7. Verantwoordingsverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd

De doorSEBU bijgevoegde bijlage 3 (“e-mail d.d. 14 juli 2024 van SEBU aan Utrecht ombudsloket”) heeft betrekking op de afkoopregeling CRE 2017. De gemeente verwijst hiervoor naar hetgeen zij daarover heeft vermeid onder hoofdstuk 2.2. van dit verantwoordingsverslag.

3.2

Vereniging Eigen Huis (VEH)

De Vereniging Eigen Huis heeft drie reacties doen toekomen aan de gemeente. Deze zijn als volgt: A. Reactie VEH d.d. 2 december 2022 Vervolgreactie VEH d.d. 20 december 2022 B. C. Reactie VEH d.d. 25 januari 2024 De reacties van VEH d.d. 2 december 2022 en d.d. 20 december 2022 zijn ingediend naar aanleiding van de aankondiging van de gemeente om tot herziening van de AB 1974 over te gaan en het proces van die herzieningsprocedure. In haar e-mail d.d. 2 december 2022 heeft de VEH aan de gemeente (kort samengevat) meegegeven de concrete gevolgen van de herziening duidelijk te maken. VEH heeft daarbij een aantal voorbeelden gegeven. VEH gaf aan dat voorde vraag wat redelijke uitgangpunten zijn met betrekking tot zaken als de grondwaarde, depreciatiefactor en overstapvoorwaarden, het logisch is om daarover de specialisten op dat gebied te raadplegen. Wat betreft de algemene uitgangpunten rondom de verlenging of omzetting van erfpachtcontracten vindt VEH dat de hoogte van de canon en afkoopsom redelijk moet zijn. Het dient transparant te zijn hoe die bedragen worden berekend. Ook is de VEH van mening dat erfpachtvoorwaarden niet eenzijdig ten nadele van de erfpachter mogen worden gewijzigd. In de reactie van VEH d.d.

25 januari 2024 heeft zij aangegeven dat zij de prioriteit geeft aan uitzonderingsgevallen van erfpacht en geen capaciteit heeft om op het conceptvoorstel van de gemeente te kunnen reageren.

Ten aanzien van de aanbeveling van VEH om de financiële uitgangspunten van de canonherziening en om de berekening van de canon inzichtelijk en transparant te maken, verwijst de gemeente naar de financiële toelichting “Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting” van oktober 2024 waarin zij heeft beschreven op welke wijze en met welke variabelen de canon aan het einde van het tijdvak wordt vastgesteld. Daarin is ook toegelicht welke deskundigen in dat kader zijn geraadpleegd. Voor de opmerkingen van VEH met betrekking tot de hoogte van de canon en afkoopsom, meent de gemeente dat sprake is van redelijke en transparante voorwaarden. Vooreen onderbouwing daarvan wordt eveneens verwezen naar de financiële toelichting “Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting” van oktober 2024.

De mogelijkheid voor de gemeente om tot eenzijdige wijziging van de erfpachtvoorwaarden over te gaan komt te vervallen in het voorstel voor de herziene AB 1974.

3.3

Rabobank

De gemeente heeft van de Rabobank de volgende drie schriftelijke reacties ontvangen: A. Reactie Rabobank d.d. 13 juli 2023 B. Reactie Rabobank d.d. 12 december 2023 C. Reactie Rabobank d.d. 25 januari 2024

18

Rabobank heeft de gemeente gevraagd wat de financiële uitgangspunten zijn en heeft aangegeven dat zij het belangrijk vindt dat zij de concept wijzigingsakte kan beoordelen als een erfpachter de overstap maakt naarde eeuwigdurende erfpacht. Volgens de Rabobank kan de overstap naar eeuwigdurende erfpacht namelijk gevolgen hebben voor haar hypothecaire zekerheid. Daarnaast is Rabobank bereid suggesties te doen waardoor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor de erfpachters en bank aantrekkelijker worden. Rabobank heeft in haar reactie verder nog aangegeven dat zij het belangrijk vindt dat er voorspelbaarheid en transparantie bestaat ten aanzien van de canon. Daarnaast heeft zij vermeld dat zij als bank er belang bij heeft dat er acceptabele voorwaarden worden opgenomen voor een opzegging van de erfpacht. Rabobank meent verder dat er in de herziene AB 1974 geen boeteclausules zouden mogen bestaan die de positie van de bank verslechteren bij einde erfpacht. Rabobank verzocht de gemeente tevens om in de herziene AB 1974 rekening te houden met de bancaire richtlijn van erfpacht van de NVB.

Aantrekkelijker maken van de overstap en refereren aan modelakten De gemeente heeft de indruk dat Rabobank in haar reactie geen duidelijk onderscheid maakt tussen conversie op grond van de CRE 2017 en herziening van de AB 1974. Op grond van de CRE 2017 kunnen erfpachters vrijwillig overstappen naar eeuwigdurende erfpacht waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. De erfpachters ‘converteren’ hun erfpachtrecht dan naar de AV 1989. Daarvoor zijn modelakten in omloop. De conversie op grond van de CRE 2017 moet echter los worden gezien van de herziening van de AB 1974. Dat is een éénzijdige bevoegdheid die de gemeente heeft om de bestaande erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Die bevoegdheid volgt uit de huidige AB 1974. De erfpachter heeft bij de herziening van de AB 1974 (anders dan bij de CRE 2017) dus niet de keuze om daar al dan niet gebruik van te maken. Voor de herziening van de AB 1974 zijn nog geen modelakten beschikbaar, omdat de herziene AB 1974 nog niet zijn vastgesteld. Voorspelbaarheid en transparantie canon Voor een toelichting van de voorspelbaarheid en transparantie van de canon verwijst de gemeente naar de financiële toelichting “Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting” van oktober 2024.

Belang van banken en/of hypotheekhouders bij acceptabele voorwaarden bij opzegging erfpacht In de beoogde herziening AB 1974 is een aantal bepalingen (ondertitel 6) opgenomen met betrekking tot hypotheekhouders, zoals banken. Onder de huidige AB 1974 golden deze bepalingen alleen voor hypotheekhouders die zich op de in artikel 6.1.1-1 AB 1974 gemelde wijze bekend hebben gemaakt. Omdat de gemeente in de praktijk geen prijs stelt op voormelde bekendmaking via het formulier B, heeft zij dit ook naar hypotheekhouders gecommuniceerd. Titel 6 is in de beoogde herziening AB 1974 dan ook gewijzigd, in die zin dat titel 6 geldt voor alle hypotheekhouders die volgens de openbare registers van het Kadaster een hypotheekrecht hebben op een erfpachtrecht, overeenkomstig de op de hypotheekhouders betrekking hebbende bepalingen. Wanneer er sprake is van een opzegging van de erfpacht door de gemeente, zullen hypotheekhouders onder de herziene AB 1974 van die opzegging op de hoogte worden gebracht. De kennisgeving aan de hypotheekhouder blijft dus gehandhaafd, zodat de hypotheekhouder niet wordt benadeeld ten opzichte van de AB 1974. Voor het overige is de vervallenverklaring (die gold onder het oude Burgerlijk Wetboek) vervangen door opzegging (conform het nieuwe Burgerlijk Wetboek). Er zijn geen bepalingen opgenomen die de positie van de bank verslechteren.

Geen (boete) clausules die de positie van de Bank verslechteren bij einde erfpacht In het voorstel voor de herziene AB 1974 zijn geen (boete) clausules toegevoegd die de positie van de bank verslechteren bij einde erfpacht.

