Bijlage 1.5. Tubbergen detailhandelsstructuurvisie - definitief september 2015 - internet versie.pdf
Tekst van het document
Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Tubbergen
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Noaberkracht Dinkelland Tubbergen de heer L. Ottenhof
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
de heer D.J. Droogh mevrouw L. Dicou 1617.0615 22 september 2015
Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Tubbergen
Inhoudsopgave 1
Inleiding
1
2
De nieuwe winkelmarkt
2
2.1
Trends in de detailhandel
2
2.2
Verschillen per gebied en locatie
4
3
Uitgangssituatie
6
3.1
Inwoners en ligging
6
3.2
Detailhandelsstructuur
7
3.3
Positie Tubbergen in de regio
10
3.4
Huidig economisch functioneren
11
3.5
Conclusies
12
4
Visie winkelstructuur
13
4.1
Ambities en uitdagingen
13
4.2
Toekomstige omvang aanbod
17
4.3
Beoogde hoofdwinkelstructuur
17
4.4
Perifere detailhandel
18
5
Uitwerking centra
20
5.1
Inleiding
20
5.2
Centrum Tubbergen
20
5.3
Centrum Geesteren
23
5.4
Centrum Albergen
24
5.5
Kleine plaatsen
25
6
Beleidskader
26
6.1
Beleidskeuzes
26
6.2
Beleidsregels
26
6.3
Beoordelingsschema
29
Bijlagen
31
Bijlage 1
Onderzoeksvragen en begeleiding onderzoek
31
Bijlage 2
Begrippenlijst
32
Bijlage 3
Branche-indeling detailhandel
33
Bijlage 4
Winkelaanbod per plaats
34
Bijlage 5
Vragenlijst ondernemersenquête
35
Bijlage 6
Resultaten ondernemersenquête
37
Bijlage 7
Indicatie economisch functioneren
39
1 Inleiding
Doelstelling en onderzoeksvragen
Dinkelland en heeft daarna ter inzage gelegen.
Doel is te komen tot een heldere uitvoerings-
De zienswijzen hebben niet geleid tot
gerichte visie op de gewenste ruimtelijke
aanpassing van de visie voor Tubbergen.
detailhandelsstructuur in de gemeenten
Aanleiding
Dinkelland en Tubbergen voor de periode tot
Uiteindelijk is ervoor gekozen om de
In de detailhandelssector speelt landelijk een
2020. De visie moet inzicht geven in de
detailhandelsstructuurvisie in twee afzonderlijke
aantal trends en ontwikkelingen, die leiden tot
toekomstige functie en positie per plaats,
beleidsdocumenten vast te leggen, uitgaande
een afname en wijziging van de behoefte aan
uitgewerkt in een concreet plan van aanpak.
van dezelfde gezamenlijke visie en keuzes. Dit
winkels. Te denken valt aan de economische
Met deze visie kunnen beide gemeenten
rapport bevat de visie voor de gemeente
recessie, schaalvergroting, branchevervaging,
inspelen op lokale en regionale ontwikkelingen
Tubbergen, inclusief actuele vraag- en
internetwinkelen en vergrijzing. Ook in de
en kunnen initiatieven van marktpartijen worden
aanbodgegevens en recente gegevens uit het
gemeenten Tubbergen en Dinkelland spelen
beoordeeld. In bijlage 1 zijn de geformuleerde
Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2015.
deze en andere ontwikkelingen.
vragen voor dit onderzoek opgenomen.
Leeswijzer De vigerende detailhandelsvisie van de
Proces
Gelet op de grote veranderingen in de
gemeente Tubbergen dateert uit 2005. De
De gezamenlijke visie op de detailhandels-
winkelmarkt in Nederland en het grote belang
gemeente Dinkelland beschikt niet over een
structuur in beide gemeenten is opgesteld in de
daarvan voor de toekomstige structuur, wordt in
overkoepelende detailhandelsvisie. Gelet op de
eerste helft van 2013. Tijdens dit traject heeft
hoofdstuk 2 eerst ingegaan op trends in het
landelijke trends in de detailhandel en de
verschillende keren overleg plaatsgevonden
consumentengedrag en in de detailhandel.
specifieke lokale ontwikkelingen en vragen,
met een begeleidingscommissie (zie bijlage 1).
hebben beide gemeenten behoefte aan een
Om meer inzicht te krijgen in de meningen en
In hoofdstuk 3 wordt de uitgangssituatie van
actueel detailhandelsbeleid.
wensen van winkeliers, is een schriftelijke
vraag en aanbod in Tubbergen en de regio
ondernemersenquête uitgevoerd (zie bijlage 6).
beschreven. Hoofdstuk 4 bevat de visie op de
De gemeenten Dinkelland en Tubbergen
Daarnaast zijn de voorlopige resultaten
gewenste detailhandelsstructuur bepaald op
werken steeds intensiever samen. Vanwege de
tussentijds gepresenteerd aan de colleges van
basis van ambities en uitgangspunten. De
vergelijkbare problematiek op het gebied van de
B&W van de beide gemeenten en heeft er
uitwerking hiervan per centrum is opgenomen
detailhandel, is door de colleges van B&W van
terugkoppeling plaatsgevonden met
in hoofdstuk 5. Het beleidskader en
beide gemeenten besloten tot het maken van
belanghebbenden. Het eindconcept van de
toetsingsschema staan in hoofdstuk 6.
een gezamenlijke detailhandelsvisie.
detailhandelsvisie is vastgesteld door de toenmalige colleges van Tubbergen en
1
2 De nieuwe winkelmarkt
Balans tussen vraag en aanbod is verstoord Terwijl het winkeloppervlak de laatste 15 jaar met circa 25% is gegroeid namen de bestedingen in fysieke winkels nauwelijks toe. De omzetten per m² namen af, vooral in non-
2.1
Trends in de detailhandel
food winkels (-15%). Het totale winkeloppervlak in Nederland is
Van groei naar verdringing
tussen 2003 en 2014 met ± 16% gegroeid tot
Het consumentengedrag wijzigt, mede als
circa 28 mln m² wvo, vooral in de periferie.
gevolg van de opkomst van internet, smart-
Daarbovenop staat ruim 3,5 mln m² wvo leeg
phones en andere technologische innovaties.
(± 11%). Het aanbod groeide sneller dan de
Dit heeft gevolgen voor het functioneren van
bevolking. Niet-dagelijkse winkelbestedingen
fysieke winkels en winkelgebieden. Waar in het
door consumenten in winkels neemt elk jaar
verleden sprake was van een steeds maar
verder af.
Winkelvloeroppervlak in Nederland is toegenomen
groeiende markt vindt nu verdringing plaats.
Schaalvergroting blijft doorzetten Kleinere en zwakkere spelers worden
Een belangrijke trend in de detailhandel is
verdrongen door grote spelers met meer
schaalvergroting in omvang en door filialisering
inkoopkracht, schaalvoordelen en financiële
en langere openingstijden. Schaalvergroting is
armslag. Niet alleen zelfstandige ondernemers,
een belangrijke strategie om te overleven in de
maar ook tot voor kort toonaangevende
verdringingsmarkt. De gemiddelde omvang van
winkelformules staan sterk onder druk en gaan
winkels groeide tussen 2003 en 2015 van 224
winkels sluiten of zelfs failliet. Dit geldt voor alle
naar 283 m² wvo: nieuwe winkelruimte is
typen locaties (grote binnensteden, kleine
gemiddeld groter, en kleine winkels verdwijnen
dorpen, buurt- en wijkwinkelcentra en solitaire
vaker. Het aandeel filiaalbedrijven nam toe van
winkellocaties). Eén van de oorzaken is de
26% in 2003 tot 37% in 2015. Het totale aantal
economische recessie. Daarnaast speelt een
vestigingen van filiaalbedrijven neemt landelijk
aantal autonome (structurele) trends die elkaar
inmiddels ook af.
versterken.
