7. Verantwoordingsverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd

Docnrl

Gemeente Utrecht Verantwoord ingsverslag Inhoudelijke reactie op de ontvangen reacties van erfpachters en belangenbehartigers ten aanzien van het voorstel voor herziening van de AB 1974 en de canonvaststelling bij einde tijdvak

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

2

1

Inleiding

3

2

Verantwoording reacties erfpachters

4

3

2.1

Inhoudelijke reacties op parameters (o.a. waarom geen depreciatie?)

4

2.2

Reacties op de uitkomsten (o.a. betaalbaarheid)

5

2.3

Reacties op het principe (o.a. er is al een keer grondwaarde betaald)

6

Verantwoording reacties belangenbehartigers

11

3.1

Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU)

11

3.2

Vereniging Eigen Huis (VEH)

18

3.3

Rabobank

18

3.4

Notarissen

20

3.5 De Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en taxateurs in onroerende goederen (NVM) 3.6

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

24 24

Bijlagen

27

Bijlage 1

28

Bijlage 2

46

2

1 Inleiding In het reactieverslag heeft de gemeente verslag gedaan van de binnengekomen reacties van erfpachters en belangenbehartigers op de voorgenomen herziening van de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974) en de financiële uitgangspunten voor het bepalen van de nieuwe canon aan het einde van het eerste tijdvak van vijftig jaar. Het gaat daarbij om de reacties die zijn binnengekomen gedurende de twee reactieperioden. De eerste reactieperiode vond plaats van november 2022 tot en met januari 2023, gevolgd door een rondetafelgesprek in maart 2023. De tweede reactieperiode verliep van december 2023 tot en met januari 2024. De enkele reacties die in februari en maart 2024 zijn binnengekomen, net na de afsluiting van de reactieperiode, zijn voorde transparantie ook meegenomen in het reactieverslag en verantwoordingsverslag.

Dit verantwoordingsverslag is een inhoudelijke reactie van de gemeente op de binnengekomen reacties van erfpachters en belangenbehartigers zoals vermeld in het reactieverslag . Waar het reactieverslag een overzicht en samenvatting geeft van de ontvangen reacties, geeft dit document een toelichting op de vraag op welke punten het voorstel al overeenstemde met die reacties en of de reacties al dan niet aanleiding zijn geweest om het voorstel (op punten) aan te passen. De inhoud van de twee verslagen zijn derhalve onlosmakelijk verbonden aan elkaar. Voor de leesbaarheid van het reactieverslag en dit verantwoordingsverslag vat de gemeente de reacties in dit verantwoordingsverslag steeds kort en op hoofdlijnen (en daarmee per definitie niet geheel volledig) samen per reactiecategorie. Beoogd is de strekking van de reacties weer te geven. Dit verantwoordingsverslag komt qua reactiecategorieën overeen met de hoofdcategorieën zoals vermeld in het reactieverslag, te weten: 1. Reacties op de gepubliceerde uitgangspunten of het proces:

1. 2. 3.

4. 5.

Inhoudelijke reacties op parameters (o.a.: waarom geen depreciatie?) Reacties op de uitkomsten (o.a.: betaalbaarheid) Reacties op het principe (o.a.: er is al een keer grondwaarde betaald) Reacties over het proces/informatievoorzieningen Wens om te kunnen blijven afkopen na einde huidige tijdvak

2. Reacties met vragen over de huidige afkoopregeling (buiten het kader van de herziening AB 1974) In hoofdstuk 2 van dit verantwoordingsverslag zal per reactiecategorie worden ingegaan op de reacties die de gemeente van erfpachters heeft ontvangen. De gemeente zal daarbij toelichten op welke punten het voorstel al overeenstemde met de reacties en of de reacties al dan niet aanleiding zijn geweest om de beoogde herziene versie van de AB 1974 en de uitgangspunten voor het bepalen van de canonherziening aan het einde van het eerste tijdvak (op punten) aan te passen.

De gemeente heeft tijdens de reactieperioden ook reacties ontvangen van belangenbehartigers. In het derde hoofdstuk wordt ten aanzien van deze reacties toegelicht op welke punten het voorstel al overeenstemde met de reacties en of de reacties al dan niet hebben geleid tot aanpassing van de beoogde herziening AB 1974 en/of de uitgangspunten voor het bepalen van de nieuwe canon aan het einde van het eerste tijdvak. De structuur van de reactiecategorieën is, gelet op het detailniveau van de vragen en/of opmerkingen van belangenbehartigers, niet geschikt om te worden toegepast in de toelichting die de gemeente daarop geeft. In hoofdstuk 3 van dit verantwoordingsverslag is de structuur van de reactiecategorieën dan ook achterwege gelaten.

3

2 Verantwoording reacties erfpachters 2.1

Inhoudelijke reacties op parameters (o.a. waarom geen depreciatie?)

Zoals in het reactieverslag is vermeld heeft de gemeente van vijf erfpachters de reactie ontvangen dat zij het oneens zijn met de voorgestelde berekeningsmethodiek om de canon te bepalen. De reactie gaat vooral over de wijze waarop de grondwaarde wordt berekend. Zo heeft één erfpachter aangegeven het niet eens te zijn met de grondquote die bepaalt dat de grondwaarde 30% van de woningwaarde is. Andere erfpachters hebben hun onvrede geuit over de WOZ-waarde die erg is gestegen de afgelopen jaren. Zij vinden de WOZ-waarde geen representatieve basis om hun grondwaarde mee te berekenen. Voorts zijn er twee erfpachters die een inhoudelijke (financiële) reactie hebben gegeven op het voorstel dat is gedeeld. Eén erfpachter gaf aan dat het erop lijkt dat steeds 5% rendement over de grondwaarde het uitgangspunt is, maar dat dit te hoog is gezien de recente geopolitieke, economische en financiële ontwikkelingen. Een andere erfpachter stelde voor om de nieuwe canon te verlagen en een ander canon percentage aan te houden. De gemeente stelt voorop dat zij met betrekking tot de canonherziening aan het einde van het huidige erfpachttijdvak is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.

De voorgestelde financiële uitgangspunten voor de canonherziening aan het einde van het tijdvak zijn naar de mening van de gemeente zorgvuldig tot stand gekomen en de vaststelling van de nieuwe canon resulteert naar de mening van de gemeente in een voorde erfpachter redelijke canon. Twee externe deskundigen (Colliers Valuations B.V., hierna te noemen ‘Colliers’, en Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V., hierna te noemen ‘Pels Rijcken’) aan wie de financiële uitgangspunten ter beoordeling zijn voorgelegd, onderschrijven het standpunt van de gemeente. Colliers is van mening dat zowel de wijze waarop de canon is vastgesteld als de variabelen die hierbij worden gebruikt (basisgrondslag/rentepercentage, inflatiecorrectie en opslag voor kosten en risico) redelijk zijn. Pels Rijcken concludeert dat de gemeente voldoende heeft gemotiveerd en inzichtelijk heeft gemaakt hoe de nieuwe canon tegen het einde van het tijdvak wordt vastgesteld. De gemeente heeft volgens Pels Rijcken uitgebreid toegelicht hoe de nieuwe canon wordt berekend en heeft op heldere wijze inzichtelijk gemaakt op welke grondslag en aan de hand van welke parameters de canon wordt vastgesteld.

Wel is door zowel Colliers als Pels Rijcken gewezen op het ontbreken van een depreciatie op de grondwaarde.

Depreciatie betekent ‘waardedaling’ of ‘afwaardering’. Sommige taxatiedeskundigen stellen dat grond die is uitgegeven in erfpacht minderwaard is dan grond in volle eigendom. Voorde berekening van een canon zou daarom moeten worden uitgegaan van de grondwaarde waarop een depreciatie (afwaardering) heeft plaatsgevonden. Depreciatie kan tot uiting komen in de taxatiemethode of kan als procentuele afwaardering worden toegepast. Er geldt daarbij geen ‘standaard’ depreciatiepercentage. Het percentage kan variëren en is onder andere afhankelijk van de beperkingen die zijn opgenomen in de erfpachtbepalingen. Als deze beperkingen al op andere wijze in de taxatie zijn verwerkt zal het toepassen van een procentuele afwaardering een dubbele depreciatie betekenen. Depreciatie werd ten tijde van het vaststellen van de AB 1974 en de AB 1983 niet toegepast. In de AB 1974 en AB 1983 wordt de grondwaarde zodanig gedefinieerd dat een generiek percentage voor depreciatie niet aan de orde is. De gemeente kent geen beleid ten aanzien van depreciatie. De gemeente meent ook dat depreciatie geen vereiste is om tot een redelijke canon te komen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft dat in een recente procedure over de AB 1974 bevestigd. In extern ingewonnen adviezen wordt wisselend geadviseerd over de vraag of de gemeente depreciatie zou moeten toepassen.

