Agendabundel

De geïnterviewde medewerkers van de gemeente, Mitros en BPD geven allemaal aan dat zij zich extra hebben ingespannen om ‘De Mix’ te laten slagen, omdat zij geloven in het uitruilprincipe, het project aansluit bij de gemeentelijke ambities en er onderling een hoge mate van vertrouwen is150,151,152. Het knelpunt zat in de financiële haalbaarheid. Dat is terug te zien in de concessies die door de drie partijen zijn gedaan. Volgens BPD zou ‘De Mix’ in de huidige tijd niet meer kunnen voldoen aan de voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur. Dit komt met name door de stijgende bouwkosten waardoor het project minder rendabel wordt153.

Meervoudig sturen We hebben het sturen door de gemeente getoetst aan de door ons ontwikkelde criteria voor meervoudig sturen (zie paragraaf 5.2.1). Voor ‘De Mix’ is geen nulmeting uitgevoerd en er is geen expliciete afweging over de inzet van beleidsinstrumenten in het project. Er is dus ook geen beargumenteerde instrumentenmix die wordt gemonitord. Hieruit concludeert de

145 BPD, Mitros en gemeente Utrecht (2019). Startdocument De Mix Utrecht. 146 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 147 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 148 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview BPD. 149 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 150 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 151 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview Mitros. 152 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview BPD. 153 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview BPD.

81

rekenkamer dat er geen sprake is van meervoudig sturen volgens het model van de TU Delft. In de praktijk wordt wel ‘meervoudig’ gestuurd; de gemeente geeft aan de verschillende instrumenten van de kwadranten toe te passen. Dat is niet vanuit het model van meervoudig sturen maar vanuit de bestaande werkwijze. De gestelde kaders zoals het Actieplan Middenhuur zijn voorbeelden van harde sturing op afstand (reguleren). De concessie die de gemeente heeft gedaan op de meerwaardeafdracht is een financieel instrument (stimuleren). De gemeente, Mitros en BPD geven aan dat zij alle drie veel geïnvesteerd hebben in hun onderlinge samenwerking, hierbij gaat het om zachte sturing (richting geven en verbinden). Uit de reconstructie van het proces (paragraaf 1.4) blijkt dat de kaders voor middenhuur voldoende effectief waren, de gemeente hoefde niet bij te sturen op de realisatie van middenhuur als segment in ‘De Mix’ of op het aantal woningen. De gemeente heeft zich constructief opgesteld om de realisatie van het plan mogelijk te maken. De gemeente heeft actiever gestuurd op de realisatie van verschillende andere gemeentelijke ambities, zoals parkeren, duurzaamheid en stedenbouwkundige ambities. Zowel Mitros als BPD geven aan dat zij een stapeling van ambities ervaren vanuit de gemeente. Zij ervaren het als ondoenlijk om al deze ambities binnen ‘De Mix’ te realiseren.

Daar is de gemeente ook van doordrongen. De gemeente probeert de ambities intern zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen en extern door gesprekken en onderhandelingen zoveel mogelijk ervan te realiseren154,155,156. Vanuit het perspectief van bewoners stuurt de gemeente onvoldoende op de betekenis van ‘De Mix’ voor de buurt en laat zij het plan te veel over aan Mitros en BPD. Buurtbewoners vinden de rol van de gemeente te terughoudend. Zij zijn van mening dat de gemeente zou moeten sturen op het behoud van groen, openbare ruimte en een sociale ontmoetingsplek voor de toch al dichtbevolkte buurt. Uit het oogpunt van leefbaarheid had de gemeente het plan voor bebouwing van het plein kunnen afwijzen. Ook vragen bewoners zich af of de gemeente niet meer zou moeten sturen op het realiseren van betaalbare koop. Koopwoningen zouden zorgen voor meer binding van de bewoners met de buurt. Nu het nieuwe plan uit uitsluitend middenhuur bestaat, zetten bewoners vraagtekens bij de voordelen van dit plan tegenover renovatie van de bestaande bouwblokken157,158.

154 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 155 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview BPD. 156 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview Mitros. 157 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview voormalig lid bewonerscommissie Camera Obscuradreef. 158 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview woongroep Overhoop.

