TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen (toelichting en regels).pdf

In de grondwatermonsters zijn geen verhogingen aangetroffen. Op basis van onderhavig onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

Ossendijk Op een locatie gelegen aan de Ossendijk 45 te Langeveen, kadastraal bekend gemeente: Tubbergen, Sectie: A, nummer(s): 8171, 8172 is op 23 en 24 mei 2024 een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 en 5707/5897 uitgevoerd. Het rapport is bijgevoegd in Bijlage 3. De locatie betreft een voormalig agrarisch bedrijf. Op de locatie is een woning met een viertal varkensschuren aanwezig; een jongveestal, machineberging en een kapschuur. Initiatiefnemer is voornemens om de bestemming te wijzigen van agrarisch naar wonen en een deel van de schuren te slopen. Naar aanleiding van de bevindingen van het historisch vooronderzoek wordt de locatie als verdacht beschouwd in het kader van de NEN5740 en de NEN5707. Verkennend bodemonderzoek NEN5740 Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn boringen en inspectiegaten uitgevoerd ten behoeve van een bodemonderzoek conform de NEN5740 en NEN5707. Gehele locatie In de bovengrondmengmonsters en in de ondergrondmengmonsters zijn geen verhogingen aangetroffen bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

49

boven de interventiewaarde. In het grondwatermonster is een lichte verhoging barium aangetroffen. Vml dieseltank In het bovengrondmengmonster BM4 is een lichte verhoging minerale olie aangetroffen. In het grondwatermonster Pb1wm1 zijn geen olie gerelateerde verhogingen aangetroffen. Verkennend bodemonderzoek NEN5707 "asbest in bodem" & NEN5897 “asbest in puin” Tijdens de maaiveld- inspectie zijn ter plaatse van de onderzoekslocatie asbestverdachte materialen op het maaiveld aangetroffen in de machineberging. De asbesthoudende materialen dienen tijdens de sanering van de opstallen middels handpicking verwijderd te worden. Gehele locatie Ter plaatse van de locatie zijn meerdere inspectiegaten gegraven, bemonsterd en geanalyseerd op de aanwezigheid van asbest. In de mengmonsters is analytisch geen asbest aangetoond of de gewogen asbestgehalten zijn ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Druppelzones Ter plaatse van de druppelzones zijn twee inspectiesleuven gegraven. In de mengmonsters is analytisch geen asbest aangetoond. Eindconclusie Op basis van verrichtte onderzoek wordt nader bodemonderzoek voor de planlocaties niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocaties zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

5.12

Waterbelang

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot: het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen; het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied. Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven. Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de Bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool.

Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de Bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie. Watertoetsproces In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 27-06-2024 de digitale watertoets uitgevoerd voor de locatie Rötgerinksweg, bijgevoegd in Bijlage 4. Voor de locatie Ossendijk geldt dat aldaar enkel landschapsontsierende bebouwing gesloopt wordt, de bestemming wordt omgezet naar wonen en de hoeveelheid verharding wordt verminderd. Dit is niet in strijd met de uitgangspunten van het waterschap, maar draagt juist bij aan doelstellingen voor wat betreft waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is voor de Rótgerinksweg goed doorlopen, daaruit is gebleken dat de standaard waterparagraaf volstaat voor dit plan. Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Het perceel wordt in de toekomstige situatie omgeven door groenstructuren en agrarische onbebouwde gronden.

Hemelwater vanaf de verharding kan daarmee vertraagd infilteren in de omgeving, waarvoor voldoende ruimte bestaat. Afvalwater wordt conform de huidige voorziening aan de Rötgerinksweg 9 verwerkt, daarin wordt zodoende geen wijziging aangebracht. Voor het overige hebben de functies en de grootte van het plan een 50

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

geringe invloed op de waterhuishouding. Het aspect water vormt met inachtneming van vorenstaande geen belemmering voor het planvoornemen.

5.13

Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Activiteiten en milieuzonering'. De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag wordt gehanteerd. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen. Voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van voormalig agrarische bebouwing aan de Ossendijk 45 en de realisatie van een compensatiewoning aan de Rötgerinksweg 9. De sloop van de landschapsontsierende bebouwing en de verdere ontwikkelingen aan de Ossendijk brengen geen onoverkomenlijke verandering qua milieuzonering. Juist wordt een agrarische bedrijfsbestemming gesaneerd, waardoor gunstige milieueffecten ontstaan voor de omgeving van de planlocatie.

Beoordeling van de plannen: Rötgerinksweg Met de beoogde toevoeging van de extra woonfunctie binnen het plangebied aan de Rötgerinksweg worden in feite geen onoverkomelijke wijzigingen aangebracht als het gaat om milieuzonering. De omgeving kenmerkt zich als buitengebied met verspreide (woon)erven. Deze erven ondervinden geen hinder vanuit de nu voorliggende ontwikkeling. De functie wonen kent namelijk geen milieucategorie c.q. milieubelasting. Binnen de woonfunctie aan de Rötgerinksweg 9 wordt in de toekomstige situatie een kleinschalige bedrijvigheid ondergeschikt aan de woonfunctie uitgevoerd in de vorm van een veehandelsbedrijf. Voor dit bedrijf vindt eigenlijk enkel opslag van daarvoor benodigde materialen en voertuigen plaats op de planlocatie. De veehandel houdt in dat vee verhandeld wordt, daarvoor vinden transportbewegingen elders plaats. Qua bedrijvigheid op de planlocatie wordt daarom de meeste aansluiting gevonden bij enkel de opslag en stalling hiervoor. De activitieit 'Opslaggebouwen' is daarom de activiteit waarbij de meeste aansluiting wordt gevonden. Deze activiteit kent een lage milieubelasting (score 1 voor geluid en functiemenging voor geur). De nieuwe woning op hetzelfde erf evenals de omliggende gevoelige objecten (woningen) - op minimaal 100 meter van de het plangebied - ondervinden geen hinder van deze bedrijvigheid.

Te meer omdat ten opzichte van de huidige situatie wordt afgeschaald vanaf een bedrijfsbestemming (met bredere bedrijfsmogelijkheden) naar een ondergeschikte bedrijfsfunctie. Er wordt één compensatiewoning toegevoegd binnen het plangebied Rötgerinksweg, waarbij ook de bestaande woning op de locatie gehandhaafd blijft. Ossendijk Op de locatie Ossendijk wordt de mogelijkheid voor agrarische bedrijvigheid verwijderd. De bestaande bedrijfswoning wordt daarmee omgevormd naar een reguliere woning. Beide woningen genieten echter bescherming tegen omliggende bedrijvigheid, daarmee is er geen sprake van een wijziging voor wat betreft milieuzonering. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.14

Spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen

Om gewassen te beschermen, worden (chemische) bestrijdingsmiddelen gebruikt. Deze middelen worden door middel van spuitbomen aangebracht op gewassen en een deel hiervan kan verwaaien naar de naastliggende omgeving. Dit wordt ook wel drift genoemd. Er zijn in Nederland geen wettelijke bepalingen over minimaal te houden afstanden tussen gronden waarop gewassen in de openlucht worden geteeld in de buurt van gevoelige functies, zoals woningen. De Nederlandse wetgeving met betrekking tot gewasbeschermingsmiddelen is met name gericht op de reductie van risico's van bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

51

het gebruik van deze middelen voor het watermilieu. De Wet gewasbeschermingsmiddelen en biociden bevat een toelatingsstelsel voor het op de markt brengen en het gebruiken van gewasbeschermingsmiddelen en biociden. In deze wet zijn ook bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van de gezondheid van de professionele gebruikers. Het Besluit activiteiten leefomgeving bevat regels om de emissie van bestrijdingsmiddelen naar het water te reduceren. De afstanden en teeltvrije zones die hierin worden genoemd zijn gerelateerd aan het oppervlakte water. Het Besluit activiteiten leefomgeving is daarom evenmin bruikbaar. De Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State doet met enige regelmaat uitspraak over zogenoemde spuitvrije zones. De rechtspraak over spuitvrije zones ziet op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en agrarische bedrijvigheid. Uit deze rechtspraak volgt dat in het algemeen een afstand van 50 meter tussen gevoelige functies en het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen 'niet onredelijk wordt geacht'. Deze afstand mag wel worden verkleind, maar dan moet de overheid dit wel goed motiveren aan de hand een zorgvuldig op de locatie toegesneden onderzoek. Echter, het gebruik van reken modellen is volgens de rechtspraak nog weinig succesvol. In eerste instantie betroffen de uitspraken van de Afdeling kwesties over hoogstamteelt.

De spuithoogte bij deze teelt is hoger dan bij andere teelten. De grotere hoogte van spuiten leidt tot een ruimere verspreiding van het middel door de lucht naar de omgeving. Deze drift is mede afhankelijk van de windrichting en windkracht. Uit recente rechtspraak volgt dat het niet alleen gaat om gewasbescherming bij hoogstamteelt, maar om agrarische bedrijvigheid waarbij agrarische gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Situatie plangebied Ossendijk Op de locatie Ossendijk is sprake van een bestaande agrarische bedrijfswoning waarvan uitsluitend de functie wijzigt in wonen. Op basis hiervan kan de situatie aangemerkt worden als een bestaande situatie waarvoor een spuitzone niet nodig is. Rötgerinksweg Voor de bestaande en nieuwe woning zijn aparte functievlakken 'Wonen' opgenomen in het plan. Voor de bestaande woning geldt hetzelfde als voor de locatie Ossendijk dat er sprake is van een bestaande woning. Voor de nieuwe woning geldt in principe dat een spuitzone van 50 meter opgenomen dient te worden rond het functievlak van de nieuwe woning. Op in eigendom zijnde gronden wordt de spuitzone op de verbeelding opgenomen.

Voor overige omliggende percelen kan het volgende gemotiveerd worden: Perceel van derde ten oosten van het plangebied: deze locatie ligt niet binnen 50m van het functievlak van de nieuwe woning en derhalve is het opleggen van de spuitzone niet noodzakelijk; Perceel van derde ten zuiden van het plangebied: voor dit perceel kan gemotiveerd worden dat het niet aannemelijk is dat hier intensief agrarische gebruik/teelt van gewassen zal plaatsvinden waarbij gespoten wordt, vanwege de volgende locatie specifieke kenmerken: 1. Het perceel heeft een beperkte omvang; 2. Het perceel heeft een incourante vorm (loopt in een punt ter hoogte van het plangebied); 3. Het perceel ligt ingeklemd in een groene omzoming welke is beschermd op basis van het cascobeleid; 4. Er is een bestaande woning aanwezig direct aangrenzend aan het perceel aan de zuidzijde; 5. Uit de jaarlijkse luchtfoto's vanaf in ieder geval 2010 blijkt dat het perceel uitsluitend als grasland wordt gebruikt en dat het gezien de bovenstaande punten reëel te verwachten is dat een dergelijk gebruik snel zal veranderen. Conclusie Het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen is niet toegelaten op de in eigendom zijnde gronden binnen een zone van 50 meter bij de nieuwe woning. In de regels is dat tot uitdrukking gebracht door een gebiedsaanwijzing voor de genoemde gronden op te nemen.

52

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid De investeringen die nodig zijn voor de te realiseren ontwikkelingen moeten passen in de budgetten die daarvoor beschikbaar zijn. Partijen die bouwen in de kernen, dorpen en in het buitengebied dragen op twee manieren bij aan Dinkelland/Tubbergen. Enerzijds door direct invulling te geven aan de visie voor de fysieke leefomgeving, zoals verwoord in MijnOmgevingsvisie. Anderzijds via financiering van deze ruimtelijke ontwikkelingen via kostenverhaal en financiële bijdragen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ter uitvoering van deze visie heeft de gemeenteraad het Programma Kostenverhaal vastgesteld ten behoeve van een eenduidige en transparante manier van kosten verhalen bij bouwplannen en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen in de gemeente. De gemeente borgt het kostenverhaal en de financiële bijdrage voor een ruimtelijke ontwikkeling in een anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal en een financiële bijdrage wordt in een anterieure overeenkomst ook het verhaal van nadeelcompensatie geregeld. Mogelijke claims voor nadeelcompensatie worden altijd doorgelegd aan initiatiefnemer. Voor onderhavige ontwikkeling is met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten over: nadeelcompensatie.

Los van het kostenverhaal is initiatiefnemer leges verschuldigd voor het wijzigen van het omgevingsplan. Hierop is de legesverordening en de bijbehorende tarieventabel van toepassing, welke jaarlijks wordt vastgesteld. Gelet op het vorengaande is het project financieel uitvoerbaar.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

53

54

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Hoofdstuk 7

Juridische toelichting

7.1 Wijziging omgevingsplan 7.1.1

Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. 7.1.2

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na deze datum worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant.

Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan. 7.1.3

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Rötgerinksweg 9 in Reutum en Ossendijk 45 in Langeveen waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0183.TAMBUIROTGW9OSSD45-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. de planlocaties opgenomen.

7.2 Artikelsgewijze toelichting Preambule De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 Begripsbepalingen In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de geldende begrippen voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meet- en rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Artikel 3 Toepassingsbereik In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

55

van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld. In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan. In het derde lid worden de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding.

HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN De functies: - Artikel 4 Agrarisch - 1 - Artikel 6 Waarde - Archeologie 3 - Artikel 7 Waarde - Archeologie 4 - Artikel 8 Overige zone - geen boom- en sierteelt toegestaan - Artikel 9 Overige zone - vrijwaringszone radarverstoringsgebied Zijn overgenomen uit het omgevingsplan van rechtswege. De betreffende functies vallen binnen het plangebied vanwege een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke investeringen of omdat deze liggen op het te verwijderen deel van het bouw- of bestemmingsvlak. Inhoudelijk worden bebouwingsmogelijkheden van gebouwen uitgesloten voor zover nodig. Voor het overige blijven de bepalingen van toepassing verklaard. Artikel 5 Wonen - Wonen in het buitengebied De locaties aan de Ossendijk en Rötgerinksweg zijn voorzien van een woonfunctie. De planregels komen vanuit het omgevingsplan van rechtswege en zijn op enkele punten gespecificeerd op de planvorming. De nieuwe woning en het bijbehorende bouwwerk zijn specifiek aangeduid om zo de beoogde erfsituatie te garanderen. Bovendien past deze opzet van bijgebouw voor de woning niet bij recht binnen de planregels. Bij de huidige woning aan de Rötgerinksweg is de extra oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken vastgelegd.

Op de locatie Ossendijk is de resterende oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken vastgelegd om te voorkomen dat te slopen bebouwing teruggebouwd kan worden. HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 10 Anti-dubbeltelregel In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren. Artikel 11 Algemene ruimtelijke bouwregels In dit artikel zijn regels voor bouwactiviteiten opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. Artikel 12 Planologische gebruiksactiviteiten In dit artikel zijn regels voor functies opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-IMRO omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod. Aanvullend gelden enkele specifieke gebruiksverboden.

Artikel 13 Regels parkeren In artikel 11 zijn regels voor parkeren opgenomen, waarbij als uitgangspunt geldt dat op eigen erf in voldoende mate is voorzien in de benodigde parkeerruimte. Artikel 14 Overige regels Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.5.2 al aanvraagvereisten. Deze zijn van overeenkomstige toepassing verklaart op een omgevingsvergunning die voortkomen uit dit TAM-IMRO omgevingsplan.

HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS 56

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Artikel 15 Overgangsrecht In dit artikel zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, functioneel gebruik en overige activiteiten.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

57

58

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

59

Bijlage 1

60

ruimtelijk kwaliteitsplan

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

R U I M T E L I J K K W A L I T E I T S P L A N - R O O D VO O R R O O D • Ossendijk 45 - Langeveen & Rötgerinksweg 9 - Reutum

•

Tubbergen, 27 november 2024 - Definitief

RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N R O O D VO O R R O O D Datum:

27 november 2024, Tubbergen

Gewijzigd:

-

Status:

Definitief

Opgesteld:

N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl

Auteur: Getekend: Gecontroleerd:

Ing. DE Ing. DE Ing. NH

Inhoudsopgave:

1. Aanleiding 03 2. Huidige situatie Rötgerinksweg 04 3. Huidige situatie Ossendijk 06 4. Beleid 08 5. Nieuwe situatie Rötgerinksweg 18 6. Nieuwe situatie Ossendijk 20

2

1. Aanleiding 1.1 Korte historie planlocaties Aan de Rötgerinksweg 9 te Reutum bevindt zich de bouwlocatie. Op het bestaande erf zijn een woonhuis met bijgebouw te vinden, die in een wat verstrooide opzet zijn gesitueerd, passend bij zowel het essenlandschap als het matenlandschap. Het erf bevindt zich op de grens van deze landschappen. Aan de Ossendijk 45 te Langeveen bevindt zich de slooplocatie. Op het bestaande erf zijn meerdere gebouwen terug te vinden in een rechtlijnige structuur, passend bij het hoogveen ontginningslandschap. Bouwlocatie Rötgerinksweg 9 Reutum Het erf is rond 1900 terug te zien op de topografische kaart. Destijds stond er een bebouwing op de plek waar nu een bijgebouw staat, mogelijk was dit destijds een veldschuur of een kleine boerderij. In de jaren ‘60 hebben ontwikkelingen plaatsgevonden op het erf waardoor er onder andere een woonhuis is gerealiseerd met een bijgebouw. Het erf bevindt zich op de zuidoostflank van het stuwwallencomplex van Ootmarsum en Vasse, in een overgangsgebied tussen het essenlandschap en het maten- en flierenlandschap. Aan de westkant van de locatie is nog een kleine es (kamp) terug te zien. Het gebied meer westelijk van de locatie werd in gebruik genomen als grasen hooilanden. Het huidige erf heeft een aantal cultuurhistorische kenmerken, zoals de robuuste bomenrij ten zuidoosten van het perceel.

Van een cultuurhistorische bewoningsvorm is hier geen sprake. De ontwikkelingen op dit erf zijn een uitgelezen kans om de cultuurhistorie en verbinding met de westelijk gelegen kamp terug te brengen. Het landschap waarin het erf zich bevindt is kleinschalig en besloten.

Slooplocatie Ossendijk 45 Langeveen De slooplocatie in Langeveen bevindt zich in een grootschalig hoogveenontginningsgebied. Verschillende kenmerken van dit landschap zijn terug te vinden op de planlocatie, zoals de rechtlijnige bebouwingsstructuur en het grillige patroon van wegen. Op de slooplocatie is een afwisseling te zien tussen open landerijen en meer gesloten gebieden met bomensingels langs wegen en op de perceelafscheidingen. 1.2 Wens initiatiefnemer Aan de Rötgerinksweg (hierna ‘bouwlocatie’ genoemd) heeft de initiatiefnemer de wens om een woning te realiseren inclusief bijgebouw. Om dit te realiseren zal de initiatiefnemer gebruik maken van de rood-voor-rood regeling. De benodigde sloopmeters (1200 m2) worden verkregen aan de Ossendijk 45 te Langeveen (hierna ‘slooplocatie’ genoemd). Echter zullen er aan de Ossendijk nog sloopmeters (400 m2) overblijven. Daarvan wil de eigenaar nog 75 m2 gebruiken of zijn eigen erf tot een maximum van 350 m2 en de overige 325 m2 worden volgens de sloopverhouding binnen de schuur voor schuur regeling verplaatst naar de Rötgerinksweg (dat levert 212 m2 extra schuur oppervlakte op). 1.3 Landschappelijke inpassing De gemeente Tubbergen stelt een landschappelijke inpassing als belangrijke voorwaarde voor de ontwikkeling. In deze onderbouwing wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet.

Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet. 3

2. Huidige situatie Rötgerinksweg 9, Reutum 2.1 Ligging planlocatie in het essenlandschap De bouwlocatie ligt in het buitengebied van Reutum. De dorpskern van Reutum ligt ten zuiden van de planlocatie. Tubbergen ligt ten westen van de planlocatie en Ootmarsum ten oosten ervan. Vanaf omstreeks 1900 is bebouwing terug te vinden op de plek van de planlocatie. Rond de jaren ‘60 is de bebouwing uitgebreid, zodat het toen bestond uit een woonhuis en bijgebouw. De planlocatie ligt op de grens van een kleinschalig maten- en flierenlandschap en het essenlandschap. Beide landschappen kenmerken zich door een onregelmatige verkaveling en een speelse opzet van erven. Daarnaast zijn robuuste groenstructuren te vinden in de vorm van houtwallen en singels met eiken en elzen. Ten westen van het plangebied is nog een kleinschalige es (kamp) terug te vinden. Westelijker daarvan komen we in het matenlandschap en nog westelijker een wat grootschaliger heide ontginningsgebied, dat te herkennen is aan de wat meer rechtlijniger verkavelingsstructuur.

Plangebied, met planlocatie ten noorden van Reutum en ten oosten van Tubbergen. (Bron: geo.overijssel.nl)

2.2 Huidige erfindeling Op het erf zijn een woonhuis met bijgebouw te vinden. Het woonhuis is parallel aan de weg gesitueerd, met het bijgebouw gedraaid ten opzichte van het woonhuis, wat in het essenlandschap passend is. Het erf is aan de zuidoost zijde door houtopstanden omrand. Ten zuidwesten van het woonhuis staat een authentieke eik die in de nieuwe situatie een onderdeel wordt van het erf.

Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

4

2.3 Nieuwe elementen De ontwikkeling op dit erf is een uitgelezen kans om het karakter van het essenlandschap terug te brengen. De nieuwe woning zal de uitstraling krijgen van een boerderij en deze gaat duidelijk te herkennen zijn als de hoofdwoning. De boerderij wordt op een passende manier gesitueerd op het erf, met de ‘niendeur’ naar de straatkant en de voorkant richting het landschap. Van oudsher is dit een kenmerkende opzet, waarbij het erf goed toegankelijk was vanaf de achterkant van de boerderij. Aan de voorkant was de keuken gelegen van waaruit het landschap te zien was. Aan deze kant van de boerderij bevond zich ook de siertuin en/of een fruitgaard. In de nieuwe opzet van dit erf staan de bijgebouwen in een verstrooide opzet op het erf, maar hebben allemaal binding met het erf. De bestaande woning wordt in het nieuwe erfensemble betrokken, vandaar dat ook het bestaande bijgebouw wordt gesloopt, deze past niet in de nieuwe erfopzet. Daarnaast wordt de verbinding met de es weer zichtbaar, doordat de nieuwe woning een duidelijke relatie heeft met de es aan de noordwest zijde. De robuuste houtopstanden zullen worden versterkt met nieuwe aanplant.

Locatie plangebied: 1900, 1935 en 1975 (Bron: topotijdreis.nl)

5

3. Huidige situatie Ossendijk 45 3.1 Ligging planlocatie in het hoogveen(ontginnings)gebied De planlocatie ligt ten zuiden van Langeveen, in het hoogveenlandschap dat ontgonnen is ten behoeve van de landbouw. Het hoogveen is ontstaan doordat het regenwater werd vastgehouden door een ondoorlaatbare onderlaag. Hierdoor ontstonden veenmoerassen die groeiden omdat ze werkten als een soort spons. Toen het veen hoger kwam te liggen werd het niet meer gevoed door water. Op de planlocatie is op de historische kaart van 1905 al bebouwing terug te vinden op deze plek. In de jaren daarna heeft de bebouwing zich uitgebreid tot de huidige situatie die te zien is op de kaart van 2022. Op de topografische kaarten is te zien dat hier sprake is van een ontginningsgebied. De planlocatie ligt in een hoogveen ontginningsgebied dat ten noorden en oosten is omgeven door heideontginning. Op de historische kaarten zijn deze verschillende landschappen terug te zien. In 1905 was er een deel hoogveen te vinden, maar ook heide en een enkele (wat hoger gelegen) kamp. Door de jaren heen is het gebied ontgonnen en heeft een rechtlijnige structuur aangenomen. Omdat het een relatief jong landschap is, kenmerkt het gebied zich door een functioneel verkavelingspatroon.

Plangebied, met planlocatie ten zuiden van Langeveen. (Bron: pdok.nl)

De wegenstructuur van destijds is nog deels terug te zien in de huidige tijd. De Ossendijk kent in de tegenwoordige tijd nog eenzelfde loop als vroeger. De kleine zijstraten zijn deels nog in gebruik als ontsluitingswegen voor de erven langs de Ossendijk, zoals ook het oprit naar de planlocatie. Planlocatie. (Bron: pdok.nl)

6

3.2 Erfopzet Het huidige erf bestaat uit een woonhuis met daarachter agrarische bebouwing. Het erf is ontstaan met een boerderij / het woonhuis en in de loop van de twintigste eeuw is het erf verder uitgebreid met diverse opstallen. De woning volgt de richting van de Ossendijk en de opstallen zijn daarachter gerealiseerd. Het erf kent een rechtlijnige structuur, passend in het ontginningsgebied waarin het erf is gelegen. Langs de verschillende percelen in de omgeving is beplanting te zien in de vorm van houtsingels of bomenrijen. De groenstructuren aan de voorzijde van het erf, haaks op de Ossendijk zijn nog deels terug te zien op de planlocatie. Het erf is aan de achterzijde omgeven door een aantal bomen. 3.3 Nieuwe elementen Kenmerkend voor het ontginningslandschap zijn de openheid en de groenstructuren, zoals houtsingels langs lanen en percelen. In het plangebied kunnen historische landschapsstructuren hersteld of versterkt worden. Daarnaast is het behouden van de openheid van het landschap belangrijk.

Locatie plangebied: 1905, 1940 en 1975 (Bron: topotijdreis.nl)

7

4. Beleid 4.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten. De belangrijkste is de Omgevingsvisie en - verordening Overijssel. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. De doelstellingen uit de visie zijn doorvertaald in de omgevingsverordening, waarbij regels zijn gesteld onder welke voorwaarden ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. 4.1.1 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

4.1.2 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het 8

zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNNgebieden en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. 4.1.3 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Bouwlocatie Rötgerinksweg 9, Reutum De planlocatie is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste landgebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

Ontwikkelingsperspectief, de slooplocatie is aangegeven als “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap” (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Ontwikkelingsperspectief, de bouwlocatie is aangegeven als “Wonen en werken in kleinschalig mixlandschap (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Natuurlijke laag. De slooplocatie is omschreven als: “hoogveengebieden.”(Bron: Overijssel.tercera-ro.nl)

Natuurlijke laag. De bouwlocatie is omschreven als: “dekzandvlakten en -ruggen.”(Bron: Overijssel.tercera-ro.nl)

9

Slooplocatie Ossendijk 45, Langeveen De planlocatie is aangemerkt als ‘Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap’. Dit betekent dat er voortgebouwd moet worden op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen, in dit geval hoogveenontginningen. Ambities hierbij zijn een zichtbaar en beleefbaar mooi landschap, sterke ruimtelijke identiteitenals merken voor Overijssel en een continu beleefbaar waterysteem. Het ontwikkelingsperspectief richt zich op de gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie met verduurzaming ruimte krijgt. Niet agrarische initiatieven mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken. Bij voorkeur moet aangesloten worden bij bestaande bebouwing en wegen. De voorgenomen ontwikkeling past bij de ambitie, omdat deze de landschapsstructuren volgt en ontwikkeling van de landbouw niet beperkt. 4.1.4 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een bepaalde ontwikkeling invulling dient te krijgen.

De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, 10

infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen, omdat deze niet relevant is wat betreft de voorgenomen ontwikkeling 4.1.5 Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie ligt in een dekzandgebied. Onder koude omstandigheden in de laatste ijstijd heeft de wind ervoor gezorgd dat geërodeerd zand op de hogere delen in het landschap werd afgezet, zoals tegen de flanken van de stuwwallen. Op de hoogtekaart is ten noordoosten van de bouwlocatie een stuwwal te vinden. Er is in de omgeving van het plangebied sprake van hoogteverschillen. In de loop der jaren zijn de hoogteverschillen geërodeerd door de wind, soms juist weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, maar uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. De hoogteverschillen zijn minimaal geworden, maar nog wel herkenbaar in de omgeving van de bouwlocatie. De slooplocatie is gelegen in de hoogveengebieden: de lage delen tussen de stuwwallen in. 4.1.6 Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan.

Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste

nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. Bouwlocatie Rötgeringsweg 9, Reutum De planlocatie ligt op de grens van het essenlandschap en het matenlandschap. Het essenlandschap is veelal terug te vinden in de wat hoger gelegen dekzandgebieden, vaak op flanken van de stuwwallen. Ten oosten van de planlocatie bevinden zich essen en ten westen van de planlocatie is nog een wat hoger gelegen, kleinschalige kamp terug te vinden. Ten westen van de planlocatie is het matenlandschap terug te vinden. Dit landschap ontstond op plekken die wat lager lagen, zoals ten westen van de planlocatie. Het was er te nat voor akkerbouw, maar de gronden waren wel geschikt als grasland (maten). Dit landschap is sterk verbonden met de essen en kampen (kleinere essen). De maten liggen veelal dichtbij een waterloop. De erven bevinden zich vaak direct aan de weg (zoals op de planlocatie). De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. Met de voorgenomen ontwikkeling is er een uitgelezen kans om het erf in verbinding te brengen met het landschap waar het in ligt. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. Herkenning is daarin de belangrijkste factor.

Laag van het cultuurlandschap, de bouwlocatie ligt op de grens van het ‘essenlandschap en het ‘maten- en flierenlandschap’. (Overijssel.tercera-ro.nl).

Slooplocatie Ossendijk 45, Langeveen Het plangebied ligt in een lager gelegen hoogveen ontginningsgebied. Laag van het cultuurlandschap. De slooplocatie is omschreven als ‘hoogveenontginningen’. (Overijssel.tercera-ro.nl).

11

Doordat de hoogveengebieden ontgonnen werden ontstond de karakteristieke strokenverkaveling. Percelen werden haaks op de weg of een kanaal aangelegd. Langs de ‘ontginnings-as’ ontstonden de woningen in een lintvorm. Achter de woningen werd de grond ontgonnen en in gebruik genomen als bijvoorbeeld weidegrond. Het landschap was relatief nat en werd daarom ontwaterd door middel van ontwateringssloten die parallel aan de percelen liepen. Echter vinden we in het plangebied ook invloeden van omliggende landschappen. Zo is ten noorden van de planlocatie een erf te zien met een verstrooide opzet, omdat deze in het verleden is ontstaan rondom een hoger gelegen ‘kamp’. Deze is ook terug te zien op de historische kaart. Daarnaast vertoont het landschap in het plangebied kenmerken van het jongere heideontginningslandschap. De ontginning werd planmatig en grootschalig aangepakt wat zorgde voor relatief grote, open ruimtes. Erven lagen in blokken aan de weg en de wegen kennen een rechtlijnige structuur. Beplantingen vinden we hier terug in de vorm van lanen en bosjes. In de omgeving van de planlocatie zijn kenmerken terug te vinden van zowel het ontginningslandschap als het essen- en kampenlandschap. In de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met deze landschappelijke kenmerken. Deze worden gerespecteerd en/of versterkt.

Laag van de beleving. De bouwlocatie is omschreven als ‘donkerte’. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

4.1.7 Laag van de beleving De planlocaties zijn omschreven als ‘donkerte’. De gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Daar waar elders Laag van de beleving. De slooplocatie is deels omschreven als ‘donkerte’. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

12

dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambities. 4.2 Planologische situatie Bouwlocatie Rötgerinksweg 9, Reutum Voor het plangebied is het bestemmingsplan “Tubbergen Buitengebied” van toepassing. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het projectgebied de enkelbestemming ‘bedrijf’, met de dubbelbestemming “waarde-archeologie 3”. Met de voorgenomen ontwikkeling zal de bedrijfsbestemming worden aangepast naar de enkelbestemming ‘wonen’ waarbij de functieaanduiding voor veehandelsbedrijf ook wordt opgenomen. Deze functie zal milieutechnisch geen belemmeringen vormen voor de omgeving, omdat op deze plek niet daadwerkelijk vee wordt gehouden.

Uitsnede bestemmingsplan bouwlocatie. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Slooplocatie Ossendijk 45, Langeveen Op de slooplocatie is sprake van een enkelbestemming “agrarisch-1”. In de nieuwe situatie zal dit omgezet zijn naar de bestemming ‘wonen’.

Uitsnede bestemmingsplan slooplocatie. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

13

4.3 Buitengebied met kwaliteit Tubbergen De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Bij deze ontwikkeling wordt gebruik gemaakt van het rood voor rood beleid. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld voor het toevoegen van een extra woning waaronder: 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van sloop van landschap ontsierende gebouwen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend. 2. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet. 3. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet. 4. Alleen legale bebouwing telt mee, mits aangetoond dat zij voor 1998 aanwezig waren. 14

5. Alleen volledige gebouwen mogen ingezet worden. 6. Karakteristieke gebouwen tellen niet mee. 7. Sloop- en bouwlocaties mogen gecombineerd worden. 8. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte komt uit de gemeente. 9. Er wordt minimaal 300 m2 gesloopt. 10. Alle landschap ontsierende bebouwing wordt gesloopt. 11. Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest) kelders, kassen en overtollige verharding moet verwijderd worden zonder mee te tellen aan de sloopoppervlakte. Toren- en mestsilo’s tellen wel mee. 12. De extra woning wordt teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf. 13. De woning en bijbehorende bouwwerken vormen één erfensemble. 14. Alleen als een slooplocatie niet geschikt is, mag een bouwrecht verplaatst worden. 15. Eventueel overtollige sloopmeters mogen ingezet worden voor een groter bijgebouw. De volgende opsomming kan gemaakt worden: - Aan de Ossendijk 45 wordt ruim voldoende gesloopt voor een compensatiewoning en een vergroting van een bijgebouw. - Aan de Rötgerinksweg wordt een schuur gesloopt, maar deze mag niet meetellen met deze regeling.

Aan de Ossendijk 45 kan geen woning worden gebouwd in verband met het naastgelegen varkensbedrijf. Derhalve mag het recht verplaatst worden naar de Rötgerinksweg. Door het verplaatsbare bouwrecht kan voldaan worden mits aansluiting wordt gezocht bij de bestaande bebouwing. Dat is hier het geval. Aan de Ossendijk blijft 350m2 aan bijgebouwen staan. De resterende 325 m2 wordt verplaatst naar de Rötgerinksweg volgens de sloopverhouding. Voor de eerste 100 m2 geldt een verhouding 1:1 en de overige 225 m2 geldt een verhouding van 1:2, dat maakt dat er 212 m2 extra terug gebouwd mag worden. Deze meters worden gebruikt om op de bouwlocatie een nieuwe schuur te vergroten. Hiermee kan voldaan worden aan het gestelde beleid. Fragment van de cascokaart behorende bij de cascobenadering, bouwlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

4.4 Cascobenadering Noord oost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen. Op beide locaties is er sprake van casco elementen in de directe omgeving, maar de ontwikkelingen zullen geen gevolgen hebben. Elementen zullen behouden blijven en zelfs worden versterkt (nabij de locatie Rötgerinksweg), doordat de houtsingel doorgetrokken zal worden.

Fragment van de cascokaart behorende bij de cascobenadering, slooplocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

15

4.5 Omgevingsvisie Tubbergen 2021 In 2021 is de omgevingsvisie “Mijn Omgevingsvisie Tubbergen” vastgesteld. De visie geeft de hoofdlijnen voor het langetermijnbeleid. De visie kent een waardenkaart. In de omgevingsvisie zijn vier kernprincipes opgenomen: - we doen het samen, de gemeente met haar inwoners, instellingen en ondernemers; - we geven het goede voorbeeld; wat we belangrijk vinden laten we zien in de praktijk; - we combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; - we wentelen geen problemen af op volgende generaties. Bouwlocatie Rötgerinksweg 9, Reutum Volgens de waardenkaart valt de bouwlocatie onder ‘gebied gericht op ontwikkeling door hoge waarde en beperkte dynamiek’. Volgens de waardenkaart zijn de volgende waarden van belang: - passend in de schaal van het landschap; - veel variatie in beplanting; - open - gesloten; - licht - donker; - hoge ecologische waarde; - hoge biodiversiteit; - veel beleefbare cultuurhistorie: landgoederen, kleinschalig agrarisch landschap, essen, oude boerderijtjes, watermolens; 16

- hoge belevingswaarde. Hierbij dient onder andere ingespeeld worden op: de oorspronkelijke schaal van het landschap, het versterken van natuurwaarden, behoud van cultuurhistorie en erfkarakteristieken, het vasthouden van water, het verbeteren van biodiversiteit, natuurinclusieve bouwwijze, inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is en belevingswaarde gericht op natuur en cultuurhistorie. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt hier rekening mee gehouden, doordat de bestaande natuurwaarde wordt behouden en versterkt, de biodiversiteit wordt verbetert en de erfkarakteristieken worden behoudenen zelfs versterkt, omdat de relatie met de es wordt hersteld. De nieuwe erfopzet past uitstekend in het landschap waarin het gelegen is.

Slooplocatie Ossendijk 45, Langeveen In de waardenkaart valt de locatie in de lichtgroene categorie die is gericht op ‘ontwikkeling vanwege lage waarde en hoge dynamiek’. Volgens de waardenkaart zijn de volgende waarden van belang: - open met vergezichten; - efficiënt agrarisch landschap; - kavelsloten; - wegen met bomenrijen; - moderne erfopzet. Hierbij dient onder andere ingespeeld te worden op: de schaal van het landschap, het agrarische karakter, gemengde functies, bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is, opgeruimd landschap, geclusterde bebouwing, heldere structuren, verbeteren van biodiversiteit en het vasthouden van water.

Uitsnede waardenkaart gemeente Tubbergen, bouwlocatie (bron: omgevingsvisietubbergen.nl).

Wat graag wordt gezien in dit landschap zijn bijvoorbeeld combinaties van functies en kleinschalige detailhandel, zichtbaarheid en toegankelijkheid van waardevolle gebieden in dit gebied, goed toegankelijke recreatiepaden en veel variatie in beplanting. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bovengenoemde waarden.

Uitsnede waardenkaart gemeente Tubbergen, slooplocatie (bron: omgevingsvisietubbergen.nl).

17

5. Nieuwe situatie Rötgerinksweg 9 - Reutum 5.1 Samenvatting huidige situatie In de huidige situatie is sprake van een erf met een woonhuis (A op de tekening), en twee bijgebouwen (B en C). De woning is parallel aan de weg gepositioneerd met daarnaast het bijgebouw dat iets gedraaid staat ten opzichte van de woning. Ten zuidoosten van het erf is een oude houtsingel (L) terug te vinden die versterkt zal worden in de nieuwe situatie (M). Het bestaande erf kent in zijn huidige situatie geen relatie met het landschap, de ontwikkelingen op deze locatie zijn een uitgelezen kans om deze relatie terug te brengen. De ontwikkelingen moeten plaatsvinden aansluitend aan het erf. Voor de nieuwe situatie is ervoor gekozen om de compensatiewoning ten zuidwesten van de bestaande woning te realiseren, zodat hier de cultuurhistorische relatie met het landschap weer teruggebracht kan worden. 5.2 Nieuwe situatie In de nieuwe situatie zal de nieuwe woning (E) dienen als hoofdwoning in het geheel. Het hart van het erf zal zich dus verplaatsen in zuidelijke richting (G). De nieuwe woning zal gerealiseerd worden in boerderijmodel en op een cultuurhistorische manier in het landschap gesitueerd worden. Dit betekent dat de voorkant van de woning landschapsgericht is (K), zoals dat in het verleden ook gebruikelijk was in het essenlandschap.

De achterkant van de woonboerderij zal richting de straat en de es gekeerd zijn, waardoor de relatie met de es aan de overkant van de weg (H) in ere wordt hersteld (J). De bestaande 18

bijgebouwen (B en C) hebben in de nieuwe situatie geen verbinding meer met het geheel, daarom zullen deze gesloopt worden. Er zal een nieuw bijgebouw worden gerealiseerd (D), behorend bij woning A. De hoofdwoning (E) zal een bijgebouw krijgen in de vorm van een kapschuur (F). Deze is passend gepositioneerd aan de straatkant met de dichte kant richting het zuidwesten wat de overheersende windrichting is. De bestaande houtsingels zullen worden behouden (L) en aan elkaar worden verbonden met nieuw aan te planten bomen (eik en linde) (M). Ook op het erf zelf zullen een aantal bomen worden aangeplant die ervoor zorgen dat het nieuwe erf wordt ingepast in het landschap (N). En in het hart van het erf wordt een erfbos gerealiseerd (O). Vanaf de zuidzijde zal het erf mooi zichtbaar zijn. Wel wordt een aantal fruitbomen (P) en een haag aangeplant (Q) om het erf te omranden en een mooie overgang naar de omliggende weilanden te creëren. In het nieuwe geheel zal de bestaande boom (I) een prominente plek krijgen, maar wel zijn solitaire positie behouden, waardoor deze als markant element wordt betrokken bij het erf. Met de voorgestelde ontwikkeling zal worden voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Bestaande woning.

B:

Te slopen bijgebouw.

C:

Te slopen bijgebouw.

D:

Nieuw te bouwen bijgebouw, behorend bij A.

E:

Nieuw te bouwen hoofdwoning, ‘boerderijmodel’.

F:

Nieuw te bouwen bijgebouw (kapschuurmodel) behorend bij E.

G:

Erfensemble.

H:

Es

I:

Bestaande solitaire eik.

J:

Verbinding erf met cultuurhistorische es.

K:

Voorgevel ‘woonboerderij’.

L:

Bestaande houtopstanden.

M:

Nieuw aan te planten bomen ter versterking van cultuurhistorische structuur (gele stippellijn). Aanplanten met bomen in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Aanplanten met de soorten: Eik en Linde. Totaal 12 stuks.

N:

Nieuw aan te planten erfbomen. Aanplanten met bomen in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Aanplanten met de soorten walnoot en fladderiep. Totaal 2 keer 1 stuk.

O:

Nieuw aan te planten erfbos. Aanplanten met bomen in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Aanplanten met de soorten eik, linde en beuk in gelijke verhouding. Totaal 6 stuks.

P:

Nieuw aan te planten fruitbomen. Aanplanten met bomen in de maat 10-12 (stamomtrek in centimers) en elk voorzien van twee boompalen. Soorten: appel, peer en kers. Totaal 3 stuks.

Q:

Nieuw aan te planten haag. Plantafstand 25 centimeter is de rij (enkele plantrij). Totale aanplant 100 stuks op een totale lengte van 25 meter. Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met de soorten: veldesdoorn, meidoorn of wilde liguster.

R:

Bestaande vijver/poel.

S:

Te ver wijderen erfverharding (blauwe stippellijn).

T:

Te vellen houtopstand.

Kaartbeeld uit 1910 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L landschapsontwerpers).

Project:

Rood voor rood

Getekend:

DE

Status:

DO

Adres:

Rötgerinksweg 9

Datum:

02-08-2024

Aantal pag.:

1

Plaats:

Reutum

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal:

1:1500

Noord:

^

19

6. Nieuwe situatie slooplocatie Ossendijk 45 - Langeveen 6.1 Samenvatting huidige situatie In de huidige situatie is sprake van een erf met een woonhuis (A op de tekening), bijgebouwen en opstallen. De initiatiefnemer is voornemens een aantal opstallen te slopen (C) en een aantal bijgebouwen te behouden (B). Het erf ligt in het ontginningslandschap en heeft een kenmerkende, rechtlijnige opzet. Het erf is omgeven met houtopstanden richting de weg. Het erf heeft een agrarische bestemming. 6.2 Nieuwe situatie Op deze locatie wordt een viertal gebouwen gesloopt, met een oppervlakte van ongeveer 1600 m2. De sloop van de gebouwen (C) en het verwijderen van een deel van de erfverharding (D en E) zal ten goede komen aan de landschappelijke kwaliteit op de locatie. Ten behoeve van de toegang tot achtergelegen agrarisch perceel worden grasbetonklinkers gebruikt, zodat landbouwwerktuigen geen hinder ondervinden wanneer dit perceel bewerkt moet worden. Daarnaast wordt het erf in de nieuwe situatie landschappelijk ingepast. Aan de noordkant van de woning wordt een nieuwe houtsingel aangelegd (J), die ervoor zorgt dat de landschapsstructuur vanaf de weg wordt doorgetrokken. Daarnaast dient de singel als scheiding tussen het erf en het bedrijf van de buren aan de Ossendijk 47/47a.

De 5 uitheemse naaldbomen aan de noordwest zijde (H) worden verwijderd, omdat deze niet passend zijn in de nieuwe situatie. De overige houtopstanden (F en G) zullen behouden blijven. 20

6.3 Maatregelen met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit Naast het vellen van een bestaande, uitheemse houtopstand en aanplant van een nieuwe houtsingel zullen de gebouwen die behouden blijven worden verfraaid. Met de voorgestelde ontwikkeling zal worden voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Bestaande woning.

B:

Te behouden bijgebouwen en/of nieuw te bouwen bijgebouw (B1).

C:

Te slopen opstallen.

D:

Te verwijderen erfverharding.

E:

Te behouden erfverharding.

F:

Bestaande houtopstanden.

G:

Bestaande hagen.

H:

Te vellen houtopstanden bestaand uit naaldbomen (zie inzet).

I:

Tuin/gazon.

J:

Nieuw aan te leggen houtsingel. Aanplanten met de soorten meidoorn, hulst, veldesdoorn, wilde liguster en hondsroos in gelijke verhouding. Plantafstand 1,5 x 1,5 meter. Aanplanten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Totaal 114 stuks op een oppervlakte van 255 m2. Houtopstand aan te planten met 10 bomen. Sortiment; ruwe berk, zomereik en zomerlinde.

K:

Na sloop opstallen vrijgekomen perceel omzetten naar agrarisch bouwland.

L:

Nieuw aan te leggen kavelpad in grasbetontegels, t.b.v. toegang tot het achterliggende perceel.

Kaartbeeld uit 1920 (topotijdreis.nl)

Te vellen houtopstand (bron: N+L) Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L landschapsontwerpers).

21 Project:

Rood voor Rood

Getekend:

BM

St atus:

DO

Adres:

Ossendijk 45

Datum:

02-11-2024

Aant al pag .:

1

Plaats:

Langeveen

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

^

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

22

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 2 bodemonderzoek Rötgerinksweg

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

83

Verkennend Bodemonderzoek Project:

2024-100

Locatie:

Rötgerinksweg 9 te Reutum

Verkennend bodemonderzoek Rötgerinksweg 9 te Reutum

Verkennend Bodemonderzoek

Rötgerinksweg 9 te Reutum

Opdrachtgever:

Dhr. Kuipers Rötgerinksweg 9 7667 PH Reutum

Adviesbureau:

Dumea Bornsestraat 24 7597 NE Saasveld

Status:

Definitief

Versie:

1

Datum versie:

14 juni 2024

Projectnummer:

2024-100

Auteur:

Joost Stevelink*

Paraaf:

Kwaliteitscontrole:

Niek Hesselink*

Paraaf:

Veldwerkers:

Mark Morsink, Jacco de Graaf (in opleiding)*

*De vermelde personen zijn akkoord met de openbaring van zijn of haar persoonsgegevens in het kader van de AVGprivacy wetgeving.

2024-100

14-6-2024

Pagina 2 van 21

Verkennend bodemonderzoek Rötgerinksweg 9 te Reutum

Inhoudsopgave

Pagina

1

Inleiding

4

2

Vooronderzoek

5

3

4

5

2.1 Locatie gegevens

5

2.2 Algemene informatie locatie

5

2.3 Eerder uitgevoerd (bodem)onderzoek

6

2.4 Directe omgeving locatie

6

2.5 Regionale bodemopbouw en geohydrologie

7

2.6 Vooronderzoek PFAS

7

2.7 Vooronderzoek 5707 Asbest

8

Onderzoeksprogramma

9

3.1 Hypothesestelling

9

3.2 Onderzoeksopzet

9

3.3 Analysestrategie

10

Onderzoeksresultaten

11

4.1 Bodemopbouw en zintuiglijke waarnemingen

11

4.2 Analyseresultaten

12

4.3 Toetsing van de hypothese

14

4.4 Toetsing aan de noodzaak tot vervolgonderzoek

14

Samenvatting en conclusie

15

BIJLAGE I:

Situering van de locatie

BIJLAGE II:

Situering van de locatie (schaal 1: 500)

BIJLAGE III:

Overzichtstekening boorpunten

BIJLAGE IV:

Boorstaten

BIJLAGE V:

Analysecertificaten en Overschrijdingstabellen

BIJLAGE VI:

Foto's

2024-100

14-6-2024

Pagina 3 van 21

Verkennend bodemonderzoek Rötgerinksweg 9 te Reutum

1

Inleiding

In opdracht van Dhr. Kuipers heeft Dumea een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Rötgerinksweg 9 te Reutum. De regionale ligging van de locatie is weergegeven in bijlage I. Aanleiding van het onderzoek is in het kader van voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwactiviteiten. Doel van het onderzoek is het door middel van een steekproef conform het soort bodemonderzoek, nagaan van de huidige kwaliteit van de grond op de locatie. Het onderzoek is niet bedoeld om de exacte aard en omvang van een eventuele verontreiniging aan te geven. Het verkennend onderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen: •