Agendabundel

Bundel - Raadsinformatiebijeenkomst van 18 februari 2025 1

Raadsvoorstel Vaststellen voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg - Oude Daalstraat Tijd: 19:30-20:30 Locatie: Grote trouwzaal Beleidsterrein: ruimtelijke ordening Portefeuillehouder:Wethouder Eerenberg Agendeerders: Gertjan te Hoonte (VVD), Rick van der Zweth (PvdA), Louise de Vries (Partij voor de Dieren), Joost Vasters (D66), Hessel Stellinga (CDA),Fred Dekkers( Groenlinks) Motivatie: De raad heeft een voorstel gekregen voor de ontwikkeling van woningen op de hoek van de Amsterdamsestraatweg / het Daalsepark. De raad heeft eerder varianten voor de ontwikkeling van de locatie gekregen en naar aanleiding daarvan alternatieven en vragen meegegeven aan het college. In het voorliggende raadsvoorstel wordt daarop ingegaan. De raadsleden willen graag meer gevoel krijgen bij de verschillende varianten en de voor- en nadelen en nodigen het college en de betrokken architect uit om aan de hand van de beschikbare maquette(s) de varianten toe te lichten. Daarna willen de commissieleden graag met (toekomstige) bewoners en belanghebbenden in gesprek over hoe hoe zij de verschillende varianten zien.

Dossier 4400 voorblad Raadsvoorstel vaststellen voorkeursmodel Kop ASW Onderbouwing voorkeursmodel Kop ASW – Oude Daalstraat Bijlage Advies document Next Architects Kop ASW Bijlage Verslag opgehaalde reacties uit de omgeving Kop ASW - Oude Daalstraat Startdocument Kop ASW-Oude Daalstraat Informatieblad Rib Inbreng Fietsersbond RIB Kop Amsterdamsestraatweg

Raadsinformatiebijeenkomst Dossiernummer

4400

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

18 februari 2025

Agendapunt

1

Titel

Raadsvoorstel Vaststellen voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg - Oude Daalstraat

ID

4619

Behandelend ambtenaar

Kuik, Linda

Telefoon

030 2869635

E-mail

l.kuik@utrecht.nl

Datum collegebesluit Thema

Ruimtelijke ordening

Portefeuillehouder

Wethouder Eerenberg

Beleidsveld

Ruimtelijke Ordening

Referendabel

Ja

Raadsadviseur (lijst)

Frank de Kok/Cie Ruimtelijke ordening en Grondzaken/06-20011476

Behandelvoorstel Resultaat commissiebehandeling Resultaat raadsbehandeling Geagendeerd

Vergaderdatum

Raadsinformatiebijeenkomst

18 februari 2025

Voorgesteld besluit

Voorstel aan de gemeenteraad

Vaststelling voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg Oude Daalstraat Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Referendabel Geheim

Ruimtelijke Ordening Ontwikkelorganisatie Ruimte Linda Kuik 12920152 Volgt Ja Nee(geheime bijlage)

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Het voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat (model 5c) vast te stellen, met circa 50 woningen, in een gebouwvorm als carré, met behoud van zoveel mogelijk bomen. 2. Voor de realisatie van het voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg 1,0 miljoen euro uit de reserve betaalbaar wonen te bestemmen.

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

Geheimhouding Het college heeft tijdelijke geheimhouding opgelegd op de bijlage ‘Financiële haalbaarheid modellen Kop ASW’ op grond van artikel 87 Gemeentewet om redenen genoemd in artikel 5. 1 lid 2 sub b van de Woo, totdat de grondexploitatie Stationsgebied (incl. Kop ASW) volledig is gesloten. Het financiële belang van de gemeente kan worden geschaad en de gemeente kan bij onderhandelingen benadeeld worden als onderhandelaars van marktpartijen beschikken over deze geheime informatie. Deze informatie over de ontwikkelstrategie en gemeentelijke (financiële) kaders kunnen marktpartijen gebruiken bij onderhandelingen, het opstellen van offertes, prijsbepaling en het uitwerken van plannen en strategieën.

Samenvatting In opdracht van de gemeenteraad zijn meerdere modellen voor de herontwikkeling van het plangebied Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat verder uitgewerkt. Deze modellen zijn onderling vergeleken en de reacties hierop uit de omgeving zijn opgehaald. De resultaten van de nadere uitwerking en de gesprekken met de omgeving hebben geleid tot een voorkeursmodel met circa 50 woningen in een gebouwvorm als carré, met behoud van zoveel mogelijk bomen. In bijgevoegd startdocument is het voorkeursmodel opgenomen. Met het vaststellen van het voorkeursmodel wordt de initiatieffase afgerond. Hiermee wordt een stap voorwaarts gezet en kan dit stuk stad zorgvuldig hersteld worden. De volgende stap is het opstellen van een Nota van Uitgangspunten (NvU) conform het Utrechts Planproces Gebiedsontwikkeling (UPG).

Context Aanleiding De locatie Kop Amsterdamsestraatweg–Oude Daalstraat ligt in Utrecht NoordWest en is aangewezen als een ontwikkellocatie. Nu de singel is hersteld, is het mogelijk geworden deze plek aan de rand van de 1ste Daalsebuurt zorgvuldig te herstellen met woningen en (buurt)voorzieningen en groen. Op 26 oktober 2017 is aan de gemeenteraad toegezegd om scenario’s op te stellen voor het plangebied, waarbij alle wensen en opmerkingen van de raadscommissie meegenomen zijn. De belangrijke randvoorwaarden zijn: goede ruimtelijke inpasbaarheid in de bestaande omgeving, goede kwaliteit van het groen en financiële haalbaarheid. De gemeente heeft vervolgens een modellenstudie met zes verschillende modellen opgesteld. Deze studie toont aan dat ontwikkeling op basis van deze drie randvoorwaarden mogelijk is in twee van de geschetste modellen. Op 9 mei 2019 heeft de gemeenteraad dit besproken en besloten om een startdocument op te stellen voor een ontwikkeling van deze locatie die voldoet aan de drie randvoorwaarden. Ook besloot de raad dat omwonenden nauw betrokken moeten zijn bij het opstellen van het startdocument zodat een afgewogen keuze voor één van de modellen gemaakt kan worden. Daarnaast heeft de raad bepaald dat andere ontwikkelingen in de omgeving en de onderlinge verhouding inzichtelijk gemaakt moeten worden in een omgevingsscan.

Ook heeft de raad met een motie gevraagd te onderzoeken wat nodig is om de Daalsetunnel in te richten als 30 km/u gebied. In december 2022 is het concept-startdocument en omgevingsscan Kop ASW-Oude Daalstraat besproken in de gemeenteraad, aan de hand van de raadsbrief ‘Uitwerking motie Daalsetunnel 30 kmu en project kop ASW’ van 5 juli 2022. In motie 2022/404 heeft de raad het college opgedragen om drie modellen (model 1, model 2 en model 3) voor de ontwikkeling van deze locatie – of mogelijke tussenvormen hiervan – op hoofdlijnen uit te werken. Uitwerking verschillende modellen In oktober 2023 is Next Architects geselecteerd en hebben zij opdracht gekregen om de drie modellen verder uit te werken en de participatie vorm te geven. Als variant op deze modellen zijn zoals in de motie gevraagd nog twee modellen (model 4 en model 5) uitgewerkt als mogelijke tussenvormen.

