Concept BP De Reede 80 maart 2022.pdf

Nieuwbouw geschakelde woningen De Reede 80 Urk in opdracht van: V.O.F. De Orangerie

Ruimtelijke onderbouwing

Projectnummer:

2547

Datum:

14-03-2022

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Inhoudsopgave 1 Inleiding .................................................................................................................................... 3 2 Planbeschrijving ........................................................................................................................ 4 2.1 Bestaande situatie ......................................................................................................................... 4 2.2 Toekomstige situatie ..................................................................................................................... 5 2.3 Vigerend bestemmingsplan........................................................................................................... 7 2.4 Overig beleid ................................................................................................................................. 8 Rijksbeleid ....................................................................................................................................... 8 Provinciaal beleid .......................................................................................................................... 10 Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................

11 3 Uitvoeringsaspecten ................................................................................................................ 15 3.1 Bodem ......................................................................................................................................... 15 3.2 Geluid .......................................................................................................................................... 15 3.3 Cultuurhistorie............................................................................................................................. 15 3.4 Archeologie.................................................................................................................................. 15 3.5 Flora en fauna.............................................................................................................................. 16 3.6 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................. 16 3.7 Milieuhinder bedrijvigheid .......................................................................................................... 17 3.8 Externe veiligheid ........................................................................................................................

18 3.9 Water ........................................................................................................................................... 18 3.10 Verkeer ...................................................................................................................................... 18 3.11 Kabels en leidingen.................................................................................................................... 18 4 Afweging ................................................................................................................................. 19 5 Economische uitvoerbaarheid .................................................................................................. 20 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................... 20 7 Verklaring van de regels........................................................................................................... 21 7.1 Algemeen..................................................................................................................................... 21 7.2 Bestemmingsplan ........................................................................................................................

21 7.3 Plansystematiek........................................................................................................................... 21 7.4 Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan .......................................................................... 21

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 2 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

1 Inleiding Er wordt bij de gemeente Urk een omgevingsvergunning ingediend voor het oprichten van twee rijen van drie geschakelde woningen en één vrijstaande woning op het perceel van De Reede 80 te Urk. In het huidige bestemmingsplan Hooilanden is in 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. In dit bestemmingsplan is het niet mogelijk om geschakelde woningen toe te voegen op het perceel van De Reede 80. De gemeente is in principe bereid medewerking te verlenen aan een plan voor inbreiding van woningen op het perceel van De Reede 80. Deze ruimtelijke onderbouwing toont aan dat de bouw van de geschakelde woningen inpasbaar is. De vrijstaande woning ten zuiden van de praktijk valt binnen het bestemmingsplan maar is ingetekend om een beeld te geven van het gehele terrein. Deze woning wordt ontworpen door H2W architecten bna uit Urk.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 3 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie

De percelen van De Reede 80 vallen onder het bestemmingsplan Hooilanden. Op deze percelen staat nu één praktijkruimte (vroeger woonhuis) met bijgebouw. De overige ruimte is nu siertuin en parkeerterrein voor de praktijk. De praktijkruimte is zichtbaar vanaf de kruising UrkerwegToppad.

Kaart met bestaande bebouwing (praktijk). Rechts bestemmingsplankaart, geel: W3 wonen, praktijk: maatschappelijk.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 4 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

2.2 Toekomstige situatie

De opdrachtgever wil de huidige percelen onderverdelen in kleinere percelen. Hierdoor kunnen er verschillende woningen gebouwd worden. Vrijstaande woningen zijn volgens het huidige bestemmingsplan al mogelijk. Het bestemmingsplan heeft artikel 12 toegewijd aan wonen (hieronder vallen ook geschakelde woningen). Door op een deel van het huidige perceel de bestemming te wijzigen van W-3 (ééngezinswoningen (bungalows in open bebouwing) naar “wonen” (artikel 12)(W) wordt realisatie van geschakelde woningen mogelijk. Dit deel van het perceel ligt aan de noordzijde. Om de kwaliteit van het hele gebied te waarborgen worden bebouwingsgrenzen overgenomen vanuit artikel 13. Hierdoor zal de afstand van de nieuwe bebouwing tot bestaande bebouwing minimaal 5 meter bedragen. Voor het zuidelijke deel van het terrein zal het kavel worden gesplitst om binnen het huidige bestemmingsplan eenn vrijstaande woning mogelijk te maken. Het terrein rondom de praktijk zal in de ontsluiting van de geschakelde woningen voorzien alsmede de parkeerbehoefte van de praktijk en de geschakelde woningen. Deze voldoet aan de parkeereisen (2,2 parkeerplaats per woning, 19 parkeerplaatsen voor praktijk). Door het bovenstaande wordt een totaaloplossing voor het gehele terrein voorzien van de Reede 80 met geschakelde woningen en een vrijstaande woning.

Nieuwe situatie, bebouwingvlak voor geschakelde woningen (W) (Bron: BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna), vrijstaande woning door H2W architecten bna

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 5 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Geschakelde woningen De geschakelde woningen zijn levensloopbestendig en sluiten aan op de woonvisie van de gemeente Urk. De geschakelde woningen hebben een nokhoogte van 9 meter en een goothoogte van 3 meter. De woningen hebben een slaapkamer en badkamer op de begane grond, een nul-tredewoning. Van de erfgrens tot de achtergevel van de woningen is minimaal 10 meter. Tot de zijkant van het hoofdgebouw van de woningen is 5 meter.

impressie geschakelde levensloopbestendige woningen

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 6 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

2.3 Vigerend bestemmingsplan

Op de percelen in het bestemmingsplan Hooilanden 13 januari 2012 van toepassing. De huidige bestemming van deze percelen in wonen (W3), dit is voor bebouwing met eengezinshuizen (bungalows) in open bebouwing (artikel 13)(W-3). Dit biedt de mogelijkheid voor de bouw van vrijstaande woningen. Geschakelde woningen zijn hierin niet mogelijk omdat hierbij de grens van hoofdbebouwing tot de erfgrens minimaal 5 meter dient te zijn.

Verbeelding bestemmingsplan (verbeelding behorend bijbestemmingsplan Hooilanden)

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 7 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

2.4 Overig beleid Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) Een van de centrale uitgangspunten van de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening is de scheiding tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt in eerste aanzet vormgegeven in een structuurvisie en is juridisch alleen nog bindend voor de rijksoverheid. Naast integraal planologisch beleid kunnen, bij Algemene Maatregel van Bestuur, regels worden gesteld omtrent onder andere bestemmingsplannen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau, in die zin dat respectievelijk provinciale inpassingplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen daarop moeten worden afgestemd. De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte en heeft als motto 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna.

De belangrijkste nationale belangen die gevolgen hebben voor dit bestemmingsplan zijn als volgt geformuleerd. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van floraen faunasoorten. De natuur in de EHS blijft goed beschermd met een 'nee, tenzij'-regime. Binnen de EHS zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en reële alternatieven ontbreken. De flexibiliteit in begrenzing en de mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan, die in het beleidskader Spelregels EHS zijn uitgewerkt, blijven overeind. Dit bestemmingsplan heeft geen betrekking op ontwikkelingen binnen de EHS. De nationale beleidsuitgangspunten zijn op provinciaal niveau uitgewerkt. Het bestemmingsplan sluit aan op deze uitgangspunten. Voorliggend bestemmingsplan is niet in strijd met de uitgangspunten uit de SVIR. Eén van de nationale belangen die is opgenomen in de SVIR betreft de zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten (nationaal belang 13). Met het te voeren traject van inspraak in het kader van dit planproces, wordt hieraan voldaan.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 2011 Kern van de nieuwe Wro is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vooraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het rijk en de provincies bemoeien zich voortaan uitsluitend met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Ook moeten rijk en provincies duidelijk maken of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door provincies en gemeenten. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en heeft als doel om, vanuit een concreet nationaal belang, een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 8 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen die, via het stellen van regels aan de inhoud of de toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten), beschermd kunnen worden. Belangen waarvoor regels zijn opgenomen zijn onder andere grote rivieren, defensie, waterkeringen, ecologische hoofdstructuur en erfgoederen. Geen van de hiervoor genoemde belangen is van toepassing op het voorliggend plangebied. Voorliggend bestemmingsplan is niet in strijd met de uitgangspunten uit het Barro. Ladder Duurzame Verstedelijking In de SVIR is de zgn. ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking dient ter ondersteuning van provincies en gemeenten in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. De “ladder” heeft tot doel een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Deze beoogt daarbij een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Artikel 3.1.6 tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat de toelichting bij een bestemmingsplan, welk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, aan de volgende voorwaarden voldoet; er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; indien uit de beschrijving, bedoeld onder a, blijkt dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Onderdeel a (Trede 1) verplicht overheden om nieuwe stedelijke ontwikkelingen af te stemmen op de geconstateerde actuele behoefte en de wijze waarop in die behoefte wordt voorzien ook regionaal af te stemmen. Op deze wijze wordt over- en ondercapaciteit zoveel mogelijk voorkomen.

Of de behoefte actueel is, wordt onder meer bepaald aan de hand van de vraag of reeds elders in de regio een stedelijke ontwikkeling is gepland of plaatsvindt die in die behoefte kan voorzien. Het passende regionale schaalniveau wordt in het algemeen voornamelijk bepaald door het woon-werkverkeer. De behoefte dient te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod. Onderdeel b (Trede 2) vraagt, ingeval de behoefte is aangetoond, om te beoordelen of de beoogde ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat wordt bezien of binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door middel van herstructurering, transformatie of anderszins. Onderdeel hiervan is dat wordt bekeken of leegstaande verstedelijkingsruimte door het treffen van kwalitatieve maatregelen in de behoefte kan voorzien. Onderdeel c (Trede 3) bepaalt dat, ingeval de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden, beoordeeld moet worden in hoeverre de ontwikkeling mogelijk is op locaties die al ontsloten zijn of ontsloten worden door verschillende modaliteiten op een schaal die passend is bij de beoogde ontwikkeling.

Wat woningbouw betreft betekent dit dat, indien in een regio een specifieke behoefte bestaat aan bijvoorbeeld een dorps woonmilieu, kleinschalige locaties of landgoederen, en dit niet in het bestaand stedelijk gebied kan worden gecreëerd, hier elders ruimte voor kan worden gezocht.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 9 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. Trede 1 Bepalen regionale vraag naar ruimte (ruimtevraag) Trede 1 bepaalt de regionale ruimtevraag (kwantitatief en kwalitatief) voor stedelijke ontwikkelingen. Dit betreft wonen, werken, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Eventuele andere initiatieven in de regio zoals geplande woningbouwlocaties of een binnenstedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen en in de bestaande voorraad) met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit. Uit de Structuurvisie Urk 2035 + blijkt dat Urk in de toekomst plaats zal blijven bieden aan haar groeiende bevolking, die tot 2035 naar verwachting circa 25.600 inwoners zal bedragen. Om in de hieraan inherente benodigde huisvesting te voorzien impliceert een kwantitatieve toevoeging van gemiddeld 95 tot 130 woningen per jaar. Het gaat hier om woningbouw voor de autonome groei van de inwoners van Urk.

In het voorliggend geval betreft het zgn. duplexwoningen (onder- en bovenwoningen) ten behoeve van 1 en 2 persoonshuishoudens en zelfstandige grondgebonden ouderenwoningen. Uit de Woonvisie Urk 2035+ blijkt dat hieraan behoefte is. Voor de inwoners van Urk geldt dat deze zowel vanuit hun historische, maatschappelijke alsook religieuze achtergrond ten zeerste hechten aan het wonen op Urk en huisvesting buiten Urk voor hen bij voorkeur niet aan de orde is. Hiermee is in voldoende mate aangetoond dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte voorziet. De vervolgens voorliggende vraag is of deze behoefte binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. Trede 2 Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied (beschikbare ruimte) Trede 2 dient in te gaan op de vraag of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het stedelijk gebied. Dit kan door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen dan wel door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand bebouwde gebied. Het plangebied maakt deel uit van het herstructureringsgebied Nieuwe Klif, welk gebied is op te delen in drie deelgebieden te weten naast het voorliggend gebied Nieuwe Klif, de deelgebieden Klifweggebied en het Entreegebied Oude Dorp, zoals dat opgenomen is binnen de Structuurvisie Urk 2035+.

Binnen het voorliggend plangebied zijn thans nog 37 woningen aanwezig. Deze woningen zullen worden geamoveerd en worden vervangen door 38 nieuwe woningen, te weten 22 duplexwoningen (onderen bovenwoningen) en 16 woningen ten behoeve van de huisvesting van zelfstandige ouderen. Er zijn geen gebruiksrestricties die een gebruik van dit gebied of een intensivering van het ruimtegebruik in de weg staan. Met de, op basis van het voorliggende bestemmingsplan, opgenomen mogelijkheid voor woningbouw wordt deels voorzien in de opvang van de behoefte aan woningen, meer in het bijzonder voor 1 en 2 persoonshuishoudens en zelfstandige ouderenwoningen, binnen het bestaand stedelijk gebied. Met laatstgenoemde conclusie is de motivering van stap 2 van deze ladder afgerond en komt beantwoording van trede 3, te weten de nadere motivering van het bouwen buiten het bestaand stedelijk gebied, niet meer aan de orde.

Provinciaal beleid Omgevingsplan Flevoland 2006 Op 2 november 2006 is het Omgevingsplan Flevoland 2006 vastgesteld. Het Omgevingsplan bevat het integrale omgevingsbeleid van de provincie voor de periode van 2006 tot 2015, met een doorkijk naar 2030. Het Omgevingsplan valt onder het overgangsrecht van de Wro. Dit wil zeggen dat het Omgevingsplan sinds 1 juli 2008 automatisch de status van structuurvisie heeft gekregen.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 10 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Ecologische hoofdstructuur Conform de kaart uit het Omgevingsplan blijkt dat het voorliggend gebied buiten het tot EHS aangewezen gebied valt. Gebiedsbescherming De bescherming van natuurgebieden wordt geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ruimtelijke projecten kunnen niet zonder meer gerealiseerd worden in beschermde natuurgebieden. Projecten die in de nabijheid van beschermde natuurgebieden worden geprojecteerd, dienen te worden getoetst op de mogelijke negatieve effecten die zij op deze gebieden kunnen hebben en of zij verstoring zullen veroorzaken (externe werking). Als er sprake is van externe werking dan kan het noodzakelijk zijn dat bij de provincie, zijnde het bevoegd gezag, een vergunning volgens artikel 19d van de Natuurbeschermingswet aangevraagd moet worden. Soortbescherming Soortbescherming wordt geregeld in de Flora– en faunawet. In deze wet is een aantal planten en dieren aangewezen tot beschermde soorten. Deze beschermde soorten mogen niet zonder reden in hun bestaan worden aangetast. Belangrijk is het feit dat beschermde organismen ook buiten de natuurgebieden voorkomen. De wet maakt een onderscheid tussen licht en zwaar beschermde soorten.

Indien er sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel ruimtelijke inrichting, gelden voor sommige, licht beschermde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora – en faunawet niet. Voor (zwaar) beschermde soorten dient een ontheffing volgens artikel 75 van de Flora en faunawet te worden aangevraagd bij de minister EL&I (Dienst Regelingen). Plangebied In de nabijheid van het plangebied ligt het Natura 2000 – gebied het IJsselmeer. Het plangebied maakt zelf geen deel uit van dit Natura 2000 gebied. Omdat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt voor wijziging/ herbouw van een reeds bestaande bouwkundige invulling (temidden van stedelijk gebied), welke geen wezenlijke verandering impliceert van de bestaande situatie, zijn de effecten op het Natura - 2000 gebied niet nader onderzocht. Gezien het voorgaande wordt er ook geen verstoring verwacht van (beschermde) planten en dieren. Conclusie Vanwege het feit dat het voorliggend bestemmingsplan geen wezenlijke wijzigingen mogelijk maakt van hetgeen ter plaatse reeds was gerealiseerd, zal dit niet leiden tot een nieuwe verstoring van het Natura 2000 gebied (i.c. het IJsselmeer). De op basis van dit bestemmingsplan mogelijke bestemmingen zijn daarmee zonder meer inpasbaar vanuit een oogpunt van ecologie.

Provinciaal Archeologisch en Aardkundig Kerngebied (PArK) De bebouwde kom van Urk ligt in een zogenaamd Provinciaal Archeologisch en Aardkundig Kerngebied (PArK). Met betrekking tot de als zodanig aangewezen gebieden geldt dat het beleid is gericht op het behoud en de versterking van de kwaliteit van de fysieke omgeving via efficiënt ruimtegebruik, kwaliteitsverbetering en herstructurering van het stedelijk gebied.

Gemeentelijk beleid Geactualiseerde Structuurvisie Urk 2035+ Op 25 september 2014 heeft de raad de “Structuurvisie Urk 2035+” vastgesteld. Het vertrekpunt van deze visie is dat Urkers willen wonen op Urk zowel nu als in de toekomst. Dit betekent dat er voldoende ruimte binnen de eigen gemeentegrens moet zijn en blijven om te wonen, te werken en te recreëren. Tot 2035 zal, uitgaande van het gemiddeld scenario, Urk doorgroeien

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 11 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

naar ca. 25.600 inwoners. De groei van de Urker bevolking vraagt om ruimte, ruimte om in te kunnen spelen op de woonwensen van woonconsumenten. Het streven is om te komen tot een betere afstemming tussen behoefte, vraag en aanbod.

afbeelding geactualiseerde structuurvisie Urk 2035+

Voor wat betreft het wonen geldt dat de uitbreiding hiervan voornamelijk oostwaarts is gericht, de polder in. Dit in combinatie met een sprong over de Urkervaart en bescheiden ontwikkelingen in de dorpsrand ten noorden van de Staartweg. Deze groei biedt kansen om woonbuurten toe te voegen met kenmerken die momenteel niet op Urk aanwezig zijn. Daarbij wordt aangesloten op nieuwe en bestaande kwaliteiten, zoals water en bos. Aan de rand van het Urkerbos wordt een buurt met ruime kavels voorgesteld. De gemeente heeft niet alleen aandacht voor nieuwbouwontwikkeling op het gebied van wonen maar ook oog voor bestaande woon- en leefomgevingen. In de “Structuurvisie Urk 2035+” is met betrekking tot de locatie Nieuwe Klif aangegeven dat deze in aanmerking komt voor een grootschalige renovatie/ herstructurering. Voor dit gebied wordt ingezet op levensloopbestendig en duurzaam bouwen. Uitgangspunt bij de herontwikkeling van deze locatie is, naast woningbouw, het oplossen van een aantal bestaande knelpunten. Hiertoe worden de verbetering van de bestaande infrastructuur voor het bestemmingsverkeer gerekend alsook het probleem van het onvoldoende aantal parkeermogelijkheden. Voor wat betreft de woningbouwontwikkeling zal op deze locatie worden ingezet op de realisatie van in totaal ca.

22 duplexwoningen (onder- en bovenwoningen) voor 1 en 2 persoonshuishoudens en 16 grondgebonden zelfstandige ouderenwoningen (levensloopbestendig). Ook zal de bestaande infrastructuur worden verbeterd en zal worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Het beoogde plan past derhalve binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke structuurvisie.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 12 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Strategische Woonvisie Urk 2035+ Op 30 april 2015 heeft de gemeenteraad van Urk de Strategische Woonvisie Urk 2035+ vastgesteld. Deze visie is tot stand gekomen in nauw overleg met actoren die werkzaam zijn binnen het betreffende werkveld. De 'consumenten' i.c. de (toekomstige) inwoners van de gemeente Urk, staan binnen deze visie centraal. Urk, de groeikern van Noordelijk Flevoland. Zo kan de gemeente Urk zeker gedefinieerd worden. Urk laat niet alleen regionaal maar ook landelijk een unieke ontwikkeling zien wat betreft de bevolking, de huishoudens, de woningmarkt en de leefomgeving. Daarom heeft Urk ondanks de afgelopen moeilijke jaren op de woningmarkt, stevig door kunnen bouwen. Hiermee is een inhaalslag ten opzichte van eerdere jaren in gang gezet. Urk kent ook in de komende jaren een sterke bevolkingsgroei. Het streven is om te komen tot een betere afstemming tussen vraag (ingegeven door de groei van de bevolking), behoefte (beïnvloed door economische ontwikkelingen) en aanbod (beschikbaarheid). Een breed en gedifferentieerd aanbod aan woningen en aan woon- en leefomgevingen zorgt ervoor dat inwoners nu en in de toekomst goede huisvestingsmogelijkheden op Urk houden. Er wordt gewerkt aan een toekomstbestendig Urk. De bevolking en het aantal huishoudens op Urk blijven groeien tot respectievelijk 27.000 inwoners en ruim 8.300 huishoudens in 2040.

Lukt het om meer potentiële vertrekkers vast te houden dan groeit het aantal inwoners tot ruim 29.000 en het aantal huishoudens tot bijna 9.300 in 2040. Tot 2020 is een jaarlijkse groei van minimaal 110 tot maximaal 130 huishoudens berekend. Voor de jaren 2020-2030 gaat het om een groei van 95 tot maximaal 125 huishoudens per jaar. Voor deze huishoudens moeten nieuwe woningen worden gebouwd of een bestaand gebied/ locatie met een andere bestemming worden getransformeerd tot woningbouwgebied/ locatie. De komende jaren vindt er een duidelijke verschuiving plaats in de huishoudenssamenstelling. Het aantal huishoudens groeit in alle leeftijdsklassen. Vooral het aantal 55-plussers groeit sterk. Binnen deze groep groeit het aantal 75- plus huishoudens zelfs van ongeveer 460 in 2014 naar circa 1.800 in 2040. Welstandsnota 2004 Bebouwing en omgeving De Reede De Reede is een gebied omsloten door de Urkerweg, Toppad, Zandplaat en Rotholm. De bebouwing kenmerkt zich door vrijstaande woningbouw (bungalows) op ruime kavels, In het centrum van het gebied liggen een aantal geschakelde patiobungalows. De ruimtelijke opzet kenmerkt het gebied. Er is weinig samenhang tussen de verschillende woningen. Openbaar groen komt bijna niet voor binnen plan. Het groene karakter van wordt bepaald door de inrichting van de tuinen van de woningen.

Over het algemeen wordt veel aandacht besteed aan de inrichting van tuinen. Bebouwing op zich De bebouwing binnen het gebied bestaat uit verschillende typen. Naast de patioclusters staan er aan de Rotholm twee typen vrijstaande woningen. De overige woningen zijn vrijstaand en individueel ontworpen. Hierdoor heeft elke woning een eigen en herkenbaar gezicht. De bebouwing is overwegend op de openbare ruimte gericht. Materiaal, detaillering en kleur De woningen zijn meestal opgetrokken in baksteen en afgedekt met pannendaken. Het kleurgebruik is gevarieerd en afhankelijk van de toegepaste materialen. De variatie ontstaat door verschillen in situering, stijl, vorm, kleur, materiaal, detaillering etc.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 13 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

De volgende uitgangspunten gelden voor ontwerp en toetsing: Bebouwing en omgeving • Bouwplannen moeten passen binnen de karakteristiek van de bebouwing, zoals die gekenmerkt wordt door de situering, de uitstraling en het groene karakter. • De vorm en plaats van het perceel is bepalend voor de situering en bouwmassa van hoofden bijgebouwen. Bebouwing op zich • De individuele waarde van de woning is bepalend. Veranderingen moeten passen binnen de (stijl)kenmerken en de expressiviteit van de woning. • De gevelopbouw, indeling en de samenstellende elementen zijn uitgangspunt bij veranderingen en toevoegingen. • Er dient een relatie te zijn tussen de gevelindeling en de achterliggende functies. Aanbouwen moeten ondergeschikt zijn aan de hoofdmassa. Materiaal, detaillering en kleur • Bij aanpassing van bestaande bouwwerken moet rekening gehouden worden met de bestaande detaillering en kleur- en materiaalgebruik. • Erfafscheidingen dienen zo veel mogelijk te worden uitgevoerd van levend materiaal of in een transparante vorm.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 14 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

3 Uitvoeringsaspecten 3.1 Bodem

In artikel 2.4.1, lid 1 van de Bouwverordening is bepaald dat een bouwvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. In artikel 2.1.5 leden 1 en 2 van de Bouwverordening is het voorschrift gegeven dat bij het indienen van een aanvraag om bouwvergunning een bodemonderzoeksrapport overlegd moet worden, dat bestaat uit de resultaten van een recent verkennend onderzoek volgens NEN 5740. Om gezondheidsrisico’s te voorkomen mag een bouwwerk bestemd voor gebruik door mens of dier niet gebouwd worden op verontreinigde grond. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Door het huidige gebruik van de locatie ligt het niet in de verwachting dat er eventuele vervuiling in de grond zit die het wonen niet mogelijk maakt. Dit zal middels een verkennend bodemonderzoek inclusief asbest aangetoond worden.

3.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect "geluid". Er zal onderzoek gedaan worden naar het verkeersgeluid op de nieuwe gevels.

3.3 Cultuurhistorie

Het vooroorlogse dorp, op het hogere gedeelte van het voormalige eiland, en de rand van het oude eiland zijn in 2007 aangewezen als het beschermd dorpsgezicht Urk, op basis van de Monumentenwet. De rand van het oude eiland valt binnen het bestemmingsplangebied. Conform artikel 36 van de Monumentenwet 1988 dienen de elementen uit het aanwijsbesluit binnen 3 jaar na aanwijzing in een bestemmingsplan beschermd te worden. De bestaande praktijkruimte is gebouwd in de jaren ’90 van vorige eeuw, deze woning valt niet onder de monumentenwet. De cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van dit plan.

3.4 Archeologie

Archeologische waarden zijn in Nederland veelal onzichtbaar omdat ze grotendeels verborgen liggen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig te karteren zijn. Om deze onbekende informatie in beeld te brengen, heeft de gemeente Urk een gedetailleerde basiskaart vastgesteld, waarop alle beschikbare archeologische gegevens over Urk zijn verwerkt. De Basiskaart, waarop de indicatieve archeologische waarden staan, is tot stand gekomen na bureauonderzoek en een beperkt booronderzoek. De kaart geeft de trefkans aan voor het aantreffen van archeologische resten in de bodem, de verwachtingswaarde. Binnen het plangebied zijn alleen gebieden met een lage en middelhoge indicatieve verwachtingswaarde aanwezig. Binnen de gemeente Urk is een onderscheid gemaakt in zes verschillende landschappelijke zones. Voor het bestemmingsplan 'Hooilanden' zijn twee zones van belang (zie: 'Archeologische Basiskaart Urk'). Dit zijn: de keileembult van het voormalige eiland 'Urk' (deelgebied A); het meest recent overbouwde gebied tussen de oude Vechtloop en de keileembult (deelgebied F). Middelhoge indicatieve verwachtingswaarde Het grootste gebied met een middelhoge verwachtingswaarde ligt in deelgebied A. Het betreft de kustzone van het voormalige eiland. Hier kunnen nog restanten van de dijk en kustversterkingen aanwezig zijn uit de Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 15 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Lage indicatieve verwachtingswaarde Het middendeel van het oude eiland heeft een lage indicatieve verwachtingswaarde meegekregen. Dit gebied was destijds een moerasgebied en is thans geheel bebouwd. Destijds heeft hier vermoedelijk geen bebouwing en dergelijke gestaan en met de ontwikkeling van de huidige bebouwing is de kans klein dat er nog eventuele resten bewaard zijn gebleven. De lage delen van de gemeente (deelgebied F) waren naar alle waarschijnlijkheid niet interessant voor bewoning, zodat ze een lage verwachtingswaarde hebben gekregen. Het plangebied valt buiten de middelhoge en lage indicatieve waarden, ook zijn op huidige bestemmingsplan kaart geen zones op het plangebied aangegeven.

De projectlocatie is kleiner dan 1,5 hectare. Als er voor de fundering niet dieper gegraven wordt dan 50cm is er geen archeologisch onderzoek nodig.

3.5 Flora en fauna

In het bestemmingsplan zal het groen op de volgende wijze bestemd worden: • voor de hoofdgroenstructuur wordt een groenbestemming opgenomen; • het uit te geven snippergroen wordt bij de woonbestemming ondergebracht; • het groen dat niet tot de hoofdgroenstructuur of het uit te geven snippergroen behoort, zal bij de bestemming 'Verkeer en verblijf' worden ondergebracht. Aangezien binnen het plangebied vrijwel geen ontwikkelingen plaatsvinden, leidt het bestemmingsplan niet tot extra overlast voor de flora en fauna in de bovengenoemde gebieden. Voor de herontwikkelingslocaties zal, op het moment dat een locatie ontwikkeld wordt, flora en faunaonderzoek, inclusief uitstralingseffecten op nabij gelegen natuurgebieden, verricht moeten worden. De bouwlocatie is deels bebouwd en ligt aan de rand van de bebouwde kom van Urk. Op basis van bovenstaande is het aannemelijk dat, gezien de huidige terreinomstandigheden van de beoogde locatie (bebouwing), de relatief geringe omvang van de locatie en de ligging ervan in bestaand stedelijk gebied, geen significante nadelige effecten oplevert voor de aanwezige beschermde dier- en plantensoorten. Er zal een quickscan flora en fauna worden uitgevoerd.

3.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit samen met de AMvB “Niet in betekende mate bijdragen” (NIBM), de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 16 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Projecten die “niet in betekenende mate bijdrage” aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de wet niet meer afzonderlijk getoetst worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/ m3 voor fijnstof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1500 woningen. In het bestemmingsplan wordt al melding gemaakt van mogelijk meer woningen bij De Reede 80, hiervan wordt aangegeven dat het bestemmingsplan blijft dan ook ruimschoots binnen de wettelijke normen en aanvullende maatregelen zijn niet nodig.

3.7 Milieuhinder bedrijvigheid

In planologische procedures waarin de vestiging van woningen in de nabijheid van bedrijvenmogelijk wordt gemaakt, moet rekening worden gehouden met ruimtelijk relevante milieuhygiënische aspecten van die bedrijven. Een belangrijk hulpmiddel om hiermee rekening te houden is de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', die voor het eerst in 1986 verscheen en voor het laatst in 2009 is geactualiseerd. In deze brochure is een omvangrijke lijst van bedrijven opgenomen, waarin per bedrijf voor een aantal aspecten de mate van ruimtelijk relevante hinderlijkheid is weergegeven. Milieuzonering zorgt voor een voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is enerzijds in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen (en andere gevoelige functies) te voorkomen, en anderzijds aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten: "zware" bedrijven zullen verder van gevoelige bestemmingen worden gesitueerd dan "lichte" bedrijven. De bedrijven in de VNG-brochure zijn opgenomen in een tabel, die is ingedeeld in milieucategorieën, waarbij per bedrijf is aangegeven wat de gewenste afstand tot een rustige woonwijk dient te zijn (de zogenaamde afstandentabel). Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd, maar zijn indicatief.

In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden. In de directe omgeving (minimaal 100 meter) bevinden zich geen bedrijven, dit levert derhalve geen belemmering op voor het toevoegen van extra woningen.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 17 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

3.8 Externe veiligheid

In het plangebied zelf komen geen risicovolle inrichtingen voor, die onder de werking van het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen. Wel ligt er net buiten het plangebied aan de Urkerweg 1 het Gulf-tankstation 'De Pam' wat een LPG-tankstation is. Het plaatsgebonden risico en het groepsrisico nemen met deze wijziging niet toe.

3.9 Water

Het watersysteem in Hooilanden wordt gevoed door bovenstroomse peilvakken die op hun beurt worden gevoed door inlaatwater vanuit het IJsselmeer. Hydraulisch gezien functioneert het systeem goed. De opstuwing is beperkt door de ruime dimensionering van het aanwezige water en de kunstwerken. Er is in de huidige situatie voldoende waterberging in het systeem om extreme neerslag te kunnen opvangen. In het kader van het Waterplan is berekend dat het stedelijk watersysteem voldoet aan de normen van wateroverlast die zijn afgesproken in het Nationaal Bestuursakkoord Water. Heel Hooilanden is gerioleerd met een gemengd stelsel. Het stelsel heeft drie overstorten (Pyramideweg 2, De Akkers en Rotholm). Het systeem voldoet nog niet aan de basisinspanning. In het Gemeentelijk Rioleringsplan (2003-2007) is daarom in de aanleg van een bergbezinkbassin voorzien (Waaiershoek, 530 m3). De functie van de bebouwing wordt niet gewijzigd (blijft wonen). Ook worden er geen wijzigingen aangebracht in het huidige watersysteem (doorstroming, afwatering, realiseren van het gewenste peil). Door de geringe impact van de nieuwbouw zal dit geen nadelige effecten hebben op het huidige watersysteem.

3.10 Verkeer

De grenzen van het plangebied (bestemmingsplan Hooilanden) worden voor een groot deel gevormd door gebiedsontsluitingswegen, waarvoor een snelheid van 50 km per uur geldt. Te weten de Staartweg, de Urkerweg (net buiten het plangebied) en het Toppad. De bedoeling is om alle wegen binnen het plangebied een 30 km per uur regime te geven. De Staartweg, Urkerweg en Toppad krijgen een verkeersbestemming, waarvoor een 50 km per uur regime geldt. Alle overige wegen vallen onder de bestemming 'Verkeers- en verblijfsdoeleinden'. De wegen waarvoor een 50 km per uur regime geldt, zullen een verkeersbestemming krijgen. De overige wegen vallen onder de bestemming 'Verkeers en verblijfsdoeleinden'. Het parkeren voor de nieuwe woningen wordt binnen het plangebied voorzien. Er worden voldoende parkeervoorzieningen getroffen voor de woningen op eigen terrein of in de nabije omgeving.

3.11 Kabels en leidingen

Door het plangebied lopen geen bovenlokale leidingen of straalpaden. Hierdoor zijn er geen leidingen of beschermingszones waar in het bestemmingsplan rekening mee moet worden gehouden. Het bestemmingsplan geeft aan dat: “Bij de Reede 80 komen mogelijk meer woningen, maar deze woningen waren op basis van het toen vigerende bestemmingsplan ook mogelijk. Het bestemmingsplan blijft dan ook ruimschoots binnen de wettelijke normen en aanvullende maatregelen zijn niet nodig.”

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 18 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

4 Afweging Geconstateerd is dat de gewenste ontwikkeling niet past binnen het geldende bestemmingsplan, aangezien deze geen geschakelde woningen mogelijk maakt. Het voorgestelde plan gaat uit van het realiseren van een twee rijen van drie geschakelde woningen aan De Reede 80 te Urk. Na aanpassing van het bestemmingsplan passen geschakelde woningen binnen de stedenbouwkundige opzet van dit gedeelte van Urk. Er wordt voldoende parkeergelegenheid in het plangebied aangelegd. Met betrekking tot de uitvoerbaarheidsaspecten zijn ook geen belemmeringen aanwezig ten aanzien van de voorgestelde ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat er op dit plan geen bezwaren zijn vanuit de ruimtelijke omgeving, het beleid en de uitvoerbaarheidsaspecten. De gemeente is zodoende voornemens om medewerking te verlenen aan de realisatie van geschakelde woningen op het perceel aan De Reede 80 te Urk.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 19 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

5 Economische uitvoerbaarheid Het plan wordt door een particulier ontwikkeld. De gemeente zal met initiatiefnemer een planschade- overeenkomst sluiten. Het plan heeft derhalve geen financiële gevolgen voor de gemeente Urk.

6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3, van de wet is artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. Op basis van de realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid dient alleen vooroverleg met diensten van de rijksoverheid indien nationale belangen in geding zijn. Daarvan is in dit geval geen sprake. Ten behoeve van de omgevingsvergunning zal de uitgebreide procedure uit de Wabo worden doorlopen.

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 20 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

7 Verklaring van de regels 7.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit op de ruimtelijke ordening zijn op 1 juli 2008 in werking getreden. Voor wat betreft de terminologie en de opbouw van dit plan is op de wet aangesloten. Als voorbeeld hiervan kan worden genoemd dat de voorschriften nu regels heten en dat vrijstellingen nu afwijking worden genoemd. Daarnaast zijn de algemene gebruiksbepalingen en de zogenaamde toverformule niet meer noodzakelijk, omdat in de wet is bepaald dat gronden niet in strijd met hun bestemming mogen worden gebruikt.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is er voor gekozen de planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan zoveel mogelijk aan te sluiten (met inachtneming van de Wro) bij het bestemmingsplan Hooilanden. Het onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de meest recente versie van het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012-v1.3.1).

7.2 Bestemmingsplan

Het digitale bestemmingsplan De Reede 80 is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0184.BP2021DeReede80-0201) met bijbehorende regels. Dit bestemmingsplan is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar. Het geeft de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden aan.

Het digitale bestemmingsplan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. De verbeelding omvat één kaartblad (genummerd 0184-02-P01). Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

7.3 Plansystematiek

Het plangebied krijgt een gedetailleerde plansystematiek en heeft zodoende een rechtstreekse bouwtitel. In de regels zijn bouw- en gebruiksregels opgenomen die de bebouwings-, gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden van het plangebied inkaderen.

7.4 Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn: 1.

Inleidende regels

2.

Bestemmingsregels

3.

Algemene regels

4.

Overgangs- en slotregels

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 21 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

Inleidende regels In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1) en worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2).

Bestemmingsregels De Bestemmingsregels bevatten de twee enkelbestemmingen en twee dubbelbestemmingen: "Maatschappelijk" (artikel 3), "Verkeer - Verblijfsgebied" (artikel 4) en "Wonen" (artikel 5).

De bestaande praktijkruimte heeft de bestemming "Maatschappelijk". Deze bestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan Hooilanden. Door middel van een bouwvlak is aangegeven waar het hoofdgebouw mag worden gesitueerd. Door middel van maatvoeringsaanduidingen maximum goot- en bouwhoogte en maximum bebouwingspercentage zijn de bebouwingsmogelijkheden gereguleerd.

Ook de bestemming "Verkeer - Verblijfsgebied" is overgenomen uit het bestemmingsplan Hooilanden.

In tegenstelling tot het consoliderende bestemmingsplan Hooilanden, maakt het bestemmingsplan De Reede 80 de bouw van nieuwe woningen mogelijk. Om die nieuwbouw te kunnen reguleren is de bestemming "Wonen" gedetailleerder dan die in de vigerende regeling. De bouwvlakken waarbinnen de woningen mogen worden gebouwd, geven exacter de bouwlocatie aan. In die bouwvlakken is een maximum goot- en bouwhoogte bepaald en is per bouwvlak aangegeven hoeveel woningen mogen worden gebouwd.

Zowel aan weerszijden van beide blokken rijwoningen als op het zuidelijke perceelsgedeelte van de vrijstaande woning is de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' aangegeven. Bij de rijwoningen is deze aanduiding opgenomen om enige afstand tot de bestaande woning aan de westzijde en de groenstrook aan de oostzijde te kunnen garanderen. Gelet op het beeldbepalende karakter van de het zuidelijke tuingedeelte van de vrijstaande woning nabij de rotonde van de Urkerweg en het Toppad, is het niet gewenst dat hier een 'achterkantsituatie' ontstaat. Uit stedenbouwkundig oogpunt is het gewenst dat hier terughoudend wordt omgegaan met bebouwing. Door deze regeling wordt ook het gebruik van vergunningvrije bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde uitgesloten. In de nota van toelichting bij het besluit tot wijziging van onder meer het Bor van 4 september 2014 (Stb. 2014, 333, p. 43-45, hierna: de NvT II) is over vergunningvrije bouwwerken onder meer het volgende opgenomen: "Voorts wordt nog gewezen op de mogelijkheid om via het bestemmingsplan, uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, het vergunningvrij bebouwen van percelen met een bijzondere stedenbouwkundige of landschappelijke betekenis in te perken. (…) Ook is het mogelijk om gronden «mede» te bestemmen voor andere functies.

Er geldt dan bijvoorbeeld voor het gehele perceel een bestemming woondoeleinden, maar door een zogenoemde dubbelbestemming te geven of door mede bepaalde waarden, functie- of gebiedsaanduidingen toe te kennen, kan tot uitdrukking worden gebracht dat percelen of perceelsgedeelten mede een ander

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 22 van 23

2547 – nieuwbouw geschakelde woningen

Ruimtelijke onderbouwing

planologisch doel dienen." In dit geval is van die mogelijkheid gebruik gemaakt. Die beperkingen die hiermee worden gesteld, leiden ertoe dat geen sprake is erf in de zin van artikel 1 van de bijlage II van het Bor en dat geen vergunningvrije gebouwen mogen worden gerealiseerd.

Algemene regels In artikel 6 is een antidubbeltelregel opgenomen. De antidubbeltelregel strekt ertoe dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van omgevingsvergunningen, niet nogmaals meegeteld kunnen worden.

De Algemene gebruiksregels in artikel 7 bepalen van een aantal vormen van gebruik wat wel en wat niet onder strijdig gebruik wordt verstaan. Ook is een verwijzing naar de Nota parkeernormen opgenomen. Door middel van een voorwaardelijke verplichting dient aan die parkeernormen te worden voldaan.

In de Algemene afwijkingsregels (artikel 8) zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor het bouwen van gebouwen voor openbaar nut, het aanbrengen van geringe wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bebouwingsgrenzen en voor het bouwen van palen en masten.

De Algemene wijzigingsregels (artikel 9) makten het mogelijk om bestemmingsgrenzen aan te passen. Verder is er een wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk een nieuwe Nota parkeernormen van toepassing te verklaren.

In de overige regels (artikel 10) is bepaald dat waar in de planregels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, geduid wordt op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van vaststelling van dit bestemmingsplan.

Overgangs- en slotregels De verplichte overgangsregels voor bouwwerken en gebruik zijn conform het bepaalde in artikel 3.2.2 van het Bro opgenomen (artikel 11). Tenslotte bevat het plan een slotregel (artikel 12

BLOKHUIS BRAAKMAN architectenbureau bna architectenbureau@blokhuisbraakman.nl

14 maart 2022 23 van 23

Regels

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

3 3 8

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Maatschappelijk Verkeer - Verblijfsgebied Wonen

10 10 11 12

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

15 15 16 18 19 20

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

21 21 22

Bijlage bij regels Bijlage 1

Staat van bedrijfsactiviteiten

Bijlage 2

Vrije beroepen

ontwerp gemeente Urk - bestemmingsplan De Reede 80

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan het bestemmingsplan De Reede 80 met identificatienummer NL.IMRO.0184.BP2021DeReede80-0201 van de gemeente Urk;

1.2

bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3

aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.6

bebouwingspercentage de oppervlakte van gebouwen uitgedrukt in procenten van de nader aangegeven gronden;

1.7

bedrijf een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

1.8

bedrijf aan huis het bedrijfsmatig door een bewoner van de woning verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omvang in een woning met aangebouwde bijbehorende bouwwerken past en waarbij de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate blijft behouden;

ontwerp gemeente Urk - bestemmingsplan De Reede 80

4

1.9

beroep aan huis een beroep of beroepsmatig verlenen van diensten door een bewoner van de woning op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken kan worden uitgeoefend;

1.10

beroeps- of bedrijfsvloeroppervlakte de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een beroep aan huis dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1.11

bestaand bouwwerk een bouwwerk dat op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan bestaat of in uitvoering is of dat na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor dat tijdstip is ingediend.

1.12

bestaande situatie (bebouwing en gebruik) a. bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning; b. het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen.

1.13

bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak.

1.14

bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.15

bevoegd gezag bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

1.16

bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.17

bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

ontwerp gemeente Urk - bestemmingsplan De Reede 80

5

1.18

bouwgrens de grens van een bouwvlak.

1.19

bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

1.20

bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.21

bouwperceelgrens een grens van een bouwperceel.

1.22

bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.23

bouwwerk een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.24

dak iedere bovenbeëindiging van een gebouw of bijbehorend bouwwerk;

1.25

detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.26

dienstverlening het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

1.27

erf al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en, voor zover een bestemmingsplan van toepassing is, deze die inrichting niet verbiedt;

1.28

gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

ontwerp gemeente Urk - bestemmingsplan De Reede 80

6

1.29

hoofdgebouw een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.30

kamerverhuur/-bewoning in gebruik (laten) hebben en/of (laten) geven van een (gedeelte van een) woning, woongebouw en/of zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte;

1.31

kantoor een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige dan wel financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie;

1.32

maatschappelijke voorziening educatieve, (sociaal-)medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en ondergeschikte horeca ten dienste van deze voorzieningen.

1.33

normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

1.34

nutsvoorziening een voorziening ten dienste van een bedrijf, zoals een gas- en elektriciteitsbedrijf, dat opereert in een sector die beschouwd wordt van openbaar nut te zijn omdat het belangrijke producten of diensten ten nutte van het publiek levert;