Bijlage Bestemmingsplan Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.pdf

Bestemmingsplan Huyerenseweg 21, Zenderseweg Ong. En Uelserweg Ong.

Bestemmingsplan Huyerenseweg 21, Zenderseweg Ong. En Uelserweg Ong. Vastgesteld

Opdrachtgever

Opdrachtnemer Eelerwoude E info@eelerwoude.nl I www.eelerwoude.nl

Projectgegevens: Projectnummer: Datum: Projectleider: Opgesteld: Gecontroleerd: © Eelerwoude 2021, niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van Eelerwoude bv. De opmaak van dit rapport gaat uit van dubbelzijdig afdrukken

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging en begrenzing projectlocaties

6

1.3

Huidig planologisch regime

10

1.4

Bij het plan behorende stukken

13

1.5

Leeswijzer

13

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

14

2.1

Huidige situatie

14

2.2

Toekomstige situatie

18

Hoofdstuk 3

Beleidskader

25

3.1

Rijksbeleid

25

3.2

Provinciaal beleid

26

3.3

Gemeentelijk beleid

38

Hoofdstuk 4

Waardentoets

43

4.1

Inleiding

43

4.2

Natuurwaarden

43

4.3

Archeologische waarden

45

4.4

Cultuurhistorische waarden

47

4.5

Hydrologie en watertoets

47

Hoofdstuk 5

2

5

Milieutoets

50

5.1

Inleiding

50

5.2

Bodem

50

5.3

Geluid

51

5.4

Geur

53

5.5

Luchtkwaliteit

53

5.6

Externe veiligheid

53

5.7

Bedrijven en milieuzonering

54

5.8

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

56

5.9

Verkeer en parkeren

57

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording

58

6.1

Inleiding

58

6.2

Inleidende regels

58

6.3

Bestemmingsregels

58

6.4

Algemene regels

59

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

6.5

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 7

59

Uitvoerbaarheid

60

7.1

Inleiding

60

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

60

7.3

Economische uitvoerbaarheid

61

Bijlagen bij de toelichting

63

Bijlage 1 Inrichtingsplannen locaties Manderweg 3, Uelserweg 134 en Huyerenseweg 21

64

Bijlage 2

Inrichtingsplan Zenderseweg ong.

120

Bijlage 3 Advies Q-team Huyerenseweg 21, Manderseweg 3 en Uelserweg 134

138

Bijlage 4

Avies Q-team Zenderseweg ong.

141

Bijlage 5

Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood

143

Bijlage 6

Beeldkwaliteitsplan Huyerenseweg 21

146

Bijlage 7 Toetsing Wet Natuurbescherming Huyerenseweg 21 en Uelserweg 134

160

Bijlage 8

192

Projectplan WNB Huyerenseweg 21

Bijlage 9 Toetsing Wet Natuurbescherming Zenderseweg ong.

214

Bijlage 10

Ontheffing Wet natuurbescherming

243

Bijlage 11 21

Verkennend bodemonderzoek Huyerenseweg

Bijlage 12 ong.

Verkennend bodemonderzoek Zenderseweg

Bijlage 13

Analysecertificaat asbest

400

Bijlage 14

Watertoets

402

Bijlage 15

Reactienota zienswijzen

419

262 358

Regels

431

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

432

Artikel 1

Begrippen

432

Artikel 2

Wijze van meten

444

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

445

Artikel 3

Agrarisch - 1

445

Artikel 4

Wonen

454

Artikel 5

Waarde - Archeologie 3

461

Artikel 6

Waarde - Archeologie 4

463

Hoofdstuk 3

Algemene regels

465

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

465

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

466

vastgesteld

3

Artikel 9

Algemene aanduidingsregels

467

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

470

Artikel 11

Overige regels

471

Hoofdstuk 4

4

Overgangs- en slotregels

473

Artikel 12

Overgangsrecht

473

Artikel 13

Slotregel

474

Bijlagen bij de regels

475

Bijlage 1

476

Ondergeschikte tweede tak of deeltijdfunctie

Bijlage 2 Erfinrichtingsplannen Uelserweg ong. en Huyerenseweg 21

479

Bijlage 3

Erfinrichtingsplan Zenderseweg ong.

485

Bijlage 4

Sloopkaart

492

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

T oelichting

vastgesteld

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Het plan betreft de realisatie van vier woningbouwkavels, op twee locaties, in de gemeente Tubbergen. Dit betreffen drie woningbouwkavels aan de Huyerenseweg en één aan de Zenderseweg ong. Realisatie vindt plaats door gebruik te maken van de ‘Rood voor Rood-regeling met gesloten beurs’. Ter compensatie van de realisatie van de woningbouwkavels, worden op drie locaties in het buitengebied van Tubbergen landschapsontsierende schuren gesloopt. Aan de Huyerenseweg 21, de Manderseweg 3 (schuren zijn hier reeds gesloopt) en de Uelserweg 134. De totaal te slopen oppervlakte bedraagt 4.468 m2. Alle betrokken erven worden, of zijn reeds, landschappelijk ingepast. De drie locaties aan de Huyerenseweg, de Manderseweg en de Uelserweg zijn in het verleden aangekocht door de provincie Overijssel, ten behoeve van het realiseren van natuurdoelen. De hier gevestigde bedrijven zijn al verplaatst, waardoor de schuren leeg staan / stonden. Op het erf aan de Manderseweg 3 zijn de landschapsontsierende schuren inmiddels gesloopt. Dit erf is getransformeerd tot een woonerf, waarbij de omliggende gronden natuurlijk zijn ingericht. Het erf aan de Uelserweg 134 is ook reeds getransformeerd tot woonerf. Aan één zijde van de weg staan echter nog leegstaande schuren die gesloopt worden. Met het voorliggende plan kan het landschap hier ook verder worden versterkt.

Aan de Huyerenseweg dienen de meeste leegstaande schuren nog gesloopt te worden (één schuur is hier al gesloopt). Op dit erf worden drie nieuwe woningbouwkavels gerealiseerd. Het erf wordt daarbij landschappelijk ingepast. Aan de Zenderseweg ong. wordt één woningbouwkavel gerealiseerd. De ontwikkeling vindt plaats op kadastraal perceel H6734, in de dorpsrand van Albergen. Het perceel is in de huidige situatie in gebruik als moestuin en voor het houden van bijen. Aangezien deze ontwikkelingen niet in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan, moet een bestemmingsplanherziening plaatsvinden. In deze toelichting wordt het plan nader beschreven.