De vijf modellen zijn: Model 1 (voorheen model E): - bebouwing tegen straatkant aan/ zuidkant - was na eerdere participatie het voorkeursmodel en is zo voorgesteld aan de gemeenteraad in december 2022 - behoud van circa 12 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) Model 2 (voorheen model D): - bebouwing tegen bestaande bouw aan /noordkant - had tijdens de eerdere participatie (2020-2022) niet de voorkeur - behoud van circa 18 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) Model 3: - is het door de fractie van de VVD toegevoegde model ‘D+’ (waarbij meer rekening wordt gehouden met behoud bomen en minder woningen worden toegevoegd) - behoud van circa 25 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) Model 4: 2

-

als variant op model 3, zoals gevraagd in de motie, uitgewerkt door NEXT als mogelijke tussenvorm. dit model heeft, net als model 3, als uitgangspunt het behouden van meer bomen. behoud van circa 25 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel)

Model 5: - als tweede variant op model 3 uitgewerkt door NEXT als mogelijke tussenvorm. - dit model heeft, net als model 3, als uitgangspunt het behouden van meer bomen. - bebouwing in carré vorm. - behoud van circa 23 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) - voor dit model zijn drie (woon) programma’s doorgerekend: a) programma met 49 woningen, waarvan 30 sociaal en 19 middenhuur, conform de tekeningen van NEXT. b) programma met 49 woningen volledig betaalbare koop. c) programma, met 49 woningen, waarvan 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector, conform het coalitieakkoord (= voorliggend voorkeursmodel) Van deze vijf modellen is inzichtelijk gemaakt wat deze betekenen op het gebied van aantal woningen, groen en biodiversiteit, park- en recreatiefunctie, stedenbouwkundige inpassing en financiën. In de volgende fase wordt het effect van het voorkeursmodel op de bomen nader onderzocht door middel van een Boom Effect Analyse. Daarnaast is in de motie gevraagd om de wensen, ideeën en belangen van de omwonenden en (toekomstige) gebruikers van het gebied te betrekken. Nadere uitwerking van deze modellen, een weging van de modellen en de reacties van de omgeving zijn opgenomen in bijgevoegd document ‘onderbouwing voorkeursmodel Kop ASW- Oude Daalstraat’.

Het voorkeursmodel, model 5c (met 49 woningen, waarvan 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector, conform het coalitieakkoord) scoort overall het beste op gevraagde onderdelen voor deze locatie. Dit model is een ontworpen tussenvorm door Next Architect met circa 50 woningen in een gebouwvorm als carré, met behoud van zoveel mogelijk bomen. Juridische context De raad is bevoegd om beleidskades vast te stellen. Het college is bevoegd om besluiten van de raad voor te bereiden en om het dagelijks bestuur van de gemeente te voeren. Daaronder valt ook vaststelling van een startdocument (sinds 2019 Intentiedocument genoemd). Een startdocument betreft de afronding van de initiatieffase conform het UPP, zoals dat toegepast werd vanaf de vaststelling van het UPP op 12 januari 2010. Vanaf 2019 is de term startdocument gewijzigd in intentiedocument (IDOC), omdat dit beter aansloot bij de bedoeling van het document. Inmiddels is op 14 november 2024 het Utrechts Planproces Gebiedsontwikkeling vastgesteld. Dat kent geen intentiedocument meer, maar voorziet onder andere in een korte ambtelijke intake van een bouwinitiatief. De herontwikkeling van het plangebied Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat kent een lange geschiedenis en is gestart in een tijd toen nog startdocumenten werden vastgesteld voor ruimtelijke projecten.

Op verschillende momenten heeft de raad aan de hand van moties of besluitvorming uitspraken gedaan over de locatie Kop Amsterdamsestraatweg–Oude Daalstraat. Met het vaststellen door de raad van het voorkeursmodel (model 5c) wil het college de initiatieffase afronden. Het college neemt daarom geen besluit meer over het startdocument zelf. Omdat raad in 2019 heeft besloten een startdocument op te stellen, en de nu voorliggende scenariokeuze antwoord is op de motie Houd vaart met het Daalsepark (M22/404) waarin de raad ook vroeg om verwerking in het startdocument, is dit startdocument wél ter informatie bijgevoegd. Het college stelt voor om voor het vervolg van het ruimtelijke traject het proces van het UPG te volgen, om zo aan te sluiten bij actuele werkwijze voor ruimtelijke projecten.. Het voorkeursmodel, wat met het voorliggende raadsvoorstel ter besluitvorming voorligt, is opgenomen in het startdocument. In het vervolgtraject wordt er toegewerkt wordt naar een Nota van Uitgangspunten (NvU), deze wordt te zijner tijd ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

3

Het toevoegen van woningen en voorzieningen binnen het plangebied is in strijd met het Omgevingsplan. Dit betekent dat voor deze ontwikkeling een wijziging van het Omgevingsplan nodig is. Beslistermijn Er is geen specifieke beslistermijn voorzien. Beoogd effect Met de vaststelling van dit voorkeursmodel kan gestart worden met de definitiefase, waarbij in de NvU de kaders en randvoorwaarden staan voor deze ontwikkeling met de gemeentelijke ambities en beleidskaders. Met het voorkeursmodel wordt de ruimtelijke structuur van het plangebied gelegen aan rand van de 1ste Daalsebuurt zorgvuldig hersteld met woningen, (buurt)voorzieningen en groen, kan de Amsterdamsestraatweg beter verbinden met de binnenstad en kunnen de openbare ruimte en het groen meer betekenis krijgen. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening aan de raad • Oktober 2017 Raadsbrief modellenstudie Kop Amsterdamsestraatweg Oude Daalstraat • 9 mei 2019 Raadsbesluit Keuze richtinggevende modellen voor de verdere planontwikkeling Kop • Amsterdamsestraatweg-Oude Daalstraat25 maart 2021 bij de behandeling van het PvE/FO Lombokplein heeft uw raad de motie ‘30 km/u en minder asfalt in de Daalsetunnel’ (M54/2021) aangenomen. • 5 november 2021 Raadsbrief Beantwoording diverse toezeggingen raadscommissies Programmabegroting 2022 • Juli 2022.

Raadsbrief Uitwerking motie Daalsetunnel 30 kmu en project kop ASW • 22 December 2022 ‘ Motie Houd vaart met het Daalsepark (22/M404) • Juni 2023. Raadsbrief Voortgang project Oude Daalsestraat/kop Amsterdamsestraatweg • Juni 2024. Raadsbrief Voortgang motie 2022/404 over project Kop Amsterdamsestraatweg • Oktober 2024. Raadsbrief Voortgangsrapportage projecten Stationsgebied, Lombokplein en Beurskwartier

Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico’s Beslispunt 1

Het voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat (model 5c) vast te stellen, met circa 50 woningen, in een gebouwvorm als carré, met behoud van zoveel mogelijk bomen.

Argumenten 1.1

Het voorkeursmodel voldoet aan de eerder door de gemeenteraad meegegeven, randvoorwaarden voor deze ontwikkeling, goede ruimtelijke inpasbaarheid in de bestaande omgeving en goede kwaliteit van het groen. Met dit voorkeursmodel wordt de ruimtelijke structuur van het plangebied, gelegen aan rand van de 1ste Daalsebuurt, zorgvuldig hersteld met woningen, (buurt)voorzieningen en groen. Door de compacte bouwvorm kunnen veel bestaande bomen behouden blijven, kunnen de openbare ruimte en het groen meer betekenis krijgen voor de wijk en kan Oude Daalstraat 12 ingepast worden.

1.2

Het voorkeursmodel zorgt voor een toename van woningen Het voorkeursmodel zorgt voor een toename van circa 50 woningen, waarbinnen gemengde woningtypes mogelijk zijn. De andere modellen (model 1 t/m 4) die door NEXT zijn uitgewerkt voegen tussen de 39 en 59 woningen toe. De locatie Kop Amsterdamsestraatweg-Oude Daalstraat is een locatie

4

op gemeentelijke grond, waarbij niet alleen niet alleen stringent is gekeken naar de verdeling van woningen per wijk. Er is ook gekeken naar de omliggende buurten (waaronder het centrum) én de stedelijke vraag naar meer betaalbare woningen. Het voorliggende voorkeursmodel voor deze locatie heeft een woonprogramma bestaande uit circa 50 woningen. Bij de verdere uitwerking in de Nota van Uitgangspunten streven we naar een uitwerking van het coalitieakkoord conform de volgende verdeling: 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector. 1.3

Binnen het voorkeursmodel kunnen zoveel mogelijk bestaande bomen behouden blijven. In lijn met het door de VVD-fractie toegevoegde model ‘D+’ wordt er in het voorkeursmodel rekening gehouden met maximaal behoud van bestaande bomen en groen. Daarnaast kan het plangebied worden ontwikkeld met meer kwalitatief gebruiksgroen voor de bestaande buurt en toekomstige bewoners van de nieuwbouw.

