Bijlage 2 - Motivering BOPA behorende bij woningbouwplan Neef

omgevingsvergunning

Hurdegaryp Rijksstraatweg 72-74 Tytsjerksteradiel

DATUM IMRO IDN

29-01-2026 NL.IMRO.0737.20240879-0001

PROJECT PROJECTLEIDER

G. van Halteren

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

20240879

AUTEUR STATUS

D. Brugma ontwerp

Inhoudsopgave

Ruimtelijke onderbouwing

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging projectgebied

6

1.3

Procedure

7

1.4

Leeswijzer

8

Beschrijving huidige situatie

9

2.1

Bestaande situatie

9

2.2

Huidige planologische regeling

10

Hoofdstuk 3

Voorgenomen ontwikkeling

14

3.1

Beschrijving van de nieuwe situatie

14

3.2

Stedenbouwkundige inpassing

16

3.3

Beschrijving strijdigheid

18

Participatie

19

4.1

Wat vindt de omgeving?

19

4.2

Wat vinden andere besturen?

20

Hoofdstuk 5

Beleidskader

22

5.1

Rijksbeleid

22

5.2

Provinciaal beleid

25

5.3

Regionaal beleid

26

5.4

Waterschapsverordening

27

5.5

Gemeentelijk beleid

28

Hoofdstuk 6

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

31

6.1

Relevante aspecten fysieke leefomgeving

31

6.2

M.e.r-beoordeling

31

6.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

32

6.4

Verkeer en parkeren

34

6.5

Ecologie: soortenbescherming

35

6.6

Ecologie: gebiedsbescherming

37

6.7

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

39

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

3/339

6.8

Geluid door activiteiten

41

6.9

Omgevingsveiligheid

43

6.10

Cultureel erfgoed

44

6.11

Bodem

46

6.12

Water

48

6.13

Trillingen

49

6.14

Duurzaamheid

50

6.15

Gezondheid

51

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

53

7.1

Financieel economische aspecten

53

7.2

Kostenverhaal

53

7.3

Nadeelcompensatie

53

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

54

8.1

Is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties?

54

8.2

Conclusie

54

Hoofdstuk 8

Bijlagen

55

Bijlage 1

Inrichtingsplan NEEF!

57

Bijlage 2

Ontwerpen woningen

59

Bijlage 3

Participatieverslag

63

Bijlage 4

Mer-beoordeling

69

Bijlage 5

Ecologische Quickscan

89

Bijlage 6

Nader onderzoek vleermuizen

111

Bijlage 7

Stikstofdepositieberekening

117

Bijlage 8

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai (2026)

141

Bijlage 9

Bodemonderzoek

181

Bijlage 10

Nader bodemonderzoek

241

Bijlage 11

Wateradvies

335

4/339

Ruimtelijke onderbouwing

5/339

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het initiatief is om 13 woningen te realiseren aan de Rijksstraatweg 72-76 in Hurdegaryp. Het gaat om 11 rijwoningen en 2 twee-onder-een-kapwoningen op de locatie van voormalig wooncentrum NEEF!. De planologische mogelijkheden van het projectgebied zijn geregeld in het omgevingsplan van de gemeente Tytsjerksteradiel. De regels uit het voormalige bestemmingsplan Hurdegaryp, vastgesteld op 22 juli 2010, zijn van toepassing. Hierin heeft de locatie de bestemming 'Detailhandel-2'. Binnen deze bestemming zijn woningen niet toegestaan. De initiatiefnemer wil daarom door middel van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit afwijken van de regels uit het omgevingsplan. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft aangegeven in principe mee te willen werken aan de woningbouwontwikkeling aan de Rijksstraatweg 72-76 in Hurdegaryp. Bij de aanvraag hoort een onderbouwing voor de fysieke leefomgeving. Uit de onderbouwing moet blijken dat de activiteit in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dat de activiteit ook uitvoerbaar is. Hiervoor is deze ruimtelijke onderbouwing opgesteld.

1.2

Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt in Hurdegaryp en wordt aan de noordkant begrensd door de Rijksstraatweg. Aan de westen zuidkant grenst het aan de Van Weerden Poelmanstraat. Het gebied is kadastraal bekend onder de nummers Hurdegaryp A 4990, 3538, 6991 en 6993. Daarnaast ligt een deel van het projectgebied op perceel 8213, dat eigendom is van de gemeente Tytsjerksteradiel. De directe omgeving bestaat vooral uit woningen. Aan de westkant ligt de kerk van Hurdegaryp, met daarbij een begraafplaats. In figuur 1.1 is het projectgebied weergegeven.

6/339

Figuur 1.1: Ligging projectgebied Hurdegaryp (Bron: Pdok viewer)

1.3

Procedure

Een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningsvrij is. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning voor een BOPA verlenen als de activiteit voldoet aan een Evenwichtige Toedeling Van Functies Aan Locaties (ETFAL) en er overeenstemming is met de instructieregels van het Rijk en de provincie. Bij de gemeente is het college van burgemeester en wethouders (B&W) het bevoegd gezag bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Er kan advies of instemming van een ander bestuursorgaan nodig zijn. Voor de voorgenomen ontwikkeling gaat het om bouwen en de gebruiksactiviteit 'wonen'. Reguliere procedure Op de aanvraag voor een BOPA is de reguliere procedure van toepassing en dient binnen 8 weken te worden beslist door het college van burgemeester en wethouders. In het geval van advies met instemming van een ander bestuursorgaan wordt deze termijn met 4 weken verlengd (artikel 16.16 Omgevingswet). Een eenmalige verlenging van de termijn met 6 weken is ook mogelijk. Bindend advies gemeenteraad De gemeenteraad kan vooraf aangeven bij welke gevallen een bindend advies nodig is voordat een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wordt verleend. Dit is geregeld in

7/339

artikel 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet. Voor gevallen die niet zijn aangewezen, heeft de gemeenteraad geen adviesrecht. Als er wél een bindend advies van de raad nodig is, blijft de beslistermijn voor de vergunningaanvraag onveranderd. De gemeenteraad van Tytsjerksteradiel heeft op 12 juni 2025 een besluit genomen waarin staat bij welke activiteiten een bindend advies verplicht is. Het project valt onder onderdeel 10 van de lijst: Het realiseren van meer dan 5 (bedrijfs)woningen (met bijbehorende bouwwerken). Omdat het project uitgaat van de bouw van dertien woningen, is volgens de vastgestelde lijst een advies van de gemeenteraad verplicht. Participatieplicht In hetzelfde besluit van 12 juni 2025 heeft de gemeenteraad ook bepaald dat participatie verplicht is voor alle gevallen waarvoor een bindend advies nodig is. Omdat dit project zo’n geval betreft, geldt ook een participatieverplichting voor de ontwikkeling aan de Rijksstraatweg in Hurdegaryp. In hoofdstuk 4 wordt hier verder op ingegaan.

