TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61 (toelichting en regels).pdf

5.12

Waterbelang

5.12.1 Algemeen Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels (al dan niet ter nastreving van omgevingswaarden*) uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregels met betrekking tot: 1. het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen; 2. het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en 3. het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied. Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven. Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool.

Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige 66

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de bruidsschat zijn. Watersysteem In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe 'eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren' is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem. Afvalwaterketen Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater.

Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe 'eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren' een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst. 5.12.2 Situatie plangebied Broekdijk 61 Mander Op 8 februari 2025 is het waterschap via www.hetwateradvies.nl geïnformeerd over het plan. Op grond van hiervan geldt de normale procedure omdat er sprake is van een bedrijfsmatige activiteit die wordt uitgevoerd, waardoor het afstromende hemelwater verontreinigd kan raken. Dit heeft betrekking op het reeds bestaande akkerbouwbedrijf wat daar wordt geëxploiteerd. De watertoets is als Bijlage 9 bij de motivering opgenomen. Als gevolg van het plan wordt enkel het agrarisch bedrijfsperceel (bouwvlak) aangepast en worden twee landschapsontsierende gebouwen gesloopt. De oppervlakte aan bebouwing en verharding neemt fors af. Derhalve leidt het plan niet tot negatieve effecten ten aanzien van de waterhuishouding.

Dikkersbosweg 3 Albergen Op 8 februari 2025 is het waterschap via www.hetwateradvies.nl geïnformeerd over het plan. Op grond van hiervan geldt de korte procedure. De watertoets voor de Dikkersbosweg 3 is als Bijlage 10 bij de motivering opgenomen. Op 10 februari 2025 heeft het waterschap als gevolg van het digitale wateradvies geconcludeerd dat de ruimtelijk relevante wateraspecten van het plan voor de Dikkersbosweg 3 in Albergen gering zijn en/of tijdelijk van aard. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen dit plan. Vermolenweg 42 Geesteren Op 8 februari 2025 is het waterschap via www.hetwateradvies.nl geïnformeerd over het plan. Op grond van hiervan geldt de korte procedure. De watertoets is als Bijlage 11 bij de motivering opgenomen. Op 17 februari 2025 heeft het waterschap als gevolg van het digitale wateradvies geconcludeerd dat de ruimtelijke relevante wateraspecten van het plan gering zijn en/of tijdelijk van aard. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen het plan. 5.12.3 Conclusie Het waterschap heeft op voorhand akkoord gegeven op de plannen. Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot het waterbelang, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

67

5.13

Spuitvrije zones gewasbeschermingsmiddelen

5.13.1 Algemeen Om gewassen te beschermen, worden (chemische) bestrijdingsmiddelen gebruikt. Deze middelen worden door middel van spuitbomen aangebracht op gewassen en een deel hiervan kan verwaaien naar de naastliggende omgeving. Dit wordt ook wel drift genoemd. Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de openlucht worden geteeld in de buurt van gevoelige functies, zoals woningen. De Nederlandse wetgeving met betrekking tot gewasbeschermingsmiddelen is met name gericht op de reductie van risico's van het gebruik van deze middelen voor het watermilieu. De Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden bevat een toelatingsstelsel voor het op de markt brengen en het gebruiken van gewasbeschermingsmiddelen en biociden. In deze wet zijn ook bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van de gezondheid van de professionele gebruikers. Het Besluit activiteiten leefomgeving bevat regels om de emissie van bestrijdingsmiddelen naar het water te reduceren. De afstanden en teeltvrije zones die hierin worden genoemd zijn gerelateerd aan het oppervlakte water. Het Besluit activiteiten leefomgeving is daarom evenmin bruikbaar. De Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State doet met enige regelmaat uitspraak over zogenoemde spuitvrije zones.

De rechtspraak over spuitvrije zones ziet op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en agrarische bedrijvigheid. Uit deze rechtspraak volgt dat in het algemeen een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen 'niet onredelijk wordt geacht'. Deze afstand mag wel worden verkleind, maar dan moet de overheid dit wel goed motiveren aan de hand een zorgvuldig op de locatie toegesneden onderzoek. Echter, het gebruik van rekenmodellen is volgens de rechtspraak nog weinig succesvol. In eerste instantie betroffen de uitspraken van de Afdeling kwesties over hoogstamteelt. De spuithoogte bij deze teelt is hoger dan bij andere teelten. De grotere hoogte van spuiten leidt tot een ruimere verspreiding van het middel door de lucht naar de omgeving. Deze drift is mede afhankelijk van de windrichting en windkracht. Uit recente rechtspraak volgt dat het niet alleen gaat om gewasbescherming bij hoogstamteelt, maar om agrarische bedrijvigheid waarbij agrarische gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. 5.13.2 Situatie plangebied Dit plan voorziet in de sloop van vrijgekomen landschapsontsierende bebouwing op een bestaand agrarisch bedrijfsperceel aan de Broekdijk 61 in Mander (akkerbouwbedrijf). Als gevolg van de sloop van de bebouwing worden de bouwmogelijkheden beperkt en het agrarisch bedrijfsperceel (bouwvlak) wordt verkleind.

