Bijlage BP Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 VG01.pdf

Bestemmingsplan

Albergen, Eenhuisstraat 11 En Zenderseweg 42

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld 20 januari 2021 NL.IMRO.0183.ALBBPZENDERSEWEG42VG01

Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 10 10

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 11

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 17 23

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid

27 27 28 29 30

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

30 31 33 34 36 37

Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

39 39 39

Hoofdstuk 6

43

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

45 45 45

Bijlagen bij de toelichting

47

Bijlage 1

Landschapsplan

48

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

50

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

84

Bijlage 4

Watertoets Zenderseweg 42

155

Bijlage 5

Watertoets Eenhuisstraat 11

158

2

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Bijlage 6

Quickscan natuurwaarden

160

Bijlage 7

Werkprotocol egel

193

Regels

205

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

207 207 212

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Bedrijventerrein Groen Verkeer Waarde - Archeologie

213 213 217 218 219

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

221 221 222 223 224 225

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

227 227 228

Bijlagen bij de regels

229

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten Bedrijventerrein

230

Bijlage 2

Inrichtingsplan

248

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 3

4

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Toelichting

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 5

6

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Bouwbedrijf B&K heeft het pand aan de Zenderseweg 42 te Albergen gekocht en is voornemens om de bedrijfsactiviteiten van het bouwbedrijf te verplaatsen van het perceel aan de Eenhuisstraat 11 te Albergen naar de Zenderseweg 42. Om het perceel geschikt te maken voor de bedrijfsactiviteiten is een deel van de groenstrook langs het pand aangekocht. De bedrijfsactiviteiten van het bouwbedrijf worden aangemerkt als bouwbedrijf in de categorie 3.2. Aangezien het bestaande bedrijfsperceel in het vigerende bestemmingsplan is ingedeeld in de categorieën 2, 3.1 en 3.2 passen de bedrijfsactiviteiten van het bouwbedrijf niet geheel binnen het vigerende bestemmingsplan, aangezien de bedrijfsactiviteiten behoren tot milieucategorie 3.2. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de percelen aan de Zenderseweg 42 te voorzien van de aanduiding 'bouwbedrijf in de categorie 3.2' zodat de bestaande milieucategorieën gehandhaafd kunnen blijven en het bouwbedrijf specifiek wordt opgenomen in het bestemmingsplan. Tevens is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk om de aangekochte gronden van de groenstrook te wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' met bijbehorende milieucategorie en aanduiding.

Daarnaast heeft Bouwbedrijf B&K een stuk grond aangekocht naast het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 te Albergen, kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, nummer 7277, 7291 en 8116 met een gezamenlijke oppervlakte van 233 m2. Deze grond is voorzien van de bestemming 'Sport' maar behoort tot het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11. Middels dit bestemmingsplan wordt de aangekochte strook grond voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein'. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de hiervoor beschreven ontwikkelingen mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied is gelegen aan de Zenderseweg 42 te Albergen. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, nummers 6787, 8349, 8352 en 8353 en heeft een oppervlakte van 3.848 m2 en is gelegen op het bedrijventerrein van Albergen. Daarnaast behoort de grond naast het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 te Albergen, kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, nummers 5082 (gedeeltelijk) en 8355 tot het plangebied. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied aan de Zenderseweg 42 (rode marker) en het plangebied aan de Eenhuisstraat 11 (rode ster) ten opzichte van de kern Albergen weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel) Begrenzing bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 7

De begrenzing van het plangebied aan de Zenderseweg 42 is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop het plangebied te zien is. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een bedrijfswoning, aan de oostzijde door de Zenderseweg, aan de zuid- en westzijde door de Van Koersveldweg. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Figuur 1.2: Begrenzing plangebied Zenderseweg 42(bron: Atlas van Overijssel) Het plangebied aan de Eenhuisstraat 11 te Albergen wordt aan de noordzijde begrensd door de Zandhuisweg, aan de oostzijde door de tennisbaan, aan de zuidzijde door de Eenhuisstraat en aan de westzijde door het pand en bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11. In figuur 1.3 is het plangebied aan de Eenhuisstraat weergegeven.

Figuur 1.3: Begrenzing plangebied Eenhuisstraat 11 (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan De plangebieden aan de Zenderseweg 42 en de Eenhuisstraat 11 te Albergen zijn gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren', vastgesteld op 30 maart 2015. Zenderseweg 42 Albergen 8

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Het plangebied aan de Zenderseweg 42 is voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein' met functieaanduidingen 'bedrijf tot en met categorie 2', 'bedrijf tot en met categorie 3.1' en 'bedrijf tot en met categorie 3.2'. Daarnaast gelden de enkelbestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' met functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting'. In figuur 1.4 is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weergegeven voor het perceel aan de Zenderseweg 42 te Albergen.

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren' (bron: Atlas van Overijssel) De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor de bedrijven die zijn gelegen op het bedrijventerrein. Ter plaatse zijn uitsluitend bedrijven toegestaan die behoren tot de geldende milieucategorieën zoals op de verbeelding zijn opgenomen. Het aanwezige beeldbepalend-, structureel- en begeleidend groen is in het bestemmingsplan bestemd als ‘Groen’. Deze bestemming is onder andere bedoeld voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water, in- en uitritten, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en verkeersvoorzieningen. De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn aangewezen voor een doorgaande verkeersroute of openbaar gebied met een verblijf- en verplaatsingsfunctie voor verkeer. De voorgenomen ontwikkeling voor de vestiging en uitbreiding van het bouwbedrijf is in strijd met het bestemmingsplan omdat de uitbreiding van het bedrijfsperceel is gelegen in de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' en deze bestemmingen geen bouw- en gebruiksmogelijkheden bieden voor bedrijvigheid.

Tevens wordt opgemerkt dat de vestiging van een bouwbedrijf in de milieucategorie 3.2 op een deel van het bedrijfsperceel niet in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan, aangezien de gronden zijn voorzien van de functieaanduidingen voor een bedrijf tot en met categorie 2 en 3.1. Eenhuisstraat 11 Albergen Het plangebied aan de Eenhuisstraat 11 is voorzien van de bestemming 'Sport', de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' en de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachting'. In figuur 1.5 is een uitsnede van de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan weergegeven.

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 9

Figuur 1.5: Uitsnede bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren' (bron: Atlas van Overijssel) Tennispark ’t Hinvert is bestemd als ‘Sport’. Deze bestemming is hoofdzakelijk bedoeld voor sport, sportactiviteiten, sportvelden, en speelterreinen met bijbehorende voorzieningen. Ondergeschikt aan de voorgenoemde functies worden onder andere horeca, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water, openbare nutsvoorzieningen en wegen en paden toegestaan. Aangezien de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' en 'Sport' geen gebruiksmogelijkheden bieden voor bedrijvigheid is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.ALBBPZENDERSEWEG42-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

10

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie Bouwbedrijf B&K is momenteel gevestigd aan de Eenhuissstraat 11 te Albergen en heeft zich door de jaren heen weten te ontwikkelen van een tweemanszaak tot een bloeiende dynamische onderneming. Bouwbedrijf B&K heeft jarenlange ervaring op het gebied van nieuwbouw, verbouw, renovatie en utiliteitsbouw, waarbij kwaliteit, snelheid en klantgerichtheid hoog in het vaandel staan. Als gevolg van het voornemen van de Tennisvereniging Albergen om een extra tennisbaan te realiseren en de jarenlange groei van bouwbedrijf B&K, is door de heer Bekke het bedrijfspand/perceel aan de Zenderseweg 42 te Albergen aangekocht en een deel van de groenstrook langs de Van Koersveldweg. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, nummers 6787, 8349, 8352 en 8353 en heeft een gezamenlijke oppervlakte van 3.848 m2. Op het perceel aan de Zenderseweg 42 is een bedrijfshal met kantoor aanwezig met een oppervlakte van circa 1.144 m2. De bedrijfshal is gelegen op de kruising van de Zenderseweg en de Van Koersveldweg en vormt daarmee de entree tot Albergen. Vanaf de Zenderseweg en de Koersveldweg kijkt men uit op de achtergevel van de bestaande bedrijfshal. In figuur 2.1 is een impressie van de bestaande bedrijfshal weergegeven. In de bijlage zijn tevens foto's van de bestaande situatie weergegeven

Figuur 2.1: Huidige situatie Zenderseweg 42 (bron: Building Design Architectuur) Het plangebied aan de Eenhuisstraat 11 wordt reeds in gebruik genomen voor bedrijfsactiviteiten ten behoeve van het - nu nog daar gevestigde - bouwbedrijf B&K. Ondanks dat deze gronden zijn voorzien van de bestemming 'Sport', wordt het plangebied aan de Eenhuisstraat reeds gebruikt voor opslag van bouwmaterialen.

2.2 Toekomstige situatie Zenderseweg 42 Albergen Zoals is aangegeven is bouwbedrijf B&K voornemens om de bedrijfsactiviteiten te verplaatsen naar het perceel aan de Zenderseweg 42 te Albergen. Gelet op de ligging van het bedrijfsperceel op de kruising van de Zenderseweg en de Van Koersveldweg is bouwbedrijf B&K voornemens om het bedrijfspand uit te breiden en te verbouwen waardoor er een representatieve gevel gerealiseerd wordt aan de zijde van de kruising. Derhalve is door Building Design Architectuur een ontwerp gemaakt voor de uitbreiding van de bedrijfshal waardoor er op het scharnierpunt van de gebieden buitengebied en bedrijventerrein een mooie en rustige overgang ontstaat van de bebouwing, die ingetogen, doch representatief oogt en vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezien passend is op die locatie. In figuur 2.2 is een impressie van het ontwerp van Building Design Architectuur weergegeven.

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 11

Figuur 2.2: Toekomstige situatie (bron: Building Design Architectuur) De uitbreiding van de bedrijfshal aan de zijde van de Van Koersveldweg/Zenderseweg is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk aangezien het bouwvlak van de bestemming 'Bedrijventerrein' wordt overschreden en de uitbreiding deels op de bestemming 'Groen' plaatsvindt. De uitbreiding van het bedrijfspand is reeds mogelijk gemaakt door middel van een verleende omgevingsvergunning (DT-2020-0011003, d.d. 5 mei 2020). Als gevolg van het voornemen om de bedrijfshal uit te breiden zal zowel aan de zijde van de Van Koersveldweg/Zenderseweg als aan de noordzijde van het bedrijfsperceel de bedrijfshal worden uitgebreid. Totaal heeft de uitbreiding van de bedrijfshal een oppervlakte van 252 m2 waardoor de nieuwe bedrijfshal een totale oppervlakte krijgt van circa 1.393 m2. Naast de uitbreiding van het bedrijfspand is bouwbedrijf B&K tevens voornemens om het bedrijfsperceel uit te breiden. Om het bedrijfsperceel uit te kunnen breiden is een deel van de naastgelegen groenstroken aangekocht. De aangekochte grond heeft een oppervlakte van 1.352 m2 en is voorzien van de bestemming 'Groen'. Om het bedrijfsperceel uit te breiden wordt circa 819 m2 aan grond voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein'.

Om de geleidelijke overgang van het plangebied naar het buitengebied te borgen is een landschapsplan opgesteld. In onderstaande figuur 2.3 is een impressie van het landschapsplan weergegeven. Het landschapsplan is tevens opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Figuur 2.3: Impressie landschapsplan (bron: Hannink Landschapsvormgeving) De bestaande houtopstanden zijn aangeduid met de letter J. De bestaande groenstructuur vanuit 12

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

noordwestelijke richting omvat een houtwal. Deze structuur wordt in de huidige situatie vervolgd langs het bestaande bedrijfspand door een houtsingel die geveld moet worden (H). Belangrijk is de overgang van het dorp naar het landelijk gebied te borgen. Daarom wordt een nieuwe houtsingel aangeplant (E) met voornamelijk struikvormers. Boomvormers zijn ook van belang, maar zijn in de huidige situatie reeds aanwezig. De bomen kunnen ten dele opgenomen worden in de nieuwe houtsingel. De nieuw aan te planten houtsingel (E) bestaat uit 4 plantrijen, totaal 100 stuks in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met onder andere hazelaar, lijsterbes, Gelderse roos, zomereik en vuilboom. De plantafstand bedraagt 1 meter in en tussen de plantrijen. Met de houtsingel wordt de bestaande groenstructuur versterkt. Daarnaast wordt de overgang begeleid door de aanplant van een haag (G), bestaande uit Carpinus of Acer campestre. Zonder haag is de overgang te 'hard'. Andere beplantingsvormen nemen te veel ruimte in of zorgen voor afbreuk van de open ruimte, dan wel het landelijk karakter.

Eenhuisstraat 11 Albergen De gemeente Tubbergen heeft samen met de tennisvereniging en bouwbedrijf B&K overeenstemming bereikt over de verdeling van het perceel (plangebied) gelegen aan de Zandhuisweg/Eenhuisstraat te Albergen, waarbij een gedeelte van het perceel in erfpacht wordt uitgegeven aan de tennisvereniging en het overblijvende gedeelte is verkocht aan bouwbedrijf B&K. Door deze splitsing van het perceel kan de tennisvereniging een extra tennisbaan realiseren en kan aan de Eenhuisstraat 11 een courantere indeling van het bedrijfsperceel gemaakt worden. De gronden van het plangebied aan de Eenhuisstraat zijn in de huidige situatie voorzien van de bestemming 'Sport'. Aangezien de grond al langere tijd in gebruik is genomen voor de bedrijfsactiviteiten wijzigt het gebruik in de toekomstige situatie niet. Het blijft gebruikt worden voor bedrijfsactiviteiten. Enkel de bestemming wordt gewijzigd in de bestemming 'Bedrijventerrein'.

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 13

14

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn: Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol; Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS (inmiddels NNN), inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe); Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet. Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit deze Structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening, twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van elkaar in aard (beleidsmatig versus procesmatig): Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk beleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 15

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan De overzichtsuitspraak van de Raad van State van 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) is van groot belang voor de Ladderpraktijk. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet het plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens 'in beginsel' bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2. Voor ontwikkelingen in de vorm van een terrein is 'in beginsel' geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m2 bedraagt. Door de toevoeging van 'in beginsel' bij iedere ondergrens, lijkt de Afdeling duidelijk te willen maken dat geen sprake is van ‘harde’ ondergrenzen.

Als gevolg van onderhavig plan wordt het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 te Albergen vergroot met een oppervlakte van 819 m2. Op grond van de bouwregels geldt dat bedrijfsgebouwen enkel binnen het bouwvlak gebouwd mogen worden en dat het maximale bebouwingspercentage van een bouwperceel ten hoogste 80% mag bedragen. Aangezien het bouwvlak en het bedrijfsperceel vergroot worden met een oppervlakte van 819 m2 geldt dat dit bestemmingsplan een verruiming van de bouwmogelijkheden toelaat. De verruiming van de bouwmogelijkheden bedraagt circa 655 m2. Daarnaast wordt het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 te Albergen uitgebreid met een oppervlakte van 233 m2. Als gevolg van deze wijziging wordt de juridisch-planologische situatie van de gronden in overeenstemming gebracht met het gebruik als bedrijventerrein (feitelijke gebruik) wat reeds meer dan 10 jaren zo gebruikt wordt. Omdat in onderhavig plan sprake is van een verruiming van het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 van meer dan 500 m2 (en daardoor ook de verruiming van de bouwmogelijkheden met een oppervlakte van meer dan 500 m2) is er in beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en moet gemotiveerd worden dat er een behoefte is aan de ontwikkeling.

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling te bevatten. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Bestaand stedelijk gebied Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied betreft een bedrijfsperceel met bestaande bedrijfsbebouwing op het industrieterrein van de kern Albergen.

Daarnaast wordt het bedrijventerrein uitgebreid op de bestemming 'Groen'. De bestemming is groen is opgenomen in een bestemmingsplan voor de kern Albergen en maakt onder meer binnenstedelijke infrastructuur en stedelijk groen mogelijk. Dergelijke voorzieningen worden ook op basis van de Omgevingsverordening Overijssel gezien als stedelijke functies en voldoet aan het begrip 'bestaand bebouwd gebied'. Aangezien het plangebied is gelegen op het bedrijventerrein binnen de bebouwde kom van Albergen en de bestemmingen 'Bedrijventerrein' en 'Groen', waarop de uitbreiding betrekking heeft, deel uitmaken van het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing alsmede stedelijke groen en infrastructuur kan geconcludeerd worden dat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied als bedoeld in artikel 1.1.1 onder h van het Bro. Wanneer de behoefte aan de ontwikkeling wordt aangetoond wordt er voldaan aan de Ladder en hoeft er niet naar de beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties gekeken te worden. Behoefte Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven ondervindt bouwbedrijf B&K op haar huidige bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 ruimtegebrek voor het optimaal kunnen uitvoeren van haar bedrijfsactiviteiten. Derhalve is de 16

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

locatie aan de Zenderseweg 42 aangekocht om het bouwbedrijf toekomstbestendig te maken. Om van dit bedrijfsperceel een voor het bouwbedrijf geschikte kavel te kunnen maken, zijn enkele aan het bedrijventerrein grenzende gronden aangekocht die onderdeel gaan uitmaken van het bedrijventerrein. Binnen de kern Albergen zijn op dit moment geen bedrijfskavels van voldoende omvang beschikbaar. Ook zijn er geen concrete plannen voor een eventuele uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein. In Geesteren en Tubbergen zijn wel kavels beschikbaar maar gelet op de binding van het bedrijf met Albergen (het bedrijf heeft zich in Albergen van een tweemanszaak ontwikkeld naar een groeiende onderneming) evenals de werkregio van het bedrijf, is een verplaatsing naar één van deze plaatsen geen reële optie. Daarmee voorziet de uitbreiding van het bedrijfsperceel in een actuele marktvraag (behoefte) van een lokaal geworteld bedrijf. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan gerealiseerd wordt binnen bestaand stedelijk gebied en dat er behoefte is aan de verruiming van het bedrijfsperceel. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

Op 13 november 2019 is door de Provinciale Staten van Overijssel de Actualisatie Omgevingsvisie Overijssel 2018/2019 vastgesteld. De aanpassingen van de Omgevingsvisie die met de Actualisatie 2018/2019 zijn doorgevoerd zijn op 1 december 2019 in werking getreden. Met de Actualisatie 2018/2019 is de Omgevingsvisie weer bij de tijd gebracht. De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Actualisatie Omgevingsverordening Overijssel 2018/2019 van de provincie Overijssel. De Provinciale Staten van Overijssel hebben de Actualisatie Omgevingsverordening Overijssel 2018/2019 op 13 november 2019 vastgesteld en is op 1 december 2019 in werking getreden. Met de vaststelling van de Actualisatie 2018/2019 is de Omgevingsverordening weer bij de tijd gebracht. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Actualisatie Omgevingsvisie Overijssel 2018/2019 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 17

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

18

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hieronder wordt het plan getoetst aan de van belang zijnde artikelen uit de omgevingsverordening Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling heeft de initiatiefnemer gronden aangekocht met de bestemming 'Groen' en 'Verkeer' die onderdeel gaan uitmaken van het bedrijventerrein. Beide bestemmingen zijn opgenomen in een bestemmingsplan voor de kern Albergen en maken onder meer binnenstedelijke infrastructuur en stedelijk groen mogelijk.

Dergelijke voorzieningen worden op basis van de verordening gezien als stedelijke functies en voldoen aan het begrip 'bestaand bebouwd gebied'. Van een extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving (buitengebied) is dan ook met de uitbreiding van het bedrijfsperceel geen sprake. Daarnaast is het als gevolg van dit bestemmingsplan mogelijk om de bedrijfsbebouwing op het bedrijfsperceel uit te breiden. In paragraaf 3.1.2 is aangetoond dat het plan is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en is het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Aangezien het plan binnen 'bestaand bebouwd gebied' is gelegen en voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (er zijn geen bedrijfskavels van voldoende omvang voor de uitoefening van de voorgenomen bedrijfsactiviteiten) kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de eisen van zuining en zorgvuldig ruimtegebruik Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Doorwerking voor voorliggend plan: Zoals is aangegeven is de uitbreiding van het bedrijfspand reeds met een omgevingsvergunning mogelijk gemaakt en de omgevingsvergunning is vertaald in dit bestemmingsplan.

