2023.03.23 Conceptverslag commissie EDVW.docx

Verslag openbare ochtendvergadering Energie(transitie), Duurzaamheid en Wonen 5

10

15

20

25

30

35

Datum Locatie Verslag door Vaststelling verslag

23 maart 2023 Stadhuisbrug 1, Utrecht Mieke van de Belt (Notuleerservice Nederland)

Aanwezigen De voorzitter, de heer C. Bos, de wethouders de heer D. De Vries, wethouder E. Eerenberg, commissiegriffier mevrouw M. de Vos, de leden de heer H. Bakker (D66), de heer R. van der Graaf (ChristenUnie), mevrouw M. Hellevoort (GroenLinks), mevrouw T. Meerding (VVD), het lid M. Minnaert (BIJ1), mevrouw A. Oudejans (Student & Starter), mevrouw Ch. Passier (Volt), mevrouw L. Snippe (PvdD), de heer T. Stam (PvdA), de heer N. Temming (Stadsbelang Utrecht), de heer Y. Usta (DENK), de heer P. Zwanenberg (GroenLinks), de heer R. van der Zweth (PvdA) en mevrouw J. Zwinkels (CDA)

Verslag ochtendvergadering commissie Energie(transitie), Duurzaamheid en Wonen 1. Opening.........................................................................................................................................2 2. Vaststellen van de agenda van 16 februari 2023 ..........................................................................2 3. Vaststellen van ingekomen agenderingen ....................................................................................2 3.1 Raadsvoorstel Zienswijze ontwerp programma- en productbegroting ........................................2 3.2 Raadsvoorstel Vernieuwing huisvestingsverordening.................................................................2 3.3 Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven ...................................2 4. Conceptverslag commissie Energie(transitie), duurzaamheid en wonen d.d. 16 februari 2023 ...3 5. Toezeggingen/moties ....................................................................................................................3 6. Ingekomen stukken .......................................................................................................................3 7. Raadsvoorstel Rekenkamerrapport Middenhuur Meer grip op groei .........................................................................................................................3 8.

Raadsbrief tijdelijk wonen ...........................................................................................................12 9. Studentenhuisvesting Rubenskwartier IBB-complex 4e fase De Kwekerij .................................12

Pagina 1 van 27

1. Opening 5

De voorzitter opent de vergadering om 10.00 uur. Hij meldt: • dat er vanmorgen een brief met een verklaring is binnengekomen over de Wetering-Zuid betreffende het voornemen om 450 tijdelijke woningen te plaatsen. De brief wordt doorgeleid naar het college. De brief hoort bij agendapunt 8. • De punten 1 tot en met 6 betreffen het procedurele deel van de agenda; daarna volgt het inhoudelijke debat.

10

De heer Van der Graaf (CU) meldt dat hij de vergadering tussen 11.45 en 12.15 uur kort zal verlaten.

15

20

25

30

Wethouder De Vries meldt: • dat er een technische bijeenkomst wordt georganiseerd vóór 20 april. De huisvestingsverordening volgt binnenkort – die is zowel heel technisch als politiek. Burgers kunnen bij een raadsinformatiebijeenkomst uiteraard hun inbreng doen, maar dat is aan de raad. • dat er rond het Rekenkamerrapport Middenhuur vragen zijn voor wethouder Eerenberg. Die is vanochtend verhinderd. Wethouder De Vries zal proberen de vragen te beantwoorden, maar collega Eerenberg zou bij de behandeling van punt 9 alsnog vragen kunnen beantwoorden.

2. Vaststellen van de agenda van 16 februari 2023 De heer Van der Zweth (PvdA) oppert punt 8 te verschuiven naar de volgende vergadering omdat er nog geen raadsbrief ligt. De heer Bakker (D66) onderschrijft het voorstel. Er is iets meer tijd nodig. Wellicht wordt participatie erbij gevoegd. Dan vergt bespreking al gauw 120 minuten. Er zijn nog enkele punten om aan te vullen op de agenderingstekst van vandaag. Mevrouw Zwinkels (CDA) sluit zich bij die opmerking aan en wil graag mee-agenderen. De heer Van der Graaf (CU) steunt dit voorstel. De raad heeft wel voldoende tijd nodig om die genoemde brief te betrekken bij de behandeling.

35

40

Wethouder De Vries begrijpt de vraag. Er is nog een aantal ontwikkelingen gaande alvorens hij de raad goed kan informeren, maar die brief komt zeker vóór de volgende vergadering, in ieder geval een week daarvoor. Dat geldt ook voor de brief over kwetsbare doelgroepen. De voorzitter concludeert dat punt 8 wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. Het CDA, Volt, Stadsbelang Utrecht agenderen mee. De agenda wordt vastgesteld.

3. Vaststellen van ingekomen agenderingen 45

50

Geagendeerd worden de volgende stukken: • raadsvoorstel zienswijze ontwerpbegroting AVU 2024 – 15 minuten behandeltijd • raadsvoorstel huisvestingsverordening – 90 minuten behandeltijd.

3.1 Raadsvoorstel Zienswijze ontwerp programma- en productbegroting 3.2 Raadsvoorstel Vernieuwing huisvestingsverordening 3.3 Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven

55

Aangekondigde agenderingen uit de commissievergadering van 16 februari: Pagina 2 van 27

5

10

• verduurzaming particuliere woningen - door CDA, VVD, Stadsbelang Utrecht en D66; • verduurzaming sociale woningen niet-corporatiebezit – nog niet binnen, maar wordt geagendeerd voor 20 april – waarschijnlijk voor 90 minuten; • raadsbrief plan van aanpak kwetsbare doelgroepen – door PvdA geagendeerd voor 20 april – misschien samengevoegd met Tijdelijk wonen - voor 150 minuten; • raadsbrief Rapportage wonen – door de VVD, D66, Student&Starter, Volt, voor de behandelvoorraad op 20 april – voor 30 minuten. Er ligt nog geen tekst. Die wordt gedeeld in de app waarop de agenderende partijen zich kunnen aanmelden.

4. Conceptverslag commissie Energie(transitie), duurzaamheid en wonen d.d. 16 februari 2023 Het verslag van 11 februari 2023 van de commissie Energie(transitie), Duurzaamheid en Wonen wordt ongewijzigd vastgesteld.

5. Toezeggingen/moties 15

De lijst toezeggingen-moties-brieven EDW d.d. 15 maart 2023 wordt vastgesteld. De lijst is zojuist opgeschoond.

6. Ingekomen stukken 20

25

30

35

40

45

50

De voorzitter meldt dat er een stuk van de griffier van Montfoort is binnengekomen. Dat heeft betrekking op het instellen van een raadscommissie met betrekking tot de AVU. De AVU wordt in de volgende commissie kort besproken voor de zienswijze. Daar zou dit stuk bij kunnen worden betrokken. Mevrouw Zwinkels (CDA) zou dit graag bespreken op 20 april in 15 minuten. Die kunnen worden afgesnoept van de behandeling van het punt Verduurzaming VvE’s. Dan kan de discussie wat breder worden gevoerd over de betrokkenheid van de raad en de participatie in deze gemeenschappelijke regeling. De lijst ingekomen stukken is hiermee vastgesteld.

7. Raadsvoorstel Rekenkamerrapport Middenhuur: Meer grip op groei De voorzitter heet de heer Paul Venhoeven, voorzitter van de Rekenkamer, welkom. De Rekenkamer heeft onderzoek gedaan naar de mate waarin en de manier waarop doelen van het middenhuurbeleid van de gemeente Utrecht worden bereikt. Resultaten hiervan zijn vastgelegd in het rapport Middenhuur: Meer grip op groei. De Rekenkamer lichtte het rapport vorige week in een technische sessie toe en vandaag wordt dit onderwerp in twee termijnen besproken. De heer Venhoeven wijst erop dat het onderzoeksteam bestaande uit de heer De Vries, de heer Van Houten en mevrouw Meys, ook aanwezig is. De aanbevelingen waren: gemeentelijke doelen op middenhuurniveau formuleren; die ook naar werk- en projectniveau te vertalen; zicht op de realisatie te ontwikkelen en daarover te rapporteren en tot slot te zorgen voor een duidelijke structuur in de sturing op projecten. Mevrouw Zwinkels (CDA) bedankt de Rekenkamer voor dit degelijke onderzoeksrapport. In Utrecht vraagt het CDA al jaren veelvuldig aandacht voor het middensegment, zowel middenhuur als betaalbare koop. Als het om de ambitie gaat, dan lijkt middenhuur er bekaaid af te komen. Er moet een heldere, politieke wil zijn om middenhuur te prioriteren in de aanpak rond betaalbaar wonen. Het percentage is stabiel gebleven op 11%. In de rapportage van het college wordt 14% genoemd.