2
Balans tussen vraag en aanbod is verstoord
Schaalvergroting supermarkten
Ook in de supermarktbranche is de schaal-
locaties wordt nauwelijks nog geïnvesteerd,
vergroting duidelijk zichtbaar. Om aan de
steeds vaker worden vestigingen gesloten.
toenemende wensen van consumenten te
Marktaandeel internet zal nog verder toenemen
kunnen voldoen (ruim assortiment, gemak,
Vergrijzing bij consumenten en winkeliers
comfort) hebben supermarkten een steeds
Consumenten besteden minder als gevolg van
groter oppervlak nodig. Supermarkten worden
de economische recessie. Daarnaast hebben
dan ook gemiddeld steeds groter. Het aantal
ook vergrijzing en ontgroening een nadelig
kleinschalige supermarkten (<800 m² wvo) is de
effect op de omzet: ouderen besteden
afgelopen jaren fors afgenomen. Het aantal
gemiddeld minder in winkels dan personen in
supermarkten met een omvang groter dan
de leeftijdsgroepen tussen de 20 en 65 jaar
1.200 m² wvo is juist gegroeid*. Door de
(gezinsvorming, carrière, groter wonen, etc.). Dit
schaalvergroting worden verzorgingsgebieden
heeft vooral gevolgen voor bestedingen in de
noodzakelijkerwijs ook groter en blijven er per
niet-dagelijkse sector.
saldo minder supermarkten over. Ook aan de aanbodzijde heeft de vergrijzing
Winkelformules kritischer in vestigingsbeleid
Ook in de winkelstructuur vindt schaalvergroting
grote gevolgen. In 2010 was circa 35% van de
plaats: door het groeiende winkelaanbod is de
zelfstandige mkb-ers in Nederland reeds ouder
concurrentie tussen winkelcentra groot. Grote
dan 50 jaar. Een groot deel van de zelfstandige
centra worden groter, ten koste van kleinere
winkeliers (baby-boomgeneratie) gaat of is
winkelcentra. Kleine centra staan steeds meer
recent met pensioen. Het aantal ondernemers
onder druk en verdwijnen soms zelfs.
dat een bedrijf wil of kan overnemen is beperkt door het ongunstige perspectief. Dit betekent
De meeste winkelketens zetten niet langer in op
dat veel winkelruimte de komende jaren vrijkomt
expansie. In toenemende mate focussen zij op
zonder opvolging of nieuwe invulling.
een beperkter aantal locaties in grote centra en verzorgingsgebieden**. Daar wordt geïnvesteerd
Marktaandeel internet blijft toenemen
in uitbreiding en nieuwe concepten. Op overige
Bestedingen per m² nemen niet alleen af, er vindt ook een verschuiving plaats van beste-
Behoefte aan fysieke winkels neemt af
* HBD (2013), Feiten & cijfers supermarkten ** DTNP (2012), Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules
dingen naar webwinkels. Het marktaandeel van internetaankopen in de totale detailhandels-
3
bestedingen in Nederland groeide binnen 15 jaar van 0% naar circa 8%. In de non-
2.2 Verschillen per gebied en locatie
foodsector neemt het marktaandeel van internet
Kwetsbare gebieden: kleinschalig en ‘run’ Kwetsbaar zijn centra die te klein zijn en/of centra met weinig onderscheidend vermogen
snel toe (o.a. mode). Voor sommige branches
Verschillen per winkelgebied
(o.a. buurtsuper of middelgroot centrumgebied
ligt dit al boven de 20% (o.a. media en
De ontwikkelingen in de winkelmarkt hebben
met doorsnee aanbod). Consumenten
elektronica). Naar verwachting zal het
verschillende gevolgen per type winkelgedrag
verkiezen een completer aanbod en slaan een
marktaandeel van internet verder toenemen en
en type winkelgebied. Per saldo zullen winkels
dergelijke kleine voorziening steeds vaker over.
heeft grote impact op het functioneren van
op goede locaties winkels op zwakke locaties
standaardaanbod in het middensegment.
verdringen. Dit betekent bedreigingen (toename
Ook kwetsbaar zijn winkelcentra, die zich
leegstand) voor het ene winkel-/deelgebied, en
specifiek richten op prijs en ‘run’. Deze functie is
kansen voor het andere (zie kader p. 5).
door internet overgenomen (meest makkelijke
Hoe groot het marktaandeel van internet wordt, is moeilijk te voorspellen. Beschikbare
en goedkope aankooplocatie). Het gaat hier met
prognoses lopen sterk uiteen. Dit hangt onder
Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen
name om de grootschalige locaties in de
meer af van technologische ontwikkelingen en
Kansrijk zijn de grote binnensteden, die zich
periferie.
de mate waarin nieuwe branches erin slagen
richten op sfeer en beleving en zich zo kunnen
zich aan te passen aan de online markt. Online-
(blijven) onderscheiden. Ook kansrijk zijn grote
en fysieke winkelbestedingen steeds meer door
dorps- en wijkwinkelcentra. Deze centra
elkaar (omnichannel). Op basis van prognoses
hebben vaak in belangrijke mate een functie
lijkt een marktaandeel van 15% in de totale
voor dagelijkse boodschappen en eenvoudige,
detailhandel in 2020 minimaal realistisch.
niet-keuzegevoelige en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. De nadruk ligt op
Conclusie: minder behoefte aan fysieke winkels
frequent en gemakkelijk aankopen doen.
De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt zijn
Consumenten blijven naar verwachting deze
groot. De groei van internet en demografische
aankopen dicht bij huis doen. Voorwaarde
ontwikkelingen leiden tot een afnemende
daarvoor is wel dat het winkelaanbod voor dat
behoefte aan fysieke winkels. Formules met
bezoekdoel compleet is (keuze), en gemakkelijk
een groot oppervlak en/of veel vestigingen
te bezoeken (afstand, parkeren, compact).
verdringen kleinschalige spelers. Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer ingevuld. Leegstand neemt onvermijdelijk toe.
4
Kansrijke winkelgebieden
Kwetsbare winkelgebieden
Grotere binnensteden: sfeer en beleving
Kleine dorps- en buurtcentra: weinig keuze
Runshoppingcentra: concurrentie van internet
Consumenten blijven de behoefte houden om
Onaantrekkelijke gebieden door weinig keuze
Deze winkelgebieden kunnen zich slecht
recreatief te winkelen. Zij kiezen voor winkel-
(weinig aanbod). Mobiele consumenten gaan
onderscheiden van internet. Internet biedt meer
gebieden met de meeste sfeer en beleving.
naar completere centra op grotere afstand.
keuze en de laagste prijs.
Grote dorps- en wijkcentra: dagelijks en gemak
Middelgrote centra: ‘kleurloos’
Thematische centra: onvoldoende draagvlak
Snel de boodschappen doen. Er is voldoende
Onvoldoende onderscheidende winkels
Kwetsbaar door overaanbod in combinatie met
keuze (aanbod), de locatie is goed bereikbaar
(‘dertien in een dozijn’). Hierdoor slaan
afnemende bestedingen. Dit geldt met name
consumenten deze centra steeds vaker over.
voor woonboulevards.
en er zijn voldoende parkeerplaatsen.
5
3 Uitgangssituatie 3.1
Inwoners en ligging
Aantal inwoners en prognoses De gemeenten Dinkelland en Tubbergen liggen in de landelijke regio Noordoost Twente. De gemeente Dinkelland telt circa 26.000 inwoners, in de gemeente Tubbergen wonen ruim 21.200 inwoners. De inwoners zijn verspreid over een groot aantal plaatsen (zie kaart 1). In beide gemeenten is de komende jaren sprake van lichte bevolkingsdaling (1 à 2% tussen 2014 en 2020) en van vergrijzing van de bevolking*.
Ligging in de regio Aan de west- en zuidzijde liggen de grotere plaatsen Oldenzaal (32.000 inwoners), Hengelo (81.000 inwoners) en Almelo (72.500 inwoners). Aan de noord- en oostzijde wordt het gebied begrensd door Duitsland, met onder andere Nordhorn (55.000 inwoners). De verbindingen tussen de plaatsen en met de grotere plaatsen in de regio is goed (via provinciale wegen).
*
6
CBS (2015), Statline Databank
Kaart 1
Aantal inwoners per kern Dinkelland en Tubbergen (per 1-1-2014)
3.2 Detailhandelsstructuur Kaart 2
Huidige winkelstructuur Tubbergen en Dinkelland Spreiding winkelaanbod Op kaart 2 is de spreiding van het winkelaanbod in beide gemeenten weergegeven (detailhandelsstructuur: winkelgebieden en structuurbepalende solitaire aanbieders). De centrumgebieden van de grootste plaatsen, Denekamp en Tubbergen, hebben het grootste en meest gevarieerde winkelaanbod. Hier is naast een compleet dagelijks aanbod, ook een substantieel niet-dagelijks aanbod aanwezig. Ook in Ootmarsum is een sterk dagelijks aanbod aanwezig (onder andere grootste supermarkt van beide gemeenten). Het nietdagelijks aanbod is weliswaar in omvang beperkt, maar sterk onderscheidend (toeristisch-recreatief). De overige plaatsen hebben een beperkter (vooral dagelijks) aanbod. Opvallend is de aanwezigheid van twee zeer grootschalige tuincentra in de gemeente Dinkelland: in Noord Deurningen en in Deurningen. Dit heeft ook invloed op het (haalbare) aanbod in Tubbergen. Buiten de op kaart 2 weergegeven hoofdstructuur, zijn er verspreid nog diverse solitaire winkels aanwezig, in uiteenlopende branches.
7
Winkelaanbod per plaats In figuur 1 is de omvang van het winkelaanbod in
Figuur 1 Winkelaanbod per plaats Tubbergen en Dinkelland (in m² wvo)
de verschillende plaatsen weergegeven (voor zover groter dan 500 m² winkelvloeroppervlak (wvo))*. Daarnaast bevinden zich in een aantal kleine plaatsen nog een of enkele winkels (onder andere in Saasveld, Lattrop en Manderveen)**. In het overzicht valt de dominantie op van de grote tuincentra (geel, ‘volumineuze artikelen’) in Noord Deurningen (Oosterik) en Deurningen (Borghuis). Daarnaast is te zien dat de plaatsen Denekamp en Tubbergen en in mindere mate Ootmarsum en Geesteren een gevarieerd aanbod hebben, verspreid over alle branches. Ootmarsum beschikt daarnaast over een sterk overig toeristisch-recreatief aanbod (galeries/ horeca, niet in grafiek). In de overige plaatsen wordt het aanbod veelal bepaald door één of enkele aanbieders, zoals een supermarkt, een bouwmarkt of een klein tuincentrum. Opvallend in Tilligte is de relatief grote modezaak (Koopman). *
Om op dezelfde wijze als in 2013 (eerste versie detailhandelsstructuurvisie) aanbodgegevens te kunnen presenteren, is gebruik gemaakt van een uittreksel van het Locatusbestand uit februari 2015 (door gewijzigde aanlevering van gegevens door Locatus is dit niet mogelijk met recentere cijfers) ** zie ook bijlage 3 (branche-indeling) en 4 (omvang winkelaanbod per plaats)
8
Bron: Locatus, februari 2015, bewerking Droogh Trommelen en Partners
Figuur 2a Winkelaanbod in plaats Tubbergen en in plaatsen met eenzelfde aantal inwoners (in m² wvo)
In een aantal plaatsen (o.a. Tubbergen, Ootmarsum, Weerselo) is het aandeel leegstaande meters relatief groot (groter dan landelijk gemiddelde van 11%).
Hoofdplaatsen Denekamp en Tubbergen In de plaats Tubbergen is een relatief zeer groot winkelaanbod aanwezig (circa 21.500 m² wvo). Dit is inclusief ruim 5.000 m² leegstand (24%) (met name voormalig tuincentrum). Ten opzichte van het aanbod in plaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners is het dagelijkse aanbod in Tubbergen van gemiddelde omvang (zie figuur Bron: Locatus, februari 2015, bewerking Droogh Trommelen en Partners
2a). Het niet-dagelijkse aanbod is in Tubbergen daarentegen relatief groot. Tubbergen vervult een bovenlokale verzorgingsfunctie (in
Figuur 2b Winkelaanbod in plaats Denekamp en in plaatsen met eenzelfde aantal inwoners (in m² wvo)
tegenstelling tot veel plaatsen van deze omvang). Het winkelaanbod in de plaats Denekamp is met ± 17.800 m² wvo (inclusief leegstand) iets groter dan het gemiddelde aanbod in plaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners (zie figuur 2b). De leegstand is met 11% gemiddeld. Het aanbod in Denekamp is in alle hoofdbranches relatief groot, met name in supermarkten, kleding, schoenen en media. Het ruime aanbod kan worden verklaard door de
Bron: Locatus, februari 2015, bewerking Droogh Trommelen en Partners
bovenlokale verzorgingsfunctie van Denekamp.
9
3.3
Positie Tubbergen in de regio Kaart 3
Koopstromenonderzoek In 2015 is in heel Oost-Nederland een koopstromenonderzoek* uitgevoerd. Dit onderzoek geeft onder meer inzicht in het koopgedrag van inwoners uit de gemeente Dinkelland en omgeving (koopkrachtbinding, -toevloeiing en -afvloeiing). Voor de drie grootste plaatsen van de gemeente Tubbergen zijn de koopstromen gemeten. Uit dit onderzoek blijkt dat de plaatsen in de gemeente Tubbergen overwegend een lokale functie hebben gericht op dagelijkse aankopen (binding Tubbergen 67%, Geesteren 59%, Albergen 41%). De plaats Tubbergen weet daarnaast ook nog consumenten uit de omliggende plaatsen (met name uit overig gemeente Tubbergen) aan zich te binden (toevloeiing 50%). Het winkelaanbod in de gemeente kan daarnaast (beperkt) profiteren van bestedingen door verblijfstoeristen (niet meegenomen in koopstromenonderzoek).
Centra in de regio Uit het koopstromenonderzoek blijkt dat inwoners uit Tubbergen voor niet-dagelijkse *
10
I&O Research (2015), Koopstromenonderzoek Oost-Nederland
Positie centra Tubbergen in de regio
artikelen (onder andere kleding, schoenen,
Figuur 3 Winkelaanbod in centra in de regio (in m² wvo)
woninginrichting) in belangrijke mate gericht zijn op de grotere plaatsen in de regio (met name Almelo en Hengelo (centrum en Plein Westermaat, zie ook figuur 3). Deze centra beschikken over een aanbod (met name mode en overig niet-dagelijks) dat vele malen groter is dan in het centrum van Tubbergen.
3.4 Huidig economisch functioneren Indicatieve berekening vloerproductiviteit Voor de drie grootste plaatsen van de gemeente Tubbergen is een indicatieve berekening gemaakt van de huidige vloerproductiviteit in de sector dagelijkse artikelen. De berekening geeft slechts een benadering van het huidig economisch functioneren, mede omdat deze gebaseerd is op landelijke kengetallen over omzet en bestedingen in winkels. Mede gelet op trends zal de vloerproductiviteit in de toekomstige situatie anders zijn. In bijlage 7 worden de berekeningen toegelicht.
Overwegend ondergemiddeld functioneren De gemiddelde omzet per m² wvo in de dagelijkse sector ligt in Geesteren en Albergen ruim onder het gemiddelde in Nederland. Op Bron: Locatus, februari 2015, bewerking Droogh Trommelen en Partners
basis van de indicatieve berekeningen lijkt
11
alleen in de plaats Tubbergen het dagelijkse
3.5
Conclusies
aanbod iets bovengemiddeld te functioneren. Geconcludeerd kan worden dat het Aangenomen mag worden dat de gemiddelde
winkelaanbod in Tubbergen relatief uitgebreid is.
lasten (o.a. huisvesting) in het landelijk gebied
Het aanbod ligt verspreid over een groot aantal
in Oost-Nederland iets lager liggen dan
plaatsen, met alle een relatief klein draagvlak
gemiddeld in Nederland. Desalniettemin kan
(aantal inwoners). De leegstand is vooral in de
geconcludeerd worden dat het winkelaanbod in
plaats Tubbergen relatief groot (meer dan
de dagelijkse sector in de plaatsen van de
landelijke gemiddelde van 11%). Het aanwezige
gemeente Tubbergen op dit moment gemiddeld
winkelaanbod functioneert onder het landelijk
genomen matig functioneert. Dit is in 2013 ook
gemiddelde. Het matige functioneren wordt ook
bevestigd in de ondernemersenquête: veel
bevestigd in de ondernemersenquête uit 2013,
winkeliers gaven destijds aan dat hun omzet
waarin veel winkeliers hun omzet aan de krappe
aan de krappe kant of onvoldoende is.
kant of onvoldoende beoordelen.
Niet-dagelijkse sector moeilijk te berekenen
Een substantiële stijging van de (al redelijk hoge)
Voor de niet-dagelijkse sector is het moeilijk om
koopkrachtbinding en/of -toevloeiing aan de
op dit schaalniveau betrouwbare berekeningen
gemeente Tubbergen als geheel is niet te
van het economisch functioneren te maken. Het
verwachten vanwege de sterke (recreatieve)
winkelaanbod in deze sector is verspreid over
centrumgebieden in de nabijheid (Almelo,
uiteenlopende branches (met uiteenlopende
Hengelo, Enschede, Nordhorn).
benodigde omzetten per m² wvo) en wordt in belangrijke mate bepaald door de
In combinatie met trends in de detailhandel
aantrekkingskracht van enkele grote
(hoofstuk 2) en de stagnerende (of licht
aanbieders. Uit de ondernemersenquête komt
krimpende) bevolking, moet de komende jaren
het beeld naar voren dat de omzetten per m²
rekening worden gehouden met een afnemende
wvo gemiddeld aan de lage kant liggen.
behoefte aan fysieke winkels. Hiermee neemt de kans op leegstand toe. Een en ander leidt tot afwegingen voor de gewenste/te behouden winkelstructuur en het te voeren beleid.
12
Dorpscentra: imagodragers en ontmoetingsplekken
4 Visie winkelstructuur
vergrijzende ondernemersbestand en de stagnerende of zelfs krimpende bevolking zorgen voor een versnelde toename van leegstand. De (sociaal-maatschappelijke) vraag voor de nabije toekomst is op welke locaties
4.1
Ambities en uitdagingen
deze leegstand het ergste is en dus zo mogelijk moet worden voorkomen. Door keuzes te maken in de ruimtelijke structuur kunnen
Ambities
gemeenten hieraan sturing geven (zie kader
De gemeenten Tubbergen en Dinkelland
‘ruimtelijke ordening van de leegstand’).
hebben dezelfde ambities voor de toekomstige detailhandelsstructuur:
Keuze voor duurzame winkelstructuur
•
Voor inwoners een zo compleet mogelijk
In algemene zin hebben centrumgebieden een
aanbod op aanvaardbare afstand van de
grotere sociaal-maatschappelijke functie (o.a.
woning;
als ontmoetingsplek voor inwoners) dan
Voor ondernemers een gezond
verspreid gelegen winkels. Ook zijn de kansen
ondernemersklimaat met ruimte voor
voor synergie (onderlinge wisselwerking) in de
kwaliteit en innovatie;
centra groter, leegstand tast juist in centra het
Een ontwikkelingsgerichte visie, die
investeringsklimaat (en woon- en leefklimaat)
marktpartijen stimuleert om te investeren;
het sterkst aan. Op basis daarvan ligt het voor
Duurzaam en intensief ruimtegebruik en
de hand prioriteit te geven aan het tegengaan
winkelgebieden met ruimtelijke kwaliteit.
van leegstand in centrumgebieden (eventueel
Voor inwoners zo compleet mogelijk aanbod •
• •
ten koste van niet-centrumlocaties binnen en
Keuzes in de structuur
buiten de bebouwde kom).
Door trends in de detailhandel (afnemende
Voor ondernemers een gezond investeringsklimaat
bestedingen, internet, overaanbod) dreigt op
Keuze voor supermarkten als dragers
alle typen locaties in Nederland stagnatie en
De ambitie is te streven naar een duurzame
leegstand. Schaalvergroting en filialisering
winkelstructuur, voor zowel inwoners als
leiden daarbij tot verdringing. In Tubbergen kan
ondernemers. In de winkelgebieden in de
de relatief kleinschalige winkelstructuur, het
gemeente Tubbergen is frequente aankopen
13
‘Ruimtelijke ordening van de leegstand’ Periode van groei In de periode voor 2008 zorgen economische welvaart en optimisme voor een groei van winkelaanbod op alle typen winkellocaties.
Periode van stagnatie Overaanbod, veranderend consumentengedrag en demografische ontwikkelingen hebben vanaf 2008 geleid tot winkelleegstand op alle typen locaties.
Periode van keuzes De veranderende winkelmarkt leidt op alle typen winkellocaties tot meer leegstand en stagnatie. Dit leidt er toe dat we anno 2015 voor de maatschappelijke keuze staan: waar is leegstand het minst erg? In reguliere winkelgebieden, op PDV-clusters of op verspreid gelegen locaties? Door keuzes te maken en ruimtelijk beleid te voeren kan enige sturing worden gegeven aan leegstand.
14
doen (boodschappen) het primaire
Consument en dagelijkse boodschappen: keuze en kritische massa
één supermarkt en enkele andere winkels.
bezoekmotief. Supermarkten zijn hierbij de
De consument kiest steeds vaker voor het
publiekstrekkers. Zij zorgen elke dag van de
complete boodschappencentrum (veel
week voor grote bezoekersstromen, die de
Waar consumenten hun dagelijkse bood-
keuze) in plaats van de kleine
basis vormen voor versspeciaalzaken, drogisten
schappen doen is een continue afweging
buurtsupermarkt of het buurtwinkelcentrum
en bij voldoende draagvlak voor overige winkels
tussen de bereidheid een afstand af te
(weinig keuze). Buurtwinkelcentra zijn steeds
(huishoudelijke artikelen, bloemen, kleding,
leggen en het aanwezige aanbod op de
minder interessant voor consumenten en
speelgoed, etc.) (kader ‘Combinatiebezoek
aankooplocatie. Consumenten vragen om
daardoor ook voor winkeliers. Deze locaties
supermarkten en speciaalzaken’).
een steeds ruimere keuze in het
verliezen het van de grotere wijkcentra. Bij frequente aankopen bestaat veelal de wens
assortiment. Zij zijn daarvoor vaker bereid en in staat om een grotere afstand af te
De rol van internet is tot op heden klein in de
dat consumenten op korte afstand van hun
leggen (zie kader ‘toenemende mobiliteit en
dagelijkse sector. Een belangrijke reden
woning (in het eigen dorp) kunnen beschikken
internetgebruik onder ouderen’).
daarvoor is dat de distributie van
over een eigentijds winkelaanbod. Tegenover
versproducten moeilijk is en daardoor erg
deze wens van nabijheid staat echter het feit
Supermarkten kunnen alleen een ruimer
kostbaar. Daarnaast willen consumenten
dat consumenten voor frequente aankopen
assortiment met speciale(re) (vers)producten
graag hun eigen versproducten uitzoeken.
(boodschappen) primair gericht zijn op (service)
aanbieden als er voldoende bezoekers zijn
supermarkten met voldoende aanbod en
om de producten aan te verkopen. Alleen
kwaliteit. Om dit te kunnen bieden willen
supermarkten met een groot verzorgings-
supermarkten uitbreiden (zie kader
gebied kunnen daardoor een ruim
‘Consumenten en dagelijkse boodschappen:
assortiment bieden.
keuze en kritische massa’). Het benodigde bevolkingsdraagvlak per supermarkt neemt
Voor een boodschappencentrum als geheel
daardoor toe. Dit betekent dat winkels
geldt hetzelfde. Een compleet boodschap-
(supermarkten) in de kleine plaatsen in
pencentrum (twee of meer supermarkten,
toenemende mate verdwijnen.
diverse (vers)speciaalzaken en drogisten) heeft een groter verzorgingsgebied nodig dan een klein buurtwinkelcentrum met maar
15
Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken Het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken is groot. Uit grootschalig onderzoek* onder 4.750 supermarktbezoekers in 30 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied. In centra waar de supermarkt op zeer korte afstand (tot 50 meter) van het overige winkelaanbod ligt (met de entree in het zicht) is het combinatiebezoek aanzienlijk hoger (75%) dan in situaties waar de ruimtelijke relatie minder goed is. Het combinatiebezoek neemt dan heel snel af. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat het bezoek combineert met andere winkels.
*
16
DTNP (2010), Combinatiebezoek supermarkten en dagelijkse speciaalzaken
4.2 Toekomstige omvang aanbod
Hoe groot het aandeel van internet wordt is nog onzeker. Wel is duidelijk dat in de toekomst het
Dagelijkse sector
benodigde aantal winkelmeters kleiner zal zijn.
Het (overwegend) reeds ondergemiddeld
In de gemeente Tubbergen wordt dit nog
functioneren van het dagelijks aanbod, in
versterkt door de stagnatie of afname van het
combinatie met een stagnatie of afname van het
aantal inwoners. Ook de voortgaande
draagvlak (aantal inwoners), zal leiden tot een
schaalvergroting (waarbij winkelformules zich
daling van de gemiddelde vloerproductiviteit in
steeds meer gaan richten op de grotere centra)
deze sector. Er is dan ook geen aanleiding voor
zal eerder leiden tot een afname dan een
verdere uitbreiding van het aanbod. Eerder mag
toename van het aanbod.
verwacht worden dat op termijn het aanbod zal verdwijnen (verdringingsmarkt).
4.3 Beoogde hoofdwinkel- structuur
Niet-dagelijkse sector
Compleet dorpscentrum Tubbergen
Het aanbod in de niet-dagelijkse sector (met
Ambitie is te blijven streven naar een zo
uitzondering van volumineuze branches) is voor
compleet mogelijk winkelaanbod voor inwoners
een belangrijk deel gevestigd in Tubbergen. De
uit de gemeente Tubbergen. Om dit te
omvang is groter dan gemiddeld in plaatsen met
realiseren is het gewenst in te (blijven) zetten op
eenzelfde inwonertal. In de niet-dagelijkse
versterking van het aanbod in het sterkste
sector moet, meer dan in de dagelijkse sector,
(meest complete) centrum: Tubbergen. Vooral
rekening gehouden worden met de toenemende
hier liggen kansen voor functiesynergie (1+1=3).
afnemen, omdat de zwakkere aanbieders zullen
Geen uitbreidingsruimte voor dagelijks aanbod
invloed van internet op de bestedingen in
Invloed internet niet-dagelijkse sector steeds groter
fysieke winkels. Naar verwachting wordt internet
Het belangrijkste bezoekdoel in het centrum van
als aankoopkanaal in alle branches belangrijker.
Tubbergen blijft het doen van frequente
Voor winkelorganisaties wordt de combinatie
aankopen. Voorwaarde voor behoud van deze
van ‘bricks and clicks’ belangrijker om in te
positie is de aanwezigheid van een gevarieerd
spelen op het fenomeen multi- of
en concurrerend supermarktaanbod. Met de
crosschanneling (consumenten bewegen
aanwezigheid van sterke publiekstrekkers in
flexibel tussen fysieke winkels en internet).
beide centrumgebieden, ontstaan daar ook
17
kansen voor versspeciaalzaken, drogisten,
leidt er naar verwachting toe dat de
mogelijk wordt de detailhandelsbestemming van
huishoudelijke artikelen, textiel, mode etc. Ten
supermarkten in de kleinere plaatsen in
achterblijvend vastgoed gewijzigd in een andere
slotte is de uitdaging om meer dan nu Duitse
toenemende mate onder druk komen te staan
bestemming.
kooptoeristen naar het centrum te trekken (in
en op termijn mogelijk (deels) verdwijnen.
plaats van alleen naar solitaire (grens)winkels.
4.4 Perifere detailhandel
Buiten centra geen nieuwe ontwikkelingen Gelet op de sterke positie van Ootmarsum
Om (toekomstige) ondernemers te stimuleren in
Nieuwe winkelontwikkelingen buiten de dorps-
(grootste servicesupermarkt in de regio in
bestaande (te versterken) winkelgebieden te
centra zijn ongewenst. In algemene zin kan
combinatie met discounter en verszaken), zullen
vestigen, is aan te bevelen buiten deze centra
uitzondering worden gemaakt voor winkels die
de supermarkten in het centrum van Tubbergen
geen nieuwe winkelontwikkelingen meer toe te
vanwege aard en omvang van de gevoerde
een vergelijkbare trekkracht (concurrentie-
staan. Op deze manier wordt het voor inwoners
artikelen niet in een van de eerder genoemde
positie) moeten hebben. Ondanks de nog
uit de gemeente Tubbergen, maar ook voor
winkelgebieden inpasbaar zijn. Het gaat hierbij
beperkte marktruimte (matig economisch
Duitse en overige toeristen aantrekkelijk juist
om bouwmarkten, tuincentra, winkels in
functioneren, klein draagvlak) is versterking van
deze centra te bezoeken. Dit (extra) draagvlak
woninginrichting en in auto’s, boten, caravans.
het aanbod aan supermarkten nodig
biedt kansen voor functiesynergie en daarmee
(schaalvergroting). Dit om voldoende trekkracht
voor (behoud van) een completer aanbod en
Grootste aanbieder in de branche doe-het-zelf
te genereren voor behoud van een compleet
aantrekkelijke, levendige centra. In de krappe
is de bouwmarkt in Tubbergen (Praxis).
overig winkelaanbod.
verdringingsmarkt voor winkels is dit selectieve
Daarnaast zijn er in enkele andere plaatsen
ruimtelijke beleid een effectief instrument om de
kleine doe-het-zelfaanbieders gevestigd. Indien
centra te stimuleren.
gewenst kan enige uitbreiding van deze
Zo mogelijk behoud positie overige plaatsen
branche worden toegestaan.
Naast het complete bovenlokale dorpscentrum Tubbergen, wordt gestreefd naar behoud van
Bestaande winkels kunnen blijven bestaan
de lokale positie van Geesteren en Albergen.
Bestaande winkels mogen vanzelfsprekend hun
In de directe omgeving van de gemeente
Het winkelaanbod in deze plaatsen is gericht op
activiteiten voortzetten (en uitbreiden binnen de
Tubbergen (met name in Dinkelland) is reeds
het doen van frequente aankopen. Substantiële
kaders van vigerende bestemmingsplannen),
een zeer uitgebreid aanbod in de branche
uitbreiding van het aanbod in deze plaatsen is,
maar rekening moet gehouden worden met
tuincentra aanwezig. Er is dan ook geen
gelet op het beperkte draagvlak, niet haalbaar.
geleidelijke transformatie naar andere functies
aanleiding dit aanbod (buiten het vigerende
(zoals zorg of wonen). Waar mogelijk wordt
bestemmingsplan) uit te breiden. Om
De landelijke schaalvergroting in de sector als
medewerking verleend aan de verplaatsing van
mogelijkheden voor centrumgebieden niet
geheel en in de winkelstructuur van Tubbergen
deze winkels naar winkelgebieden. Indien
verder te beperken wordt voorgesteld geen
18
verdere mogelijkheden voor branchevreemd
Kaart 4
Visie winkelstructuur gemeente Tubbergen
aanbod op perifere locaties toe te staan (zie ook beleidskader). Het aanbod in de branche woninginrichting is beperkt. Deze sector is vooral gebaat bij concentratie van aanbod (kijken, vergelijken). Het marktgebied van Tubbergen is hiervoor te klein. Bovendien is in de regio Twente reeds een zeer uitgebreid aanbod in de branche woninginrichting aanwezig (Woonpromenade Van Gils Oldenzaal, Woonboulevards Almelo en Enschede, Plein Westermaat Hengelo.
Visie winkelstructuur Op kaart 4 is de visie op de winkelstructuur van Tubbergen samengevat. De rode en groene stippen op de kaart zijn actief te behouden of te versterken winkellocaties. Aanwezige aanbieders, die niet of in grijs op deze kaart zijn weergegeven, kunnen gewoon blijven bestaan. Verdere uitbreiding (meer dan het vigerende bestemmingsplan) van deze locaties is echter niet gewenst. Met de keuze voor deze winkelstructuur zet de gemeente Tubbergen het reeds eerder ingezette beleid op het gebied van detailhandel voort.
19
5 Uitwerking centra 5.1
Inleiding
In het vorige hoofdstuk is de toekomstige positie van de verschillende winkelgebieden in de totale detailhandelsstructuur bepaald. In dit hoofdstuk wordt per centrumgebied een nadere uitwerking gemaakt. Per centrum wordt op basis van de toekomstige positie een korte analyse gemaakt van sterke en zwakke punten
Supermarkten vormen de basis van het aanbod
Warenhuis Hema is belangrijke trekker in Tubbergen
van het winkelaanbod en de functioneelruimtelijke structuur. Vervolgens wordt per centrum een toekomstvisie gepresenteerd.
Figuur 4 Winkelaanbod in centrum Tubbergen en in centra van kernen van gelijke omvang (in m² wvo)
5.2 Centrum Tubbergen Analyse huidige situatie Het winkelaanbod in het centrum van Tubbergen is met ruim 10.000 m² wvo (inclusief leegstand) ruim groter dan gemiddeld in centra van plaatsen met eenzelfde inwonertal. Met name het aanbod in de branches kleding, warenhuis, huishoudelijke artikelen en luxe, fietsen en plant en dier is in Tubbergen relatief sterk vertegenwoordigd.
20
Bron: Locatus, februari 2015, bewerking Droogh Trommelen en Partners
De supermarkten Plus en Aldi zijn de
Kaart 5
Analyse huidige functioneel-ruimtelijke structuur centrum Tubbergen
belangrijkste publiekstrekkers. Ook warenhuis Hema is een belangrijke aanbieder in het centrum. De leegstand ligt met bijna 7% iets boven de frictieleegstand. Het centrum van Tubbergen heeft een langgerekte, lineaire structuur. Het sterkst bewinkelde deel van de Grotestraat ligt tussen het Raadhuisplein en de Almeloseweg. De lineaire opzet zorgt voor een helder en overzichtelijk winkelgebied. De supermarkten liggen enigszins verstopt aan de achterkant van de winkelstraat. De relatie tussen deze trekkers en de overige winkels, via een aantal kleine stegen, is matig. Het centrum van Tubbergen heeft door de schaal en opzet een dorpse uitstraling. Het investeringsniveau van veel winkelpanden en de kwaliteit van de openbare ruimte is echter overwegend onvoldoende. Het centrum van Tubbergen is goed bereikbaar. De parkeerterreinen ligt dichtbij de winkels, aan weerszijden van de Grotestraat. In de straat zijn enkele parkeerplaatsen, waardoor het voor consumenten ook mogelijk een snelle boodschap te doen.
21
Functioneel-ruimtelijke visie Het centrum van Tubbergen blijft een functie vervullen als compleet dorpscentrum gericht op frequente aankopen voor inwoners uit Tubbergen en omliggende plaatsen. Cruciaal voor behoud van deze positie is de aanwezigheid van een sterk en concurrerend supermarktaanbod in het centrumgebied. Om voldoende trekkracht te behouden ten opzichte van concurrerende grote supermarkten (o.a. Ootmarsum, Almelo) is ook in Tubbergen schaalvergroting van de supermarkten noodzakelijk. Uitdaging is om in het centrum de ruimte te vinden (of te creëren) om deze schaalvergroting mogelijk te maken. Ook in Tubbergen moet rekening worden gehouden met een afnemende behoefte aan fysieke winkelruimte. Om op termijn een aantrekkelijk centrumgebied te behouden, is het dan ook aan te bevelen winkels te blijven clusteren in een compact kernwinkelgebied (grofweg tussen Raadhuisplein en Almeloseweg). In het aanvullende gemengde gebied is ruimte voor overige centrumfuncties. Op die manier kunnen winkels en overige voorzieningen van elkaars nabijheid profiteren en wordt combinatiebezoek gestimuleerd. Zo mogelijk worden winkels buiten het (toekomstige) centrumgebied gestimuleerd om
22
Kaart 6
Functioneel-ruimtelijke visie centrum Tubbergen
(op termijn) te verplaatsen naar vrijkomende
Tubbergen en omliggende plaatsen de
locaties in het centrum.
volgende acties gewenst: •
(op termijn)
Om bezoekers te verleiden behalve de supermarkt ook overige winkels in Grotestraat
• • •
zo mogelijk verplaatsen winkels buiten
openbare ruimte is sterk verouderd. Een goede
centrumgebied naar (toekomstig
uitstraling van het winkelgebied draagt bij aan
vrijkomende) locaties in centrum
de aantrekkingskracht en stimuleert mogelijk ondernemers om ook te (blijven) investeren in Winkels concentreren in beperkt centrumgebied
verbeteren relatie supermarkten en overig aanbod
winkelstraat te versterken (betere uitstraling, goede zichtrelatie). De inrichting van de
herinrichting openbare ruimte (met behoud beperkte verkeersfunctie Grotestraat)
te bezoeken, is het aan te bevelen de verbindingen tussen de trekkers en de
schaalvergroting supermarkten in centrum
5.3
Centrum Geesteren
hun winkel.
Analyse huidige situatie Cruciaal voor dit type centrum is een
In het centrum van Geesteren is ruim 4.200 m²
uitstekende (auto)bereikbaarheid. Na de
wvo aan winkels gevestigd (inclusief leegstand).
herinrichting blijft de Grotestraat dan ook bij
Belangrijkste aanbieder is supermarkt Plus.
voorkeur toegankelijk voor auto’s en blijft een
Rondom deze publiekstrekker is een klein
aantal parkeerplaatsen voor de winkels
cluster van winkels en overige centrumfuncties
aanwezig. Behalve een goede bereikbaarheid
te vinden, vooral gericht op frequente
zorgt de aanwezigheid van een (beperkte)
aankopen. Het overige winkelaanbod ligt
verkeersfunctie in de straat de hele week voor
enigszins verspreid langs de hoofdwegen in de
levendigheid in het centrumgebied. Uiteraard is
plaats.
het van belang dat er voldoende ruimte blijft voor fietsers en voetgangers.
Achter de supermarkt ligt een parkeerterrein met voldoende plaatsen. Daarnaast kan op de
Geesteren: klein winkelcluster rondom supermarkt
Acties
meeste plekken voor de winkels geparkeerd
Samenvattend zijn voor behoud van de functie
worden. De openbare ruimte van het centrum
als compleet dorpscentrum voor inwoners uit
van Geesteren heeft een verzorgde inrichting.
23
Functioneel-ruimtelijke visie In de beoogde detailhandelsstructuur wordt ingezet op behoud van de positie van het centrum van Geesteren als locatie voor frequente aankopen voor inwoners uit Geesteren en directe omgeving. De huidige omvang van de supermarkt en het overige winkelaanbod is reeds passend bij deze beoogde functie. Er is dan ook geen aanleiding voor substantiële uitbreiding van het aanbod. Voor Geesteren is het van belang te blijven voldoen aan de randvoorwaarden voor een boodschappencentrum: een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerplaatsen zo dicht mogelijk bij de winkels, een compacte opzet (clustering van winkels) en een verzorgde uitstraling van winkels en openbare ruimte.
5.4 Centrum Albergen Het winkelaanbod in de plaats Albergen is van beperkte omvang. Het bestaat uit een supermarkt, aangevuld met enkele winkels in uiteen-lopende branches (dagelijks en nietdagelijks). De winkels liggen enigszins verspreid over de plaats. In Albergen is gewerkt aan plannen voor een nieuw centrum, waarbij winkels (inclusief de supermarkt) worden geclusterd op een centrale locatie in de plaats.
24
Kaart 7
Analyse huidige functioneel-ruimtelijke structuur centrum Geesteren
Deze plannen zijn vooralsnog niet nader
via internet. Mogelijk kunnen bestaande
geconcretiseerd.
ondernemers (in de grotere plaatsen) met bezorgdiensten inspelen op de behoeften van
In het algemeen draagt concentratie van het
inwoners in de kleine plaatsen.
aanbod in een compact centrum bij aan het functioneren van winkels (stimuleren combinatiebezoek). Landelijke ontwikkelingen in de detailhandel (schaalvergroting, verdringing) en de beoogde versterking van de positie van Tubbergen zetten de positie van Albergen op termijn steeds meer onder druk. In deze detailhandelsvisie wordt gestreefd naar zo mogelijk behoud van de lokaal verzorgende Coop supermarkt in Albergen
positie van Albergen. Het draagvlak voor winkels is echter beperkt en de concurrentie groot. Indien concentratie van aanbod niet haalbaar blijkt, kan alsnog ingezet worden op behoud van aanbod op de huidige locaties.
5.5
Kleine plaatsen
In diverse kleine plaatsen is nog een beperkt winkelaanbod aanwezig. Deze winkels kunnen in deze visie gewoon blijven bestaan. Uitbreiding conform vigerend bestemmingsplan is mogelijk. Op termijn moet rekening worden gehouden met afname van het aantal winkels vanwege het beperkte draagvlak. Daarnaast kiezen consumenten in toenemende mate voor Voorbeeld van supermarktbezorgservice
aankopen in grotere, completere centra en/of
25
6 Beleidskader
leefklimaat (o.a. werkgelegenheid of overlast).
Hierdoor krijgen de aangewezen centra de
Deze detailhandelsvisie is opgesteld vanuit
beste toekomstmogelijkheden.
dergelijke redenen van algemeen belang en is
6.1
Beleidskeuzes
derhalve ‘Dienstenrichtlijn-proof’.
Ontwikkelingsmogelijkheden Binnen de in de beoogde winkelstructuur
Selectieve ontwikkeling in beperkt aantal centra
benoemde centra zijn alle typen detailhandel
Deze visie beoogt te voorzien in ruimtelijk
Ingezet wordt op behoud/versterking van het
toegestaan. Nieuwe winkels in niet-dagelijkse
detailhandelsbeleid voor de gemeente
centrum van Tubbergen. Hier wordt ruimte
artikelen worden daarbij zoveel mogelijk
Tubbergen. Op basis van deze visie kunnen
gegeven aan de behoefte aan (en noodzaak tot)
geclusterd in het centrum van Tubbergen.
initiatieven worden getoetst aan de gewenste
schaalvergroting in de detailhandel. Met de
detailhandelsstructuur en kan vertaling
afnemende behoefte aan winkels kan door
Uitbreiding van bestaande winkels, die buiten
plaatsvinden naar structuurvisies, gebiedsvisies
clustering van potenties toch een compleet
de genoemde winkelcentra liggen, is
en bestemmingsplannen.
winkelaanbod binnen redelijke afstand tot de
toegestaan, mits dit binnen de regels van
woonomgeving behouden blijven. Behoud van
vigerende bestemmingsplannen past.
Rol gemeenten: ruimtelijke ordening
de positie van de overige (kleinere) plaatsen is
Met een samenhangende detailhandelsvisie
op termijn minder zeker. Wel kan in de grotere
Om ondernemers te stimuleren naar de centra
kunnen gemeenten actief werken aan een
plaatsen Geesteren en Albergen een dagelijks
te verplaatsen en om eigenaren van
duurzame winkelstructuur. Het is gemeenten
basisaanbod worden behouden.
(leegstaand) vastgoed te stimuleren tot herontwikkeling, kan de bestemming op
niet toegestaan concurrentieverhoudingen te reguleren, zelfs niet als (bestaande) bedrijven in
Om de gewenste positie van deze centra te
bestaande winkelpanden buiten de gewenste
de problemen komen of failliet gaan. Een
realiseren, is het in deze verdringingsmarkt
structuur verruimd worden, zodat winkel-
dergelijke vorm van economische ordening
nodig streng om te gaan met ontwikkelingen
panden bijv. een woonfunctie kunnen krijgen.
wordt onder meer door de Europese
buiten deze centra. In het te voeren beleid geldt
Dienstenrichtlijn verboden.
als uitgangspunt dat ontwikkelingen de beoogde
6.2 Beleidsregels
winkelstructuur moeten versterken. Nieuwe Het opleggen van beleidsregels is nadrukkelijk
winkelontwikkelingen buiten de centra zijn in
Winkels mogen zich in principe alleen in
wel mogelijk vanwege ‘dwingende redenen van
beginsel ongewenst. Marktinitiatieven zullen zo
winkelgebieden vestigen. Voor de traditionele
algemeen belang’. Voorbeelden daarvan zijn
niet versnipperen over te veel locaties met elk
PDV-branches zijn er ruimtelijk-relevante
ruimtelijke ordening (o.a. ruimtegebruik,
te weinig kritische massa en attractiviteit.
redenen (aard en omvang van de artikelen) die
voorkomen leegstand), een goed woon- en
26
vestiging buiten de reguliere winkelgebieden
rechtvaardigen. Om deze ruimtelijk-relevante
eenvoudig. Bij elk artikel dat wordt verkocht en
redenen kunnen ‘volumineuze branches’
dat niet tot het hoofdassortiment van de
(woninginrichting, doe-het-zelf en tuincentra,
branche behoort, kan in beginsel, al dan niet
auto’s, boten, caravans) een ontheffing krijgen
naar aanleiding van klachten van derden,
voor perifere locaties. Deze ruimtelijk-relevante
handhavend worden opgetreden.
redenen zijn voor reguliere branches of artikelgroepen niet aanwezig.
