Document · PDF

Agendabundel

Commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen (2022-2026) 20 januari 2022, gemeente Utrecht32.367 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Communicatie Na vaststelling van de wijziging, zal het besluit tot wijziging worden gepubliceerd op www.overheid.nl. en worden de wijzigingen doorgevoerd in de geconsolideerde huisvestingsverordening op www.overheid.nl/decentrale regelgeving. De informatie op www.utrecht.nl wordt aangepast De belangrijkste partijen die deze regeling aangaan worden actief geïnformeerd.

Bijlagen Bijlagen besluitvorming - Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Utrecht (opkoop en wijziging voorraad) - Besluit tot wijziging van Verordening op de heffing en invordering van leges 2022 gemeente Utrecht, vergunningplicht opkoopbescherming Bijlagen informatief - Achtergrond en onderbouwing Opkoopbescherming (paragraaf 3.4 Huisvestingsverordening) - Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, Gemeente Utrecht met wijzigingen bijgehouden - Toelichting bij de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019, Gemeente Utrecht met wijzigingen bijgehouden.docx - Onderzoeksrapport “Investeerders in de gemeente Utrecht” (2021) van Het Kadaster - Onderzoeksrapport “Invulling en effecten van het invoeren van opkoopbescherming in de gemeente Utrecht” (2021) van Fakton Consultancy

1 Achtergrond en onderbouwing Opkoopbescherming (paragraaf 3.4 Huisvestingsverordening).docx

Achtergrond en onderbouwing Opkoopbescherming (paragraaf 3.4 Huisvestingsverordening) Algemeen 1. Inleiding Op 1 januari 2022 is hoofdstuk 7, Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, van de Huisvestingswet 20141 in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen waarmee in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment worden beschermd tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door zo’n omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en andere woningzoekenden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen wordt dan op grond van het nieuwe hoofdstuk 7 van de wet een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in te verhuren woonruimte alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt in de wet aangeduid als een stelsel van ‘opkoopbescherming’. Burgemeester en wethouders hebben geconstateerd dat paragraaf 3 opgenomen gebieden sprake is van een omzettingspraktijk waarbij te veel woningen worden onttrokken aan de toch al uiterst schaarse markt van betaalbare koopwoningen.

Daarom stellen zij voor om voor die gebieden een stelsel van opkoopbescherming in te voeren door een nieuw hoofdstuk in de Huisvestingsverordening op te nemen met een stelsel van opkoopbescherming. Hierna komen in dit algemene deel van de toelichting de volgende onderwerpen aan de orde: 2. aanleiding, 3. keuze van de aan te wijzen gebieden met beschermde woonruimten, 4. WOZ-waarde als criterium voor goedkoop en middelduur, 5. hoofdlijnen van het stelsel van opkoopbescherming, 6. beslistermijn en ‘silencio positivo’, 7. handhaving, 8. duur van het stelsel en aanpassingen. 2. Aanleiding De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen 24 jaar gemiddeld met 6,5% gestegen in Utrecht. Dat is fors hoger dan de gemiddelde inflatie van 1,9%. Hierdoor zijn woningen die vroeger betaalbaar waren voor middeninkomens nu uit het middensegment verdwenen. In ditzelfde middensegment zijn ook investeerders actief: kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, maar deze verhuren voor (vaak hoge) marktprijzen (buy-to-let). Hierdoor zijn deze woningen niet meer beschikbaar als koopwoning voor woningzoekenden die zelf in de woning willen gaan wonen. Deze groep die achter het net vist op de koopmarkt, moet vervolgens een woning gaan huren. Door hoge huren op de particuliere huurmarkt, kunnen deze startende huishoudens vervolgens niet sparen om een koopwoning te financieren.

Gezien het rendement dat behaald kan worden met verhuur, krijgen deze woningen een hogere beleggingswaarde. Hierdoor kunnen beleggers een hogere financiering krijgen, dan kopers die zelf in de woning willen gaan wonen. Dit leidt ook weer tot verdere prijsstijgingen, waardoor meer woningen uit het betaalbare en middensegment verdwijnen. Kortom, er is 1

Hierna: ‘de wet’.

sprake van een dubbel effect: door de jaren heen is de groep potentiële kopers groter geworden, terwijl het aanbod in dit segment door prijsstijgingen is afgenomen. Onderzoek van het Kadaster laat zien dat het aantal koopwoningen dat wordt gekocht door particuliere beleggers tussen 2009 en 2020 is toegenomen. Landelijk werd in 2009 nog 2 procent van de bestaande koopwoningen die op de markt kwamen gekocht door een particuliere verhuurder, in 2018 was dit toegenomen tot 6 procent. In grote steden en studentensteden is het aantal transacties groter. In 2009 werd in Utrecht 3% van de woningen gekocht door een investeerder, in 2018 was dit 11%. Ter vergelijking, in Amsterdam bedroeg dit resp. 4% in 2009 en 12% in 2018 en in Groningen 6% in 2009 en 15% in 2017. Sinds het einde van de crisis is in Utrecht het aandeel koopstarters in alle wijken van de stad afgenomen van gemiddeld 46 procent in 2013 naar 31 procent in 2019 volgens onderzoek uit het Kadaster. Over het algemeen geldt dat de wijken waar het aandeel buy-to-let sterker is toegenomen de prijzen ook sneller zijn gestegen. De stijgende trend in buy-to-let-aankopen is met name zichtbaar in de gemeente Utrecht.

In 2020 werd in alle gemeenten in de woningmarktregio Utrecht meer gekocht door investeerders, maar er is in andere gemeenten in de woningmarktregio Utrecht een minder sterk stijgende trend zichtbaar dan in de gemeente Utrecht In Utrecht worden sinds 2017 jaarlijks meer dan 400 woningen gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners en is er een stabiel stijgende trend zichtbaar tussen 2013 en 2020 in het aandeel gekocht door Investeerders. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt ook dat aankopen van particuliere beleggers steeds meer opschuiven naar het duurdere segment: Investeerders kopen steeds vaker woningen in de hogere prijsklassen doordat er steeds minder woningen beschikbaar zijn in de lagere prijsklassen. In totaal zijn investeerders nog altijd meer gaan kopen in de periode 2013 tot 2020 en een plafond waarboven een woning kopen voor verhuur niet meer aantrekkelijk is om te kopen lijkt nog niet bereikt. Een opkoopbescherming in de lagere prijsklassen kan er dus toe leiden dat investeerders meer gaan kopen in de hogere prijsklassen. Woningen worden daarmee beleggingsobjecten en deze beleggers concurreren met starters. Zo is de gemiddelde transactiesom in 2021(Q1) al meer dan €100.000,-- hoger dan de NHG-Grens. In gebieden waar veel woningen worden opgekocht door beleggers, kan dit de leefbaarheid aantasten.

Bijvoorbeeld doordat de mutatiegraad van woningen bij particuliere verhuurders relatief hoog is. Dit heeft nadelige gevolgen voor de sociale cohesie in de buurt. Het beschikbaar houden van koopwoningen voor eigenaar-bewoners draagt bij aan het behouden van de leefbaarheid in de betreffende buurt.

