Agendabundel

Bundel - Commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen van 11 april 2024 1 2 3

3.1

3.2 3.3 4

5 6 7

8

Opening Vaststellen van de agenda van 11 april 2024 Vaststellen van ingekomen agenderingen (Procedure) Deze punten worden alleen procedureel behandeld. De leden van de commissie bespreken of, op welke wijze en voor hoe lang zij deze raadsvoorstellen en onderwerpen willen bespreken. Na vaststelling van dit behandeladvies, wordt het stuk voor een volgende vergadering geagendeerd. Ingekomen agenderingen Commissie EDVW PROCEDUREEL 11 april 2024 Behandelvoorraad PROCEDUREEL Commissie EDVW 11 april 2024 Raadsvoorstel Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Utrecht Dossier 3956 voorblad Raadsvoorstel Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Utrecht Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht Wijzigingsvoorstel Legesverordening gemeente Utrecht 2024 Bijlage Overzicht van de wijzigingen in Huisvestingsverordening gemeente Utrecht Huisvestingsverordening gemeente Utrecht wijziging juli 2024 - wijziging bijhouden Bijlage analyse beroepenvoorrang Toelichting Huisvestingsverordening gemeente Utrecht wijziging juli 2024 - wijziging bijhouden Bijlage bij artikel 74 bestuurlijke boete Raadsinformatiebijeenkomst Trillingen door elektrische bussen Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven Raadsbrieven cie EDVW 11 april 2024 Verslagen Ter vaststelling: Conceptverslag bijeenkomst commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en wonen van 14

maart 2024 2024.03.14 Conceptverslag commissie EDVW Toezeggingen/Moties Motielijst cie EDVW 11 april 2024 Toezeggingenlijst cie EDVW 11 april 2024 Ingekomen stukken Geen. Raadsvoorstel Zienswijze programma- en productbegroting Afvalverwijdering Utrecht (AVU) 2025 en begrotingswijziging 2024 Wethouder: Schilderman, beleidsterrein: Circulaire economie Indicatieve behandeltijd: 15 minuten De raad heeft de ontwerpbegrotingswijziging voor 2024 en ontwerpbegroting 2025 van de gemeenschappelijke regeling Afvalverwijdering Utrecht (AVU) ontvangen. De AVU stelt de raad in de gelegenheid voor 15 mei 2024 hierop te reageren door middel van een zienswijze. Dossier 3982 voorblad Raadsvoorstel Zienswijzebrief begroting AVU 2025 en begrotingswijziging 2024 Zienswijzebrief begroting 2025 en begrotingswijziging 2024 AVU Brief van AVU Aanbiedingsbrief bij de ontwerp-begroting 2025 AVU-ontwerpbegroting 2025 v2 Brief van AVU Raadsbrief begrotingswijziging 2024 definitief v2 Raadsbrief Emissieloos gemeentelijk voer- en vaartuigenpark

9

10

11

Wethouder: Schilderman, beleidsterrein: Circulaire Economie Indicatieve behandeltijd: 45 minuten Geagendeerd door Gertjan te Hoonte (VVD), Joost Vasters (D66), Rachel Heijne (GroenLinks), Mohamed Talhaoui (PvdA), Lenno van Straalen (ChristenUnie), Jantine Zwinkels (CDA) en David Bosch (UtrechtNu!) De agenderende partijen willen in debat over de raadsbrief Emissieloos gemeentelijk voer- en vaartuigenpark van 20-12-2023. Deze brief sluit volgens de agendeerders niet aan bij de ambities die de gemeente heeft en wel worden opgelegd aan andere partijen. De agenderende partijen willen daar graag een debat over voeren met het college. De agenderende fracties zijn benieuwd naar het tempo van verduurzaming van het gemeentelijk voer- en vaartuigenpark en dat in relatie met de gestelde doelen. Dossier 3951 voorblad Raadsbrief Emissieloos gemeentelijk voer- en vaartuigenpark SV 2023 nr.

230 Waar blijven de toegankelijke woonzorgwoningen Wethouders: De Vries en Voortman, beleidsterrein: Wonen en Volkshuisvesting Indicatieve behandeltijd: 60 minuten Geagendeerd door Jantine Zwinkels (CDA), Cees Bos (Stadsbelang Utrecht), Berdien van der Wilt (D66), Lenno van Straalen (ChristenUnie), Gert Dijkstra (EenUtrecht) en Myrthe Minnaert (BIJ1) De fracties van CDA Utrecht, Stadsbelang Utrecht, D66, Student & Starter, ChristenUnie en EenUtrecht willen het college bevragen op de antwoorden die gegeven zijn op de schriftelijke vragen “Waar blijven de toegankelijke woonzorgwoningen?”. In de ogen van de fracties is de beantwoording niet toereikend (nogal algemeen met weinig politieke richting/keuzes) en willen de fracties meer ambitie, regie en concrete stappen zien vanuit het college. Tevens vinden de fracties dat doelgroepenbeleid ook voor ouderen (zoals ook voor studenten) zou moeten gelden, gezien de noodzaak tot passende huisvesting en aanverwante zaken zoals zorg en in het kader van doorstroming op de woningmarkt. Het college deelt niet ons beeld over niet-toegankelijke woningen in Leidsche Rijn, waar we graag opheldering over krijgen. Tot slot willen we het college ook oproepen om beter de woningaantallen te registreren.

Met dit commissiedebat hopen wij ook de aandacht voor dit onderwerp te onderstrepen zodat we tijdig richting meegeven voor de aankomende, nog op te stellen, gemeentelijke woonzorgvisie die wij medio 2024 verwachten. De fractie van BIJ1 wil in het debat aandacht vragen voor de ervaringen en wensen van mensen met een beperking of chronische ziekte en GGZ-cliënten. Ook deze mensen komen in aanmerking voor woonzorgwoningen en BIJ1 wil voorkomen dat zij in de woonzorgvisie niet vergeten worden en er ook rekening wordt gehouden met hun wensen en behoeften. Dossier 4018 voorblad Beantwoording SV2023 nr 230 over Waar blijven de toegankelijke woonzorgwoningen Echt werk maken van Utrechtse wooncoöperatieven Wethouder: De Vries, beleidsterrein: Wonen en Volkshuisvesting Indicatieve behandeltijd: 60 minuten Geagendeerd door Gert Dijkstra (EenUtrecht), Tess Meerding (VVD), Myrthe Minnaert (BIJ1), Jantine Zwinkels (CDA), en Lenno van Straalen (ChristenUnie) De agenderende fracties willen graag met elkaar en met de wethouder in debat over de volgende vragen, mede n.a.v. de beantwoording van de schriftelijke vragen SV 191/2023 d.d. 19 december 2023 ‘belonen of afstraffen van wooncoöperatieven’ en de raadsbrief over ‘betaalbaar wonen en inzet fonds betaalbare koop’ d.d. 29 november 2023: 1.

Doet de gemeente voldoende om wooncoöperatieven zoals Overhoop in Overvecht effectief te stimuleren, zoals beoogd met het ‘Actieplan Wooncoöperaties’ (2021); gelet op het feit dat Overhoop nog steeds een nettobetaler is met de gemeente? 2. Van de vier actielijnen uit het ‘Actieplan Wooncoöperaties’ (A. interne organisatie aanpassen, B. gunstige erfpachtvoorwaarden en grondbeleid, C. ondersteunende financiering en D. beschikbaar krijgen van locaties) zijn alleen op de laatste een paar bescheiden effectieve resultaten geboekt (2 tenderlocaties op ca. 40 initiatieven). Onderkent het college en de gemeenteraad dat het roer dus volledig om moet? 3. Waarom krijgen wooncoöperaties geen voorkeursbehandeling bij erfpacht, ondanks het principe van ongelijke behandeling voor gelijke kansen; vanwege de ongelijke positie van wooncoöperatieven t.o.v. commerciële partijen en woningcorporaties? 4. Welke specifieke lessen kunnen we trekken en toepassen uit de succesvolle aanpak van wooncoöperatieven in Amsterdam en Freiburg? Dossier 4020 voorblad Raadsbrief Betaalbaar wonen en inzet fonds betaalbare koop (1) Beantwoording SV2023 nr 191 over Belonen of afstraffen van wooncoöperaties en het omzetten naar (sociale) huur Spoeddebat raadsbrief Overvecht-Noord aardgasvrij

