Exploitatieplan Port of Urk definitief.pdf

Deze laatste is bepaald aan de hand van een residuele waarderingsmethodiek en de comparatieve methode. De hoogste van deze twee waarden wordt geacht de inbrengwaarde te vertegenwoordigen.

29

Artikel 6.2.3 onder d Bro geeft aan dat tot de kosten van de inbrengwaarden de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen en kabels en leidingen kunnen behoren, indien en voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden. De taxateur is van oordeel geweest dat de sloopkosten tot de inbrengwaarden behoren. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de betreffende kosten specifiek te maken hebben met de sloop van de opstallen en funderingen van op zichzelf staande onroerende zaken. De inbrengwaarden van de gronden zoals die in het exploitatieplan zijn opgenomen volgen uit het “Taxatierapport Inbrengwaarden Port of Urk – Binnendijks Bedrijventerrein” van Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. De taxateur heeft de gronden gewaardeerd met als prijspeildatum 1 januari 2020. Het taxatierapport is opgenomen als Bijlage 9: Taxatierapport Inbrengwaarde Port of Urk. De taxateur heeft de inbrengwaarde getaxeerd op een totaalbedrag van € 15.229.200,-. In dit bedrag geen rekening gehouden met de onderstaande sloopkosten als bedoeld in artikel 6.2.3 onder d Wro. In dit bedrag is ook geen rekening gehouden met de gronden die reeds door de gemeente zijn verkocht.

Artikel 6.2.4 onder c Bro geeft aan dat de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten, indien en voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, kunnen in de exploitatieopzet worden opgenomen. Deze kosten zijn niet geraamd in het taxatierapport inbrengwaarden, maar zijn naar verwachting wel noodzakelijk voor het verwerven van de particuliere grondeigendommen en het in exploitatie brengen van deze grondeigendommen. De kosten, als bedoeld in artikel 6.2.4. onder c Bro, worden geraamd op € 218.813,-.

5.1.2. Sloopkosten (artikel 6.2.3 onder d Bro) Artikel 6.2.3 onder d Bro geeft aan dat onder de kosten van de inbrengwaarde van de gronden tevens worden gerekend de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Dit is alleen anders indien deze redelijkerwijs niet tot de inbrengwaarde van de gronden kunnen worden gerekend. In het geval van de Port of Urk gaat het om de sloop van opstallen die zijn/waren gelegen op gronden die als afzonderlijke onroerende zaken zijn aan te merken. Er is geen reden om af te wijken van artikel 6.2.3 onder d Bro zodat de sloopkosten tot de inbrengwaarde van de gronden dienen te worden gerekend. In het plangebied zijn een aantal objecten gelegen die moeten worden gesloopt dan wel recentelijk vooruitlopend op de ontwikkeling reeds zijn gesloopt. Het gaat om de onderstaande objecten: -

De opstallen aan de Domineesweg 27 te Urk; De opstallen aan de Domineesweg 29 te Urk (reeds gesloopt); De opstallen aan de Zuidermeerweg 51 te Urk.

De kosten voor het slopen van de bestaande opstallen zijn geraamd op € 450.000,-. Deze sloopkosten zijn redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, conform het bepaalde in artikel 6.2.3 onder d Bro.

5.1.3. Onderzoekskosten en overige kosten De milieukosten komen op grond van het bepaalde in artikel 6.2.4 onder a Bro voor verhaal in aanmerkingen. Het gaat daarbij de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek. De onderzoekskosten en overige kosten bestaan uit kosten voor: -

Archeologie;

30

-

NGE onderzoekskosten; Kosten voor onderzoeken welke niet vallen onder de plankosten; Kosten voor duurzaamheidsmaatregelen.

In het exploitatiegebied zijn twee archeologische vindplaatsen aanwezig. Per vindplaats worden de kosten geraamd op € 500.000,-, zodat aan kosten voor archeologie een bedrag van € 1.000.000,- in de exploitatieopzet is opgenomen. Er is ook onderzoek gedaan naar NGE. De kosten daarvan bedragen € 75.000,-. De kosten van de overige onderzoeken, welke niet vallen onder de plankosten, bedragen € 250.000,-. De kosten voor het verrichten van onderzoeken en de daarmee gepaarde gaande werkzaamheden, voor zover die niet vallen onder de plankosten, bedragen € 1.325.000,-. In de exploitatieopzet zijn voor de overige kosten een bijdrage duurzaamheid en een bijdrage aan maatregelen aan de Domineesweg opgenomen. De bijdrage duurzaamheid betreft een kostenraming voor duurzaamheidsmaatregelen in het exploitatiegebied en de inrichting van het exploitatiegebied. Deze bijdrage is een stimulans voor de duurzame ontwikkeling van het exploitatiegebied (gebruik materialen, inrichting openbare ruimte, etc.)..De kosten hiervan worden geraamd op € 500.000,-. Hiernaast dienen er maatregelen te worden getroffen aan de Domineesweg. De kosten van deze maatregelen bedragen € 500.000,-. De totale overige kosten bedragen in totaal € 1.000.000,-.

5.1.4. Kosten voor het bouwrijp maken inclusief grondwerk De kosten voor het bouwrijp maken van de gronden zijn opgenomen in de artikelen 6.2.4 en 6.2.5 Bro. De kosten voor het bouwrijp maken zijn gebaseerd op een civieltechnische raming van de gemeente Urk. De totale geraamde kosten voor het bouwrijp maken bedragen € 10.549.579,-. De kosten voor het grondwerk zijn geraamd op € 5.079.431,-. In onderstaand overzicht is opgenomen welke onderdelen onder het bouwrijp maken worden verstaan. Omschrijving Grondwerk Riolering Verhardingen Totaal

Bedrag € 5.079.431,€ 4.549.117,€ 6.000.462,€15.629.010,-

In Bijlage 10: Raming civiele kosten bij dit exploitatieplan is een raming van de civiele kosten opgenomen voor het bouwrijp maken.

5.1.5. Kosten voor het woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken zijn opgenomen in de artikelen 6.2.4 en 6.2.5 Bro. De kosten voor het woonrijp maken zijn gebaseerd op een civieltechnische raming van de gemeente Urk. De totale geraamde kosten voor het woonrijp maken bedragen € 7.390.481,-. In onderstaand overzicht is opgenomen welke onderdelen onder het woonrijp maken worden verstaan. Omschrijving Groenvoorzieningen Water Verlichting en brandkranen

Bedrag € 1.509.601,€ 4.673.366,€ 946.332,-

31

€ 261.182,€ 7.390.481,-

Micro-milieu Totaal

In Bijlage 10: Raming civiele kosten is een raming opgenomen van de civiele kosten voor het woonrijp maken.