3. Keuze van de aan te wijzen gebieden met beschermde woonruimten -

Leidsche Rijn, Zuid en Zuidwest

In de wijken Leidsche Rijn, Zuid en Zuidwest lijkt het verband tussen een afname van aankopen door koopstarters en een toename van aankopen door private verhuurders het sterkst. In Leidsche Rijn daalde het aandeel van koopstarters in de periode 2013-2019 met 7%, terwijl het aandeel private verhuurders met 11% steeg. In Zuid was dit respectievelijk -11 en +5%. Zuidwest is echter de opvallende uitschieter: hier nam het aandeel koopstarters met 22% af, terwijl het aandeel private verhuur met 19% toenam. Het onderzoek van het kadaster laat vooral zien dat de wijken Leidsche Rijn, Zuid en Zuidwest de afgelopen jaren het meest te maken hebben gehad met een stijging van particuliere verhuurders en een daling van starters. Verder laat het tweede onderzoek van het Kadaster, dat inzicht geeft in de afgelopen drie jaar tussen 2018 en 2021, vooral zien dat het aantal woningen dat is opgekocht van

eigenaar-bewoners door investeerders fors is gestegen. Het is daarom voor deze drie gebieden uiterst noodzakelijk dat een opkoopbescherming in werking zal treden om te voorkomen dat het aandeel particuliere verhuurders nog verder stijgt en het aandeel starters en eigenaar-bewoners daalt. - West In de wijk West hebben kleine private verhuurders daarnaast minstens tien procent van de woningen in het hun bezit. Tussen 2009 en 2013 was slechts 10 procent van alle transacties van private verhuurders. In de periode 2014-2019 was dit aantal al gestegen naar 14 procent van alle transacties. Tegelijkertijd was er diezelfde periode respectievelijk een daling van 52 procent naar 47 procent waarneembaar van het aantal transacties van starters. Wat hier opvalt is dat er sprake was van een toename van het aandeel transacties van private huurders en een afname van het aantal starters die een woning betrekt. Het tweede onderzoek van het Kadaster toont verder aan dat het aantal woningen dat wordt opgekocht van eigenaar-bewoners door investeerders sinds 2013 ruim verdubbeld is in 2020. Verder heeft de wijk al een laag aandeel sociale huur waar mensen betaalbaar kunnen wonen en ongeveer de helft van alle woningen zijn koopwoningen. De invoering van een opkoopbescherming in West is daarom noodzakelijk om te voorkomen dat het aandeel betaalbare koopwoningen verder wordt opgekocht.

- Overvecht In de wijk Overvecht is er een hoog percentage sociale huur, namelijk 65 procent van de woningen is in het bezit van woningbouwcorporaties. Het percentage eigenaar-bewoners is maar 21%. Wat het laagste aantal is vergeleken met de hele stad. Daarnaast zijn ook de transactieprijzen van de woningen gemiddeld lager. De gemiddelde transactieprijs was in 2020 €279.443 (Monitor Wonen Utrecht). Desondanks is ook hier de gemiddelde transactieprijs de afgelopen jaren gestegen met ruim zestigduizend euro. In Overvecht wonen ook de meeste huishoudens met een inkomen op of onder het sociaal minimum. Het onderzoek van het Kadaster toont verder aan dat in de afgelopen jaren tussen 2018 en 2020 het aandeel starters en doorstromers in Overvecht is gedaald terwijl het aandeel particuliere investeerders en mensen die een tweede woning kopen is gestegen. Het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders van eigenaar-bewoners is ook hier ruim gestegen. Het laat zien dat vooral deze goedkope woningen in Overvecht steeds aantrekkelijker worden om in te investeren. Om te voorkomen dat het lage aandeel eigenaarbewoners in de wijk verder afneemt het aandeel betaalbare koop duurder wordt, en de leefbaarheid verslechtert is het van belang dat tijdig wordt ingegrepen en de opkoopbescherming ook wordt toegepast in wijken zoals Overvecht waar de woningen nog relatief betaalbaar zijn.

- Noordwest De wijk Noordwest telt ook een hoog percentage sociale huur (33%) vergeleken met de andere wijken. Het onderzoek van het Kadaster laat zien dat ook hier het aandeel starters met ruim 13% is gedaald in een periode van 10 jaar, terwijl het aandeel private huur juist is gestegen. De afgelopen drie jaar hebben juist aangetoond dat Noordwest het hoogste aantal transacties van koopstarters heeft. Maar ook dit hoge aandeel koopstarters is de afgelopen drie jaar gedaald. Dat geldt ook voor het aantal doorstromers, terwijl het aantal particuliere verhuurders ongeveer gelijk bleef en het aandeel mensen dat een tweede woning koopt juist is gestegen. Het tweede onderzoek van het Kadaster toont verder aan dat het aandeel woningen dat gekocht is door investeerders van eigenaar-bewoners is gestegen de afgelopen jaren. Dit houdt in dat er meer woningen van de eigenaar-bewoners in handen zijn

gekomen van investeerders. Om te voorkomen dat het aandeel koopstarters nog verder daalt, of een waterbedeffect op zal treden door de invoering van de wet in andere wijken en het aandeel particuliere verhuur groeit is het ook noodzakelijk dat hier een opkoopbescherming wordt toegepast. - Noordoost en Oost In de wijk Noordoost en Oost zijn volgens het onderzoek door het Kadaster ook het aandeel starters fors gedaald terwijl het aandeel particuliere verhuurders juist is gestegen. Ook de afgelopen drie jaren tonen aan dat het aandeel starters, maar ook doorstromers geleidelijk afneemt. Na Vleuten- De Meern telt Noordoost het meeste aantal eigenaar-bewoners. Noordoost heeft vrijwel dezelfde woningvoorraad als Leidsche rijn, een gebied dat de afgelopen xx jaar nog veel meer te maken heeft gehad met buy- to-let investeerders. Het tweede onderzoek van het Kadaster laat verder zien dat in zowel Noordoost als in Oost het aandeel investeerders dat woningen opkoopt van eigenaar-bewoners ook fors is gestegen in de periode 2018 tot 2020. Om te voorkomen dat in Noordoost en Oost het aandeel starters nog verder afneemt, zoals in Leidsche Rijn, is het noodzakelijk om ook hier een opkoopbescherming toe te passen. - Binnenstad Vergeleken met de rest van de stad is de binnenstad een uniek gebied. Dit gebied telt het meeste aandeel particuliere verhuur (33%) op dit moment.