Wel blijft het agrarisch bedrijf de akkerbouwwerkzaamheden voortzetten, maar deze activiteiten worden ten opzichte van de bestaande situatie niet uitgebreid. Eveneens wordt geen nieuwe gevoelige functie gerealiseerd aan de Broekdijk 61 in Mander waardoor het aspect 'spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen' voor de Broekdijk 61 niet tot onevenredige hinder leidt. Op het perceel Dikkersbosweg 3 in Albergen worden enkel de bouwmogelijkheden van de woning verruimd. Het perceel is reeds voorzien van een woonfunctie waarmee het reeds is aangewezen voor woondoeleinden en er vergunningsvrij bouwwerken ten behoeve van het wonen gebouwd kunnen worden. Het plan voorziet enkel in een verruiming van de bouwmogelijkheden ten opzichte van de woning (vergroten inhoud). Aan de Vermolenweg 42 worden bestaande bijbehorende bouwwerken gelegaliseerd en worden de bestaande hobbymatige dierenverblijven ter plaatse van de functie 'Agrarisch - 1' gelegaliseerd door deze te voorzien van de aanduiding 'veldschuur'. Deze gebouwen zijn niet bestemd voor het wonen of langdurig verblijf van mensen, waardoor het niet als gewasbescherminggevoelige functie kan worden aangemerkt. 5.13.3 Conclusie Het plan voorziet niet in nieuwe gewasbeschermingsgevoelige functies.

68

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

Hoofdstuk 6

Financiële haalbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid De investeringen die nodig zijn voor de te realiseren ontwikkelingen moeten passen in de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Partijen die bouwen in de kernen, dorpen en in het buitengebied dragen op twee manieren bij aan Tubbergen. Enerzijds door direct invulling te geven aan de visie voor de fysieke leefomgeving, zoals verwoord in MijnOmgevingsvisie. Anderzijds via financiering van deze ruimtelijke ontwikkelingen via kostenverhaal en financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ter uitvoering van deze visie heeft de gemeenteraad het Programma Kostenverhaal vastgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen in de gemeente. De gemeente borgt het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling in een anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal en een financiële bijdrage wordt in een anterieure overeenkomst ook het verhaal van nadeelcompensatie geregeld. Mogelijke claims voor nadeelcompensatie worden altijd doorgelegd aan initiatiefnemer. Voor onderhavige ontwikkeling is met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten. Los van het kostenverhaal zijn initiatiefnemers leges verschuldigd voor het doorlopen van de planologische procedure.

Hierop is de legesverordening en de bijbehorende tarieventabel van toepassing, welke jaarlijks wordt vastgesteld. Gelet op het vorengaande is het onderhavige plan financieel uitvoerbaar.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

69

70

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

Hoofdstuk 7

Toelichting op de regels

7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van voorliggend TAM-omgevingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels 7.2.1

Algemeen

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. Toepassing TAM-IMRO Zoals in de inleiding is aangegeven betreft het hier een TAM-omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet.

Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen. De regels en verbeelding van voorliggend TAM-omgevingsplan zijn dan ook opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van een bestemmingsplan. Dit TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Inleidende regels; Functieregels en gebiedsaanwijzingen; Algemene regels aan activiteiten; Overgangsregels.

Werkingsgebied De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locaties Broekdijk 61 in Mander, Dikkersbosweg 3 in Albergen en Vermolenweg 42 in Geesteren, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0183.TAMVER42DIK3BROE61-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. 7.2.2

Preambule

In de preambule is opgenomen dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk in het gemeentelijk omgevingsplan en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

71

7.2.3

Inleidende bepalingen

Hoofdstuk 1 bevat bepalingen die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit: Artikel 1 Begripsbepalingen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen. Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen: Dit artikel geeft onder meer een toelichting hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. Artikel 3 Toepassingsbereik: Dit artikel geeft aan voor welk werkingsgebied de regels van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het Omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn indien strijdigheid bestaat met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan. 7.2.4

Functies en activiteiten

In Hoofdstuk 2 is opgenomen welke functies binnen het plangebied zijn toegestaan. Per toegestane functie is aangegeven waar en hoe bouwen ten behoeve van de functie is toegestaan. 7.2.5

Algemene regels voor activiteiten

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels voor activiteiten. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelbepalingen; Planologische gebruiksactiviteiten: in dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze regels gaan uit van het principe dat gebruik uitsluitend is toegestaan in overeenstemming de ter plekke toegestane functies. Dit artikel bevat algemeen geldende bepalingen ten aanzien van strijdig en toegestaan gebruik volgens de in het omgevingsplan toegekende functies. Regels parkeren: dit artikel bevat bepalingen over parkeren; Overige regels; 7.2.6