Bancaire richtlijn(en) financierbaarheid erfpachtrechten van de NVB De Bancaire richtlijn(en) financierbaarheid erfpachtrechten van de NVB zijn niet van toepassing op

19

gemeentelijke erfpacht. Deze bancaire richtlijnen gelden namelijk alleen voor woningen die in erfpacht zijn uitgegeven door particuliere erfverpachters. De NVB adviseerde overheden in de eerste bancaire richtlijn om bij een herziening van de erfpachtvoorwaarden aan te sluiten bij de modelerfpachtvoorwaarden die door/in samenspraak met de NVB zouden worden opgesteld. Bij de tweede bancaire richtlijn (voor erfpachtrechten gevestigd na 1 januari 2013) wordt die verwachting niet meer uitgesproken. De hiervoor bedoelde modelerfpachtvoorwaarden zijn uiteindelijk in 2014 in samenspraak tussen NVB en de KNB vastgesteld en wijken op diverse punten af van de bancaire richtlijnen. De gemeente heeft bij het opstellen van het voorstel voor de herziene AB 1974 wel oog gehad voor de criteria uit de bancaire richtlijnen en de modelerfpachtvoorwaarden, omdat deze criteria, zo vermelden ze zelf, bij kunnen dragen aan ‘evenwichtige voorwaarden die zijn gebaseerd op een logische en begrijpelijke systematiek’. Omdat de bancaire richtlijnen echter niet van toepassing zijn op gemeentelijke erfpacht zijn niet alle richtlijnen gevolgd.

Notarissen

3.4

De notarissen in de regio Utrecht hebben op verzoek van de gemeente reactie gegeven op het voorstel herziening AB 1974. De Vereniging van Notarissen te Utrecht en het Ringbestuur MiddenNederland hebben de gemeente laten weten dat de twee partijen gezamenlijk reageren namens hen beiden. Daarom nemen we hun reacties in dit verslag samen onder één naam op, welke we voor de leesbaarheid hebben samengevat tot: Notarissen. De gemeente heeft van de Notarissen de volgende schriftelijke reacties ontvangen: E-mail met reactie notarissen d.d. 11 januari 2023 E-mail van Hermans & Schuttevaer notarissen namens KNB regio Utrecht aan de leden van KNB Ring Midden-Nederland d.d. 11 februari 2023 c. Notitie voor de leden van de KNB Ring Midden-Nederland d.d. 9 februari 2023 ten behoeve van de ringvergadering van 14 februari 2023 D. Notitie met punten voor Ronde tafel inzake algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 namens de Utrechtse Ring van de KNB d.d. 22 maart 2023 E. Notitie Toelichting begrip “ondeelbaarheid” onder huidig BW ivm de algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 (“deAB 1974”) namens de Utrechtse Ring van de KNB

A. B.

In haar reactie “Notitie met punten voor Ronde tafel inzake algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 namens de Utrechtse Ring van de KNB d.d. 22 maart 2023” hebben de Notarissen algemene aandachtspunten aan de gemeente in overweging gegeven. Daarnaast is er door de Notarissen een aantal specifieke bepalingen uit de AB 1974 genoemd die zij graag aangepast zouden zien. Het merendeel van de door de Notarissen gemelde punten heeft de gemeente voorafgaand aan de reactie van de Notarissen al meegenomen in de interne voorbereiding van de herziene AB 1974. Sommige suggesties hebben nog tot aanpassingen geleid. Op een paar onderdelen heeft de gemeente bewust een andere keuze gemaakt. De gemeente zal hierna puntsgewijs op de opmerkingen van de Notarissen reageren.

CRE 2017 nieuw leven inblazen De CRE. 2017 geldt tot het einde van het eerste erfpachttijdvak van 50 jaar. In de herziene AB 1974 is een nieuwe mogelijkheid voor conversie opgenomen. De herziene AB 1974 geven alle erfpachters de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen en over te stappen naarde AV 1989 (of meer recentere voorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht).

Nieuwe erfpachtvoorwaarden voor de bestaande erfpachtrechten De gemeente heeft gekozen voor herziening van de huidige AB 1974 in plaats van het opstellen van volledig nieuwe voorwaarden. Uitgangspunt bij de herziening van de AB 1974 is dat die voorwaarden alleen waar nodig worden aangepast. Overigens komen veel punten in het voorstel herziene AB 1974 overeen met de punten die de Notarissen in dit kader hebben meegegeven.

20

a.

b.

c.

d.

e.

f. g. h. i.

j.

Erfpacht voor onbepaalde tijd: de herziene AB 1974 gaan uit van eeuwigdurende erfpacht, omdat de tijdvakken vervallen; Een vast ca non percentage: er is niet gekozen vooreen vast canonpercentage, maar het canonpercentage wordt wel op zo’n manier vastgesteld dat hierin geen grote schommelingen zitten. Overigens wijzigt het canonpercentage na herziening van de canon bij het einde van het erfpachttijdvak niet meer; Geen jaarlijkse indexering canon wel herziening canon elke 10 jaar: deze suggestie is niet opgevolgd. Er is gekozen voor een vast indexeringspercentage van 2% per jaar. Hierdoor is de canon(ontwikkeling) transparanter en veel meer voorspelbaar dan bij een tienjaarlijkse herziening. Dit komt tegemoet aan bezwaren van de erfpachters en belangenorganisatie en sluit ook aan bij de Ministeriële handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen ’ van april 2024. Mogelijkheid tot afkoop canon conform de CRE 2017: in de herziene AB 1974 is een nieuwe mogelijkheid voor conversie opgenomen. De herziene AB 1974 geven alle erfpachters de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen en over te stappen naarde AV1989. Geen toestemming gemeente vereist voor vervreemding en bezwaring erfpacht: de gemeente wenst het toestemmingsvereiste te handhaven.

Het Burgerlijk Wetboek laat de mogelijkheid om in de erfpachtvoorwaarden een toestemmingsvereiste op te nemen uitdrukkelijk open. De gemeente wil die mogelijkheid handhaven omdat de erfpachtvoorwaarden in de toekomst niet meer kunnen wijzigen en het onmogelijk is om nu te voorzien welke situaties zich in de toekomst allemaal voor kunnen doen. De belangen van de erfpachter zijn voldoende gewaarborgd, doordat het Burgerlijk Wetboek de erfpachter de mogelijkheid biedt om vervangende toestemming aan de rechter te vragen. Wel melding aan gemeente van (voorgenomen) overgang erfpacht: zie onder e. Geen opzegging door de erfpachter: deze mogelijkheid is ook in het voorstel voor de herziene AB 1974 uitgesloten. Opzegging erfpacht door gemeente in overeenstemming met 5:87 BW: het voorstel voor de herziene AB 1974 sluit hierbij aan. Elementen uit de Algemene erfpachtvoorwaarden Amsterdam 2016 kunnen deels (zeker niet geheel) worden overgenomen: de gemeente heeft kennis genomen van deze erfpachtvoorwaarden van de gemeente Amsterdam. Herziening en actualisering definities, wetsartikelen en terminologie: dit is meegenomen in het voorstel voor de herziene AB 1974.

Keuze woonplaats erfpachter (art. 1.5-1. AB 1974) De gemeente heeft in de beoogde herziening AB 1974 opgenomen dat de erfpachter verplicht is zijn adres schriftelijk bekend te maken aan de gemeente. Op grond van het consumentenrecht zijn de mogelijkheden om een verplichte woonplaatskeuze op te nemen in de algemene bepalingen beperkt. Indien erfpachter geen woonplaats in Nederland wordt verplicht woonplaats te kiezen ten kantore van de notaris die de laatste akte met betrekking tot het erfpachtrecht heeft verleden. Het voorstel van de Notarissen om de erfpachter te verplichten woonplaats te kiezen in Utrecht wordt deels gevolgd door de gemeente. Het verlijden van de akte vestiging erfpacht voor een binnen het arrondissement Utrecht gevestigde notaris (art. 1.4-1. AB 1974) Er worden geen nieuwe rechten van erfpacht meer gevestigd onder de AB 1974 of de herziene AB 1974.

Deskundigenprocedure/deskundigenregeling (art. 1.7 AB 1974) De deskundigenprocedure is in het voorstel voor de herziene AB 1974 aangepast. Daarnaast is expliciet benoemd dat het erfpachters vrijstaat zich tot de rechtbank te wenden.

