Bijlage Bestemmingsplan Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.pdf

•

Op de flanken krijgen de kleinschalige landschapselementen, zoals houtwallen, bosjes, wandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen, een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van dit kleinschalige patroon.

18

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

Richtinggevend uitgangspunten ‘Essenlandschap’: •

Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk.

•

Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Conclusie Agrarisch cultuurlandschap Versterken van de dragende lineaire structuren (houtwallen en singels). De bestaande essen en de kleinschalige landschapselementen op de flanken worden beschermd. Het aanzetten van de kavelgrenzen met plantsoorten die passen bij de ondergrond en ligging draagt bij aan het versterken van de esrand.

3.1.2.3 Stedelijke laag Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. De verschillende locaties liggen in de verspreide bebouwing laag. Normerende uitgangspunten ‘verspreide bebouwing’: •

De ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (zie Omgevingsverordening Overijssel 2009).

Richtinggevend uitgangspunten ‘verspreide bebouwing’: •

Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen;

•

Behouden onderscheid voor en achterkant;

•

Behouden robuuste ensemble;

•

Koppelen erf aan landschap;

•

Toegankelijkheid landschap verbeteren.

Conclusie Stedelijke laag Ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit, met de kenmerkende uitgangspunten gewaarborgd.

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

19

Afbeelding 16. Essenlandschap

Afbeelding 17. Donkertegebied

20

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

3.1.2.4 Lust- en leisurelaag De lust- en leisure laag verbindt het stedelijke met het landelijke. Rijke Romeinen die hun kapitaal verdienden. In stad, bouwden hun villa’s op het platteland, In de gouden eeuw brachten de rijke stadse koopmannen de zomers door op door hen gerealiseerde buitenplaatsen. In Overijssel ontwikkelden de koopmannen, de landadel en later de textielbaronnen buiten, maar in de nabijheid van de steden, hun buitens en landgoederen, op sommige plekken zo dicht bij elkaar dat er landgoedgebieden ontstonden. Vanaf het eind van de 19e eeuw worden de kwaliteiten van het buitengebied geleidelijk aan steeds beter bereikbaar voor iedereen. De verschillende locaties zijn betreffende de Lust- en leisurelaag, gelegen in de volgende gebieden: Uelserweg 134 en Manderseweg 3: Donkertegebied; Huyerensweg 21: Landgoederen. Donkertegebied (Uelserweg 134 en Manderseweg 3) Een aantal locaties ligt in het donkertegebied. Dit zijn gebieden waar het ‘s nachts nog echt donker is. Waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief ‘luwe’ dun bewoonde gebieden met een lage gebiedsdruk. Een autonome ontwikkeling is dat het steeds lichter wordt, onder andere door de toename van woon- en werkfuncties in het landschap. Toename van licht geeft echter overlast voor mens, plant en dier. De ambitie is de huidige donkere gebieden bij ontwikkelingen donkerder te maken.

Dit betekend terughoudend zijn met verlichting en waar mogelijk deze s’ nachts uit doen of selectiever richten. Kunstlicht dient alleen minimaal toe te worden gepast en zo veel mogelijk worden vermeden. Normerende uitgangspunten ‘Donkertegebied’: •

Waar mogelijk moeten de donkertegebieden in het landelijk gebied worden versterkt. Spaarzaam omgaan met verlichting is hier passend.

Richtinggevend uitgangspunten ‘Donkertegebied’: •

In de donkere gebieden alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht;

•

Veel aandacht voor vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

Landgoederen (Huyerensweg 21)

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

21

22

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

De ambitie van de provincie voor wat betreft de lust en leisurelaag en landgoederen is het in stand houden en herstel van bestaande landgoederen. De groene raamwerken, de parkbossen, de tuinen en de open ruimtes met solitaire bomen worden daarbij als deel van het culturele erfgoed beschouwd. Ze bieden ruimte voor nieuwe functionele toevoegingen waaronder eventueel woningen. De ambitie is de kwaliteiten van gebieden waar veel landgoederen bij elkaar zitten te versterken en verder uit te bouwen. Dit vooral door op eigentijdse wijze voortbouwen op de kwaliteiten en landgoedtradities en landgoederen te verbinden door een samenhangende lanen-, wegen- en padenstructuur. Normerende uitgangspunten ‘Landgoederen’: •

Landgoederen bieden ruimte voor nieuwe woningen;

•

Voortbouwen op eigentijdse wijze;

•

Verbindende elementen toepassen als lanen-, wegen- en paden.