Nadere toelichting op de regels

Kenmerk van de Nederlandse regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving is dat er sprake is van een ‘ja, mits’-principe. Het omgevingsplan geeft voor veel functies aan onder welke voorwaarden ze voorstelbaar/inpasbaar zijn binnen het werkingsgebied of specifieke deelgebieden binnen het werkingsgebied. Het omgevingsplan vormt het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan welke functies op welke locaties binnen het werkingsgebied voorstelbaar worden geacht (en onder welke voorwaarden). Toelichting op de regels Functieomschrijving 'Agrarisch - 1'. De gronden binnen de functie ‘Agrarisch - 1’ hebben als hoofdfunctie de uitoefening van een agrarisch bedrijf en het agrarisch gebruik in combinatie met het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden. Op grond van het geldende omgevingsplan is het bestaande agrarische bedrijf aan de Broekdijk 61 in Mander reeds voorzien van de functie 'Agrarisch -1' en de akkerbouwactiviteiten zullen doorgezet worden. Aangezien twee landschapsontsierende gebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 439 m2 worden gesloopt en de aanwezige kuilvoerplaten worden verwijderd, zijn de bouwregels hier op aangepast. Dat betekent dat de overgebleven oppervlakte aan bedrijfsbebouwing als maximum is vastgelegd, deze oppervlakte bedraagt 495 m2.

Daarvoor is de aanduiding 'maximum oppervlakte (m2)' opgenomen. Tevens is het bouwvlak als gevolg van dit plan gewijzigd (verkleind), waardoor de mogelijkheden voor het bouwen en verharden eveneens beperkt zijn. Om de landschappelijke inpassing van het plangebied te borgen is een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Achter het perceel aan de Vermolenweg 42 worden de bestaande gebouwen (hobbymatige dierenverblijven) gelegaliseerd door deze te voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - veldschuur' waarbij de oppervlakte aan bebouwing maximaal 83 m2 mag bedragen. Tevens wordt de bestaande verharding gelegaliseerd met een oppervlakte van 95 m2 en worden de mest- en voederplaten met een oppervlakte van 10 m2 ten behoeve van deze hobbymatige dieren gelegaliseerd. Functieomschrijving 'Wonen - Wonen in het buitengebied' Een locatie die op de verbeelding is aangewezen als 'Wonen - Wonen in het buitengebied' heeft de volgende functie: wonen in het buitengebied, met daaraan ondergeschikt de tuinen, erven en terreinen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. 72

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

Voor de Dikkersbosweg 3 is de maximale inhoud van de woning aangepast om de uitbreiding mogelijk te maken. De maximale inhoud van de woning is door middel van een aanduiding 'maximum volume (m3)' geborgd. Om de bijbehorende bouwwerken aan de Vermolenweg 42 in Geesteren te legaliseren is de maximale oppervlakte aan (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken verruimd. Door middel van de aanduiding 'maximum oppervlakte (m2)' is de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken geborgd (246 m2). Om de landschappelijke inpassing van de plangebieden te borgen is een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Dubbelfuncties en gebiedsaanwijzingen Daarnaast zijn conform het geldende omgevingsplan van rechtswege van de gemeente Tubbergen de volgende dubbelfuncties en gebiedsaanwijzigingen opgenomen: Leiding - Gas; Waarde - Archeologie 3; Waarde - Archeologie 4; milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied; milieuzone - intrekgebied; overige zone - geen boom- of sierteelt toegestaan; reconstructiewetzone - extensiveringsgebied; reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied; vrijwaringszone - radarverstoringsgebied;

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

73

74

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

75

Bijlage 1

76

Ruimtelijk kwaliteitsplan

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22m Buitengebied Vermolenweg 42, Dikkersbosweg 3 en Broekdijk 61

RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N • M e e r d e r e l o c a t i e s g e m e e n t e Tu b b e r g e n •

Tubbergen, 27 augustus 2025 - Concept

Ruimtelijk Kwaliteitsplan Datum:

16 september 2024, Tubbergen

Gewijzigd:

27 augustus 2025, Tubbergen

Status:

Concept

Opgesteld:

N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl

Auteur: Getekend: Gecontroleerd:

Ing. DA Ing. DA Ing. NH

Inhoudsopgave:

1. Aanleiding 2. Huidige situatie 3. Huidige situatie 4. Huidige situatie 5. Beleid 6. Nieuwe situatie 7. Nieuwe situatie 8. Nieuwe situatie

