doornburglaan 5) is aangewezen als een winkelcentrum. Voor het winkelcentrum Rokade betekent de toewijzing van de functie 'Wijkcentrumfunctie' een verruiming van de bestaande gebruiksmogelijkheden van panden, omdat er op basis van de functie Wijkcentrumfunctie meer activiteiten zijn toegestaan dan alleen winkels (detailhandel) zoals in de bestaande situatie en horeca D2 voor Doornburglaan 4. Dienstverlening, maatschappelijke activiteiten (tenzij deze geluidgevoelig zijn) en een bibliotheek zijn bijvoorbeeld toegestaan binnen de Wijkcentrumfunctie. Deze aanvullende functies vinden wij passend bij Winkelcentrum Rokade. Doordat in de panden van winkelcentrum Rokade, alleen het bestaande gebruik is toegestaan (en geen aanvullende activiteiten op grond van een besluitsubvlak zoals bijvoorbeeld horeca D2), wordt binnen de functie Wijkcentrumfunctie alleen op het adres Doornburglaan 4 (aanvullend) horeca D2 toegestaan (in lijn met het bestaand gebruik). De clustering van voorzieningen aan de Amsterdamsestraatweg 749/753 en Jacob van Campenstraat 1 valt net buiten de winkelradiaal, maar ook deze panden hebben wij gezien de clustering en het soort functies de functie 'Wijkcentrumfunctie' gegeven. Voor deze panden geldt op grond van de beheersverordening besluitsubvlak 'Winkelzone'.

Doordat hier detailhandel en horeca in de categorie D1 ook op de verdieping is vergund, wijkt deze clustering van voorzieningen af van de standaard (waar voorzieningen alleen op de begane grond wordt toegestaan). Deze uitzondering is in de regels opgenomen. Delen van de Amsterdamsestraatweg zijn aangewezen als winkelradiaal in het Ontwikkelingskader detailhandel. Deze delen van de Amsterdamsestraatweg hebben niet de functie 'Wijkcentrumfunctie', maar de 'specifieke vorm van gemengd - wijkcentrumfunctie' gekregen. Dit geldt voor delen die in de bestaande situatie veelal een woonfunctie hebben, maar waar de beheersverordening ook ander gebruik mogelijk maakt met het besluitsubvlak 'Winkelzone' en de locaties onderdeel uitmaken van een winkelradiaal. Werken in de wijk In de beheersverordening waren bij de percelen Van Koppestokstraat 31 t/m 37 en Van der Marckstraat 6 (C, D, E en G) naast wonen aanvullende functies toegestaan op basis van besluitsubvlak 12 'Winkelzone'. Aangezien dit deel niet behoort tot een winkelcentrum of winkelradiaal zoals aangewezen in het Ontwikkelingskader detailhandel 2012 hebben deze percelen de meer passende aanduiding van 'specifieke vorm van gemengd - werken in de wijk' gekregen.

Daarnaast hebben deze percelen de aanduidingen 'detailhandel' en 'specifieke vorm van horeca horeca tot en met horeca categorie d2' gekregen, zodat het gebruik bij deze percelen niet met deze functies wordt beperkt. Wonen blijft de hoofdfunctie bij deze adressen. In beheersverordening Zuilen is aan een aantal locaties besluitsubvlak 10 'Functiemenging' toegekend. Dit besluitsubvlak is in dit bestemmingsplan omgezet in de functie(aanduiding) 'Werken in de Wijk' met aanvullend de aanduiding waarmee horeca D2 wordt toegestaan, zodat de mogelijkheid tot het exploiteren van horeca D2 gebruik niet wordt afgenomen. Dit geldt voor de volgende adressen: Van Hoornekade 2 t/m 106, 1 t/m 219, 120 t/m 230; Van Egmondkade 1 t/m 77; Marnixlaan 122 t/m 226; Burgemeester van Tuyllkade: 2 t/m 144 en t/m 59; Barthold Entesstraat 10 t/m 20 (behalve 16). Deze functie(aanduiding) is namelijk passend voor functiemenging in de wijk en zorgt voor werkgelegenheid, levendigheid, sociale ontmoetingen en voorzieningen in de wijk. Wijkfunctie In beheersverordening Zuilen is aan een aantal locaties het besluitsubvlak 16 'Ontmoetingszone' gegeven. Deze 'Ontmoetingszone' bevindt zich met name rondom centrale assen en openbaar vervoerpunten. Besluitsubvlak 16 is in onderhavig plan omgezet in de aanduiding 'Wijkfunctie', omdat deze functie er het beste bij aansluit.

