Bijlage bestemmingsplan Geesteren,Dorpsstraat 64-66.pdf

Bestemmingsplan

Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.GEEBPDORPSSTR6466VG01

Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 11

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

13 13 17 22

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid

27 27 28 29 29

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

30 31 32 34 34 35

Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

39 39 39

Hoofdstuk 6

43

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

45 45 45

Bijlagen bij toelichting

47

Bijlage 1 Geesteren

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Dorpsstraat 64, 64 a en 66a 48

Bijlage 2

Watertoets Dorpsstraat 64, 64a en 66a Geesteren

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 2

70

75 Inleidende regels Begrippen

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

77 77

Artikel 2

Wijze van meten

83

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Verkeer Wonen

85 85 87

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

91 91 92 93 94 95

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

97 97 98

Bijlagen bij regels Bijlage 1 Inrichtingsplan parkeren Bijlage 2 Staat van bedrijfsactiviteiten

99 100 102

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

3

4

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Toelichting

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

5

6

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor de locatie aan de Dorpsstraat 64, 64a en 66a in Geesteren is een plan ontwikkeld. Initiatiefnemer is voornemens om het pand binnen het plangebied te verbouwen en moderniseren ten behoeve van acht woonappartementen. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied bestaat uit de percelen aan de Dorpsstraat 64, 64a en 66a in Geesteren. De locatie is gelegen aan de westzijde van het centrumgebied. Het plangbied staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie K, percelen 9019 en 9020. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: ligging plangebied (bron: Pdok viewer) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de planlocatie te zien is. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

7

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Pdok viewer)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor de percelen aan de Dorpsstraat 64, 64a en 66a in Geesteren geldt het bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren', vastgesteld door de gemeenteraad van Tubbergen op 30 maart 2015. Daarnaast geldt voor de planlocatie het bestemmingsplan '(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen'. In figuur 1.3 is een uitsnede uit de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Aan het plangebied zijn de bestemmingen 'Kantoor', 'Maatschappelijk', 'Verkeer' en 'Wonen' toegekend. Kantoor De voor 'kantoor' aangewezen gronden zijn in eerste instantie bestemd voor kantoren. Voor een gedeelte van de kantoorbestemming is een bouwvlak opgenomen met een maatvoering voor de maximum goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen van respectievelijk 6 m en 10 m. Maatschappelijk De gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn hoofdzakelijk bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Tevens is de functieaanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen. Ter plaatse van deze 8

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

functieaanduiding is een bedrijfswoning toegestaan. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Verkeer De bestemming 'Verkeer' is opgenomen voor de gronden aan de voorzijde van de bebouwing. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor wegen, straten en paden. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wonen Het meest westelijke gedeelte van de bebouwing heeft de bestemming 'Wonen'. Het hoofdgebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Voor de maximum goot- en bouwhoogte is een maatvoering van respectievelijk 6 m en 10 m opgenomen. Gelet op de verschillende bestemmingen binnen het plangebied past het beoogde plan om acht woonappartementen te realiseren in het pand niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Geesteren, Dorpsstraat 64-66' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.GEEBPDORPSSTR6466-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

9

10

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie In de huidige situatie is er aan de Dorpsstraat 64, 64a en 66a bebouwing aanwezig. De bestaande bebouwing is in gebruik (geweest) als woonruimte en kantoorruimte op de begane grond en op de verdieping. Aan de voorzijde van het pand zijn enkele parkeerplaatsen aanwezig. De locatie ligt aan de westzijde van het centrumgebied van de kern Geesteren. Van oudsher zijn er in de omgeving diverse detailhandelslocaties en horecabestemmingen aanwezig. Er is dan ook sprake van een gemengd karakter in het straatbeeld. Figuur 2.1 toont een aanzicht van het pand aan de Dorpsstraat 64, 64a en 66a in Geesteren.

