6. Reactieverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd
Tekst van het document
Docnrl
Gemeente Utrecht Reactieverslag Overzicht van de binnengekomen reacties van erfpachters en belangenbehartigers over de herziening AB1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak
Versie: 9 oktober 2024
Inhoudsopgave Samenvatting
3
De reactieperioden
3
Reacties samengevat in reactiecategorieën
3
Aantal contactmomenten, reacties en erfpachtadressen
4
De reactiecategorieën
5
Conceptvoorstel financiële uitgangspunten
5
1.
Inleiding
6
2.
Verwerking van de reacties
7
3.
Individuele reacties
8
3
3.1 Zorg over de betaalbaarheid
9
3.2 Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent
9
3.3 Wens voor meer voorspelbaarheid
9
3.4 Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel
9
3.5 Wens om te kunnen blijven afkopen en/of gebruik kunnen maken van CRE2O17
9
3.6 Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989
10
3.7 Wens om te kunnen reageren op het conceptvoorstel
10
3.8 Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel
10
3.9 Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden
11
3.10 Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen
11
3.11 Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en te vinden dat er al genoeg is betaald voor de grond
11
3.12 Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen
12
3.13 Opmerking dat de CRE2017 steeds onbereikbaarder wordt gevonden
12
3.14 Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente
12
3.15 Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel
13
3.16 Overige reactie
13
Reacties belangenbehartigers
15
3.1 Selectie van belangenbehartigers
15
3.2 Verslaglegging reacties van belangenbehartigers
15
3.4 Gedeelde reactiecategorieën per belangenbehartiger
16
3.5 Overzicht van de ontvangen correspondentie(s) per belangenbehartiger
17
BIJLAGE 1: Overzicht reacties erfpachtadressen
18
BIJLAGE 2: Verslag Rondetafelgesprek maart 2023
32
BIJLAGE 3: Ontvangen reacties van SEBU
37
BIJLAGE 4: Ontvangen reacties van Vereniging Eigen Huis
76
BIJLAGE 5: Ontvangen reacties van Rabobank
78
BIJLAGE 6: Ontvangen reacties van Notarissen
80
BIJLAGE 7: Ontvangen reactie van NVM
92
BIJLAGE 8: Ontvangen reactie van NHG
93
BIJLAGE 9: Overzicht reacties categorie onbekend
95
BIJLAGE 10: Belangrijkste aanvullende stukken
99
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
2 van 108
Samenvatting De reactieperioden Dit document doet verslag van de reacties van erfpachters en belangenorganisaties gedurende de twee reactieperioden die hebben plaatsgevonden in het proces van de herziening van de Algemene Bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974) en de nieuwe canonvaststelling bij einde van het eerste tijdvak. Dit document is nadrukkelijk geen inhoudelijke reactie van de gemeente op de reacties van erfpachters en belangenorganisaties. Een toelichting op welke reacties al dan niet aanleiding zijn geweest om het voorstel (op punten) aan de te passen kunt u lezen in het verantwoordingsverslag. Omdat de herziene erfpachtvoorwaarden voor AB 1974 en de canonvaststelling bij einde tijdvak waarschijnlijk op een vergelijkbare manier zullen worden toegepast voor erfpachtrechten waarop de Algemene Bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (AB 1983) van toepassing zijn, zijn ook erfpachters met AB 1983 uitgenodigd om te reageren op het conceptvoorstel van deze herziening.
De eerste reactieperiode vond plaats van november 2022 tot en met januari 2023, gevolgd door een rondetafelgesprek in maart 2023. De tweede reactieperiode verliep van december 2023 tot en met januari 2024. De enkele reacties die in februari en maart 2024 zijn binnengekomen, net na de afsluiting van de reactieperiode, zijn voor de transparantie ook meegenomen in dit verslag. Ook zijn de belangrijkste aanvullende stukken (1 brief met 2 nieuwe bijlagen) die de gemeente ver buiten de reactieperioden ontving voor de volledigheid opgenomen in bijlage 10.
Alle erfpachters met AB 1974 en AB 1983 zijn in november 2022 geïnformeerd over het proces van de herziening van de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en de canonvaststelling bij einde van het eerste tijdvak. De erfpachters met AB 1974 zijn op dat moment uitgenodigd om actief input te geven. Daarnaast zijn alle erfpachters met AB 1974 en AB 1983 in december 2023 uitgenodigd om te reageren op het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. In totaal gaat het om ongeveer 1.350 erfpachtrechten waarop de AB 1974 en AB 1983 van toepassing zijn en waarbij de erfpachters ofwel jaarlijks canon betalen of hun canon voor het eerste tijdvak van 50 jaar hebben afgekocht. De reacties zijn gecategoriseerd per erfpachtadres. Erfpachters konden per erfpachtadres meerdere reacties meegeven. Elk erfpachtadres heeft in het overzicht een gelijke weging. Dit betekent dat in de weging elk specifiek inhoudelijk punt niet meer dan één keer per erfpachtadres wordt meegeteld. Wanneer iemand bijvoorbeeld drie keer hetzelfde specifieke inhoudelijke punt deelt, zal deze reactie voor dit erfpachtadres één keer meetellen in plaats van drie keer. Op deze manier voorkomen we dat een bepaalde reactie van een erfpachter een onevenredig zwaar gewicht krijgt in de einduitslag. De reacties zijn in het verslag geanonimiseerd, zodat deze niet herleidbaar zijn tot een specifiek persoon of adres.
Voor de leesbaarheid van dit verslag schrijven we soms over een 'erfpachtadres' waarmee één erfpachtadres bedoeld wordt.
Reacties samengevat in reactiecategorieën De gemeente heeft in bijlage 1 alle reacties 1 op 1 opgenomen. Voor de leesbaarheid van dit verslag vat de gemeente de reacties steeds kort en op hoofdlijnen (en daarmee per definitie niet geheel volledig) samen per reactiecategorie. De reactiecategorieën zijn als volgt bepaald: elke reactie met een overeenkomstige strekking die door meer dan één erfpachtadres is benoemd is ondergebracht in één samenvattende reactiecategorie. We onderscheiden hierin 18 reactiecategorieën. Sommige reactiecategorieën hebben qua strekking enige overlap. De eerste 16 reactiecategorieën bevatten een reactie op de start van het herzieningsproces en/of een reactie op het conceptvoorstel zoals met erfpachters en belangenbehartigers is gedeeld. Reactiecategorie 17 en 18 bevatten geen reactie op het conceptvoorstel, maar zijn enkel verhelderende vragen over het conceptvoorstel en vragen over de huidige afkoopmogelijkheden of verzoeken tot het berekenen van een individuele indicatie afkoopsom. Daarom worden deze twee categorieën wel vermeld in de aantallen, maar zijn deze in bijlage 1 buiten beschouwing gelaten. De nummering van de reactiecategorie correspondeert met het nummer van de paragraaf onder Individuele Reacties waarin een samenvatting wordt gegeven van elke reactiecategorie.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
3 van 108
Slechts een selecte groep erfpachtadressen geeft aan het inhoudelijk fundamenteel niet eens te zijn met het conceptvoorstel van de herziening AB 1974.
Aantal contactmomenten, reacties en erfpachtadressen In totaal zijn er 288 contactmomenten geweest in beide reactieperioden, waarvan 143 in de eerste reactieperiode en 145 in de tweede reactieperiode. 211 erfpachtadressen hebben hun reactie of vraag gedeeld tijdens deze twee reactieperioden. De start van de herziening en het delen van het conceptvoorstel is voor veel mensen aanleiding geweest om zich (opnieuw) te oriënteren op de al bestaande mogelijkheid tot eeuwigdurende afkoop van hun erfpachtcanon en conversie naar de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). Van de 211 erfpachtadressen die reageerden hebben 24 erfpachtadressen hun reactie gegeven op het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. Er zijn 191 vragen over afkopen onder de Conversieregeling Erfpacht 2017 (hierna te noemen: CRE 2017) of beleidsuitgangspunten zoals deze zijn vastgesteld in 1998 (hierna te noemen: beleidsnotitie 1998) binnengekomen. 6 erfpachtadressen hebben verhelderende vragen over het conceptvoorstel gesteld. Deze 2 type vragen zijn later in het verslag terug te vinden als de 2 laatste reactiecategorieën (categorie 17 en 18) van in totaal 18 reactiecategorieën die te onderscheiden zijn.