1.2

Ligging en begrenzing projectlocaties

De projectlocaties liggen in de gemeente Tubbergen. Huyerenseweg 21 De locatie Huyerenseweg 21 ligt in het buitengebied, ten zuiden van de kern Geesteren (gemeente Tubbergen). Aangrenzend aan grasland met daarachter een natuurgebied.

6

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 1: Ligging projectlocatie Huyerenseweg 21 ten opzichte van de omgeving (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 2:

Begrenzing projectgebied Huyerenseweg 21

Uelserweg 134 De locatie Uelserweg 134 ligt in het buitengebied, ten zuidwesten van de kern Mander (gemeente Tubbergen). Het betreft de gronden aan de noordkant van de weg.

vastgesteld

7

Afbeelding 3: Ligging projectlocatie Uelserweg ten opzichte van de omgeving (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 4:

Begrenzing projectgebied Uelserweg 134

Zenderseweg ong. De projectlocatie aan de Zenderseweg ong. ligt in de dorpsrand van Albergen

8

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 5: Ligging projectlocatie Zenderseweg ong. ten opzichte van de omgeving (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 6:

Begrenzing projectgebied Zenderseweg ong.

Manderseweg 3 De locatie Manderseweg 3 ligt in het buitengebied, ten oosten van de kern Mander. Dit erf is getransformeerd naar een woonerf, en de landschapsontsierende schuren zijn hier reeds gesloopt.

vastgesteld

9

Afbeelding 7: Ligging projectlocatie Manderseweg 3 ten opzichte van de omgeving (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3

Huidig planologisch regime

Alle bij dit plan betrokken erven maken onderdeel uit van het geldende bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016'. Dit bestemmingsplan is op 23 mei 2016 onherroepelijk geworden. Tevens geldt het 'Facetbestemmingsplan parkeren Tubbergen' welke is vastgesteld op 28 mei 2018. Huyerenseweg 21 Het plangebied van de projectlocatie Huyerenseweg 21 heeft gedeeltelijk de enkelbestemming 'Wonen' en gedeeltelijk de enkelbestemming 'Agrarisch - 1'. Daarnaast geldt er gedeeltelijke een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' en gedeeltelijk een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Tot slot geldt de gebiedsaanduiding 'overige zone - geen boom- en sierteelt toegestaan'.

10

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 8: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016, locatie Huyerenseweg 21 De drie nieuwe woningbouwkavels worden gerealiseerd op gronden met de bestemming 'Agrarisch - 1'. Deze ontwikkeling (de bouw van de woningen en het gebruik) past niet binnen deze bestemming.

vastgesteld

11

Uelserweg 134 Het plangebied van de projectlocatie Uelserweg 134 heeft de enkelbestemming 'Wonen'. Daarnaast geldt er gedeeltelijke een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' en gedeeltelijk een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Ook gelden de gebiedsaanduidingen 'overige zone - geen boom- en sierteelt toegestaan', 'milieuzone intrekgebied' en 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'.

Afbeelding 9: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016, locatie Uelserweg 134 Op deze locatie worden de landschapsontsierende schuren (aan de noordkant van de weg) gesloopt en de gronden gaan agrarisch gebruikt worden. Dit past niet binnen de bestemming 'Wonen'. Zenderseweg ong. Het plangebied van de projectlocatie Zenderseweg ong. heeft de enkelbestemming 'Agrarisch - 1'. Daarnaast geldt er de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'.

12

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 10: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016, locatie Zenderseweg ong. De nieuwe woningbouwkavel worden gerealiseerd op gronden met de bestemming 'Agrarisch - 1'. Deze ontwikkeling past niet binnen de geldende enkelbestemming.

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong ' bestaat uit de volgende stukken: verbeelding; regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de betrokken plangebieden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van de voorliggende toelichting.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een zevental hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan (huidige en toekomstige situatie). In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. De randvoorwaarden die hieruit volgen worden getoetst aan het plan. Hoofdstuk 4 bevat een waardentoets. Hieruit blijkt welke waarden er in het projectgebied en de directe omgeving aanwezig zijn en of deze worden aangetast door de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieuaspecten aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 een korte toelichting gegeven van de juridische aspecten en planverantwoording. In hoofdstuk 7 wordt tot slot ingegaan op de ruimtelijke, maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

vastgesteld

13

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Huyerenseweg 21 De locatie Huyerenseweg 21 ligt in het buitengebied, ten zuiden van de kern Geesteren. Aangrenzend aan grasland met daarachter een natuurgebied. De locatie aan de Huyerenseweg 21 is gelegen in een jong ontginningslandschap. In 1922 bestond de hele omgeving nog uit woeste grond met heide, veen en vennen. Het was er zeer nat, door diens ligging in een bekken aan de voet van een hoger gelegen plateau, waar de andere locaties op gelegen zijn. In 1922 werd het gebied door twee beekjes ontwaterd, welke ten noorden en ten zuiden van de locatie in zuidwestelijke richting afwaterden. Twee grote vennen ten oosten van de locatie werden niet afgewaterd, met veel veengroei ten gevolge. Eveneens ten oosten was een kleine éénmansenclave gelegen tussen de woeste gronden, met een aantal weidekaveltjes en een perceeltje akkerbouw. In 1960 was een groot gedeelte van de woeste gronden ontgonnen, zo ook de locatie aan de Huyerenseweg 21. Dit was mogelijk geworden door de kanalisering van de beken. De resterende woeste gronden waren aan de noordzijde bebost geraakt. Ondertussen was ook de eerste bebouwing binnen de locatie gesitueerd. Na ruilverkavelingen zijn in 1980 de kavels in de omgeving groter geworden. De singels in het gebied zijn grotendeels behouden gebleven. Hierdoor is de oude enclave, die in 1922 nog midden in de woeste gronden lag, nog steeds herkenbaar.

De niet ontgonnen gronden ten zuiden van de locatie zijn grotendeels behouden gebleven. De linker gelegen ven is verland. Het erf betreft een voormalige agrarisch erf, met één bedrijfswoning (inmiddels bestemd als burgerwoning) en leegstaande, landschapsontsierende bedrijfsgebouwen. De oppervlakte van deze bedrijfsgebouwen bedraagt 2.290 m2. De vleesvarkensstal van 245 m2 is reeds gesloopt. Het huidige erf is ruim, heeft een landelijk karakter.

