07 - Bijlage 2 - Motivering BOPA Rijksstraatweg 34 en 36 Van der Valk

60

5.15.4 Conclusie Er is geen sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de natuur. Vanuit het oogpunt van de kwaliteit van de leefomgeving leidt de activiteit niet tot een (evenredige) verslechtering. 5.16

Instructieregels van de Provincie Fryslân

Op 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Fryslân 2022 (Geconsolideerde versie 5 december 2023) in werking getreden. Deze verordening sluit aan op de ambities en opgaven uit de Omgevingsvisie van de provincie Fryslân “De romte diele”. Voor het onderhavige project geldt als uitgangspunt voor de toetsing aan de instructies dat er sprake is van een uitbreiding op een locatie die binnen bestaand bebouwd gebied ligt. Voor het onderhavig bouwplan zijn uit de verordening de volgende instructieregels relevant: Toetsing aan de instructieregels van de provincie Fryslân Instructie Wordt gemotiveerd in hoofdstuk artikel 2.1. omgevingskwaliteiten als basis Hoofdstuk 5.17 Artikel 2.1 rekening houden met archeologische Hoofdstuk 5.18 waarden

5.17

Omgevingskwaliteiten als basis

5.17.1 Toetsing De uitbreiding en renovatie van het hotel en het restaurant vinden plaats op de huidige locatie, binnen bestaand stedelijk gebied. Het bouwplan sluit aan bij de aard en schaal van de (woon)omgeving en het dorp Hurdegaryp. 5.17.2 Onderzoek en maatregelen Omdat er sprake is van ‘binnen bestaand stedelijk gebied’, vraagt de provincie geen uitgebreide motivering hoe invulling wordt gegeven aan de blijvende herkenbaarheid van de cultuurhistorische / landschappelijke kernkwaliteiten. 5.17.2.1 Stedenbouwkundige ambities Om een goede inpassing in de omgeving te kunnen borgen, zijn de volgende ambities aan het plan gesteld: -

de nieuwbouw en renovatie is ten opzichte van de huidige situatie een kwaliteitsimpuls voor de omgeving, zowel in ruimtelijk, sociaal als in landschappelijk opzicht;

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

61

-

-

de oriëntatie op de Rijksstraatweg is sinds de oorsprong van het hotel kenmerkend voor fietsers, wandelaars en automobilisten die via de Rijksstraatweg Hurdegaryp bereiken of doorkruisen. Het uitgangspunt is dat het complex van bebouwing zich in algehele zin logischerwijs naar de omgeving verhoudt en een passende oriëntatie aan de Rijksstraatweg blijft houden; het complex voegt zich in het bebouwingslint dat van historische waarde is. De structuur van de herberg blijft bestaan en is zichtbaar vanaf de Rijksstraatweg.

5.17.2.2 Opgaven Deze ambitie vertaalt zich in de volgende opgaven: -

-

een goede en vernieuwde groene inpassing van het gebouw en het parkeren in de omgeving, door middel van een uitgewerkt groenplan; rekening houden met de belangen van de bewoners van de omliggende woningen; een kwaliteitsverbetering en een moderne uitstraling van het complex naar de omgeving; de sloop van de verouderde uitbreiding uit de jarentachtig langs de Burgemeester Drijberweg en de Reitsmaweg; een alzijdige oriëntatie van het architectonisch ontwerp. Dit betekent dat bij alle gevelzijden van het gebouw meer aandacht komt voor een open gevelindeling met raampartijen en (franse) balkons; een bouwhoogte binnen de uiterste maat van 15,00 m (deze bouwhoogte was in het voormalige bestemmingsplan onder voorwaarden via een wijzigingsmogelijkheid mogelijk);

Het Definitief Ontwerp van het plan is opgenomen in bijlage 1. Hierna volgt een beschrijving en onderbouwing van het plan. 5.17.2.3 Hoofdvorm en volume Het gebouw met een hotel-restaurant functie vraagt vanwege de uitbreiding om een groter bouwvolume. Bij realisatie van de nieuwbouw wordt de bouwhoogte aan de zuidflank verhoogd naar maximaal 14,9 meter. De goothoogte is 10,00 m. Het bebouwingsoppervlak van het complex wordt in totaal met 336 m2 vergroot. Aan de voor- en zijgevel van het herberggedeelte wordt het gebouw met een ‘wintertuin’ uitgebreid. Doordat er is gekozen voor een transparante constructie met glazen schuifpuien, is de zichtbaarheid van de oorspronkelijke contouren van de historische herberg gewaarborgd. De glazen pui zorgt voor een open uitstraling en verbindt op die manier het restaurant meer met de openbare ruimte.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

62

De nieuwe wintertuin én de renovatie van de gevels zorgen voor een moderne uitstraling en een actieve plint. Deze upgrade sluit mooi aan bij de vernieuwde inrichting van de Rijksstraatweg.

Figuur 28: de voor- en zijgevel van de herberg op de hoek van de Rijksstraatweg en de Burgemeester Drijberweg (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025). De gevel langs de Burgemeester Drijberweg bestaat deels uit 2 bouwlagen (plat afgedekt) en 2 bouwlagen met een kap. De hotelkamers op de verdiepingen beschikken aan deze zijde over een schuifpui met een (Frans) balkon. Het plat afgedekte deel is geen terras voor gasten. Dit deel is alleen toegankelijk voor medewerkers of technici. Op de begane grond bevinden zich de personeels- en distributieruimten, zoals de bevoorrading, kleed- en toiletruimtes, de wasserij, opslag- en afvalruimten.

Figuur 29: de gevel langs de Burgemeester Drijberweg (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025).

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

63

Figuur 30: de verlaagde bouwhoogte op de hoek Burgemeester Drijberweg en Reitsmaweg (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025). Op de hoek van de Burgemeester Drijberweg en de Reitsmaweg is – in afstemming met de gemeente - gekozen voor 2 bouwlagen met een kap. Dit volume past - ten opzichte van het oorspronkelijke voorstel van 3 bouwlagen met een kap - beter bij de bestaande stedenbouwkundige structuur en de omliggende woningen.

Figuur 31: de gevel langs de Reitsmaweg (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025). (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025). De nieuwe zuidvleugel langs de Reitsmastraat bestaat uit 3 bouwlagen met een kap. De hotelkamers op de begane grond beschikken over een klein terras met groen. De hotelkamers op de eerste en tweede verdieping beschikken over een schuifpui met balkon. Op de derde verdieping worden Franse balkons geplaatst. De ramen in de kopse gevel horen niet bij een hotelkamer, maar zijn bedoeld om de gang in het hotel te verlichten.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

64

Figuur 32.: de voorgevel vanaf de Rijksstraatweg (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025). Aan de voorzijde, gezien vanaf de Rijksstraatweg is de nieuwe zuidvleugel ook zichtbaar. Ook aan deze zijde worden de hotelkamers voorzien van een schuifpui met (franse) balkons. Voor de bovenste verdiepingen van de nieuwbouw wordt een hellende constructie toegepast. Deze constructie uit zich daardoor als een kapvorm. Onderbouwing van de bouwhoogte en het volume: -

met de uitbreiding is er sprake van een toename van bebouwd oppervlak (336 m2) op het perceel Rijksstraatweg 36 en een toename van verharding ten behoeve van het parkeren op nummer 34 en 36 (totaal 905 m2). Het bestaande bouwvlak op perceel Rijksstraatweg 36 mag volgens de huidige regels voor 100% worden bebouwd. De toename van het bebouwingsvolume buiten het bouwvlak is aanvaardbaar: o

door het perceel Rijksstraatweg 34 bij de ontwikkeling te betrekken, ontstaat er een totaalplan waarbij een goede balans is gevonden tussen het bouwvolume, het parkeren en de groene inpassing. Met het Groenplan ontstaat er een compact en groen geheel.

Daarnaast is er sprake van minder verstening, omdat ter compensatie open bestrating wordt toegepast op het bestaande en de nieuwe parkeerterreinen. -

De welstandscommissie heeft het ontwerp van de uitbreiding en de renovatie van het hotel aan de redelijke eisen van welstand getoetst.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

65

De welstandscommissie is akkoord met het ontwerp, er is een positief welstandsadvies ontvangen. Naar aanleiding van het advies van de commissie is het bouwdeel tot aan stramien C aan de Burgemeester Drijberweg verlaagd naar 3 lagen met een kap. Het verlaagde bouwdeel en de historische 'herberg' vormen op deze wijze samen een goed ensemble aan de Burgemeester Drijberweg. Aan het voorstel van de commissie om 2 hotelkamers toe te toevoegen naast de trappenhal is ook tegemoetgekomen. In totaal zijn 4 kamers toegevoegd. Dit zorgt ervoor dat het bouwdeel in z'n geheel meer 'los komt' van het verlaagde deel aan de Drijberweg en vertelt daarmee, in architectonisch opzicht, een ‘eigen verhaal’. -

ten opzichte van de bestaande situatie van het gebouw (met een wisselende bouwhoogte van 3, 6 en 9 m) is in de nieuwe situatie ook sprake van een wisselende bouwhoogte (3, 6 en 14,9 m). Met deze wisselende bouwhoogtes ontstaat een variëteit van bouwvolumes en gevelaanzichten. 6,50 / 10.00 m;

-

met de hellende kapconstructie wordt de ruimtelijke impact van het totale volume in de stedenbouwkundige omgeving ingepast. De verschillende bouwhoogtes en verspringende gevels zorgen samen met de kleur en materiaalkeuze voor een vriendelijke en ambachtelijk uitstraling;

-

in de omliggende bestemmingen (Wonen – A1, A2, A3, A7, Horeca en Detailhandel) is in het tijdelijk omgevingsplan bij recht een maximale bouwhoogte van 9, 12 of 15 m toegestaan. De voorziene bouwhoogten van de nieuwbouw zijn in goede verhouding tot deze bouwhoogten;

-

de gekozen volumes, bouwhoogten en gevelopeningen (ramen, schuifdeuren) leiden niet tot schaduwhinder en of onevenredige inbreuk op privacy van omwonenden (zie onderzoeken in hoofdstuk 5.21 en 5.22);

5.17.2.4 Parkeren en verkeer De uitbreiding van het hotel en het restaurant heeft een toename van de parkeervraag tot gevolg. Dit vraagt om een passende oplossing om overlast in de omgeving te voorkomen. Goede parkeervoorzieningen horen bij een goed Van der Valk product. De gasten moeten op een eenvoudige manier bij het hotel kunnen komen. Hierbij is de belangrijkste vraag hoeveel parkeerplaatsen volgens de gemeentelijke normen en richtlijnen benodigd zijn en hoe deze kunnen worden ingepast in de ruimte.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

66

Door Bonotraffics is een Parkeerbalans uitgevoerd. Dit rapport bevat informatie over het aantal benodigde parkeerplaatsen en de bijbehorende parkeeroplossingen en is opgenomen in bijlage 11. Worst case benadering Bij de berekening van de parkeerbalans wordt uitgegaan van een ‘worstcasescenario’, waarbij de zaterdagavond als het drukste parkeermoment wordt aangenomen. Hierdoor is verzekerd dat er ook in die situatie voldoende parkeercapaciteit beschikbaar is. In de praktijk doet zich echter in beperkte mate een situatie voor waarin het hotel en het restaurant op elke zaterdag volledige parkeerbezetting nodig hebben. Zo kent het hotel een laagseizoen van oktober tot half maart, waarin de bezettingsgraad, en daarmee ook het parkeergebruik door hotel- en restaurantgasten, lager ligt dan het worstcasescenario. Daarnaast komt in de zomermaanden een deel van de restaurantgasten te voet of met de fiets, wat de parkeerdruk verder vermindert. Hierdoor is het belangrijk te benadrukken dat een volledige (100%) benutting van alle parkeerplaatsen slechts in beperkte mate zal voorkomen. De openbare parkeerplekken aan de zuidzijde van het hotel zullen daarom alleen op echt drukke momenten in gebruik genomen worden door gasten van het hotel of restaurant.

De conclusies van het rapport zijn als volgt: Positieve parkeerbalans De uitbreiding van hotel Van der Valk in Hurdergaryp heeft op de drukste momenten een toename van de parkeervraag tot gevolg. De toename van de parkeervraag per doelgroep en per moment is weergegeven in figuur 33. De maatgevende (drukste) momenten zijn de vrijdagavond (32) en zaterdagavond (33).

Figuur 33: Toename parkeervraag (afgerond naar boven) Bron: Parkeerbalans Bonotrafics, d.d.17 november 2025 Parkeerbehoefte Van der Valk is voornemens op en rondom het terrein het aantal parkeerplaatsen in overeenstemming met de toename van de parkeervraag uit te breiden (max 34 parkeerplaatsen). De extra parkeervoorzieningen hebben een ruimtebeslag van in totaal 905 m2.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

67

Met de uitbreiding van 34 parkeerplaatsen wordt de toename van de parkeervraag voldoende opgevangen en is de parkeerbalans sluitend. De parkeerbalans van de ontwikkeling is sluitend. Uit figuur 34 blijkt dat op alle momenten de toename van parkeerplaatsen groter is dan de toename van de vraag. Een positieve balans.

Figuur 34: Balans toename en vraag van parkeerplaatsen. Bron: Parkeerbalans Bonotraffics, d.d. 17 november 2025 In figuur 35 is de verdeling van het aantal parkeerplaatsen per locatie inzichtelijk gemaakt. Op basis hiervan is een inrichtingsschets gemaakt (figuur 36).

Figuur 35: nieuwe parkeerplaatsen per locatie (Bron: Parkeerbalans Bonotrafics, d.d. 17 november 2025). Bestaande parkeerterrein Van der Valk De bestaande 33 parkeerplaatsen op het eigen terrein van het hotel blijven behouden. Uitbreiding van de hotelfunctie betekent wel dat het bestaande parkeerterrein enigszins wijzigt wat betreft indeling. Ten behoeve van de bouw verdwijnt de bestaande rode beuk en wordt de heg op de erfgrens van Rijksstraatweg 34 en 36 verplaatst. Het verlies wordt gecompenseerd door op het perceel Rijksstraatweg 34 extra groen en bomen toe te voegen. De parkeerstrook aan de oostkant van het bestaande parkeerterrein wordt opnieuw ingedeeld, waardoor hier meer capaciteit ontstaat. De wijzigingen op het bestaande parkeerterrein hebben netto geen wijziging in de capaciteit tot gevolg.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

68

Figuur 36: inrichtingsschets wijziging en uitbreiding parkeercapaciteit. (Bron: Groenplan Frisia d.d. 09 oktober 2025, zoals ook opgenomen in de Parkeerbalans Bonotraffics, d.d. 17 november 2025

Figuur 37: zicht op het parkeerterrein aan de Rijksstraatweg en daarachter het nieuwe terrein achter op het perceel Rijksstraatweg 34 (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025). Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

69

Onderbouwing aanvaardbaarheid nieuw parkeerterrein Van der Valk Het achterterrein van het door Van der Valk aangekochte perceel Rijksstraatweg 34 wordt ingericht met 24 extra parkeerplaatsen. Het realiseren van parkeerplaatsen op dit perceel is in strijd met het tijdelijk omgevingsplan (bestemmingsplan Hurdegaryp). Om de volgende redenen wordt het realiseren van het parkeerterrein aanvaardbaar geacht: -

-

-

het autoparkeren wordt aan het zicht onttrokken doordat het terrein zich achter de toekomstige bedrijfswoning bevindt; het autoparkeren wordt op een goede manier ruimtelijk ingepast, door middel van het benodigde geluidsscherm en de groene inpassing rondom; het terrein is toegankelijk via het bestaande parkeerterrein van Van der Valk aan de Rijksstraatweg. Daarmee wordt voorkomen dat er extra verkeersbewegingen op andere wegen rondom het hotel komen (Burgemeester Drijberweg en Reitsmaweg); door het perceel Rijksstraatweg 34 bij het hotelterrein te betrekken, ontstaat een compact gebied en kan het parkeren grotendeels op eigen terrein worden opgevangen. Het terrein draagt bij aan het uitgangspunt om parkeren op eigen terrein te realiseren (paragraaf 4.3 Gemeentelijk Mobiliteitsplan).

Parkeren aan de Reitsmaweg Daarnaast worden parkeerplaatsen in de openbare ruimte aan de Reitsmaweg gerealiseerd. Het betreft hier de groenstrook direct achter (zuidzijde) van het hotel. In de nieuwe situatie wordt deze groenstrook met de parkeerfunctie gecombineerd. In totaal komen hier 18 parkeerplaatsen (haaks parkeren). Op dit moment is de Reitsmaweg ingericht als woonstraat met aan één zijde langsparkeermogelijkheden. Deze 8 langsparkeervakken komen te vervallen. Deze weg wordt op dit moment door omwoners als erg krap ervaren op het moment dat langs de weg auto’s staan geparkeerd. Ook komt het voor dat auto’s van gasten verderop (na de bocht) voor woningen in de Reitsmaweg worden geparkeerd. Dit geeft overlast voor de bewoners. Met de voorgestelde wijzigingen en toevoegingen wordt deze krapte opgelost en ontstaat er een overzichtelijke en verkeersveilige straat met minder parkeeroverlast in de Reitsmaweg. Ook leidt het plan tot een verbetering van het ruimtelijk aanzicht. Onderbouwing aanvaardbaarheid van het parkeren in de groenstrook Het realiseren van 18 parkeerplaatsen in de groenstrook is strijdig aan de geldende bestemming. Het realiseren van de parkeerplaatsen is om de volgende redenen aanvaardbaar:

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

70

-

-

-

-

de huidige groenstrook is niet bijzonder waardevol voor ecologie en biodiversiteit (gras met bomen); de belevingswaarde van de groenstrook is laag. De strook wordt in het algemeen niet ervaren als een groenstrook met een hoge verblijfskwaliteit; de stedenbouwkundige waarde is laag: in ruimtelijk opzicht heeft deze strook geen waarde omdat deze niet in directe verbinding staat met de andere groenpercelen in de buurt; de functionele waarde van deze groenstrook is laag. Bewoners van de omliggende woningen maken niet of nauwelijks gebruik van deze strook er zijn betere alternatieven aan de Reitsmaweg; met de nieuwe inrichting van deze strook wordt aan deze strook een nuttige functie toegekend. Ook worden bredere parkeerproblemen in de Reitsmaweg en omgeving opgelost: o de 8 parkeerplekken in de Reitsmastraat verdwijnen. Daarvoor komen 18 parkeerplaatsen naast de Reitsmaweg in de plaats. Daarmee worden 10 extra parkeerplekken gerealiseerd; o met deze oplossing worden auto’s niet langer half op de stoep langs de Reitsmaweg geparkeerd. De auto’s worden voortaan geparkeerd op een veilige parkeerplaats naast de weg. Dit komt de verkeersveiligheid van zowel voetgangers, fietsers en automobilisten ten goede; o er is in deze strook voldoende ruimte om het bestaande voetpad aan de zijde van het hotel te behouden.

Het pad wordt verlegd en komt tussen het groen van het hotel en de parkeerplaatsen te liggen. Met deze oplossing blijven de twee voetpaden aan weerszijden van de Reitsmaweg intact; o wanneer op piekmomenten op het eigen terrein van Van der Valk geen parkeerplek meer is, kunnen gasten van het hotelrestaurant hun auto gemakkelijk op deze parkeerplaats kwijt. Voorkomen wordt daarmee dat gasten verderop in de buurt op zoek gaan naar een parkeerplek; o omwonenden en klanten van het restaurant en de doe-het-zelf zaak in de Burgemeester Drijberweg kunnen ook gebruik maken van deze parkeermogelijkheid. De parkeerplaatsen behouden een openbaar karakter. Daarmee wordt het parkeren in de Burgemeester Drijberweg ontmoedigd, hetgeen ten goede komt aan de doorstroming en verkeersveiligheid op deze weg.

Laadplekken Met het oog op de mobiliteitstransitie en de toename van het aantal elektrische rijders is het wenselijk om een extra laadpaal te plaatsen bij de parkeerplaatsen rond de locatie. Ook hier kan een meerwaarde en wisselwerking ontstaan voor en met de omwonenden.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

71

Figuur 38: impressie gezien vanaf de Reitsmaweg, met zicht op de haaks op de weg georiënteerde parkeervakken (Bron: NOA Architecture, 24 november 2025).

Verkeersbelasting omliggende wegen In het rapport Parkeerbalans is de totale toename van verkeer ten gevolge van de ontwikkeling berekend. Deze komt op maximaal ongeveer 125 autoritten per etmaal (aankomsten + vertrekken gemiddelde weekdag. De conclusie uit dit rapport is dat de toekomstige verkeersintensiteiten op zowel de Burgemeester Drijberweg als op de Rijksstraatweg liggen, uitgaande van de maximale toename ten gevolge van de ontwikkeling, nog ruim onder de waarden die in het algemeen als toelaatbaar en acceptabel worden beschouwd vanuit het oogpunt van afwikkeling en verkeersveiligheid. Voor meer details over de berekening wordt verwezen naar het rapport Parkeerbalans in bijlage 11. 5.17.2.5 Bedrijfswoning Rijksstraatweg 34 De bedrijfswoning is onderdeel van de bedrijfsvoering van het hotel-restaurant. De bedrijfswoning wordt bewoond door de beheerder van het hotel-restaurant die hier werkzaam is. Hierna volgt een onderbouwing van de noodzaak van de bedrijfswoning op dit perceel: Snel handelen is vereist Van der Valk Hotel Hardegarijp is een bedrijf dat 24 uur per dag, 7 dagen per week operationeel is. Gasten kunnen op ieder moment arriveren, vertrekken of een beroep doen op hotelservices.

Juist vanwege deze continue bedrijfsvoering is er altijd sprake van potentiële risico’s die snel handelen vereisen, zoals: - brandmeldingen of andere alarmeringen (brandpaneel, doormeldingen brandweer); - technische storingen die gevaar of hinder voor de gasten kunnen opleveren; Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

72

-

acute zorgvragen van gasten (medische noodgevallen, onveiligheid); ongewenste situaties met gasten (verstoring van de orde, overlast, agressie).

Voor deze situaties is het noodzakelijk dat binnen enkele minuten een bevoegde medewerker ter plaatse kan zijn, ook buiten reguliere werktijden. Een beheerder die op locatie woont kan die continuïteit en directe inzetbaarheid waarborgen. Vroegere situatie: beheerder op locatie Historisch gezien werd deze taak vervuld door de vorige eigenaar van het hotel, die woonachtig was op nummer 32 aan de Rijksstraatweg, direct naast het hotel. Vanuit deze woning nam hij het toezicht en de nachtdiensten op zich. Deze inbedding in de directe omgeving functioneerde jarenlang goed en zorgde voor rust, veiligheid en directe beschikbaarheid. Huidige situatie: nachttelefoon bij eigenaren op afstand Sinds de overname van het hotel zijn de huidige eigenaren verantwoordelijk voor de nachtbewaking. Zij hebben op dit moment de zogenoemde “nachttelefoon” bij zich buiten werktijd. Omdat zij niet in Hardegarijp wonen, is de fysieke afstand tot het hotel aanzienlijk. In geval van een calamiteit resulteert dit in langere responstijden en verhoogde risico’s voor gasten en omgeving. Daarnaast is het voor de continuïteit en gezondheid van de bedrijfsvoering onwenselijk dat eigenaren permanent zelf deze nachtdiensten invullen. Onmogelijk om dit via oproepdienst te organiseren Alternatieven zoals oproepdiensten of externe nachtbewaking zijn in de praktijk ontoereikend.

Ten eerste vanwege de noodzakelijke responstijd: bij calamiteiten telt iedere minuut. Ten tweede kunnen niet alle situaties op afstand worden opgelost; fysieke aanwezigheid is vereist. Daarnaast brengt het inzetten van permanente externe nachtbewaking substantiële structurele kosten met zich mee, wat niet in verhouding staat tot het herbestemmen van een nabijgelegen woning. Inpassing in bestaande situatie en planologisch kader De woning op nummer 34 grenst direct aan het hotelperceel en is daarmee ideaal gesitueerd voor deze functie. Door de woning aan te wijzen als bedrijfswoning ontstaat er geen extra belasting voor de omgeving qua verkeer of geluid; het betreft immers bewoning door een beheerder die al bij het hotel werkt. Ook wordt hiermee voorkomen dat deze woning in de toekomst een reguliere woonfunctie krijgt, die mogelijk onverenigbaar is met het intensieve gebruik van het hotelperceel en daarmee risico op toekomstige bezwaren oplevert.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

73

Onderbouwing aanvaardbaarheid bedrijfswoning Een bedrijfswoning op het perceel Rijksstraatweg 34 is vanuit het oogpunt van het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving om de volgende redenen aanvaardbaar: - de hoofdvorm van de bestaande woning blijft intact. Ruimtelijk verandert er dus niks, de situatie blijft in stand; - door het perceel Rijksstraatweg 34 zowel ruimtelijk als functioneel aan te laten sluiten op perceel Rijksstraatweg 36, ontstaat er een compacte bedrijfsvoering en een gebruiksvriendelijke inrichting. De bedrijfswoning maakt deel uit van deze inrichting. Deze nabije ligging levert een positieve bijdrage aan het beheer en de veiligheid in en rondom het hotel-restaurant en de omgeving daarvan; - op basis van het Groenplan (zie bijlage 12) wordt het voorste deel van de tuin van de woning op een aantrekkelijke manier en met het oog op biodiversiteit ingericht. Het zicht vanaf de Rijksstraatweg op dit perceel en de woning wordt daarmee in standgehouden; - door de reguliere woning te wijzigen naar een bedrijfswoning, wordt 1 woning aan de plaatselijke woningvoorraad onttrokken. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft geen specifiek beleid op het gebied van woningontrekking. Het verlies van 1 woning is op deze plek aanvaardbaar.

Het belang van het behoud van 1 woning weegt niet op tegen het belang om een duurzame, veilige bedrijfsvoering van hotelrestaurant Van der Valk te realiseren. Bovendien worden elders in Hurdegaryp in het woningbouwproject It Súd 55 betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen gebouwd. - in de bestaande situatie is op de woning Rijksstraatweg 34 sprake van een overschrijding van het geluid op de gevel (zie bijlage 4). Met het wijzigen van de woonfunctie naar bedrijfswoning wordt deze situatie opgeheven. Een eigen bedrijfswoning hoeft namelijk geen bescherming te ontvangen van geluid dat wordt veroorzaakt door de activiteit waarmee de woning functioneel is verbonden. 5.17.2.6 Groen, klimaatadaptatie en water Er is een Groenplan ontwikkeld om ervoor te zorgen dat het plan goed ruimtelijk wordt ingepast. Dit Groenplan is opgenomen in bijlage 12. Uitgangspunt voor het ontwerp is een klimaat adaptief ontwerp. Kernwoorden van het plan zijn: Gastbeleving Creëren van een aantrekkelijke en natuurlijke omgeving rondom het hotel die de beleving voor gasten versterkt. De groene inrichting sluit aan op het karakter van de omgeving en is ontworpen met respect voor de historische waarde.

Door het toepassen van bomen, groenstroken, seizoensgebonden beplanting, gevelgroen en hoogwaardige vegetatie ontstaat een natuurlijk en samenhangend geheel dat aansluit bij het bestaande straatbeeld en de lokale identiteit. Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

74

Omgevingswaarde Het groenontwerp levert meerwaarde voor de buurt en omgeving. Het versterkt het straatbeeld en biedt privacy, inkijkbescherming en aantrekkelijke groene zones. De inrichting sluit aan op de bestaande structuur en geschiedenis van de plek, waardoor het hotel op een natuurlijke manier in de omgeving wordt opgenomen. Open verharding op parkeerplaatsen draagt bij aan waterbeheer en een duurzame uitstraling. Klimaatadaptatie Het plan houdt rekening met klimaatbestendigheid. Open verharding op parkeerterreinen bevordert waterinfiltratie en voorkomt plassen. Open verharding op parkeerplaatsen draagt bij aan waterbeheer en een duurzame uitstraling. Extra groen, zeker ook bomen, zorgt voor verkoeling en helpt hittestress te verminderen, wat bijdraagt aan een comfortabel verblijf voor gasten en een gezonde leefomgeving voor de buurt, zowel voor mensen als dieren. Onderhoudsvriendelijk Alle beplanting, materialen en constructies zijn ontworpen met het oog op eenvoudig onderhoud. Er is aandacht voor praktische toegankelijkheid en duurzame keuzes, zodat het terrein langdurig aantrekkelijk en functioneel blijft.

Figuur 39: het groenplan (Klimaatadaptief ontwerp, Frisia Groep, 9 oktober 2025) Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

75

Herplantplicht Er is een kapvergunning verleend voor beuk en eik met herplant aan zijde van Rijksstraatweg. Dit is meegenomen in de tekening van de nieuwe situatie. Instandhouding boomwortels In de beoogde parkeerstrook aan de Reitsmaweg, nu nog gazon, staan twee eiken van ongeveer 70 jaar oud. Deze blijven volgens het ontwerp behouden. Tussen en naast de twee bomen worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Om tot zowel het duurzame behoud van de bomen komen, alsook het voorgenomen aantal parkeerplaatsen te realiseren, is er groeiplaatsonderzoek gedaan. Het rapport en de resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in bijlage 13. Voorafgaand aan realisatie van de ondergrondse groeiplaatsvoorziening boom wordt contact gelegd met de beheerder van de rioleringen. Water en infiltratie Aan de Reitsmaweg wordt de groenstrook geïntegreerd met de parkeerfunctie. Het doel is om hier door middel van open bestrating en infiltratieboxen het water op natuurlijke wijze af te vangen tijdens piekbuien. Dit past goed binnen het duurzaamheidsthema dat steeds zwaarder meeweegt bij realisatie van nieuwbouw. 5.18 Duurzaamheid en energie Het gehele Van der Valk complex wordt gasloos. Om dit mogelijk te maken, worden warmtepompen (gesloten systeem) aangelegd. Het gehele bestaande gebouw wordt voorzien van een extra schil isolatie. De nieuwbouw voldoet aan de huidige isolatievereisten.

Het ventilatiesysteem in het hotel en de afzuiging in de keuken wordt voorzien van warmteterugwinning. De warmteterugwinning zorgt ervoor dat de temperatuur van de uitgaande lucht wordt gebruikt om de temperatuur van de binnenkomende lucht te beïnvloeden. Hiermee kan een aanzienlijk deel van de energie worden hergebruikt. In het Van der Valk hotel is het standaard om led-verlichting met daglichtregeling toe te passen. De platte daken van het hotel worden voorzien van een groen dak. De nieuwe parkeervakken worden van open bestrating voorzien t.b.v. de infiltratie van water en een groen uiterlijk. 5.19 Gezondheid Hotel Hurdegaryp en de beoogde plannen leveren op meerdere punten een bijdrage aan het bevorderen van de gezondheid. Daarmee wordt bijgedragen aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen voor gezondheid en brede welvaart:

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

76

Installaties De verbouwing zorgt voor het vervangen van alle installaties. Waaronder een nieuwe ventilatie- en afzuiginstallatie. De nieuwe installaties zorgen voor een efficiëntere werking en een verbetering van de luchtkwaliteit, zowel binnen als in de omgeving. Groene omgeving In de huidige situatie om het hotel is er veel ruimte voor groen, maar dit wordt niet benut. Het plan voor de renovatie en uitbreiding omvat ook een groenplan waarbij er naast de noord-, oost- en zuidzijde ook op de platte daken groen toegevoegd zal worden. Het aanzicht van het hotel zal veranderen naar een aantrekkelijke, groene uitstraling. Verbinden van sociaal en fysiek domein Mede door het organiseren van de burendagen is het duidelijk dat er vanuit de buurt veel behoefte is om elkaar te ontmoeten. Naast de commerciële motieven heeft dit er mede voor gezorgd dat de nieuw te realiseren lounge niet alleen voor de hotelgasten als “huiskamer” van het hotel functioneert. Ook voor de buurt kan het deze functie als plek om elkaar te ontmoeten vervullen. Betrekken van inwoners bij de plannen Van der Valk vindt het belangrijk om een goede relatie met de omwonenden te onderhouden. Gedurende het planproces is daarom meerdere malen met de direct omwonenden en andere belangstellenden gesproken en geluisterd naar de zorgen. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6 voor meer informatie.

Dit proces draagt bij aan de gemeentelijke doelstelling om inwoners uit de omgeving te betrekken bij de plannen. Het heeft geleid tot een beter plan. Medewerkers In de plannen voor de renovatie en verbouwing is meteen goed gekeken naar het aanpassen van de huidige “routing” en werkplekken. Na 185 jaar en een paar kleinere aanpassingen is het tijd voor een volledige aanpassing van de werkplekken en routing. Naast werkhoogtes, nieuwe hardware, omkleed faciliteiten en kantine is er goed gekeken om de afstanden voor personeel te beperken waarbij er niet onnodig veel gelopen of getild hoeft te worden. De groei van het hotel zorgt voor een grotere personeelsbehoefte. Niet alleen de flexibele schil moet groeien maar ook de kern van vaste werknemers moet groeien. Beweegvriendelijke omgeving Het vernieuwde Hotel Hurdegaryp zet in op een doelgroep die langer verblijft en naar het hotel komt vanwege de mogelijkheden die de omgeving te bieden heeft. Het aanbod aan belevingen en activiteiten omvat een combinatie van natuur, cultuur, geschiedenis, culinair en buitenactiviteiten.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

77

Voornamelijk de wandel-, fiets- en vaarroutes worden door de huidige en toekomstige doelgroep gezien als activiteiten die bijdragen aan de hotelervaring. Deze mogelijkheden dragen bij aan de gemeentelijke doelstelling om gezondheid te bevorderen in de leefomgeving. Gezonde kaart Van der Valk staat bekend om een aantal klassiekers op de menukaart. Deze klassiekers zijn in alle jaren tijd in de ogen van de gast niet veranderd. Toch is er veel veranderd. De inkopers zetten flinke stappen in het vinden van goede en eerlijke producten. Naast de centrale inkoop die vanuit Van der Valk aangeboden wordt, is er veel ruimte om als eigenaar en chef-kok zelf keuzes te maken. Er wordt bewust gezocht naar de lokale “pareltjes”. Lokale wijn, kazen, zuivelproducten, bieren zijn onder andere ingrediënten die we lokaal inkopen. 5.20 Archeologische waarden Voor de toetsing aan het aspect archeologie is de FAMKE kaart geraadpleegd. Uit de kaart blijkt dat de locatie is gelegen in de volgende gebieden: -

periode IJzertijd/Middeleeuwen: karterend onderzoek 3 > onderzoek boven 5.000 m2 (figuur 40); periode Steentijd/Bronstijd: karterend onderzoek 2 > onderzoek boven 2.500 m2 (figuur 41).

Uit het gemeentelijk omgevingsplan blijkt dat op de locatie geen aanduiding ‘archeologische waarde en/of verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek’ ligt. De omvang van de ingreep voor de uitbreiding is netto ongeveer 336 m2. Dit betekent dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. De voorgenomen omgevingsplanactiviteit voldoet aan deze instructie.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

78

Figuur 40: fragment van de FAMKE kaart, periode IJzertijd / Middeleeuwen

Figuur 41: fragment van de FAMKE kaart, periode Steentijd / Bronstijd 5.21

Bezonning

5.21.1 Toetsing Bij bezonning bij ruimtelijke ontwikkelingen gaat het om voldoende zon op de gevel en om schaduwwerking. Nieuwbouw kan schaduw veroorzaken op de openbare ruimte of tuinen van omwonenden. Voorkomen moet worden dat de schaduw te veel toeneemt. Sommige functies hebben juist een goede bezonning nodig, zoals tuinen, terrassen of speelplekken. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. Voor zowel de toepassing als de inhoud van een bezonningsstudie bestaat daarom geen directe wettelijke basis. Wel bestaan er de zogenaamde TNO-normen, met een ‘lichte’ en een ‘strenge’ norm: Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

79

-

-

de ‘lichte’ TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam; de ‘strenge’ TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. De ‘TNO-normen’ geven een richtlijn of er sprake is van voldoende bezonning en of er sprake is van goede bezonning. De normen zijn in principe gericht op de bezonning door een raam in de woonkamer. De norm is echter ook te gebruiken om te bepalen of er voldoende bezonning is op balkons, tuinen en/of andere buitenruimtes. Landelijk wordt veelal enkel de lichte norm gehanteerd. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft aangegeven ook met de lichte norm te werken. 5.21.2 Onderzoek Om de effecten van de beoogde ontwikkeling ten aanzien van bezonning op de omliggende gebouwen in beeld te brengen, is een bezonningsstudie opgesteld. Het rapport is opgenomen in bijlage 14. De zonnestudie is uitgevoerd met de volgende doelstellingen: 1. Het vergelijken van de bezonning op het nabije buren in de bestaande situatie met de bezonning in de nieuwe situatie met opbouw; 2. Het toetsen van de bezonning in de bestaande en in de nieuwe situatie aan de 'lichte' TNO Bezonningsnorm: 'ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam'. De 'lichte' TNO Bezonningsnorm wordt standaard getoetst zonder begroeiing, tenzij er begroeiing wordt toegevoegd.

Uit het groenplan blijkt dat geen begroeiing wordt toegevoegd die relevant is voor de bezonning van de nabije buren. De toetsing is op verzoek van de opdrachtgever uitgevoerd voor situaties met begroeiing en situaties zonder begroeiing. Door de geplande opbouw van Rijksstraatweg 36 wordt in het verloop van de toetsdata de bezonning van de volgende percelen beïnvloed: -

Rijksstraatweg 26, 28, 30, 32, 33, 34, 35, 38 en 42 Burgemeester Drijberweg 1 en 3 Reitsmaweg 2b

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

80

5.22.3 Maatregelen Er zijn geen maatregelen noodzakelijk om het project inpasbaar te maken. 5.21.4 Conclusie Uit het onderzoek blijkt dat de bezonning van de meetpunten in de nieuwe situatie op beide data en in alle gevallen meer dan 2 uur is, waarmee wordt voldaan aan de 'lichte' TNO Bezonningsnorm.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

81

5.22

Zichtlijnen

5.22.1. Toetsing Er bestaat geen recht op een vrij uitzicht en een zekere mate van inbreuk op de privacy en een vermindering van het uitzicht zijn inherent aan het wonen in bebouwd gebied. Voor het beschermen tegen inkijk en overlast en de privacy bestaan geen wettelijke regels. In bezwaar- en beroepsprocedures wordt een strak onderscheid gemaakt tussen bestuursrecht en privaatrecht. Dat wil zeggen dat privaatrechtelijke aspecten – zoals privacy – niet van belang zijn bij vergunningverlening. Dat is slechts anders in het geval van een ‘evidente privaatrechtelijke belemmering’. Voor een zorgvuldige afweging en rekening houdend met de belangen van omwonenden, is voor dit plan onderzocht wat de effecten zijn voor inkijk en privacy voor omwonenden. 5.22.2 Onderzoek Er is onderzoek uitgevoerd naar de zichtlijnen. Zie bijlage 15. De zichtlijnen visualisaties zijn uitgevoerd met de volgende doelstelling: Het visualiseren van het uitzicht vanaf de balkons op de 1e, 2e en 3e verdieping aan de Oost- en Zuidzijde van de nieuwe opbouw, om inzichtelijk te maken of en in welke mate de inkijk op/ privacy van de nabije buren wordt beïnvloed. Het uitzicht vanaf de balkons aan de Noord- en Westzijde wordt niet onderzocht vanwege de grote afstand tot omliggende woningen. Het uitzicht zal worden gevisualiseerd zowel met als zonder aanwezige begroeiing. De objectieve conclusies zijn als volgt: -

-

-

in de zomer worden de meeste zichtlijnen onderbroken door het groen van de bomen; de zichtlijnen van balkons 1.1 tot en met 1.5 kijken direct op de buren Burgemeester Drijberweg 2 (eigendom van opdrachtgever) en Reitsmaweg 1c. Aangezien de ramen van de huidige/ bestaande eerste verdieping van het hotel vrijwel hetzelfde uitzicht hebben, lijkt hiermee geen extra inbreuk op privacy te ontstaan. Daarbij staat er begroeiing in de tuin van Reitsmaweg 1c (niet in het model opgenomen) die de zichtlijnen beïnvloedt; vanaf balkon 1.7, 1,8 en 1.9 zijn de voorgevels van de adressen Burgemeester Drijberweg 3 en 5 te zien: respectievelijk een restaurant en een doe-het-zelf winkel. Deze adressen hebben geen voortuin met begroeiing, maar verharding ten behoeve van het parkeren. Gezien de publiek aantrekkende functies van deze adressen lijkt hier geen sprake van inbreuk op privacy; in de winter hebben de bomen weinig tot geen bladeren. Daardoor is het zicht vanaf de balkons in deze periode van het jaar minder onderbroken. Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

82

-

-

In praktijk lijkt het niet aannemelijk dat in de winter gasten (lang) op het balkon zullen verblijven en daardoor lijkt er geen sprake van onevenredige inbreuk van privacy; de zichtlijnen lijken geen afbreuk aan de privacy in achtertuinen van omliggende woningen te doen: de meeste woningen zijn met de voorgevel naar het hotel gericht. Alleen Reitsmaweg 1c heeft de tuin tussen huis en het hotel gesitueerd. Voor de zichtlijnen geldt dezelfde conclusie als eerder genoemd; de afstand van het hotel tot aan de omliggende woningen is 19 meter of meer. Deze afstanden zijn niet ongebruikelijk in een bebouwde omgeving.

Resumerend: de realisatie van het plan lijkt niet tot een evidente privaatrechterlijke belemmering te leiden voor de omliggende woningen. 5.22.3 Maatregelen Er zijn geen maatregelen noodzakelijk om het project inpasbaar te maken. 5.22.4 Conclusie Er is geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan vergunningverlening voor het bouwplan in de weg staat.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

83

6.

Participatie

6.1 Gemeentelijk beleid De gemeente Tytsjerksterdiel heeft het beleid voor participatie vastgesteld in de beleidsnota ‘Participatiebeleid fysieke leefomgeving gemeente Tytsjerksteradiel (8 augustus 2023)’. Met de komst van de Omgevingswet wordt de nadruk gelegd op communicatie en participatie vroeg in het participatieproces. Bij ruimtelijke plannen worden de omgeving en belanghebbenden in een vroeg stadium van het proces betrokken. De gemeente wil duidelijk maken en vastleggen hoe het participatieproces eruit komt te zien met de uitvoering van de Omgevingswet. Op 16 december 2021 heeft de gemeenteraad van Tytsjerksteradiel (Z202104580/S2021-27905) gevallen vastgesteld waar participatie verplicht wordt gesteld onder de Omgevingswet. Verplichte participatie geldt voor de gevallen die volgens de omschrijving van het adviesrecht adviesplichting zijn. Deze aangewezen gevallen hebben een dermate impact op de omgeving dat de raad hiervan vindt dat participatie geregeld moet zijn voorafgaand van de aanvraag van de omgevingsvergunning. Onder de Omgevingswet is ook de verplichte participatie vormvrij; er staat niet in de wet hoe het participatieproces eruit moet zien. Wel kan de gemeente richting geven hoe het participatieproces uitgevoerd kan worden met een participatiehandreiking.

Op basis van deze vastgestelde lijst met gevallen is geconcludeerd dat voor het onderhavige project participatie niet verplicht is gesteld. 6.2 Algemene maatschappelijke behoefte Het hotel heeft behalve voor de toeristische en zakelijke gasten ook een sociale functie voor de buurt en het dorp Hurdegaryp. Het is belangrijk dat op deze plek een gastvrij en een aantrekkelijk hotel blijft bestaan. De buren en de dorpsbewoners kunnen gebruik maken van de faciliteiten, zoals lounge, zalen, restaurant e.d. De eigenaren willen graag in goed contact blijven met de directe buren en de buurt en organiseren daarom in het hotel regelmatig een buurtborrel. De maatschappelijke betrokkenheid van het dorp bij het hotel is ook te lezen in de Dorpsvisie 2022-2027. Hier is aangegeven dat Hotel-Restaurant Van der Valk al decennialang vele toeristen naar Hurdegaryp trekt. En dat de gasten vanuit hier vele tripjes in de buurt maken. Het dorp speelt in op toeristen en recreanten, onder andere door (samen met Stichting Regiomarketing Toerisme Noordoost Friesland) wandelroutes te ontwikkelen en mogelijkheden om gasten en inwoners te informeren over wat Hurdegaryp te bieden heeft.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

84

6.3 Resultaten van de participatie voor het project Omdat de eigenaren van Van der Valk hotel Hurdegaryp het heel belangrijk vinden om de omgeving goed te informeren en te raadplegen over de nieuwe ontwikkelingen, hebben zij op eigen initiatief gesprekken gevoerd en bijeenkomsten georganiseerd. Van het participatieproces is een verslag opgemaakt (zie bijlage 16). Dit verslag is bij de stukken van de aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit in het omgevingsloket gevoegd. Uit de gesprekken met de buurt blijkt dat de meesten graag zien dat het hotel weer nieuw en fris leven wordt ingeblazen en dat het hotel nog voor generaties lang kan blijven bestaan. Ook zijn er bij een aantal direct omwonenden zorgen over de nieuwbouw van het hotel. Deze zijn in de onderstaande categorieën samengevat: 1. de toename van de bouwhoogte, het gebouw is te hoog; 2. de inbreuk op de privacy vanaf de balkons naar omliggende woningen; 3. de inbreuk op de privacy vanuit de wintertuin naar omliggende woningen; 4. schaduw- / lichthinder voor omliggende woningen; 5. de geluidsoverlast als gevolg van verkeer, parkeren en bezoekers; 6. de toename van parkeeroverlast in de Reitsmaweg en de Burgemeester Drijberweg en de zorg om de verkeersveiligheid; 7. de waardevermindering van het eigendom van omwonenden.

Met de verdere uitwerking en aanpassing van het plan is met deze punten als volgt rekening gehouden: 1. de toename van de bouwhoogte Omwonenden maken zich zorgen om het hoogste deel van het gebouw, met een afmeting van 14,9 m. Dit bouwdeel bevindt zich aan de Reitsmaweg. Naar aanleiding van de ontvangen zorgen en op verzoek van de gemeente is het ontwerp aangepast door op de hoek Burgemeester Drijberweg – Reitsmaweg de bouwhoogte van de nieuwbouw met één bouwlaag te verlagen. Er is nu sprake van 2 bouwlagen met kap, het oorspronkelijke plan was op deze hoek 3 bouwlagen met kap. De bouwhoogten van de andere bouwdelen zijn om de volgende redenen ongewijzigd gebleven: -

-

er is een positief advies van de welstandscommissie op het ontwerp ontvangen; lager bouwen, betekent minder appartementen. Met als gevolg dat er geen sprake meer is van een toekomstbestendige exploitatie van het hotel en het restaurant; de conclusies uit de onderzoeken naar de zichtlijnen, de schaduwhinder en de akoestiek hebben niet tot nieuwe inzichten geleid. Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

85

Het ontwerp van het plan is verder op het punt van de bouwhoogte niet aangepast. 2. De inbreuk op de privacy vanaf de balkons naar omliggende woningen. Omwonenden zijn bezorgd dat hotelgasten vanuit de nieuwe balkons en de raampartijen direct zicht hebben op de woningen en daarmee een inbreuk leveren op de privé leefomgeving van omwonenden. Naar aanleiding van de ontvangen zorgen heeft de initiatiefnemer een zichtlijnen onderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek is in gesprekken met omwonenden toegelicht. De conclusies van dit onderzoek hebben niet geleid tot onaanvaardbare situaties en /of de toepassing van aanvullende maatregelen om de zorgen verder weg te nemen. Het ontwerp van het plan is op dit punt niet aangepast. 3. De inbreuk van de privacy als gevolg van de bouw van de wintertuin (restaurant) en de hotelkamers op de begane grond Een aantal omwonenden zijn bezorgd over de mogelijke inkijk van restaurantbezoekers in de wintertuin en de hotelgasten van de kamers op de begane grond van het hotel. De initiatiefnemer heeft een Groenplan op laten stellen. Dit Groenplan heeft vooral tot doel om het plan landschappelijk goed in de omgeving in te passen. Ook is dit Groenplan ingezet om oplossingen te vinden voor de zorgen over de privacy van omwonenden.

In het Groenplan zijn diverse oplossingen gevonden om het zicht vanuit de hotelkamers en de terrassen op de begane grond naar omliggende woningen te verbreken, o.a. door de toepassing van opgaande beplanting. Voor Burgemeester Drijberweg 1 is een animatie en een ontwerpvoorstel gemaakt. Met behulp van beplanting en een vaste paneelconstructie op de noordoost hoek van de wintertuin is het zicht vanuit de wintertuin op de woning op de Burgemeester Drijberweg 1 weggenomen. Dit ontwerp wordt op 27 november 2025 met de bewoners besproken. 4. Schaduwhinder voor omliggende woningen Omwonenden hebben de zorg dat door de hogere bouwhoogte er sprake is van onaanvaardbare schaduwwerking in de woningen en de tuinen. Naar aanleiding van de ontvangen zorgen heeft de initiatiefnemer een schaduwonderzoek laten uitvoeren. De resultaten van dit onderzoek zijn tijdens de 1-op-1 gesprekken met omwonenden toegelicht. Het plan voldoet aan de landelijke richtlijnen. De conclusies van het onderzoek hebben niet geleid tot een aanpassing van het ontwerp.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

86

5. De geluidsoverlast als gevolg van parkeren en bezoekers Omwonenden hebben hun zorgen geuit over het eerste ingediende plan, waarbij de parkeerplaatsen op het woonperceel Burgemeester Drijberweg 2 waren geprojecteerd. Het plan was toen om op dit perceel 23 parkeerplaatsen aan de zij- en achterkant van de woning te realiseren en 18 plaatsen in de openbare groenstrook langs de Reitsmaweg. Omwonenden hebben over dit planonderdeel hun zorgen geuit met betrekking geluidsoverlast, verkeersveiligheid en de ruimtelijke consequenties. Gezien de zorgen van omwonenden en de uitkomsten van het akoestisch onderzoek naar deze parkeeroplossing heeft de initiatiefnemer een alternatief plan ontwikkeld. De initiatiefnemer heeft het naastgelegen perceel Rijksstraatweg 34 aangekocht, om zodoende een aanvaardbare parkeeroplossing te kunnen realiseren. In het nieuwe plan worden 24 parkeerplaatsen op het perceel Rijksstraatweg 34 gerealiseerd en in de openbare groenstrook langs de Reitsmaweg zijn dit 18 parkeerplaatsen. Deze laatste plaatsen worden gebruikt wanneer het andere terrein vol is. De huidige 8 openbare langsparkeerplekken in de Reitsmaweg verdwijnen. De initiatiefnemer heeft voor dit nieuwe plan een nieuw akoestisch onderzoek laten uitvoeren. De gevolgen voor de omliggende woningen zijn daarin onderzocht.

Uit dit onderzoek is gebleken dat de nieuwe situatie aan de instructieregels voldoen. De volgende maatregelen worden verder genomen: - de plaatsing van een geluidsscherm op de grens van de percelen Rijksstraatweg 32 en 34; - het geluidsscherm wordt op eigen initiatief van Van der Valk verlengd, zodat ook langs de Reitsmaweg sprake van een ruimtelijke en geluidwerende afscherming richting omliggende woningen is; - het geluidscherm is opgenomen en ingepast in het Groenplan. Op dit planonderdeel is het ontwerp dermate aangepast dat er in essentie sprake is van een nieuw en verbeterd plan. Deze wijziging heeft er daarom toe geleid dat de aanvraag van het oude plan is ingetrokken en een nieuw plan bij de gemeente is ingediend. 6. De toename van parkeeroverlast in de Reitsmaweg en de Burgemeester Drijberweg en de zorg om de verkeersveiligheid Omwonenden zijn bezorgd dat met de uitbreiding van het hotel en het restaurant in combinatie met de eerst gekozen parkeeroplossing (Burgemeester Drijberweg 2) de parkeeroverlast op de Reitsmaweg en de Burgemeester Drijberweg toeneemt en daarmee ook de verkeersonveiligheid.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

87

Besloten is om het parkeren niet op de Burgemeester Drijberweg 2 te laten plaatsvinden, maar op het naastgelegen door de initiatiefnemer aangekochte perceel Rijksstraatweg 34. Nu het parkeren naar deze locatie is verplaatst, zijn de bredere zorgen over de parkeerproblematiek in de Reitsmastraat en de Burgemeester Drijberweg bij omwonenden weggenomen. De nieuwe parkeerplaats op de Rijksstraatweg 34 is te bereiken via de bestaande inrit en de huidige parkeerplaats van Van der Valk, welke aan de Rijksstraatweg kant zijn gelegen. Uit het aanpaste Parkeeronderzoek blijkt het parkeren in de openbare groenstrook aan de Reitsmaweg en op het nieuwe parkeerterrein aan de Rijksstraatweg 34 geen problemen oplevert. Volgens het onderzoek vallen de toekomstige verkeersintensiteiten ruim onder de waarden die in het algemeen als toelaatbaar en acceptabel worden beschouwd vanuit het oogpunt van afwikkeling en verkeersveiligheid. Op dit planonderdeel is het ontwerp dermate aangepast dat er in essentie sprake is van een nieuw en verbeterd plan. Deze wijziging heeft er daarom toe geleid dat de aanvraag van het oude plan is ingetrokken en een nieuw plan bij de gemeente is ingediend. 7. De waardevermindering van het eigendom van omwonenden. Omwonenden zijn bezorgd dat de uitbreiding van het hotel en het restaurant tot een waardevermindering van de woning leidt.

Aangegeven is dat de wettelijke weg is dat omwonenden bij de gemeente Tytsjerksteradiel een verzoek om nadeelcompensatie kunnen indienen. De initiatiefnemer heeft een Nadeelcompensatie overeenkomst met de gemeente getekend.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

88

7.

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

De gemeente bereikt een evenwichtige toedeling van functies aan locaties door regels te stellen over activiteiten op locaties en deze onderling evenwichtig af te wegen. Evenwichtig afwegen van activiteiten betekent een locatiegerichte benadering waarbij de gemeente de schaarse ruimte binnen de fysieke leefomgeving op een zo goed mogelijke wijze verdeeld, inricht en benut. Deze plicht geldt ook bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De beoordelingsregel van artikel 8.0a, lid 2, Bkl bepaalt dat de omgevingsvergunning alleen kan worden verleend met het oog op een Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties (ETFAL). In dit hoofdstuk wordt onderbouwd waarom bij dit plan sprake is van ETFAL. Hierbij wordt ingegaan op de als strijdig beoordeelde activiteiten (zie hoofdstuk 3.3). 7.1 Beleid Het plan is niet in strijd met rijksbeleid, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid of het beleid van het waterschap. 7.2

Onderbouwing strijdigheid

7.2.1

Bouwactiviteiten

Bouwen buiten het bouwvlak en overschrijding van de maximale bouwhoogte - alle benodigde onderzoeken zijn verricht. Uit de onderzoeken is gebleken dat aan de instructies van het rijk en de provincie en het gemeentelijk beleid wordt voldaan; - uit het onderzoek voor schaduwhinder blijkt dat het plan aan de landelijke richtlijnen voldoet; - uit het onderzoek voor zichtlijnen blijkt dat er geen sprake is van een onevenredige privacy schending voor direct omwonenden; - het plan is - inclusief de bouwvolumes (oppervlak en bouwhoogte) en de detaillering (uitstraling, materiaal- en kleurgebruik) - akkoord bevonden door de welstandscommissie en voldoet daarmee aan de redelijke eisen van welstand; - het Groenplan draagt positief bij aan een goede ruimtelijke en landschapelijke inpassing van het gebouw in de omgeving en heeft een meerwaarde voor de biodiversiteit.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

89

7.2.2

Gebruiksactiviteiten

Strijdig gebruik De uitbreiding van het parkeren: - in het akoestisch onderzoek is aangetoond dat aan de instructieregels wordt voldaan; - de parkeerplaatsen zijn zorgvuldig ingepast door deze langs de Reitsmaweg en achter de woning op het perceel Rijksstraatweg 34 te situeren. De 8 langsparkeerplekken in de Reitsmaweg komen daarmee te vervallen, hetgeen leidt tot een verbetering van het overzicht in de straat en daarmee tot een verkeersveiliger situatie; - de parkeerplaatsen worden ruimtelijk afgeschermd door middel van erfafscheidingen (deels in de vorm van geluidswering); - met de uitvoering van het Groenplan wordt bereikt dat voor de parkeerplaatsen in de groenstrook langs de Reitsmaweg en op het perceel Rijksstraatweg 34 een aantrekkelijke groene omgeving wordt gecreëerd. De bedrijfswoning op perceel Rijksstraatweg 34: - in het akoestisch onderzoek is aangetoond dat aan de instructieregels wordt voldaan; - het nut en de noodzaak van de bedrijfswoning op dit perceel is voldoende onderbouwd; - doordat het uiterlijk van de woning intact blijft en onderdeel is van het Groenplan, ontstaat er een goede ruimtelijke inpassing. 7.2.3 Milieuactiviteiten Overschrijding van de geluidsnormen - in het akoestisch onderzoek is aangetoond dat de toename van het geluid aanvaardbaar is. De waarden vallen binnen de instructieregels van het Rijk.

Voorwaarde is wel dat het geluidsscherm op de grens van Rijksstraatweg 34 en Rijksstraatweg 32 wordt gerealiseerd; - aanvullend wordt het geluidsscherm ook langs het stukje Reitsmaweg aangelegd. Dit is een vrijwillige maatregel, zodat zorg wordt gedragen voor een ruimtelijke afscheiding van de parkeerplaatsen richting de Reitsmaweg en bovendien draagt dit scherm extra bij aan de geluidswering richting omliggende woningen aan de Reitsmaweg. 7.3 Gezonde en veilige leefomgeving Het Bkl bevat instructieregels over o.a. geluid, externe veiligheid en bodem die het bevoegd gezag moet naleven bij het opstellen van het omgevingsplan, met als doel de gezondheid en het milieu te beschermen. Het plan is aan deze instructies getoetst. Er is sprake van een gezonde en veilige leefomgeving.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

90

7.4 Conclusie Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

91

8.

Uitvoerbaarheid

8.1 Economische uitvoerbaarheid In dit hoofdstuk is de wijze van bekostiging van het initiatief beschreven. 8.1.1 Financieel economische haalbaarheid De uitbreiding en renovatie van Van der Valk hotel Hurdegaryp is binnen redelijke termijn uitvoerbaar. Volgens de planning zal met de uitvoering van de werkzaamheden rond het tweede kwartaal van 2025 worden gestart. Het project is financieel haalbaar. De kosten die gemaakt worden voor het opstellen van een buitenplanse omgevingsplan activiteit zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de realisatie van de nieuwbouw en renovatie en de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen en bijbehorende voorzieningen (ten behoeve van geluidwering en waterberging) zijn ook voor rekening van de initiatiefnemer. De woning / het perceel Burgemeester Drijberweg 2 is reeds door de initiatiefnemer aangekocht. Legeskosten en eventuele kosten als gevolg van nadeelcompensatie zijn voor rekening van de initiatiefnemer. 8.1.2 Kostenverhaal Het kostenverhaal is via een Ruilovereenkomst en een Huurovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer geborgd. Grondruilovereenkomst Om de plannen mogelijk te kunnen maken, is een aantal kleine aanpassingen met betrekking tot eigendomsgrenzen aan de noordzijde van het plangebied (Rijksstraatweg) noodzakelijk.

Een klein deel van het huidige terras is gesitueerd op gronden in eigendom van de gemeente. Tevens staan er een tweetal gemeente lantaarnpalen op gronden in eigendom van Van der Valk. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente Tytsjerksteradiel is een Ruilovereenkomst ondertekend en zijn afspraken gemaakt over de daarmee gepaard gaande kosten. Daarmee is de beoogde herinrichting van het terrein ten behoeve van de bedrijfsuitoefening van het van der Valk hotel uitvoerbaar. Beheer- en onderhoudsovereenkomst De strook openbaar gebied langs de Reitsmaweg aan de zuidzijde van het hotel is in eigendom van de gemeente Tytsjerksteradiel. De gemeente Tytsjerksteradiel en de initiatiefnemer hebben voor deze strook een beheer- en onderhoudsovereenkomst ondertekend. Van der Valk hotel huurt deze strook voor onbepaalde tijd. Daarmee wordt de beoogde realisatie en het onderhoud en beheer van de benodigde extra parkeerplaatsen uitvoerbaar. De kosten voor de aanleg van de parkeerplaatsen én het onderhoud en beheer zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Motivering Van der Valk Hotel Hurdegaryp AXON Adviseurs bv

92

8.2 Nadeelcompensatie Onder nadeelcompensatie valt onder meer de vergoeding van planschade. De basisregeling voor nadeelcompensatie staat in artikel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De regels over nadeelcompensatie in afdeling 15.1 van de Omgevingswet zijn een aanvulling op deze algemene regel. De regels over nadeelcompensatie in de Omgevingswet hebben voorrang op de regels in de Awb. Schadeoorzaken zijn limitatief opgesomd in artikel 15.1 Ow, één daarvan is een omgevingsvergunning. De gemeente Tytsjerksteradiel heeft het beleid hieromtrent vastgelegd in de Verordening nadeelcompensatie Tytsjerksteradiel 2023. In het geval van een ontwikkeling in de fysieke leefomgeving kan het redelijk zijn om de kosten die gemoeid zijn met de vergoeding van nadeelcompensatie geheel of gedeeltelijk te verhalen op de initiatiefnemer. Dit kan via het publieke spoor, door kostenverhaalregels in de omgevingsvergunning op te nemen. In de praktijk is het gebruikelijk om de kosten voor nadeelcompensatie via het private spoor te verhalen. Bijvoorbeeld door middel van een schadevergoedingsovereenkomst (artikel 13.3c Ow), óf als ook andere kosten verhaald dienen te worden, via de anterieure overeenkomst. Eventuele kosten als gevolg van nadeelcompensatie (voorheen planschade) zijn voor rekening van de initiatiefnemer.