Bijlage def 230224 VBP Loohuis Fleringen.pdf

Bestemmingsplan

Loohuis Fleringen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld 23 februari 2024 NL.IMRO.0183.BPFLELOOHUIS-VG01

Loohuis Fleringen

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 12

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

17 17 19 24

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur 4.4 Bodem

31 31 32 33 35

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

36 37 38 40 41 42 44

Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

47 47 47

Hoofdstuk 6

51

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

53 53 53

Bijlagen bij de toelichting

55

Bijlage 1

Schetsontwerp

56

Bijlage 2

Groenplan

106

Bijlage 3

Aanmeldnotitie mer

108

Bijlage 4

Mer-besluit

116

2

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

119

Bijlage 6

Geuronderzoek

186

Bijlage 7

Verkennend bodemonderzoek

202

Bijlage 8

Watertoets

252

Bijlage 9

Quickscan Natuurwaarden

258

Bijlage 10

Stikstofberekening

290

Bijlage 11

Parkeersituatie

334

Regels

337

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

339 339 347

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Bedrijf Horeca Wonen Waarde - Archeologie

349 349 351 354 358

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

361 361

Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

362 363 364 365

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

367 367 368

Bijlagen bij de regels

369

Bijlage 1

Groenplan

370

Bijlage 2

Staat van bedrijfsactiviteiten

372

Bijlage 3

Staat van Horeca-activiteiten

379

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

3

4

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Toelichting

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

5

6

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan de zuidkant van de kern Fleringen ligt de hoofdvestiging van Loohuis Installatietechniek. De eigenaren van Loohuis zijn voornemens om het bedrijfsperceel aan de zuidzijde uit te breiden om het bedrijf meer aanzicht te geven vanaf de belangrijkste doorgaande wegen in en om Fleringen. Er is daarom een plan ontwikkeld om vier woningen aan de Oldenzaalseweg 107, 109, 111 en 113 te vervangen door een nieuw kantoor en appartementengebouw met vijf huurappartementen (categorie: midden huur). Tevens zal een deel van de naastgelegen horecagelegenheid gesloopt worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. Omdat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling niet bij recht past in het vigerende bestemmingsplan, is er een herziening van dit bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juiste juridisch-planologische vastlegging van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied om de beoogde bedrijfsuitbreidingen mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied ligt aan de zuidkant van de kern Fleringen. Het bestaat uit de volgende adressen: Oldenzaalseweg 107, 109, 111, 113, Ootmarsumseweg 249 t/m 251 en de Pastoor Boddestraat 18. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie G, en perceelnummers: 2468, 2471, 2472, 2473, 2737, 2738, 2743, 2744, 3306, 3307, 3308 en 3309. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (blauw omkaderd). In dit figuur is een kadastrale kaart weergegeven waarop het plangebied te zien is. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

7

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: KadastraleKaart.com)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemming 'Kleine Kernen', vastgesteld op 14 maart 2016 door de gemeenteraad van Tubbergen en het '(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen', vastgesteld op 25 mei 2020 door de gemeenteraad van Tubbergen. Op een deel van het plangebied is tevens het 'Parapluplan woningen in centrum dorpskernen', vastgesteld op 25 mei 2020 door de gemeenteraad van Tubbergen van toepassing. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

8

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kleine Kernen' (bron: Ruimtelijkeplannen.nl) Aan het plangebied zijn de enkelbestemmingen 'Bedrijf', 'Wonen', 'Horeca' en 'Verkeer' toegekend. Op de verschillende enkelbestemmingen liggen daarnaast bouwvlakken, verschillende functieaanduidingen en maatvoeringen. Op een deel van het plangebied ligt daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het geldende bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden om de voorgenomen plannen mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Loohuis Fleringen' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.BPFLELOOHUIS-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

9

10

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie Geschiedenis Loohuis Installatietechniek In 1953 richtte Bernard Loohuis aan de Oldenzaalseweg 107 in Fleringen ‘Loohuis elektrotechnisch bedrijf’ op. De eerste werkzaamheden bestonden uit het vervangen van de bedrading in boerderijen. Later volgde de aanleg van waterleidingen en sanitaire installaties. In de loop der jaren breidde het personeelsbestand zich geleidelijk uit en werden de eerste bedrijfsauto’s aangeschaft waarmee het verzorgingsgebied werd vergroot. In 1968 waren er veertig personen in dienst. De ontdekking van de gasbel bij Slochteren bracht Loohuis nieuwe kansen. Het personeel volgde cursussen voor de installatie van centrale verwarming. Daarmee werd Loohuis vanaf dat moment een totaalinstallateur in de bouwwereld. Het bedrijf groeide steeds verder. In 1976 werd een installatiebedrijf in Heeten overgenomen. Het bestuur vond plaats vanuit Loohuis Holding (nu Loohuis Installatiegroep). In 1993 werden de zoons en schoonzoon van Bernard Loohuis, na een opleiding te hebben genoten en eerst een aantal jaren in het bedrijf gewerkt te hebben, directeuren van de werkmaatschappijen. Bernard Loohuis ging met pensioen. Vanaf 1993, toen Loohuis 40 jaar bestond, groeide het bedrijf snel. Er zijn diverse overnames gedaan en werkmaatschappijen opgericht. Om de Duitse markt beter te bedienen werd in 1996 een locatie in Rheine geopend.

Sinds 2013 heeft Loohuis, na twee overnames in Almelo en Apeldoorn, een aaneengesloten werkgebied verkregen in Oost-Nederland. Inmiddels heeft Loohuis 10 vestigingen van waaruit heel Nederland en delen van Duitsland worden bediend. De hoofdvestiging van Loohuis is nog altijd gevestigd in Fleringen. Vandaag de dag zijn er circa 480 medewerkers werkzaam bij de Loohuis groep. Bestaande situatie In de huidige situatie is er sprake van een bedrijfsperceel van Loohuis Installatietechniek, vier woningen en horecagelegenheid DOK's Fleringen. De woningen en horeca wordt ontsloten via de Oldenzaalseweg. Het bedrijfsperceel van Loohuis wordt ontsloten via de Pastoor Boddestraat. Het parkeren bij de woningen vindt plaats op eigen terrein. Het bedrijfsperceel en de horecagelegenheid beschikken eveneens over een eigen parkeerterrein. Het bedrijfsterrein wordt ontsloten door middel van twee inritten aan de Pastoor Boddestraat. Via deze inritten komen zowel personeel, leveranciers als bezoekers naar het bedrijf. Een duidelijke ingang voor bezoekers is er niet In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen, maatschappelijke functies en agrarische percelen.

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

11

Figuur 2.1: huidige situatie omgeving planlocatie (bron: Building Design Architectuur)

2.2 Toekomstige situatie Loohuis Installatietechniek is voornemens om de hoodvestiging in Fleringen te herontwikkelen. Het plan bestaat uit de uitbreiding van het bedrijfsperceel, het realiseren van een appartementencomplex met vijf appartementen en het slopen van een gedeelte van het naastgelegen horecapand. Om de ontwikkeling mogelijk te maken worden vier grondgebonden woningen gesloopt. Het betreft de woningen aan de Oldenzaalseweg 107, 109, 111 en 113. Ter hoogte van de te slopen woning aan de Oldenzaalseweg 107 wordt een nieuw kantoor inclusief entree en presentatieruimte voor bezoekers ontwikkeld. Het kantoorpand zal bestaan uit een gebouw met twee bouwlagen met kap. De bouwhoogte sluit aan op de bouwhoogte van de omliggende bebouwing. Op deze manier wordt eenheid gecreëerd in het straatbeeld. De entree en presentatieruimte krijgt een platdak en sluit direct aan op het achtergelegen bedrijfspand. Bij het kantoorpand en de entree- en presentatieruimte komen vijf parkeerplaatsen voor bezoekers. Ter hoogte van de te slopen woningen aan de Oldenzaalseweg 109, 111 en 113 wordt een nieuw appartementencomplex met vijf huurappartementen (categorie: midden huur) ontwikkeld. Het appartementencomplex bestaat uit drie bouwlagen met twee afzonderlijke zadeldaken. Bij het appartementencomplex komt een parkeerplaats met 6 parkeerplaatsen.

Ten noordoosten van het appartementencomplex komt daarnaast een ruimte met bergingen behorende bij de appartementen. Tot slot wordt aan de achterzijde van het horecapand aan de Ootmarsumseweg 249 en 251 een deel gesloopt. Door de sloop van een deel van het gebouw kan de ontsluiting beter geregeld worden. Ook is er zo meer ruimte voor parkeergelegenheid voor zowel de horecagelegenheid als voor Loohuis. De gehele ontwikkeling zorgt voor een verbetering voor het gevelbeeld vanaf de Ootmarsumseweg, zorgt voor een verbeterde ontsluiting en parkeersituatie van zowel het bedrijf als horecagelegenheid én zorgt voor een betere ontvangst voor bezoekers van Loohuis Installatiegroep. In onderstaande figuren en in Bijlage 1 zijn impressies opgenomen van de beoogde situatie.

12

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Figuur 2.2: te slopen opstallen (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.3: beoogde situatie (bron: Building Design Architectuur)

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

13

Figuur 2.4: impressies beoogde situatie (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.5: impressie beoogde situatie achterzijde (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.6: nieuwe gevelbeeld vanaf de Oldenzaalseweg (bron: Building Design Architectuur) Groenplan Het is van belang dat de ontwikkeling ook landschappelijk verantwoord ingepast wordt. Daarom is door Tuuulk. een groenplan opgesteld. Deze is ook opgenomen in onderstaande figuur en in Bijlage 2.

14

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Figuur 2.7: Groenplan Loohuis Fleringen (bron: Tuuulk.) In verband met ruimtegebrek wordt de beuk aan de voorzijde van het plangebied gekapt. Ter compensatie van de kap van deze beuk worden 16 bomen in het plangebied herplant (in figuur 2.7 en Bijlage 2 aangeduid met a, b,c, d en e). De bestaande houtsingel aan de zuidoostzijde van de parkeerplaats wordt versterkt en vergroot. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit van het groen aanzienlijk versterkt.

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

15

16

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een sterk en gezonde regio doordat de kern Fleringen de mogelijkheid verkrijgt om (deels) te voorzien in een lokale woon- en bedrijfsbehoefte. Het plan is niet in strijd met nationale belangen en past binnen de prioriteiten van de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan Voor onderhavig plan is een onderscheid gemaakt tussen uitbreiding van de bedrijfsbebouwing en het realiseren van de woningen.

Bedrijfsbebouwing

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

17

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de uitbreiding van Loohuis Installatietechniek mogelijk gemaakt. De oppervlakte van de uitbreidingen bedraagt gezamenlijk circa 2.000 m². Op grond van vaste jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2014:1442) dient een uitbreiding met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² aan bedrijventerrein aangemerkt te worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het ruimtebeslag van onderhavig bestemmingsplan is groter dan 500 m², waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Hierdoor moet worden aangetoond dat er behoefte is aan de uitbreiding en waarom deze uitbreiding niet elders kan. Op 27 juni 2019 heeft de provincie Overijssel in samenwerking met 14 gemeenten in Twente een beleidsdocument vastgesteld, waarin afspraken zijn gemaakt voor de programmering van bedrijventerreinen in Twente. Dit omdat de economie in Twente bloeit. Het uitgangspunt van dit zogeheten 'afsprakendocument' is om de economische groei van Twente te versterken. Dit betekent dat de economie niet op slot gaat en dat nieuwe plannen met een actuele marktvraag doorgang (moeten) krijgen. Op basis van het afsprakendocument is er in Twente een jaarlijkse vraag van circa 10 - 20 hectare aan bedrijventerreinen. De grootste vraag komt voort uit de logistiek en uit High Tech Systemen en Materialen (HTSM).

Volgens het afsprakendocument is er een kruimelregeling voor ondergeschikte uitbreiding van reeds gevestigde bedrijven. Dit is toegestaan wanneer: 1) de uitbreiding het gevolg is van een actuele marktvraag; 2) onderbouwd is conform de vereisten vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking; 3) financieel en economisch is aangetoond dat uitbreiding in overig bestaand planaanbod financieel en economisch geen reële optie is; 4) dat de uitbreiding binnen twee jaar na start tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan plaats kan vinden; en 5) dat de gemeente aan de overige afspraken omtrent bestaande locaties en plannen voldoet. De initiatiefnemers willen hun bedrijf uitbreiden, omdat zij steeds meer groeien en dus meer klanten krijgen. Met de beschikbare ruimte en voorraad aan bedrijfsmiddelen is het echter niet mogelijk om de toenemende vraag aan diensten/producten te beantwoorden. Voor het bemachtigen van een goede concurrentiepositie is uitbreiding van het bedrijf een prioriteit voor de initiatiefnemers. Daarbij is gekeken naar mogelijkheden elders in Fleringen of de gemeente Tubbergen. Een passende ruimte is echter niet gevonden. Met het uitbreiden van het bedrijf kan Loohuis de bedrijfsvoering, ten opzichte van uitbreiding op een andere locatie, velen malen beter faciliteren.

Het bedrijf is er immers al gevestigd en het betreft de optimalisatie van een bestaande bedrijfslocatie. Naast een betere bedrijfsvoering en herkenbaarheid voor klanten zal een vestiging op een andere locatie mogelijk stuiten op financiële en economische bezwaren, aangezien men in de huidige markt vaak een hoofdprijs vraagt voor het overnemen van bedrijfsruimten die waarschijnlijk nog verbouwd moeten worden naar de wensen van initiatiefnemers. Het is dan ook rendabeler om grond te kopen en die naar eigen wensen vorm te geven. Daarmee wordt langdurige vestiging gegarandeerd en is dit goed voor de vitaliteit en leefbaarheid van Fleringen. Met het uitbreiden van het bedrijf op het plangebied wordt naast de bestaande gebouwen uitgebreid. Daarom kan worden gesproken van een ondergeschikte uitbreiding. Er is namelijk geen sprake van een nieuwvestiging. Daarbij betreft het een binnenstedelijke uitbreiding waarbij bestaande stedelijk gebied wordt herbenut. Resumerend kan worden geconcludeerd dat de beoogde uitbreidingen het gevolg zijn van een actuele marktvraag en onderbouwd zijn volgens de vereisten vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarbij zijn de uitbreidingen financieel en economisch onderbouwd dat uitbreiding in overig bestaand planaanbod financieel en economisch geen reële optie is.

Aangezien de initiatiefnemers meteen na vaststelling van dit bestemmingsplan en na het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van de gebouwen zullen beginnen met de werkzaamheden, kunnen de beoogde uitbreidingen binnen binnen twee jaar na start tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan plaatsvinden. Op basis van het vorenstaande wordt geacht dat voorliggend plan in overeenstemming is met de ladder voor duurzame verstedelijking. Appartementen Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven: 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Belangrijk uitgangspunt van de Ladder is het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

In de Nota van toelichting wordt onder het begrip stedelijke ontwikkeling expliciet vermeld dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen zoals de Ruimte voor 18

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

ruimteregelingen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. In voorliggend geval worden 5 huurappartementen (categorie: midden huur) toegevoegd. Per saldo gaat het om de toevoeging van één woning, aangezien elders in het plangebied vier grondgebonden woningen worden gesloopt. Hiermee is geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling'. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking op dit onderdeel is dan ook niet noodzakelijk. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)).

In paragraaf 3.3.2 is gemotiveerd dat er met de bouw van de appartementen worden voorzien in een behoefte. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

19

veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Deze zijn vastgelegd in de regels behorende bij de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel.

20

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Artikel 2.1.2 Principe van concentratie Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking voor voorliggend plan: Met voorliggend plan worden vier grondgebonden woningen gesloopt. Deze worden vervangen door een appartementencomplex met 5 appartementen. Per saldo wordt er dus één woning toegevoegd. Uit de woonvisie van de gemeente Tubbergen blijkt dat er nog voldoende ruimte is voor de toevoeging van per saldo één woning (zie ook paragraaf 3.3.2). Daarbij wordt met voorliggend plan een sterk lokaal geworteld bedrijf, geoptimaliseerd in haar bedrijfsvoering. Daarmee wordt een invulling gegeven aan de lokale behoefte van dit bedrijf. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan artikel 2.1.2. van de Omgevingsvisie Overijssel.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: In voorliggend geval is sprake van een binnenstedelijke locatie in bestaand bebouwd gebied. Op deze locatie wordt de bestaande bebouwing gesloopt. In plaats daarvan wordt het plangebied herontwikkeld en anders ingericht. Van extra ruimtebeslag op de groene omgeving is daarom geen sprake. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen Lid 1 Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Lid 2 In de bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.

Lid 3 In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. Lid 4 De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Lid 5 Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. Lid 6 In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Doorwerking voor voorliggend plan: Op grond van voorliggend plan wordt een appartementengebouw met vijf appartementen gerealiseerd. Hiervoor worden vier grondgebonden woningen voor gesloopt. Per saldo betekent dat een toevoeging van een woning.

Dit aantal is passend binnen de kwantitatieve behoefte die voor Fleringen geldt (zie hiervoor ook paragraaf 3.3.2 bestemmingsplan Loohuis Fleringen

21

Woonvisie 2021+). Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is aangepijld (bron: provincie Overijssel) Het plangebied is gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). De voorgenomen ontwikkeling is gericht op de herontwikkeling van de omgeving Loohuis Fleringen.

Gelet op de kenmerken van het geldende ontwikkelingsperspectief kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen afbreuk doet aan het eigen karakter van het gebied. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het geldende ontwikkelingsperspectief. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer zichtbaar. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. Stedelijke laag

22

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Figuur 3.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955-nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. In de omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen gesitueerd en een enkele bedrijfsbestemming en maatschappelijke bestemming. Met het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande bebouwingsstructuren van de omgeving. Daarmee wordt er rekening gehouden met de omliggende functies. Het voornemen wordt gerealiseerd binnen de bestaande wegenstructuur.

De invulling van het plangebied is daarmee in overeenstemming met het ter plekke geldende gebiedskenmerk 'Stedelijke laag'. Laag van de beleving

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

23

Figuur 3.4: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Een deel van het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Laag van de beleving' aangeduid met het gebiedstype 'Donkerte'. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de kenmerken van de donkere gebieden. Het plangebied ligt nabij belangrijke verkeersaders zoals de Ootmarsumseweg. Deze straat is voorzien van straatlantaarns, waardoor van echte donkerte ter plaatse geen sprake is. Daarnaast worden voor het realiseren van de voorgenomen herontwikkeling geen nieuwe grote lichtbronnen in het plangebied gerealiseerd die kunnen leiden tot negatieve effecten voor de 'donkerte'. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Tubbergen

De gemeenteraad van de gemeente Tubbergen heeft op 16 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. Leefbare kernen

24

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

De gemeente Tubbergen wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Onze inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant zien we ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken. Van oudsher zijn inwoners van onze kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van onze kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt. Dit willen we voortzetten aan de hand van vier speerpunten: 1. voldoende voorzieningen; 2. aanrekkelijk wonen; 3. ruimte voor ondernemen; 4. leefbare openbare ruimte. Aantrekkelijk wonen Betaalbaar wonen in je eigen gemeente De gemeente Tubbergen wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente Tubbergen wil men graag binnen de grenzen van een kern bouwen.

In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerkgebouw of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom is de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In onze woonvisie kijken we op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. Als gemeente wordt geprobeerd erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij houdt de gemeente de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Ruimte voor ondernemen De Gemeente Tubbergen zorgt voor voldoende ontwikkelruimte voor bedrijven en voor plekken waar bedrijven zich kunnen vestigen. Zo draagt de gemeente bij aan de werkgelegenheid en kunnen verschillende soorten bedrijvigheid ontstaan. We streven naar levendige compacte kernwinkelgebieden. Voor duurzame, kansrijke initiatieven leveren we maatwerk.

Daarbij ligt de nadruk op het behouden en versterken van het lokale bedrijfsleven. Samenvattend gaat de gemeente voor: goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven; het faciliteren van ondernemers met als principe “ja- tenzij”. Goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden: Goede vestigingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven betekent dat Tubbergen inzet op voldoende en passende bedrijventerreinen. En op een goede bereikbaarheid. Leegstand willen we daarbij zoveel mogelijk voorkomen. Meer uitgebreid gaat het om het volgende: Het doel is om het aanbod aan bedrijfsgrond aan te laten sluiten bij de vraag. In principe moeten ondernemers en/of bedrijven met een ruimtebehoefte binnen de gemeente een plek kunnen vinden. Of dit lukt is mede afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf. Als er veel vraag is kijkt de gemeente of uitbreiding van bedrijfsterreinen nodig is. We kijken daarbij ook naar vraag en aanbod in de regio. Ook buiten de bedrijventerreinen zet de gemeente Tubbergen zich in voor voldoende, duurzame en passende ruimte (huisvesting) voor ontwikkelingen. Dit is maatwerk. Specifieke behoefte van ondernemers en bedrijven worden afgewongen en geadviseerd over de haalbaarheid van initiatieven. De gemeente streeft naar kwalitatieve verbeteringen.

Dit gaat bijvoorbeeld over het voorkomen van leegstand, een goede ontsluiting en een goede fysieke en digitale bereikbaarheid. Het faciliteren van ondernemerschap We geven ondernemers de ruimte door in te zetten op maatwerk en door flexibiliteit te bieden. De gemeente bestemmingsplan Loohuis Fleringen

25

vindt het belangrijk dat de juiste functies op de juiste plek terecht komen. Het slim combineren van functies vanuit een duidelijke visie biedt kansen. De ondernemers, de bedrijfsconsulent en het OndernemerServiceTeam (OST) zijn hierbij de spil. Zij verbinden partijen aan elkaar en helpen met de juiste routes. Toets De waardenkaart van de omgevingsvisie kent de volgende kenmerken toe:

Figuur 3.5: uitsnede waardenkaart omgevingsvisie Tubbergen (bron: gemeente Tubbergen) Het plangebied ligt binnen de typering 'Landelijke kernen'. Binnen deze typering zijn de volgende waarden aangegeven: kernen met kleinschalige bebouwing verbonden met het buitengebied; rafelige en afwisselende dorpsranden; een groene omgeving; aanwezigheid van ontmoetingsplekken; in veel kernen met een kerk als belangrijkste gebouw in het dorpssilhouet; tevens is er op enkele plekken karakteristieke bebouwing aanwezig. Bij ontwikkeling kan ingespeeld worden op: het kleinschalige bebouwingsbeeld; aanwezigheid van en zicht op groen en bomen in de kern; behoud van (het zicht op) de kerk en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing; mogelijkheden om te ontmoeten; de verbondenheid met het buitengebied; de afwisselende dorpsrand; de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het omringende landschap met waardevolle cultuurhistorische elementen. Het plangebied ligt binnen de kern Fleringen en is afgegeven met een lichtgrijze kleur. Lichtgrijze kernen vormen de landelijke kernen binnen de gemeente Tubbergen. Vanuit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik en duurzaamheid gaat inbreiding voor uitbreiding, mits dit niet ten koste gaat van de identiteit, karakteristiek en een aangenaam woon- en leefklimaat.

Voor de komende periode is er zowel nog een kwantitatieve als kwalitatieve woningbouwopgave voor starters als voor doorstromers in Fleringen. Initiatieven die tegemoet komen aan een concrete behoefte in de gemeente, zijn afweegbaar wanneer er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing.

26

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Als gevolg van het voornemen wordt het perceel herontwikkeld ten behoeve van de bedrijfsoptimalisatie van een lokaal geworteld bedrijf Loohuis in Fleringen. Ook worden een viertal grondgebonden woningen gesloopt. Hiervoor wordt een appartementengebouw met vijf appartementen teruggebouwd, waarbij de 'starters' en 'senioren' als doelgroep gelden. Het plangebied is gelegen binnen de bestaande kern van Fleringen waardoor er sprake is van inbreiding en er compact gebouwd wordt. Het voornemen is in overeenstemming met de Omgevingsvisie 'Tubbergen'. 3.3.2

Woonvisie 2021+

De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen. Woningbouwprogramma Voor de periode 2020-2030 gaat de gemeente uit van een woningbehoefte van 640 woningen. Vanwege de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk tussen 2020 en 2025 realiseren. Daarnaast houdt de gemeente een ruimere plancapaciteit aan dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. De gemeente wil hier tijdig op kunnen inspelen. Er wordt uitgegaan van een zachte plancapaciteit van 130%, zo'n 830 woningen. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente geeft echter ruimte aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte per kern overstijgt. Hieronder is de woningbehoefte per kern opgenomen.

Figuur 3.6: overzicht behoefte en plancapaciteit kernen gemeente Tubbergen Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 Naast de Woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per bestemmingsplan Loohuis Fleringen

27

doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor Fleringen is het profiel als volgt: Starters Er is behoefte aan goedkope koopwoningen. Maar ook voor starters met (iets) meer mogelijkheden is het aanbod in het (middel)dure koopsegment beperkt. Gezinnen/doorstromers Men zoekt vooral een vrijstaande koopwoning. Dit aanbod is in ruime mate aanwezig, maar komt slechts beperkt beschikbaar. Vanuit onderzoek komt er toch een vraag naar ruime, vrijstaande woningen. Senioren Aanbod aan levensloopbestendige woningen wordt gemist. Er is behoefte aan uitbreiding van dit segment. Toets Prognoses laten zien dat in de kern Fleringen behoefte is aan 40 extra woningen. Met dit bouwplan wordt per saldo één woning toegevoegd op een inbreidingslocatie in de kern Fleringen. Het realiseren van een appartementencomplex met 5 appartementen (toevoeging van per saldo één appartement) past binnen de beschikbare contigenten. Zoals aangegeven geldt voor inbreidingslocaties, conform regionale afspraken, geen kwantitatieve limiet. Wel moet in kwalitatieve zin het voorliggende plan in een behoefte voorzien. De vijf appartementen zijn voornamelijk geschikt als starterswoning of seniorenwoning. Op basis van het kwaliteitskader is vraag naar dit type woningen.

Het voorliggend woningbouwplan richt zich daarmee gezien het programma met name op starters en senioren. Dit is ook één van de doelgroepen die in de Woonvisie met name naar voren komt als een speerpunt. Overigens is dit in de toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking reeds uitgebreider aanbod gekomen en toegelicht. Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid. 3.3.3

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Tubbergen

Op 4 oktober 2021 is het document 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Tubbergen' opgesteld. Hierin is de behoefte aan bedrijfsruimte in de gemeente Tubbergen onderzocht. De belangrijkste bevindingen zijn als volgt: Op de middellang termijn (t/m 2035) wordt verwacht dat de behoefte aan bedriijventerrein zich in ieder geval in de drie concentratiekernen van de gemeente voordoet: Albergen, Geesteren en Tubbergen. Dat gaat over enkele hectares: naar verwachting ca. 2 hectare in zowel Albergen als Geesteren, tot ca. 3 à 4 hectare in Tubbergen Buiten de verzorgingskernen doet zich vooral een concrete ruimtevraag voor in de kern Harbrinkhoek, maar deze wordt naar verwachting voldoende gefaciliteerd met de in procedure zijnde uitbreiding van bedrijventerrein De Krön. In de andere kleinere kernen gaat het hoogstens om individuele gevallen, waarvoor op basis van maatwerk een oplossing gevonden kan worden. Op voorhand is hier in principe geen noodzaak tot andere uitbreidingen. Omwille van het behoud van economie binnen de gemeente en een evenwichtige ontwikkeling van deze kernen – waarbij ruimte is voor wonen én werken – is het daarom een logische keuze om in alle kernen zoveel mogelijk in de lokale behoefte te voorzien.

Mocht verdere concentratie desalniettemin worden overwogen, bijvoorbeeld omdat uitbreiding in één van de andere kernen ruimtelijk niet meer mogelijk of wenselijk is, lijkt de kern Tubbergen op basis van de enquête het meest reële alternatief als ‘centrum’ van de gemeente. Buiten de drie concentratiekernen (Tubbergen, Geesteren, Albergen) wordt terughoudend met initiatieven om gegaan. Alleen uitbreiding van bestaande bedrijven zou in beginsel wenselijk moeten zijn, onder voorwaarde dat dat geen knelpunten oplevert op het gebied van ontsluiting en omgevingshinder, en onder de voorwaarde dat er geen alternatieve wenselijke invulling voor het gebied is (woningbouw). In andere gevallen heeft het sturen van een bedrijf naar een bestaand pand elders, een VAB of vestiging in één van de drie concentratiekernen de voorkeur. Toets Onderhavig plan betreft de uitbreiding en herontwikkeling van Loohuis Installatietechniek. In de 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Tubbergen' wordt voor de overige kernen, waaronder Fleringen, ruimte voor uitbreiding geboden met behulp van maatwerk. Het gaat om beginsel om de uitbreiding van bestaande bedrijven. Op deze manier kan zoveel mogelijk tegmoet worden gekomen aan de concrete uitbreidingswens van lokale plaatsgebonden bedrijvigheid. Onderhavig plan betreft de uitbreiding van een sterk lokaal gevestigd bedrijf in Fleringen.

Het plan voorziet dan ook in maatwerk door invulling te geven aan deze concrete wens. Geconcludeerd wordt daarom dat onderhavig plan in overeenstemming is met de 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Tubbergen'. 28

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

3.3.4

Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 bevat het welstandsbeleid voor de beide gemeenten. In de nota is het grondgebied opgedeeld in deelgebieden voor de kernen en het buitengebied. Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting, en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeentes bestaan uit drie niveau’s van omgevingskwaliteit: 1. Basis omgeving 2. Midden omgeving 3. Bijzondere omgeving Het niveau dat van toepassing is geldt voor de algemeen heersende karakteristiek van een gebied. De waarde is dus door de bestaande omgeving bepaald. Het komt voor dat binnen een gebied een gebouw of complex ligt dat zich door de bijzondere kwaliteit onderscheidt. Deze wordt apart genoemd. De welstandsbeoordeling in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de welstandsbeoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail). Afhankelijk van het soort bouwwerk komen de volgende beoordelingsmodellen voor: ‘Ambtelijk’: alleen kleine bouwwerken van- en voor de voorgevel worden getoetst. Deze toets vindt ambtelijk plaats.

Bouwplannen achter de voorgevel zijn toetsvrij. 'Stadsbouwmeester’: de stadsbouwmeester toetst. ‘Q-team’: het Q-team beoordeelt en kan daarbij in overleg treden met de inititatiefnemer en/of ontwerper. Toets Het plangebied ligt in een gebied dat het niveau voor kernen 'Midden' en 'Basis' kent. Zie onderstaand een weergave van de kaart bij de nota omgevingskwaliteit. Voor het onderhavig plan is een maatwerk schetsontwerp (Bijlage 1) opgesteld om de toekomstige ontwikkeling op welstand te toetsen. In het beeldkwaliteitsplan is onder andere het stedenbouwkundige plan en de gewenste sfeer beschreven, evenals criteria met betrekking tot het uiterlijk (massa, vorm, gevels) van de woningen. Het beeldkwaliteitsplan zal gelijktijdig met onderliggend bestemmingsplan in procedure worden gebracht. Op voorhand worden er geen belemmeringen verwacht vanuit de Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016. Toetsing op welstand vindt uiteindelijk plaats bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de betreffende ontwikkeling.

Figuur 3.7: Fragment Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 (bron: gemeente Tubbergen)

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

29

30

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een beperkte toevoeging van de bedrijfsbestemming, de bouw van een appartementencomplex met vijf appartementen (waarvoor vier grondgebonden woningen voor worden gesloopt) én het verkleinen van de horecabestemming. De ontwikkeling is concreet beschreven in paragraaf 2.2.

Het huidige gebruik van het plangebied is bedrijf, wonen en horeca. Woningbouw, horeca en detailhandel wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De m.e.r.- plicht geldt bij projecten van een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Voor bedrijvigheid geldt de m.e.r.-plicht bij projecten vanaf een oppervlakte van 75 hectare of meer. De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. In de nota van toelichting op het Besluit mer wordt het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' geduid. Hier wordt het volgende over gezegd: “Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat ook «dorpen» hieronder vallen. Wat «stedelijke ontwikkeling» inhoudt kan van regio tot regio verschillen.

Van belang hierbij is of er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben. Bij een uitbreiding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.” Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant. In voorliggend plan is sprake van een herinrichting van een bestaande bedrijfslocatie, woningbouwlocatie en horecalocatie in Fleringen. Zekerheidshalve is een m.e.r. aanmeldnotitie voor de ontwikkeling opgesteld. Deze is bijgevoegd in Bijlage 3. De gemeente Tubbergen heeft het besluit genomen dat als gevolg van onderhavig plan geen significante mileueffecten te verwachten zijn. Dit besluit is opgenomen in Bijlage 4. Het Besluit m.e.r. vormt geen belemmering voor het voornemen. Conclusie

bestemmingsplan Loohuis Fleringen

31

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen. Gelet op de kenmerken van het onderhavige project (zoals het feit dat de omvang ruimschoots beneden de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. ligt), de plaats van het onderhavige project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Alternatieven hoeven dan ook niet te worden afgewogen. Het onderhavige project is niet m.e.r.-plichtig. Bij de beoordeling is rekening gehouden met de in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling aangegeven criteria.