Vooral kleine verhuurders vormen de grootste groep. Daarnaast telt het ook het hoogste percentage mensen met een tweede woning vergeleken met de rest van de stad (6%). Na Overvecht is het aandeel eigenaarbewoners hier het kleinst (30%). Echter laat het tweede onderzoek van het kadaster zien dat het aantal woningen dat is opgekocht door investeerders van eigenaar-bewoners hier vanaf 2013 is gestegen van 11% naar 28% in 2020. Hierdoor is ook het aandeel investeerders door ruim gestegen. Om te voorkomen dat in dit gebied het aandeel particuliere verhuur nog verder stijgt, en het kleine aandeel eigenaar-bewoners wordt beschermd is het juist hier noodzakelijk om een opkoopbescherming toe te passen. Volgens de Woonvisie willen in dit gebied namelijk ook het aandeel betaalbare koop stimuleren. Het wordt daarom als niet wenselijk beschouwd om het hoge aandeel particuliere verhuur in de binnenstad verder te laten toenemen - Vleuten- De Meern Het onderzoek van het Kadaster en de Woonmonitor tonen aan dat het aandeel eigenaarbewoners in de wijk het grootste is in vergelijking tot andere wijken. 71 procent van alle woningen is in het bezit van een eigenaar-bewoner. Het niet invoeren van een opkoopbescherming in Vleuten- De Meern zou ervoor kunnen zorgen dat de gehele druk van buy to let hier naartoe zou verschuiven.

Door het waterbedeffect zou de opkoop van woningen in Vleuten- De Meern kunnen toenemen. Hoewel het aandeel buy to let hier momenteel nog laag is vergeleken met de rest van de stad, is al wel op te merken dat het aantal woningen dat wordt opgekocht door investeerders van eigenaar-bewoners verdubbeld sinds 2013. Dit toont aan dat er zelfs hier sprake is van een relatief ruime stijging. De potentie om nog verder te stijgen is daarom reëel. Om hier voortijdig te anticiperen op een mogelijke verdere toename is het daarom noodzakelijk om ook in Vleuten en De-Meern de opkoopbescherming in te voeren.

4. WOZ-waarde als criterium voor goedkoop en middelduur Volgens artikel 40, eerste lid, van de wet moet het gaan om schaarste aan ‘goedkope en middeldure koopwoningen’. Er is in de Huisvestingswet geen definitie opgenomen van de begrippen goedkope en middeldure koop. Gemeenten kunnen dit zelf bepalen door een eigen prijsgrens voor de opkoopbescherming vast te stellen. Er kan dan rekening gehouden kan worden met de lokale woningmarkt. Er is gekozen voor een objectieve methodiek voor het vaststellen van de prijsgrens voor de opkoopbescherming die past bij de marktsituatie en de woningprijzen in Utrecht.

Om die reden is er via verschillende redeneerlijnen gekeken naar wat de juiste prijsgrens zou moeten zijn voor de Utrechtse opkoopregeling, namelijk: • Bestedingsruimte koopstarters; Wat kunnen koopstarters maximaal betalen voor een koopwoning? • Transacties koopstarters: Wat hebben koopstarters in de afgelopen periode betaald voor hun woning (bijlage : onderzoek Het Kadaster) • Investeringsbereidheid beleggers: Bij welke grens is buy-to-let niet meer rendabel? (bijlage onderzoek Fakton) • De WOZ- methode (60% methode) zoals toegepast in Amsterdam: Hoe pakt dat uit voor de Utrechtse situatie? • Inschatting van een waterbedeffect in het hogere segment (bijlage onderzoek Fakton) Bovenstaande argumentatielijnen/onderzoeken geven een bandbreedte tussen de €366.250,-- en €500.000,-- namelijk: namelijk: • Bestedingsruimte koopstarters: € 400.000,• Transacties koopstarters: € 366.250,• Investeringsbereidheid beleggers: € 450.000,- (BAR2 4%) • WOZ-methode: € 440.000 (WOZ) • Waterbedeffect: € 450.000,- tot € 500.000,- (BAR 4% - 3,75%). Daarnaast heeft de VNG ook een methode aangegeven. Deze sluit qua systematiek het meeste aan bij de 60% WOZ methode. De VNG legt de grens voor middelduur tweederde van het totaal aantal verkochte woningen, op basis van 3 prijscategorieën (goedkoop, middelduur en duur). Van de bovenstaande invalshoeken verdient de WOZ-methode de voorkeur.

Daarvoor zijn twee redenen. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, ondubbelzinnig kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden; dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan; met de daadwerkelijke koopprijs zou dat niet het geval zijn; bovendien zou dat waarschijnlijk een prijsopdrijvend effect hebben. De 60% WOZ-methode verdeelt de woningen van eigenaar-bewoners in vijf gelijke prijsklassen van ieder twintig procent. Dit is gebaseerd op de meest recente beschikbare WOZ-waardes. De opkoopbescherming geldt voor koopwoningen die bij levering een WOZwaarde hadden op of onder de prijsgrens opkoopbescherming. Die bedraagt €440.000, (middeldure prijsgrens). Daarmee wordt 60% van de woningen in eigendom van mensen die er zelf in wonen beschermd tegen de opkoop door beleggers. Daar horen de volgende prijsgrenzen bij: 2 Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een percentage dat de verhouding aangeeft tussen de jaarlijkse

huurinkomsten en de daadwerkelijke investering in het vastgoedopbject. In de huidige markt wordt een BAR van 4 e- 3,75% als rendabel beschouwt (bron: Fakton).

Goedkoop

Middelduur (laag) 365.000 40

Middelduur Duur

Zeer duur

WOZ 293.000 440.000 558.000 9.164.100 Percentage 20 60 80 100 cumulatief Op basis van woningtelling 1 januari 2021, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2020 (belastingjaar 2021)

De geïndexeerde prijsgrens wordt jaarlijks door het college bekend gemaakt op overheid.nl. Het nieuwe bedrag zal ook steeds verwerkt worden in de op overheid.nl te raadplegen geconsolideerde toelichting bij de Huisvestingsverordening.

5. Hoofdlijnen van het stelsel van opkoopbescherming Allereerst moeten de gebieden worden aangewezen waar het stelsel geldt, alsmede de prijsgrens opkoopbescherming die als grens geldt voor wat nog (goedkope of) middeldure) woonruimte3 is (art.3.4.2). Vervolgens moet worden bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die aldus zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning van B&W (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Dit verbod mag volgens de wet slechts voor de eerste vier jaren gelden nadat het huis is verkocht (art 3.4.4 juncto 41 eerste lid Huisvestingswet). De aanvraag om vergunning wordt ingediend via een door B&W beschikbaar gesteld formulier, dat mag klassiek-schriftelijk mag worden ingediend, maar het moet volgens de wet ook via het internet kunnen (art. 3.4.6). Artikel 3.4.7 bepaalt welke gegevens de aanvrager dient te verstrekken bij een aanvraag van een vergunning opkoopbescherming. Artikel 41, derde lid, van de wet bepaalt dat de vergunning in sommige gevallen moet worden verleend; die gevallen worden genoemd in artikel 3.4.5 van de verordening. Als weigering op grond van de Wet bibob aangewezen is, wordt de vergunning ook geweigerd (art. 3.4.8). De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat ze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend (art.

