Agendabundel

14 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Samenhang tussen mobiliteit, groen en duurzaamheid Bron: TeamV

Afbeelding: Klimaatadaptie is een zichbaar en beleefbaar onderdeel van de landschappelijke en architectonische opgave Bron: TeamV

Voor het plangebied geldt het uitgangspunt dat 40% van de woningen sociale huur wordt, 35% middelduur en 25% vrije sector woningen. Het gebruiksoppervlak van een woning bedraagt minimaal 50 m². Vanuit de gezamenlijke ambitie willen Rabobank en Gemeente met de herontwikkeling van het plangebied een duidelijke meerwaarde creëren voor de toekomstige werknemers, bewoners en bezoekers. Het werkprogramma wordt compact en hoogstedelijk, gecombineerd met wonen en mogelijk aanvullende functies. Daarbij is ook het maken van goede verbindingen met de stad onderdeel van deze gezamenlijke gebiedsontwikkeling. De locatie en de beoogde bebouwing hebben de potentie om een prettig en aansprekend stadsdeel van Utrecht te worden: voorbeeld voor de markt en naadloos verbonden aan de nieuwe ontwikkelingen in de omgeving. Zo draagt de herontwikkeling bij aan de gezonde stad die Utrecht wil zijn.

3.3 Integraliteit op de thema’s

De ambities voor de ontwikkeling van het plangebied zijn hoog. De ambities en randvoorwaarden op de verschillende thema’s moeten er in samenhang voor zorgen dat het gebied een bijdrage levert aan de gezonde duurzame verstedelijking van Utrecht. De thema’s mobiliteit, groen en duurzaamheid spelen een bepalende rol bij het definiëren van de woon- en werkkwaliteit van dit plangebied. Duidelijk is dat de thema’s niet op zichzelf beschouwd kunnen worden, er is meerwaarde te creëren door slimme innovatieve combinaties die specifiek gericht zijn op een gemengde woon/werkomgeving. Een voor de hand liggende mogelijkheid is bijvoorbeeld het bufferen van regenwater om een groene oase in het hart van dit stedelijk gebied van water te kunnen voorzien. Ook bestaat er veel samenhang tussen de keuzes in bebouwing, het gehanteerde programma en de inrichting van de openbare ruimte. Bij voorkeur vindt de ontwerpopgave van deze twee gelijktijdig plaats in plaats van na elkaar. De grondeigenaren worden uitgedaagd om de integraliteit en de synergie op de thema’s te onderzoeken voor het meest optimale resultaat in de uiteindelijke realisatie van deze gebiedsontwikkeling.

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 15

Afbeelding: Woon- en werkfuncties liggen aan straatgevels en binnentuinen, direct bereikbaar met een gelijkvloerse aansluiting, zonder hoge trappen Bron: TeamV

16 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

3.4 Thema Mobiliteit

Utrecht kent een dynamische ontwikkeling. Naar verwachting groeit de stad van ruim 350.000 inwoners nu naar ruim 450.000 inwoners in 2040. Dit zal het aanzien en gebruik van de stad fundamenteel veranderen. De mobiliteit groeit ook mee, terwijl de beschikbare ruimte hetzelfde blijft. Voor een gezonde, kwalitatieve doorgroei van de stad is het nodig om de mobiliteit anders te organiseren. De locatie Matserterrein/Ondaatje is volgens het Mobilteitsplan 2040 onderdeel van de A-zone. Dit betekent dat de infrastructuur aan dient te sluiten bij de ambities voor deze zone. Concreet betekent dit dat fietsverkeer en voetgangersverkeer voorrang krijgt op het autoverkeer. Dit is nodig om te kunnen spreken van een centrumgebied. Een verkeersveilige stad betekent zoveel mogelijk 30 km/u. Daarnaast heeft Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) voorrang, zoals de HOV-baan via de Van Zijstweg en Valeriusbaan richting het station.

De locatie Matserterrein/Ondaatje kan een bijdrage leveren aan de Utrechtse ambitie om het gebruik van fiets en openbaar vervoer te stimuleren en de groei van het autoverkeer in de stad verder terug te dringen door goede en veilige verbindingen te maken voor langzaam verkeer (richting Croeselaan/Dichterswijk en Centrum/Centraal Station), het plangebied bovengronds autoluw in te richten, deelmobiliteit te stimuleren en gedeelde, bebouwde parkeervoorzieningen aan te bieden die ontsloten worden op de Jan van Foreeststraat of vanaf de oostzijde van het plangebied. 3.4.1 Voetgangers en fietsers Voor een betere verblijfskwaliteit, leefbaarheid en gezondheid stimuleert Utrecht het gebruik van de fiets en maakt meer ruimte voor de voetganger. Zeker ook voor dit plangebied geldt dat het prima ontsloten wordt met de nabijheid van het grootste treinstation van Nederland op loopafstand. Met (nieuwe) verbindingen naar de binnenstad wordt het

gebied in de toekomst ook meer en meer onderdeel van het Centrum van Utrecht. De ideale locatie om goed bereikbaar te zijn, ook zonder auto. 3.4.2 Gemotoriseerd Verkeer Autogebruik zal onderdeel blijven uitmaken van de functies die in het gebied worden gevestigd, maar uitgangspunt zal (conform het Mobiliteitsplan 2040) zijn dat nieuwe functies niet leiden tot extra verkeersbewegingen in het gebied ten opzichte van de huidige situatie. De parkeervoorziening zal optimaal gebruik maken van deelgebruik en deelauto’s voor woningen, werknemers en bezoekers en gebruik van alternatieve vervoermiddelen stimuleren. Het (verhoogd) maaiveld wordt autovrij en groen ingericht. Nood- en hulpdiensten Nood- en hulpdiensten dienen toegang te kunnen krijgen tot standplaatsen die worden overeengekomen in de bouwvergunning en tijdig zijn afgestemd middels de BING-procedure van de gemeente. Laden en lossen Logistieke bewegingen maken zoveel mogelijk gebruik van bestaande of gedeelde infrastructuur zodat zo min mogelijk extra ruimtebeslag nodig is. In Utrecht zoeken we naar geïntegreerde oplossingen in gebouwen. De vele logistieke bewegingen en wensen om de openbare ruimte voor voetgangers en fietsers groen in te richten maakt dat we Hub’s (knooppunten met voorzieningen) gaan bouwen.

Deze zijn inpandig, eventueel onder een daktuin en gecombineerd met bijvoorbeeld fietsparkeren, afvalinzameling en technische ruimtes. Deze oplossingen worden in een vroeg stadium van het ontwerp meegenomen om de kwaliteit te waarborgen. Voor overslag van grote trailers zijn/worden langs de Ring Utrecht voorzieningen aangeboden.

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 17

Ontsluiting automobiliteit Er zijn verschillende studies gedaan naar de ontsluiting van de voorgenomen ontwikkeling op het Matserterrein (RHDHV 2018, Goudappel 2021). Hieruit komen twee mogelijke ontsluitingen naar voren, te weten de huidige ontsluiting op de Croeselaan en een ontsluiting op de Jan van Foreeststraat, waarbij de voorkeur is om parkeren en logistiek van het plangebied te ontsluiten aan de Jan van Foreeststraat. Zo kan de ontwikkeling Ondaatje aan de Croeselaan beter worden ingepast. Stedenbouwkundig kenmerkt de Croeselaan zich als een stadsstraat met voordeuren en voorkanten aan de weg. De opritten en toegangen zijn over de gehele Croeselaan in de zijstraten opgenomen. De Jan van Foreeststraat is ook een dergelijke zijstraat die ruimtelijk gezien kan functioneren als toegangsstraat en entree voor het wonen en werken. Zo blijft het karakter van de Croeselaan intact. Afbeelding: Croeselaan als stadstraat met voordeuren aan de weg Bron: Google streetview

Openbaar vervoer Het plangebied is gelegen aan de rand van het Stationsgebied in Centrum Utrecht en bevindt zich op goede loopafstand (binnen 10 minuten) van het Centraal Station, met trein en busverbindingen binnen de stad, in de regio en door het hele land. Ook internationale treinen halteren hier. Wat betreft openbaar vervoer is het een absolute toplocatie voor bewoners en werknemers. Parkeren Voor het parkeren wordt uitgegaan van het vigerende parkeerbeleid. Momenteel is dat de Parkeervisie 2021. Onderdelen van deze parkeervisie zijn de modules met parkeernormen fiets en auto en de visie op parkeren op afstand. Het plangebied ligt in de A-zone en dus zijn voor deze locatie de parkeernormen voor de A-zone van kracht. Daarnaast is er sprake van een aantal beleidsmatige uitgangspunten volgens de Parkeervisie 2021: • Geen extra parkeerplaatsen in het plangebied toevoegen ten opzichte van de huidige situatie (317 ppl).