12

Wethouder: Van Hooijdonk, beleidsterrein: Energie en Klimaat Indicatieve behandeltijd: 120 minuten Geagendeerd door: Jantine Zwinkels (CDA), Gertjan te Hoonte (VVD), David Bosch (UtrechtNu!), Maarten van Heuven (Partij voor de Dieren), Gert Dijkstra (EenUtrecht), Ralph Peters (D66), Charlotte Passier (Volt), Miraç Usta (DENK), Rachel Heijne (GroenLinks), Cees Bos (Stadsbelang Utrecht), Kirsten Alblas (ChristenUnie) en Joachim Cornielje (PvdA) De agenderende fracties willen met de wethouder in debat omtrent het nieuwsbericht van Eneco en de ontvangen raadsbrief. Zij willen graag weten hoe dit is verlopen en wat dit betekent voor de ambities en plannen van de gemeente en buurtbewoners. Met het spoeddebat hopen ze opheldering en duidelijkheid te krijgen. Dossier 4046 voorblad Raadsbrief Vervolg project Overvecht-Noord aardgasvrij Beantwoording SV2024 nr 64 over Aardgasvrij Overvecht-Noord zonder samenwerking met Eneco Raadsvoorstel Vaststelling Chw bestemmingsplan, Windpark Rijnenburg en Reijerscop, Coördinatiebesluit energielandschap Rijnenburg en Reijerscop en brief aan Provincie Utrecht over zoekgebieden zon en wind Wethouders: Van Hooijdonk en Eerenberg, beleidsterrein: Energie en Klimaat, Ruimtelijke Ordening Indicatieve behandeltijd: 180 minuten Op 29 augustus 2022 heeft Rijne Energie c.s.

bestaande uit vier samenwerkende initiatiefnemers (Rijne Energie Coöperatief U.A., Coöperatieve Vereniging tot Collectief Bezit van Windmolens De Windvogel B.A., BHM Solar B.V. en Eneco Wind B.V.) een aanvraag ingediend om een nieuw bestemmingsplan te maken voor de realisatie van vier windturbines in Rijnenburg en Reijerscop. Ter uitvoering van het raadsbesluit over de Visie Energielandschap en het Uitnodigingskader is er een bestemmingsplan opgesteld voor drie windturbines in Rijnenburg en één windturbine in Reijerscop. De woordvoerders Ruimtelijke Ordening van de commissie ROG worden ook uitgenodigd voor dit debat.

Dossier 3878 voorblad Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan windpark Rijnenburg en Reijerscop Vaststellingsrapport windpark Rijnenburg en Reijerscop versie def01 Chw bestemmingsplan, Windpark Rijnenburg en Reijerscop Bijlage 1 Onderbouwing lijst meest kansrijke gebieden windenergie PU Bijlage 2 Bijlagen-onderbouwing-meest-kansrijke-gebieden-windenergie Link naar RO publiceer Rijnenburg en Reijerscop Bijlage 3 A Eindadvies Burgerforum Windenergie PU Bijlage 3 B Procesbeschrijving burgerforum windenergie Utrecht 11-12-23 HZ_WABO-22-26676 aanvraagformulier publiceerbaar_Zwartgemaakt Omgevingsvergunning windpark def01_Zwartgemaakt Brief aan gemeenten meest kansrijke gebieden windenergie Provincie Utrecht Conceptbrief van B en W aan provincie Utrecht Reactie verzoek provincie Regionale Energie Strategie Besluitenhistorie Energielandschap

Agenderingen Commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen Vast te stellen op 11 april 2024

Stukken afkomstig van het college Datum: 3-4-2024 Per 1 juli 2023 is de nieuwe Huisvestingsverordening voor vier jaar in werking getreden. Sinds 1 januari 2024 is de Soort stuk: Raadsvoorstel Huisvestingswet aangepast met enkele nieuwe mogelijkheden Wijziging voor regulering via de Huisvestingsverordening. Met deze Huisvestingsverordening wijziging van de verordening wordt (1) gebruik gemaakt van nieuwe instrumenten, (2) voldaan aan de nieuwe wettelijke gemeente Utrecht eisen en (3) enkele optimalisaties ter verbetering van de Wethouder: De Vries woonruimteverdeling doorgevoerd. Jaarlijks vindt een check plaats of aanpassing van de Huisvestingsverordening Beleidsterrein: Wonen en noodzakelijk is. Volkshuisvesting

Voorstel: 1. Agenderen voor de commissie EDVW van 23 mei 2024 Tijd: 90 minuten

Commissiegriffier: Mariska de Vos

Stukken afkomstig van commissieleden Datum: 28-3-2024 Geagendeerd door Jantine Zwinkels (CDA). Soort stuk: Raadsinformatiebijeenkomst Trillingen door elektrische bussen

Naar aanleiding van meldingen van bewoners over trillingshinder door elektrische bussen heeft het college onderzoek laten uitvoeren en de resultaten hiervan in een raadsbrief gedeeld.

Wethouders: Oosters en Van Hooijdonk

Het CDA wil graag een Raadsinformatiebijeenkomst organiseren om de resultaten van het onderzoeksrapport te bespreken met bewoners, het onderzoeksbureau en andere

Voorstel: 2. Agenderen voor de EDVW RIB-avond van 14 mei 2024 3. Tijd: 60 minuten

Beleidsterrein: Milieu en Emissieloos vervoer, Mobiliteit Commissiegriffier: Mariska de Vos

relevante organisaties/personen. Het onderwerp leeft namelijk enorm, met name op een aantal plekken waar veel overlast in de vorm van trillingen wordt ervaren. Graag gaan wij samen met experts en bewoners op zoek naar oplossingen die de leefbaarheid ten goede komen.

2

Behandelvoorraad Commissie Energie(transitie), Duurzaamheid Vastgoed en Wonen PROCEDUREEL te bespreken bij de commissie van 11 april 2024 Energie en Klimaat, Circulaire Economie, Milieu en Emissieloos vervoer, Vastgoed, Wonen en Volkshuisvesting, Wijk- en Buurtaanpak, Samen voor Overvecht

Wethouder De Vries Raadsvoorstel Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Utrecht

Wethouder Van Hooijdonk Agendering Raadsbrief ‘Reactie Eneco op verzoek tot samenwerking’ van Te Hoonte VVD, Cornielje PvdA, Snijders Student & Starter, Dijkstra CDA, Dijkstra EenUtrecht.

Voorstel: Te agenderen voor de cie van 23 mei met een voorgestelde behandeltijd van 90 minuten.

Komend uit cie EDVW van 14 maart, gepland voor 11 april, maar doorgeschoven naar 23 mei. Te agenderen voor de commissie van 23 mei met een behandeltijd van 60 minuten. Voorafgaande aan commissiebehandeling wordt er een RIB georganiseerd op 14 mei voor 60 minuten door PvdA, VVD en Student & Starter.

Wethouder Oosters Raadsinformatiebijeenkomst Trillingen door elektrische bussen

Wethouder Schilderman

Wethouder Streefland

Commissie EDVW 2024 tot zomerreces • 23 mei • Veegcommissies 13 en 20 juni RIB EDVW 2024 tot zomerreces • 14 mei • 11 juni Dagdelen commissie

Voorstel: Raadsinformatiebijeen komst van 60 minuten op 14 mei.