Dat verschil krijgt ze graag toegelicht. Middeninkomens krijgen het steeds lastiger in Utrecht en Pagina 3 van 27

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

dat is alarmerend. Het coalitieakkoord richt zich op 25% in 2040 en 35% middensegment in nieuwe projecten. Daar wil het CDA zich echt aan houden. De percentages tussen betaalbare koop- en middenhuur moeten worden opgeknipt. Ze hoopt dat het college daartoe bereid is. Het CDA hoort graag meer over de langere termijn en hoe de gemeente deze doelstelling wil bereiken. Eventueel moet de Woonvisie worden aangepast. Als het om de doorvertaling naar complete plannen gaat, dan wil het CDA een meer structurele aanpak, bijvoorbeeld in de Woonvisie. Ze ziet graag dat de wethouder bereid is de Woonvisie hierop aan te passen. Als het gaat om het vastleggen in Omgevingsvisies, wil ze weten of omgevingsvisies naar voren worden gehaal om percentages goed te kunnen vastleggen. De vraag is ook wat er met eerder vastgestelde omgevingsvisies gebeurt. De vertaling naar wijken en projecten ontbreekt nog. Dat kan hierin meegenomen worden. Haar laatste punt is de verantwoording van de inzet en aanpak. De gemeente zegt ‘continu aan het verbeteren en ontwikkelen te zijn’ en ‘geen omissies te hebben gevonden in haar werkwijze.’ Dat laat te weinig zelfreflectie zien. De Rekenkamer oordeelt daar heel helder over: ongestructureerd en onvoldoende navolgbaar. Er is geen inzicht of verantwoording over de realisatie.

Het CDA heeft eerder voorstellen aangedragen om het zichtbaarder te maken op websites als Woningnet. Het heeft excelsheets opgesteld. De verbeteringen in de aanpak moeten echt helderder worden. Wat het CDA betreft zijn de uitgangspunten dominant en hard. Ze hoort graag of de wethouder bereid is een indicator op te nemen in de programmabegroting om de ontwikkeling te kunnen volgen. De heer Van der Zweth (PvdA) is benieuwd of het CDA middenhuur als kind van de rekening ziet, afgezet tegen andere betaalbare woningen. Het aantal sociale huurwoningen is namelijk afgenomen. Daar wordt ook niet actief genoeg op gestuurd. Mevrouw Zwinkels (CDA) stelt dat het sowieso onbetaalbaar wordt om in Utrecht te wonen. De woningnood is evident en de urgentie voor sociale huur is er inderdaad ook. Ze wil kijken waar regulering kan bijdragen aan het betaalbaar houden – opkoopbescherming, zelfbewoningsplicht. Er is een breder palet van maatregelen nodig om betaalbaar wonen te realiseren. De raad bespreekt heel vaak de sociale huur en daar lijken de uitgangspunten wat harder. Ook in het kader van doorstroming en het bedienen van de middeninkomens zou die lijn moeten worden doorgetrokken naar het middensegment. Die urgentie mag groter zijn. Mevrouw Meerding (VVD) stelt dat middenhuurwoningen onmisbaar zijn in de stad.

Het aandeel middenhuurwoningen is sinds 2019 vrijwel niet gestegen en de Rekenkamer noemt de gemeentelijke aanpak ongestructureerd, onnavolgbaar en projectgebonden. Dat is pijnlijk, want in 2018 bepaalde het college de doelstelling dat 25% van alle woningen in Utrecht in 2040 een woning in het middensegment moet zijn en dat 35% van de woningen in alle nieuwbouwprojecten tot het middensegment moet behoren. De VVD juicht deze ambitieuze doelstellingen toe, maar ze moeten wel worden waargemaakt. De Rekenkamer concludeert dat de gestelde doelen niet specifiek genoeg zijn geformuleerd en niet zijn geconcretiseerd op wijkniveau. Bovendien worden er in de projecten zo veel ambities gestapeld, dat het realiseren van de ambitie middenhuur daardoor lastig is. De VVD heeft hiervoor eerder al gewaarschuwd: het lijkt wel of andere ambities voorgaan op de ambitie voor dit segment. De Rekenkamer concludeert dat de gemeente Utrecht beperkt zicht heeft op het aantal middenhuurwoningen omdat er niet over wordt gerapporteerd. Er kan niet worden vastgesteld hoe de aanpak van meervoudig sturen bijdraagt aan het bereiken van de gestelde doelen. Het onderzoek kijkt vooral naar de afgelopen drie jaar, een relatief korte periode voor woningbouw. Daarin zijn nog niet alle effecten van het beleid zichtbaar.

Nu kan nog het verschil worden gemaakt om straks wel daadwerkelijk meer middenhuurwoningen te realiseren. De VVD ziet middenhuurwoningen echt als een prioriteit. Zowel het college als de gemeenteraad moeten kritisch naar het eigen beleid kijken en zich de aanbevelingen van de Rekenkamer ter harte nemen. Het college lijkt meer in de verdediging te schieten dan dat het zich de adviezen ter harte neemt. De derde aanbeveling wil het college slechts ten dele overnemen en de vierde aanbeveling in z’n geheel niet. Dat vereist een toelichting. De VVD wil dat het college alle aanbevelingen overneemt. Het rapport van de Rekenkamer is een signaal dat het anders moet. Het middensegment moet absoluut prioriteit krijgen. Ze hoort graag of de ambitie voor 35% middenhuur bij alle nieuwe projecten nog realistisch is. Pagina 4 van 27

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

De heer Bakker (D66) wijst op de paradox die in de technische sessie voorbij kwam: het stellen van hele strakke ambities aan ontwikkelaars over percentages en anderzijds de oproep om het meer los te laten vanuit de politiek want dan is er meer mogelijk. Hij hoort graag wat de VVD als de wenselijke weg ziet. Mevrouw Meerding (VVD) meent dat het niet verkeerd is heldere richtlijnen te hebben. Het betekent wel het stapelen van ambities als er ook nog allerlei andere eisen worden gesteld. Dan kan een ontwikkelaar er niets meer mee. Ze dringt erop aan nog eens scherp naar die ambities te kijken. De VVD wil strak sturen op dat middensegment, want daar zitten de grote tekorten. De heer Bakker (D66) vindt het onwenselijk en onrechtvaardig dat de groep middeninkomens die net te veel verdient voor een sociale woning, in Utrecht geen woning kan vinden. Ook het college beseft dat er zonder deze inkomensgroepen een gemankeerde stad ontstaat. Het gebrek aan middenhuur veroorzaakt bovendien een gebrek aan doorstroming op de woningmarkt en dat heeft weer impact op de sociale huur. Dat hangt echt met elkaar samen. De Rekenkamer constateert dat de ambities er wel zijn, maar dat de inzet van de gemeente nog onvoldoende is. De doelen zijn niet helder in beeld. Het moet snel beter. Mevrouw Zwinkels (CDA) hoort dat de ambitie er wel is maar dat die niet uit de verf komt.

Ze is benieuwd waaraan dat ligt. Het CDA heeft al diverse malen moties ingediend om het percentage middenhuur te verhogen maar die krijgen veelal geen meerderheid in de raad. De heer Bakker (D66) denkt dat er nog onvoldoende wordt gestuurd op ambitie. Het gaat vaak over sociale huur, maar de gemeente moet gewoon strakker op dit middenhuursegment sturen. Waar het logisch en goed is, kan de VVD op steun rekenen van D66. Het gaat er immers om dat de inzet 35% per plan is. Dat is duidelijk vastgelegd in gebiedsvisies. De kaders aan de voorkant zijn dus superduidelijk. Dat vereist wel strakke monitoring. De Rekenkamer laat goedkope en betaalbare huur buiten beschouwing. Die keuze krijgt hij nog graag toegelicht, want hij is benieuwd of de conclusies uit dit rapport ook van toepassing zijn op die sectoren in het middensegment. De heer Van der Zweth (PvdA) meent dat betaalbare koop wel anders is, omdat daaraan nog geen inkomenseisen worden gesteld en omdat er nog niet voor is gezorgd dat de waardeafdracht naar particulieren gaat. De heer Bakker (D66) deelt dat, maar wil toch weten waarom die conclusies sec op huur zijn gemaakt. Enerzijds zegt de Rekenkamer dat er strakker moet worden gestuurd, anderzijds is er bij strakke sturing straks geen enkele ruimte meer voor ontwikkelaars. Daarop krijgt hij graag een reactie. Een middenhuursegment van slechts 11% is niet goed.

