Bijlage Bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse.pdf

Situatie projectgebied

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en daarmee geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. In onderdeel D 11.2 van het besluit wordt de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen genoemd. Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Uit jurisprudentie volgt dat het antwoord op de vraag of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aan de hand van aspecten als aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan. In dit geval is sprake van een Rood voor Rood-ontwikkeling waarbij op drie afzonderlijke locaties één compensatiewoning wordt gerealiseerd ter compensatie voor de sloop van een veelvoud aan landschapsontsierende bebouwing. Netto worden drie woningen toegevoegd, maar is wel sprake van een afname aan bebouwing. De aard en omvang van dit project is hiermee beperkt en de omvang van de (woon)percelen wordt in vergelijking met de huidige situatie niet tot nauwelijks vergroot.

Daarnaast wordt het project gerealiseerd in een omgeving die zich kenmerkt door (verspreid liggende) woonbebouwing. De betrokken woonpercelen worden op passende wijze ingepast in het landschap. Dit is een herinrichting van ondergeschikte aard. Verder is, voor zover in dit kader relevant, sprake van nieuwe functies (woningen) die niet leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen. Gelet op de aard en omvang van dit plan wordt geconcludeerd dat geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. 5.9.3

Conclusie

Dit plan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen belangrijk nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit plan.

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse 51

52

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse

Hoofdstuk 6

Wateraspecten

6.1 Vigerend beleid 6.1.1

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald. 6.1.2

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009). 6.1.3

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. 6.1.4

Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld. Het algemeen bestuur van waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld. In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op: voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte; beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem; het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

6.2 Waterparagraaf 6.2.1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse 53

waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 6.2.2

Watertoetsprocedure

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'korte procedure' van de watertoets van toepassing is voor de plandelen Ootmarsumseweg 184, Monnikenbraakweg 8 en Delmaweg 13. De standaard waterparagraaf behorend bij de korte procedure is opgenomen in Bijlage 8, Bijlage 9 en Bijlage 10 bij deze toelichting. De procedure in het kader van de watertoets voor deze plandelen is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies. De beantwoording van de vragen in relatie tot het plandeel Beekzijdeweg 31 heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. Het volledige watertoetsresultaat is opgenomen als Bijlage 11 bij deze plantoelichting. Hiermee is vooroverleg met het waterschap Vechtstromen noodzakelijk. Hiertoe is dit bestemmingsplan in het kader van vooroverleg aan het waterschap Vechtstromen toegezonden. Hierna wordt ingegaan op de reactie van het waterschap in relatie tot de ontwikkeling ter plaatse van het plandeel Beekzijdeweg 31. "In de directe nabijheid van het plangebied ligt waterloop WL 01746: WLGTS1-029 van waterschap Vechtstromen. In deze waterloop liggen bovendien enige technische werken waaronder duiker DK 09330.

De waterloop heeft een belangrijke aan-, af-, en doorvoer functie. Voor het onderhoud van deze waterlopen is een obstakelvrije zone van 5 meter vanaf de insteek noodzakelijk. In deze obstakelvrije zone mag niet zonder toestemming van het waterschap worden gebouwd. Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden ingediend in kader van de Waterwet. Onder ingrepen in het watersysteem worden ook het onttrekkenen lozen van grond- en oppervlaktewater verstaan. Op onze website www.vechtstromen.nl treft u meer informatie aan over de Waterwet. Het voorliggende plan voorziet wellicht in de bouw van enkele obstakels in de beschermingszone. Hiervoor dient ruim van te voren in kader van de Waterwet een vergunning worden aangevraagd. Voor het behandelen van de aanvraag is een formele procedure tijd van 8 weken."

54

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels 7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

7.2.2

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels. Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is het strijdig gebruik geregeld en zijn de voorwaardelijke verplichtingen opgenomen; bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse 55

Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven gebruiksmogelijkheden; Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: omgevingsvergunningenstelsel; Wijzigingsbevoegdheden: onder welke voorwaarden de bestemming mag worden gewijzigd. In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel (Artikel 8) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. hierin wordt ingegaan op geluidszones langs wegen en afwijken van de algemene bouwregels. Algemene gebruiksregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Hierin wordt in het algemeen ingegaan op het strijdige gebruik en eventuele afwijkingen hiervan. Algemene aanduidingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven. Daar waar deze zijn opgenomen kunnen extra voorwaarden ten aanzien van bepaalde aspecten gelden. Algemene afwijkingsregels (Artikel 12) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 13) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van het bestemmingsplan te wijzigen.

Overige regels (Artikel 14) In dit artikel worden de overige regels beschreven. Hier staan regels ten aanzien van parkeren beschreven. 7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels 7.3.1

Bestemmingen

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Agrarisch - 1 (Artikel 3) De gronden, die buiten de woonerven vallen, behouden de agrarische bestemming. De voor 'Agrarisch - 1' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor het agrarisch gebruik. Tevens is het uitvoeren van erfinrichtingsplannen, inpassingsplannen en/of landschapsplannen toegestaan. Het bouwen van gebouwen en overkappingen is niet toegestaan. 56

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse

Wonen (Artikel 4) De gronden ter plaatse van de bestaande woningen en de nieuwe compensatiewoningen zijn bestemd tot wonen. De compensatiekavels hebben een oppervlakte van circa 1.200 m2, conform het rood voor rood beleid. Inhoudelijk sluiten de gebruiks- en bouwregels zoveel mogelijk aan bij de standaard voor het buitengebied van Tubbergen. Dit houdt in dat in beginsel een woning van 1.000 m3 mogelijk is, met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 9 meter. Ook de regels omtrent bijbehorende bouwwerken komen grotendeels met deze standaard overeen. Enkel voor de bestaande te herbouwen woning en woonboerderij aan respectievelijk de Ootmarsumseweg 184 en Beekzijdeweg 31 is hiervoor maatwerk geleverd. Van de bouw- en gebruiksregels kan op ondergeschikte punten afgeweken worden. Er is voor elke locatie een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de sloop en de landschappelijke inpassing. Daarnaast zijn op basis van de uitkomsten van de verschillende milieukundige onderzoek specifieke voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor enkele locaties. Een en ander overeenkomst de plantoelichting en de daarbij behorende bijlagen. 'Waarde - Archeologie 3' (Artikel 6) Met het oog op het behoud van de archeologische waarden van de gronden is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen, conform het geldende bestemmingsplan.