Functies (bestemmingen) met wonen op de verdiepingen Met name in de wijken komen percelen voor met een functie (bijvoorbeeld detailhandel of kantoor), inclusief soms nog een extra aanduiding zoals dienstverlening, waarboven wordt gewoond. Deze percelen hebben de bredere functie 'Werken in de Wijk' gekregen om wat meer flexibiliteit in het uitwisselen van functies (functiemenging) van de begane grond en hiermee in de wijk te krijgen. Deze functie zorgt daarnaast voor werkgelegenheid, levendigheid, sociale ontmoeten en voorzieningen in de wijk. Bij de functie 'Werken in de Wijk' vindt wonen op de verdiepingen plaats. De activiteiten die binnen de functie 'Werken in de Wijk' mogelijk zijn, verhouden zich goed tot de woonfunctie op de verdiepingen. De functies detailhandel en horeca zijn niet toegestaan binnen de 2 2 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

functie 'Werken in de Wijk'. Wanneer een dergelijke functie al mogelijk was op het perceel wordt deze opnieuw met een aanduiding mogelijk gemaakt. Sloop-nieuwbouw Sinds de vaststelling van beheersverordening hebben er sloop-nieuwbouwprojecten plaatsgevonden binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. In het geval van sloop- en nieuwbouwprojecten is ervoor gekozen om alleen de vergunde bestemmingen over te nemen in dit bestemmingsplan. Wanneer het bestaand gebruik op basis van de beheersverordening anders was, is dit niet opnieuw opgenomen. Voorbeelden van nieuwbouwprojecten zijn: Prinses Irenelaan/Dr. Max Eeuwestraat/Zwanenvechtlaan: een woon-zorgcomplex met ouderenwoningen met functies in de plinten (vergunning voor het bouwen uit 2002). Het bestaand gebruik 'kantoor' is met dit bestemmingsplan komen te vervallen. Elsenburglaan 4 t/m 10 en J.M. De Muinck Keizerlaan 32 t/m 38: winkels en horeca op de begane grond met woningen op de verdiepingen zijn komen te vervallen en vervangen voor nieuwbouwwoningen (omgevingsvergunning uit 2021, met kenmerk HZ_WABO-20-25192). Werner Helmichstraat 1-3: in de voormalige kerk zijn via een omgevingsvergunning uit 2017 (met kenmerk HZ_WABO-17-09336), waarmee van de beheersverordening Zuilen is afgeweken, meerdere appartementen gerealiseerd. C.

van Maasdijkstraat 90: dit was een bedrijfspand dat is gesloopt en waar nieuwbouw voor in de plaats komt voor zes appartementen (omgevingsvergunning van 6 juli 2021, met kenmerk HZ_WABO-18-12050). Daelwijcklaan 3: op 17 november 2021 (met kenmerk HZ_WABO-21-10288) is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van vijf woningen na de sloop van de bestaande bebouwing (een kerkgebouw). St. Ludgerushof 21: op 14 maart 2019 (met kenmerk HZ_WABO-17-09634) is een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van vijf zelfstandige woningen na de gedeeltelijke sloop van een bedrijfsgebouw. Horecaterrassen In dit bestemmingsplan worden de bestaande legale horecaterrassen positief bestemd. In de beheersverordening waren deze terrassen ook al positief bestemd en daarom worden de bestaande legale terrassen nu ook positief bestemd in dit bestemmingsplan. Nieuwe terrassen maken we nu niet mogelijk. Bij het toestaan van een nieuw terras is het nodig te onderzoeken of het terras passend is in de omgeving, denk daarbij bijvoorbeeld aan mogelijke geluidsoverlast. Een dergelijk onderzoek is mogelijk als we concreet weten waar het terras komt en hoe groot het is. Dit is ook in lijn met het Ontwikkelingskader Horeca.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

23

2 4 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 2.1

Toelichting per artikel

Begrippen en meten (hoofdstuk 1 van de regels)

Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden definities van de begrippen gegeven, die een verduidelijking nodig hebben. Artikel 2 Wijze van meten De regels in dit artikel maken duidelijk hoe de gemeente gaat meten, als er in een regel een bepaalde maat, zoals een bouwhoogte, staat. De verplichte "Anti-dubbeltelregel" uit het Besluit ruimtelijke ordening is in artikel 2, lid 2.5, opgenomen. Deze regel voorkomt dat steeds vanuit de feitelijke situatie van het heden wordt gemeten. Als een bewoner bijvoorbeeld 60% van zijn tuin mag volbouwen en dat ook heeft gedaan, ontstaat een nieuwe tuin. Deze regel verhindert dat de bewoner nu ook weer 60% van de nieuwe, kleinere tuin mag volbouwen.

2.2

Functies (hoofdstuk 2 van de regels)

2.2.1

Inleiding

In hoofdstuk 2 van de regels zijn bij elke functie (bestemming) regels opgenomen waarin het doel van de functie is vastgelegd. In het eerste lid van het artikel dat bij een functie hoort staat de beschrijving van het doel van die functie. De activiteiten die bij een functie horen worden in de regels vaak globaal beschreven. Niet elke denkbare activiteit is benoemd. Dat kan niet en als het al zou kunnen dan zou het bestemmingsplan onnodig star worden. Als de regel de functie wonen uitgebreid zou beschrijven, bijvoorbeeld: de functie wonen is bedoeld als een locatie waar personen die deel uitmaken van een huishouden eten, drinken en slapen, is niet duidelijk of je er ook mag gitaarspelen of plantjes mag houden in de vensterbank en ook niet of je een hotel mag beginnen in een huis, want een huishouden op vakantie kan in een hotel eten, drinken en slapen. Om richting te geven aan de uitleg van de beschrijving van het doel, maken artikelleden die volgen op die beschrijving met voorbeelden duidelijk welke activiteiten bij de functie passen of welke activiteiten in ieder geval niet passen. De meeste artikelen in dit hoofdstuk hebben dezelfde, vaste opbouw: 1. 2.