82

6.3 WONDERWOODS 6.3.1 ACHTERGROND Tot het begin van deze eeuw werd voorzien dat in het Stationsgebied Utrecht met name kantoorvastgoed zou worden gerealiseerd en dat het zich zou ontwikkelen als een ‘central business district’: een locatie met voornamelijk kantoren, met weinig of geen woningen en plekken om culturele activiteiten te ontplooien159. Realisatie van deze plannen werd vooral aan marktpartijen overgelaten. Onder invloed van een aantal ontwikkelingen veranderden in de loop der jaren de opvattingen over de inrichting van het gebied: er kwam meer aandacht voor onder meer duurzaamheid en voor het (meer) realiseren van een (gemengd) woonprogramma juist in het stadscentrum160. Daarbij speelde ook mee dat in dezelfde periode sprake was van een veranderende bestuurlijke kijk op de aanpak van het gebied. Er zou minder aan de markt zelf overgelaten moeten worden, en het lokaal bestuur zou zelf meer visie moeten ontwikkelen op het gebied161. Eén en ander leidde in 2017 tot de vaststelling van de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein. In deze Omgevingsvisie is als ambitie opgenomen dat voor de twee deelgebieden ‘wordt gestreefd naar een mix van koopwoningen en huurwoningen.

Voor de huurwoningen gaat het niet alleen om vrije sector huur in verschillende categorieën maar ook om kwalitatief hoogwaardige sociale huurwoningen, studentenwoningen en een substantieel deel woningen met een middenhuur’162. Met wat toen nog het Healthy Urban Quarter heette wilde de gemeente een project realiseren waarin werken en wonen op een goede manier gemengd zouden kunnen worden. Het project zou ook moeten passen in de gemeentelijke doelstelling ‘gezond stedelijk leven voor iedereen’. Uiteindelijk zou dit het project Wonderwoods worden. 6.3.2 ACTUELE AMBITIE TEN AANZIEN VAN MIDDENHUUR Op 12 juni 2020 is een gronduitgifte-overeenkomst afgesloten tussen de gemeente Utrecht en Wonderwoods Development B.V.163. In de overeenkomst is in art. 9.1 opgenomen dat het ‘Bouwplan 60 woningen [heeft] in het middenhuur segment, voor welke woningen de kaders en regels zijn opgenomen in het op 7 december 2017 door de gemeenteraad vastgestelde Actieplan Middenhuur’164. Daarbij is opgenomen dat ‘ter voorkoming van leegstand Erfpachter gerechtigd [is] om naar eigen inzicht de verdeling van de 60 middenhuurwoningen over het complex gedurende de exploitatie te wijzigen met dien verstande dat artikel 4 lid 1 (‘60 woningen in de categorie middenhuur’) van overeenkomstige toepassing is’.

159 Gemeente Utrecht (2003). Masterplan Stationsgebied Utrecht. 160 Gemeente Utrecht (2015), Besluitenhistorie Projectorganisatie Stationsgebied. 161 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 162 Gemeente Utrecht (2017). Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein, p. 60. 163 Een consortium bestaande uit G&S Vastgoed en VolkerWessels Bouw. 164 Gemeente Utrecht (2020), Overeenkomst tot uitgifte in erfpacht Healthy Urban Quarter nu bekend als

Wonderwoods, p. 16.

83

6.3.3 INITIATIEFNEMERS, BETROKKENEN EN BELANGHEBBENDEN Bij casus Wonderwoods zijn drie partijen betrokken: ▪ Gemeente Utrecht – De gemeente Utrecht is eigenaar van de grond waarop Wonderwoods wordt gerealiseerd. In een tenderprocedure is door de gemeente G&S Vastgoed als ontwikkelaar geselecteerd. De grond wordt in erfpacht uitgegeven; ▪ G&S Vastgoed – G&S Vastgoed is een ontwikkelaar die sinds 40 jaar vooral op de markt van het commerciële (kantoor-)vastgoed in Amsterdam actief is. Na de kredietcrisis (rond 2010) is de keuze gemaakt om het werkdomein uit te breiden naar de overige drie van de G4-steden. Daarbij werd de focus verschoven naar multifunctioneel vastgoed (waarvan Wonderwoods een voorbeeld is). G&S Vastgoed heeft met de gemeente Utrecht een gronduitgifte-overeenkomst afgesloten op basis van een afgegeven omgevingsvergunning. ▪ a.s.r. Real Estate – a.s.r. Real Estate (verder: a.s.r.) investeert namens institutionele beleggers in vastgoed. In het woningfonds van a.s.r. zitten ongeveer 5000 woningen. Het grootste deel daarvan bestaat uit middenhuurwoningen. Het woningfonds kent twaalf aandeelhouders (allen pensioenfondsen). a.s.r. gaat onder meer de zestig middenhuurwoningen in Wonderwoods realiseren. Vanuit haar maatschappelijke taakopvatting vindt a.s.r. het belangrijk dat voldoende betaalbare (huur-)woningen beschikbaar blijven.