• Mogelijkheden om de vraag naar parkeerplaatsen te verminderen door: o dubbelgebruik tussen de verschillende groepen gebruikers, zo kunnen parkeerplaatsen die overdag worden bezet door mensen die werken in de avond, nacht en het weekend worden gebruikt door bewoners; o inzet van deelauto’s voor bewoners en personeel van bedrijven; o inzet van extra fietsparkeren voor alle functies in de ontwikkeling; o parkeren op afstand: het parkeerbeleid staat toe dat er wordt geparkeerd in parkeervoorziening op loopafstand of op grotere afstand, bereikbaar met fiets en openbaar vervoer. Voor Ondaatje wordt voor wat betreft parkeren aangesloten bij het mobiliteitsconcept van Beurskwartier, zoals ook al is vastgelegd in het bestemmingsplan Beurskwartier. Dat betekent concreet dat er geen parkeerplaatsen voor Ondaatje worden gerealiseerd en dat bewoners

18 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Gebouw Zilver maakt onderdeel uit van de nieuwe gebouwconfiguratie en wordt getransforeerd ipv gesloopt Bron: TeamV

gebruik kunnen maken van de faciliteiten die ook gelden voor Beurskwartier. Concreet betekent dit dan nieuwe bewoners hun eigen auto op afstand kunnen parkeren, of gebruik maken van voorzieningen voor deelmobiliteit. Een uitzondering geldt voor de huidige bewoners van de woningen aan de Croeselaan die gesloopt worden voor de ontwikkeling van Beurskwartier. Bewoners van de Croeselaan die nu beschikken over een parkeervergunning behouden dat recht. De ontwikkeling Ondaatje valt binnen hetzelfde parkeerrayon als de Croeselaan en men kan binnen hetzelfde rayon blijven parkeren.

3.5 Thema Duurzaamheid en groen

Afbeelding: Referentie transformatie gebouw Zilver Bron: TeamV

3.5.1 Duurzaamheid We willen een gezonde stad realiseren. De bouwsector kan hieraan bijdragen. Deze sector is in beweging en wordt steeds duurzamer via twee transities: de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie. Bij de energietransitie gaat het om zaken als energiebesparing, het gebruikmaken van lokale hernieuwbare energiebronnen en het uitwisselen van energieoverschotten met de omgeving. De transitie naar elektrisch vervoer valt hier ook onder. Door te streven naar klimaatneutraal en circulair bouwen realiseren Rabobank en gemeente een substantiële daling van de CO2-uitstoot tijdens de nieuwbouw en wordt een nieuwe standaard voor de markt gecreëerd. De Rabobank onderzoekt voor het Matserterrein hoe de buitenruimte kan worden benut voor groen en verblijfskwaliteit ten dienste van werken, bewegen en ontspannen voor de omgeving. De transitie naar een circulaire economie versnelt. Belangrijke kenmerken van deze transitie zijn het minimaliseren van het gebruik van eindige grondstoffen, het aanpasbaar houden van bebouwing en zo bouwen dat een gebouw in de toekomst hoogwaardig hergebruikt kan worden.

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 19

Afbeelding: Langs waterpartijen wordt verblijfskwaliteit gerealiseerd passend bij de plek en de beschikbare ruimte Bron: TeamV

Afbeelding: Intergrale duurzaamheid; waterberging, vergroening, bioderversiteit en het voorkomen van hitte stress, een groen karakter kan ook bijdragen aan de verblijfskwaliteit langs het water Bron: TeamV

Naast deze twee transities hebben we te maken met een veranderend klimaat. Hittestress neemt toe en buien worden intenser. Het verstedelijkingsproces moet ook hierop inspelen: nieuwbouw moet klimaatadaptief zijn. Dit betekent voldoende waterberging inpassen zodat er geen wateroverlast ontstaat en elementen toevoegen die de buitenruimte verkoelen (bijvoorbeeld het toevoegen van open water, of veel groot groen op en aan de gebouwen). Binnenruimtes mogen niet te warm worden omdat oververhitting gevaarlijk is voor met name ouderen en jonge kinderen. Door in te zetten op veel groen, water en beschutting in bouwplannen wordt verder bijgedragen aan natuur inclusief bouwen. Naast beplanting en open water zijn er veel mogelijkheden om bouwkundige nest- en verblijfplaatsen te maken waardoor dieren deelgebruiker worden van de gebouwde omgeving. Hiermee verrijkt de bebouwing de ecologie van het gebied. Door deze transities en ambities integraal samen te brengen in het ontwerp voor de locaties Matserterrein/Ondaatje levert dit gebied een bijdrage aan de realisatie van een duurzame en gezonde stad. Concreet betekent dit het toevoegen van groene routes, groene daktuinen, groen/blauwe (verblijfs)kwaliteit, het benutten van de kwaliteit van de Kruisvaart, wateradaptatie, geluidskwaliteit, biodiversiteit en het stimuleren van lopen en bewegen als uitgangspunten van ontwerp.

Integrale duurzaamheid Door in het ontwerp van het plangebied in samenhang aandacht te hebben voor o.a. de gezondheid van de bewoners en gebruikers, de leefomgeving, gezondere lucht, klimaat, energie en circulariteit ontstaat een duurzaam gezonde omgeving. Om de integrale duurzaamheid van een plan objectief en meetbaar te maken worden duurzaamheidsinstrumenten gebruikt, zoals GPR Gebouw of BREEAM.

20 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Gezondheid Het belangrijkste voor de gezondheid van mensen is dat ze een inkomen hebben, een woning, opleiding, dagbesteding en een sociaal netwerk. Gebiedsontwikkelingen kunnen daar gedeeltelijk aan bijdragen. Het project Rabobank-Ondaatje voorziet in woningen en werkplekken. En, wanneer goed ingericht, ook in een stukje sociaal netwerk in de vorm van burencontact. Daarnaast is in de leefomgeving het volgende van belang: dat deze zo is ingericht dat gezond gedrag gemakkelijk is, de druk op gezondheid zo laag mogelijk is en dat mensen zich prettig voelen. Gezond gedrag is gemakkelijk In het gebied is actieve mobiliteit -lopen, fietsen, steppen, etc.- de logische manier van vervoer. Of iemand nou op weg is naar de trein, naar de supermarkt of naar vrienden; het gaat het makkelijkst en het snelst om dat lopend of per fiets te doen. Routes zijn kort, veilig en aantrekkelijk. Fietsen hebben zeer toegankelijke stallingen en auto’s staan uit het zicht gestald. Horeca in het gebied biedt (onder andere) gezonde voeding aan. En supermarkten op loopafstand (Croeselaan en Beurskwartier) maken het gemakkelijk om thuis gezond te koken. Sportvoorzieningen zijn binnen het plangebied niet voorzien, maar wel bereikbaar op loop- en fietsafstand.

Er is ruimte voor ontmoeting in gemeenschappelijke (buiten) ruimtes, in het nabijgelegen Croesepark en in de horeca in het plangebied en directe omgeving. Lage druk op gezondheid We zorgen voor een goede geluid- en luchtkwaliteit in het gebied. Alle woningen hebben tenminste één geluidluwe gevel (gevel waar de geluidbelasting niet hoger is dan de voorkeurswaarde/standaardwaarde) en één geluidluwe buitenruimte. Langs de Valeriusbaan (busbaan) plannen we vanwege de luchtkwaliteit geen bestemmingen waar kinderen, zieken of ouderen langdurig verblijven. Bomen in het gebied beperken de hitte op zomerse dagen.