3.

de beschrijving van het doel van de functie, regels die voorbeelden geven van passende activiteiten, om het doel te verduidelijken, soms aangevuld met activiteiten die in een speciaal geval zijn toegestaan, bijvoorbeeld op een plek die op de plankaart is aangegeven; regels die activiteiten verbieden; het gaat dan om activiteiten die op de locatie van de functie zeker niet wenselijk zijn en waarover geen discussie mag ontstaan of die wel of niet passen bij de functie.

Elke functie heeft in elk geval een regel waarin het doel wordt beschreven. De regels die onder 2 en 3 genoemd worden, worden weggelaten, als ze voor een functie niet nodig zijn. Het is bijvoorbeeld wel duidelijk dat een café niet past in de functie Maatschappelijk. De regel 'de activiteit horeca mag niet' is daar niet opgenomen. Bij de Wijkfunctie is dat niet zonder meer duidelijk. Daarom is bij die functie is wel een regel met een horecaverbod te vinden. In artikel 38, lid 38.2, staan activiteiten opgesomd die niet mogen op grond van de functie, behalve als de regels bij de functie expliciet aangeven dat de activiteit wel mag. In de regels bij de functies zijn de activiteiten die artikel 38 verbiedt niet nogmaals opgenomen. De artikelen met regels over een functie die beschermd moet worden, zoals belangrijke leidingen, hebben de volgende opbouw: 1. 2.

de beschrijving van het doel van de functie, bescherming van de locatie; de bescherming bestaat meestal uit regels die de activiteiten bouwen en grondwerk verbieden.

bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

25

2.2.2

De functies (bestemmingen) (artikel 3 tot en met 28)

Artikel 3 Bedrijf - Bedrijf tot en met B1 Bedrijven binnen het plangebied die niet op het Demkaterrein gelegen zijn, maar zich meer in de wijk bevinden of aan bijvoorbeeld de Amsterdamsestraatweg gelegen zijn, hebben de functie (bestemming) Bedrijf tot en met B1 gekregen. Dit zijn bedrijven die uit één bouwlaag bestaan of waarbij de verdieping(en) ook voor het bedrijf worden gebruikt. De activiteiten behorende bij deze bedrijfscategorie zijn zodanig weinig milieubelastend dat die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan. Ondergeschikte en met de bedrijfsactiviteiten samenhangende kantoorruimte is onder voorwaarden toegestaan (zie hiervoor artikel 41 lid 41.2 van de planregels). Artikel 4 Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2 Aan de bestaande locaties met de functie (bestemming) Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 2 is deze functie toegekend. Hier zijn bedrijven in de categorieën 1 of 2 van de bijbehorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Deze bedrijven zijn allemaal gelegen op het Demkaterrein. Een aantal panden dat onderdeel uitmaakt van het Demkaterrein, is aan de voorzijde gelegen aan de Amsterdamsestraatweg. Hier bevinden zich ook andere functies op de begane grond en/of de verdieping(en). Deze functies worden hier aanvullend mogelijk gemaakt met een nadere aanduiding.

Hier is ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', uitsluitend op de tweede verdieping, één bedrijfswoning toegestaan. Ondergeschikte en met de bedrijfsactiviteiten samenhangende kantoorruimte is onder voorwaarden toegestaan (zie hiervoor artikel 41 lid 41.2 van de planregels). Artikel 5 Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 3 Aan de bestaande locaties met de functie (bestemming) Bedrijf - Bedrijf tot en met categorie 3 is deze functie toegekend. Hier zijn bedrijven in de categorieën 1, 2 of 3.1 van de bijbehorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Deze bedrijven zijn allemaal gelegen op het Demkaterrein. Ondergeschikte en met de bedrijfsactiviteiten samenhangende kantoorruimte is onder voorwaarden toegestaan (zie hiervoor artikel 41 lid 41.2 van de planregels). Artikel 6 Bedrijf - Nutsvoorziening Een nutsvoorziening van een omvang die een aparte functie rechtvaardigt krijgt de functie Bedrijf Nutsvoorziening. De vergunningvrije nutsvoorzieningen of nutsvoorzieningen die qua omvang en uitstraling passen in de openbare ruimte of in andere functies krijgen deze functie niet. Artikel 7 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen Het benzinestation, gelegen aan de Burgemeester Norbruislaan 71, heeft de functie (bestemming) Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen gekregen. Binnen deze functie is het toegestaan om diesel en benzine te verkopen.