1.4

Het voorkeursmodel geeft meer ruimte voor langzaam verkeer in het plangebied. Het voorkeursmodel geeft meer ruimte aan de fietser en voetganger in het plangebied, door het opheffen van bestaande parkeerplaatsen en door te zorgen voor een logische aansluiting op het fiets- en voetgangersnetwerk rondom het plangebied.

1.5

De opgehaalde reacties uit de omgeving zijn meegewogen in het voorstel voor het voorkeursmodel. De uitgewerkte modellen zijn gepresenteerd aan de omgeving, daarbij zijn de reacties opgehaald. In totaal hebben circa 15 personen hun reactie op de verschillende modellen gegeven. De individuele reacties zijn verschillend. Er wordt over het algemeen positief gereageerd op het behoud van de bestaande bomen. Ook wordt er door een aantal bewoners aangegeven dat ze liever geen van de besproken modellen op deze plek zien, omdat er bedenkingen zijn bij woningbouw op deze locatie. Daarnaast is er vanuit de bewoners uit de Oude Daalstraat bezorgd gereageerd op de modellen waarbij de bebouwing dichterbij komt. Uit de reacties is niet duidelijk één voorkeursmodel naar voren gekomen.

Kanttekeningen/Risico’s 1.1

Het plangebied ligt in de stedelijke groenstructuur. Het plangebied is een groene plek binnen een hoog stedelijke omgeving en maakt onderdeel uit van de stedelijke groenstructuur (vastgesteld in 2018) van Utrecht. Het is daarmee beleidsmatig beschermd groengebied. Bij de nadere uitwerking van het plan worden de mogelijkheden voor volledige kwalitatieve en kwantitatieve compensatie nader onderzocht.

1.2

Het voorkeursmodel is een relatief klein bouwblok voor het inpassen van drie segmenten. Bij de verdere uitwerking van het voorkeursmodel 5c, bestaande uit circa 50 woningen, streven we naar een uitwerking van het coalitieakkoord conform de volgende verdeling: 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector. In de volgende fase wordt, onder andere in afstemming met de STUW, de haalbaarheid van het realiseren van drie segmenten in dit relatief kleine bouwblok onderzocht.

Beslispunt

5

2

Voor de realisatie van het voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg 1,0 miljoen euro uit de reserve betaalbaar wonen te bestemmen.

Argument 2.1

De reserve betaalbaar wonen maakt het financieel mogelijk om op de Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat een woonprogramma te realiserenconform coalitieakkoord. Het woonprogramma bestaande uit circa 50 woningen, waarvan 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector leidt tot een publiek tekort, welke gedekt kan worden door de reserve betaalbaar wonen aan te wenden. Per saldo is met dit programma sprake van een sluitende businesscase. Voorliggend voorkeursmodel met een woonprogramma dat voor een deel bestaat uit sociale en middenhuurwoningen draagt bij aan een langjarige borging van de betaalbare woningen. Zonder de inzet van de reserve betaal wonen is een financieel sluitende businesscase alleen mogelijk met een woonprogramma dat volledig bestaat uit betaalbare koop (model 5b).

Kanttekening/risico 2.1

Met het bestemmen van 1,0 miljoen euro uit de reserve betaalbaar wonen, is het niet meer mogelijk om deze financiële ruimte te bestemmen voor de andere projecten voor betaalbaar wonen. De reserve betaalbaar wonen wordt gevoed met de opbrengsten uit de Conversieregeling Erfpacht 2021. Met de besluitvorming bij het MPR 2024 is het nog te bestemmen bedrag in de reserve betaalbaar wonen op dit moment 1,002 miljoen euro. Met het bestemmen van dit bedrag voor het project Kop Amsterdamsestraatweg is het niet meer mogelijk om deze financiële ruimte te bestemmen voor de andere projecten zoals die genoemd zijn in de geheime bijlage overzicht projecten betaalbaar wonen bij het MPR 2024. De planfase (starten met de definitiefase) waar het project Kop Amsterdamsestraatweg voor staat vraagt nu om een afweging. Bij de andere projecten uit het overzicht is dat op dit moment niet aan de orde. Bij het MPR 2025 zal de lijst projecten op basis van recente inzichten worden geactualiseerd.

Financiën Het project Kop Amsterdamsestraatweg maakt sinds 2012 onderdeel uit van de grondexploitatie Stationsgebied (programma Ontwikkelen en Wonen voor iedereen). Dit betekent dat de reeds gemaakte kosten (boekwaarde) en de nog te maken kosten en opbrengsten voor dit project worden meegenomen in het saldo van de grondexploitatie. Het financiële resultaat van de huidige businesscase voor Kop ASW – Oude Daalstraat is als voorwaarde gesteld voor de toekomstige invulling. (zie bijlage Financiële haalbaarheid modellen Kop ASW). Het voorkeursmodel gaat uit van inpassing van de bestaande woning, Oude Daalstraat 12, dit is verwerkt in de businesscase Kop ASW – Oude Daalstraat. Het voorkeursmodel (model 5c)), voldoet met het bestemmen van 1,0 miljoen euro uit de reserve betaalbaar wonen aan de randvoorwaarde financiële haalbaarheid.

Vervolg • • • •

Nota van Uitgangspunten - conform UPG. Deze wordt naar verwachting eind 2025 voorgelegd aan de raad ter besluitvorming. Voorbereiden tender procedure – tender – selectie – gunning. Uitwerken plan door ontwikkelaar (VO + DO) Wijziging Omgevingsplan 6

• •

Vergunning Gronduitgifte en start bouw.

Participatie De gemeente heeft bewoners betrokken bij de initiatieffase en het maken van het startdocument (conform het raadsbesluit van 9 mei 2019). In oktober 2020 heeft de gemeente in de omgeving van het plangebied een wijkbericht verspreid met het verzoek aan bewoners om zich aan te melden voor de participatiegroep Kop Amsterdamsestraatweg-Oude Daalstraat. Tussen november 2020 en juni 2021 hebben er vijf bijeenkomsten plaatsgevonden. In totaal hebben hier 27 omwonenden aan deelgenomen. Op basis van twee modellen uit de modellenstudie uit 2019 hebben zij meegedacht over de ontwikkeling. Tijdens de eerste bijeenkomst bleek dat de omwonenden met name zorgen hebben over de bebouwing, groen en verkeer. In eerste instantie zouden er drie bijeenkomsten plaatsvinden, maar naar aanleiding van deze zorgen zijn er extra bijeenkomsten toegevoegd om hier meer aandacht aan te kunnen besteden. Er zijn bij de bewoners zorgen dat een deel van het groen verdwijnt, maar er worden ook kansen gezien om het groen te verbeteren en een meerwaarde voor de buurt te geven. Bewoners spraken een voorkeur uit voor groen met een ecologische waarde gericht op gebruik door de buurt.

Om invulling te geven aan de motie 2022/404 en om vervolg te geven aan het intensieve traject dat doorlopen is met de buurt (participatiegroep) in 2020 – 2022, heeft de gemeente in 2024 omwonenden opnieuw betrokken en geïnformeerd over het proces en de stand van zaken. Op 26 juni 2024 organiseerde de gemeente een bijeenkomst om de reacties op de door Next uitgewerkte modellen op te halen. Hiervoor is een wijkbericht verspreid in de buurt en zijn mensen die eerder betrokken zijn geweest per mail uitgenodigd. Op 10 september 2024 organiseerden we een extra inloopmoment bij Buurthuis De Uithoek, met name om mensen die eerder niet konden komen, toch de gelegenheid te geven te komen, waarbij specifiek de direct-omwonenden waren uitgenodigd. Zie bijgevoegd ter informatie het verslag met de opgehaalde reacties.

Communicatie Als de raad het voorkeursmodel heeft vastgesteld worden de participatiegroep en personen die een reactie hebben gegeven op de modellen per mail op de hoogte gebracht. Deze e-mail wordt verzonden vanuit de projectmailbox kopasw@utrecht.nl. Omwonenden worden geïnformeerd via de communicatiekanalen van het wijkbureau.

(Niet)Referendabel De Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht is van toepassing.