Van alle vragen over afkopen en verzoeken tot indicatie afkoopsommen heeft ongeveer een kwart (24%) van de erfpachtadressen de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en driekwart (76%) de erfpachtvoorwaarden AB 1983.
De 24 erfpachtadressen die hun reactie hebben gegeven op de concept herziening AB 1974, benoemden in 49 reacties in totaal 16 te onderscheiden reactiecategorieën in relatie tot de herziening. De 16 reactiecategorieën zijn in de 49 ontvangen reacties 95 keer genoemd door deze 24 erfpachtadressen.
In de paragraaf hierna worden de 18 reactiecategorieën van de ontvangen reacties uiteengezet. Daarna volgt een overzicht waarin wordt aangegeven hoe vaak een reactiecategorie is genoemd. Iets meer dan de helft (54%) van de 24 erfpachtadressen die hun reactie op de herziening deelden heeft de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en iets minder dan de helft (46%) heeft erfpachtvoorwaarden AB 1983. Ook zijn er 23 administratieve erfpachtvragen en 9 meldingen van een verkeerd adres binnengekomen. Deze laatste twee type vragen/meldingen laten we in dit verslag verder buiten beschouwing, omdat deze geen relevante relatie hebben met de herziening. Aan het eind van het verslag is een overzicht te vinden van alle geanonimiseerde reacties die gaan over de herziening AB 1974. Elk erfpachtadres heeft onder de noemer "erfpachtadres" een eigen nummer gekregen. Per reactie is met cijfers aangegeven welke reactiecategorieën zijn benoemd. De reacties over de herziening AB 1974, verhelderende vragen en vragen over de afkoopmogelijkheden zijn in de aantallen meegenomen. Er zijn van 1 persoon reacties binnengekomen waarbij onbekend is of diegene wel of geen erfpachter is. Ondanks onze herhaalde nadrukkelijke verzoeken heeft de persoon ervoor gekozen zich hierover niet uit te laten. Deze reacties zijn voor de volledigheid toegevoegd in de bijlage "Overzicht reacties categorie onbekend".
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
4 van 108
De reactiecategorieën De individuele reacties zijn in de volgende 18 reactiecategorieën te onderscheiden:
1. 2. 3. 4. 5. 6.
7. 8. 9. 10. 11.
12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.
Zorg over de betaalbaarheid Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent Wens voor meer voorspelbaarheid Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel Wens om te kunnen blijven afkopen en/of gebruik kunnen maken van CRE2017 Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989 Wens om te kunnen reageren op het conceptvoorstel Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en te vinden dat er al genoeg is betaald voor de grond Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen Opmerking dat de CRE2017 steeds onbereikbaarder wordt gevonden Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel Overige reactie Verhelderende vraag over conceptvoorstel Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom
Deze 18 reactiecategorieën zijn nader samen te vatten in de volgende hoofdcategorieën: 1.
2.
Reacties op de gepubliceerde uitgangspunten of het proces: a. Inhoudelijke reacties op parameters (o.a.: waarom geen depreciatie?) b. Reacties op de uitkomsten (o.a.: betaalbaarheid) c. Reacties op het principe (o.a.: er is al een keer grondwaarde betaald) d. Reacties over het proces/informatievoorzieningen e. Wens om te kunnen blijven afkopen na einde huidige tijdvak Reacties met vragen over de huidige afkoopregeling (buiten het kader van de herziening AB 1974)
Een aantal belangenorganisaties is ook naar hun reactie gevraagd. Vijf belangenorganisaties hebben hun reacties gedeeld. Stichting Erfpacht Belangen Utrecht (SEBU), Vereniging van Notarissen te Utrecht & het Ringbestuur Midden-Nederland, Rabobank, Vereniging Eigen Huis en NVM. Deze zijn separaat van de reacties van erfpachters verwerkt in het hoofdstuk over de belangenorganisaties.
Conceptvoorstel financiële uitgangspunten Mede op basis van de reacties uit de eerste ronde zijn de volgende punten opgenomen in het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten zoals met erfpachters is gedeeld in december 2023: Geen tijdvakken meer: voortdurend erfpachtrecht wordt eeuwigdurend erfpachtrecht. Meer financiële zekerheid door afschaffen 10-jaarlijkse (canon)herzieningen Meer financiële zekerheid en voorspelbaarheid door alleen nog jaarlijkse verhoging van de canon met 2%. Een meer voorspelbaar canonpercentage met vaste basisgrondslag van een gemiddelde over 25 jaar. Mogelijkheid tot afkopen wordt ook onderdeel van de nieuwe voorwaarden.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
5 van 108
1.
Inleiding
Dit verslag gaat over de reactieperioden met betrekking tot de herziening van de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974). De AB 1974 gaan uit van tijdvakken van 50 jaar waarbinnen de vastgestelde voorwaarden gelden. Na die 50 jaar mag de gemeente de voorwaarden wijzigen (actualiseren), zodat de voorwaarden voldoen aan de huidige tijd. Van de eerste erfpachtrechten verloopt het tijdvak van 50 jaar de komende jaren. Bij de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (AB 1983) duurt het nog even voordat het eerste tijdvak van 50 jaar afloopt. Daarom worden deze Algemene bepalingen op een later moment gewijzigd. Omdat de AB 1974 en de AB 1983 inhoudelijk grotendeels overeenkomen, heeft de wijze van herziening van de AB 1974 die nu gekozen wordt waarschijnlijk ook effect op de herziening van de AB 1983. Het proces van de herziening AB 1974 is dus ook voor erfpachters met erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn relevant.
De start van het participatieproces voor de herziening AB 1974 vond plaats in november 2022 waarbij middels een brief erfpachters met AB 1974 en AB 1983 zijn geïnformeerd over de komende herziening van de AB 1974. De gemeente heeft de erfpachters met AB 1974 en belangenorganisaties uitgenodigd om mee te praten/ hun mening te geven over de huidige erfpachtvoorwaarden. Dat gesprek heeft op 22 maart 2023 plaatsgevonden. Vervolgens zijn in een conceptvoorstel de financiële uitgangspunten voor de herziening en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak uitgewerkt. Dit conceptvoorstel is in december 2023 gedeeld met erfpachters via een briefen met belangenbehartigers per mail waarin eenieder is uitgenodigd zijn/haar reactie kenbaar te maken. De reacties zijn gecategoriseerd per erfpachtadres. Erfpachters konden per erfpachtadres meerdere reacties meegeven. Elk erfpachtadres heeft in het overzicht een gelijke weging. Dit betekent dat in de weging elke specifiek inhoudelijk punt niet meer dan één keer per erfpachtadres wordt meegeteld. Wanneer iemand bijvoorbeeld drie keer hetzelfde specifieke inhoudelijke punt deelt, zal deze reactie voor dit erfpachtadres één keer meetellen in plaats van drie keer. Op deze manier voorkomen we dat een bepaalde reactie van een erfpachter een onevenredig zwaar gewicht krijgt in de einduitslag.
