6. Reactieverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd

Graag zouden wij dan ook van u willen vernemen, of wij nu wel of niet in aanmerking komen. Mochten wij onverhoopt nog steeds niet in aanmerking komen voor het afkopen van de erfpacht, dan zouden wij u vriendelijk willen verzoeken om het bij de herziening van de erfpachtvoorwaarden alsnog zo te regelen, dat zowel eigenaren/bewoners als eigenaren/niet-bewoners in aanmerking kunnen komen voor het afkopen. Voor ons gevoel is hier namelijk sprake

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

7 7

5,7

19 van 108

van een rechtsongelijkheid.

9

Erfpachtadres 9

10

Erfpachtadres 10

11

Erfpachtadres 3

Mocht daar behoefte aan zijn en mocht ik in de gelegenheid zijn, bied ik mij bij deze aan om mee te praten over de huidige erfpachtvoorwaarden als voorbereiding op de herziening._____________________________________ Reactieperiode 1: Bedankt voor het aanbod, maar ik snap de berekening heel goed en ook reden dat de stijging extreme is. Ik waardeer het feit datje dit wilt doen en ik weet dat jij verantwoordelijk bent voor de uitvoering, niet het maken van het beleid. De reden voor de extreme stijging is het feit dat de gemeente bepaalt heeft dat de grondwaarde 30% is van de totale waarde van het huis. Die 30% is raar uitgangspunt. Er is nog nooit grond verkocht in de gemeente Utrecht waarbij de grondprijs 1/3 is van de kosten van het huis dat daarop gebouwd moet worden (dat kan namelijk economisch niet uit). Dus waarom erfpachters Hiermee geconfronteerd worden is mij een Raadsel. Maar we weten al langere tijd dat de gemeente niet luistert naar zijn burgers en doorduwt wat zij gepland hebben ongeacht the consequences voor de stad en zijn burgers. Ja er is inspraak, maar deze is niet bindend voor de gemeente en dus doen ze er niets mee. Denk maar eens aan het centrum project, realisatie van windmolens, parkeer beleid en infrastructuur.

De Erfpacht is gestegen met 100.000 euro in 6 jaar tijd in welk secenario is dat redelijk? De gemeente en ambtenaren zouden er voor hun burgers moeten zijn, maar daar zien we in Utrecht weinig van. Gemeentelijke belastingen: +21,5% in 2023 en nu weer 6,5% Parkeervergunningen: +10% Afvalstoffen heffing: +7,8% Het is meer, meer en meer. Maar burgers zien er weinig voor terug, niet meer groen, niet betere bereikbaarheid of meer huizen. Ik snap dat jij daar weinig aan kunt doen, maar het is wel de realiteit.______ Reactieperiode 1: De situatie is nu dat ik geen gebruik maak van het nieuwe erfpachttijdvak verlenging van 50 jaar gezien mijn leeftijd van 89 jaar en een ongeneeslijke ziekte. Die datum van 30 maart 2034 zal voor mij niet haalbaar zijn. Wel ben ik geïnteresseerd in het verloop van uw plannen in de ontwikkeling van de erfpacht in uw gemeente Utrecht en stel het op prijs om hiervan op de hoogte gehouden te worden. Mede door een kranten artikel in de NRC Van zaterdag 28 januari 2017: "Nog een vervelende rekening" voor de gemeente Amsterdam, ben ik geïnteresseerd geraakt in de aanpak van diverse gemeenten waaronder ook uw gemeente Utrecht waar ik erfpachter ben.____________________________________________ Reactieperiode 1: Ik heb de voorwaarden van 1974 geraadpleegd, maar het wordt mij niet helemaal duidelijk wat dit concreet betekent voor afkoopmogelijkheden.

Graag zou ik met u hierover in overleg gaan. Maar ook over de volgende twee issues, waarvan ik u verzoek om die bij de bespreking / herbeschikking van de canon in overweging mee te willen nemen.

9,10,13,14,15

17

5,10

1. Coulante afkoopmogelijkheid (volgens regels 2017) voor verhuurde woning waarvan de eigenaartot de vorige crisis zelf in gewoond heeft, op basis van onderstaande argumenten Mijn pleidooi gaat er over om een verschil aan te brengen in mogelijkheden voor afkoop van erfpacht voor een woning die zelf onder o.g. omstandigheden bewoond was versus een woning die gekocht is om te verhuren, (bv: eigenaar heeft meerdere woningen, of eigenaar heeft er zelf kort of niet in gewoond, óf de eigenaar was op de hoogte van de consequenties voor afkoop bij start verhuur). Mijn situatie was dat ik mijn woning op <adres> 17 jaar zelf heb bewoond. In de kredietcrisis ben ik verhuisd (2011), maar toen was de woning onverkoopbaar (alle 4 bovenwoningen in ons complex stonden al vele maanden te koop), dus ik was genoodzaakt te verhuren. Op dat moment was er geen sprake van dat verhuur consequenties zou hebben voor de mogelijkheid van afkoop van erfpacht. Ook bij de besprekingen rondom de nieuwe, coulantere afkoopregeling van erfpacht (2017) is niet in een vroegtijdig stadium bekend gemaakt aan mij als eigenaar dat de afkoopregeling geblokkeerd zou worden bij verhuur. Want dan had ik wellicht andere keuzes kunnen maken. Nu werd ik pas bij inschrijving voor afkoop hiermee geconfronteerd. Ik kon (en kan) mijn huurders niet meer uit

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

20 van 108

het huis zetten. Terwijl de maatregel m.i. bedoeld is voor een andere doelgroep: mensen die woningen als investering kopen, zonder het doel van bewoning. Daarom het verzoek om voor mensen zoals ik, die jarenlang in de woning gewoond hebben, in de huizencrisis verhuisd zijn en noodgedwongen gingen verhuren, een uitzondering te maken en ze toe te laten tot de huidige afkoopregeling van erfpacht. Ik neem aan dat dit om een beperkte groep zal gaan.

12

Erfpachtadres 8

2. Erfpacht van onverhuurde garage die los staat van het huis moet ook los afkoopbaar zijn. Er zitten 228 huisnummers tussen mijn garage en mijn woning. De garage heb ik zelf in gebruik, is niet verhuurd (ook nooit verhuurd geweest) en is op geen enkele wijze fysiek gekoppeld aan het huis. En toch mag ik ook hiervoor de erfpacht niet afkopen. Dat is volledig onbegrijpelijk. Alleen omdat hij destijds toevallig tegelijkertijd met mijn appartement verkocht is? Terwijl het ook in de kadastrale beschrijving als zelfstandig pand omschreven wordt. Dus graag het verzoek om deze arbitraire en kunstmatige koppeling loste laten, en voor onverhuurde ongekoppelde garageboxen gewoon de erfpacht af te kunnen laten kopen. Reactieperiode 1: Tot mijn grote spijt moet ik u bij deze mededelen dat ik morgenavond door onvoorziene omstandigheden helaas niet bij het rondetafelgesprek aanwezig kan zijn. Indien ik woensdagavond aanwezig zou zijn geweest, zou ik in ieder geval de volgende 2 punten onder de aandacht hebben willen brengen. Het lijkt erop dat er landelijk bij het vaststellen van erfpachtcanons steeds van uit wordt gegaan, dat er een rendement van circa 5% op de grondwaarde kan/moet worden behaald. Gelet op recente geopolitieke, economische en financiële ontwikkelingen vraag ik mij oprecht af of een percentage van 5% niet aan de hoge kant is.

De afgelopen jaren kreeg je vrijwel nergens een rendement van 5%. Pensioenen etc zijn al jaren niet geïndexeerd, zorgpremies zijn inmiddels sky high, energieprijzen exploderen, etc, etc. Op die manier wordt het voor eigenaren die erfpacht moeten betalen maar ook voor huurders/studenten die huren betalen waarin de erfpachtcanon door eigenaren wordt doorberekend, wel een erg moeilijk verhaal. Is het wellicht een idee om de nieuwe erfpachtcanon te verlagen? Stel iemand zou op <adres>, tegelijkertijd met ons eenzelfde appartement hebben gekocht, vallende onder dezelfde erfpachtregeling, en er in eerste instantie ook zelf in zijn gaan wonen. Een jaar later kopen deze mensen, op dat moment zijnde eigenaar-bewoner, vervolgens zonder problemen of hardheidsclausules de erfpacht af. Weer een jaar later kopen zij elders een andere woning en gaan daar ook wonen. Daarbij behouden zij hun appartement op <adres> in eigendom aan en gaan dit vervolgens verhuren aan derden. Dan waren deze mensen nu eigenaar niet-bewoner, hadden zij een appartement op Karawanken zonder betaling van jaarlijkse erfpacht. En dat alles zonder al te veel onnodige rompslomp en kosten.

Terwijl wij, omdat wij momenteel niet (meer) voldoen aan de criteria als eigenaar nietbewoner, de erfpacht niet kunnen afkopen volgens de regels uit 1974/2017 maar daartoe eerst notarieel zouden moeten converteren naar de regels van 1989. Daar zit hem volgens mij de rechtsongelijkheid.

5,8,16

Maar wellicht zie ik het verkeerd.

13

Erfpachtadres 2

14

Erfpachtadres 2

15

Erfpachtadres 2

Hopende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en u tevens een goede vergadering toewensende, verblijft Reactieperiode 1: In hoeverre is het juridisch aanvaardbaar dat voorwaarden eenzijdig worden vastgesteld? Erfpachter 'heeft dit maarte accepteren'. Reactieperiode 1: <naam> heeft in 2005 het huis gekocht en is daarbij ervan uitgegaan dat er geen grote wijzigingen in de erfpacht zouden optreden. Realiseert zich dat <naam> de erfpachtvoorwaarden misschien onvoldoende tot zich heeft genomen. Een erfpachter zou dat wel moeten doen. Gemeente moet burgers niet benadelen, de gemeente is er om burgers te beschermen. Erfpachters moeten kunnen vertrouwen op het oordeel van de gemeente, waarbij een zorgvuldige afweging wordt gemaakt. Aan tafel valt het woord ‘verdienmodel dat is niet wat <naam> zegt, dat is een mening. Reactieperiode 1: Vult later in het gesprek nog aan over de conversieregeling; Heeft hiervan zelf bij de introductieperiode geen gebruik van kunnen maken en de regeling is nu veel duurder geworden. Wat is

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

16

1,4,11

11,14

21 van 108

16

Erfpachtadres 5

17

Erfpachtadres 6

18

Erfpachtadres 11

19

Erfpachtadres 24

20

Erfpachtadres 11

21

Erfpachtadres 4

22

Erfpachtadres 2

23

Erfpachtadres 5

24

Erfpachtadres 11

25

Erfpachtadres 12

eigenlijk de bedoeling daarvan? Daarmee wordt de regeling namelijk steeds meer onbereikbaar voor velen. Dit terwijl op de gemeente een zware zorgplicht rust om haar burgers te beschermen. Dit is onverenigbaar met elkaar. Reactieperiode 1: <naam> vraagt of er standaard een recht van opstal in de bepalingen kan worden opgenomen voor maatschappelijke organisaties, in plaats van erover te moeten onderhandelen dat het erin komt. Maakt zich zorgen over het feit dat er geen recht van opstal is gevestigd in het erfpachtrecht dat een maatschappelijke organisatie heeft. Daardoor zou de maatschappelijke organisatie in een zeer nadelige positie komen als gemeente bijvoorbeeld bestemming zou willen wijzigen. Nu zeggen de Algemene Bepalingen namelijk dat de erfpachter bij het einde van de erfpacht een 'passende' vergoeding krijgt, maar wat is 'passend'? Een passende vergoeding is een te vaag begrip en geeft daardoor onvoldoende zekerheid._______________________________________________________ Reactieperiode 1: <naam> is vooral aanwezig om informatie op te halen, wil mogelijk op een later moment nog iets toevoegen. Reactieperiode 1: Ik ontving van u een brief d.d. 15 november 2022 met als onderwerp "informatie erfpachttijdvak AB 1974". Hierin wordt uitgenodigd voor een gesprek over de huidige erfpachtvoorwaarde in het le kwartaal van 2023.

Bij deze maak ik van de gelegenheid gebruik om mijn belangstelling hiervoor aan te geven. Graag ontvang ik op een later moment meer informatie hierover. Reactieperiode 1: // Wens pertelefoon: verzoek om mee te praten

Reactieperiode 1: <naam> is met name bezorgd over betaalbaarheid. De conversieregeling kon aanwezige 5 zich niet permitteren. <naam> wil graag weten hoe de canon er in de toekomst uit gaat zien en hoe deze zich verder zal ontwikkelen. En geeft daarmee graag in overweging mee om hierbij ook de mensen met een kleinere beurs niet uit het oog te verliezen. Groen Links zit er niet voor de allerrijksten, is <naam> van mening. Reactieperiode 1: <naam> geeft aan dat de grondwaarde aan de erfpachter moet toekomen

<naam> vindt de AB1974 een onbillijke regeling omdat de vermogenswinst bij de gemeente ligt. Als <naam> eigenaar was geweest had <naam> alle grondwaardestijging in eigen zak kunnen steken. Dit is dubbel verlies. Je kunt je huis nu eenmaal niet optillen en ergens anders neerzetten. Vergelijkt erfpacht met een middeleeuws feodaal stelsel. <naam> had destijds geen keuze om eigendom te verkrijgen, de enige optie was erfpacht onder de AB1974. De gemeenteraad moet meer aan haar burgers denken! Door overmacht hebben zij de grond niet kunnen (af)kopen. Reactieperiode 1: Erfpacht is inderdaad ingewikkelde materie en je hebt als burger een groot belang. De meeste erfpachters begrijpen niet waar de AB 1974 of de herziening daarvan over gaat. Ze leggen de brief daarmee naast zich neer. De participatie zou ook veel laagdrempeliger moeten zijn, nu is bijvoorbeeld de locatie en de tijd niet handig genoeg voor veel erfpachters. Het vertrouwen in de gemeente is het uitgangspunt. Een brede participatie is beter maar wees als gemeente bewust hoe het in de praktijk werkt, ook in de verschillende sociale lagen van de samenleving. Zorg voor een laagdrempelige locatie, bij voorkeur in de wijk.

Reactieperiode 1: Voegt nog toe dat de gemeente een zware zorgplicht heeft richting erfpachters (professionele partij ten opzichte van een niet professionele partij), erken die ook, neem deze serieus en negeer deze niet en ga met erfpachters als gelijkwaardige partijen om tafel. Reactieperiode 1: De suggestie werd gedaan door <naam> om in de brief direct de plaats en het tijdstip van de participatiebijeenkomst te noemen (en niet eerst laten aanmelden en dan pas laten weten wanneer de bijeenkomst zal plaatsvinden). Reactieperiode 2: Omdat ik niet zeker weet of op een voorlichtingsavond voldoende op mijn specifieke vragen kan worden ingegaan stel ik ze bij dezen via mail. Ik ben eigenaar, maar NIET de bewoner van <adres>.

2,17

7 7

7

1,2,3,5,10

12

7

11

17

5,10,13,17

-In de brief wordt een aantal keer gesproken over afkopen of vast klikken, maar omdat ik niet de bewoner ben, val ik NIET onder de Conversieregeling Erfpacht 2017. (Dit heb ik altijd zeer onrechtvaardig gevonden; de regeling zadelt immers toekomstige bewonders op met een slechte afkoopregeling; die kunnen niet met terugwerkende kracht meedoen). Voor welk bedrag, en wanneer, zou ik de Erfpacht kunnen

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

22 van 108

26

Erfpachtadres 4

afkopen? Gaarne een berekening maken dus. -Bestaat de mogelijkheid dat de Conversieregeling alsnog op niet-bewoners van toepassing wordt? -Ik lees op de website over afkoopregeling 2017 "Wilt u een woning van vóór 1991 kopen of verkopen? Dan kunt u de toekomstige canonverplichtingen afkopen." Hoe gaat dat in zijn werk, als ik als onderdeel va een verkoop de Erfpacht zou afkopen? Is dat anders dan nu afkopen (bovenstaande vraag)? -Ik lees in de bijlage met voorbeelden "grondquote: 21.0%". Waar komt die 21% vandaan? Hoe kan het dat de grond een percentage is van de waarde van een woning in een appartementencomplex? In mijn complex zijn er benedenwoningen met een flinke tuin, en ik "deel" de grond immers met verschillende woonlagen. Bij een hogere flat zou ik een lager percentage verwachten. Kunt u de 21% uitleggen? -Ik lees "Dan gebruiken we de laatste (onherroepelijke) WOZ waarde van de woning...". Net als bij de vorige vraag; als een woning dus door bv verbouwingen meerwaard wordt, wordt de grond dan ook meer waard? Als ik WOZ waardes bekijk binnen mijn apparementencomplex, met allemaal dezelfde kenmerken, zie ik grote verschillen; over welke "grondwaarde" hebben we het dan? -De WOZ waarde is (uiteraard) sterk afhankelijk van de koopmarkt van dat jaar. Het is dus een loterij wat de WOZ waarde zal zijn op de dag van de berekening.

Waarom overweegt u niet bv een gemiddelde WOZ van de afgelopen 5 jaar? -U vraagt in de brief om mijn mening over het voorstel, zonder verder in te gaan op wat die mening nog van invloed heeft; In hoeverre doet mijn mening ertoe? Welke onderdelen zijn nog echt ter discussie?________________________________________________ Reactieperiode 2: Ik voel onveiligheid. Gemeente kan zo beëindigen.

1,4,5,7,9,12,17

Waarom krijg ik als eigenaar niet gelegenheid om te kopen? Ik betaal lx voor tijdvak van 50 jaar, lx voor eeuwigdurend erfpacht en lx voor omzetten naar vol eigendom. Waarom betaal ik 3x de grondprijs?

Waarom geeft gemeente geen antwoord op vragen collectief qua ergernis? Steeds zelfde ergernis en nog geen actie. Zodat het niet afhangt van cassatie, moet breed besproken worden. Ik kan 2 meter tuin erbij kopen qua grond van de gemeente. Waarom bied gemeente aan grond te kopen? Als ik het begrijp verhoog ik daarmee mijn canon? Niet uitgelegd.

Kan de gemeente beter uitleggen wat de waarborgen voor individuele burgers zijn tegen plotselinge wijzigingen van bestemmingsplan en erfpachtbestemmingen van de gemeente? Waarom verwijst de gemeente telkens terug naar het ooit in het verleden aangeboden conversieregeling, wetende dat de bewoningsflow van diverse panden door diverse burgers nooit stabiel is en altijd een momentopname weergeeft? En aldus de huidige bewoners monddood maakt? Waar is de redelijkheid en billijkheid in deze: bij alle bovenstaande vragen?

Waarom zijn deze bijeenkomsten zo dat erfpachters en belangenorganisaties niet samen om 1 tafel zitten? Waarom is het nu individueel?

Tl

Erfpachtadres 13

28

Erfpachtadres 15

Hoe kom ik aan een lijst van alle andere geïrriteerde burgers? Reactieperiode 2: Heeft woning van 39 m2. Vind afkoopsom zeer hoog. Verzoek tot gesprek over afkoop erfpacht. Proces loopt al vanaf 1998. Wil afkopen maar niet voor de genoemde afkoopsom. Reactieperiode 2: // Aantekeningen team erfpacht bij dit gesprek tijdens inloopavond: AB 1983. Beiden tijdvak 50 jaar afgekocht. De destijds nieuwe huiseigenaren wilden bewust niet AB1974 en zagen dat VW1989 er waren en verwachtten dat er iets zou komen in 2040 bij einde tijdvak. De ontwikkelaar koos bij bouw de AB1983 voorwaarden. Buurman heeft wel

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

5,14

5,6,9,10,12,13,14,17

23 van 108

VW1989 en hoeft jaarlijks 10 euro te betalen en daarna niks meer. Contracten zijn uitgegeven januari 1989/1990. De geleverde wederdienst t.o.v. hun buurman is identiek. Voelt allemaal erg oneerlijk. Indicatie afkoopsom sinds 2017 van 30K naar90K. Hoe kan dat? Waarom heb ik de 10% regeling brief nooit gekregen? Vermoedelijk omdat februari 1991 huis is opgeleverd. Elk jaar 2% erbij voelt oneerlijk en te duur. Herziening is onredelijk bedrag. Dit is een politieke keuze, terwijl de politiek volgens de erfpachters ook een aantrekkelijker aanbod kunnen geven. Bedrag zou volgens erfpachter beter 500 euro per jaar kunnen zijn bijvoorbeeld. Afkoopsom & canon op basis van WOZ waarde. Maar WOZ is nu een piek door de huidige huizenmarkt. Voorstel vanuit erfpachters: pak dan peildatum januari 2015. Is dezelfde peildatum als conversieregeling 2017. Canonbetalers hebben nog veel vaker de canon betaald. Oneerlijk. Stijging woningwaarde moet toekomen aan eigenaren. Dit staat zo vermeld in voorwaarden 1989. Erfpachters stellen voor: Pak grondprijs uit grondprijsbrief. En gebruik die in het voorstel. Dan pakje de onredelijkheid van het canonpercentage aan. Erfpachters vertellen dat de raad voorwaarden uit 1974 en 1983 niet meer vonden deugen toen AB1989 kwam.

29

Erfpachtadres 16

30

Erfpachtadres 17

31

Erfpachtadres 18

Verzoek aan gemeente om situatie <adres> opnieuw te bekijken en te komen tot een redelijker aanbod (bijvoorbeeld peildatum 2015) om af te kunnen kopen conform de conversieregeling 2017. Reactieperiode 2: // Idem: Zie aantekeningen bij <naam> 16-01 tijdens inloopavond. Input kwam uit gesprek met beide erfpachters tegelijk. Reactieperiode 2: Waarom valt een losse parkeerplaats niet onder de conversieregeling? Vinden dat niet redelijk. Wij ervaren brief als zijnde belegger, maar zijn dat niet. Onderscheid snappen niet goed. Geen speculatie. Is ontstaan vanuit parkeerprobleem en parkeervergunning duurde lang (wachtlijst 2 jaar). Er zijn meer garageeigenaren die er problemen mee hebben. Omstandigheden parkeren is sterk veranderd dan '83. Toen geen probleem, nu reduceren. Waarom onderscheid? Reactieperiode 2: // Aantekeningen team erfpacht tijdens wijkspreekuur: Doel is: in huis blijven wonen en als woning verkopen, dan ook redelijk verkopen. Hard voor gewerkt. Ik wil dat het verkoopbaar is. SEBU vindt ook: Er zijn mensen die in de problemen komen, niet alleen maar mensen met veel geld. Voor de een voordelig, voor de ander niet. Hoe verantwoorden we dit naar anderen? Mevrouw probleem gemeente: zitten ook verschillen tussen erfpachters. Qua afkoop laten we kijken aar groep die er is en redelijk kunnen afkopen.

Gemeente moet nog iets doen voor mensen die al hebben afgekocht [voor tijdvak??] Wat ik graag wil is: (1) Redelijke en betaalbare canon en (2) wil graag eindig. Zou graag willen dat de gemeente rekening houdt met het feit dat het nog een klein groepje erfpachters is. Of vastklikken of afkopen voor redelijk bedrag. Of canon betalen en dat het dan stopt na bepaalde tijd. Wil graag vaste afkoopsom, bijvoorbeeld 2017. Maar dat canon redelijk is, dus niet zoals nu bij vastklikken. Zoals bij 2017 en vastklikken voelt niet als redelijk. Taxaties laten uitvoeren of canon redelijk was: voor procedure.

5,6,9,10,12,13,17 5

1,4,5,9,10,11,14,15,17

Conclusie: betaalt nu eigenlijk teveel. 40.000 extra in 10 jaar + vastgeklikt bedrag. Vastgeklikt is 2x zo hoog » dit is te hoog. Graag laten narekenen. Ik kon het bedrag toen niet afkopen.

Raad: tijdens vergadering dollartekens. Zijn meermensen met stress, heeft er zelf ook last van. Ter bescherming van erfpachter moet het een keer eindigen.

Dit komt bovenop gewone woonlasten en is op een gegeven moment niet meer aftrekbaar: gekoppeld aan hypotheekrenteaftrek. Gaf nog wat achtergrondinformatie over participatie bij de conversieregeling (niet bedoeld als reactie op het conceptvoorstel). Maakte

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

24 van 108

32

Erfpachtadres 7

33

Erfpachtadres 19

34

Erfpachtadres 20

35

Erfpachtadres 15

36

Erfpachtadres 16

37

Erfpachtadres 21

38

Erfpachtadres 22

39

Erfpachtadres 14

40

Erfpachtadres 14

een opmerking over de facebookgroep die was opgericht bij de conversieregeling. De wethouder had contact met deze groep. Maar er zat maar een klein deel van de erfpachters in die groep. En voor deze groep was de regeling voordelig. De wethouder gaf vervolgens aan dat de regeling was afgestemd met een groep erfpachters. Maar voor o.a. 5.1.2 e was de regeling niet voordelig. De erfpachters waarbij de regeling niet goed uitpakte (bijv, uit Rijnsweerd) werden uit de facebookgroep gegooid door de al aanwezige erfpachters die wel blij waren met de regeling. Zo zijn ze uiteindelijk verdergegaan met de SEBU. Reactieperiode 2: Opmerkingen zorgen betaalbaarheid voorstel, ingroeiregeling prima indicatie toezenden_______________________________________________ Reactieperiode 2: De WOZ waarde is niet echt een nauwkeurige taxatie. In zijn blok zit er weinig verschil in de WOZ-waarde van huizen met een groter tuinoppervlak. En de tuin is eigenlijk waarvoor je de erfpacht betaalt._____ Reactieperiode 2: // Aantekeningen team erfpacht tijdens wijkspreekuur: Vragen over de brief: Wie zijn de belangenbehartigers? Ingroeiregeling, wanneer in de planning? Hoe gaan nieuwe voorwaarden heten en waaruit bestaan die? Hoe werkt afkopen in huidige tijdvak en daarna? Reactieperiode 2: // Aantekeningen team erfpacht tijdens wijkspreekuur: 1 van de 3 was vanwege ziekte afwezig.

Reactie is namens hen alle drie. <naam> had een woning met VW 83. Inmiddels heeft hij deze geconverteerd onder de Conversieregeling 2017 naar VW 89. Volgens hem met de mes op de keel. <naam> heeft een woning met VW 83 Beide heren vinden het erg zuur dat hun woningen VW 83 kregen en andere woningen die binnen hetzelfde bouwproject vielen VW89. De woningen zijn in 91 opgeleverd. De akte is in 90 gepasseerd. Eerdere brieven over de Conversieregelingen waren niet helder zoals nu. Ze zouden graag primair willen dat het eea wordt teruggedraaid en dat zij VW 89 ook krijgen. Secundair zouden ze een spijtoptanten regeling willen, wellicht alleen voor de mensen die sinds de eerste oplevering er wonen.____________________ Reactieperiode 2: // Idem: zie aantekening bij buurman op <adres>. Reactie is namens hen alle drie. Reactieperiode 2: // Aantekeningen team erfpacht tijdens wijkspreekuur: Zorgen betaalbaarheid voorstel Ingroeiregeling prima Reactieperiode 2: // Aantekeningen team erfpacht tijdens wijkspreekuur: Zorgen over betaalbaarheid Financiering niet mogelijk i.v.m. uitkering en leeftijd Reactieperiode 2: Beste 5.1.2e Hiermee mijn bezwaar en 5.1.2.e noodkreet over de voorgenomen aanpassing van de erfpachtregeling en het voorstel voor afkoop. Het gaat om buitensporig hoge bedragen.

De regeling is oneerlijk en onjuist en brengt mij (en meer erfpachters) in grote financiële problemen. Het gaat voor mijn eengezinswoning in Lunetten om een afkoopsom van 127.000 euro! (En mogelijk in 2034 om meer dan 1,2 miljoen). De erfpachtregeling is ooit bedacht om ervoor te zorgen dat 'gewone' mensen ook een huis konden kopen. Het hangt nu als Zwaard van Da modes boven mijn hoofd en dwingt mij tot acute verkoop. Ik doe een zeer dringend beroep op u om u te verdiepen in dit dossier en te kiezen voor een eerlijke en redelijk regeling. Zie toelichting in de bijlage. <bijlage is de brief aan wethouder Voortman> Reactieperiode 2: Brief aan wethouder Voortman over Erfpacht » Hierbij reageer ik op de brief van de gemeente dd 6 dec 2023 over de erfpacht, kenmerk 11901742. Ik maak ernstig bezwaartegen de voorgenomen aanpassing van de erfpachtvoorwaarden en tegen het huidige voorstel voor afkoop. De regeling is gebaseerd op oneerlijke en onjuiste uitgangspunten, aannames, canonpercentages en berekeningen. Er is sprake van meermalen bij elkaar opgetelde excessieve bedragen. Dit alles werkt extreem nadelig uit voor mij als bewoner. Deze brief is dan ook een noodkreet. Beseffen gemeente, gemeenteraad en college dat het om dergelijke buitensporig hoge bedragen

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

1,2

13

1,5,17

6,12,17

6,10,12,17

1,2,17

1,2

1,2,4,5,14

1,2,3,4,5,9,11,12,14,15,1 7

25 van 108

gaat, dat de regeling oneerlijk en onjuist is en dat dit burgers in grote financiële problemen brengt? Voor mijn woning, een eengezinswoning in Lunetten, heb ik de bedragen opgevraagd. Het gaat om: • Een afkoopsom van 126.690 euro in 2024 (opgevraagd via mail gemeente 19-12-2023). In 2019 was het € 40.716, dat is een stijging van 211%, oftewel ruim 3x het bedrag uit 2019. • Bij zgn. vastklikken een canon van € 6.335 per jaar. Ook dat kan ik niet betalen. In 2034 gaat het bovendien dan om 10 x € 6.335 plus de afkoopsom van € 126.690 = 190.040 euro. • Er is geen regeling om de afkoopsom in delen te betalen. Indien ik dit niet doe (niet kan betalen), wordt geen enkele indicatie gegeven om welk bedrag het in 2034 kan gaan. Als ik de 211% stijging doortrek, kom ik uit op € 1.227.000, dus ruim 1,2 miljoen! Dat kan ik in 2034 nooit betalen, en met zo'n erfpachtlast is mijn huis in 2034 zeker onverkoopbaar. Ik ben hier heel erg van geschrokken. Het zijn exorbitant hoge bedragen. Ik kan dat niet betalen. Het brengt mij in grote financiële problemen, en mogelijk zelfs tot acuut gedwongen verkoop van mijn woning. Dat betekent dat ik op straat kom te staan. Dat geldt ook voor mijn 3 volwassen kinderen; zij kunnen in Utrecht ook geen huur- of koopwoning vinden en wonen thuis. Dit hangt als een Zwaard van Damocles boven ons. Het levert mij veel stress, zorgen en slapeloze nachten.

Ik doe een sterk beroep op uw zorg voor de burgers, behoorlijk bestuur, eerlijkheid en coulance. Laat dit dossier geen soort toeslagenaffaire worden. Mijn verzoek aan gemeente, gemeenteraad, college en u als wethouder: • omzetting in eeuwigdurende erfpacht, zonder betaling; • of tenminste minimaal een realistische, redelijke, eerlijke regeling, gebaseerd op prijsindexatie van 2%t.o.v. het oorspronkelijke aanbod van 2019 en met een afbetaalregeling voor 10 jaar. Toelichting: De erfpachtregeling is ooit bedacht om ervoor te zorgen dat 'gewone' mensen ook een huis konden kopen. Wij hebben dit huis in Lunetten in 2007 gekocht. De oorspronkelijke eigenaar heeft destijds de erfpacht voor 50 jaar afgekocht (AB 1983). In 2019 was voor mijn woning sprake van een 'aanbod' van een afkoopsom van 40.716 euro. Ik kon dat destijds niet betalen omdat iktoen - voor mij onverwacht en ongewenst - ben gescheiden. Ik heb het gereserveerde bedrag moeten gebruiken om in de woning te kunnen blijven wonen, met mijn drie kinderen. In 2019 heeft de gemeente aangegeven "dat de afkoopsom in 2034 wel 60.000 euro zou kunnen bedragen". Dat is nu in 2024(1), dus nog 10 jaar voor deze datum, dus van 40.716 naar 126.690 euro verhoogd. Dat is meer dan 3 keer zoveel, een stijging van 211%, in 5 jaar tijd.

De gemeente geeft in de brief zelf aan dat de afkoopsom wordt bepaald op basis van een gemiddelde prijsindicatie van 2%. Dan zou het bedrag in 2024 € 44.954 moeten zijn en in 2034 €54.798. De gemeente geeft ook aan dat de bedragen is gekoppeld aan de WOZ waarde. Dat is zeer onterecht. De WOZ gaat uit van een woning volledig in eigendom (en dat is bij erfpachters dus niet het geval), en is gebaseerd op 3 recent verkochte vergelijkbare woningen. In mijn situatie zijn dat 3 woningen waarbij erfpacht wèl was afgekocht. De WOZ stijgt jaarlijks exceptioneel, mede doordat bij verkochte woningen steeds vaker erfpacht al is afgekocht. Voor mijn woning steeg de

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

26 van 108

WOZ afgelopen jaar met maar liefst 80.000 euro. Buiten dat alles de WOZ in 5 jaar met 38% gestegen (van €472.000 in 2019 tot € 651.000 op 1-1-22) en de genoemde erfpachtafkoopsom dus met 211%. Bij extrapolatie naar 2034 gaat het om onvoorstelbare bedragen (meer dan 1,2 miljoen??). De erfpacht gaat bovendien niet over opstal, maar over de grond. De grond zou moeten worden afgewaardeerd omdat er erfpacht op rust. Voor eventuele verkoop van mijn woning, met hoge WOZ plus een hoge en onzekere erfpacht, kan dit tonnen aan geld schelen, en maakt het de woning mogelijk zelfs nu in 2024 al onverkoopbaar. En het wordt voor een nieuwe koper moeilijk/onmogelijk om een hypotheek te verkrijgen. De regeling creëert grote ongelijkheid in de wijk: tussen mijn buren die hun huis 35/40 jaar geleden hebben gekocht, de hypotheek hebben afbetaald en erfpacht hebben afgekocht, en mij en andere erfpachters: met hoge hypotheeklasten en enorme erfpachtkosten. Dat zijn schrijnende verschillen. De uitgangspunten, percentages en berekeningen in de voorgenomen regeling zijn oncontroleerbaar, onjuist, onredelijk, onacceptabel. Wettelijke grondslagen voor de berekeningen ontbreken.

Het zijn eigen keuzes van de gemeente en op bij elkaar opgetelde stijgingen van indexatie, WOZ, grondwaarde, een zelf bepaald erfpachtpercentage, zelfgemaakte rekenbladen, ongemotiveerde indicatieve variabelen, plus 'eigen inzichten en opvattingen'. Alles met het schijnbare doel om zoveel mogelijk inkomsten te genereren voor de gemeentekas, en ten nadele van bewoners. De afkoopsom voor 2024 is exorbitant hoog. Voor 2034 wil de gemeente geen bedrag noemen. Dat is zeer onvoorspelbaar, onzeker, onbetrouwbaar. Het gaat om enorme geldbedragen voor burgers in eenvoudige eengezinswoningen in een Utrechtse woonwijk uit de jaren 80. Ik heb contact gehad met SEBU, vereniging van erfpachters Utrecht. SEBU noemt het conversiebeleid in strijd met behoorlijk bestuur. De gemeente genereert buitensporige opbrengsten ten koste van een kleine groep erfpachters. De door SEBU ingeschakelde erfpachtspecialisten en advocaten concluderen dat de afkoopregeling op onjuiste uitgangspunten is gebaseerd én dat de bestaande erfpachtregeling op onderdelen oneerlijk en vernietigbaar is. Eén keer betalen voor erfpacht is genoeg. De 30 jaar oude contracten en de conversieregeling van 2017 zorgde voor grote financiële problemen voor bewoners. Het SEBU heeft het over ellende en schrijnende gevallen.

Ondanks dit 'gelijk' heeft SEBU de rechtszaak verloren; de 'beleidsvrijheid' van de gemeente werd boven belang en nood van burgers gesteld. Een hoger beroep loopt nog steeds bij de Hoge Raad. Een rechtvaardig alternatief is een regeling waar aan het einde van de erfpachttermijn de erfpacht om niet (zonder betaling) wordt omgezet in eeuwigdurende erfpacht. In 2017 stelde een meerderheid van de raad dat de gemeente moet komen met een beter betaalbare regeling van het afkopen van erfpacht. Dit past bij een overheid die zorgt voor de burgers, een sociaal hart toont en die rekening houdt met individuele burgers die in financiële problemen dreigen te komen. In het Coalitieakkoord van de gemeente Utrecht staat immers ook: "Gelijke kansen en betaalbaar wonen". Wonen is een recht. De gemeente heeft alle macht. Erfpachters hebben geen rechtsbescherming. Met de voorgenomen regeling maakt de gemeente maximaal gebruik/misbruik van haar

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

Tl van 108

41

Erfpachtadres 14

42

Erfpachtadres 14

43

Erfpachtadres 14

beleidsvrijheid en legt alle risico's en financiële last bij de burger. Tot slot maak ik bezwaar tegen de ingewikkelde juridisch opgestelde brieven, het ontbreken van inspraak, de eenzijdige informatieavonden en inloopspreekuren waar alleen de regeling wordt uitgelegd en geen gesprek mogelijk is, de onbetrouwbaarheid en onvoorspelbaarheid van de regeling, in 2019 en in 2024 opnieuw. Ik doe nogmaals een sterk beroep op uw zorg voor de burgers, behoorlijk bestuur, eerlijkheid en coulance. Mijn verzoek aan gemeente, gemeenteraad en college: • omzetting in eeuwigdurende erfpacht, zonder betaling; • of tenminste minimaal een realistische, redelijke, eerlijke regeling, gebaseerd op prijsindexatie van 2%t.o.v. het oorspronkelijke aanbod van 2019 en met een afbetaalregeling voor 10 jaar. Voorts behoud ik mij het recht voor in een later stadium aanvullende stukken aan te leveren en zaken aan te kaarten. Nogmaals, het is een noodkreet Reactieperiode 2: // Brief aan gemeente Utrecht over Erfpacht is dezelfde tekst die gestuurd is naar de wethouder.______________________________ Reactieperiode 2: // Mail aan afdeling Erfpacht is dezelfde tekst die gestuurd is naar de wethouder. Reactieperiode 2: Beste commissie ROG, beste mijnheer of mevrouw <naam>,

1,2,3,4,5,9,11,12,15,17 1,2,3,4,5,9,11,12,15,17 1,2,4,5,9,15

Ik zag dat de voorgenomen erfpachtaanpassingen op 1 februari a.s. op de agenda van de commissie ROG staan. Hierbij mijn noodkreet hierover. Ik heb bezwaar ingediend tegen de voorgenomen aanpassing van de erfpachtregeling en het voorstel voor afkoop.

Er lopen sinds 5 jaar bezwaren en procedures tegen de regeling uit 2019. Er zijn destijds de nodige mensen hierdoor in grote financiële en psychische problemen gekomen. Maar nu ligt er een nog veel oneerlijker voorstel. Het gaat om buitensporig hoge bedragen. De regeling is oneerlijk en gebaseerd op oneerlijke en onjuiste uitgangspunten, aannames, canonpercentages, opslagen en berekeningen. Er is sprake van meermalen bij elkaar opgetelde excessieve bedragen. Dit alles werkt extreem nadelig uit voor mij als bewoner. Het brengt mij (en meer erfpachters) in grote financiële problemen. Het gaat voor mijn eengezinswoning in Lunetten om een afkoopsom voor 2024 van 127.000 euro! Meer dan 3x zoveel als het bedrag in 2019, dat was 40.716 euro.

De gemeente noemt zelf dat de erfpachtafkoopsom gekoppeld is aan de prijsindexatie > die is 2%, dan zou de afkoopsom 45.000 moeten zijn En de gemeente zegt ook dat de erfpacht gekoppeld is aan de WOZ > dat is niet terecht want die gaat uit van woningen zonder erfpachtlast; de WOZ is bovendien in 5 jaar met 38% gestegen (omdat verkochte woningen WEL erfpacht hebben afgekocht), de erfpachtafkoopsom met maar liefst een stijging van 211%!

Als je de berekeningen doortrekt, zou het in 2034 gaan om meer dan 1,2 miljoen euro, voor mijn eengezinswoning in de Utrechtse jaren 80 woonwijk Lunetten. Dat zijn monsterlijke bedragen. Als bewoner heb ik nauwelijks mogelijkheden om hierover in gesprek te komen. Op de informatie-avond

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

28 van 108

18 jan kregen wij slechts 'uitleg van de regeling'.

In de brief van AW Bosman van 8-12-2023 wordt gezegd dat de regeling eerlijk, redelijk, voorspelbaar zou zijn. Dat is absoluut niet het geval. In de brief die ik van de gemeente heb ontvangen, gedateerd 6 dec 2023, worden alleen indicatieve berekeningen met indicatieve en zelf vastgestelde variabelen laten zien. Ik heb op 19 december via email zelf bedragen voor mijn woning opgevraagd, zie hieronder.

De erfpachtregeling is ooit bedacht om ervoor te zorgen dat 'gewone' mensen ook een huis konden kopen. Het hangt nu als Zwaard van Damocles boven mijn hoofd en dwingt mij zo tot acute verkoop.

44

Erfpachtadres 14

45

Erfpachtadres 14

46

Erfpachtadres 14

2 Het is een noodkreet. De gemeente ziet erfpacht als inkomstenbron, en beseft waarschijnlijk niet welk drama dit voor een kleine groep burgers betekent. Mijn vraag (wanhoopskreet) aan u is om zorg te dragen voor een eerlijke, betaalbare en redelijke regeling. Reactieperiode 2: Dag, is dit bericht aangekomen? ik heb geen reactie gekregen, ook geen ontvangstbevestiging. Ik wil nogmaals aangeven dat ik zeer aangedaan ben door uw informatie ik heb 6 dec 2023 een brief van de gemeente ontvangen over de voorgenomen aanpassingen, met een deadline om te reageren uiterlijk 29 jan 2024 ik heb opgevraagd bij de gemeente wat de erfpachtafkoopsom in 2024 voor mijn woning is: dat blijkt 127.000 euro te zijn. In 2019 was dat 40.716 euro, de gemeente geeft geen indicatie voor 2034, niet in de brief en niet op de info-avond 18 jan. Als wij zelf doorrekenen met de percentages dan kom ik uit op meer dan 1,2 miljoen euro (??) Ik hoop dat u begrijpt dat ik hier heel erg van geschrokken ben. Dit is voor mij onbetaalbaar. Het is m.i. ook gebaseerd op onrealistische, onjuiste en discutabele uitgangspunten en rekenmodellen. Zie mijn brief. Ik wil graag met iemand van uw afdeling hierover in gesprek. Hoe en met wie kan ik dat doen? Reactieperiode 2: Dank voor uw bericht. Nogmaals mijn vraag: kan ik met u een telefonische afspraak maken? Er staat geen telefoonnummer.

En ik verneem graag meer over een planning; 'binnenkort' en 'komende maanden' zijn erg vaag als er de nodige actie van mij wordt verwacht. Zoals u hopelijk begrijpt is dit alles voor mij een zeer verontrustend en brengt dit mij in grote financiële problemen. Hoe kan het dat de erfpachtafkoopsom zo extreem stijgt (in 5 jaar meer dan 3x zo hoog, 211% stijging), ook ten opzichte van de inflatie (2%) en WOZ (38%), en dat de gemeente niet aangeeft wat dit in 2034 voor mij zou betekenen. Graag uw reactie, vriendelijke groet Reactieperiode 2: Bedankt voor het gesprek van 20 februari. Ik wil graag naar aanleiding van dit gesprek het volgende aangeven:

1,2,3,4,5,9,11,12,17

1,2,3,4,5,9,11,12,17

1,2,3,4,5,9,11,12,17

De voorgenomen aanpassing van de erfpachtregeling is een zeer complexe en juridische regeling, die de gemeente zelf opstelt ('beleidsvrijheid'). In het voorstel worden diverse variabelen genoemd: inflatie, WOZ-waarde, erfpachtcanonpercentage, grondquote, die allemaal indicatief zijn en elk voor zich bepaald door eigen inzicht van de gemeente. Deze worden bij elkaar 'opgeteld', en e.e.a. is voor ons zeer onoverzichtelijk. De gemeente kan&wil niet aangeven wat dit bij afloop van mijn erfpacht-tijdvak, over 10 jaar (in 2034), gaat betekenen. We hebben rekenbladen opgevraagd, en het lijkt alsof erfpacht en afkoopsom t.z.t. het voor mijn eengezinswoning tonnen euro's gaat kosten; als wij zelf doorrekenen komen we zelfs uit op 1,23 miljoen!! Deze regeling is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten, en is voor

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

29 van 108

erfpachters zeer onvoorspelbaar, ongunstig, onredelijk en onbetaalbaar. Woningen worden onbetaalbaar en onverkoopbaar. Ik wil de erfpacht het liefst afkopen, 'dan ben ik ervan af'. Maar als ik in 2024 wil afkopen, blijkt de erfpachtafkoopsom 127.000 euro te zijn, (uw zogemaande conversieregeling). In 2019 was dat 40.716 euro. De afkoopsom is dus in 5 jaartijd meer dan 3xzo hoog geworden, 311%, oftewel 211% stijging. Dit is een extreem hoog bedrag en een extreem hoge stijging. Ik kan dat niet betalen. In de briefstaal dat de gemeente de erfpacht koppelt aan de inflatie, maar die was 2%. In de brief staat ook dat de gemeente de erfpacht koppelt aan de WOZ waarde. Maar die is voor mijn woning in die periode gestegen met 38% (en geen 211%). Dit is bovendien niet terecht want de WOZ gaat uit van verkochte woningen in vol (bloot) eigendom, waarvan de erfpacht WEL is afgekocht; hiervoor zou dus minstens een correctie moeten worden meegerekend. Tot slot zijn woningen afgelopen jaar in Lunetten zijn verkocht voor fors LAGERE verkoopprijzen dan de WOZ, soms wel een ton lager. Er is verder geen mogelijkheid om het in delen te betalen. Een andere optie is het zogenaamde 'vastklikken': dan moet ik 10 jaar lang 6.500 euro per jaar betalen plus de 127.000, dus totaal 190.000 euro. Ook dat is onbetaalbaar en voor een eengezinswoning in Utrecht Lunetten zeer onredelijk.

Overigens hebt u aangegeven dat de gemeente momenteel niet van plan om deze conversieregeling aan te passen. Mijn vraag (noodkreet) is of de gemeente dit wel wil doen. Voor mij bedraagt de afkoopsom nu jan 2024 120.000 en in dec 2024 127.000 euro. Ik zou heel graag willen horen of de gemeente dit alsnog wil aanpassen, en dan liefst zo snel mogelijk. Want elke maand wachten kost mij nog eens 600 euro. Stel dat er een redelijk bedrag wordt gevraagd, dan kost het aanpassen van een hypotheek minimaal 4 maanden. De erfpacht is ooit opgezet om ervoor te zorgen dat ook mensen met een 'laag' inkomen een huis konden kopen. Nu blijkt het een Zwaard van Damocles te zijn, en zorgt de erfpacht voor grote ongelijkheid in de wijken, en brengt de regeling veel bewoners in grote financiële problemen. Een gemeente zou m.i. moeten zorgen dat haar burgers in een betaalbare woning kunnen blijven wonen en niet gedwongen worden om te verhuizen vanwege een onredelijke en absurd hoge erfpacht. 2 Mijn vraag of u verder wilt kijken dan naar puur rekenmodellen. De gemeente is een grote en machtige organisatie, en er komt in dit dossier niemand op voor de burger. Als erfpachter heb je geen rechtsbescherming, (zie de toeslagenaffaire; als burger zit je in een mangel van alle gemeente-instanties en procedures). Tot slot is volstrekt niet duidelijk wanneer wat door wie besproken wordt.

Wij hebben graag duidelijke informatie: in welke commissie wordt dit besproken, en wanneer, krijgen wij de concept regeling van tevoren toegestuurd, (het is immers een 'contract' tussen gemeente en individuele burgers), wat is de planning, hoe word ik als burger geïnformeerd, en hoe of waar kan ik een reactie geven.

Mijn vraag is of u wilt zorg dragen voor:

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

30 van 108

47

Erfpachtadres 23

48

Erfpachtadres 22

49

Erfpachtadres 22

■ een redelijke, eerlijke en betaalbare regeling, bijvoorbeeld uitgaande van de bedragen uit 2019 plus inflatie. En niet gekoppeld aan WOZ. ■ inzicht wat dit voor mijn woning betekent in 2034, qua jaarlijkse erfpachtcanon en qua eeuwigdurende afkoop, (voorspelbaarheid) ■ een redelijke en betaalbare afkoopsom in 2024 (dat zit dus nu niet in het voorstel; kunnen jullie dat agenderen) ■ duidelijke communicatie, tijdig toesturen van concept stukken, informatie, planning, proces, inspraak, en financiële consequenties. ■ belangen van burgers voorop stellen, vanuit zorg, coulance, bestaanszekerheid, recht op een leefbare wijk en een betaalbare woning. Reactieperiode 2: Een paar weken geleden heb ik een brief gehad over de nieuwe canon berekening vanaf 2037. Het gaat over de appartament aan <adres>. Vandaag heb ik een van jullie medewerkers gesproken en mijn zorgen geuit over de betalbaarheid van de nieuwe canon. We gaan in principe van een bedrag van ongeveer 12 euro per jaar naar ongeveer boven 2000 Euro per jaar na 2037. Dat is meer dan 200x hoger en voor de meeste bewoners van Kanaleneiland niet betaalbaar. Heeft de gemeente in zijn plannen ook rekening gehouden met de betaalbaarheid en lasten die deze verandereing voor de bewoners brengt? Via deze mail wilde ik mijn zorgen aan de gemeente nogmaals laten weten.

Reactieperiode 2: Goedemorgen nou hebben er slapeloze nachten van als het zover is dan zijn wij 77 en 74 jaar en moeten al bikkelen om rond te komen waarom niet afkopen met verkoop van huis of weet ik op wat voor manier we weten dat het moet maar niet de laatste jaren van je leven als we er op zo manier nog kunnen wonen ze zeggen altijd ga lekker van je pensioen genieten nou dat gaat hem niet worden in 2025 mijn man na 40 dienstjaren reorganisatie 60 jaar eruit kon maar daar kan erfpacht niks aan doen dat wij daardoor of mijn man dan in de wia uitkering zit al 7 jaartot maart 2025 nou we wachten maar op wat in de mail stond dat we op de hoogte gebracht worden bedankt Grtjes <naam> Reactieperiode 2: hoe zou ik geholpen kunnen worden nog geen idee van zeker gaf al zelf een idee waarom niet als we het huis verkopen over 10 jaar is mijn man al 76 moeten we dan nog gaan beginnen met betalen als we al op leeftijd zijn en er misschien vanaf die leeftijd er geen 10 jaar meer wonen heb er werkelijk stress van heel erg

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

1

1,2,17

1,2,17

31 van 108

BIJLAGE 2: Verslag Rondetafelgesprek maart 2023 NB: Bij dit rondetafelgesprek waren SEBU en Notarissen ook aanwezig. Utrecht | Erfpachtersbijeenkomst 22 maart 2023 - Stadskantoor V34 Introductie door gemeente De bijeenkomst start met een korte introductie door de gemeente gevolgd door een voorstelronde. Alle aanwezigen noemen kort hun naam en in welke hoedanigheid zij aanwezig zijn. Gemeente licht het doel van deze avond toe: informeren over wat er tot nu toe ambtelijk gedaan is en verder vooral ook het 'horen' van erfpachters en belangenorganisaties. Presentatie gemeente Er wordt door middel van een presentatie een korte toelichting gegeven op erfpacht, de mogelijke vormen van gronduitgifte door de gemeente en enkele aspecten daarbij. Vervolgens wordt de overstap naar de AB1974 gemaakt en toegelicht waar we op dit moment staan (einde le tijdvak nadert) en welke stappen er door de gemeente al genomen zijn. Kort toegelicht wordt dat extern juridisch advies uitwees dat de voorwaarden aangepast moeten worden, met name op juridische aspecten. Nu die beslissing is genomen worden ook de financiële aspecten opnieuw onderzocht. Als laatste worden nog de vervolgstappen toegelicht en het proces om tot aangepaste voorwaarden te komen. Zie hiervoor ook de presentatie. Het belangrijkste is dat het een zorgvuldig proces is waarin participatie een rol speelt.

Vragen en opmerkingen naar aanleiding van de presentatie

Vraag 1 Wie heeft juridisch advies gegeven dat voorwaarden gewijzigd 'moeten' worden? Is dat advies openbaar, kunnen wij dat advies ontvangen? Antwoord gemeente Over de uitkomst zal worden gecommuniceerd, maar we weten nog niet in welke vorm of op welk moment. We verstrekken nog geen informatie over de opsteller van het advies. Vraag 2 Hoe groot is de kans dat we te maken krijgen met een nieuw college? Antwoord gemeente Dat is niet de bedoeling, uitgaande van de planning vindt de wijziging in de huidige collegeperiode plaats. Vraag 3 Het is een zakelijke deal met inwoners die daarna uitgevoerd moet worden. Wat voor keuze hebben de erfpachters als zij het niet eens zijn met de nieuwe voorwaarden? Antwoord gemeente Dan is er altijd nog de deskundigencommissie, zoals in de voorwaarden genoemd.

Rondetafelgesprek Vervolgens hebben alle aanwezigen de gelegenheid om hun inbreng te geven. Vragen rondom het proces worden ter plaatse beantwoord. Inhoudelijke vragen of reacties kunnen niet gelijk worden beantwoord, maar worden opgeschreven. Aanwezige 1 In hoeverre is het juridisch aanvaardbaar dat voorwaarden eenzijdig worden vastgesteld? Erfpachter 'heeft dit maar te accepteren'. Aanwezige 1 heeft in 2005 het huis gekocht en is daarbij ervan uitgegaan dat er geen grote wijzigingen in de erfpacht zouden optreden. Realiseert zich dat aanwezige 1 de erfpachtvoorwaarden misschien onvoldoende tot zich heeft genomen. Een erfpachter zou dat wel moeten doen.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

32 van 108

Gemeente moet burgers niet benadelen, de gemeente is er om burgers te beschermen. Erfpachters moeten kunnen vertrouwen op het oordeel van de gemeente, waarbij een zorgvuldige afweging wordt gemaakt. Aan tafel valt het woord 'verdienmodel' dat is niet wat aanwezige 1 zegt, dat is een mening. Vult later in het gesprek nog aan over de conversieregeling; Heeft hiervan zelf bij de introductieperiode geen gebruik van kunnen maken en de regeling is nu veel duurder geworden. Wat is eigenlijk de bedoeling daarvan? Daarmee wordt de regeling namelijk steeds meer onbereikbaar voor velen. Dit terwijl op de gemeente een zware zorgplicht rust om haar burgers te beschermen. Dit is onverenigbaar met elkaar.

Aanwezige 2 Aanwezige 2 vraagt of er standaard een recht van opstal in de bepalingen kan worden opgenomen voor maatschappelijke organisaties, in plaats van erover te moeten onderhandelen dat het erin komt. Maakt zich zorgen over het feit dat er geen recht van opstal is gevestigd in het erfpachtrecht dat een maatschappelijke organisatie heeft. Daardoor zou de maatschappelijke organisatie in een zeer nadelige positie komen als gemeente bijvoorbeeld bestemming zou willen wijzigen. Nu zeggen de Algemene Bepalingen namelijk dat de erfpachter bij het einde van de erfpacht een 'passende' vergoeding krijgt, maar wat is 'passend'? Een passende vergoeding is een te vaag begrip en geeft daardoor onvoldoende zekerheid. Aanwezige 3 Aanwezige 3 wil 5 aandachtspunten noemen die min of meer ook al zijn opgenomen in de notitie d.d. 9 februari 2023. Het gaat om punten van juridisch/ technische aard: 3.

4. 5.

6.

7.

8.

Geeft in overweging om de conversieregeling nieuw leven in te blazen. Heeft begrepen dat het een gunstige regeling is, maar zal daar verder niet over oordelen. Reactie gemeente: regeling loopt nog, tot einde le tijdvak. Stelt voor om bij nieuwe voorwaarden '74 elementen uit '89 mee te nemen, bijv, eeuwigdurend, vaste canon. Ook 2016 voorwaarden Amsterdam zouden (op onderdelen) een goede basis kunnen zijn. Een aantal details: Verplichting passeren bij Utrechtse notaris is niet meer van deze tijd, idem voor woonplaatskeuze Utrecht, maar hier wordt verschillend over gedacht. Het vastleggen van de afkoop van canon in een onderhandse akte mag eruit. Het verlenen van toestemming bij overdracht door de gemeente. Dit zorgt voor extra werk en is achterhaald. Ook het éénzijdig vaststellen van voorwaarden voor een nieuw tijdvak is niet meer van deze tijd. Schaf alle oude erfpachtvoorwaarden af en zorg voor een actuele en juridisch juiste set voorwaarden. Aanwezig 3 realiseert zich tegelijkertijd dat dit een proces van een geheel andere orde is en daarmee mogelijk niet haalbaar is. De overgang naar nieuwe voorwaarden realiseren kan via het notariaat op vergelijkbare wijze als bij de conversieregeling 2017. Kijk waar modellen die al zijn opgesteld kunnen worden meegenomen.

Aanwezige 4 Aanwezige 4 is vooral aanwezig om informatie op te halen, wil mogelijk op een later moment nog iets toevoegen. Aanwezige 5 Aanwezige 5 is met name bezorgd over betaalbaarheid. De conversieregeling kon aanwezige 5 zich niet permitteren. Aanwezige 5 wil graag weten hoe de canon er in de toekomst uit gaat zien en hoe deze zich verder zal ontwikkelen. En geeft daarmee graag in overweging mee om hierbij ook de mensen met een kleinere beurs niet uit het oog te verliezen. Groen Links zit er niet voor de allerrijksten, is aanwezige 5 van mening. Aanwezige 6 Wil vooral een gelijke behandeling met de erfpachters die AV 89 hebben. De erfpachters onder de AB 1974/1983 moeten de grondwaarde steeds op nieuw betalen, terwijl de erfpachters met voorwaarden 89 er met 1 keer betalen vanaf zijn.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

33 van 108

Maakt zich ernstig zorgen over de betaalbaarheid en of aanwezige 6 in de toekomst nog wel in de woning kan blijven. Voor zover aanwezige 6 heeft gehoord, vond niemand de conversieregeling 2017 een fijne regeling en hebben de betreffende erfpachters hier slechts gebruik van gemaakt omdat zij niet anders konden. Dit was uit pure noodzaak. Het is een eenzijdig vastgestelde regelgeving, ook al is er inspraak, wat doet de gemeenteraad hiermee? Er spelen ook veel andere dingen mee maar de raad heeft voornamelijk oog voor de gemeentelijke financieringen en niet voor de burgers. Dit zou anders moeten zijn. Dus laat de raad meelezen en ook uit het oogpunt van de erfpachters de zaak bezien, zodat zij kunnen sturen op een meer gelijkwaardige regeling en een betaalbare regeling. Aanwezige 6 geeft ook aan dat aanwezige 6 inmiddels elke 3 jaar de toenmalige grondwaarde (bij uitgifte) betaalt. Aanwezige 7 Sluit aan bij hetgeen door voorgaande sprekers gezegd is. Wil alle erfpachtvoorwaarden zoals de AV 89. De gemeente heeft deze vastgesteld omdat zij de AB 1974/1983 toch eigenlijk niet zo handig vond en hier in 1989 niet meer achter stond en daarom afstand wilde doen van die onredelijke voorwaarden. Aanwezige 7 verwijst naar punt 4 van aanwezige 3.

Aanwezige 7 is van mening dat erfpachters al genoeg gestort hebben in de gemeentekas en dat erfpachters met een voortdurend erfpachtrecht al meer gestort hebben dan erfpachters met AV 89. Schaf dit gewoon af. Waarom moet deze kleine groep erfpachters (3000 ten tijde van de conversieregeling 2017) alles betalen? Terwijl zij destijds geen keuze hadden om te kiezen voor eeuwigdurende erfpacht. Hierop reageert aanwezige 3 dat er alleen gesproken is over de juridische aspecten zoals de AV 89, niet over de financiële aspecten. Daar laat aanwezige 3 zich niet over uit. Aanwezige 7 geeft aan dat het verschil tussen AV 89 en AB 1974 is dat erfpachters onder AV 89 als het ware de grond 'kopen'. Aanwezige 7 vraagt zich tenslotte ook af of bij de nieuwe erfpachtvoorwaarden niet ook een nieuwe conversieregeling hoort. Aanwezige 7 heeft ook gesproken over dat het proces nu lijkt te gaan om de erfpachters met AB1974, omdat die als eerste aan de beurt zijn, maar dat het niet waarschijnlijk is dat er voor AB1983 over 6 jaar nog weer hele andere uitgangspunten zullen gaan gelden. Daarom lijkt het aanwezige 7 noodzakelijk om nu ook al de AB1983 erfpachters bij het proces tot nieuwe voorwaarden te betrekken. Aanwezige 8 Vindt het onredelijk en onrechtvaardig dat zij meer dan lx de grondwaarde betalen. Dit is strijdig met het gelijkheidsbeginsel.

Daarnaast geeft aanwezige 8 aan dat de gemeente er ook bij gebaat is wanneer er afstand wordt gedaan van deze wijzigingsbepalingen, omdat deze ook enorme kosten met zich meebrengen. Ook vraagt aanwezige 8 zich af wat de invloed is van de inbreng van de erfpachters en hoe dit verwerkt wordt. Aanwezige 9 Heeft 3 vragen: Gaan de (schriftelijke) reacties van de erfpachters mee naar de gemeenteraad? Hierop reageert de gemeente dat het verslag van deze bijeenkomst en schriftelijke reacties tot de dossierstukken behoort en dat de verwachting is dat het geheel aan de gemeenteraad wordt aangeleverd, maar dit is nog niet vastgelegd. Zij licht nogmaals het proces toe. Aanwezige 9 vraagt of dit is voordat de gemeenteraad advies geeft. De gemeente antwoordt dat dit waarschijnlijk het geval zal zijn, maar dat dit nog niet helemaal duidelijk is. Afgesproken wordt nader te informeren over hoe de gemeenteraad wordt meegenomen in de participatie en in welke vorm. Wie is binnen de gemeente bevoegd om de algemene voorwaarden te herzien, de gemeenteraad of het college? De gemeente heeft aangegeven dat het college bevoegd is, waarop aanwezige 9 aangeeft dat de HR geeft aan dat bescherming wordt geboden doordat de Raad bepalend is.

Is de gemeente van mening dat de AB1974 en AB1983 haar de bevoegdheid geven om ook de wijze waarop de canon moet worden vastgesteld bij canonherziening door de gemeente eenzijdig mag worden gewijzigd, m.a.w. dat de gemeente de manier waarop de financiële voorwaarden zal worden vastgesteld eenzijdig mag aanpassen? Aanwezige 9 wil hier meer helderheid over. Hierop reageert aanwezige 3 dat de gemeente de voorwaarden mag wijzigen, dat volgt uit de AB1974. Vervolgens heeft aanwezige 9 nog verduidelijking gevraagd over de vervolgstappen die tijdens de presentatie door de gemeente zijn genoemd. De gemeente heeft toegelicht dat er tussen het 2de en 3de rondetafelgesprek ook gelegenheid is voor een schriftelijke reactie. Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

34 van 108

Aanwezige 10 Aanwezige 10 geeft aan dat de grondwaarde aan de erfpachter moet toekomen Aanwezige 10 vindt de AB1974 een onbillijke regeling omdat de vermogenswinst bij de gemeente ligt. Als aanwezige 10 eigenaar was geweest had aanwezige 10 alle grondwaardestijging in eigen zak kunnen steken. Dit is dubbel verlies. Je kunt je huis nu eenmaal niet optillen en ergens anders neerzetten. Vergelijkt erfpacht met een middeleeuws feodaal stelsel. Aanwezige 10 had destijds geen keuze om eigendom te verkrijgen, de enige optie was erfpacht onder de AB1974. De gemeenteraad moet meer aan haar burgers denken! Door overmacht hebben zij de grond niet kunnen (af)kopen. Toelichting gemeente op het proces De gemeente geeft toelichting op het proces. Er wordt nog teruggekoppeld wat er gedaan wordt met deze inbreng van de aanwezigen. Er zal een eerste ontwerp van de herziene voorwaarden gemaakt worden. In een 2de rondetafelgesprek wordt toegelicht wat waarom is gedaan. Vervolgens is er nog gelegenheid tot het geven van schriftelijke reacties op het ontwerp, waarna in een 3de rondetafelgesprek zal worden toegelicht hoe met deze reacties wordt omgegaan en is er ruimte voor vragen en reacties daarop.

Gesprek daarna Divers Aanwezige 7: In 2016 is al gesproken over de conversieregeling 2017, de gemeente had toen ook een soortgelijk plan om het proces te doorlopen, maar dit heeft eigenlijk weinig uitgehaald. Dit komt voornamelijk omdat erfpachters elkaar niet kennen maar wel medeslachtoffers zijn. De gemeente zou dit meer moeten faciliteren door erfpachters te informeren hoe zij zich kunnen verenigen. Bijvoorbeeld door bij communicatie standaard onder een brief een zin op te nemen met verwijzing naar SEBU (suggestie aanwezige 10). Erfpacht is een tweepartijenovereenkomst, daar moet je het samen over eens zijn. Een aantal aanwezigen geeft aan dat de participatie breder moet. Er zijn nu te weinig erfpachters. De suggestie werd gedaan door aanwezige 5 om in de brief direct de plaats en het tijdstip van de participatiebijeenkomst te noemen (en niet eerst laten aanmelden en dan pas laten weten wanneer de bijeenkomst zal plaatsvinden).

Aanwezige 1 reageert hierop Erfpacht is inderdaad ingewikkelde materie en je hebt als burger een groot belang. De meeste erfpachters begrijpen niet waar de AB 1974 of de herziening daarvan over gaat. Ze leggen de brief daarmee naast zich neer. De participatie zou ook veel laagdrempeliger moeten zijn, nu is bijvoorbeeld de locatie en de tijd niet handig genoeg voor veel erfpachters. Het vertrouwen in de gemeente is het uitgangspunt. Een brede participatie is beter maar wees als gemeente bewust hoe het in de praktijk werkt, ook in de verschillende sociale lagen van de samenleving. Zorg voor een laagdrempelige locatie, bij voorkeur in de wijk. Aanwezige 7 reageert hierop Uit ervaring: Langs de deuren gaan bij erfpachters werkt zelfs niet! Ook dan is er onvoldoende bereidheid bij erfpachters om aan te sluiten bij SEBU. Aanwezige 6 Aanwezige 6 heeft meermalen geprobeerd om de gemeente(raad) te benaderen, maar voelde zich niet gehoord. De gemeenteraad gaat alleen maar over de portemonnee en doet niets voor de erfpachters. De gemeente moet er voor haar burgers zijn. Aanwezige 6 wil leven terug en geeft aan al 7 jaar stress te ervaren. Bij de conversieregeling 2017 werd aangegeven dat men maar naar de rechter moest gaan. De gemeente procedeert maar door en strijdt met gemeenschapsgeld (onze middelen). Het sentiment moet anders. De gemeente doet maar, gewoon 'omdat het kan'.