Het verkopen van bijvoorbeeld aardgas, waterstof en LPG is niet toegestaan, omdat hiervoor ook getoetst moet worden aan externe veiligheidsaspecten. Ondergeschikte detailhandel, dat gebruikelijk is bij een benzinestation is ook toegestaan. Artikel 8 Geluidzone - industrie Wanneer op een industrieterrein conform het bestemmingsplan bedrijven worden toegelaten die veel lawaai kunnen voortbrengen, moet er vanuit de Wet geluidhinder rond dit terrein een geluidszone worden vastgesteld. Deze categorie van bedrijven (de zogeheten 'grote lawaaimakers') staan beschreven in bijlage 1, onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht. De bedrijven op het gezoneerde industrieterrein Lage Weide moeten gezamenlijk voldoen aan de grenswaarden voor geluid. Grote lawaaimakers zijn bijvoorbeeld betonfabrieken, motorcrossterreinen en energiecentrales. Een groot deel van industrieterrein Lage Weide is gezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Rond het industrieterrein Lage Weide is een 'geluidzone-industrielawaai' vastgesteld. Op grond van de Wet geluidhinder behoort tot deze geluidszone het gebied tussen het industrieterrein en de buitengrens van de geluidszone industrielawaai. Het industrieterrein maakt dus zelf geen deel uit van de geluidzone. Buiten de geluidzone mag de geluidbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer bedragen dan 50 dB(A).

Voor het industrieterrein en de daarop aanwezige woningen gelden geen geluidsnormen. Op de verbeelding is de geluidzone, voor zover deze binnen het plangebied valt, weergegeven met de gebiedsaanduiding 'geluidzone industrie'. Binnen de geluidzone zijn woonbestemmingen en andere geluidgevoelige bestemmingen alleen toegestaan als de geluidbelasting op de gevels voldoet aan de wettelijke grenswaarden (voorkeursgrenswaarde is 50 dB(A)) of het maximaal toelaatbare geluidsniveau. Artikel 9 Groen De verschillende soorten groenvoorzieningen (met uitzondering van het snippergroen) zijn opgenomen in één functie (bestemming) 'Groen'. Hierbij heeft de stedelijke groenstructuur zoveel mogelijk de functie 'Groen' gekregen. 2 6 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

Locaties met de functie (bestemming) Groen maken deel uit van de openbare ruimte. Deze functie is toegekend aan parken en aan ander groen dat een wezenlijk onderdeel is van de structuur van een wijk of gebied (zie ook: de toelichting hieronder over artikel 22 (Water)). In deze groenvoorzieningen is bewegen, ontmoeten en spelen in de open lucht vanzelfsprekend. Groenvoorzieningen dragen bij aan een gezond leefklimaat en vergroten de leefbaarheid van een wijk of gebied. Binnen de functie 'Groen' is ook oppervlaktewater en sierwater toegestaan en er mogen voet- en fietspaden worden aangelegd en veldjes waar honden ongelijnd uitgelaten mogen worden. Auto's horen niet thuis op een locatie met deze functie. Als er toch nieuwe parkeerplaatsen of uitritten nodig zijn, dan moet daarvoor een vergunningprocedure doorlopen worden of de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen. Het aantasten van bomen is in strijd met het doel van de functie. De regel in lid 9.3, onder 4, maakt dat expliciet. Onderhoud aan bomen of het verwijderen van een zieke boom valt uiteraard niet onder deze regel. De regel in lid 9.3, onder 5, verbiedt het aantasten van de biodiversiteit. Deze regel zorgt voor de bescherming die hoort bij het tweede deel van het doel van de functie dat in lid 9.1 is beschreven. Het is niet de bedoeling dat het normale gebruik van groen ook valt onder het verbod.

Wat dat "normale gebruik" is, moet blijken uit de locatie. In een park kan een groepje luidruchtig spelende kinderen op sommige plekken heel normaal zijn, ook al zal dat de biodiversiteit van de fauna waarschijnlijk niet helpen. Als er evenementen aangevraagd worden voor een locatie met de bestemming Groen, zal de aard van de locatie en de waarde voor de biodiversiteit bepalend zijn of het evenement valt onder "normaal gebruik". De gemeente werkt aan profielen voor evenementen. Bij het opstellen van die profielen wordt rekening gehouden met het doel van de functie Groen. Binnen het plangebied bevindt zich een fruitboomgaard. Deze is aangeduid met de 'fruitteelt' en hier is de activiteit fruitteelt toegestaan. Op een groenstrook die als tuin bij een woonboot gebruikt wordt, mag een schuurtje gebouwd worden, onder de voorwaarden die in de regels staan. Artikel 10 Horeca Aan de bestaande panden met alleen de functie horeca is deze functie toegekend. Op grond van hinder voor de omgeving is de horeca is onderverdeeld in verschillende categorieën. Deze functie (bestemming) staat horeca toe voor de op de verbeelding aangegeven categorie. De categorieën zijn in de bijlage bij de regels gespecificeerd. Eventueel vergunde shisha-lounges zijn specifiek aangeduid. Coffeeshops zijn op grond van Opiumwet verboden en daarom ook niet toegestaan.