21

Goedkeuring vereist voor vervreemding en splitsing van de erfpacht (art. 4.1AB 1974) In de huidige AB 1974 is een toestemmingsvereiste voor vervreemding opgenomen. Op grond van de wet was en is tevens toestemming voor splitsing vereist. De Notarissen stellen voor om de vereiste toestemming voor vervreemding of splitsing van de erfpacht te laten vervallen. De gemeente wenst het toestemmingsvereiste echter te handhaven. Zie voor een verdere toelichting hiervoor onder sub e. Verbod tot opzegging en eenzijdige afstand door erfpachter, (art. 5.1 AB 1974) Zowel in de huidige AB 1974 als het voorstel voor de herziene AB 1974 is een verbod opgenomen voor de erfpachter om de erfpacht op te zeggen. Dit sluit aan bij de suggesties van de Notarissen. Het verbod voor erfpachter om eenzijdig afstand te doen van de erfpacht komt te vervallen. Onder het oude Burgerlijk Wetboek had de erfpachter de mogelijkheid om eenzijdig afstand te doen van zijn erfpachtrecht, tenzij deze bevoegdheid in de akte was uitgesloten. Dit laatste is in de AB 1974 het geval. In het nieuwe Burgerlijk Wetboek is afstand een meerzijdige rechtshandeling geworden. Daardoor is eenzijdige afstand niet meer mogelijk. Om die reden is het verbod voorde erfpachter om eenzijdig afstand te doen van de erfpacht verwijderd. Dit sluit aan bij de suggesties van de Notarissen.

Beëindiging van de erfpacht door de gemeente om reden van algemeen belang (art. 5.2 AB 1974) en vervallenverklaring erfpacht wegens wanprestatie (art. 5.3 AB 1974) De Notarissen hebben gevraagd om aanpassing van deze artikelen. Zij hebben niet toegelicht welke aanpassing zij daarbij voor ogen hebben. De artikelen zijn in het voorstel voorde herziene AB 1974 aangepast aan gewijzigde wet- en regelgeving (nieuw Burgerlijk Wetboek, Dualisering gemeentebestuur en invoering Omgevingswet). De gemeente kan besluiten tot eenzijdige wijziging van de erfpachtvoorwaarden (art. 7.1.2-1. AB 1974) Het voorstel voor herziening van de AB 1974 gaat uit van eeuwigdurende erfpacht zonder tijdvakken. De bevoegdheid van de gemeente om de erfpachtvoorwaarden elke vijftig jaar te wijzigen komt te vervallen. Dit sluit aan bij de suggesties van de Notarissen. Verticale splitsing en bijbehorende splitsing van de canon Onder de huidige AB 1974 is toestemming van de gemeente vereist voor verticale splitsing van het recht van erfpacht. Dat is in het voorstel voor de herziene AB 1974 ongewijzigd. Conform het verzoek van de Notarissen is in artikel 4.1.1-2. van de herziene AB 1974 een regeling opgenomen voorde daarbij behorende splitsing van de canon.

Beperking van de hoofdelijke aansprakelijkheid bij de splitsing van canon In artikel 4.1.1-2. van de herziene AB 1974 is geregeld dat bij verticale splitsing van de erfpacht een verdeling van de canon wordt vastgesteld. Hiermee zijn de ‘nieuwe’ erfpachters niet langer hoofdelijk aansprakelijk. Voor zover sprake is van splitsing in appartementsrechten, zijn op grond van de wet niet de appartementsgerechtigden hoofdelijk aansprakelijk, maar de Vereniging van Eigenaren. Dit is vastgelegd in artikel 1.3-1. van de herziene AB 1974. De ondeelbaarheid (artikel 1.3-1. AB 1974) De Notarissen hebben voorgesteld om in artikel 1.3-1. de volgende tekst op te nemen: "Indien de erfpacht aan twee of meer personen toebehoort, zal ieder van hen en ieder van hun rechtsopvolgers hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen, die op de erfpachter krachtens de erfpachtvoorwaarden of de wet rusten". Het huidige Burgerlijk Wetboek maakt, anders dan het oude Burgerlijk Wetboek, in beginsel geen onderscheid meer tussen ondeelbare en deelbare verbintenissen. Voor zover een prestatie ondeelbaar is, zijn de erfpachters ‘hoofdelijk verbonden’. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid is geregeld in artikel 1.3-1. Het tekstvoorstel van de Notarissen is niet één op één overgenomen.

Betalings- en boeteregeling (art. 2.2) De Notarissen hebben gevraagd om aanpassing van de betalings- en boeteregeling. Zij hebben niet

22

toegelicht welke aanpassing zij daarbij voor ogen hebben. De regeling is in het voorstel gewijzigd, waarbij voor consumenten wordt aangesloten bij de wettelijke regeling.

Mogelijkheid tot kwijtschelding van boete De Notarissen hebben verzocht een nieuwe bepaling toe te voegen over de kwijtschelding van boeten vergelijkbaar met artikel 18 van de AB 2016 gemeente Amsterdam. De gemeente heeft die suggestie niet gevolgd. De gemeente kan ook zonder een daartoe strekkende bepaling een boete geheel of gedeeltelijk kwijtschelden of terugbetalen als zij meent dat daarvoor een reden is. Het is naar het oordeel van de gemeente niet noodzakelijk om daarvoor een expliciete regeling op te nemen in de beoogde herziening AB 1974.

Bepaling over ondererfpacht De Notarissen hebben verzocht ook een regeling omtrent ondererfpacht op te nemen. De gemeente heeft dit niet gedaan. In de praktijk wordt een ondererfpachtrecht zelden gevestigd. De erfpachter is op grond van artikel 5:93 BW al bevoegd de onroerende zaak in ondererfpacht uit te geven. Opname van een toestemmingsvereiste voor ondererfpacht zou een verslechtering betekenen van de rechtspositie van de erfpachter (en hypotheekhouder) ten opzichte van de huidige situatie. Bepaling over samenvoeging van erfpachtrechten De Notarissen hebben verzocht om een bepaling over de samenvoeging van erfpachtrechten toe te voegen. Aan dit verzoek is voldaan door artikel 4.1.1-1. toe te voegen in het voorstel voor de herziene AB 1974. De afdelingen 6.1 (positie hypotheekhouders) en 6.2 (bescherming hypotheekhouders); De Notarissen hebben voorgesteld artikel 6.1 en 6.2 aan te passen. Deze artikelen gelden op grond van de AB 1974 alleen voor hypotheekhouders die zich op de in artikel 6.1.1-1. AB 1974 gemelde wijze bij de gemeente bekend hebben gemaakt. In de praktijk stelt de gemeente geen prijs op voormelde bekendmaking via het formulier B en heeft zij dit ook naar hypotheekhouders gecommuniceerd.

De gemeente handelt jegens alle hypotheekhouders die met betrekking tot het erfpachtrecht in de openbare registers van het Kadaster staan ingeschreven, overeenkomstig de op de hypotheekhouders betrekking hebbende voorwaarden. De tekst in de beoogde herziening AB 1974 is hierop aangepast. Aanpassing van artikel 3.3-2., 7.1.1-1., 7.1.1-1A., 7.1.1-4., 7.1.2-1. subat/mc Deze artikelen komen allemaal te vervallen in de beoogde herziening AB 1974. De canon wordt jaarlijks met 2% geïndexeerd en verder niet meer herzien (behoudens wijziging of splitsing van de erfpacht zoals bedoeld in artikel 2.3 van de herziene AB 1974).

De canon bedraagt een percentage van de grondwaarde (art. 2.1) Zie de toelichting hiervoor onder b. Aanpassing van de verplichtingen en verboden (art. 3.1) De Notarissen hebben gevraagd om aanpassing van de regeling met betrekking tot verplichtingen en verboden. Zij hebben niet toegelicht welke aanpassing zij daarbij voor ogen hebben. De regeling is in het voorstel gewijzigd en aangepast aan het nieuw Burgerlijk Wetboek en de nieuwe definities.

Definitielijst De Notarissen hebben gevraagd een definitielijst toe te voegen. De huidige AB 1974 voorzien al van een begrippenlijst. Het voorstel voorde herziene AB 1974 is voorzien van een uitgebreidere definitielijst. Daarnaast is in de rest van de herziene AB 1974 consequenter gebruik gemaakt van definities dan in de huidige AB 1974 het geval is.