3.4.9) of als er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur Bij overtredingen kan een bestuurlijke boete worden opgelegd (art. 4.4). 6. Beslistermijn en ‘silencio positivo’ De termijn waarbinnen B&W moeten beslissen op aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid met zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn als een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen. Is niet op tijd beslist, dan is het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 Algemene wet bestuursrecht (Awb)) van toepassing, aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet, wat erop 3

De wet spreekt slechts op enkele plaatsen over ‘woning’, doorgaans over ‘woonruimte’; zo ook onze Huisvestingsverordening. In dit voorstel en de toelichting is aangesloten bij het wettelijke woordgebruik.

neerkomt dat de aanvraag is ingewilligd als B&W niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als B&W de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is dan gelijk aan de antwoordtermijn die B&W hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (art. 4:13 Awb). 7. Handhaving Toezicht en handhaving zijn erop gericht om het buy-to-let principe te bestrijden en om ervoor te zorgen dat woningen weer worden toegevoegd aan het koopsegment. Bij een overtreding van het verbod zoals bedoeld in artikel 41 van de Wet opkoopbescherming kan de gemeente bestuursrechtelijk handhavend optreden door het opleggen van een last onder dwangsom. Opname van dit verbod in de huisvestingsverordening maakt het mogelijk om ook een bestuurlijke boete op te leggen. Hoe de gemeente invulling geeft aan toezicht en handhaving op het domein huisvesting staat beschreven in de Handhavingstrategie Huisvesting 2018 gemeente Utrecht 8. Duur van het stelsel en aanpassingen Het hoofdstuk in de Huisvestingswet over opkoopbescherming heet ‘7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’. Die tijdelijkheid is uitgewerkt in artikel 51 van de wet, vijfde tot en met achtste lid.

Uiterlijk elke vijf jaar moet de praktijk van hoofdstuk 7 door de minister van BZK worden geëvalueerd. Die evaluatie kán leiden tot het vervallen van hoofdstuk 7. Dan geldende bepalingen over opkoopbescherming in gemeentelijke verordeningen blijven vervolgens nog twee jaren van kracht. Overigens geldt op grond van artikel 4 van de wet een Huisvestingsverordening maar voor maximaal vier jaar, dus de raad zal elke vier jaar opnieuw een verordening (met al dan niet bepalingen over opkoopbescherming) moeten vaststellen. De prijsgrens opkoopbescherming zal jaarlijks door het college van burgemeester en Wethouders volgens de 60%methode worden vastgesteld.

1 Besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Utrecht.docx

Besluit tot wijziging van de

Huisvestingsverordening Regio

Utrecht 2019, gemeente Utrecht De raad van de gemeente Utrecht; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van <datum>; Gelet op artikel 4 lid 1 en artikel 40 van de Huisvestingswet 2014; Overwegende dat: -

in de hoofdstukken 1 en 2 van de Huisvestingsverordening enkele wijzigingen wenselijk zijn, onder meer ten aanzien van het maximale percentage woningen dat via loting mag worden toegewezen;

een aantal aanpassingen nodig is in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening, om het beleid voor onttrekken, woningvormen en omzetten beter te kunnen uitvoeren;

de Huisvestingswet het sinds 1 januari 2022 mogelijk maakt in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen voor opkoopbescherming;

met deze opkoopbescherming koopwoningzoekenden meer kans hebben op het vinden van een betaalbare koopwoning;

gezien de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in de gemeente Utrecht en het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving het wenselijk is de opkoopbescherming ook in de Utrechtse Huisvestingsverordening op te nemen;

Besluit: I.

De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht, wordt als volgt gewijzigd:

A. Artikel 1.1 Begripsbepalingen wordt als volgt gewijzigd: a. Bij het onderdeel “eigen toegang” vervalt het zinsdeel “en die voorzien is van een van gemeentewege verleend huisnummer”. b. Het onderdeel “woningvorming” komt te luiden: Woningvorming: Het verbouwen of in verbouwde staat houden van twee of meer woonruimten. B. In het eerste lid onder a. van artikel 2.6.3a Lotingmodel wordt 20% vervangen door 10% en de woorden “in een gemeente” vervallen. C. Artikel 3.1.2 Vergunningplicht wordt als volgt gewijzigd: a. voor de woorden “Het is verboden” wordt een 1. ingevoegd. b. er worden een tweede, derde en vierde lid aan het artikel toegevoegd, die luiden:

2. Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte. 3. Van het verbod uit het eerste lid onder a. zijn vrijgesteld: onttrekkingen van woonruimten door toegelaten instellingen, indien die woonruimten zijn benoemd in bijlage 2 van de geldende prestatieafspraken. 4. Van het verbod uit het eerste lid onder a, b, c en d. zijn vrijgesteld:

a. situaties die voor 1 mei 1975 zijn ontstaan en sindsdien onafgebroken zijn voortgezet; of: b. situaties waarvan naar het oordeel van burgemeester en wethouders afdoende is aangetoond: 1) dat zij sinds hun ontstaan onafgebroken zijn voortgezet of dat zij onder de toen geldende verordening legaal waren of daarna door wijziging van de prijsgrens in de verordening legaal zijn geworden; 3) en sindsdien niet wezenlijk zijn geïntensiveerd.

D. Aan hoofdstuk 3 wordt een paragraaf 3.4 toegevoegd, luidende:

Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming Artikel 3.4.1 Definities In deze paragraaf wordt verstaan onder:

Beschermde woonruimte: een in artikel 3.4.2 aangewezen woonruimte waarvoor het verbod van artikel 41, eerste lid Huisvestingswet geldt;

Datum van inschrijving: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar;

Prijsgrens opkoopbescherming: de jaarlijks geïndexeerde grens die aangeeft welke woonruimten onder de opkoopbescherming vallen;

Woonadres: woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen;

WOZ-waarde: de waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken, en geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving valt;

Zestigprocentmethode: De zestigprocentmethode verdeelt op basis van de WOZ-gegevens van dat jaar alle woningen van eigenaar-bewoners in Utrecht in vijf categorieën van elk twintig procent: goedkoop, middelduur (laag), middelduur, duur en zeer duur. De prijsgrens opkoopbescherming is het bedrag waarop of waaronder de categorieën goedkoop, middelduur (laag) en middelduur zich bevinden.

Artikel 3.4.2 Beschermde woonruimte

Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte die elk van de vijf volgende kenmerken heeft: a. Ze ligt in één van de volgende wijken: o

Binnenstad

Leidsche Rijn

Noordoost,

Noordwest

Oost

Overvecht

Zuid

Vleuten-De Meern

West

Zuidwest

b. De WOZ-waarde ligt op de datum van inschrijving op of onder de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming (tot 1 juli 2023 € 440.000); c. Op de datum van inschrijving was één van de volgende situaties van toepassing:

1o. de woonruimte was vrij van huur en gebruik, 2o. de woonruimte was in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden, of 3o. de woonruimte werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; d. De datum van inschrijving ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel; e. De verkoper of de nieuwe eigenaar is niet de gemeente of een toegelaten instelling.