1.4

Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing hoort bij de omgevingsvergunning voor de ontwikkeling van woningen aan de Rijksstraatweg 72-74 in Hurdegaryp. De opbouw van deze onderbouwing is als volgt: In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie en de huidige planologische regeling. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en de strijdigheden met het omgevingsplan. In hoofdstuk 4 is het participatietraject uitgewerkt. In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling getoetst aan het relevante beleid. In hoofdstuk 6 wordt de ontwikkeling getoetst aan de relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 beoordeeld of er bij de beoogde ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

8/339

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving huidige situatie

Bestaande situatie

Het projectgebied ligt in het centrum van Hurdegaryp, een dorp in de gemeente Tytsjerksteradiel, in de provincie Fryslân. Hurdegaryp is een forensendorp en voorzieningendorp met ruim 5.000 inwoners. Het dorp ligt vlak bij Leeuwarden en is goed bereikbaar per trein en via de N355. Rondom het projectgebied staat voornamelijk woningbouw, met enkele maatschappelijke en commerciële functies, zoals winkels en een kerk. De directe omgeving is dus gemengd stedelijk van karakter. Het projectgebied is bijna volledig bebouwd. Op het terrein staat een bedrijfspand dat is gebouwd in 1971. In dit pand zijn op dit moment twee bedrijven gevestigd: Tijdelijk verkooppunt voor meubels en bedden op basis van een tijdelijk huurcontract (op locatie van voormalig Meubelcentrum Neef!) Fit Fryslân (een sportschool). Uit historische kaarten blijkt dat de locatie al lange tijd bebouwd is. De eerste bebouwing op deze plek is zichtbaar op kaarten uit de 19e eeuw. In de loop der jaren is het terrein meerdere keren ontwikkeld en aangepast. Het totale oppervlak van de locatie is ongeveer 1.960 m². In figuur 2.1 is een luchtfoto van het projectgebied weergegeven.

9/339

Figuur 2.1 Luchtfoto projectgebied Neef! (Bron: Pdok Viewer)

2.2

Huidige planologische regeling

In de gemeente Tytsjerksteradiel is per 1 januari 2024 van rechtswege het omgevingsplan van kracht geworden. De regels voor de het projectgebied zijn opgenomen in de volgende onderdelen (artikel 22.1 Omgevingswet): De besluiten genoemd in artikel 4.6, eerste lid van de Invoeringswet Omgevingswet, waaronder een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en tevens de volgende verordeningen: a. een regel als bedoeld in artikel 38, eerste lid, van de Monumentenwet 1988, zoals die wet luidde voor de inwerkingtreding van de Erfgoedwet; b. een verordening als bedoeld in artikel 6 van de Wet geurhinder en veehouderij; c. een verordening als bedoeld in artikel 10.32a van de Wet milieubeheer en een besluit tot aanwijzing van een gebied op grond van die verordening; De kaarten, bedoeld in artikel 3.5, tweede lid, van de Aanvullingswet bodem Omgevingswet, en de besluiten, bedoeld in artikel 3.5, derde lid, van die wet; De Bruidsschat. De navolgende paragrafen gaan hier verder op in. Bestemmingsplan Hurdegaryp 2010

10/339

Het projectgebied valt binnen het bestemmingsplan Hurdegaryp 2010, dat onderdeel is van het omgevingsplan van de gemeente Tytsjerksteradiel. Binnen dit bestemmingsplan geldt voor het gebied de bestemming ‘Detailhandel-2’ (zie figuur 2.2). Deze bestemming maakt het mogelijk om op deze locatie gebouwen te realiseren ten behoeve van volumineuze detailhandel, zoals een meubelzaak of bouwmarkt. Ondergeschikt aan deze functie zijn ook andere voorzieningen toegestaan, zoals groen, parkeerruimte, speelvoorzieningen, paden, water en nutsvoorzieningen. Binnen het bouwvlak mag het terrein volledig worden bebouwd, tot een maximum van 100% van het oppervlak. Er gelden bouwregels waarbij de maximale bouwhoogte is vastgesteld op 5,5 meter, en de goothoogte op maximaal 4,5 meter. Daarnaast geldt voor het noordelijke deel van het terrein de dubbelbestemming ‘Leiding - Water’. Deze gronden zijn mede bestemd voor de aanleg en het functioneren van een hoofdwaterleiding. Op deze gronden mogen in principe geen gebouwen worden gebouwd. Het kan alleen worden toegestaan als vooraf advies is ingewonnen bij de leidingbeheerder én als het veilig en doelmatig gebruik van de leiding hierdoor niet wordt belemmerd.

11/339

Figuur 2.2 Planologische regeling projectgebied (Bron: Ruimtelijke plannen) Erfgoedverordening Regels uit de erfgoed- of monumentenverordening die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving, moeten voor 1 januari 2032 opgenomen zijn in het omgevingsplan. Voor onroerend cultureel erfgoed mag de erfgoedverordening dan alleen nog andere regels omvatten. Bijvoorbeeld een subsidieregeling. Op grond van de Erfgoedwet blijft de erfgoedverordening wel gelden voor de bescherming van roerend cultureel erfgoed (cultuurgoederen) en immaterieel cultureel erfgoed. Een beperkt deel van de erfgoedverordening blijft op grond van het overgangsrecht van de Omgevingswet deel uitmaken van het tijdelijk deel van het gemeentelijk omgevingsplan. Het gaat om de regels over archeologie. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft een erfgoedverordening. Archeologie is buiten deze verordening gelaten. Geurverordening De geurverordening maakt automatisch deel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft geen geurverordening opgesteld. Dit houdt in dat de normen vanuit de Bruidsschat en het Bkl van toepassing zijn. Er worden geen geur veroorzakende activiteiten mogelijk gemaakt en er zijn geen activiteiten die geur veroorzaken in de omgeving. Een verdere toetsing van het aspect geur is daarom niet noodzakelijk.

Verordening afvoer regen- en grondwater De verordening afvoer regen- en grondwater maakt automatisch deel uit van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft deze verordening niet. Bruidsschat

12/339

Op grond van artikel 22.1 sub c van de Omgevingswet maken de regels als bedoeld in artikel 22.2 Omgevingswet ook deel uit van het tijdelijke deel van het Omgevingsplan. Het gaat hier om de zogenoemde Bruidsschat. Daarbij gaat het om een set regels die voorheen op rijksniveau werden gesteld. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet en gedurende de overgangsfase hebben gemeenten de tijd om deze regels op te nemen in het omgevingsplan. Om te voorkomen dat bepaalde onderwerpen bij inwerkingtreding van de Omgevingswet nog niet geregeld zijn, zijn deze regels onderdeel van de Bruidsschat en dus onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft deze bruidsschat in beheer. De regels uit de bruidsschat zijn op dit moment onderdeel van hoofdstuk 22 van het omgevingsplan Tytsjerksteradiel. De regels uit dit hoofdstuk gaan over voorrangsbepalingen en overgangsrecht, regels over bouwwerken, open erven en terreinen, regels over milieubelastende activiteiten, regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond en regels over gemeentelijke omgevingsvergunningen. Voor dit project is er geen sprake van een specifieke strijdigheid met de Bruidsschat, anders dan dat er dient te worden voldaan aan de welstandscriteria van dit gebied. Paragraaf 5.5.3 gaat hier nader op in.

Er hoeft door middel van de omgevingsvergunning niet worden afgeweken van de bruidsschat. Bodemfunctieklassekaart Op grond van artikel 5.89p van het Bkl moet bij een nieuwe ontwikkeling de landbodem worden ingedeeld in bodemfunctieklassen. Het ambtsgebied van de gemeente Tytsjerksteradiel is op grond van de Nota bodembeheer van de gemeente Tytsjerksteradiel ingedeeld in bodemfunctieklassen. Het projectgebied heeft hierin de functieklasse 'Wonen'. Het is niet noodzakelijk om voor deze ontwikkeling de bodemfunctieklasse aan te passen.