Hier is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig, wanneer de grond over een bepaalde oppervlakte en diepte wordt geroerd. 'Waarde - Archeologie 4' (Artikel 7) Met het oog op het behoud van de archeologische waarden van de gronden is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen, conform het geldende bestemmingsplan. Hier is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig, wanneer de grond over een bepaalde oppervlakte en diepte wordt geroerd.

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse 57

58

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemers en de gemeente Tubbergen. Hierin wordt onder meer opgenomen dat het risico van planschade bij de initiatiefnemers ligt zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse 59

60

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse

Hoofdstuk 9

Vooroverleg

9.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkelingen geen nationale belangen schaden. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. Voor plannen in het buitengebied/de groene omgeving waarvoor de KGO van toepassing is, en die aantoonbaar passen binnen de gemeentelijke beleidskaders, is geen vooroverleg noodzakelijk. Dit blijkt uit de uitzonderingsregel zoals opgenomen onder B.4 van de 'Uitzonderinglijst Vooroverleg Ruimtelijke Plannen' van de provincie Overijssel. In voorliggend geval is sprake van een ontwikkeling die voldoet aan bovenstaande uitzonderingsregel. Vooroverleg is niet noodzakelijk. 9.1.3

Waterschap Vechtstromen

In het kader van de watertoets heeft er per plandeel een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 6.2.2. Het waterschap heeft geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. 9.1.4

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft in de periode van 22 december 2021 tot en met 2 februari 2022 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen tegen het plan ontvangen. Dit bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld.

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse 61

62

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse 63

Bijlage 1

64

Ruimtelijk kwaliteitsplan

bestemmingsplan RVR 4 locaties, Albergen, Geesteren en Vasse

R U I M T E L I J K K W A L I T E I T S P L A N R O O D VO O R R O O D •

O o t m a r s u m s ewe g 18 4 , M o n n i ke n b r a a k we g 8 , D e l m awe g 13 , Be e k z i j d ewe g 3 1 •

Tubbergen, 10 juli 2021 - Versie 1 Definitief

Project: Rood voor rood

2

Afbeelding: Ontwikkeling Ootmarsumseweg 184, Monnikenbraakweg 8, Beekzijdeweg 31 (Bron: N+L Landschapsontwerpers) en Delmaweg 13 (Bron: Linneman Bouw en Advies).

Ruimtelijk kwaliteitsplan Project:

Rood voor rood

Locatie: Ootmarsumseweg 184, Monnikenbraakweg 8, Delmaweg 13, Beekzijdeweg 31

Titel rapport

RKP rood voor rood - Ootmarsumseweg 184, Monnikenbraakweg 8, Delmaweg 13, Beekzijdeweg 31.

Opgesteld:

10 juli 2021, Tubbergen

Gewijzigd:

-

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Ing. NH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

3

4

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie Ootmarsumseweg

06

3. Huidige situatie Monnikenbraakweg

08

4. Huidige situatie Delmaweg

10

5. Huidige situatie Beekzijdeweg

12

5. Beleid

14

6. Nieuwe situatie Ootmarsumseweg

22

7. Nieuwe situatie Monnikenbraakweg

24

8. Nieuwe situatie Delmaweg

26

9. Nieuwe situatie Beekzijdeweg

28

10. Financiële onderbouwing

30

Aanleiding Sinds enige jaren kunnen landschap ontsierende schuren in worden gezet voor het realiseren van extra woonrechten via de zogeheten rood voor rood regeling. In veel gevallen is er vaak sprake van landschap ontsierende schuren, maar wordt niet voldaan aan het vereiste minimum van 1000 m2. Zo ook het geval op een drietal locaties, te weten: de Ootmarsumseweg 184, de Monnikenbraakweg 8 en de Delmaweg 13.

afronding van de rood voor rood regeling tot 200 m2 kunnen bouwen. Dat betekent dat er naast 54 m2 aan reeds aanwezige bouwwerken nog 146 m2 beschikbaar moet blijven. Van de gestelde 810 m2 blijft er daardoor 664 m2 beschikbaar voor de rood voor rood regeling. De gezamenlijke zoekvraag bestaat uit 619 m2. Daarmee kan worden voldaan aan de vereisten van de rood voor rood regeling.