Artikel 3.4.3 Prijsgrens opkoopbescherming 1. De in artikel 3.4.2 onder b genoemde prijsgrens opkoopbescherming wordt vanaf 1 juli 2023 elk jaar per 1 juli geïndexeerd via de zestigprocentmethode. 2. Burgemeester en wethouders publiceren de aldus geïndexeerde prijsgrens opkoopbescherming in het digitale gemeenteblad.

Artikel 3.4.4 Verhuurvergunning opkoopbescherming

Het is verboden gedurende vier jaren na de datum van inschrijving een beschermde woonruimte in gebruik te geven zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders.

Artikel 3.4.5 Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming; vervallen vergunning

1. De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend in een van de volgende situaties:

a. De woonruimte wordt in gebruik gegeven aan iemand die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. De eigenaar heeft na de datum van inschrijving van die woonruimte ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte en komt met de gebruiker schriftelijk overeen dat deze de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; c. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; 2. De vergunning kan worden verleend in een van de volgende situaties: a. Bij nieuwbouwprojecten, waarover eigenaar en gemeente in een anterieure overeenkomst of erfpachtovereenkomst afspraken over de verhuur hebben vastgelegd; b. als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming. 3. De vergunning vermeldt op welke grond het gebruik is toegestaan en bevat in de gevallen, genoemd in het eerste lid onder a en b, de naam of namen en de hoedanigheid van degene(n) aan wie de woonruimte in gebruik wordt gegeven. 4. De vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. De vergunning vervalt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving.

Artikel 3.4.6 Aanvragen vergunning

1. De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte. 2. De aanvraag wordt ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier.

Artikel 3.4.7 Te verstrekken gegevens

1. Bij een aanvraag van een vergunning opkoopbescherming worden in ieder geval de volgende gegevens en stukken verstrekt: a. de naam (of namen) van de eigenaar(s); b. het adres van de woonruimte; c. een recent en gewaarmerkt kadastraal uittreksel van de desbetreffende woonruimte 2. Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 3.4.5, aanhef en onder a, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens waaruit de bedoelde bloed- of aanverwantschap blijkt. 3. Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 3.4.5, aanhef en onder b, verstrekt de aanvrager daarnaast een schriftelijke overeenkomst, waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven. 4. Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 3.4.5, aanhef en onder c, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens en stukken waaruit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. 5. Burgemeester en wethouders kunnen andere gegevens en stukken vragen, als zij dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag.

Artikel 3.4.8 Weigeringsgronden

De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt geweigerd indien: a. niet wordt voldaan aan een van de verleningsgronden van artikel 3.4.5 of: b. er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Artikel 3.4.9 Intrekkingsgronden

De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingetrokken indien: a. er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur of: b. blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens, en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest.

E. Artikel 4.4 Bestuurlijke boete wordt als volgt gewijzigd: In het eerste lid wordt in de onderdelen a, c en d na “artikel 3.3.3, eerste tweede en vierde lid” ingevoegd “en artikel 3.4.4”. F. ‘BIJLAGE 1 ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING’ vervalt.

G. Aan de tabel in bijlage 2 wordt na overtreding X het volgende toegevoegd:

Overtreding XI

Artikel 3.4.4 jo

Het in gebruik

artikel 41,

geven van een

eerste lid

beschermde

Huisvestingswet

woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming

Niet bedrijfsmatig

7.500

18.500

Bedrijfsmatig

12.500

18.500

II Inwerkingtreding

Dit besluit treedt in werking de dag na bekendmaking in het gemeenteblad.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van <datum>,

De burgemeester, Sharon A.M. Dijksma

De griffier, Merel van Hall

1 Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, Gemeente Utrecht met wijzigingen bijgehouden.docx

Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht De raad van de gemeente Utrecht; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 maart 2019; Gelet op artikel 4 lid 1 van de Huisvestingswet; Besluit vast te stellen de volgende Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht

WONINGMARKT REGIO UTRECHT

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1

ALGEMEEN

HOOFDSTUK 2

VERDELING VAN WOONRUIMTE

Paragraaf 2.1

Werkingsgebied

Paragraaf 2.2

Huisvestingsvergunning

Paragraaf 2.3

Inschrijving woningzoekenden

Paragraaf 2.4

Voorrang toewijzing huurwoningen met huur tot aan de liberalisatiegrens

Paragraaf 2.4a

Voorrangregels toewijzing met huur tussen de liberalisatiegrens en middenhuurgrens

Paragraaf 2.5

Urgentie

Paragraaf 2.6

Systeem voor de verdeling van woonruimte

HOOFDSTUK 3

WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD

Paragraaf 3.1

Vergunning voor onttrekking, omzetting of woningvorming

Paragraaf 3.2

Vergunning voor kadastrale splitsing

HOOFDSTUK 4

SLOTBEPALINGEN

BIJLAGE 2

TABEL BESTUURLIJKE BOETE

BIJLAGE 3

FORMULIER REGIONALE AFSTEMMING

HOOFDSTUK 1

samenvoeging,

ALGEMEEN

Artikel 1.1Begripsbepalingen -

Aanbodmodel:

Het selecteren van een kandidaat uit de ingekomen reacties van woningzoekenden op een in een advertentiemedium ter toewijzing aangeboden woonruimte.

Aanvangshuur:

De gevraagde huur op het moment van het aangaan van het huurcontract.

Advertentiemedium:

Een uitgave per verhuurder dan wel een groep van verhuurders waarin voor toewijzing beschikbare woonruimten wordt aangeboden.

Aftoppingsgrens:

Zoals beschreven in artikel 20 van de Wet op de huurtoeslag.

Bed & Breakfast

Vorm van toeristische verhuur, waarbij de hoofdbewoner een volgens het bestemmingsplan toegestaan deel van de woonruimte waar hij zelf ingeschreven staat, toeristisch verhuurt, terwijl hij zelf in de woonruimte aanwezig is.

Bemiddeling:

Buiten het aanbodmodel of lotingmodel om woonruimte toewijzen aan een woningzoekende.

Bereidverklaring:

Schriftelijke verklaring van de eigenaar, dat hij bereid is woonruimte aan de aanvrager van de huisvestingsvergunning in gebruik te geven.

Burgemeester en wethouders:

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht

Doorstromer:

Een woningzoekende die als hoofdhuurder daadwerkelijk en rechtmatig in de woningmarktregio een zelfstandige huurwoning bewoont, die niet verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet, en die na verhuizing leeg achterlaat. De maandhuur mag bij inschrijving niet meer bedragen dan de maximale huurprijsgrens.

Echte dienstwoning:

Een woning die noodzakelijkerwijs gebruikt wordt met het oog op de arbeidsovereenkomst.

Eigen toegang:

Elke deur die direct toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte. en die voorzien is van een van gemeentewege verleend huisnummer.

Eigenaar:

Degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woonruimte of een gebouw.

Gebruiksoppervlakte:

De gebruiksoppervlakte wonen als bedoeld in NEN 2580.

Huishouden:

Een of twee volwassen personen, plus eventuele inwonende kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. Hierbij is er sprake is van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling, die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. Het huishouden heeft de intentie om voor onbepaalde

periode samen te wonen.

Huisvestingsvergunning:

Een vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de Wet.

Huurprijs:

De prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte of standplaats, uitgedrukt in een bedrag per maand.

Huurprijsgrens:

Liberalisatiegrens.

Ingezetene:

Degene die in de Basisregistratie Personen van één van de gemeenten in de woningmarktregio is opgenomen en daar tenminste één jaar feitelijk en rechtmatig hoofdverblijf heeft in een woonruimte, die volgens het bestemmingsplan is aangewezen of bestemd voor permanente bewoning.

Inkomen:

Gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.18 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ telkens wordt gelezen ‘aanvrager’.

Inkomensgrens van de doelgroep:

De grens van de doelgroep volgens de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV). De inkomensgrens wordt jaarlijks aangepast.

Inkomensvoorrangsgrenzen middenhuur:

Eénpersoonshuishoudens: een inkomen tot en met € 55.000,(peildatum 1 januari 2019) Meerpersoonshuishoudens: een inkomen tot en met € 65.000,(peildatum 1 januari 2019)

Inschrijfduur:

De tijd die verstreken is na de daadwerkelijke inschrijving van een woningzoekende in het register van woningzoekenden.

Inwoning:

Het bewonen van een woonruimte welke deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen.

Kamer:

Elke afzonderlijke ruimte in een woning geschikt voor woon- en slaapruimte met een oppervlakte van tenminste 5 m2.

Koopprijs:

De prijs die voor de enkele koop van een woonruimte daadwerkelijk is of zal worden betaald

Koopprijsgrens:

Maximale aankoopbedrag om een hypotheek met Nationale Hypotheek

Garantie te krijgen, is € 290.000 per 1 januari 2019. -

Laatste Kansbeleid:

Regels met betrekking tot woningzoekenden die vanwege wanbetaling of ernstige inbreuk op het woongenot van omwonenden, na een gerechtelijke uitspraak uit hun woning zijn gezet of worden gezet en nog een laatste kans krijgen.

Liberalisatiegrens:

De maximale huur, waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, conform de huurprijs in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag.

Lokaal woningzoekende:

Een woningzoekende met een maatschappelijke of economische binding aan het omschreven gebied in artikel 2.4.5 en Een woningzoekende die de afgelopen drie jaren in verband met studie tijdelijk elders ingeschreven is of ingeschreven is geweest, maar voorafgaand wel tenminste drie jaar ingeschreven hebben gestaan op een adres in het gebied zoals omschreven.

Lotingmodel:

De kandidaat voor de aangeboden woonruimte wordt door middel van loting bepaald.

Maatschappelijke binding:

De binding van een persoon aan de woningmarktregio, daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van: personen die tenminste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn in de woningmarktregio, dan wel gedurende de voorgaande tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn geweest van de woningmarktregio en

- personen die een dagopleiding volgen gedurende ten minste negentien uur per week aan een, in de woningmarktregio gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs. -

Mantelzorg:

Hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen, opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en die niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep (artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015).

Middenhuurgrens

Een huurprijs tot en met € 966 peildatum 1 januari 2019

Onttrekken:

Hieronder wordt mede begrepen het deels onttrekken van woonruimte in een pand waardoor de gehele woonruimte niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is.

Onzelfstandige woonruimte:

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

Particuliere vakantieverhuur

Vorm van toeristische verhuur, waarbij de hoofdbewoner de woonruimte, waar hij zelf ingeschreven staat, incidenteel, voor een korte periode en tijdens zijn eigen afwezigheid, toeristisch verhuurt.

Platform

Degene die een dienst verleent, gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte.

Rekenhuur:

De rekenhuur zoals is bedoeld in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag.

Splitsingsvergunning:

Een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Wet.

Standplaats:

Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Starter:

Een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd geen zelfstandige woonruimte bewoont die hij of zij achterlaat voor verkoop of verhuur.

Statushouder:

Vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, van de Vreemdelingenwet 2000.

Student:

Woningzoekende die een voltijdsdopleiding volgt aan een instelling voor middelbaar- of hoger beroepsonderwijs of universitair onderwijs of deze opleiding niet langer dan 2 jaar geleden heeft afgerond en niet ouder is dan 30 jaar.

Studentenwoning:

Woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30 m2, bestemd voor studenten en verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling.

Toeristische verhuur

In een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen

Toewijzingssysteem:

Het selecteren van een kandidaat voor beschikbare woonruimte via een aanbodmodel of via lotingmodel of via bemiddeling.

Vergunning wijziging woonruimtevoorraad:

Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Wet.

Wet:

Huisvestingswet 2014

Wezenlijke voorzieningen:

Douche- en/of badruimte, toilet en keuken.

Woningmarktregio:

Gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel wordt beschouwd, bestaande uit de gemeenten Lopik, Montfoort, Oudewater, De Ronde Venen, Woerden, De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Zeist, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en de kernen Vianen, Hagestein, Everdingen, Zijderveld en Hoef en Haag in de gemeente Vijfheerenlanden.

Woningruil:

Het door twee of meer huishoudens wederkerig in gebruik nemen van elkaars zelfstandige woonruimte met het oogmerk van daadwerkelijke permanente bewoning.

Woningtype:

Deze verordening maakt onderscheid in de volgende woningtypen: nultredenwoning: woning die zonder trap bereikbaar is evenals de wezenlijke voorzieningen, geschikt voor personen van 65 jaar en ouder en voor personen met een functiebeperking. Deze categorie kan worden verbijzonderd naar de volgende drie typen woningen: • gelijkvloerse woning; •

rollatorwoning en

• rolstoeltoegankelijke woning. woning met zorgvoorzieningen (aanleunwoning/beschutte woning): zelfstandige woning waarbij gebruik gemaakt wordt van faciliteiten van zorgverlenende instellingen; woning voor minder validen: ingrijpend aangepaste woning die naar zijn aard bestemd is voor bewoning door een minder valide persoon; jongerenwoning: woning voor alleenstaande en

tweepersoonshuishoudens met name bedoeld voor de leeftijdscategorie van 18 tot 23 jaar of 18 tot 30 jaar; wisselwoning: woning die ten behoeve van tijdelijke bewoning wordt aangeboden aan personen die door ingrijpende verbetering of sloop/nieuwbouw de huidige woning moeten verlaten, maar na voltooiing van de werken kunnen terugkeren; plankwoning: woning die op de nominatie staat ingrijpend te worden verbeterd dan wel te worden gesloopt en voor tijdelijke huisvesting in gebruik kan worden gegeven; eengezinswoning; appartement - parterre; appartement vanaf 1e verdieping (met/zonder lift); bovenwoning; -

benedenwoning;

maisonnette, verder te onderscheiden in een ondermaisonnette (vanaf begane grond) of bovenmaisonnette (vanaf 1e verdieping). -

Woningzoekende:

Huishouden ingeschreven in het woningzoekendenregister.

Woongroep:

Het bewonen van een zelfstandige woonruimte door een groep huishoudens, drie of meer, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren, geen onderlinge huurrelatie hebben, maar wel om bestendig, voor onbepaalde tijd samen te wonen en een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan.

Woonruimte:

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden; onder het begrip woonruimte wordt mede begrepen een standplaats voor een woonwagen.

Woningvorming:

Woonruimte verbouwen tot of anderszins realiseren van twee of meer woonruimten voor verhuur, waarbij de woonruimten in ieder geval beschikken over een eigen keuken. Het verbouwen of in verbouwde staat houden van twee of meer woonruimten.

Zelfstandige woonruimte:

Woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

Zoekprofiel:

Een beschrijving van de woningtypen, woninggrootte en locatie waarvoor een urgent woningzoekende met voorrang in aanmerking kan komen.

HOOFDSTUK 2

VERDELING VAN WOONRUIMTE

Paragraaf 2.1 Werkingsgebied Artikel 2.1.1

Huurprijsgrens

1. Dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens. 2. Dit hoofdstuk geldt niet voor: a. woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met d, van de Leegstandwet, waarvoor een vergunning is afgegeven; b. woonschepen; c.

ligplaatsen voor woonschepen en

d. zelfstandige studentenwoningen. 3. In afwijking van lid 1 is paragraaf 2.2, met uitzondering van artikel 2.2.4, van overeenkomstige toepassing op zelfstandige woonruimte met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot aan de middenhuurgrens , met dien verstande dat dan ook de artikelen 2.3.2 en 2.4a.1 van toepassing zijn. 4. Lid 3 geldt uitsluitend voor nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd.

Paragraaf 2.2 Huisvestingsvergunning Artikel 2.2.1

Vergunningsvereiste

Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel

1.1, in gebruik te nemen voor bewoning. Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning.

Artikel 2.2.2

Aanvragen van een huisvestingsvergunning

De aanvraag voor een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders via een daartoe bestemd formulier.

De aanvraag wordt ingediend samen met: a. een kopie van het huurcontract of een bereidverklaring van de verhuurder en b. inkomensgegevens van alle leden van het huishouden, met uitzondering van inwonende kinderen, pleegkinderen en kleinkinderen.

Burgemeester en wethouders kunnen het overleggen van andere bescheiden verlangen, die zij voor de beoordeling van de aanvraag nodig achten.

Op of bij de huisvestingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders de volgende informatie: a. aan wie de vergunning wordt verleend; b. voor welke woonruimte de vergunning wordt verleend; c.

binnen welke termijn van de vergunning gebruik moet zijn gemaakt en

d. het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt.

Artikel 2.2.3

Eisen voor verlening huisvestingsvergunning

1. Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. tenminste één van de leden van het huishouden is 18 jaar of ouder; b.

de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of verblijven hier rechtmatig;

het inkomen is maximaal de inkomensgrens van de doelgroep, € 38.035 (peildatum 1 januari 2019) en in oplopende volgorde:

1e. bij toewijzing de voorrangsregels toegepast zijn volgens paragraaf 2.4 en paragraaf 2.4a en 2e. er geen andere gegadigde is die bij toepassing van de voorrangsregels eerder voor de woonruimte in aanmerking zou moeten komen. 2. In afwijking van lid 1 kan door burgemeester huisvestingsvergunning worden verleend.

wethouders

bij

woningruil

een

3. Het in lid 1 c genoemde inkomen is niet van toepassing op urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie, maatschappelijke indicatie en woningzoekenden die uitgezonderd zijn van de inkomenstoets zoals vermeld in Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, bijlage 1A. 4. In afwijking van lid 1 c kan voor huurwoningen met een huurprijs: a.

vanaf € 651,03 tot de liberalisatiegrens, een huisvestingsvergunning worden verleend aan huishoudens met een inkomen tot € 48.655 (peildatum 1 januari 2019);

vanaf de liberalisatiegrens tot aan de middenhuurgrens ook een huisvestingsvergunning worden verleend aan huishoudens met een inkomen hoger dan €38.035 (peildatum 1 januari 2019), mits aan de voorrangsregels genoemd in paragraaf 2.4a is voldaan.

5. De huurprijsgrens en inkomensgrens, bedoeld in lid 4 onder a, worden jaarlijks per 1 januari aangepast op dezelfde wijze als de aanpassing door de minister van de huurprijsgrens en inkomensgrens van de doelgroep. 6. De middenhuurgrens wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaarmethode.

Artikel 2.2.4

Vruchteloze aanbieding

1. Een huisvestingsvergunning wordt aan iedere aanvrager verleend indien de woonruimte door de eigenaar gedurende een termijn van tenminste drie maanden, gerekend vanaf de datum waarop de eerste advertentie als bedoeld in lid drie, is verschenen, zonder resultaat is aangeboden aan woningzoekenden die krachtens het bepaalde in artikel 2.2.3 voor die woonruimte in aanmerking komen en de eigenaar heeft voldaan aan de in de overige in dit artikel gestelde voorwaarden. 2. De woonruimte moet zijn aangeboden tegen een redelijke huurprijs, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 17, eerst lid van de Wet. 3. Het aanbieden dient, met inachtneming van het bepaalde in het eerste lid, tenminste driemaal (eenmaal per maand) te geschieden via advertenties in een regionaal of lokaal advertentiemedium. 4. Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden aan de in het eerste lid genoemde woningzoekenden, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.

Artikel 2.2.5

Intrekking en weigering

Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. het huishouden met een huisvestingsvergunning de woonruimte niet binnen de in de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen; b. de vergunning is verleend op grond van door het huishouden verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. c. ernstig gevaar bestaat dat de vergunning mede zal worden gebruikt om: -

uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of

strafbare feiten te plegen.

d. het verlenen van de vergunning het in gebruik hebben door de aanvrager van meer dan één woonruimte tot gevolg heeft of e. er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarde(n) van de vergunning.

Paragraaf 2.3 Inschrijving woningzoekenden Artikel 2.3.1 1.

Ter bevordering van een doelmatige verdeling van ter beschikking gekomen woonruimte: a. dragen de woningcorporaties in de woningmarktregio zorg voor het aanleggen en bijhouden van een register van woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor de woonruimte; b. stellen de woningcorporaties in de woningmarktregio regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens en einde van de inschrijving; c. kan een woningzoekende een beroep doen op een regionale klachtencommissie; d. wordt een inschrijving beëindigd als de woningzoekende via het systeem zoals genoemd in paragraaf 2.6, woonruimte krijgt toegewezen, met uitzondering van verhuur met een tijdelijk huurcontract en e. behoudt een woningzoekende, na toewijzing van de woning, 75% van de inschrijfduur. Onder de voorwaarde dat de woningzoekende zich binnen 12 maanden na beëindiging, zoals bedoeld in onderdeel d, opnieuw inschrijft.

In het register zoals genoemd in lid 1 worden op hun verzoek als woningzoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende eisen: a. tenminste één der leden is 18 jaar of ouder en b. de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of verblijven hier rechtmatig.