6.3.4 RECONSTRUCTIE VAN HET PROCES In oktober 2016 is de tenderprocedure voor de ontwikkeling van het perceel Kop Beurskwartier gestart met een aankondiging van deze ontwikkeling op de Expo Real in München. De gemeente Utrecht heeft aan de hand van een procesbrief de ambities en randvoorwaarden van de mogelijke ontwikkeling op het perceel uitgevraagd. In deze brief werd onder meer gevraagd om een plan met een gevarieerde woningmix, waarbinnen sprake moest zijn van diverse typen woningen voor verschillende soorten bewoners. ‘Uiteraard moet het te realiseren woonprogramma aansluiten op de marktvraag in Utrecht (waaronder ook gezinsappartementen en de categorie sociaal)’165. De kavel bood veel mogelijkheden: voldoende plaats voor bijvoorbeeld kantoorruimtes, wonen, een cultureel programma, musea en een stedelijke plint. Er is uiteindelijk gekozen voor een beperkte, onderhandse aanbesteding. Geselecteerde marktpartijen werden uitgenodigd om met voorstellen voor de kavel te komen. Daarvoor bleek veel belangstelling te bestaan. Waar normaal sprake was van tien uitgewerkte aanmeldingen, waren dat er voor dit project twintig166. Van deze twintig zijn vier partijen geselecteerd om via een dialoogfase tot een schetsontwerp te komen.

Al deze partijen kwamen met ideeën die pasten binnen de visie van de gemeente, maar uiteindelijk is de keuze gevallen op de bieding van G&S Vastgoed met de naam Wonderwoods167. Een element uit het plan Wonderwoods was de

165 Gemeente Utrecht (2016). Procesbrief Healthy Urban Quarter, p. 4. 166 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 167

Rekenkamer Utrecht (2022), Interview gemeente Utrecht.

84

opname van woningen bestemd voor zogenoemde key workers (key worker housing, voor bijvoorbeeld agenten, verpleegkundigen, onderwijsgevenden). Key worker komt goeddeels overeen met wat door de gemeente als het midden(huur)segment wordt aangemerkt. De combinatie van een voor ontwikkelaars zeer gewilde plek in de stad en de aard van de procedure (tender) zorgde in het geval van Wonderwoods tot een stapeling van veel ambitie waartussen niet gekozen werd. In de waarneming van een externe betrokkene hebben de gemeentelijke programmadirecteur en projectmanager belangrijk bijgedragen aan het uiteindelijk tot stand komen van een werkbaar definitief ontwerp168. Geprobeerd is om tot een integrale afweging te komen tussen verschillende ambities. Het is niet mogelijk op elk afzonderlijk vlak uit te blinken, zolang het grote geheel maar aan de verwachtingen voldoet169. Daarbij is een goede afstemming tussen projectmanager, programmadirecteur en wethouder cruciaal. In dit project is dat volgens projectmanager en programmadirecteur goed gegaan170. Op de middenhuurwoningen zijn de bepalingen van het Actieplan Middenhuur van toepassing verklaard. In dit project is ook de bepaling opgenomen dat de verhuurder mag bepalen welke woningen op enig moment in het segment middenhuur verhuurd zullen worden, ook afhankelijk van de (aard van de) vraag.

Daarbij geldt altijd dat minimaal 60 woningen in het middenhuursegment aangeboden moeten worden. Wonderwoods leidt tot discussie in de gemeenteraad, met name omdat het niet voorziet in sociale huurwoningen en het streefpercentage in dat segment voor het stationsgebied niet gehaald dreigt te worden. De wethouder zegt toe met een brief te komen waarin mogelijkheden worden verkend aan de hand waarvan alsnog kan worden voorzien in voldoende sociale huurwoningen in dit gebied171. 6.3.5 STUREN DOOR DE GEMEENTE Werking Actieplan Middenhuur Hoewel de tenderprocedure waaruit Wonderwoods ontstond plaatsvond voordat het Actieplan Middenhuur werd vastgesteld, is in de gronduitgifte-overeenkomst bepaald dat de bepalingen van het Actieplan van toepassing zijn op de zestig middenhuurwoningen. In algemene zin zijn betrokkenen vanuit de gemeente blij met het Actieplan Middenhuur zoals dat in 2017 is vastgesteld. Dat Actieplan geeft duidelijkheid en vergemakkelijkt zo onderhandeling en afstemming over de inpassing van middenhuur in projecten. Daarbij helpt het dat het Actieplan in 2017 is opgesteld samen met marktpartijen. Volgens betrokkenen (binnen en buiten de gemeente) bestaat wel het gevaar dat politieke wensen leiden tot een verdere stapeling en aanscherping van bepalingen in het Actieplan. Die aanscherpingen 168 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview externe betrokkene.