Bijlagen Bijlagen besluitvorming Bijlagen informatief - Onderbouwing voorkeursmodel Kop ASW – Oude Daalstraat (uitwerking motie 2022/404). o Advies document Next Architects; Haalbaarheidsonderzoek studiemodellen Kop ASW. o Verslag opgehaalde reacties uit de omgeving. - Startdocument Kop ASW – Oude Daalstraat, december 2024 - GEHEIM - Financiële haalbaarheid modellen Kop ASW.

7

Onderbouwing voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat Bijlage bij raadsvoorstel Instemmen voorkeursmodel Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat Inleiding In 2017 heeft de raad drie randvoorwaarden meegegeven voor deze locatie, te weten: a. Het moet ruimtelijk goed passen bij de bestaande omgeving, b. Het groen moet van goede kwaliteit zijn, c. Het moet financieel haalbaar zijn. Vervolgens zijn in opdracht van de gemeenteraad, motie 2022/404 Houd vaart met het Daalsepark, meerdere modellen voor de herontwikkeling van het plangebied Kop Amsterdamsestraatweg – Oude Daalstraat verder uitgewerkt. Deze modellen zijn onderling vergeleken en de reacties hierop uit de omgeving zijn opgehaald. De resultaten van de nadere uitwerking, de gesprekken met de omgeving en de vergelijking van de verschillende modellen door de gemeentelijke projectgroep hebben geleid tot een voorkeursmodel. Het voorkeursmodel bestaat uit circa 50 woningen in een gebouwvorm als carré, waarbij zoveel mogelijk bomen behouden blijven. In de volgende fase dient het voorkeursmodel nog verder uitgewerkt te worden. Modellen op hoofdlijnen In de motie 2022/404 is gevraagd om drie modellen (model 1, model 2 en model 3) voor de ontwikkeling van deze locatie – of mogelijke tussenvormen hiervan – op hoofdlijnen uit te werken.

In oktober 2023 is Next Architects geselecteerd en hebben zij opdracht gekregen om de drie modellen verder uit te werken en de participatie vorm te geven. Als variant op deze modellen zijn zoals in de motie gevraagd nog twee modellen (model 4 en model 5) uitgewerkt als mogelijke tussenvormen.

De vijf modellen zijn: Model 1: - voorheen model E - bebouwing tegen straatkant aan/ zuidkant - was na eerdere participatie het voorkeursmodel en is zo voorgesteld aan de gemeenteraad in december 2022. - behoud van circa 12 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) Model 2:

-

voorheen model D bebouwing tegen bestaande bouw aan /noordkant had tijdens de eerdere participatie (2020-2022) niet de voorkeur. behoud van circa 18 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel)

Model 3: - is het door de VVD toegevoegde model ‘D+’ (waarbij meer rekening wordt gehouden met behoud bomen en minder woningen worden toegevoegd) - behoud van circa 25 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) Model 4: - als variant op model 3, zoals gevraagd in de motie, uitgewerkt door NEXT als mogelijke tussenvorm. - dit model heeft, net als model 3, als uitgangspunt het behouden van meer bomen.behoud van circa 25 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) Model 5: - als tweede variant op model 3 uitgewerkt door NEXT als mogelijke tussenvorm. - dit model heeft, net als model 3, als uitgangspunt het behouden van meer bomen. - bebouwing in carré vorm. - behoud van circa 23 van de 26 bomen (inschatting op basis van het schetsmodel) - voor dit model zijn drie (woon) programma’s doorgerekend: a) programma met 49 woningen, waarvan 30 sociaal en 19 middenhuur, conform de tekeningen van NEXT. b) programma met 49 woningen volledig betaalbare koop. c) programma, met 49 woningen, waarvan 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector, conform het coalitieakkoord (= voorliggend voorkeursmodel) Van deze vijf modellen is door NEXT inzichtelijk gemaakt wat deze betekenen op het gebied van a. aantal woningen, b. groen en biodiversiteit, c. park- en recreatiefunctie en d. stedenbouwkundige inpassing. Zie bijgevoegde adviesrapportage schetsboek van NEXT.

Van deze vijf modellen is door de gemeente inzichtelijk gemaakt wat deze betekenen op het gebied van e. Financien. In de uitwerking van modellen door NEXT is uitgegaan van alleen sociale huur en middenhuur. Voordeel hiervan is dat het gebouw bij één belegger (bijvoorbeeld een woningcorporatie) ondergebracht kan worden. In praktijk blijken partijen het wenselijker te vinden om het gehele gebouw in eigendom te hebben dan een gedeeld eigendom met meerdere beleggers. De modellen van NEXT zijn financieel globaal doorgerekend. Bij een woonprogramma (model 5a) dat volledig bestaat uit betaalbare huur, is geen van de uitgewerkte modellen financieel haalbaar in de huidige grondexploitatie Stationsgebied. Bij een woonprogramma conform coalitieakkoord heeft het voorkeursmodel (model 5c) het op 2 na meeste opbrengend vermogen. Zie nadere toelichting in geheime bijlage bij het raadsvoorstel. Door in te zetten op een woonprogramma conform het coalitieakkoord en de reserve betaalbaar wonen in te zetten is het voorkeursmodel financieel haalbaar. Bij het opstellen van de Nota van Uitgangspunten streven we naar een uitwerking van het coalitieakkoord met de volgende verdeling: 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector.

Indien de reserve betaalbaar wonen ingezet wordt is het woonprogramma van het voorkeursmodel bestaande uit 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector (model 5c) financieel haalbaar. Indien de reserve betaal wonen niet wordt ingezet is een financieel sluitende businesscase mogelijk met een woonprogramma dat volledig bestaat uit betaalbare koop (model 5b). Het voorkeursmodel (model 5c) heeft een woonprogramma van circa 50 woningen, waarvan een deel bestaat uit sociale en middenhuurwoningen, dit programma draagt bij aan een langjarige borging van de betaalbare woningen. In de volgende fase wordt nader onderzocht hoe dit programma bestaande uit een combinatie van betaalbare huur en vrije sector ingepast kan worden in het bouwblok. De wensen, ideeën en belangen van omwonenden en (toekomstige) gebruikers van het gebied

Daarnaast is in de motie gevraagd om 2. de wensen, ideeën en belangen van de omwonenden en (toekomstige) gebruikers van het gebied te betrekken. Daarvoor organiseerden we een informatieavond in juni 2024 en een inloopbijeenkomst in september 2024. Tijdens deze avonden presenteerden het architectenbureau de modellen, konden hierover inhoudelijke vragen worden gesteld en gaven de aanwezigen hun mening. Per model zijn de reacties opgehaald en is een verslag gemaakt van de genoemde reacties. De opgehaalde reacties op de bijeenkomsten zijn meegenomen in de beoordeling van de verschillende modellen. In totaal hebben circa 15 personen hun reactie op de verschillende modellen gegeven. De individuele reacties zijn verschillend. Er wordt over het algemeen positief gereageerd op het behoud van de bestaande bomen. Ook wordt er door een aantal aangegeven dat ze liever geen van de besproken modellen op deze plek zien, omdat er bedenkingen zijn bij woningbouw op deze locatie. Daarnaast is er vanuit de bewoners uit de Oude Daalstraat bezorgd gereageerd op de modellen, die dicht op de huidige bebouwing staan. Uit de reacties is niet één gezamenlijk voorkeursmodel naar voren gekomen. Zie bijgevoegd het verslag met de opgehaalde reacties uit de omgeving.

Voorstel voorkeursmodel De resultaten van de nadere uitwerking van de modellen door NEXT Architects, de vergelijking van de verschillende modellen door de gemeentelijke projectgroep en de gesprekken met de omgeving hebben geleid tot een voorkeursmodel (model 5). Model 5 scoort overall het beste op de gevraagde onderdelen voor deze locatie: 1a. aantal woningen, b. groen en biodiversiteit, c. park- en recreatiefunctie en d. stedenbouwkundige inpassing e. Financien en 2. de wensen, ideeën en belangen van de omwonenden en (toekomstige) gebruikers van het gebied. Model 5 is een ontworpen tussenvorm door Next Architects met circa 50 woningen in een gebouwvorm als carré, met behoud van zoveel mogelijk bomen. Het model betreft een gesloten bouwblok met een relatief compacte footprint van circa 30x35 meter dat een klein binnenterrein omsluit. Het bouwblok is zo gepositioneerd dat er weinig bomen gekapt hoeven te worden, en de bestaande woning (Oude Daalstraat 12) ingepast kan worden. Hierdoor blijft aan de west- en zuidzijde van de kavel een robuust groene openbare ruimte behouden. Deze groene openbare ruimte aan de westzijde van het blok vormt een schakel tussen de nieuwbouw en de bestaande buurt. Het openbare groen heeft een gunstige oriëntatie op de zon.