De adviseurs die adviseren wel depreciatie toe te passen, geven daarbij aan dat door het bestaande erfpachtrecht sprake is van een zekere gebondenheid tussen de gemeente en de erfpachter en dat depreciatie daardoor gerechtvaardigd is. Andere deskundigen stellen dat de 4

gemeente niet zou moeten depreciëren omdat dit bij de oorspronkelijke uitgifte in erfpacht ook niet is gebeurd.

De gemeente meent gelet op het voorgaande dat er geen verplichting bestaat tot depreciatie. Van belang is dat een redelijke, marktconforme canon wordt vastgesteld. Dat kan op verschillende manieren. Enkele erfpachters en één van de belangenbehartigers hebben echter bezwaren geuit tegen het ontbreken van depreciatie in de vorige versie van dit voorstel. Na zorgvuldige afweging wordt daarom voorgesteld om bij de berekening van de nieuwe canon bij het einde van het tijdvak uit coulance en derhalve geheel onverplicht wel een depreciatie toe te passen. Omdat in het voorstel voorde herziene AB 1974 sprake is van eeuwigdurende erfpacht met relatief weinig beperkende bepalingen is daarbij gekozen voor een depreciatie van 10%. Dit percentage sluit aan bij de extern ingewonnen adviezen. Door depreciatie van de grondwaarde bij de berekening van de canon aan het einde van het tijdvak, zal de nieuwe canon minder hard stijgen ten opzichte van de bestaande canon. De gemeente hoopt hiermee het draagvlak voor het voorstel te vergroten en meent dat dit tevens bijdraagt aan de redelijkheid en billijkheid van de herziene voorwaarden en de juridische houdbaarheid daarvan.

Voor zover depreciatie bij erfpachtrechten met een andere bestemming dan ‘wonen’ leidt tot een grondprijs die lager is dan de door de gemeente gehanteerde (generieke) minimale grondwaarde, zal bij de canonherziening worden uitgegaan van de minimale grondwaarde. Op de minimale grondwaarde wordt door de gemeente geen depreciatie toegepast.

2.2

Reacties op de uitkomsten (o.a. betaalbaarheid)

In het reactieverslag is naar voren gebracht dat tien erfpachters hun zorg hebben geuit over de betaalbaarheid van de canon bij herziening tegen het einde van het tijdvak. Er zijn in die reacties verschillende redenen genoemd waarom erfpachters zich zorgen maken over de betaalbaarheid en waarom de betaalbaarheid voor hen mogelijk een probleem wordt. Zo heeft één erfpachter aangegeven dat de Conversieregeling Erfpacht 2017 (hierna ook wel “CRE 2017” genoemd) destijds financieel voor hem persoonlijk niet haalbaar was. Deze erfpachter deelde zijn noodkreet over de betaalbaarheid, omdat hij verwacht de huidige afkoopsom en de nieuwe afkoopsom alsmede de nieuwe canon niet te kunnen betalen. Deze erfpachter heeft gevraagd om een betaalbare en redelijke canon die ook eindig is. Ook zijn er erfpachters geweest die in hun reactie hebben aangegeven dat zij inmiddels de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt en vanwege hun leeftijd geen hypotheek meer kunnen krijgen en daarom nooit meer kunnen afkopen.

Uit het reactieverslag is verder gebleken dat zes erfpachters te kennen hebben geven dat zij behoefte hebben aan meer financiële zekerheid en daarom willen weten wat de herziening concreet financieel voor hen betekent. In beide reactieronden gaven erfpachters aan dat zij zekerheid een belangrijk aspect vinden. Vaak werd dit aspect genoemd in combinatie met de wens om meer voorspelbaarheid.

Opvallend is dat het proces van de herziening voor veel erfpachters (191) aanleiding blijkt te zijn geweest om zich (opnieuw) te verdiepen in de huidige mogelijkheden om de canon eeuwigdurend af te kopen. Het merendeel van de ontvangen reacties die de gemeente ontving (65%) zijn reacties en vragen over de huidige afkoopregeling (CRE 2017 voor wonen, en de regeling 1998 voor diegenen die geen gebruik kunnen maken van de CRE 2017). Waarbij erfpachters ook vaak verzochten om een indicatie van hun afkoopsom. Financiële zekerheid en voorspelbaarheid De gemeente meent dat zij met de beoogde herziening van de AB 1974 voldoende tegemoetkomt aan de wens om meer financiële zekerheid en meer voorspelbaarheid. In het voorstel voorde herziening van de AB 1974 wordt het voortdurende erfpachtrecht omgezet naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. De tijdvakken van 50 jaar en de tienjaarlijkse canonherzieningsmomenten uit de huidige AB 1974 worden afgeschaft. Aan het einde van het huidige tijdvak wordt de canon dus voor de laatste keer 5

herzien. Deze nieuwe canon wordt onder de beoogde herziene AB 1974 niet meer herzien (behalve in het geval van een wijziging en/of splitsing van het erfpachtrecht). In plaats daarvan wordt de nieuwe canon enkel nog jaarlijks met 2% geïndexeerd (verhoogd).

Gedurende het eerste tijdvak is de afkoopregeling (CRE 2017) van kracht. In de beoogde herziene AB 1974 is de mogelijkheid opgenomen om ook na einde van het huidige tijdvak over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canon verplichting. De afkoopsom is daarbij gelijk aan de grondwaarde die bij het einde van het huidige tijdvak wordt vastgesteld vermeerderd met 2% op jaarbasis tot en met de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt gepasseerd. De afkoopsom wordt verhoogd met een eventuele economische meerwaarde bij wijziging en/of splitsing van het erfpachtrecht, waarbij de economische meerwaarde vermeerderd wordt met 2% op jaarbasis tot en met de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt gepasseerd.

Omdat er onder de beoogde herziene AB 1974 geen canonherzieningen meer zullen plaatsvinden (behalve in het geval van een wijziging en/of splitsing van het erfpachtrecht), maar alleen wordt uitgegaan van een jaarlijkse indexering van de canon met een vast percentage van 2%, is de canonontwikkeling geheel transparant en voorspelbaar en heeft de erfpachter duidelijkheid over de toekomstige financiële lastenontwikkeling. Onder de beoogde herziening AB 1974 is de gemeente bovendien niet meer bevoegd om de erfpachtvoorwaarden eenzijdig te wijzigen. De erfpachtvoorwaarden zullen dus niet meer veranderen.

Betaalbaarheid De gemeente meent dat het voorstel voor de herziene AB 1974 resulteert in een redelijke canon en dat bij de totstandkoming van het voorstel de belangen van de erfpachters zorgvuldig zijn meegewogen en afgewogen. De gemeente is zich evenwel ervan bewust dat voor een groot aantal erfpachters sprake zal zijn van een aanzienlijke canonstijging aan het einde van het huidige tijdvak. Immers, vanwege de begrenzingen die in de huidige AB 1974 van toepassing zijn op de tienjaarlijkse herzieningen van de canon, zijn de canonverhogingen in het huidige tijdvak relatief beperkt geweest. Bij de canonherziening tegen het einde van het tijdvak gelden deze begrenzingen echter niet meer, waardoor het verschil tussen de huidige canon en de vast te stellen canon bij het einde van het huidige tijdvak in sommige gevallen fors kan zijn. Bij het vaststellen van de huidige AB 1974 is destijds expliciet ervoor gekozen deze stijging tegen het einde van het tijdvak niet te begrenzen. De canonstijgingen komen voor de erfpachters derhalve niet onverwacht en voor een deel van de erfpachters zal de canonstijging ook in lijn liggen met de stijging bij de tienjaarlijkse herziening van de canon.