169 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 170 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 171 Gemeente Utrecht (2020). Verslag gemeenteraadsvergadering 18 juni 2020.

85

maken het moeilijker om samen met marktpartijen effectief te werken aan ambities ten aanzien van het middensegment. Daar komt mogelijk aanvullende regelgeving van de rijksoverheid bij. Het is cruciaal dat die stromen van regelgeving voor marktpartijen voorspelbaar en werkbaar blijven. a.s.r. rapporteert over de exploitatie van de woningen aan de gemeente. Regelmatig zal moeten worden aangetoond dat zestig woningen in het pand daadwerkelijk in het middensegment worden/zijn verhuurd. Over de precieze manier van monitoring en handhaving is a.s.r. nog in gesprek met de gemeente Utrecht. Meervoudig sturen Meervoudig sturen wordt als notie niet herkend bij gemeentelijke betrokkenen. Ook in dit project worden wel uiteenlopende (typen) instrumenten ingezet – zowel publiek- als privaatrechtelijke - om gemeentelijke ambities te realiseren. Bestuurlijke keuzes maken wel dat de inzet van verschillende instrumenten wordt beperkt. Zo gold tot voor kort de regel dat de gemeente geen actief grondbeleid voert172. Het realiseren van bouwprojecten en gemeentelijke ambities daarbinnen wordt door betrokkenen vooral gezien als een proces van ‘wheelen en dealen’. In deze casus vervullen programmadirecteur en projectmanager daarbij een belangrijke constructieve rol. Ook marktpartijen zijn van mening dat dat in dit project goed gaat.

Daarbij is het wel belangrijk om altijd transparant te blijven over de keuzes die worden gemaakt gedurende het proces. Sturingsprincipes zoals meervoudig sturen zouden daarbij kunnen helpen173.

6.4 LEEUWESTEYN 6.4.1 ACHTERGROND De buurt Leeuwesteyn is een nieuw te bouwen buurt die samen met Leidsche Rijn Centrum de verbindende schakel tussen Leidsche Rijn en Utrecht (de bestaande stad) vormt. De Dafne Schippersbrug en Leeuwesteyn verbinden de stadsdelen aan elkaar. Het stedenbouwkundig plan beschrijft een wijk die zal bestaan uit circa duizend woningen174. Leeuwesteyn bestaat in totaal uit 24 bouwvelden. Deze casus gaat specifiek over de bouwvelden 13b en 14a, omdat dit de velden binnen Leeuwesteyn zijn waar middenhuur wordt gerealiseerd. Deze bouwvelden liggen aan weerszijden van de Dafne Schippersbrug aan de westkant van het Amsterdam-Rijnkanaal. 6.4.2 ACTUELE AMBITIE TEN AANZIEN VAN MIDDENHUUR In de uitgifteovereenkomsten van de bouwvelden staan de volgende afspraken over middenhuur:

173 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht. 174 Gemeente Utrecht (2016). Stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn, Utrecht.

86

▪

Op bouwveld 13b komen circa zeventig woningen waarvan minimaal vijftig in het middenhuursegment. ▪ Op bouwveld 14a komen circa zeventig woningen waarvan minimaal 45 in het middenhuursegment; In de overeenkomsten is opgenomen dat de middenhuurwoningen moeten voldoen aan de voorwaarden van het Actieplan Middenhuur175,176,.