Ochtend 10.00 - 13.00 uur (180 min - 30 min opening = 150 min beschikbaar) Middag 14.00 uur - 16.45 uur (165 min beschikbaar) Avond 20.00 – 23.00 uur (180 min beschikbaar)

Commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen Dossiernummer

3956

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

11 april 2024

Agendapunt

3.1

Titel

Raadsvoorstel Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Utrecht

ID

4165

Behandelend ambtenaar

Ronald van de Hoef

Telefoon

14030

E-mail

ronald.hoefvande@utrecht.nl

Datum collegebesluit Geocodering

Stad Utrecht

Thema

Ruimtelijke ordening

Portefeuillehouder

Wethouder De Vries

Beleidsveld

Wonen en Volkshuisvesting

Referendabel

Nee

Reden niet referendabel Raadsadviseur (lijst)

Mariska de Vos/Cie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen/06 38628458

Behandelvoorstel Resultaat commissiebehandeling Resultaat raadsbehandeling Geagendeerd

Vergaderdatum

Commissie Energie(transitie),

11 april 2024

Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen Voorgesteld besluit

Voorstel aan de gemeenteraad

Wijziging Huisvestingsverordening gemeente Utrecht Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Referendabel Geheim

Wonen en Volkshuisvesting Ontwikkelorganisatie Ruimte Aniek Derkx | Ronald van de Hoef 12220443

volgt Nee (artikel 1:2, lid 2 sub q Verordening raadgevend referendum) = beslispunt 1, ja = beslispunten 2 en 3 Nee

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. De wijziging van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht vast te stellen, met als belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening: a. Invoeren vergunningplicht betaalbare nieuwbouw koopwoningen; b. Toevoegen voorrang vitale beroepen in de sectoren: i. Kinderopvang; en ii. Brandweer; c. Gelijktrekken voorrangscriteria bezettingsnormentabel voor grote woningen (zes kamers of meer); d. Aanpassen inkomensgrens middeninkomens aan landelijke norm; e. Aanpassen van voorrang middenhuur door: i. Naast doorstromers ook vitale beroepen voorrang te geven bij eerste verhuur; ii. De voorrang te beperken tot 50% van het aantal toewijzingen per verhuurder; iii. Bij wederverhuur geen voorrangseisen meer te stellen. f. Toevoegen mogelijkheid maatwerk boete opkoopbescherming. 2. Het college op te dragen om conform artikel 71 van de Huisvestingsverordening, een experiment ‘voorrang doorstroming hoger in rangorde’ uit te werken in de Nadere regel Huisvestingsverordening en hier, naast de vereisten uit artikel 71, lid 2 de volgende kaders aan mee te geven: a. De voorrang onder artikel 45 onder lid 3, sub j, bekend als de Van Groot naar Beter regeling, mag hoger in de rangorde worden gezet voor de periode van maximaal 1 jaar; b.

De voorrang onder artikel 45 onder lid 3, sub j, bekend als de Van Groot naar Beter regeling, mag niet hoger komen dan sub g, de voorrang voor doorstromers; c. De uitkomsten van het experiment worden gedeeld met de raad. 3. Het college op te dragen om conform artikel 71 van de Huisvestingsverordening, een experiment ‘voorrang betaalbare nieuwbouw koop’ uit te werken in de Nadere regel Huisvestingsverordening en hier, naast de vereisten uit artikel 71, lid 2, de volgende kaders aan mee te geven: a. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c, van de Huisvestingsverordening, voorrang te kunnen verlenen op grond van de verschillende bestaande voorrangsregels uit de Huisvestingswet naar aard, grootte, prijs en maatschappelijke (bv buurtbinding) en economische binding (vitale beroepen); b. Het experiment wordt minimaal twee jaar uitgevoerd en het college deelt de uitkomsten met de raad.

4. De wijziging van de Legesverordening gemeente Utrecht 2024, vergunningplicht betaalbare nieuwbouw koop vast te stellen, waarmee in de Tarieventabel een legestarief wordt opgenomen voor het in behandeling nemen van de aanvraag voor een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van de Huisvestingsverordening. 5. De wijziging van de Huisvestingsverordening in werking te laten treden op 1 juli 2024.

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

2

Samenvatting Sinds 1 januari 2024 is de Huisvestingswet 2014 aangepast met enkele nieuwe mogelijkheden voor regulering via de Huisvestingsverordening. Met deze wijziging van de Huisvestingsverordening wordt (1) gebruik gemaakt van nieuwe instrumenten, (2) voldaan aan de nieuwe wettelijke eisen en (3) enkele optimalisaties ter verbetering van de woonruimteverdeling doorgevoerd

Context Aanleiding Per 1 juli 2023 is de nieuwe Huisvestingsverordening voor vier jaar in werking getreden, waarbij de structuur anders is opgebouwd en de leesbaarheid en begrijpelijkheid is verbeterd. Ook zijn twee inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd met het ophogen van vergunningsvrij samenwonen voor drie personen en het mogelijk maken van buurtvoorrang. Jaarlijks vindt een check plaats of aanpassing van de Huisvestingsverordening noodzakelijk is. Dit jaar ligt de focus van de aanpassingen op het implementeren van de wijzigingen uit de Huisvestingswet die vanaf 1 januari 2024 van kracht zijn. De aanpassingen worden hieronder kort toegelicht. Maatschappelijke en economische binding Met de wijziging van de Huisvestingswet is door de wetgever meer ruimte gegeven aan gemeenten voor lokale voorrang ten opzichte van regionale voorrang. De totale ruimte voor het verlenen van voorrang blijft hetzelfde. Tevens is verduidelijkt in de wet welke vormen van voorrang vallen onder maatschappelijke en economische binding aan de regio en de gemeente. Tot nu toe was er geen noodzaak voor monitoring. Voor lokale voorrang is alleen Haarzuilens benoemd en dit gaat om slechts een enkele toewijzing per jaar. Met de wettelijke verduidelijking dat ook bepaalde urgenties tot binding behoren en de uitbreiding met buurtvoorrang, is monitoring nu wel van belang.

Een eerste scan van de cijfers voor de gemeente Utrecht laat zien dat gemeente Utrecht zich aan de wet houdt en onder het maximaal toegestane percentage blijft (onder de 50%). Met de regio is afgesproken de monitoring van binding vorm te geven om inzicht te krijgen in de percentages. Dit kan ook aanleiding geven om bij te sturen omdat bijvoorbeeld de regionale doorstroming stokt als gemeenten meer gebruik gaan maken van lokale binding. Voor de Huisvestingsverordening leidt de wetswijziging alleen tot twee technische wijzigingen. Vitale beroepen worden explicieter benoemd en het wettelijke toegestane maximumpercentage van 50% wordt gehanteerd. Het wettelijke percentage van maximaal 50% geldt voor de sociale huur, maar ook afzonderlijk voor middenhuur. Middenhuur is namelijk een afzonderlijke categorie woonruimte volgens de wet en dient zelfstandig te voldoen aan de eis dat maximaal 50% op basis van binding wordt toegewezen. Doorstromers hebben een bindingseis, zij dienen namelijk een woning in de regio achter te laten. Vergunningplicht betaalbare nieuwbouw koopwoningen en experiment voorrang betaalbare nieuwbouw koop (beslispunt 1a en 3) De gewijzigde Huisvestingswet maakt het mogelijk om een vergunningplicht in te voeren voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen tot aan de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000,-.

Dit is een vergunningplicht zoals ook geldt voor sociale huur en middenhuur. Voorgesteld wordt om beperkt met de vergunningplicht te starten en niet aanvullend al voorrangseisen mogelijk te maken. Dat betekent het opnemen van een inkomenseis, naast de standaardeis dat de aanvrager meerderjarig moet zijn én een geldige verblijfsstatus moet hebben. De inkomenseis wordt gelijk aan de landelijke grenzen voor middeninkomens (beslispunt 1d) en voor zowel middenhuur als betaalbare koop wordt dezelfde inkomensgrens gehanteerd. Voor 2024 zijn die vastgesteld op €62.191,- voor eenpersoonshuishoudens en op €82.921,- voor meerpersoonshuishoudens. Het voorstel is via een experiment te gaan werken met voorrangsregels in dit segment. Zodra projecten in beeld zijn die zich hiervoor lenen, wordt invulling gegeven aan het experiment. Het experiment zal een looptijd hebben van twee jaar en zal maximaal drie nieuwbouwprojecten betaalbare koop betreffen. Na twee jaar zal het experiment worden geëvalueerd en zal bekeken worden welke lessen uit de werkwijze getrokken kunnen worden. De voorrang waarmee mogelijk geëxperimenteerd zal kunnen worden betreft voorrang naar aard, grootte, prijs en maatschappelijke (bv buurtbinding) en economische binding (vitale beroepen).

3

Voorrang voor vitale beroepen (beslispunt 1b) In Utrecht geldt al langere tijd een voorrang voor woningzoekenden met een vitaal beroep. De gewijzigde Huisvestingswet heeft nu ook expliciet de mogelijkheid voor voorrang voor vitale beroepen opgenomen en daar eisen aan gesteld. Met deze wijziging van de Huisvestingsverordening wordt voldaan aan de eisen uit de wet. In de toelichting zijn de beroepen waarvoor voorrang geldt onderbouwd zoals de wet dit vereist. In de Raadsbrief Uitvoering maatregelen wonen 2024-2025 van november 2023 is aan de raad toegezegd te herzien welke vitale beroepen onder de voorrangsregeling moeten vallen. In de Huisvestingsverordening worden nu drie sectoren aangewezen als vitale sectoren, namelijk zorg, politie en onderwijs. In de Nadere regel Huisvestingsverordening wordt aan de hand van criteria ingevuld welke vitale beroepen precies gebruik kunnen maken van de voorrang. Die systematiek blijft hetzelfde. Na herziening van deze sectoren is het voorstel om de voorrangsregeling uit te bereiden met twee nieuwe sectoren, namelijk kinderopvang en brandweer. Bij de herziening hebben we de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. Om een vitale sector te zijn moet een sector een maatschappelijk of economisch belang hebben voor de stad. Dit betreft een invulling van de wettelijke eisen; 2. Er moet sprake zijn van een tekort in deze sector in de stad.

Dit betreft ook een invulling van de wettelijke eisen. In de wet staat niet wanneer sprake is van een tekort. Dat mag de gemeente zelf bepalen. Er kunnen meer sectoren zijn waarin een tekort bestaat, het is een keuze welke beroepen de gemeente als vitaal bestempeld (uitgangspunt 1) en als zodanig onderbouwd om de combinatie met het aantonen van het tekort; 3. Het moet gaan om beroepen met een inkomen waarmee men in beginsel in aanmerking komt voor sociale huur of middenhuur. Bij de uitwerking in de Nadere regel Huisvestingsverordening zal hier rekening mee worden gehouden; en 4. Het moet gaan om uitvoerende vitale beroepen, die echt in de praktijk staan. De vitale beroepen in de aangewezen sectoren moeten bijvoorbeeld in contact staan met de cliënt, met inwoners of met leerlingen. De zogenaamde ‘handjes aan het bed’ of de ‘ogen en oren op straat’. In de Nadere regel Huisvestingsverordening zal dit bij de afbakening worden meegenomen. De bestaande vitale beroepenvoorrang met als sectoren politie, zorg en onderwijs sloot al aan bij deze uitgangspunten. Daarnaast is in dezelfde raadsbrief aan de raad toegezegd om de vitale beroepenvoorrang te evalueren. In de bijlage bij dit raadsvoorstel is een analyse van de huidige vitale beroepenvoorrang opgenomen waarbij de verbetervoorstellen in dit raadsvoorstel zijn opgenomen.

Tevens wordt hierbij invulling gegeven aan de motie M469 Voorkom dat het woningtekort het lerarentekort verder vergroot en de toezegging om in te gaan op de inhoud van motie M407 Wonen voor sleutelberoepen. De belangrijkste conclusies uit de analyse (zie bijlage) zijn: 1. Het inkomen van de woningzoekenden met een vitaal beroep is vaak te hoog voor sociale huur; 2. De kenbaarheid en informatievoorziening kan beter; 3. De toetsingscriteria zorgen voor relatief veel afwijzingen; 4. Niet alle woningzoekenden met een vitaal beroep hebben ook van die status gebruik gemaakt of kunnen maken om een woning te vinden. De verruiming van de vitale beroepenvoorrang naar middenhuur per 1 juli 2023 is voor een deel een belangrijk verbeterpunt. Om dit goed en effectief te kunnen doen is het gewenst in de Huisvestingsverordening de voorrang voor vitale beroepen explicieter te regelen. Tevens dient de aanvraagprocedure van de beroepsvoorrang voor middeninkomens verbeterd te worden. Daarnaast zal worden ingezet op verbeterde communicatie via kanalen en organisaties per beroepsgroep. Ook de Nadere Regel Huisvestingsverordening zal het college opnieuw bekijken vanuit het oogpunt van begrijpelijkheid. Op het vierde punt zijn geen verbeteringen voorgesteld.

Voorrang woningen Actieplan Middenhuur (beslispunt 1e) Woningen in de middenhuur worden met voorrang toegewezen aan doorstromers uit de sociale huur. Dit is de enige voorrangsregel die in de huisvestingsverordening is vastgelegd. Daarnaast is opgenomen dat in de Nadere regel Huisvestingsverordening aanvullende voorrangsregels kunnen worden uitgewerkt. Vooralsnog is hier voor middenhuur geen invulling aan gegeven. Gezien de conclusies uit de evaluatie van de vitale beroepenvoorrang, is het gewenst de vitale beroepenvoorrang in de middenhuur expliciet in de verordening op te nemen. 4

In combinatie met de wettelijke beperking die aan voorrang met binding wordt gesteld leidt dit tot het volgende. Bij eerste verhuur wordt voor 50% van het aanbod voorrang gegeven aan doorstromers en vitale beroepen. De verhuurder is vrij in de toewijzing van de andere 50%. Binnen deze vrije invulling voor verhuurders kan door de verhuurder ook andere voorrang worden gegeven. De gemeente kan daar dan echter geen eisen aan stellen. Vaak wordt bijvoorbeeld bij grotere woningen voorrang gegeven aan grotere huishoudens. Bovenstaande betekent dat, in tegensteling tot wat eerder in de raadsbrief over buurtvoorrang is geschreven, buurtvoorrang voor middenhuur niet wordt gereguleerd. Het plan was om maximaal 25% met buurtvoorrang te verhuren bij nieuwbouw middenhuur, maar naar aanleiding van juridisch advies is gebleken dat dit nagenoeg onuitvoerbaar is en weinig effectief. Diverse optimalisaties In deze voorgestelde wijziging van de Huisvestingsverordening wordt voorgesteld enkele optimalisaties door te voeren. De eerste optimalisatie betreft het inkorten van de bezettingsnormentabel (beslispunt 1c). Deze loopt nu door tot acht kamers en voorgesteld wordt om de bezettingsnormentabel in te korten naar zes kamers. Hiermee zijn de voorrangscriteria uit de bezettingsnormentabel voor grote woningen van zes kamers of meer gelijk.

Huidige bezettingsnormentabel (artikel 23, weergegeven vanaf zes kamers en meer) Woonruimte naar Oppervlakte Eengezinswoningen Meergezinswoningen kamers 6 kamers < 80 m2 5 of meer 5 of meer > 80 m2 6 of meer 6 of meer 7 kamers < 80 m2 6 of meer 6 of meer > 80 m2 7 of meer 7 of meer 8 kamers < 80 m2 7 of meer 7 of meer > 80 m2 8 of meer 8 of meer Nieuwe bezettingsnormentabel: Woonruimte naar Oppervlakte kamers 6 kamers en meer < 80 m2 > 80 m2

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

5 of meer 6 of meer

5 of meer 6 of meer

Een tweede optimalisatie (beslispunt 1f) is het introduceren van een extra categorie voor bestuurlijke boete bij de opkoopbescherming. In 2023 zijn meerdere voornemenbrieven tot het opleggen van een bestuurlijke boete (en een last onder dwangsom) verstuurd wegens overtreding van de regels inzake opkoopbescherming. In veel van deze gevallen ging het om overtredingen die wel te legaliseren waren door het aanvragen van een vergunning. Het gaat hier vooral om situaties waarin (een) ouder(s) een woning voor een kind (eerstegraads bloedverwant) kopen, maar hebben verzuimd om de hiervoor vereiste verhuurvergunning opkoopbescherming aan te vragen. Overige overwegingen Naast de wettelijke aanpassingen zijn er ook beleidsmatige wensen en moties die wel of niet tot voorgestelde wijzigingen hebben geleid. Toegezegd (ID384) tijdens de commissie EDVW van 20 april 2023, is de mogelijkheid te onderzoeken om de inschrijfleeftijd voor Woningnet te verlagen naar 16 jaar. De verlaging is conform toezegging onderzocht en de conclusie is dat, hoewel het technisch mogelijk is, het niet tot het gewenste resultaat leidt en aanpassing van de Huisvestingsverordening op dit punt ongewijzigd blijft. Hieronder wordt de conclusie toegelicht. De regio gebruikt één regionaal woonruimteverdeelsysteem. Dit houdt in dat het een regionale keuze is om de inschrijving tot 16 jaar te verlagen.

De inschrijfduur is immers regionaal toepasbaar. Het verlagen van de grens leidt tot extra inschrijfduur, maar daarmee ook tot ongelijkheid voor alle inschrijvers die nu pas vanaf 18 jaar mogen inschrijven. Tevens levert het weinig op omdat als iedereen zich inschrijft vanaf 16 jaar, heeft iedereen twee jaar meer inschrijftijd en maakt dat geen verschil. Juist om deze reden worden met name jongerenwoningen verloot, zodat inschrijfduur van

5

ondergeschikt belang is. In de regio wordt meer verloot (maximaal 20%) dan in Utrecht (maximaal 10%) waardoor ook de noodzaak voor verlagen inschrijfleeftijd in andere gemeenten afwezig is. Via motie M117 Bezettingsnorm bij sloop/nieuwbouw is opgeroepen te kijken naar de eisen die gesteld worden aan de grootte van de woning voor volkshuisvestelijke urgentie bij sloop. Onderzocht is of aanpassing van de bezettingsnorm bij terugkeer na sloop versoepeld kan worden. De conclusie is dat versoepeling geen oplossing biedt en de huidige regeling voldoende flexibiliteit biedt voor maatwerk indien noodzakelijk. Hieronder is dit toegelicht. . Om meerdere redenen wordt vastgehouden aan de huidige bezettingsnormen bij sloop/nieuwbouw. Allereerst is door verdichting bij sloop/nieuwbouw meestal bij het terugkeerrecht enkel een kleine woning voorhanden. Dat is een keuze die gemaakt wordt vanuit het oogpunt van verstedelijking en schaarste in de stad. Gezien de krapte op de woningmarkt is het niet verantwoord om ruimer met de bezettingsnorm om te gaan, maar vast te houden aan het principe van passend toewijzen naar huishoudgrootte. De Huisvestingsverordening biedt voor incidentele gevallen voldoende flexibiliteit om tot een passende oplossing te komen met behulp van bemiddeling naar een andere woning waarbij gemotiveerd kan worden afgeweken van de bezettingsnormentabel.

In dit raadsvoorstel wordt voorgesteld om de kaders vast te stellen voor het vormgeven van een experiment ‘voorrang doorstroming hoger in rangorde’ (beslispunt 2) in de Nadere regel Huisvestingsverordening om zo de doorstroming te bevorderen. Als onderdeel hiervan is het doorstromingsonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft het college op 30 januari 2024 in een technische bijeenkomst aan de raad toegelicht. In het onderzoek worden verschillende type maatregelen voorgesteld. Een van de voorgestelde maatregelen is de ‘voorrang hoger in rangorde’. De voorrangsregel Van Groot naar Beter staat in de rangorde van artikel 45 van de Huisvestingsverordening achter diverse urgentiecategorieën. Vanuit de werking van de verhuisketens stelt het college voor de voorrangsregel Van Groot naar Beter hoger in rangorde te plaatsen om de doorstroming te bevorderen. In de afgelopen periode is de mogelijkheid onderzocht om eventueel de Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek in te voeren. Eerder is via de raadsbrief Uitvoeringsmaatregelen Wonen 2024-2025 aangegeven hier bij deze wijziging van de Huisvestingsverordening op terug te komen. Gezien de verwevenheid met het programma Samen voor Overvecht, waarvoor met name de maatregelen uit de WBMGP voor bedoeld zijn, wordt de raad via Samen voor Overvecht daarover geïnformeerd.

Dit zal in het tweede kwartaal van dit jaar via een raadsbrief gebeuren. Bij de behandeling van de leegstandsverordening zijn het amendement en motie (A46 en M210) Laat het tweede huis geen geitenpaadje worden aangenomen, waarbij is toegezegd bij deze aanpassing van de Huisvestingsverordening hierop terug te komen. Het amendement draagt op om de meldplicht van een tweede woning uit te breiden met de regel dat een tweede woning in de stad toegestaan is indien de eigenaar een vitaal beroep, zoals bedoeld in de Huisvestingsverordening, uitoefent. De inbreuk op het eigendomsrecht met deze extra regels is aanzienlijk. Daarom is er juridisch advies ingewonnen. Dit advies geeft aan dat het niet mogelijk is om als regel te stellen dat alleen vitale beroepen een tweede woning mogen bezitten. Wel kunnen aanvullende regels opgesteld worden om het gebruik van tweede woningen te beperken. Voor die aanvullende regels dient een goed onderbouwde grondslag te zijn. Op dit moment is die er niet. Met de ingevoerde meldplicht voor tweede woningen verzamelen we data en kan een voorstel voor aanvullende regels voor tweede woningen uitgewerkt worden om mee te nemen in de volgende wijziging van de Huisvestingsverordening. Juridische context De Huisvestingswet is de juridische basis voor de Huisvestingsverordening.

De Huisvestingswet biedt gemeenten instrumenten om in te grijpen in de verdeling van schaarse woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In de verordening legt de raad de kaders vast van het woonbeleid. De raad is hiertoe bevoegd op grond van artikel 108, tweede lid Gemeentewet en artikel 4 eerste lid van de Huisvestingswet. Het college mag de uitvoering van de verordening op grond van artikel 4:81 en verder Algemene wet bestuursrecht nader uitwerken in beleidsregels en – daar waar de verordening een nadere regel eist – op grond van artikel 156 derde lid Gemeentewet in een nadere

6

regel. Een Huisvestingsverordening mag volgens de wet alleen ingevoerd worden, als er sprake is van schaarste. De regulering moet noodzakelijk zijn om problemen op de woningmarkt uit het oogpunt van schaarste (woonruimteverdeling) of samenstelling van de woonruimtevoorraad (schaarste en leefbaarheid) aan te pakken. Sinds 1 januari 2024 is expliciet in de wettelijke bepalingen van de Huisvestingswet geregeld dat aan vitale beroepen voorrang kan worden verleend. Wel dient onderbouwt te worden waarom een beroep van vitaal belang is voor de stad en aangetoond dient te worden dat er een tekort is in het aangewezen beroep. De uitgebreide juridische onderbouwing leest u in de toelichting op de Huisvestingsverordening. Nieuw in de Huisvestingswet is ook het verplichte advies van Provinciale Staten over de Huisvestingsverordening. Dit betekent dat burgemeester en wethouders advies vragen aan gedeputeerde staten bij de voorbereiding van vaststelling of wijziging van de Huisvestingsverordening over de gevolgen voor de regionale woningmarkt, de woningbouwopgave en de toepassing van artikel 14 (binding). Gedeputeerde Staten doen binnen zes weken na ontvangst van het verzoek hun advies toekomen aan burgemeester en wethouders. Burgemeester en wethouders kunnen gemotiveerd afwijken van het advies.

Voor nu is gekozen direct na collegebesluit B&W het advies aan te vragen zodat deze voor behandeling in de raad beschikbaar is. Zodra het advies is ontvangen, wordt dit gedeeld met de raad. Gemeentelijke financiële situatie Eventuele bezuinigingen hebben geen invloed op dit raadsvoorstel. Beslistermijn Er is één regionaal verdeelsysteem voor sociale huur. Daarom is het wenselijk regionaal zo min mogelijk verschillen in de toewijzing van woningen te hebben en wijzigingen zoveel mogelijk gelijktijdig door te voeren. Regionaal is afgesproken om zoveel als mogelijk de aanpassingen in de Huisvestingsverordening jaarlijks per 1 juli in te laten gaan. Er zijn dit keer gemeenten die de keuze maken pas later dit jaar de aanpassingen door te voeren. Voor de eenduidigheid en vanuit het perspectief van de huurder volgen deze gemeenten zo snel mogelijk na 1 juli. Gevraagd wordt daarom vóór 1 juli een raadsbesluit te nemen. Beoogd effect Met de instrumenten die de Huisvestingsverordening biedt, wordt beoogd de schaarse beschikbare woonruimte zo evenwichtig en rechtvaardig mogelijk te verdelen. Ook wordt beoogd de samenstelling van de bestaande woonruimtevoorraad zo goed mogelijk te beschermen, waarbij de afweging wordt gemaakt tussen het optimaal benutten van de woningvoorraad aan de ene kant en het beschermen van de leefbaarheid in buurten en wijken aan de andere kant.