In alle genoemde gevallen zijn de agrarische activiteiten gestaakt of tot een minimum beperkt. Door het ontbreken van de functie raken de schuren snel in verval. Daarnaast is in de meeste gevallen sprake van asbestdaken. Om die reden worden de schuren ingezet voor de rood de rood regeling. In ieder geval is er sprake van een tekort aan sloopmeters doordat er simpelweg een tekort is of doordat niet alle gebouwen vergund zijn. Aan vergunde sloopmeters is het volgende aanwezig op de verschillende locaties:

Landschappelijke inpassing De gemeente Tubbergen eist voor deze ontwikkeling een landschappelijke inpassing. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

- 960 m2 Ootmarsumseweg 184; - 861 m2 Monnikenbraakweg 8; - 560 m2 Delmaweg 13. Bij elkaar opgeteld is de gezamenlijke zoekvraag 619 m2. Via N+L Landschapsontwerpers is een aanvullende slooplocatie gevonden aan de Beekzijdeweg 31. Ter plaatse is er sprake van een landschap ontsierende schuur á 810 m2. Net als bij de andere locaties zijn ook hier de agrarische activiteiten al langer gestaakt. De eigenaar van de Beekzijdeweg 31 wil na

5

Huidige situatie Ootmarsumseweg Het plangebied is te midden van de dekzandvlakten gelegen afgewisseld met beekdalen en een rug die onderdeel uitmaakt van het stuwwallencomplex rondom Ootmarsum. Er is geen sprake van hoogteverschillen. Eventuele hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. Aanvankelijk door de wind, maar later vooral door de grootschalige ontginning van de heide, ruilverkavelingen en de modernisering van de landbouw. Jonge heideontginning Het plangebied lag aanvankelijk in de ontginning met de overgang naar het essenlandschap. Voor de landbouw aanvankelijk niet interessant vanwege het - in eerste instantie - ontbreken van voldoende kennis om arme gronden om te zetten in vruchtbare landbouwgronden. Pas vanaf de jaren ‘30 werden steeds meer van dit soort gebieden in gebruik genomen. Daarbij concentreerde men zich eerst langs de wegen. De planlocatie wordt pas in de jaren ‘60 ingevuld in een periode waarbij men waarschijnlijk naarstig op zoek was naar nieuwe locaties voor agrariërs. De locatie is namelijk cultuurhistorisch en landschappelijk niet gelijk voor de hand liggend. Het ligt nogal midden in de open ruimte. Op cultuurhistorische kaarten zijn de veranderingen in het landschap goed terug te zien.

Het landschap Het landschap direct rondom de planlocatie is altijd relatief kleinschalig geweest, maar direct buiten het plangebied lag het open heideveld. De kleinschaligheid is door de jaren verder afgenomen waardoor het erf nog meer in de openheid is komen te liggen. Waar voorheen sprake was van de fysieke overgang van de heideontginning naar het essenlandschap heeft het 6

plangebied nu de volledige karakteristieke kenmerken gekregen van de open ontginning. Nieuwe elementen Het plangebied is gelegen in een landschap dat past bij de karakteristieken van de ontginning met een open karakter. Er moet terughoudend om worden gegaan met de nieuwe aanplant van houtopstanden. Echter, het zou logisch zijn om het (nieuwe) erf op te kunnen hangen aan een landschapselement zoals dat ooit het geval is geweest. Het nieuwe element kan bijdragen aan de oorspronkelijke opzet van de landschappelijke structuur en/of kan ervoor zorgen dat het erf (ten dele) in wordt gepast. De voorgenomen ontwikkeling zou plaats kunnen vinden mits het erf zorgvuldig wordt ingepast. Huidige erfindeling Het erf heeft een gebruikelijke opzet al ligt het erg ver van de weg en in de openheid. Er is sprake van een klassieke (logische) indeling waarbij de boerderij haaks op de Ootmarsumseweg is gelegen met daarachter de verschillende schuren.

Planlocatie omstreeks 1935. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten oosten van Albergen. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

Huidige situatie Monnikenbraakweg Het plangebied is net als de voorgaande locatie te midden van de dekzandvlakten gelegen afgewisseld met beekdalen en een rug die onderdeel uitmaakt van het stuwwallencomplex rondom Ootmarsum. Er is binnen de planlocatie geen sprake van hoogteverschillen. Eventuele hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. Aanvankelijk door de wind, maar later vooral door de grootschalige ontginning van de heide, ruilverkavelingen en de modernisering van de landbouw. Jonge heideontginning Het plangebied ligt net als de Ootmarsumseweg in dezelfde heideontginning met de overgang naar het essenlandschap. Ook hier verschijnt het erf rond de jaren ’30 op topografische kaarten. De ligging is logisch direct langs de Monnikenbraakweg. De uitbreidingen zijn minder logisch waarbij men meerdere structuren aan heeft gehouden. Een deel is georiënteerd op de Monnikenbraakweg, een deel op de verkaveling c.q. de landschappelijke structuur en een deel is kadastraal georiënteerd. Dit is terug te vinden op cultuurhistorische kaarten. Het landschap Het landschap direct rondom de planlocatie is altijd erg open geweest. De openheid is enigszins gereduceerd door de aanleg van wat landschapselementen. Dat is ten gunste van het erf dat daardoor enigszins ergens aan op wordt gehangen.

Zonder ligt het (te) open in het landschap. Het huidige landschap kan als passend worden omschreven voor dit ontginningslandschap.

8

Nieuwe elementen De herkenbaarheid van het landschap is goed te noemen. Belangrijk in dit landschap is de houtsingel aan de noordzijde van het erf. Door die houtsingel wordt het erf ergens aan opgehangen en is het ingepast. Voor de nieuwe situatie is het advies om het erf te verschuiven richting de houtsingel. Daarmee raakt het erf nog beter ingepast en wordt het open karakter nog meer versterkt. De voorgenomen ontwikkeling zou plaats kunnen vinden mits de bestaande elementen behouden blijven en het erf daarmee zorgvuldig blijft ingepast. Huidige erfindeling Het erf heeft in aanvang een gebruikelijke opzet. Er is sprake van een klassieke (logische) indeling waarbij de boerderij parallel aan de Monnikenbraakweg is gelegen met daarachter de eerste schuren. In een later stadium zijn schuren op een wat ongebruikelijke wijze aan de zuidoostelijke van het erf gebouwd. Mogelijk heeft het kadastraal eigendom daarbij een rol gespeeld.