5.1.6. Buitenplanse kosten Naast de kosten die gemaakt moeten worden binnen het exploitatiegebied, is er ook een aantal kosten die gemaakt moeten worden voor voorzieningen buiten het exploitatiegebied. Dergelijke kosten komen op grond van artikel 6.2.4 onder e Bro ook voor verhaal in aanmerking. De reden waarom deze voorzieningen niet in het exploitatiegebied zijn gelegen is dat de bestemming van deze gronden niet wijzigt evenals de eigendomssituatie. In het geval van de Port of Urk gaat het om maatregelen die getroffen moeten worden aan de Domineesweg (N352) aan de noordzijde van het plangebied. De kosten van deze werken en werkzaamheden zijn opgenomen bij de overige kosten.

5.1.7. Bovenwijkse kosten Op grond van het bepaalde in artikel 6.13 lid 6 Wro worden de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied van de port of Urk profijt heeft en welke toerekenbaar zijn, naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de bovenwijkse voorzieningen waar de Port of Urk aan moet bijdragen. Bovenwijkse voorziening

Te verhalen kosten

Robuuste ontsluiting Port of Urk, kosten Binnendijks Bedrijventerrein Robuuste ontsluiting Port of Urk, kosten MSNF Ovonde Domineesweg Eindgemaal Waterberging

Toerekening

€ 2.910.000

86%

Kosten in exploitatieopzet € 2.494.286,-

€ 2.910.000

14%

€ 415.714,-

€ 892.500 € 1.600.000 € 226.771

40% 52% 34%

€ 352.132,€ 825.000,€ 151.181,-

De kosten voor de robuuste ontsluiting Port of Urk zijn reeds opgenomen in de kosten voor het bouwen woonrijp maken. De kosten voor de Ovonde, eindgemaal en de waterberging zijn als aparte post bovenwijkse voorzieningen opgenomen voor een bedrag van € 1.328.313,-. De keuze hiervoor is gemaakt omdat de robuuste ontsluiting Port of Urk binnen het exploitatiegebied is gelegen en de overige voorzieningen niet.

5.1.7.1.

Robuuste ontsluiting Port of Urk

De totale kosten voor de robuuste ontsluiting van de Port of Urk bedragen € 2.910.000,-. De provincie heeft een subsidie verleend voor de aanleg van een wegverbinding tussen de Maritieme Servicehaven Noordelijk Flevoland (MSNF), het binnendijkse bedrijventerrein en de Domineesweg om synergie tussen het binnendijkse en buitendijkse terrein te bewerkstelligen, meerwaarde voor de (maritieme) economie van Noordelijk Flevoland te creëren en het totale gebied (Port of Urk) te ontsluiten. Deze subsidie bedraagt € 1.747.935,-. In de paragraaf Te ontvangen subsidies wordt nader ingegaan op de verkregen subsidie.

32

Onderdeel van de subsidie is dat de in het inpassingsplan opgenomen ontsluiting vervalt en dat de MSNF wordt ontsloten via de robuuste ontsluiting Port of Urk. De MSNF profiteert derhalve ook van deze robuuste ontsluiting en een deel van de kosten zullen derhalve door de MSNF dienen te worden betaald. Deze kosten worden echter gedekt door de door de gemeente verkregen subsidie. Het restant van de subsidie geldt in dat geval als subsidie voor het gedeelte dat toerekenbaar is aan het Binnendijks bedrijventerrein. Uitgaande van het feit dat de bijdrage aan de kosten van de robuuste ontsluiting van de MSNF van € 415.714,- gedekt worden door de subsidie, resteert van de verkregen subsidie een bedrag van € 1.332.221,- welke aan de kostenkant worden opgenomen. Per saldo bedragen de kosten voor de robuuste ontsluiting in de exploitatieopzet die voor verhaal in aanmerking komen € 1.162.065,- (= € 2.910.000 -/- € 1.747.935). Een en ander betekent dat de totale te verhaalbare kosten voor de robuuste ontsluiting € 1.162.065,bedragen. Deze totale kosten zijn opgenomen als onderdeel van het bouw- en woonrijp maken en de totale subsidie is opgenomen aan de opbrengstenkant.

5.1.7.2.

Ovonde Domineesweg

De totale kosten van de ovonde aan de Domineesweg bedragen € 892.500. De kosten worden verdeel naar rato van het ingeschatte gebruik. De verdeling is als volgt: -

Port of Urk Zeeheldenwijk Bestaande stad

40%; 21%; 39%.

In de exploitatieopzet wordt dus 40% van de kosten van € 892.500,- opgenomen, ofwel € 352.132,-. Bij deze post vindt geen verdeling plaats tussen de MNSF en het binnendijks bedrijventerrein omdat het deel van de bijdrage door de MNSF al via de subsidie wordt betaald.

5.1.7.3.

Eindgemaal

De komst van nieuwe ontwikkelingen hebben tot gevolg dat een nieuw eindgemaal nodig is. De kosten van dit eindgemaal zijn geraamd op € 1.600.000,-. De realisatie van een nieuw eindgemaal is van profijt voor diverse gebieden. De kosten zijn verdeeld op basis van het verwachte gebruik, namelijk: -

Port of Urk Zeeheldenwijk Zwolsehoek fase 5 Bestaande stad

60%; 20%; 10%; 10%.

Net als bij de Ovonde Domineesweg moet rekening worden gehouden dat de Port of Urk bestaat uit de MNSF en het Binnendijks bedrijventerrein, zodat de 60% nog verdeeld moet worden naar deze beide plangebieden. Rekening houdend met de oppervlakte uitgeefbaar van deze plangebieden, komt 86% van de 60%, ofwel 52%, van de toegerekende kosten aan Binnendijks bedrijventerrein voor verhaal in aanmerking, ofwel € 825.000,-.

5.1.7.4.

Waterberging gemeente Urk

In de woningbouwontwikkeling Zeeheldenwijk wordt een deel van de waterbergingsopgave van de overige gebiedsontwikkelingen op Urk voorzien. Deze meer dan (voor de Zeeheldenwijk) benodigde waterberging wordt gerealiseerd voor Zeeheldenwijk en Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein. De kosten voor deze waterberging zijn geraamd op € 226.771,-. De realisatie van deze waterberging is

33

van profijt voor de diverse voornoemde gebieden. De kosten zijn verdeeld op basis van ieders benodigde aandeel in de waterberging, namelijk: -

Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein Zeeheldenwijk

67%; 33%.

De toegerekende kosten aan Binnendijks bedrijventerrein voor verhaal in aanmerking zijn daarmee € 151.181,-.