Instructie over de inhoud van de notariële akte waarbij een erfpacht wordt overgedragen, gewijzigd of gesplitst (zoals in art. 16 van de AB 2016 Amsterdam) De gemeente ziet geen aanleiding om instructies te geven over de inhoud van deze akten. Dat behoort tot de expertise van de Notarissen. Wel is op onderdelen in de herziene AB 1974 23

voorgeschreven dat bepaalde informatie in de desbetreffende akten moet worden opgenomen. Zie bijvoorbeeld artikel 2.1-1. en 2.3-6 van het voorstel voorde herziene AB 1974. Nieuwe erfpachtvoorwaarden die de AB 1974, AB 1983 en de AV 1989 vervangen Een deel van de Notarissen stelt voor een nieuwe set erfpachtvoorwaarden op te stellen die zowel de AB 1974, AB 1983 als de AV 1989 vervangen waarbij zowel periodieke canon als volledig afgekochte canon mogelijk zou zijn. De gemeente heeft deze suggestie niet gevolgd en heeft ervoor gekozen de AB 1974 alleen te actualiseren en waar nodig aan te passen. Hoe de overstap naar de nieuwe erfpachtvoorwaarden te realiseren? De Notarissen hebben suggesties gedaan over de modellen of methoden die kunnen worden gebruikt voor de overstap naar de herziene AB 1974. Dit punt ziet niet op de herziene AB 1974 zelf, maar op de uitvoering. Hieraan wordt in een later stadium aandacht besteed.

3.5

De Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en taxateurs in onroerende goederen (NVM)

De NVM heeft geen schriftelijke reactie ingediend. Wel is gesproken met de directeur van NVM regio Utrecht. Van dit gesprek is een verslag gemaakt dat in het reactieverslag is benoemd als “20240502 NVM Samenvatting definitief’. Dit verslag is door de directeur van NVM regio Utrecht goedgekeurd. De NVM heeft de suggestie gedaan om bij de canonherziening voor het nieuwe tijdvak een gemiddelde WOZ-waarde te hanteren over een periode van 2 tot 5 jaar, in plaats van de meest recent vastgestelde WOZ-waarde omdat “de gemiddelde WOZ-waarde meer voorspelbaarheid geeft en extreme prijsfluctuaties incalculeert en de hoogte van de WOZ-waarde niet afvlakt maar het laatste en komende jaar juist buiten verhouding toe zal nemen”. Grondwaarde erfpacht met woonbestemming bij canonherziening Voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’ wordt de grondwaarde vastgesteld op basis van de geactualiseerde grondquotetabel van de Conversieregeling Erfpacht 2017 en de meest actuele onherroepelijke WOZ-waarde van de woning.

In tegenstelling tot hetgeen de NVM heeft voorgesteld (om een gemiddelde WOZ waarde van een periode van 2 tot 5 jaar te hanteren) is er door de gemeente gekozen om de meest actuele onherroepelijke WOZ-waarde te hanteren omdat als de WOZ-waarde eenmaal onherroepelijk is geworden deze waarde als een reële afspiegeling van de actuele marktwaarde van de onroerende zaak kan worden beschouwd. Grondwaarde erfpacht met niet-wonen functie/bestemming Voor erfpachtrechten met een andere bestemming dan ‘wonen’ wordt de grondwaarde vastgesteld middels een onafhankelijke taxatie die op actuele peildatum wordt uitgevoerd door een externe onafhankelijke gecertificeerde taxateur.

3.6

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Zoals vermeld in het reactieverslag, heeft de gemeente op aanraden van SEBU, de NHG om een inhoudelijke reactie verzocht. De NHG heeft geen schriftelijke reactie ingediend. Wel is gesproken met twee medewerkers van de afdeling Productontwikkeling. De gemeente heeft van het gesprek met de NHG een verslag gemaakt. Dit verslag is door NHG goedgekeurd (bijgevoegd in het reactieverslag als “20240522 NHG Samenvatting definitief’).

Ministeriële handreiking NHG heeft de gemeente geadviseerd de Ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen te bestuderen en daar rekening mee te houden. Dit heeft de gemeente gedaan. Jaarlijkse indexatie 2% In het voorstel herziening AB 1974 heeft de gemeente opgenomen dat er een jaarlijkse indexatie van 24

2% zal worden toegepast op de canon. NHG houdt zelf een maximale indexatie van 3% aan. NHG heeft naar voren gebracht dat een jaarlijkse indexatie met 2% bij dalende prijzen nadelig kan zijn voor de erfpachter, maar dat de jaarlijkse indexatie met 2% op de lange termijn gunstig is voor erfpachter. Concluderend is NHG voorzichtig positief over een indexering van 2% per jaar. Door uit te gaan van een vaste index van 2% wordt aangesloten bij de gemiddelde jaarlijkse inflatie over de afgelopen 25 jaar. Dit percentage komt ook overeen met de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB) voorde langere termijn. Door het hanteren van een vaste index worden uitschieters voorkomen, hetgeen voorde erfpachters duidelijkheid geeft over de stijging van de canon. De ontwikkeling van de canon wordt daarmee naar het oordeel van de gemeente voorspelbaar voor de erfpachters. Geen ingroeiregeling NHG heeft daarnaast het advies meegegeven om een ingroeiregeling toe te passen op erfpachters die een lagere canon betaalden en erfpachters waarvan de canon 50 jaar is afgekocht zodat zij in ieder geval nog een redelijke periode hebben om te kunnen anticiperen op en te kunnen wennen aan de nieuwe hogere canon.

In het voorstel van december 2023 is aangegeven dat de gemeente zou gaan nadenken over een ingroeiregeling waarmee erfpachters in een paarjaarvan de huidige canon naarde nieuwe canon toe kunnen groeien. Per saldo betekent een ingroeiregeling dat de erfpachters in de eerste jaren een korting krijgen op de nieuwe canon. Een ingroeiregeling ligt voorde hand indien de verhoging van de periodieke canon onverwacht snel komt en/of onverwacht groot is.

Het merendeel van de erfpachters onder de AB 1974 betaalt jaarlijks canon. Ook zonder de herziening van de AB 1974 zou de canon na tien jaar weer zijn herzien. De gemeente meent dat de beoogde verhoging van de canon aan het einde van het tijdvak ten opzichte van een reguliere canonverhoging bij een tienjaarlijkse herziening, niet zodanig hoog is dat een ingroeiregeling voor deze groep erfpachters nodig is. Daarbij is tevens van belang dat de erfpachters ruim voorde ingangsdatum van de nieuwe canon over de verhoging zijn geïnformeerd. De mogelijkheid om de canon aan het einde van het tijdvak te herzien op basis van de werkelijke waarde van de grond is immers in de AB 1974 vastgelegd. Tussentijds zijn de erfpachters hierover ook meermaals geïnformeerd, onder andere bij de introductie van de conversieregelingen in 2003 en 2017. In de aanloop naarde herziening van de AB 1974 hebben de erfpachters al diverse brieven ontvangen (in november 2022, in december 2023 en in juli 2024) en ook in de komende periode zullen zij nog herhaaldelijk worden geïnformeerd. De erfpachters weten dus al een aantal jaren voor het einde van het huidige erfpachttijdvak dat er een wijziging van de canon aankomt. In de brieven zijn ook rekenvoorbeelden opgenomen. Gelet op het voorgaande kan er volgens de gemeente geen sprake zijn van een, voor erfpachter onverwacht snelle verhoging van de canon.

Een aantal erfpachters met erfpachtrechten waarop de AB 1974 van toepassing zijn en een grote groep erfpachters met erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn, hebben de canon voor vijftig jaar afgekocht. Zij betalen nu, op het kleine, destijds niet afkoopbare, canongedeelte van EUR 11,34 per jaar na, geen periodieke canon. Na het einde van het huidige erfpachttijdvak (d.w.z. de periode waarvoor zij de canon hebben afgekocht) zullen zij weer een volledig marktconforme periodieke canon moeten betalen. In deze gevallen is er sprake van een relatief grote stijging van de canon maar dit is het gevolg van de in het verleden gemaakte keuze om de canon voor vijftig jaar af te kopen. Voor deze erfpachters geldt dat zij er rekening mee moeten houden dat zij bij het einde van het huidige tijdvak weer een marktconforme canon moeten gaan betalen. Hierover zijn deze erfpachters, zoals hiervoor aangegeven, ook meermaals geïnformeerd. Daarnaast wordt het overgrote deel van deze erfpachtrechten pas in en na 2034 herzien, waardoor de erfpachters in beginsel nog tijd hebben om zich voor te bereiden op hun nieuwe financiële situatie. De gemeente zal hen daar in toekomstige communicatie uiteraard ook nog herhaaldelijk op wijzen. Er is daarom niet gekozen voor het aanbieden van een generieke ingroeiregeling voor alle erfpachters.