Planlocatie omstreeks 1935. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noordoosten van Albergen. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

9

Huidige situatie Delmaweg Het plangebied ligt te midden van de dekzandvlakten direct nabij de resten van de esker die van Almelo naar Langeveen was gelegen. De esker is grotendeels verdwenen waardoor er geen sprake meer is van hoogteverschillen. Verder naar het noorden is de esker nog wel herkenbaar aanwezig. Eventuele hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. Aanvankelijk door de wind, maar later vooral door de grootschalige ontginning van de heide, ruilverkavelingen en de modernisering van de landbouw. Jonge heideontginning Het plangebied ligt in de heideontginning. Het landschap hier is pas laat ontgonnen. Het erf zelf verschijnt pas in de jaren ‘60 op topografische kaarten. Het erf ligt, net als andere erven in het gebied, iets van de weg afgelegen. Het landschap Het landschap rondom de planlocatie is van oorsprong altijd heel erg open geweest. De openheid is later enigszins beperkt door de aanleg van wat landschapselementen mogelijk om de wind op de open vlakte wat tegen te gaan. Dat is ten gunste van het erf dat daarmee een verbinding heeft verkregen met het landschap en daardoor landschappelijk is ingepast. Er is sprake van robuuste elementen die gezien kunnen worden als landschappelijke dragers. Zonder ligt het erf (te) open in het landschap.

Het huidige landschap kan als passend worden omschreven voor dit ontginningslandschap. Nieuwe elementen De huidige landschapselementen dragen bij aan een landschap met een gezond evenwicht tussen de openheid enerzijds en de robuuste inpassing 10

van erven anderzijds afgewisseld met robuuste houtsingels en/of bosjes. Nieuwe elementen voegen niet wat toe in dit landschap. Daarom moet een ontwikkeling uitgaan van behoud. De voorgenomen ontwikkeling zou plaats kunnen vinden mits de bestaande elementen op het erf blijven behouden. Huidige erfindeling Het erf heeft een klassieke (logische) indeling waarbij de woning (het hoofdgebouw) haaks is gelegen op de Delmaweg en de schuren op geordende wijze aan de achterzijde zijn gelegen.

Planlocatie omstreeks 1945. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten zuiden van Geesteren. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

11

Huidige situatie Beekzijdeweg Het plangebied is aan de rand van een stuwwal gelegen, de stuwwal met onder meer de Kuiperberg in Ootmarsum afgewisseld met een beekdal. Er is daarom sprake van hoogteverschillen, met name richting de noord- en oostzijde waar ook het essencomplex van Vasse is gelegen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen. De kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes die het karakteristiek van het Essen- en kampenlandschap tot gevolg had. Matenlandschap Het plangebied ligt tussen het essenlandschap en de ontginning in een klein gedeelte matenlandschap. Een landschap met wat nattere gronden direct langs de beek. De ligging was uiterst gunstig vanwege een diversiteit aan nattere hooilanden voor wat gras, de hogere esgronden voor het verbouwen van granen en de heidevelden voor de plaggen in het oude potstalsysteem. Door de gunstige samenkomst van verschillende landschappen was dat ook uitstekend om daar te vestigen waardoor er sprake is van een zekere nederzetting, mogelijk net zo oud als het dorp Vasse dat iets noordelijker is gelegen in de soortgelijke omstandigheden, maar dan wat grootschaliger. De erven zijn zichtbaar op kaarten van voor 1900.

Het landschap Het landschap rondom de planlocatie heeft altijd een hoge mate van kleinschaligheid gekend. Helaas zijn veel landschapselementen die daaraan een bijdrage hebben geleverd verdwenen. De meer robuuste en grootschalige elementen en/of elementen met veelal een functie zoals wegbeplantingen 12

en erfbossen zijn bewaard gebleven. Daardoor moet gesteld worden dat het landschap grootschaliger is geworden, maar relatief gezien nog altijd kleinschalig is. Er is nog steeds een goed herkenbaar patroon van een redelijk grillig wegenpatroon met hoogteverschillen en oude houtopstanden met verspreid liggende oude erven. Wel is het aantal erven wat afgenomen. Nieuwe elementen Het landschap kenmerkt zich nog altijd door een relatief gesloten karakter met oude karakteristieke en beeldbepalende houtopstanden. Er moet vooral ingezet worden op het behoud en herstel daarvan. Nieuwe elementen voegen niet veel toe. Huidige erfindeling Het erf heeft een kleinschalige en cultuurhistorische opzet. Er is sprake van een klassieke (logische) indeling waarbij de boerderij aan de voorzijde is gelegen met de grote schuur daarachter en de wat kleinere opstallen (zoals de kippenren) aan de voorzijde.

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten zuiden van Vasse. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

13

Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleidsen kwaliteitsambities leidend zijn. Alle plangebieden zijn aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkelingen passen bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag

14

Ontwikkelingsperspectief linksboven Ootmarsumseweg, rechtsboven Monnikenbraakweg, linksonder Delmaweg, rechtsonder Beekzijdeweg zijn aangemerkt als lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

15

van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkelingen. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie aan de Beekzijdeweg (zie pagina 17) is gelegen in stuwwalgebied. De overige locaties zijn gelegen in de dekzandvlakten al dan niet afgewisseld met beekdalen. De locaties aan de Beekzijdeweg kent wat reliëf, maar de overige gebieden zijn vlak (geworden). In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap.