5.1.8. Planvoorbereidingskosten Onderdeel van de kosten die de gemeente voor de realisatie van de Port of Urk maakt, zijn de gemeentelijke planvoorbereidingskosten. Deze komen voor verhaal in aanmerking op grond van het bepaalde in artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro. Het gaat dan om: -

de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3 onder c en d Bro; de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag.

Artikel 6.2.6 Bro bepaalt dat met betrekking tot de kostensoorten als bedoeld in artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro bij ministeriële regels gesteld kunnen worden met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten, de zogenaamde planvoorbereidingskosten. Voor het bepalen van de planvoorbereidingskosten voor de ontwikkeling van de Port of Urk is gebruik gemaakt van de Regeling plankosten exploitatieplan zoals die op 30 januari 2017 is vastgesteld. Hierbij is gebruik gemaakt van het laatste rekenmodel, namelijk het rekenmodel 2018. De planvoorbereidingskosten, op basis van de plankostenscan, bedragen € 9.354.741-. Het resultaat van de plankostenscan is opgenomen als Bijlage 11: Resultaat plankostenscan. Het rekenmodel heeft echter als prijspeildatum 1 januari 2018, zodat de uitkomsten van de plankostenscan geïndexeerd moeten worden naar prijspeil 1 januari 2020. Hierbij is rekening gehouden met de loonprijsstijging van de ambtenaren in de betreffende periode. Deze bedraagt in totaal 6,25%. De plankosten bedragen derhalve € 9.939.412,-.

5.1.9. Uitgezonderde plankosten De Regeling plankosten exploitatieplan heeft echter niet betrekking op alle plankosten die gemaakt worden in het kader van de ontwikkeling van de Port of Urk, zie hiervoor artikel 2 lid van deze regeling. Hiernaast maakt de gemeente ook kosten voor onder meer communicatie en kosten voor een projectassistent welke voor verhaal in aanmerking komen. Deze plankosten, welke geen onderdeel uit maken van de plankostenscan (de zogenaamde uitgezonderde plankosten) worden geraamd op € 1.218.249,-.

5.1.10. Tijdelijk beheer Op grond van het bepaalde in artikel 6.2.4 onder k Bro komen de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten voor verhaal in aanmerking. Inzake de Port of Urk gaat het om de beheerskosten van de door de gemeente verworven gronden. De beheerskosten hebben betrekking op de voor rekening van de gemeente komende lasten in het kader

34

van de Onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten. Hierbij wordt rekening gehouden met een periode van 20 jaar. Deze kosten lopen af naarmate van de uitgifte van de gronden. De kosten voor tijdelijk beheer worden geraamd op € 641.574,-. Aan de opbrengstenkant geldt dat de gemeente een gedeelte van exploitatiegebied kan verpachten gedurende de looptijd. Deze opbrengsten worden geschat op € 629.634,-. Per saldo bedragen de kosten voor tijdelijk beheer € 11.940,- negatief.

5.1.11. Planschade De ontwikkeling van het bestemmingsplan kan tot gevolg hebben dat eigenaren van onroerende zaken die in de (directe) nabijheid van de ontwikkeling zijn gelegen, een tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro, de zogenaamde planschade, claimen. Op grond van artikel 6.2.4 onder l Bro behoren deze kosten tot de kosten die gemaakt worden in verband met de exploitatie van de gronden. De planschadekosten die zijn opgenomen in de raming van de kosten zijn gebaseerd op een raming van de gemeente. Het bedrag is tot stand gekomen met inachtneming van de Wro en het bestemmingsplan als de voorgenomen stedenbouwkundige invulling zoals deze thans voorliggen. De planschade is met name een gevolg van de realisatie van een bedrijventerrein met bijbehorende infrastructuur. Er is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd welke een resultaat heeft van € 36.000,aan planschade.

5.1.12. Rentekosten Rentekosten van geïnvesteerde kapitalen kunnen in rekening worden gebracht via het exploitatieplan op basis van artikel 6.2.4 onder n Bro. Hierbij geldt dat eventuele renteopbrengsten in mindering moeten worden gebracht. De rentekosten/opbrengsten zijn thans nul en beginnen na vaststelling te lopen. Bij de jaarlijkse herziening zullen de gerealiseerde rentekosten als boekwaarde worden opgenomen. De rentekosten bedragen € 2.119,-.

5.1.13. Percentage gerealiseerde kosten Op grond van het bepaalde in artikel 6.2.8 Bro moet in het exploitatieplan worden aangegeven welk percentage van de kosten reeds is gerealiseerd. In dit percentage wordt geen rekening gehouden met de kosten voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. In het kader van de wettelijk voorgeschreven uitgangspunten voor de exploitatieopzet worden de geraamde kosten voor verwerving gronden (inbrengwaarde) en plankosten (plankostenscan) op t=0 gefaseerd. Deze geraamde kosten zijn derhalve als boekwaarde in de exploitatieopzet opgenomen en daarmee als “gerealiseerd” beschouwd, terwijl in werkelijkheid deze kosten nog niet in die mate zijn gerealiseerd. In onderstaande tabel zijn de gerealiseerde kosten opgenomen. Kosten soort Verwerving gronden Sloopkosten Plankosten Plankosten, uitgezonderd Rentekosten Tijdelijk beheer Totaal gerealiseerde kosten

Bedrag € 15.448.013,€ 118.218,€ 9.939.412,€ 1.218.249,€ 2.119,€ 6.074,€ 26.732.085,-

35

Het totaal aan kosten bedraagt € 54.408.171,- (nominaal, prijspeil 1 januari 2020), het totaal aan gerealiseerde kosten per 1-1-2020 bedragen € 26.732.085,- zodat 49% van de totale kosten (nominaal, prijspeil 1 januari 2020) zijn gerealiseerd.

36

6. Opbrengsten De grondprijs (uitgifteprijs) is gebaseerd op de Nota grondprijsbeleid 2020 van de gemeente Urk alsmede een grondprijsadvies van Gloudemans. Bij de vaststelling van het exploitatieplan wordt aangesloten op het geactualiseerde en marktconforme advies van Gloudemans.

6.1.

Raming van de opbrengsten

De opbrengsten (artikel 6.13 lid 1 onder c ten derde Wro) kunnen worden geraamd op basis van het ruimtegebruik en het programma. Op basis van het ruimtegebruik is bepaald welk deel van het plangebied uitgeefbaar is. De opbrengsten worden gegenereerd door het programma binnen de uitgeefbare gronden.