Richtinggevende uitgangspunten ‘Landgoederen’: •

Behoud en herstel van het monumentale en historische karakter van bebouwing, tuinen, parken en het landschap.

Conclusie Lust- en leisurelaag Het gebruik van licht moet worden beperkt door hier spaarzaam mee om te gaan. Woningen worden in samenhang op een eigentijdse wijze ontwikkeld.

3.2 Gemeentelijk beleid: Rood voor Rood De gemeente Tubbergen heeft in 2014 de beleidsnotitie ‘Rood voor Rood met gesloten beurs’ vastgesteld. Het hoofddoel van dit beleid is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Wanneer minimaal 1.000 m² aan voormalige landschapsontsierende bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, mag hiervoor een nieuwe woningbouwkavel worden gerealiseerd. Als er een veelvoud van de sloopnorm wordt gesloopt kunnen (uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is) extra bouwkavels voor woningen worden verkregen. De gesloten beurs houdt in dat de waarde van de bouwkavel gelijk staat aan de sloopkosten en de investering in ruimtelijke kwaliteit. Alle meerwaarde van deze te ontwikkelen bouwkavel moet namelijk geïnvesteerd worden in de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan op verschillende manieren plaatsvinden, waaronder de sloop van de landschapsontsierende schuren. Naast deze sloop betreft het veelal een verbetering van de landschapsstructuur, maar de investering kan ook op andere wijze vorm worden gegeven.

Daarnaast gaat het Rood voor Rood-beleid er vanuit dat de nieuwe woningbouwkavel op een slooplocatie wordt gerealiseerd. Wanneer dit echter ruimtelijk (en beleidsmatig) niet wenselijk is, mag de compensatiewoning elders worden teruggebouwd. Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

23

Afbeelding 18. Casco kaart

24

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

Bij het terugbouwen elders moet de compensatiewoning aansluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan gaan om kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing en bestaande erfstructuren.

3.3 Landschapsontwikkelingsplan Tubbergen Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) gemeente Tubbergen is vastgesteld op 25 juni 2008. In het LOP is weergegeven dat het projectgebied in het Jonge ontginningen landschap ligt. Deze gronden hebben een meer open karakter en de landschappelijk historische waarde is over het algemeen lager dan die van het oude cultuurlandschap. Kleinschalige ingrepen kunnen afbreuk doen aan het grootschalige, rechtlijnige en blokvormig verkavelde karakter. De identiteit van het gebied wordt versterkt als ontwikkelingen plaatsvinden in de vorm van lijnen (bijv. langs wegen) of vlakken passend binnen de verkaveling. Het voorliggende plan sluit hier op aan.

3.4 Casco-benadering in Noordoost - Twente Alterra heeft voor de gemeenten in Noordoost-Twente een generieke methode beschreven om vorm te geven aan de doelen voor het Nationaal Landschap: behoud en ontwikkeling van het landschap inclusief al haar functies. In relatie tot het provinciaal beleid is de casco-benadering een middel om invulling te geven aan het fenomeen ‘ruimtelijke kwaliteit’ en de uitvoering aan de kwaliteitsagenda van de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel. De casco-benadering leidt tot een landschap waarin de afzonderlijke landschapstypen beter van elkaar te onderscheiden zijn. Hierdoor wordt de variatie van landschappen in Noordoost-Twente beter beleefbaar en geeft ook richting aan toekomstige initiatieven. In de praktijk werkt de casco-benadering met het principe dat landschapselementen die tot het casco behoren niet verplaatst mogen worden. De landschapselementen buiten het casco mogen wel worden verplaatst, mits voldaan is aan de spelregels voor compensatie. Afbeelding 18 bevat een weergave van de ‘casco-kaart’ Uelsereweg 134. De singel op de kruising van de Vleerhoeksweg is een onderdeel van Casco. Met de groene kleur wordt het volgende aangegeven: Deze landschapselementen mogen niet worden verwijderd, tenzij deze op een huiskavel van een agrarisch bedrijf staat en er gecompenseerd wordt.

De term landschapselement is een verzamelnaam voor waardevolle bomen(rijen), poelen, bossen, boomgaarden en soortgelijke elementen. Het struweel wordt landschappelijk versterkt, door de opwaardering van de huidige groenstructuren. De andere locaties aan de Huyerenseweg 21 en Manderseweg 3 vallen niet onder de casco-benadering. De percelen vallen volledig onder het onderdeel Agrarisch bouwblok.

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

25

Afbeelding 19. Manderseweg 3, 1922

Afbeelding 20. Manderseweg 3, 1960

Afbeelding 21. Manderseweg 3, 1980

26

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

4 LANDSCHAPSANALYSE

Ten behoeve van dit voorliggende project is een landschapsanalyse uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste aandachtspunten benoemd die van toepassing zijn.

4.1 Historische analyse 4.1.1 Manderseweg 3

De locatie aan de Manderseweg ligt in het buurtschap Mander. Het buurtschap bevindt zich in het beekdal van de Mosbeek. In 1922 was op de locatie een driehoekig erf gesitueerd met enkele bebouwing. Het erf lag direct aan de noordkant van de Manderseweg. De andere zijden van het erf waren omsloten door singels. De Mosbeek begrensde het erf aan de noordkant. Het landschap was kleinschalig. Het merendeel was ingericht als grasland, afgewisseld door akkerkavels. Direct ten noordwesten van de locatie lag een kleine es. Oostelijk van de locatie was de rand van de Manderes te zien. Deze es is ontstaan door gemeenschappelijk gebruik vanuit Mander. Mander en omgeving vormden een Essenlandschap. Op de kaart uit 1960 is te zien dat er ruilverkaveling heeft plaatsgevonden. De percelen zijn groter geworden en een aantal singels zijn verdwenen. De (Manderweg) richting Vasse lijkt door diens rode arcering een drukkere weg te zijn geworden. Na weer een periode van ruilverkavelingen zijn in 1980 veel kenmerken van het Essenlandschap verdwenen. Zo zijn de meeste singels verdwenen. De woning binnen de locatie ligt nu open in het landschap. Het land was voornamelijk in gebruik als weidegrond. De Manderes was deels nog in gebruik als akkerland. De bebouwing in Mander is sterk toegenomen, met name ten zuiden van de locatie.

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

27

Afbeelding 22. Uelserweg 134, 1922

Afbeelding 23. Uelserweg 134, 1960

Afbeelding 24. Uelserweg 134, 1980

28

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

4.1.2 Uelserweg 134 De locatie aan de Uelserweg 134 bevindt zich aan weerszijden van de weg. De Uelserweg is de verbindingsweg tussen Mander en Tubbergen. De loop hiervan is al lang ongewijzigd. De locatie aan de Uelserweg ligt tussen de Westeres, behorende bij het buurtschap Mander, en de Manderheide. In 1922 kenden deze gebieden een open karakter. In de overgangszone, waarin de locatie was gelegen, bevonden zich kleine kavels weidegrond omsloten door singels. Ten noorden van de Uelserweg lag de locatie op een kleine es welke deel uitmaakte van het Westerescomplex. Binnen de locatie bevond zich aan de zuidzijde van de weg een erf met woning. Verder lijkt de verkaveling nog niet op de huidige verkaveling. Op de kaart van 1960 valt op dat het heidegebied ten westen van de locatie toen was ontgonnen, ofwel geschikt gemaakt voor landbouw. Een driehoekig bosperceel ten zuiden van de locatie was gekapt. De singels waren iets in hoeveelheid afgenomen. Verder was het type landgebruik nagenoeg gelijk gebleven. In 1980 waren de kavels grootschaliger geworden. Er was meer weidegrond dan akkerbouw in het gebied. De hoeveelheden singels zijn sinds 1960 niet verder afgenomen