Ondanks dat deze gedoogd worden is het op grond van recente jurisprudentie niet toegestaan deze te bestemmen. De aanwezige coffeeshops hebben een vergunning om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Deze vergunningen blijven gehandhaafd. Onderdeel van een horecafunctie kan een mogelijkheid tot het afhalen van maaltijden zijn. Een zelfstandig afhaalzaak is niet toegestaan, deze valt onder de functie detailhandel. Hotels vallen niet onder de functie horeca. Hiervoor is een aparte functie Hotel toegekend. Uit het woord 'zoals' blijkt dat deze lijst van toegestane functies niet uitputtend is. In dit plangebied heeft één horecapand aan de Simonsz. de Rijkstraat 78 de functie (bestemming) Horeca gekregen. Artikel 11 Kantoor Aan de bestaande panden met een zelfstandige kantoorfunctie (ook op de verdiepingen) is deze functie toegekend. Panden waar administratieve activiteiten plaatsvinden als ondersteuning van de hoofdactiviteit, zoals bij bedrijven, hebben niet de functie kantoor gekregen. Artikel 12 Leiding - Gas De bescherming van de gasleiding is geregeld via de regels die een vergunning eisen voor het werken op en in de bodem (artikel 45) en voor het bouwen in afwijking van het bouwverbod (artikel 35, lid 35.6). Er is een zone met beperkingen opgenomen van 5 meter, aan weerszijden van de leiding.

Artikel 13 Leiding - Hoogspanning De bescherming van de ondergrondse hoogspanningsleiding van 150 kV is geregeld via de regels die een vergunning eisen voor het werken op en in de bodem (artikel 45) en voor het bouwen in afwijking van het bouwverbod (artikel 35, lid 35.6). Er is een zone met beperkingen opgenomen van 3,5 meter, aan weerszijden van de leiding. Artikel 14 Maatschappelijk Deze functie (bestemming) staat verschillende maatschappelijke instellingen en diensten toe. Het gaat bijvoorbeeld om kinderopvang en medische en paramedische diensten. Een gebouw met deze functie mag van maatschappelijke functie veranderen, zolang de functie maar binnen de doelstelling bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

27

en de bijbehorende regels van dit artikel past. Ter plaatse van een nadere aanduiding zijn nog aanvullende functies toegestaan. Hierbij wordt vermeld waar deze functie is toegestaan (de meeste aanvullende functies zijn alleen toegestaan op de begane grond). Het perceel Amsterdamsestraatweg 652 heeft de functie Maatschappelijk gekregen (hier is een gezondheidscentrum gevestigd). Gezien de nabije ligging van een aantal bedrijven van het Demkaterrein, worden op deze locatie geluidgevoelige functies in de regels uitgesloten. Artikel 15 Natuur Het gebied binnen Zuilen dat is aangewezen als Groene contour en is ingericht als natuurgebied heeft de functie (bestemming) Natuur gekregen. Deze locatie is bedoeld voor het behoud, het herstel of de ontwikkeling van van de landschappelijke of ecologische kwaliteit. Binnen dit gebied bevinden zich momenteel geen gebouwen. Om de locatie te beschermen zijn de activiteiten bouwen en grondwerk in principe verboden. Voor het grondwerk (het 'aanleggen') dat niet is toegestaan moet gekeken worden naar artikel 15 lid 15.3 sub 3 en artikel 45 lid 45.1. Voor het verlenen van een vergunning of voor de vergunningvoorschriften is artikel 45 niet meer van belang.

Omdat op een locatie met de functie Natuur van het behoud van de kwaliteit van de natuur voorop staat, zal de gemeente bij de vergunningverlening een inbreuk daarop al gauw als "onevenredig" aanmerken. Artikel 16 Recreatie - Volkstuin De volkstuin de 'Vliegertuin' heeft de functie (bestemming) Recreatie -Volkstuin gekregen. In de bestaande situatie staat er in de 'Vliegertuin' een schuur, deels bestaande uit een overkapping, van circa 12 m2. Deze schuur mag dus gebruikt en in stand gelaten worden. De regels sluiten aan bij het normale gebruik van een volkstuin en staat het tuinieren of het kort verblijven op de volkstuin toe. De reden om te benadrukken dat het om "kort" verblijf gaat, is dat de gemeente niet wil toestaan dat de gebouwtjes op een volkstuin gebruikt worden voor het overnachten of zelfs wonen op de volkstuin. Artikel 17 Sport Deze functie (bestemming) staat verschillende binnensporten toe, zoals basketbal, volleybal, handbal en fitness. Buurtactiviteiten zijn ook toegestaan om het dubbelgebruik van deze bij de functie passende activiteiten te stimuleren. Onder voorwaarden is daarnaast additionele horeca toegestaan (zie hiervoor artikel 42). Een manage, zwembad, schaatsbaan, hondensportvereniging en buitensporten (zoals veldsporten) is binnen de functie sport alleen toegestaan als hiervoor een aanduiding is opgenomen.