2

03 04 06 08 10 20 22 24

1. Aanleiding De initiatiefnemers wensen een woning aan de Dikkersbosweg 3 Albergen te vergroten en een groter oppervlakte aan bijgebouwen aan de Vermolenweg 42 te Geesteren toe te staan, waarvoor twee schuren aan de Broekdijk 61 te Mander worden gesloopt. Deze slooplocatie beschikt over een agrarische bedrijfsbestemming. De wens is om deze te behouden in verband met de nog aanwezige akkerbouwactiviteiten. 1.1 Slooplocatie Broekdijk 61 Mander Het erf is al ver voor 1900 terug te vinden op de topografische kaart. Het betreft een kleinschalig erf aan een grotere es (kamp). Rondom zijn meerdere kleinschalige erfjes gelegen. De grootte van de erven neemt toe door de jaren heen, zoals ook aan de Broekdijk 61 het geval is, naar de huidige vorm. Beplantingsstructuren rondom de kamp van toen zijn nog altijd goed herkenbaar. Het landschap rondom is eigenlijk heel erg gaaf gebleven. 1.2 Bouwlocatie Dikkersbosweg 3 Albergen De planlocatie bevindt zich in het jonge heideontginningslandschap met hier en daar omstandigheden die op veen duiden. In de jaren ’50 is nagenoeg het gehele gebied ontgonnen. Het landschap is altijd erg open geweest. De voormalige boerderij is pas in de jaren ‘60 gebouwd. Als er beplantingsstructuren voorkomen zijn zij vaak robuust en veelal langs infrastructuren of perceelsranden gesitueerd.

Het landschap beschikt over duidelijke kenmerken, zoals de rechtlijnige structuren van lanen, bosstroken en waterlopen.

1.3 Bouwlocatie Vermolenweg 42 Geesteren De Vermolenweg in Geesteren bevindt zich in het hoogveen ontginningslandschap. Het gebied wordt rond 1900 ontgonnen, waarmee ook het erf van de naastgelegen voormalige boerderij ontstaat. Het landschap typeert zich als zeer open. De erven zijn gerangschikt langs de wegen. De afstand onderling, maar ook de afstand tot de weg kan daarin verschillen. Men bouwde vroeger doorgaans op de droge delen in het landschap. Die lagen her en der verspreid en dat verklaard ook de verspreiding van de erven. Het erf aan de Vermolenweg 42 is nieuw en ontstaan via rood voor rood door de sloop van de schuren van de Vermolenweg 44. 1.4 Ruimtelijk kwaliteitsplan De gemeente Tubbergen geeft middels een principebesluit aan medewerking te willen verlenen aan het plan, onder de voorwaarde dat de hiervoor noodzakelijke erfinrichtingsplannen en landschapsmaatregelen in een ruimtelijk kwaliteitsplan worden opgenomen. In dit document wordt deze landschappelijke inpassing uiteengezet, wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

3

2. Huidige situatie Broekdijk 61, Mander Het plangebied ligt in het buitengebied van Mander. Het betreft een uitgebreid dekzandgebied direct aan een stuwwal. De stuwwal met onder meer de Kuiperberg. Hoogteverschillen zijn goed te herkennen door de verschillende kampen en essen. Essenlandschap Het plangebied is gelegen in het essenlandschap. Daar ontstonden praktisch de eerste nederzettingen. De hoger gelegen essen en kampen waren zeer geschikt voor het verbouwen van de gewassen. Vanaf de nabijgelegen heidevelden werden plaggen gebruikt in het potstalsysteem. Na vermenging met mest verdeelden boeren het over de kampen en essen. Essen werden vruchtbaarder en kwamen hoger in het landschap te liggen. Boerderijen lagen aan een es of kamp bij voorkeur nabij een heideveld. De essen zelf waren open, maar werden omgeven door aan gesloten aaneenschakeling van erven en beplantingen. De daar gelegen groenstructuren waren grillig net als de wegen die van erf naar erf liepen. In tegenstelling tot veel andere gebieden is het geheel nog nagenoeg in stand gebleven. De es is nog altijd goed herkenbaar net als de rondom gelegen groenstructuur.

Plangebied, met planlocatie aan oostzijde van Almelo. (Bron: topotijdreis.nl)

Huidige erfopzet en inpassing Het erf is oud en is al van ver voor 1900. Het ligt aan de es, ligt landschapsgericht en met de opstallen rondom de achterzijde. De erfopzet is herkenbaar voor de erven in het essenlandschap.

Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

4

Locatie plangebied: 1905. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 1935. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 1975. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 2020. (Bron: topotijdreis.nl)

5

3. Huidige situatie Dikkersbosweg 3, Albergen Het plangebied ligt in het buitengebied van Albergen. Het betreft een uitgebreid dekzandgebied met ten dele natte omstandigheden. Hoogteverschillen zijn te herkennen onder meer door de unieke gordel met kampen aan de zuidzijde van de Watereggeweg die de directe omgeving van het plangebied omarmen. In de directe omgeving zijn hoogteverschillen ook aanwezig, maar minder opvallend. Jonge heideontginning Het plangebied is gelegen in voormalig heidegebied. De heideplaggen werden gebruikt in het potstalsysteem. Na vermenging met mest verdeelden boeren het over de kampen en essen. Kampen werden vruchtbaarder en kwamen hoger in het landschap te liggen. Boerderijen lagen aan een kamp bij voorkeur nabij een heideveld. Voor de landbouw waren de heidevelden aanvankelijk niet interessant vanwege het ontbreken van voldoende kennis om arme gronden om te zetten in vruchtbare landbouwgronden. Voor de ontginning van de gronden werd aan de noordzijde een groot naaldbos aangeplant (‘ het Dikkersbos’). De aanplant was mogelijk gericht op houtproductie. Vanaf de jaren ‘30 worden steeds meer heidegebieden in gebruik genomen (ontginning). Het landschap veranderd in een grootschalig en rationeel landschap, maar blijft open. Voorkomende beplantingsstructuren zijn robuust en liggen langs infrastructuren of perceelsranden.

Plangebied, met planlocatie aan oostzijde van Almelo. (Bron: topotijdreis.nl)

Huidige erfopzet en inpassing Het erf verschijnt eind jaren ‘50. Het ligt kort aan de weg en de erfopzet is herkenbaar als in de grootschalige heideontginning. Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

6

Locatie plangebied: 1900. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 1935. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 1975. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 2020. (Bron: topotijdreis.nl)

7

4. Huidige situatie Vermolenweg 42, Geesteren Het plangebied ligt in (hoog)veengebied. Het landschap is ontstaan tijdens de laatste ijstijd waarbij hoogteverschillen zijn bepaald door het landijs en de wind. Ten zuidoosten van het plangebied is er sprake geweest van meer hoogteverschillen, maar rondom het plangebied ligt een gebied zonder hoogteverschillen. Verschillen die er waren zijn nog eens minder geworden of verdwenen door de grootschalige ontginningen en/of de moderne landbouw. De hogere plekken in dit landschap zijn ingenomen door wegen en/of erven. (Hoog)veenontginning Erven lagen in dit landschap niet zo zeer aan de hoofdweg, maar konden ook veel verder van de weg afliggen. Doorgaans werden de hogere en drogere delen benut om te wonen. De percelen hadden een optrekkend karakter en lagen veelal haaks of iets schuin op de wegen. Het gebied geldt als de overgang van de heideontginningen en het hogere kampenlandschap naar de echte veenontginning. De topografische benaming zoals “Drieschigter veen” bevestigd dat. Er is altijd een grote mate van openheid geweest. Voorkomende beplantingsstructuren zijn robuust en liggen langs infrastructuren, nabij erven of perceelsranden. Bijvoorbeeld om de wind te breken.

Plangebied, met planlocatie aan noordwestzijde van Geesteren, ten oosten van De Pollen. (Bron: topotijdreis.nl)

Huidige erfopzet en inpassing Het voormalig agrarisch erf aan de Vermolenweg 44 verschijnt rondom de vorige eeuwwisseling. Het erf aan de Vermolenweg 42 is nieuw en ontstaan via rood voor rood door de sloop van de schuren van de Vermolenweg 44. De erven zijn orthogonaal en herkenbaar. Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

8

Locatie plangebied: 1905. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 1935. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 1975. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied: 2020. (Bron: topotijdreis.nl)

9

5. Beleid 5.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten. De belangrijkste is de Omgevingsvisie en - verordening Overijssel. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. De doelstellingen uit de visie zijn door vertaald in de omgevingsverordening, waarbij regels zijn gesteld onder welke voorwaarden ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. 5.1.1 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

10

5.1.2 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNNgebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. 5.1.3 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. Dat betekent dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in dit gebied in principe niet beperkt mogen worden. Ontwikkelingen dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes. Waar mogelijk wordt rekening gehouden met duurzaamheid en hernieuwbare energiebronnen.

Ontwikkelingsperspectief Dikkersbosweg, het plangebied is mosgroen wat betekent “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Ontwikkelingsperspectief Vermolenweg, het plangebied is mosgroen wat betekent “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

11

Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van waterbeheer. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven. De Broekdijk is niet opgenomen: hier vindt geen ruimtelijke ontwikkeling plaats. 5.1.4 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden kennen en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten zoals landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is in dit verzoek niet opgenomen; deze is niet relevant voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.1.5 Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De Broekdijk ligt op de flank van een stuwwal, zie ook het hoogtebeeld op pagina 11.