Figuur 2.1: huidige situatie (bron: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie Het voorliggende plan bestaat uit het verbouwen en moderniseren van het bestaande pand ten behoeve van acht woonappartementen. Het huidige gebruik van de ruimte binnen het pand heeft geen (volwaardig) toekomstperspectief. Daarnaast is het huidige pand afkomstig uit omstreeks 1960 en inmiddels qua energielabel en duurzaamheid verouderd. Met de verbouwing wordt het pand dan ook verduurzaamd. De acht woonappartementen worden verdeeld over de begane grond en verdieping van het pand. Eén van de woonappartementen heeft een oppervlakte van meer dan 100 m². De overige zeven woonappartementen hebben een oppervlakte van minder dan 100 m². Hierdoor worden er goedkope huurwoningen gerealiseerd onder de huurgrens. Voor wat betreft het parkeren zijn er aan de voorzijde van het pand vijf parkeerplaatsen beoogd. Daarnaast zullen er aan de achterzijde van het pand zeven parkeerplaatsen worden gerealisseerd. In samenwerking met de gemeente is gezocht naar een locatie voor nog eens twee parkeerplaatsen. Deze twee parkeerplaatsen worden gerealiseerd langs de Dorpsstraat ter hoogte van nr. 62. De bergingen van de appartementen zijn beoogd aan de achterzijde van het pand. Rond het pand zal groen aangebracht worden in de vorm van een solitaire boom, hagen en kleine tuintjes aan de zijde richting de Dorpsstaat van het pand.

Figuur 2.2 toont een situatieschets van de beoogde indeling van het plangebied.

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

11

Figuur 2.2: situatieschets beoogde indeling plangebied (bron: Building Design Architectuur)

12

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van acht woonappartementen. Eén van de nationale belangen van het Rijk is het realiseren van voldoende woningen. Tevens wordt er met het plan leegstand tegen gegaan. Het plan past binnen de prioriteiten van de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van acht woonappartementen.

In de huidige situatie zijn er planologisch gezien in het pand twee woningen toegestaan, één reguliere woning en één bedrijfswoning. Met het plan worden zes extra woningen mogelijk gemaakt.

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

13

Uit jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) blijkt dat ondergrens van een nieuwe stedelijke ontwikkeling ligt op 11 woningen. Gelet op het feit dat er zes extra woningen worden mogelijk gemaakt ten opzichte van de huidige situatie, kan gesteld worden dat er met onderhavig plan geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ook wanneer de Ladder niet van toepassing is, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking vindt plaats in de volgnede paragrafen. 3.1.3

Laddertoets

3.1.3.1 Inleiding De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan.

Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). 3.1.3.2 Het plan Het plangebied is gelegen in de kern Geesteren aan de Dorpsstraat waar voorheen een kantoor met enkele bovenwoningen waren gesitueerd. Het plan voorziet in totaal in 8 appartementen. Deze zullen als huurwoningen op de markt komen met een huurprijs onder de huursubsidiegrens. De appartementen zullen worden gerealiseerd in de huidige, bestaande bebouwing aan de Dorpsstraat 64-66. Van de acht appartementen zijn er zeven kleiner dan 100 m2 en één appartement is maximaal 150 m2 groot. De winkel/kantoorgevel van het pand wordt getransformeerd naar een woongevel. Het grootste deel van het parkeren vindt plaats op het achtererf.

Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 3015, ECLI:NL:RVS:2015:953).

14

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Gelet op de locatie van het plangebied en de voorziene ontwikkeling, samen met de te herontwikkelen centrumlocatie, is er geen sprake van een andere stedelijke functie binnen bestaand stedelijk gebied als bedoeld in het Bro. Desondanks is er voor deze ontwikkeling hierna een beschrijving van de behoefte beschreven en gemotiveerd waarom de behoefte al dan niet kan in het bestaand stedelijk gebied. 3.1.3.3 De Woonvisie 2021+ De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen. Woningbouwprogramma De gemeente Tubbergen heeft in het verleden altijd een realistische koers gevaren als het ging om woningbouwontwikkeling en grondaankopen. Pas als een plan voor circa 90% was uitgegeven, werd een volgend woningbouwplan in ontwikkeling genomen. Van projectontwikkeling was nagenoeg geen sprake. In 2017 zijn de regionale woonafspraken Twente (RWP) gemaakt. Ze waren gebaseerd op Primos2017 en de LVDV en vormden voor de Twentse gemeenten het kader voor de woonprogrammering.

Op basis van deze (in 2019 geactualiseerde) regionale afspraken is het gemeentelijk woningbouwprogramma opgesteld met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. In 2018 zijn in het kader van het Maatschappelijk Akkoord Tubbergen (in samenwerking met Mijn Dorp 2030 van de 9 kernen in de gemeente) zowel de potentiële inbreidingslocaties als de kwalitatieve behoefte in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in een gemeentelijk woningbouwprogramma met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. Op basis van dit programma zijn plannen in voorbereiding genomen en dat we willen voortzetten. Figuur 3.1 uit de Woonvisie 2021 laat de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte zien. Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast zijn er op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe scenario's doorgerekend. Deze gegevens zijn doorgetrokken naar de toekomst. Afhankelijk van de gegevens die in prognoses worden doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling.

Om deze reden gaan we uit van een bandbreedte waarbinnen de woningbehoefte zich de komende jaren zal ontwikkelen. De ondergrens wordt gevormd door het lage gemiddelde scenario van de RWP (2019): +365 woningen. Deze raming ging uit van een scenario waarin groei vooral het gevolg was van de eigen demografische ontwikkeling (het verwachte aantal geboorten afgezet tegen het aantal sterftegevallen).

Figuur 3.1: Bandbreedte verwachte woningbehoefte Gemeente Tubbergen 2020-2040 (in vergelijking met feitelijke ontwikkeling 2010-2020) (bron: CBS (2020), Companen (2020) De bovengrens gaat uit van een situatie waarin het gemiddelde vestigingsoverschot van de afgelopen jaren wordt voortgezet. In dit scenario zal de woningvraag vooral tot ongeveer 2030 groot zijn (+755 woningen), vooral vanwege het aantal vestigers in de gemeente in combinatie met de gezinsverdunning. Na 2030 zal het effect van de vergrijzing (geboorteoverschot slaat om in een sterfteoverschot) toenemen, maar zal er nog steeds een positief migratiesaldo zijn. De behoefte aan extra woningen blijft in dit scenario dus ook na 2030 bestaan, zij het in mindere mate dan daarvoor. Voor de komende jaren gaan we uit van een woningbehoefte die een middeling is van de verschillende prognoses die genoemd zijn in figuur 3. Dit betekent dat we uitgaan van een woningbehoefte van 640 woningen

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

15

voor de periode 2020-2030. Gezien de huidige druk op de markt willen we deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Mochten we na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd hebben dan de geprognosticeerde behoefte, dan zullen we daar met onze woningbouwopgave na 2025 rekening mee houden. Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een zachte plancapaciteit van 130% reëel; zo'n 830 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd). Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Tubbergen kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern (Bron: bijlage II van de Woonvisie 2021). We willen echter ruimte geven aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte in een kern overstijgt. Om die ruimte te bieden, voegen we de woningbehoefte voor de grote en kleine kernen samen. Dit biedt meer flexibiliteit. De behoefte per kern blijft echter het uitgangspunt.

Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor Geesteren is het profiel als volgt: Starters Veel starters zoeken een middeldure koopwoning.