Een aantal lawaaimakende sportactiviteiten is uitdrukkelijk verboden. Aanvullend is aan de Amsterdamsestraatweg 846 een praktijk voor fysiotherapie toegestaan. Artikel 18 Verkeer Deze functie (bestemming) is toegekend aan wegen die belangrijk zijn voor de verkeersafwikkeling. De Rijkswegen, die ook niet in dit plangebied liggen, vallen niet onder deze functie. Op grond van de regels mag de weg binnen de functie alleen verbreed worden voor in- en uitvoegstroken en voor fiets- en voetpaden. De regels staan wel toe om het aantal rijstroken te verminderen, maar bevatten een verbod op het vermeerderen van het aantal rijstroken. Als de afwikkeling van verkeer niet gehinderd wordt, mogen op locaties met deze functie kleine bouwwerken, zoals nutsvoorzieningen en fietsenstallingen gebouwd worden. Artikel 19 Verkeer - Verblijfsgebied De openbare ruimte die niet de functie (bestemming) Groen, Water of een bijzondere verkeersfunctie heeft, krijgt de functie (bestemming) 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Daaronder vallen wegen, fiets- en voetpaden, pleinen, groenvoorzieningen en bouwwerken die bij de functie passen, zoals fietsenstallingen. Wegen met deze functie zijn vooral bedoeld voor het bestemmingsverkeer. Alleen bestaande legale horecaterrassen zijn binnen deze functie toegestaan. Ter hoogte van de Daalseweg bevindt zich één woonbootligplaats.

Hier is het toegestaan om onder voorwaarden een vrijstaand bouwwerk te bouwen op een bij een woonboot behorende grond. Artikel 20 Waarde - Beschermd stadsgezicht De panden die onderdeel uitmaken van het beschermd Rijksstadsgezicht Zuilen-Elinkwijk en Zuilen hebben de functie (bestemming) 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' gekregen ter bescherming van de aanwezige met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden. Van belang is dat bij het beschermd stadsgezicht Zuilen-Elinkwijk de activiteiten slopen en grondwerk verboden zijn en bij het beschermd stadsgezicht Zuilen de activiteiten bouwen, slopen en grondwerk verboden zijn.

2 8 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

De bouwregels uit artikel 20 lid 20.3 hebben dan ook alleen betrekking op het beschermd stadsgezicht Zuilen-Elinkwijk. Om dit onderscheid te kunnen maken zijn de begrenzingen van deze beschermd stadsgezichten uit de bijlagen van de regels aan de planregels gekoppeld. Van belang is dat er voor het bouwen (in het geval dat voor de sloop een vergunning is verleend) aanvullende bouwregels gelden. In het kader van een aanvraag om omgevingsvergunning wordt hier aan getoetst. De activiteit slopen is verboden en een (omgevings)vergunning kan hier alleen voor worden verleend als wordt aangetoond dat de aanwezige, met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden, niet worden aangetast. Er kunnen vergunningvoorschriften aan de vergunning worden verleend. Grondwerk is alleen toegestaan via een omgevingsvergunning op grond van artikel 45. Artikel 21 Waarde - Natuur Een deel van de Vecht maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Daarom heeft dit deel van de Vecht, naast de functie (bestemming) Water, de functie (bestemming) Waarde - Natuur gekregen.

Ook de groengebieden aan de Bessemerlaan (langs het spoor), het Julianapark en en het gebied in het noordwesten van Zuilen (langs de Vecht en bij het Niftarlakepark) hebben de functie Waarde - Natuur gekregen, waardoor de extra bescherming die de beheersverordening Zuilen biedt voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden wordt voortgezet. Deze locaties zijn in eerste instantie bedoeld voor het behoud, het herstel of de ontwikkeling van de ecologische structuur of natuurnetwerken. De doelen van andere functies op deze locaties zijn dan ook ondergeschikt aan het doel van deze functie. Dit gebeurt doordat de activiteiten bouwen en grondwerk binnen de Waarde - Natuur in principe zijn verboden. Hierbij is van belang dat voor het grondwerk (het 'aanleggen') dat niet is toegestaan gekeken moet worden naar artikel 21 lid 21.2 sub 3 en artikel 45 lid 45.1. Voor het verlenen van een vergunning of voor de vergunningvoorschriften is artikel 45 niet meer van belang. Artikel 22 Water De functie (bestemming) 'Water' is alleen aan een locatie toegekend, als het oppervlaktewater een structurerend element is, zoals een grote watergang, een watergang voor varend verkeer of woonboten, een watergang die nodig is voor het waterbeheer of oppervlaktewater dat hoort bij een cultuurhistorische structuur.

Oppervlaktewater dat niet als water bestemd is, is in andere functies voor de openbare ruimte toegestaan, net als waterbeheer en waterberging. Sierwater past zonder nadere regeling in tuinen of op plaatsen waar groen is toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'woonbotenligplaats' is (afhankelijk van het aantal dat op de verbeelding wordt mogelijk gemaakt) een woonbotenligplaats mogelijk. Voor de bouwmogelijkheden van bijbehorende bouwwerken bij woonboten, wordt verwezen naar de naastgelegen functie (bestemming) van de woonbotenligplaats, zoals de functie (bestemming) Groen. Het bestemmingsplan regelt alleen het ruimtelijke aspect van water. De Keur (dat is de verordening van het hoogheemraadschap of waterschap) blijft dus onverkort naast het bestemmingsplan van kracht. De regels uit de gemeentelijke Havenverordening, die voor het bouwen en aanmeren van woonboten van belang zijn staan in artikel 35 lid 35.4. Artikel 23 Waterstaat - Waterkering Een gebied langs de Vecht heeft tevens een waterkerende functie. Hiervoor is daarom een functie opgenomen, waarin is geregeld dat bouwen alleen plaats mag vinden indien dit de waterkerende functie niet schaadt. Mocht er sprake zijn van een tegenstrijdigheid met een andere functie die op de locatie geldt, dan gaat de functie Waterstaat - Waterkering voor.

