Bijlage BP Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen toelichting en regels.pdf

7.2 Opzet van de regels 7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

7.2.2

Inleidenderegels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels; Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is het strijdig gebruik geregeld en de voorwaardelijke verplichting opgenomen; Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van de aangegeven gebruiksmogelijkheden; bestemmingsplan Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen 49

Wijzigingsbevoegdheden: onder welke voorwaarden mag de bestemming worden gewijzigd. In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel (Artikel 6) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels (Artikel 7) Deze regel is opgenomen om ten aanzien van geluidsgevoelige objecten een bepaalde afstand tot wegen te garanderen. Algemene gebruiksregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Hierin zijn vormen van strijdig gebruik beschreven. Algemene afwijkingsregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van het bestemmingsplan te wijzigen. Overige regels (Artikel 11) In dit artikel worden de overige regels beschreven. Deze regels gaan in op de parkeerregels. 7.2.5

Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. 'Agrarisch - 1' (Artikel 3) Deze bestemming is opgenomen op de gronden ten zuiden van de woonerven, waar landschapsmaatregelen uitgevoerd gaan worden. Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor het agrarisch grondgebruik en het uitvoeren van de landschapsmaatregelen. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. 'Wonen' (Artikel 4) Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de woonerven. Er is bewust gekozen om de bestemming door te trekken naar de Kluunveenweg en de Kloosteresweg, waar nu nog een agrarische bestemming (zonder bouwvlak) geldt.

Dit is gedaan omdat deze gronden feitelijk bij de tuinen/erven gaan behoren en er van feitelijk agrarisch gebruik geen sprake is en ook niet meer zal zijn. Binnen deze bestemming zijn vier bestemmingsvlakken opgenomen, waarbij voor de compensatiewoningen een bouwvlak is opgenomen. Dit is gedaan om de positie van de compensatiewoningen vast te leggen. Bijgebouwen mogen ook buiten het bouwvlak. Voor de kavel van de in het zuidwesten gelegen bestaande woning is een afwijkende maatvoering opgenomen ten behoeve van het grotere bijgebouw van 300 m2, dat hier zal worden gebouwd. Voor de noordoostelijke kavel 50

bestemmingsplan Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen

betreft dit 350 m2. In de planbeschrijving is verantwoord hoe tot deze regeling is gekomen. De overige bouw- en gebruiksregels sluiten aan bij de 'standaard' woonbestemming zoals deze geldt in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. In de specifieke gebruiksregels zijn een voorwaardelijke verplichting voor de sloop van landschapsontsierende bebouwing en de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen uit het erfinrichtingsplan opgenomen. 'Waarde - Archeologie 3 (Artikel 5 De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op gronden met deze bestemming geldt dat bij grondroerende werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,40 m onder het maaiveld dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

bestemmingsplan Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen 51

52

bestemmingsplan Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Tubbergen. Hierin wordt onder meer opgenomen dat het risico van planschade bij de initiatiefnemers ligt zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

bestemmingsplan Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen 53

54

bestemmingsplan Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen

Hoofdstuk 9

Vooroverleg

9.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkelingen geen nationale belangen schaden. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Op basis van de 'Uitzonderingenlijst vooroverleg ruimtelijke initiatieven 2023' is vooroverleg nodig (provinciale KGO). Het plan wordt daarom aan de provincie voorgelegd. 9.1.3

Waterschap Vechtstromen

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'korte procedure' van de watertoets van toepassing is. De standaard waterparagraaf behorend bij de korte procedure is opgenomen in Bijlage 7 bij deze toelichting. 9.1.4

Zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode is er één zienswijze ingediend. In Bijlage 8 is hier nader op ingegaan.

bestemmingsplan Buitengebied, Kloosteresweg 7 en 9 Tubbergen 55

R U I M T E L I J K K W A L I T E I T S P L A N R O O D VO O R R O O D •

K l o o s t e r e s w e g 7 - 9 , Tu b b e r g e n

•

Tubbergen, 30 Januari 2024 - Versie 1 Definitief

L 8362

8-8a

L 9612

hm

L 7622

7

weg

L 9613

Kloos

teres

L 5374

13

vb

L 9069 L 9161

9

vb hm

vb

vb

vb

10-10a

r vb

L 9160

k

r

L 7623

Project: Rood voor rood hm

Afbeelding: Ontwikkeling Kloosteresweg 7-9, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers). 14

Kluunv

enweg

L 9884

2

Ruimtelijk kwaliteitsplan Project:

Rood voor rood

Locatie: Kloosteresweg 7-9

Titel rapport

RKP rood voor rood - Kloosteresweg 7-9, Tubbergen

Opgesteld:

17 juli 2023, Tubbergen

Gewijzigd:

30 Januari 2023

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Ing. DE Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

3

4

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie

06

3. Beleid

08

4. Nieuwe situatie

14

1. Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Aan de Kloosteresweg 7-9 in Tubbergen bevindt zich het erf van de initiatiefnemer. Op het erf zijn een karakteristieke T-boerderij gesitueerd met eveneens een karakteristieke schuur. Aan de zuidkant van de boerderij bevinden zich de opstallen die gebruikt worden ten behoeve van de veehouderij. De boerderij is al ver voor 1900 ontstaan en werd ontsloten vanaf de Kluunvenweg aan de zuidkant. Inmiddels is het erf te bereiken via de Kloosteresweg aan de westkant. Ten zuidwesten van de boerderij is een tweede bedrijfswoning gesitueerd dat geen relatie vormt met het bestaande erf.

regeling toe te passen, wat inhoudt dat (een groot deel van) de opstallen worden gesloopt en er ruimte wordt gemaakt voor het realiseren van twee compensatiewoningen met bijgebouwen. Hiervoor is minimaal 2.400m2 aan sloopmeters nodig die verkregen zullen worden op het eigen erf. 1.3 Landschappelijke inpassing De gemeente Tubbergen stelt voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing als voorwaarde. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

De planlocatie ligt op de flank van de stuwwal en is omgeven door dekzandvlakten. Op de locatie zijn de hoogteverschillen duidelijk terug te vinden in het landschap. Het erf ligt in het essenlandschap, waarvan de kenmerken ook in het landschap te zien zijn op de planlocatie en het gebied ten noorden van de planlocatie. Op enige afstand vinden we kleine hoogteverschillen, steilranden en bochtige wegen. Aan de zuidkant van de planlocatie is het heide ontginningslandschap te zien dat zich kenmerkt door een grootschaliger, meer rechtlijnige structuur en een open landschap. Het essenlandschap is meer gesloten met zware beplantingen zoals houtwallen en eiken. 1.2 Wens initiatiefnemer De initiatiefnemer heeft de wens om op het bestaande erf de rood-voor-rood

5

2. Huidige situatie 2.1 Het natuurlandschap, stuwwal Het plangebied ligt op de flank van een uitloper van het stuwwallencomplex van Ootmarsum. De stuwwal ligt hoger dan het omliggende gebied met beekdalen en dekzandvlakten. De stuwwal is gevormd in de voorlaatste ijstijd (Saalien), toen het ijs vanuit Scandinavië zich uitbreidde naar Nederland. Vooral in Twente en het midden van Nederland zijn stuwwallen gevormd, doordat de gletsjers vanuit het noorden de ondergrond omhoog hebben gestuwd. In de laatste ijstijd (Weichselien) zijn deze, omhooggestuwde delen bedekt met dekzand. Deze dekzandgebieden werden later gebruikt voor bebouwing en als landbouwgrond. De dekzandvlakten werden afgewisseld met beekdalen, waardoor beken stroomden die zorgden voor afwatering van de hogere delen. Deze beken zijn deels nog terug te zien en deels gekanaliseerd, omdat vanaf de jaren ’30 de gebieden grootschaliger werden ontgonnen als gevolg van verbeterde landbouw- en afwateringstechnieken. Er is in de omgeving sprake van enige hoogteverschillen. Deze zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De hogere plekken werden in gebruik genomen voor de landbouw, de lagere delen werden pas later nuttig. 2.2 Het cultuurlandschap, essen De planlocatie ligt in het essenlandschap.

De boerderijen die in dit landschap waren gelegen bestonden vaak uit een combinatie van akkerbouw en veeteelt. De akkers lagen op de hoger gelegen dekzandruggen en de graslanden lagen langs de beekjes. De grond was weinig vruchtbaar, waardoor boeren mest vermengd met heideplaggen als bemesting gebruikten op het land. Door deze bemesting werden de akkers nog hoger, met vaak een steile rand. In dit landschap vind je een organische structuur die de vormen van het landschap volgt, omdat de wegen de hogere delen volgden. 6

De erfopzet is dynamisch, wat ook op de planlocatie terug te zien is. De gebouwen stond wat gedraaid ten opzichte van de weg en in een organische structuur. De boerderij en zijn bijgebouwen zijn terug te vinden op kaarten van omstreeks 1900. 2.3 Huidige erfindeling Op het bestaande erf staan twee woningen, waarvan één woning (op nummer 7) een karakteristieke boerderij is met daarbij ook een karakteristieke schuur. De opstallen waren in gebruik ten behoeve van de veehouderij. De voorkant van de boerderij bevond zich aan de noordwestkant, het werkbare erf was gepositioneerd richting de akkers op de essen aan de oostkant. Aan de zuidwestkant van de boerderij bevindt zich een tweede bedrijfswoning. Deze woning heeft landschappelijk geen verbintenis met de rest van het erf en/of met de cultuurhistorische situatie. In de nieuwe situatie wordt dit erf ook losgekoppeld van de rest van het erf. 2.4 Nieuwe elementen De planlocatie is gelegen in een essenlandschap met de overgang naar de heide ontginning en kent een dynamische erfopzet. In de directe omgeving vinden we bochtige wegen en enige hoogteverschillen. De kenmerken van het essenlandschap zullen gerespecteerd worden, wat maakt dat ook de nieuwe erfopzet een dynamische structuur kent. De verbinding met de Kluunvenweg (zuidkant) zal worden hersteld. Op de historische kaart is deze verbinding al te zien.

Er zullen twee nieuwe woningen met bijgebouw worden gerealiseerd. De bestaande houtopstanden worden behouden en waar mogelijk versterkt.

Planlocatie omstreeks 1900. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied tussen Tubbergen (noorden) en Albergen (zuiden) en (Bron: geo.overijssel.nl)

Planlocatie omstreeks 1980. (Bron: topotijdreis.nl)

Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. Nadien is deze visie meerdere keren geactualiseerd. De laatste actualisatie is betreft maart 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. 3.2 Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven. 3.3 Generieke beleidskeuzes Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie.

Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

8

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. 3.4 Ontwikkelingsperspectieven In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De planlocatie is aangegeven als “agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. Hierin staan de volgende ruimtelijke ambities centraal: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap, sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel en een continu en beleefbaar watersysteem. Dit ontwikkelingsperspectief omvat gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie met verduurzaming de ruimte krijgt. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie, omdat wordt ingezet op een zichtbaar en beleefbaar mooi landschap, omdat het nieuwe erf landschappelijk wordt ingepast, met als doel dat het passend is in het bestaande landschap.

Daarnaast zal er in de nieuwe situatie ook aandacht zijn voor het opwekken van duurzame energie, in de vorm van zonne-energie.

Ontwikkelingsperspectief. Plangebied is omschreven als: “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

9

3.5 Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de zogenaamde gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; deze zijn niet relevant voor wat betreft de voorgenomen ontwikkelingen. 3.5.1 Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De planlocatie ligt op de flank van een kleine stuwwal die aan de zuidkant van Tubbergen gelegen is. Richting het zuiden zijn grootschalige dekzandgebieden te vinden. In de voorlaatste ijstijd zijn de stuwallen gevormd en in de laatste ijstijd zijn de gebieden rondom de stuwwallen door de wind bedekt met dekzand. Het omliggende gebied kent kleine hoogteverschillen, omdat delen van het gebied zijn opgehoogd met mest en dienden als es.

Door schaalvergroting in de landbouw zijn de hoogteverschillen juist weer deels verdwenen. De dekzandgebieden worden doorsneden met beekdalen. De verschillende beken zorgden ervoor dat het water uit de hoger gelegen gebieden kon worden afgevoerd richting de lagergelegen gebieden. Door de verbetering van de waterafvoer zorgen tegenwoordig vooral de grotere

10

beken voor deze waterafvoer en zijn kleinere beken gedempt. Het reliëf dat kenmerkend is voor het stuwwallengebied is ook op de planlocatie duidelijk terug te zien. 3.5.2 Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de heideontginningen die meestal erg open waren. De planlocatie ligt in het essenlandschap. De straatnaam ‘Kloosteresweg’ is dan ook een duidelijke verwijzing naar het landschap. Verder naar het zuiden gaat het essenlandschap hier over in de heideontginning. Beide landschapstypen zijn sterk aan elkaar verbonden. De essen zijn hoger gelegen en dienen van vroeger uit als akkerland. De open essen kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. De essen zelf werden opgehoogd met mest uit de potstal en plaggen van de omliggende heidegebieden.

De heidegebieden werden gebruikt om vee op te laten grazen. Deze gronden werden pas in de loop van de 20e eeuw interessant, omdat de grond toen vruchtbaarder kon worden gemaakt middel kunstmest. Er zijn nog verschillende kenmerken van het essenlandschap terug

Hoogtekaart. (Bron: ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer).

Natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “stuwwal”.

Laag van cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “essenlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

11

te zien in het landschap rondom de planlocatie, zoals de hoogteverschillen, steilranden, slingerende wegen en de bolle essen. 3.6 Buitengebied met kwaliteit (ruimtelijk beleid buitengebied) De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld voor het toevoegen van een extra woning waaronder: 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van sloop van landschap ontsierende gebouwen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend. 2. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet. 3. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet. 4. Alleen legale bebouwing telt mee, mits aangetoond dat zij voor 1998 aanwezig waren. 5. Alleen volledige gebouwen mogen ingezet worden. 6.

Karakteristieke gebouwen tellen niet mee. 7. Sloop- en bouwlocaties mogen gecombineerd worden.

12

8. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte komt uit de gemeente. 9. Er wordt minimaal 300 m2 gesloopt. 10. Alle landschap ontsierende bebouwing wordt gesloopt. 11. Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders, kassen en overtollige verharding moet verwijderd worden zonder mee te tellen aan de sloopoppervlakte. Toren- en mestsilo’s tellen wel mee. 12. De extra woning wordt teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf. 13. De woning en bijbehorende bouwwerken vormen één erfensemble. 14. Alleen als een slooplocatie niet geschikt is, mag een bouwrecht verplaatst worden. 15. Eventueel overtollige sloopmeters mogen ingezet worden voor een groter bijgebouw. De planlocatie bestaat uit twee bedrijfswoningen en diverse bedrijfsopstallen. De totale oppervlakte aan landschapschap ontsierende gebouwen bedraagt 2.804 m2. Daarnaast is er sprake van één gebouw dat niet landschap ontsierend is. De oppervlakte daarvan bedraagt 215 m2. Deze oppervlakte wordt buiten de opgave rood voor rood gelaten. Voor de rood voor rood opgave is 2.400 m2. benodigd. De overige 404 m2 wordt op het erf gehouden in de vorm van schuur voor schuur waardoor de maximale oppervlakte bijgebouwen per woning toeneemt. De bestaande bedrijfswoning moet 350 m2 aan bijgebouwen kunnen realiseren.

3.7 Functiewijziging ‘agrarisch’ naar ‘wonen’ De planlocatie kent de enkelbestemming “agrarisch-1” met functieaanduiding

“intensieve veehouderij”. Deze zal in de nieuwe situatie worden omgezet naar de enkelbestemming “wonen”. Voor het verkrijgen van deze bestemming moet voldaan worden aan de regels die gelden in het ‘rood-voor-rood beleid van de gemeente Tubbergen. De voorgenomen aanvraag voldoet aan het gestelde beleid. 3.8 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart).

Als eerste de houtopstanden aan de zuid- en westkant van het erf. Deze houtopstanden zullen in de nieuwe situatie behouden blijven. Daarnaast is er aan de oostkant van het perceel een casco element te vinden dat verplaatst mag worden. In de nieuwe situatie zal een deel van dit element behouden blijven en een deel zal van onderbeplanting worden voorzien. Dat wil zeggen dat de bestaande houtopstand behouden blijft. De voorgenomen ontwikkelingen passen binnen het bestaande casco beleid.

Op de planlocatie zijn een aantal elementen aangegeven als casco element.

Uitsnede van het bestemmingsplan. (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Fragment van de cascokaart behorende bij de cascobenadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

13

4. Nieuwe situatie 4.1 Samenvatting huidige locatie De planlocatie is gelegen op de flank van een stuwwal die zich uitstrekt richting het noorden. In de directe omgeving bevinden zich dekzandvlakten. Het landschap is ingericht door de mens, wat maakt dat het plangebied in het essenlandschap ligt. Aan de zuidkant grenst het erf aan het heide ontginningslandschap. Het erf kent een dynamische structuur met een gesloten karakter door de houtopstanden waarmee het erf is omgeven. 4.2 Nieuwe situatie De nieuwe situatie middels een organische structuur in het essenlandschap worden ingepast. In de nieuwe situatie zullen de boerderij (A op de tekening) en de tweede bedrijfswoning (B) behouden blijven. Ook zal er een tweetal bijgebouwen behouden blijven (C). De boerderij is landschappelijk gezien de hoofdwoning, het erf zal in de nieuwe situatie ondergeschikt zijn aan deze boerderij. De verbinding met de zuidelijk gelegen Kluunvenweg zal worden hersteld (L) en iets worden verlegd, zodat de oprit uitkomt op de karakteristieke boerderij. Deze verbinding zal dan ook als inrit dienen voor de twee compensatiewoningen en diens bijgebouwen (D en E). Het erf zal een (deels) gesloten karakter blijven houden. Bestaande houtopstanden zullen behouden blijven (G) en er zal nieuwe aanplant plaatsvinden. Er zal inheemse beplanting worden aangeplant (H) en een nieuwe stuweelhaag (I).

Beide houtopstanden zullen bestaan uit hazelaar, lijsterbes, meidoorn en vogelkers ter versterking van de diversiteit op het erf. Langs het inrit zullen nieuwe bomen worden aangeplant (M) in de vorm van Hollandse lindes. Aan de oostkant zal de bestaande houtopstand worden voorzien van onderbeplanting (P), in de soorten lijsterbes, hazelaar, meidoorn, 14

vogelkers, hulst en vuilboom en element G zal worden aangezet met hazelaar, lijsterbes, meidoorn, vogelkers en vuilboom (N). De sloot aan de oostkant wordt gedempt en voorzien van duikers (Q). Aan de zuidkant wordt een overstort gerealiseerd die dient voor waterinfiltratie en ontluchting van de septic tank (R). 4.3 Maatregelen ruimtelijke kwaliteit - Behouden bestaande houtopstanden (G); - Nieuw aan te planten inheemse houtopstanden met onderbeplanting in de vorm van hazelaar, lijsterbes, meidoorn, vogelkers en meidoorn (H); - Nieuw aan te planten stuweelhaag in de vorm van hazelaar, lijsterbes, meidoorn en vogelkers (I); - Nieuw aan te planten Hollandse lindes, 21 stuks (M); - Aanzetten van bestaande beplanting (N) met hazelaar, lijsterbes, meidoorn, vogelkers en vuilboom; - Nieuw aan te planten struweel onder bestaande houtopstand met lijsterbes, hazelaar, meidoorn, vogelkers, hulst en vuilboom (P). Met de voorgestelde landschappelijke inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid van de gemeente Tubbergen.

L 8362

8-8a

J L 9612

hm

G

A:

Bestaande boerderij.

B: C:

Bestaande woning . Bestaande opstallen.

D:

Nieuw te realiseren woning(en).

E:

Nieuw te realiseren bijgebouw(en).

F: G:

Te ver wijderen opstallen. Bestaande houtopstanden.

H:

Nieuw aan te planten houtopstanden. Soort: Streekeigen inheemse beplanting . Bomen in de maat 12-14 (stamomtrek in

G

cm) en elk voorzien van twee boompalen. Soort: Eik, beuk of linde. Totaal: 28 stuks. Onderbeplanting bosplantsoen, plantafstand 1,5 x 1,5 meter. Maat 80-10 0 (hoogte in cm). Soorten: Hazelaar, Lijsterbes, Meidoorn, Vogelkers en

L 7622

A

G

K 7

L F

F

M H

E

strekkende meter. Totale aanplant 90 stuks op een totale

C

F

L 9613

C

Kloos

teres

weg

L

E E

L 9069

9

13

M

L 9161

B

D

H

K

G

L

N

H

lengte van 30 meter. Maat 80-10 0 (cm) Soorten: Hazelaar, Lijsterbes, Meidoorn en Vogelkers. Grasland/weiland. Tuin/Gazon. Bestaande en nieuw te realiseren erfverharding . Nieuw aan te planten bomen. Soort: Hollandse Linde. Bomen in de maat 12-14 (stamomtrek in cm) elk voorzien van twee boompalen. Totaal 23 stuks. Aanzetten element (G) Nieuw aan te planten bosplantsoen, plantafstand 1,5 x 1,5 meter. Maat 80-10 0 (hoogte in centimeters). Soorten: Hazelaar, Lijsterbes, Meidoorn, Vogelkers en Vuilboom. Opper vlakte c.a. 220 m2 totaal 100 stuks. Overstort waterinfiltratie en ontluchten septic tank. Nieuw aan te planten struweel onder bestaande houtopstand. Aanplanten in de maat 80-10 0 (hoogte in cm) met de soorten: Lijsterbes, hazelaar, meidoorn, vogelkers, hulst en vuilboom. Plantafstand 1,5 x 1,5 meter, totaal 345 stuks op een opper vlakte van 775 m2. Totaal 5 meter breed. Nieuw te planten struweel ter plaatse van roze stippellijn. Aanplanten in de maat 80-10 0 (hoogte in cm) met de soorten: Lijsterbes, hazelaar, meidoorn, vogelkers, hulst en vuilboom. Plantafstand 1,5 x 1,5 meter, totaal 30 stuks op een opper vlakte van 40 m2. Sloot dempen en deze voorzien van duikers / leiding . Alleen waar de bestaande houtopstand hier geen last van onder vind. Het behouden van de bestaande houtopstand heeft de hoogtste prioriteit.

J: K: L: M:

N:

E

F

O: P:

D

vb hm

Fragment uit 1940 (topotijdreis.nl)

Q

G

L 5374

vb

Vuilboom. Opper vlakte c.a. 1390 m2 totaal 620 stuks. Nieuw aan te planten struweelhaag . Plantafstand 3 per

I:

vb

vb

K

I

P

K

vb

10-10a

K

r

H

vb

G

M

J

M

L 9160

G

Q:

J k

r

O L 7623

Nieuwe situatie bouwlocatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) hm

Project:

Landschappelijke inpassing

Getekend:

DA

Status:

DO

Adres:

Kloosteresweg 7 - 9

Datum:

25-01-2024

Aantal pag .:

1

Tubbergen

Gecontroleerd:

NH

Formaat:

A3

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

Woonplaats: 14

Kluun

venwe

L 9884

g

nl-landschap.nl

15

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

jong

landschap

landschap

Landschapstype

oud

Kampen

Essen

Maten/Flier

Veen

Heide

Erftype

Criterium: één hoofdgebouw per erf; de overige gebouwen zijn (vormgegeven als) bijgebouwen en ondergeschikt gepositioneerd; veldschuren zijn landschapsgerelateerd en staan vrij van de bebouwing op het erf

oud erf

(weggekeerd)

oud erf

(landschapsgekeerd)

aan de weg

van de weg

aan de weg

(dwars)

(weggericht)

aan de weg

van de weg

(haaks)

(weggericht)

van de weg

(landschapgericht)

Kies een erftype dat aansluit op het landschapstype en de specifieke kenmerken van de omgeving (V. = voorhuis; A. = achterhuis). Erfinrichting en beplanting versterken de erfopzet.

Ambitie

In dit gebied wordt geadviseerd een iets conservatievere insteek te kiezen dan in de jongere landschapstypes. Dit heeft betrekking op situering, volume, kapvorm, detaillering en kleurgebruik. In dit gebied zijn de grote pannen gedekte zadelkappen (met name rood) en rechte topgevel (eventueel bekleed met hout) kenmerkend. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde. Waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar het landschap gericht is. Bij de oudere erven komt incidenteel een gevelbeëindiging door middel van een wolfseind voor. In dit gebied wordt aandacht besteed aan de detaillering, waarbij daken vaak beëindigd worden met een windveer. Nieuwe type bouwvormen en retro-types zoals notariswoning verdragen zich slecht met de kenmerken van dit gebied.

Er kunnen zowel traditionele als meer moderne architectonische types gerealiseerd worden. De bebouwing is vooral heel eenvoudig van vorm. Het belangrijkste kenmerk is de grote, met pannen gedekte zadelkap in antraciet of (oud) rood, met rechte topgevelbeëindiging. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde, waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar de weg of het landschap gericht is. De detaillering is met name heel sober en strak, waarbij in het veenontgingenlandschap van oudsher meer aandacht voor gevelindeling en detail is.

Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak

woning

bijgebouw

bijgebouw

woning

Aan- en uitbouw aan woningen

Hoofdvorm

Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak incidenteel wolfseind

Criterium: aan- en uitbouwen aan woningen ondergeschikt aan de hoofdvorm en/of in lijn met de architectuur van het geheel vormgegeven

dwars

gekoppeld

gesleept uit de kap

geschakeld

afwijkende helling

erker

uitgebouwde kamer

Transformatie

Criterium: hoofdvorm als uitgangspunt nemen en transformaties ondergeschikt

snedes

loggia en onderschoer

hoog voorhuis

Gevelopbouw en Detail

Criterium: evenwichtige gevelopbouw die gebaseerd is op de karakteristieken van de locatie (landschapstype en erf), een sobere detaillering en onderscheid tussen de uitstraling van hoofd- en (vrijstaand) bijgebouw.

Traditionele uitwerking: principe rijke detaillering (alleen in oud landschap)

principe sobere detaillering (in oud- en jong landschap)

Eigentijdse uitwerking: inspiratie gevelopeningen

Materialen

principe: voor- en achterhuis (in oud- en jong landschap)

eigentijdse architectuur (gebaseerd op traditie) is altijd mogelijk

Criterium: toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet) in een gedekte kleurstelling, passend bij de gekozen architectuur en de karakteristieken van het buitengebied

gevelmaterialen (voor woningen en bijgebouwen): diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat)

glas kan op diverse manieren worden toegepast

dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen

De afbeeldingen zijn ter inspiratie en kunnen als bouwstenen genomen worden voor een ontwerp. Ze geven ook principes weer waarbinnen de oplossingsrichting dient te worden gezocht. 7 februari 2014

Inspiratiefolder als handvat voor ontwikkeling in het kader van de Rood voor Roodregeling

Hoe kunt u deze inspiratiefolder gebruiken?

U wilt uw erf veranderen met behulp van de rood voor rood regeling. Hiervoor sluit u met de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst af. Daarin staan de afspraken om ‘hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit’ op uw erf en in de directe omgeving te krijgen. Na sloop en nieuwbouw moet de omgeving er nog beter uitzien!

In het buitengebied van de gemeentes Dinkelland en Tubbergen komen verschillende landschapstypen en erftypen voor. De gemeentes maken bij de nieuwe ontwikkelingen die gebruik maken van de rood voor rood regeling onderscheid tussen:

Voor uw nieuwe plan moeten het welstandbeleid en bestemmingsplan tegelijk worden aangepast. Waarom moet het welstandsbeleid worden aangepast voor uw plan? De ‘gebiedsgerichte criteria’ in de welstandsnota van de gemeente gaan uit van de bestaande toestand. Met nieuwe ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. En als wel sprake is van een nieuwe ontwikkeling wordt ervan uitgegaan dat deze moeten samenhangen met de bestaande (bedrijfs-)bebouwing op het erf. In het geval van Rood voor rood verdwijnt die bebouwing juist! De gebiedsgerichte criteria zijn bovendien onvoldoende geschikt om de gewenste hoogwaardige kwaliteit te bereiken, die in de privaatrechtelijke overeenkomst is vastgelegd. Daarom zal zowel dit welstandsbeleid als het bestemmingsplan voor uw perceel door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. In deze folder vindt u inspiratie: hoe ziet dat er dan uit? De gemeente drukt de mogelijkheden van nieuwbouw op een erf in criteria uit. Deze criteria zijn op ontwikkeling gericht. De welstandstoets vindt plaats op grond van deze criteria. Als uw bouw- en erfinrichtingsplan voldoen aan de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt de vergunning verleend. In uitzonderlijke gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders afwijken van het advies van de stadsbouwmeester door de toepassing van de hardheidsclausule in de welstandsnota van de gemeente.

Veel succes met uw plannen!

Oud landschap: kampenlandschap, essenlandschap en maten- en flierenlandschap; Jong landschap: heide- en veenontginningenlandschap. In welk gebied uw woning wordt gebouwd, kunt u in onderstaande kaart bepalen. Deze folder geeft zowel voor het oude als het jonge landschap weer welke erftypen daar voorkomen, wat de bedoeling (ambitie) van de gemeente is en hoe de bebouwing eruit mag zien. Om een volledig overzicht krijgen van uw mogelijkheden is het verstandig de volgende stappen te doorlopen: 1. Bekijk op de kaart in welk landschapstype uw ontwikkeling zich bevindt. 2. Bekijk het schema en bepaal welk erftype u kiest voor uw ontwikkeling. 3. Neem kennis van de ambitie van de gemeente voor het landschapstype waarin uw erf zich bevindt. 4. Stem het uiterlijk van uw woning af op de afbeeldingen bij de onderwerpen hoofdvorm, aan- en uitbouwen, transformatie, gevelopbouw en detail. 5. Gebruik materialen die worden getoond bij het onderwerp materialen. Opgemerkt wordt dat elke locatie en elke opgave anders is waardoor maatwerk per locatie van groot belang is. Deze folder is toepasbaar wanneer één woning wordt toegevoegd. Bij twee of meer woningen is aanvullend locatiespecifiek welstandsbeleid denkbaar.

Het verdient aanbeveling om in een zo vroeg mogelijk stadium, voordat u een aanvraag om omgevingsvergunning indient, gebruik te maken van het spreekuur van de stadsbouwmeester bij de gemeente. Dit kan al met een eerste schets van het gekozen erftype en hoofdvorm van de gebouwen aan de hand van de inspiratiebeelden in deze folder. U kunt hiervoor een afspraak maken bij de publieksbalie van de gemeente.

OUDlandschap JONGlandschap

Voor zonnepanelen en/of -collectoren op daken, voor zover vergunningplichtig, gelden in het hele gebied de onderstaande criteria. Als geen vergunning nodig is zijn dit aanbevelingen. De panelen- of collectoren: - liggen plat op het dakvlak; - worden evenwichtig geplaatst in een regelmatig patroon; - hebben rondom (ook ter plaatse van elementen op het dak) nog een ruime strook dakvlak; - zijn qua kleur, inclusief de randen, zoveel mogelijk afgestemd op het dakvlak. Wanneer een groot oppervlak van het dak wordt voorzien van zonnepanelen- of collectoren verdient het de voorkeur om het dakvlak in zijn geheel uit te voeren als (een dakvlak gelijkend type) zonnepaneel- of collector.

7 februari 2014

RAPPORT VERKENNEND (ASBEST)BODEMONDERZOEK conform NEN5740 en NEN5707 Kloosteresweg 7 - Tubbergen

Opdrachtgever De heer J.A. Tassche Locatie: Kloosteresweg 7 7651 NP Tubbergen

Juni 2023

Kruse Milieu BV Adres: Huyerenseweg 33 7678 SC Geesteren

Internet: info@krusegroep.nl www.krusegroep.nl

Tel: 0546 - 63 96 63 Bankgegevens: KvK: 06068751 ABN AMRO: BTW-nr: NL 8019.25.125.B01 NL34ABNA0501538739

Rapport Verkennend (asbest)Bodemonderzoek conform NEN5740 en NEN5707 Kloosteresweg 7 - Tubbergen

Opdrachtgever: De heer J.A. Tassche Kloosteresweg 9 7651 NP Tubbergen

Locatie: Kloosteresweg 7 7651 NP Tubbergen

Projectcode: 23021416 Rapportagedatum: 20 juni 2023 Projectleider: De heer ing. J. Lammers Auteur: Mevrouw ing. H. Stevelink

Kruse Milieu BV

INHOUD Pagina 1

Inleiding

1

2

Locatiegegevens Beschrijving huidige situatie Vooronderzoek Bodemsamenstelling en geohydrologie

2 2 2 4

3

Uitvoering bodemonderzoek Onderzoeksstrategie Veldwerkzaamheden Analyses Toetsing chemische analyses Toetsing asbestanalyses

5 5 6 6 7 8

4

Resultaten Algemeen Veldwerkzaamheden Resultaten en toetsing van de chemische analyses Bespreking resultaten chemische analyses Resultaten asbestanalyses Bespreking resultaten asbestanalyses

10 10 10 14 16 17 17

5

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

18

6

Literatuur en bronvermelding

21

Bijlagen I Regionale ligging locatie Boorplan verkennend asbestonderzoek Terra Agribusiness, augustus 2002 Boorplan verkennend (asbest)bodemonderzoek Kruse Milieu BV, juni 2023 II Boorstaten en legenda boorstaten III Resultaten chemische analyses en toetsing chemische analyses IV Resultaten asbestanalyses en concentratieberekeningen V Verklaring van enkele gebruikte termen en afkortingen

Kruse Milieu BV

Project: 23021416

1

Inleiding

Dit rapport beschrijft het verkennend (asbest)bodemonderzoek, dat in opdracht van de heer Tassche op een terreindeel aan de Kloosteresweg 7 in Tubbergen door Kruse Milieu BV is uitgevoerd. De aanleiding van dit onderzoek is de geplande herontwikkeling van het terrein (sloop bebouwing en nieuwbouw 2 woningen). Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanwijziging en de aanvraag van de omgevingsvergunning. Hiervoor dient de milieukundige kwaliteit van de bodem bekend te zijn. Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat er een bovengrondse brandstoftank en twee druppelzones op de onderzoekslocatie aanwezig zijn. Deze worden beschouwd als verdachte deellocaties. De bovengrond wordt beschouwd als verdacht voor de aanwezigheid van zware metalen, PAK en asbest. De ondergrond en het grondwater worden beschouwd als onverdacht voor chemische componenten. De onderzoeksopzet gaat uit van: - NEN5725, Bodem.

Leidraad bij het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend, oriënterend en nader onderzoek”, NNI Delft, oktober 2017; - NEN5740, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond” NNI Delft, januari 2009; - de aanvulling NEN5740/A1, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond”, NNI Delft, februari 2016; - NEN5707 + C2, “Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond”, NNI Delft, december 2017. De doelstelling van het onderzoek op een verdachte (deel)locatie is vast te stellen of de vooronderstelde verontreinigingskern(en) ook daadwerkelijk op de vermoede plaatsen aanwezig zijn en in hoeverre de verontreinigende stoffen in de grond en het freatisch grondwater respectievelijk de achtergrondwaarden en de streefwaarden overschrijden. De doelstelling van het onderzoek op een asbestverdachte (deel)locatie is vast te stellen of de vooronderstelde verontreinigingskern ook daadwerkelijk op de vermoede plaats aanwezig is en in hoeverre de verontreinigde stoffen in de grond de normwaarden overschrijden. Het veldwerk is uitgevoerd in februari 2023 conform BRL SIKB2000 en de protocollen 2001, 2002 en 2018, waarvoor Kruse Milieu BV is gecertificeerd.

Hierbij wordt verklaard dat Kruse Milieu BV financieel en juridisch onafhankelijk is van de opdrachtgever. De vermelde medewerkers in deze rapportage zijn akkoord met openbaring van zijn of haar persoonsgegevens in het kader van de AVG-privacy wetgeving. In dit rapport worden de resultaten besproken van het veld- en het laboratoriumonderzoek. De gemeten gehalten in de grond worden vergeleken met de achtergrondwaarden (AW2000) en de interventiewaarden om vast te stellen of er al dan niet verontreinigingen aanwezig zijn. De in het grondwater gemeten gehalten worden vergeleken met de streef- en interventiewaarden. Tevens worden de resultaten met betrekking tot asbest vergeleken met de wetgeving inzake asbest in bodem en puin, welke door de ministeries van SZW en I&M is vastgesteld. In het beleid is voor asbest een restconcentratienorm en een interventiewaarde opgenomen.

Kruse Milieu BV

Project: 23021416

Pagina 1 van 21

2

Locatiegegevens Beschrijving huidige situatie

Algemeen De onderzoekslocatie is gelegen aan de Kloosteresweg 7, op circa 800 meter ten zuidwesten van de bebouwde kom van Tubbergen. Het centrale punt binnen het te onderzoeken terrein heeft de coördinaten x = 249.481 en y = 490.367. Het terrein is kadastraal bekend als: gemeente Tubbergen, sectie L, nummer 9161 (gedeeltelijk). De Kloosteresweg bevindt zich ten westen en de Kluunvenweg ten zuiden van de onderzoekslocatie. Bebouwing en verharding Op de onderzoekslocatie is een toegangsweg met het erf van een voormalig agrarisch bedrijf aanwezig. De gebouwen zijn inpandig verhard met beton en deels voorzien van (mest)kelders. De toegangsweg en het onbebouwde terreindeel zijn verhard met klinkers. Rondom het erf is een bos met weilanden aanwezig. Onderzoekslocatie Centraal op de onderzoekslocatie bevindt zich in de kapschuur een bovengrondse dieseltank. Deze locatie wordt als verdachte deellocatie beschouwd (deellocatie A). De daken van de twee schuren zijn voorzien van asbestverdachte golfplaten. Er is sprake van een druppelzone wanneer hemelwater via asbestverdachte dakplaten afwatert op onverhard terrein. De druppelzones bevinden zich aan de westzijde en aan de oostzijde van de schuren (zie boorplan). Deze druppelzones worden als verdachte deellocaties beschouwd (deellocaties B en C).

Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanwijziging en de geplande herontwikkeling en dient inzicht te geven in de milieukundige kwaliteit van de bodem. De onderzoekslocatie is deels bebouwd, verhard en omvat circa 11180 m². In bijlage I zijn de regionale ligging van de locatie weergegeven en zijn de volgende boorplannen opgenomen: - Boorplan verkennend asbestonderzoek Terra Agribusiness, augustus 2002; - Boorplan verkennend (asbest)bodemonderzoek Kruse, juni 2023. Vooronderzoek In het vooronderzoek komt naast informatie uit het huidige gebruik het vroegere gebruik van het terrein aan de orde evenals de vraag of er in het verleden reeds bodemonderzoeken zijn verricht op het terrein. Het vroegere gebruik van het terrein is van belang, omdat bronnen van verontreiniging aanwezig geweest kunnen zijn. De geraadpleegde bronnen zijn weergegeven in tabel 1. De volgende informatie is verzameld: - De onderzoekslocatie heeft momenteel de agrarische bestemming. De bebouwing dateert oorspronkelijk van 1935, 1970, 1976, 1994 en 2000 (bron: BAG-viewer en Topotijdreis). Voordien was het terrein ook reeds bebouwd. - De Hinderwetvergunning voor het agrarisch bedrijf met 1000 liter bovengrondse dieseltank dateert van 29 december 1982. De dieseltank stond volgens de milieutekening in het noordelijke deel van de toenmalige werktuigenloods (deellocatie A).

Op 5 april 1990, 21 oktober 1999 en op 21 november 2007 zijn meldingen van het veranderen van de inrichting gedaan. - In de kapschuur heeft een 3000 liter bovengrondse dieseltank met 2 vaten afgewerkte olie in een lekbak gestaan (deellocatie A). Voor zover bekend is er verder op de onderzoekslocatie geen sprake geweest van opslag in tanks van chemicaliën of brandstoffen, zoals huisbrandolie of diesel. Kruse Milieu BV

Project: 23021416

Pagina 2 van 21

- Voor zover bekend is de onderzoekslocatie verder nooit gebruikt voor werkzaamheden of (bedrijfs)activiteiten, die verontreinigend kunnen zijn. - Voor zover bekend is de onderzoekslocatie verder in het verleden niet opgehoogd en hebben er geen dempingen van lager gelegen delen of sloten plaatsgevonden. - Op de daken van twee schuren zijn asbestverdachte golfplaten aanwezig. Er is sprake van twee druppelzones (deellocatie B en C). Voor zover bekend bevindt zich verder geen asbest op of in de bodem op de onderzoekslocatie. Er bevinden zich verder geen asbesthoudende dakplaten, beschoeiingen of sloopafval direct naast of op de onderzoekslocatie. Tevens is de locatie niet gelegen aan een asbestweg. - Volgens de Regionale Bodemkwaliteitskaart Twente (Witteveen+Bos, maart 2018) vallen de bovengrond en de ondergrond in functieklasse AW2000. Volgens de Nota bodembeheer Regio Twente (Twents beleid veur oale groond) wordt geen correctie toegepast voor minerale olie tot maximaal 100 mg/kg d.s.. - Er is eerder een bodemonderzoek uitgevoerd op de huidige onderzoekslocatie. Het bodemonderzoek op hetzelfde terrein wordt hieronder nader toegelicht. Terra Agribusiness, Verkennend asbestonderzoek Kloosteresweg 7 te Tubbergen, d.d.

12 augustus 2002 met projectnummer 2002-60-1200-NEN De aanleiding van het onderzoek was de geplande nieuwbouw van een woning op het terrein direct ten westen van de huidige onderzoekslocatie. Uit de resultaten bleek het volgende: In de boven- en ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan nikkel en minerale olie en is een matig verhoogd gehalte aan zink aangetroffen. Tabel 1: Geraadpleegde bronnen vooronderzoek Bron

Specificatie

Opdrachtgever

Huidig en voormalig gebruik

Ja

Gemeente Tubbergen

Milieuhygiënische en historische bodeminformatie, milieuvergunningen, eerdere bodemonderzoeken

Ja

Omgevingsrapportage

https://overijssel.omgevingsrapportage.nl/

Ja

Archief Kruse Milieu BV

Eerder uitgevoerde bodemonderzoeken

Nee

Google Maps

https://www.google.nl/maps

Ja

Topotijdreis

https://www.topotijdreis.nl/

Ja

BAG-viewer

https://bagviewer.kadaster.nl/

Ja

Perceelloep

https://perceelloep.nl/

Ja

Ruimtelijke plannen

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/

Ja

Grondwatertools

https://www.grondwatertools.nl/gwsinbeeld/

Ja

DINO-loket

https://www.dinoloket.nl/

Ja

AHN-viewer

https://ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer/

Ja

Bodemkwaliteitskaart

Regionale Bodemkwaliteitskaart Twente, Witteveen+Bos, d.d. 23 maart 2018 Twente Bodemkwaliteitskaart PFAS, Tauw bv, d.d. 28 mei 2020

Ja

Kruse Milieu BV

Project: 23021416

Relevante informatie

Pagina 3 van 21

Bodemsamenstelling en geohydrologie Op basis van literatuurstudie is de onderstaande regionale geohydrologische situatie afgeleid: - De locatie ligt aan de zuidrand van de Tubberger Esch. - Het maaiveld bevindt zich ongeveer 23 meter boven NAP. - De deklaag bestaat uit kwartair zand, een door de wind afgezet dekzandpakket, dat behoort tot de formatie van Twente. Deze laag is ter plaatse circa 0.5 meter dik. Het doorlatend vermogen ter plekke van de onderzoekslocatie is niet bekend. - Tot circa 15 meter diepte is een complexe eenheid aanwezig, met daaronder klei van de formaties van Breda, Rupel en Van Dongen. - De grondwaterspiegel bevindt zich op circa 1.5 meter onder het maaiveld. Het freatische grondwater stroomt waarschijnlijk in zuidelijke richting. - In de directe omgeving van de onderzoekslocatie bevindt zich geen grondwaterbeschermingsgebied of een relevant oppervlaktewater. .

Kruse Milieu BV

Project: 23021416

Pagina 4 van 21

3

Uitvoering bodemonderzoek Onderzoeksstrategie

De onderzoeksopzet gaat uit van: - NEN5740, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond” NNI Delft, januari 2009; - de aanvulling NEN5740/A1, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond”, NNI Delft, februari 2016; - NEN5707 + C2, “Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond”, NNI Delft, december 2017. In de normen NEN5740 en NEN5707 zijn voor onverdachte en verdachte locaties richtlijnen gegeven voor een systematisch veldonderzoek, de bemonsteringsstrategie en uit te voeren analyses. De gekozen onderzoeksstrategie is voldoende intensief voor het verkrijgen van inzicht in de bodemkwaliteit ten behoeve van de omgevingsvergunning, bestemmingsplanwijziging of eigendomsoverdracht. Herontwikkelingsterrein (11180 m2) Op basis van de beschikbare informatie omtrent het historisch en huidig gebruik van de locatie, wordt de bovengrond van de onderzoekslocatie als verdacht voor de aanwezigheid van zware metalen, PAK en asbest beschouwd. De hypothese "verdacht" uit NEN5740 en NEN5707 (VED-HE) worden voor de bovengrond van de locatie gebruikt.

De hypothese "onverdacht" uit NEN5740 (ONV-NL) wordt voor de ondergrond en het grondwater op de locatie gebruikt. De laatste hypothese gaat ervan uit dat op een locatie geen of slechts licht verhoogde gehalten worden gemeten. Er worden op een terreindeel met een oppervlakte van circa 11180 m² in totaal 26 inspectiegaten gegraven met een lengte en een breedte van minimaal 0.3 meter. Er wordt doorgeboord tot op de ondergrond (ongeroerde bodem) met een maximum diepte van 2.0 meter minus maaiveld. Het opgegraven materiaal wordt uitgezeefd over 20 mm en visueel geïnspecteerd op de aanwezigheid van asbest. De gaten worden handmatig met een schop gegraven. De inspectiegaten worden over het te onderzoeken terreindeel verdeeld. Zeven inspectiegaten worden met behulp van een Edelmanboor doorgezet in de ondergrond tot maximaal 2.0 m-mv. Voor het meten van het grondwaterpeil en het nemen van grondwatermonsters op de locatie worden twee diepe boringen overeenkomstig NEN5766 afgewerkt tot peilbuis (PB 1 en PB 2). De inspectiegaten worden gecodeerd als gaten 1 tot en met 26. Deellocatie A: Voormalige bovengrondse dieseltank (circa 15 m2) De locatie van de bovengrondse dieseltank wordt beschouwd als verdacht ten aanzien van de aanwezigheid van minerale olie in de grond en van minerale olie en vluchtige aromaten (BTEX) en naftaleen in het grondwater.

De hypothese “verdacht” uit NEN5740 wordt gebruikt. Ter plaatse van de dieseltank worden 3 boringen verricht tot 1.0 meter minus maaiveld. Voor het meten van het grondwaterpeil en het nemen van grondwatermonsters wordt één diepe boring overeenkomstig NEN5766 afgewerkt tot peilbuis (PB A1). Deellocaties B en C: Druppelzones (circa 25 m2 en 20 m2) De druppelzones worden beschouwd als verdacht ten aanzien van de aanwezigheid van asbest. De hypothese “verdachte locatie" uit NEN5707 wordt voor de druppelzones gebruikt. De onderzoeksstrategie op deze deellocaties is gebaseerd op de NEN5707, paragraaf 6.4.4: verdachte locatie met plaatselijke bodembelasting met duidelijke verontreinigingskern (VEP). Bij een druppelzone van 10 - 100 m2 dienen 3 inspectiegaten gegraven te worden.

Kruse Milieu BV

Project: 23021416

Pagina 5 van 21

Ter plekke van druppelzone B worden 4 inspectiegaten gegraven, omdat deze uit twee afzonderlijke gedeelten bestaat. De inspectiegaten hebben een lengte en breedte van minimaal 0.3 x 0.3 meter. Alleen de toplaag (0 tot 0.1 m-mv) wordt bemonsterd. De inspectiegaten worden gecodeerd als B1, B2, B3, B4, C1, C2 en C3. Bij percentages bodemvreemd materiaal van meer dan 50% is er geen sprake van bodem. Eventuele funderingslagen (asfalt- en puingranulaat) vallen buiten de scope van dit onderzoek. Het opgeboorde materiaal wordt wel beoordeeld op de aanwezigheid van asbestverdachte materialen. In geval er sprake is van meer dan 50% bodemvreemd materiaal/puin is norm NEN5897+C2 van toepassing: “Inspectie en monsterneming van asbest in bouw- en sloopafval en recyclinggranulaat” NNI Delft, december 2017. Bij het verkennend bodemonderzoek worden de volgende uitgangspunten in acht genomen: - in door mensen bewoonde gebieden kunnen door jarenlang gebruik van de grond verhoogde gehalten aan PAK en/of zware metalen voorkomen. Deze worden over het algemeen aangeduid als lokale achtergrondwaarden. Deze gehalten zijn vaak gerelateerd aan het voorkomen van puin- en/of kooldeeltjes in de bodem; - in humeuze of veenhoudende bodems worden regelmatig verhoogde gehalten minerale olie waargenomen.

Deze gehalten worden veroorzaakt door humuszuren en overig organisch materiaal, dat van nature aanwezig is en door een florisilbehandeling niet geheel wordt verwijderd. Tijdens chemische analyses worden deze verbindingen gedetecteerd als de zware fractie van minerale olie (C27 tot C40). Bij veenbodems betreft het gehalten van 50 tot 100 mg/kg droge stof; bij humeuze bodemlagen gaat het om bijdrages van 10 tot 50 mg/kg droge stof. Deze gehalten kunnen worden beschouwd als natuurlijke achtergrondwaarden; - in het grondwater kunnen van nature verhoogde gehalten aan zware metalen en fenolen voorkomen. Deze worden doorgaans aangeduid als natuurlijke achtergrondwaarden. Een voorbeeld wordt gevormd door (sterk) verhoogde arseengehalten in gebieden, die zeer ijzerrijk zijn. Door kwel kunnen bij hoge grondwaterstanden eveneens verhoogde gehalten aan arseen in de grond ontstaan. Ook deze gehalten kunnen worden beschouwd als natuurlijke achtergrondwaarden. Veldwerkzaamheden Bij de boringen en monsternemingen is gewerkt volgens de geldende NEN- en NPR-voorschriften, alsmede conform BRL SIKB 2000 en de protocollen 2001, 2002 en 2018, waarvoor Kruse Milieu BV is gecertificeerd. Van elk inspectiegat en iedere boring wordt de samenstelling van de bodem beschreven volgens NEN5104.

Het opgeboorde materiaal wordt tevens beoordeeld door zintuiglijke waarneming op verontreinigingskenmerken zoals afwijkende geur en/of kleur. Analyses De chemische analyses worden uitgevoerd door AL-West te Deventer, een door de Raad voor Accreditatie erkend laboratorium voor analyses conform de AS3000-protocollen. De asbestmonsters worden onderzocht door Eurofins ACMAA in Deurningen, een door de Raad voor Accreditatie erkend laboratorium voor vezelonderzoek. De samenstelling van de mengmonsters vindt plaats op basis van de zintuiglijke waarnemingen, de bodemopbouw en/of posities van de boringen. De samenstelling van de mengmonsters staat vermeld in paragraaf 4.2 in tabel 4. De monsters worden volgens de voorschriften uit NEN5740 en NEN5707 onderzocht. In tabel 2 is weergegeven welke chemische analyses worden uitgevoerd. Kruse Milieu BV

Project: 23021416

Pagina 6 van 21

Tabel 2: Analysepakket per (meng) monster. Monster

Analysepakket Herontwikkelingsterrein (11180 m2)

Bovengrond (4x) Ondergrond (2x)