Bijlage 4 - Risicoanalyse planschade van 8 december 2024 (anoniem)
Tekst van het document
RISICOANALYSE PLANSCHADE -directe planschade met betrekking tot het beperken van bouw- en gebruiksmogelijkheden van objecten en het invoeren van een parkeerregeling in de kern van Burgum.
opdracht status datum adviseur m.m.v.
20230179 definitief 1 december 2023 de heer mr. J.G.E. Geleijns RT RM de heer E. Hoopman RT RM
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN POSTBUS 29196 • 3001 GD ROTTERDAM • BEZOEKADRES KRUISPLEIN 484 • ROTTERDAM T 010 – 469 3899 • INFO@SAOZ.NL • WWW.SAOZ.NL • IBAN NL21INGB0000508019 • BTW NL002767661B01 • KVK 41126679 TAXATIES • RISICOANALYSES • PLANSCHADE • NADEELCOMPENSATIE • JURIDISCHE ONDERSTEUNING • TRAININGEN
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ...............................................................................................................3 1.1 1.2 1.3 1.4
2
Opdracht..........................................................................................................3 Gesprek ...........................................................................................................6 Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen ................................................7 Van concept naar definitief ..............................................................................7
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE ......................................................................9 2.1 2.2
Wet ruimtelijke ordening ..................................................................................9 Actualiteiten rechtspraak ...............................................................................10
3
PLANGEBIED.........................................................................................................11
4
HUIDIGE PLANOLOGIE .........................................................................................15
5
NIEUWE PLANOLOGIE .........................................................................................18
6
PLANOLOGISCHE VERGELIJKING, INVLOEDSSFEER EN OPZET ADVIES ......19
7
OVERWEGINGEN TAXATIES ALGEMEEN ...........................................................21 7.1 Definitie waardebegrip ...................................................................................21 7.2 Peildatum ......................................................................................................22 7.3 De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld ......................22 7.4 Onzekerheid van de inschatting.....................................................................23 7.5 Geldigheid en geldigheidsduur ......................................................................23
8
OVERWEGING TAXATIES WONINGEN................................................................24
9
OVERWEGING TAXATIES NIET WONINGEN.......................................................27
10
VERGOEDBAARHEID ...........................................................................................30
11
BEOORDELING LOCATIE SCHOOLSTRAAT 2 BURGUM ....................................33
12
BEOORDELING LOCATIE LAGEWEG 9 BURGUM ...............................................36
13
PARKEERREGELING ............................................................................................39
14
CONCLUSIE...........................................................................................................42
15
BIJLAGEN ..............................................................................................................43
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
De gemeente Tytsjerksteradiel heeft de SAOZ te Rotterdam op 28 september 2023 opdracht gegeven om een risicoanalyse planschade op te stellen met betrekking tot een bestemmingsplanwijziging die de bouw- en aanwendingsmogelijkheden beperkt van bepaalde gronden in het centrum van Burgum. Het doel is om antwoord te krijgen op de vraag of de voorgenomen planologische verandering kan worden beschouwd als een planologisch nadeel. Indien dat het geval is, is het ook belangrijk om globaal inzicht te krijgen in de financiële omvang van het planschaderisico. Opdrachtgever Gemeente Tytsjerksteradiel, vertegenwoordigd door de heer B. Mossel. Opdrachtnemer De stichting Adviesbureau Onroerende Zaken gevestigd te Rotterdam aan het Kruisplein 484. SAOZ is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 41126679. Doel van de opdracht De gemeente Tytsjerksteradiel is in voorbereiding met een bestemmingsplan dat voorziet in: 1. Het wegbestemmen van wonen in de plint binnen het kernwinkelgebied 1); 2. Het terugbrengen van de bouw- en goothoogte enkelbestemming ‘Centrum’ 2); 3. Een regeling ten behoeve van parkeren op eigen terrein bij nieuwe ontwikkelingen 3) voor bepaalde de gronden in het centrum van Burgum. Hierbij is opgemerkt dat: 1)
wonen in de plint in de aanloopgebieden wel mogelijk blijft; de exacte goot- en bouwhoogten worden nog besproken; 3) voor ontwikkelingen waarbij niet op eigen terrein wordt of kan worden geparkeerd een parkeerfonds wordt opgericht. 2)
Het doel van de opdracht is om antwoord te krijgen op de vraag of de voorgenomen planologische verandering kan worden beschouwd als een planologisch nadeel. Indien dat het geval is, is het ook belangrijk om globaal inzicht te krijgen in de financiële omvang van
20230179
3 van 43
het planschaderisico. Gelet op de aard van de ontwikkeling dient het rapport zich te richten op de effecten voor de onroerende zaken gelegen in het plangebied (directe planschade). Opdrachttype Met betrekking tot het type opdracht merken wij op dat wij de het vastgoed niet eerder hebben beoordeeld in het kader van de beoogde planologische verandering. Onderwerp van de opdracht De juridische beoordeling en de inschattingen hebben betrekking op 2 objecten die zijn gelegen binnen het plangebied zoals weergegeven op onderstaande afbeelding.
Opdrachtgever heeft hierbij verzocht om (globaal en indicatief) in te gaan op de objecten: -
Schoolstraat 2, Burgum; Lageweg 9, Burgum.
Bijzondere uitgangspunten Deze hebben betrekking op te hanteren ficties en zijn bijvoorbeeld van toepassing als de verzochte beoordeling niet overeenkomt met de huidige situatie. De advisering gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de peildatum. Op basis van de ontvangen informatie maken wij op dat de volgende bijzondere uitgangspunten van toepassing zijn:
20230179
4 van 43
•
De opdracht betreft de beoordeling van de gevolgen van het wijzigen van de bestemming;
•
We gaan uit van de van opdrachtgever ontvangen gegevens;
•
We schatten normatief het mogelijke planschaderisico als gevolg van de planologische verandering op de peildatum.
Gelet op de verstrekte opdracht, het meer algemene karakter (het gaat om een beeld van de gevolgen van de beoogde planologische wijziging en niet specifiek om de 2 geselecteerde objecten) en de uit te voeren berekeningen inspecteren wij het plangebied niet ter plaatse maar vormen een globaal beeld met gebruikmaking van diverse digitale bronnen. Het eventuele nadeel schatten wij globaal en indicatief in. Aan de hand van de twee eerdergenoemde “voorbeeld-objecten” voeren wij per adres normatieve / indicatieve berekeningen uit. Mogelijk wordt gewerkt met een bandbreedte. Verder gaan wij “in woorden” in op de beoogde planologische regeling ten behoeve van parkeren. Dit in relatie tot de 2 objecten. De maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan spelen een belangrijke rol. Het juridische kader van planschade (wetgeving en jurisprudentie) vormt een zeer belangrijk onderdeel van de beoordeling. Gegeven de aard van de opdracht dienen wij geen contact op te nemen met de eigenaren en/of gebruikers van de te beoordelen onroerende zaken. Het betreft een bureauonderzoek. Het begrip marktwaarde wijkt af. Afbakening van het gebruik / specifiek overeengekomen werkzaamheden De werkzaamheden van de deskundige bestaan onder andere uit een normatieve schatting van de waarde van vastgoed. Dit is geen Professionele Taxatiedienst (PTD) conform de definities van de NRVT.
Het advies is alleen bedoeld voor intern gebruik door de opdrachtgever en het gebruik van het advies is beperkt tot de contactpersonen met wie wij contact hebben gehad (en natuurlijk hun directe collega’s) en het advies wordt niet verstrekt aan of gedeeld met derden. Het advies betreft onze reflectie op de door de opdrachtgever gestelde vragen, het is geen schadestaat waarin de omvang van een vergoeding zou worden vastgesteld, het kan ook niet worden beschouwd als een beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in
20230179
5 van 43
planschade, het mag niet worden gebruikt buiten de context van het advies, het kan niet worden gebruikt voor doelen waarvoor het niet is bestemd, het mag niet worden gebruikt ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening. Wij merken nogmaals op dat de uitkomsten indicatief zijn en een globaal beeld geven van de effecten op een meer macro-niveau (en niet sec op de specifieke objecten). 1.2
Gesprek
Het dossier is op 13 november 2023 besproken. Opdrachtgever werd daarbij vertegenwoordigd door de heer B. Mossel. SAOZ werd vertegenwoordigd door haar deskundigen de heer mr. J.G.E. Geleijns RT RM en de heer E. Hoopman RT RM. Daarbij kwam het volgende aan de orde: •
Het doel van de opdracht;
•
De huidige planologie;
•
De te beoordelen locatie Schoolstraat 2, Burgum: Het object omvat een “winkelruimte” (zonder woning). Hier is een omgevingsvergunning voor de realisatie van een winkel en 5 bovenwoningen verleend. Er was geen afwijking nodig. Tegen dit besluit loopt nog een procedure (Raad van State). Gronden van bezwaar: o.a. het bouwplan voldoet niet aan redelijke eisen van welstand en het bouwplan voorziet niet in vereiste parkeergelegenheid. Opzet van het plan is om de woningen te verhuren.
•
Beoogde aanduiding: Het perceel krijgt geen aanduiding “karakteristiek”. In de nieuwe planologie wordt het bouwvolume -in beginsel- niet verdergaand beperkt. Het perceel krijgt geen aanduiding “wonen”. Wonen wordt op de begane grond niet meer toegestaan.
•
De te beoordelen locatie Lageweg 9, Burgum. Beoogde aanduiding: Het perceel krijgt de aanduiding “wonen”. Hierdoor blijft wonen ook op de begane grond toegestaan. Het perceel krijgt de aanduiding “karakteristiek”. In de nieuwe planologie wordt het bouwvolume verdergaand beperkt tot huidige uitwendige hoofdvorm van de bestaande gebouwen;
•
Beoogde parkeerregeling: De parkeerregeling wordt op zodanige wijze opgesteld (aangepast) dat de regeling alleen van toepassing wordt wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning
20230179
6 van 43
bouwen / een gewijzigd gebruik waarbij de parkeerdruk “wordt verzwaard” (en bijvoorbeeld niet als er sprake is van een gevelaanpassing of het beëindigen van een commerciële aanwendingsmogelijkheden en waarbij de commerciële ruimte wordt toegevoegd aan de bestaande (boven)woning) Wij behandelen dit onderwerp apart en gaan hier tekstueel op in. Wij voeren geen berekeningen uit. 1.3
Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen
Bij het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken gebruikt: •
Relevante delen van het vigerende bestemmingsplan;
•
Concept bestemmingsplan (verbeelding, regels en toelichting).
Door ons zijn ook de volgende bronnen geraadpleegd:
1.4
•
Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers;
•
Google Maps;
•
Website Ruimtelijkeplannen.nl;
•
BouwkostenKompas;
•
Provadie;
•
VastgoedData;
•
Vergunningstekening (aanvraag) Schoolstraat 2, Burgum);
•
Reguliere verkoop- en verhuursites zoals www.funda.nl en fundainbusiness.nl;
•
Publicaties van brancheverenigingen en marktpartijen in onroerende zaken. Van concept naar definitief
Het conceptrapport is -onder voorbehoud van collegiale toetsing- op 22 november 2023 aan opdrachtgever gemaild. Opdrachtgever heeft op 29 november 2023 inhoudelijk gereageerd op het conceptadvies. Deze reactie bestond uit een 2-tal vragen. Op 1 december 2023 zijn deze vragen besproken.
20230179
7 van 43
Opdrachtgever heeft aangegeven dat het conceptadvies definitief gemaakt kan worden.
20230179
8 van 43
2
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade van belang. 2.1
Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel omdat in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a)
Een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
b)
Een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
c)
Een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;
d)
De aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
e)
Een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
f)
Een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
g)
Een bepaald koninklijk besluit.
Artikel 6.2 heeft betrekking op het normale maatschappelijke risico: Lid 1: Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Lid 2: In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: -
Van schade in de vorm van een inkomensderving, een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
-
Van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
20230179
9 van 43
2.2
Actualiteiten rechtspraak
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt de betekenis van de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade verder ingevuld. Wij houden de jurisprudentie wekelijks bij en wij leiden daaruit een juridisch kader af, waarbinnen de planologische vergelijking moet passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: •
Bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Niet de oude en nieuwe feitelijke situaties zijn van belang, maar dat wat op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRvS 30 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:239,
Helmond
en
ABRvS
24
april
2019,
ECLI:NL:RVS:2019:1350, Bergen); •
Bij
indirecte planschade worden situaties die ontstaan zijn vanuit
het
overgangsrecht, in beginsel buiten beschouwing gelaten (bijv. ABRvS 27 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:143, Utrechtse Heuvelrug); •
De schade ontstaat op het moment dat de nieuwe planologische maatregel in werking treedt (bijv. ABRvS 3 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2187, Utrecht);
•
Planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRvS 5 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3945, Achtkarspelen en ABRvS 8 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1482, Capelle aan den IJssel);
•
Actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een aanvrager ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRvS 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2048, De Wolden);
•
Actieve risicoaanvaarding moet worden gebaseerd op door de overheid openbaar gemaakte
beleidsinformatie
(bijv.
ABRvS
28
september
2016,
ECLI:NL:RVS:2016:2582, Zutphen).
20230179
10 van 43
3
PLANGEBIED
Het plangebied en de omgeving daarvan zijn via digitale middelen bekeken. De deskundige van SAOZ heeft niet met derden over het project gesproken. Schoolstraat 2, Burgum
Figuur 1 Luchtfoto
Figuur 2 Foto Schoolstraat 2 en foto straatbeeld (Street View, juni 2018)
Het object is gebouwd in 1998, heeft een winkelfunctie en heeft 380 m² gebruiksoppervlakte (bron BAG). Het object betreft een langgerekt gebouw (± 55 meter diep) bestaande uit één bouwlaag. Een deel nabij de Schoolstraat is voorzien van een zadeldak met dwarskap. Het object is gelegen op een perceel van 540 m² (bron Kadaster).
20230179
11 van 43
Gelet op het algemene karakter van deze rapportage gaan wij er vanuit dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van het eigendom (vol eigendom) en dat de eigenaar op de peildatum volledig over het object kan beschikken. Het object is gelegen in het centrum (kernwinkelgebied) van Burgum nabij woningen (grondgebonden en gestapeld) alsmede nabij diverse centrumbestemmingen zoals winkels, dienstverlening en horeca. De markt (met openbare parkeergelegenheid) ligt op ± 85 meter afstand.
Figuur 3 Google Maps
Bijzonderheid: Uit de overgelegde informatie van opdrachtgever en uit informatie uit de BAG maken wij op dat er recent een omgevingsvergunning is verleend ten behoeve van de bouw van een winkelruimte met magazijn (GO ± 210 m²); op de begane grond) en 5 woningen op de verdieping (gemiddeld GO ± 72 m²). De opgegeven bouwkosten bedragen € 900.000,-- excl. BTW. In bijlage 1 hebben wij gegevens van de BAG en het Kadaster opgenomen.
20230179
12 van 43
Lageweg 9, Burgum
Figuur 4 Luchtfoto
Figuur 5 Foto Lageweg 9 en foto straatbeeld ((Street View, september 2022)
Het object is gebouwd in 1935, heeft een winkel- en woonfunctie en heeft 125 m² gebruiksoppervlakte (bron BAG). Het object betreft een hoofdgebouw bestaande uit één bouwlaag met een kap. Ook de lagere aanbouw aan de achterzijde is/lijkt te zijn voorzien van een zadeldak. Het object is gelegen op een perceel van 173 m² (bron Kadaster). Het object is gelegen in het centrum van Burgum nabij woningen (grondgebonden en gestapeld) alsmede nabij diverse centrumbestemmingen zoals winkels, dienstverlening en horeca. De markt (met openbare parkeergelegenheid) ligt op ± 85 meter afstand.
20230179
13 van 43
Figuur 6 Google Maps
In bijlage 2 hebben wij gegevens van de BAG en het Kadaster opgenomen.
20230179
14 van 43
4
HUIDIGE PLANOLOGIE
Het nu geldende bestemmingsplan vormt de basis voor onze planologische vergelijking. Volgens de verstrekte informatie geldt voor beide objecten het bestemmingsplan “Burgum 2016”.
1 2
Figuur 7 Fragment verbeelding met indicatief aangegeven de ligging van Schoolstraat 2 (1) en Lageweg 9 (2)
Beide objecten hebben de enkelbestemming “Centrum”, de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie” en omvatten in zijn geheel een (deel van een groter) bouwvlak. De voor ‘Centrum’ aangewezen gronden zijn bestemd voor hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van detailhandel, waarbij de verkoopvloeroppervlak voor de detailhandel in voedings- en genotmiddelen niet meer bedraagt dan 250 m², bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2 (met uitzondering van: geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en inrichtingen voor het opslaan of bewerken van vuurwerk); dienstverlenend bedrijf en of (openbare) dienstverlenende instelling, medische, sociaal-medische en paramedische voorzieningen,
20230179
15 van 43
educatieve
en
informatieve
voorzieningen,
sociaal-culturele
voorzieningen,
levensbeschouwelijke voorzieningen, horecabedrijven categorie 1 en 2 en het wonen. Een en ander met bepaalde daaraan ondergeschikte functies en met de daarbij behorende tuinen, erven en terreinen en bouwwerken, geen bijbehorende bouwwerken zijnde. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen een bouwvlak Voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen een bouwvlak gelden onder meer de volgende regels: -
de hoofdgebouwen mogen uitsluitend individueel aaneen worden gebouwd;
-
de goothoogte van een hoofdgebouw en aangebouwde bijbehorende bouwwerken zal ten hoogste 7 m bedragen, tenzij de bestaande goothoogte meer bedraagt, in welk geval de goothoogte ten hoogste de bestaande hoogte mag bedragen;
-
de bouwhoogte van een hoofdgebouw en aangebouwde bijbehorende bouwwerken zal ten hoogste 12 m bedragen, tenzij de bestaande bouwhoogte meer bedraagt, in welk geval de bouwhoogte ten hoogste de bestaande hoogte mag bedragen;
De hoofdgebouwen zullen over een afstand van ten minste 80% in de voorbouwgrens worden gebouwd. De dakhelling van een hoofdgebouw zal, binnen een afstand van 10 m gerekend vanuit de voorbouwgrens, ten minste 30° en ten hoogste 80° bedragen. De goothoogte en bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorende bouwwerk zal ten hoogste 3 respectievelijk 6 m bedragen, tenzij de bestaande bouw- en goothoogte meer bedraagt, in welk geval de bouw- en goothoogte ten hoogste de bestaande hoogte mag bedragen. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen, zijnde gelden ook diverse regels. De voor ‘Waarde – Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en), mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd anders dan:
20230179
16 van 43
-
bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte met ten hoogste 50 m² wordt uitgebreid;
-
bouwwerken met een oppervlakte van ten hoogste 50 m² ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en).
De oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. Onderdelen van het bouwwerk gemeten op meer dan 1 m boven het peil, worden meegerekend. Dakoverstekken, luifels, balkons, e.d. worden niet meegeteld, mits zij niet verder uitsteken dan 0,5 meter; Omdat de percelen van de te beoordelen objecten grotendeels zijn bebouwd gaan wij -ook mede gelet op het meer algemene karakter- voorbij aan een eventueel bouwverbod als gevolg van de dubbelbestemming.
20230179
17 van 43
5
NIEUWE PLANOLOGIE
Op het moment dat deze risicoanalyse wordt uitgebracht, is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van een nieuw bestemmingsplan. In de nieuwe planologische situatie behoud het plangebied de enkelbestemming “Centrum” en de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”. Ook het bouwvlak blijft gehandhaafd. De wijzigingen betreffen in meer algemene zin: -
(qua gebruik) het wegbestemmen van wonen op de begane grond;
-
(qua bouwen) het terugbrengen van de bouwmogelijkheden tot de uitwendige hoofdvorm van de bestaande gebouwen (bestaande uit de goot- en bouwhoogte en dakvorm) te worden gehandhaafd.
-
het toevoegen van een parkeerregeling.
20230179
18 van 43
6
PLANOLOGISCHE VERGELIJKING, INVLOEDSSFEER EN OPZET ADVIES
Overwegingen In dit advies beoordelen wij de mogelijk te verwachten directe planschade. Deze schade doet zich in het algemeen voor als de aanwendingsmogelijkheden van het eigen perceel worden beperkt. Door het conserveren, beperken of veranderen van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van een locatie, wordt ingegrepen in de planologische aanwendingsmogelijkheden van een onroerende zaak, hetgeen op zichzelf beschouwd reeds het risico op het ontstaan van planschade met zich meebrengt. Of sprake is van een nadelige wijziging van één of meer aspecten, wordt bepaald aan de hand van een planologische vergelijking. Daarbij is niet de feitelijke verandering van belang, maar hetgeen op grond van de huidige en nieuwe planologie maximaal kan worden gerealiseerd. Bij de maken wij een concrete beoordeling. Bij de behandeling van een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade, is het van belang om na te gaan of de aanvrager is te beschouwen als gerechtigde. In essentie betekent dit dat men ten tijde van het in werking treden van de nieuwe planologie eigenaar moet zijn van de getroffen onroerende zaak. varianten. In onderhavige situatie wijzigen zowel de bebouwings- als de gebruiksmogelijkheden. Oppervlakten Wij hebben geen tekeningen van de te beoordelen objecten. We hanteren in eerste instantie daarom als uitgangspunt dat we uit konden gaan van de BAG oppervlakte.
Een controle berekening met behulp van de kadastrale kaart geeft ons geen aanleiding om aan te nemen dat deze maatvoering onjuist is. Het blijft uiteraard een inschatting. Mede gelet op het meer algemene karakter van het advies en de aard van de opdracht (bureauonderzoek) is de situatie niet ingemeten. Opzet advies Per locatie gaan wij in of het gebruik van wonen op de begane grond wordt wegbestemd en of de bouwmogelijkheden worden beperkt tot bestaande uitwendige hoofdvorm. Als dit
20230179
19 van 43
aan de orde is berekenen wij globaal en indicatief of dit leidt tot een waardedaling. De beoogde parkeerregeling behandelen wij “in woorden”. Het bepalen van het planschaderisico heeft een “bijzondere karakter”. Dat komt mede door de onderliggende planologische vergelijking en het in het volgende hoofdstuk nader te bespreken juridische kader. Ook is er sprake van een bureau-onderzoek. Wij bezoeken de locatie niet ter plaatse (er is dus ook geen inpandige opname) en wij spreken niet met de eigenaren/gebruikers. De bandbreedte is derhalve aanzienlijk. Bij de waarderingen is er sprake van niet benutte bouw- en gebruiksmogelijkheden. Er moeten aannames worden gemaakt ten aanzien van de beste gebruiksmogelijkheden en van de kosten die gemaakt moeten worden om deze situatie te creëren. Er is daardoor sprake van veel variabelen en deskundigen dienen aannames te maken. Gegeven het karakter van de risicoanalyse is de informatie is niet geheel compleet. De indicatie van de waarde is derhalve indicatief, maar bruikbaar voor het doel van dit advies.
20230179
20 van 43
7
OVERWEGINGEN TAXATIES ALGEMEEN
7.1
Definitie waardebegrip
Marktwaarde, wettelijke taxatie en de benodigd expertise In vergelijking met een reguliere taxatie die bijvoorbeeld wordt opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van een (hypothecaire) financiering of een aan- of verkoopbeslissing wijkt ons risicoanalyse planschade advies op verschillende onderdelen af. Ook is er sprake van een ander waardebegrip. Bij een reguliere taxatie wordt de marktwaarde geschat. De marktwaarde is “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”. Wij merken op dat er in onderhavige situatie sprake is van een waardering waarbij niet het waardebegrip “markwaarde” wordt gebruikt. Bij de bepaling van de waarde in het kader van de beoordeling van planschade is namelijk maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd. In die maatstaf ligt besloten dat in een planschadezaak niet louter de marktwaarde bepalend is voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak.
Volgens die maatstaf moet een redelijk denkend en handelend koper bij het bepalen van zijn koopprijs immers rekening houden met de maximale mogelijkheden van het voor de onroerende zaak en de omgeving daarvan geldende planologische regime. Deze maximale planologische mogelijkheden worden in de praktijk bij de bepaling van de “marktwaarde” echter regelmatig niet of onvoldoende onderkend. Het hiervoor bedoelde “bijzondere karakter” van een waardebepaling ten behoeve van de beoordeling van de advisering over de eventuele gevolgen van de planologische verandering brengt met zich mee dat het juridische kader een zeer belangrijk onderdeel vormt van de waardering. De deskundige verklaart dat hij op de hoogte is van de jurisprudentie met betrekking tot planschade en periodiek en stelselmatig de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake planschade volgt. Bij de
20230179
21 van 43
waardebepaling speelt ook kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol. Dit is binnen de rechtspraak (en de planschadepraktijk) een geaccepteerd gegeven. In diverse gerechtelijke procedures is dit bevestigd. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft dit meermaals benoemd. Gegeven de aard van de opdracht dienen wij geen contact op te nemen met de eigenaren en/of gebruikers van de te beoordelen onroerende zaken. Hierdoor is een opname vanaf het terrein of een inpandige inspectie niet mogelijk. Wij inspecteren de onroerende zaken globaal en uitsluitend door middel van een bureauonderzoek (met gebruik making van digitale middelen). Samenvattend: •
Het begrip marktwaarde wijkt af;
•
De maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan spelen een belangrijke rol;
•
Het juridische kader van planschade (wetgeving en jurisprudentie) vormt een zeer belangrijk onderdeel van de beoordeling;
•
Gegeven de aard van de opdracht inspecteren wij het plangebied door middel van een bureauonderzoek en nemen wij geen contact op te nemen met de eigenaren en/of gebruikers van de te beoordelen onroerende zaken.
7.2
Peildatum
Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt, hanteren wij de opdrachtdatum (28 september 2023) als peildatum voor de waardering. 7.3
De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld
Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als uitkomst van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend: •
Het waardeniveau vóór de voorgenomen planwijziging;
•
Het waardeniveau ná de voorgenomen planwijziging.
De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van
20230179
22 van 43
de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor het belangrijkst. 7.4
Onzekerheid van de inschatting
Er is bij een reguliere taxatie altijd sprake van de gebruikelijke onnauwkeurigheid. Wij wijzen er voor de duidelijkheid op dat “De Prijs” van een woning geen gegeven is. Een bepaalde waarde is een menselijke schatting (van die prijs) waaraan een zekere marge van onzekerheid verbonden is. De onzekerheidsmarge wordt allereerst bepaald door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt zelve, nog zonder dat daarbij de invloed van de menselijke schattingen wordt betrokken. Ten tweede wordt de bandbreedte vergroot door de menselijke factor. In de literatuur worden afwijkingsmarge van +/- 10% genoemd. Bij bijzondere waarde inschattingen zoals de onderhavige kan de bandbreedte door omstandigheden nog groter zijn. 7.5
Geldigheid en geldigheidsduur
De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde, en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden, bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij: •
Veranderingen met betrekking tot het besproken project;
•
Tussentijdse wijzigingen van de voorgenomen planologie;
•
Nieuwe wetgeving;
•
Veranderingen in de rechtspraak;
•
Nieuwe gegevens met betrekking tot het onderwerp voorzienbaarheid;
•
Tussentijdse transacties.
Bij gelijkblijvende feiten stellen wij de geldigheidsduur op 6 maanden na peildatum. Afhankelijk van de marktontwikkelingen kan deze periode variëren.
20230179
23 van 43
8
OVERWEGING TAXATIES WONINGEN
De markt voor woningen in het algemeen De vraag naar zowel koop als huurwoningen blijft groot. Door de recente stijging van de hypotheekrente zal de vraag naar koopwoningen enigszins afnemen. De voorgestelde maatregelen op de huurmarkt maken deze sector voor beleggers minder interessant. Onzekerheid zal zich vertalen in lagere prijzen. Markt en aanbod verhuurde woningen Als wij kijken naar de huurmarkt voor appartementen (bouwjaar na 2010) in Burgum zien wij bij Funda het navolgende beeld. GO Adres
Bouwjaar
Jaarhuur Wonen Jaarhuur/GO-wonen
De Amberbeam 32
2012
9696
89 m²
€ 109
Schoolstraat 4 3
2020
11400
88 m²
€ 130
Bulthuissingel 12 a
2022
16200
92 m²
€ 176
Bulthuissingel 12 b
2022
16200
92 m²
€ 176
Tsjibbe Geartsstrjitte 7 a
2023
12600
67 m²
€ 188
Uit voorgaande volgt een huurprijs in een bandbreedte globaal tussen de € 100,-- en € 200,-- per m². Huurwoningen huurwoningen.nl GO Adres
Bouwjaar Jaarhuur Wonen
Lageweg (appartement)
?
Ds. Talmasingel 71 (appartement) 2001
Jaarhuur/GOwonen
9.3600
43 m²
€ 223
*9.312
76 m²
€ 122
Uitgaande van een bruto aanvangsrendement tussen de 5,0% en 6,5% en een bandbreedte van een huurprijs tussen de € 150,-- en € 175,-- per m² ligt de waarde per m² GO wonen globaal tussen de € 2.070,-- en de € 3.140,-- per m² GO Wonen. Voor de uitwerking verwijzen wij naar bijlage 3.
20230179
24 van 43
Markt en aanbod koopwoningen Als wij kijken naar de markt voor koopappartementen (bouwjaar na 2000) in Burgum zien wij bij Funda het navolgende beeld. VraagAdres
Bouwjaar prijs
GO
Vraagprijs/
Wonen GO Wonen Status*
Bestaande bouw Lageweg 12
2005
275.000 113
2434
Verkocht
Markt 104
2003
340.000 138
2646
Verkocht
Markt 76
2004
350.000 106
3.302
Verkocht
Markt 98
2004
339.000 140
2.421
Verkocht
Markt 112
2004
399.500 154
2.594
Verkocht
Jhr. Hobbe Baerdt Sminiaplein 11* Nieuw
179.500 38
4.724
Bod
Jhr. Hobbe Baerdt Sminiaplein 19* Nieuw
130.000 27
4.815
Bod
Jhr. Hobbe Baerdt Sminiaplein 23* Nieuw
189.500 49
3.867
Verkocht
Jhr. Hobbe Baerdt Sminiaplein 25* Nieuw
197.500 49
4.031
Verkocht
Jhr. Hobbe Baerdt Sminiaplein 27* Nieuw
179.500 40
4.488
Verkocht
Jhr. Hobbe Baerdt Sminiaplein 29* Nieuw
179.500 51
3.873
Verkocht
Nieuwbouw
* Prijzen v.o.n. Openbaar parkeren De
opbrengst
van
de
bestaande
appartementen
ligt
tussen
de
€ 2.400,-- en € 3.300,-- per m² GO Wonen. Een eigen parkeerplek is hierbij veelal inbegrepen. De
opbrengst
vrij
op
naam
van
de
nieuwbouwwoningen
ligt
tussen
de
€ 3.850,-- en € 4.850,-- per m² GO Wonen. Deze opbrengst is inclusief 21% BTW. Exclusief BTW komt dit neer op een opbrengst tussen de € 3.150,-- en € 4.000,--. De waarde van de nieuwbouw ligt daarmee duidelijk hoger dan de waarde van bestaande bouw. Dit komt naar verwachting mede door het gegeven dat de afmeting van de referentie nieuwbouw appartementen duidelijk kleiner is in vergelijking met de afmetingen van de referentie bestaande bouw appartementen. Gelet op de strekking van de opdracht gaan wij bij het object Schoolstraat 2 in de variant
20230179
25 van 43
“omvorming naar wonen” uit van een huursituatie. Gelet op de ligging en beperkingen die omvorming met zich meebrengt verwachten wij dat een omgevormd object op de koopwoningmarkt niet courant is. Bij huurwoningen kunnen de “normen voor de kwaliteit van de omgeving” wat lager liggen. Bij de variant “sloop en nieuwbouw” gaan wij uit van een koopsituatie. In een dergelijke variant zijn de ontwikkelmogelijkheden ruimer en kan ook (eenvoudiger) de verdieping bij de ontwikkeling worden betrokken. In deze advisering is de maatvoering geen vast gegeven. Wij gaan derhalve uit van kleine(re) units waarvan de waarde per m² veelal hoger ligt. Referentie verkopen object Lageweg 9: Bij de waardering - na verbouw is – rekening gehouden met onderstaande verkoopreferenties.
20230179
26 van 43
9
OVERWEGING TAXATIES NIET WONINGEN
Bij het object Schoolstraat 2 wordt het woongebruik wegbestemd op de begane grond. Hierdoor blijven er in beginsel aanwendingmogelijkheden voor “niet wonen” functies over. Onder de resterende aanwendingsmogelijkheden behoren onder meer detailhandel, dienstverlening en lichte vormen van horeca. De commerciële markt in het algemeen Op basis van de marktberichten zien wij dat de digitalisering doorzet, de (grote) detaillisten hebben ervaring opgedaan met Covid, het vertrouwen nam toe, tegelijkertijd zoeken onlinezaken ook een fysieke winkel, winkelgebieden staan onder druk, alternatieve gebruiksmogelijkheden nemen toe en de verwachting is dat in de kernwinkelgebieden de vraag redelijk stabiel kan blijven. Winkelvastgoed is relatief kwetsbaar voor de recente ontwikkelingen met betrekking tot inflatie. De steunmaatregelen zijn opgeheven, door de inflatie staat de uitgaven van de consumenten onder druk en het zal in de praktijk moeten blijken of en hoe de huren kunnen worden geïndexeerd. Het vorenstaande is ook van toepassing op horecabestemmingen. Digitalisering speelt uiteraard minder een rol maar de inflatie en de kostenstijgingen zijn in combinatie met het consumentenvertrouwen van belang. Scope Het te beoordelen object is geschikt voor de verhuur. We gaan daarbij uit van een relatief kleine belegger.
Geraadpleegde bronnen voor het bepalen van het waardeniveau Om het waardeniveau van het onderhavige object te bepalen, zijn wij nagegaan of er nabij het plangebied relevante objecten zijn verkocht of verhuurd. Hiervoor hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheden van fundainbusiness.nl, Vastgoeddata. Ook zijn verschillende websites en publicaties van brancheorganisaties zoals de NVM en van aanbieders van onroerend goed (zoals van Cushman & Wakefield, Colliers International) geraadpleegd. Het plangebied en de commerciële objecten Wij hebben fundainbusiness bekeken, om na te gaan of er relevante objecten te koop of te huur worden aangeboden. We hebben daarbij onder andere geselecteerd op de grootte en
20230179
27 van 43
de ligging in het centrum van Burgum. Markt en aanbod commerciële ruimte Als wij kijken naar de huurmarkt voor commerciële ruimte in het centrum van voor Burgum zien wij het navolgende beeld: Koopsom Huurprijs Vraagprijs In €
Adres
Bestemming Oppervlakte
/ m² / jr
Markt 71 C
Centrum
110 m²
€ 163
Verhuurd
Lageweg 17
Centrum
Totaal 330 m²
v.a. € 125
Te huur
Lageweg 28
Centrum
75 m² b.g.
228.501
60 m² verdieping Tsjibbe Geartstrjitte 18* Centrum
60 m²
Status*
Verkocht 2022
249.000
Te koop
171.000
Verkocht
kleine boven woning Schoolstraat 72**
Centrum
110 m²
2022 Verkocht Schoolstraat 2
Centrum
380 m2 winkelruimte
220.000
2020
* Afwerking en voorzieningen zeer eenvoudig ** oud en gedateerd object Uitgaande van een goed afwerkingsniveau verwachten wij dat de huurwaarde tussen de € 120,-- en € 200,-- per m² ligt voor wat betreft de beste zone (A zone). Deze zone omvat het eerste deel van de begane grond aan de Schoolstraat. De overige delen generen een lagere waarde (afgeleid van de waarde van de A-zone).
Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement (BAR) wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Het bruto aanvangsrendement (BAR) wordt in de regel afgeleid uit gegevens uit de markt. Voor bedrijfsmatig vastgoed zijn er behoorlijk veel marktgegevens beschikbaar. De laatst bekende publicatie van Cushman & Wakefield van het derde kwartaal van 2021
20230179
28 van 43
bevat de volgende afbeelding.
De bandbreedte bedraagt ongeveer 4,00 % tot 6,00 % voor de meest aantrekkelijke winkels en 6 tot 10% voor winkels op een goede locatie (second best). Volgens de factsheet van Troostwijk bedroeg het bruto aanvangsrendement in het eerste kwartaal van 2023 voor winkelruimte tussen de 5% en 12%. Dit is onder meer afhankelijk van de locatie.
Wij hanteren bij de beoordeling van de locatie Schoolstraat 2 een basis bruto aanvangsrendement van 8,5%.
20230179
29 van 43
10
VERGOEDBAARHEID
Overwegingen Normaal maatschappelijk risico Op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro moet onderzocht worden of, en zo ja in hoeverre, de planschade binnen het normale maatschappelijke risico valt en geheel of gedeeltelijk voor rekening van betrokkenen behoort te blijven. Op grond van artikel 6.2 lid 2 Wro dient in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaken voor rekening van betrokkenen te blijven. In de praktijk geldt het bovenstaande vooral voor de reguliere indirecte planschade. Dat is de planschade die ontstaat door planologische wijzigingen in de omgeving van het object van de aanvrager. Bij de directe planschade werd er tot relatief recent ervan uitgegaan dat het normaal maatschappelijk risico niet aan de orde was. Uit de doctrine en de rechtspraak volgt echter dat het normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2 lid 1 Wro bij directe planschade wel van toepassing kan zijn. De nadere toepassing daarvan bij directe planschade is nog niet duidelijk en kent dan ook de nodige procesrisico’s. Daarom adviseren wij u om dit onderwerp bij directe planschade buiten beschouwing te laten. Anderszins verzekerd Als planschade is ontstaan, kan het voorkomen dat deze schade al op een andere manier is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking.
Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Er zijn uiteraard ook andere afspraken denkbaar. Wij hebben geen informatie ontvangen dat met de eigenaar afspraken zijn gemaakt die te maken hebben met de onderhavige ontwikkeling, zodat het onderwerp anderszins verzekerd niet aan de orde is. Overwegingen actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding op het moment van aankoop van de onroerende
20230179
30 van 43
zaak een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat als voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar gemaakte beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling is opgenomen, (bijvoorbeeld een voorontwerpbestemmingsplan, een structuurplan, en/of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), in principe voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen, als deze informatie vóór aankoop van het object van aanvrager kenbaar was. Ook een op het moment van aankoop geldend bestemmingsplan kan van belang zijn voor het aspect risicoaanvaarding. Met betrekking tot het onderwerp risicoaanvaarding beschikken wij niet over relevante informatie, zodat wij ons daar geen mening over kunnen vormen. Overwegingen passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden op gronden van een aanvrager kan directe planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op de hoogte was of kon zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten “verwijtbaar stilzitten”). Samengevat dient sprake te zijn van: 1.
kenbare én voldoende concrete aanwijzingen dat het regime in nadelige zin zou kunnen worden gewijzigd;
2.
een zekere periode voor de eigenaar om, na het bekend worden van die voortekenen, alsnog de bestemmingen te realiseren of daartoe in elk geval voldoende concrete pogingen te ondernemen (een “benuttingsperiode”);
3.
het achterwege gebleven zijn van een voldoende concrete poging om de aanwendingsmogelijkheden te benutten.
Het creëren van passieve risicoaanvaarding (voorzienbaarheid) kan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, worden gebruikt bij onbebouwde terreinen. Het is ook bruikbaar bij het wegbestemmen van nog niet geheel benutte bouwmogelijkheden (verlagen goothoogte, minder bouwoppervlakte). Bij het reguleren van gebruik (milieu categorieën en gebruiksmogelijkheden) werkt deze methode bij een bestaande bedrijfsvoering niet. In de onderhavige zaak zijn er nog geen relevante aanwijzingen en heeft de risicoanalyse (ook) betrekking op commercieel vastgoed.
20230179
31 van 43
Het voorbereidingsbesluit van 28 maart 2023 kan ook niet als zodanig worden beschouwd. Dit besluit zou juist een eventueel aangevangen periode voor passieve risicoaanvaarding beëindigen.
Na
bekendmaking
was
het
immers
niet
meer
toegestaan
om
omgevingsvergunningen te verlenen voor (kortgezegd): -
Wonen op de begane grond;
-
Ontwikkelingen waarbij parkeren niet op eigen grond is geregeld of waarvoor geen afspraken zijn gemaakt in de vorm van een parkeerfonds;
-
Bouwactiviteiten hoger dan de bestaande bebouwing.
Bovendien worden deze objecten vaak door een eigenaar verhuurd aan de uiteindelijke gebruikers of hebben de eigenaren de objecten zelf (commercieel) in gebruik. Dit is van belang omdat er dan uitzonderingen zijn op het hierboven geschetste stelsel van passieve risicoaanvaarding. Er kunnen zich namelijk feiten en omstandigheden voordoen die nopen tot het maken van een uitzondering op het beginsel, dat een voldoende concrete poging moet
worden
gedaan.
Een
belemmering
voor
het
aannemen
van
“passieve
risicoaanvaarding” zal zich kunnen voordoen bij: 1. (verhuurd) bedrijfsmatig vastgoed; 2. te huur aangeboden bedrijfsmatig vastgoed; 3. bedrijfsmatig vastgoed waarbij de eigenaar tevens de exploitant is. In de onderhavige situatie doen zich mogelijk belemmeringen voor om passieve risicoaanvaarding tegen te kunnen werpen. Om die reden laten wij dit onderwerp verder buiten beschouwing.
20230179
32 van 43
11
BEOORDELING LOCATIE SCHOOLSTRAAT 2 BURGUM
Wij maken uit de van opdrachtgever ontvangen informatie en de mondeling toelichting daarop op dat de navolgende planologische wijziging aan de orde is: Het perceel Schoolstraat 2 houdt de bestemming “Centrum” en de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”. Het perceel krijgt geen aanduiding “karakteristiek”. In de nieuwe planologie wordt het bouwvolume -in beginsel- niet verdergaand beperkt. Het perceel krijgt geen aanduiding “wonen”. Wonen is daarom op de begane grond niet meer toegestaan. De planologische wijziging die wij hierna beoordelen heeft derhalve betrekking op het wegbestemmen van wonen op de begane grond. Wij onderzoeken als eerste hoe hoog de waarde per m² GO wonen globaal en indicatief is: 1. als de bestaande winkelruimte op de begane grond omgevormd wordt naar wonen; 2. als er nieuwbouw plaatsvindt waarbij de begane grond (ook) uit woonruimte bestaat. Ten tweede gaan wij globaal na welke waarde het object ontleent rekening houdend met: 3. de situatie zoals bestaand met commerciële ruimte op de begane grond; 4. een nieuwbouw situatie met commerciële ruimte op de begane grond. Bij de waardering houden wij rekening met (ver)bouwkosten. Voor de sloop- en bouwkosten hebben wij aansluiting gezocht bij de kengetallen van BouwkostenKompas (zie bijlage 4). 1. Bestaande winkelruimte begane grond omvormen naar wonen In dit scenario gaan wij uit van een huursituatie.
Uitgaande van een bruto aanvangsrendement tussen de 5,0% en 6,5% en een bandbreedte van een huurprijs tussen de € 150,-- en € 175,-- per m² ligt de waarde per m² GO wonen globaal tussen de € 2.070,-- en de € 3.140,-- per m² GO Wonen. Enerzijds is er sprake van recent gerenoveerd/ontwikkeld vastgoed. Anderzijds is de vorm/ligging van het object niet ideaal.
20230179
33 van 43
In dit scenario rekenen wij met een waarde na omvorming circa € 2.500,-- per m² GO bedraagt. Dit ligt net onder het midden van de bandbreedte. De investeringskosten ramen wij globaal op € 1.550,-- (zie bijlage 5) per m². De BTW over de bouwkosten hebben wij hier meegerekend als kostenpost. BTW maakt in de regel geen onderdeel uit van de huurprijs van woonruimte en kan derhalve niet worden verrekend. Het voorgaande resulteert in de navolgende waarde: Waarde per m² GO Wonen -voor omvorming naar wonen Opbrengst per m² GO Wonen € 2.500,-Kosten omvorming per GO Wonen € 1.550,-Waarde voor omvorming € 950,-2. Nieuwbouw met op de begane grond woonruimte. In dit scenario gaan wij uit van een koopsituatie. De opbrengst van de nieuwbouwwoningen ligt globaal tussen de € 3.150,-- en € 4.000,-- exclusief 21% BTW. Enerzijds is de vorm/ligging van het object niet ideaal. Anderzijds is er sprake van nieuwbouw en kan het ontwerp afgestemd worden op de omgeving. Wij schatten in dat de waarde na nieuwbouw circa € 3.250,-- per m² GO bedraagt. De investeringskosten ramen wij globaal op € 2.050,-- (zie bijlage 6). In deze kosten is de BTW buiten beschouwing gelaten. Deze kunnen verrekend worden met de BTW over de verkoopsom. Waarde per m² GO Wonen - nieuwbouw Opbrengst per m² GO Wonen Kosten omvorming per GO Wonen Waarde voor nieuwbouw
20230179
€ 3.250,-€ 1.870,-€ 1.380,--
34 van 43
3. Situatie zoals bestaand met commerciële ruimte op de begane grond Uitgaande van een huurwaarde van € 150,-- per m2 per jaar voor de A-zone en een bruto aanvangsrendement van 8% resulteert dit in een waarde van afgerond € 1.680,-- per m² voor deze A-zone (zie bijlage). Als wij naar de totale begane grond kijken bedraagt de gemiddelde waarde per m² afgerond € 735,-- (zie bijlage 7). 4. Nieuwbouw met commerciële ruimte op de begane grond Uitgaande van een huurwaarde van € 200,-- per m2 per jaar voor de A-zone en een bruto aanvangsrendement van 7,5% resulteert dit in een waarde van afgerond € 2.240,-- per m² voor deze A-zone (zie bijlage 8). Als wij naar de totale begane grond kijken bedraagt de gemiddelde waarde -na nieuwbouw) per m² afgerond € 890,-- (zie bijlage 8). De investeringskosten schatten wij bij variant 4 -zonder rekening te houden met eventueel te verrekenen BTW- op € 1.870,-- per m² (zie bijlage 6). Gelet hierop verwachten wij dat bij variant 4 de investeringskosten voor nieuwe winkelruimte op de begane grond groter zijn dan de opbrengst. Conclusie: Het object ontleent in de huidige planologie naar verwachting de hoogste waarde in de hoedanigheid van woonruimte.
Als wij rekenen met een waarde van € 1.380,-- per m2 GO (zie variant 2) in de huidige planologie en met een waarde van € 735,-- per m2 in de nieuwe planologie (zie variant 3) resulteert een indicatief het navolgende planschaderisico: Waarde per m² GO wonen huidige planologie
€ 1.380,--
Waarde per m² GO/VVO commerciële ruimte nieuwe planologie: €
735,--
€
645,--
Waarde verschil per m2 GO
-/-
Uitgaande van 320 m² GO op de begane grond bedraagt het indicatieve planschaderisico 320 m2 x € 645 = € 206.400: afgerond op € 5.000,--: € 205.000,--.
20230179
35 van 43
12
BEOORDELING LOCATIE LAGEWEG 9 BURGUM
Wij maken uit de van opdrachtgever ontvangen informatie en de mondeling toelichting daarop op dat de navolgende planologische wijziging aan de orde is: Het perceel Lageweg 9 houdt de bestemming “Centrum” en de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”. Het perceel krijgt de aanduiding “karakteristiek”. In de nieuwe planologie wordt daarom het bouwvolume verdergaand teruggebracht van een gebouw met een gooten bouwhoogte van respectievelijk 7 en 12 meter naar de bestaande uitwendige hoofdvorm (dus ook naar bestaande uit de goot- en bouwhoogte en dakvorm). Het perceel krijgt de aanduiding “wonen”. Wonen blijft daarom op de begane grond toegestaan. De planologische wijziging die wij hierna beoordelen heeft derhalve betrekking op het wegbestemmen van bouwvolume. Huidige planologie Wij onderzoeken als eerste welke waarde het object vertegenwoordigd in een situatie waarde de planologische bouwmogelijkheden meer worden benut. Wij gaan hierbij uit van volledige sloop en nieuwbouw van een wooncomplex bestaande uit 4 bouwlagen (waarbij de bovenste 2 bouwlagen “in de kap” worden geprojecteerd.
Woningen 4 bouwlagen oppervlakte GO Begane grond 1e verdieping 2e verdieping 3e verdieping Totale opbrengst incl. BTW Aftrek 21% BTW Opbrengst excl. BTW Afronding Totaal
20230179
GO wonen 85 85 80 75
Waarde per m² 4000 3500 3500 3500
340.000 297.500 280.000 262.500 1.180.000 204.793 975.207 -207 975.000
36 van 43
Investeringskosten Sloopkosten Gehele gebouw
Go wonen
vormfactor bvo
kosten per m²
125
0,87
144
68
9.770
Bouwkosten woningen bvo
325
0,86
378
1.500
566.860
Bijkomende kosten Kosten sub totaal afronding Kosten totaal
15%
576.631
86.495 653.355 1.645 655.000
Totaal Opbrengst (excl. BTW) Investeringskosten Waarde subtotaal
Waarde 975.000 655.000 320.000
Nieuwe planologie: In deze variant schatten wij de waarde in waarbij wij uitgaan van de aanwending van het object uitsluitend ten behoeve van wonen en gaan wij uit van de huidige maatvoering. Uitgaande van een woning met 125 m² GO wonen op een perceel van 173 m² (waarbij de begane grond verbouwd moet worden voor het volledige gebruik ten behoeve van wonen) schatten wij de waarde globaal en indicatief als volgt in:
Woning Oppervlakte GO wonen Verbouwkosten b.g. Kosten aanpassen verdieping Subtotaal Afronding Totaal
Oppervl. Waarde / kosten per m² 125 86 39
2.500 -500 -250
312.500 -43.000 -9.750 259.750 250 260.000
Dit benadert de waarde in de nieuwe planologie. Bij de waardering is rekening gehouden met de eerder genoemde verkoopreferenties (zie hoofdstuk 8).
20230179
37 van 43
Conclusie: Het object ontleent naar verwachting de hoogste waarde in de hoedanigheid van woonruimte.
Rekening houdend met een waarde in de huidige planologie van
€ 320.000,-- en een waarde in de nieuwe planologie van € 260.000,-- resulteert een indicatief planschaderisico van: € 60.000,--.
20230179
38 van 43
13
PARKEERREGELING
Wij maken uit de van opdrachtgever ontvangen informatie en de mondeling toelichting daarop op dat de parkeerregeling op wordt opgesteld (aangepast) dat de regeling alleen van toepassing wordt wanneer er sprake is van een omgevingsvergunning bouwen / een gewijzigd gebruik waarbij de parkeerdruk “wordt verzwaard” (en bijvoorbeeld niet als er sprake is van een gevelaanpassing of het beëindigen van een commerciële aanwendingsmogelijkheden en waarbij de commerciële ruimte wordt toegevoegd aan de bestaande (boven)woning). Conform de nieuwe regeling is het verboden te bouwen dan wel het gebruik van gronden en/of bouwwerken te wijzigen indien er niet wordt voldaan aan bepaalde eisen ten aanzien van parkeren of stallen van voertuigen. Bij de uitoefening van de bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of voor het gebruik van en gebouw dan wel het wijzigen van het gebruik van een onbebouwd terrein geldt de regel dat de inrichting van de bij het bouwplan behorende en daartoe bestemde gronden zodanig moet plaatsvinden dat er voldoende* parkeergelegenheid ten behoeve van het parkeren of stallen van voertuigen wordt gerealiseerd, met dien verstande dat: - het parkeren op eigen terrein plaatsvindt; - het parkeren achter de voorgevel plaatsvindt. Ook ten behoeve van “laden of lossen van goederen” gelden bepaalde eisen. Deze
regel
kan
in
potentie
grote
gevolgen
hebben
voor
de
bouw-
en
aanwendingsmogelijkheden van objecten binnen het plangebied. Bij sommige percelen/objecten zal het niet mogelijk zijn om parkeren op eigen terrein plaats te laten vinden (al dan niet achter de voorgevel). Hier kunnen daardoor geen ontwikkelingen meer plaatsvinden waarbij er sprake is van een toename van de parkeerdruk**. Bij sommige percelen/objecten is parkeren op eigen terrein wel mogelijk maar heeft het (mogelijk) gevolgen voor de bouwmogelijkheden. Op gronden/bouwdelen waar geparkeerd
20230179
39 van 43
wordt kunnen deze gronden/bouwdelen niet meer aangewend worden ten behoeve van andere functies. Ook dient men de beoogde ontwikkeling aan te passen aan de beschikbare parkeerruimte. Er ontstaat een grote samenhang tussen het beoogde gebruik (met bijbehorende parkeerdruk) en het aantal aan te leggen parkeervoorzieningen**. Dit kan grote gevolgen hebben voor de economische haalbaarheid en de winstgevendheid. * voldoende betekent dat wordt voldaan aan de normen zoals opgenomen in de publicatie “Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW”. Aan de afmeting van de parkeerplaatsen worden ook eisen gesteld. ** In de nieuwe planologie wordt een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarbij het bevoegd gezag door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning kan afwijken van de verplichting dat er voldoende parkeergelegenheid ten behoeve van het parkeren of stallen van voertuigen wordt gerealiseerd. Het bevoegd gezag neemt hierbij in overweging of er op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingruimte, wordt voorzien. Deze afwijkingsbevoegdheid biedt geen garanties. Een parkeerfonds waarvan (tegen welke betaling dan ook) gebruik kan worden gemaakt is thans niet aan de orde.
Algemene vertaling parkeerregeling naar het object Schoolstraat 2 Voor het object aan de Schoolstraat 2 betekent deze regeling naar verwachting dat bij herontwikkeling rekening moet worden gehouden met het feit dat sommige gronden (aan de achterzijde van het perceel) niet bebouwd kunnen worden omdat voldaan moet worden aan de parkeerregeling voor zover de beoogde situatie een verzwaarde parkeerdruk met zich meebrengt volgens de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. Gezien de vorm van het perceel zal het parkeren op maaiveldniveau moeten worden opgelost. Dit gaat ten koste van de andere gebruiksmogelijkheden en zal naar verwachting leiden tot een lagere waarde. Algemene vertaling parkeerregeling naar het object Lageweg 9 Voor het object aan de Lageweg 9 betekent deze regeling naar verwachting dat een herontwikkeling (economisch) onmogelijk wordt gemaakt voor zover de beoogde situatie een
verzwaarde
parkeerdruk
met
zich
meebrengt
volgens
de
publicatie
'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW.
20230179
40 van 43
Een dergelijke ontwikkeling waarbij het parkeren op eigen terrein en achter de voorgevel plaatsvindt lijkt niet realistisch. Het ten zuiden gelegen (onbebouwde) perceel is overigens in eigendom van een ander en biedt derhalve ook geen mogelijkheden.
20230179
41 van 43
14
CONCLUSIE
Het op basis van artikel 6.1 Wro te vergoeden directe planschaderisico schatten wij globaal en indicatief in op: Adressen
Indicatie planschade risico €
Schoolstraat 2, Burgum
€ 205.000,--
Lageweg 9, Burgum
€
60.000,--
Ook het opnemen van de parkeerregeling zoals voorgenomen kan grote gevolgen hebben op de bouw- en aanwendingsmogelijkheden van objecten binnen het plangebied. Deze regeling brengt los van de overige planologische wijzigingen potentieel grote financiële risico’s met zich mee. Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken
mr. J.G.E. Geleijns RT RM Algemeen directeur | Adviseur
20230179
42 van 43
15
BIJLAGEN
20230179
43 van 43
BIJLAGE 1
Schoolstraat 2, 9251EC Burgum
Samenvatting Adres Schoolstraat 2, Burgum
Gebruiksdoel Winkelfunctie
Oorspronkelijk bouwjaar 1998
Oppervlakte 380 m²
Gemeente Tytsjerksteradiel
9251EC Burgum Status Naamgeving uitgegeven
Pagina 1 van 1
03-11-2023
Kadastrale kaart
Uw referentie: 20230179
Deze kaart is noordgericht
12345 25
Schaal 1: 500
Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens
Kadastrale gemeente Sectie Perceel
Bergum G 56
Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 3 november 2023 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers
Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
BETREFT
Bergum G 56 UW REFERENTIE
20230179 GELEVERD OP
PRODUCTIEORDERNUMMER
03-11-2023 - 12:59
S11164652906
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
02-11-2023 - 14:59
02-11-2023 - 14:59
BLAD
1 van 2
Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Bergum G 56 Kadastrale objectidentificatie: 047430005670000
Locaties Schoolstraat 2
9251 EC Burgum BAG identificatie: 0737010000003214 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Schoolstraat 2 9251 EC Burgum BAG identificatie: 0737010001000945
Schoolstraat 2 C 1 9251 EC Burgum BAG identificatie: 0737010001000946
Schoolstraat 2 C 2 9251 EC Burgum BAG identificatie: 0737010001000947
Schoolstraat 2 C 3 9251 EC Burgum BAG identificatie: 0737010001000948
Schoolstraat 2 C 4 9251 EC Burgum BAG identificatie: 0737010001000949
Schoolstraat 2 C 5 9251 EC Burgum BAG identificatie: 0737010001000950
Kadastrale grootte 540 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 195341 - 578564 Omschrijving Bedrijvigheid (detailhandel) Koopsom € 220.000
Koopjaar 2020
AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 9200/25 Leeuwarden