Qua hoogte sluit de bebouwing van het nieuwe bouwblok aan op de huidige bebouwing van de Amsterdamsestraatweg, trapt het volume op naar de Daalse Kwint en markeert het de hoek van de Daalsetunnel en de Amsterdamsestraatweg. Daarbij wordt de Amsterdamsestraatweg doorgetrokken tot de helft van de kavel. In model 5c huisvest het bouwblok circa 50 woningen waarvan 40% sociaal, 35% middenhuur en 25% vrije sector. Een praktische uitwerking hiervan in het compacte bouwblok vindt plaats in de nota van uitgangspunten. De woningen hebben een tweezijdige oriëntatie; met aan de ene kant uitzicht naar de omgeving en aan de andere kant naar een collectieve patio in het bouwblok. Ook de hoekwoningen hebben een tweezijde oriëntatie in het plan. De toegang vindt plaats door middel van portiekontsluiting, de beste oplossing gezien de compacte vorm van het gebouw. De plint ligt in het verlengde van de winkelstraat Amsterdamsestraatweg, deze gevelwand begeleidt hier de singel. Op de begane grond komen naast enkele woningen ook niet-woonfuncties. Bijlagen: o o

Advies document Next Architects; Haalbaarheidsonderzoek studiemodellen Kop ASW. Verslag opgehaalde reacties uit de omgeving.

DOCUMENT →

KOP ASW Haalbaarheidsonderzoek studiemodellen - definitief Datum 16.12.2024

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

INHOUDSOPGAVE INLEIDING 3 DE VERSCHILLENDE MODELLEN

3

ANALYSE VAN DE MODELLEN

5

AANBEVELINGEN

6

BESTAANDE SITUATIE 

8

MODELLEN OVERZICHT 

9

WOONPROGRAMMA PER MODEL

10

PARKEERNORM PER MODEL 

11

MODEL 1: 

12

MODEL 3: 

33

MODEL 5

SITUATIE 

SITUATIE 

SITUATIE 

WOONPROGRAMMA 

WOONPROGRAMMA 

WOONRPOGRAMMA 

VISUALISATIE 

VISUALISATIE 

VISUALISATIE 

REFERENTIEPROJECTEN 

REFERENTIEPROJECTEN 

REFERENTIEPROJECTEN

MODEL 2: 

23

MODEL 4:

SITUATIE 

SITUATIE 

WOONPROGRAMMA 

WOONPROGRAMMA 

VISUALISATIE 

VISUALISATIE 

REFERENTIEPROJECTEN 

REFERENTIEPROJECTEN

53

43

2

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

1.Inleiding Voorliggend document is de resultante van het onderzoek naar een aantal stedenbouwkundige modellen als toekomstscenario voor de ontwikkeling van de locatie Kop Amsterdamsestraatweg. Hierbij zijn 3 modellen uit eerdere studies meegenomen; model 1 en 2 en het model 3, ook wel D+ (VVD variant; motie 2022/404 ‘Houd vaart met het Daalsepark’). Daarnaast heeft NEXT architects nog de modellen 4 en 5 toegevoegd. Deze laatste 2 modellen zijn voortgekomen uit de analyse van NEXT architects van de modellen die er reeds lagen en pogen een antwoord te geven op hun uitdagingen en beantwoorden tevens aan de vraag van de raad om met uitwerkingen te komen waarbij ook veel bestaande bomen behouden blijven. Hierbij is NEXT architects uitgegaan van één maatsysteem op gebouwniveau dat in alle modellen is toegepast, zodat de verschillende type woningen (klein, middel, groot) inpasbaar en inwisselbaar zijn. Hierdoor zijn de modellen goed met elkaar te vergelijken op het onderwerp ‘woonprogramma’. Daarnaast is in alle modellen uitgegaan van een parkeerbeleid waarbij er 12 parkeerplaatsen en 2 laden/lossen plekken opgenomen worden in de openbare ruimte rond de kavel. Er wordt niet voorzien in autoparkeren voor de nieuw te ontwikkelen woningen in het plangebied. Fietsparkeren wordt wél inpandig in de verschillende modellen meegenomen.

Model 1 Model 1, voorheen ‘voorkeursmodel E’, gaat uit van een bebouwing die zich als een ‘haak’ aan 2 zijden rond de kavel positioneert. Daarbij wordt een relatief grote open, groene ruimte gelaten tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande huizen.

ook gevoelig zijn voor de iepziekte en zodoende over enkele jaren sowieso gekapt moeten worden. Andere buurtbewoners zien een nadeel in het model omdat het relatief grootschalig is en wat heeft de tuinhof voor de buurt voor een nut wanneer het s’ avonds afgesloten is i.v.m. sociale veiligheid?

Deze tuinhof heeft een ruime maat en geeft mogelijkheden voor diverse invullingen ten aanzien van park, recreatie, biodiversiteit en groen. Het vormt een schakel tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande wijk. Op de grote schaal maakt deze configuratie de buurt op een vanzelfsprekende wijze af door de straten te volgen. De Amsterdamsestraatweg wordt doorgezet met publiek programma in de plint en de nieuwe bebouwing sluit qua bouwhoogte aan bij de Amsterdamsestraat en de Daalse Kwint. Zo loopt het bouwvolume op van 3 naar 7 bouwlagen en is er relatief veel ruimte op de begane grond voor het huisvesten van fietsenstallingen, winkels en andere buurt gerelateerde functies. Er worden ca. 59 woningen gerealiseerd

Model 2 In model 2 creëert de bebouwing een gesloten bouwblok met een collectieve binnentuin. Het maakt de Oude Daalstraat af door er een straatprofiel van te maken met aan beide zijden bebouwing van 3 bouwlagen. De Amsterdamsestraatweg wordt doorgezet tot ca. 2/3 van de kavel, waarbij de bouwhoogte van de nieuwbouw aansluit

De volgende aspecten zijn door NEXT architects verder onderzocht in de verschillende modellen en met elkaar vergeleken: 1. Ruimtelijke kwaliteit (stedenbouw, mobiliteit, samenhang, verbinden)

op deze straat. De hoogte neemt toe richting de Daalse Kwint tot 5 bouwlagen en markeert de hoek van de Daalsetunnel met de Amsterdamsestraatweg door een accent in hoogte. De bebouwing trekt zich terug van de Daalsetunnel en laat een groene zone aan de zuidkant van het kavel. Op de grote schaal voegt het gesloten bouwblok zich in de typologie van de wijk. Evenals bij model 1 voorziet deze opzet in tweezijdig georiënteerde woningen en voegt daar de grondgebonden woningen en bovenwoningen aan de Oude Daalstraat aan toe. Ook in dit model ligt een galerij ontsluiting voor de hand door de langgerekte structuur van het bouwvolume in combinatie met kleinere woningen. De nieuwbouw telt ca. 57 woningen onderverdeeld in verschillende groottes. Het uitzicht van de woningen is gericht naar de de Daalse Kwint of het Paardenveld en naar de collectieve binnentuin. De overige woningen liggen aan de Oude Daalstraat en hebben hun buitenruimte grenzend aan

2. Landschappelijke kwaliteit (groen, park en recreatie)

de collectieve binnentuin.

met een tweezijdige oriëntatie en uitzicht, waarbij een ontsluiting met galerij voor de hand ligt i.v.m. de langgerekte opzet van het gebouw. Voor de woningen langs de Daalsetunnel betekent dit een noord-zuid oriëntatie, voor de woningen langs de Amsterdamsestraatweg een oost-west oriëntatie. De uitwerking in de plattegronden laat een flexibele inpassing van de verschillende type woningen (klein, middel, groot) zien, door een specifiek gekozen maatsysteem.

3. Woonprogramma (woonkwaliteit, diversiteit, aantallen, geluid en bezonning) 4, Behoud van de bomen

2.De verschillende modellen Overzicht van de verschillende modellen.