13/339

Hoofdstuk 3 3.1

Voorgenomen ontwikkeling

Beschrijving van de nieuwe situatie

Het project bestaat uit de herontwikkeling van de locatie aan de Rijksstraatweg 72–76 in Hurdegaryp. Op deze locatie staat nu een bedrijfsgebouw waarin onder andere een meubelzaak en sportschool zijn gevestigd. Dit pand wordt gesloopt, waarna het terrein beschikbaar komt voor de bouw van dertien grondgebonden woningen. De woningbouwontwikkeling houdt rekening met de woonbehoefte binnen het dorp Hurdegaryp, conform het regionale woonbehoefte onderzoek (juli 2025). Zo wordt in de uitgifte van de woningen voorrang gegeven aan huishoudens uit het dorp, aan jongvolwassenen die in Hurdegaryp willen blijven wonen en aan oud-inwoners die willen terugkeren. Daarmee draagt het initiatief bij aan het behouden van de sociale structuur van het dorp en aan doorstroming op de lokale woningmarkt. Ook sluit het initiatief aan bij de bredere Friese woningbouwopgave. Het project bestaat uit drie bouwblokken: Eén blok met 6 rijwoningen aan de noordzijde; Eén blok met 5 rijwoningen aan de westzijde; En een blok met 2 twee-onder-een-kapwoningen aan de zuidzijde. In totaal worden er dus 13 woningen gerealiseerd. De woningen worden gebouwd op een compacte en groene kavel, met aandacht voor groen, parkeren en een goede ontsluiting. Er wordt een gezamenlijk afvalpunt aangelegd en bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden.

in figuur 3.1 en bijlage 1 is de inrichting van het projectgebied weergegeven.

14/339

Figuur 3.1 Inrichtingstekening projectgebied Neef! (Bron: Adema Architecten) Het project richt zich op een betaalbaar segment. Minimaal 11 van de 13 woningen worden onder de regionale betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen (prijspeil 2025, landelijke norm) aangeboden. Alleen de twee-onder-een-kapwoningen vallen in de vrije sector. Sociale huurwoningen worden in dit project niet gerealiseerd, omdat dit gezien de schaal en opzet financieel niet haalbaar is. Om het terrein goed in te kunnen richten, wordt er ongeveer 177 m² aan grond aangekocht van de gemeente en wordt ruim 95 m² aan grond afgestaan (figuur 3.2). Daarmee wordt een logisch verkavelingspatroon mogelijk gemaakt dat aansluit op de omgeving. Het project is kleinschalig van aard, goed ingepast in de bestaande dorpsstructuur en passend bij het karakter van Hurdegaryp.

15/339

Figuur 3.2 : Grondverdeling projectgebied NEEF! (Bron: Adema Architecten)

3.2

Stedenbouwkundige inpassing

Bij het ontwerp van het woningbouwproject aan de Rijksstraatweg is gekozen voor een zorgvuldige inpassing in de bestaande dorpsstructuur van Hurdegaryp. Het uitgangspunt is geweest om de voorgevelrooilijn aan de Rijksstraatweg naar voren te halen, zodat de nieuwe woningen beter aansluiten op de bestaande bebouwing langs deze straat. Om dit mogelijk te maken, wordt een stuk gemeentegrond overgedragen aan de ontwikkelaar. Tegelijkertijd levert de ontwikkelaar ook een klein gedeelte eigen grond terug aan de gemeente. Dit maakt het mogelijk om het parkeren aan de straatzijde aan te passen naar langsparkeren, in lijn met de huidige inrichting van de Rijksstraatweg. De woningen worden gerealiseerd in een carrévormige opzet, waarbij de bebouwing een halfopen binnenhof vormt. Deze opzet zorgt voor een duidelijke structuur, goede oriëntatie op de omgeving en voldoende ruimte voor tuinen en bergingen. Het initiatief maakt het mogelijk om dertien grondgebonden woningen met twee bouwlagen en een kap te realiseren. Door deze efficiënte verkaveling en bouwvorm kunnen de meeste woningen worden aangeboden onder de betaalbaarheidsgrens, wat ze aantrekkelijk maakt voor onder andere jonge gezinnen. Naast rijwoningen voorziet het initiatief ook in de bouw van een twee-onder-een-kapwoning, waarmee zowel in woonwensen als prijsverschillen wordt voorzien.

Er is een parkeerbehoefte van in totaal 20 parkeerplaatsen (zie paragraaf 6.4). Een deel van de woningen beschikt over een parkeerplaats op eigen terrein; in totaal zijn dat zeven parkeerplaatsen. Het overige

16/339

benodigde parkeren wordt gerealiseerd in de directe openbare ruimte. Concreet worden de volgende voorzieningen getroffen: vier parkeerplaatsen aan de Rijksstraatweg; vijf parkeerplaatsen in een parkeerkoffer op gemeentegrond ten zuiden van het plangebied (grenzend aan het grasveld); vier parkeerplaatsen op het plein aan de westzijde van het plan. De indeling van het parkeren is afgestemd met de gemeente. De geplande woningen sluiten qua schaal, massa, dakvorm en materialisatie goed aan bij de bestaande bebouwing rondom het projectgebied. Er geldt een bouwhoogte van circa 9,9 meter een een goothoogte van circa 6,3 meter. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 119,5 m². In figuur 3.3 is een impressie van de woningen weergegeven. Hiermee is sprake van een logische en stedenbouwkundig passende invulling van de locatie. In bijlage 2 zijn de ontwerpen van de woningen weergegeven. Tot slot worden de ontwerpen van de woningen getoetst aan de geldende welstandscriteria van de gemeente Tytsjerksteradiel. Het ontwerp voldoet aan deze eisen en past binnen het karakter en de beeldkwaliteit van de omgeving.

Figuur 3.3 Impressie woningbouwontwikkeling Neef! Hurdegaryp (Bron: Adema Architecten)

17/339

3.3

Beschrijving strijdigheid

De gewenste ontwikkeling, zoals beschreven in de voorgaande paragrafen, is in strijd met de juridisch-planologische mogelijkheden op basis van het omgevingsplan van de gemeente Tytsjerksteradiel. In deze paragraaf worden de benodigde activiteiten voor het project omschreven. Gebruiksactiviteiten Op dit moment is het gebruik van de gronden voor wonen niet toegestaan. In het geldende omgevingsplan hebben de gronden een detailhandelsbestemming. Via de aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt daarom toestemming gevraagd voor het gebruik van de gronden voor woonactiviteiten. Bouwactiviteiten Binnen het project worden dertien woningen gerealiseerd. Volgens het omgevingsplan mogen gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het huidige bouwvlak op de locatie sluit echter niet volledig aan op de gewenste woningbouwontwikkeling. Daarom wordt met de aanvraag toestemming gevraagd om de woningen gedeeltelijk buiten het bestaande bouwvlak te mogen bouwen. Daarnaast wordt op enkele punten afgeweken van de bouwregels uit het omgevingsplan. Zo geldt op dit moment een maximale goothoogte van 4,5 meter, terwijl voor dit plan een goothoogte van 6,3 meter wordt aangevraagd. De maximaal toegestane bouwhoogte is 5,5 meter, terwijl in dit plan een bouwhoogte van 9,9 meter wordt voorgesteld.

Voor alle overige bouwkundige maatvoeringen wordt aangesloten op de regels uit het omgevingsplan.

18/339

Hoofdstuk 4 4.1

Participatie

Wat vindt de omgeving?

De gemeente Tytsjerksteradiel vindt het belangrijk dat de omgeving vroegtijdig wordt betrokken bij plannen die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. Met de komst van de Omgevingswet is dit belang groter geworden. Daarom heeft de gemeente een participatiebeleid fysieke leefomgeving opgesteld, bedoeld voor zowel de gemeente als initiatiefnemers. Participatie onder de Omgevingswet Onder de Omgevingswet geldt voor initiatiefnemers een indieningsvereiste: bij de aanvraag van een omgevingsvergunning moet worden aangegeven of en hoe participatie heeft plaatsgevonden. Wordt dit niet ingevuld, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. De gemeenteraad van Tytsjerksteradiel bepaalt dat voor deze buitenplanse omgevingsplanactiviteiten een verplichte participatie geldt. Bij dergelijke plannen moeten initiatiefnemers de omgeving actief betrekken en hierover verslag doen bij de aanvraag. Participatie is maatwerk De gemeente schrijft niet voor op welke manier participatie moet plaatsvinden, maar biedt wel een handreiking. Hierin staan voorbeelden, stappenplannen en werkvormen, zoals een brief, inloopavond of samenwerking in een ontwerpteam. Participatie kan plaatsvinden op verschillende niveaus, van enkel informeren tot meebeslissen. De initiatiefnemer bepaalt welk niveau passend is.