Eerdere besluitvorming en informatievoorziening aan de raad De cyclus van het opstellen van een nieuwe Huisvestingsverordening en het tussentijds aanbrengen van wijzigingen is een doorlopend proces, zolang de schaarste op de Utrechtse woningmarkt aanhoudt. - Raadsbesluit 16 mei 2023 Huisvestingsverordening gemeente Utrecht, in werking getreden op 1 juli 2023 Recente informatie die van belang is voor de nieuwe verordening is: - Raadsbrief Indexering opkoopbescherming en onderzoek verhoging prijsgrens - Raadsbrief Realisatie van huisvestingsmogelijkheden in het sociaal segment - Raadsbrief Voorgenomen inzet buurtvoorrang voor seniorenwoonruimte, jongerenwoonruimte en middenhuurwoningen - Raadsbrief Uitvoering maatregelen wonen 2024 - 2025 - SV 2023 nr. 215 Kinderen in schimmelwoningen (met antwoord) - Raadsbrief Doorstromingsonderzoek en onderzoek naar effecten beleidskeuze Stop de Verkoop Onderstaande moties en toezeggingen zijn in dit besluit verwerkt: - M469 Voorkom dat het woningtekort het lerarentekort verder vergroot - 23/ M117 Bezettingsnorm bij sloop/nieuwbouw 7

-

M407 Wonen voor sleutelberoepen T384 Raadsvoorstel Vaststelling Huisvestingsverordening gemeente Utrecht: raadsbrief A46 Laat het tweede huis geen geitenpaadje worden M210 Laat het tweede huis geen geitenpaadjes worden

Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico’s Beslispunt 1

De wijziging van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht vast te stellen, met als belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening: a. Invoeren vergunningplicht betaalbare nieuwbouw koopwoningen; b. Toevoegen voorrang vitale beroepen in de sectoren: i. Kinderopvang; en ii. Brandweer; c. Gelijktrekken voorrangscriteria bezettingsnormentabel voor grote woningen (zes kamers of meer); d. Aanpassen inkomensgrens middeninkomens aan landelijke norm; e. Aanpassen van voorrang middenhuur door: i. Naast doorstromers ook vitale beroepen voorrang te geven bij eerste verhuur; ii. De voorrang te beperken tot 50% van het aantal toewijzingen per verhuurder; iii. Bij wederverhuur geen voorrangseisen meer te stellen. f. Toevoegen mogelijkheid maatwerk boete opkoopbescherming.

Argumenten 1.1

De vergunningplicht zorgt ervoor dat schaarse woningen terecht komen bij de inkomensgroep die we met dit aanbod willen bedienen. Via het omgevingsplan, uitgifteovereenkomsten en anterieure overeenkomsten sturen we gericht op het ontwikkelen van betaalbare koopwoningen. Nu de wet het publiekrechtelijk mogelijk maakt om te sturen op de toewijzing van deze woningen mogen we hier privaatrechtelijk ook niets meer over afspreken. Met het invoeren van deze vergunningplicht borgen we dat deze woningen daadwerkelijk terecht komen bij de middeninkomens waarvoor we deze woningen laten ontwikkelen. Op de krappe woningmarkt is de concurrentie voor deze woningen hevig en zijn betaalbare woningen ook bij hogere inkomens zeer gewild. Op betaalbare nieuwbouw koopwoningen komen veel reacties van geïnteresseerden. Uit gesprekken met ontwikkelaars blijkt dat hun voorkeur uitgaat naar geïnteresseerden met een hoger inkomen die ruim boven de leencapaciteit voor de betreffende woning zitten. Daarom is het belangrijk dat de schaarse nieuwbouw betaalbare koop die gebouwd wordt in ieder geval bij de juiste doelgroep terecht komt. Met het invoeren van deze vergunning stellen we de inkomenseis gelijk aan de landelijke grenzen voor middeninkomens: €62.191,- voor eenpersoonshuishoudens en €82.921,- voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2024).

1.2

De vergunningplicht kan bijdragen aan doorstroming uit sociale huur en middenhuur. Een koopwoning is aantrekkelijk als volgende stap in de wooncarrière voor middeninkomens en kan bewoners van middenhuurwoningen en sociale huur verleiden om te verhuizen waarmee deze woningen weer vrijkomen voor andere woningzoekenden die hier afhankelijk van zijn (ook al is dit geen voorwaarde voor de vergunning). Dit was ook één van de aanbevelingen uit het Advies Doorstroming Utrecht RIGO, zoals op 7 februari naar de raad verstuurd. De vergunningplicht zorgt ervoor dat alleen middeninkomens toegang hebben tot de vergunningplichtige koopwoningen.

8

1.3

Door de sector kinderopvang toe te voegen aan de lijst van vitale beroepen dragen we eraan bij dat dit voor de stad belangrijke beroep behouden blijft in de stad. Allereerst is er nu een groot tekort aan personeel in de kinderopvang, zowel landelijk als (zie cijfers van CBS, februari 2023) als in de arbeidsmarktregio Utrecht (zie prognoses van ABF). Dat is onwenselijk. Deze sector is namelijk van groot belang voor Utrecht om drie redenen. (1) Toegankelijke kinderopvang draagt bij aan de mogelijkheden voor jonge kinderen om zich te ontwikkelen vanaf jonge leeftijd. Het is daarom belangrijk dat kinderopvang op grote schaal beschikbaar is. (2) Door te zorgen voor toegang tot kinderopvang krijgt ieder kind een gelijke start, dit past bij het uitgangspunt van Utrecht ‘ongelijk investeren in gelijke kansen'. Daarvoor is wel voldoende aanbod van kinderopvang nodig. (3) Tot slot is het hebben van voldoende kinderopvang een vliegwiel voor de rest van de arbeidsmarkt: ouders kunnen immers (meer) gaan werken. Door deze sector toe te voegen aan de vitale beroepenvoorrang hopen we meer medewerkers uit deze sector te behouden voor Utrecht.

1.4

Door de sector brandweer toe te voegen aan de lijst van vitale beroepen dragen we eraan bij dat dit voor de stad belangrijke beroep behouden blijft in de stad. Er een groot tekort aan brandweerlieden in de veiligheidsregio Utrecht (zie onderzoek CBS). Dat is onwenselijk. De brandweer is van groot belang voor de stad. (1) Deze sector behoort tot de hulpdiensten die we als stad hard nodig hebben. (2) De brandweer vervult bovendien een rol in het sociale middenveld in de wijken, onder meer door naast het bieden van hulp ook te zorgen voor veiligheidsvoorlichting op bijvoorbeeld scholen en bij evenementen. (3) Bovendien is het voor het uitoefenen van de functie van belang dat de brandweerlieden dichtbij de kazerne wonen. Zij moeten na een oproep zo snel mogelijk bij de kazerne zijn.

1.5

Door de bezettingsnormentabel aan te passen voor grote woningen wordt wachttijd voor grote gezinnen weer een belangrijkere reden van toewijzing, wat beter uitlegbaar is. Grote woningen zijn heel schaars, hoe groter hoe schaarser. Met de huidige bezettingsnormentabel worden woningen met 7 of 8 kamers toegewezen aan een kleine groep woningzoekenden met een relatief korte wachttijd. Omdat alle grote woningen met zes of meer kamers heel schaars zijn, is dit moeilijk uitlegbaar. Met deze aanpassing vallen alle huishoudens van zes of meer personen in de dezelfde categorie en worden woningen vanaf zes kamers toegewezen aan het ‘grote’ gezin met de langste wachttijd in plaats van het grootste gezin. In de praktijk bleek nu voor te komen dat een groter gezin van bijvoorbeeld acht personen een hele korte wachttijd had, terwijl een gezin van zeven al jaren op een woning wachtte en net zoveel baat bij de vrijkomende woning zou hebben. Door de toewijzing op aflopende gezinsgrootte ging de woning naar het grootste gezin. Dat wordt aangepast.

1.6

Het harmoniseren van de inkomensgrens middeninkomens naar de landelijke norm leidt tot eenduidigheid voor woningzoekenden. Sinds vorig jaar heeft het Rijk een eigen definitie voor middeninkomens. Door hierop aan te sluiten zijn er minder verschillende definities. Onze huidige grens van €69.951,voor eenpersoonshuishoudens kende geen juridische onderbouwing en is daarmee ook moeilijker te verdedigen. Door aan te sluiten op de landelijke norm van € 62.191,verhogen we de juridische robuustheid.

1.7

Met voorrang voor vitale beroepen in middenhuur kunnen we een bijdrage leveren aan het behoud van deze beroepen voor de stad. Het grootste deel van de vitale beroepen is door de hoogte van het inkomen aangewezen op de middenhuur. Door expliciet in de verordening op te nemen dat verhuurders een deel van de woningen met voorrang dienen te verhuren aan deze beroepen, kunnen we een bijdrage leveren aan het behoud van deze vitale beroepen voor de stad en is geborgd dat verhuurders altijd voorrang moeten geven aan vitale beroepen. De maximering van 50% toewijzingen op basis van binding helpt als bijeffect dat ook andere woningzoekenden, zoals starters voldoende aan bod komen

9

1.8

Het beperken van voorrang bij middenhuur tot de eerste verhuur komt de uitvoerbaarheid en controleerbaarheid ten goede en draagt nog steeds voldoende bij aan het behalen van de beleidsdoelen. Door de wettelijke beperking op toewijzing op basis van binding tot 50% van het aantal toewijzingen, wordt de controleerbaarheid in de praktijk onuitvoerbaar. Er zijn te veel aanbieders van middenhuurwoningen die vallen onder de werking van de huisvestingsverordening om dit te handhaven bij de verhuringen na mutatie. Voor de eerste verhuur is dit wel goed controleerbaar en uitvoerbaar. Daarom is het voorstel de voorrang te beperken tot de eerste verhuur en verhuurders vrij te laten in de verhuur bij mutatie. Doorstromers uit de sociale huur blijven we de belangrijkste groep vinden om voorrang te geven in de middenhuur. In de praktijk blijkt tot nu toe dat ook bij eerste verhuur voldoende woningen verhuurd worden aan mensen zonder voorrang, zoals starters met een middeninkomen. Er reageren dus (veel) minder doorstromers dan er aanbod is in de nieuwbouw. Door de voorrang bij middenhuur te beperken tot 50% en tot doorstromers en vitale beroepen blijft er genoeg ruimte over voor verhuurders om naar eigen inzicht te verhuren. De verwachting is dat dit gunstig zal zijn voor bijvoorbeeld starters en/of mensen uit de buurt.

Het uitwerken van buurtvoorrang volgens de eisen van de wet is erg complex en maakt maatwerk bij projecten lastig. Door geen buurtvoorrang op te leggen is de verhuurder vrij hier naar eigen inzicht invulling aan te geven zonder te hoeven voldoen aan specifieke kaders die niet controleerbaar en handhaafbaar zijn. Verhuurders kunnen zelf kiezen of ze gebruik willen maken van buurtvoorrang, waarbij ze zelf bepalen voor wie het geldt, in welk gebied, etc. Naar verwachting zullen verhuurders dan juist eerder genegen zijn deze voorrang in te zetten, dan wanneer geprobeerd wordt de buurtvoorrang met een strak kader op te leggen.

1.9

Een lagere boete voor opkoopovertredingen die legaliseerbaar zijn, zorgt voor een betere juridische verdediging van de handhaving. Een lagere boete voor overtredingen waarin verzuimt is een verhuurvergunning aan te vragen, voorkomt naar verwachting ingewikkelde juridische procedures en past beter bij de aard van de overtreding. Het gaat hier vooral om situaties waarin (een) ouder(s) een woning voor een kind (eerstegraads bloedverwant) kopen, maar hebben verzuimd om de hiervoor vereiste verhuurvergunning opkoopbescherming aan te vragen. In de uitvoering blijkt dat het opleggen van de maximale boete bij een overtreding die te legaliseren is, juridisch moeilijk te verdedigen is. Er wordt daarom voorgesteld om de maximale boete te verlagen voor alleen niet bedrijfsmatige verhuurders waarin de overtreding te legaliseren is door bijvoorbeeld het alsnog aanvragen van een vergunning.

Kanttekeningen/Risico’s 1.1

De vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouw koop zorgt voor meer regeldruk. De afgelopen jaren zijn er steeds meer regels bijgekomen voor beleggers en ontwikkelaars om aan te voldoen. De vergunningplicht is wéér een regel die erbij komt. De verwachting is echter dat ontwikkelaars hier relatief weinig last van krijgen. Allereerst zorgen we ervoor dat de gekozen inkomensgrens voor de vergunningplicht hoog genoeg is zodat voldoende kopers in aanmerking blijven komen met een geschikte leencapaciteit. Bovendien moet de koper van de woning de vergunning aanvragen en niet de ontwikkelaar. De ontwikkelaar krijgt dus niet direct een verplichting. Wel zullen ontwikkelaars in de praktijk controleren of de kandidaat-koper een vergunning heeft.

1.2

Het ontbreken van een vergunning maakt de koop niet ongeldig. De wet regelt niet dat bij het ontbreken van een vergunning de koop ongeldig is. Het kan dus voorkomen dat iemand een woning koopt en vergeet een vergunning aan te vragen, of dat de vergunningsaanvraag wordt afgewezen maar de koop ook niet meer ongedaan kan worden gemaakt. We zorgen er met ontwikkelaars voor dat dit zoveel mogelijk wordt voorkomen, onder meer door inzet op communicatie over deze 10

verplichting en te stimuleren dat ontbindende voorwaarden in de modelovereenkomsten worden opgenomen. 1.3

Onbekend is hoeveel betaalbare koopwoningen nu terecht komen bij hogere inkomens. We monitoren niet bij wie betaalbare koopwoningen terecht komen. Het is daardoor niet te zeggen of middeninkomens nu echt achter het net vissen. Wel blijkt uit gesprekken dat ontwikkelaars vooral de hogere inkomens voor hun woningen selecteren, als zij de keuze hebben. Dit is echter niet cijfermatig te onderbouwen. Met de vergunningplicht borgen we in ieder geval dat alle betaalbare koopwoningen bij de juiste doelgroep terecht komen.

1.4

Uitbreiding van de voorrang voor vitale beroepen leidt tot meer aanvragen, terwijl het beschikbare budget niet toeneemt. Het beschikbare budget voor vitale beroepenvoorrang wordt niet uitgebreid (zie financiële paragraaf). Gevolg is dat binnen de limiet van het jaarlijks aantal aanvragen meer concurrentie tussen de vitale beroepen onderling ontstaat.

1.5

De vitale beroepenvoorrang is niet bewezen effectief. Uit de analyse van de vitale beroepenvoorrang bleek dat maar een klein deel van de toekenningen vitale beroepen ook daadwerkelijk een woning met deze voorrang heeft bemachtigd. Dat kan meerdere verklaringen hebben, maar is wel een aanwijzing dat de voorrangsregeling nu niet bewezen effectief is. Daarnaast blijkt uit een onderzoek uitgevoerd door Nivel (ook met de Raad gedeeld op 21 december 2022, zie Raadsbrief Uitkomst Ronde Tafel Kinderopvang) dat de schaarste aan woningen als verklarende factor voor het aantrekken en behouden van personeel in de zorg relatief laag scoort. Voor andere beroepen zou dit kunnen verschillen. Voor de sector brandweer is de reden waarom de beroepenvoorrang nodig is breder dan het aantrekken van personeel: daar speelt in hoge mate het belang om snel op locatie te zijn (binnen acht minuten). Om die reden is het nodig dat brandweerlieden dicht bij de kazerne kunnen wonen.

1.6

De vitale beroepenvoorrang is één van de vele voorrangsregels en zorgt voor verdringing van andere woningzoekenden. Voorrang voor vitale beroepen betekent voor andere groepen woningzoekenden minder kans op een woning. Terughoudendheid is daarom vereist.

1.7

De lagere grens voor eenpersoons middeninkomens heeft tot gevolg dat een groep geen aanspraak meer kan maken op de middenhuur conform het Actieplan middenhuur en Actieplan betaalbare koop. Voor eenpersoonshuishoudens betekent dit een verlaging van € 69.951,- naar € 62.191,-. Dit betekent dat bepaalde eenpersoonshuishoudens, die voorheen wel in aanmerking kwamen voor middenhuur, daar nu geen toegang meer toe hebben.

1.8

Een versimpelde bezettingsnormtabel leidt tot een relatief langere wachttijd voor hele grote gezinnen. Grote gezinnen moeten voortaan voor woningen vanaf zes kamers concurreren met gezinnen met vijf of meer personen. Dat zijn meer woningzoekenden die geïnteresseerd zijn, waarmee wachttijd voor hen een grotere rol gaat spelen. We achten dit verantwoord nu grote woningen zeer schaars zijn en ook iets kleinere gezinnen met lange wachttijd goed in deze woningen terecht kunnen.