De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden (zoals de Beekzijdeweg). De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen

16

uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de heideontginningen die meestal erg open waren, zoals dat ooit het geval is aan de Ootmarsumseweg, de Monnikenbraakweg en de Delmaweg. Later zijn die gebieden ontgonnen en ontstonden de rationele landschappen met rechte wegen en grote percelen. Bij de essen- en kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven. Bij de ontginning was er vaak sprake van (robuuste) houtopstanden langs de wegen en ook, maar minder voorkomend, tussen de percelen. De ontwikkelingen moet bijdragen aan de herkenning van de betreffende landschappen. Omdat in alle gevallen er sprake is van een goede herkenning moet vooral in worden gezet op behoud en/of versterking van het bestaande. Laag van de beleving De Ootmarsumseweg en de Beekzijdeweg zijn omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd.

3.2 Rood voor rood Tubbergen De gemeente Tubbergen heeft in 2014 haar vernieuwde rood voor rood beleid

Ootmarsumseweg. Links: natuurlijke laag, plangebied is omschreven als “dekzandvlakten en -ruggenl”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “Jonge Heideontginning”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Monnikenbraakweg. Links: natuurlijke laag, plangebied is omschreven als “dekzandvlakten en -ruggenl”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “Jonge Heideontginning”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

17

vastgesteld. Absolute doelstelling van de regeling is het verminderen van de steeds meer vrijkomende oppervlaktes landschap ontsierende opstallen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Steeds meer agrarische bedrijven stoppen en zonder nieuwe bestemming raken zij in verval. De rood voor rood regeling is een methodiek om tenminste 1000 m2 landschap ontsierende stallen te slopen in ruil voor een bouwrecht onder voorwaarden. De gemeente stelt nadere eisen zodat de oppervlakte daadwerkelijk gesloopt wordt, de bestemming wordt aangepast en de omgeving landschappelijk wordt ingepast. De initiatiefnemer voldoet met opgesteld plan in combinatie met het bestemmingsplan door BJZ.nu opgesteld aan de voorwaarden van de gemeente Tubbergen. In dit geval wordt er op meerdere locaties gesloopt. Aan vergunde sloopmeters is het volgende aanwezig op de verschillende locaties: - 960 m2 Ootmarsumseweg 184; - 861 m2 Monnikenbraakweg 8; - 560 m2 Delmaweg 13. Bij elkaar opgeteld is de gezamenlijke zoekvraag 619 m2. Via N+L Landschapsontwerpers is een aanvullende slooplocatie gevonden aan de Beekzijdeweg 31. Ter plaatse is er sprake van een landschap ontsierende schuur á 810 m2. Net als bij de andere locaties zijn ook hier de agrarische activiteiten al langer gestaakt. Naast de schuur is er nog sprake van een tweetal vergunningsvrije objecten met een totale opvang van 54 m2. De

18

eigenaar van de Beekzijdeweg 31 wil na afronding van de rood voor rood regeling tot 200 m2 kunnen bouwen. Dat betekent dat er naast de 54 m2 nog 146 m2 beschikbaar moet blijven. Van de gestelde 810 m2 blijft er daardoor 664 m2 beschikbaar voor de rood voor rood regeling. De gezamenlijke zoekvraag bestaat uit 619 m2. Het restant van de sloopmeters kan in worden gezet als er een saneringsregel van 1:2 wordt toegepast. 664 - 619 m2 = 45 m2 = 23 m2. Van deze mogelijkheid wordt gebruikt gemaakt door de Ootmarsumseweg 184. Onder hoofdstuk 7 is de financiële onderbouwing terug te vinden. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkelingen aan de Ootmarumseweg en de Beekzijdeweg hebben geen gevolgen voor de bestaande casco elementen. De ontwikkeling heeft geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling. Aan de Monnikenbraakweg ligt een houtsingel parallel aan de Monnikenbraakweg. Deze houtsingel is opgenomen op de cascokaart als te behouden.

Het betreft echter een struweelhaag als onderdeel van de (voormalige) ter plaatse gelegen camping. Het element draagt niet bij aan

Delmaweg. Links: natuurlijke laag. Plangebieden is omschreven als: “dekzandvlakten en -ruggen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “Jonge heideontginning”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Beekzijdeweg. Links: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “stuwwallen”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “Matenlandschap”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

19

de herkenning van het landschap en er is geen sprake van cultuurhistorische waarden. Er moet / kan daarom gemotiveerd af worden geweken van het cascobeleid. De kaart is dynamisch en voorbehouden als een element onjuist op de kaart is komen te staan, mits gemotiveerd. De houtsingel aan de noordzijde staat ook op de cascokaart. Deze wordt echter behouden en maakt onderdeel uit van de nieuwe erfopzet. Aan de Delmaweg is eveneens sprake van elementen die onderdeel uitmaken van de cascokaart. Deze elementen dragen, in tegenstelling tot het element aan de Monnikenbraakweg wél bij aan de herkenning van het landschap en kunnen daarom niet verwijderd worden. Met de nieuwe erfopzet is daarom rekening gehouden met het behoud van deze elementen. Daarmee kan voldaan worden aan het casco beleid.

20

Fragmenten van de cascokaart behorende bij de casco benadering. Linksboven: Ootmarsumseweg. Rechtsboven: Monnikenbraakweg. Linksonder: Delmaweg. Rechtsonder: Beekzijdeweg. (Bron: geo.overijssel.nl)

21

Nieuwe situatie Ootmarsumseweg Aan de Ootmarsumseweg is te midden van het perceel een agrarisch bedrijf gelegen. De agrarische activiteiten zijn grotendeels gestaakt. De plek is merkwaardig te noemen, omdat erven aanvankelijk in dit landschap niet in de openheid kwamen te liggen, maar meer aan de randen nabij robuuste landschapselementen of wegen liggen. Aanvankelijk is het minder storend geweest door de aanwezigheid van een meer kleinschaliger landschap, maar door het verdwijnen van de kleinschalige structuur heeft het gebied de kenmerken aangenomen van de ontginning.

Het erf wordt opgereden vanaf de Ootmarsumseweg. Er wordt geen beplanting langs de oprit aangebracht om de openheid te kunnen benadrukken. Tot slot wordt het erf ten dele omkaderd door de aanplant van zomerlinden of haagbeuken. De bomen zijn in de toekomst (indien nodig) goed terug te zetten en beheersbaar te houden, maar geven het erf wel een duidelijke begrenzing. Hagen (P) aan de voorzijde vormen een afbakening van het erf. Er wordt gekozen voor fragmenten om het erf niet volledig af te sluiten van de omgeving.

Landschappelijk is het wellicht wenselijker om het erf te verschuiven naar de rand van het perceel. Beleidsmatig is hier echter geen mogelijkheid toe. Daarom is besloten om op dezelfde plek te ontwikkelen, maar wel alle bebouwing te slopen. Zowel de bestaande woning (A) als de schuren (B) maken plaats voor nieuwe woningen (D/E). De nieuwe woningen met de bijgebouwen vormen opnieuw een compact erf, maar liggen verder naar het zuiden om uit de openheid te geraken. Bovendien wordt door de verplaatsing voldaan aan de strengere geluidsnormen. De westelijke woning is het hoofdgebouw op het nieuwe erf en is zoals kenmerkend haaks op de weg gelegen. De schuren en de tweede woning vormen het verdere erf.

Maatregelen ruimtelijke kwaliteit:

Om te voorkomen dat het erf weer midden in de openheid is gelegen wordt aan de zuidzijde een houtsingel aangeplant (M) zodat er sprake is van een stevige landschappelijke drager waar het erf zich aan op kan hangen. Met de aanplant van de houtsingel wordt de oorspronkelijke landschapsstructuur hersteld. Aan het begin van de voorgaande eeuw was hier ook reeds sprake van beplanting. Slechts een aantal bomen (K) zijn daarvan nog door de jaren heen gespaard gebleven. 22

- Slopen van voormalige agrarische bebouwing (A/B); - Nieuwe aanplant van bomen(groepen) (H); - Nieuwe aanplant van drietal houtsingels (M); - Nieuwe aanplant van hagen (P). Met de genoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Best aande, te slopen woning .

B:

Best aande, te slopen opstallen.

C:

Best aand bouwblok.

D:

Nieuw te bouwen woning en bijgebouw.

E:

Nieuw te bouwen compensatiewoning met bijgebouw.

F:

Gazon/gras.

G:

Erfverharding. Het gehele erf wordt voor zien van een gebakken klinker voor een extra kwaliteitsimpuls.

H:

Nieuw aan te planten bomen voor de inpassing van het erf. Soort betreft zomerlinde of haagbeuk in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van t wee boompalen en gietrand in de eerste 3 groeijaren. Tot aal 11 bomen.

C I

P B

A

I:

Weiland.

J:

Raster met gekloofde eiken palen en draad.

K:

Best aande houtopst and.

L:

Best aande houtopst and (niet in eigendom).

M:

Nieuw aan te planten houtsingel met inheems struikvormers als hazelaar, Gelderse roos, vuilboom,

H

krent, lijsterbes en veldesdoorn. De houtsingel wordt 9 meter breed en heeft 6 plantrijen. De plant afstand

D I

L

bedraagt 1,5 meter tussen de rijen en 1 meter in de

G

rijen. Aanplantmaat 80-100 (hoogte in centimeters).

E

M

P H J

Q

F

N:

Zicht / verbinding landschap en woning .

O:

Het erf ligt midden in het open landschap. Dat is niet gebruikelijk. Om het erf te kunnen verankeren in het

K

M

landschap wordt aan de zuidzijde een nieuwe houtsingel aangeplant. Voorheen was dit ook een

N

landschapsstructuur.

M

P:

Nieuw aan te planten hagen, tot ale lengte 110 meter. Soortgebruik Carpinus, Fagus en/of Ligustrum al dan niet in combinatie (gemengd). Maatvoering 80-10 0 (hoogte in centimeters) met 5 stuks per m1.

O

Q:

Nieuw aan te planten bomen om de zuidzijde visueel te verlengen en aan te laten sluiten op de best aande hout wal (L). Soort betreft zomereik of zomerlinde in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van twee boompalen en gietrand in de eerste 3 groeijaren. Totaal 3 bomen.