Dat komt door beter meten en weten maar door het sturen. Het gaat immers om het behalen van het doel. Ook dat krijgt hij graag nader toegelicht. Het is fijn dat het college een groot deel van de aanbevelingen overneemt. Graag hoort hij van de wethouder welke les hij meeneemt uit dit rapport. D66 ziet dit rapport als een sterke aanmoediging om nog flink in te zetten om die middenhuur. Het is nu niet genoeg. De doelstelling van minimaal 35% per nieuw project en minimaal 25 jaar middenhuur moet de hoogste prioriteit zijn en dat vraagt om onconventionele maatregelen. Hij hoort graag hoe de raad dit gaat terugzien in concrete projecten. Dit wil hij terugzien in de update van het actieplan Middenhuur en het actieplan Betaalbare koop. De ambities dienen veel concreter terug te komen in de gebiedsplannen. Hij mist daar nog de Ruimtelijke Strategie Utrecht, toch een heel belangrijk document over het doorvertalen van ambities.

55

Mevrouw Zwinkels (CDA) ziet dat het Rekenkamerrapport vol staat met concrete verbetervoorstellen: meer structuur in de aanpak, minder mist, duidelijker zijn. Het is haar niet duidelijk welke maatregelen de heer Bakker voor ogen heeft.

60

De heer Bakker (D66) vindt de aanbevelingen heel goed, maar hij vraagt zich af of de raad daarmee beter inzicht krijgt of dat daarmee op korte termijn daadwerkelijk iets verandert. Eerder heeft hij al gevraagd hoe het college woningcorporaties hierbij gaat betrekken om ook op dit segment een inhaalslag te maken. Pagina 5 van 27

5

10

15

20

25

Een aanbeveling wordt niet overgenomen: een duidelijke structuur aanbrengen in de manier waarop bij woningbouwprojecten op doelrealisatie wordt gestuurd. Het college stelt dat het UPP hierin voldoet. Maar wat gaat er in projecten anders worden gedaan? De vraag is in hoeverre sterke sturing nu wel of juist niet helpt om meer middenhuur te realiseren. Mevrouw Meerding (VVD) wijst erop dat D66 nu en eerder in de coalitie heeft gezeten en dus echt kan en kon aandringen op meer prioriteit voor middenhuur. Ze hoort graag of D66 daar nu echt stappen in denkt te zetten. De heer Bakker (D66) is heel blij met de afspraken in het coalitieakkoord. De heer Van der Zweth (PvdA) is blij met het mooie rapport over wonen. Middenhuur is voor veel mensen een hele dure vorm van wonen, maar middenhuur is hard nodig, juist omdat deze groep wordt uitgesloten van sociale huur. Het rapport roept een wat dubbel gevoel op. Het komt bovendien wat vroeg. Het actieplan Middenhuur bestaat pas sinds 2017 en projecten duren gemiddeld 8 tot 14 jaar. Er zijn veel projecten die tussentijdse bijsturing behoeven. Misschien had dit onderzoek beter wat later kunnen plaatsvinden. Sociale huur neemt af en de focus daarop was wellicht wat logischer geweest. De aanbevelingen zijn wel heel bruikbaar. Het is mooi dat het college ze grotendeels overneemt.

De eerste gaat over het specifieker formuleren van doelen, het onderscheid tussen middensegment, middenhuur en betaalbare koop. Dat is prima. Bij sociale huur komen de eerste en tweede aftoppingsgrens zelden zo expliciet terug. Hij is benieuwd of dat alleen voor middenhuur geldt of dat de Rekenkamer mogelijkheden ziet om dat breder toe te passen. Bij betaalbare koop speelt hoe men omgaat met de meerwaarde, ook een rol. Publieke subsidie mag niet in particuliere zakken eindigen. Mevrouw Zwinkels (CDA) weet dat veel Utrechters op zoek zijn naar een koopwoning in het middensegment.

30

35

De heer Van der Zweth (PvdA) legt uit dat er nu wordt gestuurd op sociaal, middensegment en duurder segment. Bij dat duurdere segment wordt losgelaten of het om huur of koop gaat. Met zijn vraag bedoelde hij of er niet bij al die segmenten wat meer onderscheid moet komen. Aanbeveling 2 ondersteunt de PvdA zeer. In vorige coalitieperiodes was het echt een taboe om dat per project vast te leggen. Fijn dat dat nu wel kan. Aanbeveling 3 steunt de PvdA eveneens. Aanbeveling 4 neemt het college niet over. Meervoudig sturen geeft wel structuur, niet alleen voor middenhuur maar ook breder. Het kan volgens de PvdA goed staan naast het UPP. Graag daarop nog een reflectie.

40

Mevrouw Meerding (VVD) hoort graag of de heer Van der Zweth dit Rekenkamerrapport als een teken aan de wand ziet en dat de gemeente harder aan de slag moet met dat middensegment.

45

De heer Van der Zweth (PvdA) wil precies daarom met harde percentages werken voor het middensegment. De Rekenkamer onderschrijft dat nu ook. Veel van de handreikingen van de Rekenkamer zijn nuttig en wellicht breder toepasbaar dan alleen voor middenhuur. Dat doet niets af aan de druk om ook in het middensegment woningen te creëren. Mevrouw Zwinkels (CDA) hoopt dat de heer Van der Zweth het met het CDA eens is dat de Woonvisie moet worden opengebroken als percentages ook per wijk worden vastgelegd.

50

55

60

De heer Van der Zweth (PvdA) is het daarmee eens. De Woonvisie krijgt een update zoals afgesproken in het coalitieakkoord. Daar hoort dit bij. De heer Van der Graaf (CU) is blij dat de raad met hulp van de Rekenkamer kan werken aan het steeds concreter en meetbaarder maken van de doelen. Als het om de samenhang met andere segmenten gaat, bestaan er op veel segmenten grote tekorten. De discussie gaat vaak over sociale huur maar middenhuur mag echt vaker onderwerp van gesprek zijn. Als de Rekenkamer nog aanvullende aanbevelingen heeft voor andere segmenten, hoort hij die graag. Hij ziet het liefst dat de wethouder alles op een plek rapporteert, zodat de raad de samenhang tussen de verschillende segmenten beter kan beoordelen. Pagina 6 van 27

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

Mevrouw Passier (Volt) is heel blij met het rapport. Ze sluit zich aan bij het betoog van de heer Van der Graaf. Mooi dat het college de eerste drie aanbevelingen overneemt. Het college wil bij aanbeveling 2 doelen voor middenhuur uitwerken in nog op te stellen omgevingsvisies voor verschillende wijken. Volt is heel benieuwd naar de manier waarop het college dit gaat doen. Als het gaat om de doelrealisaties van aanbeveling 4, sluit ze zich aan bij de vraag van het CDA, de VVD en D66 hoe het college dit gaat oppakken. Mevrouw Hellevoort (GroenLinks) is blij met het rapport en de goede aanbevelingen die het college grotendeels overneemt. Die zullen meer zicht geven in de ambities en de gerealiseerde aantallen middenhuurwoningen. Het actieplan Middenhuur werkt goed voor alle betrokken partijen. Alle ambities blijken wel een worsteling te vormen en dat maakt het moeilijk sturen. GroenLinks wil in een vroeg stadium de afwegingen maken en neemt daarbij mee dat niet alles haalbaar is. De raad probeert plannen wel vroegtijdig te agenderen. Mevrouw Zwinkels (CDA) stelt dat intentiedocumenten weliswaar niet meer automatisch naar de raad komen maar worden ter kennisname gepubliceerd. Juist als de raad ziet dat ambities met elkaar kunnen botsen, worden stukken wel degelijk geagendeerd.