Beoordeling door de gemeente Als een aanvraag wordt ingediend, beoordeelt de gemeente het participatieproces op de volgende punten: Wie zijn betrokken? Hoe is het participatieproces verlopen? Welke belangen zijn opgehaald? Wat is met de inbreng van de omgeving gedaan? Uitgevoerde participatie In het kader van de herontwikkeling van de locatie Rijksstraatweg 72–74 in Hurdegaryp is door initiatiefnemer een participatieproces doorlopen dat aansluit op de uitgangspunten van de Omgevingswet en het participatiebeleid fysieke leefomgeving van de gemeente Tytsjerksteradiel. De participatie had tot doel om: belanghebbenden tijdig en helder te informeren over het initiatief; zorgen, ideeën en aandachtspunten vanuit de omgeving op te halen; en bij te dragen aan transparante planvorming. Gezien de aard en schaal van het project (13 woningen), is sprake van een ‘groot plan’ in de zin van de

19/339

participatieladder van de gemeente. Daarom is gekozen voor een aanpak die voornamelijk gericht was op informeren en raadplegen, passend bij het participatieniveau “raadplegen” (niveau 2 van 5). Het participatieproces bestond uit de volgende onderdelen: Presentatie op 15 april 2025 tijdens de jaarvergadering van Vereniging Dorpsbelangen Hurdegaryp; Inloopbijeenkomst op 8 mei 2025 in Hotel Van der Valk voor 57 adressen en belanghebbenden; Persoonlijk gesprek met een direct aangrenzende ondernemer; Lancering van een projectwebsite (www.oudneef.nl) met mogelijkheid tot vragen en aanmelding. De omgeving reageerde vrijwel uitsluitend positief op het plan. Er werden enkele verduidelijkende vragen gesteld en opmerkingen gemaakt, onder andere over parkeervoorzieningen op een nabijgelegen grasveld. Deze vragen zijn beantwoord, en bezwaren zijn beoordeeld maar hebben niet geleid tot aanpassingen van het initiatief. De participanten zijn geïnformeerd dat er geen wijzigingen in de plannen zijn aangebracht. De participatie leidde dus niet tot inhoudelijke wijzigingen, maar droeg wel bij aan draagvlak en transparantie. Beoordeling in relatie tot beleid Het participatieproces is in lijn met de uitgangspunten van het gemeentelijk participatiebeleid.

De initiatiefnemer heeft: het participatieniveau afgestemd op de aard van het plan; belanghebbenden tijdig betrokken; verslag gedaan van de aanpak en reacties; laten zien wat er met de input is gedaan. Het volledige participatieverslag is als bijlage 3 toegevoegd.

4.2

Wat vinden andere besturen?

Rol van de provincie (Gedeputeerde Staten) Gedeputeerde Staten hebben niet bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) het recht op advies of instemming. Zij moeten vooraf aangeven in welke gevallen een BOPA-aanvraag aan hen moet worden voorgelegd. Dit mag alleen als er sprake is van een provinciaal belang. De provincie Fryslân heeft hiervoor een lijst met gevallen vastgesteld waarin advies of instemming vereist is. De wettelijke grondslagen hiervoor zijn artikel 16.15a (advies) en artikel 16.16 (instemming) van de Omgevingswet. Voor de voorgenomen ontwikkeling aan de Rijksstraatweg 72–74 in Hurdegaryp is geen sprake van een provinciaal belang. De locatie is binnenstedelijk en de ontwikkeling is kleinschalig van aard. Daarom geldt voor dit project geen recht op advies of instemming van de provincie, en is vroegtijdig overleg via een omgevingstafel niet nodig. Rol van het waterschap (Wetterskip Fryslân) Waterschappen hebben op grond van de Omgevingswet een belangrijke taak bij het beschermen en beheren van

20/339

het watersysteem. Zij bewaken onder andere waterveiligheid, waterkwaliteit, peilbeheer en de afvoer en berging van hemelwater. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt daarom beoordeeld of een project gevolgen kan hebben voor het watersysteem en of aanvullende maatregelen nodig zijn. Het waterschap hoeft niet bij elke aanvraag om advies te worden gevraagd. Alleen wanneer een ontwikkeling invloed kan hebben op waterkeringen, oppervlaktewater, grondwater of waterbergingscapaciteit, is afstemming noodzakelijk. Voor de voorgenomen ontwikkeling is deze afstemming wél relevant. Daarom is via het digitale watertoetsplatform een advies van Wetterskip Fryslân opgevraagd en betrokken bij de beoordeling van de aanvraag. Hier wordt in paragraaf 6.12 verder op ingegaan.

21/339

Hoofdstuk 5 5.1

Beleidskader

Rijksbeleid

5.1.1 Instructieregels Rijk In het Bkl is een groot aantal instructieregels opgenomen waarvan het merendeel niet relevant is voor dit project. De meest relevante instructieregels betreffen de regels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke thema's uit het Bkl relevant zijn voor de voorliggende ontwikkeling en wordt verwezen naar de corresponderende paragraaf in hoofdstuk 6. Tabel 5.1 Instructieregels Bkl Thema Paragraaf Bkl Relevant voor Reden Verwijzing omgevingsvergunningBOPA paragraaf H4 Veiligheid 5.1.2 Nee Geen sprake van 6.9 plaatsgebonden risico of aandachtsgebieden Waterbelangen 5.1.3 Ja Weging van het waterbelang 6.12 Luchtkwaliteit 5.1.4.1 Nee Geen aangewezen N.V.T. gemeente of agglomeratie Geluid door 5.1.4.2 Ja Woningen zijn 6.8 Activiteiten geluidgevoelige functies Geluid van wegen, 5.1.4.2a Ja Binnen 6.7 spoorwegen en geluidaandachtsgebied voor industrieterreinen wegen Slagschaduw van 5.1.4.4a Nee Geen sprake van N.V.T. windturbines windturbines Trillingen 5.1.4.4 Nee Trillinggevoelige gebouwen 6.13 Bodemkwaliteit 5.1.4.5 Ja Er worden bodemgevoelige 6.11 gebouwen gerealiseerd Geur 5.1.4.6 Nee Geen geurveroorzakende N.V.T.

activiteiten Ladder voor duurzame 5.1.5.4 Ja Er worden meer dan 11 6.3 verstedelijking woningen gebouwd Cultureel erfgoed en 5.1.5.5 Ja Beoordeling 6.10 werelderfgoed cultuurhistorische waarden in de omgeving

22/339

Behoud ruimte voor 5.1.6.2 autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen Behoud ruimte voor 5.1.6.3 buisleidingen van nationaal belang Elektriciteitsvoorzienin 5.1.7.3 g Rijksvaarwegen 5.1.7.4 Toegankelijkheid 5.1.8 openbare ruimte Voorkomen 5.2 belemmeringen hoofdspoorweginfrastr uctuur en rijkswegen Lozen industrieel 5.2 afvalwater in openbaar vuilwaterriool Bebouwingscontour 5.2 jacht Bebouwingscontour 5.2 houtkap Geluid rond 5.1.4.3 luchthavens Vrije horizon kust 5.1.5.2 Waddenzee en 5.1.5.3 Waddengebied Landsverdediging 5.1.7.2 Communicatie 5.1.7.5 burgerluchtvaart Landelijke fiets- en 5.2 wandelroutes Lokale spoorwegen 5.2 binnen vervoerregio's

23/339

Nee

Geen sprake van

N.V.T.