Wel is er in het voorstel herziening AB 1974 gekozen voor het toepassen van depreciatie op de grondwaarde. Daarmee wordt een matiging van de canonstijging bereikt. Deze matiging is van 25

structurele aard, dit in tegenstelling tot de tijdelijke verlaging van de canon door het hanteren van een ingroeiregeling. Na toepassing van depreciatie is volgens de gemeente sprake van een redelijke canon, waardoor noodzaak tot aanvullende generieke maatregelen ontbreekt. Enkele erfpachters en belangenbehartigers hebben aangegeven dat ze zich zorgen maken over de betaalbaarheid van de nieuwe canon vanwege hun specifieke, persoonlijke financiële situatie. Zodra vaststaat hoe de definitieve voorwaarden eruitzien, wordt gekeken of er een eventuele regeling nodig is die de mogelijkheid biedt om af te wijken indien de individuele omstandigheden van een erfpachter daartoe aanleiding geven.

26

Bijlagen 1. Brief van de gemeente van 18 april 2024 aan SEBU, met bijlage

2. E-mail van de gemeente van 21 augustus 2024 met brief d.d. 19 augustus 2024 aan SEBU

27

Bijlage 1 Brief van de gemeente van 18 april 2024 aan SEBU, met bijlage

28

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl/erfpacht

//

Gemeente Utrecht

Stichting Erfpachters Belang Utrecht T.a.v. het bestuur 5.1.2.e 5.1.2.e

UTRECHT

PER E-MAIL: info@erfpacht-utrecht.nl

Behandeld door

Erfpacht

Datum

18 april 2024

Doorkiesnummer

14030

Ons kenmerk

11922877

E-mail

erfpacht@utrecht.nl

Onderwerp

Bijlagen)

1

Beantwoording vragen herziening erfpachtbepalingen AB 1974

Uw kenmerk

Verzonden

Uw brief van

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Geachte bestuursleden, Bij brief d.d. 8 december 2023 heb ik u geïnformeerd over het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten voor zowel de herziening van de canon aan het einde van het huidige erfpachttijdvak als de herziening van de Algemene bepalingen voorde uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974). U heeft daarbij de modelbrieven ontvangen die hierover in december 2023 aan de erfpachters zijn verzonden. Ook heeft u daarbij een toelichting ontvangen op het conceptvoorstel.

In voormelde brief bent u als bestuur van Stichting Erfpachters Belang Utrecht (hierna te noemen: ‘SEBU’) uitgenodigd om uw mening te geven over het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. Hiertoe heeft op 30 januari jl. een gesprek tussen SEBU, andere belangenbehartigers en de gemeente plaatsgevonden. Ook heeft SEBU gebruik gemaakt van de door de gemeente geboden mogelijkheid om schriftelijk haar reactie te geven op het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. Daartoe heeft de gemeente de volgende documenten van SEBU ontvangen: 1. een brief aan het college van burgemeester en wethouders d.d. 28 december 2023; 2. het document ‘Vragen en opmerkingen van de Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) bij het concept financiële uitgangspunten van de gemeente voor herziening van de erfpachtperiode' d.d. 28 januari 2024; 3. het document met suggesties voor de agendapunten voor het voormelde overleg van 30 januari 2024 (verstrekt door SEBU tijdens dit overleg).

Ik waardeer uw betrokkenheid bij dit onderwerp en ik stel het zeer op prijs dat u de tijd en moeite heeft genomen om uw reactie op het conceptvoorstel op papier te zetten. Graag reageer ik hierbij op de vragen en opmerkingen die SEBU in bovenstaande documenten heeft gesteld en geplaatst. Voor de volledigheid merk ik daarbij op dat in deze brief niet wordt ingegaan op de brief d.d. 1 februari 2023 die namens SEBU aan de gemeente heeft toegezonden. De inhoud van die brief, waarin SEBU heeft aangegeven wat naar haar mening moet worden meegewogen bij het wijzigen van de AB 1974, zal onderdeel uitmaken van het overzicht met binnengekomen reacties dat de gemeente opstelt als onderdeel van het besluitvormingsproces. Ik verwijs u hiervoor naar de reactie van de gemeente bij vraag 15 van de bijlage bij deze brief. 5.1.2.e

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Datum Ons kenmerk

18 april 2024 11922877

Document 1: Brief aan het college van burgemeester en wethouders d.d. 28 december 2023

In de brief verzoekt SEBU om een gesprek met het college van burgemeester en wethouders om de erfpachtsituatie van ongeveer 1.200 inwoners in Utrecht te bespreken. Deze situatie wordt door SEBU nader toegelicht, waarbij onder andere ook wordt ingegaan op de door de gemeente in 2017 vastgestelde Conversieregeling Erfpacht 2017 en de juridische procedure die SEBU tegen de gemeente heeft aangespannen. Daarnaast wordt door SEBU in de brief ingegaan op het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. SEBU geeft aan van het conceptvoorstel geschrokken te zijn en licht dit in de brief verder toe. Naar aanleiding van de brief is SEBU uitgenodigd voor een gesprek met wethouder Linda Voortman. Dit gesprek heeft op 27 februari jl. plaatsgevonden. Tijdens het overleg hebben SEBU en de gemeente met elkaar van gedachten gewisseld over dit onderwerp en is afgesproken om hierover constructief met elkaar in gesprek te blijven. Een eerste vervolggesprek over het verdere proces met betrekking tot de herziening van de AB 1974 heeft op 14 maart jl. tussen SEBU en medewerkers van de gemeente plaatsgevonden.

In de brief zijn geen concrete vragen gesteld ten aanzien van het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. De strekking van de opmerkingen die in de brief zijn gemaakt over het conceptvoorstel komen verder terug in de vragen die zijn gesteld in het hierboven onder 2 vermelde document, waarop ik hierna verder zal ingaan. Hierbij reageer ik graag nog op het gedeelte van de brief dat geen betrekking heeftop het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. De weergave van een aantal zaken in de brief bevat namelijk punten waar de gemeente zich niet in kan vinden. Graag licht ik dit hieronder nader toe.

SEBU geeft in haar brief aan dat in de loop der jaren aan de erfpachters van vóór 1989 mogelijkheden zijn geboden om hun erfpachtrechten af te kopen en op die manier de erfpacht om te zetten naar eeuwigdurend afgekochte contracten, maar dat de voorwaarden daarbij voor de erfpachters zo ongunstig waren dat maar een handvol erfpachters van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Vanaf 2003 hebben ruim 2.400 erfpachters hun erfpachtrecht geconverteerd naar de AV 1989. Dit is meer dan de helft van de erfpachters die hiervoor in aanmerking kwamen, hetgeen volgens de gemeente niet kan worden gekwalificeerd als een handvol erfpachters. Daarnaast volgt de gemeente SEBU niet in de stelling dat sprake is geweest van ongunstige voorwaarden. Met de in 2003 en 2017 vastgestelde conversieregelingen zijn de mogelijkheden voor erfpachters om hun erfpachtrecht te converteren naar de AV 1989 juist versoepeld, met name gedurende de introductieperiode van beide regelingen. SEBU is bij de gemeente in beeld gekomen voorafgaand aan de vaststelling van de Conversieregeling Erfpacht 2017. De advocaat van SEBU heeft voorafgaand aan de vaststelling van deze conversieregeling de gelegenheid gekregen om de gemeenteraad toe te spreken over haar standpunten ten aanzien van deze conversieregeling en heeft deze standpunten toegelicht.

De advocaat van SEBU heeft ook het college van deze standpunten op de hoogte gesteld. Deze inbreng heeft er niet toe geleid dat het gemeentebestuur heeft afgezien van vaststelling van de Conversieregeling Erfpacht 2017 en het uitbrengen van de daarop gebaseerde aanbiedingen aan erfpachters. Als reactie daarop heeft SEBU een rechtszaak aangespannen tegen de gemeente. De vorderingen van SEBU zijn daarbij zowel in kort geding, in de bodemprocedure als in het hoger beroep door de rechtbank respectievelijk het gerechtshof afgewezen. SEBU geeft in haar brief aan dat zowel de rechtbank als het hof aan de gemeente hebben gevraagd of zij iets voor de erfpachters wilde doen en dat de gemeente dat niet wilde. Het is in de praktijk echter gebruikelijk dat partijen tijdens een zitting even ‘de gang op worden gestuurd’ om te bezien of partijen er niet alsnog onderling uit kunnen komen. Dit was in deze rechtszaak niet anders. Een schikking is en was echter geen optie, omdat SEBU niet alleen opkomt voor erfpachters die nu nog erfpachtrechten hebben onder de AB 1974 dan wel AB 1983, maar ook een regeling wenst voor alle erfpachters die in het verleden al hebben geconverteerd en/of afgekocht. Dit is ter zitting bij het gerechtshof ook door de gemeente toegelicht. Het gerechtshof heeft vervolgens niet aangedrongen op een regeling.

2/3

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Datum Ons kenmerk

18 april 2024 11922877

Alvorens een zitting in te plannen en uitspraak te doen in hoger beroep heeft het gerechtshof de procedure nog aangewezen voor mediation. De gemeente heeft in het kader van het mediationtraject twee keer met SEBU om tafel gezeten om het gesprek aan te gaan en te bezien of er punten zijn waar overeenstemming over kon worden bereikt. Tijdens de mediation is namens de gemeente toegelicht dat de mogelijkheden om een oplossing te vinden niet onbegrensd zijn. Een eventuele regeling kan alleen worden getroffen als het college en/of de gemeenteraad daarmee instemt. Daarnaast moet de gemeente rekening houden met het gelijkheidsbeginsel. Als zij de erfpachters en SEBU tegemoetkomt, kan dat ook gevolgen hebben voor andere erfpachters of erfpachters die eerder al geconverteerd hebben. In reactie daarop heeft SEBU aangegeven, behalve wat betreft de canonherziening einde tijdvak, geen heil te zien in het voortzetten van de mediation. De mediation is daarom eind 2022, zonder resultaat, beëindigd.

In haar brief heeft SEBU verder ook opgenomen dat de gemeente geen reden ziet om de contracten te herzien (‘er worden hoge canons gevraagd, gewoon omdat het kan met deze contracten’). Dit is echter niet wat de gemeente heeft aangegeven. De gemeente heeft in de processtukken toegelicht dat zij zich aan de overeenkomst houdt, dat de algemene erfpachtvoorwaarden de ruimte bieden om de canon te herzien en dat de gemeente geen reden ziet om daarvan af te wijken. De rechtbank en het gerechtshof hebben getoetst of er voldoende rekening is gehouden met de belangen van de erfpachters en de redelijkheid en billijkheid. Zij hebben de vorderingen van de erfpachters allemaal afgewezen en vinden dat de gemeente zich hierin niet onredelijk opstelt. Document 2: ‘Vragen en opmerkingen van de Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) bij het concept financiële uitgangspunten van de gemeente voor herziening van de erfpachtperiode' d.d. 28 januari 2024

Dit document is als bijlage bij deze brief gevoegd. In het document is de reactie van de gemeente op de vragen die SEBU heeft gesteld verwerkt. Ik verwijs u hiervoor verder naar de bijlage. Document 3: suggesties voor de agendapunten voor het overleg van 30 januari 2024

De vragen die in dit document worden gesteld zijn, behoudens de vraag bij de eerste bullet onder punt 3, ook gesteld in het document ‘Vragen en opmerkingen van de Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) bij het concept financiële uitgangspunten van de gemeente voor herziening van de erfpachtperiode’ d.d. 28 januari 2024. Voor de beantwoording van deze vragen verwijs ik u daarom naar de bijlage bij deze brief. De reactie van de gemeente op de bij de eerste bullet onder punt 3 gestelde vraag kunt u terugvinden bij vraag 15 in de bijlage.

Vervolg Graag ga ik over de vragen van SEBU nader met u in gesprek tijdens het geplande volgende overleg op 30 mei a.s. van 9:00 - 10:00 uur op het stadskantoor. Zo nodig kan de reactie van de gemeente op de vragen van SEBU dan ook nader worden toegelicht.

Mocht u naar aanleiding van deze brief voordien nog vragen en/of opmerkingen hebben dan hoor ik dat graag via erfpacht@utrecht nl.

Ik vertrouw erop u hiermee voor dit moment voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Namens burgemeester en wethouders van Utrecht,

5.1, 2E op 18-04-2024 A.H.R. van Beest, Hoofdgebiedseconoom

3/3

Vragen en opmerkingen van de Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) bij het concept financiële uitgangspunten van de gemeente voor herziening van de erfpachtperiode, d.d. 8 december 2023 Utrecht 28 januari 2024

LS, Wij keuren het concept financiële uitgangspunten ten stelligste af, en vragen uw aandacht voor de volgende opmerkingen en vragen.

1. De erfpachtregeling moet betaalbaar zijn; zo moeten erfpachters in hun huis kunnen blijven wonen en moet de erfpachter verbeteringen en onderhoud (b.v. van verduurzaming) kunnen financieren. Ter illustratie voorbeeld casus 1: Conversie aanbod geldig in januari 2018 Voorstel nieuwe voorwaarden (2024) ±€20.000 Afkoop: ±€150.000 Afkoop: Vastklikken: ±€1.000 per jaar v.a. 2018 Canon: ±€4.000 plus jaarlijks +2% terwijl eerder al afgekocht tot 2040 Ter illustratie voorbeeld casus 2: Conversie aanbod geldig in januari 2018 Afkoop: ±€140.000 Vastklikken: ±€7.000 per jaar v.a. 2018 terwijl canon tot 2027 ±€4.000 is

Voorstel nieuwe voorwaarden (2027) Afkoop: ±€360.000 Canon: ±€9.500 plus jaarlijks +2 %

Uit casus 1 blijkt dat bij het voorstel voor de nieuwe voorwaarden in 5 jaar tijd al meer betaald wordt aan canon dan het afkoopbedrag dat in 2018 al aanleiding gaf om niet akkoord te gaan. Deze canon zal tevens eeuwigdurend dienen te worden betaald. Zowel de afkoop als de canon kan ertoe leiden dat mensen hun huis moeten verkopen. Voor de helderheid, het betreft in veel gevallen erfpachters met een gemiddeld inkomen dan wel een klein pensioen. /s de gemeente het met ons eens dat de erfpachters in hun huis moeten kunnen blijven wonen en verbeteringen kunnen financieren (b. v. voor verduurzaming) ? En niet eventueel gedwongen worden door de erfpachtregels om te verkopen?

Reactie gemeente: Bij de uitgifte in erfpacht zijn tussen de gemeente en de (eerste) erfpachter afspraken gemaakt. Deze afspraken hebben onder andere betrekking op de wijze waarop de grond door de erfpachters mag worden gebruikt (de bestemming) en over de vergoeding (de canon) die de erfpachters voor dit gebruik aan de gemeente betalen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de algemene (AB 1974 dan wel AB 1983) en bijzondere erfpachtvoorwaarden. Deze afspraken hebben zakelijke werking, dat wil zeggen dat iedere opvolgend erfpachter die het erfpachtrecht verkrijgt hieraan gebonden is. De financiële uitgangspunten voor de wijze waarop de canon aan het einde van het erfpachttijdvak wordt vastgesteld, zijn opgesteld binnen het kader van de van toepassing

zijnde erfpachtvoorwaarden. Bij het opstellen van deze financiële uitgangspunten is de gemeente verder gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid. De gemeente heeft ernaar gestreefd om in de bij de brief van 8 december 2023 toegezonden inhoudelijke toelichting ‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak’ gemotiveerd aan te geven op welke wijze en met welke variabelen zij de canon aan het einde van het tijdvak overweegt vast te stellen. Naar de mening van de gemeente leidt deze berekeningswijze tot een redelijke en billijke canon aan het einde van het erfpachttijdvak. Dit oordeel laat de gemeente nog toetsen door externe deskundigen. De gemeente is zich ervan bewust dat het moeten blijven betalen van canon, hoe redelijk deze canon ook is vastgesteld, afwijkt van de wens van SEBU om de verplichting tot het betalen van canon te beëindigen (zie vraag 3).

In bovenstaande voorbeelden wordt verder een vergelijking gemaakt tussen de (door SEBU geschatte) canon aan het einde van het erfpachttijdvak en de canon die tijdens de introductieperiode van de Conversieregeling Erfpacht 2017 van toepassing was. Daarmee vergelijkt SEBU een canon op basis van een voor de erfpachter vrijwillige conversieregeling, die is vastgesteld om de mogelijkheid voor erfpachters om de canon af te kopen aanzienlijk financieel te versoepelen (en daartoe tijdens de introductieperiode extra voordelig was), met een canon die wordt vastgesteld op basis van de herzieningsmogelijkheid die is vastgelegd in de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde erfpachtvoorwaarden die de erfpachter en de gemeente bij de uitgifte in erfpacht zijn overeengekomen. Deze vergelijking gaat volgens de gemeente daarom niet op. Overigens kan, zoals SEBU bekend is, tot het einde van het erfpachttijdvak door de erfpachters nog gebruik worden gemaakt van de Conversieregeling Erfpacht 2017. Er wordt door de gemeente nagedacht over een eventuele ingroeiregeling om de overgang naar de aan het einde van het tijdvak vast te stellen (nieuwe) canon te verzachten. Met zo’n ingroeiregeling zouden erfpachters in een aantal jaar van de huidige canon naar de nieuwe canon toe kunnen groeien.

Deze eventuele ingroeiregeling zal worden uitgewerkt als onderdeel van de benodigde besluitvorming over de wijziging van de AB 1974.

2.

Huizen moeten verkoopbaar blijven zonder veel verschil in prijs met afgekochte huizen of huizen in eigendom.

Nu zijn er praktijkgevallen waarbij een buurman in een aanliggende straat, die na 1990 een huis op grond in erfpacht volgens de AV89 heeft gekocht, niets meer hoeft te betalen. Zie citaat uit het bijlagenboek bij punt 19. /s de gemeente het met ons eens dat huizen verkoopbaar moeten blijven zoals hierboven omschreven?

Reactie gemeente: De prijs van een woning wordt door de markt bepaald. Het ligt daarbij in de lijn der verwachting dat er bij vergelijkbare woningen op erfpachtgrond in een transparante markt prijsverschil zal ontstaan tussen woningen met en zonder eeuwigdurend afgekochte canon. Voor een woning zonder eeuwigdurend afgekochte canon bestaat immers nog de verplichting tot de betaling (of afkoop) van de canon aan de gemeente.

3.

Erfpacht moet eindig zijn want de gemeente hoeft en moet erfpacht niet als verdienmodel te zien, maar toewerken naar gelijke behandeling van al zijn burgers.

De gemeente moet niet in verleiding komen om (tekorten in) de begroting te vullen met erfpacht inkomsten van deze kleine groep burgers/erfpachters. Bij het rondetafelgesprek in maart 2023 formuleerden we het als volgt: “Daarnaast stelt SEBU ook voor dat de nieuwe bepalingen ook voorzien in een wijze waarop het erfpachtrecht binnen een vaste termijn kan worden omgezet in vol eigendom, al dan niet door daarmee in het bepalen van de canon rekening te houden.” /s de gemeente het met ons eens dat de erfpacht eindig moet zijn, ook voor de kleine groep die er nu nog steeds mee te maken heeft?

Reactie gemeente: De gemeente gaat ervan uit dat met de stelling ‘dat de erfpacht eindig moet zijn’ wordt gedoeld op het feit dat de betalingsverplichting voor het gebruik van de grond (de canon) eindig moet zijn. De betalingsverplichting voor het gebruik van de grond kan worden beëindigd door het erfpachtrecht te converteren naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) en daarbij de canon eeuwigdurend af te kopen. De mogelijkheid hiertoe is door de gemeente na de inwerkingtreding van de AV 1989 via verschillende (conversie)regelingen geboden. Vanaf 2003 hebben ruim 2.400 erfpachters gebruik gemaakt van de mogelijkheid om hun erfpachtrecht te converteren. Ook voor de groep erfpachters waaraan in deze vraag wordt gerefereerd staat deze mogelijkheid nog steeds open. Het conceptvoorstel voorziet ook voor de periode na het einde van het erfpachttijdvak in de mogelijkheid om de canon eeuwigdurend af te kopen door betaling van een eenmalige afkoopsom. Een andere mogelijkheid om de verplichting tot het betalen van canon te beëindigen, is er wat de gemeente betreft niet.

4.

Houdt u er rekening mee dat het gaat om een laatste groep erfpachters? Wil de gemeente overwegen om een regeling te maken die de erfpachters met

contracten van voor 1989 (2,5%) in een positie brengt die de ongelijkheid met de erfpachters met contracten van na 1989 (97,5%) mitigeert? Waarom volhardt de gemeente voor slechts een heel klein percentage van alle erfpachters in het al meer dan 35 jaar geleden door hen zelf bekritiseerde beleid?

Voor de duidelijkheid willen we hier nog onderstrepen dat het om inkomsten voor de gemeente gaat en niet over kosten die de erfpachters dienen te vergoeden. Die kosten hebben de erfpachters AB1974 al ruimschoots vergoed en de erfpachters AB1983 in ieder geval al 1 keer. Waarom dan slechts bij een hele kleine groep nog deze last neerleggen? Het betreft nu slechts nog een paar procent van alle erfpachters in de gemeente Utrecht die bij dienen te dragen aan het algemeen belang terwijl er niets tegenover staat wat niet voor de overige erfpachters zou gelden.

Bij het rondetafelgesprek in maart 2023 formuleerden we het als volgt: “De erfpachters zijn dus ten opzichte van andere vergelijkbare gebruikssituaties van de grond zeer zwaar belast en de gemeente heeft de afgelopen decennia een zeer hoge opbrengst op haar grond gegenereerd. Deze oneigenlijke behandeling heeft SEBU voor de huidige situatie reeds aan de rechter voorgelegd. Voor de situatie na 50 jaar is het aan het college en de raad om deze scheve situatie te herstellen en alle erfpachters gelijk te trekken. Herziening van de bepalingen biedt die gelegenheid en dwingt daar ook toe.”

Reactie gemeente: Met de vaststelling van de AV 1989 is de gemeente overgestapt naar de uitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten, waarbij de canon voor altijd wordt afgekocht. Hiermee heeft de gemeente ervoor gekozen om ten aanzien van gronden waarop bij de uitgifte in erfpacht de AV 1989 van toepassing zijn verklaard (dan wel nadat de ‘oude’ erfpachtrechten zijn geconverteerd naar de AV 1989) de grondwaardestijging niet meer ten gunste van de gemeente te laten komen, maar juist ten gunste van de erfpachter. De erfpachter heeft na afkoop immers geen betalingsverplichting meer aan de gemeente (behoudens bij wijziging van het gebruik van de grond en/of de opstallen dan wel bij splitsing van het erfpachtrecht) als gevolg waarvan hij bij verkoop van de woning profiteert van de waardestijging van het woonperceel. In het conceptvoorstel is ervoor gekozen om bij de herziene AB 1974 (net als bij de AV 1989) uit te gaan van eeuwigdurende erfpacht. Hiermee ziet de gemeente, behoudens een inflatiecorrectie van 2% op jaarbasis, dus af van de toekomstige waardevermeerdering van de grond. Deze komt ten gunste van de erfpachter. Zoals hiervoor bij vraag 3 al is aangegeven, heeft de gemeente na de vaststelling van de AV 1989 aan erfpachters via verschillende (conversie)regelingen de mogelijkheid geboden om de canon eeuwigdurend af te kopen.

In deze mogelijkheid wordt ook voorzien in het conceptvoorstel voor de herziene AB 1974 in de vorm van een afkoopsom die jaarlijks met 2% wordt geïndexeerd. De canon wordt in het voorstel voor de herziene AB 1974 niet meer herzien. Door middel van een jaarlijkse verhoging van de canon met 2% vindt enkel nog een inflatiecorrectie plaats.

Uit de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde voorwaarden vloeien voor zowel de gemeente als de erfpachter rechten en verplichtingen voort. De betaling van een vergoeding voor het gebruik van de grond is één van deze verplichtingen voor de erfpachter. Net zoals de erfpachters die in het verleden hun erfpachtrecht (gevestigd onder de AB 1974 of de AB 1983) naar de AV 1989 hebben geconverteerd, kan ook de groep erfpachters waaraan in deze vraag wordt gerefereerd de keuze maken om van de geboden mogelijkheid tot afkoop

gebruik te maken (dan wel om een jaarlijkse canon te blijven betalen). Een andere mogelijkheid dan afkoop om de verplichting tot het betalen van canon te beëindigen is er wat de gemeente betreft niet. De gemeente dient in het kader van het gelijkheidsbeginsel immers rekening te houden met voormelde erfpachters die hun erfpachtrecht (gevestigd onder de AB 1974 of de AB 1983) eerder hebben afgekocht en geconverteerd naar de AV 1989.

5.

Op welke wijze zijn de grondquote percentages bepaald? Kunt u de onderbouwing geven waaruit blijkt dat deze percentages leiden tot een reële grondwaarde?

Reactie gemeente: Voor de grondquotes wordt aangesloten bij de grondquotetabel die is vastgesteld bij de Conversieregeling Erfpacht 2017. Om de grondquotetabel actueel te houden worden de in de tabel opgenomen WOZ-waardes jaarlijks geïndexeerd met de prijsindex ‘Bestaande koopwoningen, gemeente Utrecht, kwartaalbasis, verkoopprijzen prijsindex 2010’, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Dit betekent dat de grondquotes ongewijzigd blijven, maar dat de staffels (de WOZ-waardes) waarvoor de betreffende grondquotes gelden kunnen wijzigen. Door ten behoeve van het vaststellen van de grondwaarde te kiezen voor dezelfde grondquotetabel als bij de Conversieregeling erfpacht 2017 wordt een bestendige lijn gehanteerd met betrekking tot de grondquotes. De gemeente laat de marktconformiteit van de grondquotes uit deze tabel toetsen door een externe deskundige.

6.

Kunt u aangeven waarom er in Utrecht geen depreciatie wordt toegepast terwijl er in andere steden zoals Amsterdam, waar u in het document aan refereert, wel depreciatie wordt toegepast? Zie ook: Hof Amsterdam, arrest inzake Broeren de Staat, erfpachtcanon; uitspraak 18-07-2023

Reactie gemeente: Op grond van de AB 1974 dient de canon zowel bij de tienjaarlijkse herzieningen gedurende het erfpachttijdvak als bij de herziening tegen het einde van het tijdvak te worden vastgesteld met inachtneming van de werkelijke waarde van de grond. De werkelijke grondwaarde wordt in de AB 1974 gedefinieerd als ‘de prijs die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen’. De betekenis van het begrip ‘werkelijke grondwaarde’ is volgens de gemeente helder. Daarmee wordt bedoeld de werkelijke grondwaarde op het moment waarop deze wordt bepaald, zonder depreciatie. Dat is overeenkomstig de taalkundige uitleg van het begrip en de bedoeling van de AB 1974, waarbij stijgingen van grondwaarde worden verdisconteerd in een herziene canon. Nergens is voorgeschreven dat depreciatie van grondwaarde in alle gevallen een vereiste is bij waardebepaling van grond in het kader van herziening van canon. Er bestaat geen standaardregel die dat voorschrijft. Depreciatie werd ten tijde van het vaststellen van de AB 1974 niet toegepast en is ook geen verplichting of een vereiste om tot een redelijke, herziene canon te komen.

In een door enkele erfpachters en SEBU tegen de gemeente aangespannen zaak heeft het hof Arnhem-Leeuwarden met betrekking tot de mogelijkheid van de tienjaarlijkse herziening van de canon op grond van de AB 1974 geoordeeld dat dit beding niet onredelijk bezwarend is (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4515). Een eventuele depreciatie van de grondwaarde kan door deskundigen worden toegepast, mochten zij dat nodig vinden, maar depreciatie is volgens het hof op zichzelf geen vereiste om tot een redelijke, periodieke, canon te komen. Alle literatuur en overige stukken die door de erfpachters en SEBU in die procedure zijn overgelegd ter onderbouwing van hun standpunt dat de werkelijke grondwaarde gedeprecieerd moet worden om tot een redelijke periodieke canon te komen, hebben het hof niet tot een andere opvatting gebracht.

De gemeente laat haar standpunt, om bij het vaststellen van de grondwaarde aan het einde van het tijdvak geen depreciatie toe te hoeven passen, zekerheidshalve nog toetsen door externe deskundigen.

7.

Waaruit blijkt dat de grondwaarde is bepaald exclusief BTW, voordat de canon wordt berekend?

Reactie gemeente: Voor de erfpachtpercelen met een woonbestemming wordt de grondwaarde vastgesteld door middel van een grondquote en de WOZ-waarde. Bij woningen ouder dan twee jaar, waarvan sprake is bij alle woningen op erfpachtgrond waarvoor de canon aan het einde van het erfpachttijdvak wordt herzien, speelt BTW bij het vaststellen van de WOZ-waarde geen rol omdat er geen sprake is van met BTW belaste leveringen. Ook voor wat betreft het vaststellen van de grondwaarde speelt BTW daarom geen rol. Voor percelen grond met een andere bestemming dan ‘wonen’ wordt de grondwaarde vastgesteld door een externe, gecertificeerde taxateur. Bij deze taxatie zal de grondwaarde door de taxateur worden vastgesteld exclusief BTW.

8.

Bij de vaststelling van het canonpercentage wordt gerekend met 1,1% kostenopslag.

Er wordt aangegeven dat het gaat om een risico-opslag en een opslag voor administratiekosten. Dit is meer dan 40% van het canonpercentage. Kunt u onderbouwen om welke risico’s en welke administratie dit precies gaat en hoe dit zich vertaalt naar een percentage van 1,1 %? Banken bijvoorbeeld rekenen met veel lagere risico opslag. Zie https://www.rabobank.nl/particulieren/hvpotheek/hvpotheekrente/rente-opslaq-hypotheek

Reactie gemeente: Bij het vaststellen van het canonpercentage is het gebruikelijk om een risico-opslag (debiteurenrisico) en een opslag voor de kosten van het beheer van de erfpachtcontracten te hanteren. Daarbij is door de gemeente Utrecht gekozen voor een (vast) opslagpercentage dat in lijn ligt met de gemiddelde opslagpercentages die door andere gemeenten bij het bepalen van het canonpercentage worden gehanteerd. De gemeente laat de redelijkheid en marktconformiteit van het opslagpercentage (van 1,1%) toetsen door externe deskundigen. De door u aangehaalde risico-opslag van de Rabobank betreft overigens slechts een deel van de totale (risico-)opslag van de bank. Het gaat hierbij om de zogenoemde loan-to-value, dat wil zeggen de verhouding tussen de hoogte van de hypotheekschuld en de waarde van de woning. Deze extra risico-opslag is voor banken afhankelijk van het risico (de loan-tovalue). 9.

Wilt u de methode (laatste canon + 2% per jaar) van de NHG voor erfpacht in overweging nemen?

Deze voorwaarden voor toekennen van NHG zijn bepaald zodat de NHG garant kan staan in een stabiele situatie vergelijkbaar met hypotheken. Voor huizen met erfpacht waar de canon sterk kan variëren aan de hand van WOZ-waarden, zoals nu bij einde tijdvak, kan de NHG niet garant staan.