14

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 11: Luchtfoto erf en omliggende gronden Huyerenseweg 21

Afbeelding 12: Foto te behouden woning Huyerenseweg 21

vastgesteld

15

Uelserweg 134 De locatie ligt in het buitengebied, ten zuidwesten van de kern Mander (gemeente Tubbergen). Het betreft het plangebied aan de noordkant van de weg. Dit plangebied is deels verhard, en er staan enkele landschapsontsierende bedrijfsgebouwen. Aan de zuidkant van de Uelserweg is een woonerf ontwikkeld. De te slopen bedrijfsgebouwen hebben een oppervlakte van 840 m2.

Afbeelding 13: Luchtfoto te slopen schuren en erfverharding aan de Uelserweg 134 Manderseweg 3 De locatie ligt in het buitengebied, ten oosten van de kern Mander. Dit erf is getransformeerd naar een woonerf. Er is reeds 1.338 m2 landschapontsierende bebouwing gesloopt. Het erf is landschappelijk ingepast en de omliggende gronden zijn natuurlijk ingericht.

16

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 14: Luchtfoto erf Manderseweg 3 in 2009

Afbeelding 15: Luchtfoto erf Manderseweg 3 huidige situatie

vastgesteld

17

Zenderseweg ong. De ontwikkeling vindt plaats op kadastraal perceel H6734 aan de Zenderseweg in de dorpsrand van Albergen. Het perceel is in de huidige situatie in gebruik als moestuin en voor het houden van bijen. Om het perceel ligt een houtwal en een greppel. Het plangebied is van oudsher relatief hoger gelegen dan zijn omgeving en de omgeving is te karakteriseren als hoge stuwwal. Dit zijn de oudste bewoonde delen van het Twentse landschap. Dit kleinschalige kampenlandschap is door eeuwen van landbouw gevormd naar zijn huidige verschijning. Woeste gronden zijn omgevormd naar akkers op de hoge delen en naar weilanden op de lage delen, daartussen woonde de boeren. Er zijn relatief grote reliëf-verschillen op geringe afstand, onregelmatige blokverkaveling en de percelen zijn door middel van singels, lanen en hakhoutbosjes omkaderd. Hierdoor is een dicht netwerk van historische bebouwing, erven en afwisselend grondgebruik ontstaan. Het oostelijk gelegen halfopen heideontginningslandschap is moderner ingericht met erven langs wegen, regelmatige blokverkaveling en tevens singels op perceelranden en lanen langs wegen. Het plangebied ligt als het ware op de overgang van deze twee landschapstypes. In de laatste eeuw en voornamelijk in de laatste decennia hebben verstedelijking en schaalvergroting in de landbouw een rationeler, opener en minder divers landschap ontwikkeld.

De waardevolle landschapselementen zijn veelal verdwenen en het plangebied is ingesloten geraakt door bedrijven en bebouwing. Hierdoor is het oorspronkelijke agrarische cultuurlandschap minder herkenbaar en beleefbaar. Specifiek is in het plangebied ook een houtwal/singel verdwenen langs de Zenderseweg.

Afbeelding 16: Luchtfoto plangebied Zenderseweg ong.

2.2

T oekomstige situatie

Huyerenseweg 21 Op het erf Huyerenseweg 21 blijft de voormalige bedrijfswoning behouden. De leegstaande

18

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

bedrijfsgebouwen (van 2.290 m2) worden gesloopt. De vleesvarkensstal van 245 m2 is reeds gesloopt. Op het erf aan de Huyerenseweg 21 worden drie nieuwe woningen gerealiseerd, ieder op een eigen erf, met elkaar verbonden door een gemeenschappelijke hoogstam boomgaard, die zich concentreert rondom de toerit. De gezamenlijke erven zijn kleiner dan het voormalige bouwblok. Met name in de noord-zuid richting. De woningen zijn zo gesitueerd dat er maximale privacy op eigen terrein ontstaat en het zicht vanaf het erf zich richt naar de omgeving. Dit doordat de woningen elk het uitzicht een eigen richting op hebben. De verschillende functies als het gezamenlijke erf en de eigen erven worden van elkaar gescheiden door een haag. Door hier éénzelfde sortiment te kiezen wordt eenheid in uitstraling gegarandeerd. Om een stevig raamwerk te bieden, wordt de kavelgrens die in het verlengde van het erf ligt, stevig aangezet met een singel van inheemse beplanting. Verder komen er enkeleboomgroepen op het erf die het zicht vanuit het westen op het erf filteren. De drie nieuwe erven worden toegankelijk gemaakt via een nieuwe gezamenlijke oprit, welke wordt gerealiseerd door het weiland ten oosten van het erf. Enkele solitaire bomen (met onderbeplanting) ter hoogte van de bocht markeren dit punt en voorkomen hinderlijk strijklicht van auto’s over het veld.

De hierdoor ontstane kleinere weide kan, indien hier animo voor is, worden gebruikt als hobbyweide voor bewoners.

vastgesteld

19

Afbeelding 17: Inrichtingsplan Huyerenseweg 21 Een gemengde haag scheidt de percelen van elkaar en draagt net als de boomgaard en de singel en solitaire bomen en boomgroepen bij aan het landelijke karakter. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en de bestrating op het erf wordt verwijderd, waarbij het onderliggende zandbed zo veel mogelijk wordt gebruikt om de nieuwe weg aan te leggen. Verder wordt deze vervangen voor zwarte grond. Zuidelijk op het huidige erf ligt een mestzak. Ook deze wordt, met de omliggende aardenwal, verwijderd. De gemeenschappelijke boomgaard wordt ingezaaid met bloemrijk grasland. De weg zelf blijft relatief smal maar krijgt halfverharde bermen zodat auto’s elkaar nog wel kunnen passeren.

20

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

De verharding ten oosten van de singel bestaat uit halfverharding (puin). Net als de rest van de huidige toerit. De verharding ten westen van de nieuwe singel bestaat uit elementverharding. In het bijgevoegde document 'Rood voor Rood, herontwikkeling locaties Manderweg 3, Uelserweg 134 en Huyerenseweg 21' is een concreet inrichtings- en beplantingsplan opgenomen (zie Bijlage 1).

Afbeelding 18: Beplantingsplan Huyerenseweg 21 Uelserweg 134 Ten noorden van de Uelserweg 134 worden een tweetal bedrijfsgebouwen (840 m2) en enkele vrij grote kuilvoerplaten gesloopt. Ook de bestrating en de ondergelegen funderingen worden verwijderd. Na sloop wordt het terrein ingezaaid met een weidemengsel waardoor dit bij het aanliggende eigendom kan worden gevoegd. Een wilgenbosje wordt verwijderd om hinder bij de westelijk gelegen horeca gelegenheid te beperken. Aan de noordkant van de Uelserweg zal een bestaande eikenstructuur worden versterkt met drie nieuwe eiken,

vastgesteld

21

waardoor het ‘enclave’ karakter van de Uelserweg 134 en omliggende erven versterkt wordt en het verkeer op de weg wordt begeleid. Eiken hebben over het algemeen een beter aanzien dan wilgen. Deze eiken moeten worden opgekroond en onderbeplanting verwijderd om zicht op het landschap te behouden. Door deze ingreep krijgt de uitstraling van het gebied richting bewoners en passanten een impuls.

Afbeelding 19: Beplantingsplan Uelserweg 134 In het bijgevoegde document 'Rood voor Rood, herontwikkeling locaties Manderweg 3, Uelserweg 134 en Huyerenseweg 21' is een concreet inrichtings- en beplantingsplan opgenomen (zie Bijlage 1). Manderseweg 3 Manderseweg 3 betreft een locatie waar het agrarische bedrijf is gestaakt ten behoeve van natuurontwikkeling. Aan weerszijde van de Manderseweg zijn de schuren gesloopt in 2009. De door de sloop vrijgekomen gronden van het erf zijn natuurlijk ingericht. Zo is aan de zuidkant van de weg een weide ontstaan, met langs de weg enkele bomen. Op het perceel aan de noordkant van de Manderseweg is de Mosbeek aan de noordzijde van de kavel in zijn meanderende loop teruggebracht. De vrijgekomen gronden worden hier hoofdzakelijk als natuur beheerd. Met deze ingrepen zijn de ontwikkelingen aan de Manderseweg inmiddels gerealiseerd en afgerond.

22

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Zenderseweg ong. De gewenste ontwikkeling aan de Zenderseweg, waar een woningbouwkavel wordt gerealiseerd, schetst een hoogwaardig erf in een aantrekkelijke overgang van dorp naar buitengebied met een groen gebiedseigen casco. De bestaande groenstructuren om het perceel worden versterkt met mantel-zoomvegetatie en nieuwe eiken. De verdwenen groenstructuur langs de weg wordt hersteld met een nieuwe bomenrij van zomer- en wintereiken die de voorzijde van het erf een groene uitstraling geeft. In hoofdzaak haakt de ontwikkeling hiermee aan op het kleinschalige eeuwenoude Twentse landschap met groenstructuren op de perceelsranden. Door de noord- en zuidzijde van de woning open te laten (grasland) blijft het zicht op de achterliggende groenstructuur geborgd. De westzijde aan de weg krijgt een groene representatieve uitstraling met nieuwe beukenhaag om de tuin. De haag wordt 1,2 meter hoog en 1 meter breed om de privacy te waarborgen maar het zicht op de woning niet volledig te ontnemen. Hierdoor wordt de toekomstige (cultuurlijke) tuin groen ingepast op een gebiedseigen manier. De groene oostelijke achterzijde van het erf biedt voldoende ruimte over de houtwal als onderdeel van het casco te beschermen en verder te ontwikkelen.

Afbeelding 20: Inrichtingsplan Zenderseweg ong.

vastgesteld

23

In het bijgevoegde document 'Inrichtingsplan Zenderseweg Albergen' is een concreet inrichtings- en beplantingsplan opgenomen (zie Bijlage 2). De inrichtingsplannen voor de betrokken projectlocaties zijn beoordeeld door het Q-team Dinkelland - Tuibbergen. Het Q-team heeft positieve adviezen afgegeven (zie Bijlage 3 en Bijlage 4).

24

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgesteld op 13 maart 2012. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het kabinet beschrijft in de Structuurvisie onder andere in welke infrastructuurprojecten het de komende jaren wil investeren. Provincies en gemeentes krijgen meer bevoegdheden bij ruimtelijke ordening. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals verbetering van de bereikbaarheid. De SVIR vervangt verschillende nota's, zoals de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeentenovergelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd: de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken.

Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat; de bereikbaarheid verbeteren; zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden. De provincies en gemeenten krijgen in dit ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren. Het onderhavige plan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling op erfniveau die geen inbreuk maakt op nationale belangen.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen. Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

vastgesteld

25

Project Mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; Defensie; Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijkswegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de EHS, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater, maximering van het de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer en is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen. De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. In het voorliggende plan wordt 5.289 m2 aan voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt, en wordt de realisatie van vier extra woningen met bijgebouwen mogelijk gemaakt.

Dit betreft een dermate kleinschalig plan dat hier geen sprake is van een ' stedelijke ontwikkeling', in de zin van de Bro. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk. Het onderhavige plan heeft verder geen betrekking op de overige benoemde onderdelen in het Barro.

3.1.3

Conclusie Rijksbeleid

De voorgenomen ontwikkeling is dermate kleinschalig dat vanuit relevant Europees en rijksbeleid geen randvoorwaarden of uitgangspunten rechtstreeks doorwerken op het voorgenomen plan.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie- en verordening Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken kleur' geeft de provinciale integrale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. De provincie hanteert hierbij de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de Groene Omgeving (het buitengebied) worden alleen nieuwe ontwikkelingen toegestaan die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, wanneer aannemelijk is gemaakt dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is en dat de mogelijkheden voor combinatie van funties op bestaande erven optimaal zjn benut.

Met het voorliggende plan worden op enkele erven in het buitengebied schuren gesloopt, en

26

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

worden op een locatie in de dorpsrand (in lintbebouwing) en op een bestaand erf in de Groene Omgeving (waar ook schuren worden gesloopt) enkele woningen toegevoegd. Deze ontwikkeling past daarmee binnen de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

vastgesteld

27

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Door de Omgevingsvisie is het eerdere detailkader, zoals o.a. 'Rood voor Rood', vervallen en is er een nieuw document opgesteld: de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' (KGO). KGO is vastgelegd in de provinciale verordening (artikel 2.1.6). De KGO gaat er vanuit dat er ruimte is voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe functies in het buitengebied, uitsluitend indien hier sociaal economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Het voorliggende plan betreft een plan waarbij 4.468 m2 aan landschapsontsierende agrarische bebouwing wordt gesloopt. Ter compensatie worden vier woningbouwkavels gerealiseerd, en worden de betrokken erven landschappelijk ingepast. De gehele ruimtelijke ontwikkeling is in balans en 'met gesloten beurs'. Dit betekent dat de opbrengst van de te realiseren woningbouwkavels wordt geinvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Het plan behelst geen verlies aan ecologische en landschappelijke waarden, maar juist een aanmerkelijke winst.

Het betreft een ontwikkeling die goed past in de omgeving, aansluitend op de gebiedskenmerken, qua schaal en impact goed inpasbaar is en het gehele plan heeft, naast een groot particuliere belang, ook een maatschappelijk belang, aangezien o.a. een grote hoeveelheid aan landschapsontsierende bedrijfsgebouwen wordt gesloopt. De te realiseren landschapselementen zijn met een voorwaardelijke verplichting geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. Hiermee voldoet het plan aan het KGO-beleid, zoals vastgelegd in artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel (vastgelegd in artikel 2.1.5. van de provinciale Omgevingsverordening). Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus. Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de Omgevingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. De volgende niveaus komen aan de orde. 1. Generieke beleidskeuzes; 2. Ontwikkelingsperspectieven; 3. Gebiedskenmerken. 1. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, Rijk of de provincie. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet.

Het uitvoeringsmodel vraagt bij nieuwe ontwikkelingen dus eerst te kijken naar het niveau van generieke beleidskeuzes. Hierbij gaat het om de normen van de SER-ladder, de EHS/NNN, externe veiligheid, ligging in het grondwaterbeschermingsgebied, waterveiligheid etc. In dit voorliggende plan is sprake van herstructurering. Het gaat om de transformatie van agrarische erven naar een woonerven, waarbij ter compensatie van de sloop van schuren, nieuwe woningen gebouwd worden op een tweetal locaties. Per saldo is er een afname van bebouwd oppervlakte. Daarnaast is het relevant dat de betrokken locaties in het Nationaal Landschap Noordoost-Twente liggen. Dit betreft een afwisselend en kleinschalig landschap met grote hoogteverschillen, bronnen, beken, houtwallen, bossen en landgoederen. Het voorliggende plan, waarbij een groot oppervlak aan landschapsontsierende schuren wordt gesloopt, en waarbij de betrokken erven landschappelijke worden ingepast op een wijze die passend is in dit gebied, tast de waarden en kenmerken van het Nationaal Landschap niet

28

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

aan. Geconstateerd wordt dat het voorliggende plan aangaande deze generieke beleidskeuzes niet op belemmeringen stuit. 2. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Met de ontwikkelingsperspectieven wordt de ruimtelijke ontwikkelingsvisie van de provincie vormgegeven. Voor de slooplocatie aan de Uelserweg 134, en voor de nieuwbouwlocatie aan de Zenderseweg ong (zie afbeelding 21)., geldt het ontwikkelingsperspectief 'wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelingsperspectief geldt ook grotendeels voor de projectlocatie Huyerenseweg 21 (zie afbeelding 22). In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Met aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. En aan de andere kant ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De kwaliteitsambitie 'voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' staat hierbij voorop. De provincie wil de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

Uitgangspunten voor mixlandschappen zijn: Behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied; Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen; Ontwikkelingsmogelijkheden verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Het staken van agrarische bedrijven, het slopen van landschapsontsierende gebouwen, het nieuwbouwen van een enkele woningen en het landschappelijk en natuurlijk inrichten van deze projectlocaties past binnen dit geldende ontwikkelingsperspectief. Er worden ook geen bestaande functies in de omgeving van de projectlocaties belemmerd met het voorliggende plan.

vastgesteld

29

Afbeelding 21: Weergave ontwikkelingsperspectief Zenderseweg ong. (bron Omgevingsvisie Overijssel) Voor de projectlocatie aan de Huyerenseweg 21 geldt ook voor een beperkt deel het ontwikkelingsperspectief 'Zone ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland'. In deze gebieden dienen ruimtelijke ontwikkelingen bij te dragen aan een kwaliteitsimpuls voor natuur, landschap en water, waarmee tevens het samenhangend stelsel van natuurgebieden en de regionale economie worden versterkt. Uitgangspunten zijn: Focus op de wateropgaven en versterking van natuur en landschap. Deze kwaliteitsinvestering kan elders ook breder worden ingezet; Verbinding leggen tussen gebieden met hoge natuurwaarden. Het staken van het agrarische bedrijf nabij een natuurgebied, het slopen van de landschapsontsierende bebouwing en de transformatie naar een woonerf (waarbij ook op andere locaties agrarische bedrijven zijn gestaakt, schuren zijn gesloopt en de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt) past binnen dit geldende ontwikkelingsperspectief.

30

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 22: Weergave ontwikkelingsperspectieven Huyerenseweg 21 (bron Omgevingsvisie Overijssel) 3. Gebiedskenmerken In het provinciale beleid zijn voor alle gebieden gebiedskenmerken aangegeven. Het beleid voor deze gebiedskenmerken is vastgelegd in artikel 2.1.5 van de provinciale verordening. Hierin is bepaald dat inzichtelijk moet worden gemaakt dat voldaan wordt aan dit beleid. Wanneer in het beleid normerende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze normerende uitspraken. Wanneer in het beleid richtinggevende uitspraken worden gedaan, voorziet het bestemmingsplan (voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen) in een bestemmingsplanregeling conform deze richtinggevende uitspraken. De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de agrarische cultuur laag, de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het projectgebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische en biotische processen inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Van oudsher bestaat er een sterke samenhang tussen het natuur- en watersysteem.

Vervolgens heeft de natuurlijke laag plek en betekenis gekregen in het menselijke occupatieproces. Lange tijd is de natuurlijke laag sturend geweest voor een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen. Mensen vestigden zich op

vastgesteld

31

de droge plekken en wegen werden aangelegd bij goed doorwaadbare plekken in de beek. Pas de laatste eeuw is deze samenhang door technische mogelijkheden verminderd en zijn de kwaliteiten van de natuurlijke laag aangetast. Het beter afstemmen van de ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag, kan voorkomen en er voor zorgen dat natuurlijke kwaliteiten weer medebepalend worden. De projectlocatie aan de Huyerenseweg 21 is gelegen in een 'beekdal-gebied met natte laagtes' en in 'dekzandvlakte en ruggen'. De projectgebieden aan de Uelserweg 134 en de Zenderseweg ong. zijn gelegen in 'dekzandvlakte en ruggen'.

Afbeelding 23: Weergave 'Natuurlijke laag' Zenderseweg ong. (bron Omgevingsvisie Overijssel)

32

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 24: Weergave 'Natuurlijke laag' Huyerenseweg 21 (bron Omgevingsvisie Overijssel) Normerend uitgangspunt 'dekzandvlakte en ruggen': Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen het huidige reliëf. Richtinggevende uitgangspunten 'dekzandvlakte en ruggen': Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Beplanting dient te bestaan uit soorten die van nature in het gebied voorkomen. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Normerend uitgangspunt 'beekdalen en natte laagtes': Het waterpeil is niet lager dan voor graslandgebruik noodzakelijk is. Richtinggevende uitgangspunten 'beekdalen en natte laagtes': Beekdalen en laagtes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van het watersysteem, de waterkwaliteit en voldoende ruimte voor water en indien het bestaande (agrarisch) gebruik dat toelaat natuurlijke dynamiek. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de

vastgesteld

33

samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water. Dit zijn uitgangspunten bij (her)inrichting. Met het voorliggende plan worden de waterpeilen niet gewijzigd. Het watersysteem blijft intact en de waterkwaliteit wordt ook niet aangetast. Aangezien de agrarische activiteiten op diverse locaties zijn en worden gestaakt, zal deze eerder verbeteren dan verslechteren. Er wordt een grote oppervlakte aan schuren gesloopt en veel erfverharding wordt verwijderd. Hierdoor is er meer ruimte voor een goede infiltratie van regenwater. Op de betrokken locaties wordt geen kenmerkend reliëf aangetast. Het plan draagt op diverse locaties bij aan het beter beleefbaar maken van het bestaande reliëf in het gebied, door onder andere de sloop van schuren en het toevoegen van inheemse beplanting op de juiste plekken op de erven. Laag agrarische cultuurlandschap In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid.

Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen: de es, de flank en het beekdal. De projectlocatie aan de Zenderseweg ong. ligt in het 'essenlandschap'. De projectlocaties aan de Uelserweg 134 en de Huyerenseweg 21 liggen in het 'jonge heide- en broekontginningslandschap'.

Afbeelding 25: Weergave 'laag agrarisch cultuurlandschap' Zenderseweg ong. (bron Omgevingsvisie Overijssel)

34

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 26: Weergave 'laag agrarisch cultuurlandschap' Huyerenseweg 21 (bron Omgevingsvisie Overijssel) Normerend uitgangspunt 'essenlandschap': De essen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de huidige bodemkwaliteit en het huidige reliëf. Op de flanken krijgen de kleinschalige landschapselementen, zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen, een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van dit kleinschalige patroon. Richtinggevend uitgangspunt 'essenlandschap': Als ontwikkelingen plaats vinden in het essenlandschap, dan krijgen deze in de flanken een plaats, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk. Richtinggevend uitgangspunt 'jonge heide- en broekontginningslandschap' Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Met het voorliggende plan worden op een aantal locaties landschapsontsierende schuren gesloopt die de erven en de omliggende gebieden verstoren.

De voorgenomen ontwikkelingen vinden plaats binnen de contouren van de huidige erven, en aan de Zenderseweg wordt een nieuw erf gerealiseerd binnen de lintbebouwing. Met de plannen op de projectlocaties worden geen dragende lineaire structuren aangetast. Deze worden juist, waar mogelijk, versterkt. De inrichtingsplannen houden rekening met de leesbaarheid van het landschap en verschillen in hoog en laag.

vastgesteld

35

Stedelijke laag In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen. Daarbij wordt kwaliteit, eigenheid en onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landsschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap. De ambitie is de erven levend te houden, verbonden met het landschap. Voor de projectgebieden zijn de aanduidingen 'informele trage netwerk' en 'verspreide bebouwing' van toepassing. Relevante uitgangspunten zijn: Bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit; Behoud en versterking kenmerkende erfstructuur en volumematen; Behouden robuuste ensemble; Koppelen erf aan landschap; Toegankelijkheid landschap verbeteren.

Met deze uitgangspunten is waar mogelijk rekening gehouden in het ontwikkelingsplan. Zo wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd (o.a. landschappelijk inpassing en sloop landschapsontsierende schuren) en worden de erven gekoppeld aan het landschap. Laag van de beleving De laag van de beleving is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. Deze laag voegt eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken, en recreatieve routes, maar benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Het belevingsaspect en identiteit worden steeds belangrijker pijlers van ruimtelijke kwaliteitsbeleid. De laag van de beleving heeft geen directe invloed op het plan. Wel zijn de projectgebieden aan de Zenderseweg ong. en de Uelserweg 134 aangemerkt als 'donkerte gebied'. Normerende uitgangspunten ‘Donkertegebied’: Waar mogelijk moeten de donkertegebieden in het landelijk gebied worden versterkt. Spaarzaam omgaan met verlichting is hier passend. Richtinggevend uitgangspunten ‘Donkertegebied’: In de donkere gebieden alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht. Veel aandacht voor vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied.

In het voorliggende plan worden deze uitgangspunten gerespecteerd. Het voorliggende plan leidt niet tot een significante toename van licht.

Conclusie provinciaal beleid

36

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het provinciale beleid, zoals ook vastgelegd in de provinciale verordening. Het plan past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief en is uitgewerkt op basis van de gebiedskenmerken.

vastgesteld

37

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 Voor de transformatie van (voormalige) agrarische erven tot woonerven heeft de gemeente Tubbergen specifiek 'Rood voor Rood-beleid', wat in 2014 gedeeltelijk is aangepast. Dit beleid is verwoord in de beleidsnotitie 'Rood voor Rood met gesloten beurs 2014'. Het voorliggende plan (zie Bijlage 1) is opgesteld op basis van dit Rood voor Rood-beleid van de gemeente Tubbergen. Het hoofddoel van de beleidsnotitie is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunt is dat uit de opbrengsten van de bouwkavel(s), de sloopkosten en andere investeringen in de ruimtelijke kwaliteit worden bekostigd. De initiatiefnemer mag 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen bebouwing behouden. Uitgangspunt is daarbij dat minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende voormalige agrarische schuren wordt gesloopt. Wanneer er een veelvoud wordt gesloopt, en het voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is, kunnen er meer bouwkavels worden verkregen. Het specifieke 'Rood voor Rood-beleid' bevat daarbij nog veel andere voorwaarden.

Zo moet bijvoorbeeld in principe worden teruggebouwd op dezelfde locatie. Het voorgenomen plan voldoet aan het 'Rood voor Rood-beleid'. Er wordt 4.468 m2 aan landschapsontsierende schuren gesloopt, waarvoor ter compensatie vier woningbouwkavels worden gerealiseerd. Dit is nodig voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Alle landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt, inclusief erfverharding etc. Een deel van de bebouwing is reeds eerder gesloopt, met name vanwege veiligheidsredenen. Over deze vroegtijdige sloop is op voorhand een afspraak gemaakt tussen de gemeente en de provincie, dat deze eerder te slopen vierkante meters wel mee mogen worden genomen in het voorliggende plan. De nieuwe woningbouwkavels worden gerealiseerd op het erf aan de Huyerenseweg 21. Eén kavel wordt gerealiseerd aansluitend aan de dorpskern van Albergen. Hier is één kavel goed in te passen in het woonlint. Deze kavel was niet goed inpasbaar op de andere betrokken projectlocaties. Zie hiertoe o.a. ook het advies van het Q-team Dinkelland-Tubbergen (zie Bijlage 4). Op alle betrokken locaties wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Qua oppervlakte- en inhoudsmaten van de toegestane bebouwing wordt aangesloten op de regels van het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016'.

3.3.2 Woonvisie 2016+ Op 13 juli 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2016+ vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De vraag hoe de woonaantrekkelijkheid van Tubbergen kan worden versterkt staat hierbij voorop. Daarnaast heeft een aantal belangrijke thema's die in Tubbergen spelen een plek gekregen. Dit betreft de klassieke thema's beschikbaarheid en betaalbaarheid, waarbij laatstgenoemde actueler dan ooit is nu blijkt dat er geleidelijk meer betalingsproblemen ontstaan, ondanks huurtoeslag. Andere thema's die een plek krijgen zijn de gevolgen van de extramuralisering en het duurzaam wonen. In de Woonvisie 2016+ is een deel van het totaal aantal te realiseren woningen gereserveerd voor woningen in het buitengebied. Het aantal is gebaseerd op de ervaringen in de afgelopen jaren met de toepassing van regelingen als Rood voor Rood en Rood voor Groen. Het voorliggende Rood voor Rood-plan, waarbij in totaal vier woningen worden

38

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

gerealiseerd, past hierbinnen.

3.3.3 Casco-benadering in Noordoost-Twente Alterra heeft voor de gemeenten in Noordoost-Twente een generieke methode beschreven om vorm te geven aan de doelen voor het Nationaal Landschap: behoud en ontwikkeling van het landschap inclusief al haar functies. In relatie tot het provinciaal beleid is de casco-benadering een middel om invulling te geven aan het fenomeen 'ruimtelijke kwaliteit' en de uitvoering aan de kwaliteitsagenda van de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel. De casco-benadering leidt tot een landschap waarin de afzonderlijke landschapstypen beter van elkaar te onderscheiden zijn. Hierdoor wordt de variatie van landschappen in Noordoost-Twente beter beleefbaar en geeft ook richting aan toekomstige initiatieven. In de praktijk werkt de casco-benadering met het principe dat landschapselementen die tot het casco behoren niet verplaatst mogen worden. De landschapselementen buiten het casco mogen wel worden verplaatst, mits voldaan is aan de spelregels voor compensatie. Afbeelding 27 bevat een weergave van de 'Casco-kaart' aan de Uelserweg 134. De singel op de kruising van de Vleerhoeksweg is een onderdeel van Casco. Met de groene kleur wordt het volgende aangegeven: Deze landschapselementen mogen niet worden verwijderd, tenzij deze op een huiskavel van een agrarisch bedrijf staat en er gecompenseerd wordt.

De term landschapselement is een verzamelnaam voor waardevolle bomen(rijen), poelen, bossen, boomgaarden en soortgelijke elementen. Het struweel wordt met het voorliggende plan landschappelijk versterkt, door de opwaardering van de huidige groenstructuren. De locatie aan de Huyerenseweg 21 valt niet onder de casco-benadering.

vastgesteld

39

Afbeelding 27: Uitsnede Casco-kaart, weergave Uelserweg 134 en directe omgeving Het projectgebied aan de Zenderseweg ong. ligt in het laagdynamische kampenlandschap (zie afbeelding 28) met enkele elementen die niet mogen worden verplaatst. Opgaande groene elementen, niet zijnde het casco, kunnen gebruikt worden om de nieuwe hoofdstructuur te versterken volgens de richtlijnen van het compensatiebeginsel. Met het voorliggende plan aan de Zenderseweg ong. wordt de groene oostelijke achterzijde beschermd en verder ontwikkeld.

40

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Afbeelding 28: Uitsnede Casco-kaart, weergave Zenderseweg ong. en directe omgeving

3.3.4 Welstandsnota In dit bestemmingsplan is een juridische regeling opgenomen over de wijze waarop gronden mogen worden gebruikt en in welke mate ze mogen worden bebouwd. De beoordeling van de stedenbouwkundige en architectonische vormgeving van bouwwerken vindt plaats aan de hand van de Welstandsnota Dinkelland-Tubbergen. De welstandnota geeft regels voor het gehele buitengebied. De welstandsnota gaat uit van 'bestaande toestand'. Met nieuwe ontwikkelingen, zoals 'Rood voor Rood-projecten', wordt geen rekening gehouden. En als wel sprake is van nieuwe ontwikkelingen wordt ervan uitgegaan dat deze moeten samenhangen met de bestaande (bedrijfs-)bebouwing op het erf. In geval van 'Rood voor Rood-projecten' verdwijnt deze juist. De gebiedsgerichte criteria in de welstandnota zijn bovendien onvoldoende geschikt om de gewenste hoogwaardige kwaliteit te bereiken. Om deze redenen heeft de gemeenteraad van Tubbergen een 'Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood' vastgesteld.

3.3.5 Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood Beeldkwaliteit Zenderseweg ong. In het 'Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood' (zoals opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting) wordt onderscheid gemaakt tussen 'Oud landschap' en 'Jong landschap'. Het plangebied aan de Zenderseweg ong. 1 ligt in 'Oud Landschap'. In dit gebied wordt geadviseerd een iets conservatievere insteek te kiezen dan in de jongere landschapstypes. Dit heeft betrekking op situering, volume, kapvorm, detaillering en kleurgebruik. In dit gebied zijn de grote pannen gedekte zadelkappen (met name rood) en rechte topgevel (eventueel bekleed met hout) kenmerkend. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde. Waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar het landschap gericht is. Bij de oudere erven komt incidenteel een gevelbeëindiging door middel van een wolfseind voor. In dit gebied wordt aandacht besteed aan de detaillering, waarbij daken vaak beëindigd worden met een windveer. Nieuwe type bouwvormen en retro-types zoals notariswoning verdragen zich slecht met de kenmerken van dit gebied. De te realiseren nieuwe bebouwing aan de Zenderseweg ong. zal aan deze beeldkwaliteitscriteria moeten voldoen.

vastgesteld

41

Beeldkwaliteit Huyerenseweg 21 Voor de nieuw te realiseren bebouwing aan de Huyerenseweg 21 is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 6. Voor het realiseren van het nieuwe erf worden hier een aantal schuren bij de huidige woning gesloopt om ruimte te creëren voor het realiseren van drie nieuwe woningen op het gemeenschappelijk erf. Van belang is dat het erf en bebouwing is verweven met het landschap. Dit erfensemble van vier woningen vormt een knooperf met de kenmerken gebaseerd op de typologie van een jong ontginningslandschap. Specifiek voor dit erf is dat het strak en rechthoekig is met eenvoudige enkelvoudige massa’s. De eenvoud van de massa’s wordt ook nog eens versterkt door de bijgebouwen onder te brengen in de hoofdmassa. De specifieke uitgangspunten voor de architectuur, zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, zijn gebaseerd op de elementen van de oorspronkelijke eenvoudige boerderij en schuren met een interpretatie naar de huidige tijdsgeest, d.w.z. een vereenvoudigingslag in materiaal en vorm.

3.3.6 Conclusie gemeentelijk beleid Het voorliggende ruimtelijke plan past binnen het gemeentelijke beleid. De te realiseren bebouwing aan de Zenderseweg ong. zal daarbij moeten voldoen aan de criteria zoals opgenomen in het 'Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood'. De te realiseren bebouwing aan de Huyerenseweg 21 zal daarbij moeten voldoen aan de criteria zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, zoals is opgenomen in Bijlage 6.

42

Huyerenseweg 21, Zenderseweg ong. en Uelserweg ong.

Hoofdstuk 4 W aardentoets

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de waardentoets beschreven. Hieronder vallen natuur, archeologie, cultuurhistorie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met betrekking tot de gewenste ontwikkeling.

4.2

Natuurwaarden

Bescherming in het kader van de natuurwet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Soortenbescherming is geregeld in de Wet natuurbescherming. Gebiedsbescherming betreft o.a. regelgevingen m.b.t. Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en bescherming houtopstanden. Soortenbescherming De Wet natuurbescherming richt zich o.a. op de bescherming van soorten. Hierbij wordt uitgegaan van het 'nee, tenzij'-principe. Bepaalde handelingen, waaronder ruimtelijke ingrepen waarbij beschermde soorten in het geding zijn, zijn slechts bij uitzondering en onder voorwaarden mogelijk. Centraal hierbij staat de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. Door middel van twee Toetsingen Wet natuurbescherming (door Eelerwoude) is er getoetst of er op de locaties waar nog schuren worden gesloopt en/of nieuwe bebouwing wordt toegevoegd onderzocht of er bij het voorgenomen plan sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Het betreft de locaties Huyerenseweg 21, Uelserweg 134 en Zenderseweg ong. De toetsingen zijn bijgevoegd (Bijlage 7 en Bijlage 9 van de toelichting).

Op basis van de toetsingen is beoordeeld of er voor de voorgenomen ingrepen in de plangebieden procedurele gevolgen zijn betreffende de Wet natuurbescherming en overige relevante wetgeving. Huyerenseweg 21 Het plangebied biedt een potentieel habitat voor een aantal beschermde soorten. Hoewel er geen gerichte en uitgebreide veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en eenmalig veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele algemeen beschermde soorten met een landelijke vrijstelling (grondgebonden zoogdieren en amfibieën) en enkele soorten zonder deze vrijstelling (broedvogels). Met betrekking tot de sloop geldt het volgende aandachtspunt Er dient bij de sloopwerkzaamheden rekening gehouden te worden met nesten van vogels en de algemene zorgplicht. Voorgenomen ontwikkeling leidt tot vernietiging van een vaste rustplaats van een kerkuil.

vastgesteld

43

Het vernietigen van deze vaste rustplaats is ontheffingsplichtig. Voor de kerkuil dient een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd bij de provincie Overijssel. Hiertoe is een projectplan opgesteld, welke is opgenomen in Bijlage 8 van de toelichting. Hierin is o.a. geconcludeerd dat door de hoeveelheid kasten die in noordoost Twente zijn opgehangen en de vele boerenerven, het wegnemen van de vaste rust of verblijfplaats van de Kerkuil, geen afbreuk doet aan de gunstige staat van instandhouding. Zeker wanneer de te verwijderen vaste rust- en of verblijfplaats wordt gemitigeerd door het ophangen van twee nestkasten. Voordat de schuren worden gesloopt worden twee kerkuilenkasten in de directe omgeving van het plangebied opgehangen. De twee kasten worden opgehangen: Binnen 500 meter van de Huyerenseweg 21; Minimaal 3 maanden voordat de sloopwerkzaamheden worden gestart; Op minimaal 5 meter hoogte in bijvoorbeeld een (kap)schuur, stal of op een zolder op een donkere en rustige plek In samenspraak met een vakkundig ecoloog. Voorafgaand aan de sloop dienen de schuren gecontroleerd te worden op aanwezigheid van de kerkuil. Bij afwezigheid kunnen de schuren gesloopt worden. Bij aanwezigheid moeten de schuren vogelvriendelijk worden gesloopt. Dit betekent dat de schuren voor de sloop eerst gestript worden.

Dit houdt in dat eerst het plaatwerk verwijderd dient te worden. De maatregelen hebben het doel om de negatieve effecten door het wegnemen van de vaste rust- en verblijfplaats op te heffen. Door nieuwe rust- en verblijfplaatsen aan te bieden, kan de kerkuil hiervan gebruik maken. Door deze kasten ruim op tijd aan te bieden, kan de kerkuil de nieuwe verblijfplaats eerst verkennen. Door het aanbieden van twee nieuwe nestkasten nestplaatsen, wordt de kerkuil een meervoud van het aantal verloren rust- en verblijfplaatsen aan. De kans is groot op succes. In de praktijk is dit al vele malen bewezen door het groot aantal nestkasten dat door vogelwerkgroepen zijn opgehangen. De ontheffing is inmiddels verleend en opgenomen in Bijlage 10 Uelserweg 134 Het plangebied biedt een potentieel habitat voor een aantal beschermde soorten. Hoewel er geen gerichte en uitgebreide veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en eenmalig veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele algemeen beschermde soorten met een landelijke vrijstelling (grondgebonden zoogdieren). Zenderseweg ong. Het projectgebied biedt potentieel leefgebied voor een aantal beschermde soorten.