Nota Grondbeleid 2026-2029 (oude versie)

24

Bij publiekrechtelijk kostenverhaal neemt het bevoegd gezag regels over het kostenverhaal op in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. In die regels staat onder andere: •

welke kosten worden verhaald.

•

hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld.

•

hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt.

Wie wil bouwen, moet bij het bevoegd gezag een kostenverhaalsbeschikking vragen.

4.3.4 Beleidsuitgangspunten faciliterend grondbeleid

➢

Bij particuliere initiatieven wordt ingezet op privaatrechtelijke anterieure overeenkomsten.

➢

Voorafgaand aan de anterieure overeenkomst wordt een intentieovereenkomst gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de samenwerking en een bedrag van 30% van de geschatte plankosten.

➢

In de anterieure overeenkomst wordt een bepaling opgenomen over een bankgarantie en/of concerngarantie.

➢

Bij anterieure overeenkomsten zet de gemeente in op maximaal kostenverhaal.

➢

Voor het kostenverhaal in een anterieure overeenkomst wordt gebruik gemaakt van de regels en de plankostenscan (inclusief tarieven) van kostenverhaal met tijdvak.

➢

Bij publiekrechtelijk kostenverhaal zet de gemeente in op maximaal kostenverhaal bij partijen waarmee geen overeenkomst is afgesloten.

➢

De gemeente werkt in principe niet mee aan onrendabele particuliere grondexploitaties, tenzij de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd is.

➢

Eventuele planschaderisico’s worden afgewend op initiatiefnemers.

➢

Het publiekrechtelijk spoor hanteert de gemeente als stok achter de deur als partijen anderszins niet tot overeenstemming komen;

4.3.5 Instrumenten bij samenwerkingen Naast de hoofdvormen actief en faciliterend grondbeleid zijn er verschillende tussenvormen mogelijk. De meest voorkomende vormen zijn: •

Bouwclaimmodel

•

Joint venture

•

Concessiemodel

Vaak wordt een samenwerking met een private partij een PPS (Publiek Private Samenwerking) genoemd, waarin de gemeente zowel actief als faciliterend kan optreden. De gemeente kiest per afzonderlijke ontwikkeling voor de beste samenwerkingsvorm.

25

Bouwclaimmodel Het bouwclaimmodel kan worden toegepast als gronden volledig of gedeeltelijk in handen zijn van private partijen. De gemeente en de private partij komen overeen dat de gronden tegen een vooraf vastgestelde prijs (veelal de prijs voor ruwe bouwgrond) overgedragen worden aan de gemeente. In ruil hiervoor ontvangt dezelfde private partij het recht om een bepaald aantal bouwrijpe kavels terugkopen. Doordat de gemeente bouw- en woonrijp maakt en deze uitgaven bekostigt met de opbrengsten van de uit te geven gronden, berust het financiële risico in dit samenwerkingsmodel volledig bij de gemeente. Bij een afnameverplichting voor een bepaalde datum is de gemeente verzekerd is van de gronduitgifte tegen een vooraf overeengekomen prijs.

Joint venture Het joint-venture model is het model waarbij gemeente en marktpartij(en) gezamenlijk een onderneming oprichten, vaak in de vorm van een CV of BV, aan welk de gronden binnen het plangebied (in economische eigendom) worden overgedragen. Deze ‘grondexploitatiemaatschappij (GEM)’ is dan verantwoordelijk voor de planontwikkeling, bouw- en woonrijp maken en voor de gronduitgifte. In feite is zij van een geprivatiseerd grondbedrijf. Het grondexploitatierisico wordt in dit samenwerkingsmodel verdeeld tussen gemeente en marktpartijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM.

Concessie Het concessiemodel is het model waarbij private partij(en) de beschikking krijgt over alle gronden op een locatie en deze onder voorwaarden ontwikkelt. Dit kan bijvoorbeeld door verkoop van deze gronden door de gemeente aan de marktpartij. Het bouw- en woonrijp maken gebeurt vervolgens voor rekening en risico van de marktpartij. Binnen het concessiemodel richt de private partij ook voor eigen rekening en risico het openbaar gebied

26

in. De gemeente bepaalt hierbij vooraf de kwaliteitseisen. Nadat het project is afgerond wordt de openbare ruimte overgedragen aan de gemeente. Bij dit model kunnen aanbestedingsaspecten een belangrijke rol spelen. Als de gemeente grond uitgeeft in deze samenwerkingsvorm, vindt er een selectieprocedure plaats. Hierbij stelt de gemeente vooraf selectiecriteria vast en organiseert een inschrijving. De criteria die de gemeente aan partijen stelt, zijn afhankelijk van het karakter van de opgave. Voor gunning kan het volgende gelden: •

Toekenning op basis van de hoogste prijs;

•

Toekenning op basis van de economisch voordeligste aanbieding;

•

Kwantitatieve criteria;

•

Kwalitatieve criteria;

•

Het risicoprofiel.

Een selectie is in principe vormvrij. Beoordeling vindt plaats aan de hand van vooraf opgestelde criteria. Selecteren (in plaats van formeel aanbesteden) is alleen toegestaan als (delen van) de activiteiten die de winnaar uitvoert geen aanbesteding-plichtige overheidsopdrachten zijn. Het gemeentelijk aanbestedingsbeleid is hierbij van toepassing.

4.3.6 Beleidsuitgangspunten samenwerkingen 27 ➢

Indien gekozen wordt voor samenwerking met marktpartijen weegt de gemeente per project de vorm van samenwerking af.

➢

Staatssteun- en aanbestedingsvraagstukken zijn een vast onderdeel van het keuzeproces.

➢

In het geval de gemeente een eigen locatie door de markt laat ontwikkelen, zal zij de marktpartij in beginsel selecteren op basis van een selectie of aanbesteding.

➢

Bij een selectie kan het college kaders meegeven voor de invulling van de ontwikkellocatie.

5. Gronduitgifte Het primaire uitgangspunt van gronduitgifte is uitgifte van (bouwrijpe) grond. Dit kan op verschillende manieren plaatsvinden: •

Uitgifte in eigendom

•

Verhuur

•

Vestigen recht van opstal

•

Uitgifte in (erf)pacht

In dit hoofdstuk wordt ook beschreven hoe de gemeente omgaat met de uitgifte van reststroken. In alle gevallen dient de gemeente een gegadigde te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Eventueel wordt dit door een publicatie bevestigd. In de grondwaarderingsbrief die jaarlijks vastgesteld wordt staat hoe de gemeente omgaat met prijzen bij verkoop en verhuur van gronden. Daarin worden ook de methode en welke uitgangspunten aan de grondprijsberekening ten grondslag liggen worden behandeld.

5.1

Uitgifte in eigendom

De meest gebruikelijke vorm van gronduitgifte is de verkoop van grond. Het volledig eigendomsrecht wordt daarbij overgedragen. Het gemeentelijk uitgangspunt bij gronduitgifte is grondverkoop. De verkoop van grond vindt in beginsel plaats tegen marktconforme uitgifteprijzen. De prijs komt, middels onafhankelijke taxatie of op basis van de grondwaarderingsbrief, op transparante wijze tot stand.

Anti-speculatiebeding Door het instellen van een anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoningen moet het speculeren en misbruik van kortingsregelingen worden tegen gegaan. Het gaat dan om sociale woningbouw (koop en huur) en andere doelgroepspecifieke uitgiftes. De koper betaalt minder dan de voor deze woningen geldende marktprijs. Bepaalde doelgroepen kunnen hierdoor wel een woning kopen die zij normaal niet hadden kunnen kopen. De koper kan de woning direct na aankoop de woning weer verkopen en de winst incasseren. Om dit te voorkomen wordt een boete vastgesteld als een koper de woning binnen bepaalde tijd weer verkoopt. Deze clausule wordt opgenomen in de koopovereenkomst.

Kwalitatieve verplichting Bij de uitgifte van grond kan worden bedongen dat de grond niet wordt aangewend voor andere doeleinden dan waarvoor de grond is uitgegeven en dat deze verplichting eveneens zal gelden voor opvolgende eigenaren (kettingbeding).

Nabetalingsregeling Bij gronduitgifte en grondprijsbepaling kan een nabetalingsregeling van toepassing worden verklaard. Als deze regeling van toepassing is verklaard, houdt dat in dat voor ander gebruik van een onroerende zaak binnen tien (10) jaren na uitgifte, een nabetalingsregeling van kracht is. De omvang van de nabetaling kan worden bepaald door het verschil in actueel geldende uitgifteprijs tussen de oude en nieuwe bestemming te delen door 10 en te vermenigvuldigen met het aantal volle jaren dat nog moet worden

28

doorlopen om de geldigheidstermijn van 10 jaren van de nabetalingsregeling te bereiken.

5.2

Verhuur

De gemeente kan er ook voor kiezen om grond te verhuren. Hierbij kan men denken aan gronden welke de gemeente nodig heeft voor toekomstige ontwikkelingen of wanneer er infrastructuur in de grond aanwezig is. Er kan dan besloten worden om de grond jaarlijks uit te geven voor verhuur.

5.3

Vestigen recht van opstal

Het vestigen van een recht van opstal kan worden gebruikt bij het plaatsen van opstallen op/in gemeentegrond, denk hierbij aan de plaatsing van zendmasten of laadpalen, reclameborden, kunstwerken en sportkantines. Verkoop van de ondergrond is niet aan de orde, verhuur behoort tot de mogelijkheden maar verhuur sluit niet uit dat de eigendom van de opstal door middel van natrekking bij de gemeente komt. In veel gevallen is het niet wenselijk dat de gemeente deze bouwwerken in eigendom verkrijgt en daarmee een verantwoordelijkheid en mogelijke onderhoudsverplichting overneemt van de huurder. Door het vestigen van een recht van opstal wordt eigendomsverkrijging voorkomen. Dit neemt niet weg dat de gemeente in geval van een recht van opstal alsnog de mogelijkheid heeft de ondergrond eveneens te verhuren (stapeling van rechten). Een recht van opstal wordt veelal gevestigd zodat de opstalhouder in aanmerking kan komen voor een recht van hypotheek in combinatie met het verkrijgen van externe financiering voor het realiseren van opstallen voor een langere termijn. De looptijd van dit zakelijke recht is daarbij veelal gelijk aan de looptijd van een hypotheekverstrekking.

5.4

Uitgifte in erfpacht

Bij het recht van erfpacht geeft de gemeente grond uit, met eventuele opstallen. Het zogeheten bloot eigendom van de grond blijft in handen van de gemeente. De erfpachter heeft het volledige genotsrecht over de onroerende zaak. De erfpachter betaalt hiervoor gedurende de duur van het erfpachtcontract een vergoeding (canon). Periodiek kan de te betalen erfpachtcanon worden herzien. Voor het beheren van erfpachtcontracten is veel ambtelijke capaciteit en gedegen kennis nodig. De gemeente kiest niet op eigen initiatief voor uitgifte in erfpacht, tenzij bijzondere omstandigheden daarom vragen. De canon wordt bepaald door middel van een taxatie.

5.5

Pacht

De gemeente Tytsjerksteradiel beschikt over gronden die (tijdelijk) geen directe bestemming kennen. Deze gronden worden tijdelijk uitgegeven voor agrarisch gebruik via geliberaliseerde pacht. Hiermee wordt bijgedragen aan de instandhouding van het agrarisch landschap, wordt verrommeling van gronden voorkomen en genereert de gemeente inkomsten. Het beleid voor geliberaliseerde pacht (vastgesteld op 29 augustus 2023) voorziet in de uitgifte van agrarische gronden aan volwaardige landbouwbedrijven conform artikel 7:312

29

BW. De pacht wordt openbaar aangeboden, tenzij er sprake is van een situatie waarbij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt (onderhandse uitgifte). De kernpunten van het pachtbeleid zijn als volgt: •

Pachtvorm: Geliberaliseerde pacht, met een minimale duur van één jaar en een maximale duur van zes jaar.

•

Pachters: Alleen agrarische ondernemers met een inschrijving in het Handelsregister en een agrarische kernactiviteit komen in aanmerking.

•

Pachtprijs: Uitgangspunt is een marktconforme prijs, gebaseerd op de jaarlijks door het Rijk vastgestelde maximale pachtprijzen. Afwijking hiervan is mogelijk op grond van omstandigheden.

•

Toewijzing: Gronden worden openbaar aangeboden via de gemeentelijke website en huis-aan-huisbladen. Indien er meerdere gegadigden zijn, vindt toewijzing plaats via loting.

•

Gebruik: Gronden dienen bedrijfsmatig te worden geëxploiteerd voor landbouwdoeleinden zoals opgenomen in het BW. Wijziging van gebruik (bijv. van grasland naar bouwland) is slechts toegestaan met schriftelijke toestemming van de gemeente.

•

Rechtszekerheid: De pachtovereenkomst wordt schriftelijk vastgelegd. Gronden van meer dan één hectare worden ter toetsing aan de Grondkamer voorgelegd.

De gemeente behoudt zich het recht voor het pachtbeleid tussentijds te wijzigen en/of uitgifteprocedures te beëindigen. Bestaande pachtovereenkomsten blijven van kracht onder de daarin opgenomen voorwaarden.

5.6

Reststroken

De gemeente kwalificeert reststroken, ook wel snippergroen genoemd, als een oppervlakte aan grond wat onderdeel is van de openbare ruimte. Hieronder vallen onder andere groen(voorzieningen), grond die geschikt (te maken) is voor tuinuitbreiding, groenvoorzieningen bij toekomstig onroerend goed of een dierenweide. Op deze oppervlakte grond is geen enkele vorm van bebouwing toegestaan en mag geenszins aangekocht worden met de intentie de bestemming zodanig te wijzigen dat hierop bebouwingsmogelijkheden kunnen ontstaan. Als er belangstelling wordt getoond voor een reststrook, wordt door de gemeente beoordeeld of de betreffende grond uitgegeven kan worden. De gemeente heeft het recht om een verzoek af te wijzen. Dit kan onder andere plaatsvinden, maar is niet gelimiteerd door, omdat er kabels en leidingen in de grond zitten. Bij de uitgifte van reststroken wordt onderscheid gemaakt tussen percelen met een oppervlakte tot 100m2 en vanaf 100m2. Tot 100m2 wordt de grond gewaardeerd met een vaste grondprijs welke gepubliceerd wordt in de jaarlijkse grondwaarderingsbrief. Percelen vanaf 100m2 worden getaxeerd door een door de gemeente aan te wijzen taxateur.

30

6. Grondprijsbeleid Met het grondprijsbeleid wordt aangegeven hoe de gemeente omgaat met prijzen bij gronduitgifte. De gemeente Tytsjerksteradiel legt de grondprijzen vast in een jaarlijkse grondwaarderingsbrief. Deze brief geldt voor de uitgiften van eigen gemeentelijke gronden met verschillende functies. Er zijn diverse prijsmethodieken voorhanden om marktconforme grondprijzen bij de uitgifte van gronden te bepalen. Het is mogelijk om bij grondtransacties voor verschillende functies, ook verschillende methodieken te hanteren. De onderstaande paragrafen beschrijven deze verschillende methodieken.

6.1

Methodes van grondprijsberekening

6.1.1 Vaste prijs De gemeente Tytsjerksteradiel kiest bij de uitgifte van gronden voor bepaalde functies voor een vaste grondprijs. De vaste grondprijzen worden, zoals beschreven in de inleiding, jaarlijks geactualiseerd middels een indexering. Hiervoor wordt de reguliere CPI (alle huishoudens) van het CBS gehanteerd.

6.1.2 Residuele grondwaardebepaling De residuele grondwaardebepaling baseert de grondwaarde op de marktwaarde van het te realiseren vastgoed minus alle kosten. De methode gaat ervanuit dat er een “residu” ontstaat door bij de waarde van het toekomstig onroerend goed de BTW en stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en winst & risico) in mindering te brengen. Dit residu vertegenwoordigd de grondwaarde die past bij de locatie en functie (wonen, commercieel, maatschappelijk) die op de betreffende locatie wordt gerealiseerd. De opbrengstwaarde van onroerend goed is niet voor alle locaties gelijk. Een verschil in aantrekkingskracht of bestemming veroorzaakt afwijkende opbrengsten en daarmee verschillende grondprijzen tussen locaties.

6.1.3 Comparatieve methode Bij toepassing van de comparatieve (vergelijkende) methode worden de grondprijzen vastgesteld door te vergelijken met grondtransacties uit het verleden of huidige aanbiedingen van gronden in omliggende of vergelijkbare gemeenten. Bij het selecteren van geschikte referenties is het van belang mee te wegen of de bij de referentietransactie betrokken partijen (voor het tot stand komen van de transactie) niet reeds gelieerd waren. Dit is van belang om de marktconformiteit van meegewogen grondtransacties te waarborgen. Op deze vergelijking kunnen vervolgens nog enkele correcties worden doorgevoerd die de uiteindelijke grondprijs bepalen. Omgevingsfactoren, zoals een bepaalde mate van bereikbaarheid, is hiervan een goed voorbeeld. Met de comparatieve methode is een grondprijs doorgaans snel te bepalen en wordt daarom bij veel taxatierapporten gebruikt.

31

6.1.4 Grondquote Uitgangspunt van de grondquote is dat de grondwaarde wordt vastgesteld als vast percentage van de vrij-op-naam-prijs (excl. BTW). De grondquote is daardoor direct verbonden aan de hoogte van de verkoopwaarde (VON-prijs excl. BTW). Bij een stijging van de verkoopwaarde dan stijgt de grondwaarde automatisch mee. Het is gebruikelijk de grondquote te bepalen aan de hand van referentieprojecten in omliggende of vergelijkbare gemeenten. De grondquotemethode kent een zeer groot nadeel ten opzichte van de twee andere methodieken. De stichtingskosten zijn niet onderdeel van het bepalen van de grondwaarde en daarmee kan de daadwerkelijke marktwaarde van de grond hoger of lager liggen. Dit resulteert mogelijk in een te hoge gehanteerde grondwaarde (waardoor ontwikkelingen niet van de grond komen) of te lage grondwaarde (waardoor de gemeente niet volledig financieel profiteert).

6.1.5 Taxatie Naast bovenbeschreven methodes van grondprijsberekening kiest de gemeente ervoor om bij de start van het verkoopproces de gronden te laten taxeren door een onafhankelijke Register Taxateur. Uitzondering hierop zijn gronden die bestemd zijn voor sociale woningbouw en snippergroen (tot een oppervlakte van 100 m²). De gemeente is vrij in het aanwijzen van de betreffende taxateur, tenzij anders overeengekomen. Door een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren wordt de mogelijkheid van (ongeoorloofde) staatsteun in beginsel uitgesloten. In de regel zal de taxateur minimaal één van bovenbeschreven methodieken toepassen voor de berekening van de uiteindelijke grondprijs. Het getaxeerde bedrag is maximaal een jaar na prijspeil taxatierapport geldig. Mocht de grond niet binnen een jaar zijn verkocht (getekende koopovereenkomst) of een partij zich concreet voor de grond heeft gemeld dan dienen de gronden opnieuw getaxeerd te worden. Dit ter voorkoming van (ongeoorloofde) staatsteun. In bepaalde situaties heeft de gemeente de mogelijkheid om goed beargumenteerd af te wijken deze termijn. Een belangrijke voorwaarde is dat dit goed onderbouwd en toegelicht moet worden in het verkoopdossier.

6.2

➢

Beleidsuitgangspunten

Jaarlijks wordt de grondwaarderingsbrief door het college van B&W vastgesteld waarin de grondprijzen voor het komende jaar worden vastgelegd.

➢

De residuele grondwaardebepaling en de comparatieve methode genieten de voorkeur bij het bepalen van grondprijzen.

➢

Waardebepalingen door middel van taxaties zijn 1 jaar geldig, hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken.

32

7. Grondexploitatie en Financiën Door de keuze voor situationeel grondbeleid neemt de gemeente bij projecten verscheidene rollen in. Overwegingen als bestuurlijke ambities, financiën, ambtelijke capaciteit en risico’s kunnen leiden tot een meer actieve rol, terwijl er bij andere projecten een faciliterende rol ingenomen wordt. Beide vormen hebben financiële gevolgen voor de gemeente. Bij een actieve rol zal een grondexploitatie (grex) gevoerd worden. Dit is een financieel overzicht van kosten en opbrengsten van een door de gemeente geïnitieerde ruimtelijke wijziging. Dit overzicht toont de financieel-economische haalbaarheid aan en is het kader waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling gerealiseerd kan worden. De grex dient beheerd te worden en hierover dient de gemeente conform regelgeving verantwoording af te leggen. Bij een faciliterende rol is de gemeente verplicht haar kosten te verhalen, ook hierover dient verantwoording afgelegd te worden.

7.1

Waardering en verslaglegging

De regels omtrent waardering en verslaglegging voor zowel actief als faciliterend grondbeleid zijn vastgelegd in de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023). In deze notitie zijn zogenaamde stellige uitspraken opgenomen waaraan ons actief en faciliterend grondbeleid moeten voldoen. Dit zijn de belangrijkste punten: •

De raad heeft de bevoegdheid voor het openen en vaststellen van het grondexploitatiecomplex.

•

Jaarlijkse herziening van de grondexploitatiebegroting ten behoeve van de jaarrekening.

•

Een bouwgrond in exploitatie (BIE) moet worden geopend vanaf het moment van het vaststellen van het raadsbesluit met daarin de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting.

•

Voor een grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar is de volgende aanvullende informatie verplicht: de motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen.

•

Voor de bepaling van kosten van de BIE die tot de vervaardigingkosten kunnen worden gerekend, moet worden aangesloten op de verhaalbare kostensoorten zoals opgenomen in bijlage IV van het Omgevingsbesluit.

•

Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder voorwaarden.

•

De toe te rekenen rentelasten betreft de omslagrente conform de notitie Rente van de commissie BBV of de rentelast van financiering die specifiek voor een grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering).

•

Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming, de winst te worden genomen.

•

Op grond van het voorzichtigheidsprincipe is de commissie BBV van oordeel dat tussentijdse winstneming niet verantwoord is bij een grondexploitatie met een looptijd van meer dan tien (10) jaar.

33

•

Voor de tussentijdse winstneming dient de Percentage of Completion methode te worden gevolgd.

•

Het kwalificeren van voorbereidingskosten voor omgevingsplannen met faciliterend grondbeleid of nog te sluiten anterieure overeenkomsten als ‘nog te verrekenen kosten’ onder de overige nog te ontvangen bedragen is toegestaan onder voorwaarden.

•

Kosten, die gemeenten hebben gemaakt op basis van een overeenkomst of, die via publiekrechtelijk kostenverhaal en een afdwingbare financiële bijdrage kunnen worden verhaald op en verrekend met derden, zijn vorderingen die opgenomen moeten worden bij de balanspost overige vorderingen.

7.1.1 Voorbereidingskrediet Het voorbereiden van een bouwgrond in exploitatie vergt tijd en geld. Dit betekent dat er voorafgaand aan het startmoment van de BIE voorbereidingskosten worden gemaakt, die nog niet op het onderhanden werk geactiveerd kunnen worden omdat de grondexploitatie nog niet door de raad is vastgesteld. Op het moment dat we onderzoek doen naar een locatie, moet een projectnummer worden aangemaakt en moet er voorbereidingskrediet worden aangevraagd. Dit is in het begin van de initiatieffase van projectmatig werken, zie bijlage 7. Het beschikbaar stellen van een dergelijk voorbereidingskrediet is ook een bevoegdheid van de raad. De hoogte van een voorbereidingskrediet is afhankelijk van de inschatting van de te maken kosten die worden beschreven in een projectplan. Voorbeelden van dergelijke voorbereidingskosten zijn omgevingsplankosten, ambtelijke uren en onderzoekskosten. Ambtelijke uren gerelateerd aan de projecten worden bijgehouden in de projecturenadministratie en op de desbetreffende voorbereidingskredieten geboekt. In de definitiefase (bijlage 7) wordt een haalbaarheidsberekening opgesteld die de basis vormt van een eventuele toekomstige grondexploitatie. Aan het einde van de initiatief fase, óf zodra het voorbereidingskrediet bijna op is, volgt een beslismoment.

Het is dan de keuze om het project voort te zetten in een grondexploitatie; of het voorbereidingskrediet op te hogen; of het project te stoppen met het besluit om de voorbereidingskosten af te boeken ten laste van de resultaatsbestemming bij de jaarrekening. Wanneer de gemeente zulke voorbereidingskosten maakt, kunnen deze conform het BBV onder voorwaarden geactiveerd worden als immateriële vaste activa (IVA). De kosten mogen maximaal vijf jaar onder de IVA blijven staan; daarna moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie, of ze moeten worden afgeboekt ten laste van de resultaatsbestemming bij de jaarrekening, of er moet een voorziening worden getroffen.

34

In het geval dat wél een grondexploitatie wordt vastgesteld naar aanleiding van de voorbereidingskosten, kunnen deze voorbereidingskosten worden ingebracht in deze grondexploitatie. Niet aangewend krediet kan vrijvallen. De verantwoording over voorbereidingskredieten vindt plaats in de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG).

7.1.2 Vaststelling grondexploitatie Zodra in de definitiefase (bijlage 7) besloten wordt dat het project tot een definitieve ontwikkeling leidt, stelt de Raad de grondexploitatie vast. Een bouwgrond in exploitatie (BIE) moet worden geopend vanaf het moment van het vaststellen van het raadsbesluit met daarin de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Op dat moment worden ook de voorbereidingskosten overgeheveld naar de grondexploitatie. De grondexploitatie omvat in ieder geval: •

een kaart van het grondexploitatiecomplex

•

een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes, omschrijving van de werken en werkzaamheden bouwrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en inrichting van openbare ruimte

•

een grondexploitatiebegroting: de financiële vertaling van een grondexploitatiecomplex, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

Het doel van de gemeente is om grondexploitaties minimaal budgetneutraal vast te stellen. Het kan voorkomen dat de beleidswens groter is dan de financiële wens, zie ook het afwegingskader in §4.2. Wanneer het maatschappelijk belang zwaarder weegt dan het financiële, kan dit tot een negatieve grondexploitatie leiden. De grondexploitatie heeft dan een negatief resultaat en is dus verliesgevend. Er zijn in dat geval twee opties: 1. het verlies afboeken (niet-herstelbaar) via de resultaatsbestemming bij de jaarrekening. 2. een verliesvoorziening vormen ten hoogte van het verlies. De voorkeur gaat uit naar de eerste optie, om het verlies direct af te boeken. Bij voldoende motivering kan hiervan worden afgeweken en kan de tweede optie gekozen worden.

7.1.3 Actualisatie Met het vaststellen van de grondexploitatie stelt de raad budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de grondexploitatiebegroting. Conform de regels van de BBV moet er ten minste jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden ten behoeve van de waarderingen in de jaarrekening. Hierbij worden de werkelijk gemaakte kosten vervangen door de oorspronkelijke raming en de toekomstige kosten en opbrengsten worden opnieuw beoordeeld. Als herzieningen betrekking hebben op belangrijke punten zoals planinhoudelijke wijzigingen of materiële financiële gevolgen, dan moet de raad de herziene grondexploitatie opnieuw vaststellen. Dit kan middels het vaststellen van de MPG.

35

7.1.4 Afsluiting grondexploitatie Een grondexploitatiecomplex kan worden afgesloten indien alle verkopen zijn gerealiseerd en alle werken zijn uitgevoerd. De afsluiting kan worden bespoedigd door het nog af te ronden deel van de grondexploitatie in te brengen in een voorziening afgewikkelde complexen. Dit wordt alleen gedaan als alle gronden zijn geleverd en opbrengsten zijn gerealiseerd, en wanneer minimaal 80% van de kosten zijn gemaakt. Bij het afsluiten van de grondexploitatie wordt het budget bepaald voor de resterende werkzaamheden en dit bedrag vormt de voorziening afgewikkelde complexen. Hoe langer de grondexploitatie actief blijft, hoe meer controle er is over de grondexploitatie voor de nog uit te voeren werken en de daarbij horende kosten.

7.1.5 Voorziening afgewikkelde complexen Wanneer de grondexploitatie wordt afgesloten en er nog een gedeelte van de kosten gerealiseerd moet worden, kan de gemeente deze kosten in een voorziening brengen. Deze voorziening blijft drie jaar in gebruik zodat er voldoende tijd is om de kosten te realiseren. Daarna valt het restant vrij bij de resultaatsbestemming bij de jaarrekening. Mocht deze termijn van drie jaar niet voldoende zijn, dan kan hier gemotiveerd van worden afgeweken.

7.1.6 Winstneming Op het gebied van tussentijdse winstnemingen wordt gehandeld conform de Notitie Grondbeleid. Hierin wordt zowel het voorzichtigheidsbeginsel als het realisatiebeginsel toegepast, wat inhoudt dat er pas winst genomen mag worden tot daarover voldoende zekerheid bestaat (voorzichtigheid), maar ook dat er daadwerkelijk winst genomen moet worden als er voldoende zekerheid is. Dit betekent niet dat er pas winst genomen mag worden bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex, maar tussentijds conform de POC-methodiek (percentage of completion). De formule die hierbij gehanteerd wordt, is:

% kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % percentage of completion. Hierbij dient aan de volgende voorwaarden te worden voldaan: 1. De resterende looptijd van de grondexploitatie is tien jaar of minder; én 2. Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 3. De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 4. De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen). De tussentijdse winst wordt via de resultaatsbestemming bij de jaarrekening toegevoegd aan de Algemene Reserve. Indien er in het verleden te veel winst is genomen, moet deze tussentijdse winst direct worden teruggedraaid. Dit kan door een lagere tussentijdse winstneming, door het treffen van een voorziening, of een afboeking die als negatieve opbrengst ten laste van de grondexploitatie wordt gebracht.

7.1.7 Verliesvoorziening Begrote verliezen op grondexploitatiecomplexen kunnen in de verslaggeving (en boekhouding) op twee manieren worden gepresenteerd, namelijk: • via een (niet-herstelbare) afboeking; of

36

• via het treffen van een voorziening. Wanneer er gekozen wordt voor een verliesvoorziening, dan moet dit direct gevormd worden ten hoogte van het saldo van het verlies en dit saldo via de resultaatsbestemming bij de jaarrekening ten laste van de Algemene Reserve te brengen. De hoogte van de voorziening wordt gewaardeerd op eindwaarde van de grondexploitatie. De verliesvoorziening wordt jaarlijks bij de actualisaties van de grondexploitaties geactualiseerd. Mutaties vanuit de verliesvoorziening komen ten laste van, of ten gunste van het resultaat. De voorkeur gaat echter uit om het verlies via een niet-herstelbare boeking af te boeken via de resultaatsbestemming bij de jaarrekening (zie ook § 7.1.2).

7.1.8 Strategische gronden Het komt voor dat de gemeente gronden verwerft met het oog op toekomstige ontwikkelingen, maar nog geen grondexploitatie laat vaststellen door de raad. Hieronder vallen onder andere ‘warme gronden’. Deze strategische gronden worden verantwoord onder materiële vaste activa op de balans. Deze gronden worden op de balans gewaardeerd tegen de laagste waarde van: •

de historische verkrijgingsprijs, inclusief bijkomende kosten; of

•

de marktwaarde op basis van de geldende bestemming.

Periodiek (minimaal eens in de twee jaar) worden gronden getaxeerd om de marktwaarde op basis van de geldende bestemming te bepalen. Indien blijkt dat er sprake is van duurzame waardevermindering, dient dit direct te leiden tot afwaardering.

7.1.9 Verslaglegging faciliterend grondbeleid Het uitgangspunt van de gemeente is om bij faciliterend grondbeleid een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer te sluiten, meestal nadat er een intentieovereenkomst is gesloten. Wanneer de gemeente al kosten maakt voordat de anterieure overeenkomst gesloten is, is er nog geen sprake van een (opeisbare) vordering op de initiatiefnemer. De kosten worden in dan anders verantwoord dan wanneer er wel een anterieure overeenkomst is gesloten: Vordering op basis van een overeenkomst Als er een overeenkomst is gesloten, worden de gemaakte gemeentelijke verhaalbare kosten gewaardeerd onder overige vorderingen op de balans. Wanneer de kosten nog niet volledig zijn gerealiseerd, maar de kostenverhaalsbijdrage reeds is betaald, is het saldo een vooruitontvangen bedrag. Wanneer er, na afronding van het project, een verschil is tussen de gerealiseerde kosten en de kostenverhaalbijdrage, wordt dit verwerkt via de resultaatsbestemming bij de jaarrekening in de Algemene reserve. Vordering nog niet opgelegd, geen ondertekende overeenkomst In deze situatie is het de vraag of een verrekening van de gemaakte gemeentelijke kosten aannemelijk is. Wanneer het aannemelijk is dat er in de toekomst een anterieure overeenkomst wordt gesloten, worden de gemaakte kosten gepresenteerd onder ‘nog te verhalen kosten’.

Wanneer het niet aannemelijk is dat er met de wederpartij een anterieure

37

overeenkomst wordt gesloten, dan kunnen de kosten niet op de balans worden opgenomen, maar moeten in de toelichting als ‘niet uit de balans blijkend recht’ vermeld worden. In dit geval vallen de kosten via de resultaatsbestemming bij de jaarrekening ten laste van de Algemene Reserve.

7.2

Begrotingsstelposten

7.2.1 Stelpost strategische aankopen Naast het mandaat dat het college heeft om strategische aankopen tot € 2.000.000 te doen, heeft de raad een bedrag van € 1.000.000 beschikbaar gesteld voor de jaren 2025-20262027 voor strategische aankopen. Hiermee heeft het college dekking voor de strategische aankopen tot € 1.000.000. Het gaat om strategische aankopen ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen inclusief bijbehorende aankoopkosten. Met behulp van deze stelpost kan het college sneller handelen bij het doen van strategische aankopen. Overigens moet nog altijd de risico-analyse van bijlage 6 uitgevoerd worden om de aankoop te verantwoorden. Deze stelpost moet los gezien worden van het mandaat van het college om strategische aankopen te doen tot € 2.000.000. Het college mag altijd een aankoop tot € 2.000.000 doen, maar moet de raad zo spoedig mogelijk informeren en formeel budget regelen.

7.2.2 Stelpost Algemene Kosten Grondzaken Er wordt een jaarlijks budget van € 50.000 beschikbaar gesteld voor taken van grondzaken. Hieronder vallen taxaties, aankoopkosten, advieskosten en dergelijke kosten. Hiermee wordt slagvaardig handelen bevorderd. Deze kosten dienen verwerkt te worden in de Meerjarenbegroting 2026-2029.

7.2.3 Stelpost Algemeen Voorbereidingskrediet Woningbouw Om de woningbouw in de gemeente te versnellen, wordt jaarlijks – eerst voor een periode van vier jaar als pilot - een algemeen voorbereidingskrediet van € 250.000 beschikbaar gesteld ten laste van de Algemene Reserve. Dit krediet is bedoeld om de planvoorbereiding van meerdere woningbouwprojecten mogelijk te maken in de periode 2026 t/m 2029. Door in een vroeg stadium te kunnen starten met onderzoek, planvorming en procesvoorbereiding, wordt de doorlooptijd tot realisatie verkort. Dit draagt bij aan de gemeentelijke ambitie om de woningbouwproductie te versnellen. Daarnaast wordt de inzet van ambtelijke capaciteit dan niet onnodig vertraagd voor college- en raadsvoorstellen te schrijven met de benodigde aanlevertermijnen. Vanuit het algemeen voorbereidingskrediet wordt per te starten woningbouwproject, op basis van een projectplan, in eerste instantie maximaal € 50.000 beschikbaar gesteld. Op deze manier wordt zichtbaar aan: •

aan welke projecten concreet gewerkt wordt;

•

wat de projectplanning is;

•

de verwachte termijn waarop een grondexploitatie (grex) wordt opgesteld;

•

en de relatie met de gemeentelijke woningbouwdoelstellingen.

38

Via de begrotingswijzigingen gedurende het jaar wordt de Raad geïnformeerd over de voortgang. Daarnaast wordt elk jaar in de Meerjarenprognose Grondexploitaties verantwoording afgelegd aan de Raad over de bestede middelen. De beschikbare middelen mogen alleen aangewend worden voor projecten met een projectplan die gericht is op het ontwikkelen van woningbouw. De niet-benutte middelen aan het einde van een kalenderjaar vallen vrij. Deze kunnen niet over worden genomen in het opvolgende jaar. Voor dit Algemene Voorbereidingskrediet Woningbouw geldt dezelfde regelgeving als voor de voorbereidingskredieten. Het is van belang in ogenschouw te nemen dat voorbereidingskosten die niet binnen vijf jaar tot een actieve grondexploitatie leiden, op grond van de BBV ten laste van de Algemene Reserve komen. Dit betekent dat projectselectie zorgvuldig moet plaatsvinden, met een realistisch perspectief op doorontwikkeling. Dit voorbereidingskrediet is een pilot en zal in het eerste half jaar van 2028 geëvalueerd moeten worden. Deze evaluatie richt zich op de mate waarin het voorbereidingskrediet heeft bijgedragen aan de versnelling van woningbouwprojecten, het aantal projecten waarvoor voorbereidingskosten zijn ingezet en het aantal voorbereidingskredieten dat uiteindelijk heeft geleid tot een grondexploitatie.

Op basis van de uitkomsten kan worden besloten of verlening of bijstelling van dit instrument wenselijk is. 39

7.3

Risicomanagement

Ruimtelijke projecten zijn altijd omgeven met de nodige risico’s. Het optreden van deze risico’s dan wel kansen heeft invloed op de oorspronkelijke verwachte resultaten van projecten. Door jaarlijks, bij de herziening van de grondexploitaties, de risico’s en kansen binnen de grondexploitaties te identificeren en te analyseren kunnen de juiste beheersmaatregelen worden getroffen. Hierdoor wordt de kans op onverwachte, aanzienlijke financiële tegenvallers tot een minimum beperkt. Deze risicoanalyses zijn onderdeel van de jaarlijkse rapportage over de grondexploitaties en vormen één van de inputfactoren voor het bepalen van de noodzakelijke omvang van het weerstandsvermogen. Het afdoende afdekken van de geïnventariseerde risico’s behorende bij de grondexploitaties wordt meegenomen in de gemeentebrede risico-inventarisatie. Gemeentebreed wordt de totale benodigde weerstandsvermogen berekend, waar de risico’s behorende bij de grondexploitaties onderdeel van zijn. Dit kan dus jaarlijks fluctueren door het vaststellen van nieuwe grondexploitaties en bijstellen van lopende grondexploitaties. Indien een grondexploitatie nog steeds een positief saldo kent in het geval dat alle geïnventariseerde risico’s zich voordoen, is voor die grondexploitatie geen risicoreservering nodig. Pas als een grondexploitatie negatief wordt, is voor dat gedeelte een reservering nodig.

Als een grondexploitatie al een negatieve eindwaarde kent, dan is dat al afgeboekt of daarvoor een voorziening getroffen. Als uit de risicoanalyse blijkt dat het saldo nog negatiever kan worden, dan wordt een reservering getroffen ter grootte van dit verschil.

7.4

Planning & Control cyclus

De planning & control cyclus biedt instrumenten waarmee de gemeenteraad inhoudelijk wordt geïnformeerd over de individuele projecten. De belangrijkste instrumenten in de gebruikelijke P&C-cyclus zijn de begroting en de jaarrekening, welke verplichte items zijn volgens de gemeentewet en het BBV. In de BBV is vastgelegd dat zowel in de begroting als in de jaarrekening een afzonderlijke paragraaf grondbeleid dient worden opgenomen. In het voorliggende programma wordt uitgebreid ingegaan op het grondbeleid van de gemeente. De paragraaf grondbeleid van de begroting en jaarrekening zal om deze reden een samenvattend karakter hebben. Jaarlijks worden de grondexploitaties bij de jaarrekening herzien, inclusief een verschillenverklaring. Hierover wordt uitgebreid verantwoording afgelegd middels de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). Het doel van een MPG is het verkrijgen van inzicht in de actuele financiële stand van zaken van de afzonderlijke grondexploitatiecomplexen en in zijn totaliteit voor Woningbouw en Bedrijventerreinen. Onderdeel van dit MPG is de analyse van de risico’s op de grondexploitaties. In verband met de rechtmatigheid wordt eerst de MPG vastgesteld en daarna de jaarrekening. Het MPG is een vertrouwelijk en niet-openbaar stuk. Bij een grondexploitatie treedt de gemeente namelijk op als marktpartij.

Om deze reden is het vereist dat deze gedetailleerde financiële informatie niet openbaar wordt gemaakt.

7.5

Beleidsuitgangspunten

40

➢ Grondexploitaties voldoen aan de regels uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV ➢ Ambtelijke uren gerelateerd aan de projecten worden consequent bijgehouden en op de desbetreffende grondexploitaties of voorbereidingskredieten geboekt. ➢ Het doel van de gemeente is om grondexploitaties minimaal budgetneutraal vast te stellen. Hiervan kan alleen gemotiveerd worden afgeweken als er zwaarwegende maatschappelijke belangen zijn. ➢ Als er wel verliesgevende grondexploitaties worden vastgesteld, dan heeft het de voorkeur om het verlies via een niet-herstelbare boeking af te boeken via de resultaatsbestemming bij de jaarrekening in plaats van een verliesvoorziening te openen. ➢ Als herzieningen betrekking hebben op belangrijke punten zoals planinhoudelijke wijzigingen of materiële financiële gevolgen, dan moet de raad de herziene grondexploitatie opnieuw vaststellen. ➢ Zodra alle opbrengsten zijn gerealiseerd en 80% van de kosten in de grondexploitatie zijn gemaakt, kan de grondexploitatie worden afgesloten en de nog te maken kosten in een voorziening afgewikkelde complexen worden ingebracht. ➢ Voorziening afgewikkelde complexen blijft drie jaar na afsluiten grondexploitatie actief, valt daarna vrij in Algemene Reserve. ➢ Eens in de twee jaar moeten strategische gronden getaxeerd worden.

➢ Voor de Stelpost strategische aankopen is voor 2025-2026-2027 is jaarlijks € 1.000.000 beschikbaar gesteld. ➢ Voor de algemene kosten van grondzaken wordt jaarlijks budget beschikbaar gesteld van € 50.000. ➢ Om woningbouw te versnellen wordt jaarlijks een algemeen voorbereidingskrediet woningbouw van € 250.000 beschikbaar gesteld. ➢ In het eerste half jaar van 2028 vindt een evaluatie plaats van dit algemeen voorbereidingskrediet woningbouw. ➢ Een risicoanalyse per grondexploitatie is onderdeel van het MPG. ➢ MPG is een niet-openbaar stuk en wordt eenmaal per jaar aan de raad ter vaststelling voorgelegd.

41

Bijlage 1 Kerninstrumenten Omgevingswet De Omgevingswet heeft 6 kerninstrumenten voor het gebruiken en beschermen van de leefomgeving. Met deze instrumenten kan de overheid beleid schrijven en uitvoeren. Hieronder wordt beschreven wat deze kerninstrumenten inhouden 2. Omgevingsvisie De omgevingsvisie is een samenhangend, strategisch plan over de leefomgeving. Dit plan richt zich op de hele fysieke leefomgeving. En houdt rekening met alle ontwikkelingen in een gebied. Het Rijk, de provincie en de gemeente stellen elk 1 omgevingsvisie vast voor hun hele grondgebied. Programma Het programma bevat maatregelen om de leefomgeving te beschermen, te beheren, te gebruiken en te ontwikkelen. Het doel van een programma kan ook zijn om aan omgevingswaarden te voldoen. Het programma richt zich op een onderwerp, een bepaalde bedrijfssector of een gebied. Verschillende overheden kunnen ook samen een programma opstellen. Voor sommige onderwerpen verplicht de Omgevingswet de overheid een programma op te stellen. Decentrale regels Decentrale overheden hebben 1 regeling voor de fysieke leefomgeving voor hun hele grondgebied. Dit zijn het gemeentelijk omgevingsplan, de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Hierin staan verschillende soorten regels. Bijvoorbeeld decentrale regels voor activiteiten van burgers en bedrijven. En kaders om vergunningen te toetsen.

Ook worden er gebieden in aangewezen die een bepaalde functie hebben. Algemene rijksregels In de algemene rijksregels staan in de eerste plaats de regels die nodig zijn voor de werking van het stelsel van de Omgevingswet. Deze regels vormen de grondslag voor de instrumenten, en de taken en bevoegdheden van overheden. De regels bevatten ook de normen voor de kwaliteit van de leefomgeving die het Rijk stelt in omgevingswaarden. Verder gaat het om procedurele regels die gelden voor de instrumenten van de wet. Deze regels staan in de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit. Daarnaast staan in de algemene rijksregels de regels van het Rijk die van invloed zijn op het beleid van decentrale overheden. Bijvoorbeeld de instructieregels in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevatten rijksregels voor activiteiten in de leefomgeving. Hierdoor hoeven burgers en bedrijven niet steeds toestemming te vragen aan de overheid. Nadeel van algemene regels is

Geraadpleegd op 29 april 2025, van https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/samenhang-instrumenten/6-kerninstrumenten/ 2

42

dat ze soms niet goed passen bij een specifieke situatie. Daarom kennen het Bal en het Bbl mogelijkheden om onder voorwaarden van de algemene regels af te wijken. Omgevingsvergunning Veel initiatieven van burgers en bedrijven hebben gevolgen voor de leefomgeving. Voor de meeste daarvan gelden algemene regels. Soms is een vergunning nodig. Bijvoorbeeld voor het verbouwen van een rijksmonument. De overheid toetst vooraf of dat mag. De toetsing is zo eenvoudig mogelijk en houdt rekening met algemene regels. Zo wordt voorkomen dat regels elkaar tegenspreken of in de weg zitten. Initiatiefnemers kunnen via 1 aanvraag bij 1 loket snel duidelijkheid krijgen of een vergunning nodig is. Projectbesluit Het projectbesluit is een uniforme procedure voor besluitvorming over complexe projecten van het Rijk, een provincie of een waterschap. Bijvoorbeeld de aanleg van een weg, windmolenpark of natuurgebied. Een projectbesluit regelt in dezelfde procedure de afwijking van het omgevingsplan. Het projectbesluit kan ook gelden als een omgevingsvergunning.

43

Bijlage 2 Aanvullingswet Grondeigendom Voorkeursrecht Het besluit om een voorkeursrecht te vestigen leidt ertoe dat een eigenaar de onroerende zaak niet meer mag verkopen aan wie dan ook. De eigenaar moet de onroerende zaak eerst aanbieden aan de overheid die het voorkeursrecht gevestigd heeft. Het voorkeursrecht tast de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak niet aan. De belangrijkste verschillen van de gewijzigde regeling zijn: -

Voorkeursrecht kan worden gevestigd op grond van een programma. Dat is een verbreding ten opzichte van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).

-

Het probleem van rechtsonzekerheid over het moment van vestiging is opgelost: een voorkeursrecht treed in werking op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers.

-

Een voorkeursrecht dat zijn grondslag heeft in het omgevingsplan geldt 5 jaar met een mogelijkheid tot eenmalige verlening van 5 jaar. Onder de Wvg was de geldingsduur van een voorkeursrecht met als grondslag een bestemmingsplan 10 jaar.

Onteigening Onteigening is gedwongen eigendomsontneming door de overheid. In de Omgevingswet is de regeling voor onteigening gestroomlijnd en voorzien van een in het bestuursrecht passende procedure en rechtsbescherming. Bij onteigening zijn de twee procedures (Kroonbesluit en dagvaardingsprocedure) geheel veranderd. Het besluit tot onteigening is losgekoppeld van het besluit over de schadeloosstelling. In plaats van een Kroonbesluit tot onteigening dat op verzoek van een bestuursorgaan wordt genomen, neemt nu het bestuursorgaan zelf een besluit tot onteigening. Dat besluit moet bekrachtigd worden door de bestuursrechter. Tegen het bekrachtigingsbesluit staat hoger beroep open op de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er is nu dus rechtstreekse rechtsbescherming. Die was er niet tegen het Kroonbesluit. De gerechtelijke procedure gaat alleen nog over de schadeloosstelling. De rechter spreekt niet de onteigening uit en kan ook geen bezwaren tegen de onteigening behandelen. De gerechtelijke procedure is niet langer een dagvaardingsprocedure, maar een verzoekprocedure bij de burgerlijke rechter. De eigendomsoverdracht verloopt via de notaris en niet via een vonnis van de rechtbank. Doordat de procedures parallel geschakeld kunnen worden, zal de onteigeningsprocedure gemiddeld sneller doorlopen kunnen worden.

Kostenverhaal De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. Dit heet kostenverhaal. Het afsluiten van een (anterieure) overeenkomst heeft daarbij de voorkeur. Is er geen overeenkomst, dan is de publiekrechtelijke weg verplicht. Kostenverhaal en locatie-eisen zijn niet vrijblijvend: het niet

44

verhalen of opleggen ervan kan leiden tot “staatssteun” aan de grondeigenaar. De regeling voor kostenverhaal in de Omgevingswet vervangt de regeling voor kostenverhaal uit de Wet ruimtelijke ordening. (Afdwingbare) Financiële Bijdrage Een gemeente kan in een omgevingsplan een regeling opnemen voor een afdwingbare financiële bijdrage aan kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden zijn investeringen in extra groen en fietspaden. De bijdrage is aanvullend op het kostenverhaal en wordt betaald door initiatiefnemers voor bouwplannen, waarvoor ook kostenverhaal mogelijk is. Kavelruil In een aantal situaties kan het ruilen van gronden een nieuwe ontwikkeling mogelijk maken of tot een efficiëntere benutting van gronden leiden. Dat noemen we kavelruil. Voor zowel kavelruil in het landelijk als in het stedelijk gebied bevat de Omgevingswet een regeling. De wet biedt als extra voordeel voor kavelruil in het landelijk gebied dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. De regeling voor het landelijk gebied is overgenomen uit de Wet inrichting landelijk gebied. De regeling voor kavelruil in het stedelijk gebied is nieuw. Inrichtingsprogramma, inrichtingsbesluit, ruilbesluit, besluit geldelijke regelingen De Omgevingswet bevat ook een instrument voor herinrichting van het landelijk gebied: het inrichtingsprogramma.

Voor de herverkaveling in het landelijk gebied (de herschikking van eigendommen) biedt de Omgevingswet het inrichtingsbesluit, ruilbesluit en besluit geldelijke regelingen. De regeling in de Omgevingswet vervangt de regeling in de Wet inrichting landelijk gebied. Gedoogplicht Daarnaast bevat de Omgevingswet een instrument, waarbij een eigenaar moet toestaan dat een ander gebruik mag maken van de grond: de gedoogplicht. De wet maakt onderscheid in gedoogplichten van rechtswege en gedoogplichtbeschikkingen. Schade door gedoogplichten moet worden vergoed. De regelingen voor gedoogplichten waren verspreid over een aantal wetten en zijn nu gebundeld in de Omgevingswet. Nieuw is een regeling van de gebruiksvergoeding: een vergoeding voor de eigenaar voor het gebruik van de grond.

45

Bijlage 3 Uitgifteprotocol

46

Bijlage 4 Besluitvormingsmatrix Bevoegdheden Grondbeleid

Grondexploitaties

Verwerving

Gemeenteraad Vaststellen grondbeleid Beleidskader ruimtelijk beleid (structuurvisie, omgevingsvisie) Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet Vaststellen en afsluiten Grondexploitaties Vaststellen tussentijdse wijzigingen, winstneming en resultaatbestemming Kennis nemen van strategische aankopen tot €1 miljoen Beschikbaar stellen krediet strategische aankopen voor meer dan €1 miljoen Vestiging voorkeursrecht Onteigening

Bouw- en woonrijp maken Gronduitgifte

Vaststellen inkoop- en aanbestedingsbeleid

Samenwerking

Zienswijzen indienen aangaande besluit van college van B&W tot oprichting of deelname aan privaatrechtelijke rechtspersoon

Kostenverhaal

Vaststellen (herziening) exploitatieplan

Financiën

Vaststellen jaarlijkse begroting en jaarrekening

College van B&W Sturing ruimtelijk beleid Vaststellen grondprijzen

Ambtelijke organisatie Operationele uitvoering ruimtelijk beleid en grondbeleid

Uitvoering geven aan grondexploitaties (aankopen, uitgifte) Informatieverstrekking aan raad over risico’s nieuwe grondexploitaties

Uitvoering grondexploitaties binnen aangegeven kaders Afsluiten projecten Start voorstudies

Aankopen binnen goedgekeurde projecten door de raad Strategische aankopen tot €1 miljoen Overige grondaankopen voor verbreding van wegen of verplaatsen transformatorstation. Voorlopige aanwijzing voorkeursrecht en beoordelen aanbieding van grond Uitvoering onteigeningsprocedure

Uitvoeren risico-analyse t.b.v. raads- of collegebesluit Aan- en verkopen (na instemming college B&W)

Vaststellen algemene verkoop- en pachtvoorwaarden Vaststellen uitgiftebeleid en selectiecriteria Vaststellen grondprijzenbeleid Besluit tot aangaan overeenkomst in kader van samenwerking Besluit tot oprichting of deelneming aan privaatrechtelijk rechtspersoon Besluit tot aangaan anterieure of posterieure overeenkomst

47 Aanbesteden van werken en diensten Uitgifte (na instemming college B&W) Uitvoeren selectieprocedures

Voorbereiden exploitatieplan en overeenkomst over grondexploitatie Aangaan overeenkomst over grondexploitatie (na instemming college B&W) Opstellen financiële verantwoording

Bijlage 5 Afwegingskader grondbeleid

48

Bijlage 6 Risicoanalyse strategische aankopen Een strategische aankoop brengt risico’s met zich mee. Om deze risico’s inzichtelijk te maken zal er voor iedere strategische aankoop een risicoanalyse moeten plaatsvinden. In deze risicoanalyse moeten de volgende aspecten aan de orde komen: •

Ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente in een vroegtijdig stadium gronden verwerft?

•

Realisatietermijn: Er moet gekeken worden naar de termijn waarop het onroerend goed in exploitatie wordt genomen of als ruilgrond nodig is. De noodzaak tot aankoop kan bijvoorbeeld blijken uit de voorzienbaarheid dat een bepaalde ontwikkeling kan plaatsvinden. De te verwerven gronden/vastgoed hebben dan ook een directe of indirecte relatie met de realisatie van bestaande of toekomstige plannen voor de ontwikkeling van woningbouw, bedrijfsterreinen en infrastructuur.

•

Risico’s: Risico’s moeten worden geschat. Het betreft een inschatting van de mogelijkheden om daadwerkelijk tot realisering te komen onder andere rekening houdend met rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid (beschikbaarheid woningcontingenten), procedures, milieueisen, archeologie, planschaderisico’s et cetera.

•

Prijs: Beoordeeld wordt of de prijs van het onroerend goed marktconform is of dat deze significant afwijkt. Afhankelijk van de complexiteit van de onroerende zaak kan worden besloten om vooraf door een externe deskundige een taxatie te laten verrichten om inzicht te verkrijgen in de waarde. De prijs van het onroerend goed wordt niet alleen bepaald door het huidige gebruik maar ook door de te verwachten toekomstige bestemming. Dit wordt meegenomen in de taxatie;

•

Dekking: in het geval er een hogere prijs moet worden betaald dan de marktwaarde, is het van belang na te gaan in hoeverre een eventueel te treffen voorziening gedekt kan worden uit de algemene reserve;

•

Toekomstig resultaat: door middel van een haalbaarheidsanalyse wordt bepaald wat het toekomstige resultaat van de voorgenomen ontwikkeling zal zijn.

Deze risicoanalyse helpt bij het afwegen van de noodzaak en de wenselijkheid van de aankoop. De risicoanalyse dient zodanig plaats te vinden dat inzicht kan worden verschaft in de afweging die vooraf is gegaan aan de strategische aankoop. Een afweging zal altijd enigszins subjectief zijn. Maar desondanks biedt het houvast bij de beoordeling van voorkomende situaties. De toetsing vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college.

49

Bijlage 7 Projectmatig werken

50

51