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

29

Afbeelding 25. Huyerenseweg 21, 1922

Afbeelding 26. Huyerenseweg 21, 1960

Afbeelding 27. Huyerenseweg 21, 1980

30

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

4.1.3 Huyerenseweg 21 De locatie aan de Huyerenseweg 21 is gelegen in een jong ontginningslandschap. In 1922 bestond de hele omgeving nog uit woeste grond met heide, veen en vennen. Het was er zeer nat, door diens ligging in een bekken aan de voet van een hoger gelegen plateau, waar de andere locaties op gelegen zijn. In 1922 werd het gebied door twee beekjes ontwaterd, welke ten noorden en ten zuiden van de locatie in zuidwestelijke richting afwaterden. Twee grote vennen ten oosten van de locatie werden niet afgewaterd, met veel veengroei ten gevolge. Eveneens ten oosten was een kleine éénmansenclave gelegen tussen de woeste gronden, met een aantal weidekaveltjes en een perceeltje akkerbouw. In 1960 was een groot gedeelte van de woeste gronden ontgonnen, zo ook de locatie aan de Huyerenseweg 21. Dit was mogelijk geworden door de kanalisering van de beken. De resterende woeste gronden waren aan de noordzijde bebost geraakt. De linker ven is aan het verlanden geraakt. Ondertussen was ook de eerste bebouwing binnen de locatie gesitueerd. Na ruilverkavelingen zijn in 1980 de kavels in de omgeving groter geworden. De singels in het gebied zijn grotendeels behouden gebleven. Hierdoor is de oude enclave, die in 1922 nog midden in de woeste gronden lag, nog steeds herkenbaar. De niet ontgonnen gronden ten zuiden van de locatie zijn grotendeels behouden gebleven.

De linker ven is verder verland.

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

31

Afbeelding 28. Manderseweg 3 en Uelserweg 134, geomorfologische kaart

Afbeelding 29. Huyerenseweg 21, geomorfologische kaart

32

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

4.2 Bodem en waterhuishouding 4.2.1 Geomorfologie

Op afbeelding 28 en 29 zijn de geomorfologische omstandigheden rond de locaties in kaart gebracht. In de bovenste afbeelding staan de locaties Manderseweg (bovenste) en Uelserweg (onderste). Beide locaties zijn gelegen in een ‘vlakte’ en de ondergrond bestaat uit dekzandafzettingen uit de laatste ijstijd die Nederland heeft gekend, het Weichselien. De locatie Manderseweg wordt aan de noordkant begrensd door een ‘ondiepe dalvormige laagte’ met de notie ‘zonder veen’. Het is de Mosbeek die hier doorheen stroomt waardoor er geen veenvorming heeft plaatsgevonden. De locatie Uelserweg 134 wordt omsloten door een Gordeldekzandrug met oude landbouwgrond. De dekzandrug is in het Weichselien door de wind ontstaan en vormde in de late middeleeuwen een uitstekende locatie voor landbouw. Omringd door lager gelegen natte landen konden hier de gewassen zonder met de wortels in het grondwater te staan een kans krijgen. Het land werd vruchtbaarder gemaakt door het opbrengen van potstalbemesting. Wat zich nu laat lezen door het oud bouwlanddek. Conclusie De locatie Huyerenseweg 21 is gelegen in (geïsoleerde) lage heuvels, ruggen en welvingen met bijbehorende vlakten en laagten. Langs het noorden van de locatie vormt het een gordeldekzandrug met oud bouwland, zoals langs de Uelserweg. Ten westen van de locatie bevindt zich een lage stuwwal.

Daar waar de meeste gronden hun oorsprong vinden in het Weichselien, de laatste ijstijd, vindt de stuwwal zijn oorsprong in het Saalien, de voorlaatste ijstijd, door het in zuidelijke richting voortschrijdende landijs. Hierdoor zijn in de omgeving (niet op kaart) meer stuwwallen, met veelal uit deze periode afkomstige keileemgronden gelegen. Ten zuiden liggen ‘niet dalvormige laagten’, gelegen op de locaties van de vennen. Met name de rechter laagte is een bijzonderheid. Het betreft hier een ‘pingoruïne’. In het Weichselien was de bodem onderhevig aan permafrost. Op sommige locaties, zoals hier, hoopte zich ijs op onder het maaiveld, bijvoorbeeld door kwel. Dit ijs groeide door de tijd heen en drukte de bodem omhoog, tot soms wel een hoogte van 60 meter. Door deze groeiende hoogte zakte veel grond naar de randen van de pingo. Ten einde van het Weichselien verdween de permafrost en liet de pingo een ruïne achter, resulterende in een meertje met randwal.

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren

33

Afbeelding 30. Manderseweg 3 en Uelserweg 134, geomorfologische kaart

Afbeelding 31. Huyerenseweg 21, geomorfologische kaart

34

Rood voor rood, herontwikkelilng Huyerensweg 21 Geesteren