De gemeente realiseert zich dan ook dat voor sommige erfpachters sprake kan zijn van forse canonstijging na het huidige tijdvak De gemeente meent echter dat die canonstijging voor het overgrote deel van de erfpachters niet zodanig hoog is, dat hierop een correctie of ingroeiregeling moet worden toegepast. Zeker niet omdat de erfpachters geruime tijd voordat de nieuwe canon ingaat geïnformeerd zullen worden. Doordat de gemeente in het voorstel (anders dan in de eerder gedeelde financiële uitgangspunten) een depreciatie van 10% toepast op de grondwaarde bij de canonherziening einde tijdvak wordt de nieuwe canon bovendien structureel verlaagd en zal deze minder hard stijgen ten opzichte van de bestaande canon.

De gemeente constateert dat in de reacties over de betaalbaarheid ook specifieke persoonlijke omstandigheden naar voren zijn gebracht (zoals bijvoorbeeld de hoge leeftijd van een van de erfpachters of een onvoorziene wijziging van iemands financiële situatie). De gemeente zal onderzoeken of er een regeling nodig is waarbij kan worden afgeweken van de voorwaarden als de individuele omstandigheden van een erfpachter hiertoe aanleiding geven.

2.3

Reacties op het principe (o.a. er is al een keer grondwaarde betaald)

Uit de ingekomen reacties is naar voren gekomen dat twee erfpachters hun wens hebben geuit om, zonder afkoop, dezelfde voorwaarden te krijgen als de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van 6

gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) of hetzelfde behandeld willen worden als erfpachters onder de AV 1989. Deze erfpachters hebben aangegeven in dezelfde straat als de erfpachters onder de AV 1989 te wonen en dat zij hun erfpacht hebben afgekocht voor 50 jaar. De ontwikkelaar die hun huizen bouwde, koos destijds voor de AB 1983 voorwaarden. Andere bewoners in dezelfde straat hebben bij aankoop van hun nieuwe woning daarentegen de AV 1989 gekregen, omdat de ontwikkelaar van die woningen voor die nieuwe voorwaarden heeft gekozen. De twee erfpachters gaven aan dat degenen metAV 1989 door eenmalige betaling van hun grondwaarde, in één keer en eeuwigdurend hun erfpachtrecht konden afkopen. Zij hebben aangegeven dat het oneerlijk is dat zij de grondwaarde hebben betaald om hun erfpachtrecht voor het huidige tijdvak van 50 jaar af te kopen en dat zij aan het einde van het eerste tijdvak weer canon of - als zij kiezen voor afkoop - een afkoopsom moeten gaan betalen. Deze erfpachters stelden voor om de peildatum 2015 voorde WOZ-waarde te hanteren bij einde van het huidige tijdvak. Dat is dezelfde peildatum die is gebruikt bij het aanbieden van de CRE 2017 tijdens de tijdelijke introductieperiode van een jaar in 2018.

Vier erfpachters hebben in hun reactie richting de gemeente aangegeven dat zij vinden dat de gemeente een verplichting heeft om haar erfpachters te beschermen bij de herziening van de AB 1974. Drie van deze vier erfpachters hebben vermeld dat zij om verschillende redenen geen gebruik hebben kunnen maken van de CRE 2017 en dat afkopen steeds onbereikbaarder wordt. Twee van deze vier erfpachters gaven dit aan tijdens de eerste reactieperiode op het moment dat de financiële uitgangspunten nog niet bekend waren. De andere twee erfpachters gaven dit door na het zien van de financiële uitgangspunten in de tweede reactieperiode, omdat zij vinden dat deze onredelijk zijn en dat zowel de nieuwe canon als de nieuwe afkoopsom op basis van de gestegen grondwaarde voor hen onbetaalbaar wordt.

Uit de ontvangen reacties is voorts gebleken dat er vier erfpachters zijn die hebben aangegeven dat zij de erfpachtvoorwaarden onredelijk vinden en van mening zijn dat zij al genoeg hebben betaald voor hun grond. Diezelfde vier erfpachters hebben tevens aangegeven bezwaren te hebben tegen het voorstel. Een andere erfpachter gaf aan dat de voorgestelde afkoopregeling totaal niet in lijn is met de regeling onder CRE 2017. De afkoopsom is volgens de berekening die de erfpachter heeft gemaakt sindsdien namelijk verdrievoudigd voor zijn erfpachtrecht. Deze erfpachter heeft aangegeven ernstig bezwaar te hebben tegen de herziening. Wens afkoop onder dezelfde voorwaarden als erfpachters onder AV1989 De gemeente merkt ten aanzien van de reactie van de erfpachters onder de AB 1983, allereerst op dat bij invoering van de AV 1989 aan alle erfpachters de mogelijkheid is geboden om te converteren naar de AV 1989. Ook aan ontwikkelaars is die mogelijkheid geboden. Er zijn ontwikkelaars die van dat aanbod gebruik hebben gemaakt en ontwikkelaars die daarvan af hebben gezien. Aangezien het reeds gesloten overeenkomsten betrof en in sommige gevallen zelfs al gevestigde erfpachtrechten, was de keuze om al dan niette converteren naarde AV 1989 aan de ontwikkelaars. De gemeente kon de ontwikkelaars daartoe niet verplichten.

Uit de reactie van deze erfpachters leidt de gemeente af dat zij hetzelfde behandeld willen worden als de erfpachters waarop de AV 1989 momenteel van toepassing zijn. De gemeente heeft erfpachters met een recht onder de AB 1974 en AB 1983 altijd de mogelijkheid geboden om in een vergelijkbare positie te komen als de erfpachters met een recht onder de AV 1989. Daartoe zijn in 1989, 1998, 2003 en 2017 regelingen opgesteld op basis waarvan zij konden converteren naarde AV 1989. Bij de invoering van de CRE 2017 gold in de eerste periode een extra voordelige regeling. Deze introductieperiode was erop gericht om zoveel mogelijk erfpachters over te halen om van die regeling gebruik te maken. Er zijn na die periode veel erfpachters geweest die van de CRE 2017 gebruik hebben gemaakt. Ook zij konden geen gebruik maken van de voordelige afkoopsommen uit de introductieperiode. De gemeente ziet geen aanleiding om voorde erfpachters die nu nog onder de AB 1974 of de AB 1983 vallen een uitzondering te maken. Het voorstel voor de herziene AB 1974 voorziet in artikel 2.4 ook in een conversieregeling. Deze conversieregeling is transparant en voorspelbaar. Erfpachters kunnen na herziening van hun 7

erfpachtvoorwaarden precies zien hoe hoog hun afkoopsom op dat moment en in de toekomst zal zijn. Daarmee wordt onzekerheid of onvoorspelbaarheid in de toekomst voorkomen. Gemeentelijke zorgplicht en bescherming erfpachters De gemeente meent dat het voorstel voor de herziene AB 1974 resulteert in een redelijke canon en dat bij de totstandkoming van het voorstel de belangen van de erfpachters zorgvuldig zijn meegewogen en afgewogen. Vooruitlopend op het huidige voorstel voorde herziene AB 1974 hebben erfpachters en belangenbehartigers meermaals de mogelijkheid gekregen om hun wensen kenbaar te maken en op de beoogde financiële uitgangspunten te reageren. Ook op het huidige voorstel voor de herziene AB 1974 mogen zij reageren. Het huidige voorstel wordt bovendien, samen met alle ingediende reacties van erfpachters en belangenbehartigers, voorgelegd aan de gemeenteraad, zodat ook de gemeenteraad daarop kan reageren. De gemeente zal alle reacties op het huidige voorstel (van erfpachters, belangenbehartigers en de gemeenteraad) vervolgens meewegen en waar nodig verwerken. De gemeente is van mening dat zij op die manier een democratisch en zorgvuldig proces heeft doorlopen bij de herziening van de AB 1974 en daarmee aan haar zorgplicht jegens haar erfpachters voldoet.