Draagvlak buurtbewoners Het draagvlak voor dit model is groot bij de bewoners aan de Oude Daalstraat. Zij behouden uitzicht op een groene ruimte en krijgen geen overburen zoals bij sommige andere modellen. Er zijn wel zorgen over de sociale veiligheid van een tuinhof voor de buurt. De vraag rijst bij een buurtbewoner of het argument van het behoud van de huidige iepen bomen wel steekhoudend is, aangegeven wordt dat deze iepen wellicht

3

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

Draagvlak buurtbewoners

maken en anderzijds zoveel mogelijk bomen willen behouden. Daarbij is de zuidelijke

tot de helft van de kavel. De tuinhof ligt verder terug van de Daalsetunnel, waarbij

Het model wordt over het algemeen ervaren als massaal, heftig en stenig. Daarbij verliezen de bewoners uit de Oude Daalstraat hun uitzicht op het groen en maken zij zich zorgen over lichtinval in hun huizen. Men vraagt zich af het groen langs de Daalsetunnel nog echt bruikbaar is, of dat het alleen een groenstrookje wordt, waar

strook bebouwing weggelaten en de oostelijke bebouwing, als verlenging van de Amsterdamsestraatweg, maximaal verlengd en verbreed om zodoende toch aan een zo groot mogelijk haalbaar woonprogramma te komen voor dit model. De nieuwe woningen aan de Oude Daalstraat krijgen, naast de entree aan deze straat, ook een

het uitzicht van een deel van de omwonende in de Oude Daalstraat behouden blijft. Het bouwblok huisvest 49 woningen met een tweezijdige oriëntatie; met aan de ene kant uitzicht naar de omgeving en aan de andere kant naar een collectieve patio in het bouwblok. Ook de hoekwoningen hebben een tweezijde orientatie in het plan. De

de sociale veiligheid onder druk staat. Mocht de Daalsetunnel ooit afgewaardeerd

gevel aan de publieke groene zone op het zuiden.

toegang vindt plaats door middel van portiekontsluiting, door de compacte vorm van

worden dan ziet men wel kansen om deze groene zone te verbeteren.

het gebouw.

Model 3 en 4 Model 3 en 4 worden samen beschouwd, omdat model 4 direct voortkomt uit model 3. Model 3, ook wel model D+ (VVD variant), motie 2022/404 ‘Houd vaart met het Daalsepark’, gaat uit van het behoud van, in principe, alle bomen in het Daalsepark. Het maakt de Oude Daalstraat af door er een straatprofiel van te maken met aan beide zijden bebouwing van 3 bouwlagen. Daarbij ontstaat ruimtelijk een soort tussenvorm qua stedenbouwkundige typologie, waarbij er een ¼ open bouwblok wordt gemaakt met een half open, collectieve binnentuin. Het ligt niet voor de hand om deze publiek toegankelijk te maken, gezien de beperkte maat van deze ruimte. De opzet zorgt voor een groengebied met een aanzienlijke maat, gunstig georiënteerd voor de bezonning en behoud in principe alle bomen op de kavel. De Amsterdamsestraatweg wordt doorgezet tot de helft van de kavel, waarbij de bouwhoogte van de nieuwbouw aansluit op deze straat. De bebouwing trekt zich terug van de Daalsetunnel en laat een groene zone aan de zuidkant van het

Draagvlak buurtbewoners Model 3 wordt ervaren als ‘een gekke opzet’, waarbij de samenhang met de

plangebied.

buurt kwijt lijkt te zijn. Daarbij wordt een park louter aan de grote weg niet hoog

Draagvlak buurtbewoners

gewaardeerd. De bebouwing die er komt, staat dicht op de woningen in de Oude Daalstraat en het zicht op groen is komen te vervallen voor deze bewoners. Wel wordt er veel groen behouden in model 4. Het verschil tussen model 3 en model 4 is niet

Er wordt met waardering gesproken over het behoud van de bomen in dit model. De uitwerking van het gesloten bouwblokje verdient wel aandacht gezien het gesloten karakter. Mooie opbouw met lage bebouwing aan de Oude Daalstraat en hoger aan

dermate groot dat model 4 veel bijdraagt aan de oplossing voor de uitdagingen die model 3 nog in zich heeft.

de Daalsetunnel. Ook hier rijst de vraag of het behoud van de Iepen bomen het juiste argument is om het bouwvlak te bepalen; wellicht moeten de bomen over enkele jaren

Model 5

toch gekapt worden ivm de iep ziekte. Er wordt overwegend positief gereageerd op het open karakter van de buurttuin en verschillende mensen uit de Oude Daalstraat zijn blij met het uitzicht dat behouden blijft op het groen, maar dat geldt niet voor alle

Model 5 laat een gesloten bouwblok zien met een relatief compacte footprint. Er ontstaat een tuinhof voor de buurt aan de west zijde van de kavel en het groen langs de Daalsetunnel blijft behouden. De tuinhof positioneert zich in de schakel

bewoners van deze straat. De bezonning op het groen is goed. Voor de bewoners op de Oude Daalstraat die op het stukje wonen waar de nieuwbouw komt is de vraag of daglicht nog wel goed hun woning in komt (geldt voor alle modellen behalve 1)

tussen de nieuwbouw en de bestaande buurt en ligt in een gunstige oriëntatie met de bezonning. Qua hoogte sluit de bebouwing van het nieuwe bouwblok

en of er geen architectonische mogelijkheden zijn, zoals een setback, om dit te optimaliseren.

Model 4 speelt in op het feit dat de stedenbouwkundige opzet van model 3 een soort compromis wordt van enerzijds zoveel mogelijk woonprogramma willen

aan op de huidige bebouwing van de Amsterdamsestraatweg, trapt het volume op naar de Daalse Kwint en markeert het de hoek van de Daalsetunnel en de Amsterdamsestraatweg. Daarbij wordt de Amsterdamsestraatweg doorgetrokken

4

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

3. Analyse van de modellen

Uitdagingen/nadelen:

binnentuin is uit evenwicht. De binnentuin heeft meer maat nodig bij deze opzet van

Hieronder volgt een analyse van de modellen met kansen en uitdagingen die elk model heeft. Dat doen we door middel van een beoordelingsmatrix en een beoordeling op basis van de hieronder genoemde onderwerpen. De

• Het gebouwvolume oogt groot en massaal en is in dat perspectief minder passend als onderdeel van de woonwijk. • Ontsluitingstype met lange galerijen óf veel portiek ontsluitingen (niet efficiënt) door de langgerekte gebouwvorm in combinatie met relatief kleine woningen.

een langgerekt gesloten bouwblok. • Het groen langs de Daalsetunnel heeft weinig meerwaarde heeft voor de buurt; het zit ingeklemd tussen bebouwing en geluidshinder en keert zich door de positionering van het woonblok af van de wijk.

beoordelingsmatrix geeft een kort visueel overzicht van de kwaliteiten die wij

• Schaduwslag door het gebouw op een aanzienlijk deel van de tuinhof i.v.m. met de

• Ca. 18 van de 26 bomen blijven behouden, maar verschillende bomen kunnen niet

herkennen in de verschillende modellen op basis van deze 3+1 onderwerpen: • ruimtelijke kwaliteit: voegt de nieuwe bebouwing zich in de huidige context en genereert het meerwaarde? • landschappelijke kwaliteit: wordt voorzien in hoogwaardig groen voor de buurt en

ongunstige positie van de bebouwing op de kavel ten aanzien van de bezonning van de tuinhof. • Hoge geluidsbelasting op de zuid- en oostgevel van de nieuwe bebouwing door positionering op de rand van de kavel

behouden blijven, waaronder 1 monumentale boom. • Uitzicht van de huidige bewoners aan de Oude Daalstraat komt te vervallen.

voor Utrecht als stad? • woonprogramma: past het gevraagde woonprogramma in het model wat betreft de kwaliteit van wonen en de kwantiteit in aantallen? • behoud van de bomen: in hoeverre behoudt het model het huidige bestand aan bomen op de locatie?