6.1.1. Ruimtegebruik Het ruimtegebruik in m² op basis van het stedenbouwkundige plan is per eigenaar bepaald. In de onderstaande tabel is dit nader uitgewerkt. Eigenaar

A. de Boer

Niet uitgeefbaar (verharding, water en groen) in m² 4.942

Uitgeefbaar m²

in

Totaal m²

in

5.815

10.757

ASR Levensverzekering N.V.

25.056

137.234

162.290

C.H.M. Boons

21.612

79.326

100.938

Gemeente Noordoostpolder

9.265

-

9.265

Gemeente Urk

78.639

145.061

223.700

H.J. van der Woerd

20.378

50.689

71.067

397

10.303

10.700

J. van der Reest

8.012

-

8.012

J.H. van der Woerd H.J. van der Woerd

69.125

173.645

242.770

12

-

12

237.438

602.073

839.512

J. Ballast en M.H.K. Meinsma

Liander Infra N.V. Totaal

6.1.2. Programma Het programma (in m²) voor alle fasen is verdeeld over de verschillende huidige eigenaren zoals weergegeven in onderstaande tabel. In de tabel staan de namen van de personen die eigendommen hebben. Binnendijks, regulier A. de Boer ASR Levensverzekering N.V. C.H.M. Boons Gemeente Noordoostpolder Gemeente Urk H.J. van der Woerd J. Ballast en M.H.K. Meinsma J. van der Reest J.H. van der Woerd H.J. van der Woerd Liander Infra N.V. Uitgegeven

631 128.372 56.422 107.085 50.689 5.153 157.710 -

Binnendijks, zichtlocaties 5.184 8.862 22.904 32.975 5.150 15.935 -

Totaal 5.815 137.234 79.326 140.060 50.689 10.303 173.645 5.001

37

Totaal programma

506.062

91.010

602.073

6.1.3. Opbrengsten Artikel 6.13 lid 1 onder c ten derde Wro geeft aan dat een exploitatieplan een exploitatieopzet dient te bevatten waarin een raming van de opbrengsten van de exploitatie is opgenomen. Artikel 6.2.7 Bro geeft aan dat tot de opbrengsten van een exploitatie worden gerekend de ramingen van de opbrengsten: -

van de uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; van bijdragen en subsidies van derden; welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

6.1.3.1.

Uitgifte van gronden

De uitgifte van de gronden vormen de belangrijkste opbrengsten van de exploitatie van de Port of Urk. Het gaat daarbij om de uitgifte van gronden bestemd voor bedrijventerrein. In de uitgifte wordt door de gemeente onderscheid gemaakt in verschillende categorieën. Het gaat om de navolgende uitgiftecategorieën: -

Binnendijks, regulier; Binnendijks, zichtlocaties;.

6.1.3.2.

Te ontvangen subsidies

Naast de opbrengsten uit gronduitgiften bepaalt artikel 6.2.7 onder b Bro tevens dat de opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden tot de opbrengsten van de grondexploitatie worden gerekend. In het inpassingsplan van de provincie was de ontsluiting van de MSNF voorzien direct op de Domineesweg. Mede in verband met de realisatie van het nieuwe bedrijventerrein is ervoor gekozen om de ontsluiting van de MSNF door het plangebied van de Port of Urk te laten lopen waardoor de ontsluiting van de MSNF ook dienst kan doen als ontsluiting voor de Port of Urk. In het kader van het programma Zuiderzeelijngelden Noordelijk Flevoland 2012-2020 (ZZL-NF) heeft de gemeente een subsidie aangevraagd bij de provincie Flevoland. De provincie heeft die verleend op basis van het door de gemeente ingediende projectplan. Het gaat daarbij om de aanleg van een wegverbinding tussen de MSNF, het binnendijkse bedrijventerrein en de Domineesweg om synergie tussen het binnendijkse en buitendijkse terrein te bewerkstelligen, meerwaarde voor de (maritieme) economie van Noordelijk Flevoland te creëren en het totale gebied (Port of Urk) te ontsluiten. De in het provinciaal inpassingsplan opgenomen ontsluiting komt daarmee te vervallen.

De toegekende subsidie van € 1.747.935,- heeft derhalve betrekking op de aanleg van een totale wegverbinding tussen de MSNF, het binnendijkse bedrijventerrein en de aansluiting op de Domineesweg, de zogenaamde robuuste ontsluiting. Deze robuuste ontsluiting wordt alleen gerealiseerd ten behoeve van de bereikbaarheid van zowel de MSNF als het binnendijks bedrijventerrein. Andere gebieden dan deze hebben geen relatie met het maken van de kosten voor de robuuste ontsluiting en hebben er derhalve ook geen profijt van. De kosten van de robuuste moeten dus worden verdeeld tussen deze 2 plangebieden. Met de Provincie is afgesproken dat met deze robuuste ontsluiting de voorgenomen ontsluiting van de MNSF op de Domineesweg kan komen te vervallen.

38

De toerekening vindt plaats naar rato van het oppervlakte uitgeefbaar zijnde 60 ha voor het Binnendijks bedrijventerrein en 10 ha voor de MSNF. In totaal gaat het dus om 70 ha uitgeefbaar gebied. De MNSF moet 14% (= 10 ha / 70 ha) bijdragen aan de kosten en het binnendijks bedrijventerrein de overige 86% (= 60 ha / 70 ha). De provincie heeft de subsidie verleent zodat maar één ontsluiting voor beide gebieden behoeft te worden gerealiseerd waarmee de door de provincie in het inpassingsplan opgenomen ontsluiting kan vervallen. De kosten welke voor de MSNF moeten worden gemaakt moeten volledig uit de subsidie worden gedekt. Het restant is dan een bijdrage van het deel van de robuuste ontsluiting voor het binnendijks bedrijventerrein. De kosten voor de robuuste ontsluiting van de MSNF, zijnde € 415.714,zijn opgenomen aan de kostenkant van de exploitatieopzet. Nu deze worden gedekt door de subsidie moet aan de opbrengsten kan een gelijk bedrag van € 415.714,- worden opgenomen zodat het saldo voor het deel van de kosten dat door de MSNF moet worden bepaald nihil is. Het restant van de subsidie dat bedoeld is als bijdrage voor de kosten die door het binnendijks bedrijventerrein moeten worden gedragen, zijn ook opgenomen aan de opbrengstenkant van de exploitatieopzet.

Voor het overige zijn er geen subsidies of andere gelden beschikbaar dan wel geoormerkt aan de gebiedsontwikkeling van de Port of Urk waardoor er geen verdere subsidies in de exploitatieopzet zijn opgenomen. Tenslotte zijn opbrengsten uit tijdelijk beheer van de gronden opgenomen onder de opbrengsten in de exploitatieopzet. Deze opbrengsten zijn in paragraaf 5.1.10 Tijdelijk beheer toegelicht. Totale opbrengsten De opbrengsten van het plan de Port of Urk zijn in de onderstaande tabel uitgewerkt. Aantal m² Uitgifte gronden Binnendijks, regulier Binnendijks, zichtlocaties Binnendijks, gerealiseerd Subtotaal uitgifte gronden

506.062 91.010 5.001

Opbrengsten per m²

Opbrengstpotentie totaal

€ 90,€ 125,-

€ 45.545.584,€ 11.376.254,€ 400.500,€ 57.322.338,-

Subsidies Subsidie Zuiderzeegelden Noordelijk Flevoland 2012 -2020, dekking kosten MSNF Subsidie Zuiderzeegelden Noordelijk Flevoland 2012 -2020, robuuste ontsluiting

€ 415.714,€ 1.332.221,-

€ 629.634,-

Opbrengsten tijdelijk beheer gronden

€ 59.699.907,-

Opbrengsten totaal

6.1.4. Gerealiseerde opbrengsten Ten tijde van het vaststellen van het exploitatieplan heeft de gemeente een klein deel van het exploitatiegebied verkocht/uitgegeven. Deze gronden worden als gerealiseerd beschouwd. Uitgeefbare gronden in m²

Uitgegeven gronden in m²

Opbrengst, gerealiseerd

Uitgifte gronden

39

Binnendijks, regulier Binnendijks, zichtlocatie Totaal gerealiseerde opbrengsten Opbrengsten totaal Opbrengsten, gerealiseerd in € Opbrengsten, gerealiseerd in %

506.062 91.010

5.001

€ 400.500,€ 400.500,€ 59.699.907,€ 400.500,0,67%

40

7. Resultaat en toerekening 7.1.

Omvang kostenverhaal en resultaat

Om te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: -

Profijt; Toerekenbaarheid; Proportionaliteit.

De exploitatieopzet kent een eindwaarde en contante waardeberekening. Indien wordt uitgegaan van alleen de nominale kosten en opbrengsten ontstaat een nominaal resultaat van € 5.291.736,- Rekening houdend met invloed van kosten- en opbrengstenstijging en rente ontstaat een saldo van € 1.472.373,op eindwaarde per 31 december 2042 en een saldo van € 933.714,- op netto contante waarde per 1 januari 2020. Op contante waarde bedragen de totale kosten € 50.195.713,-. De contante waarde van de subsidies en bijdragen derden bedraagt € 2.025.168,-. Dit maakt dat de netto verhaalbare kosten op contante waarde € 48.170.546,- bedragen. Op contante waarde bedragen de totale opbrengsten uit gronduitgifte € 49.104.260,-. De vergelijking van de netto verhaalbare kosten op contante waarde en de totale opbrengsten uit gronduitgifte op contante waarde heeft tot gevolg dat alle kosten voor verhaal in aanmerking komen.

7.2.

Toerekening van de kosten

7.2.1. Inleiding Bij de daadwerkelijke toerekening van de kosten dient rekening te worden gehouden met het bepaalde in artikel 6.16 Wro, een en ander conform het bepaalde in artikel 6.18 lid 5 Wro. In dit artikel staat dat het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid berekent wordt door het op basis van artikel 6.16 Wro maximaal te verhalen bedrag te delen door het totaal aantal gewogen eenheden. Het te verhalen bedrag is het in een exploitatieplan opgenomen bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden.

7.2.2. Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast. De kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Artikel 6.18 Wro gaat ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage uit van een vijftal stappen, namelijk: 1. Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (lid 1); 2. Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (lid 2); 3. Het vaststellen van gewogen eenheden, door de basiseenheid te vermenigvuldigen met een per uitgiftecategorie vastgestelde gewichtsfactor (lid 3); 4. Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (lid 4);

41

5. Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5).

Stap 1: Wro)

Het vaststellen van uitgiftecategorieën in het exploitatieplan (artikel 6.18 lid 1

Artikel 6.18 lid 1 Wro geeft aan dat allereerst de uitgiftecategorieën moeten worden vastgesteld. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat de opbrengstpotentie per uitgeefbaar bouwperceel kan verschillen. In het geval van Port of Urk zijn er 6 uitgiftecategorieën vastgesteld. De vastgestelde uitgiftecategorie die in Port of Urk van toepassing zijn, worden bij stap 2 aangegeven.

Stap 2: Het vaststellen van een basiseenheid per te onderscheiden categorie (artikel 6.18 lid 2 Wro) Vervolgens geeft artikel 6.18 lid 2 Wro aan dat per uitgiftecategorie een basiseenheid moet worden vastgesteld. De gemeente heeft ervoor gekozen om als basiseenheid te kiezen 1 m² uitgeefbaar grondoppervlakte. In onderstaande tabel zijn de uitgiftecategorieën opgenomen samen met de basiseenheid per categorie. Uitgiftecategorie Binnendijks, regulier Binnendijks, zichtlocaties

Stap 3:

Basiseenheid 1 m2 uitgeefbaar grondoppervlakte 1 m2 uitgeefbaar grondoppervlakte

Het vaststellen van gewogen eenheden (artikel 6.18 lid 3 Wro)

De derde stap, artikel 6.18 lid 3 Wro, is het vaststellen van gewogen eenheden. Deze gewogen eenheden kunnen eerst worden vastgesteld indien er een gewichtsfactor wordt vastgesteld. Een gewogen eenheid is de vermenigvuldiging van de basiseenheid maal de vastgestelde gewichtsfactor. Deze gewichtsfactor wordt bepaald door de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid per uitgiftecategorie af te zetten tegen een “basiscategorie”. In het geval van Port of Urk zijn er 6 uitgiftecategorieën, zodat er sprake is van zes gewichtsfactoren. Deze gewichtsfactor wordt bepaald door de netto contante waarde van de uitgifteprijs per basiseenheid per uitgiftecategorie af te zetten tegen een “basiscategorie”. In het geval van de Port of Urk is ervoor gekozen om als “basiscategorie” te kiezen voor de categorie waarvan de uitgifteprijs het laagst is, zijnde de categorie “Binnendijks, zichtlocaties”. De gewichtsfactor van deze categorie bedraagt derhalve 1,0000. De andere gewichtsfactoren worden berekend door de uitgifteprijs af te zetten tegen de uitgifteprijs van de andere categorieën. De gewogen eenheden worden bepaald door de basiseenheid te vermenigvuldigen met de gewichtsfactor. Door het totaal oppervlakte in m² te vermenigvuldigen met de gewogen eenheid, wordt het totaal aantal gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald.

In onderstaande tabel zijn de resultaten weergegeven. Uitgiftecategorie Art. 6.18 lid 1 Wro

Basiseenheid Art. 6.18 lid 2 Wro

Binnendijks, regulier Binnendijks, zichtlocaties Gerealiseerd

1m² uitgeefbaar 1m² uitgeefbaar 1 m² uitgeefbaar

Totaal gewogen eenheden

Uitgifteprijs per basis eenheid (ncw)

Gewichtsfactor Art. 6.18 lid 3 Wro

Oppervlakte in m²

€ 76,44

0,6908

506.062

Gewogen eenheden Art. 6.18 lid 3 Wro 349.609

€ 110,65

1,0000

91.010

91.010

€ 69,56

0,6287

5.001

3.144 443.763

42

Stap 4: lid 4 Wro)

Het optellen van alle gewogen eenheden in het exploitatiegebied (artikel 6.18

Artikel 6.18 lid 4 Wro geeft aan dat vervolgens alle gewogen eenheden bij elkaar opgeteld moeten worden. In de voorgaande stap zijn de gewogen eenheden per uitgiftecategorie bepaald. Door deze bij elkaar op te tellen wordt het totaal aantal gewogen eenheden verkregen binnen het exploitatiegebied van Port of Urk, zijnde 443.763 gewogen eenheden.

Stap 5: 5)

Het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (artikel 6.18 lid

De laatste stap (artikel 6.18 lid 5 Wro) is het bepalen van het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16 Wro, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. In artikel 6.16 Wro wordt aangegeven dat indien in een exploitatieplan het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, de gemeente die kosten slechts kan verhalen tot maximaal het bedrag van die opbrengsten. In het voorgaande is reeds aangegeven dat het totaal aan kosten € 50.197.137,- bedraagt, netto contant, prijspeil 1 januari 2020. Er is echter ook sprake van subsidies en bijdragen van derden, zodat het totaal te verhalen bedrag aan kosten bedraagt € 48.170.546,- netto contant per 1 januari 2020. Het in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten minus de subsidies en bijdragen van derden bedraagt € 49.104.260,-, netto contant, prijspeil 1 januari 2020. Nu de kosten lager zijn dan de opbrengsten kan de gemeente de kosten volledig verhalen op de grondeigenaren binnen het plangebied van Port of Urk.

Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (zoals bedoeld in artikel 6.18 lid 5) is het totale bedrag aan verhaalbare kosten, zijnde € 48.170.546,- gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden, zijnde 443.763. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid bedraagt € 108,55 op contante waarde 1 januari 2020. Alle genoemde bedragen zijn netto contant op 1 januari 2020.

7.2.3. Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro In het voorgaande is de toerekening van de kosten besproken. De bepaling van de daadwerkelijke exploitatiebijdrage vindt plaats aan de hand van artikel 6.19 Wro. Als eerste dient de bruto exploitatiebijdrage te worden bepaald aan de hand van de methode die in artikel 6.19 Wro staat aangegeven. Uit artikel 6.19 Wro volgt dat er een tweetal methoden bestaat, namelijk: De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat in het exploitatieplan is toebedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid; De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid indien dit tot een hoger aantal gewogen eenheden leidt. Nu de bruto exploitatiebijdrage kan worden berekend, dient deze nog te worden gecorrigeerd om zodoende de verschuldigde netto exploitatiebijdrage te kunnen bepalen. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat een tweetal zaken op de bruto exploitatiebijdrage in mindering gebracht moeten worden, namelijk:

43

-

-

de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan.

De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten, voor zover de betreffende kosten ook daadwerkelijk in het exploitatieplan zijn opgenomen en tot maximaal de raming zoals die in het exploitatieplan is opgenomen. Er kan dus geen aftrek plaats vinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. Op voorhand is niet aan te geven welke omgevingsvergunning een grondeigenaar zal indienen, zodat ook niet het aantal gewogen eenheden per omgevingsvergunning kan worden bepaald. Het is alleen mogelijk om de gehele exploitatiebijdrage voor het gehele plangebied aan te geven. Hierbij is geen rekening gehouden met eventueel gemaakte kosten, aangezien ten tijde van het vaststellen niet bekend is of er al sprake is van gemaakte kosten door de betreffende eigenaren. Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze inbrengwaarde wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning of een posterieure overeenkomst.

In onderstaand overzicht wordt per eigenaar aangegeven wat de totale bruto exploitatiebijdrage is van alle gronden (per eigenaar) in het plangebied. De genoemde bedragen geven de situatie weer ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan. De basis voor de berekening is de stedenbouwkundige onderlegger. In onderstaand overzicht is de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar weergegeven over het gehele plangebied. In deze tabel is nog geen rekening gehouden met de in artikel 6.19 onder b Wro bedoelde kosten die in verband met de exploitatie van de gronden zijn gemaakt door de aanvrager van een omgevingsvergunning.

Eigenaar Gemeente Urk ASR Levensverzekering N.V. C.H.M. Boons H.J. van der Woerd J. van der Reest J.H. van der Woerd H.J. van der Woerd Liander Infra N.V. J. Ballast en M.H.K. Meinsma A. de Boer Gemeente Noordoostpolder

Bruto Inbrengwaarde Netto exploitatiebijdrage exploitatiebijdrage € 11.951.140,€ 3.744.374 ,€ 8.206.766,€ 10.588.741,€ 2.338.001,€ 8.250.740,€ 6.717.356,€ 3.801.189,€ 13.556.594,-

€ 1.454.145,€ 1.023.799,€ 87.442,€ 3.497.422,-

€ 5.263.211,€ 2.777.390,€ 10.059.172,-

€ 945.473,-

€ 262,€ 539.005,-

€ 406.468,-

€ 610.042,-

€ 602.234,€ 10.085,-

€ 7.808,-

44

De in bovenstaande tabel opgenomen bedragen zijn de netto contante waarden met prijspeildatum 1 januari 2020. In de kolom inbrengwaarde is de inbrengwaarde begrepen van de huidige grondposities. In de inbrengwaarde per eigenaar is derhalve ook nog opgenomen de inbrengwaarde van de gronden van de openbare ruimte die door de gemeente aangekocht gaan worden. De daadwerkelijke netto exploitatiebijdrage is derhalve hoger omdat de aftrek van de inbrengwaarde van de gronden voor de uitgeefbare ruimte minder is dan de nu opgenomen inbrengwaarde van de gehele grondpositie. Indien en voor zover op de gronden geen bouwplan wordt voorzien dan is zowel de bruto als de netto exploitatiebijdrage € 0,-. In dat geval zal de verrekening van de inbrengwaarde plaatsvinden via de aankoop van de openbare ruimte.

45

8. Juridische aspecten In dit hoofdstuk wordt ingaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 8.1. Rechtsgevolgen Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is voorts geregeld dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt eveneens geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden. 8.2.

Procedures

8.2.1. Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Het Ministerie van IenM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden afgeleid dat, uit een oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie. Hiervan mag worden afgeweken indien en voor zover de Crisis- en herstelwet van toepassing is.

8.2.2. Crisis- en herstelwet Het bestemmingsplan is opgesteld met gebruikmaking van de Crisis- en herstelwet. In dit geval meer specifiek met gebruik van artikel 7c van het Besluit uitvoering. Op grond van artikel 7c lid 2 Bu Chw kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3.1 lid 2 Wro in die zin dat de bestemming binnen een periode van 20 jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Op grond van het bepaalde in artikel 7g lid 4 onder q Bu Chw is artikel 7c Bu Chw van toepassing op de gemeente Urk. Op grond van het bovenstaande geldt voor het bestemmingsplan een doorlooptijd van 20 jaren en is het tijdvak van het exploitatieplan 25 jaar.

8.2.3. Vaststellingsprocedure exploitatieplan Op grond van het bepaalde in artikel 6.14 lid 1 Wro zal het exploitatieplan worden voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens zal geschieden aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan hebben 6 weken ter inzage gelegen vanaf 6 november 2020 tot en met 17 december 2020. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren brengen bij de gemeenteraad. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

46

Na de vaststelling van het exploitatieplan delen burgemeester en wethouders binnen vier weken nadat het exploitatieplan is vastgesteld, de eigenaren van de gronden in het exploitatiegebied schriftelijk mede dat een exploitatieplan is vastgesteld. Zij doen tevens mededeling van de terinzagelegging en de termijn waarbinnen beroep kan worden ingesteld en voorts geschiedt de kennisgeving langs elektronische weg. In afwijking van artikel 3:1, eerste lid, onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zijn op een besluit tot vaststelling van een exploitatieplan de artikelen 3:40, 3:42, 3:43, 3:44 en 3:45 en afdeling 3.7 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De beroepstermijn vangt aan de dag nadat het besluit tot vaststelling bekend is gemaakt. Het indienen van een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak brengt niet met zich mee dat het besluit tot vaststelling niet in werking treedt. Het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden voor het instellen van beroep als één besluit aangemerkt.

Ten aanzien van het exploitatieplan geldt dat als belanghebbende alleen wordt aangemerkt degene die een grondexploitatieovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot in het besluit opgenomen gronden of de eigenaar van de gronden. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan. Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken.

8.2.4. Procedure structurele herziening Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden. De gemeente zal het exploitatieplan jaarlijks herzien.

8.2.5. Eindafrekening Op grond van het bepaalde in artikel 6.20 zullen burgemeester en wethouders binnen 3 maanden na de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen een eindafrekening van het exploitatieplan vaststellen. Bij deze eindafrekening zullen de betaalde exploitatiebijdragen worden herberekend en indien en voor zover die meer dan 5% lager zijn dan de betaalde exploitatiebijdragen, dan zal de gemeente binnen een maand na vaststelling van de eindafrekening het verschil, voor zover groter dan 5% met rente terugbetalen. Tegen een besluit tot vaststelling van de eindafrekening kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

8.2.6. Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken Een exploitatieplan is een besluit dat op grond van artikel 2 van het Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken is aan te merken als een besluit welke op grond van artikel 2 lid 1 Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (Wkpb) als een beperkingenbesluit als bedoeld in artikel 1 onder b 1e Wkpb moet worden aangemerkt.

47

Een en ander brengt met zich mee dat het exploitatieplan moet worden ingeschreven in het beperkingenregister, mits de verplichting bestaat om aan een omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden. Nu niet met iedere grondeigenaar een overeenkomst is gesloten, bestaat die verplichting. De inschrijving moet plaats vinden binnen 4 dagen na bekendmaking van het beperkingenbesluit, ofwel binnen 4 dagen nadat de gemeente bekend had gemaakt dat het exploitatieplan is vastgesteld. In het geval beroep wordt ingesteld, zal ook de uitspraak van de Raad van State moeten worden ingeschreven, aangezien deze van belang kan zijn op het exploitatieplan.

48

9. Regels Artikel 1.

Begrippen

In deze Overeenkomst worden de navolgende definities en begrippen gehanteerd, welke zowel in enkelvoud als meervoud kunnen worden gebruikt. 1. Aanbestedingsregels De Aanbestedingswet 2013 en het “Protocol aanbesteding en inkoop 2009” van de Gemeente Urk en de Europese aanbestedingsregels inzake de aanbesteding van werken en diensten zoals ze gelden op het moment van uitvoering. 2. Bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein. 3. Bouwplan Een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. 4. Bouwrijp maken Het uitvoeren van de werken en werkzaamheden als bedoeld in Werken en werkzaamheden, algemeen van dit Exploitatieplan, e.e.a. conform het Handboek Openbare Ruimte. 5. Exploitatiebijdrage De door een aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde bijdrage in de kosten van de grondexploitatie e.e.a. conform het bepaalde in de artikel 6.17, 6.18 en 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contante waarde, prijspeildatum 1 januari 2020. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de prijspeildatum geïndexeerd tot aan het moment van de verlening van omgevingsvergunning, activiteit bouwen, met de in paragraaf 4.3.2 Rekentechnische uitgangspunten van dit Exploitatieplan opgenomen parameter. 6.

Exploitatieplan Het ontwerpexploitatieplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro. 7. Exploitatiegebied Het exploitatiegebied Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in op de kaart welke is opgenomen als Bijlage 1: Kaart Exploitatiegebied van dit Exploitatieplan. 8. Exploitatieopzet De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro en als bedoeld in hoofdstuk 4 van dit Exploitatieplan en welke exploitatieopzet is opgenomen als Bijlage 8: Exploitatieopzet bij dit Exploitatieplan. 9. Fasering De ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in paragraaf Fasering van dit Exploitatieplan. 10. HOR Het Handboek openbare ruimte van de gemeente Urk .d.d. 3 mei 2017.

49

11. Nutsvoorzieningen Het uitvoeren van de werken en werkzaamheden als bedoeld in paragraaf Werken en werkzaamheden: aanleg nutsvoorzieningen van dit Exploitatieplan, e.e.a. conform het Programma van eisen. 12. Openbare ruimte De gronden in en ten behoeve van het Exploitatiegebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen. 13. Uitgeefbare gronden De gronden waarop één of meer Bouwplannen mogelijk zijn. 14. Wet ruimtelijke ordening Wet van 20 oktober 2006, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening), inclusief de invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, Eerste Kamer, 319 53, A; 15. Woonrijp maken Het uitvoeren van de werken en werkzaamheden als bedoeld in paragraaf Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte van dit exploitatieplan e.e.a. conform het Programma van eisen.

Artikel 2. Werken en werkzaamheden 1. De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, dienen te voldoen aan: I. Het HOR, alsmede; II. De Specifieke eisen, en; III. de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd in Beeldkwaltiteitplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein welke gelijktijdig met het bestemmingsplan is vastgesteld. IV. De Principedwarsprofielen zoals opgenomen in bijlage 7 in dit exploitatieplan. 2. Goedkeuring ontwerp en bestek a. Het ontwerp en het bestek voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, dienen ter goedkeuring te worden ingediend bij Burgemeester en Wethouders b. De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken. c.

De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 11 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken. d. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 6 weken na het indienen van de ontwerpen omtrent de goedkeuring. e. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van de onder a van dit artikel genoemde activiteiten.

50

3. Toezicht op de uitvoering a. De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, vindt plaats onder toezicht van een door Burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder. b. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. c. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. d. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. e. Het toezicht vindt plaats tot en met het moment waarop de gronden conform het HOR aan de gemeente zijn overgedragen. Een eindinspectie maakt onderdeel uit van de oplevering van de gronden aan de gemeente. 4. Aanbesteding a. Bij de werkzaamheden met betrekking tot de openbare ruimte worden de aanbestedingsregels, zoals vermeld in de Aanbestedingswet 2012 en de richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 (hierna richtlijn 2004/18/EG) in acht genomen, voor zover de geraamde prijzen van deze werken en werkzaamheden boven de drempel uitkomen, zoals deze drempel geldt op het moment van de uitvoering. b. Indien en voor zover bovengenoemde richtlijn en besluit niet van toepassing zijn, wordt het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid. c.

Een Protocol voor de aanbesteding van aanbestedingsplichtige werken en werkzaamheden dient ter goedkeuring te worden ingediend bij burgemeester en wethouders. d. Indien en voor zover de gemeente zelf tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van de Nutsvoorzieningen en/of de inrichting van het Openbaar gebied overgaat, dan geldt het gestelde in artikel 2 lid 5 onder c niet. e. Om te garanderen dat aan het in lid 12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Urk, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol. f. De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd. 5. Onderhoudsperiode en oplevering a.

Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt. b. Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een proces verbaal van voltooiing gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft. c. Een proces verbaal van voltooiing behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

51

d. Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een proces verbaal van voltooiing, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in leden 1 en 2 van dit artikel genoemde stukken. e. Voor exploitant geldt na overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

Artikel 3.

Locatie-eisen, fasering

1. De fasering is opgenomen in paragraaf Fasering. van dit exploitatieplan en op kaart weergegeven op Bijlage 7: Kaart Fasering/deelgebieden bij dit exploitatieplan. Op de kaart is aangegeven in welke deelgebieden het exploitatiegebied is opgedeeld en in paragraaf Fasering is aangegeven in welke tijdsperiode de gronden bouwrijp gemaakt mogen worden en in welke tijdsperiode de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, eerst zal worden verleend. Op de desbetreffende kaart wordt in een vijftal delen/fasen voorzien. 2. Het bouwrijp maken van de gronden wordt voorzien in de opgenomen jaartallen. - Deelgebied 1 2021/2025 - Deelgebied 2 2024/2029 - Deelgebied 3 2028/2034 - Deelgebied 4 2033/2037 - Deelgebied 5 2036/2040 3. De voornoemde omgevingsvergunning, activiteit bouwen, voor deze deelgebieden wordt voorzien in de opgenomen jaartallen. - Deelgebied 1 2023/2025 - Deelgebied 2 2026/2029 - Deelgebied 3 2030/2034 - Deelgebied 4 2035/2037 - Deelgebied 5. 2037/2040 4. Van de in de leden 2 en 3 van dit artikel bedoelde fasering zijn uitgezonderd de percelen kadastraal bekend als gemeente Urk, sectie D nummers 2239 en 2240 alsmede de truckersparkeerplaats als bedoeld in het bestemmingsplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein. De truckersparkeerplaats kan overal binnen de bestemming “Bedrijven” worden gerealiseerd.

Indien de realisatie daarvan niet past binnen de fasering dan zijn Burgemeester en wethouders bevoegd daarvoor een vrijstelling te verlenen zonder dat het exploitatieplan daarvoor gewijzigd behoeft te worden. 5. Indien een omgevingsvergunning voorafgaand aan dit tijdvak wordt ingediend, zal deze worden op grond van het bepaalde in artikel 2.12 lid 1 onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht moeten worden geweigerd wegens strijd met dit Exploitatieplan. Een omgevingsvergunning kan eerst worden verleend indien deze niet strijdig is met de bepalingen en regels van dit Exploitatieplan. 6. Het is verboden werken, werkzaamheden en activiteiten, waaronder het bouwrijp maken uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde fasering als bedoeld in dit artikel van dit Exploitatieplan. 7. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3 lid 1, als opgenomen in dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage

52

gelegde herziening van dit Exploitatieplan. Burgemeester en wethouders kunnen geen ontheffing verlenen indien en voor zover de ontheffing leidt tot een stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol/ha/jaar.

Artikel 4.

Locatie-eisen, koppelingen

1. In paragraaf Faseringen in Bijlage 7: Kaart Fasering/deelgebieden van dit Exploitatieplan is de kaart “Fasering” opgenomen. Met de uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen, nadat dit Bouwplan rechtstreeks ontsloten is via een bouwweg, die voldoet aan de in hoofdstuk 3 van dit Exploitatieplan dan wel rechtsreeks op een reeds bestaande weg. 2. Met de uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen op het moment dat het volledige, bij het bouwblok behorende deelgebied, bouwrijp is gemaakt. 3. Het is verboden werken, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde fasering in artikel 3 van de regels van dit Exploitatieplan. 4. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.

Artikel 5.

Locatie-eisen, voorgenomen grondgebruik

1. In Bijlage 2: Kaart Ruimtegebruik van dit Exploitatieplan is de kaart ‘Ruimtegebruik’ opgenomen. De uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, moet voldoen aan de bepalingen en begrenzingen zoals weergegeven op deze kaart. 2. Het is verboden werk, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde bepalingen en begrenzingen in dit artikel. 3. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan.