Bijlage TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen Motivering.pdf

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.TAMGKALBOOTMARS182VG01

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Inhoudsopgave Motivering Motivering

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.2 Beoordelingskader en belangenafweging 1.3 Leeswijzer

7 7 8 9

Hoofdstuk 2 Toekomstigesituatie 2.1 Gewenste ontwikkeling 2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

11 11 14

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplanvan rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten 3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege

15 15 15

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.2 Voorbereidingsfase / Verkenningsfase met stakeholders

17 17 30

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving 5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.2 M.e.r.-beoordeling 5.3 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

33 33 34 35

5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

37 40 41 46 47 48 49 50 53 55

Soortenbescherming en gebiedsbescherming Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trillingen Archeologie en Cultuurhistorie Bodem Waterbelang Spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen

Hoofdstuk 6

Financielehaalbaarheid

57

Hoofdstuk 7 Toelichtingop de regels 7.1 Inleiding 7.2 Opzet regels

59 59 59

Bijlagen bij de motivering Bijlage1

Quickscannatuurwaarden

Bijlage2

Oplegnotitiet.b.v. de quickscan natuurwaarden

Bijlage3

AERIUS-berekening

Bijlage4

Nader onderzoek vleermuis en huismus

2

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Bijlage5

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage6

Gevelweringsonderzoek

Bijlage7

Verkennend (asbest)bodemonderzoek

Bijlage8

Aanvullend asbestonderzoek

Bijlage9

Watertoets

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

3

4

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Motivering

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

5

6

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied Voor het perceel aan de Ootmarsumseweg 182 in Albergen is een plan ontwikkeld voor de realisatie van vier woningen. Momenteel is op het perceel een horecapand aanwezig met bijbehorende bouwwerken, voorzieningen en parkeerruimte. Wegens beëindiging van de horeca-activiteiten heeft de initiatiefnemer de horecalocatie overgenomen. De initiatiefnemer is voornemens om het horecapand te verbouwen tot twee woningen. Tevens is de initiatiefnemer voornemens om ter plaatse van de parkeerruimte twee vrijstaande woningen te realiseren. Op grond van het geldende omgevingsplan van rechtswege is de realisatie van het voorgenomen plan niet mogelijk. Dit omdat het perceel is voorzien van de hoofdfunctie 'Horeca'. Voor het mogelijk maken van het voorgenomen plan dient het omgevingsplan te worden gewijzigd. Voorliggend TAM-Omgevingsplan voorziet daarin. Ligging Het plangebied is gelegen in het noorden van de kern Albergen, aan de doorgaande provinciale weg N349 (Ootmarsumseweg). Deze weg verbindt Albergen met het buitengebied en de kernen: Fleringen; Reutum; en Ootmarsum. Het plangebied bestaat uit de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Tubbergen, sectie H, perceelnummers 8597, 8598, 8599, 8600, 8601, en 8602. In figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Allbergen middels een rode ster aangeduid.

Figuur 1.1: ligging plangebied 'Ootmarsumseweg 182' (bron: Pdok viewer) Begrenzing Voor het plangebied is uitgegaan van de hierboven beschreven percelen. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de provinciale weg N349 (Ootmarsumseweg), aan de oostzijde door de Weemselerweg, aan de zuidzijde door het woonperceel aan de Weemselerweg 2 en aan de westzijde door het woonperceel aan de Ootmarsumseweg 180. In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied rood omkaderd.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

7

Figuur 1.2: begrenzing plangebied 'Ootmarsumseweg 182' (bron: Pdok viewer)

1.2 Beoordelingskader en belangenafweging Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing: het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld. Bij de beoordeling of wij een besluit willen nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen.

Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat. Belangenafweging 8

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het plan bij aan de visie en beleid die de gemeente heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft voor zo ver nodig bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Overleg met de provincie was niet noodzakelijk, omdat op basis van de provinciale uitzonderingslijst een uitzondering geldt.

Ook was overleg met het waterschap niet noodzakelijk. Dit komt de watertoets geleid heeft tot het toepassen van de korte procedure, waarbij het opstellen van een standaard waterparagraaf voldoende is. Verder is het plan afgestemd met de directe buren door middel van een persoonlijk gesprek. Deze hadden geen bezwaren. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert voorliggend plan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het besluit tot wijziging van het omgevingsplan evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer De toelichting van het omgevingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt er getoetst aan het geldende omgevingspan en de strijdigheid beschreven. Hoofdstuk 4 schetst het beleids- en wettelijke kader van het rijk, provincie en de gemeente. In hoofdstuk 5 worden de omgevingsaspecten belicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het kostenverhaal. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een toelichting gegeven op de planregels.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

9

10

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Hoofdstuk 2

Toekomstige situatie

2.1 Gewenste ontwikkeling 2.1.1

Ontstaangeschiedenis

De ontstaansgeschiedenis van Albergen gaat terug tot in de middeleeuwen. In 1405 werd het Sint-Antoniusklooster gesticht door de Zwolse rector die enkele bouwmeesters naar het Twense dorp zond. De naam "Albergen" komt mogelijk van het Germaanse woord "alb" wat "wit" betekent en "berg" wat "heuvel" betekent, wat zou kunnen wijzen op de ligging van het dorp op een heuvelachtig terrein. In de loop der eeuwen groeide Albergen langzaam, waarbij landbouw en veeteelt de belangrijkste economische activiteiten bleven. Kerken en andere gemeenschapsgebouwen speelden een belangrijke rol in het sociale en culturele leven van het dorp. In 1721 heeft een openbare verkoop van het klooster, althans wat er van over was, plaats. In 1725 brak in de restanten van het klooster brand uit. Nu herinneren alleen nog een paar straatnamen aan het kloosterleven in Albergen. Op de fundamenten van de kloosterkerk is een nieuwe kerk gebouwd die in 1787 in gebruik is genomen. Rond het eind van de Eerste Wereldoorlog onderging deze kerk, de zoveelste verbouwing en uitbreiding en ontleende daaraan de naam het ‘Witte kerkje’. In die tijd liep de Brakenweg nog dwars door de heide, was het Weemselerveld nog een woestenij en was de Dijnsel een gebied van bos, heide en door houtwallen omsloten kleine weilandjes. (Bron: Dorpsplan Albergen 2006/ Stichting Heemkunde Albergen/Harbrinkhoek).

Met de (historische) topografische kaarten in figuur 2.1 wordt inzicht gegeven in de ontwikkelingen die Albergen vanaf ± 1900 heeft doorgemaakt. Duidelijk zichtbaar is dat Albergen pas na 1950 echt is uitgegroeid tot een woonkern.

Figuur 2.1: kaarten ± 1900 (links) ± 1950 (midden) en ± 2014 (rechts) Albergen (bron: provincie Overijssel) 2.1.2

Huidigesituatie

Het plangebied ligt aan de Ootmarsumseweg 182 in Albergen. Ter plaatse is momenteel een horecapand aanwezig met bijbehorende bebouwing en voorzieningen. Het horecapand wordt echter niet meer geëxploiteerd en is wegens het niet kunnen vinden van een opvolger doorverkocht. De initiatiefnemer wil het pand verbouwen tot twee woningen en naast het pand nog één vrijstaande en een twee-onder-1-kap woning realiseren. Vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Albergen, kan dit worden beschouwd als een beeldbepalende locatie, aangezien het de entree tot of uitgang van de kern Albergen betreft. De huidige bebouwing binnen het plangebied is daardoor herkenbaar voor veel mensen. Momenteel wordt dit echter op een negatieve manier bereikt, omdat er geen horeca-activiteiten meer plaatsvinden binnen het plangebied en het plangebied daarom een verlaten indruk geeft. In de directe nabijheid van het plangebied is de ijsbaan met multifunctionele accommodatie aanwezig (MFA). Het MFA-gebouw wordt geëxploiteerd door de Stichting MFA en heeft als doel het stichten en beheren van een multifunctionele accommodatie, bestemd voor maatschappelijke, sociale, educatieve en/of culturele doeleinden, en het verrichten van al wat hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.

Ten zuiden van de ijsbaan en het MFA gebouw is het meest recente uitbreidingsplan van Albergen (Weemselerveld fase 4) in uitvoering. Dit plan omvat de bouw van 24 halfvrijstaande woningen, 14 rijwoningen en 7 vrijstaande woningen. In figuur 2.2 is een aanzicht van het plangebied vanaf de Ootmarsumseweg weergegeven en in figuur 2.3 een vogelvlucht van het plangebied. TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

11

Figuur 2.2: aanzicht plangebied vanaf Rozengaarde (bron: Google Maps, juli 2022)

Figuur 2.3: vogelgelucht plangebied 'Ootmarsumseweg 182' (bron: Street Smart, Cyclomedia) 2.1.3

Toekomstigesituatie

Middels voorliggend plan worden er in totaal vier woningen gerealiseerd, waarvan twee woningen in het bestaande horecapand en twee nieuwe vrijstaande woningen ter plaatse van de huidige parkeerruimte van de horecagelegenheid. In figuur 2.4 wordt het stedenbouwkundige ontwerp weergegeven. Door het herontwikkelen van het plangebied wordt een passende vervolgfunctie toegekend aan een voormalig horecaperceel, waardoor de leefbaarheid binnen het plangebied wordt vergroot. Dit komt ook de herkenbaarheid van het plangebied ten goede, dat bij de entree van Albergen ligt en waar momenteel voorbijrijdende mensen een verlaten indruk kunnen krijgen. De woningen die in het horecapand gerealiseerd zullen worden, zouden gezien de omvang aangemerkt kunnen worden als 'kleine' woningen, waarmee ze geschikt zijn voor starters. De vrijstaande woningen zullen levensloopbestendig en duurzaam worden gebouwd, waardoor ze voor meerdere doelgroepen geschikt zouden moeten zijn, zoals gezinnen en senioren.

12

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Figuur 2.4: situatietekening beoogde situatie plangebied (bron: Building Design Architectuur) De vrijstaande woningen zullen aansluiten op de bestaande stedenbouwkundige structuur, waarbij de voorgevels georiënteerd worden op het buitengebied. Dit wordt geborgd in de regels door middel van een gevellijn. Er wordt een haag aangeplant met instandhoudingsverplichting voor de bewoners, waarmee enigszins privacy gecreëerd wordt. Aan de voorzijde van de woningen worden plantsoenen zonder bomen aangeplant ten behoeve van een zachte overgang naar het buitengebied. Ondanks dat het plangebied binnen de bebouwde kom ligt, kan daardoor toch enigszins het gevoel bij de toekomstige bewoners ontstaan, dat ze in het landelijk gebied wonen en een rustige woonomgeving. Ook hiervoor komt een instandhoudingsverplichting voor de bewoners. Wat betreft de stoep geldt dat deze wordt verlegd achter de openbare parkeerplaatsen en dat de gemeente de openbare gronden aan de Weemselerweg overneemt. Hiervoor zullen afspraken worden gemaakt in een anterieure overeenkomst. De bouw- en goothoogte van de nieuwbouw woningen bedragen respectievelijk maximaal 9 en 4,5 meter. Vergeleken met de omliggende woningen is dit iets hoger, maar wel noodzakelijk om een woning met een lage goot te kunnen bouwen.

Tevens zijn de voornoemde hoogtes noodzakelijk om voor de woningen de benodigde duurzaamheidsmaatregelen te kunnen treffen. Geacht wordt dat een ontwerp met een lage goot passend is op deze locatie, omdat sprake is van een overgangsgebied naar het buitengebied. Bij de woningen zal het mogelijk zijn om bijbehorende bouwwerken te bouwen. Vooralsnog is het uitgangspunt daarbij dat deze tegelijkertijd met de woningen gebouwd worden en dus samen met de woningen worden opgeleverd. Wat betreft de ontsluiting geldt dat op eigen erf een in-/uitrit gerealiseerd wordt die wordt verbonden met de Weemselerweg. Er worden twee openbare parkeerplaatsen gerealiseerd aan de voorzijde van de twee vrijstaande woningen. Wat betreft de twee woningen die worden gerealiseerd in het bestaande horecapand, geldt dat aan de voorzijde van het pand de hoofdvorm en het karakter behouden blijven. Hierdoor verandert het straatbeeld niet. De bestaande serre en alle achterliggende bijbehorende bouwwerken worden gesloopt. In plaats daarvan wordt een aanbouw gerealiseerd ten behoeve van beide woningen, die grotendeels zal ogen als een enkellaagse bebouwing. Echter, om aan de achterzijde van het pand een extra slaapruimte te kunnen creëren, wordt een klein deel van de aanbouw hoger uitgevoerd. Omdat dit vanaf de straat vrijwel niet zichtbaar is, heeft dit geen invloed op het straatbeeld.

In de huidige planologische situatie geldt voor het pand een maximale bouwhoogte van 6 meter en een maximale goothoogte van 3 meter. In de praktijk is het pand echter al hoger, met een bouwhoogte van circa 6,9 meter en een goothoogte van 3,5 meter. Dit wordt met het voorliggende plan gecorrigeerd. Door in plaats van uit te gaan van een bouwhoogte van 6,9 meter en een goothoogte van 3,5 meter, een bouwhoogte van 7,5 meter en een goothoogte van 4,5 meter vast te stellen, wordt bovendien ruimte geboden voor een eventuele toekomstige verduurzaming van het dak. Voor de hogere aanbouw voorziet dit plan uitsluitend ter hoogte van de TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

13

aanbouw een afwijkende bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken, aangezien dit geen standaardmogelijkheid is binnen de regels die behoren bij dit omgevingsplan. Verder is bij deze woningen ook mogelijk om bijbebehorende bouwwerken te bouwen. Deze mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. Het gezamenlijke oppervlak aan bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw mag 50% van het bouwperceel bedragen met een maximum van 250 m². Gelet op de situatietekening opgenomen in figuur 2.4 zal op eigen terrein van de woningen in het huidige pand parkeergelegenheid worden gerealiseerd. De oostelijke woning in het huidige pand krijgt daarnaast een carport op het achterste gedeelte van het terrein. Tot slot wordt voor de westelijke woning in het huidige pand een in-/uitrit gerealiseerd die verbonden wordt met de Ootmarsumseweg. Hiervoor zal de initiatiefnemer te zijner tijd een aanvraag indienen bij de provincie. De oostelijke woning in het huidige pand zal door middel van een mandelig pad aansluiten op de Weemselerweg. Voor de uiteindelijke inrichting van het plangebied zullen afspraken worden gemaakt die door middel van een anterieure overeenkomst met de gemeente geborgd zullen worden.

2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Ruimtelijke structuur Albergen In de moderne tijd heeft Albergen zich verder ontwikkeld, zij het nog steeds als een relatief kleine gemeenschap in de landelijke omgeving van Overijssel. Het behoud van traditionele waarden en het dorpskarakter is vaak belangrijk geweest voor de inwoners, wat Albergen een sfeervolle en hechte gemeenschap maakt. Albergen kent geen historisch centrum. De oudste bebouwing in de kern is met name gelegen langs de oude dorpslinten. Net als veel dorpen in die tijd is Albergen vanaf de jaren ‘50 fors gegroeid qua woonbebouwing. Hierbij is Albergen qua woonbebouwing vanaf de Ootmarsumseweg steeds in zuidoostelijke richting gegroeid waarbij een uitloper van woningbouw in de jaren ’70 de huidige Kapittelhuisstraat heeft bereikt. Functionele structuur Albergen De functie 'wonen' is de meest voorkomende functie binnen de kern Albergen. Het wonen vindt plaats met name in het centrum en aan de oost- en zuidkant van Albergen, waar naast de functie 'wonen' hier en daar ook andere functies aanwezig zijn. Denk daarbij aan maatschappelijke functies, horeca functies, kleinschalige bedrijfsfuncties, detailhandel en kantoor. Aan de westkant van Albergen ligt het bedrijventerrein, waar in minder mate ook bedrijfswoningen aanwezig zijn.

Gezien de aanwezigheid van meerdere woningen in de omgeving van het plangebied wordt gesteld dat een woonfunctie daarom een passende vervolgfunctie is voor het plangebied. De woningen zullen geen hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en andersom: ze vormen geen belemmering voor bestaande functies.

14

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege In deze paragraaf wordt het initiatief (de vergunningplichtige omgevingsplanactiviteit(en)) getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege, bestaande uit: Bestemmingsplannen, wijzigingsplannen; Hoofdstuk 22 Bruidsschat; Hogere waarden besluiten indien van toepassing; Gemeentelijke verordeningen indien van toepassing.

3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten Voorliggend plan heeft betrekking op de herontwikkeling van een horecalocatie met het behorende terrein, waarbij vier woningen worden gerealiseerd. De realisatie van reguliere woningen binnen de functie 'horeca' is momenteel niet toegestaan, waardoor voorliggend TAM-Omgevingsplan is opgesteld.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege Het plangebied maakt onderdeel uit van het zogenoemde omgevingsplan van rechtswege. Op grond van het vigerende omgevingsplan, waarvan het bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren' en het '(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen' van rechtswege onderdeel geworden zijn, geldt voor het plangebied de functie 'Horeca' en 'Waarde - Archeologie'. Zie onderstaand voor een uitsnede van de geldende plankaart.

Figuur 3.1: uitsnede omgevingsplan van rechtswege (bron: /Omgevingsloket 'Regels op de kaart') Naast de hierboven beschreven functies zijn op het plangebied de volgende ondergeschikte functies van toepassing: bouwvlak; TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

15

functieaanduiding 'bedrijfswoning'; functieaanduiding 'horeca van categorie 2'; functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting'; maatvoering: 1. maximum bouwhoogte: 6m; 2. maximum goothoogte: 3m. Ter plaatse van de functieaanduiding 'horeca van categorie 2' zijn horecabedrijven van de categorie 1 en 2 toegestaan, zoals genoemd in de bij de regels behorende en in bijlage 3 opgenomen 'Staat van Horeca-activiteiten'. Daarnaast is binnen de functie 'Horeca' mogelijk dat er regulier wordt gewoond, voor zover het de tweede en/of hogere bouwlaag betreft. Ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijfswoning' is daarnaast een bedrijfswoning toegestaan. Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, met uitzondering van delen van het hoofdgebouw die noodzakelijk zijn als gevolg van aanpassingen om het hoofdgebouw duurzaam te maken tot ten hoogste 10% van de oppervlakte van het binnen het (bouwperceel gelegen gedeelte van het) bouwvlak. Een bijbehorend bouwwerk wordt ten minste 1 m achter één naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw / de bedrijfswoning of het verlengde daarvan gebouwd. De bouw- en goothoogte van bedrijfsgebouwen en/of bedrijfswoningen mogen ter plaatse van de maatvoering maximaal het op de plankaart aangegeven getal bedragen, in dit geval 6 meter voor de bouwhoogte en 3 meter voor de goothoogte.

Tot slot is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting' verboden om bouwwerken te bouwen, tenzij de bodemroerende activiteiten betrekking hebben op een oppervlak dat maximaal 5.000 m² bedraagt en niet dieper gaan dan 0,4 meter. Hiervan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning die alleen door het bevoegd gezag wordt verleend indien voldoende aannemelijk is gemaakt dat de in de gronden aanwezige archeologische waarde niet geschaad worden als gevolg van het plan. Gelet op het vorenstaande biedt het geldende omgevingsplan van rechtswege geen mogelijkheden om het voorgenomen plan mogelijk te maken. Er is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-Omgevingsplan voorziet daarin.

16

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.1.1

NationaleOmgevingsvisie(NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Toets Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk.

Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een bestaand horecapand dat niet meer wordt geëxploiteerd tot twee woningen. Tevens voorziet de voorgenomen ontwikkeling in de realisatie van twee vrijstaande woningen. Middels voorliggend plan wordt een passende vervolg functie gegeven aan het plangebied, gezien het feit dat in de directe omgeving in overwegende mate woonfuncties aanwezig zijn. Zoals hierboven is beschreven, ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de navolgende paragrafen wordt de voorgenomen ontwikkeling daarom getoetst aan het provinciale- en gemeentelijke beleid. Daarin wordt aangetoond dat het plan past binnen het provincialeen gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI. Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggend plan niet in strijd is met de NOVI.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

17

4.1.2

Omgevingsvisieen OmgevingsverordeningOverijssel 2024

4.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in de Omgevingswet. In de omgevingsvisie bekijken we onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Ons beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 4.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening richt zich - net zo breed als de Omgevingsvisie Overijssel - op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. Dit betekent dat regels worden gesteld op het gebied van de ruimtelijke ordening, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, landschappen, natuur en cultureel erfgoed. Daarmee geeft de provincie invulling aan de opdracht van artikel 2.6 van de Omgevingswet om één omgevingsverordening vast te stellen met daarin alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. 4.1.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generiekebeleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn.

In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn normstellend en betreffen randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie of 18

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. De generieke beleidskeuzes zijn bepalend voor de vraag of een initiatief mogelijk is. Hieronder wordt het plan getoetst aan de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel 2024. Generiekebeleidskeuzes Artikel 4.4 Principe van concentratie Lid 1 In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking voor voorliggend plan: Het plangebied ligt in Albergen en binnen de gemeente Tubbergen. In paragraaf 4.1.4 wordt het woonbeleid van de gemeente Tubbergen uitgelegd en wordt beschreven waarom de voorgenomen ontwikkeling daarbinnen past TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

19

en bijdraagt aan een lokale behoefte. Geacht wordt dat daarmee aan artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Provincie Overijssel 2024 wordt voldaan. Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwde gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: Zoals reeds beschreven is, heeft de voorgenomen ontwikkeling betrekking op de herontwikkeling van de bestaande horecalocatie, waarbij het bestaande horecapand wordt verbouwd tot twee woningen. Daarnaast worden er twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Gelet op dat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling wordt geen beslag gelegd op ruimte in de Groene Omgeving. Geconcludeerd wordt dat sprake is van een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, zoals bepaald in artikel 4.5 lid 1 van de Omgevingsverordening Provincie Overijssel 2024.

Artikel 4.8 (ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit) In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken. Doorwerking voor voorliggend plan: Het huidige horecapand wordt verbouwd tot twee woningen waarnaast twee nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd worden. In de huidige situatie is het horecapand al sinds een aantal jaren gesloten wat een verlaten indruk geeft. Door realisatie van voorliggend plan wordt een passende vervolg functie gegeven aan het pand waarbij het bestaande bebouwingsbeeld gehandhaafdblijft. Daarmee wordt de leefbaarheid binnen het plangebied vergroot en de herkenbaarheid gerespecteerd. De vrijstaande woningen worden stedenbouwkundig ingepast, waarbij rondom de woningen groenvoorzieningen gerealiseerd worden om de overgang naar het buitengebied te verzachten. Gelet op het vorenstaande wordt geacht dat de ruimtelijke kwaliteit op meerdere manieren wordt versterkt. Geconcudeerd wordt dat sprake is van ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit, zoals bepaald in artikel 4.8 van de Omgevingsverordening Provincie Overijssel 2024. Artikel 4.9 Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit Lid 1 Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: a.

het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de Omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de Omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Lid 2 In omgevingsplannen kan gemotiveerd worden afgeweken van het ontwikkelingsperspectief dat volgens de Omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied, als: a. er sprake is van sociaaleconomische of maatschappelijke redenen; en b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van de ruimtelijke kwaliteit in overeenstemming met de uitspraken die de Catalogus Gebiedskenmerken doet voor dat gebied. Doorwerking voor voorliggend plan: Voorliggend TAM IMRO omgevingsplan voorziet in de toetsing aan het bepaalde in artikel 4.9 lid 1 van de Omgevingsverordening Provincie Overijssel 2024. De toetsing wordt in de navolgende alineas verricht. De versterking van de ruimtelijke kwaliteit wordt daarmee gewaarborgd. Geacht wordt dat aan artikel 4.9 van de Omgevingsverordening Provincie Overijssel 2024 wordt voldaan. Artikel 4.14 Woonafspraken Lid 1 20

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Lid 2 Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Doorwerking voor voorliggend plan: Zoals reeds beschreven wordt er later in deze toelichting getoetst aan het woonbeleid van de gemeente Tubbergen. Het woonbeleid van de gemeente is een doorvertaling van de woonafspraken die door de regio zijn gemaakt en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen de provincie en gemeenten. Geacht wordt dat hiermee aan artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Provincie Overijssel 2024 wordt voldaan. Artikel 4.55 Nationaal Landschap Noordoost Twente Lid 1 Een omgevingsplan voorziet alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen het nationaal Landschap Noordoost-Twente als die nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten van dat landschap. Lid 2 De kernkwaliteiten van het nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn: c. het samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; d. de grote mate van kleinschaligheid; e. het groene karakter.

Lid 3 Het omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt rekening is gehouden met het Ontwikkelperspectief nationaal Landschap Noordoost-Twente en met Bijlage IX van deze verordening (Nader uitgewerkte kernkwaliteitenNationaal Landschap Noordoost-Twente) waarin de kernkwaliteiten nader zijn uitgewerkt. Doorwerking voor voorliggend plan: Het voorgenomen plan wordt mogelijk gemaakt binnen bestaand bebouwd gebied, waar het oorspronkelijke landschap dus al niet meer aanwezig is. Het plan heeft geen verdere effecten op het landschap. Een onderbouwing als bedoeld in lid 3 wordt niet noodzakelijk geacht. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. Gelet op de ligging van het plangebied in een overgangszone naar het buitengebied, zijn zowel de landelijke en stedelijke ontwikkelingsperspectieven van belang. In figuur 4.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

21

Figuur 4.2: fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de ligging van het plangebied is globaal aangegeven met een rode markering (bron: provincie Overijssel) Het plangebied valt grotendeels binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' en voor een klein deel binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. In onderstaande alinea's wordt per ontwikkelingsperspectief beschreven wat de opgaven, kansen en beleidsambities zijn. Vervolgens vindt er een toetsing plaats. Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied.

Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De provincie wil de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Doorwerking voor voorliggend plan: De plannen van de initiatiefnemer doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor functies in de omgeving. Er worden slechts woningen gerealiseerd om te voorzien in de lokale behoefte, waarbij rekening wordt gehouden met de bestaande stedenbouwkundige structuur en bestaande functies in de omgeving. Tevens ontstaat middels voorliggend plan een betere klimaatadaptatie, aangezien de verharde oppervlakte afneemt en groenvoorzieningen worden gerealiseerd. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'natuurlijke laag' en de 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer aanwezig. Daarom wordt geacht dat toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven

22

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

Stedelijke laag Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart in de stedelijke laag aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955 - nu'. In figuur 4.3 is een uitsnede opgenomen van de gebiedskenmerkenkaart, waarop het plangebied globaal met een rode markering is aangegeven.

Figuur 4.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. Doorwerking voor voorliggend plan: Met het realiseren van de nieuwe woningen is rekening gehouden met de omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Qua maatvoering wordt aangesloten bij de bebouwing in de omgeving, waardoor geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het geldende gebiedskenmerk van de 'stedelijke laag'. Laag van de beleving Het plangebied is op grond van de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Laag van de beleving' aangeduid met 'Donkerte'.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

23

Figuur 4.4: laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de ‘lichte’ gebieden. Doorwerking voor voorliggend plan: Aangezien het plangebied is gelegen binnen de bestaande bebouwde kom van Albergen kan geconcludeerd worden dat het plan geen afbreuk doet aan de kenmerken van de donkerte. In de omgeving van het plangebied is reeds bebouwing aanwezig waar verlichting wordt toegepast. Binnen het plangebied zal enkel de noodzakelijke verlichting worden toegevoegd. Geacht wordt daarom dat de voorgenomen ontwikkeling geen extra afbreuk doet aan de kenmerken van de donkterte en in overeenstemming is met de laag van de beleving.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende TAM-Omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. 4.1.3

OmgevingsvisieTubbergen

De gemeenteraad van de gemeente Tubbergen heeft op 16 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. Leefbare kernen 24

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

De gemeente Tubbergen wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. De inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant ziet de gemeente ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken. Van oudsher zijn inwoners van de kernen binnen de gemeente Tubbergen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt. Dit wil de gemeente Tubbergen voortzetten aan de hand van vier speerpunten: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen; leefbare openbare ruimte. Aantrekkelijkwonen Betaalbaar wonen in je eigen gemeente De gemeente Tubbergen wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn.

Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente Tubbergen wil men graag binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerkgebouw of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom is de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de woonvisie van de gemeente Tubbergen wordt op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit gekeken op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij houdt de gemeente de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Waardenkaart gemeente Tubbergen De waardenkaart van de gemeente Tubbergen kent het kenmerk 'Kernen met een woon- en centrumfunctie' aan het plangebied toe (zie figuur 4.5, het plangebied is met een grijze cirkel aangeduid).

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

25

Figuur 4.5: uitsnede waardenkaart gemeente Tubbergen (bron: MijnOmgevingsvisie Tubbergen) De waarden bij het kenmerk 'Kernen met een woon- en centrumfunctie' luiden als volgt: kernen met kleinschalige woonbebouwing aan de randen en dichtere en soms ook middelhoge bebouwing in het hart; kernen met belangrijke voorzieningen zoals winkels, horeca, sportvoorzieningen, zorg, pinmogelijkheden; aanwezigheid van ontmoetingsplekken in het bijzonder in de omgeving van voorzieningen; (verbindingen met) de groene omgeving; in veel gevallen een kerk als belangrijk gebouw in het silhouet van de kern; tevens is er op enkele plekken karakteristieke bebouwing aanwezig. Bij ontwikkelingen dient ingespeeld te worden op: de opzet van dorpen met compacte bebouwing en ontmoetingsplekken in het dorpshart en lagere woonbebouwing aan de randen; behoud van (het zicht op) de kerk en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing; mogelijkheden om te ontmoeten; concentratie van de publieksgerichte functies; voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven en ondernemers passend binnen het aanbod van de kern; de verbindingen met de groene omgeving; vasthouden van water. Toets Zoals reeds beschreven voorziet voorliggend plan in een passende vervolg functie voor het plangebied, waardoor de leefbaarheid in de kern wordt vergroot.

Bij de realisatie van de nieuwe vrijstaande woningen wordt rekening gehouden met de bestaande stedenbouwkundige structuur en wordt middels het ontwerp en het toevoegen van diverse groenvoorzieningen een zachte overgang gecreëerd naar het buitengebied. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit van zowel het plangebied als de gemeente versterkt. In de volgende paragraaf wordt voorliggend plan getoetst aan de Woonvisie 2021+ gemeente Tubbergen, waarin wordt aangetoond dat de woningen passen bij de vraag en aantrekkelijk genoeg is om de woningen ook voor een langere periode te bewonen. Conclusie Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de plannen van de initiatiefnemer in overeenstemming zijn met 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' van de gemeente.

26

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Albergen

4.1.4

Woonvisie 2021+ gemeente Tubbergen

Op 6 juli 2021 heeft de gemeenteraad van gemeente Tubbergen de 'Woonvisie 2021+' vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen. De grote uitdaging van de Woonvisie 2021+ is het creëren van betaalbaar aanbod voor starters en senioren. De huidige woningvoorraad van Tubbergen kenmerkt zich door veel ruime (koop)woningen met vaak grote tuinen. Doordat veel mensen zelf hun woning bouwen of verbouwen is men vaak in staat om deze wens voor een ruime woning te realiseren. Dit geldt ook voor een deel van de jongeren, zeker als zij ook nog een financieel steuntje in de rug krijgen van hun ouders. Echter, door de alsmaar stijgende woningprijzen wordt geconstateerd dat het voor veel jongeren steeds lastiger wordt om een woning te vinden die past bij hun wensen. De gemeente Tubbergen wil daarom inzetten op meer betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt. Daarnaast zijn er meer kleinere woningen nodig voor de steeds grotere groep oudere huishoudens. Voor hen is het belangrijk dat die woningen levensloopgeschikt zijn.

Dat betekent dat ouderen er kunnen blijven wonen als zij te maken krijgen met lichamelijke beperkingen, maar ook dat de woning zowel op de korte als lange termijn aantrekkelijk genoeg is voor andere (jongere) leeftijdsgroepen. De gemeente Tubbergen wil de komende jaren voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in de verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Tubbergen gegroeid met ongeveer +300. Deze groei is mede tot stand gekomen door een positief binnenlands migratiesaldo. Er vestigden zich meer mensen in Tubbergen vanuit andere gemeenten, dan er vertrokken. In de jaren voor 2016 was er nog sprake van een vertrekoverschot. Het zijn vooral jongeren tussen 15 en 25 jaar die de gemeente verlaten. Dat komt voor een belangrijk deel vanwege werk of studie elders. Maar voor een deel van de vertrekkende jongeren speelt het woningaanbod mee. Voor hen zijn er niet of nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar, waardoor zij (al dan niet tijdelijk) opteren voor een woning in een gemeente waar het aanbod goedkoper is. Een deel van de jongeren keert na verloop van tijd terug als men een gezin gaat stichten en meer financiële mogelijkheden heeft om een woning te kopen.

Woningbouwprogramma Voor de periode 2020-2030 gaat de gemeente uit van een woningbehoefte van 640 woningen. Vanwege de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk tussen 2020 en 2025 realiseren. Daarnaast houdt de gemeente een ruimere plancapaciteit aan dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. De gemeente wil hier tijdig op kunnen inspelen. Er wordt uitgegaan van een zachte plancapaciteit van 130%, zo'n 830 woningen. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente geeft echter ruimte aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte per kern overstijgt. Hieronder is de woningbehoefte per kern opgenomen. In figuur 4.6 is een tabel opgenomen, waarin per kern is aangegeven wat de behoefte is naar het aantal woningen. Tevens zijn daarin woningen voor het buitengebied en knelpuntenpot gereserveerd.

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22b Ootmarsumseweg 182 Alberge n

27

Figuur 4.6: overzicht behoefte en plancapaciteit kernen gemeente Tubbergen (bron: Woonvisie 2021+, gemeente Tubbergen) De gemeente Tubbergen vindt het belangrijk dat er gebouwd wordt op de juiste plek. Daarvoor worden onder andere de volgende uitgangspunten gehanteerd: Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. Woningen voor starters De huidige woningvoorraad van de gemeente bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Hoewel het voor een deel van de starters haalbaar is om te starten in een ruime grondgebonden koopwoning zijn er ook starters met een beperkt inkomen, waarvoor de mogelijkheden beperkt zijn. De behoefte aan kleinere woningen onder starters neemt als gevolg daarvan toe. Daarom wil de gemeente Tubbergen het woningaanbod voor starters de komende jaren vergroten. Hierbij is het zaak om snel aan de slag te gaan, om te voorkomen dat (nog meer) starters op zoek gaan naar goedkoper aanbod in andere gemeenten.

Een belangrijk aandachtspunt daarbij is het vergroten van het aanbod aan goedkope koopwoningen voor starters met beperkte financiële mogelijkheden (waaronder alleenstaande starters). Om die woningen betaalbaar te kunnen houden, zal de kwaliteit (qua m², aantal kamers, uitrusting) daarop aangepast moeten worden. Maar dan wel op zo'n manier dat deze woningen aantrekkelijk blijven voor starters. Samen met ontwikkelende partijen wil de gemeente kijken wat de mogelijkheden hiervoor zijn binnen de gegeven kaders en de stijgende bouwkosten. Naast reguliere nieuwbouw kan transformatie van leegstaand vastgoed een mogelijkheid zijn om het aanbod van betaalbare (koop)woningen voor starters te vergroten. Te denken valt aan herbestemming van leegstaande winkel- of bedrijfspanden tot woonruimte en de verkoop van sociale huurwoningen. Toets De plannen van de initiatiefnemer hebben betrekking op de realisatie van vier woningen, waarbij twee nieuwe vrijstaande woningen worden gerealiseerd en twee woningen binnen het bestaande horecapand. Hiermee is zowel sprake van een transformatie van een bestaand pand als nieuwbouw. Zoals in de Woonvisie is beschreven, is er in de kern Albergen behoefte aan 95 woningen en 125 woningen conform 130% van de plancapaciteit.

De meest recente bouwplannen (plan Arends bestaande uit vier twee-kappers) en de nieuwbouw van Weemselerveld fase 4 (45 woningen) voorzien nog niet in de behoefte aan nieuwe woningen in de kern Albergen. Derhalve is er nog ruimte voor de realisatie van vier woningen in het woningbouwprogramma van de gemeente Tubbergen. Daarnaast is zoals hierboven beschreven, binnen de gemeente Tubbergen een concrete behoefte aan woningen voor starters en ouderen. Middels voorliggend plan kan daaraan worden bijgedragen. De twee-onder-één-kap woningen binnen de bestaande bebouwing kunnen voor een redelijk betaalbare prijs op de markt worden 28