De reactie dat de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk zijn en “er is genoeg betaald voor de grond177’ De gemeente stelt voorop dat uit de voorwaarden die op het erfpachtrecht van toepassing zijn, rechten en verplichtingen voortvloeien voor zowel de gemeente als voorde erfpachter. De betalingsverplichting van de erfpachter vormt een vergoeding voor het gebruik van de grond. Het is geen financieringsconstructie zoals koop op afbetaling waarbij in termijnen wordt betaald voor aankoop van de grond. De betalingsverplichting voor het gebruik van de erfpachtgrond kan worden beëindigd door het erfpachtrecht te converteren naar de AV 1989 en daarbij de canon eeuwigdurend af te kopen. Voor de groep erfpachters waarop de AB 1974 van toepassing zijn en wiens erfpachttijdvak nog niet is afgelopen, staat deze mogelijkheid nog steeds open. Voorde periode na het einde van het erfpachttijdvak is in de beoogde herziene versie van de AB 1974 voor erfpachters ook de mogelijkheid opgenomen om hun canon eeuwigdurend af te kopen middels betaling van een eenmalige afkoopsom.

2.4

Reacties over het proces/de informatievoorzieningen

Negen erfpachters hebben na aankondiging van de herziening in november 2022 aangegeven dat zij graag de mogelijkheid wilden hebben om te kunnen reageren op het conceptvoorstel. Een andere erfpachter heeft tijdens het rondetafelgesprek gezegd dat de reactiemogelijkheid veel laagdrempeliger moet zijn. Eén erfpachter heeft tijdens de tweede reactieronde aangegeven niet tevreden te zijn met de mogelijkheden om te kunnen reageren. Drie erfpachters hebben in hun reactie vermeld dat zij zich niet gehoord voelen door de gemeente. Zij hebben tevens aangegeven het niet eens te zijn met het conceptvoorstel en vinden dat afkopen onder de huidige regeling en de nieuwe regeling te duur en onredelijk. Participatie/communicatie en de beoogde herziening AB 1974 De gemeente heeft eind 2022 en begin 2023 alle erfpachters en belangenbehartigers in de gelegenheid gesteld om zowel schriftelijk als mondeling (bijvoorbeeld tijdens een rondetafelgesprek, een van de informatieavonden en/of wijkspreekuren) hun mening en reactie te geven ten aanzien van deAB 1974, in verband met de aanstaande herziening van deze algemene bepalingen. De reacties die de gemeente daarbij heeft opgehaald (waarbij de zorg over de betaalbaarheid en de wens om voorspelbaarheid als belangrijke punten naar voren zijn gekomen) heeft zij bij het opstellen van het conceptvoorstel voor de financiële uitgangspunten, meegewogen.

De financiële uitgangspunten zijn ook getoetst en redelijk bevonden door externe deskundigen. De gemeente heeft in de periode vanaf eind 2022 tot heden getracht om de erfpachters en belangenbehartigers te betrekken in de beoogde herziening van de AB 1974. In dat kader heeft de gemeente onder andere de financiële uitgangspunten voorde beoogde herziene AB 1974 in december 2023 gedeeld met erfpachters en belangenbehartigers zodat zij daarop konden reageren. De gemeente heeft deze reacties en zienswijzen zorgvuldig meegewogen bij het opstellen van het huidige voorstel. Uit dit verslag volgt wat met die reacties is gedaan. Alle reacties, vragen en zorgen 8

die de gemeente heeft ontvangen zijn ook reeds gedeeld of zullen nog worden gedeeld met het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad, zodat zij een weloverwogen en afgewogen besluit kunnen nemen over de herziene AB 1974.

2.5

De wens om te kunnen blijven afkopen na het einde huidige tijdvak

Uit de reacties is gebleken dat twaalf erfpachters te kennen hebben gegeven dat zij de mogelijkheid tot afkopen na einde van het huidige tijdvak willen hebben en/of de mogelijkheid willen hebben om gebruik te kunnen blijven maken van de CRE 2017. Acht erfpachters gaven aan wel te willen afkopen, maar dat zij de afkoopsom nu te hoog vinden en deze afkoopsom nu niet kunnen en/of willen betalen. Zes erfpachters gaven aan dat zij de huidige afkoopregeling (CRE 2017) steeds onbereikbaarder vinden worden. Deze erfpachters zien graag dat er een coulante en blijvend beschikbare afkoopregeling door de gemeente wordt aangeboden. Twee erfpachters stelden voor om de grondprijs uit de grond prijzen brief te gebruiken, omdat dit volgens hen een redelijkere basis is voor bepaling van de canon en de nieuwe afkoopregeling als onderdeel van de herziening.

Conversie naarAV 1989 vóór einde van het huidige tijdvak Op grond van de CRE 2017 kunnen erfpachters onder de huidige AB 1974 tot het einde van het huidige erfpachttijdvak nog steeds overstappen naarde AV 1989, mits het erfpachtrecht uitsluitend een woonbestemming heeft en erfpachters de woning zelf bewonen. Het overstappen naar de AV 1989 is een vrijwillige keuze van de erfpachter. De hoogte van de afkoopsom bij conversie is afhankelijk van meerdere parameters waaronder de grondwaarde, de huidige canon en de resterende looptijd van het huidige tijdvak. De grondwaarde wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde en een grondquote.

Erfpachters met erfpachtrechten onder de huidige AB 1974 waarop een andere bestemming dan uitsluitend ‘wonen’ rust of die de woning niet zelf bewonen, kunnen ook een aanvraag doen om hun erfpachtrecht om te zetten naar de AV 1989. De afkoopsom wordt in dat geval berekend op grond van een regeling uit 1998. Als conversie naar de AV 1989 mogelijk is, zal de grondwaarde in deze gevallen door middel van een taxatie door een externe, onafhankelijke taxateur worden vastgesteld. Conversie en afkoop na het einde van het huidige tijdvak In het voorstel voorde herziene AB 1974 is een conversieregeling opgenomen vooralle erfpachters, ongeacht de bestemming. Door betaling van een eenmalige afkoopsom wordt de canon voor altijd afgekocht. De afkoopsom is in basis gelijk aan de grondwaarde die is vastgesteld bij het einde van het huidige erfpachttijdvak. In het geval sprake is geweest van een wijziging of splitsing van het recht van erfpacht, is de afkoopsom gelijk aan voormelde grondwaarde, vermeerderd met de economische meerwaarde die is vastgesteld bij die wijziging of splitsing. De afkoopsom en economische meerwaarde worden geïndexeerd met 2% op jaarbasis tot en met de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt getekend.

2.6

Reacties met vragen over de huidige afkoopregeling (buiten het kader van de herziening AB 1974)

Voor veel erfpachters (191 erfpachters) is de herziening aanleiding geweest om zich (opnieuw) te verdiepen in de mogelijkheden om af te kopen. 65% van alle reacties en vragen ging over de huidige afkoopregeling. Deze erfpachters hebben vragen gesteld aan de gemeente over bijvoorbeeld hoe de afkoopregeling werkt en wat de huidige afkoopsom is. De gemeente heeft contact opgenomen met deze erfpachters om vragen over de afkoopregeling te beantwoorden en hen op verzoek te voorzien van nadere informatie.

Daarnaast zijn er reacties van zes erfpachters ontvangen waarin zij hebben aangegeven dat de afkoop op basis van de CRE 2017 steeds onbereikbaarder wordt. Zij vinden de huidige afkoopsom oneerlijk voor het huidige tijdvak (CRE 2017). Vijf van deze zes erfpachters gaven aan dat zij afkopen niet meer kunnen betalen door de extreme stijging van de grondprijzen die aan de basis liggen van de 9

te berekenen afkoopsom voor ieders erfpacht. Er is één erfpachter die ook op dit punt een noodkreet heeft gedeeld en heeft aangekaart dat afkopen met de huidige regeling en de nieuw voorgestelde regeling, financieel niet haalbaar is en dat in de toekomst ook steeds minder wordt. Deze erfpachter vindt de huidige afkoopregeling, de voorgestelde afkoopregeling en de nieuwe canonvaststelling onredelijk en onbillijk. Bovengenoemde ontvangen reacties en vragen die betrekking hebben op de huidige afkoopregeling (CRE 2017) en niet zien op een verzoek tot het verkrijgen van een indicatie van de afkoopsom vallen buiten het kader van de herziening van de AB 1974 en zijn derhalve niet meegenomen bij de totstandkoming van het huidige voorstel voor de herziene AB 1974. Desalniettemin merkt de gemeente op dat zij met de invoering van de CRE 2017 een redelijke en billijke conversieregeling heeft, waarvan erfpachters (met de bestemming ‘wonen’ en de woning zelf bewonen) tot het einde van het huidige tijdvak nog steeds gebruik kunnen maken. Bij de invoering van de CRE 2017 gold in de eerste periode een extra voordelige regeling. Deze introductieperiode was erop gericht om zoveel mogelijk erfpachters ertoe te bewegen om van die regeling gebruikte maken. Er zijn erfpachters geweest die daar, om hun moverende redenen, geen gebruik van hebben gemaakt.