Mevrouw Zwinkels stelt daarom voor dat het college stukken waarbij ambities kunnen botsen, beter proactief kan agenderen bij de raad. Mevrouw Hellevoort (GroenLinks) meent dat de raad zelf goed kan blijven opletten waar ingewikkeldheden zitten. Alles bespreken is niet wenselijk. GroenLinks worstelt met aanbeveling 4, meer structuur aanbrengen. Ze twijfelt eraan of de raad dit als nieuwe opdracht aan het college moet meegeven bovenop alles wat er al moet gebeuren. Er liggen immers al veel uitdagingen die allemaal capaciteit vragen. Ze hoort graag wat de Rekenkamer verwacht van de uitvoering van deze aanbeveling. Misschien kan de wethouder wat uitgebreider toelichten hoe de gemeente stuurt op de doelrealisatie in woningbouwprojecten. De heer Usta (DENK) constateert dat er sowieso een groot tekort aan woningen is. Elke nieuwe woning draagt bij aan de percentages van alle segmenten. Hij zou zich ervoor willen hoeden te ver op detailniveau in te gaan op het concreter maken van plannen. Transparantie is belangrijk maar de raad moet niet te veel in de theorie blijven hangen. Het gaat immers om de praktijk. Commissielid Minnaert (BIJ1) ziet naast de uitkomsten van het rapport nog een aantal opmerkelijke zaken bij middenhuur. Middenhuur wordt vaak aangedragen als oplossing voor almaar stijgende huurprijzen.

BIJ1 ziet dat anders: middenhuur gaat over woningen met een kale huur tussen 809 en 1126 euro. De inkomenseis hiervoor is 42 keer de kale huurprijs, dus minimaal 3,5 keer de kale huur. Vrijwel niemand die recht heeft op een sociale huurwoning maar die door het tekort niet kan krijgen, komt in aanmerking voor een middenhuurwoning. De sociale huur die nog moet worden gebouwd, staat er nog niet. Vrije sector is helemaal onbetaalbaar. BIJ1 hoort dus graag van de wethouder waar al die mensen moeten wonen want dat lukt niet in dat tussensegment dat niet bereikbaar is voor deze mensen. Alleenstaanden komen gemiddeld pas rond hun 40ste in aanmerking voor een middenhuurwoning van 950 kale huur per maand. Dat lukt alleen hoogopgeleiden. Middenhuur moet dus daadwerkelijk betaalbaar worden. BIJ1 ziet daarom graag dat de bovengrens van middenhuur wordt verlaagd naar maximaal 950 euro met een maximale minimale inkomenseis van 24 keer de kale huur. Dat maakt middenhuur bereikbaar voor veel meer mensen. Ze is benieuwd naar de reactie van de wethouder. De heer Bakker (D66) stelt dat er nu een grote groep in een sociale huurwoning woont die best wil verhuizen, maar er is geen aanbod. Veel mensen kunnen zo’n middenhuur wel betalen en een aanbod zou de doorstroming op gang brengen.

Commissielid Minnaert (BIJ1) is voorstander van de markt uit de woningmarkt halen om ervoor te zorgen dat huurprijzen sowieso betaalbaar zijn. Het middensegment zou zogenaamd een brug zijn, maar die brug is geen werkelijkheid. Voor veel mensen is het middensegment nog steeds onbetaalbaar. Door de strenge regulering van de middenhuur verkopen veel verhuurders hun woningen omdat het niet meer rendabel is. Dat is ook een vorm van doorstroming want dat betekent meer betaalbare koopwoningen.

Pagina 7 van 27

Mevrouw Zwinkels (CDA) begrijpt niet hoe BIJ1 kan denken dat huren beter betaalbaar worden als mensen aangeven dat ze de huur nu al niet kunnen opbrengen. Het is onrealistisch om te verwachten dat de huren lager worden. 5

10

15

Commissielid Minnaert (BIJ1) denkt hier echt anders over. Mevrouw Snippe (PvdD) bedankt de Rekenkamer voor dit onderzoek en de technische sessie vorige week. De PvdD hecht belang aan een toename van het aantal middenhuurwoningen. Ze onderschrijft de aanbevelingen van de Rekenkamer, maar ze spreekt wel haar zorg uit over de ambities rond groen en duurzaamheid. Het college wil bewust geen onderscheid maken tussen huur en koop in het middensegment. Het stellen van specifiekere doelen voor middenhuur zouden de mogelijkheden beperken om te zoeken naar een optimum tussen zaken als duurzaamheid en groen. Ze hoort graag van de wethouder of hij dit als onvermijdelijk beschouwt en welke mogelijkheden of speling hij daarin nog ziet. De vraag is welke ambities dit college wil prioriteren. Ze is ook benieuwd naar de inschatting van de Rekenkamer op dit punt. schorsing

20

25

30

35

40

45

De heer Venhoeven bedankt voor de complimenten. Wonen is een heel belangrijk onderwerp. Het CDA vroeg naar het verschil tussen 11% middenhuur in het rapport en de 14% die gisteren in het nieuws kwam. De 11% gaat over het aandeel middenhuur in 2021; de 14% uit de rapportage Wonen gaat over het aandeel middenhuur in 2022. De stijging zou verklaard kunnen worden door een hogere productie – maar daarover wordt niet gerapporteerd. Een andere verklaring is dat particuliere sociale huurwoningen zijn doorgeschoven naar het midden- en dure segment. De groei in het middensegment zou daarmee ten koste zijn gegaan van het aandeel sociale huur. Dat is onwenselijk en dat betekent toch dat strakkere sturing is vereist. D66 vroeg waarom middenhuur is onderzocht en niet de betaalbare koop. Er lag op dat moment nog geen gemeentelijk beleid voor betaalbare koop, wel voor middelhuur – het actieplan Middeldure huur. Of de conclusies ook toepasbaar zijn voor het segment betaalbare koop, kan de heer Verhoeven niet aangeven want dat segment is niet onderzocht. Gevraagd werd naar de paradox tussen enerzijds inzetten op strak sturen vanuit de gemeente en anderzijds ruimte bieden aan ontwikkelaars. De Rekenkamer heeft willen zeggen dat de regeldichtheid niet zo groot moet worden dat private partijen niet meer kunnen ondernemen. Scherpe sturing op doelen, bereik en aanpak is wel nodig.

Of de doelen niet worden behaald doordat doelen niet goed zijn geformuleerd of doordat er niet gestructureerd wordt gestuurd, was ook een vraag. Beide gelden. Wat je wil bereiken, moet helder zijn en hoe je daar wil komen en dat moet helder zijn in de structuur. De PvdA vroeg of het Rekenkamerrapport niet te vroeg komt. De Rekenkamer heeft die afweging gemaakt. De gemeente Utrecht kent al sinds 2014 beleid, dus de effectiviteit van het beleid zou in de productie en in de te verwachten productie wel terug te zien moeten zijn. Een andere vraag was of de gemeente onderscheid zou moeten maken in de doelstellingen voor koop en huur. De heer Verhoeven denkt dat het gaat om een evenwichtige samenstelling van de bevolking in de gemeente Utrecht. Dat lukt alleen met een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. Die hangen echt met elkaar samen. Of de aanpak van meervoudig sturen alleen toepasbaar is op middenhuur of toch ook breder, kan de heer Verhoeven nu niet aangeven want het onderzoek was alleen gericht op projecten met middenhuur. Het zal vermoedelijk wel kunnen.

50

De ChristenUnie informeerde naar aanbevelingen voor andere woonsegmenten. De Rekenkamer meent dat de aanbevelingen over sturen en meten ook elders toepasbaar zijn.

55

GroenLinks informeerde naar wat de Rekenkamer wilde zien bij de uitwerking van het meervoudig sturen, aanbeveling 4. De reactie van het college verwijst met name naar het Utrechts planproces. Dat beschrijft de verschillende stappen in een project, maar niet de inzet van de gemeente tussen die stappen. Met name dat laatste is belangrijk: hoe meer structuur in het sturen, hoe beter achteraf is te zien of iets effectief is geweest.

60

De PvdD vroeg of prioritering van de ambitie voor middenhuur niet ten koste zou gaan van groen. De Rekenkamer heeft daarover geen politieke opvatting, maar als de doelstelling voor middenhuur Pagina 8 van 27

5

10

15

moet worden bereikt, vereist dat op voorhand en tijdens de loop van projecten prioriteit. De gemeente kan niet al haar ambities in één project realiseren en juist daarom is prioritering van belang. Projecten duren lang en prioritering wordt dan veelal aangepast. Dat verklaart het lagere percentage dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De Rekenkamer oppert die aanpassing niet tussendoor te doen, maar de discussie op voorhand te voeren. Desgevraagd denkt hij dat die ontbrekende sturing daaraan debet is. Woningcorporaties houden de sociale woningbouw op gang, maar op het duurdere segment kunnen projectontwikkelaars goed verdienen. Het middensegment blijft niet vanzelf overeind. Wethouder De Vries bedankt de Rekenkamer voor haar kritische rol. Die reflectie is heel behulpzaam. Hij complimenteert ook de raad die als eerste met een actieplan Middenhuur is gekomen. Dat werkt. Uiteindelijk ligt het percentage nu op 14% - maar dat moet nog beter. Gelukkig beweegt nu ook de landelijke overheid mee met een actieplan Middenhuur. Veel vragen gaan over wie waar en wanneer aan het stuur zit en wat dat betekent voor de ambities. Het is altijd de politieke afweging van de raad om bepaalde ambities tegen elkaar af te wegen. Mevrouw Zwinkels (CDA) verwacht dan wel proactief te worden geïnformeerd als er een afweging in de ambities moet worden gemaakt.

20

25

30

35

40

45

50

55

Wethouder De Vries verzekert dat dit al gebeurt. De raad wordt altijd geïnformeerd. De uitdaging zit erin om de verschillende woordvoerders te laten overleggen. Het college vindt ook dat middenhuur prioriteit moet hebben, maar in een proces dat soms wel acht jaar duurt, veranderen de wereld, de politieke werkelijkheid en ook wetten. Dat maakt dat de afwegingen en dus de keuzes ook kunnen veranderen. Soms gaat het om duurzaamheid, soms over kwaliteit. Dan de aanbevelingen. Het college gaat onderscheid maken tussen huur en koop en dat wordt zichtbaar gemaakt in de nieuwe omgevingsvisies. Er komt een nieuwe indicator met opgeleverde woningen middenhuur in de begroting Nieuwe stijl. Het percentage van 11% naar 14% heeft te maken met de verschillende jaren 2021 en 2022. De wethouder verwacht een verdere stijging. Het college is bereid tot het opknippen van betaalbare koop en middenhuur in de doelen. Het college neemt de derde aanbeveling over wat betreft het rapporteren van de opgeleverde middenhuurwoningen, maar om de gehele systematiek voor middenhuurwoningen aan te passen vindt het te ver gaan. Wel gaat het aan de slag met een Woonvisie en vervolgens een omgevingsvisie. Dat is een gestructureerd proces en dat gebeurt samen met bewoners. In een nieuwe omgevingsvisie wordt dit meegenomen. In de Woonvisie komt dit ook terug.

Het college kijkt hoe het de ambities explicieter kan maken in het UPP als het gaat om de prioritering. De raad is daar aan zet. Hoe hard de doelstelling voor middenhuur is, is helder. Net als de doelstelling voor de sociale voorraad zijn beide opgenomen in het coalitieakkoord. Natuurlijk worden er altijd politieke afwegingen gemaakt, maar als de raad het explicieter wil, gaat het college dat doen in bijvoorbeeld de omgevingsvisie. Elke afweging komt naar de raad. Een indicator met betrekking tot de begroting vindt de wethouder een goede suggestie. Hier gaat hij mee aan de slag. Dit komt terug in de programmabegroting. De VVD vroeg of middenhuur voor dit college belangrijk was. Utrecht wil een stad voor iedereen zijn en daarbij hoort deze middengroep ook. Later dit jaar volgt er een eerste voorstel voor betaalbare koop of woningcorporaties. Er zijn verschillende manieren om die bredere middengroep te bedienen. Het college neemt de vierde aanbeveling niet expliciet over. Meervoudig sturen kan theoretisch worden benaderd, maar tegelijkertijd wordt in de praktijk het proces duidelijk, net als de tijd die dat vergt, de raad die wil sturen en de verschillende ambities. De praktijk is dus wat weerbarstiger. Mevrouw Meerding (VVD) begrijpt dat niet alles in een hokje te vatten is, maar de Rekenkamer zegt dat het nu in feite niet te volgen is.

Dat is een serieus signaal en dat zou het college wel moeten oppakken. Wethouder De Vries zou in het UPP-proces de keuzes explicieter willen maken. Daar gaat de raad overigens ook mee aan de slag. Toch is het aan de raad om die keuzes te maken. Als bijvoorbeeld 35% middenhuur altijd prioriteit nummer 1 is, wordt de raad toch een stuk sturing uit handen genomen. Maar het is de raad die de politieke keuzes moet maken in de ambities. Het klopt dat er veel ambities worden gestapeld. Dat knelt soms. Pagina 9 van 27

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

D66 stelde dat de inzet, 35%, 50% per plan, aan de voorkant goed moet worden vastgelegd en daar moet de raad ook aan vasthouden. In het traject van verbetering van het UPP kijkt de wethouder naar de mogelijkheden om de doelstelling zo vroeg mogelijk vast te leggen. Tegelijkertijd worden doelstellingen of ambities in de loop van jaren soms toch bijgesteld, soms doordat de politieke werkelijkheid verandert. Het rapport gaat over middenhuur en niet over betaalbare koop. Daar kan de wethouder nu niet veel meer over zeggen. Het college neemt uit het rapport mee dat het de keuzes die voorliggen, specifieker moet maken, ze moeten laten terugkomen in gebiedsontwikkelingen en een indicator moet opnemen voor opgeleverde woningen. De 35% voor 25 jaar in het actieplan Middenhuur zou de wethouder willen vastleggen op het moment dat het actieplan wordt geactualiseerd – in 2024. In lijn met het actieplan blijft de gemeente zich hard maken voor het realiseren van nieuwe middenhuurwoningen. De PvdA informeerde naar de samenhang UPP en het meervoudig sturen. Op verschillende niveaus wordt gestuurd. In het UPP wordt richting gegeven aan beleid en vraagstellingen. Dat is complex, gezien de tijdspanne, gezien de ambities. Zo’n proces is heel breed en begint met een aantal vragen als het gaat om gebiedsontwikkeling.

Vervolgens is het aan de raad om daarin een specificering aan te brengen en de belangen af te wegen. Dat valt samen met meervoudig sturen, want dat gaat over het gebruik van de ruimte, de invulling van de ruimte en het participatieproces. De ChristenUnie informeerde naar de samenhang tussen de verschillende segmenten en op een logische plek rapporteren. Het college komt met een plan van aanpak en neemt dat hierin mee. De heer Van der Graaf (CU) hoorde al van de Rekenkamer dat de aanbevelingen ook toepasbaar zijn op de andere segmenten. Hij hoort graag of de wethouder daarnaar wil kijken in het plan van aanpak. Wethouder De Vries zegt toe daarnaar te kijken. Het moet wel ‘helpend’ zijn, want het vergt natuurlijk wel ambtelijke capaciteit. De raad kan dat plan van aanpak voor de zomer verwachten. De heer Venhoeven merkt op dat een plan van aanpak binnen zes weken moet komen. Wethouder De Vries zal zich hard maken om dat plan over zes weken te leveren. GroenLinks vroeg hoe het college stuurt op doorrekening van projecten. Dat begint heel breed en wordt vervolgens steeds smaller. Daar heeft dit een plek in. BIJ1 hield een betoog dat de wethouder herkent: er is een grote groep in de stad die niet in aanmerking komt voor sociale huur maar voor wie middenhuur wel heel dure huur is. In het wetsvoorstel Betaalbare huur gaat het ook over regulering.

Er is nu een dwingende bovengrens van 1123 euro en daaraan is de gemeente gebonden. De gemeente kan sturen op middenhuur, en tegelijkertijd is de gemeente actief aan het proberen de rol van corporaties daarin groter te maken. Die krijgen middenhuur op dit moment vaak nog niet gefinancierd. De gemeente hoopt dit jaar nog een plan rondom woningcorporaties met de raad te kunnen delen om woningen betaalbaar te houden. Landelijk wordt hier actief voor gelobbyd, juist voor bestaande projecten. De PvdD vroeg naar de afweging bij de ambities. Dat is echt politiek en dat is dus aan de raad. Veegronde: Mevrouw Zwinkels (CDA) had nog gevraagd naar de omgevingsvisies. De wethouder is ingegaan op omgevingsvisies die aanstaande zijn, maar ze zou ook willen terugkijken naar vastgestelde omgevingsvisies. In het kader van gemengde wijken zou ze misschien middenhuur willen toevoegen aan bepaalde wijken. Wethouder De Vries benadrukt dat een omgevingsvisie een enorm proces is dat met de wijk wordt doorlopen. Het zou wel heel complex zijn dat op dit punt weer open te breken in een bestaande omgevingsvisie. Hij bepleit dit proces in de nieuwe omgevingsvisies zorgvuldig te doorlopen. Er komen nog heel wat wijken aan. Uiteindelijk kan de ambtelijke capaciteit maar een keer worden ingezet. Mevrouw Snippe (PvdD) vond de beantwoording van de wethouder erg summier.