Fragment uit 1925 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Rood voor rood

Getekend:

NH

St atus:

DO

Adres:

Ootmarsumseweg 184

Datum:

23-06-2021

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Albergen

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Schaal:

1:1250

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

23

Nieuwe situatie Monnikenbraakweg Net als de Ootmarsumseweg is ook aan de Monnikenbraakweg sprake van een agrarisch erf waar nagenoeg alle agrarische activiteiten zijn gestaakt. De camping is inmiddels al ten dele verwijderd en ook de schuren zijn in dermate verval geraakt dat sloop de enige oplossing is. Er is sprake van een merkwaardige erfopzet waarbij de woning (I) parallel aan de weg is gelegen evenals een tweetal kleine opstallen. Ander opstallen (J) lijken later te zijn gebouwd en lijken telkens een nieuw uitgangspunt te hebben gekregen. Het varieert van de kadastrale lijnen tot de landschappelijke lijnen. Daardoor is er een erf ontstaan die qua bebouwing niet direct logisch is, maar ergens wel past in dit landschapstype waar verschillende structuren bij elkaar komen. Dat uitgangspunt is gebruikt voor het opzetten van de nieuwe erfstructuur. Ten eerste is voorgesteld om het erf meer noordelijk te ontwikkelen. Daarmee kan het erf gebruik maken van de houtsingel (H) waarmee het erf stevig verankert raakt in het landschap. Bovendien ontstaat er meer openheid aan de zuidzijde doordat het erf meer uit de openheid wordt gehaald. De westelijke woning (A) is het hoofdgebouw op het erf en is, net als de huidige woning, op de Monnikenbraakweg georiënteerd. De tweede woning (B) ligt daarentegen parallel aan de houtsingel en volgt daarmee de landschapsstructuur.

Met de bijgebouwen is gespeelt zodat er een logische overgang naar het landschap ontstaat. Het ene bijgebouw (B) volgt nog de structuur van het landschap, maar de ander volgt het verkavelingspatroon. Met de beplanting is gepast omgegaan zodat de openheid kan worden benadrukt. De houtsingel aan de achterzijde van het erf (L) volgt enerzijds het verkavelingspatroon (zuidelijke gedeelte), maar richting het noorden volgt het

24

de overige erfopzet en dus de noordelijke landschapsstructuur. Enkele solitaire bomen op het achtererf zorgen (in de toekomst) voor een beeldbepalende waarde en enkele bomen aan de voorzijde moeten enerzijds visueel de Monnikenbraakweg versterken en benadrukken anderzijds de overgang naar het open landschap. Maatregelen ruimtelijke kwaliteit: - Slopen van voormalige agrarische bebouwing (I/J); - Nieuwe aanplant van bomen(groepen) (G); - Nieuwe aanplant van een houtsingel (L). Met deze inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Nieuw te bouwen (hoofd)woning .

B:

Nieuw te bouwen (schuur)woning , ondergeschikt in t ypologie aan A.

H G

C:

Nieuw te bouwen bijgebouw bij B.

D:

Nieuw te bouwen bijgebouw bij A.

E:

Erf(verharding).

F:

Gras/gazon/tuin.

G:

Nieuw aan te planten bomen. Soortgebruik best aat uit

B zomerlinde, haagbeuk of zomereik. Tot aal 6 bomen in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters).

F

M

C E D

A

L G

M G

H:

Best aande houtopst and rondom plangebied.

I:

Te saneren woning.

J:

Te saneren opstallen bij bestaande woning .

K:

Weilanden.

L:

Nieuw aan te planten houtsingel. De houtsingel kent 4

J K

plantrijen over een lengte van 30 meter met een

I

plant afst and van 1 x 1 meter. Soortgebruik in een gelijke verhouding bestaat uit hazelaar, Gelderse roos,

J

lijsterbes en vuilboom. Maat van aanplant 80-10 0 (hoogte in centimeters). M:

J

Nieuw aan te planten hagen, tot ale lengte 10 0 meter. Soortgebruik Carpinus, Fagus en/of Ligustrum al dan niet in combinatie (gemengd). De haag voorlangs de Monnikenbraakweg gemengd en in onderhoud minder strak. De hagen nabij de woning bestaan uit één soort en worden strak onderhouden. Maatvoering 80-10 0 (hoogte in centimeters) met 5 stuks per m1.

Fragment uit 1935 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Rood voor rood

Getekend:

NH

St atus:

DO

Adres:

Monnikenbraakweg 8

Datum:

23-06-2021

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Albergen

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

25

Nieuwe situatie Delmaweg Ook aan de Delmaweg is sprake van een erf waar alle activiteiten al enige jaren zijn gestaakt. Er is sprake van een relatief eenvoudig erf met een bescheiden woning aan de voorzijde (A) en meerdere schuren aan de achterzijde (B/C). Het erf is erg goed en robuust ingepast in dit open landschap door bestaande houtopstanden (J/L/M). De huidige staat van de woning en de schuren leidt ertoe dat alle bebouwing gesloopt moet worden. In het kader van de rood voor rood regeling kunnen vervolgens twee woningen worden gebouwd. Met de invulling van het nieuwe erf moet echter voldoende aandacht zijn voor de huidige landschappelijke situatie. Onder meer is afgewogen of het erf enkel aan de noordzijde moet worden opgezet, enkel aan de zuidzijde moet worden opgezet en/of er sprake moet zijn van twee erven. Geen van de afwegingen is het geworden. Beleidsmatig kan niet naar het zuiden worden uitgeweken (zowel niet als solitair erf als in het geheel) en landschappelijk is het niet mogelijk om alles aan de noordzijde van de houtsingel (J) te ordenen. Daardoor komt het erf te ver naar de noordzijde wat niet past in het patroon en de verdeling van de erven langs de Delmaweg op het moment dat uit wordt gezoomd op een groter schaalniveau. De enige juiste oplossing is het gebruik maken van beide kanten van de houtsingel zonder de één-erf-gedachte uit het oog te verliezen.