Maar een deel van hen zoekt in het goedkope segment en een deel zelfs een ruime (en daarmee duurdere) woning. Een deel van de starters wenst een kavel om zelf een woning te bouwen. Gezinnen/doorstromers De huidige voorraad gezinswoningen lijkt goed aan te sluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Er is een beperkte kwantitatieve opgave. Ook is het aanbod nog relatief betaalbaar. Er ligt geen grote kwalitatieve opgave. Senioren Deze groep groeit het sterkst de komende jaren. De nabijheid van voorzieningen zorgt voor een extra aantrekkingskracht. Er is behoefte aan levensloopgeschikte woningen (voornamelijk koop). Een substantieel deel van deze vraag heeft betrekking op appartementen. 3.1.3.4 Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan op gemeenteniveau en op het niveau van de kern Albergen. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio.

Op bestuurlijk vlak vindt regionale afstemming van woningbouwprogrammering en plannen plaats binnen de regio Twente en de subregio Noord. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de kern Geesteren zelf. Het betreft hier een (sub)lokaal ruimtelijk verzorgingsgebied: de kern Geesteren en directe omgeving. Uit de gemeentelijke gronduitgifte van woningbouwkavels in de kern Geesteren blijkt dat vanaf 2015 in de verschillende fasen van het plan Hutten in totaal 67 woningbouwkavels zijn uitgegeven. Hiervan zijn er 66 16

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

verkocht aan mensen uit Geesteren en 1 aan mensen buiten Geesteren maar binnen de gemeente Tubbergen. Uit de verhuisbewegingen van en naar Geesteren in 2021 blijkt dat 2/3 van de verhuizingen binnengemeentelijk was en hiervan waren nagenoeg alle verhuizingen binnen de kern Geesteren Hiermee mag zijn aangetoond dat het ruimtelijk verzorgingsgebied grotendeels overeenkomt met de kern Geesteren. De aard en de omvang van de in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling zijn bepalend voor de reikwijdte van het onderzoek naar de behoefte, de beschrijving van en het overleg over de behoefte. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. Kwantitatieve behoefte De in de Woonvisie 2021+ gekozen middellijn van de verschillende prognoses voorziet in een huishoudensontwikkeling die in totaal 640 woningen vraagt voor de komende 10 jaar. Een verdeling over de verschillende kernen laat zien dat in de kern Geesteren behoefte is aan 80 extra woningen. Er zijn naast onderhavige woningbouwontwikkeling nog enkele woningontwikkeling meer, te weten een drietal verschillende inbreidingslocaties als particulier initiatieven, waarbij per saldo 21 woningen worden toegevoegd.

Daarnaast is een uitbreidingsplan in uitgifte waarmee 27 woningen worden gerealiseerd en een inbreidingsplan voor 8 grondgebonden seniorenwoningen. Met dit onderhavige bouwplan (8 woningen) zullen in totaal 64 woningen worden gerealiseerd; dit past binnen de berekende additionele behoefte zoals die is berekend in de Woonvisie 2021+. Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. De appartementen hebben een oppervlaktemaat van maximaal 100m2 (en 1 van maximaal 150m2) en komen beschikbaar voor de huursector. Met huurprijzen tot de maximale huurgrens (€ 808,-. Op dit moment). Hiermee worden betaalbare huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 3.1.3.5 Conclusie Geconcludeerd wordt dat de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt voor uitvoering van het bestemmingsplan.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

17

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

18

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Figuur 3.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. In Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt. artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

lid 2 Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: Met de beoogde ontwikkeling, waarbij acht woonappartementen worden gerealiseerd, wordt gebruik gemaakt van bestaande bebouwing. Er wordt daarmee geen extra ruimtebeslag gelegd op de Groene Omgeving. De bestaande bebouwing wordt met het plan optimaal benut. bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

19

artikel 2.2.2 Realisatie van nieuwe woningen lid 1 Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. lid 2 In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. lid 3 In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. lid 4 De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. lid 5 Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.

lid 6 In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Doorwerking voor voorliggend plan: Het voorliggende plan maakt de realisatie van acht appartementen in het goedkope segment mogelijk. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van bestaande bebouwing. In de paragrafen 3.1.2 en 3.1.3 wordt ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast vindt er in paragraaf 3.3.2 een toetsing aan de Woonvisie 2021+ plaats. Hieruit blijkt dat het plan aansluit op de behoefte binnen de gemeente en provincie. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.3 is een uitsnede van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