• Een groot deel van de geluid belaste gevel is zuid georiënteerd, waardoor buitenruimten van woningen aan de noordkant van het gebouw gemaakt moeten worden. • Er zullen relatief weinig bomen behouden kunnen blijven (ca 12 van de 26 bomen). • Groot oppervlakte in de plint van het gebouw dat direct aan de schaduwzijde van de tuinhof gelegen is. • Geen mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé.

Model 3 en 4 Kansen/voordelen • Relatief kleinschalige ontwikkeling ten opzichte van de huidige situatie. • Wonen aan een straat (de Oude Daalstraat) én in het groen (zuidgevel woningen). Dit geldt met name voor model 4. • De bebouwing trekt zicht terug van de Daalsetunnel, waardoor de impact van het verkeersgeluid wat afzwakt. • Een groot aaneengesloten groengebied op de zuidzijde van het plangebied. • De oriëntatie van de tuinen en het publieke groen t.o.v. de bezonning is gunstig. • Behoud van in principe alle bomen in beide modellen. • De mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé

ruimtelijke kwaliteit

++ + + +++

model 1 model 2 model 3 model 4 model 5

+ ++ +++

landschappelijke kwaliteit

++ + + ++ +++

woonprogramma

+++ ++ ++

mobiliteit

+ ++ ++ ++ ++

geluid

++ ++ + + ++

behoud van de bomen

+ +++ +++ +++

Model 2 Kansen/voordelen • Het gebouw trekt zicht terug van de Daalsetunnel, waardoor de impact van het verkeersgeluid wat afzwakt. • De woningen aan de zuid en oost zijde van de bebouwing hebben een goed uitzicht naar de omgeving. • Het groene gebied op de zuid zone van het kavel heeft een goede bezonning.

Uitdagingen/nadelen • De stedenbouwkundige opzet voorziet in een heldere ingreep ten aanzien van het maken van een straatprofiel in de Oude Daalsestraat, maar laat een onduidelijk

• Behoud van enkele grote bomen door de positionering op het kavel. • De mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te

ruimtelijke structuur zien aan de zuidzijde; is het een gesloten bouwblok? Een half open bouwblok? Een straat? Een hof? een solitair gebouwblok? De definitie van de

Model 1 Kansen/voordelen: • Grote, geluid luwe tuinhof voor de buurt.

verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé. Uitdagingen/nadelen

ruimte is niet helder. • De ‘achterkanten’ van de nieuwe woningen landen in het publieke groen; dit geeft een uitdaging v.w.b. zonering tussen privaat en publiek (bij model 3, maar zeker bij

• Tuinhof functioneert als schakel tussen de bestaande wijk en de nieuwbouw. Dit geeft samenhang in de buurt; de nieuwe ontwikkeling wordt onderdeel van het stedenbouwkundig raamwerk.

• Het straatprofiel van de Oude Daalstraat heeft een breedte van ca 9 á 10m en is 3 bouwlagen hoog. Een setback of kapconstructie op de bovenste laag van de nieuwbouw is wenselijk om de straat voldoende licht, lucht en ruimte te geven.

model 4). • Het groengebied is afgesneden van de rest van de wijk en is geluid belast door de Daalsetunnel.

• Relatief groot woonprogramma mogelijk door het grote bouwvolume. • Tweezijdige oriëntatie woningen geeft mogelijkheden voor geluid luwe zijde.

• Ontsluitingstype met lange galerijen óf veel portiek ontsluitingen (niet efficiënt) door de langgerekte gebouwvorm in combinatie met relatief kleine woningen.

• Het straatprofiel van de Oude Daalstraat heeft een breedte van ca 9-10m en is 3 bouwlagen hoog. Een setback of kapconstructie op de bovenste laag van de

• Behoud van het uitzicht voor de bewoners aan de Oude Daalstraat op het groen. • Optimaal doorzetten van de Amsterdamsestraatweg tot aan de Daalsetunnel.

• De collectieve binnentuin ligt in een gesloten bouwblok en heeft daarom weinig betekenis voor de buurt. • De verhouding tussen de omvang en de maatvoering van de bebouwing versus de

nieuwbouw is wenselijk om de straat voldoende licht, lucht en ruimte te geven. • Er is een relatief klein woonprogramma mogelijk door het kleine bouwvolume. • De geluidsbelasting neemt weliswaar wat af door de afstand tot de Daalsetunnel, de

twijfelachtig voldoende goed heel goed

5

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

uitdaging om de woningen aan de Amsterdamsestraatweg te voorzien van de juiste

Ruimtelijke kwaliteit

kaders biedt voor de groenvoorziening. Model 1 geeft de grootste aaneengesloten

geluidsvoorzieningen is een uitdaging, omdat er geen geluid luwe zijde aanwezig is vanuit de basis opzet van de bebouwing. • Uitzicht van de huidige bewoners aan de Oude Daalstraat komt te vervallen.

Model 1 definieert weliswaar een grote, groene ruimte, maar creëert uitdagingen v.w.b. bezonning en woningplattegrond. Het gebouw slaat een schaduw op de tuinhof en heeft de contradictie in zich dat de buitenruimten van de woningen op het noorden gepositioneerd moeten worden, omdat de geluidsbelasting uit het

tuinhof voor de buurt, de bebouwing gooit echter een grote schaduwslag over deze groenvoorziening. Model 2 kadert de groene zone aan de Daalsetunnel helder af, maar zorgt weer voor een geluid belaste positie en snijdt het groen juist af voor de bestaande wijk. In model 5 zien wij een oplossing waarin een aanzienlijke tuinhof aan

zuiden komt voor de woningen aan de Daalsetunnel. Daarnaast worden relatief

de westzijde van het plangebied als schakel functioneert tussen oud en nieuw, welke

Model 5 Kansen/voordelen • Compacte opzet van de bebouwing waardoor groen wordt gespaard. • Een tuinhof voor de buurt aan de west zijde van de kavel, welke tevens de schakel

weinig bomen behouden. In de modellen 2 en 3 is de verhouding van het (collectieve) groen ten opzichte van de maat van de bebouwing twijfelachtig. Daarbij zorgen ze niet voor een goede samenhang met de buurt; het groen wordt juist afgesneden van de bestaande wijk en functioneert niet als schakel tussen de nieuwbouw en de

gunstig op de bezonning ligt en zich tevens terugtrekt van de geluidsbelasting van de Daalsetunnel.

vormt tussen de nieuwbouw en de bestaande wijk. Dit geeft samenhang in de buurt; de nieuwe ontwikkeling wordt onderdeel van het stedenbouwkundig raamwerk. • Geluid en bezonning worden zo optimaal mogelijk opgenomen in het plan, doordat het gebouw zich terugtrekt van de Daalsetunnel (geluid) en ruimte laat voor bezonning op het groen (geen slagschaduw) • Het model heeft een relatief groot woonprogramma, als men in ogenschouw neemt dat bijna alle bomen behouden blijven. • De open patio in het midden van het gebouw voorziet de woningen van een geluid luwe zijde. • Ca. 23 van de 26 bomen blijven behouden, waarbij de meest monumentale. • De mogelijkheid om de route van het huidige fietspad langs de Daalsetunnel te verleggen naar een gunstiger/veiliger tracé

bestaande bebouwing, idem voor model 4. Bovendien verliezen de bewoners in de Oude Daalstraat het huidige uitzicht over het groen. De modellen 2, 3 en 4 vallen hierdoor wat ons betreft af. Model 5 poogt bovenstaande uitdagingen en nadelen te slechten. Door een compact bouwvolume te maken op de juiste positie zorg je ervoor dat: er nog (deels) uitzicht is vanaf de Oude Daalstraat, geluid en bezonning goed opgenomen zijn in de opzet van het plan en er substantieel bestaand groen overblijft, daarbij krijgt de tuinhof een schakelfunctie tussen oud en nieuw. Daarnaast wordt de Amsterdamsestraatweg doorgetrokken en kan het fietspad worden verlegd naar een gunstiger/veiliger tracé. De toegangswegen met de auto tot het gebied worden in alle modellen niet gewijzigd. Wel verleggen we in de modellen 2, 3, 4, 5 het fietspad wat momenteel langs de Daalsetunnel loopt. Hiermee bevorderen we de veiligheid en doorstroming van deze fietsroute bij de kruising aan de Amsterdamsestraatweg,

Alle modellen gaan uit van een gemiddelde woninggrootte van ca 60m2. Hierbij is er een verdeling gemaakt tussen midden- en sociale huur, waarbij de woninggroottes zijn ingedeeld in verschillende categorieën. Dit resulteert in 3 verschillende woningtypes die zijn geprojecteerd in de modellen. Model 1 geeft kwantitatief de hoogste waarde, gezien de aantal BVO dat in het model zit; hierin zijn 59 woningen opgenomen. Daarna heeft model 2 de meeste woningen; 57. Model 5 heeft 49 woningen en model 3 en 4 respectievelijk 46 en 39 woningen. Kwantitatief is de normering van de modellen dus aflopend in aantallen woningen; 1,2,5,3,4.

waar het momenteel in spitsuur erg druk kan zijn met fietsers. In alle modellen is de

3 en 4 minder goed scoren en model 2 en 5 beter. Met name de geluidsbelasting,

Uitdagingen/nadelen • De bouwenveloppe met binnenhof is een uitdagende vorm voor verdere uitwerking in architectuur. Buitenruimten dienen goed gepositioneerd te worden en de sfeer van

mogelijkheid om een voetgangersverbinding te maken van de West Singel door het plangebied richting de Daalse tunnel.

oriëntatie op de zon en de buitenruimten op maaiveld spelen hierbij een rol.

het binnenhof goedgekozen dmv materiaal en kleur. • Het straatprofiel van de Oude Daalstraat heeft voor de helft een breedte van ca

Landschappelijke kwaliteit In alle modellen wordt duidelijk dat het belangrijk is om het toekomstige groen

de Amsterdamse straatweg en de Daalsetunnel. Daarnaast speelt nog het railverkeer, maar deze impact lijkt minimaal op de verschillende modellen. Bij alle modellen geldt

9-10m en een hoogte van 3 bouwlagen. Een setback of op de bovenste laag van de nieuwbouw is wenselijk om de straat voldoende licht, lucht en ruimte te geven.

kwalitatief hoogwaardig te maken. Dit is ook een breed gedragen wens van de buurt. Dus geen gras met een bankje, maar volwassen en intensieve begroeiing. Bomen liefst zo volwassen mogelijk. Dit gegeven zou ondubbelzinnig in het kavelpaspoort

dat er voorzieningen nodig zijn om te voldoen aan het geluidsbeleid van de Gemeente Utrecht. Dit kan bijvoorbeeld een verhoogde borstwering of een verglaasde buitenruimten betekenen. Uit het geluidsrapport komt naar voren dat met namen

3.Aanbeveling NEXT architects

voor toekomstige ontwikkeling dienen opgenomen te worden. Uiteraard werkt het behoud van de huidige bomen dit gegeven in de hand, de startpositie voor het groen is dan immers reeds aanwezig. Met name de modellen 3, 4 en 5 nemen deze

de hoek Daalsetunnel en Amsterdamse straatweg kritisch is. In dit licht is model 1 het minst gunstig, omdat het de bebouwing juist in deze hoek plaatst. Echter heeft dit model wel een duidelijke geluidluwe kant aan de noordzijde, wat weer gunstig

Hieronder volgt eerst een beschrijvende terugkoppeling per onderwerp van de

uitgangspositie op in hun scenario. Daarnaast is de sociale veiligheid in het gebied momenteel twijfelachtig (feedback van de buurtbewoners). In het nieuwe model dient

is, evenals een geluid luwe tuinhof. De andere modellen trekken zich wat verder terug van de ZO-hoek. Daarbij zijn de modellen waarbij er geluidluwe hoven worden

kansen en uitdagingen van alle modellen naast elkaar, daaruit volgt vervolgens onze conclusie en aanbeveling ten aanzien van het te kiezen model voor de toekomstige ontwikkeling op de KOP ASW locatie.

het groen beter gedefinieerd te worden en duidelijkheid te verschaffen over de mate van privaat-publiek. In alle modellen is hier een manier voor te vinden, echter lenen model 1, 2 en 5 zich hier het beste voor, doordat de bebouwing heldere ruimtelijke

gecreëerd gunstig qua geluid. Dat is het geval bij model 1, 2, en 5. Model 3 en 4 heeft 2 geluid belaste zijden van de bebouwing.

Woonprogramma

Als we kwalitatief naar het woonprogramma kijken van de verschillende modellen dan komt hier een andere volgorde uit. Als we aspecten als bezonning, geluid, uitzicht, oriëntatie en buitenruimten meenemen in de beoordeling, dan zien we dat model 1,

Het plangebied heeft een hoge geluidsbelasting door met name het wegverkeer van

6

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

Behoud van de bomen

Het compacte bouwblok geeft richting aan de manier waarop de geluidsbelasting op

Als we kijken naar het behoud van de bomen bij de nieuwe ontwikkeling dan scoren de modellen 3,4 en 5 het best. Waarbij model 3 en 4 in principe alle bomen behouden. Model 1 behoudt de minste bomen en ook model 2 gaat uit van het rooien van een groot aantal bestaande bomen. Vanuit het behouden van bomen zou men

het kavel kan worden beslecht door zich terug te trekken van de Daalsetunnel en een binnenhof te maken die geluidluw is. Daarnaast biedt de gebouwvorm als carré een interessante bouwenvelop voor de toekomstige architectonische uitwerking, waarbij ook een diversiteit aan woningtypes gemaakt kunnen worden. Daarnaast kan gedacht

voor één van de modellen 3,4 en 5 moeten gaan.

worden aan het verhogen van het maaiveld in de patio van het gebouw naar de 1e

Conclusie De modellen 2, 3 en 4 laten op de overkoepelende onderwerpen kwalitatief de minste

verdieping, zodat er meer ruimte ontstaat voor functies in de plint, zoals winkelruimte en fiets parkeren. Dit zal ook de beleving van de patio ten goede komen, omdat er zodoende een betere verhouding met de hoogte van het blok ontstaat (minder diep/ hoog).

scores zien, zoals hierboven omschreven, daarbij bevatten de modellen 3 en 4 de laagste aantallen woningen in het volume. Ook het draagvlak bij de buurt is klein op deze modellen. In model 1 zien wij enkele nadelen die doorslaggevend zijn om van het model af te zien. Zo schuift de bebouwing op naar de geluid belaste zijde van het plangebied aan de Daalsetunnel. Dit maakt samen met de zuidoriëntatie langs die weg de plattegrond van de doorzonwoningen alles behalve ideaal. Deze woningen zouden dan pal noord hun buitenruimte krijgen. Daarnaast schermt het gebouw weliswaar de grote tuinhof voor de geluidsbelasting van de Daalsetunnel af, maar gooit het ook veel schaduw op dit gebruiksgroen. Daarbij worden veel bomen gekapt om de bebouwing neer te kunnen zetten. Wij adviseren om door te gaan met model 5, dit scenario geeft ruimte voor kwalitatief hoogwaardig groen voor de buurt door haar compacte bouwvorm en ontziet daarbij grotendeels de bestaande bomen. De bebouwing geeft dit groen daarnaast heldere ruimtelijke kaders en kent er gebruikswaarde aan toe, tevens wordt de tuinhof een schakel in de buurt en zorgt de ruimtelijke opzet voor samenhang in de wijk en een goede oriëntatie ten aanzien van de bezonning.

Het model geeft aanknopingspunten voor de architectuur om een bijzonder en efficiënt woongebouw te maken, dat zich voegt in de stedelijke structuur en een relatie aangaat met de bestaande bebouwing door het optrappend volume. Het doet recht aan de Amsterdamsestraatweg door deze door te trekken en de winkelplint te continueren. Het markeert de hoek van de Daalsetunnel en de Amsterdamsestraatweg en maakt zo een stedenbouwkundig gebaar naar de Daalse Kwint op een belangrijk knooppunt in de Utrechtse binnenstad. De fietsroute kan door het plangebied gelegd worden en voorziet zodoende in een goede doorstroom en veiligere situatie. Ook voor de voetgangers loopt er in dit model een route door het gebied. Model 5

7

HAALBAARHEIDSFASE KOP ASW 16-12-2024

BESTAANDE SITUATIE

P P P P P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P