Prettig voelen We creëren een gemengde buurt, maar zorgen dat het verschil tussen buren niet al te groot is. Samen met andere projecten in het stationsgebied wordt gekeken hoe woningen van verschillende prijsklassen kunnen worden verdeeld over het totale gebied. Elke woning heeft een eigen, geluidsluwe buitenruimte waar bewoners zich kunnen ontspannen. Er zijn goede looproutes naar de groene parken in de buurt (Croesepark, Ringpark) en naar de singel en het rondje Stadseiland. Ook voor werkenden zijn er voorzieningen om te ontspannen, te bewegen en te genieten van een groene, autoluwe en prettige omgeving. Er zijn binnentuinen, groene terrassen en publieke ruimtes waar zowel bewoners als werknemers gebruik van kunnen maken. De verbindingen met de omgeving zijn (sociaal) veilig en aantrekkelijk. Er is een uitstekende verbinding richting de Croeselaan en richting Centraal Station via het (verlengd) Forum. Energie De gemeente Utrecht wil zo spoedig mogelijk klimaatneutraal zijn. Voor bouwprojecten betekent dit energieneutraal of beter bouwen. Gebruik van aardgas is niet toegestaan. Concrete invulling van energieneutraal bouwen wordt uitgelegd in het Utrechts Energieprotocol. Samenvattend komt het neer op het volgende: Energiehuishouding Warmte- en koudevraag Uitgangspunt is dat het plan zelfvoorzienend is in de warmte- en koudevraag van de bebouwing.

Voor dit gebied is een warmteplan van kracht, waarvoor een collectieve voorziening wordt gerealiseerd om gebiedsbreed energieneutraal te kunnen zijn. Als het mogelijk is worden warmte- of koudeoverschotten van het gebied ter beschikking gesteld aan derden door de systemen te koppelen.

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 21

Afbeelding: Divers Utrecht; sociale netwerken als onderdeel van gezondheid Bron: TeamV

22 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

De gemeente staat geen palletkachels of andere vormen van biomassaverbranding toe: die zorgen voor te veel luchtvervuiling. Verder is het van belang dat de eindgebruiker comfort ervaart en geen hoge energielasten heeft. Elektriciteitsvraag Uitgangspunt is dat de bebouwing jaarlijks voldoende hernieuwbare elektriciteit opwekt om te voorzien in de jaarlijkse energievraag binnen het plangebied (aan te tonen met de indicator BENG 3 voor het gebouwgebonden deel). Als het niet mogelijk is om binnen het plangebied voldoende hernieuwbare elektriciteit op te wekken dan mag er buiten het gebied gezocht worden naar opweklocaties om te voldoen. Laadpunten elektrische voertuigen Vanuit de Europese richtlijn voor energieprestatie voor gebouwen is in maart 2020 een gewijzigd bouwbesluit van kracht geworden. Wordt een gebouw ingrijpend verbouwd of wordt er nieuw gebouwd met meer dan 10 parkeerplaatsen, dan moet er minimaal één oplaadpunt gemaakt worden. Daarnaast moeten er lege mantelbuizen gelegd worden voor minimaal één op de vijf parkeerplaatsen. De gemeente geeft het advies om bij nieuwbouw of grootschalige verbouw voor alle parkeerplekken lege mantelbuizen en/of laadpunten aan te leggen. Via deze mantelbuizen kunnen later extra oplaadpunten aangesloten worden.

Circulair bouwen Binnen de gemeente Utrecht sturen we op de onderstaande drie fases: Ingaande materialenstroom tijdens de realisatiefase De ingaande materialenstroom wordt getoetst op milieueffecten door deze met een Milieu Prestatie Gebouw (MPG) berekening te berekenen. De MPG maakt een levenscyclusanalyse van de toegepaste materialen en installaties en drukt dat uit in een schaduwprijs per m² bruto vloeroppervlak per jaar. De schaduwprijs is een fictieve prijs die de kosten aangeeft om de milieuschade ten gevolge van materiaalgebruik ongedaan

te maken en is gestoeld op wetenschappelijk onderzoek. Hoe lager de schaduwprijs, hoe beter. Binnen gemeente Utrecht hebben we de ambitie de MPG Schaduwprijs zo snel mogelijk naar €0,50/m²bvo.jr te brengen. Dit kan o.a. bereikt worden door minder materialen toe te passen, hergebruikte materialen toe te passen of materialen met een lage milieubelasting toe te passen. Voor dit plangebied wordt als uitgangspunt een schaduwprijs van maximaal €0,80/m² voor zakelijk vastgoed en maximaal €0,50/m² voor woningen genomen. Aanpasbaarheid in de gebruiksfase Door zo te ontwerpen dat een gebouw makkelijk aangepast kan worden, wordt de milieubelasting van de aanpassingen verlaagd en de levensduur van het gebouw verlengd. Dit kan bijvoorbeeld door ruimtelijke indeelbaarheid te vergroten of overmaats te ontwerpen. Makkelijk bereikbare, deelbare en schaalbare installaties zijn belangrijk. Denk bij de uitwerking aan hoe een gebouw in een andere gebruiksfunctie kan functioneren. Belangrijk onderdeel van circulariteit tijdens de gebruiksfase is ook het creëren van eigenaarschap en het delen van bezit en voorzieningen waar dat kan. Herbruikbaarheid na gebruiksfase Aan het einde van de gebruiksfase wordt een gebouw normaliter gesloopt. Een circulair gebouw wordt echter gedemonteerd en de vrijgekomen materialen en constructies zijn herbruikbaar.

Concreet betekent dit dat: • de gebouwen zo demontabel mogelijk worden ontworpen; • de vrijkomende materialen zoveel mogelijk herbruikbaar zijn en niet giftig; • de toegepaste materialen zijn opgeslagen in een materialenpaspoort. Dat is van belang omdat zonder kennis van de opgeslagen materialen de waarde ervan verloren gaat; • Gebouw Zilver wordt getransformeerd.\

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 23

3.5.2 Groen Groen verbinden Door groenstructuren, parken en waterpartijen met elkaar te verbinden krijgen deze betekenis voor de stad als geheel en wordt daarbij ecologische meerwaarde gecreëerd.

Afbeelding: Lineaire groenstructuren in de omgeving van het plangebied (Croeselaan, Kruisvaart) zijn nog maar beperkt met elkaar verbonden Bron: Gemeente Utrecht

Het groen in de omgeving van het plangebied is in lineaire structuren aanwezig (groen langs de Croeselaan, groen langs de Kruisvaart). Deze structuren zijn nog maar beperkt met elkaar verbonden. De parken in de omgeving van het plangebied (Park Nieuwenoord, Parken Beurskwartier, Park Dichterswijk, …) hebben veelal met name betekenis voor de direct omringende omgeving. Het singelpark rond de binnenstad is een voorbeeld van hoe groenstructuren verbonden kunnen worden tot een samenhangende groene beleving in de stad. Binnen de toekomstige ontwikkelingen van Beurskwartier wordt ruimte gemaakt voor structureel groen in de vorm van buurtparkjes. Er ontstaat hiermee een netwerk van buurtparkjes, parken en lineaire groenstructuren die samen een invulling kunnen geven aan de ambitie van Utrecht om groen stedelijk te ontwikkelen. Het plangebied is vanwege de strategische ligging de uitgelezen locatie om deze structuren met elkaar te verbinden, betekenis te geven en te versterken Een voorwaarde om te kunnen vergroenen en meer bomen toe te voegen is dat de bovengrond en ondergrond op elkaar worden afgestemd en dat er ruimte wordt gemaakt voor het planten van groen en bomen. Bewoners en bezoekers kunnen genieten van een groen uitzicht en de wisseling van de seizoenen beleven.

De groene buitenruimte is geschikt voor verschillende soorten gebruik: kleine kinderen kunnen dichtbij huis spelen in het groen. Je kunt een boek lezen onder een boom of lunchen met collega’s in het groen. Het groen in dit plangebied draagt ook bij aan klimaatadaptiviteit en aan de stedelijke biodiversiteit met een veelheid aan insecten, vogels en kleine zoogdieren.

In het plangebied worden doelsoorten gefaciliteerd: egel, huismus, zangvogels, vlinders, wilde bijen, gierzwaluw en vleermuis. Diervriendelijk bouwen vergroot de ecologische waarde van het plangebied en vergroot de belevingswaarde van de leefomgeving. Het groen in het plangebied is goed verbonden met de groenstructuren in de omgeving, zodat het een robuust netwerk vormt. De ecologische hoofdstructuur van het plangebied bestaat uit de oever van de Kruisvaart. De groene daken, klimplanten en straten om het plangebied vormen kleinere ecologische stapstenen die beschutting, voedsel en rust bieden voor de doelsoorten (egel en huismus). Groenstructuurplan In het Groenstructuurplan Utrecht ‘Stad en land verbonden’ is beschreven hoe de gemeente Utrecht de ecologische, recreatieve en landschappelijke kwaliteit van het groen in de stad wil vergroten, de biodiversiteit wil

24 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

versterken en de stad door middel van meer groen weerbaarder wil maken tegen de gevolgen van de klimaatverandering. De stedelijke groenstructuur is gebaseerd op de ruimtelijke samenhang van het groen in en om de stad en bestaat uit gebieden en verbindingen met een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve en/of ecologische waarde of potentie. De Kruisvaart is geheel onderdeel van de stedelijke groenstructuur. Ontwikkeling die niet bijdraagt aan of ten koste gaat de doelstellingen van de stedelijke groenstructuur moet gecompenseerd worden in vierkante meters of in verbetering van de groene kwaliteit in of nabij het gebied of op een andere plek binnen de gemeentegrenzen. Hoe deze groencompensatie gerealiseerd moet worden is per gebied verschillend en is ook afhankelijk van het type ontwikkeling waarvoor er compensatie moet plaats vinden. Diervriendelijk bouwen Op, aan en in de gebouwen worden voor planten en dieren gunstige omstandigheden gecreëerd voor het vinden van vestigingsruimte, voedsel en veiligheid. Dat kan bijvoorbeeld met nestkasten, holtes, gaatjes en door de materiaalkeuze voor bijvoorbeeld hout of kalkrijke mortel in de muren. In stenige straten worden klimplanten ingezet als onderdeel van de architectuur. Ook het groen op setbacks en daken heeft natuurwaarden, onder meer door te voorzien in rustige plekken met dekking en voedsel.

Het groen op en aan gebouwen en op maaiveld is zoveel mogelijk met elkaar verbonden. Bomen en andere vegetatie De beplanting in de openbare ruimte is gevarieerd in hoogte en soortkeuze ter bevordering van de biodiversiteit. Er worden naast bomen en gazon, ook bloemrijke kruiden, hagen en struiken aangeplant die aantrekkelijk zijn voor mens en dier. Het groen heeft ook de functie voor waterberging en -infiltratie en ligt, met die reden, enigszins verdiept. Er

komen planten die zowel bestand zijn tegen droogte als tegen ‘natte voeten’. Grote bomen passen bij de schaal van de gebouwen en een paar grote bomen hebben een veel sterker effect op het straatbeeld, op biodiversiteit en klimaat (hittestress en windhinder) dan meerdere kleine bomen. . In het bomenbeleid zet de gemeente Utrecht in op meer volwassen bomen en een groter belang van bomen in ruimtelijke projecten. Bomen helpen bij het aanpassen aan klimaatwisselingen. Ze zorgen namelijk voor verkoeling bij hitte en voor waterberging bij wateroverlast. Bomen zijn belangrijk voor de ruimtelijke kwaliteit en zorgen dat plekken herkenbaar zijn en een eigen identiteit hebben. Een zorgvuldige afweging voor behoud, verplanten, herplanten of kappen is daarbij van belang. Als bomen weg moeten en niet verplant kunnen worden, dan moeten er nieuwe bomen worden geplant (herplantplicht). Daarnaast geven we bij ontwikkelingen in de gemeente extra aandacht aan de belangrijke boom¬structuren: groepen of rijen bomen die waardevol zijn voor cultuurhistorie, voor de natuur of voor het landschap. Bijvoorbeeld bomen langs wegen, kanalen en rivieren. Utrechtse Soortenbeleid (2018) In 2018 is de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld. In het geactualiseerde Groenstructuurplan (maart 2018) staat benoemd dat we een hoge kwaliteit in onze groenstructuur nastreven.

De Utrechtse soortenlijst is een vertaling van de ecologische component in onze groenkwaliteit. Met het formuleren van de biodiversiteitsdoelstellingen wordt het mogelijk om meerdere partijen te laten bijdragen aan het behalen van deze groene kwaliteit. Zo worden de gemeentelijke ecologische beleidsdoelen eenduidig benoemd bij gebiedsontwikkelingen, evenementen of bij beheerplannen van de gemeente of externen. Vanuit de Natuurwaardenkaart van de gemeente Utrecht zijn de volgende soorten van de Utrechtse soortenlijst bekend uit (de directe omgeving van) het plangebied: zwarte roodstart, slechtvalk, wilde reseda en zwarte

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 25

Afbeelding: Referentiebeeld; bomen passen bij de schaal van de gebouwen Bron: TeamV

kraai. In de Nota Dierenwelzijnsbeleid (2019) staat vastgelegd dat we goed zorgen voor de dieren in de stad. Overig groen beleid Het ‘groen tenzij’ principe dient standaard opgenomen te worden in alle ontwikkelplannen. Dit principe houdt in dat we in Utrecht straten, pleinen, binnenterreinen, daken en gevels groen inrichten, tenzij dat op een specifieke plek niet kan vanwege de vereiste functionaliteit. Alle plannen die vanaf 2021 worden uitgevoerd, moeten getoetst worden op het ‘groen tenzij’ principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen kijken we naar de mogelijkheden om met behulp van groen en water effectieve oplossingen te bieden voor stedelijke opgaven. Ons natuurlijke kapitaal draagt bij aan gezonde verstedelijking en klimaatadaptatie, als we anders bouwen, mobiliteit anders benaderen, minder ‘verstenen’ en meer functies van groen en blauw toe te passen. Het is van belang om hier vanaf het begin van het planproces op in te zetten. Groenopgaven combineren we zoveel mogelijk met wateropgaven, omdat multifunctioneel inzetten van de ruimte leidt tot effectieve, robuuste oplossingen voor de stedelijke opgave en meerwaarde biedt voor de inwoners en de biodiversiteit.

26 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Hoofdstuk 4 Ruimtelijk kader Afbeelding: De ontwikkellocatie op de overgang van het stationsgebied naar wonen Bron: Gemeente Utrecht

Het Matserterrein en Ondaatje bevinden zich in een toekomstgerichte en ambitieuze herontwikkeling van het hart van Utrecht. De westzijde van het station, met o.a. het Beurskwartier, Lombokplein en het Stationsgebied, vormt in 2040 het nieuwe centrum van Utrecht samen met de historische binnenstad. De ontwikkellocatie ligt op de overgang van het stationsgebied naar de rustige woonwijk Dichterswijk. Deze overgangszone krijgt het karakter van een groen, duurzaam en doorwaadbaar stuk stad, verdeeld over openbare ruimte en een rustige semi-openbare binnenwereld. Vergroening, duurzaamheid en gezonde verstedelijking vormen de basis onder een gedeelde ambitie van Gemeente Utrecht en Rabobank om hier een wijk van de toekomst te creëren. Een toonaangevend voorbeeld van stedelijke ontwikkeling waar wonen, werken en leefbaarheid elkaar versterken. Toekomstige nieuwe verbindingen voegen het oostelijke en westelijke centrum samen en scheppen mogelijkheden voor ontwikkelingen op en rondom het terrein. Groene zones en waterpartijen vormen een netwerk van buurtparkjes, parken en groenstroken met een hoge ecologische waarde. Samenhangende wijkdelen, afgestemde beeldkwaliteit en op elkaar afgestemde bouwhoogtes leveren een fijnmazige, aantrekkelijke stadsstructuur op: een leefbare stad.

Het ruimtelijk kader voor deze herontwikkeling is samengevat in één uitgangspunten kaart, aangevuld met acht bouwstenen, in de uitwerking op de volgende bladzijden is aangegeven of deze voor Matser en Ondaatje of specifiek voor een van de twee gebieden gelden; 1. Betekenisvolle promenade 2. Karaktervolle randen 3. Samenhangende wijkdelen 4. Samenspel van bouwhoogtes 5. Attractieve programma’s 6. Flexibel & toekomstbestendig 7. Gestapelde mobiliteit 8. Architectuur & beeldkwaliteit

De Knoop Rabobank

Rabo/Matser

Beurskwartier

Ondaatje Dichterswijk

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 27

Afbeelding: Stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart

        

Bron: Gemeente Utrecht    

                                     



   
  
      

 





    

  

 ­€   ‚   ‚      ƒ„   

  
   ƒ     „    





    ‹‰

†  ‡ ˆ‰Š 

28 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

4.1 Betekenisvolle Promenade (Matser)

Nieuw in het gebied is de ‘Promenade’, een meanderende looproute die het publiek langs groene verblijfsruimtes en uitnodigende publieke en private faciliteiten leidt. De Promenade loopt van de Croeselaan richting het spoor, wat gecombineerd met de groene aanplant een eigen ruimtelijke beleving oplevert en tegelijk de mogelijkheid biedt om de gebouwen van Rabobank met elkaar te verbinden. Wandelaars ervaren een vrije route met een doorkijk naar het monumentale bakstenen ProRail-pand ‘De Inktpot’ aan de overzijde van het spoor. Een uitnodigende stadstuin op hoogte biedt prettige verblijfsruimte waar ook sportieve en culturele evenementen kunnen plaatsvinden. De huidige HOV-busbaan is nauwelijks waarneembaar, afgeschermd door de bebouwing aan de Croeselaan en de Promenade. Door deze Promenade te verbinden met het door de gemeente aan te leggen Verlengde Forum ontstaat doorwaadbaarheid en een extra aansluiting richting Moreelsebrug en OV.

• • • •

De afsluitbaarheid, in geval van calamiteiten, is een integraal onderdeel van het ontwerp. Het openbare karakter zal niet nadelig worden beïnvloed door dit ontwerp; De klok rond aantrekkelijk door verlichting en zorgvuldige ontwerpkeuzes met betrekking tot schaduwwerking en windhinder; Hoogteverschillen als kans en niet als barrière; De Promenade dient als publieke route - die ook toegang geeft tot voorzieningen, woningen en werkruimten - niet alleen toegankelijk te zijn voor voetgangers, maar ook voor mensen die slecht ter been zijn of hulpmiddelen (bv. een rolstoel) gebruiken; Een Promenade op hoogte heeft een geleidelijk oplopende trap vanaf het Dichtersplein (zie par. 4.2.1), een groene inrichting, tussenniveaus van voldoende afmeting, gekoppeld aan functies, uitzicht of verblijfsruimtes. Het middendeel van de Promenade heeft verschillende hoogtes. Als de gemeente een Verlengd Forum

• Betekenisvolle Promenade

Afbeelding: Schema indicatieve route promenade Bron: Rogg

Randvoorwaarden • De Promenade en het door de gemeente aan te leggen Verlengde Forum vormen een integraal ontwerp; • Bij het niet of niet tijdig aanleggen van het Verlengde Forum door de gemeente zal het ontwerp daarop moeten kunnen anticiperen door het inbouwen van de nodige flexibiliteit in ontwerp en realisatie met de mogelijkheid van gefaseerde uitvoering; • Een openbaar voetgangersgebied met bijbehorende voorzieningen, niet toegankelijk voor auto, fiets of OV. Ruimte voor groen en verblijfsruimtes, ontworpen door een landschapsarchitectuurbureau. Informele opbouw met losse, diverse en robuuste beplanting, passend bij de maat en schaal van de omgeving; • De verbinding kan indien nodig en in overleg met de Gemeente worden afgesloten in geval van calamiteiten of in het belang van de veiligheid;

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 29

• •

•

Afbeelding: Schema overzicht karaktervolle randen Bron: Rogg

realiseert, eindigt de Promenade op voldoende hoogte om met het Forum een aansluiting te maken over de busbaan of Kruisvaart. Trappen en hellingen met een vloeiend verloop, vormgeven als onderdeel van de ruimte. Bij een openbare Promenade op hoogte loopt de private koppeling van het gebouw Zilver (40m) en de overige nieuwbouw onder de promenade door; Een Promenade verbonden met het Verlengde Forum is openbaar, onderdeel van openbare ruimte van de stad en straalt dit ook uit. Dit wordt mede geuit door adressen, voordeuren en entrees aan de promenade te situeren; Eenheid in verscheidenheid; zo veel mogelijk aansluiting en afstemming met de andere opgangen naar het Forum, het Verlengde Forum en de aansluiting op straat, waarbij de eigen identiteit van elke opgang in balans is met herkenbaarheid en helderheid op structuurniveau (openbaar onderdeel van het stedelijk weefsel). Dit vraagt nader onderzoek over samenhang en verschillen in vormentaal.

Het Dichtersplein is een levendig, prettig stadsplein. Een bijzondere plek om te verblijven, afgeschermd door bebouwing. Er vinden ontmoetingen plaats tussen wandelaars, mensen uit de buurt, bezoekers en mensen van de Rabobank. De levendigheid wordt ondersteund door de entrees van de gebouwen en diverse functies. Randvoorwaarden Pleinruimte • Wanden aan twee zijden; • Op gelijke hoogte of op gelijke hoogte met het omliggend maaiveld; • De Promenade begint achter de voorgevelrooilijn van Zilver; • Entrees van gebouwen, zitplekken en/of terrasruimte aan het plein; • Relatie met (inrichting) van de openbare ruimte, de Croeselaan; • Ter hoogte van het Dichtersplein in de bestaande rooilijn van het Rabobankgebouw met minimaal één grote publieksfunctie mogelijk als horeca met terras. Een mogelijk terras wordt meegenomen in het stedenbouwkundig ontwerp en is gericht op optimaal gebruik, dus

Karaktervolle randen

4.2 Karaktervolle randen

4.2.1 Dichtersplein (Matser en Ondaatje) In het weefsel van de stad, aan de versmalling van de Croeselaan en in de as van de Van Zijstweg, neemt het nieuw aan te leggen Dichtersplein een belangrijke plek in, vergelijkbaar met het Knoopplein aan de noordzijde van het Raboterrein. Enerzijds is het Dichtersplein onderdeel van de reeks Jaarbeursplein en plein bij de Pomp, anderzijds is het een van de elementen in het ‘kralensnoer’ van bebouwing aan de Promenade. Vanaf het plein loop je gemakkelijk naar de Promenade, de nieuwe gebouwen van Rabobank en het gebouw Ondaatje. Dichtersplein

30 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

• •

prettig voor klant en ondernemer, direct vóór de zaak (geen oversteek); Transformatie van het bestaande gebouw Zilver; hergebruik van (gedeelten van) de bestaande bouwdelen vanuit technische en esthetische duurzaamheid (herkenbaarheid tijdslagen); De verbinding tussen de gebouwdelen van de Rabobank ten noorden van de Valeriusbaan en de gebouwen op het Matserterrein (via gebouw Zilver) dient ten minste behouden te blijven.

Technische ruimtes • De inpandige clustering van technische ruimtes voorkomt dat plinten worden belast met gesloten gevels voor technische ruimten en maakt de bundeling van kabels en leidingen mogelijk, zodat er meer ruimte is voor bomen in de straten en binnenhoven. Afbeelding: Foto hoek Kruisvaart met Jan van Foreeststraat Bron: Google streetview

Bestratingsmaterialen • Dichtersplein, waar Croeselaan en Promenade samenkomen, moet een goed doordachte ruimte worden (aangenaam om te verblijven, bijzondere architectuur, passende bestrating en karakteristieke bomen); • Croeselaan en Dichtersplein vormen eenheid en overgang in materialisering van bestrating en inrichtingselementen richting de Promenade. Levendigheid • Entrees voor de bebouwing van de publiek/privaat/maatschappelijk plintfuncties aan alle zijden van het plein. 4.2.2 Kruisvaart (Matser) De huidige, verscholen gelegen Kruisvaart wordt weer zichtbaar en beleefbaar gemaakt. Het is een bijzondere verblijfsplek aan het water met een recreatieve looproute. De zachte, lommerrijke en informele zuidoever met ecologische kwaliteit loopt door naar de Dichterswijk en krijgt een

natuurlijk karakter in verbinding met de mandelige binnentuin. De route langs het water is grotendeels openbaar. Randvoorwaarden • Een langzaam oplopende, natuurlijke oever met ruimte voor flora en fauna; • De oever is enkel toegankelijk voor voetgangers (hulpdiensten en onderhoud uitgezonderd); • Langs de Kruisvaartkade komen (representatieve) voorkanten; • Mandelige binnentuin met een toegankelijkheidsregime, integraal mee ontworpen met de toegangen; • Een royale en goed toegankelijke verbinding naar de binnentuin. Uitnodigende trappen tussen de oever van de Kruisvaart en de binnentuin;

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 31

• • •

Afbeelding: Foto Jan van Foreeststraat en Asselijnstraat Bron: Google streetview

Leef- en gebruiksruimtes versterken de interactie met het water op maaiveldniveau met een sterke binnen/buitenrelatie met de binnentuin; Overbrugging van het hoogteverschil bij de brug van de Jan van Foreeststraat; Het is ten behoeve van vastgoedontwikkeling mogelijk om op één plek door middel van een overstek of overbouwing op kolommen boven de oever van de Kruisvaart te bouwen. Dit gebeurt op ruime hoogte en alleen boven de oever, het zicht op de Kruisvaart blijft behouden.

4.2.3 Jan van Foreeststraat (Matser en Ondaatje) De Jan van Foreeststraat wordt heringericht als een woonstraat die ook toegang geeft tot de parkeervoorzieningen Matser en de Kruisvaartkade. De straat vormt de overgang van Stationsgebied naar Dichterswijk, dit mag zichtbaar worden in de inrichting en het profiel, met bijvoorbeeld groene bermen, bomenrijen aan beide zijden van de weg en een enkele rij bomen aan de noordzijde van de bestaande Asselijnstraat. De groenstructuur zorgt ook voor een ecologische verbinding tussen de Kruisvaart en de Croeselaan. De woningen die aan deze straat komen te liggen, reageren qua hoogte en uitstraling op de bebouwing van de Dichterswijk. Aan oostzijde van de Jan van Foreeststraat sluit de bebouwing qua hoogte aan op het oplopende maaiveld naar de (toekomstige) brug over de Kruisvaart richting verlengd Forum. Randvoorwaarden Straatprofiel • Inrichting passend bij een buurtontsluiting, met fietsen op de rijbaan en groenstroken met bomen langs de straat en een trottoir aan de zijde van de woningen; • Waterberging in de groenstrook t.b.v. de verharding van de rijbaan en het trottoir;

•

Gelijk straatprofiel over de hele lengte, met een groene zone en individuele intermediaire zones aan de gevel ontworpen als groen omzoomde terrassen.

Rooilijn en bebouwing • Voorkant van bebouwing gericht op de straat, entrees aan de straat; • Straatwand met groene voorruimte; openingen in de rooilijn markeren opgangen naar binnentuin; • Terugspringend hoogteaccent mogelijk op de hoek Jan van Foreeststraat en Kruisvaart; • Bebouwing drie lagen met maximaal 1 laag setback teruggelegd ten opzichte van de rooilijn.

32 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Autoparkeren, laden en lossen en fietsparkeren • Entrees ondergeschikt en tasten het beeld van de bebouwing en plint niet aan; • Entrees voor auto en expeditie combineren; • Zorgvuldige inpassing. 4.2.4 Croeselaan (Matser en Ondaatje) De inrichting van de Croeselaan is een logische, continue voortzetting van de inrichting ter hoogte van de Dichterswijk, waar de Croeselaan versmalt. De nieuwbouw aan de Croeselaan, Ondaatje, ligt direct tegen het Matserterrein aan. De hoogte (conform bestemmingsplan) wordt in samenhang met de plannen voor het Matserterrein ontworpen.

Afbeelding: Croeselaan ter hoogte Dichterswijk Bron: Google streetview

Randvoorwaarden • Versmald en ingericht volgens het profiel van de Croeselaan ter hoogte van de Dichterswijk; • Voorkanten en meerdere (woning-) entrees aan de straat; • De bebouwing van het Matsterterrein, de nieuwbouw van Ondaatje en de bestaande bouw van de Dichterswijk zullen een wisselwerking met elkaar aan gaan qua positionering, schaalgrootte en uitstraling.

4.3 Samenhangende wijkdelen (Matser en Ondaatje)

Het Matserterrein wordt bebouwd met een bijna gesloten bouwblok met poorten en toegangen tot een semiopenbaar, mandelig binnenhof, dat ook toegankelijk is voor de nieuwe bewoners van Ondaatje. Het heeft een basisbouwhoogte met een aantal hoogteaccenten. Door een samenspel van hoge en lage volumes ontstaat er een samenhangende stadswijk met de Promenade als centraal element. Aan de zijde van de Dichterswijk vormt de beperkte basishoogte van drie lagen de aansluiting op de omgeving. Optioneel kan worden gewerkt met een setback van één laag.

Randvoorwaarden Typologie • Bijna gesloten bouwblok met poorten en toegangen; • Bouwblok opgebouwd uit hoge of middelhoge volumes die aan elkaar worden geschakeld door middel van lage tussenvolumes met een basishoogte die aansluit op de Dichterswijk; • Hogere volumes compositorisch evenwichtig ten opzichte van elkaar geplaatst waarbij rekening wordt gehouden met doorzichten, bezonning, schaduwwerking en het voorkomen van windhinder die aansluit op de hoogtes die gemiddeld in Dichterswijk worden gebruikt; • Gebouwhoogte aflopend richting de Dichterswijk; • Bouwblokken in het plangebied (Matserterrein en Ondaatje) sluiten op elkaar aan en vormen een ensemble.

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 33

Samenhangende wijkdelen

Afbeelding: Schema samenhangende wijkdelen Bron:Rogg

Karakteristiek van de gezamenlijke mandelige binnentuin: • Karakteristieke groene binnentuin, deels ingericht met privétuinen, deels met een collectieve semiopenbare tuin, maar tot aan de Kruisvaart qua ontwerp ruimtelijk één geheel; • Fysieke overgang privétuinen naar de collectieve semiopenbare tuin zoveel mogelijk op hetzelfde niveau of met een beperkt hoogteverschil (max. 0,5 meter, voorzien van hellingbaan); • Privétuinen maken deel uit van de hele ruimte, met voldoende privacy. Geen hoge afschermingen tussen privédelen en de collectieve tuin, privacyschermen maken onderdeel uit van de architectuur en de overgang privé naar semiopenbaar is onderdeel van het landschapsontwerp; • Zorgvuldig vormgegeven aansluitingen en overbruggingen van hoogteverschillen; die ook een kwalitatieve aansluiting met de aangrenzende woningen mogelijk maakt; • Kwalitatief hoogwaardige en groene inrichting, in een vroeg stadium rekening houdend met dikte grondpakket en constructie; • Bij een binnentuin op hoogte; maximaal één laag; • Voldoende grondpakket voor beplanting en bomen conform Handboek Openbare Ruimte; • Mandelig en daarom ‘s avonds afsluitbaar; afsluiting integraal mee ontwerpen met ontwerp binnentuin; • Alleen toegankelijk voor voetgangers; • Bewoners gebruiken de binnenhof als dagelijkse route naar bijvoorbeeld hun fiets.

De binnenhof wordt dan ook ingericht voor ontmoeting; • Prettige uitstraling van de bebouwing richting de binnentuin; een tweede ‘voorkant’, naast de primaire voorkant van de zijden aan de Kruisvaart, Jan van Foreeststraat, Croeselaan en met name de Promenade; • Doorwaadwaar; een ‘interne informele’ route door de binnentuin, semiopenbaar toegankelijk;

MidNed

De Knoop

•

Rabocluster

Kruisvaartkwartier

Matser

DichterswijkDichterswijk

De wandelroutes door de mandelige binnentuin sluiten kwalitatief goed aan op de Jan van Foreeststraat als stadsstraat en op de Kruisvaart met een landschappelijke verbinding naar de openbare oever.