20

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Figuur 3.3: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is aangegeven met de rode plus (bron: provincie Overijssel) De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Het realiseren van woningen is in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

De plannen van initiatiefnemer doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het de kern Geesteren en leveren geen extra belemmeringen op voor functies in de omgeving. Gebiedskenmerken Stedelijke laag De stedelijke laag geeft aan de de locatie binnen het gebiedskenmerk 'Woonwijken 1955 - nu' ligt. Figuur 3.4 toont een uitsnede van de stedelijke laag van de Omgevingsvisie Overijssel.

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

21

Figuur 3.4 Stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De woonwijken van 1955 tot nu zijn plan matig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningen centra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezins woningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Een aantal ontwikkelingen die horen bij dit gebiedskenmerk zijn: De kwaliteit van de woingen voldoet vaak niet meer aan de hedendaagse kwaliteitseisen. Herstructurering en verdichting van de naoorlogse woonwijken. Centrale wijkfuncties verdwijnen. Herstructurering van de naoorlogse wijken is een belangrijke opgave voor vitale steden. De wijken van na de oorlog dienen hun eigen karakter te behouden. Initiatiefnemer is voornemens om het bestaande pand aan de Dorpsstraat 64, 64a en 66a te verbouwen en moderniseren. Daarbij worden acht woonappartementen mogelijk gemaakt. Een dergelijke ontwikkeling is passend binnen het gebiedskenmerk 'Woonwijken 1955- nu'. De 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van de beleving' hebben binnen het plangebied geen relevante kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Tubbergen

De gemeenteraad van de gemeente Tubbergen heeft op 16 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 22

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. De gemeente Tubbergen geeft in haar omgevingsvisie aan te streven naar leefbare kernen. Dat wordt als volgt verwoord: Leefbare kernen De gemeente Tubbergen wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. De inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, cultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant ziet de gemeente ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken. Van oudsher zijn inwoners van de kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt. Dit wilt de gemeente voortzetten aan de hand van vier speerpunten: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen; leefbare openbare ruimte.

Speerpunt: Aantrekkelijk wonen De gemeente Tubbergen wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente Tubbergen wil men graag binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerkgebouw of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom is de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In onze woonvisie kijken we op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. Als gemeente wordt geprobeerd erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit.

Hierbij houdt de gemeente de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Doorwerking voor voorliggend plan: Het realiseren van acht woonappartementen in een bestaand pand sluit aan op het speerpunt 'aantrekkelijk wonen' en de ambities die de gemeente daarbij heeft. Gesteld kan worden dat het beoogde initiatief in lijn is met de ‘MijnOmgevingsvisie Tubbergen’. 3.3.2

Woonvisie 2021+

De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen. Woningbouwprogramma Voor de periode 2020-2030 gaat de gemeente uit van een woningbehoefte van 640 woningen. Vanwege de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk tussen 2020 en 2025 realiseren. Daarnaast houdt de gemeente een ruimere plancapaciteit aan dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. De gemeente wil hier tijdig op kunnen inspelen. Er wordt uitgegaan van een zachte plancapaciteit van 130%, zo'n

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

23

830 woningen. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente geeft echter ruimte aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte per kern overstijgt. Hieronder is de woningbehoefte per kern opgenomen.

Figuur 3.8: overzicht behoefte en plancapaciteit kernen gemeente Tubbergen Kwantitatieve behoefte De in de Woonvisie 2021+ gekozen middellijn van de verschillende prognoses voorziet in een huishoudensontwikkeling die in totaal 640 woningen vraagt voor de komende 10 jaar. Een verdeling over de verschillende kernen laat zien dat in de kern Geesteren behoefte is aan 80 extra woningen. Met onderhavig plan worden acht goedkope appartementen mogelijk gemaakt. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan woningen in de kern Geesteren. Dit betekent dat het onderhavige bouwplan past binnen de berekende additionele behoefte zoals die is berekend in de Woonvisie 2021+. Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn.

Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor Geesteren is het profiel als volgt: Starters Veel starters zoeken een middeldure koopwoning. Maar een deel van hen zoekt in het goedkope segment en een deel zelfs een ruime (en daarmee duurdere) woning. Een deel van de starters wenst een kavel om zelf een woning te bouwen. Gezinnen/doorstromers De huidige voorraad gezinswoningen lijkt goed aan te sluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Er is geen kwantitatieve opgave. Ook is het aanbod nog relatief betaalbaar. Er ligt geen grote kwalitatieve opgave. Senioren

24

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Deze groep groeit het sterkst de komende jaren. De nabijheid van voorzieningen zorgt voor een extra aantrekkingskracht. Er is behoefte aan levensloopgeschikte woningen (voornamelijk koop). Een substantieel deel van deze vraag heeft betrekking op appartementen. Toets Het voorliggende bestemmingsplan maakt acht woonappartementen mogelijk. Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte voor nieuwe woningen in de gemeente Tubbergen en specifiek de kern Geesteren. In kwalitatief opzicht geeft de ontwikkeling invulling aan de wens naar appartementen in Geesteren. Onder andere starters zijn op zoek naar (goedkope) appartementen. Tevens wordt er gebruik gemaakt van een bestaand gebouw en is er sprake van inbreiding. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkelinjg aansluit op de 'Woonvisie 2021+' van de gemeente Tubbergen. 3.3.3

Nota inbreidingslocaties gemeente Tubbergen

Op 25 januari 2016 heeft de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen de 'beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Tubbergen 2016, transformatie en herstructurering in de nieuwe werkelijkheid' vastgesteld. Aanleiding van vaststelling van de nota en herziening van het beleid is wijziging van de ruimtelijke regelgeving, een toenemende leegstand en demografische ontwikkelingen. De nota is van toepassing op aanvragen voor kleinschalige woningbouw in bestaand stedelijk gebied (inbreidingslocaties). Beleid op inbreidingslocaties geeft kansen voor verbetering en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Prioriteit wordt toegekend aan aanvragen die betrekking hebben op de benutting van locaties voor herstructurering of transformatie. De nota biedt onder meer een handreiking voor de toetsing van dergelijke aanvragen en er worden enkele prioriteiten aangereikt voor de te maken keuze. In uitzonderingssituaties kan ook medewerking worden verleend aan het bouwen op een lege plek. Voor uitleg van het begrip “kleinschalig” wordt aangesloten bij de actuele stand van de jurisprudentie met betrekking tot de toepassing van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening).

De ontwikkeling wordt getoetst aan bestaande beleid zoals de Structuurvisie Dinkelland, de Woonvisie 2016+ en artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking). Bebouwing op inbreidingslocaties is alleen acceptabel als de bebouwing vanuit stedenbouwkundige overwegingen als logisch beschouwd kan worden, als het iets toevoegt aan de ruimtelijke situatie of als er aantoonbaar sprake is van een verbetering van de bestaande situatie. Plannen die betrekking hebben op een van de volgende situaties komen in aanmerking: 1. De sanering van een (milieuhinderlijk) bedrijf uit de woonomgeving; 2. Het vervangen van een reeds langer leegstaande gebouw zoals een horecapand, winkelpand of schoolgebouw; 3. Het oplossen van een stedenbouwkundig ongewenste situatie; 4. Het bijdragen aan het realiseren van gemeentelijk beleid, zoals opgenomen in een Structuurvisie, Woonvisie of bestemmingsplan. Toets Het voorliggende plan maakt de transformatie een pand met een maatschappelijke en kantoorfunctie mogelijk. In de nieuwe situatie worden er in het pand acht woonappartementen gerealiseerd. In dit hoofdstuk is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid en geconcludeerd dat het voornemen voldoet aan het geldende beleid van de betreffende overheden.

Gebleken is dat het initiatief past binnen het beleid van het Rijk, de provincie en gemeente. Momenteel is het niet meer rendabel om de huidige functies in het pand te behouden. Om die reden is er gezocht naar een nieuwe functie voor het pand en is ruimte ontstaan voor transformatie van het pand, dat buiten de prinmaire winkelzone van Geesteren ligt. Met de ontwikkeling wordt ingespeeld op de behoefte aan nieuwe appartementen in Geesteren. De appartementen zijn voornamelijk geschikt voor de doelgroep starters. De uitstraling van de bebouwing blijft vrijwel gelijk, waardoor er van stedenbouwkundig oogpunt geen belemmeringen zijn. geconcludeerd kan worden dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente tubbergen 2016'.

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

25

26

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Middels het voorliggende bestemmingsplan worden acht woonappartementen mogelijk gemaakt. Er is geen sprake van een activiteit die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig is.

De transformatie van een bestaand woonerfwordt niet expliciet benoemd in het Besluit milieueffectrapportage, maar de meest logische aansluiting kan worden gemaakt bij: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Er geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht bij: een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De in dit kader relevante vraag die eerst beantwoord dient te worden is, of met het onderhavig plan sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' zoals bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Besluit milieueffectrapportage. Uit jurisprudentie (o.a. ABRvS 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2414) blijkt dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aan de hand van aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan. Het voorliggende plan voorziet in de transformatie van een bestaand pand. Het ruimtebeslag neemt daarbij niet toe. Qua aard en omvang is er sprake van een kleinschalige ontwikkeling.

Voor zover in dit kader relevant, is sprake van een nieuwe functie die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen of een beperking voor andere functies in de directe omgeving. Gelet op het vorenstaande, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Gesteld kan worden dat er een sprake is van een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject in het kader van het Besluit m.e.r..

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

27

4.2 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Zoals reeds beschreven heeft onderhavig plan betrekking op de transformatie van een bestaand pand en worden er acht woonappartementen gerealiseerd. Gelet op de verschillende functies nabij het plangebied, zoals wonen, detailhandel, maatschappelijk en centrumfuncties, kan de omgeving van het plangebied aangemerkt worden als een ‘gemengd gebied’. Derhalve mogen de richtafstanden, op het aspect gevaar na, met één afstandstap verminderd worden. Bij het realiseren van nieuwe bestemmingen dient gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol: past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking); laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking). Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of nieuwe functie(s) binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en andersom of de nieuwe functie(s) de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantasten. De ontwikkeling maakt nieuwe woningen mogelijk. Een woonfunctie is een milieugevoelige functie, waardoor formeel gezien bekeken dient te worden of er ter plaatse van de woningen sprake is vaneen aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om te onderzoeken of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt 28

bestemmingsplan Geesteren, Dorpsstraat 64-66

gebruik gemaakt van de richtafstanden die vanuit de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ geadviseerd worden. In de omgeving van het plangebied zijn enkel centrumfuncties en detailhandel aanwezig. Voor deze functies geldt een maximale milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 m in een gemengd gebied. Voor de nieuwe woningen wordt aan deze richtafstand voldaan. Direct ten zuiden van het pand bevindt zich aan de Dorpsstaat 68 een pand met de functie detailhandel. De winkelfunctie is op dit moment echter niet meer aanwezig, waardoor het niet nader gespecificeerd kan worden. voor een dergelijke (mogelijke) functie geldt de milieucategorie 1 met een richtafstand van 0 m in een gemengd gebied. Op basis van de richtafstanden van de VNG-publicatie 'bedrijven en Milieuzonering' kan gesteld worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. Woningen zijn geen milieubelastende objecten in het kader van milieuzonering. Omliggende functies (zoals wonen) worden niet belemmerd.