Dat betekent dat de woning aan de noordzijde (D) en de woning aan de zuidzijde (F) relatief kort op de houtsingel zijn gelegen, maar door het erf aan de achterzijde te verbinden met de bijgebouwen (E/G) ontstaat er één erf. Onder meer doordat het erf wordt ontsloten door één oprit is er een sterke één-erf-gedachte. Bovendien heeft de concentratie van het erf aan de achterzijde geen of nauwelijks gevolgen voor de robuuste houtsingel (J). Daarmee zijn er ook 26

geen gevolgen voor het cascobeleid. Wel dient de betreffende houtsingel flink gedund te worden om vooral meer diversiteit te genereren. De houtsingel bestaat nu enkel uit zomereik zonder enige ander vorm van (onder)beplanting. In eerste instantie blijft de bestaande woning het hoofdgebouw op het erf, maar in de uiteindelijke situatie (na realisatie van de noordelijke woning en sloop van de bestaande woning) is de zuidelijke woning het hoofdgebouw en vormen de overige gebouwen het erf. De gebouwen zijn, inclusief de tweede woning, ondergeschikt qua materialisatie en uitstraling. Op het erf worden enkele fragmenten van een haag aangeplant (H) om het erf de juiste structuur mee te geven. Zomerlinden aan de oostzijde worden verplant (P) en solitair rondom het erf aangeplant (Q) voor de beeldbepalende waarde. Deze bomen zijn van enige omvang en vormen daarmee direct massa. Maatregelen ruimtelijke kwaliteit: - Slopen van voormalige agrarische bebouwing (K); - In tweede instantie slopen van huidige woning (A); - Uitdunnen en herplanten van bestaande houtsingel (J); - Wegwerken van achterstallig onderhoud in bestaande houtsingel (L); - Aanplant van meerdere fragmenten haag (H); - Aanplant of herplant van zomerlinden (P/Q); Met deze inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: Linneman Bouw en Advies)

27

Nieuwe situatie Beekzijdeweg Ook op het erf aan de Beekzijdeweg is al lange tijd geen sprake meer van agrarische activiteiten. Wel is er sprake van een zeer gave cultuurhistorische situatie. Het hoofdgebouw (A) betreft de zeer oude boerderij die ook als monument is aangemerkt. Het erf maakte samen met een aantal deelerven onderdeel uit van een kleine nederzetting aan de zuidkant van de es van Vasse. Aan de voorzijde van de boerderij, aan de zuidoostkant, staan een tweetal kleinere bouwwerken. Het gaat onder meer om een zeer fraaie karakteristieke kippenschuur (B). Het erf is altijd erg kleinschalig geweest waarbij de situatie ook altijd nagenoeg gelijk is gebleven. De huidige te slopen stal (C) was vanzelfsprekend niet in deze mate aanwezig, maar er stond wel een kleinere opstal op dezelfde plek. De huidige stal is verhoudingsgewijs wat groot voor het erf. In het kader van de rood voor rood regeling wordt de huidige stal gesloopt. Omdat na sloop in praktische zin geen sprake meer is van een bijgebouw is het voornemen om na de sloop een nieuw bijgebouw (D) te realiseren. De plek van het nieuwe gebouw en de omvang ervan sluit beter aan bij de oorspronkelijke situatie. De overige sloopmeters worden in het kader van de rood voor rood regeling verplaatst. Met de komst van de nieuwe schuur zal ook de verharding aangepast worden op de nieuwe situatie.

Tenslotte worden op de vrijgekomen ruimte wat fruitbomen aangeplant en wordt er ruimte gemaakt voor een nieuwe solitaire boom. Voor wat betreft de overige houtsopstanden (K) aan de noordzijde, maar met name het erfbos aan de zuidoostzijde wordt grootschalig onderhoud uitgevoerd. Er wordt dood hout verwijderd, maar ook minder vitale bomen worden geveld. Het onderhoud wordt met beleid uitgevoerd om enerzijds 28

achterstallig onderhoud weg te werken, maar anderzijds het bos te verjongen met ook nieuwe aanplant met zomerlinde en/of zomereik. De houtsingel op zuid (naast de te slopen schuur) wordt uitgedund zodat bomen de ruimte krijgen om volledig uit te groeien. De daarachter gelegen laagte / poel wordt uitgediept, maar blijft wel behouden. Maatregelen ruimtelijke kwaliteit: - Slopen van voormalige agrarische bebouwing (C); - Aanplant van hoogstamfruitbomen (I); - Aanplant van solitaire boom (??); - Wegwerken achterstallig onderhoud in de overige houtopstanden (K). Met deze inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Woning , betreft oude karakteristieke woonboerderij).

B:

Best aande (te behouden) karakteristieke kippenschuur (24 m2) en overkapping (30 m2).

C:

Te slopen loopst al á 810 m2.

D:

Nieuw te bouwen opstal á 146 m2 (totaal 20 0 m2).

E:

Erfverharding, deels aan te passen.

F:

Best aande (blok)hagen.

G:

Gazon/gras.

H:

Nieuw aan te planten haag voor structuur nieuw erf en hoogst amfruitboomgaard. Soort beukhaag of haagbeuk. Aanplant in de maat 80-10 0 (hoogte in centimeters) en 5 stuks per strekkende meter.

I:

K

Nieuw aan te planten hoogst amfruitboomgaard met 6 hoogst amfruitbomen in de maat 8-10 (st amomtrek in centimeters) en elk voorzien van tenminste één boompaal.

Fragment uit 1925 (topotijdreis.nl)

K

A

J:

Best aande laagte / poel.

K:

Best aande houtopst anden rondom kavel. Ten dele ook

G

E

eigendom derden. Enkele bomen dienen geveld te worden vanwege vitaliteit. De houtsingel heeft daarom groot onderhoud nodig . L: