Agendabundel
Tekst van het document
Bundel - Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van 13 juni 2024 1 2 3
3.1
3.2
3.3 3.4 4
5
6 7
7.1 8
Opening Vaststellen van de agenda van 13 juni 2024 Vaststellen van ingekomen agenderingen (Procedure) Deze punten worden alleen procedureel behandeld. De leden van de commissie bespreken of, op welke wijze en voor hoe lang zij deze raadsvoorstellen en onderwerpen willen bespreken. Na vaststelling van dit behandeladvies, wordt het stuk voor een volgende vergadering geagendeerd. Agenderingen Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 13 juni 2024 Behandelvoorraad Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 13 juni 2024 PROCEDUREEL Raadsvoorstel Vaststelling SPvE Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan Dossier 4087 voorblad Raadsvoorstel vasstellen SPvE Matserterrein en Ondaatje SPVE Matserterrein en Ondaatje Reactienota SPvE Matserterrein en Ondaatje Raadsvoorstel Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails Dossier 3986 voorblad Raadsvoorstel Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails Verslag Lunetten Kennismaking oktober 2023 Verslag Lunetten Bewonersavond januari 2024 Verslag Lunetten Bewonersavond maart 2024 Verslag Lunetten Markttoets januari 2024 HIA Tussen de Rails Eindrapport netcongestie casus Tussen de Rails Agenda commissievergadering 5 september 2024 Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven Raadsbrieven commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 13 juni 2024
Verslagen Ter vaststelling: Conceptverslag commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 16 mei 2024 Conceptverslag Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 16 mei 2024 Toezeggingen/moties Ter vaststelling. Toezeggingenlijst commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 13 juni 2024 Lijst aangenomen moties commisie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Ingekomen stukken Geen. Herontwikkeling IBB Studentencomplex Wethouder: Eelco Eerenberg, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ordening Indicatieve behandeltijd: 60 minuten Geagendeerd door: Annemarijn Oudejans, Student & Starter), Emma Dolmans (D66), Rick van der Zweth (PvdA), Rik van der Graaf (ChristenUnie), Gertjan te Hoonte (VVD), Hessel Stellinga (CDA), Linda Bode (VOLT) en Gert Dijkstra (EenUtrecht). De agenderende fracties willen een debat voeren naar aanleiding van de RIB en de schriftelijke vragen die zijn gesteld over de Herontwikkeling van het IBB Studentencomplex. De fracties willen ingaan op de opgelopen vertraging, de noodzakelijkheid hiervan en willen reflecteren op het proces rondom het opstellen van het plan. Daarnaast willen de fracties breder in gesprek over het aantal te realiseren studentenwoningen, en de haalbaarheid van het actieplan studentenhuisvesting.
Dossier 4139 voorblad Beantwoording SV2024 nr 36 over Herontwikkeling IBB Studentencomplex Raadsbrief Herontwikkeling IBB studentencomplex Raadsbrief Herontwikkeling IBB studentencomplex Raadsbrief Toelichting locatiekeuze VO-school Overvecht
8.1
Wethouder: Lot van Hooijdonk, Beleidsterrein: Ruimtelijke Projecten: Overvecht Indicatieve behandeltijd: 90 minuten Geagendeerd door: Rick van der Zweth (PvdA), Dekkers, Fred Dekkers (GroenLinks), Miraç Usta, (Denk), Gertjan te Hoonte (VVD), Hessel Stellinga (CDA), Kirsten Alblas (CU), Linda Bode (VOLT), Anne Sasbrink (Partij voor de Dieren), David Bosch (UtrechtNu!), Myrthe.minnaert (Bij1) en Gert Dijkstra (EenUtrecht). Graag agenderen de PvdA, GroenLinks, DENK, VVD, CDA, CU, VOLT, UtrechtNu!, Bij1, EenUtrecht en PvdD de nieuwe raadsbrief Toelichting locatiekeuze VO-school Overvecht voor de commissie. Het college stelt sloop/nieuwbouw van woningen voor om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Dat is zeer ingrijpend en daarom mag de gemeente hier niet zomaar toe over gaan. Daar is reeds debat over gevoerd. Het college heeft inmiddels nieuwe informatie over verschillende locaties opgestuurd met de bijbehorende voor- en nadelen. Er volgt uiterlijk in Q2 nog meer nieuwe informatie, op tijd om in juni te bespreken in ROG. De fracties willen in de commissies in debat over de nieuwe informatie en verschillende locaties.
Dossier 4125 voorblad Raadsbrief Toelichting locatiekeuze VO-school Overvecht Toelichting scores locatieonderzoek VO-school Overvecht, quickscan locaties buiten Overvecht Raadsbrief Nader onderzoek locatie VO-school Overvecht Raadsbrief Nader onderzoek locatie VO-school Overvecht Aanvulling locatieonderzoek VO school Overvecht
Agenderingen Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (Ter vaststelling op 13 juni 2024) Stukken afkomstig van het college Datum: 30 mei 2024 Soort stuk: Vaststelling Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan Wethouder: Eelco Eerenberg Beleidsterrein: Ruimtelijke Ordening Commissiegriffier: Frank de Kok
Voor het gebied dat ligt aan de Croeselaan tussen Valeriusbaan en de Jan van Foreeststraat tussen Dichterswijk en Stationsgebied zijn twee ontwikkelingen voorzien. De eerste betreft de bouw van 60 woningen (plan Ondaatje) waarvoor de raad al een bestemmingsplan heeft vastgesteld. De tweede ontwikkeling betreft het Matserterrein waarvoor de Rabobank ruimte voor werk en kantoren wenst te realiseren, inclusief renovatie van het gebouw Zilver en daarnaast nog de bouw van 130 woningen.
Voorstel: 1. Agenderen voor de commissie ROG van 5 september 2024 2. Tijd:45 minuten
Voor beide ontwikkelingen heeft het college een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld (SPvE) waarin de ruimtelijke en functionele ambities en randvoorwaarden worden beschreven. Het SPvE wordt nu voorgelegd aan de gemeenteraad. Het college stelt voor het SPvE vast te stellen.
Datum: 31 mei 2024 Soort stuk: Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails
Het concept SPvE heeft ter inzage gelegen, waarop 12 reacties zijn ontvangen. Deze reacties gaven het college geen aanleiding het SPvE te wijzigen, maar het college geeft aan een aantal reacties wel mee te willen nemen in de verdere uitwerking van de plannen. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 is de locatie Lunetten – Koningsweg aangewezen als één van de nog te ontwikkelen stedelijke knooppunten, waarmee het gebied een
Voorstel: 1. Agenderen voor de commissie ROG van 5 september 2024 2. Tijd: 90 minuten
Wethouder: Lot van Hooijdonk Beleidsterrein: Ruimtelijke Projecten: Lunetten Koningsweg Commissiegriffier: Frank de Kok
belangrijke rol krijgt in de groei van UtrechtOost naar een gebied met onder andere dichtere bebouwing en een goede ontsluiting met OV. De realisatie van het knooppunt is pas mogelijk over 10-15 jaar. Het college wil in aansluiting op een eerder door de raad aangenomen motie tijdelijke huisvesting creëren binnen dit gebied tussen de rails. Het zou dan volgens het college moeten gaan om ongeveer 450 flexwoningen voor een brede groep spoedzoekers (regulier woningszoekenden, kwetsbare doelgroepen en statushouders) voor een periode van maximaal 10 jaar. Daarnaast worden werkplekken en culturele ruimtes gecreëerd. Voor de verdere ontwikkeling en realisatie van deze flexwoningen en andere verbonden functies is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) met uitgangspunten door het college opgesteld dat nu aan de gemeenteraad ter vaststelling wordt voorgelegd. Indien de raad instemt met het SPvE volgt geen wijziging van het omgevingsplan, maar volgt een procedure van een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit die een snellere procedure voor realisatie kent. Het concept Programma van Eisen heeft niet ter inzage gelegen. Wel is een analyse van stakeholders gemaakt en zijn deze stakeholders, waaronder omwonenden, geraadpleegd. Het college stelt voor het SPvE vast te stellen,
2
af te wijken voor wat betreft de parkeernormen en een krediet van 6,1 miljoen euro beschikbaar te stellen, te dekken uit ontvangen subsidies en de huuropbrengsten van de grond.
Voorstel afkomstig van de voorzitter Datum: 6 juni 2024 Onderwerp: agenda commissievergadering 5 september 2024
Begin 2023 is binnen de commissie de afspraak gemaakt om bij een volle agenda tot uiterlijk 21 uur de agendapunten in te plannen, om zo de mogelijkheid van een uitloop op de agenda te bewerkstelligen. Agendapunten die qua behandelduur hier niet inpassen zouden dan moeten worden doorgeschoven naar een volgende vergadering. Bovenstaande voorgestelde agenderingen en behandelduren (los van de eventuele agenderingen die staande de vergadering nog worden ingebracht en inclusief de al eerder voor 5 september vastgestelde agendapunten raadsvoorstellen Nota grondbeleid en UPP (beide elk 120 minuten) geven het volgende beeld: -
Voorstel: U uit te spreken of alle tot nu toe genoemde agendapunten voor de vergadering van 5 september 2024 worden geagendeerd (agendering vindt dan plaats tot 21.15 uur of dat agendapunten op basis van de eerdere afspraak moeten worden doorgeschoven naar daaropvolgende vergadering van 3 oktober a.s.
Beschikbaar van 10 uur tot 21 uur (exlusief middag en avondpauze): 405 minuten Beschikbaar van 10 uur tot 23 uur (exlusief middag en avondpauze): 525 minuten Nu voorgestelde agenderingen: 420 minuten.
3
#RAAD030#
Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (ROG) 13 juni 2024 - PROCEDUREEL Ruimtelijke Ordening en Ruimtelijke Projecten (Groot Merwede, MWKZ, Stationsgebied),
Westraven, A12-zone, Rijnenburg, Lunetten-Koningsweg, Overvecht en Utrecht Science Park, Grondzaken
Behandelvoorraad: Wethouder Eerenberg of wethouder Van Hooijdonk of wethouder Voortman of wethouder Schilderman Raadsvoorstel Nota Grondbeleid
Cie 5 september 2024, 120 minuten Besloten Commissie 4 april 2024
Te verwachten raadsvoorstellen (mede op basis van de lange termijnagenda, afgekort de LTA, voorjaar 2024)
1.
Grondzaken
Verwacht
Herziening erfpachtvoorwaarden Algemene Bepalingen 1974
Q1 2026
(noot griffie: stond in eerdere LTA voor Q3 2024, LTA voorjaar 2024 geeft de oorzaken aan vertraging) Ruimtelijk project Groot Merwede
Verwacht
2.
Bestemmingsplan eerste herziening De Knoop
Q2 2024
3.
Lombokplein: voorstel herinrichting Graadt van Roggenweg
Q2 2024
(noot griffie: stond eerder op Q4 2023 op Q1 2024 in de LTA, de raadsbrief van 16-11-2023 geeft Q2 2024 aan) als onderdeel van de totale herinrichting Lombokplein
(stond in eerdere LTA voor Q4 2024) 4.
Omgevingsplan Oopen (Jaarbeurspleingebouw)
Q2 2024
5.
Raadsvoorstel inzake realisatie Trappen Moreelsebrug
Q3 2024
6.
Startnotitie Oude Daalstraat/Kop ASW
Q3 2024
7.
Raadsvoorstel Fietsparkeren Hoog Catharijne
Q3 2024
8.
Omgevingsvisie Jaarbeurs
Q3 2024
9.
Masterplan Overvecht Centrum
Q2 2024
(noot griffie: stond in eerder voor 2023 en Q1 2024, zie ook raadsbrief van 26-10-2023) (noot griffie: Stond eerder voor Q3 2023 en Q1 2024, zie raadsbrief 22-06-2023) (noot griffie: stond in eerdere LTA’s voor 2023 en Q3 2024) (noot griffie: niet vermeld in de LTA, maar toegezegd door de wethouder op 13-04-2023 in commissievergadering, raad ontvangt in Q1 2024 een uitgangspuntenbrief, zie raadsbrief 16-11-2023)
#RAAD030# 10.
SPvE Tuincentrum Steck Gageldijk 3
Q4 2024
11.
Omgevingsvisie Overvecht
Q3 2024
12.
Herontwikkeling Santa Cruzdreef 30/ Auris Fortaal
pm
13.
Vaststelling uitgangspuntennotitie Rijnenburg
Q2 2025
Ruimtelijk Project Utrecht Science Park
Verwacht
14.
SPvE UMCU Noordzijde
Q3 2024
15.
SPvE Archimedeskwartier
Q4 2024
(noot griffie: stond in eerdere LTA‘s op Q1 en Q2 2024), in raadsbrief van 8 april 2024 wordt Q4 2024 genoemd als kwartaal voor aanbieding aan de raad) (noot griffie: niet vermeld op de LTA, maar zie raadsbrief 14-02-2024) Ruimtelijke Project Rijnenburg
(noot griffie: stond in eerdere LTA op Q2 2024) Ruimtelijke ordening
Verwacht
16.
SPvE J.C. Maylaan
Q1 2024
17.
Stedenbouwvisie
Q2 2024
18.
SPvE Van Galenstraat/ Van Ginnekenlaan/ Huizingalaan
Q2 2024
19.
Definitieve kredietaanvraag Mobiliteitshub XL Papendorp-
Q2 2024
(noot griffie: niet vermeld in de LTA, maar opgenomen op basis van het aan de raad toegezonden Intentiedocument op 10-05-2023) (noot griffie: 3e gespreksavond met commissie staat nog in de planning, stond in eerdere LTA op Q4 2023) (noot griffie: stond in eerdere LTA op Q1 2024) Noord
(noot griffie: stond in eerdere LTA’s voor Q4 2023 en Q1 2024) 20.
SPvE Kögllaan en Manegelaan
Q2 2024
21.
Bestemmingsplan Maximapark
Q2 2024
22.
Bestemmingsplan Bedrijventerrein Strijkviertel
Q2 2024
23.
Chw Bestemmingsplan De Meern-Noord
Q2 2024
24.
SPvE Brennerbaan 106
Q3 2024
25.
Bestemmingsplan Veilingstraat 10
Q3 2024
(noot griffie: stond in eerdere LTA en raadsbrief 19-012024 op resp. Q1 en Q2 2024) (noot griffie: stond in eerdere LTA voor Q1 2024) (noot griffie: stond in eerdere LTA’s op Q1 en Q2 2024) (noot griffie: stond in eerdere LTA voor Q3 2023, niet opnieuw vertraagd) (noot griffie: stond in eerdere LTA’s voor Q3 en Q4 2023 en Q1 2024) (noot griffie: stond in eerdere LTA op Q2 2024)
#RAAD030# 26.
Omgevingsplan Livingstonelaan 609
Q3 2024
27.
Omgevingsplan Reitdiepstraat
Q4 2024
28.
‘Update’ SPvE Hart van de Meern
Q4 2024
29.
SPvE ZO kwadrant De Meern
Q4 2024
30.
SPvE Galgenwaard
Q4 2024
31.
Bestemmingsplan Pieter Baan Centrum
Q4 2024
32.
Omgevingsplan Van Heukelomlaan
Q4 2024
33.
Omgevingsplan Warmteplan Papendorp en Groenewoud
Q4 2024
34.
Eerste wijziging omgevingsplan (o.a. bruidschat)
2024
35.
Omgevingsplan Hoogspanningsstation 150KV
2024/ 2025
36.
SPvE Hojel I Graadt v Roggenweg
Q1 2025
37.
Omgevingsplan Chr. Krammlaan 2- 10
2025
38.
Wijziging Omgevingsplan Kögllaan/ Manegelaan
Q1 2025
39.
Wijziging Omgevingsplan Van Heukelomlaan
Q1 2025
40.
Vaststelling Uitgangspuntennotitie deel 1 Programmatische
Q1 2025
41.
SPvE Gebiedsontwikkeling Ravellaan Noord
Q2 2025
42.
Omgevingsplan Europlaan 33 -45
Q2 2025
43.
Bestemmingsplan ZO kwadrant De Meern
2026
(noot griffie: stond in raadsbrief van 13-11-2023 aangegeven als 1e helft 2024) (noot griffie: stond in eerdere LTA op Q2 2024)
(noot griffie: stond in eerdere LTA’s als bestemmingsplan voor 2023 en eerste helft 2025) (noot griffie: stond in eerdere LTA’s voor 2023 en als pm) (noot griffie: stond in eerdere LTA’s voor Q1 2024 en als pm) (noot griffie: niet vermeld in LTA, zie echter raadsbrief van 26-04-2024) (noot griffie: niet vermeld in LTA, zie echter raadsbrief van 26-04-2024) (noot griffie: Zie raadsbrief 30-01-204)
(noot griffie: niet vermeld in de LTA, zie echter raadsbrief 12-10-2023) (noot griffie: niet op LTA, zie raadsbrief 19-04-2024) (noot griffie: niet op LTA, zie raadsbrief 19-04-2024) (noot griffie: stond in eerdere LTA voor Q2 2024)
(noot griffie: stond in eerdere LTA op Q3 2024) vertrekpunten
(noot griffie: stond in eerdere LTA’s voor 2023 en 2024, in raadsbrief van 26-03-2024 geeft college aan in Q2 2025 te komen met een omgevingsplan ivm voorbereidingsbesluit) (noot griffie: stond in eerdere LTA op Q3 2024) (noot griffie: stond in eerdere LTA’s voor 2023 en eerste helft 2025)
#RAAD030# 44.
Nota Omgevingskwaliteit
pm
45.
SPvE Aartsbisschop Romerostraat
pm
46.
Omgevingsplan Wolvenplein
pm
(noot griffie: niet vermeld op de LTA, zie raadsbrief van 1804-2023, planning ontvangt de raad nog) (noot griffie: stond eerder voor Q4 2023 en Q1 2024, plan is on hold gezet door initiatiefnemer) (noot griffie: niet vermeld in de LTA, zie raadsbrief 05-042024)
Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Dossiernummer
4087
Vertrouwelijk
Nee
Vergaderdatum
13 juni 2024
Agendapunt
3.1
Titel
Raadsvoorstel Vaststelling SPvE Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan
ID
4300
Behandelend ambtenaar
Greeven, Jan
Telefoon
0634736850
j.greeven@utrecht.nl
Datum collegebesluit Geocodering
Binnenstad
Thema
Ruimtelijke ordening
Portefeuillehouder
Wethouder Eerenberg
Beleidsveld
Ruimtelijke Ordening
Referendabel Reden niet referendabel Raadsadviseur (lijst) Behandelvoorstel Resultaat commissiebehandeling Resultaat raadsbehandeling Geagendeerd
Vergaderdatum
Commissie Ruimtelijke Ordening
13 juni 2024
en Grondzaken Voorgesteld besluit
Voorstel aan de gemeenteraad
Vaststelling Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Referendabel Geheim
Ruimtelijke Ordening Ontwikkelorganisatie Ruimte Jan Greeven 12342799 Volgt Nee (artikel 1:2 lid 2 onder f Verordening raadgevend referendum) Nee
Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan (SPvE) vast te stellen, met als belangrijkste punten: a. Het mogelijk maken vaneen integrale gebiedsontwikkeling voor 2 plandelen: i. Ondaatje: het realiseren van 60 woningen ii. Matserterrein van Rabobank: het realiseren van 130 woningen en 55.000 m2 werken/kantoren; b. een gezonde mix van wonen en werken; c. nieuwe groene verbindingen tussen Dichterswijk en het Stationsgebied; d. geen extra automobiliteit en parkeerplaatsen; e. looproute door het gebied die in de toekomst een directe verbinding geeft naar het Centraal Station en de binnenstad (via Verlengd Forum).
Burgemeester en wethouders van Utrecht,
de secretaris,
de burgemeester,
Samenvatting Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan (SPvE) maakt een integrale gebiedsontwikkeling mogelijk voor twee plandelen: a. Ondaatje, bestemmingsplan reeds vastgesteld voor 60 woningen b. Matserterrein van Rabobank, nieuw omgevingsplan nodig om 130 woningen en 55.000 m2 werken/kantoren te realiseren, incl. renovatie gebouw Zilver In dit SPvE worden de ruimtelijke en functionele ambities en randvoorwaarden beschreven waarmee het gebied samenhangend en duurzaam onderdeel gaat uitmaken van het centrum van de stad. We kiezen daarbij voor een gezonde mix van wonen en werken, zodat het gebied toekomstvast en levendig wordt, met nieuwe groene verbindingen tussen Dichterswijk en het Stationsgebied. De toevoeging van programma zorgt niet voor extra automobiliteit en er komen geen parkeerplaatsen bij. Wel wordt een looproute door het gebied mogelijk, die in de toekomst een directe verbinding geeft naar het Centraal Station en de binnenstad (via Verlengd Forum). Ook de ontwikkeling van het woongebouw Ondaatje sluit aan bij bovenstaande ambities. Het gebouw krijgt maximaal 60 woningen, o.a. ter vervanging van woningen aan de Croeselaan die moeten worden gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van het Beurskwartier. Het gaat hierbij om sociale en middeldure huurwoningen.
Ook kan Ondaatje plek bieden aan een commerciële - of maatschappelijke voorziening aan het Dichtersplein (op de hoek Croeselaan/Valeriusbaan ontstaat een klein plein dat toegang gaat bieden aan de Promenade die door het gebied komt te liggen).
Context Aanleiding De herontwikkeling van het terrein op de hoek Croeselaan/Foreeststraat is erop gericht om een samenhangende en ambitieuze invulling te geven aan deze in potentie gunstig gelegen plek in het hart van de stad. Hier is ruimte voor wonen en werken op een toplocatie vlakbij het Centraal Station en de historische binnenstad. Rabobank en gemeente hebben middels een IDOC en IPOK in 2020 afgesproken om de herontwikkeling van deze locatie in een opbouwende samenwerking op te pakken. Met dit SPvE worden de uitgangspunten voor verdere ontwikkeling van het Matserterrein (door Rabo) en Ondaatje (door gemeente) vastgelegd.
Het plangebied op de hoek van de Croeselaan en de Jan van Foreeststraat met het plandeel Ondaatje (links, gemeente) en plandeel Matserterrein (rechts, Rabobank)
Juridische context Conform het Utrechts planproces (UPP1) stelt de raad een SPvE vast. Het college heeft het concept SPvE eerst vrijgegeven voor consultatie, zodat reacties eventueel kunnen worden meegenomen in de 2
definitieve versie. Voor het Matserterrein bepaalt het SPvE de stedenbouwkundige kaders voor een op te stellen omgevingsplan. Voor het gemeentelijk deel van het project, plandeel Ondaatje, is reeds een bestemmingsplan vastgesteld (nog niet onherroepelijk). Om tot een integrale gebiedsontwikkeling te komen, is dit deelgebied wel onderdeel van het SPvE en gehouden aan de randvoorwaarden die hieruit komen, zoals beeldkwaliteit en stedenbouwkundige samenhang. Maar er zal geen nieuw omgevingsplan worden opgesteld voor Ondaatje. Het plandeel Ondaatje wordt uitgewerkt in een bouwenvelop binnen de randvoorwaarden van het bestemmingsplan en het SPvE. Beslistermijn Voor de voortgang van de gemeentelijke en private bouwprojecten (zowel voor de woningen als de kantoren) is een zekere urgentie in de behandeling gewenst. Gemeentelijke financiële situatie Eventuele bezuinigingen hebben geen invloed op de uitkomst van de besluitvorming over het vaststellen van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan. Er vloeien geen financiële verplichtingen voort uit deze planprocesstap. De plankosten voor plandeel Matserterrein worden per voorschot voldaan door de Rabobank (conform IPOK). De plankosten voor plandeel Ondaatje worden gedekt uit de GREX Beurskwartier.
Beoogd effect Door ontwikkeling van de locaties Matserterrein en Ondaatje wordt bijgedragen aan de gezonde verstedelijking van Utrecht. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening aan de raad - Raadsbesluit Uitvoering Amendement Creatieve inpassing woningen Croeselaan – 28 maart 2019 - Beantwoording SV 2020 nr 201 over Plannen woonwijk terrein Rabobank – 25 september 2020 - Brief collegebesluit Vaststellen IDOC en IPOK Rabobank Matserterrein – 25 september 2020 - Beantwoording SV 2020 nr 246 over Bouwplannen Rabobank – 25 november 2020 - Raadsbrief Voortgang Stationsgebied, Beurskwartier, Lombokplein, Jaarbeursterrein – 25 november 2020 - Raadsbrief Voortgangsrapportage projecten Stationsgebied, Beurskwartier, Lombokplein en Jaarbeursterrein – 30 juni 2021 - Raadsbrief Voortgangsrapportage Stationsgebied, Beurskwartier en Lombokplein – 9 maart 2022 - Raadsbrief Voortgangsrapportage Stationsgebied, Lombokplein en Beurskwartier 2022 – 7 december 2022 - Raadsbrief Voortgangsrapportage Stationsgebied, Lombokplein en Beurskwartier 2023 – 16 november 2023 - Raadsbrief Vrijgave concept SPvE Rabobank Matserterrein en Ondaatje voor consultatie – 8 maart 2024
Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico’s Beslispunt 1
Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan (SPvE) vast te stellen, met als belangrijkste punten: a. Het mogelijk maken vaneen integrale gebiedsontwikkeling voor 2 plandelen: i. Ondaatje: het realiseren van 60 woningen ii. Matserterrein van Rabobank: het realiseren van 130 woningen en 55.000 m2 werken/kantoren; b. een gezonde mix van wonen en werken; c. nieuwe groene verbindingen tussen Dichterswijk en het Stationsgebied; d. geen extra automobiliteit en parkeerplaatsen;
3
e. looproute door het gebied die in de toekomst een directe verbinding geeft naar het Centraal Station en de binnenstad (via Verlengd Forum). Argumenten 1.1
Middels een SPvE kan de raad kaders stellen aan de herontwikkeling van het gebied met een stedenbouwkundige kwaliteit en samenhang die nodig en passend is voor dit plangebied waar zowel gemeente als Rabobank programma willen toevoegen. De ambitie van de gemeente om een gezonde mix van wonen en werken te realiseren kan op deze locatie nabij het Centraal Station en de binnenstad uitstekend tot zijn recht komen. Het gebied vormt de overgang van het moderne, meer zakelijk georiënteerde stationsgebied naar de woonbuurt Dichterswijk. Rabobank en gemeente hebben elkaar gevonden in het realiseren van een buurt waar ruimte is voor wonen, werken én bebouwd parkeren, met een hoogwaardige en duurzame inrichting van de openbare ruimte, veel groen en een goede balans tussen reuring en rust. Ook kan het gebied doorwaadbaar gemaakt worden, met een promenade die verbinding maakt voor voetgangers vanaf Dichterswijk naar de Kruisvaart en in de toekomst een verlengd Forum.
In dit SPvE worden de stedenbouwkundige uitgangspunten en randvoorwaarden vastgelegd waarbinnen de plandelen Matserterrein en Ondaatje verder ontwikkeld kunnen worden, zodat een gezonde ontwikkeling mogelijk is met wooncomplex Ondaatje met 60 woningen en het Matserterrein met 130 woningen en 55.000 m2 werken/kantoren, met nieuwe groene verbindingen tussen Dichterswijk en het Stationsgebied, geen extra autombiliteit en parkeerplaatsen en een looproute door het gebied die in de toekomst een directe verbinding geeft naar het Centraal Station en de binnenstad (via Verlengd Forum).
1.2
Het SPvE geeft invulling aan de gemeentelijke ambities van Gezond stedelijk leven, gezonde mobiliteit, verdichting in balans en duurzaamheid. Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn de volgende stedelijke ambities uit de RSU 2040 van belang: - Toevoegen van een substantiële hoeveelheid woningbouw, vooral op binnenstedelijke locaties; - Stedelijke verdichting rond OV-knooppunten; - Utrecht kiest voor forse binnenstedelijke ontwikkeling in het Stationsgebied. Om dit verantwoord te kunnen doen zijn gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid kernthema’s, die dan ook worden gehanteerd als uitgangspunten voor dit SPvE. Daarbij is een evenwichtige programmatische invulling en verdeling van groen en functies uitgangspunt; - Meer ruimte voor voetganger en fietser in centrumlocaties; - Verbonden stad: Utrecht zet in op de uitbreiding van het centrum aan de westzijde met verbindingen over het spoor met het historisch centrum; Ambities voor het vergrote centrum: o Gemengd en inclusief o Compact en levendig o Fijnmazig o Duurzaam o Groen en gezond o Slim vervoer Op basis van deze uitgangspunten zal een verdere uitwerking in een Stedenbouwkundig Plan en een IPvE/FO worden getoetst, als basis voor een nieuw omgevingsplan voor het Matserterrein (voor Ondaatje is al een bestemmingsplan/omgevingsplan vastgesteld en worden de plannen met toekomstige bewoners uitgewerkt in een bouwenvelop).
4
1.3
De uitgangspunten die gemeente en Rabobank hanteren voor de mix van werken en wonen in het plangebied, zijn in lijn met de woonvisie en het coalitieakkoord. Conform het bestemmingsplan Beurskwartier wordt minimaal 50% van de woningen in Ondaatje sociale huur en de rest middelduur. Met Rabobank is in 2020 bij het vaststellen van het IDOC afgesproken dat de percentages uit de Woonvisie gelden voor het plangebied Matserterrein (35% sociaal, 25% middelduur en 40% duur). Het gebruiksoppervlak van een woning bedraagt minimaal 50 m². De combinatie van Ondaatje en Matserterrein levert een mix van woningen op die in lijn is met de uitgangspunten van het coalitieakkoord: 40% sociaal, 35% middencategorie en 25% vrije sector. Het toevoegen van kantoorvolume op deze locatie is door de gunstige ligging in het Centrum en nabij het Centraal Station niet alleen voor de verdere ontwikkeling van de Rabobank campus van belang, maar zorgt ook voor extra werkgelegenheid in het zakencentrum van onze stad. Dit, terwijl het aantal parkeerplaatsen en verkeersbewegingen niet toenemen (conform ons mobiliteitsbeleid).
Kanttekeningen/Risico’s 1.1
Er is nog geen overeenstemming met Rabobank over precieze aansluiting van Ondaatje op de erfgrens met het Matserterrein. Het beroep dat de Rabobank heeft ingediend tegen het Bestemmingsplan Beurskwartier heeft vooral betrekking op hun huidige juridische positie voor het Matserterrein, met mogelijkheden voor kantoren en parkeren (laagbouw) tot aan de erfgrens met de gemeente. De realisatie van Ondaatje zou daarmee conflicteren. Met een verdere uitwerking van een nieuw omgevingsplan op basis van dit SPvE zouden deze bezwaren wegvallen en krijgt Rabobank de gelegenheid om meer de hoogte in te gaan met kantoren en ook woningen te realiseren op het Matserterrein. Het SPvE is echter nog abstract genoeg om exacte locaties voor kantoren en parkeren te kunnen inpassen. Dat vraagt afstemming tussen gemeente en Rabobank in de verdere uitwerking (bouwenvelop Ondaatje / Stedenbouwkundig Plan Matserterrein). Hierover zijn afspraken gemaakt, maar er is een risico dat conflicterende belangen leiden tot een patstelling. We hebben in het SPvE voldoende ruimte om tot verschillende oplossingen te komen, zodat ontwerpen van gemeente en Rabobank tot een goed resultaat kunnen leiden.
1.2
De business case en planning van Rabobank kan onder druk komen te staan door netcongestie en omdat er nog geen overeenkomsten met Eneco zijn afgesloten over aansluiting en verlegging van warmteleidingen Rabobank, gemeente en Eneco zijn in gesprek over de warmtevoorziening van het plandeel Matserterrein. Deze gesprekken lopen goed, maar er is nog geen overeenstemming. Het kan zijn dat Rabobank uiteindelijk kiest voor een eigen voorziening. Die moet dan wel aantoonbaar gelijkwaardig duurzaam zijn als het collectief. Bij voorkeur komen we er samen uit, aangezien dit het hoogste rendement van het gebruik van WKO-voorzieningen oplevert. Separaat zijn gemeente en Eneco ook in gesprek over de warmtevoorziening van Ondaatje. Hierbij ligt er een koppeling met de ontwikkeling van de Kruisvaart waar een WKO voorziening meegenomen is waarbij nog een plek gezocht moet worden voor de koelinstallaties. Deze installaties komen bij voorkeur op één van de torens van het Matserterrein en niet op Ondaatje. Bij deze stap in het planproces loopt de gemeente nog geen risico op extra kosten door netcongestie, maar in een vervolgstap (bouwenvelop of aanvraag omgevingsvergunning) kunnen eventuele maatregelen om netcongestie te ondervangen onderdeel worden van besluitvorming. Indien de risico’s optreden kunnen we deze opvangen binnen de GREX Beurskwartier. 5
1.3
Bij een deel van de omwonenden zijn zorgen over toename van drukte en overlast in de wijk (parkeren, vandalisme). Tijdens de inloopbijeenkomst hebben bewoners uit Dichterswijk aangegeven dat ze toenemende hinder ondervinden van drukte (parkeren) en vandalisme. De verdichting van en rond het Centrum raakt ook Dichterswijk. Gevraagd wordt om voldoende parkeren te realiseren in het plangebied zelf en toezicht en handhaving te intensiveren. We hebben aangegeven dat Rabobank en nieuwe bewoners parkeren op eigen terrein, of betaald parkeren, maar dat nieuwe parkeervergunningen voor deze ontwikkeling niet worden verstrekt. Bewoners geven ook aan niet tegen de komst van nieuwe gebouwen te zijn, maar willen wel dat de gemeente oog heeft voor de effecten. Ook werken aan sociale cohesie kan bijdragen aan een groter gevoel van veiligheid in de eigen buurt. Zie ook kopje Participatie.