Er zijn erfpachters die de huidige afkoopsom hebben opgevraagd en die zijn gaan vergelijken met de afkoopsom uit de introductieperiode. Het verschil tussen die twee afkoopsommen hebben zij gebruikt voor een (zelfgemaakte) berekening van hun mogelijk toekomstige afkoopsom. Op basis daarvan stellen de erfpachters dat de huidige afkoopregeling (CRE 2017) onredelijk is. De gemeente benadrukt dat de afkoopsommen uit de introductieperiode een extra voordelige regeling was en dus niet 1 op 1 kunnen worden vergeleken met de afkoopsommen van na de introductieperiode. De zelfgemaakte berekeningen van de erfpachters geven daardoor een vertekend/onjuist beeld van de CRE 2017. De CRE 2017 is naarde mening van de gemeente dan ook nog steeds een redelijke en billijke afkoopregeling.

10

3 Verantwoording reacties belangenbehartigers In dit hoofdstuk zal de gemeente een inhoudelijke toelichting geven op de reacties die zij heeft ontvangen per belangenbehartiger. Deze belangenbehartigers zijn:

1. Stichting Erfpachters Belang Utrecht (hierna: SEBU) 2. Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) 3.

4. 5. 6.

3.1

Rabobank Vereniging van Notarissen te Utrecht & het Ringbestuur Midden-Nederland (hierna: Notarissen) Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) Nationale Hypotheekgarantie (hierna: NHG)

Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU)

De gemeente heeft naast de verschillende gesprekken die zij in persoon heeft gevoerd met SEBU, de volgende schriftelijke reacties van SEBU ontvangen met betrekking tot het voorstel voor de herziening AB 1974 en de canonvaststelling bij einde tijdvak : Brief inzake wijziging AB 1974 d.d. 1 februari 2023 Brief d.d. 28 december 2023 C. Reactie van SEBU d.d. 28 januari 2024 D. Suggesties voor de vijf agendapunten d.d. 30 januari 2024 E. Reactie van SEBU op uitnodiging d.d. 25 februari 2024 F. E-mail SEBU aan wethouder n.a.v. gesprek d.d. 28 februari 2024 G. Bijlage 1 bij e-mail SEBU d.d. 28 februari 2024

A. B.

Nadat de reactieperioden waren gesloten, heeft SEBU per e-mail van 15 augustus 2024 nog twee schriftelijke reacties aan de gemeente verzonden. Het betreft de volgende documenten: H. Bijdrage SEBU raadsinformatiebijeenkomst 4 juni 2024 I. Brief College BW 15-08-2024

Ad A) Brief inzake wijziging AB 1974 d.d. 1 februari 2023 De gemeente heeft uit deze brief van SEBU de onderstaande punten kunnen afleiden. Na elk punt is de reactie van de gemeente daarop cursief weergegeven. 1.

SEBU en de erfpachters achten het van belang dat bij het opstellen van de gewijzigde regeling toepassing wordt gegeven aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid. De gemeente is bij de herziening van de AB 1974 uiteraard gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid. Voor een nadere toelichting daarop wordt verwezen naar het voorstel voor de herziene AB 1974 (‘Concept Voorstel Herziening AB 1974 Einde Tijdvak d.d. 2 oktober 2024) en de financiële toelichting (‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting’ van oktober 2024).

2.

Het zou in strijd komen met het gelijkheidsbeginsel als de beweegredenen die de gemeente heeft gehad ten aanzien van erfpacht van voor 1989 ten aanzien van het kleine groepje erfpachters met een voortdurend erfpachtrecht gehandhaafd zou worden. De erfpachten waarop de AB 1974 ofAB 1983 van toepassing zijn, zijn niet gelijk te stellen met de erfpachten waarop de AV 1989 van toepassing zijn. Van gelijke gevallen is om die reden geen sprake. Van het één op één gelijktrekken van erfpachters uit beide groepen kan gelet op het voorgaande evenmin sprake zijn. De gemeente heeft erfpachters met een recht onder de AB 1974 en AB 1983 wel altijd de mogelijkheid geboden om in een vergelijkbare

11

positie te komen als de erfpachters met een recht onder de AV1989. Daartoe zijn in 1989, 1998, 2003 en 2017 regelingen opgesteld op basis waarvan zij konden converteren naar de AV 1989. Die mogelijkheid is ook in het voorstel voor de herziene AB 1974 weer opgenomen (artikel 2.4). Daarnaast komen de tijdvakken in het voorstel voor de herziene AB 1974 te vervallen. Na herziening van de AB 1974 zal dan ook sprake zijn van een eeuwigdurend erfpachtrecht dat door de gemeente niet meer kan worden aangepast. Wel is dan nog sprake van een periodieke canonverplichting. Erfpachters kunnen die canonverplichting echter afkopen en converteren naar de AV 1989 (of meer recentere voorwaarden voor eeuwigdurende erfpacht waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht). 3.

De te wijzigen bepalingen dienen op zijn minst te voldoen aan de eisen die Richtlijn 93/13 EU daaraan stelt. Met name de bedingen die zijn opgenomen in de indicatieve lijst van deze Richtlijn onder j, k en I spelen een belangrijke rol. Uit de Richtlijn 93/13 EU, de rechtspraak en de literatuur kan (nog) niet worden afgeleid of de Richtlijn ook van toepassing is als een erfpachtrecht vóór 1 januari 1995 is gevestigd, maar na die datum wordt gewijzigd, door bijvoorbeeld een herziening van de erfpachtvoorwaarden. Zekerheidshalve heeft de gemeente bij de herziening van de AB 1974 wei getoetst of er bepalingen zijn die in strijd zijn met de bedingen zoals opgenomen in de bijlage bij de Richtlijn en deze waar nodig aangepast.

4. SEBU stelt voor dat de nieuwe bepalingen voorzien in een wijze waarop het erfpachtrecht binnen een vaste termijn kan worden omgezet in vol eigendom, al dan niet door daarmee in het bepalen van de canon rekening te houden. Het voorstel voor herziening van de AB 1974 voorziet in een mogelijkheid voor alle erfpachters om te converteren naar eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting. Het voorstel voorziet niet in de mogelijkheid om de erfpacht om te zetten in vol eigendom. De omzettingsregeling, waarbij erfpacht kan worden omgezet tot aankoop van volledig eigendom, is op 26 september 20241 komen te vervallen. Er geldt een overgangsperiode van één jaar voor de huidige erfpachters om nog van de omzettingsregeling gebruik te maken. Het college zal inventariseren of er (groepen van) erfpachters zijn aan wie bijvoorbeeld toezeggingen zijn gedaan of waarbij gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt dat zij ook na de nu vast te stellen overgangsperiode nog gebruik kunnen maken van de omzettingsregeling of waarvoor om andere redenen een uitzondering gerechtvaardigd is. Bij voormelde inventarisatie zal ook oog zijn voor de erfpachten onder de AB 1974 en de AB 1983.

5.