6.4.3 INITIATIEFNEMERS, BETROKKENEN EN BELANGHEBBENDEN In deze casus zijn vijf (groepen) belanghebbenden te onderscheiden: ▪ Gemeente Utrecht – De gemeente is eigenaar van de grond in Leeuwesteyn. De gemeente wil op deze plek een stedelijke, groene en duurzame buurt realiseren. Specifiek voor bouwvelden 13b en 14a geldt dat de gemeente inzet op een gedifferentieerde woonwijk qua segmenten en doelgroepen177,178. ▪ Plegt-Vos en CBRE– Plegt-Vos is de ontwikkelaar van bouwveld 13b en CBRE is de daarbij betrokken belegger. Plegt-Vos is een ontwikkelende bouwer en ervaren in bouwen op de domeinen wonen, zorg en (incidenteel) hotels. Belegger CBRE heeft een woningfonds en neemt zowel de middenhuurwoningen als de duurdere vrije sector huurwoningen op bouwveld 13b af. CBRE belegt in opdracht van onder andere pensioenfondsen en kiest al langere tijd om te investeren in middenhuur. In dit segment kan langjarig worden geëxploiteerd tegen een gematigd risicoprofiel. ▪ Trebbe en Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF) – Trebbe is de ontwikkelaar van bouwveld 14a en SAREF de belegger die de middenhuurwoningen afneemt. Trebbe is een ontwikkelaar die verschillende woonsegmenten realiseert. Het bedrijf is medeondertekenaar van het Stadsakkoord Wonen en verbindt zich daarmee aan het speerpunt van de gemeente Utrecht om meer woningen in het middensegment te realiseren.

SAREF belegt in opdracht van een pensioenfonds en prefereert woningen in het middenhuursegment vanwege de stabiele inkomstenstroom die de woningen opleveren tegen een laag risico. 6.4.4 RECONSTRUCTIE VAN HET PROCES Oorsprong plan In 2006 is de Ontwikkelingsvisie Centrale Zone Leidsche Rijn vastgesteld met daarin het programma voor Leeuwesteyn. Het zou een woonwijk worden met 1.050-1.150 woningen en een stedelijke en stenige uitstraling. De wijk zou voor het grootste deel uit middeldure en dure koopwoningen bestaan en ook een behoorlijk deel sociale huur bevatten. Een klein deel

175 Gemeente Utrecht (2021). Overeenkomst ter uitgifte in erfpacht, bouwveld 13b. 176 Gemeente Utrecht (2021). Overeenkomst ter uitgifte in erfpacht, bouwveld 14a. 177 Gemeente Utrecht (2020). Selectieleidraad bouwveld 13b in Leeuwesteyn. 178 Gemeente Utrecht (2020). Selectieleidraad bouwveld 14a in Leeuwesteyn.

87

is bestemd voor sociale koop en beleggershuur179. Van middenhuur als categorie werd toen nog niet gesproken. Vanwege de crisis van 2008-2013 is de ontwikkeling uitgesteld. Er is voor gekozen om eerst de toen lopende plannen gerealiseerd te krijgen. In 2013 is gestart met de planvorming middels een startdocument en het opstarten van de Europese aanbesteding voor een stedenbouwkundig bureau. In 2014 is gestart met opstellen van het stedenbouwkundig plan180. Dit stedenbouwkundig plan wordt in 2016 door de raad vastgesteld. In dit plan staat aangegeven dat de eerdere uitgangspunten voor Leeuwesteyn worden aangepast. Het stedelijke karakter blijft, maar het stenige karakter wordt vervangen door een ruim opgezette buurt met veel groen. De circa 975-1100 woningen moeten duurzaam zijn en de buitenruimte moet uitnodigen tot bewegen. Er komen meer betaalbare eengezinswoningen en minder gebouwd parkeren (parkeeroplossingen waar een gebouwstructuur voor nodig is). In dit plan worden geen aantallen woningen per woonsegment genoemd. De gemeente wil flexibiliteit in het programma houden zodat de invulling aangepast kan worden aan de marktsituatie181. Middenhuurambitie Voor Leeuwesteyn geldt dat de ambitie voor middenhuur gedurende de gebiedsontwikkeling is ontstaan.

De categorie middenhuur bestond ten tijde van de ontwikkeling van de Ontwikkelvisie Centrale Zone Leidsche Rijn in 2006 immers nog niet. De gemeentelijke organisatie geeft aan dat nieuwe ambities in Leeuwesteyn verwerkt worden in de deelgebieden die nog in ontwikkeling zijn (of die nog ontwikkeld moeten worden), mits dat ruimtelijk en financieel inpasbaar is. Bij de vaststelling van de actualisatie van het Actieplan Middenhuur in december 2017 is voor Leidsche Rijn gekeken, op welke bouwvelden nog middenhuurprojecten zouden kunnen worden gerealiseerd. Voor het deelgebied Leeuwesteyn was de ontwikkeling van de uit te geven bouwvelden al ver gevorderd, zodat een relatief klein gedeelte van de bouwvelden overbleef om daar eventueel nog middenhuurwoningen op te realiseren. Voor middenhuur in Leeuwesteyn ziet de gemeente mogelijkheden op bouwvelden 13b en 14a. Op deze locaties aan weerszijden van de brug mag volgens het bestemmingsplan een groter bouwvolume worden gebouwd. De ligging aan de fietsbrug past volgens de gemeentelijke organisatie goed bij middenhuur, omdat voor dit segment lagere parkeernormen gelden. De ligging aan de brug zou bewoners stimuleren om de fiets te nemen.