Financiën Voor de planvoorbereiding van het Matserterrein zijn met Rabobank afspraken gemaakt en vastgelegd in een IPOK. Rabobank betaalt gemeente een vergoeding op basis van daadwerkelijk gemaakte uren. De gemeente draagt de eigen voorbereiding voor de bouwenvelop Ondaatje binnen de GREX Beurskwartier. Hieruit is naar rato een bijdrage (nl. 20% van de plankosten voor SPvE) geleverd aan dit gezamenlijke product.
Vervolg Na vaststelling van het SPvE volgen beide projecten een eigen planning en juridisch traject: - Ondaatje gaat verder als een bouwenvelop binnen het vastgestelde (maar nog niet onherroepelijke) bestemmingsplan. - Matserterrein wordt uitgewerkt in een nieuw Omgevingsplan. Verwacht wordt dat de nieuwbouw van beide projecten in 2026 kan starten en in 2028 wordt opgeleverd. In de planningen van beide projecten zijn momenten opgenomen om stedenbouwkundige samenhang en bouwplanning onderling af te stemmen, zodat een goede buurt ontstaat met samenhangende openbare ruimte en met beperkte bouwhinder tijdens de realisatie.
Participatie Het concept SPvE is in de periode 2021 - 2023 tot stand gekomen door inbreng vanuit de gemeente en Rabobank. Voor het plangebied Ondaatje wordt middels co-creatie door gemeente samengewerkt met toekomstige bewoners die nu nog in de te slopen panden aan de Croeselaan wonen. In december 2023 hebben gemeente en Rabobank een inloopbijeenkomst voor de hele buurt georganiseerd. Ook ondernemers en zakelijke belanghebbenden uit de omgeving zijn hierbij uitgenodigd. Hier zijn de circa 50 geïnteresseerden geïnformeerd over de planvorming en het concept programma van eisen. De aandachtspunten van de buurtbewoners zijn geïnventariseerd en meegenomen in de verdere uitwerking. Het college heeft op 5 maart 2024 het concept Stedenbouwkundig Programma van Eisen Matserterrein en Ondaatje vrijgegeven voor consultatie. Tijdens de consultatie periode hebben 12 respondenten hun reactie gegeven. Deels via een email en deels schriftelijk tijdens een informatiebijeenkomst op 21 maart in het Stadskantoor. De ontvangen reacties zijn verwerkt in de Reactienota SPvE Matserterrein en Ondaatje. Naar aanleiding van de reacties zijn geen aanpassingen doorgevoerd in het SPvE. Op iedere reactie is een antwoord geformuleerd. Wel wordt een aantal reacties meegenomen in de verdere uitwerking (detaillering) van de plannen.
Zowel tijdens de inloop- als tijdens de informatiebijeenkomst was de inbreng van bewoners uit de Dichterswijk en van toekomstige bewoners overwegend positief. Er waren geen bezwaren tegen verdichting op deze locatie.Wel waren er zorgen over toename van parkeerdruk in de wijk en uitwaaieren van centrum gerelateerde overlast (daklozen, vandalisme). Gepleit werd voor goede 6
communicatie en een bouwplanning die bouwoverlast zoveel mogelijk beperkt (boren, niet heien, geen jarenlange bouwput, aanspreekbare aannemer) en ook samenhangende architectuur die modern mag zijn, maar ook past bij Dichterswijk werd genoemd. Uit de reactienota valt verder op te maken dat een aantal overburen bezorgd is over de hoogte van het gebouw Ondaatje. Deze bewoners worden specifiek uitgenodigd voor een gesprek over de bouwenvelop Ondaatje, zodat ze zich een beter beeld kunnen vormen en een mening kunnen uiten over de uitwerking en materialisatie van dit woongebouw, De bouwhoogte ligt al vast in een bestemmingsplan en we zullen de bewoners uitleggen waarom we deze hoogte hier passend vinden en ook echt nodig hebben. De co-creatie met toekomstige bewoners van Ondaatje wordt voortgezet in de uitwerking van de bouwenvelop voor dat wooncomplex. De omgeving van Matserterrein wordt middels wijkberichten regelmatig geïnformeerd over de verder uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan, Omgevingsplan en de uiteindelijke omgevingsvergunning(en) voor de nieuwbouw.
Communicatie De buurt wordt over de behandeling in de Raad geïnformeerd met een wijkbericht, zodra de agendering is bepaald.
Niet referendabel De Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht is niet van toepassing. Het betreft een raadsvoorstel inzake de vaststelling of wijziging van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (artikel 1:2 lid 2 onder f Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht).
Bijlagen Bijlagen besluitvorming - SPvE Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan Bijlagen informatief - Reactienota SPvE Matserterrein en Ondaatje - BEVAT PERSOONSGEGEVENS Overzicht respondenten
7
Matserterrein en Ondaatje aan de Croeselaan Stedenbouwkundig programma van eisen 16 mei 2024
Utrecht.nl
Colofon Projectgroep Gemeente Utrecht: Greetje de Jager, Stedenbouw Koen Hezemans, Stedenbouw Lars Kerssens, Stedenbouw Jona Geers, Landschap Meta Albers, Duurzaamheid Ruud Koch, Water en klimaatadaptatie Arno van Rijssen, Gebiedseconoom Remco van Essen, Vastgoedadviseur Elger Niemendal, Luchtkwaliteit Hans van Dijkhuizen, Geluid Cees Verbokkem, Mobiliteit Ellen Peeters, Gezonde leefomgeving Tonia Koops, Groen Pascalle Dekker, Ecologie Kees Verschoor, Wonen Ruud Nijveld, Gezonde werkomgeving Doesjka ten Klooster, Ondergrond Alex Ooievaar, Bodem Paul Manten, Kabels en Leidingen Lione du Pied, Archeologie Erik Ader, Externe Veiligheid Wesley Zwarts, Projectmanager Jan Greeven, Projectmanager Rabobank: Laurens van Gilst, Wilma Kreikamp,
Programmamanagement Facilities Liaisonmanager Facilities
Adviseurs Rabobank: Renzo Veenstra Irene Horvers, Do Janne Vermeulen,
Stedenbouwkundige, RRog Architect, Team V Architectuur Architect, Team V Architectuur
Opdrachtgever Leen de Wit, Gebiedsregisseur Opgave Centrum, gemeente Utrecht Angelique Suijkerbuijk, Hoofd Facilities, Rabobank Grafische realisatie Lars Kerssens, Greetje de Jager,
Stedenbouw, gemeente Utrecht Stedenbouw, gemeente Utrecht
Foto voorkant Monique van Dongen, Levitt-communicatie.nl Versiedatum 16 mei 2024 Bestuurlijke besluitvorming Akkoord Directie Rabobank 5 maart 2024 College: XXX Gemeenteraad: XXX
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 3
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding
4
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie
6
1.1 Gezamenlijk Stedenbouwkundig Programma van Eisen 1.2 Doel 1.3 Plangebied Matserterrein en Ondaatje 1.4 Leeswijzer 2.1 De omgeving van het plangebied 2.2 Beleidskaders voor het gebied 2.3 Bestemmingsplannen 2.4 Cultuurhistorische analyse 2.5 Ruimtelijk-functionele analyse 2.6 Verkeersontsluiting
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten
3.1 De opgave: gezond stedelijk leven voor iedereen 3.2 De ambities voor het plangebied 3.3 Integraliteit op de thema’s 3.4 Thema Mobiliteit 3.5 Thema Duurzaamheid en groen
Hoofdstuk 4 Ruimtelijk kader
4.1 Betekenisvolle Promenade 4.2 Karaktervolle randen 4.3 Samenhangende wijkdelen 4.4 Samenspel van bouwhoogtes 4.5 Attractieve programma’s 4.6 Flexibel & toekomstvast 4.7 Gestapelde mobiliteit 4.8 Architectuur & beeldkwaliteit 4.9 Groen en ecologie
Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid (Matser)
50
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid (Matser)
70
12 12 14 16 18
Hoofdstuk 7 Proces en vervolgtraject
72
26
Hoofdstuk 8 Bronnen
74
4 4 4 5
6 7 7 9 10 11
12
28 29 32 33 35 36 37 38 48
5.1 Geluidhinder 5.2 Luchtkwaliteit 5.3 Externe veiligheid 5.4 Bodem en ondergrond 5.5 Klimaatadaptatie en Wateropgave 5.6 Trillingen 5.7 Groen en ecologie
6.1 Economische uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid: samenwerking en participatie 6.3 Technische uitvoerbaarheid 7.1 Planproces 7.2 Planologisch juridisch proces 7.3 Participatieproces 7.4 Streefplanning en mijlpalen
50 53 54 54 64 67 67 70 70 70 71 72 72 72 73
4 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Hoofdstuk 1 Inleiding Voor het zogenaamde Matserterrein aan de Croeselaan 28-34 heeft de Coöperatieve Rabobank U.A. (hierna: Rabobank) het initiatief genomen voor een herontwikkeling van de betreffende locatie met een mix van kantoren en woningen. De gemeente Utrecht heeft het voornemen om op de hoek van de Jan van Foreeststraat en de Croeselaan een woongebouw te realiseren met maximaal 60 appartementen en een plintfunctie met daarin een publieke functie van ca. 350 m².
wonen, voorzieningen, uitstraling van het gebied, functiemenging, openbare ruimte, groen en verbinding met het stedelijk netwerk.