Actualisatie van de canon kan voorde erfpachter verstrekkende financiële gevolgen hebben. Het brengt steeds onzekerheid mee en kan leiden tot (zeer) aanzienlijke verzwaring van de woonlasten. Daarom is het voor de erfpachters van belang het aantal wijzigingen zo laag mogelijk te houden, zodat de tijd dat hij/zij zekerheid heeft over de hoogte van de canon zo lang mogelijk is. De gebruikelijke termijn bij gemeentelijke erfpacht voor actualisatie is 50 jaar. Dit euvel kan worden voorkomen door af te zien van 10-jaarlijkse actualisatie. In het voorstel herziening AB 1974 wordt de erfpacht omgezet naar een eeuwigdurende erfpacht en worden de canonherzieningsmomenten afgeschaft. De canon zal alleen nog worden herzien in geval van een wijziging van het gebruik en/of splitsing van het erfpachtrecht. De canon wordt verder alleen nog jaarlijks geïndexeerd met een vast percentage van 2% in verband met de inflatie. Dit sluit aan bij voorgaande inbreng van SEBU.

6.

Het canon percentage zou moeten worden aangepast indien er een jaarlijkse indexatie van 2% op de canon wordt toegepast. Bij de vaststelling van de canon zal de inflatiecorrectie van 2% worden afgetrokken van het rentepercentage om te voorkomen dat de erfpachter zowel via het rentepercentage als via de

1 Voor meer informatie wordt verwezen naar het raadsbesluit van 26 september 2024 en de daarbij behorende stukken.

12

indexering van de canon een inflatiecorrectie betaalt. Dit sluit aan bij voorgaande inbreng van SEBU.

7.

Volgens SEBU zou de gemeente ervoor kunnen kiezen om de canon zo vast te stellen dat deze een redelijke vergoeding is voorde geleverde erfpachtzaak, vergelijkbaar met de financiering van de aankoop van grond. De gemeente heeft dan een redelijke vergoeding voor het door haar in gebruik gegeven perceel. Het risico van stijging of daling van de grond ligt dan bij de erfpachter. SEBU geeft de gemeente in overweging zich hierover onafhankelijk te laten informeren. De canon die een erfpachter betaalt is een vergoeding voor het gebruik van de grond die eigendom is van de gemeente. De erfpacht en canon moeten niet worden verward met een hypothecaire geldlening en de daaraan verbonden rente en aflossingsverplichtingen. De waardestijging of -daling van de grond komt dan ook toe aan de gemeente en niet aan de erfpachter. Dat wordt anders als de erfpachter gebruik maakt van een conversiemogelijkheid en de canon eeuwigdurend afkoopt. De gemeente heeft zich in de aanloop naar de herziening van de AB 1974 laten adviseren door diverse deskundigen. Voor een verdere toelichting daarop wordt verwezen naar het voorstel voor de herziene AB 1974 (‘Concept Voorstel Herziening AB 1974 Einde Tijdvak d.d. 2 oktober 2024) en de financiële toelichting (‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting’ van oktober 2024).

8.

In principe is het redelijk indien de erfpachters op gelijke wijze behandeld worden als de erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben gekregen. Dat zou meebrengen dat als grondslag voorde canonherziening de waarde van de betreffende erfpachtzaak in 1989 wordt gekozen en dat deze waarde, indien daarvoor wordt gekozen, slechts wordt geïndexeerd. De erfpachten waarop de AB 1974 ofAB 1983 van toepassing zijn, zijn niet gelijk te stellen met de erfpachten waarop de AV 1989 van toepassing zijn. Van gelijke gevallen is om die reden geen sprake. De suggestie van SEBU om aan te sluiten bij de waarde van de erfpachtzaak in 1989 wordt niet gevolgd.

9.

Indien de gemeente er desondanks voor kiest om (in afwijking van de andere, veel grotere groep erfpachters) de waardestijging van de grond bij canonherziening wel te incasseren, dan dient de canongrondslag in ieder geval vanaf dat moment (van de canonherziening) niet meer te worden geactualiseerd aan de hand van de grondwaardeontwikkeling. In het voorstel voor de herziene AB 1974 wordt de grondwaarde niet meer periodiek herzien. De gemeente zal enkel een jaarlijkse indexatie van 2% op de canon toepassen. Een herziening van de canon zal alleen nog plaatsvinden bij wijziging of splitsing van het erfpachtrecht. Dit sluit aan bij voorgaande inbreng van SEBU.

10. Hoe de grondwaarde zal worden vastgesteld kan SEBU niet aangeven. Een bepaalde gematigde grondquote van de WOZ-waarde lijkt in zijn algemeen wel de meest voorspelbare methode. Voor erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’ wordt de grondwaarde bepaald op basis van de meest actuele onherroepelijke WOZ-waarde en een grondquote. Dit sluit aan bij voormelde inbreng van SEBU. Voor erfpachtrechten met een andere bestemming dan ‘wonen’ wordt de grondwaarde op actuele peildatum vastgesteld door een externe, onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. 11. Uit het arrest van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 januari 2009 blijkt dat de depreciatie bij stedelijke erfpacht in het algemeen tussen de 40 en 45% bedraagt. Daaruit leidt SEBU af dat een depreciatie van 45% voor de hand ligt. Depreciatie betekent ‘waardedaling’ of ‘afwaardering’. Sommige taxatiedeskundigen stellen dat grond die is uitgegeven in erfpacht minder waard is dan grond in volle eigendom. Voor de berekening van een canon zou daarom moeten worden uitgegaan van de grondwaarde waarop een depreciatie (afwaardering) heeft plaatsgevonden. Depreciatie kan tot uiting komen in de taxatiemethode of kan als procentuele afwaardering worden toegepast. Er geldt 13

daarbij geen ‘standaard’ depreciatiepercentage. Het percentage kan variëren en is onder andere afhankelijk van de beperkingen die zijn opgenomen in de erfpachtbepalingen. Als deze beperkingen al op andere wijze in de taxatie zijn verwerkt zal het toepassen van een procentuele afwaardering een dubbele depreciatie betekenen. Depreciatie werd ten tijde van het vaststellen van de AB 1974 en de AB 1983 niet toegepast. In de AB 1974 en AB 1983 wordt de grondwaarde zodanig gedefinieerd dat een generiek percentage voor depreciatie niet aan de orde is. De gemeente kent geen beleid ten aanzien van depreciatie. De gemeente meent ook dat depreciatie geen vereiste is om tot een redelijke canon te komen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft dat in een recente procedure over de AB 1974 bevestigd. In extern ingewonnen adviezen wordt wisselend geadviseerd over de vraag of de gemeente depreciatie zou moeten toepassen. De adviseurs die adviseren wel depreciatie toe te passen, geven daarbij aan dat door het bestaande erfpachtrecht sprake is van een zekere gebondenheid tussen de gemeente en de erfpachter en dat depreciatie daardoor gerechtvaardigd is. Andere deskundigen stellen dat de gemeente niet zou moeten depreciëren omdat dit bij de oorspronkelijke uitgifte in erfpacht ook niet is gebeurd. De gemeente meent gelet op het voorgaande dat er geen verplichting bestaat tot depreciatie.

Van belang is dat een redelijke, marktconforme canon wordt vastgesteld. Dat kan op verschillende manieren. Enkele erfpachters en één van de belangenbehartigers hebben echter bezwaren geuit tegen het ontbreken van depreciatie in de vorige versie van dit voorstel. Na zorgvuldige afweging wordt daarom voorgesteld om bij de berekening van de nieuwe canon bij het einde van het tijdvak uit coulance en derhalve geheel onverplicht wel een depreciatie toe te passen. Omdat in het voorstel voor de herziene AB 1974 sprake is van eeuwigdurende erfpacht met relatief weinig beperkende bepalingen is daarbij gekozen voor een depreciatie van 10%. Dit percentage sluit aan bij de extern ingewonnen adviezen. Door depreciatie van de grondwaarde bij de berekening van de canon aan het einde van het tijdvak, zal de nieuwe canon minder hard stijgen ten opzichte van de bestaande canon. De gemeente hoopt hiermee het draagvlak voor het voorstel te vergroten en meent dat dit tevens bijdraagt aan de redelijkheid en billijkheid van de herziene voorwaarden en de juridische houdbaarheid daarvan. Voor zover depreciatie bij erfpachtrechten meteen andere bestemming dan ‘wonen’ leidt tot een grondprijs die lager is dan de door de gemeente gehanteerde (generieke) minimale grondwaarde, zal bij de canonherziening worden uitgegaan van de minimale grondwaarde.

Op de minimale grondwaarde wordt door de gemeente geen depreciatie toegepast.

12. Het canon percentage is een samenvoeging van drie onderdelen die ook bij de rente een rol spelen. Het betreft de rente op staatsleningen voor de periode waarvoor de canon wordt vastgesteld, de inflatieverwachting en het kosten- en risicodeel. Het percentage dient zo te worden vastgesteld dat een redelijk denkende consument met kennis van zaken naar redelijkheid zal kunnen besluiten niet de blote eigendom te kopen maar het voortdurende erfpachtrecht met canon. Dat betekent dat de canon, ook naarde toekomst bezien, een gelijkwaardige financiële last dient te zijn voor het gebruik van de grond als bij aankoop daarvan. Erfpacht kan niet worden gelijkgesteld met eigendom. De canon is een vergoeding voor het gebruik van de grond die eigendom is van de gemeente. Deze dient marktconform en redelijk te zijn.. In het voorstel voor de herziene AB 1974 wordt het canonpercentage vastgesteld aan de hand van het gemiddelde rentepercentage (over een periode van 25 jaar) van de BNG voor annuïtaire leningen, zonder tussentijdse renteherziening, met een looptijd van 25 jaar, een opslag voor kosten en risico en een inflatiecorrectie (aftrek). De gemeente is van mening dat op basis daarvan een redelijke canon kan worden vastgesteld. 13. Het canonpercentage is doorgaans gebaseerd op langlopende staatsleningen indien het herzieningstijdvak ook langdurig is (bijvoorbeeld 50 jaar).

SEBU acht dit een redelijk uitgangspunt. De tijdvakken verdwijnen. Gemeente deelt de inbreng van SEBU dat een rentepercentage voor langlopende leningen daarom het meest passend is. Voor het canonpercentage wordt aangesloten bij het gemiddelde rentepercentage (over een periode van 25 jaar) van de BNG

14

voor annuïtaire leningen, zonder tussentijdse renteherziening, met een looptijd van 25 jaar. Dit sluit aan bij de inbrengen van SEBU.

14. Indien het erfpachtrecht op een vaste termijn wordt omgezet in volle eigendom, dan kan dit in het canonpercentage worden verwerkt, vergelijkbaar met aflossing bij een hypothecaire lening. De canon die een erfpachter betaalt is een vergoeding voor het gebruik van de grond die eigendom is van de gemeente. De erfpacht en canon moeten niet worden verward met een hypothecaire geldlening en de daaraan verbonden rente en aflossingsverplichtingen of met koop op afbetaling waarbij de grond in termijnen wordt betaald en uiteindelijk eigendom wordt van de koper. Voor de mogelijkheden om te converteren naar eeuwigdurende erfpacht zonder periodieke canonverplichting of omzetting naar vol eigendom wordt verwezen naar de reactie bij de door SEBU ingebrachte punten 2 en 4.

15. Indien de canongrondslag na verloop van tijd wordt aangepast aan de ontwikkeling van de grondwaarde of indien de grondwaarde naar dat moment wordt geïndexeerd dan is er geen reden om een inflatievergoeding op te nemen in het canonpercentage. Indien de canon daarnaast nog elk jaar wordt aangepast aan de inflatie, dan dient het canonpercentage ook daarvoor te worden afgeslagen. Bij het einde van het huidige erfpachttijdvak wordt de grondwaarde nog één keer herzien. Daarna worden de grondwaarde en canon niet meer herzien, tenzij sprake is van een wijziging of splitsing van het erfpachtrecht. De canon wordt slechts nog jaarlijks geïndexeerd met een vast percentage van 2%. Onderdeel van het canonpercentage is een correctie voor inflatie. Voor een toelichting daarop wordt verwezen naar de reactie bij punt 12 en uitgebreider de financiële toelichting (‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting’ van oktober 2024).

16. Het risicodeel in de rente is gebaseerd op het verhaalsrisico van het geleende bedrag en/of de rente. Bij erfpacht blijft de grond en dus ook de grondwaarde eigendom van de gemeente, zodat er geen verhaalsrisico bestaat voor de grondwaarde. Voor een risico-opslag is dus geen reden. Daarnaast kan de canon, indien deze niet wordt voldaan, middels artikel 5:87 lid 2 BW worden verhaald op de waarde van de gehele zaak. De gemeente heeft middels dit artikel aldus de sterkst mogelijke verhaalspositie. Het kostendeel kan op een redelijk, met de werkelijke kosten overeenstemmend bedrag worden gesteld. Dat is bij voorkeur een vast bedrag bepaald, los van de canon. Dat betekent dat het geen onderdeel uitmaakt van het canonpercentage. Het kostendeel zal immers voor een erfpachtrecht met een hoge canon niet hoger zijn dan voor een erfpachtrecht met een lage canon. De opslag voor kosten en risico is onderdeel van het nieuwe canonpercentage. Er is gekozen voor een vast opslagpercentage voor kosten en risico als onderdeel van het nieuwe canonpercentage, in plaats van een vast bedrag omdat dit met het oog op de evenredigheid, de meest redelijke en billijke methode is volgens de gemeente. In het voorstel tot herziening AB 1974 is een opslag (op de rente) voor kosten en risico van 1,1% opgenomen.

Het percentage ligt in lijn met de gemiddelde opslagpercentages die door andere gemeenten bij het bepalen van het canonpercentage worden gehanteerd. Dit percentage is beoordeeld door externe deskundigen (Colliers en Pels Rijcken) en daarbij is geconcludeerd dat een opslag van 1,1% redelijk is.

17. SEBU acht het redelijk dat de gemeente onderzoek laat doen naar de wijze waarop het canonpercentage moet worden ingevuld zodat de canon bij herziening op een zodanig niveau komt dat een redelijk denkende consument met kennis van zaken een gelijke afweging zal maken tussen beide opties. Een dergelijk onderzoek zal kunnen onderbouwen wat een juist en redelijk canonherzieningsbeding behelst. SEBU zou graag in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptversie van een dergelijk onderzoek te mogen reageren. De gemeente heeft zich in de aanloop naar de herziening van de AB 1974 laten adviseren door diverse deskundigen. Voor een verdere toelichting daarop wordt verwezen naar het voorstel voor de herziene AB 1974 (‘Concept Voorstel Herziening AB 1974 Einde Tijdvak d.d.

15

2 oktober 2024) en de financiële toelichting (‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting’ van oktober 2024). Vooruitlopend op het huidige voorstel voor de herziene AB 1974 hebben erfpachters en belangenbehartigers meermaals de mogelijkheid gekregen om hun wensen kenbaar te maken en op de beoogde financiële uitgangspunten te reageren. Ook op het huidige voorstel voor de herziene AB 1974 mogen zij reageren. 18. De canon zal lager moeten zijn dan de rentelast van een hypothecaire lening van de aankoop van het in erfpacht uitgegeven perceel. De canon die een erfpachter betaalt is een vergoeding voor het gebruik van de grond die eigendom is van de gemeente. De erfpacht en canon moeten niet worden verward met een hypothecaire geldlening en de daaraan verbonden rente en aflossingsverplichtingen. De grondwaarde en daarmee de canon wordt in het voorstel nog éénmaal vastgesteld en niet meer periodiek herzien. Er vindt alleen nog een herziening plaats bij wijziging of splitsing van het erfpachtrecht. De canon wordt wel jaarlijks geïndexeerd met 2%. Voor de onderbouwing van de berekeningsmethodiek wordt verwezen naar de financiële toelichting (‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting’ van oktober 2024). 19. De canon zal moeten kunnen stijgen maar ook dalen. De canon wordt niet meer periodiek herzien.