Nee

Geen sprake van

N.V.T.

Nee

Geen sprake van

N.V.T.

Nee Nee

Geen sprake van Geen sprake van

N.V.T N.V.T

Nee

Geen sprake van

N.V.T

Nee

Geen sprake van

N.V.T

Nee

Geen sprake van

N.V.T

Nee

Geen sprake van

N.V.T

Nee

Geen sprake van

N.V.T

Nee Nee

Geen sprake van Geen sprake van

N.V.T N.V.T

Nee Nee

Geen sprake van Geen sprake van

N.V.T N.V.T

Nee

Geen sprake van

N.V.T

Nee

Geen sprake van

N.V.T

5.1.2 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVEX-gebied. In een NOVEX-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vijf opgaven: 1.

De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen; 2. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie; 3. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; 4. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken; 5. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Momenteel wordt voor Noord-Nederland gewerkt aan een omgevingsagenda. Als voorloper is er gewerkt aan een Contour Omgevingsagenda waarin acht omgevingsopgaven zijn benoemd: a. Druk op de ruimte in het landelijk gebied vraagt om gezamenlijke keuzes; b. Benutten van de brede effecten van de energietransitie; c. Economisch perspectief ten aanzien van kringlooplandbouw en natuurinclusieve landbouw; d. Toekomstgerichte bereikbaarheid van Noord-Nederland; e. Versterken Stedelijk Netwerk Noord-Nederland; f. Toekomstkracht voor gebieden met bevolkingsdaling en sociaaleconomische achterstand; g. Water als verbindende schakel in klimaatadaptieve maatregelen; h. Waarborgen van de omgevingskwaliteit. 2. De NOVEX-gebieden. Een NOVEX-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande

24/339

samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie. De regio waarvan de gemeente Tytsjerksteradiel deel uitmaakt is niet aangewezen als NOVEX-gebied. Het beleid uit de NOVI is niet van invloed op de ontwikkeling in het projectgebied. 5.1.3 Conclusies Rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling raakt geen nationale belangen als opgenomen in de NOVI. Er is sprake van een ruimtelijke ontwikkeling waarvan de beleidsvrijheid bij de gemeente en de provincie ligt. Er wordt richting gegeven aan de opgave voor 'De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen' en om 'Steden en regio's sterker en leefbaarder maken'. De ontwikkeling past binnen de kaders van het rijksbeleid.

5.2

Provinciaal beleid

5.2.1 Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele Op 23 september 2020 is de Omgevingsvisie Fryslân – De romte diele vastgesteld. In deze visie spreekt de provincie haar ambitie uit voor de periode 2030–2050, waarbij wordt gewerkt met negen leidende principes. Deze principes geven richting bij het maken van keuzes in de fysieke leefomgeving. Een deel van deze principes is inhoudelijk van aard, zoals: zorgvuldig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, het koppelen van ambities, gezondheid en veiligheid. Daarnaast zijn er samenwerkingsprincipes, zoals: rolbewust handelen, decentraal wat kan, het "ja, mits"-principe, aansluiten bij bestaande netwerken, en sturen op proces, ruimer op inhoud. De visie benadrukt dat de realisatie van ambities niet gericht is op het tegenhouden van verandering, maar op het verankeren van nieuwe ontwikkelingen in bestaande kwaliteiten. De voorgenomen herontwikkeling aan de Rijksstraatweg 72–74 in Hurdegaryp sluit aan bij meerdere uitgangspunten uit de Omgevingsvisie: Omgevingskwaliteit als ontwerpbasis: De nieuwe woningen worden ontworpen met oog voor de structuur, schaal en identiteit van het dorp. Het initiatief bouwt voort op de bestaande omgevingskwaliteiten en draagt bij aan de leefbaarheid van de dorpskern. Zorgvuldig ruimtegebruik:

25/339

Er is sprake van een inbreidingslocatie, waarbij verouderde bebouwing wordt gesloopt en de locatie een woonfunctie krijgt. Hiermee wordt efficiënt omgegaan met de beschikbare ruimte binnen bestaand stedelijk gebied. 5.2.2 Omgevingsverordening Provincie Fryslân Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening in werking getreden. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen en projecten. Het volgende artikel uit de Omgevingsverordening is voor dit project van belang: Artikel 2.7 Programmering woningbouw Een omgevingsplan kan nieuwe woningen bevatten, wanneer deze passen binnen de regionale woningbouwafspraken, of voor zover het gaat om de Waddeneilanden binnen de bilaterale woningbouwafspraken met de afzonderlijke Waddeneilandgemeenten De voorgenomen ontwikkeling betreft dertien woningen in het stedelijk gebied. In Hurdegaryp is er nog een behoefte voor 185 woningen tot 2030 (woonbehoefteonderzoek regio Noordoost Fryslan, juni 2025). In paragraaf 5.5.1 is uiteengezet dat dit past in het gemeentelijk woningbouwprogramma, dat in regionaal verband door de provincie is geaccordeerd. De voorgenomen ontwikkeling past binnen artikel 2.7 van de Omgevingsverordening.

5.2.3 Conclusies provinciaal beleid De voorgenomen herontwikkeling aan de Rijksstraatweg 72–74 in Hurdegaryp past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Fryslân en voldoet aan de regels uit de Omgevingsverordening Provincie Fryslân. De ontwikkeling ligt binnen het bestaand stedelijk gebied (BSG), waardoor de provinciale belangen beperkt zijn. Het plan sluit aan bij het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik en omgevingskwaliteit als ontwerpbasis.

5.3

Regionaal beleid

5.3.1 Regionaal Waterprogramma 2022/2027 In de Omgevingswet is aangegeven dat elke provincie verplicht is een Regionaal Waterprogramma op te stellen. Het Regionaal Waterprogramma 2022/2027 is op 30 november 2022 vastgesteld door Provinciale Staten. In dit programma legt de provincie het beleid voor waterbeheer vast voor deze planperiode. Dit beleid is grotendeels continuering van de koers zoals is verwoord in het Vierde Waterhuishoudingsprogramma 2016-2021 en in programma's waarin de provincie samenwerkt met Wetterskip Fryslân, Friese gemeenten en Vitens. De principes die worden gehanteerd zijn: meervoudig ruimtegebruik; omgevingskwaliteit als ontwerpbasis; koppelen en verbinden van opgaven; gezond en veilig. Toetsing Het hoofddoel is dat de provincie Fryslân in 2050 zoveel mogelijk waterrobuust en klimaatbestendig is ingericht. In het programma zijn programmalijnen voor klimaatadaptatie, waterveiligheid, voldoende water en

26/339

waterkwaliteit opgenomen. De uitwerking vindt plaats door de waterschappen. In paragraaf 6.12 wordt nader uiteengezet hoe met het aspect water in het projectgebied wordt omgegaan. 5.3.2 Woondeal Noordoost Fryslân, herijking 2025 Met de ondertekening van 'Woondeals Fryslân' zijn de krachten gebundeld om de woningbouw in de provincie Fryslân te versnellen. In samenwerking met woningcorporaties, huurdersorganisaties, marktpartijen, zorgpartijen en andere maatschappelijke partners is afgesproken om tot en met 2030 in totaal 22.406 nieuwe woningen te realiseren in de provincie. Dat zijn 4.686 meer woningen dan in de oorspronkelijke woondeals was afgesproken. Tijdens de eerste Fryske Wentafel ondertekenden de Friese gemeenten, de Provincie Fryslân en het Rijk op 4 juli 2025 de herijkte Friese regionale woondeals. Voor de regio Noordoost-Fryslân is dit een belangrijke stap: het eerder gestarte experiment vrij programmeren is nu officieel vastgelegd tot en met 2030. Daarmee behouden de vier ANNO-gemeenten – Achtkarspelen, Dantumadiel, Noardeast-Fryslân en Tytsjerksteradiel – de ruimte en regie om woningbouw af te stemmen op lokale behoefte. In totaal zijn er in de herijkte woondeal afspraken gemaakt over de realisatie van 3.346 woningen voor 2030 in Noordoost-Fryslân. Belangrijk voor de woningbouw in heel Fryslân is dat de Friese schaal en eigenheid leidend blijven.

Kleinschalige woningbouwprojecten dragen niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterken ook de leefbaarheid van dorpen en kernen. Daarnaast is een goede balans tussen betaalbare koopwoningen, sociale huur en andere woonvormen essentieel om in de diverse woonbehoeften te voorzien. Toetsing De voorgenomen bouw van 13 woningen in Hurdegaryp geeft mede invulling aan de afspraken uit de herijkte Woondeal Noordoost Fryslân. Binnen deze regio moeten in totaal 3.346 woningen worden gerealiseerd. De gemeente Tytsjerksteradiel zet zich in voor de realisatie van minimaal 854 woningen tot en met 2030. De ontwikkeling van 13 woningen draagt hiermee direct bij aan de woningbouwopgave van de gemeente én aan de regionale afspraken binnen de Woondeal Noordoost Fryslân. 5.3.3 Conclusie regionaal beleid Het project levert een directe bijdrage aan de woningbouwopgave van de gemeente Tytsjerksteradiel en aan de afspraken binnen de Woondeal Noordoost Fryslân, waarmee het initiatief ook past binnen de provinciale ambitie om versneld woningbouw te realiseren.

5.4

Waterschapsverordening

In 2023 heeft het Wetterskip de toekomstvisie vastgesteld. De visie geeft inhoud voor het Fries Programma Landelijk Gebied en de Provinciale Omgevingsvisie. Voor het ontwikkelen van beleid en plannen over water, bodem en ruimte is de visie de basis. Wetterskip Fryslân gebruikt de visie ook om bestaande plannen, zoals het Waterbeheerprogramma 2022-2027, te herzien. Dit Waterbeheerprogramma 2022-2027 is nu nog het geldende plan en geeft inzicht in de maatregelen en ruimtelijke keuzes om onder meer klimaatverandering op te kunnen vangen.

27/339

Het hoofddoel is dat de provincie Fryslân in 2050 zoveel mogelijk waterrobuust en klimaatbestendig is ingericht. In het Waterprogramma zijn de doelen in programmalijnen opgenomen voor klimaatadaptatie, waterveiligheid, voldoende water en waterkwaliteit opgenomen. De uitwerking vindt plaats door het waterschap. De Waterschapsverordening van Wetterskip Fryslân bevat regels en voorschriften met betrekking tot het beheer van water, waterkeringen (dijken, kades), watergangen en oppervlaktewater in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het doel van deze verordening is om de veiligheid, waterkwaliteit, waterkwantiteit en het juiste functioneren van waterstaatswerken te waarborgen. Deze verordening is gaan gelden tegelijkertijd met het van kracht worden van de Omgevingswet (1 januari 2024). De belangrijkste onderwerpen die in de verordening aan bod komen, zijn onder andere: Waterbeheer: Regels over het beheer van oppervlaktewateren, inclusief sloten, kanalen, meren en andere waterlichamen. Waterkeringen: Regels voor het beheer, onderhoud en gebruik van waterkeringen, zowel primaire (beschermen tegen grote overstromingen) als regionale waterkeringen (kleinere dijken die lokaal beschermen tegen water). Waterkwaliteit: Maatregelen en normen voor het beschermen van de kwaliteit van oppervlaktewater, bijvoorbeeld met betrekking tot lozingen, mestgebruik, en vervuiling.

Watervergunningen: Regels voor het verkrijgen van vergunningen voor activiteiten die invloed kunnen hebben op het watersysteem, zoals het bouwen van bruggen, dammen of aanlegsteigers, het verleggen van watergangen, of het aanleggen van rioleringen. Peilbeheer: Voorschriften voor het beheren van waterpeilen in oppervlaktewateren, om overstromingen te voorkomen en droge periodes te beheersen. Grondwaterbeheer: Regels voor grondwateronttrekkingen en de bescherming van grondwatervoorraden. Handhaving en toezicht: Bevoegdheden van het waterschap om controles uit te voeren en handhavend op te treden bij overtredingen van de verordening. Mogelijk zijn werkzaamheden voor de realisatie van de woningen vanuit de waterschapsverordening vergunningsplichtig. Dit zijn vergunningen die voorafgaand aan de uitvoering dienen te zijn aangevraagd en verleend. Indien nodig zullen deze watervergunningen worden aangevraagd bij het Wetterskip conform de instructieregels uit de Waterschapsverordening. In paragraaf 6.12 wordt verder ingegaan op het wateraspect met betrekking tot deze wijziging van het omgevingsplan. Hieruit blijkt dat de waterschapsbelangen niet negatief worden beïnvloed.

5.5

Gemeentelijk beleid

5.5.1 Woonvisie 2019-2024 In juli 2019 heeft de gemeenteraad van Tytsjerksteradiel de Woonvisie 2019–2024 vastgesteld. De visie richt zich op toekomstbestendig wonen, met nadruk op betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Vijf speerpunten staan hierin centraal: 1. Investeren in de bestaande woningvoorraad; 2. Zorgvuldige inzet op nieuwbouw, afgestemd op de vraag;

28/339

3. Voldoende betaalbare sociale huurwoningen; 4. Wonen met zorg; 5. Streven naar leefbare dorpen. De ontwikkeling van 13 nieuwbouwwoningen aan de Rijksstraatweg 72–74 in Hurdegaryp sluit goed aan bij de doelstellingen van de woonvisie. In Hurdegaryp is tot 2030 nog behoefte aan minimaal 185 extra woningen. De woningtypes die door de initiatiefnemer worden voorgesteld sluiten goed aan op de lokale woonvraag. Deze zijn met name interessant voor jonge gezinnen, starters en doorstromers binnen het dorp. Daarmee draagt de ontwikkeling bij aan het speerpunt “Streven naar leefbare dorpen”, waarin behoud van vitaliteit en demografische balans centraal staan. Hoewel in gemeentelijk beleid wordt uitgegaan van circa 30% sociale huur, blijkt dit aandeel bij kleinere projecten financieel lastig te realiseren. Dit initiatief voorziet daarom niet in sociale huurwoningen, maar zet sterk in op betaalbare koop. De initiatiefnemer streeft ernaar om minimaal 11 van de 13 woningen te realiseren onder de landelijke betaalbaarheidsgrens. Regionaal is in de herijkte woondeal afgesproken dat deze grens in Fryslân ligt op € 420.000 VON (landelijke norm, prijspeil 2025). Van dit bedrag mag niet zonder meer worden afgeweken.

Tot slot past het initiatief bij het speerpunt "zorgvuldige inzet op nieuwbouw": er wordt gebouwd op een inbreidingslocatie, waarbij verouderde bebouwing wordt gesloopt en de locatie wordt getransformeerd tot een kleinschalige woonbuurt. Het project levert daarmee ook een bijdrage aan het zuinig omgaan met ruimte en de leefbaarheid van het dorpscentrum. 5.5.2 Omgevingsvisie Tytsjerksteradiel 2023 - 2040 De visie bevat acht ambities voor de toekomst van de leefomgeving: 1. Iedere inwoner heeft een passende woonruimte; 2. Iedereen heeft toegang tot werkgelegenheid; 3. De economie is vitaal en toekomstgericht; 4. Inwoners bewegen en ontspannen in een gezonde, veilige en groene omgeving; 5. Er zijn genoeg ontmoetingsplekken en voorzieningen; 6. Mobiliteit is gezond, vlot en veilig; 7. De leefomgeving is aangepast aan het klimaat en de biodiversiteit is hersteld; 8. Iedereen heeft toegang tot schone energie. De herontwikkeling aan de Rijksstraatweg 72–74 in Hurdegaryp sluit aan bij meerdere ambities uit de visie. Het initiatief voorziet in de realisatie van 13 grondgebonden woningen in het centrum van het dorp, waarmee wordt bijgedragen aan de ambitie om voor iedere inwoner een passende woonruimte te realiseren.

De woningen zijn met name geschikt voor jongeren, gezinnen en ouderen die binnen het dorp willen doorstromen of terugkeren, wat bijdraagt aan de demografische balans en sociale vitaliteit van Hurdegaryp. De woningen worden ingepast in een groene en veilige omgeving, met aandacht voor de dorpsstructuur en bestaande omgevingskwaliteiten. Het project levert daarmee ook een bijdrage aan een gezonde leefomgeving waarin bewegen en ontmoeten mogelijk blijven.

29/339

5.5.3 Welstandsnota Tytsjerksteradiel Toetsingskader Welstand gaat over hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen. Hierbij kan gedacht worden aan de vorm, kleur of gebruikte materialen. De redelijke eisen van welstand zijn uitgewerkt in de welstandsnota van de gemeente. In de bruidsschat zijn regels opgenomen met betrekking tot (1) repressief welstand, oftewel de excessenregeling en (2) beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk. Als de gemeente geen welstandsnota heeft en ook geen beleidsregels voor de beoordeling van het uiterlijk van bouwwerken, dan gelden de regels in de bruidsschat niet. De regel geldt ook niet bij een bouwwerk of in een gebied dat de gemeente als welstandsvrij heeft aangewezen. Toetsing Voor de locatie Rijksstraatweg 72–74 geldt volgens de Welstandsnota digitaal (vastgesteld 25 juni 2019) het welstandsgebied Historische kern. Voor dit gebied gelden specifieke criteria voor verbouw, vervanging en nieuwbouw van individuele gebouwen. De kern van deze criteria is dat nieuwe bebouwing moet aansluiten op de historische structuur, hoofdvorm, plaatsing en materialisering van de bestaande dorpsbebouwing.

Ruimte en plaatsing De woningen worden gesitueerd binnen het bestaande bebouwingslint en sluiten aan op de oorspronkelijke rooilijn. Dit past binnen de richtlijn dat gebouwen in historische kernen naar de openbare ruimte zijn gericht en aansluiten op het bestaande stratenpatroon. De variatie in kavelbreedte en situering blijft herkenbaar door de opzet in meerdere volumes. Hoofdvorm De woningen worden uitgevoerd als twee bouwlagen met een kap, in overeenstemming met de voorgeschreven hoofdvorm voor historische dorpskernen. De kapvorm is rustig en herkenbaar, passend bij de beeldtraditie van enkelvoudige massa’s of gekoppelde panden. De maat en schaal sluiten aan op de omliggende bebouwing. Aanzichten en opmaak Bij de gevels wordt aangesloten bij de kenmerken die in historische kernen gebruikelijk zijn: Verticale geleding en een duidelijke verhouding tussen gevel en dakvlak. Steenachtige gevelmaterialen en houten of houtkleurige kozijnen. Eenvoudige detaillering die past bij het dorpsbeeld, zonder afwijkende of storende ornamentiek. Eventuele dakkapellen worden sober, ondergeschikt en zorgvuldig ingepast. De kleurstelling blijft gedekt en traditioneel; felle kleuren en afwijkende materialen worden vermeden. 5.5.4 Conclusies gemeentelijk beleid Het bouwplan sluit aan op de welstandscriteria voor het gebied Historische kern.

De hoofdvorm, kapvorm, rooilijn, massa, gevelindeling en materiaalgebruik passen binnen de voorkomende beeldkwaliteit van de historische dorpskern van Hurdegaryp. De uiteindelijke bouwplannen worden bij de vergunningverlening getoetst aan de volledige welstandseisen, maar op basis van de huidige opzet wordt verwacht dat het plan voldoet aan de gestelde criteria.

30/339

Hoofdstuk 6 6.1

Gevolgen voor de fysieke leefomgeving

Relevante aspecten fysieke leefomgeving

De aard, omvang en locatie van de activiteit(en) zijn bepalend voor de milieu-, en omgevingsaspecten en andere thema's die onderzocht moeten worden als onderdeel van de onderbouwing bij een omgevingsvergunning. Dit is nodig met het oog op de ETFAL. In onderstaande paragrafen wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. De milieuaspecten geur, luchtkwaliteit, spuitzones en schaduw-, en windhinder worden in dit hoofdstuk niet behandeld, aangezien deze thema's niet relevant zijn voor dit project. Er is geen sprake van geur veroorzakende activiteiten in de omgeving. Daarnaast spelen schaduw- en windhinder vooral een rol bij hoogbouw, wat in dit geval niet aan de orde is. Er wordt naast de instructieregels uit het Bkl ook gekeken naar de thema's verkeer en parkeren, natuur, duurzaamheid en gezondheid.

6.2

M.e.r-beoordeling

6.2.1 Wettelijk kader In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke activiteiten mer-(beoordelings)plichtig zijn. Activiteiten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt. Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een plan, de locatie van een plan en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W (artikel 16.45, lid 1 van de Omgevingswet). In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen (artikel 11.10 Ob). Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning (artikel 11.11 Ob). 6.2.2 Beoordeling In het kader van de ontwikkeling is een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

Uit de m.e.r.-beoordeling, zoals opgenomen in bijlage 4 , blijkt dat het projectgebied niet is gelegen binnen een kwetsbaar gebied of een gebied met een beschermde status. Daarnaast zijn de aard en omvang van het project zodanig dat geen aanzienlijke milieueffecten optreden, mits de in de m.e.r.-beoordeling beschreven mitigerende maatregelen worden uitgevoerd en geborgd. Op basis van deze beoordeling is geconcludeerd dat het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure niet noodzakelijk is.

31/339

6.2.3 Conclusie Volgens de mer-beoordeling zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de woningbouwontwikkeling aan de Rijksstraatweg 72-74 in Hurdegaryp. De gemeente besluit dat deze ontwikkeling niet mer-(beoordelings)plichtig is.

6.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

6.3.1 Toetsingskader De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand en is opgenomen in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Artikel 5.129). Deze instructieregel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. In Lid 2 (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) is geregeld dat, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, met nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden wordt met: de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 6.3.2 Onderzoek Er worden 13 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt, waarvan 11 onder de betaalbaarheidsgrens. Beoogde doelgroepen zijn: Jongvolwassenen die graag in het dorp willen blijven wonen; Gezinnen die binnen het dorp willen doorstromen; Terugkerende oud-Hurdegarypers.

Het (tijdelijke deel van het) Omgevingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Er worden 13 woningen toegevoegd ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. In de jurisprudentie is een drempelwaarde van 12 woningen ontwikkeld voor de vraag wanneer een woningbouwproject als een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschouwd. Omdat deze ontwikkeling boven deze drempelwaarde uitkomt, wordt dit plan aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De locatie ligt binnen het bestaand stedelijk gebied (BSG). Daarom wordt hieronder de behoefte aan de voorgestelde ontwikkeling beschreven. Beschrijving behoefte De woningbehoefte blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld. Woondeal Regio Noordoost Fryslân, eerste herijking (juli 2025) Om het huidige woningtekort aan te pakken is het noodzakelijk om de komende jaren het bouwtempo flink te

32/339

verhogen en sneller en meer woningen bij te bouwen. In heel Nederland zijn in de periode 2022 tot en met 2030 in totaal 900.000 woningen nodig. De Provincie zet zich in voor een netto uitbreiding met 22.406 woningen. Elke gemeente neemt ten minste het in deze woondeal afgesproken deel van de versnellingsopgave voor haar rekening. In totaal zijn er in de herijkte woondeal afspraken gemaakt over de realisatie van 3.346 woningen voor 2030 in Noordoost-Fryslân. Belangrijk voor de woningbouw in heel Fryslân is dat de Friese schaal en eigenheid leidend blijven. Kleinschalige woningbouwprojecten dragen niet alleen bij aan de woningopgave, maar versterken ook de leefbaarheid van dorpen en kernen. Daarnaast is een goede balans tussen betaalbare koopwoningen, sociale huur en andere woonvormen essentieel om in de diverse woonbehoeften te voorzien. De gemeente Tytsjerksteradiel zet zich in voor de realisatie van minimaal 854 woningen tot en met 2030. De voorgenomen bouw van 13 woningen in het centrum van Hurdegaryp geeft mede invulling aan de afspraken uit de herijkte Woondeal Noordoost Fryslân. Omgevingsvisie Tytsjerksteradiel De herontwikkeling sluit aan bij meerdere ambities uit de visie.

Het initiatief voorziet in de realisatie van 13 grondgebonden woningen in het centrum van het dorp, waarmee wordt bijgedragen aan de ambitie om voor iedere inwoner een passende woonruimte te realiseren. De woningen zijn met name geschikt voor jongeren, gezinnen en ouderen die binnen het dorp willen doorstromen of terugkeren, wat bijdraagt aan de demografische balans en sociale vitaliteit van Hurdegaryp. Kadernota 2026-2029 De gemeente werkt verder aan het woningbouwprogramma dat ook een onderdeel vormt van de regionale woondeals. De woondeals zijn door het Rijk, via de Nationale Woon- en Bouwagenda, ontstaan en het Rijk spant zich hiermee in om het aantal nieuwe woningen te vergroten met het oog op de vraag vanuit de samenleving. Op deze manier trekt het Rijk de regie naar zich toe. De minister benadrukt in de Nationale Woon- en Bouwagenda met name de bouw van betaalbare woningen, welke een substantieel bestandsdeel vormen van deze agenda. Speciale aandacht hierbij is er voor het toegankelijk houden voor de woningmarkt voor met name starters op de woningmarkt. Op dit moment zit er een ruim aantal plannen in de pijplijn, die ontwikkeld kunnen worden, naast de harde plancapaciteit en de plannen die in procedure zijn.

De gemeente wil deze lijn voortzetten en legt daarbij de nadruk op de toevoeging van betaalbare huur en koop en specifieke doelgroepen, zoals starters, kleine huishoudens en statushouders. In dit geval worden voornamelijk betaalbare koopwoningen gerealiseerd, die onder meer geschikt zijn voor starters. Woningbouwplanning (voortgangsrapportage wonen april 2025) De ontwikkeling is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning. Er is nog onvoldoende harde plancapaciteit (756 woningen) om in de behoefte (minimaal 854 woningen) te voorzien. 6.3.3 Conclusie Door middel van de ladder voor duurzame verstedelijking is de zorgvuldige afweging voor de woningbouwontwikkeling gemotiveerd. Er wordt voldaan aan de instructieregel.

33/339

6.4

Verkeer en parkeren

6.4.1 Toetsingskader De Omgevingswet en het Bkl stellen geen specifieke regels op dit gebied. Wel dient met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) inzicht te worden gegeven in de ontsluiting (autoverkeer, langzaam verkeer, openbaar vervoer), de verkeersgeneratie en de daarmee samenhangende effecten (verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid). Ook dient te worden aangetoond dat voorzien wordt in voldoende parkeerplaatsen. Daarvoor kan worden aangesloten bij CROW-richtlijnen. Ook is het van belang om parkeerbeleid van de gemeente mee te nemen. De beoogde ontwikkeling heeft gevolgen voor de parkeersituatie in de omgeving van het projectgebied. Ook verandert het aantal verkeersbewegingen van en naar de locatie. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft geen parkeerbeleid, daarom wordt de toegevoegde verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte berekend op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 744). 6.4.2 Onderzoek Ontsluiting Het projectgebied wordt goed ontsloten via twee kanten: vanaf de Rijksstraatweg aan de noordzijde en via de weg aan de zuidzijde, bij het parkeerplein. Vanaf de zuidelijke toegang loopt een centrale weg door het projectgebied, die de woningen en parkeerplaatsen ontsluit. De weg door het projectgebied wordt verbreed tot 5,70 meter, zodat verkeer goed kan passeren en hulpdiensten voldoende ruimte hebben.

Ook wordt gebruikgemaakt van een recht van overpad aan de noordzijde van het projectgebied6 Parkeren Voor de ontwikkeling van 13 woningen geldt op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 744) een parkeerbehoefte van 20 parkeerplaatsen. Binnen het projectgebied is ruimte gereserveerd voor 7 parkeerplaatsen. Daarnaast worden nog 4 parkeerplaatsen aangelegd aan de Rijksstraatweg en 5 parkeerplaatsen ten zuiden van het projectgebied. Er worden in totaal 16 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze invulling betekent dat het initiatief 4 parkeerplaatsen minder biedt dan de volledige CROW-norm vraagt. In overleg met de gemeente is afgesproken dat dit tekort in de openbare ruimte kan worden opgevangen, met name op het aangrenzende parkeerplein tussen het plangebied en de kerk. Dit plein wordt momenteel inefficiënt gebruikt en biedt ruimte voor aanvullende parkeerfunctie, mits de ruimtelijke kwaliteit van het plein behouden blijft. Hiermee wordt aan de parkeerbehoefte van 20 parkeerplaatsen voldaan. Verkeersbewegingen Op basis van 11 rijwoningen en 2 twee-onder-één-kapwoningen bedraagt het aantal verkeersbewegingen ten hoogste 97 per etmaal (lichte motorvoertuigen). Dit is berekend op basis van CROW-kengetallen (publicatie 744), zie tabel 6.1. De verkeersgeneratie is deels gebaseerd op de omgevingseigenschappen van de locatie en de directe omgeving.

De gemeente Tytsjerksteradiel betreft een 'niet stedelijke' gemeente en de locatie ligt in de 'rest bebouwde kom'.

34/339

Deze verkeersgeneratie ligt ruim onder de verkeersintensiteit van de voormalige functies op deze locatie (meubelzaak en sportschool). Vergeleken daarmee is sprake van een duidelijke afname van het aantal verkeersbewegingen.

Tabel 6.1 Verkeersbewegingen voorgenomen ontwikkeling NEEF! Zodra de verkeersintensiteiten te hoog worden, komt de oversteekbaarheid en daarmee de verkeersveiligheid onder druk te staan. Bij deze ontwikkeling is dit echter niet aan de orde. De verkeergeneratie zal op de Rijkstraatweg en omliggende wegen in vergelijking met de voormalige situatie niet toenemen. Na de realisatie van de dertien woningen blijven de verkeersintensiteiten ruim binnen de normen. 6.4.3 Te treffen maatregelen Vanuit verkeer en mobiliteit hoeven geen aanvullende maatregelen te worden genomen. Vanuit het privaatrecht worden afspraken gemaakt over de aanleg van parkeerplaatsen buiten het projectgebied en het gebruik van het plein aan de westzijde van het projectgebied. 6.4.4 Conclusie Er is sprake van een goede bereikbaarheid, verkeersveiligheid en een efficiënte inrichting van het projectgebied.