Het wordt afgedaan als ‘politiek.’ De wethouder heeft aangegeven dat er wel onderscheid gemaakt gaat worden, maar dat dat ten koste zal gaan van andere ambities. Ze wil weten hoe de wethouder dat gaat prioriteren. Pagina 10 van 27

Wethouder De Vries werkt in opdracht van de raad en de raad stelt de ambities. Het college voert die uit. In elk deel van het proces is het de politieke afweging. 5

10

15

Tweede termijn: Mevrouw Passier (Volt) denkt dat de essentie van de vierde aanbeveling is: achteraf kunnen achterhalen waar verschuiving in prioriteit vandaan is gekomen. Wethouder De Vries denkt dat het goed is zo’n verschuiving te analyseren. Dat heeft enerzijds met de lengte van zo’n proces te maken, maar ook met politieke verhoudingen en veranderende wetgeving. Van tevoren is ook niet voorzien dat er nu een landelijk actieplan Middenhuur komt. De heer Venhoeven licht toe dat de vierde aanbeveling de structuur in het sturen betreft. De wethouder geeft aan dat het complex is en dat de wereld steeds verandert, maar juist daarom moet er een heldere structuur zijn.

20

De heer Bakker (D66) blijft puzzelen op het punt dat Volt noemde. Dat komt wellicht nog weer aan de orde bij de raadsbehandeling. Hij begrijpt dat het altijd om politieke afwegingen gaat, maar de kaders moeten wel heel duidelijk zijn. Het is hem niet helder wat er nu verandert door dit concrete Rekenkamerrapport. De oproep is volgens hem niet te veel regels, maar wel superscherp. Hij hoort nog graag of de indicator in de programmabegroting voor het hele middensegment geldt, dus of de opgeleverde woningen worden uitgesplitst naar betaalbaar en goedkoop.

25

Wethouder De Vries verzekert dat dit juist gebeurt: dat is het UPP-proces dat wordt doorlopen. Daar worden expliciet de keuzes en belangen voorgelegd. De wethouder meent zich te herinneren dat het middensegment inderdaad zou worden uitgesplitst – op aanbeveling van de Rekenkamer.

30

Mevrouw Zwinkels (CDA) kondigt een aantal voorstellen aan inzake de omgevingsvisies en de monitoringssystematiek. Ze hoort nog graag of het pijlerschema van de Woonvisie wordt aangepast. Wethouder De Vries geeft aan dat het pijlerschema nu nog niet wordt aangepast.

35

Mevrouw Hellevoort (GroenLinks) worstelt met de vierde aanbeveling. Waarschijnlijk kan de sturing beter, maar ze verwacht niet van de ambtelijke organisatie daarvoor nu binnen zes weken een nieuwe structuur op te zetten. Ze kondigt wel een amendement aan.

40

De heer Van der Zweth (PvdA) heeft een punt van orde. Het raadsvoorstel volgt de aanbevelingen van de Rekenkamer. Als de raad het raadvoorstel van de Rekenkamer aanneemt, gaat dat gebeuren en dat maakt moties op aanbevelingen die het college anders uitlegt, overbodig.

45

Mevrouw Meerding (VVD) beaamt dat in het raadsvoorstel een deel van de aanbevelingen wordt overgenomen. Als de raad wil dat het college de vierde aanbeveling ook aanneemt, vergt dat amendering. De VOORZITTER inventariseert hoe de partijen hierin staan:

50

55

Commissielid Minnaert (BIJ1) overweegt een motie maar denkt hier nog even over na; Mevrouw Zwinkels (CDA) komt met drie moties; De heer Bakker (D66) overweegt een aanpassing in verband met de vierde aanbeveling; De heer Temming (Stadsbelang Utrecht) beraadt zich; De heer Usta (DENK) eveneens; Mevrouw Hellevoort (GroenLinks) komt met een amendement; Mevrouw Passier (Volt) vindt het stuk in de huidige vorm een A-punt; Mevrouw Meerding (VVD) wil alle aanbevelingen overnemen, dus als de vierde aanbeveling blijft staan, volgt er geen actie.

Pagina 11 van 27

De VOORZITTER stelt voor 30 minuten uit te trekken voor agendering. De toezeggingen zijn niet

concreet genoeg om ze op te nemen in de toezeggingenlijst, maar ze staan wel opgenomen in het verslag. 5

10

Wethouder De Vries heeft verschillende zaken toegezegd. De derde aanbeveling neemt het college over. In alle nieuwe omgevingsvisies wordt dit gedaan en komt dit terug. Er is een planning van de momenten wanneer dit naar de raad komt. De voorzitter bedankt alle participanten voor hun bijdragen.

8. Raadsbrief tijdelijk wonen Dit punt is doorgeschoven naar de volgende raadscommissievergadering. 15

20

25

30

35

9. Studentenhuisvesting Rubenskwartier IBB-complex 4e fase De Kwekerij De voorzitter ziet dat de fracties van D66, PvdA, CDA, CU, Volt, de VVD en Student&Starter een commissiedebat wensen over de status van de plannen op het gebied van studentenhuisvesting in het Rubenskwartier-Oost. Dat gaat met name over de urgentie rondom de ontwikkeling bij het IBBcomplex in de vierde fase van De Kwekerij. Bij de bespreking wordt de beantwoording op de schriftelijke vragen betrokken: 2005 IBB Bouwen aan studentenhuisvesting, en de inzichten van het werkbezoek van de commissie d.d. 19 januari jl. De heer Bakker (D66) benadrukt de kern van de zaak: de gemeente wil in dit gebied veel: veel tegelijk, veel ambities en veel doelen. Veel partijen vragen om keuzes, om snelheid en misschien om wat voorrang. In de RIB kwam enkele malen aan de orde dat in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) een keuze is gemaakt om hier te mengen. Dit kan de voortgang van de gebiedsontwikkeling bemoeilijken. In de beantwoording kwam naar voren dat er nog veel gesprekken moeten worden gevoerd en de heer Bakker vreest dat dit allemaal veel tijd gaan vergen. In de RSU leest hij dat er een transformatie en intensivering nodig zijn in het nu monofunctionele Rubenskwartier en iets over een ondergrens. Het gebied staat op de kaart ingetekend als gemengd stedelijk milieu.

D66 onderschrijft de ambitie voor een goede mix, maar die lijkt hier een beetje in de weg te zitten. Het lijkt nu alsof er met de RSU al concrete keuzes zijn gemaakt maar dat die in de RSU behoorlijk abstract staan. Dat lijkt in de praktijk te wringen. De raad heeft veel ambities, dus de opdracht vanuit de raad is soms echt lastig.

40

Mevrouw Zwinkels (CDA) is benieuwd of de heer Bakker achter de twee uitgangspunten van de RSU staat.

45

De heer Bakker (D66) leest dat het nu monofunctioneel is: twee middelbare scholen, een ziekenhuis, zusterflat, winkelcentrum, megastudentencomplex. Dat klinkt eerder megagemixt. De wooncrisis is zeker voor studenten zo groot, dat die vraagt om keuzes. Bij dit project ging het over bezoekersparkeren, maar de afspraken tussen SSH en het Diakonessenhuis over bezoekersparkeren lijken hem echter prima. Wat de heer Bakker betreft kan hier gewoon tempo worden gemaakt. Hij roept op het IBB-complex als een ecosysteem voor en door studenten te behouden en de toekomst met hen vorm te geven.

50

Mevrouw Meerding (VVD) hoort nu geen oplossing voor de parkeerproblemen.

55

De heer Bakker (D66) begrijpt dat er een afspraak is met het Diakonessenhuis over het bezoekersparkeren, een mooi dubbel gebruik van de parkeerruimte. Dat scheelt heel veel geld voor het aanleggen van een eigen, al dan niet ondergrondse, parkeerplaats. Die afspraak geldt voor drie jaar, maar voldoet niet aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Het lijkt hem legitiem om hier een andere afweging te maken. De afspraak houdt niet zomaar op na drie jaar, maar de Diakonessen hebben de mogelijkheid om er na drie jaar niet mee door te gaan. Wellicht kunnen daarover andere afspraken worden gemaakt. Voorop staat dat de bouw van die honderden Pagina 12 van 27

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

studentenwoningen voorrang moet krijgen op het maken van keiharde afspraken over bezoekersparkeren veel later in de tijd. De bijdragen van Vidius en BoKS tijdens de RIB waren helder. De nood is zo hoog dat er echt aan de slag moet worden gegaan. Maandenlang praten over bredere visies is niet aan de orde. De plannen van de SSH, ook met gefaseerde vernieuwing en met tijdelijke woningen, spreken D66 sterk aan. Hij hoopt dat het college toezegt deze keuze te maken. De gemeente is al een tijd bezig met deze gebiedsvisie maar een aantal partijen gaf aan nog helemaal niet benaderd te zijn. Dat vergt een toelichting. BoKS en SSH gaven aan de prestatieafspraken niet te tekenen als gevolg van deze casus. Daarop krijgt hij graag een reflectie van de wethouder. De heer Stam (PvdA) ziet dat een student gemiddeld 8 maanden voor het einde van zijn master een studentenkamer kan betrekken. Een hbo-student is dan al drie maanden aan het werk en een mbo-student al meer dan een jaar. De wooncrisis is duidelijk. De PvdA wil dat dit college 5.000 studentenkamers extra bouwt voor 2030. Dat gaat alleen lukken als er snel wordt gebouwd – ook op De Kwekerij. De IBB is een unieke plek in de stad en de identiteit moet behouden blijven. Hij hoort graag van de wethouder of het IBB op haar eigen waarde kan worden getoetst.

Hij krijgt graag de toezegging dat het behoud van het unieke karakter van de IBB leidend is bij de herontwikkeling. In het IDOC kan het college kijken wat er mogelijk is met behoud van de huidige gebouwen en de verduurzaming daarvan. Daarmee kunnen de sfeer en het groen gemakkelijker behouden blijven. Sloop mag niet het eerste uitgangspunt zijn. Op De Kwekerij kunnen nu nog 382 woningen extra worden gebouwd. Alleen die parkeerdruk vormt nog een horde. Hij roept het college op met SSH om de tafel te gaan en creatief te zijn. Deze woningen heeft Utrecht heel hard nodig. Ook de heer Stam heeft zich verbaasd over de reactie van de gebiedspartners en hij sluit zich dus aan bij de vraag van D66 over het proces. Mevrouw Zwinkels (CDA) is blij met de extra studentenwoningen die op deze plek staan gepland. De nood is inderdaad hoog. Ze ziet dat er geen tempo wordt gemaakt. Versnelling is nodig. Rond het IDOC werd uitgelegd dat men de verschillende opgaven met elkaar wilde combineren. Natuurlijk kunnen daar win-winkansen ontstaan, maar het moet niet complexer worden dan het is. Een aantal partijen zit echt te wachten om die woningen toe te voegen. De gemeente moet dat niet vertragen. Vooral de functie werken werd genoemd in de RSU en ze is bang dat dat een knelpunt gaat worden. Het is al best een gemengd gebied. Ouderenwoningen toevoegen aan de IBB lijkt haar onverstandig.

Ook het CDA verbaast zich erover dat de participatie met omwonenden niet goed georganiseerd zou zijn. Tot slot geeft ze aan dat de school graag meer ruimte voor sport en spel in de directe omgeving zou willen. Wellicht kan het college daarin meedenken. Naar verluidt wordt er gewerkt aan een mobiliteitshub voor parkeren op afstand voor bezoekers. Daarover krijgt ze graag een update. Mevrouw Passier (Volt) verbaast zich over de bespreking van dit punt in deze commissie. Wellicht kan de wethouder daar iets over zeggen. Tijdens de RIB vorige week vond ze het opvallend hoe ver de verschillende leefwerelden uit elkaar lagen en hoe ze tegen dit project aankeken. SSH en Jebber menen dat ze al heel lang bezig zijn en de gemeente staat aan het begin van een proces. Een bewoner gaf aan graag op de hoogte te worden gehouden van de plannen – en dan van het begin af. Ze is benieuwd hoe het kan dat partijen zo verschillend tegen zo’n proces aankijken. Zelf zou ze graag per brief worden geïnformeerd over plannen in haar wijk met informatie over het proces en op welk moment ze zou kunnen meepraten. Als voorbeeld van een goed participatieproces noemt ze Tilburg waar sociale partners en bewoners helemaal aan het begin input konden geven. Dat werd uitgewerkt tot een schetsontwerp waarna bewoners in een ontwerpatelier mee konden denken en tekenen aan de invulling van het ontwerp.

Ze is benieuwd hoe de wethouder hierover denkt en waar in het proces hiervoor ruimte zou zijn. De heer Bakker (D66) kent het specifieke voorbeeld niet. Het lijkt hem in Utrecht zeker toepasbaar, maar D66 zou nu juist andere keuzes willen maken om de wooncrisis op te lossen, tempo te maken en studenten een dak boven het hoofd te bieden.

Pagina 13 van 27

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

Mevrouw Passier (Volt) denkt dat een dergelijk proces de voortgang juist kan helpen. SSH kreeg tijdens de RIB nog nieuwe informatie. Dat leidt tot onbegrip bij de stakeholders. Het gaat hier wel om een hele wijk en alle informatie hangt samen. Zo’n participatieproces kan hierbij helpen. Tot slot begreep ze dat SSH als initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het participatieproces, best een zware taak. Omdat het een groot project betreft, lijkt het haar beter als de gemeente die verantwoordelijkheid op zich neemt. Dat houdt het tempo erin. Mevrouw Meerding (VVD) stelt vast dat de ontwikkeling in het Rubenskwartier nu al de nodige reacties oproept terwijl alles nog helemaal aan het begin van het proces zit. Verwarring en boosheid voeren de boventoon. Dat zou ermee te maken hebben dat deze gebiedsontwikkeling erg onverwacht kwam, bijvoorbeeld voor de studenten en studentenhuisvesters. Die hadden het idee dat ze al lang in gesprek waren en dat het vooral om studentenhuisvesting ging. Nu wordt er plotseling een bredere verkenning gedaan om allerlei andere functies toe te voegen. Ouderenhuisvesting op de IBB is wel iets heel anders. Ze wil weten hoe het kan dat er bij de studenten en studentenhuisvesters zo’n andere beleving is van wat er op deze plek zou gebeuren. Het terrein van de IBB is echt een terrein van studenten en dat karakter wil de VVD behouden.

Toch is de buurt eigenlijk al sterk gemixt en dat maakt de buurt ook mooi. Mevrouw Zwinkels (CDA) wil graag weten wat de RSU aan dit gebied toevoegt. Mevrouw Meerding (VVD) is geen groot fan van de RSU maar in de RIB kwam onvoldoende naar voren dat het al een gemengd gebied is. Het is niet zo dat het hele Rubenskwartier alleen maar voor studenten is. Er zijn diverse andere functies dus op dat punt wordt de RSU al nageleefd. Snelheid is geboden. Het lijkt erop dat de gebiedsontwikkeling het maken van tempo in de weg zit. Ze hoort graag hoe de wethouder denkt nog meer snelheid te kunnen maken. Vertraging zit bij De Kwekerij 4e fase vanwege het parkeren. Dat is lastig. De SSH draagt verschillende oplossingen aan, maar de VVD oppert toch genoegen te nemen met de afspraak die SSH nu met het Diakonessenhuis heeft gemaakt. Als dat niet kan, dan graag een toelichting hoe het verder moet. Mevrouw Oudejans (Student&Starter) wijst op het coalitieakkoord waarin staat dat er prioriteit aan studentenhuisvesting moet worden gegeven. Prioriteit is er voor meer onzelfstandige studentenhuisvesting. De vaart in dit project is ver te zoeken. In 2021 zou het IDOC al klaar zijn en zou de SSH van start kunnen met de bouw. Het IDOC ligt er nog niet en de SSH heeft te horen gekregen dat het niet zeker is of ze het plan überhaupt kan uitvoeren.

De wachtrijen bij de SSH lopen al op tot meer dan vier jaar, wat betekent dat studenten soms pas na hun studie een studentenkamer kunnen krijgen. De gemeente loopt achter met het toevoegen van studentenwoningen, mede omdat het voor investeerders aantrekkelijk zou zijn om zelfstandige eenheden te realiseren. De SSH wil graag toevoegen, maar krijgt geen beweging. Ze is benieuwd of de wethouder de noodzaak voor studentenhuisvesting ook voelt en hoe dat terugkomt in deze planvorming. Het plan om een integraal IDOC te maken zou goed passen om alle ambities uit te voeren, maar die keuze voor een integraal IDOC in plaats van separate IDOC’s kwam erg laat. Er zijn slechts beperkt gesprekken gevoerd met de verschillende initiatieven. Alleen de SSH is goed in gesprek met de gemeente. Ze hoort graag waarom er niet eerder, dus voor 2021, gesprekken zijn gevoerd met betrokken partijen over een gezamenlijk IDOC. Ze krijgt graag een toelichting op het proces tot nu toe. Mevrouw Oudejans wil graag constructief vooruitkijken. Wat zijn de mogelijkheden om toch te kijken naar aparte IDOC’s en hoeveel tijd zou dit opleveren? Ze is benieuwd hoe het verdere proces eruit gaat zien. Ze heeft behoefte aan een duidelijke tijdlijn met daarin te nemen stappen.

Ze onderschrijft de vragen van D66 en de PvdA over de IBB om die als ecosysteem te beschouwen en om het karakter leidend te laten zijn tijdens de planontwikkelingen. Ruimte is schaars en dat vraagt om creatieve oplossingen. Ze hoopt dat de wethouder naar de parkeermogelijkheid bij het Diakonessenhuis wil kijken als een oplossing en niet als een probleem. De SSH heeft bovendien een noodplan voor het realiseren van een noodlocatie wanneer het Diakonessenhuis de huur opzegt. Graag een reflectie hierop. Ze sluit zich aan bij de vraag over de mobiliteitshub. De heer Van der Graaf (CU) ziet dat er veel speelt in dit gebied en dat er veel partijen zijn die hier iets willen: een zusterflat, studentenhuisvesting, maar ook verduurzaming van de IBB. Misschien is het noodzakelijk om met elkaar tot een IDOC te komen zodat er samen een plan wordt Pagina 14 van 27

5

10

15

20

25

30

gemaakt. Dat staat op gespannen voet met de ideeën van allerlei lossen partijen die snel stappen willen zetten. Hij vreest dat het een het ander in de weg staat en dat er veel extra vertraging komt voor de partijen die hier willen ontwikkelen als er eerst een IDOC moet komen alvorens aan de slag te kunnen. De heer Zwanenberg (GroenLinks) vindt jongerenhuisvesting van groot belang, met name onzelfstandig. Hij ziet graag die extra woningen bij bijvoorbeeld De Kwekerij. Hij is benieuwd hoe het zit met dat parkeren en met het Diakonessenhuis. Misschien is het mogelijk de parkeernorm toch bij te stellen. Een bovengrondse parkeergarage is wat GroenLinks betreft een laatste optie. Kan het alleen zo, dan moet het wel een multifunctioneel gebouw worden dat makkelijk aan te passen is aan andere functies. Gaat het om de herontwikkeling van de IBB, dan is het van belang het DNA van de IBB te behouden. Het is goed om meer woningen toe te voegen en dat zou toch ook zonder sloop mogelijk moeten zijn. Het IBB is toch een sociaal monument. Het is het oudste studentencomplex in de stad en het gebouw markeert een kentering in de ontwikkeling van de stad Utrecht: van een relatief slaperig provinciestadje met een religieus centrum tot een heel ander soort stad. Hij pleit er voor (een deel van) het complex te behouden.

De heer Temming (Stadsbelang Utrecht) sluit zich aan bij de partijen die zich zorgen maken over de studentenhuisvesting. Als het gaat om participatie, citeert hij graag uit het verkiezingsprogramma van Stadsbelang Utrecht: Zeggen wat je doen, doen wat je zegt. Zo simpel zou het moeten zijn. Als de gemeente beter communiceert, was het proces hier niet zo uit de hand gelopen. Participatie van onderaf. Hij vindt het niet vreemd dat mensen zich hiertegen verzetten, want ze waren niet geïnformeerd. Hij hoort graag wat de wethouder doet om ervoor te zorgen dat dit niet nog eens gebeurt. De heer Usta (DENK) vindt het belangrijk dat er vaart wordt gemaakt. Huisvesting is een basisbehoefte. Hij wil concreet horen wat de belemmeringen zijn om ze te kunnen aanpakken. Hij is benieuwd naar de ontwikkelingen. De voorzitter stelt voor na de lunch verder te gaan met de termijn van de wethouder. Schorsing van 13.00 tot 14.00 uur

Pagina 15 van 27

Verslag openbare middagvergadering commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen 5

10

Datum Locatie Verslag door Vaststelling verslag

23 maart 2023 Raadzaal, stadhuis F. van Vlodrop (Notuleerservice Nederland)

Aanwezigen

Geen informatie gekregen; alleen de voorzitter en de wethouders zijn opgenomen. De voorzitter, dhr. Van Steeg, de wethouders, dhr. Eerenberg, mevr. Van Hooijdonk, dhr. De Vries de leden,

15

Afwezigen

-

Verslag openbare middagvergadering commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen

20

25

30

35

9. Studentenhuisvesting Rubenskwartier IBB-complex 4e fase De Kwekerijen mededelingen......16 10. Raadsbrief Verduurzaming particuliere woningen bij 'gespikkeld bezit' en SV 2022 nr. 226 Uitsluiten verduurzaming huurwoningen .........................................................................................19

9. Studentenhuisvesting Rubenskwartier IBB-complex 4e fase De Kwekerijen mededelingen

De voorzitter heropent de vergadering van de commissie om 14.10 uur en geeft het woord aan de wethouder voor zijn eerste termijn. Wethouder Eerenberg stelt een aantal herkenbare rode draden vast in de opmerkingen van de fracties in de eerste termijn. Zo zijn er opmerkingen gemaakt over fase 4 van het te ontwikkelen blok van De Kwekerij. Eerder waren er twijfels of het college wel behoefte had aan die studentenwoningen. Het college wil natuurlijk ook studentenwoningen en wil die graag in die vierde fase realiseren. Daarvoor moet echter het parkeerprobleem, binnen de spelregels, worden opgelost. Dat is ook in het belang van de SSH. Het bestemmingsplan is al eerder na bezwaren van omwonenden voorgelegd aan de Raad van State. Zij zijn destijds op het gebied van parkeren in het gelijk gesteld. Het bestemmingsplan en de anterieure overeenkomst (waarin is opgenomen dat de parkeerproblematiek ondergronds en op eigen terrein moet worden opgelost) zijn op basis Pagina 16 van 27

5

10

15

20

25

daarvan aangescherpt. Het is dan ook een groot risico om in te gaan tegen de gemaakte afspraken. De fracties vragen om het probleem creatief te benaderen. Dat is slechts mogelijk binnen de gemaakte afspraken. Het Diak zou een oplossing kunnen zijn, echter slechts binnen het eigen parkeerbeleid en de jurisprudentie daarover, met een maximale doorlooptijd van tien jaar. Het Diak wil die garantie echter slechts voor maximaal drie jaar geven. Dat betekent feitelijk dat er geen oplossing is voor parkeren. Een andere suggestie was om de parkeernorm aan te passen. Dat is gezien de gerechtelijke uitspraak niet mogelijk. De wethouder zegt toe de problematiek, samen met SSH, grondig aan te pakken. De heer Bakker (D66) begrijpt dat er een overeenkomst voor een periode van tien jaar mogelijk is, maar er is een risico dat de overeenkomst na drie jaar wordt opgezegd. Gaat de wethouder dat met het Diak bespreken (en oplossen)? De SSH is van mening dat er een risico bestaat dat er geen sociale huur- en studentenwoningen meer worden gebouwd als het parkeren ondergronds moet worden gerealiseerd. Ook dat moet in het algemeen belang worden meegewogen. Wethouder Eerenberg legt uit dat het beleid een alternatieve parkeeroplossing voor een periode van minstens tien jaar eist. Het Diak wil zich daar echter niet langer dan drie jaar aan committeren.