4.4 Samenspel van bouwhoogtes (Matser en Ondaatje)

De bouwvolumes op het terrein vormen de overgang tussen het hoogstedelijke Stationsgebied en de kleinere schaal van de Dichterswijk. Jan van Foreeststraat Aan de zijde van de Jan van Foreeststraat sluit de hoogte van de nieuwe volumes aan op de hoogtes van de Dichterswijk; een basishoogte van maximaal 4 lagen, met eventueel een setback als 5e laag. Het hanteren van de basishoogte en het bouwen in de rooilijn zorgen voor een logische verbinding met de Dichterswijk.

34 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Aan de zijde van de Croeselaan sluit de hoogte van Ondaatje aan op zowel de hoogtes van de Dichterswijk als het Beurskwartier; een basishoogte van 4 tot 9 lagen op het hoogste punt. Zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Beurskwartier. Richting de hoek Promenade/Kruisvaart is de bouwhoogte hoger en haakt aan op de stedelijke ontwikkelingen in het westelijk deel van het centrum. De bebouwing aan de Promenade wordt nadrukkelijk niet op een rooilijn geplaatst. De wand langs de Promenade wordt kan worden afgewisseld door hogere volumes.

o De maximale hoogte van 80 meter aan de noordoostzijde van de Promenade is inclusief een goede integratie van installaties en dakopstanden. • Hoogteaccenten zijn verschillend van hoogte en evenwichtig ten opzichte van elkaar geplaatst, met doorzichten tussen de volumes vanuit meerdere richtingen (de volumes mogen als beeld niet aan elkaar ‘vastkoeken’); • Aan de zuidzijde van de Promenade kan een lagere plint (maximaal 5 lagen vanaf meetniveau in geval van een promenade op hoogte) de hogere bouwvolumes verbinden; • Ten aanzien van schaduwwerking/ windhinder wordt vroegtijdig in het ontwerpproces onderzoek gedaan om de impact ervan op de aantrekkelijkheid van de route en de verblijfsplekken vast te stellen; • Optionele koppeling tussen de gebouwen op hoogte met een brug of vloer over één verdieping; zonder ‘verkleving van de torens’.

Ruimtelijk scharnierpunt

Afbeelding: Schema samenspel van bouwhoogtes Bron: Rogg

Randvoorwaarden • De bouwblokken en -volumes bestaan uit middelhoge, hoge en lagere bouwdelen; • De lagere bouwdelen vormen de basis, de binding tussen de verschillende bouwdelen en de binding met de omgeving; • De basishoogte wordt gemeten vanaf de kruin van de weg (Croeselaan); • Aan de zijde Croeselaan en de hoek Croeselaan/Jan van Foreeststraat wordt in de rooilijn gebouwd en zijn de volumes laag (met een basishoogte van maximaal 4 lagen, met eventueel een setback als 5e laag; • Aan de zijde Promenade/Kruisvaart worden lage volumes afgewisseld met hogere bouwvolumes. Om te zorgen dat de invulling doorwaardbaar en niet te hoogstedelijk of massaal wordt, is een beperkt aantal hoge volumes toegestaan waarvan de maximale footprint-projectie is vastgelegd: o Hoogteaccenten aan de Promenade, maximaal 3 exclusief gebouw Zilver, aflopend in hoogte vanaf de hoek Promenade/ Kruisvaart richting de Jan van Foreeststraat en de Croeselaan; o De footprint-projectie van de hoge volumes bedraagt maximaal circa 1.250 m²; o De lengte van een hoog volume bedraagt maximaal 42 meter om wandvorming te voorkomen;

Rabo Rabocluster

Matserterrein Matser

Dichterswijk Dichterswijk

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 35

4.5 Attractieve programma’s (Matser en Ondaatje)

De levendigheid van het gemengde woon-werkmilieu komt met name op en rond de Promenade tot zijn recht. Woningen vormen er de overgang van het hoogstedelijke naar het meer kleinschalige gebied van de Dichterswijk. De levendigheid en verblijfskwaliteit van de Promenade krijgt vorm in attractieve functies en geprogrammeerde activiteiten.

Afbeelding: Schema indicatie programma Bron: Rogg

Functies met levendigheid aan de Promenade (Matser) • Publieksfuncties op prominente plekken als kruisingen van routes en hoeken van bebouwing; • Transparante levendige plinten met een open uitstraling; • Entrees en verblijfruimtes voor de verschillende gebouwen en gebouwdelen; • Tentoonstellings-, expositie- en vergaderruimten. Ruimten voor zakelijke bijeenkomsten en buurtactiviteiten; • Flexibele mogelijkheden ter bevordering van de levendigheid zoals horeca met terras, overlegmogelijkheden of informele werkplekken. Een terras wordt meegenomen in het stedenbouwkundig ontwerp en is gericht op optimaal gebruik – dus prettig voor klant en ondernemer, volgens beleidsregels terrassen van de gemeente (recht voor de zaak, liefst geen oversteek) en toekomstbestendig (alleen aan vóórzijde, niet in binnentuinen, m.a.w. leefbaar voor omwonenden). • Kleinschalige werkunits in de plint voor bijvoorbeeld startups of (onderzoeks)bedrijfjes en kleinschalige retailfuncties; • Ontmoetingsplekken voor mensen uit de stad (zoals de Dichterswijk, het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone) en de mensen van de Matser ontwikkeling; • Een mogelijk publiek plein aansluitend op het Forum is geschikt voor activiteiten die zijn gerelateerd aan het aangrenzende programma aan de Promenade.

Er is ruimte met verblijfskwaliteit voor het organiseren van kleinschalige bijeenkomsten in de open lucht; compacte bedrijfsmeetings, eenvoudige sport-of fitnessactiviteiten et cetera, indien mogelijk ondersteund door een paviljoen met voorzieningen als

een koffiebar en cateringpunt. Het paviljoen is ondergeschikt in volume en uitstraling (mits het verlengde Forum wordt aangelegd en de aansluiting over de Kruisvaart tot stand komt). Functies aan de Croeselaan, Jan van Foreeststraat en Kruisvaart • Woningen aan de Croeselaan en Jan van Foreeststraat met verblijfsruimtes, entrees en voordeuren georiënteerd aan de straatzijden; • Aan Croeslaan ontsluiting voor werkprogramma t.b.v. calamiteiten en K&R (indien verkeerstechnisch mogelijk); • Op de op de zon gelegen hoek Jan van Foreeststraat – Kruisvaart komen de kruising van routes en groene kwaliteit samen. Extra aandacht voor de relatie tussen bebouwing en buitenruimte door een functie in de plint te plaatsen of een ruime, uitnodigende entree te maken;

36 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

•

Aan de zijde van de Kruisvaart ligt het accent meer op rustige verblijfskwaliteit die gebruik maakt van het groen en het water in deze zone.

Randvoorwaarden Voor de hele ontwikkeling geldt: • Gemengd en inclusief; • Alzijdige oriëntatie op alle openbare zijden (exclusief begane grond busbaan). Voor de Promenade geldt: • Zo veel mogelijk attractieve entrees voor het werkprogramma aan de Promenade. In de verdere uitwerking goed kijken naar de mogelijkheden van bereikbaarheid bij eventuele opsplitsing van vastgoed; • Mogelijkheid van verhuurbare units met een eigen entree; • Entrees en een levendige plintinvulling langs twee zijden van het Dichtersplein. Voor de Croeselaan en Jan van Foreeststraat geldt: • Zijde Croeselaan woningen en mogelijkheid tot een maatschappelijke functie op de hoek van het Dichtersplein in het project Ondaatje; • Zijde Jan van Foreeststraat minimaal 50% van de straatlengte bebouwing met als invulling wonen; • Woningen georiënteerd op de Croeselaan en de Jan van Foreeststraat; • Woningen met voordeuren aan de zijde van de straat; • Functies hoek Jan van Foreeststraat/Kruisvaart nadrukkelijk op de groene buitenruimte gericht.

4.6 Flexibel & toekomstvast (Matser)

Als belangrijke route in het stedelijk netwerk is de Promenade gekoppeld aan het Verlengde Forum en te allen tijde aantrekkelijk, ook als de stedelijke invulling in de loop van de tijd verandert. Het ontwerp voor de bebouwing is flexibel en toekomstvast en maakt aanpassingen aan toekomstige vragen en inzichten mogelijk. Het complex is opdeelbaar in meerdere eenheden met meerdere ingangen. Werkvolumes kunnen worden omgezet in andere programmatische invullingen zoals woningen en vice versa. Plintfuncties zijn ruim bemeten, tot op zekere hoogte schakelbaar en hebben voldoende vrije hoogte. Randvoorwaarden • Kunnen afstoten zakelijk vastgoed en zelfstandig kunnen functioneren van verschillende werkvolumes, daarbij rekening houdend met het positioneren van de verschillende entrees; • De in het verleden gemaakte afspraken over de busbaan worden gerespecteerd.

Ruimtelijke mogelijkheid openhouden voor eventuele vertramming van de HOV-baan, conform de HOV-overeenkomst; • Kunnen omzetten naar een andere functies (van werken naar wonen en vice versa); • Rekening houden met toegankelijkheid voor bevoorrading van verschillende functies, die in de loop van de tijd ook kunnen wijzigen; • De hoogte van verdiepingen en grootte van de werkvloeren bieden de mogelijkheid voor transformatie naar andere programmatische invullingen; • Diversiteit plinten nastreven, met – ook in de toekomst – geschikte functies voor de stad, zoals een mix van wonen, werken, detailhandel, ateliers, bedrijfskantines, horeca; • Ondaatje kan onafhankelijk en in een andere tijdsplanning van die van de Rabobank worden gebouwd. Ook het Matserterrein kan in fases worden gebouwd. Wel is afstemming en samenwerking nodig tijdens realisatie (bouwplaats, tijdelijke ontsluiting e.d.).

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 37

4.7 Gestapelde mobiliteit (Matser en Ondaatje)

In geval de tuin in het midden van het bouwblok van het Matserterrein opgetild wordt heeft deze verschillende niveaus, afgestemd op de benodigde hoogte voor parkeren, expeditie, aansluiting direct aangrenzende woningen en de verbinding met de Kruisvaart. Uitsparingen kunnen worden toegepast om lucht en daglicht te geven aan de ondergelegen parkeerruimten. De in- en uitrit vanaf de Jan van Foreeststraat en mogelijk vanaf de MidNed-locatie worden zorgvuldig geïntegreerd in de plint met de naastgelegen functies. Randvoorwaarden Autoverkeer (Matser) • Toegangen voor personenauto’s en de expeditie naar het Matserterrein via in-uitrit(ten) aan de Jan van Foreeststraat en/of eventueel via de noordoostzijde naast de busbaan; • Autovrij Dichtersplein, met hooguit een ruimtereservering voor hulpdiensten en zeer incidenteel gebruik (onderhoud, representatieve ontvangst); • Parkeervoorziening gebouwd, aantal parkeerplaatsen op basis van de Parkeervisie 2021, met een maximum van 317 ppl; • Gecombineerd gebruik voor bewoners, mensen die werken en bezoekers. Hiervoor is nader onderzoek nodig; • Voorzieningen voor elektrisch laden en deelauto’s; • Representatieve toegangen; nette lifthal en stijgpunten met (indirect) daglicht; • Toegangen en liften moeten via logische en dagelijkse routes ontworpen worden, je moet je veilig voelen en elkaar kunnen ontmoeten (buurtgevoel).

Daarmee geen directe toegang van de parkeergarage tot de lift naar de woning.

• • •

Collectieve en goed toegankelijke fietsenstalling voor wonen en werken, overzichtelijk en sociaal veilig. Aantal fietsparkeerplaatsen op basis van de Parkeervisie 2021; Gelijkvloerse fietsenstalling voor de mensen die werken op de begane grond met eventueel een afgescheiden gedeelte voor stallingsplaatsen voor bezoekers; Toegangen fietsparkeren meeontwerpen als integraal onderdeel van de hele ontwikkeling.

Wandelroutes (Matser en Ondaatje) • Langs de Croeselaan richting station voor de hoofdentree van Rabobank langs; • Over de Promenade naar het station;

Gestapelde mobiliteit

Afbeelding: Schema gestapelde mobiliteit Bron: Rogg

Fietsverkeer (Matser en Ondaatje) • Doorgaande fietsroutes op de Croeselaan met aparte fietspaden. Fietsen op de Jan van Foreeststraat wordt gecombineerd met autoverkeer;

38 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje

Afbeelding: Foto Croeselaan Bron: TeamV

Afbeelding: Foto Forum Bron: TeamV

• •

Langs de Kruisvaart naar de tuin van de semiopenbare (mandelige) binnenhof; Door de semiopenbare (mandelige) binnenhof.

Expeditie (Matser) • Af te stemmen op gemeentelijke ontwikkeling voor elektrisch transport vanuit een aan de rand van de stad gelegen Hub; • Frequenties zijn afhankelijk van de toekomstige functies en zijn ondergeschikt aan het te verwachten aantal bewegingen van auto’s naar de parkeervoorzieningen; • Geschikt voor voertuigen met diverse afmetingen (beperkingen van afmetingen en aslast nader te onderzoeken in vervolgfase); • Bereikbaar vanaf de openbare weg, onafhankelijk van de voorziening van Rabobank; • Maximaal twee expeditietoegangen; één bereikbaar vanaf de Jan van Foreeststraat en één eventueel via de noordoostzijde, naast de busbaan; • Expeditieruimte heeft voldoende vrije hoogte (4.2m) voor een mogelijk ander programma in de toekomst. (beperkingen van hoogte nader te onderzoeken in vervolgfase); • Besloten ruimte: voldoet aan BREEAM-NL ENE 6 Minimalisatie luchtinfiltratie laad/losplatforms; • Voorkomen van geluidhinder of stank voor de omliggende functies; • Bereikbaarheid voor voertuigen voor onderhoud en nutsbedrijven (technische ruimten zoals inkoopstations en trafo’s). • Integratie van afvalstation in de expeditie. (nader te onderzoeken met gemeentelijk beleid in vervolgfase)

4.8 Architectuur & beeldkwaliteit (Matser en Ondaatje)

De beeldkwaliteit versterkt de ambities voor het te ontwikkelen gebied tussen de Croeselaan en de Kruisvaart; het vergroenen, verbinden en verduurzamen van de omgeving, de gebouwen en de mens. Om de

SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 39

Afbeelding: Referentiebeeld robuust en levensvatbaar groen Bron: TeamV

samenhang tussen het Matserterrein en Ondaatje te borgen is de Beeldkwaliteit omschreven op hoofdlijnen. Verdere specifieke uitwerking voor het Matserterrein gebeurt in een Stedenbouwkundig plan en voor Ondaatje in een Bouwenvelop. 4.8.1 Vergroenen (Matser en Ondaatje) Groen is een integraal onderdeel van het architectonische ontwerp, vergroenen overal waar mogelijk. Een groene inrichting is niet alleen belangrijk voor de openbare en privé-buitenruimten maar ook gevels en daken dragen bij. Het gebruik van natuurlijke en duurzame materialen is een vorm van vergroenen die visueel tot uitdrukking moet komen in de architectuur. Randvoorwaarden • Er wordt voldoende ruimte gereserveerd in de architectuur voor beplanting en een landschappelijke inrichting van het terrein; • Natuurinclusieve details zoals nestmogelijkheden voor fauna zijn zorgvuldig vormgegeven en maken deel uit van de architectuur; • Het gevelbeeld kent een groene uitstraling zowel op maaiveld- en dakniveau; • Zoveel als mogelijk wordt de groene inrichting ook functioneel gemaakt en heeft deze een (collectieve) verblijfskwaliteit; • Groen is robuust, levensvatbaar. Beplanting wordt afgestemd op de bezonning, is passend bij de bodemgesteldheid en biodiversiteit van de omgeving; • Groen heeft voldoende wortelruimte in ruime substraatpakketten op voldoende draagkrachtig daken.