Het voorgenomen bouwplan (reeds in uitvoering) voor het bedrijfspand aan de Zenderseweg 42 in Albergen is zowel door het kwaliteitsteam (Q-team) als door de stadsbouwmeester van de gemeente Tubbergen beoordeeld. Het ontwerp van het bedrijfspand kenmerkt zich door de realisatie van een representatieve kantoorgevel op de kruising Van Koersveldweg/Zenderseweg. Aangezien het plangebied is gelegen op het scharnierpunt van twee gebieden (buitengebied en bedrijventerrein) resulteert het ontwerp in een mooie en rustige overgang tussen deze gebieden. Daarnaast is door Hannink Landschapsvormgeving een landschapsplan opgesteld om het bedrijfsperceel op een goede en verantwoorde wijze landschappelijk in te passen (zie Bijlage 1). Derhalve kan geconcludeerd worden dat het plan een bijdrage levert aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Artikel 2.3.2 Realisatie nieuw bedrijventerrein In dit kader zijn met name lid 1 en lid 4 van artikel 2.3.2 van belang. In lid 1 is bepaald dat bestemmingsplan uitsluitend voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuw bedrijventerrein indien de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek. In lid 4 is bepaald dat hieraan wordt voldaan als de realisatie van nieuw bedrijventerrein past binnen de geldende afspraken bedrijventerrein zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Doorwerking voor voorliggend plan: De gewenste uitbreiding van het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 op gronden met de bestemming 'Groen' heeft een oppervlakte van circa 819 m2. De uitbreiding van het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 heeft een oppervlakte van 233 m2. In paragraaf 3.1.2 is het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De uitbreiding van het bedrijfsperceel is noodzakelijk om het bedrijfsperceel geschikt te maken voor de uitvoering van de bedrijfsactiviteiten van het bouwbedrijf. Binnen de kern Albergen zijn op dit moment geen bedrijfskavels bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 19

van voldoende omvang beschikbaar. Ook zijn er geen concrete plannen voor een eventuele uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein. In het beleidsdocument 'Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2019-2022' hebben de Twentse gemeenten prestatieafspraken gemaakt om de vraag en aanbod van bedrijventerreinen in balans te brengen waar dat zachte plannen in de weg zit. Het uitgangspunt in het afsprakendocument is om de economie van Twente te versterken. Dit betekent dat de economie niet op slot gaat en dat nieuwe plannen met een actuele marktvraag doorgang kan krijgen. Voor de gemeente Tubbergen is het noodzakelijk dat zij beschikt over voldoende en kwalitatief goede bedrijventerreinen. In de prestatieafspraken is voor de gemeente Tubbergen afgesproken dat Tubbergen de mogelijkheid houdt om, indien er sprake is van een concrete marktvraag, nieuwe hectares bedrijventerrein toe te voegen. Gelet op de omvang van het bedrijventerrein in de kern Albergen kan de uitbreiding van de bedrijfspercelen met een oppervlakte van 819 m2 en 233 m2 worden aangemerkt als een kleinschalige uitbreiding waardoor de kruimelregeling van toepassing is. In de regionale afspraken is bepaald dat voor kleinschalige uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen door transformatie van gronden binnen bestaand bebouwd gebied een kruimelregeling geldt.

Deze afspraak richt zich op kleinschalige uitbreidingen tot maximaal 5.000 m2 van het areaal aan bedrijventerreinen door transformatie van locaties binnen bestaand bebouwd gebied. De omzetting van gronden naar bedrijventerreinen is onder andere toegestaan wanneer de uitbreiding het gevolg is van een actuele marktvraag en deze onderbouwd is conform de vereisten vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking. Zoals in paragraaf 3.1.2 al is aangegeven is de gewenste uitbreiding van het bedrijfsperceel noodzakelijk om het bedrijfsperceel geschikt te maken voor de bedrijfsactiviteiten van het bouwbedrijf. Binnen de kern Albergen zijn op dit moment geen bedrijfskavels van voldoende omvang. Hoewel er in Geesteren en Tubbergen bedrijfskavels beschikbaar zijn is een bedrijfsverplaatsing naar een van deze plaatsen geen reële optie gelet op de binding van het bedrijf met Albergen en de werkregio van het bedrijf. Tot slot geldt dat het bestaande bedrijfsperceel van het bouwbedrijf aan de Eenhuisstraat 11 te klein is en niet voldoende uitbreidingsmogelijkheden heeft om in de uitbreidingswens van het bouwbedrijf te voorzien. Hoewel de bestemming 'Sport' aan de Eenhuisstraat 11 wordt gewijzigd in de bestemming 'Bedrijventerrein' over een oppervlakte van 233 m2, geldt dat de juridisch-planologische situatie in overeenstemming wordt gebracht met het feitelijke gebruik als bedrijfsgrond.

Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de uitbreiding van het bedrijfsperceel voldoet aan een actuele marktvraag en voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het plan voldoet aan artikel 2.3.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

20

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Voor het plangebied aan de Eenhuisstraat 11 geldt het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Als gevolg van dit bestemmingsplan wordt de bestemming 'Sport' aan de Eenhuisstraat 11 in Albergen gewijzigd in de bestemming 'Bedrijventerrein' over een oppervlakte van 233 m2. Daarmee wordt de juridisch-planologische situatie in overeenstemming gebracht met het feitelijke gebruik wat reeds meer dan 10 jaren plaatsvindt. De uitbreiding van het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 is gelegen in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied.

Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Het verbinden van de ontwikkelingsmogelijkheden van economische en maatschappelijke functies met het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen draagt bij aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap in Overijssel. Het plangebied is gelegen op het bedrijventerrein aan de rand van de kern Albergen. De uitbreiding van het bedrijfsperceel heeft een oppervlakte van 819 m2 en vindt zowel aan de zuid- als westzijde van het plangebied plaats. Aangezien het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen bijdraagt aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap is het van belang dat de uitbreiding van het bedrijfsperceel landschappelijk wordt ingepast om een mooie overgang op het scharnierpunt van het bedrijventerrein naar het buitengebied te garanderen. Derhalve is een landschapsplan opgesteld (zie bijlage 1) waarin de nieuw aan te leggen landschapselementen zijn weergegeven. De aanleg en instandhouding van deze landschapselementen zijn als voorwaardelijke verplichting in de planregels van dit bestemmingsplan opgenomen.

Om de overgang van het bedrijventerrein (dorp) naar het landelijk gebied te borgen wordt een nieuwe houtsingel aangeplant met voornamelijk struikvormers. Tevens wordt er een nieuwe houtsingel aangeplant om de bestaande groenstructuur te versterken. Daarnaast wordt de overgang begeleid door de aanplant van hagen en een lindeboom. Op basis van het landschapsplan kan geconcludeerd worden dat het plan geen afbreuk doet aan de natuurlijke en landschappelijke elementen van de overgang van het bedrijventerrein naar het buitengebied. Het voornemen is in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief kleinschalig mixlandschap. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer aanwezig. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. . Stedelijke laag Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de stedelijke laag aangeduid met gebiedstype 'bedrijventerreinen' en aan de Eenhuisstraat 11 ook als 'Woonwijken 1955-nu'.

In figuur 3.3 is fragment van de stedelijke laag weergegeven.

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 21

Figuur 3.3: stedelijke laag, omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De bedrijventerreinen zijn georganiseerd op basis van uitgegeven kavels aan bedrijven. Het zijn meestal monofunctionele werkgebieden met een ‘no nonsense’ karakter en vaak krappe openbare ruimtes. De gebieden zijn ingericht en bebouwd op basis van een beperkte set aan kwaliteitsregels. De terreinen zijn veelal volledig gericht op autobereikbaarheid en hermetisch van karakter en liggen los van de woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch. Als ontwikkelingen plaats vinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon. Zoals reeds is aangegeven is er een omgevingsvergunning verleend om het bestaande bedrijfspand uit te breiden met een oppervlakte van 252 m2. Het ontwerp van het bedrijfspand is voorzien van een representatieve gevel die gerealiseerd wordt aan de zijde van de kruising Zenderseweg/ van Koersveldweg.

Het ontwerp van het bedrijfspand zorgt voor een mooie en rustige overgang van bebouwing, die ingetogen, doch representatief oog en vanuit stedenbouwkundig oogpunt passend is op het scharnierpunt van het bedrijventerrein en het landelijk gebied. Daarnaast wordt het bedrijfsperceel uitgebreid door de bestemming 'Groen' te wijzigen in de bestemming 'Bedrijventerrein' en wordt een bedrijf in een hogere milieucategorie - concreet een bouwbedrijf behorend tot milieucategorie 3.2 - toegestaan door middel van een functieaanduiding op de verbeelding. Zoals reeds is beschreven is een landschapsplan opgesteld waarin de uitbreiding van het bedrijfsperceel, in samenhang met de uitbreiding van het bedrijfspand, landschappelijk wordt ingepast om een geleidelijke overgang van het bedrijventerrein naar het buitengebied te garanderen. Daarmee draagt het plan bij aan de ambities van de provincie Overijssel waarbij de aansluiting op het landschap verbetert, de kwaliteit van de buitenruimte en de architectuur verbetert en meer samenhang krijgt en het plangebied een opwaardering van het beeld en verbetering van de levensvatbaarheid krijgt. Geconcludeerd kan worden dat het plan in overeenstemming is met de stedelijke laag voor 'bedrijventerreinen'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen.

De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Het plangebied aan de Eenhuisstraat 11 maakt deel uit van de woonwijken van 1955 tot nu. Echter, de strook grond is gelegen tussen het bedrijventerrein en de tennisbaan. De strook grond is reeds meer dan 10 jaren in gebruik genomen voor bedrijfsactiviteiten behorende bij het bedrijf aan de Eenhuisstraat 11. Als gevolg van dit bestemmingsplan wordt de grond planologisch in overeenstemming gebracht met het feitelijke gebruik. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de stedelijke laag geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Laag van de beleving Op grond van de laag van de beleving geldt voor de kern Albergen 'donkerte'. Lichte gebieden geven een beeld van de economische dynamiek van de provincie: de steden en dorpen, de autosnelwegen, de kassengebieden, de attractieparken, de grote bedrijventerreinen en de gebieden met veel bebouwing. De donkere gebieden geven een indicatie van de ‘buitengebieden’ van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden.De donkere gebieden zijn de gebieden waar het ‘s nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen.

Het zijn de relatief ‘luwe’ dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. 22

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op en direct aangrenzend aan een bestaand bedrijventerrein en heeft betrekking op de uitbreiding van bedrijfspercelen. Aangezien deze gebieden in de huidige situatie al bebouwd zijn kan geconcludeerd worden dat het voornemen geen negatief effect heeft op de kwaliteiten van 'donkerte' Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Structuurvisie 'Op en top Tubbergen'

Op 14 maart 2016 heeft de gemeenteraad van Tubbergen de structuurvisie 'Op en top Tubbergen' vastgesteld. Het is een actueel strategisch beleidsdocument, waarin belangen worden gedefinieerd en ruimtelijke keuzes worden uitgewerkt, die gebaseerd zijn op sociaal-maatschappelijke, demografische - en ruimtelijke ontwikkelingen en trends. In een groot aantal documenten en visies voor thema's en gebieden, is het beleid van de gemeente Tubbergen uitgewerkt. De structuurvisie vormt hiervoor de koepel. De structuurvisie omvat daarnaast de hoofdlijnen van actueel beleid. De rode draad door de structuurvisie wordt gevormd door de samenhang tussen de begrippen 'sociaal', 'vitaliteit' en 'ruimte'. De gemeente streeft naar een vitale samenleving met een goed woon- en leefklimaat, met voldoende woningen voor de inwoners en met goede mogelijkheden voor het starten van een bedrijf. Burgers en bedrijven krijgen de ruimte om samen met de gemeente te werken aan een duurzame samenleving met ruimtelijke kwaliteit. Dit is vertaald in drie hoofdkeuzen: 1. Vitale sociale infrastructuur; 2. Economische dynamiek en vitaliteit; 3. Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid.

Daarnaast wordt in de structuurvisie op hoofdlijnen de uitgangspunten en afwegingskaders voor initiatieven en ontwikkelingen vanuit de thema's Wonen, Werken, Voorzieningen, Recreatie en toerisme, Landschap en ruimtelijk karakter, Verkeer en infrastructuur, Milieu en duurzaamheid beschreven. Daarbij is het beleidsthema 'Economie' voor de voorgenomen ontwikkeling van belang. Thema economie Het streven naar een vitale, duurzame economie staat centraal in het beleid. Behoud, (kwaliteits) versterking en verbreding van lokale bedrijvigheid is daarbij van groot belang. De gemeente Tubbergen wil daarom waar mogelijk ruimte bieden voor dynamiek. Initiatieven die een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de lokale economie en de werkgelegenheid, wil de gemeente Tubbergen zoveel mogelijk faciliteren. Wanneer een initiatief zich aandient, welke niet past binnen het bestemmingsplan, worden de volgende aspecten meegenomen in de afweging: het initiatief moet een (sociaal-economische) structuurversterking en meerwaarde hebben voor de gemeente; het initiatief mag geen onevenredige negatieve invloed op de directe omgeving en het leefklimaat hebben.

Er mag bijvoorbeeld geen sprake zijn van onevenredige verkeersaantrekkende werking, of van een parkeerdruk die ter plaatse niet afgewikkeld kan worden en er mogen geen (verkeers)onveilige situaties ontstaan en geen sprake zijn van onevenredig extra overlast (geluid/licht/geur); Zuinig ruimtegebruik en toepassen van de 'ladder van duurzame verstedelijking', daarom zijn op bedrijventerreinen categorie 1 en 2 bedrijven niet afweegbaar (deze zijn afweegbaar in linten en buitengebied). Voor alle ontwikkelingen geldt dat een goede landschappelijke/stedenbouwkundige inpassing van groot belang is. Toets Zowel het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 als de Zenderseweg 42 zijn gelegen op bedrijventerrein Zuid-Esch te Albergen. Dit bedrijventerrein is in westelijke richting afgerond waarbij het van belang is dat er voldoende afstand in acht wordt genomen ten opzichte van de ten zuiden daarvan aanwezige karakteristieke landschapskenmerken. Aan de Eenhuisstraat wordt de bestemming gewijzigd van 'Sport' naar 'Bedrijventerrein' om de planologische situatie in overeenstemming te brengen met het feitelijke gebruik. bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42 23

Daarnaast is een lokaal gevestigd bouwbedrijf voornemens om zich te vestigen aan de Zenderseweg 42 te Albergen. Tevens is het bouwbedrijf voornemens om het bedrijfsperceel uit te breiden met een oppervlakte van 819 m2. De gemeente Tubbergen heeft aangegeven dat zij initiatieven die een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de lokale economie en de werkgelegenheid zoveel mogelijk wil faciliteren. Door middel van de uitbreiding van de bedrijfspercelen aan de Zenderseweg 42 en de Eenhuisstraat 11 wordt een bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van lokale bedrijvigheid en werkgelegenheid. In Hoofdstuk 4 is aangetoond dat het plan geen negatieve invloed heeft op het woon- en leefklimaat. De afstand van de uitbreiding van het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 tot aan de dichtstbijzijnde gevel van een woning bedraagt 45 meter. Derhalve wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter die geldt voor bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 gelegen in functiemengingsgebieden (zie paragraaf 4.2). Voor het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 worden de bestaande milieucategorieën gehandhaafd. Zoals in paragraaf 4.2 wordt aangegeven staat het bestemmingsplan een bouwbedrijf behorend tot milieucategorie 3.2 niet zondermeer toe.

Derhalve is een akoestisch onderzoek uitgevoerd waarin is aangetoond dat er als gevolg van de bedrijfsactiviteiten van het bouwbedrijf ter plaatse van de omliggende milieugevoelige objecten sprake blijft van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om de bedrijfsactiviteiten van het bouwbedrijf toe te kunnen staan is op de verbeelding van het bestemmingsplan een specifieke aanduiding opgenomen waardoor een bouwbedrijf behorend tot milieucategorie 3.2 is toegestaan. Ten aanzien van het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik wordt opgemerkt dat de uitbreiding van het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 noodzakelijk is om het bedrijfsperceel geschikt te maken voor het bouwbedrijf. Binnen de kern Albergen zijn er op dit moment geen bedrijfskavels van voldoende omvang beschikbaar en er zijn ook geen concrete plannen voor een eventuele uitbreiding van het bedrijventerrein zijn. Het is derhalve niet mogelijk om binnen bestaand bebouwd gebied in de behoefte van het bouwbedrijf te voorzien. Tevens is in paragraaf 3.1.2 aangetoond dat het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee wordt voldaan aan de eisen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Tot slot geldt dat voor alle ontwikkelingen een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing van groot belang is.

Als gevolg van de uitbreiding van het bedrijfsperceel aan de Eenhuisstraat 11 wordt de planologische situatie in overeenstemming gebracht met het feitelijke gebruik. Ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 is door Hannink Landschapsvormgeving een landschapsplan opgesteld (zie Bijlage 1). In het landschapsplan wordt de uitbreiding van het bedrijfsperceel landschappelijk ingepast om een mooie overgang op het scharnierpunt van het bedrijventerrein naar het buitengebied te garanderen. Om de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen te borgen is een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat het voornemen in overeenstemming is met de structuurvisie 'Op en top Tubbergen'. 3.3.2

Integrale ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen gemeente Tubbergen

Met de ‘Integrale ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen’ geeft de gemeente Tubbergen een onderbouwing van de door haar gewenste ontwikkelingen met betrekking tot bedrijventerreinen en de randvoorwaarden die nodig zijn om deze ontwikkelingen te realiseren. Via een analyse van het huidig ruimtelijk-economisch profiel en een weergave van de kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van bedrijventerreinen is een concreet actieprogramma geformuleerd. Relevante hoofdlijnen uit de beleidsvisie zoals opgenomen binnen de integrale ontwikkelingsvisie bedrijventerreinen luiden: Streven naar profielversterkende bedrijvigheid, met name in Albergen en Tubbergen (passende bedrijvigheid. Primair uitgangspunt is het zoveel mogelijk faciliteren van (de uitbreidingswensen van) lokale, plaatsgebonden bedrijvigheid. Dit streven wordt gekoppeld aan de constante afweging van criteria als werkgelegenheid, planologie, aard en schaal van de bedrijvigheid, oplossing milieuprobleem en ruimtebeslag. Hiervoor is inmiddels een Concept Notitie Vestigingscriteria Bedrijven Tubbergen opgesteld (zie paragaraaf 3.3.3). Naast het faciliteren van de bestaande, autonome behoeftevraag is het wenselijk te streven naar vestiging (en/of het faciliteren) van profielversterkende bedrijvigheid. Op basis van het bestaande profiel betekent dat bedrijvigheid op gebied van o.a.

bouwnijverheid, reparatie en handel, industrie, gezondheids- en welzijnszorg en dienstverlening. Daarnaast wordt ingezet op het faciliteren en vestiging van locale hoogwaardige, kennis- en arbeidsintensieve, innovatieve en agrarisch verwante bedrijvigheid. Toets Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt de bestemming 'Bedrijventerrein' aan de Eenhuisstraat 11 vergroot om de juridisch-planologische situatie van de gronden in overeenstemming te brengen met het feitelijke gebruik. 24

bestemmingsplan Albergen, Eenhuisstraat 11 en Zenderseweg 42

Daarnaast wordt het bedrijfsperceel aan de Zenderseweg 42 uitgebreid door de bestemming 'Groen' te wijzigen in de bestemming 'Bedrijventerrein' over een oppervlakte van 819 m2. De uitbreiding van het bedrijfsperceel is noodzakelijk om het bedrijfsperceel geschikt te maken voor het bouwbedrijf. Het bouwbedrijf maakt onderdeel uit van de bouwnijverheidsbranche en is door de jaren heen in Albergen uitgegroeid van een tweemanszaak naar bloeiende onderneming. Door de uitbreiding van het bedrijfsperceel wordt de uitbreidingswens van een lokaal en plaatsgebonden bedrijf gefaciliteerd dat past binnen het streven van profielversterkende bedrijvigheid. De uitbreiding van het bedrijfsperceel wordt landschappelijk ingepast om een mooie en rustige overgang van het bedrijventerrein naar het buitengebied te garanderen. 3.3.3

Notitie hantering vestigingscriteria bedrijventerreinen Gemeente Tubbergen

Doel van het bedrijventerreinenbeleid is om een lange termijn visie uit te zetten voor een duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen in Tubbergen en Albergen, duidelijkheid te bieden aan de ondernemers en eenduidigheid te kunnen waarborgen in de uitvoering. Het beoogd effect bestaat uit duurzaamheid op bedrijventerreinen en voldoende ruimte voor lokale bedrijven zodat Tubbergen een goed vestigingsklimaat heeft passend bij de gewenste economische ontwikkeling. Hiermee bereiken we dat de gemeente Tubbergen tot in lengte der jaren voldoende bedrijventerreinen kan leveren aan de plaatselijk gebonden bedrijven. De 'notitie hantering vestigingscriteria bedrijventerreinen gemeente Tubbergen' omvat de belangrijkste beleidskaders voor de ontwikkeling van de bedrijventerreinen binnen de gemeente Tubbergen. In de notitie worden echter ook de bestaande en aan te leggen bedrijventerreinen in Tubbergen en Albergen ingedeeld naar bepaalde typologieën (segmenten). De bedrijventerreinen zijn ingedeeld naar type activiteiten, uitstraling en straal. Qua type activiteiten wordt voor de bedrijventerreinen in de gemeente Tubbergen uitgegaan van gemengde bedrijventerreinen. Een tweede categorie is de uitstraling, in de nota worden standaard en modern onderscheiden. Als eis geldt dat voor elk nieuw bedrijventerrein een beeldkwaliteitsplan wordt geëist.