Deze stuwwal is gevormd in de voorlaatste ijstijd (Saalien) toen het landijs vanuit

12

Scandinavië zich heeft uitgestrekt tot in Nederland. De gletsjers stuwde de onderliggende grondlagen omhoog, waardoor de zogenaamde stuwwallen ontstonden. Rondom de planlocatie zijn hoogteverschillen waar te nemen. In het gebied op en rondom de stuwwal is dekzand afgezet in de laatste ijstijd. Het plangebied ligt in dat dekzandgebied. De Dikkersbosweg ligt eveneens in een dekzandgebied. Aldaar zijn hoogteverschillen ook goed waar te nemen, in dat geval als een gordel ten zuiden ervan, zie ook het hoogtebeeld. In de nog lagere delen kon veen ontstaan. De locatie Vermolenweg is daarin gelegen. Ter plekke zijn nauwelijks hoogteverschillen waar te nemen, zie ook het hoogtebeeld. 5.1.6 Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van toentertijd. De eerste nederzettingen werden gesticht op de overgang van de stuwwallen en dekzandruggen naar de lagere gronden. De Broekdijk ligt in het essenlandschap, omringd door het matenlandschap en de jonge heideontginningen. De essen liggen hoger in het landschap en werden gebruikt als akkers voor het verbouwen van graan. De essen werden vruchtbaarder gemaakt door een mengsel van heideplaggen en mest.

Het essenlandschap kent een organische structuur die de vormen van het landschap volgt. De oudste bebouwing ontstond dan ook langs

Broekdijk

Dikkersbosweg

Vermolenweg

Hoogtebeeld. (Bron: ahn.arcgisonline.nl)

Natuurlijke laag. Links en midden dekzandvlakten, rechts hoogveen. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Cultuurlijke laag. Links essenlandschap, midden jonge heideontginning, rechts hoogveenontginning. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

13

Laag van de beleving, donkerte. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

de oostzijde van de es waar Enter ontstaan is. Het landschap kent veel variatie op korte afstand: open essen, kleinschalige flanken met erven, kleinschalige natte laagtes met houtwallen, open heidevelden en ontginningen. We vinden er zware beplantingen, zoals eiken en houtwallen. De heidevelden werden dus benut voor plaggen in de stal. De kennis ontbrak om de gronden vruchtbaar en geschikt te maken voor de landbouw. Vanaf de jaren ‘30 was die kennis er wel, onder meer door het ontstaan van kunstmest. De Dikkersbosweg is gelegen in de jonge heideontginning, de voormalige heidevelden. Er waren gebieden die nog natter waren. Daar ontstond veen. De Vermolenweg is gelegen in veengebied. Zowel de heide- als de veenontginningen kenmerken zich door een open tot half open karakter, rechte wegen in een rationeel landschap met een opstrekkende kavelstructuur haaks of schuin aan de weg. Ook de erven waren veelal georiënteerd op of zelfs gelegen aan de wegen. De beplantingen zijn vaak robuust en langs functionele lijnen zoals wegen en waterlopen.

Bestemming Agrarisch -1. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

5.1.7 Laag van de beleving De Broekdijk is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken.

Bestemming Wonen. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

14

De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. 5.2 Planologische situatie Bij de Broekdijk is sprake van de enkelbestemming “Agrarisch-1”. Na inzet van de regeling moet de agrarische bestemming behouden blijven. Er is nog sprake van een akkerbouwbedrijf met onder meer het verbouwen / telen van kalebassen. Binnen het bouwblok is het oprichten van (agrarische) gebouwen mogelijk. Daarom wordt het bouwblok aangepast zodat nadien niet opnieuw bouwmogelijkheden ontstaan. Aan de Dikkersbosweg is sprake van de bestemming ‘Wonen’. De inhoud van de woning mag maximaal 1.000 m3 bedragen met daarbij 200 m2 aan bijgebouwen (meer dan 5.000 m2 aan kadastraal eigendom). De wens van de initiatiefnemer is om een grotere inhoud van de woning te realiseren. Daarvoor moet gebruik worden gemaakt van de regeling ‘uitbreiden van een woning’. De bestemming wordt via de procedure aangepast om een grotere inhoud toe te kunnen laten.

Bestemming Wonen. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).

Aan de Vermolenweg is eveneens sprake van de bestemming ‘Wonen’. De inhoud van de woning mag maximaal 1.000 m3 bedragen met daarbij 200 m2 aan bijgebouwen (meer dan 5.000 m2 aan kadastraal eigendom).

15

De initiatiefnemer heeft meer vrijstaande bijbehorende bouwwerken gerealiseerd dan is toegestaan. Bovendien staat een gedeelte buiten de geldende bestemming ‘Wonen’. Daarom moet gebruik worden gemaakt van de regeling ‘uitbreiden van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning’ om de situatie te legaliseren. Vooraf is gekeken of legalisatie mogelijk is. Dat is het geval. De bestemming wordt via de procedure aangepast om een grotere oppervlakte aan vrijstaande, bijbehorende bouwwerken toe te staan. 5.3 Buitengebied met kwaliteit Tubbergen De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er wordt gebruik gemaakt van een tweetal regelingen. 5.3.1 Uitbreiden van een woning De inhoud van een woning kan onder voorwaarden vergroot worden. De volgende voorwaarden zijn van toepassing: 1. Extra m3 worden uitsluitend toegestaan als de sloop plaats vindt in de gemeente Tubbergen of Dinkelland.

16

Er is daarvoor een bouw-/sloopverhouding opgesteld. Extra inhoud Met asbest Zonder asbest Tot en met 500 m3 1m3 = 1m2 1m3 = 2m2 Van 501 tot en met 1.000 m3 1m3 = 2m2 1m3 = 4m2 2. De woning kan met maximaal 1.000 m3 vergroot worden. 3. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat het voor 1998 aanwezig was. 4. Landschap ontsierende veldschuren kunnen mee doen. 5. Gebouwen moeten volledig gesloopt worden. 6. Alleen volledige gebouwen kunnen mee doen. 7. Karakteristieke gebouwen kunnen niet mee doen. 8. De planologische bouwmogelijkheden worden aangepast. Er wordt een schuur gesloopt aan de Broekdijk 61 van 281 m2. Er is sprake van asbest. Derhalve kan de woning worden uitgebreid met 281 m3. Er wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. 5.3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken woning Het uitbreiden van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een woning kan onder voorwaarden doorgang vinden. Voor het uitbreiden van bij een woning toegelaten vrijstaande bijbehorende bouwwerken binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden: 1. Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegestaan indien elders binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende

gebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-/ sloopverhouding: Extra oppervlakte Met asbest Zonder asbest Tot en met 100 m2 1m3 = 1m2 1m3 = 2m2 Van 101 tot en met 500 m2 1m3 = 2m2 1m3 = 4m2 501 m2 en meer 1m3 = 3m2 1m3 = 5m2 2. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren; 3. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor deze regeling; 4. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders; 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop; 7. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel.

Aan de Broekdijk 61 wordt een schuur gesloopt met een totaal oppervlak van 158 m2 met asbesthoudend dak. Derhalve kan de totale toelaatbare oppervlakte aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken aan de Vermolenweg met 129 m2 worden vergroot. Er wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Omdat er sprake is van legalisatie kan niet de volledige aanvullende oppervlakte benut worden om nieuw te bouwen. Er kan ongeveer nog 64 m2 bijgebouwd worden. 5.4 Cascobenadering Noord oost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen (groene lijnen/vlakken op de kaart op pagina 18). Aan de Broekdijk en aan de Vermolenweg is rondom het plangebied sprake van casco elementen. De beoogde ontwikkeling van het erf zal echter geen gevolgen hebben voor het bestaande casco element. De elementen zullen behouden blijven. Overigens is het landschapselement aan de oostzijde verdwenen met de ontwikkeling van het rood voor rood plan. Aan de Dikkersbosweg is ook sprake van landschapselementen, maar deze vormen geen onderdeel van de casco. Wel of geen onderdeel van de casco: de elementen blijven ongeroerd.

Er zijn dus geen gevolgen voor casco elementen.

17

5.5 Omgevingsvisie Tubbergen 2021 In 2021 is de omgevingsvisie “Mijn Omgevingsvisie Tubbergen” vastgesteld. De visie geeft de hoofdlijnen voor het langetermijnbeleid. De visie kent een waardenkaart. In de waardenkaart vallen de locaties onder: - LICHTGROEN (Dikkersbosweg) - Gericht op ontwikkeling door lage waarde en hoge dynamiek; - MIDDELGROEN (Vermolenweg) – Gericht op beperkte ontwikkeling door gemiddelde waarde en dynamiek; - DONKERGROEN (Broekdijk) – gericht op behouden vanwege hoge waarde en beperkte dynamiek. In de omgevingsvisie zijn vier kernprincipes opgenomen: - we doen het samen, de gemeente met haar inwoners, instellingen en ondernemers; - we geven het goede voorbeeld; wat we belangrijk vinden laten we zien in de praktijk; - we combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; - we wentelen geen problemen af op volgende generaties. Volgens de waardenkaart zijn de volgende waarden van belang: - LICHTGROEN - Gericht op ontwikkeling door lage waarde en hoge dynamiek; - open met vergezichten;

18

Casco. Boven Broekdijk, midden Dikkersbosweg en onder Vermolenweg. (Bron: geo.overijssel.nl)

Waardenkaart. Boven Broekdijk, midden Dikkersbosweg en onder Vermolenweg. (Bron: omgevingsvisie-tubbergen.nl)

- efficiënt agrarisch landschap; - kavelsloten; - wegen met bomenrijen en moderne erfopzet. - MIDDELGROEN – Gericht op beperkte ontwikkeling door gemiddelde waarde en dynamiek; - afwisseling van openheid en beslotenheid; - landschap met historisch herkenbare vormen van percelen, wegen en paden en een verspreid bebouwingspatroon; - veel variatie in beplanting en grondgebruik; - recreatieve belevingswaarde. - DONKERGROEN – gericht op behouden vanwege hoge waarde en beperkte dynamiek; - passend in de schaal van het landschap; - veel variatie in beplanting; - open - gesloten; - licht - donker; - hoge ecologische waarde; - hoge biodiversiteit; - veel beleefbare cultuurhistorie: landgoederen, kleinschalig agrarisch landschap, essen, oude boerderijtjes, watermolens; - hoge belevingswaarde. Hierbij dient onder andere ingespeeld te worden op: de schaal

van het landschap, het agrarisch karakter, gemengde functies, bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is, opgeruimd landschap, geclusterde bebouwing, heldere structuren, verbeteren van de biodiversiteit, vasthouden van water, behoud van natuurwaarden en cultuurhistorie, belevingswaarde gericht op recreatie en natuurinclusieve bouwwijze. 5.6 Overige milieu- en omgevingsaspecten Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan er sprake zijn van diverse milieu- en omgevingsaspecten. Indien noodzakelijk dient er nader onderzoek uitgevoerd te moeten worden na positief besluit op het principeverzoek. Op voorhand wordt het volgende gesteld: - Ecologie en AERIUS: de ontwikkeling moet getoetst worden of er wettelijke consequenties zijn voor beschermde gebieden en soorten. Dit onderzoek wordt tijdens het proces nader uitgewerkt. - Water: De watertoets is verplicht voor ruimtelijke plannen. Bij een positief principeverzoek zal deze toets uitgevoerd worden. Gelet op de bestaande ontwikkeling worden hier geen consequenties verwacht. De begrippen luchtkwaliteit, bodem, geluid, externe veiligheid, archeologie, geur, cultuurhistorie, milieu en verkeer en parkeren zijn van belang. Echter, op voorhand lijken deze aspecten geen belemmering te vormen. Indien noodzakelijk worden de onderzoek tijdens het proces nader uitgewerkt.

19

6. Nieuwe situatie Broekdijk 61, Mander 6.1 Samenvatting huidige situatie In de huidige situatie is sprake van een erf met een woonhuis (A op de tekening) en enkele bijgebouwen (B en C) daarachter. De woning is aan de rand van de es gepositioneerd. Aan de zuid-, west- en noordzijde zijn meerdere houtopstanden gelegen die behouden blijven. Het bestaande erf heeft in de huidige situatie een sterke relatie met het naastgelegen essenlandschap. Er is sprake van een landschappelijk goed ingepast erf. 6.2 Nieuwe situatie Met de beoogde ontwikkeling worden twee landschap ontsierende schuren (C) gesloopt en verdwijnt de aanwezige kuilplaat (K). Ter plaatse van de te slopen schuren wordt de ondergrond omgevormd naar gras/ gazon. Het omliggend straatwerk zal verwijderd worden. De kuilplaat wordt verwijderd en zal worden omgezet naar agrarisch bouwland. De kuilplaat is niet meer als zodanig in gebruik en verwijdering ervan zorgt voor een enorme kwaliteitsimpuls. De boszoom van de bestaande houtopstand zal aangezet worden met nieuwe beplanting (L). In de nieuwe situatie is het erf aan de westzijde volledig omzoomd door een houtopstand (F/L). De oostzijde van het erf grenst aan de es en houdt dus de open verbinding. Met de voorgestelde ontwikkeling zal worden voldaan aan het gestelde beleid.

20

6.3 Kwaliteitsimpuls De volgende maatregelen worden genomen t.b.v. de ruimtelijke kwaliteit: - Het slopen van twee landschap ontsierende schuren (C); - En inperken van de verharding daar rondom heen; - Het verwijderen van de kuilplaat (K); - Het aanzetten van de bestaande houtopstand (L).

F B

L

C

G

H

A:

Woonhuis.

B:

Te behouden opstallen.

C:

Te slopen opstallen.

D:

Erfverharding.

E:

Tuin / Gazon.

F:

Bestaande houtopstanden.

G:

Bouwblok.

H:

Gras / weiland.

I:

Inrit.

J:

Bestaande fruitgaard.

K:

Te verwijderen kuilplaat.

L:

Nieuw te planten onderbeplanting. Aanplanten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Aanplanten met de soorten: Hazelaar, lijsterbes, meidoorn, vuilboom en Gelderse Roos. Totaal: 80 stuks op een totale oppervlakte van 160 m2. Plantafstand 1,5 x 1,5 meter in gelijke verhouding.

D

C

B

K

E I

J

A 1a

61-6

F

H

Kaartbeeld uit 1920 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L). Project:

Schuur voor schuur

Getekend:

DA

Status:

DO

Adres:

Broekdijk 61

Datum:

09-05-2024

Aantal pag.:

1

Plaats:

Mander

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal:

1:1000

Noord:

^

21