Er vindt alleen nog een herziening plaats bij wijziging of splitsing van het erfpachtrecht. De canon wordt wel jaarlijks geïndexeerd met 2%. Dat is het historisch gemiddelde inflatiepercentage. Doordat wordt gewerkt met een vast inflatiepercentage van 2%, zal de canon nooit dalen. Dit betekent feitelijk dat als de grondwaarde met meer dan 2% stijgt, de canon slechts met 2% stijgt en anderzijds, dat als de grondwaarde daalt, de canon evengoed met 2% stijgt. Voor deze methodiek is gekozen omdat dit voor de erfpachters leidt tot een transparante en voorspelbare canonverplichting (ook op de lange termijn).

20. Volgens SEBU zou er een opzeggingsbevoegdheid moeten zijn voor een erfpachter indien de canon niet wordt herzien op een wijze die niet volkomen transparant is, niet slechts indexatie meebrengt, of niet gebaseerd is op de bij aanvang vastgestelde waarde van de erfpachtzaak. De grondwaarde en daarmee de canon wordt in het voorstel nog éénmaal vastgesteld en niet meer periodiek herzien. Er vindt alleen nog een herziening plaats bij wijziging of splitsing van het erfpachtrecht. De canon wordt wel jaarlijks geïndexeerd met 2%. De gemeente stelt hiermee dat zij volledig transparant is ten aanzien van de canonontwikkeling. De gemeente begrijpt de reactie van SEBU zo, dat zij onderschrijft dat in dat geval geen behoefte bestaat aan een opzegbevoegdheid voor de erfpachter. De canon kan wel worden herzien als de erfpachter het erfpachtrecht wil wijzigen of splitsen. Voor die gevallen is een opzegbevoegdheid voor de erfpachter niet nodig, de erfpachter is immers vrij in de keuze om het erfpachtrecht te wijzigen of splitsen onder de door de gemeente (dan) genoemde voorwaarden. 21. SEBU wijst erop dat de erfpachters met een voortdurend erfpachtrecht onder de AB 1974 die jaarlijkse canon betalen, in vergelijking met de erfpachters die een eeuwigdurend erfpachtrecht onder de AV 1989 hebben, tot heden financieel reeds zeer zwaar zijn belast.

Deze oneigenlijke behandeling heeft SEBU voorde huidige situatie reeds aan de rechter voorgelegd. Voor de situatie na 50 jaar is het aan het college en de raad om deze scheve situatie te herstellen en alle erfpachters gelijk te trekken. Herziening van de bepalingen biedt die gelegenheid en dwingt daar ook toe. De gemeente heeft hiervoor in reactie op punt 2 gereageerd op het standpunt van SEBU dat sprake is van een ongelijke behandeling. Op dit punt wordt dan ook naar die reactie verwezen. De gemeente meent dat zij met het voorstel voor de herziene AB 1974 een redelijke en reële set van algemene erfpachtvoorwaarden heeft gepresenteerd die recht doet aan de belangen van de erfpachters en de door hen aangedragen bezwaren en wensen.

16

Ad B) Brief d.d. 28 december 2023 Ad C) Reactie van SEBU d.d. 28 januari 2024 Ad D) Suggesties voorde 5 agendapunten d.d. 30 januari 2024 AD E) Reactie SEBU op uitnodiging d.d. 25 februari 2024

De gemeente Utrecht heeft reeds per brief d.d. 18 april 2024 inhoudelijk gereageerd op de punten die SEBU in de reacties At/m E heeft aangevoerd. De gemeente verwijst dan ook voor haar verantwoording daarop naar haar brief van 18 april 2024 en de daarbij behorende bijlage die zij heeft aangehecht bij dit verantwoordingsverslag als BIJLAGE 1. In aanvulling op de beantwoording die de gemeente in haar brief van 18 april 2024 heeft gegeven, dient ten aanzien van het onderwerp “depreciatie” nog te worden vermeld dat in het huidige voorstel voorde herziening van de AB 1974 mede op basis van de ontvangen reacties na zorgvuldige afweging uit coulance wél een depreciatie wordt toegepast bij de canonherziening tegen het einde van het erfpachttijdvak. De gemeente verwijst voor een nadere toelichting daarop naar hoofdstuk 2.1a van dit verantwoordingsverslag.

Ten aanzien van het onderwerp “kostenopslag” vult de gemeente aan dat - nadat externe onafhankelijke deskundigen (Colliers en Pels Rijcken) de gemeente daaromtrent hebben geadviseerd - er een vast opslagpercentage voor kosten en risico van 1,1% wordt meegenomen bij de berekening van het canonpercentage. Voorts heeft de gemeente de suggestie van SEBU (om de beoogde herziening AB 1974 te laten toetsen bij de NHG) ter harte genomen. De gemeente heeft de NHG om een reactie op de gepubliceerde financiële uitgangspunten gevraagd. Voor een verantwoording daaromtrent verwijst de gemeente naar hoofdstuk 3.6 van dit verantwoordingsverslag.

Bij e-mail van de gemeente Utrecht d.d. 21 augustus 2024 heeft de gemeente ook nog een inhoudelijke reactie gegeven op bijlage 1 en bijlage 2 aangehecht bij de reactie van SEBU d.d. 28 december 2024. De gemeente heeft daarbij tevens gereageerd op vragen die SEBU in het gesprek d.d. 30 mei 2024 heeft gesteld aan de gemeente. De e-mail van de gemeente Utrecht aan SEBU d.d. 21 augustus 2024 is bij dit verantwoordingsverslag gevoegd als BIJLAGE 2.

Ad F) E-mail SEBU aan wethouder n.a.v. gesprek d.d. 28 februari 2024 Ad G) Bijlage 1 bij e-mail SEBU d.d. 28 februari 2024 De gemeente stelt vast dat de inhoud van deze reacties betrekking heeft op de reactiecategorieën “reacties op de uitkomsten”, “reacties op het principe” en “reacties op het proces”. De gemeente verwijst voor haar beantwoording daarop derhalve naar haar toelichting in de hoofdstukken 2.1b, 2.1c en 2.1d van dit verantwoordingsverslag. Ad H) Brief aan college B&W d.d. 15-08-2024 met drie bijlagen (bijlage 1: “brief d.d. 28 december 2023 aan college van B&W gemeente Utrecht”, bijlage 2: “Inspraaknota bijdrage SEBU raadsinformatiebijeenkomst d.d. 4 juni 2024” en bijlage 3: “e-mail d.d. 14 juli 2024 van SEBU aan Utrecht ombudsloket”) In de brief van SEBU aan het college B&W d.d. 15 augustus 2024 heeft SEBU verzocht om een gesprek met het college van burgemeester en wethouders over het voorstel voor de herziening van de AB 1974 en de gevolgen daarvan voor persoonlijke/financiële situaties van een groep erfpachters. De gemeente is op regelmatige basis in gesprek met SEBU om haar op de hoogte te houden van het proces met betrekking tot de herziening van de AB 1974.

Zoals reeds aangegeven, zijn alle reacties, vragen en zorgen die de gemeente heeft ontvangen van SEBU al gedeeld of zullen nog worden gedeeld met het college van Burgemeester en Wethouders en de gemeenteraad, zodat zij uiteindelijk een weloverwogen en afgewogen besluit kunnen nemen over de herziene AB 1974.

De doorSEBU bijgevoegde bijlage 1_“brief d.d. 28 december 2023 aan college van B&W gemeente Utrecht” is - zoals opgemerkt in het bovenstaande - reeds beantwoord door de gemeente bij brief van

17

18 april 2024. De gemeente verwijst hiervoor naar BIJLAGE 1 van dit verantwoordingsverslag. In de doorSEBU bijgevoegde bijlage 2 (“Inspraaknota bijdrage SEBU raadsinformatiebijeenkomst d.d. 4 juni 2024”) heeft SEBU een reactie gegeven en/of vragen gesteld die betrekking hebben op de herintroductie van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften van gronden bestemd voor particuliere woningbouw en het afschaffen van de omzettingsregeling, waarbij erfpacht kan worden omgezet tot aankoop van volledig eigendom. Daarnaast heeft SEBU opmerkingen gemaakt en/of vragen gesteld over de rechtsbescherming van erfpachters en over de betaalbaarheid van de canon en afkoopsom. Ten aanzien van de afschaffing van de omzettingsregeling, heeft de gemeente al in haar e-mail van 21 augustus 2024 (bijgevoegd als BIJLAGE 2) gereageerd.