Indien vooraf door burgemeester en wethouders regels zijn opgesteld over het Laatste Kansbeleid kan een inschrijving als in lid 2 worden geweigerd, indien: a. het een moeilijk plaatsbare betreft die: b. door een gerechtelijke uitspraak wegens wanbetaling uit een woning, van een aan het aanbodmodel als omschreven in artikel 2.6.1 deelnemende verhuurder, is of wordt gezet en c.

geen afbetalingsregeling, tegen gangbare voorwaarden rond de maximale afbetalingscapaciteit met de vorige verhuurder, is overeengekomen dan wel een dergelijke afbetalingsregeling niet nakomt. d. het een moeilijk plaatsbare betreft: e. die door een gerechtelijke uitspraak is uitgezet, om reden van ernstige inbreuk op de veiligheid en het woongenot van omwonenden en f. ernstig rekening moet worden gehouden met herhaling en g. gebleken is dat, gegeven het risico van herhaling, binnen het bezit van de aan het aanbodmodel deelnemende verhuurders geen zodanige woonruimte beschikbaar is of komt, dat verdere inbreuk op het woongenot van omwonenden voorkomen kan worden; h. de weigering van het verzoek een periode van drie jaar bestrijkt. 4.

a. Een verzoek als bedoeld in lid 2 kan worden geweigerd indien het huishouden een hoofdhuurder betreft waartegen burgemeester en wethouders een besluit heeft genomen tot ontruiming van een woning vanwege onrechtmatige bewoning. b. De weigering van het verzoek bestrijkt een periode van drie jaar.

Artikel 2.3.2 Inschrijvingssysteem voor woningzoekenden bij huur tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurgrens 1. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen omtrent het instellen van een inschrijvingssysteem voor woningzoekenden voor de toepassing van de voorrangsregels van paragraaf 2.4a voor woningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot aan de middenhuurgrens. 2. Burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat een klachtencommissie wordt ingesteld ter zake van (de uitvoering) van het onder lid 1 genoemde inschrijvingssysteem

Paragraaf 2.4 Voorrang toewijzing huurwoningen met huur tot aan de liberalisatiegrens Artikel 2.4.1

Voorrangregels Inkomen – huur

1. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang gegeven aan huishoudens met inachtneming van tabel 1 (prijspeil 2021): Tabel 1: Leeftijd

Huishoudengrootte

Inkomen

Huurprijs tot

Tot pensioengerechtigde leeftijd

Eén persoon

Tot en met € 23.725

€ 633,25

Twee personen

Tot en met € 32.200

€ 633,25

Drie of meer personen

Tot en met € 32.200

€ 678,66

Vanaf pensioengerechtigde

Eén persoon

Tot en met € 23.650

€ 633,25

Twee personen

Tot en met € 32.075

€ 633,25

leeftijd Drie of meer personen Tot en met € 32.075 € 678,66 2. De in leden 1 en 5 gebruikte huur- en inkomensgrenzen worden jaarlijks, per 1 januari aangepast volgens de wet op de huurtoeslag. 3. Indien noodzakelijk, om aan de vereisten van de Woningwet te voldoen, kan een woningcorporatie huishoudens met een inkomen tot de maximale inkomensgrenzen uitsluiten voor woonruimte vanaf de aftoppingsgrenzen. 4. In afwijking van tabel 1 kan de woonruimte direct passend worden aangeboden, in dergelijke gevallen vervalt de voorrang op inkomen. 5. Burgemeester en wethouders kunnen woonruimte aanwijzen waarbij voorrang wordt gegeven aan huishoudens met inachtneming van tabel 2: Tabel 2 (prijspeil 2021)

Inkomen vanaf

Inkomen tot

Huurprijs van

Huurprijs tot

€ 40.024 € 51.199 € 678,66 € 752,33 6 Burgemeester en wethouders kunnen woonruimte aanwijzen waar tabel 1 niet geldt. Het niet toepassen van tabel 1 kan alleen wanneer de toewijzing aan de primaire doelgroep boven de te verwachten trend van 70% ligt.

Artikel 2.4.2

Voorrangregels Bezettingsnorm

1. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang gegeven aan het huishouden passend bij de grootte van de woonruimte. 2. Bij de bepaling van de passendheid wordt voorrang gegeven aan de grootte van het huishouden woningcategorie, kamers en woonoppervlakte, met inachtneming van de volgende tabel:

Huishouden naar personen in Woonruimte naar kamers

Oppervlakte

Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

1 kamer

n.v.t.

1-2

2 kamers 2 kamers

< 60 m2

1 of 2

> 60 m2

1 of 2

3 kamers 3 kamers

< 60 m2

1 of meer

1 of 2

> 60 m2

2 of meer

4 kamers 4 kamers

< 60 m2

2 of meer

> 60 m2

3 of meer

2 of meer

5 kamers 5 kamers

< 80 m2

3 of meer

> 80 m2

5 of meer

6 kamers 6 kamers

< 80 m2

5 of meer

> 80 m2

6 of meer

7 kamers 7 kamers

< 80 m2

6 of meer

> 80 m2

7 of meer

8 kamers

< 80 m2

7 of meer

8 kamers

> 80 m2

8 of meer

3. Bij de toepassing van de voorrangsregel in lid 2 wordt bij woonruimte met vijf of meer kamers, voorrang verleend in aflopende huishoudensgrootte. 4. Burgemeesters en wethouders kunnen van deze tabel afwijken als zij dat in verband met de leefbaarheid nodig achten.

Artikel 2.4.3

Voorrangsregels woningtype

1. De volgende woningtypen kunnen door burgemeester en wethouders met voorrang worden toegewezen aan de omschreven doelgroep: Woningtype - Woningen met zorgvoorzieningen - Nultredenwoningen

- Woningen voor minder validen - Jongerenwoningen

Doelgroep Voorrang voor woningzoekenden die geïndiceerd zijn door een door burgemeester en wethouders te bepalen wijze. Voorrang voor woningzoekenden van 65 jaar en ouder, of die geïndiceerd zijn op een door burgemeester en wethouders te bepalen wijze. Voorrang voor minder validen.

Voorrang voor jongeren in de leeftijdscategorie : 18 tot en met 22 jaar; of 18 tot en met 27 jaar; of 18 tot en met 29 jaar. 2. Als de aanbieding van het woningtype bij de eerste advertentie niet leidt tot reacties van de doelgroep kan de betreffende woonruimte van burgemeester en wethouders, maximaal tweemaal opnieuw worden aangeboden aan dezelfde doelgroep. Daarna komen andere woningzoekenden in aanmerking.

Artikel 2.4.4

Voorrangsregels doorstromen en doorschuiven

Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de huur van woonruimte met maximaal drie kamers geven burgemeester en wethouders voorrang aan doorstromers met minimaal 1 jaar woonduur die een woning van minimaal 4 kamers achterlaten van een verhuurder die zijn woningen verhuurt via het toewijzingssysteem als bedoeld in artikel 2.6.1.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Utrecht&id=70690e20-f4d4-485f-b169-ddb00ab8c2cb