Artikel 24 Waterstaat - Waterlopen De watergang bij het Niftarlakepark heeft de functie 'Waterstaat - Waterlopen' voor de bescherming en het beheer van de waterloop gekregen. Hiervoor gelden beschermingsregels voor de waterloop. Mocht er sprake zijn van een tegenstrijdigheid met een andere functie die op de locatie geldt, dan gaat de functie Waterstaat - Waterlopen voor. Artikel 25 Waterstaat - Waterstaatkundige functie De vrijwarringszone van het Amsterdam Rijnkanaal heeft de functie (bestemming) 'Waterstaat Waterstaatkundige functie' gekregen, ter bescherming van deze watergang. Hierbij merken wij op dat er voor eventuele nieuwe ontwikkelingen binnen deze zone ook een watervergunning in het kader van de Waterwet nodig is (onder de Omgevingswet is dit een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit). Artikel 25 Werken in de wijk De functie (bestemming) 'Werken in de Wijk' wordt gegeven aan gebouwen waarin op de begane grond ruimte is voor activiteiten die passen bij functiemenging in de wijk en op de verdiepingen voor woningen, met de daarbij horende voorzieningen. Deze activiteiten, waaronder dienstverlening, administratieve werkzaamheden, sportactiviteiten en een kinderdagverblijf, zorgen voor bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

29

werkgelegenheid, levendigheid, sociale ontmoetingen en voorzieningen in de wijk. Omdat bij deze functie op de verdiepingen wordt gewoond zijn de werkfuncties verenigbaar met wonen op de verdiepingen. Er worden bijvoorbeeld alleen bedrijfsactiviteiten in de categorieën A of B1 mogelijk gemaakt en deze weinig milieubelastende bedrijfsactiviteiten zijn direct onder woningen mogelijk. Alleen bestaande (legale) geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Dit betekent dat de nieuwe geluidgevoelige functies kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen niet zijn toegestaan. Deze zijn alleen via een omgevingsvergunning toegestaan en hierbij wordt getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit Wet geluidhinder en of de geluidbelasting vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is. Op een aantal adressen zijn aanvullende functies toegestaan, die met een aanduiding zijn aangegeven. Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden woningen. Die regels staan in artikel 29. Artikel 26 Wijkcentrumfunctie Gebouwen met een wijkcentrumfunctie (-bestemming) zijn in eerste instantie bedoeld voor activiteiten die op winkelend publiek, afkomstig uit de omgeving, gericht zijn. Dergelijke gebouwen hebben vaak publieksfuncties op de begane grond met daarboven woningen.

Binnen het plangebied gaat het bijvoorbeeld om winkelcentrum Rokade. Voor winkels en dienstverlenende bedrijven, zoals kappers of makelaars, is het van belang dat de buren activiteiten verrichten die zich richten op mogelijke klanten. Dat kan ook een huisartsenpost of een bibliotheek zijn. Het bestemmingsplan staat ook die activiteiten toe. Horeca toetst de gemeente aan het horecabeleid. Nieuwe horecavestigingen zijn dan ook alleen met een vergunning toegestaan. Met de openingstijden van winkels in lid 27.2 sub a worden de tijden bedoeld die op die locatie door de winkels worden gehanteerd. Een afhaalzaak is een bijzonder soort winkel. In de praktijk is gebleken dat een afhaalzaak een aanzienlijke kans op hinder geeft die vergelijkbaar is met een snackbar. De gemeente staat nieuwe afhaalzaken dan ook slechts toe op plekken waar dat gezien de aangrenzende functies past. Alleen bestaande (legale) geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Dit betekent dat de nieuwe geluidgevoelige functies kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen niet zijn toegestaan. Deze zijn alleen via een omgevingsvergunning toegestaan en hierbij wordt getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit Wet geluidhinder en of de geluidbelasting vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.

Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden woningen. Die regels staan in artikel 29. Artikel 28 Wijkfunctie De functie (bestemming) 'Wijkfunctie' wordt gegeven aan een gebouw waarin een aantal functies is samengebracht die een bijdrage leveren aan het voorzieningenniveau en de sociale cohesie van de wijk of buurt. Alleen bestaande (legale) geluidgevoelige functies zijn toegestaan. Dit betekent dat de nieuwe geluidgevoelige functies kinderdagverblijf, onderwijs, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen en psychiatrische inrichtingen niet zijn toegestaan. Deze zijn alleen via een omgevingsvergunning toegestaan en hierbij wordt getoetst aan de voorkeursgrenswaarde uit Wet geluidhinder en geluid vanuit een goede ruimtelijke ordening. Voor de bovenwoningen en appartementen gelden dezelfde regels als voor grondgebonden woningen. Die regels staan in artikel 29. Artikel 28 Wonen De functie (bestemming) Wonen is toegekend aan percelen waarop alleen woningen staan. In lid 29.2 is vastgelegd waar een perceel met de functie wonen voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn. Bij een aantal adressen wordt een aanvullende activiteit toegestaan via een aanduiding. Er zijn meer functies die het wonen toestaan.

