Exploitatieplan Port of Urk definitief.pdf

Exploitatieplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein, gemeente Urk

Exploitatieplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein gemeente Urk Opdrachtgever: Project: Datum: Status: Opstellers:

Gemeente Urk Exploitatieplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein 8 januari 2021 Definitief mr. K.J. van de Laar J. Schenk Bsc ir. R.A.K.M. Bouten MRICS

2

Inhoudsopgave

1.

2.

Inleiding ......................................................................................................................... 6 1.1.

Aanleiding ............................................................................................................... 6

1.2.

Doel van het exploitatieplan .................................................................................... 6

1.3.

Onderdelen van een exploitatieplan ........................................................................ 7

1.4.

Onderdelen van de toelichting ................................................................................ 7

Het exploitatiegebied ..................................................................................................... 9 2.1.

Koppeling met ruimtelijk besluit ............................................................................... 9

2.2.

Ligging en begrenzing van het exploitatiegebied ..................................................... 9

2.2.1.

Te handhaven en bestaande elementen/objecten.......................................... 10

2.2.2.

Werkzaamheden buiten het plangebied ......................................................... 10

2.3.

3.

2.3.1.

Algemeen ...................................................................................................... 11

2.3.2.

Stedenbouwkundige invulling ......................................................................... 11

2.3.3.

Ruimtegebruik................................................................................................ 12

2.4.

Eigenaren in het exploitatiegebied ........................................................................ 13

2.5.

Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) .................................................................... 15

2.6.

Verwerving van de gronden .................................................................................. 15

Locatie-eisen ............................................................................................................... 17 3.1.

Inleiding ................................................................................................................ 17

3.2.

Werken en werkzaamheden, algemeen ................................................................ 17

3.2.1.

Werken en werkzaamheden: bouwrijp maken ................................................ 18

3.2.2.

Werken en werkzaamheden: aanleg nutsvoorzieningen ................................ 18

3.2.3.

Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte ................................ 18

3.2.4.

Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden ................................. 19

3.2.5.

Afdwingbaarheid en ontheffing verbodsbepalingen ........................................ 19

3.3. 4.

Ruimtegebruik Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein...................................... 11

Aanbesteding ........................................................................................................ 19

Exploitatie en exploitatieopzet ...................................................................................... 21 4.1.

Tijdvak .................................................................................................................. 21

4.2.

Fasering................................................................................................................ 22

4.2.1.

Deelgebieden................................................................................................. 22

4.2.2.

Algemeen ...................................................................................................... 23

4.3.

Exploitatieopzet .................................................................................................... 24

4.3.1.

Algemeen en opbouw .................................................................................... 24

4.3.2.

Rekentechnische uitgangspunten .................................................................. 25 3

5.

4.3.3.

Resultaat exploitatieopzet .............................................................................. 26

4.3.4.

Macroaftopping .............................................................................................. 27

4.3.5.

Te handhaven objecten/bestemmingen ......................................................... 27

4.3.6.

Criteria verhaalbaarheid ................................................................................. 27

Kosten ......................................................................................................................... 29 5.1.

6.

5.1.1.

Inbrengwaarden ............................................................................................. 29

5.1.2.

Sloopkosten (artikel 6.2.3 onder d Bro) .......................................................... 30

5.1.3.

Onderzoekskosten en overige kosten ............................................................ 30

5.1.4.

Kosten voor het bouwrijp maken inclusief grondwerk ..................................... 31

5.1.5.

Kosten voor het woonrijp maken .................................................................... 31

5.1.6.

Buitenplanse kosten....................................................................................... 32

5.1.7.

Bovenwijkse kosten ....................................................................................... 32

5.1.8.

Planvoorbereidingskosten .............................................................................. 34

5.1.9.

Uitgezonderde plankosten ............................................................................. 34

5.1.10.

Tijdelijk beheer ........................................................................................... 34

5.1.11.

Planschade ................................................................................................ 35

5.1.12.

Rentekosten ............................................................................................... 35

5.1.13.

Percentage gerealiseerde kosten ............................................................... 35

Opbrengsten ................................................................................................................ 37 6.1.

7.

8.

De raming van de kosten ...................................................................................... 29

Raming van de opbrengsten ................................................................................. 37

6.1.1.

Ruimtegebruik................................................................................................ 37

6.1.2.

Programma .................................................................................................... 37

6.1.3.

Opbrengsten .................................................................................................. 38

6.1.4.

Gerealiseerde opbrengsten............................................................................ 39

Resultaat en toerekening ............................................................................................. 41 7.1.

Omvang kostenverhaal en resultaat ...................................................................... 41

7.2.

Toerekening van de kosten ................................................................................... 41

7.2.1.

Inleiding ......................................................................................................... 41

7.2.2.

Toerekenen van de kosten op basis van artikel 6.18 en 6.16 Wro ................. 41

7.2.3.

Bepalen exploitatiebijdrage per eigenaar op basis van artikel 6.19 Wro ......... 43

Juridische aspecten ..................................................................................................... 46 8.1.

Rechtsgevolgen .................................................................................................... 46

8.2.

Procedures ........................................................................................................... 46

4

8.2.1.

Bestemmingsplan .......................................................................................... 46

8.2.2.

Crisis- en herstelwet ...................................................................................... 46

8.2.3.

Vaststellingsprocedure exploitatieplan ........................................................... 46

8.2.4.

Procedure structurele herziening ................................................................... 47

8.2.5.

Eindafrekening ............................................................................................... 47

8.2.6.

Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken .............. 47

9.

Regels ......................................................................................................................... 49

10.

Slotbepaling ............................................................................................................. 54

Bijlage 1: Kaart Exploitatiegebied ............................................................................................ Bijlage 2: Kaart Ruimtegebruik ................................................................................................ Bijlage 3: Kaart eigenaren ....................................................................................................... Bijlage 4: Kaart te verwerven percelen .................................................................................... Bijlage 5: Handboek Openbare Ruimte, gemeente Urk ........................................................... Bijlage 6: Principedwarsprofielen ............................................................................................ Bijlage 7: Kaart Fasering/deelgebieden ................................................................................... Bijlage 8: Exploitatieopzet ....................................................................................................... Bijlage 9: Taxatierapport Inbrengwaarde Port of Urk – Binnendijks Bedrijventerrein ............... Bijlage 10: Raming civiele kosten ............................................................................................ Bijlage 11: Resultaat plankostenscan......................................................................................

Bijlage 12: Gemeentelijk aanbestedingsbeleid ........................................................................

5

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding

De gemeente Urk heeft gelet op de ambitie van de gemeente om te groeien, behoefte aan gronden welke uitgegeven kunnen worden. Het gaat daarbij niet alleen om gronden voor woningbouw, maar ook gronden voor bedrijventerrein, waar een grote behoefte aan is. De gemeente Urk wil ten zuiden van Urk en aansluitend op het bestaande bedrijventerrein (Zwolsehoek) een nieuw binnendijks bedrijventerrein realiseren, namelijk het bedrijventerrein Port of Urk. Met dit bedrijventerrein wil de gemeente de vraag naar geschikte terreinen voor bedrijven/bedrijfskavels faciliteren. De Port of Urk moet een aantrekkelijk en toekomstbestendig bedrijventerrein worden. Enerzijds om ruimte te bieden aan de groei van het visserijcluster en de maritieme sector. Urk heeft hierin een hubfunctie en wil deze versterken. Anderzijds moet het bedrijventerrein voorzien in de behoefte van Urker bedrijven welke als gevolg van autonome groei ontwikkel- en/of uitbreidingswensen hebben. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken heeft de gemeente het bestemmingsplan “Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein” (hierna te noemen: bestemmingsplan) in procedure gebracht. Op grond van hetgeen is gesteld in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Wro) dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen in het geval op de gronden een aangewezen bouwplan is voorgenomen.

In afwijking daarvan kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd, het bepalen van een tijdvak en/of fasering niet nodig is en het stellen van zogenaamde locatie-eisen niet noodzakelijk is. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 4 Wro moet het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan bekend worden gemaakt. In het geval van het plangebied voor de ontwikkeling van de Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein heeft de gemeente een deel van de gronden kunnen verwerven, maar de gemeente heeft nog niet alle gronden van het exploitatiegebied in eigendom. De gemeente heeft met deze laatste eigenaren van deze gronden nog geen overeenkomst voor kostenverhaal of verwerving van deze gronden kunnen sluiten. Tot slot heeft de gemeente voor een gedeelte van haar eigendommen in het plangebied een overeenkomst gesloten en zijn deze gronden reeds verkocht/uitgegeven voor de realisatie van een nieuwe elektriciteitsverdeelstation. Het bovenstaande brengt met zich mee dat het kostenverhaal voor de gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorgenomen niet (geheel) is verzekerd. De gemeente acht het daarbij ook noodzakelijk dat in het exploitatieplan locatie-eisen worden gesteld en dat de fasering van de ontwikkeling/realisatie van het bestemmingsplan wordt geregeld.

De gemeenteraad dient daarom een exploitatieplan vast te stellen, waarin de publiekrechtelijke basis wordt gelegd voor het kostenverhaal, voor de locatie-eisen, alsmede voor de fasering.

1.2.

Doel van het exploitatieplan

Het exploitatieplan is sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 voor gemeente het instrument op basis waarvan de gemeente haar kosten kan verhalen, die gepaard gaan met de grondexploitatie van een plangebied. Naast het rechtens afdwingbare kostenverhaal voor de kosten binnen een exploitatiegebied, kunnen ook kosten worden verhaald voor voorzieningen buiten het exploitatiegebied waarvan het exploitatiegebied profijt heeft. Een exploitatieplan biedt de gemeente voorts de mogelijkheid om zogenaamde locatie-eisen voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden vast te stellen alsmede een fasering voor de realisatie en ontwikkeling van de gronden vast te stellen.

6

1.3.

Onderdelen van een exploitatieplan

Op grond van artikel 6.13 Wro dient een exploitatieplan een aantal verplichte elementen te bevatten, namelijk: a. een kaart van het exploitatiegebied; b. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; c. een exploitatieopzet, bestaande uit: 1. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; 2. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen; 3. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3° bedoelde ramingen; 4. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaats vinden; 5. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; 6. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. In het navolgende zullen de betreffende elementen aan de orde komen. Tevens zal een aantal niet verplichte onderdelen aan de orde komen, namelijk: a.

een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven; b. eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; c. regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden; d. regels met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels.

1.4.

Onderdelen van de toelichting

In artikel 6.2.11 Besluit ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Bro) staat aangegeven dat een exploitatieplan vergezeld moet gaan van een toelichting. Deze toelichting moet de navolgende onderdelen bevatten: 1. een aanduiding van het ruimtelijk besluit, waarmee het exploitatieplan verbonden is; 2. een toelichting op de functie van het exploitatieplan, en 3. een toelichting bij de begrenzing van het exploitatiegebied; alsmede, voor zover van toepassing, een toelichting bij: 4. de locatie-eisen; 5. de regels voor woningbouwcategorieën; 6. de overige regels in het exploitatieplan; 7. de exploitatieopzet; 8. de kosten per soort; 9. de bovenwijkse kosten; 10. de kosten voor toekomstige ontwikkelingen; 11. de opbrengstcategorieën en prijzen; 12. de wijze van toerekening, en

7

13. indien de exploitatieopzet een tekort vertoont, een omschrijving van de wijze waarop het tekort wordt gedekt.

8

2. Het exploitatiegebied 2.1.

Koppeling met ruimtelijk besluit

Het exploitatieplan “Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein” (hierna te noemen: exploitatieplan) behoort bij het bestemmingsplan “Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein” (hierna te noemen: bestemmingsplan) en vormt samen met dit bestemmingsplan het juridische en planologische kader voor de ontwikkeling conform de Wro. Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal, tijdvak en fasering vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Urk zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 4 gelijktijdig bekendmaken met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is een bestemmingsplan met directe bestemmingen. Het exploitatieplan heeft derhalve een gedetailleerde opzet. Een deel van de gronden gelegen binnen het bestemmingsplangebied is bestemd conform hun huidige bestemming.

2.2.

Ligging en begrenzing van het exploitatiegebied

Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van Urk, grenzend aan het bestaand bebouwd gebied. Het gebied wordt aan de noordzijde begrensd door de N352 (Domineesweg) en het bestaande bedrijventerrein Zwolsehoek, ten oosten door de Zuidermeerweg en Zuidermeertocht, zuidelijk door een agrarisch perceel gelegen aan de Zuidermeerweg en westelijk door de Zuidermeerdijk en het IJsselmeer. Naast het plangebied van het bestemmingsplan is aan de andere zijde van de dijk de “Port of Urk – Maritieme Service Haven Noordelijk Flevoland (MSNF)” voorzien. Het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart “Exploitatiegebied” (zie Bijlage 1: Kaart Exploitatiegebied). Op grond van het bepaalde in artikel 6.13, eerste lid, onder a Wro is de kaart een verplicht onderdeel van het exploitatieplan.

9

Kaart 1:

Exploitatiegebied

2.2.1. Te handhaven en bestaande elementen/objecten In het plangebied van het bestemmingsplan is ook een aantal bestemmingen opgenomen, welke niet opgenomen zijn in het exploitatiegebied. Dit zijn te handhaven objecten. Het gaat daarbij om bestemmingen/elementen waarvan de bestemming niet wijzigen. Op deze gronden kunnen geen aangewezen bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro worden gerealiseerd. Het gaat om de navolgende objecten: -

(Een deel van) de Zuidermeertocht aan de oostzijde van het plangebied; (Een deel van) de Zuidermeerweg aan de oostzijde van het plangebied; De Domineesweg (N352) aan de noordzijde van het plangebied; De 2 windmolens aan de westzijde van het plangebied; De agrarische gronden aan de westzijde en de zuidzijde van het plangebied.

2.2.2. Werkzaamheden buiten het plangebied Het kan zijn dat buiten het plangebied werken en werkzaamheden dienen te worden gerealiseerd waarvan de kosten toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied. Het kan dan gaan om zogenaamde bovenwijkse voorzieningen waarvan meerdere exploitatiegebieden profijt hebben. Het kan ook gaan werken en werkzaamheden die buiten het exploitatiegebied zijn gelegen maar waarvan de kosten volledig (100%) ten laste komen van het exploitatiegebied. Deze kosten zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Deze kosten komen voor verhaal in aanmerking op grond van artikel 6.2.4 onder e Bro. Op dit moment is er alleen sprake van maatregelen die aan de Domineesweg (N352) dienen te worden getroffen.

10

2.3. Ruimtegebruik Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein 2.3.1. Algemeen Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een nieuw bedrijventerrein welke ruimte moet bieden aan de groei van het visserijcluster en de maritieme sector. Daarnaast moet het bedrijventerrein ruimte voorzien in de behoefte van de Urker bedrijven die als gevolg van autonome groei ontwikkel- en/of uitbreidingswensen hebben. Een groot deel van de gronden is bestemd om te worden uitgegeven als bedrijventerrein (in diverse categorieën). Naast de uitgeefbare gronden hebben de andere gronden een bestemming voor verkeer en water.

2.3.2. Stedenbouwkundige invulling Het ruimtegebruik is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan van Royal Haskoning DHV welke als onderlegger is gebruikt voor het bestemmingsplan. Het door de gemeente voorgenomen ruimtegebruik is opgenomen als locatie-eis in de regels van dit exploitatieplan.

Kaart 2:

Stedenbouwkundige invulling

Uitgaande van vaste uitgangspunten is in het stedenbouwkundig plan een hoofdstructuur ontworpen, bestaande uit een ruimtelijk concept met bijbehorende verkeers- en waterstructuur, landschappelijke inpassing en een aanzet tot een functionele inrichting met bedrijfskavels. Deze vaste uitgangspunten zijn: -

de begrenzing van het plangebied;

11

-

-

de Domineesweg als enige (provinciale) hoofdontsluitingsweg tussen dit nieuwe bedrijventerrein en zowel de A6 aan de oostzijde als het bedrijventerrein Zwolsehoek en de woongebieden op Urk aan de noord- en westzijde; de aanwezigheid van de IJsselmeerdijk langs de westzijde van het plangebied; de noodzaak tot het ontsluiten van de te ontwikkelen Maritieme Servicehaven Noordelijk Flevoland (hierna te noemen: MSNF)aan de westzijde; de aanwezigheid van een tweetal windturbines in het plangebied; de aanwezigheid van bestaande woningen en bebouwing in het plangebied en de directe omgeving.

De ruimtelijke hoofdstructuur bestaat uit een aantal onderdelen, namelijk: -

Het schiereiland centraal in het plangebied; Een overgangszone tussen Zwolsehoek en de Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein; Een overgangszone naar het polderlandschap; Een dijkzone; De landschappelijke inpassing.

De verkeerstructuur wordt gevormd door: -

De Boulevard (de hoofdverkeersstructuur); De hoofdontsluiting parallel aan de dijk; De centrale fietsroute; Het overige ontsluitingsnetwerk. De profielen.

Het profiel van de hoofdstructuur (de Boulevard en de hoofdontsluiting parallel aan de dijk) bestaat uit een weg bestaande uit twee rijstroken met daar langs een vrijliggend fietspad. Onder de rijbanen en de fietspaden is ruimte voor riolering en een warmtenet. Naast de rijbanen is ruimte voor overige kabels en leidingen. De bestaande Zuidermeerweg blijft na het afbuigen van de hoofdstructuur in de huidige staat behouden. De profielen zijn in dit exploitatieplan dwingend worden voorgeschreven. De waterstructuur wordt gevormd door de robuuste waterstructuur rondom het schiereiland en de overige watergangen. Vanwege de verplichte watercompensatie (voor gebieden die verhard worden) van het waterschap Zuiderzeeland geldt er binnen het exploitatiegebied een compensatieplicht van 5,4 ha aan water.

2.3.3. Ruimtegebruik Het ruimtegebruik is gebaseerd op de stedenbouwkundige invulling en is op onderstaande kaart weer gegeven. Deze kaart is opgenomen als Bijlage 2: Kaart Ruimtegebruik.

12

Kaart 2:

Ruimtegebruik

De onderstaande tabel is de cijfermatige samenvatting van de bovenstaande tekening. Omschrijving Uitgeefbaar bedrijventerrein Verharding Groen Water Te handhaven Totaal

2.4.

Oppervlakte in m2 602.073 77.661 93.788 59.902 6.088 839.512

Percentage 71,72% 9,25% 11,17% 7,14% 0,73% 100,00%

Eigenaren in het exploitatiegebied

Een deel van de gronden in het exploitatiegebied is in handen van de gemeente. De overige gronden zijn in handen van diverse eigenaren. In de volgende tabel staan de verschillende eigenaren in het gebied weergegeven inclusief het grondoppervlak.

13

Eigenaar

Perce(e)l(en)

A. de Boer ASR Levensverzekering N.V. C.H.M. Boons Gemeente Noordoostpolder Gemeente Urk

Urk D 2142 Urk D 2158 Urk D 2166 Urk D 2154 Urk D 2143, 2163, 216, 2239 en 2240 Urk D 2146 Urk D 2162 en 2179 Urk D 2149 en 2151 Urk D 2170, 2171, 2172 en 2173 Urk D 2141

H.J. van der Woerd J. Ballast en M.H.K. Meinsma J. van der Reest J.H. van der Woerd en H.J, van der Woerd Liander Infra N.V. Totaal

Oppervlakte in exploitatiegebied (m²) 10.758 162.290 100.938 9.265 223.701

Percentage

1,28% 19,33% 12,02% 1,10% 26,65%

71.066 10.700 8.012 242.770

8,47% 1,27% 0,95% 28,92%

12 839.512

0,00% 100,00%

Op basis van bovenstaande kunnen de grondeigenaren duidelijk zien welke positie in het exploitatieplan wordt ingenomen. Indien en voor zover grondeigenaren gebruik willen maken van het recht van zelfrealisatie zal de gemeente met hen trachten een zogenaamde posterieure overeenkomst te sluiten, waarin in ieder geval het kostenverhaal en de locatie-eisen zijn geregeld. Een overzicht van de eigendomsposities in het plangebied is weergegeven in de onderstaande kaart (zie ook Bijlage 3: Kaart eigenaren).

14

Kaart 3:

2.5.

Eigenarenkaart

Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg)

Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft de gemeente de gronden binnen het plangebied aangewezen als gronden waarop de Wvg van toepassing is. De aanwijzing heeft tot gevolg dat een eigenaar van gronden deze niet zomaar mag vervreemden, maar dat de betreffende eigenaar de gronden eerst aan de gemeente dient aan te bieden. Hiermee krijgt de gemeente meer grip op het verwervingsproces en de beoogde ontwikkeling van de gronden.

2.6.

Verwerving van de gronden

De gemeente Urk heeft de wens om het gehele exploitatiegebied te verwerven, omdat de gemeente de wens heeft om het exploitatiegebied te herontwikkelen naar een bedrijventerrein voor bedrijven die zich daar willen vestigen. De gemeente heeft echter nog niet alle gronden kunnen verwerven. De gemeente is voornemens om, mocht de minnelijke verwerving van de gronden niet op korte termijn slagen, het instrument onteigening in te zetten. Indien en voor zover een grondeigenaar zich beroept op zelfrealisatie dan zal per geval worden bezien in hoeverre een dergelijk beroep kans heeft van slagen gelet op de bestemming die de

15

gronden zullen gaan krijgen, wat de ligging van de gronden is en in hoeverre een grondeigenaar in staat en bereid is de gronden conform de eisen en wensen van de gemeente te gaan realiseren. Op onderstaande kaart zijn de door de gemeente te verwerven percelen aangegeven, zie ook Bijlage 4: Kaart te verwerven percelen.

Kaart 4:

Te verwerven percelen

16

3. Locatie-eisen 3.1.

Inleiding

De gemeente Urk acht het noodzakelijk om voor het exploitatiegebied locatie-eisen te stellen, met name voor de werken en werkzaamheden. De gemeente heeft als ambitie om van het exploitatiegebied een aantrekkelijk en toekomstbestendig bedrijventerrein te maken. Het moet plaats bieden aan de groei van de maritieme sector en de visserij in welke sectoren de gemeente een hubfunctie heeft en die wil versterken. Hiernaast moet het bedrijventerrein ruimte bieden voor de Urker bedrijven die als gevolg van een autonome groei willen ontwikkelen of uitbreiden. Om het bedrijventerrein toekomstig bestendig te maken dienen ook eisen te worden gesteld aan duurzaamheid. Het gaat dan om bijvoorbeeld om duurzame mobiliteit, duurzaam ruimtegebruik, duurzame energie, duurzaam watersysteem, duurzame bodemkwaliteit en duurzame bedrijfsvoering. Het duurzaamheidsbeleid van de gemeente hebben een plek gekregen in het bestemmingsplan middels het opnemen van een beleidsregel duurzaamheid welke onderdeel uitmaken van de planregels. Voor de gewenste beeldkwaliteit stelt de gemeente een beeldkwaliteitsplan op. Het beeldkwaliteitsplan is samen met het bestemmingsplan en exploitatieplan kaderstellend voor de ruimtelijke invulling en bevat een reeks voorschriften en aanbevelingen, die er zorg voor dragen dat de gewenste beeldkwaliteit uit het stedenbouwkundig plan ook zal worden gerealiseerd.

3.2.

Werken en werkzaamheden, algemeen

De gemeente heeft op grond van artikel 6.13 Wro de mogelijkheid om eisen en regels te stellen aan de werken en werkzaamheden. Artikel 6.13 lid 2 onder b Wro geeft aan dat in het exploitatieplan eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied kunnen worden gesteld en artikel 6.13 lid 2 onder c Wro geeft aan dat het mogelijk is om regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden in het exploitatieplan op te nemen. Aan de uitvoering van de werken en werkzaam zullen door de gemeente naast de eisen, die worden gesteld in het Handboek Openbare Ruimte d.d. 3 mei 2017 van de gemeente Urk (zie Bijlage 5: Handboek Openbare Ruimte, gemeente Urk), specifieke eisen worden gesteld die alleen gelden voor de ontwikkeling van de Port of Urk. Tevens zijn in het stedenbouwkundigplan en het beeldkwaliteitsplan een aantal profielen opgenomen t.b.v. de infrastructuur die in het exploitatieplan als uitvoeringseis ten behoeve van de infrastructuur zijn opgenomen. De eisen aan de werken en werkzaamheden zijn opgenomen in: -

Het Handboek Openbare Ruimte van de gemeente Urk, zie Bijlage 5: Handboek Openbare Ruimte, gemeente Urk; De principes voor dwarsprofielen van de (hoofd)infrastructuur, zie Bijlage 6: Principedwarsprofielen.

In de regels zullen aan deze eisen aan de werken en werkzaamheden verbodsbepalingen worden opgenomen.

17

3.2.1. Werken en werkzaamheden: bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen. In het exploitatieplan zijn deze werkzaamheden op hoofdlijnen beschreven. De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatiegebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te kunnen uitgeven als bouwrijpe grond en te kunnen bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. Voor het bouwrijp maken van het gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: -

Aanleg bouwwegen; Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied; Het verwijderen van struiken, bomen (voor zover noodzakelijk) en boomstronken; Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen; Het dempen van bestaande watergangen; Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; Voor zover nodig het afvoeren van grondwater; Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de betreffende gronden; Eventuele problemen met waterberging dienen binnen het plangebied te worden opgelost.

3.2.2. Werken en werkzaamheden: aanleg nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: -

Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, warmtenetten, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten etc.; Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassingen van een kabels en leidingen en voorzieningen voor een warmtenet, wko-installatie, etc.; Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten. Lichtmasten worden altijd geplaatst in (toekomstig) openbaar gebied; De benodigde kabels en leidingen worden gelegd in daarvoor bestemde leidingstroken.

3.2.3. Werken en werkzaamheden: inrichten openbare ruimte Onder inrichten openbare ruimte/woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen. Na het uitvoeren van de werken en werkzaamheden opgenomen in het exploitatieplan is het openbare gebied binnen het exploitatiegebied definitief ingericht. De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatiegebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking.

18

Binnen de openbare ruimte dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd: -

Aanleg ontsluitingen inclusief bruggen; Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen; Onder alle verhardingen wordt een voldoende dikke fundering aangelegd; Aanleg riolering; Gescheiden stelsel waarbij HWA wordt uitgevoerd in beton of PVC en de DWA in PVC; Aanleg bovengrondse hemelwaterafvoer; Aanleg watergangen inclusief beschoeiing; Aanbrengen van duikers; Planten, bomen en struiken in bermen en aanleg plantsoenen, groenstroken. Aanbrengen straatmeubilair, bebording, bebakening en belijning; Aanleg bluswatervoorzieningen.

3.2.4. Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden Artikel 6.13 lid onder b en c Wro geeft aan dat het exploitatieplan kan bevatten: 1. eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; 2. regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden; In het voorgaande is al aangegeven dat de gemeente beide noodzakelijk acht. Voor het uitvoeren van de werken en werkzaamheden is zijn de navolgende documenten van toepassing: -

-

Het Handboek Openbare Ruimte van de gemeente Urk d.d. 3 mei 2017 met de daarbij behorende staalkaarten zoals opgenomen in Bijlage 5: Handboek Openbare Ruimte, gemeente Urk; De profielen infrastructuur Port of Urk, zoals opgenomen in Bijlage 6: Principedwarsprofielen; De regels m.b.t. de goedkeuring van plannen voor het bouwproces, van bestekken, van aanbesteding en van inspectie bij de overdracht van de voorzieningen van openbaar nut, zoals in Artikel 2. Werken en werkzaamheden van de regels.

Aan de toepassing van de bovenstaande eisen en regels zullen verbodsbepalingen worden gekoppeld. Andere regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden worden niet noodzakelijk geacht.

3.2.5. Afdwingbaarheid en ontheffing verbodsbepalingen In het exploitatieplan is een verbod opgenomen om in strijd met de eisen en de regels te handelen. Indien wordt afgeweken heeft de gemeente de mogelijkheid om handhavend op te treden. Om toch nog enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het verbod kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het verbod is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend.

3.3.

Aanbesteding

In artikel 6.2.9 Bro staat aangegeven dat de regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden tevens betrekking kunnen hebben op het in overeenstemming met de geldende aanbestedingsregels aanbesteden van de in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden. Op grond van het Europese recht en – in lijn daarmee – op grond van het gemeentelijke beleid rekent de gemeente het tot haar taak om mededingen te bewerkstelligen als het gaat om werken, leveringen

19

en diensten zoals bedoeld in de Aanbestedingswet 2013 1 en het “Inkoop- en aanbestedingsbeleid 2016” van de gemeente Urk. Ingevolge het bepaalde artikel 6.2.9 Bro zijn deze ook van toepassing voor het onderhavige exploitatieplan en schrijft de gemeente aanvullend haar eigen gemeentelijk aanbestedingsbeleid voor dat ook ziet op de aanbesteding van werken en werkzaamheden. Alle opdrachten die op grond van Europese of gemeentelijke wet- of regelgeving dienen te worden aanbesteed, zullen met inachtneming van het aanbestedings- en inkoopbeleid van de gemeente en de relevante geldende (Europese en/of gemeentelijke) aanbestedingsregels worden aanbesteed. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen in geval van opdrachtverlening door de gemeente, maar ook indien een private eigenaar de betreffende (bovendrempelige) werken wil uitvoeren en daartoe een beroep op zelfrealisatie doet. De gemeente is in dat geval, volgens de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, niet ontslagen van haar aanbestedingsverplichting. Om te waarborgen dat de aanbesteding van werken en werkzaamheden conform de regels en het beleid van de gemeente geschiedt, dient de aanbestedingsdocumentatie in nauw overleg met de gemeente opgesteld en door de gemeente goedgekeurd te worden.

De gemeente zal deze aanbestedingsplicht dan, op grond van het bepaalde in artikel 6.13 lid 2 onder c Wro juncto artikel 6.2.9 Bro, doorleggen aan de betreffende private eigenaar. Dit betekent dat de private eigenaar de werkzaamheden dan in plaats van de gemeente Europees zal moeten aanbesteden volgens de procedures als omschreven in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten en de Aanbestedingsrichtlijn.

1 De wet van 1 november, houdende nieuwe regels omtrent aanbestedingen zoals op 8 november 2012 gepubliceerd in het

Staatsblad (2012/542), in werking getreden op 1 april 2013

20

4. Exploitatie en exploitatieopzet De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatiegebied. Het stedenbouwkundig ontwerp vormt de basis voor de berekeningen. Wijzigingen op het stedenbouwkundig ontwerp zullen nadien worden verwerkt in de herziening van het exploitatieplan.

4.1.

Tijdvak

Artikel 6.13 lid 1 onder c ten vierde Wro geeft aan dat een exploitatieplan een exploitatieopzet dient te bevatten waarin een tijdvak is opgenomen waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaats vinden. Artikel 3.1. lid 2 Wro geeft aan dat de bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop vastgestelde regels, binnen een periode van 10 jaar, vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, telkens opnieuw moet worden vastgesteld. Het bestemmingsplan is opgesteld met gebruikmaking van de Crisis- en herstelwet. In dit geval meer specifiek met gebruik van artikel 7c van het Besluit uitvoering. Op grond van artikel 7c lid 2 Bu Chw kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3.1 lid 2 Wro in die zin dat de bestemming binnen een periode van 20 jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Op grond van het bepaalde in artikel 7g lid 4 onder q Bu Chw is artikel 7c Bu Chw van toepassing op de gemeente Urk. Op grond van het bovenstaande voorziet het bestemmingsplan in een ontwikkeling van de gronden in een periode van maximaal 20 jaar. Een grondexploitatie is dynamisch en dient met enige regelmaat te worden aangepast.

Aangezien een grondexploitatie volgend is op de vaststelling van een bestemming, zal binnen de bestemmingsplanperiode weliswaar daadwerkelijk gestart moeten zijn met de uitvoering, doch de afronding van de grondexploitatie is daarop volgend en zal een langere duur kunnen hebben dan de bestemmingsplanperiode. De doorlooptijd waarin de voorbereiding van de exploitatie en de exploitatie van de gronden zal plaats vinden, bedraagt naar verwachting 25 jaar, vanaf 2018 tot en met 2042. In deze periode is rekening gehouden met het feit dat de exploitatie en de afronding daarvan enerzijds vooruitlopend en anderzijds volgend is op de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. Het tijdvak is gebaseerd op de ladderverkenning die deel uitmaakt van het bestemmingsplan en de verwachte afzet van gronden per jaar. Deze laatste is gebaseerd op de langjarig gemiddelde afzet van gronden binnen de gemeente. Uitgegaan wordt van een behoefte van ruim 60 ha tot en met 2040. In het bestemmingsplan wordt daarom uitgegaan van een oppervlakte van ruim 75 ha bruto oppervlakte voor de bestemming “Bedrijven”. De werkzaamheden in het kader van het bestemmingsplan heeft een aanvang genomen in 2018. De uitgifte is voorzien in de jaren 2023 tot en met 2040. Uitgangspunt is dat er na de uitgifte nog afrondende (civiele) werkzaamheden dienen plaats te vinden zodat de exploitatie in 2042 eindigt.

Het tijdvak voor de ontwikkeling van de Port of Urk is 2018 tot en met 2042, zijnde 25 jaar.

21

4.2.

Fasering

Artikel 6.13 lid 1 onder 5 Wro geeft aan dat een exploitatieplan een exploitatieopzet dient te bevatten waarin voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen is opgenomen en zo nodig een koppeling hiertussen.

4.2.1. Deelgebieden Het plangebied van de Port of Urk is opgedeeld in 5 fasen/deelgebieden. In de onderstaande kaart wordt weergegeven waar de verschillende fasen zich in het plan bevinden, deze kaart is opgenomen als Bijlage 7: Kaart Fasering/deelgebieden.

Kaart 4:

Indeling deelgebieden/fasering

22

4.2.2. Algemeen De gehanteerde fasering is gekozen op basis van een aantal uitgangspunten, namelijk: 1. De maximale afzet(uitgifte) van bedrijfsgronden (60 ha) tot en met 2040 op basis van het bestemmingsplan; 2. De gemiddelde langjarige afzet in hectare per jaar van bedrijfsgronden in de gemeente Urk; 3. Het maken van kosten indien dat gerechtvaardigd is en het zo min als mogelijk voorkomen van voorfinancieringen; 4. Een logische ontwikkeling van het bedrijventerrein en de wens om als eerste aan te sluiten op de bestaande infrastructuur en de nieuwe hoofdinfrastructuur binnen het exploitatiegebied; 5. De stikstopdepositie als gevolg van het bouwrijp maken, bouwen en gebruiken van de gronden. Ad 1. De fasering is gebaseerd op het bestemmingsplan waarin de behoefte is beschreven. Het uitgiftetempo wordt bepaald door het langjarig gemiddelde afzet tempo van bedrijfsgronden gerealiseerd op Urk. Hierbij wordt wel rekening gehouden dat in de periode 2019 tot 2023 in principe er geen sprake is van de uitgifte van bedrijfsgronden met een milieucategorie groter of gelijk aan 3. In de nieuwe Zeeheldenwijk wordt weliswaar gronden uitgegeven voor bedrijven doch die zone geldt als overgangszone van het bedrijventerrein Zwolsehoek naar de woningbouw in de Zeeheldenwijk. In die overgangszone zijn maximaal bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan.

Het uitgangspunt is een conservatief uitgiftetempo welke is gebaseerd op het bestemmingsplan. Ad 2. Op basis van de Ladderverkenning is gebleken dat het plangebied gerealiseerd kan worden binnen een periode van 20 jaar. Het plangebied is circa 83,4 ha groot, waarvan iets meer dan 70% wordt uitgegeven, ofwel circa 60 ha uitgeefbare gronden. Rekening houdend met de periode van 20 jaar dat met zich mee dat per jaar gemiddeld circa 3 ha kan worden uitgegeven. Ad 3. Indien rekening wordt gehouden met het uitgiftetempo van 3 ha per jaar en een looptijd van 20 jaren, dan heeft het bouwrijp maken van het volledige exploitatiegebied in het eerste jaar tot gevolg dat er sprake een grote mate van voorfinanciering welke een zeer nadelig effect zal hebben op de exploitatie. Ad 4. In de fasering wordt voorts rekening gehouden met het feit dat als eerste de nieuwe hoofdinfrastructuur moet worden aangelegd en dat zodoende ook de Maritieme Servicehaven Noordelijk Flevoland bereikbaar is. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de wens van de gemeente om zo min als mogelijk voor de financieren en zo logisch als mogelijk in het begin gronden worden uitgegeven die aansluiten op de nieuwe hoofdinfrastructuur en eventueel bestaande infrastructuur.

Belangrijk is dat bij de fasering van de gronden en daarmee de mogelijkheid tot uitgifte van de uitgeefbare gronden rekening moet worden gehouden met de bereikbaarheid van de betreffende gronden. Ofwel de uitgifte van gronden en/of het verlenen van een omgevingsvergunning behoort eerst tot de mogelijkheden in het geval de gronden via bestaande en/of nieuwe infrastructuur dan wel via een bouwweg rechtstreeks zijn ontsloten. Dit geldt ook binnen een gedefinieerde fase. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat de gemeente hierdoor niet gedwongen kan worden om niet logisch gelegen en nog onbereikbare delen van het exploitatiegebied bereikbaar te maken indien de aanleg van de infrastructuur qua fasering en planning nog niet is voorzien.

23

Ad 5. Belangrijk onderdeel van de fasering is het feit dat rekening moet worden gehouden met de stikstofemissies die gepaard gaan met de ontwikkeling en realisatie van het bedrijventerrein de Port of Urk. Rekening houdend met een bruto oppervlakte van 99,7 ha, blijkt uit onderzoek van Tauw d.d. 8 januari 2021, kenmerk R002-1278514BRA-V01-aqb-NL dat het bouwrijp maken in feite zou kunnen plaatsvinden binnen een periode van 1 jaar. Het daadwerkelijk bebouwen van de gronden moet worden uitgespreid over een periode van minimaal 3 jaren. Hoewel het binnen een periode van een jaar bouwrijp maken van het exploitatiegebied en het uitgeven van het gehele exploitatiegebied in een periode van 3 jaar qua stikstof-emissie weliswaar tot de mogelijkheden zou kunnen behoren, kan een dergelijk tempo van uitgifte niet vanwege het ladderonderzoek dat de basis vormt voor de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. Indien de kaart van de deelgebieden wordt vertaald naar tijdstippen, dan levert dat het onderstaande beeld op. Deelgebied/fase Bouwrijp maken Omgevingsvergunning Deelgebied 1 2021-2025 2023-2025 Deelgebied 2* 2024-2029 2026-2029 Deelgebied 3* 2028-2034 2030-2034 Deelgebied 4* 2033-2037 2035-2037 Deelgebied 5* 2036-2040 2037-2040 *Op deze indeling in deelgebieden/fasering en de daaraan gekoppelde tijdsvakken gelden een uitzondering. Het gaat om de percelen D 2239 en D2240.

De percelen D2239 en D2240 zijn ontstaan uit het perceel D2164. Het betreffende perceel is aangekocht als onderdeel van de ontwikkeling van de Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein. Dit voormalige perceel D2164 is gelegen binnen deelgebied 2. Op het betreffende perceel is de realisatie voorzien van een nieuw regelstation voor het elektriciteitsnet. Vanwege de vraag naar elektriciteit op Urk is een gedeelte van het perceel D2164 vooruitlopend op de ontwikkeling verkocht en zijn 2 nieuwe percelen ontstaan. De reden dat een gedeelte van het perceel (D2240) vooruitlopend op de ontwikkeling van het gehele bedrijventerrein is verkocht is gelegen in het feit dat vanwege de nijpende situatie op Urk de bouw van het nieuwe regelstation zo snel als mogelijk moet plaatsvinden. Vanwege de nijpende situatie kan met de realisatie van het regelstation en het bouwrijp maken van het perceel niet worden gewacht tot het moment waarop het perceel conform de fasering voor ontwikkeling in aanmerking komt. De situering van het nieuwe regelstation brengt met zich mee dat de voorliggende gronden ook voor uitgifte beschikbaar zijn. De gemeente kiest ervoor deze gronden buiten de fasering om uit te geven ter beperking van de kosten die gepaard gaan met het circa 6 jaar ongebruikt laten zijn van de betreffende gronden.

In de regels omtrent de fasering zijn om de gewenste fasering mogelijk te maken niet alleen regels maar ook koppelingen opgenomen. In de regels is voorts een ontheffingsbevoegdheid van het college opgenomen. Het college is niet bevoegd een ontheffing te verlenen, wegens strijd met de stikstof regelgeving, indien de ontheffing leidt tot een stikstofdepositie van meer dan 0,00 mol/ha/jaar.

4.3.

Exploitatieopzet

4.3.1. Algemeen en opbouw Voor het exploitatiegebied is een exploitatieopzet gemaakt met alle relevante kosten en opbrengsten. De opzet kent de posten van de inbrengwaarden, de onderzoekskosten, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, de buitenplanse kosten, planontwikkelingskosten en overige kosten, zoals opgenomen in de kostensoortenlijst van het Bro. De verschillende kosten en opbrengsten zijn uitgezet in de tijd.

24

Artikel 6.13 lid 1 onder c Wro geeft aan dat een exploitatieplan een exploitatieopzet dient te bevatten. Deze exploitatieopzet bestaat uit, voor zover nodig: -

Een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen; Een raming van de opbrengsten van de exploitatie; De peildatum van de bovengenoemde bedoelde ramingen; Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaats vinden; Een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

De exploitatieopzet heeft een resultaat op 1 januari 2020 van: -

€ 933.714,- op netto contante waarde; € 1.472.373,- op eindwaarde; € 5.291.736,- op nominale waarde.

Omdat sprake is van een verwacht positief resultaat van de exploitatieopzet kunnen alle kosten worden verhaald. De exploitatieopzet is opgenomen als Bijlage 8: Exploitatieopzet. De gemeente heeft ervoor gekozen om de diverse kostensoorten uit de Wro en het Bro te groeperen naar hetgeen zij acht een juiste volgorde in een exploitatieopzet te zijn. Immers normaal gesproken worden gronden eerst verworven, vervolgens bouwrijp gemaakt en vervolgens woonrijp, waarna de gronden kunnen worden uitgegeven. Om dit proces mogelijk te maken zijn er voor de gemeente nog een aantal bijkomende posten die los zijn gegroepeerd, omdat deze geen raakvlak hebben met een van de reeds genoemde posten, zoals onder meer planschade, maar ook de plankosten etc. Deze onderverdeling zou er naar het oordeel van de gemeenteraad toe moeten leiden dat de exploitatieopzet inzichtelijker wordt, omdat duidelijk wordt aangegeven bij welk onderdeel de kostenpost behoort. Per kostensoort wordt wel een verwijzing gemaakt naar de betreffende van toepassing zijnde artikelen in de Wro en het Bro.

4.3.2. Rekentechnische uitgangspunten In het exploitatieplan worden, conform artikel 6.13 lid 1, onder c ten derde Wro, de kosten en opbrengsten geraamd worden op dezelfde prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum wordt mogelijk rekening gehouden met een stijging van zowel opbrengsten als kosten. In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. De financiële uitgangspunten van de exploitatieopzet zijn als volgt: -

De prijspeildatum is 1 januari 2020; Het gehanteerde (gemiddelde) rentepercentage (negatief saldo) bedraagt 1,40% per jaar; Het gehanteerde (gemiddelde) rentepercentage (positief saldo) bedraagt 1,40% per jaar; De disconteringsvoet bedraagt 2,00% De indexering van de kosten is 2,50%; De indexering van de opbrengsten is 1,75% (tot jaar 10 vanaf prijspeildatum); De looptijd van de exploitatieopzet is 2018-2042.

Prijspeildatum

25

De gehanteerde prijspeildatum is 1 januari 2020, zijnde het begin van het jaar waarin het ontwerp exploitatieplan in procedure wordt gebracht. Indexering De huidige marktomstandigheden hebben tot gevolg dat rekening wordt gehouden met een gedifferentieerd percentage van zowel de indexering van de kosten als de indexering van de opbrengsten over de gehele exploitatieperiode. Voor de indexering van de kosten is rekening gehouden met 2,5% per jaar. Voor de indexering van de opbrengsten is rekening gehouden met aanbeveling van de Commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies) en is de opbrengstenstijging vanaf prijspeildatum tot en met jaar 10 1,75% per jaar. Na jaar 10 is om voornoemde reden geen rekening gehouden met een opbrengstenstijging. Rentepercentage Het rentepercentage wordt jaarlijks geactualiseerd en is gebaseerd op de rekenrente die conform de Commissie BBV aan gemeentelijke grondexploitatie mag worden toegerekend. Deze rekenrente dient gebaseerd te zijn op de rentekosten verbonden aan de leningen die de gemeente heeft om de investeringen te financieren. De gehanteerde rentepercentages bedragen: -

1,4% bij een negatief saldo; 1,4% bij een positief saldo.

De disconteringsvoet is conform de stellige uitspraak van de Commissie BBV gelijk aan het maximale meerjarige streefpercentage van de ECB voor inflatie binnen de Eurozone, zijnde 2%.

4.3.3. Resultaat exploitatieopzet De kosten en opbrengsten en het resultaat van de exploitatieopzet zijn weergegeven in de volgende tabellen. Kosten Inbrengwaarden Vrijmaken grond van rechten Onderzoekskosten en milieukosten Sloopkosten Bouwrijp maken en grondwerk Woonrijp maken Plankostenscan Uitgezonderde plankosten Planschade Bovenwijkse voorzieningen Tijdelijk beheer, kosten Overige kosten Rente boekwaarde

€ 15.229.200,€ 218.813,€ 1.325.000,€ 450.000,€ 15.629.010,€ 7.390.481,€ 9.939.412,€ 1.218.249,€ 36.000,€ 1.328.313,€ 641.574,€ 1.000.000,€ 2.119,-

Totaal kosten nominaal Kostenstijging Te realiseren rentekosten Totaal kosten

€ 54.408.171,€ 8.481.515,€ 4.280.544,€ 67.170.229,-

Opbrengsten

26

Uitgeefbare gronden Subsidies Tijdelijk beheer, opbrengsten

€ 57.322.338,€ 1.747.935,€ 629.634,-

Totaal opbrengsten nominaal Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten Totaal opbrengsten

€ 59.699.907,€ 8.893.403,€ 49.203,€ 68.642.513,-

Exploitatieresultaat Kosten (nominaal) Opbrengsten (nominaal)

€ 54.408.171,€ 59.699.907,-

Resultaat nominaal Resultaat netto contante waarde Resultaat eindwaarde

€ 5.291.736,€ 933.714,€ 1.472.373,-

4.3.4. Macroaftopping Op grond van het bepaalde in artikel 6.16 Wro mogen er niet meer kosten worden verhaald dan de maximale opbrengstpotentie van het plan. De aan de exploitatie verbonden kosten dienen wel te worden verminderd met de door de gemeente in verband met de exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden. Op contante waarde bedragen de totale kosten € 50.195.713,-. De contante waarde van de subsidies en bijdragen derden bedraagt € 2.025.168,-. Dit maakt dat de netto verhaalbare kosten op contante waarde € 48.170.546,- bedragen. Op contante waarde bedragen de totale opbrengsten uit gronduitgifte € 49.104.260,-. De vergelijking van de netto verhaalbare kosten op contante waarde en de totale opbrengsten uit gronduitgifte op contante waarde heeft tot gevolg dat nu de opbrengstpotentie hoger is dan de kosten, alle kosten voor verhaal in aanmerking komen.

4.3.5. Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan is ook een aantal bestaande objecten/bestemmingen opgenomen. Deze zijn echter niet opgenomen in het exploitatiegebied. -

(Een deel van) de Zuidermeertocht aan de oostzijde van het plangebied; (Een deel van) de Zuidermeerweg aan de oostzijde van het plangebied; De bestaande bedrijven in de noordwestelijke hoek; De Domineesweg (N352) aan de noordzijde van het plangebied; De 2 windmolens aan de westzijde van het plangebied; De agrarische gronden aan de westzijde en de zuidzijde van het plangebied.

Op deze gronden zijn geen bouwplannen voorzien. Op een gedeelte van deze objecten/bestemmingen zijn wel werken en werkzaamheden voorzien. De kosten daarvan komen voor verhaal in aanmerkingen. Hierop wordt in hoofdstuk 5 op terug gekomen.

4.3.6. Criteria verhaalbaarheid De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie toegerekend moeten kunnen worden. Immers artikel 6.13 lid 6 Wro bepaalt dat kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het

27

exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid worden opgenomen in de exploitatieopzet. Op basis van artikel 6.13 lid 6 Wro zijn er derhalve drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan. Deze zijn: -

Profijt; Toerekenbaarheid; Proportionaliteit.

De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro. Een groot deel van de kosten wordt uitsluitend ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoet aan de drie criteria en daarmee voor de volledige 100% voor verhaal in aanmerking komt. Uitzondering op het volledig voor verhaal in aanmerking komen zijn bovenwijkse voorzieningen. Deze kosten worden gemaakt voor voorzieningen waarvan meerdere gebieden profijt hebben. In het geval van de Port of Urk - Binnendijks Bedrijventerrein gaat het om de navolgende voorzieningen: -

De robuuste ontsluiting voor de Port of Urk; De ovonde Domineesweg; Een nieuw eindgemaal; De waterberging voor de gemeente Urk.

Op deze onderdelen zal nader worden ingegaan in het hoofdstuk Kosten.

28

5. Kosten In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van de exploitatie en de exploitatieopzet nader toegelicht. In deze paragraaf volgt een toelichting op de kosten (op basis van het programma en het ruimtegebruik). Op basis hiervan kunnen de kosten worden toegerekend aan de eigenaren van gronden binnen het plangebied van de Port of Urk. Het uitgangspunt bij de raming van de kosten is het hanteren van marktconforme eenheidsprijzen. De inbrengwaarde van de gronden is gebaseerd op een onafhankelijke taxatie.

5.1.

De raming van de kosten

5.1.1. Inbrengwaarden Artikel 6.13 lid 1 onder c ten eerste Wro geeft aan dat in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden is opgenomen, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft daarbij aan dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Artikel 6.2.3 Bro geeft aan dat tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c ten eerste Wro, zijnde de inbrengwaarde, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d.

de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De inbrengwaarden zijn bepaald door een onafhankelijke deskundige/taxateur, namelijk Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. Voor de inbrengwaarden van de gronden is uitgegaan van de werkelijke waarde van de onroerende zaak, welke is bepaald met inachtneming van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde), een en ander conform het bepaalde in artikel 6.13 lid 5 Wro. In afwijking van het voorgaande, is de inbrengwaarde gelijk aan de volledige schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet, in geval de gronden reeds zijn onteigend, de gemeente een onteigeningsbesluit heeft genomen, dan wel de gronden op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. Hiervan is in het plangebied van het bestemmingsplan nog geen sprake. Afhankelijk van het verloop van de verwervingsgesprekken zal na of gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan besloten worden of de gemeente een onteigeningsprocedure zal opstarten. De taxateur heeft met inachtneming van het bepaalde in artikel 40b tot en met 40f van de onteigeningswet een tweetal waarden bepaald, te weten de waarde op basis van het huidige gebruik en de waarde op basis van het toekomstige gebruik, de zogenaamde complexwaarde.