De reacties zijn in het verslag geanonimiseerd, zodat deze niet herleidbaar zijn tot een specifiek persoon of adres. Voor de leesbaarheid van dit verslag schrijven we soms over een 'erfpachtadres' waarmee één erfpachtadres bedoeld wordt. Erfpachters en belangenorganisaties konden hun reactie op de volgende manieren delen: • Per e-mail • Per telefoon (team erfpacht is elke dag telefonisch bereikbaar en daarnaast was het mogelijk om een afspraak te maken voor een telefonisch spreekuur elke maandagmiddag en woensdagmiddag van 6 december 2023 t/m 29 januari 2024, tijdens de tweede reactieperiode) • Per post • Via het rondetafelgesprek georganiseerd in maart 2023, tijdens de eerste reactieperiode • Via de inloopavonden op 16 en 18 januari 2024, tijdens de tweede reactieperiode • Via de wijkspreekuren op 23 en 25 januari 2024, tijdens de tweede reactieperiode
De eerste reactieperiode vond plaats van november 2022 tot en met maart 2023. De tweede reactieperiode liep van december 2023 tot en met januari 2024. In totaal zijn er 288 contactmomenten geweest in beide reactieperioden, waarvan 143 in de eerste reactieperiode en 145 in de tweede reactieperioden. 211 erfpachtadressen hebben hun reactie of vraag gedeeld tijdens deze twee reactieperioden. Hiervan hebben 24 erfpachtadressen hun reactie gegeven op de concept herziening AB 1974. Voor veel erfpachters zijn de verstuurde brieven aanleiding geweest om zich (opnieuw) te verdiepen in de afkoopmogelijkheden van hun erfpachtrecht. Dit is terug te zien in de vragen die gesteld zijn via de mail en telefoon en de persoonlijke contactmomenten tijdens de inloopavonden en wijkspreekuren. Leeswijzer De gemeente heeft in bijlagen alle reacties 1 op 1 opgenomen. Voor de leesbaarheid van dit verslag vat de gemeente de reacties steeds kort en op hoofdlijnen (en daarmee per definitie niet geheel volledig) samen per reactiecategorie. Beoogd is de strekking van de reacties weer te geven en de sentimenten die leven een plaats Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
6 van 108
te geven. De nummering van de reactiecategorie correspondeert met het nummer van de paragraaf onder Individuele Reacties waarin een samenvatting wordt gegeven van elke reactiecategorie.
2.
Verwerking van de reacties
De meeste contactmomenten vonden plaats per mail (68%). Er zijn in totaal 195 mails binnengekomen, waarvan 117 mails in de eerste reactieperiode en 78 mails in de tweede reactieperiode. De contactmomenten buiten de reactieperioden zijn niet meegenomen in dit overzicht, met uitzondering van enkele reacties in februari en maart die voor de transparantie ook zijn toegevoegd. En met uitzondering van de belangrijkste aanvullende stukken (1 brief met 2 nieuwe bijlagen) die de gemeente ver buiten de reactieperioden ontving welke voor de volledigheid zijn opgenomen in bijlage 10. De daaropvolgende meest toegepaste wijze van contact vond plaats per telefoon (11% buiten de spreekuren en 5% tijdens de spreekuren). De overige wijzen van contact vonden plaats middels het rondetafelgesprek in maart 2023 (3%), de inloopavonden (8%) en de wijkspreekuren (5%) in januari 2024. Bij het rondetafelgesprek in 2023 waren in totaal 10 personen aanwezig (en dus 10 contactmomenten zoals vermeld in onderstaande tabel). Van de 10 personen representeerden 4 personen belangenorganisatie SEBU en 1 persoon de belangenorganisatie Vereniging van Notarissen te Utrecht & het Ringbestuur Midden-Nederland (hierna: Notarissen). Het verslag van dit rondetafelgesprek is te vinden in de bijlage.
De reacties van de belangenorganisaties zijn te vinden in de bijlagen waarin alle reacties van de belangenorganisaties zijn toegevoegd. Ook zijn er naar aanleiding van een persoonlijke verzoeken van een drietal erfpachtadressen individuele afspraken op het stadskantoor gemaakt om hun erfpachtakte en het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten nader toe te lichten en ieders vragen daarover te beantwoorden. Er zijn 49 inhoudelijke reacties binnengekomen behorend bij 24 erfpachtadressen. Persoonsgegevens in de reacties, zoals naam en adres, zijn geanonimiseerd. De binnengekomen individuele reacties zijn waar mogelijk gebundeld in reactiecategorieën. In de Inhoudelijke Toelichting is aangegeven of en op welke wijze de reacties aanleiding zijn geweest om het conceptvoorstel (op punten) aan te passen. In bijlage 1 zijn de individuele reacties in een tabel uiteengezet en in de kolom "Reactiecategorie" is aangegeven welke categorie van toepassing is. Contactmomenten Periode 1
Contactmomenten Periode 2
Totaal aantal contactmomenten
117
78
195
68%
Telefoon (buiten het spreekuur)
16
17
33
11%
Telefonische spreekuren
n.v.t.
15
15
5%
Post
0
0
0
0%
Rondetafelgesprek
10
n.v.t.
10
3%
Inloopavonden
n.v.t.
22
22
8%
Wijkspreekuren
n.v.t.
13
13
5%
Totaal aantal contactmomenten
143
145
288
100%
Contactwijze
Totaal % contactwijze
Reactiecategorie 17 en 18 benoemen we in dit verslag wel in de totaaltabel bij individuele reacties zodat het aantal reacties zichtbaar is per reactiecategorie. Omdat deze specifieke twee reactiecategorieën geen inhoudelijke reacties zijn op het conceptvoorstel voor de financiële uitgangspunten voor de herziening van de AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak, hebben we de tekstuele reacties weggelaten uit het totaaloverzicht in de bijlage. De 23 administratieve erfpachtvragen, (o.a. opvragen erfpachtvoorwaarden en afloopdatum contract) en 9 meldingen over een onjuist adres, die tijdens de reactieperioden zijn binnengekomen, laten we hier ook buiten beschouwing.
Er zijn van 1 persoon reacties binnengekomen waarbij onbekend is of diegene wel of geen erfpachter is. Ondanks onze herhaalde nadrukkelijke verzoeken heeft de persoon ervoor gekozen zich hierover niet uit te laten. Deze reacties zijn voor de volledigheid toegevoegd in de bijlage "Overzicht reacties categorie onbekend".
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
7 van 108
3.
Individuele reacties
Van alle vragen over afkopen en verzoeken tot indicatie afkoopsommen heeft ongeveer een kwart (24%) van de erfpachtadressen de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en driekwart (76%) de erfpachtvoorwaarden AB 1983. Iets meer dan de helft (54%) van de 24 erfpachtadressen die hun reactie op het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten deelden heeft de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en iets minder dan de helft (46%) heeft erfpachtvoorwaarden AB 1983.
In alle reacties zijn 18 reactiecategorieën te onderscheiden. De reactiecategorieën en het aantal keer dat dit per erfpachtadres genoemd is, is opgenomen in de hierna getoonde tabel. Per erfpachtadres kunnen meerdere reactiecategorieën genoemd zijn. In onderstaande paragrafen wordt in de tekst aangegeven hoeveel erfpachtadressen de reactiecategorie genoemd heeft. Het kan daardoor zo zijn dat eenzelfde erfpachtadres in bijvoorbeeld reactiecategorie 1, 2, 3, 8 en 11 voorkomt. Voor de leesbaarheid van dit verslag schrijven we in de komende paragrafen 'erfpachtadres' waarmee één erfpachtadres bedoeld wordt.
Categorie #
Reactiecategorie
%
Aantal keer categorie genoemd
categorie genoemd
1
Zorg over de betaalbaarheid
10
3%
2
Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent
6
2%
3
Wens voor meer voorspelbaarheid
2
1%
4
Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel
4
1%
5
Wens om te kunnen blijven afkopen en/of gebruik kunnen maken van CRE2017
12
4%
6
Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989
2
1%
7
Wens om te kunnen reageren op het conceptvoorstel
9
3%
8
Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel
6
2%
9
Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden
8
3%
10
Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen
4
1%
11
Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en te vinden dat er al genoeg is betaald voor de grond
4
1%
12
Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen
5
2%
13
Opmerking dat de CRE2017 steeds onbereikbaarder wordt gevonden
6
2%
14
Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente
3
1%
15
Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel
2
1%
16
Overige reactie
12
4%
17
Verhelderende vraag over conceptvoorstel
6
2%
18
Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom
191
65%
292
100%
Totaal aantal genoemde reactiecategorieën
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
8 van 108
3.1 Zorg over de betaalbaarheid 10 erfpachtadressen spreken hun zorg uit over de betaalbaarheid van de canon bij herziening tegen het einde van het tijdvak. Deze erfpachtadressen zijn vaak bang dat zij de nieuwe canon niet kunnen betalen waardoor zij in de financiële problemen komen. Daardoor zouden zij noodgedwongen hun huis moeten verkopen. Er worden verschillende redenen genoemd, waarom erfpachtadressen zich zorgen maken over de betaalbaarheid en waarom de betaalbaarheid voor hen mogelijk een probleem wordt. Enkele erfpachtadressen geven aan geen rekening te hebben gehouden met grote wijzigingen in erfpacht. Ook realiseren zij zich soms dat zij de erfpachtvoorwaarden wellicht onvoldoende tot zich hebben genomen. Meerdere erfpachtadressen delen de angst dat hun huis door de herziening onverkoopbaar zal worden. Andere erfpachtadressen gaven aan de CRE 2017 destijds financieel niet haalbaar voor hen was en dat zij zich nu zorgen maken over de canonontwikkeling en de betaalbaarheid. 1 erfpachtadres deelt ook zijn noodkreet hierover, omdat dit erfpachtadres hiermee verwacht in grote financiële problemen te komen. Ook zijn er erfpachtadressen die inmiddels de pensioengerechtigde leeftijd hebben en geen rekening hebben gehouden en/of meer kunnen houden met hogere kosten.
Ook vrezen zij vanwege hun leeftijd geen hypotheek meer te kunnen krijgen en daarom nooit meer te kunnen afkopen. Tevens is er een bewoner van een erfpachtadres dat zich onveilig voelt, omdat de bewoner het gevoel heeft dat de gemeente het erfpachtrecht op elk moment kan beëindigen.
3.2 Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent 6 erfpachtadressen geven aan graag meer financiële zekerheid te willen en willen weten wat de herziening concreet financieel voor hen betekent. De wens om te weten wat dit concreet financieel betekent, wordt door veel erfpachters met de gemeente gedeeld. Dat blijkt wel uit het grote aantal verzoeken dat is binnengekomen (naast de reacties op het voorstel) voor een indicatie afkoopsom volgens de huidige afkoopregelingen (CRE 2017 voor wonen en de regeling 1998 voor diegenen die geen gebruik kunnen maken van de CRE 2017). In beide reactieronden gaven erfpachtadressen specifiek aan dat zekerheid belangrijk is. Vaak werd dit genoemd in combinatie met de wens voor meer voorspelbaarheid.
3.3 Wens voor meer voorspelbaarheid 2 erfpachtadressen geven concreet aan meer voorspelbaarheid te willen. 1 erfpachtadres heeft bezwaar tegen het conceptvoorstel. Dit erfpachtadres geeft ook aan het conceptvoorstel niet voorspelbaar te vinden, omdat er geen rekenblad is toegevoegd van het jaar waarin zijn erfpachttijdvak eindigt waardoor dit erfpachtadres geen idee heeft wat de exacte nieuwe canon en/of afkoopsom is bij einde van zijn tijdvak. Beide erfpachtadressen willen weten hoe de canon er concreet in de toekomst uit gaat zien en hoe deze zich zal ontwikkelen.
3.4 Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel 4 erfpachtadressen geven aan een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel te willen. Een van de adressen heeft dit al in de eerste reactieperiode aangegeven. Dit erfpachtadres gaf aan dat de gemeente haar burgers niet moet benadelen en de gemeente er is om haar burgers te beschermen. Een erfpachtadres geeft aan dat men moet kunnen vertrouwen op een zorgvuldige afweging in deze herziening. 3 van deze 4 erfpachtadressen hebben hun reactie gegeven na het versturen van de brief in december 2023 en zij geven aan dat het voorstel volgens hen niet voldoet aan de redelijkheid, billijkheid en zorgvuldigheid die je van een gemeente mag verwachten. 3 van deze 4 erfpachtadressen vinden het voorstel onredelijk vanwege de in hun ogen onbetaalbaarheid van de afkoopsom in het huidige tijdvak en daarna. Zij geven aan dat zij de afkoopsom nu onredelijk en te hoog vinden. Ook geeft een erfpachtadres aan een betaalbare canon te willen die eindig is. Dit erfpachtadres zou graag zien dat de gemeente rekening houdt met het feit dat het nu gaat om een relatief klein groepje erfpachters waarvoor de herziening van toepassing zal worden.
3.5 Wens om te kunnen blijven afkopen en/of gebruik kunnen maken van CRE2017 12 erfpachtadressen willen kunnen blijven afkopen na einde van het huidige tijdvak en/of willen gebruik blijven maken van de CRE 2017. Hierin is overlap te zien met reacties van erfpachtadressen die zich zorgen maken over de betaalbaarheid van de herziening. Gemene deler is dat de erfpachtadressen wel willen afkopen, maar vaak de afkoopsom te hoog vinden en deze afkoopsom niet kunnen en/of willen betalen. Erfpachtadressen zien graag een coulante en blijvend beschikbare afkoopregeling. Sommige erfpachtadressen geven aan dat zij zich het afkopen ten tijde van de relatief gunstige introductiefase van de CRE 2017 niet konden permitteren en afkopen nu - door de gestegen afkoopsom - al helemaal niet meer kunnen betalen. Een erfpachtadres geeft Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
9 van 108
aan dat de gemeente ook rekening moeten houden met mensen met een kleine beurs en niet alleen met de allerrijksten. Een ander erfpachtadres heeft een woning op een perceel van 39 m2 en wil wel afkopen, maar vindt zijn afkoopsom te hoog en wil dit niet betalen. Twee erfpachtadressen stellen voor om de grondprijs uit de grondprijzenbrief te gebruiken, omdat dit volgens hen een redelijkere basis is voor bepaling van de canon en de nieuwe afkoopregeling als onderdeel van de herziening.
3.6 Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989 2 erfpachtadressen geven de wens aan om zonder afkoop dezelfde voorwaarden te krijgen als de AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989. De erfpachtadressen geven aan in dezelfde straat te wonen en hun erfpacht te hebben afgekocht voor 50 jaar. De ontwikkelaar die hun huizen bouwde koos destijds voor de AB 1983 voorwaarden. Zij hebben als kopers van hun huis geen zeggenschap gehad over welk type erfpachtrecht van toepassing was toen zij hun woning kochten. Andere bewoners in dezelfde straat hebben bij aankoop van hun nieuwe woning de AV 1989 gekregen, omdat de andere ontwikkelaar in dezelfde straat koos voor deze nieuwe voorwaarden. Dit voelt voor deze erfpachtadressen met AB 1983 oneerlijk. De erfpachtadressen geven aan dat degenen met AV 1989 door eenmalige betaling van hun grondwaarde in een keer en eeuwigdurend hun erfpachtrecht konden afkopen. De erfpachtadressen met AB 1983 hebben de grondwaarde betaald om hun erfpachtrecht voor het huidige tijdvak van 50 jaar af te kopen en moeten aan het einde van het eerste tijdvak canon gaan betalen, of wanneer zij kiezen voor afkoop, een afkoopsom betalen.
Zij vinden dit voor henzelf oneerlijk en vinden het ook voor de andere erfpachters die ook na einde tijdvak weer canon moeten gaan betalen oneerlijk. De erfpachtadressen stellen voor om de peildatum 2015 voor de WOZ-waarde te hanteren bij einde van het huidige tijdvak. Dat is dezelfde peildatum als gebruikt bij het aanbieden van de CRE 2017 tijdens de tijdelijke introductieperiode van een jaar in 2019,
3.7 Wens om te kunnen reageren op het conceptvoorstel 9 erfpachtadressen geven na aankondiging van de herziening in november 2022 graag de mogelijkheid te hebben om te kunnen reageren op het conceptvoorstel. Deze wens wordt vooral per mail gedeeld na ontvangst van de brief uit november 2022 en tijdens het rondetafelgesprek in maart 2023. Een erfpachtadres geeft aan dat hij vooral aanwezig is tijdens het rondetafelgesprek in maart 2023 om informatie op te halen en wil mogelijk later nog iets toevoegen. Een ander erfpachtadres geeft tijdens het rondetafelgesprek aan dat de reactiemogelijkheid veel laagdrempeliger moet zijn in de daaropvolgende ronde, omdat de locatie en tijd voor veel erfpachters niet goed uit zou komen en in de brief van november 2022 al bekend had moeten zijn. Een laagdrempelige locatie in de wijk heeft de voorkeur. Een erfpachtadres geeft tijdens de tweede reactieronde aan niet tevreden te zijn met de mogelijkheden om te kunnen reageren. Dit erfpachtadres vraagt zich af waarom erfpachters en belangenorganisaties niet samen om een tafel zitten tijdens deze reactieperiode.
3.8 Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel 6 erfpachtadressen zijn het niet eens met het voorstel met financiële uitgangspunten dat nu in concept is gedeeld. De reacties lijken niet te gaan over de berekeningsmethodiek die tot de nieuwe canon of afkoopsom leidt, maar over de grondwaarde die ten grondslag ligt aan de berekening van de nieuwe canon en afkoopregeling. Alle 6 erfpachtadressen hebben bezwaren tegen het voorstel en vinden de uitkomst van de nieuwe canonvaststelling of afkoopsom te hoog en onredelijk. Alle 6 erfpachtadressen geven in verschillende mate aan het gevoel te hebben dat de gemeente niet voor haar burgers zorgt, en verwachten van de gemeente een aantrekkelijkere afkoopregeling of lagere (eindige) canon. 1 van deze 6 erfpachtadressen geeft aan het raar te vinden dat de gemeente bepaalt dat de waarde van de grond 30% is van de totale waarde van het huis en vindt dit niet realistisch. Meerdere erfpachtadressen vinden de huidige afkoopregeling te duur en niet betaalbaar. Meerdere erfpachtadressen vinden dat de gemeente hier een zorgplicht heeft. Erfpachtadressen geven ook aan het niet eerlijk te vinden dat zij uiteindelijk meer dan eens de (oorspronkelijke) grondwaarde moeten betalen voor hun erfpachtrecht en de canonverplichting oneindig doorloopt indien je niet kunt of wilt afkopen.
1 erfpachtadres heeft meerdere noodkreten gestuurd en geeft aan dat de nieuwe canon voor de huidige erfpachter onbetaalbaar is en de woning verkocht zal moeten worden als dit voorstel wordt doorgevoerd. Dit erfpachtadres vraagt zich af welke mogelijkheden een erfpachter in het besluitvormingsproces nog heeft als men bezwaar heeft. 3 erfpachtadressen geven aan dat zij verwachten dat hun woning onverkoopbaar wordt of in waarde zal dalen. 2 andere erfpachtadressen vinden -
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
10 van 108
net als de 3 erfpachtadressen - de huidige en nieuwe afkoopregeling daarom oneerlijk en te duur, alsmede de voorgestelde nieuwe canon.
3.9 Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden 8 erfpachtadressen willen wel afkopen, maar vinden dit nu te duur of kunnen de afkoopsom niet betalen. 6 van deze 8 erfpachtadressen hebben ook bezwaar tegen het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten. Alle 8 erfpachtadressen geven aan dat afkopen voor hen geen optie is, omdat zij afkopen niet kunnen en/of willen betalen. Zij zouden graag zien dat de gemeente meer rekening houdt met de betaalbaarheid door middel van een nieuwe aantrekkelijkere afkoopregeling. Sommige erfpachtadressen geven aan dat zij met de kennis van nu graag gebruik hadden willen maken van het aanbod gedurende de introductiefase van de CRE 2017 dat gebaseerd was op de WOZ-waarde uit 2015. Nu de huizenprijzen zijn blijven stijgen en de daarop gebaseerde afkoopsom ook, zien zij dat afkopen steeds duurder wordt en voor sommige daardoor ook onbereikbaar. Sommige erfpachtadressen zouden daarom graag zien dat de gemeente voor de nieuwe afkoopregeling de WOZ-waarde uit 2015 gebruikt. Ook zien sommige erfpachtadressen graag dat het voorgestelde percentage waarmee de afkoopsom jaarlijks oploopt wordt geschrapt, zodat afkopen niet steeds duurder en soms onbereikbaarder wordt. Het gaat voornamelijk om erfpachtadressen die hun woning zelf bewonen, maar ook om een erfpachtadres die niet zelf in de woning woont.
Een van de erfpachtadressen kon door de financiële crisis de woning niet verkopen, is daarom gaan verhuren en geeft aan dat afkopen nu onmogelijk is. Het erfpachtadres is geen reguliere belegger en wil graag gebruik wil maken van de huidige CRE 2017, maar voldoet nu niet aan de voorwaarden.
3.10
Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen
4 erfpachtadressen vinden dat de gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen. 3 van deze 4 erfpachtadressen geven aan om verschillende redenen geen gebruik te hebben kunnen maken van de CRE 2017 en dat afkopen steeds onbereikbaarder wordt. 2 van deze 4 erfpachtadressen geeft dit aan tijdens de eerste reactieperiode wanneer de financiële uitgangspunten nog niet bekend zijn. De andere 2 erfpachtadressen geven dit door na het zien van de financiële uitgangspunten in de tweede reactieperiode, omdat zij vinden dat deze onredelijk zijn en vinden dat zowel de nieuwe canon als de nieuwe afkoopsom op basis van de gestegen grondwaarde onbetaalbaar wordt.
3.11
Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en te vinden dat er al genoeg is betaald voor de grond
4 erfpachtadressen vinden hun erfpachtvoorwaarden onredelijk en vinden dat zij al genoeg hebben betaald voor hun grond. Dezelfde 4 erfpachtadressen hebben ook al aangegeven bezwaren te hebben tegen het voorstel. Een erfpachtadres zegt dat de vermogenswinst nu bij de gemeente ligt, omdat hij nu niet profiteert van de grondwaardestijging. Dit voelt voor de erfpachtadres als dubbel verlies en hij ervaart dit als een middeleeuws feodaal stelsel. De erfpachtadres had destijds geen keuze om de grond in eigendom te krijgen en zit nu daardoor vast aan de erfpachtvoorwaarden AB 1974. Dit erfpachtadres vindt ook dat de gemeenteraad meer aan haar burgers moet denken. Twee andere erfpachtadressen in dezelfde straat vinden de voorwaarden ook zeer onredelijk. Zoals ook in paragraaf 3.6 is genoemd, zitten zij door de keuze van hun woningontwikkelaar vast aan de erfpachtvoorwaarden AB 1983, terwijl zij nu graag de AV1989 voorwaarden hadden gewild bij oplevering van hun woning in 1991. Zij zouden graag zien dat de gemeente rekening houdt met hun situatie. Ook zouden zij graag een regeling zien voor wat zij benoemen als spijtoptanten: voor henzelf en anderen die sinds de eerste oplevering in hun huis wonen. Een andere erfpachter geeft aan dat de voorgestelde afkoopregeling totaal niet in lijn is met die van 2017.
De afkoopsom is volgens de berekening die de erfpachtadres heeft gemaakt sindsdien verdrievoudigt voor dit erfpachtadres. Het erfpachtadres heeft ernstig bezwaar tegen de herziening en deelt ook op dit punt een noodkreet, omdat de bewoners van dit erfpachtadres verwachten dakloos te worden hierdoor.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
11 van 108
3.12 Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen 5 erfpachtadressen geven aan dat zij het oneens zijn met de voorgestelde berekeningsmethodiek om de canon te bepalen. De reactie gaat vooral over de wijze waarop de grondwaarde wordt berekend. De bedenkingen gaan over de hoogte van de grondquote en de toepassing van de WOZ-waarde. Een erfpachtadres geeft aan het niet eens te zijn met de grondquote die bepaalt dat de grondwaarde 30% van de woningwaarde is. De andere erfpachtadressen uiten hun onvrede over de WOZ-waarde die erg is gestegen de afgelopen jaren. Zij vinden de WOZ-waarde geen representatieve waarde om hun grondwaarde mee te berekenen. In alle gevallen vinden erfpachtadressen hun grondwaarde en dus ook hun canon daarmee te hoog en onredelijk. Voorstel van 2 erfpachtadressen is om de WOZ-waarde met peildatum januari 2015 te gebruiken voor het bepalen van de grondwaarde bij einde van het huidige tijdvak.
3.13
Opmerking dat de CRE2017 steeds onbereikbaarder wordt gevonden
6 erfpachtadressen vinden dat afkoop op basis van de CRE 2017 steeds onbereikbaarder worden. Alle 6 erfpachtadressen vinden de huidige afkoopsom oneerlijk voor het huidige tijdvak (CRE 2017). 5 van deze 6 erfpachtadressen geven aan dat zij afkopen niet meer kunnen betalen door de extreme stijging van de grondprijzen die aan de basis liggen van de te berekenen afkoopsom voor ieders erfpacht. 1 erfpachtadres geeft aan het raar te vinden dat de gemeente voor de grondwaarde 30% van de woningwaarde hanteert. Dat is in diens ogen niet realistisch en dit erfpachtadres vindt het onbegrijpelijk waarom erfpachters hiermee geconfronteerd worden. 4 van deze 6 erfpachtadressen hebben door verschillende omstandigheden geen gebruik kunnen maken van de CRE 2017 tijdens de introductieperiode en geven aan nu alsnog te willen afkopen voor de afkoopsom die destijds is aangeboden (met WOZ-waarde 2015). Er is 1 erfpachtadres dat ook op dit punt een noodkreet deelt en aankaart dat afkopen met de huidige regeling en de nieuw voorgestelde regeling financieel niet haalbaar is en dat in de toekomst ook steeds minder wordt. Dit erfpachtadres vindt de huidige afkoopregeling, de voorgestelde afkoopregeling en de nieuwe canonvaststelling onredelijk en onbillijk. Deze reactiecategorie heeft enige overlap met categorie 9 (zie ook paragraaf 3.9).
3.14
Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente
3 erfpachtadressen voelen zich niet gehoord door de gemeente. Deze 3 erfpachtadressen zijn het tevens niet eens met het conceptvoorstel, vinden afkopen nu onder de huidige regeling en de nieuwe regeling te duur en onredelijk. Ook vinden 2 van deze 3 erfpachtadressen hun huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk. Een erfpachtadres geeft aan dat de reactieperiode wel een vorm van inspraak is, maar niet bindend is waardoor de gemeente er volgens het erfpachtadres niets mee doet. Dit erfpachtadres vergelijkt dit proces met andere projecten in het centrum, de realisatie van windmolens, parkeerbeleid en infrastructuur waar volgens hem ook niet geluisterd wordt naar burgers. Dit erfpachtadres geeft aan dat de gemeente er voor haar burgers moet zijn, maar daar ziet hij in Utrecht weinig van. Het erfpachtadres vindt dat hij nu te veel betaalt. Een ander erfpachtadres dat eerder al de noodkreet deelde, geeft ook aan zich niet gehoord te voelen. In de noodkreet geeft deze aan dat er al 5 jaar bezwaren en procedures tegen de CRE 2017 lopen, mensen hierdoor destijds in grote financiële en psychische problemen zijn gekomen en er volgens dit erfpachtadres nu nog een oneerlijker voorstel ligt met buitensporig hoge bedragen. Dit zou volgens het erfpachtadres gebaseerd zijn op oneerlijke en onjuiste uitgangspunten, aannames, canonpercentages, opslagen en berekeningen.
Het erfpachtadres geeft aan dat erfpachters nauwelijks de mogelijkheden hebben om hierover in gesprek te gaan, omdat op de informatieavond slechts uitleg van de regeling werd gegeven. Ook ervaart dit erfpachtadres de nieuwe regeling als oneerlijk, onredelijk en onvoorspelbaar. De gemeente beseft volgens dit adres niet welk drama dit voor een kleine groep burgers betekent. In een wanhoopskreet vraagt dit erfpachtadres om zorg te dragen voor een eerlijke, betaalbare en redelijke regeling. Het derde erfpachtadres geeft aan dat het allemaal niet te verantwoorden is, vindt dat er nu te veel betaald moet worden in alle gevallen, en geeft aan dit mensen veel stress geeft, in de problemen brengt en de gemeenteraad in diens ervaring tijdens de vergadering dollartekens ziet. Het erfpachtadres geeft aan dat het voor mensen betaalbaar moet blijven om in het huis te blijven wonen en dat het huis verkoopbaar moet blijven. Dit erfpachtadres vraagt om een betaalbare en redelijke canon die tevens ook eindig is.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
12 van 108
3.15
Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel
2 erfpachtadressen hebben een inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel dat is gedeeld. Een erfpachtadres geeft aan dat het erop lijkt dat steeds 5% rendement op grondwaarde het uitgangspunt is, maar dat dit niet realistisch is. Dit is in diens ogen te hoog gezien de recente geopolitieke, economische en financiële ontwikkelingen en dit erfpachtadres kreeg vrijwel nergens dit rendement op diens geld. Bovendien zijn alle kosten geëxplodeerd. 1 erfpachtadres stelt voor om de nieuwe canon te verlagen en een andere % aan te houden.
3.16
Overige reactie
12 erfpachtadressen hebben een overige reactie gedeeld. Het gaat hier om een mix van verschillende reacties die niet goed onder te brengen zijn bij een specifieke reactiecategorie. Daarom worden de verschillende punten hieronder kort en bondig samengevat. Een van de erfpachtadressen geeft aan geen enkele aanpassing te behoeven ten opzichte van de huidige erfpachtvoorwaarden die nu voor dit adres gelden en vraagt zich af of standaard een recht van opstal in de bepalingen kan worden opgenomen voor maatschappelijke organisaties. Dit erfpachtadres is bang dat zij in een nadelige positie komen bij einde tijdvak als de gemeente bijvoorbeeld de bestemming zou willen wijzigen. Belangrijk voor dit erfpachtadres is de betaalbaarheid, zodat een kwalitatief hoogstaand programma geleverd kan blijven worden aan de leden van de vereniging op dit adres. Een ander erfpachtadres geeft aan dat vanwege diens hoge leeftijd de afloopdatum van het contract in 2034 niet haalbaar zal zijn, maar wel geïnteresseerd is in het verloop van de plannen in de ontwikkeling van erfpacht in de gemeente Utrecht. Een volgend erfpachtadres geeft ook aan op leeftijd te zijn en juist wakker te liggen van het voorstel, omdat deze voorziet dit allemaal niet te kunnen betalen en graag zekerheid wil dat zij in diens huis kunnen blijven wonen gedurende hun pensioen.
Regelmatig delen erfpachtadressen hun zorgen over de betaalbaarheid. Eén erfpachtadres deelt hierover een noodkreet die al in eerdere paragrafen is genoemd. In de noodkreet wordt gedeeld dat de angst heerst dat zij niet meer in hun huis kunnen blijven wonen, omdat zij huidige afkoopsom en nieuwe afkoopsom alsmede de nieuwe canon niet kunnen betalen. Het verzoek is om te komen tot een redelijk voorstel. Vanuit het perspectief van 5 erfpachtadressen is de afkoopsom onder de huidige afkoopregeling CRE 2017 onredelijk hoog. Ook ervaren deze erfpachtadressen de nieuwe canonvaststelling alsmede de nieuwe afkoopregeling daarom ook als te hoog, vooral door de hoogte van de grondwaarde die aan de basis ligt hiervan. Zij willen graag een aantrekkelijkere afkoopregeling. Een van de voorstellen die wordt gedaan is om niet de actuele WOZ-waarde, maar de WOZ-waarde uit 2015 te hanteren die aan de basis lag van de introductieperiode van de CRE2017. Of om de grondprijs uit de grondprijsbrief te hanteren.
Twee erfpachtadressen geven aan dat de raad den tijde van de introductie van de AV1989 zou hebben aangegeven dat de AB 1974 en AB 1983 niet meer zouden deugen. Zij stellen dat de stijging van de woningwaarde daarom zou moeten toekomen aan de eigenaren, omdat dit ook zo in AV1989 staat vermeld. En zij verzoeken de gemeente opnieuw te kijken naar de situatie in hun straat en om te komen tot een redelijker aanbod (WOZ-waarde peildatum 2015) om af te kunnen kopen conform de CRE 2017. Ook hebben erfpachtadressen vragen over de ingroeiregeling, over hoe deze regeling eruit komen te zien. Een ander erfpachtadres geeft aan wel eigenaar maar geen bewoner te zijn en graag onder de CRE 2017 voorwaarden te willen kunnen afkopen. Ook vraagt dit erfpachtadres zich af waar de grondquote percentages vandaan komen en hoe het kan dat de waarde van een woning in een appartementencomplex een percentage is. Ook stelt dit erfpachtadres vraagtekens bij het gebruik van de WOZ-waarde, omdat deze vaak grote verschillen laat zien en hoe kan daaruit een zuivere grondwaarde bepaald worden. De WOZ-waarde is in diens mening te sterk afhankelijk van de koopmarkt van dat jaar en lijkt meer een loterij dan een taxatiemethode. Ook vraagt dit erfpachtadres zich af in hoeverre zijn mening ertoe doet en welke onderdelen echt ter discussie staan.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
13 van 108
Een volgend erfpachtadres geeft zich onveilig te voelen, omdat de gemeente in diens ogen elk moment het erfpachtcontract kan beëindigen. Het erfpachtadres is op meerdere punten zeer geïrriteerd, omdat in diens ervaring 3x de grondprijs wordt betaald, niet kan worden afgekocht, geen antwoord wordt gegeven op vragen over de collectieve ergernis, geen actie van de gemeente zichtbaar is, wel tuin erbij gekocht kan worden maar de canon alleen maar hoger wordt, het gevoel is dat erfpachters niet beschermd worden tegen plotselinge bestemmingswijzigingen, en steeds terugverwezen wordt naar de nu nog geldende CRE 2017. 1 erfpachtadres vraagt zich tot slot af waarom de belangenbehartigers en erfpachters na de eerste reactieronde niet meer samen om 1 tafel gezet worden en vraagt om een lijst van alle geïrriteerde burgers.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
14 van 108
3 Reacties belangenbehartigers 3.1 Selectie van belangenbehartigers In het proces van de herziening AB 1974 worden ook vertegenwoordigers betrokken die kunnen en willen meedenken namens erfpachters met AB 1974 en AB 1983. In dit proces zijn daarom verschillende belangenbehartigers benaderd om een reactie te geven op de herziening AB 1974. Vanuit de verschillende betrokken hoedanigheden en ieders maatschappelijke rol zijn de volgende vertegenwoordigers benaderd met het verzoek om hun reactie te geven in dit proces: Naam belangenbehartiger___________________ Stichting Erfpachtbelangen Utrecht (hierna: SEBU)
Vereniging Eigen Huis, * Consumentenbond ** Rabobank Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM) Vereniging van Notarissen te Utrecht & het Ringbestuur Midden-Nederland (hierna: Notarissen)***
Nationale Hypotheekgarantie (hierna: NHG)
* De Vereniging Eigen Huis gaf bij start van de herziening aan graag deel te nemen aan het reactieproces. Tijdens de tweede reactieperiode in januari 2024 lieten ze ons helaas weten geen reactie te kunnen geven op het conceptvoorstel, omdat dit niet binnen hun capaciteit valt en dat ze zelf aangeven 'vanwege de beperkte capaciteit het onderwerp erfpacht niet in detail te kunnen beheersen'. De Vereniging Eigen Huis staat wel in het overzicht en de bijlagen met hun reactie tijdens de eerste reactieperiode.
** De Consumentenbond heeft in de eerste reactieperiode al kenbaar gemaakt zich niet bezig te houden met erfpachtvoorwaarden. Zij gaven aan dat mogelijk de Vereniging Eigen Huis als belangenbehartiger voor woningeigenaren benaderd kon worden - en is door de gemeente toen ook al benaderd. De Consumentenbond neemt niet deel aan het proces en is verder geen onderdeel van dit reactieverslag.
* * * De Vereniging van Notarissen te Utrecht en het Ringbestuur Midden-Nederland hebben de gemeente laten weten dat de twee partijen gezamenlijk reageren namens hen beiden. Daarom nemen we hun reacties in dit verslag samen onder één naam op, welke we voor de leesbaarheid hebben samengevat tot: Notarissen.
3.2 Verslaglegging reacties van belangenbehartigers Voor de transparantie en volledigheid zijn de reacties van belangenbehartigers toegevoegd in de bijlagen zoals deze zijn ontvangen en zijn deze bewust niet samengevat in dit hoofdstuk. Op deze manier is helder en volledig welke reactie(s) elke belangenbehartiger ons heeft meegegeven vanuit de groep die deze partij vertegenwoordigt. Ook blijft de inhoud en detailniveau van de reactie op deze manier in stand.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
15 van 108
3.4 Gedeelde reactiecategorieën per belangenbehartiger Om aan te geven welke verschillende reacties de belangenbehartigers met ons hebben gedeeld, is hieronder een overzichtstabel te vinden van de reactiecategorieën zoals ook toegepast voor de erfpachtadressen. Reactiecategorie 17 en 18 benoemen we hieronder enkel in de totaaltabel van alle reacties van belangenbehartigers. Deze twee reactiecategorieën zijn geen inhoudelijke reacties zijn op de conceptherziening, maar worden voor de volledigheid wel getoond.
Bela ngen beha rtigers (op alfabetische volgorde)
Reactiecategorieën 2
3
4
NHG
X
X
X
Notarissen
X
X
i
NVM
6
SEBU
X
Vereniging Eigen Huis
X
X
X
X
X
X
X
7
8
9
10
11
12
13
14
X
X
Rabobank
Categorie
5
X
X
15
16
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
17
18
X
X
X
Reactiecategorie
# 1
Zorg over de betaalbaarheid
2
Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent
3
Wens voor meer voorspelbaarheid
4
Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel
5
Wens om te kunnen blijven afkopen en/of gebruik kunnen maken van CRE2017
6
Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989
7
Wens om te kunnen reageren op het conceptvoorstel
8
Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel
9
Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden
10
Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen
11
Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en te vinden dat er al genoeg is betaald voor de grond
12
Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen
13
Opmerking dat de CRE2017 steeds onbereikbaarder wordt gevonden
14
Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente
15
Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel
16
Overige reactie
17
Verhelderende vraag over conceptvoorstel
18
Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
16 van 108
3.5 Overzicht van de ontvangen correspondentie(s) per belangenbehartiger Belangenbehartiger
Bijlagenoverzicht met reacties per belangenbehartiger
SEBU
Bijlage 3: A. 20230201, : SEBU brief aan GU inzake wijziging AB1974 B. 20231228 : SEBU brief aan B&W 28 december 2023 C. 20240128: Reactie SEBU bijlage D. 20240130 SEBU Suggesties voor de 5 agenda punten E. 20240225: MAILIN Reactie SEBU op uitnodiging F. 20240228; MAILIN Mail SEBU aan wethouder n.a.v. gesprek g. 20240228: MAILIN Bijlage 1 mail SEBU
Vereniging Eigen Huis
Rabobank
Notarissen
NVM
NHG
Bijlage 10 (belangrijkste aanvullende stukken): A. 20240815 Brief SEBU aan college BW B. 20240815 Bijlage 2 bij brief: SEBU raadsinformatiebijeenkomst 4 juni 2024 C. 20240815 Bijlage 3 bij brief: 20240714 Mail van SEBU aan Utrechts ombudsloket Bijlage 4: A. 20221202: Reactie eigen huis B. 20221220- Vervolgreactie Vereniging Eigen huis Reactie Eigen Huis c. 20240125: Bijlage 5: A. 20231212: Reactie Rabobank B. 20230713 : Reactie Rabobank c. 20240125: Reactie Rabobank Bijlage 6: A. 202301: Reactie notarissen b. 20230209 : Mail HS namens regio Utrecht aan ring c. 20230209 : Notitie notariaat tbv Ringvergadering MN 14-2-2023 inzake AB74 (concept) D. 20230322 Notitie notariaat tbv Rondetafel 1 inzake Erfpachtvoorwaarden 1974 E. 20240307 Toelichting begrip "ondeelbaarheid" onder huidig BW ivm de algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 ("de AB 1974") namens de Utrechtse Ring van de KNB Bijlage 7: 20240502 NVM Samenvatting definitief Bijlage 8 20240522 NHG Samenvatting definitief
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
17 van 108
BIJLAGE 1: Overzicht reacties erfpachtadressen Reactiecategorieën: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
7. 8. 9. 10. 11.
12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.
Zorg over de betaalbaarheid Wens voor meer financiële zekerheid en de vraag wat dit concreet financieel betekent Wens voor meer voorspelbaarheid Wens voor een redelijk, billijk en zorgvuldig voorstel Wens om te kunnen blijven afkopen en/of gebruik kunnen maken van CRE2017 Wens om dezelfde voorwaarden te krijgen als AV 1989 of hetzelfde behandeld te worden als erfpachters met AV 1989 Wens om te kunnen reageren op het conceptvoorstel Opmerking het niet eens te zijn met het voorstel Opmerking dat de afkoopsom nu te hoog wordt gevonden of niet betaald kan worden Opmerking dat gemeente een zorgplicht heeft en erfpachters moet beschermen Opmerking de huidige erfpachtvoorwaarden onredelijk te vinden en te vinden dat er al genoeg is betaald voor de grond Opmerking het oneens te zijn met de berekeningsmethodiek om de canon te bepalen Opmerking dat de CRE2017 steeds onbereikbaarder wordt gevonden Opmerking zich niet gehoord te voelen door de gemeente Inhoudelijke (financiële) reactie op het voorstel Overige reactie Verhelderende vraag over conceptvoorstel Vraag over afkoopregeling CRE2017 of AV1998 en/of verzoek voor indicatie afkoopsom
Reactieperioden: Periode 1: 20 november 2022 t/m 22 maart 2023* Periode 2: 8 december 2023 t/m 29 januari 2024** *De eerste periode is gestart door het versturen van een brief in november 2022 waarin de start van het proces tot herziening van AB 1974 is aangekondigd en eindigde met de organisatie van een rondetafelgesprek met erfpachters en belangenbehartigers op 22 maart 2023. ** In februari en maart 2024 zijn er ook nog reacties binnengekomen die we voor de volledigheid ook hebben opgenomen in dit verslag.
Uitleg over de verslaglegging en de definitie van erfpachtadres: Bij het maken van dit verslag zijn het volgende uitgangspunt gehanteerd: Elke erfpachtadres heeft één stem per reactiecategorie. Dit betekent dat de reacties van meerdere erfpachters en/of bewoners van één erfpachtadres in dit verslag onder de noemer van één erfpachtadres-nummer zijn terug te lezen. En dit betekent ook dat wanneer er bijvoorbeeld 3 reacties van erfpachters en/of bewoners van één erfpachtadres zijn ontvangen dit maximaal één keer per reactiecategorie meeteelt. De reden voor deze aanpak is dat op deze manier elk erfpachtadres een gelijke stem/weging in deze reactieperioden krijgt. Uiteraard staat het erfpachters en bewoners van een erfpachtadres vrij om meerdere reacties te delen.
Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024
18 van 108
Overzicht van alle individuele reacties van erfpachters op de herziening AB 1974, per erfpachtadres:
#
Erfpachtadres #
Reacties (geanonimiseerd)
Reactiecategorie
1
Erfpachtadres 1
7
2
Erfpachtadres 2
3
Erfpachtadres 3
4
Erfpachtadres 4
5
Erfpachtadres 5
Reactieperiode 1: N.a.v. de brief die ik ontving, heb ik interesse om mee te praten. Reactieperiode 1: Naar aanleiding van uw brief van 15 november 2022 wil ik mij graag aanmelden voor de informatie-bijeenkomst. Verder zou ik graag weten voor welk bedrag ik momenteel de erfpacht kan afkopen dan wel vastklikken. Reactieperiode 1: Dank voor uw antwoord. Graag ontvang ik informatie over de regeling 1998 en denk ik mee over de voorwaarden. Ik moet mij daarin nog wel verdiepen. Zijn er specifieke paragrafen waar de aanpassingen mn over gaan? Reactieperiode 1: Graag willen wij ons aanmelden als deelnemer voor het te houden rondetafelgesprek, Over erfpachtvoorwaarden, in het eerste kwartaal 2023. Ook eventuele andere aanvullende informatie wensen wij graag tijdig te ontvangen. Wij verwachten uw uitnodiging. Reactieperiode 1: Om te beginnen willen we laten weten dat we erg tevreden zijn over de huidige erfpachtvoorwaarden en canons. Wat <naam> betreft behoeven die geen enkele aanpassing. Voor<naam> betekent een lage erfpachtcanon dat we blijvend een kwalitatief hoogstaand programma kunnen leveren aan de leden van de vereniging. <naam> blijft daarmee bereikbaar en betaalbaar voor mensen met een laag inkomen.
7
7
7
17
Waar gaan onze ideeën naar uit?
In de eerste plaats willen we graag met u kijken naar de mogelijkheden voor het afkopen van de erfpachtcanons. Voor <naam> gelden de AB erfpachtvoorwaarden van 1974. Daarnaast bespreken we graag met u de mogelijkheid voor <naam> om de grond onder <adres> in eigendom over te nemen.
6
Erfpachtadres 6
7
Erfpachtadres /
8
Erfpachtadres 8
Ter voorbereiding hierop zullen wij de erfpachtvoorwaarden laten beoordelen door<naam> en zullen wij u tijdig, voor 1 februari 2023 op de hoogte stellen van eventueel gewenste wijzigingen in de erfpachtvoorwaarden._____________________________________________ Reactieperiode 1: <naam> wil zich bij deze aanmelden om mee te praten over de erfpachtwijzigingen: Reactieperiode 1: in bovengenoemde brief werd aangegeven dat erfpachters in het le kwartaal van 2023 met de gemeente in gesprek kunnen gaan. Hiervoor heb ik belangstelling en meld me bij deze dan ook aan. In afwachting van nadere informatie van u. In dezelfde brief werd aangegeven dat ik de AB 1974 bij u op kon vragen. Graag ontvang ik deze van uw afdeling. Als het mogelijk is graag per post. Ik wil de kosten vergoeden als dat nodig is. Reactieperiode 1: Enkele jaren geleden hebben wij bij de gemeente navraag gedaan of het mogelijk zou zijn om de erfpacht voor ons appartement af te kopen. Wij kregen helaas nul op rekest. Het argument was toen, dat afkopen niet mogelijk zou zijn omdat wij het eigendom niet zelf bewonen. Wij vonden dat toen, en vinden dat nog steeds, teleurstellend en vreemd. Groot was dan ook onze verbazing dat er in de recent door u verstuurde brief opeens vermeld wordt dat men, ook als men de woning niet zelf bewoont, mogelijk toch in aanmerking kan komen voor het afkopen van de erfpacht.