Beslispunt 2

Het college op te dragen om conform artikel 71 van de Huisvestingsverordening, een experiment ‘voorrang doorstroming hoger in rangorde’ uit te werken in de Nadere regel Huisvestingsverordening en hier, naast de vereisten uit artikel 71, lid 2 de volgende kaders aan mee te geven: a. De voorrang onder artikel 45 onder lid 3, sub j, bekend als de Van Groot naar Beter regeling, mag hoger in de rangorde worden gezet voor de periode van maximaal 1 jaar;

11

b. De voorrang onder artikel 45 onder lid 3, sub j, bekend als de Van Groot naar Beter regeling, mag niet hoger komen dan sub g, de voorrang voor doorstromers; c. De uitkomsten van het experiment worden gedeeld met de raad. Argumenten 2.1

Voorrang doorstroming hoger in rangorde is profijtelijk voor doorstromers én starters. Doorstroming werkt via verhuisketens. Voorrang voor doorstromers levert namelijk langere ketens op (meer vrijkomende woningen), waar iedereen van profiteert en waar starters en urgenten geen last van hebben. Want hoe kort of lang de keten ook is, aan het eind profiteert altijd een starter. Maar hoe langer de keten, des te meer huishoudens kunnen verhuizen als gevolg van de eerste schakel. Doorstromers helpen levert dus meer verhuizingen op, met evenveel starters. Anders gezegd: kiezen tussen óf doorstromers óf starters helpen is een vals dilemma. Dit bekent omgekeerd dat het voorrang geven aan (urgente) starters boven doorstromers wel alle doorstromers benadeelt. En als gevolg daarvan kunnen in totaal minder Utrechters verhuizen. Het aantal woningen neemt niet toe door deze maatregel, maar middels gerichte doorstromingsmaatregelen zorgen we wel voor een betere benutting van de bestaande voorraad.

2.2

Experimenteren via een nadere regel biedt de mogelijkheid om zo nodig snel bij te kunnen sturen. Het is belangrijk het aantal verhuringen en de toewijzingen naar urgenten goed te monitoren, Op het moment dat uit de monitoring blijkt dat het aantal verhuringen of het aantal gehuisveste urgenten over een langere periode achterblijft dan kan snel worden bijgestuurd. Kanttekeningen/Risico’s 2.1 De positie van starters komt door deze voorrangsregeling kwalitatief onder druk. Doorstromers voorrang geven levert meer verhuizingen op, met evenveel starters. Kwantitatief verslechtert de positie van starters dus niet. Wel geldt dat zij kwalitatief vaker ‘aan de onderkant’ van de markt moeten beginnen, in woningen die voor doorstromers minder aantrekkelijk zijn. Daar staat tegenover dat er meer doorstroming plaatsvindt, waardoor er voor deze groep op een later moment weer sneller een passendere vervolgwoning beschikbaar komt. Beslispunt 3

Het college op te dragen om conform artikel 71 van de Huisvestingsverordening, een experiment ‘voorrang betaalbare nieuwbouw koop’ uit te werken in de Nadere regel Huisvestingsverordening en hier, naast de vereisten uit artikel 71, lid 2, de volgende kaders aan mee te geven: a. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c, van de Huisvestingsverordening, voorrang te kunnen verlenen op grond van de verschillende bestaande voorrangsregels uit de Huisvestingswet naar aard, grootte, prijs en maatschappelijke (bv buurtbinding) en economische binding (vitale beroepen); b. Het experiment wordt minimaal twee jaar uitgevoerd en het college deelt de uitkomsten met de raad.

Argumenten 3.1

Het is wenselijk om, voordat definitieve maatregelen genomen worden, eerst te experimenteren met voorrang bij nieuwbouw betaalbare koop, zodat meer ervaring wordt opgedaan met dit nieuwe instrument. De uitvoering voor het verlenen van voorrang is ingewikkeld, omdat er voor deze woningen geen centrale wachtlijst is zoals bij sociale huur. Samen met ontwikkelaars wordt bij specifieke projecten gekeken hoe dit het beste ingeregeld kan worden, door bijvoorbeeld ook meerdere werkwijzen te testen. De experimenteerregeling biedt ruimte om hier ervaring mee op te doen.

12

3.2

De genoemde voorrangsgronden (doorstromers, vitale beroepen en buurtbinding) kunnen een bijdrage leveren aan doorstroming uit de huur en het borgen dat een deel van de betaalbare nieuwbouw koop bij lokale woningzoekenden terecht komt. Voorrang verlenen aan doorstromers uit sociale huur en middenhuur kan eraan bijdragen dat in die categorieën weer extra plek komt voor andere woningzoekenden. Daarnaast kan voorrang verlenen aan mensen met een vitaal beroep bij koop helpen deze beroepsgroepen voor de stad te behouden (M469 Voorkom dat het woningtekort het lerarentekort verder vergroot). Ook toegang tot een koopwoning kan daaraan bijdragen. Voorrang verlenen aan mensen met binding aan de buurt of kern borgt dat de betaalbare nieuwbouw koop deels terecht komt bij Utrechters.

Kanttekeningen/Risico’s 3.1

Het is onzeker of er voldoende geschikte projecten zijn voor het experiment. Om te experimenteren met voorrang bij betaalbare nieuwbouw koop hebben zijn geschikte projecten nodig. Daarvoor moeten er allereerst woningen worden opgeleverd en verkocht met een koopprijsgrens tot aan de betaalbaarheidsgrens binnen de termijn van het experiment. Ook hebben we hiervoor de medewerking van ontwikkelaars nodig.

Beslispunt 4

De wijziging van de Legesverordening gemeente Utrecht 2024, vergunningplicht betaalbare nieuwbouw koop vast te stellen, waarmee in de Tarieventabel een legestarief wordt opgenomen voor het in behandeling nemen van de aanvraag voor een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van de Huisvestingsverordening.

Argumenten 4.1

De kosten voor deze vergunning kunnen hierdoor net als andere vergunningen worden doorberekend aan de aanvrager. De kosten per aanvraag zijn €55,46 (prijspeil 2024). Woningzoekenden die een koophuis kopen zullen doorgaans een spaarpot hebben voor dit soort administratieve zaken en kunnen dit bedrag goed dragen. Ook bij de opkoopbescherming, de leegstandsvergunning en vergunning voor verkamering betaalt de aanvrager leges. Bij vergunningplichten voor middenhuur en (particuliere) sociale huur worden er geen leges doorberekend.

Kanttekeningen/Risico's 4.1

Het doorbereken van leges is een financiële lastenverzwaring Het doorberekenen van leges is een financiële lastenverzwaring voor woningzoekenden wanneer zij een betaalbare nieuwbouw koopwoning willen kopen. Op dit moment geldt immers geen vergunningplicht en zijn daar geen kosten voor. Deze kosten zijn uitlegbaar omdat de kans om een betaalbare koopwoning te bemachtigen toeneemt.

Beslispunt 5

De wijziging van de verordening in werking te laten treden op 1 juli 2024.

Argumenten 5.1

Voor de eenduidigheid richting woningzoekenden is het van belang dat de toewijzingen via DAK/ Woningnet per 1 juli 2024 op regionaal niveau zo min mogelijk verschillen met de andere regiogemeenten. Alle regiogemeenten streven ernaar de verordening gelijktijdig in te laten gaan. Voor de regionaal woningzoekenden is dit aan te raden, omdat de toewijzing zo eenduidig

13

mogelijk kan plaatsvinden. Tevens is dit voor de benodigde systeemwijzigingen het meest efficiënt. Kanttekeningen/Risico’s 5.1

Doordat sommige gemeenten pas later de verordening aanpassen ontstaan (tijdelijk) verschillen binnen de regio. Sommige gemeenten gaan 1 juli niet redden, maar zullen zo snel als mogelijk de Huisvestingsverordening aanpassen. Gezien de aard van de wijzigingen heeft dit weinig effect. De meeste wijzigingen hebben niet specifiek betrekking op het regionale toewijzingssysteem voor sociale huur. Alleen bij de voorrang seniorenwoonruimte en bezettingsnormentabel speelt het regionale aspect. Hierdoor zal tijdelijk per gemeente deels andere regels gelden voor toewijzing