Beide ontwikkelingen bieden een goede mogelijkheid om bij te dragen aan een belangrijke ambitie van de gemeente: het creëren van één centrum door verbindingen te maken tussen het historische centrum aan de oostzijde van het spoor en het ‘nieuwe’ centrumgebied aan de westzijde van het spoor.
De locatie Matserterrein en Ondaatje zijn ontwikkelingen die kunnen bijdragen aan de gezonde verstedelijking van Utrecht. In dit SPvE worden de ruimtelijke en functionele ambities en randvoorwaarden beschreven waaraan de verdere uitwerking van het Matserterrein door Rabobank en Ondaatje door de gemeente moeten voldoen. Voor het Matserterrein zal een nieuw omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) nodig zijn, terwijl voor Ondaatje een bestemmingsplan al is vastgesteld. Een uitgewerkte beschrijving van het vervolgproces en de bijbehorende planning treft u in hoofdstuk 7.
1.1 Gezamenlijk Stedenbouwkundig Programma van Eisen
Op 28 maart 2019 besloot de raad tot het opstellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) voor de locatie Matserterrein, inclusief de gemeentelijke locatie op de hoek CroeselaanJan van Foreeststraat, op de kop van het Matserterrein. Ook besloot de raad dat er maatwerk nodig is voor verhuizing van de bewoners van een aantal te slopen huurwoningen aan de Croeselaan. Met de vaststelling van het bestemmingsplan Beurskwartier[1] (op 25 november 2021) heeft de gemeenteraad besloten om op deze locatie een appartementengebouw te ontwikkelen. Dit gemeentelijk deel van het plangebied wordt verder aangeduid als Ondaatje. [1] Via www.ruimtelijkeplannen.nl kan het bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1’ worden opgezocht. Hier zijn de bijbehorende documenten (inclusief raadsbesluiten) ook terug te vinden. Gemeente en Rabobank stelden dit SPvE voor het Matserterrein en Ondaatje samen op. Hierdoor wordt de basis gelegd voor een integrale en goed op elkaar afgestemde gebiedsontwikkeling. Onderwerpen waar in samenhang naar is gekeken zijn bijvoorbeeld: ruimte voor werken en
Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is eind 2020 een Intentiedocument met bijbehorende overeenkomst door beide partijen getekend.
1.2 Doel
1.3 Plangebied Matserterrein en Ondaatje
Het plangebied ligt tussen het hoofdkantoor van de Rabobank aan de Croeselaan en de Dichterswijk. De Jan van Foreeststraat, de Croeselaan, de Valeriusbaan en de Kruisvaart begrenzen het plangebied. Het plangebied bestaat uit twee delen: het Matserterrein en Ondaatje. Het Matserterrein is eigendom van Rabobank en ligt aan de Croeselaan 28-34 te Utrecht. De naam van het terrein verwijst naar de vorige eigenaar van de grond, projectontwikkelaar Johan Matser. Voorheen was op deze locatie het hoofdkantoor van de Regionale Energiemaatschappij Utrecht (REMU) gevestigd. Op deze locatie wil Rabobank het bestaande auditorium slopen en nieuwbouw realiseren voor een verdere centralisatie van haar vastgoed. Het gebouw Zilver wordt gerenoveerd en de parkeerplaatsen overkluist, zodat hierboven nieuwbouw kan worden gerealiseerd. Langs de Jan van Foreeststraat is woningbouw voorzien.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 5
Afbeelding: Bestaande situatie, luchtfoto Bron: Gemeente Utrecht
De locatie Ondaatje is eigendom van de Gemeente Utrecht en ligt aan de westzijde van het terrein, op de kop van het Matserterrein. Hier wil de gemeente een woongebouw realiseren. De naam Ondaatje is bedacht door toekomstige bewoners en overgenomen door de gemeente. De naam verwijst naar de patriottenleider Quint Ondaatje, een rechtenstudent die een belangrijke rol speelde bij de totstandkoming van een revolutionaire, democratische bestuursvorm in het Utrecht van 1786.
1.4 Leeswijzer
Voor het plangebied Ondaatje is al een bestemmingsplan vastgesteld, dat geldt als uitgangspunt voor het te realiseren programma. Dit SPvE is voor de bouwenvelop van Ondaatje vooral van belang om de samenhang met het hele plangebied vast te leggen, dus de stedenbouwkundige uitgangspunten, raakvlakken, doorwaadbaarheid en samenhang van gebouwen (architectonisch ensemble, beeldkwaliteit).
Matserterrein (voor Ondaatje wordt dit vastgelegd in een bouwenvelop). In dit hoofdstuk staat ook een beschrijving van de manier waarop de stad betrokken is geweest bij het tot stand komen van dit SPvE (participatie) en op welke manier deze inbreng is meegenomen in het eindproduct; • Tot slot volgt in hoofdstuk 7 een korte beschrijving van het vervolgproces voor beide plandelen. Het gaat in dit hoofdstuk onder andere over het vervolg van het participatietraject, het planologisch juridisch proces en de (streef)planning. Aan het eind van het document zijn de relevante beleidskaders, overige bronnen en bijlagen benoemd.
Auditorium
Dit SPvE is als volgt opgebouwd: • •
• •
•
Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie waarbij ook de ontwikkelingen in de omgeving aan bod komen. Daarna wordt ingezoomd op het plangebied Matser en Ondaatje; Hoofdstuk 3 beschrijft de ambities voor Matser en Ondaatje die voortkomen uit de stedelijke opgave om een gezonde stad voor iedereen te zijn. In dit hoofdstuk hebben we extra aandacht voor de thema’s Mobiliteit, Duurzaamheid en Groen; Hoofdstuk 4 beschrijft het ruimtelijk (stedenbouwkundig) kader, beeldkwaliteit op hoofdlijnen en de te hanteren randvoorwaarden voor verdere uitwerking voor Matser en Ondaatje; In hoofdstuk 5 volgen de overige, meer milieutechnische randvoorwaarden die voortkomen uit het beleid van de gemeente voor het Matserterrein (voor Ondaatje zijn deze als vastgelegd in een recent omgevingsplan); Hoofdstuk 6 gaat vervolgens in op zowel de financiële als de maatschappelijk en technische uitvoerbaarheid voor het deel
Zilver Parkeerterrein
Ondaatje
6 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie Afbeelding: Plangrens & kadastrale percelen Bron: Gemeente Utrecht
Dit hoofdstuk start met een korte beschrijving van het Stationsgebied met zijn nieuwe ontwikkelingen; zoals het Beurskwartier, de Dichterswijk, het Kruisvaartkwartier met de Kruisvaartkade en de bijbehorende ruimtelijke kaders. Daarna gaan we in op de locatie Matserterrein/Ondaatje. Er volgt een historische analyse en een ruimtelijk-functionele analyse van de locatie en de bijbehorende beleidskaders.
2.1 De omgeving van het plangebied
Het plangebied ligt op de grens van verschillende gebieden met eigen karakters. De Dichterswijk ligt ten zuiden van het plangebied. Deze wijk is herkenbaar door woningbouw uit de jaren ’30. Zo staan er voornamelijk rijwoningen met achtertuinen en een hoogte van twee tot vier lagen, veelal met kap. Ten noorden van het plangebied liggen grootschalige kantoorpanden, zoals de kantoorgebouwen van Rabobank en Rijksgebouwendienst en het Beatrixgebouw van Jaarbeurs. Ten noordwesten en westen van het plangebied wordt momenteel gemengd stedelijk gebied ontwikkeld; Beurskwartier, Lombokplein en de Merwedekanaalzone . Ten oosten van het plangebied staat een woongebouw en liggen de treinsporen. Parallel aan de sporen en de busbaan wordt de Kruisvaartkade ontwikkeld. Een woongebied met circa 600 woningen, variërend van appartementen langs het spoor tot grondgebonden woningen langs de Kruisvaart. De gemeente realiseert hier, samen met ontwikkelende partijen, een wandelroute die aansluit op de Moreelsebrug en het zogenaamde Forum: het verhoogd maaiveld rondom het Centraal Station. Nader onderzocht wordt of een Verlengd Forum kan worden gerealiseerd tot aan of tot en met het woongebouw Jan van Foreest van ontwikkelaar MidNed. De ontwikkeling van het Matserterrein kan hier dan op aansluiten met een verhoogd maaiveld.
Om het plangebied aan te laten sluiten op zijn omgeving maken we binnen het plangebied een overgang tussen de verschillende karakters van de bestaande omgeving.
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 7
Afbeelding: Bestemmingsplan Actualisering stationsomgeving 2014 Bron: Gemeente Utrecht
2.2 Beleidskaders voor het gebied
Utrecht bouwt in het Stationsgebied aan de duurzame en gezonde toekomst van de stad: een ontmoetingsplek voor iedereen die wil reizen, winkelen, wonen, werken en ontspannen in de dynamiek van het hart van Nederland. De historische binnenstad en het Stationsgebied worden met elkaar verbonden tot één samenhangend geheel. De ontwikkelingen in het Stationsgebied zijn al zo’n 20 jaar onderwerp van gesprek. In de afgelopen jaren zijn verschillende visies en plannen vastgesteld. Zo is er in 2015 een Toekomstvisie voor Utrecht Centrum vastgesteld. En in 2017 is de Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein door de raad vastgesteld. Thema’s als gemengd en inclusief, fijnmazig, compact en levendig, slimme mobiliteit, duurzaam, groen en gezond krijgen in deze kaders veel aandacht. In hoofdstuk 8 staan de meest relevante documenten opgesomd.
2.3 Bestemmingsplannen
In het plangebied zijn meerdere bestemmingsplannen geldend. 2.3.1 Matserterrein Op deze locatie gelden twee bestemmingsplannen: Bestemmingsplan “Chw Algemene regels over bouwen en gebruik” (vastgesteld op 30 november 2017) (hierna te noemen: het Paraplubestemmingsplan A) Bestemmingsplan “Actualisering stationsomgeving” – onherroepelijk, 16 januari 2014 Vooral het tweede bestemmingsplan is relevant voor het Matserterrein. In dit bestemmingsplan heeft het Matserterrein de ‘Enkelbestemming: Kantoor’ en de ‘dubbelbestemming: Waarde – Archeologie’ (zie Afbeelding 1). Op grond van deze planregels mag het hele Matserterrein bebouwd worden met kantoorbebouwing met de maximale bouwhoogtes van 38 meter, 23 meter en 10 meter.
8 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Afbeelding: Bestemmingsplan Beurskwartier 1 Bron: Gemeente Utrecht
2.3.2 Ondaatje Voor deze locatie geldt het bestemmingsplan “Chw bestemmingsplan Beurskwartier 1” (vastgesteld juli 2021). In dit bestemmingsplan heeft Ondaatje de enkelbestemming ‘Wonen’. Er geldt een maximum van 60 woningen. Hiervan moet minimaal 50% sociale woningbouw zijn. De overige woningen worden middeldure huurwoningen. In het noordelijke deel kan, aansluitend aan de functie Verkeer - Verblijfsgebied, ruimte geboden worden aan een centrumfunctie/maatschappelijke voorziening met een bruto vloeroppervlakte van maximaal 350 m². Aan de zijde van de Jan van Foreeststraat, geldt een maximum bouwhoogte van 15 meter. Aan de noordzijde van de locatie geldt een maximum bouwhoogte van 30 meter (maximaal 9 bouwlagen). 2.3.3 Strijdigheid Om de ontwikkeling op het Matserterrein mogelijk te maken moet het planologisch-juridisch kader worden aangepast. Dit is nodig om bijvoorbeeld een grotere bouwhoogte voor het vastgoed op het Matserterrein mogelijk te maken. Ook is een bestemmingswijziging noodzakelijk om woningbouw en mogelijke andere voorzieningen te kunnen maken. In dit SPvE wordt een abstracte randvoorwaardenkaart gehanteerd, om bij verdere uitwerking voldoende flexibiliteit te hebben onder andere om kantoorvolumes om te kunnen zetten naar woningen.
Deze wijziging vindt plaats na invoering van de Omgevingswet en daarom zal na besluitvorming over dit SPvE een omgevingsplan worden opgesteld. Voor de ontwikkeling van Ondaatje is het juridisch-planologisch kader actueel en behoeft geen wijzigingen. Overigens is het nieuwe bestemmingsplan voor dit plandeel nog niet onherroepelijk (beroepsprocedure RvS).
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 9
Afbeelding: Niet uitgevoerde uitbreidingsplan Moreelse , 1664
2.4 Cultuurhistorische analyse
Halverwege de zeventiende eeuw werden de waterwegen van Utrecht uitgebreid buiten de stad. Er werd een grachtenstelsel - de ‘moesgrachten’ - gegraven ten westen van de stad op de locatie van het huidige Stationsgebied. Over de nieuwe watergangen konden tuinders in dit gebied hun waren naar de stad transporteren. Een van deze grachten was de Bloemgracht, die een verbinding vormde tussen Leidse Vaart en Vaartsche Rijn. Tegenwoordig heet deze gracht de Kruisvaart, die het plangebied aan de oostzijde begrenst. Het grachtenstelsel bood ook structuur aan de latere stadsuitleg. Hendrik Moreelse, burgemeester van Utrecht, wilde de economie van Utrecht stimuleren met een uitbreidingsplan. De ontwikkeling betekende bijna een verdubbeling van de stad Utrecht in 1664. De plannen werden niet uitgevoerd en de grachten bleven in gebruik als moesgrachten voor de tuinders. In 1843 kreeg Utrecht zijn eerste station ten westen van de stad. Deze plek stond bekend als de Floraboomgaard. Hier lag een klein kerkhof en een park. De bomen werden gekapt en het kerkhof geruimd om ruimte te maken voor het station. Tot 1920 lagen vooral boerderijen, tuinderijen en steenbakkerijen in de Dichterswijk. Rond 1920 is de Blekersgracht/Moesgracht gedempt en kwam er de Croeselaan voor in de plaats. Deze laan kreeg een dubbele rij bomen. Er werden grote plannen gerealiseerd voor de groeiende bevolking.
De Veilinghaven werd een nieuw knooppunt voor handel. De haven kwam te liggen tussen het Merwedekanaal en de Croeselaan. Tussen 1920 en 1930 kwam er woningbouw in de Dichterswijk op gang. Dit begon aan de oostelijke kant van de Croeselaan en breidde zich geleidelijk uit.
Een deel van de Veilinghaven aan het Merwedekanaal werd gedempt en het overgebleven stuk kreeg de bestemming wonen. In de jaren ‘70 is de rest van het Veilingterrein in gebruik genomen door de Jaarbeurs. De Rabobank vestigde zich in de tachtiger jaren aan de Croeselaan. De langgerekte, noord-zuid lopende structuren van de (vroegere) grachten zijn vandaag de dag nog terug te zien in het stratenpatroon. Het gebied had een lange tijd een waterrijk karakter wat bij de Kruisvaart nog is terug te zien.
10 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
m
het moment veel stedelijke vernieuwing plaatsvindt. Het plangebied ligt op de grens met enerzijds een jaren ‘30 woonwijk, de Dichterswijk, en anderzijds hoogstedelijke ruimte voor werken of ontwikkeling nabij de stationslocatie. Het plangebied ligt in een onafgemaakt overgangsgebied waar hoogstedelijke dynamiek en laagstedelijke dynamiek elkaar ontmoeten.
ru
t in
gc
en
tr u
m
ug tot het Kruisvaartkwartier ensebrhet woongebouw Jan van Foreest. Tussen el re o M beide straten ligt een groenstrook met bomen. De hoge ligging van de Jan van Foreeststraat – oplopend naar de brug over de Kruisvaart – en het brede profiel met apart fietspad zorgen ervoor dat deze straat een sterk scheidende werking heeft.
Sp
De Croeselaan, de Kruisvaart, de Valeriusbaan (busbaan) en de Jan van Foreeststraat begrenzen het plangebied. De grote stedelijke structuren rond het plangebied hebben alle een eigen ruimtelijke karakteristiek: de groene vaart Kruisvaart, de (woon)straten Jan van Foreestraat/ Asselijnstraat en de brede laan Croeselaan.
oo rb un de l
Kr
Cr
Bij Ondaatje is het profiel van de Croeselaan versmald waardoor hier de entree naar de Dichterswijk duidelijk is vormgegeven. Dit deel van de Croeselaan heeft een groene middenberm met een dubbele bomenrij. Deze middenberm wordt gebruikt als parkstrook en kent een gevarieerde beplanting waar een pad doorheen slingert.
ar
laa
va
se
ui s
oe
t
we js t Zi
Kr
str
aa
t
Dichterswijk
er
lijn
at
rti
se
ra
wa
As
t st
tk
a
es
ar
je
nv
re
va
at
Ja
o nF
uis
da
Auditorium De4. Jan van Foreeststraat en de parallelle Asselijnstraat vormen de rand van het plangebied aan de zuidzijde. De Asselijnstraat maakt deel uit van 5. gebouw Midned (woningen) de straten van Dichterswijk, terwijl de Jan van Foreeststraat toegang geeft
On
3. gebouw Zilver
g
n
De Kruisvaart begint bij de Vaartsche Rijn en verdwijnt ondergronds tussen de bebouwing van de Rabobank om uiteindelijk uit te monden in de Leidsche Rijn. De Kruisvaart met oevers zijn onderdeel van de stedelijke groenstructuur. Bij de Dichterswijk zijn de oevers van de Kruisvaart groen. Aan de kant van de woningen liggen woonboten met tuintjes. Daardoor is het contact vanaf de straat met het water beperkt. Ook is er een openbaar parkje aan de vaart. Het groen aan de spoorzijde 1. de toren ‘Verrekijker’ Rabobank heeft een meer ruig en grootschalig karakter. Ter hoogte van het 2. Spiegelgebouw plangebied is de oever grotendeels bebouwd.
Va n
Bron: TeamV
Bestaande gebouwen Het plangebied ligt in het westelijke centrumgebied van Utrecht, waar op 2.5 Ruimtelijk-functionele analyse
Fo
Afbeelding: Overzicht plangebied
h r ic
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 11
Afbeelding: Verkeersontsluiting plangebied
2.6 Verkeersontsluiting
Een groot deel van het plangebied is in gebruik als parkeerterrein. Het plangebied ligt in de volgende wegenstructuur: •
De Van Zijstweg komt bij het plangebied uit op de Croeselaan. De Van Zijstweg is één van de belangrijkste routes van de stad naar het station en de functies die ontsloten worden via de Croeselaan, zoals kantoren, woningen en de openbare parkeergarage Croeselaan. De Van Zijstweg is ingericht voor voetgangers en fietsers, openbaar vervoer ,auto- en vrachtverkeer; • De Croeselaan ten zuiden van de Van Zijstweg is ook een belangrijke verbinding naar het station voor voetgangers en fietsers, openbaar vervoer en autoverkeer. De Croeselaan vormt tevens de ontsluiting van de Dichterswijk. De Croeselaan is een 50 km/uur weg. Het plangebied wordt momenteel bereikt via de Croeselaan; • De Moreelsebrug verbindt het oostelijke en westelijke deel van het centrum voor fietsers en voetgangers. Deze brug maakt deel uit van een hoofdfietsroute en hoofdlooproute naar het station; • De Valeriusbaan en Dichtersbaan zijn vrijliggende busbanen en ontsluiten het busstation Jaarbeurszijde en een busbuffer; • De Jan van Foreeststraat is de toegangsweg voor het Kruisvaartkwartier en het appartementencomplex in eigendom van MidNed. De weg geeft ook toegang tot de het busstation Jaarbeurszijde en busbuffer, maar vormt niet de reguliere route voor bussen. Langs het plangebied lopen verschillende vervoersstromen, waaronder twee busbanen.
De infrastructuur die hiervoor nodig is, leidt tot een ontoegankelijk gebied voor fietsers en voetgangers aan de spoorzijde van het plangebied. De verbinding van het plangebied met de omgeving en de stad kan beter.
Valeriusbaan
Jan van Foreeststraat
Van Zijstweg
Croeselaan
12 - SPVE - Matserterrein & Ondaatje
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten Afbeelding: Impressie plangebied (schets is indicatief, configuratie kan nog wijzigen) Bron: TeamV
Tabel: Indicatief programma Bron: Gemeente Utrecht
In dit hoofdstuk beschrijven we de overkoepelende opgave en ambities van de ontwikkeling van het Matserterrein en Ondaatje. In de volgende hoofdstukken wordt deze opgave uitgewerkt in ambities, doelen en randvoorwaarden. Dit doen we op basis van verschillende thema’s. In dit hoofdstuk staat wel beschreven hoe we de samenhang tussen de thema’s zien.
3.1 De opgave: gezond stedelijk leven voor iedereen
Gezond stedelijk leven voor iedereen gaat voor Utrecht onder andere om het minimaliseren van automobiliteit, het stimuleren van bewegen, het creëren van een groene omgeving en het stimuleren van ontmoeting. Met andere woorden; in onze stad zetten we in op gezond en duurzaam verstedelijken, waarbij voorzieningen en mogelijkheden voor iedereen bereikbaar moeten zijn. Dat betekent niet dat alle aspecten van gezond leven in alle delen van de stad op eenzelfde manier worden vormgegeven. In het centrumgebied gaat het immers ook om stedelijk leven. Naast dat we rustige plekken ontwerpen horen drukte, reuring, nachtleven, verkeersbewegingen, hoogstedelijke bebouwing, intensief gebruikte openbare ruimte en kwalitatief ingerichte, maar compacte ruimtes bij een centrumgebied.
3.2 De ambities voor het plangebied
Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn de volgende stedelijke ambities van belang: • • •
Toevoegen van een substantiële hoeveelheid woningbouw, vooral op binnenstedelijke locaties; Stedelijke verdichting rond OV-knooppunten; Utrecht kiest voor forse binnenstedelijke ontwikkeling in het Stationsgebied. Om dit verantwoord te kunnen doen zijn gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid kernthema’s (zie de koersdocumenten van Omgevingsvisie Utrecht). Daarbij is een evenwichtige programmatische invulling en verdeling van groen en functies uitgangspunt;
Aantal
%
Opmerkingen
Ondaatje 60 woningen Sociaal (minimaal) Middelduur (maximaal)
50% 50%
Matser 130 woningen Sociaal (minimaal) Middelduur Duur
35% 25% 40%
Totaal plangebied Sociaal Middelduur Duur
40% 35% 25%
Conform Woonvisie
In lijn met het Coalitieakkoord
Werkprogramma Ondaatje (maximaal) Matser
Conform bestemmingsplan Beurskwartier
350m²
55.000m²
SPVE - Matserterrein & Ondaatje - 13
Afbeelding: Verbonden stad; uitbreiding centrum aan de westzijde van het spoor Bron: Gemeente Utrecht
• •
Meer ruimte voor voetganger en fietser in centrumlocaties; Verbonden stad: Utrecht zet in op de uitbreiding van het centrum aan de westzijde met verbindingen over het spoor met het historisch centrum; • Ambities voor het vergrote centrum: 6 thema’s: o Gemengd en inclusief – Ruimte om te wonen en te werken voor iedereen; o Compact en levendig – Hoge dichtheid en concentratie van wonen en werken; o Fijnmazig – Verbindingen op alle schaalniveaus; o Duurzaam – Unieke kans voor een echte sprong in duurzaamheid; o Groen en gezond – Stedelijk groen levert een belangrijke bijdrage aan vitaliteit van de stad; o Slim vervoer – Stimuleren van gezonde mobiliteitskeuzes, te voet, fiets en elektrisch vervoer. Met inachtneming van bovenstaande ambities en thema’s heeft Rabobank de wens geformuleerd om, in combinatie met de herontwikkeling van het bestaande gebouw UC-Zilver, een werkprogramma met diverse ondersteunende functies van ongeveer 55.000 m² BVO alsmede circa 130 woningen te ontwikkelen op het Matserterrein. Vanuit de unieke ligging van het Matserterrein als schakel tussen het grote Centrum en Dichterswijk hebben gemeente en Rabobank elkaar gevonden in de ambitie om hier een gemengd stuk stad te maken met werken én woningen. Ook de ontwikkeling van het woongebouw Ondaatje sluit aan bij bovenstaande ambities. Het gebouw krijgt maximaal 60 woningen, o.a.
ter vervanging van woningen aan de Croeselaan die moeten worden gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van het Beurskwartier. Het gaat hierbij om de sociale en middeldure huurwoningen. Ook kan Ondaatje plek bieden aan een commerciële - of maatschappelijke voorziening.