In eerdere plannen zouden de bouwvelden worden gevuld met betaalbare koop, maar de gemeente ziet mogelijkheden om met middenhuur in combinatie met vrijesectorwoningen de grondbieding toch gelijk te kunnen houden182. Hoewel er dus een 179 Gemeente Utrecht (2006). Ontwikkelingsvisie Centrale Zone, Leidsche Rijn. 180 Rekenkamer Utrecht (2022). Aanvulling op de tekst door gemeente Utrecht. 181 Gemeente Utrecht (2016). Stedenbouwkundig plan Leeuwesteyn, Utrecht. 182 Rekenkamer Utrecht (2022). Interview gemeente Utrecht.

88

wijziging in woonsegmenten plaatsvindt voor beide bouwvelden heeft dit vanwege verdichting van het woonprogramma geen negatief effect op de grondexploitatie (grex)183. Aanbesteding (tender) De bouwvelden in Leeuwesteyn worden gefaseerd ontwikkeld. Om tot de keuze voor een ontwikkelaar te komen, volgt de gemeente per bouwveld een aanbestedingsprocedure (tender). In een voorselectie heeft de gemeente per bouwveld drie partijen geselecteerd die een schetsontwerp mogen indienen. Voor dat schetsontwerp baseren deze partijen zich op de selectieleidraad. In de selectieleidraad staat waar het plan aan moet voldoen en hoe de procedure verloopt. In de leidraden staat dat op bouwvelden 13b en 14a respectievelijk vijftig en 45 middenhuurwoningen gebouwd moeten worden die voldoen aan de uitgangspunten van het Actieplan Middenhuur184,185. De gemeente heeft het plan ‘Almanak’ van Plegt-Vos geselecteerd op bouwveld 13b186. Voor bouwveld 14a is ‘De kroon op Leeuwesteyn’ van Trebbe187 geselecteerd. Na deze selectie worden de schetsontwerpen uitgewerkt in een Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO). Na vergunningverlening kan de bouw starten. Het schetsontwerp voor ‘Almanak’ beschrijft 76 woningen, waarvan vijftig in het middenhuursegment (66%). Bij ‘De kroon op Leeuwesteyn’ gaat het om 77 woningen, waarvan 45 middenhuur (58%).

Aan het laatstgenoemde project is later nog één middenhuurwoning toegevoegd. Dit komt doordat beide ontwikkelaars een fietscafé/fietsenmaker hadden voorzien. In één van de plannen is dat komen te vervallen en vervangen door een extra middenhuurwoning. Het aandeel middenhuurwoningen in geheel Leeuwesteyn is ongeveer 165 (96 voor de hier beschreven genoemde bouwvelden, en nog circa 70 in bouwveld 16) van de duizend woningen (17%). Dit is een lager aandeel dan beoogd in het gemeentelijk beleid. 6.4.5 STUREN DOOR DE GEMEENTE Algemeen Het Utrechtse beleid (Woonvisie, Stadsakkoord Wonen) geeft richting aan de manier waarop de gemeente invulling geeft aan bouwvelden 13b en 14a in Leeuwesteyn. De gemeente gebruikt de aanbestedingsprocedures van de bouwvelden om te sturen op ambities. Door de grondpositie van de gemeente kunnen ambities, waaronder de middenhuurambitie, één op één worden opgelegd aan geïnteresseerde ontwikkelaars de ontwikkelaars die het meest aan de eisen voldoen, krijgen het hoogste aantal punten en winnen de aanbesteding. De gemeentelijke grondprijzenbrief geeft de minimale prijs aan die voor de grond betaald moet

183 De grex is de begroting van de grondkosten en grondopbrengsten bij gebiedsontwikkeling. 184 Gemeente Utrecht (2020). Selectieleidraad bouwveld 13b in Leeuwesteyn. 185 Gemeente Utrecht (2020). Selectieleidraad bouwveld 14a in Leeuwesteyn. 186 Plegt-Vos, CBRE & EFY (2020). Almanak. 187 Trebbe (2020). De Kroon op Leeuwesteyn.

89