Daarom zijn in de algemene regels ook regels opgenomen die bij het gebruik van een woning horen, zoals een bedrijf-aan-huis, een bed-and-breakfast of mantelzorg. Zie hiervoor artikel 39. 3 0 bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Zuilen" (vastgesteld)

Utrecht

Het bouwen van woningen is geregeld in hoofdstuk 3, Bouwen en slopen. In lijn met de Omgevingswet maken de regels onderscheid tussen de activiteit bouwen en andere activiteiten, bijvoorbeeld de activiteit in het gebouw. Het gevolg is dat een bouwer soms meerdere regels moet toepassen. Als het bouwen bijvoorbeeld een extra woning tot gevolg heeft, dan zijn ook de regels over nieuwe woningen van toepassing. Die staan in artikel 39, waar alle regels over het wonen staan. Als voor het bouwen ook nog gegraven moet worden, dan zijn de regels in hoofdstuk 5 misschien van toepassing. Graven is namelijk een andere activiteit. (Dat is overigens onder de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ook al zo.) In het artikel 'Wonen' zelf worden daarnaast aanvullende bouwmogelijkheden aangegeven. De bouwmogelijkheden van lid 29.3 zijn zonder (omgevings)vergunning voor de activiteit afwijken van de bestemming toegestaan. De bouwmogelijkheden van lid 29.4 zijn alleen mogelijk met een (omgevingsvergunning) voor de activiteit afwijken van de bestemming. De aanvullende bouwmogelijkheden zijn alleen onder voorwaarden mogelijk, die een nadere afweging en toetsing vereisen. Artikel 29 Wonen - Woonwagenstandplaatsen De functie (bestemming) Wonen - Woonwagenstandplaatsen is toegekend aan percelen waarop de bestaande woonwagens staan.

Binnen dit plangebied zijn twee locaties als Wonen Woonwagenstandplaatsen aangewezen (Daalsweg en Amsterdamsestraatweg). In lid 30.1 is vastgelegd waar een perceel met de functie woonwagenstandplaats voor bedoeld is. Het doel is bepalend voor de vraag welke activiteiten bij deze functie passen en dus toegestaan zijn. Woonwagens zijn van oudsher bijzondere vormen van woningen speciaal bestemd voor woonwagenbewoners. De overheid heeft op grond van de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens een inspanningsverplichting om te voorzien in onder meer veilige, passende en betaalbare huisvesting waarbij ook rekening gehouden wordt met de culturele identiteit, zoals die van woonwagenbewoners. Door de functie Woonwagenstandplaats toe te kennen aan de bestaande standplaatsen, houdt de gemeente het aantal standplaatsen in stand. Dit is ook in lijn met de Beleidsnota: Toekomst woonwagenlocaties Utrecht (juli 2013). De locaties met de functie Woonwagenstandplaatsen zijn geschikt voor een beperkt aantal woonwagens. Het maximaal toelaatbare aantal standplaatsen voor woonwagens is op de verbeelding weergegeven. (Op de verbeelding staat "wooneenheden" in plaats van "standplaatsen", omdat de wettelijke standaard voor bestemmingsplannen geen aanduiding heeft voor het aantal standplaatsen.) In totaal zijn er 7 woonwagenstandplaatsen binnen het plangebied toegestaan.

In lid 30.2 wordt concreet gemaakt welke activiteiten bij de functie Wonen woonwagenstandplaatsen passen. In lid 30.4 staat welke bijbehorende bouwwerken (of een uitbreiding hiervan), onder voorwaarden, toegestaan zijn. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan, is voor deze bouwwerken geen omgevingsvergunning benodigd om van het bestemmingsplan af te wijken. Deze regels zijn nodig, omdat het vergunningvrij bouwen van het Besluit omgevingsrecht niet geldt voor woonwagenstandplaatsen. In lid 30.5 wordt aangegeven dat een omgevingsvergunning om van het bestemmingsplan af te wijken benodigd is voor het vervangen of verplaatsen van een woonwagen. Er worden voorwaarden aangegeven waar de vervanging of verplaatsing aan moet voldoen. Deze regels zijn gebaseerd op de nu geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen over woonwagenstandplaatsen. Zo ontstaat een uniforme regeling die de bestaande situatie continueert. De functie woonwagenstandplaatsen is feitelijk een bijzondere woonfunctie. Daarom zijn de activiteiten die op deze locaties passen, zie de regel onder 1, vrijwel gelijk aan de regels over het wonen. In lid 30.3 staat welke activiteiten in elk geval verboden zijn. Het opheffen van parkeerplaatsen op het eigen terrein van woningen leidt tot extra druk op de openbare ruimte.