Internetverkoop en afhaalpunten In toenemende mate vindt detailhandel (de
Binnen centra alle typen detailhandel toegestaan
Voorkomen van branchevervaging bij PDV
bedrijfsmatige verkoop van producten aan
Perifeer gelegen winkels in volumineuze
consumenten) plaats via internet. De vraag die
branches hebben de neiging om naast hun
zich daarbij vaak voordoet is in hoeverre de
volumineuze hoofdassortiment ook een
bestelling (virtueel), de betaling (virtueel) dan
nevenassortiment te voeren (grotere winst-
wel de aflevering (bij de consument) de
marges per m²). Zo zijn er bouwmarkten die
detailhandelsactiviteit is. Voor het detail-
kleding en tuincentra die huishoudelijke
handelsbeleid en de planologische vertaling in
artikelen en speelgoed verkopen. Indien geen
bestemmingsplannen zijn vooral de ruimtelijke
handhaving van de bestemmingsplanregels
effecten (beoogde detailhandelsstructuur,
plaatsvindt, ontstaat (in toenemende mate)
verkeer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik,
branchevervaging. Dit is op perifere locaties
uitstraling) relevant. In dit licht wordt in het
ongewenst: beleidsmatig wordt ingezet op de
detailhandelsbeleid voor Tubbergen
clustering van dit soort winkels in de reguliere
onderscheid gemaakt tussen vier vormen van
winkelgebieden. Er zijn vanuit het beleid geen
internetverkoop:
redenen aanwezig om verkoop van een ruim
1. Winkels: internetverkoop vindt plaats vanuit
niet-volumineus assortiment toe te staan op
of in combinatie met een fysieke
perifere locaties.
uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk is voor consumenten (al of niet
Uitzondering voor winkels in volumineuze artikelen
Door de verkoop van nevenassortimenten in
in combinatie met opslag/logistiek). Deze
perifeer gelegen winkels niet toe te staan, is het
vorm van internetverkoop wordt in
voor iedereen helder wat is toegestaan. Het
planologisch opzicht beschouwd als winkel
handhaven is in een dergelijke situatie
en is alleen toegestaan in panden met een
27
winkelbestemming (= detailhandels-
geen sprake van een bedrijfsactiviteit met
dan niet in de vorm van productiegebonden (ter
bestemming).
ter plaatse werkzame personen. Zolang de
plaatse vervaardigde) detailhandel.
2. Opslag/logistieke ruimte: internetverkoop
internetverkoop ondergeschikt blijft aan de
vindt plaats vanuit of in combinatie met
hoofdfunctie van een pand heeft deze vorm
De vraag die zich daarbij vaak voordoet is in
opslag en/of logistiek. Er is geen sprake van
van internetverkoop planologisch geen
hoeverre de detailhandelsactiviteit onder-
een fysieke uitstalruimte die gericht is op
substantiële effecten en kan in beginsel
geschikt is en/of deze noodzakelijk en/of
en/of toegankelijk is voor consumenten.
zonder beperkingen worden toegestaan in
gebruikelijk is voor de hoofdactiviteit. Evenals
Deze vorm van internetverkoop wordt
panden met een woon- of andere
bij internetverkoop zijn voor het detailhandels-
planologisch beschouwd als logistiek bedrijf
bestemming.
beleid en de planologische vertaling in bestemmingsplannen vooral de ruimtelijke
en is alleen toegestaan in panden met een Alle vormen van internetverkoop behoren in
effecten (beoogde detailhandelsstructuur,
beginsel tot een van deze categorieën en
verkeer) en verschijningsvorm (ruimtegebruik,
zonder opslag en/of logistiek ter plaatse en
worden als zodanig beoordeeld. Dit betekent
uitstraling) relevant. Hiervan is vooral sprake
er is geen sprake van een fysieke
bijvoorbeeld dat een voor consumenten
indien verkoop plaatsvindt vanuit of in
uitstalruimte die gericht is op en/of
toegankelijke showroom (uitstalruimte), ook
combinatie met een fysieke uitstalruimte die
toegankelijk is voor consumenten. Wel is
zonder bestelling, betaling of levering ter
gericht is op en/of toegankelijk is voor
sprake van een bedrijfsactiviteit met
plaatse planologisch als winkel wordt
consumenten (een winkelruimte).
(meerdere) ter plaatse werkzame personen.
beschouwd. Bij een bedrijfsgebouw op een
Deze vorm van internetverkoop wordt
bedrijventerrein mogen in ondergeschikte mate
In dit licht wordt in het detailhandelsbeleid voor
planologisch beschouwd als kantoor en is
goederen worden afgehaald, maar indien
Tubbergen detailhandel als ondergeschikte
alleen toegestaan in panden met een
sprake is van een voor publiek toegankelijke
nevenactiviteit buiten een pand met een
passende kantorenbestemming.
afhaalruimte waar artikelen zijn uitgestald, is
winkelbestemming slechts zeer beperkt
4. Woningen/overig: internetverkoop vindt
sprake van een winkel. Hetzelfde geldt voor
toegestaan en alleen onder de volgende
kantoren en woningen.
voorwaarden:
passende bedrijfsbestemming 3. Kantoren: internetverkoop vindt plaats
plaats met beperkte opslag en/of logistiek* ter plaatse, er is geen sprake van een
•
fysieke uitstalruimte die gericht is op en/of
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
zichtbare uitstraling als winkel (winkeltje in
toegankelijk is voor consumenten en er is
Van oudsher vindt detailhandel (de bedrijfs-
verzorgingshuis, shampoo bij de kapper).
matige verkoop van producten aan *
28
Er is geen sprake van een naar buiten toe
Nadere regels over beperkte opslag en/of logistiek kunnen in bestemmingsplannen worden opgenomen.
consumenten) plaats als ondergeschikte nevenactiviteit bij andere bedrijfsactiviteiten, al
•
De fysieke uitstalruimte die gericht is op en/ of toegankelijk is voor consumenten beperkt
zich tot max. 25 m² (het is immers een
•
ondergeschikte nevenactiviteit).
Ligt het initiatief in één van overige centra (Geesteren, Albergen) dan gelden geen branchebeperkingen. Wel dient gekeken te
Voor productiegebonden detailhandel, ofwel ter
worden of realisatie van het initiatief er niet
plaatse vervaardigde artikelen (bijvoorbeeld
toe leidt dat de verzorgingsfunctie van de
asperges bij de boer, meubelmakerij, etc.)
winkellocatie wijzigt. Blijft de functie van de
hanteert de gemeente Tubbergen iets ruimere
locatie na realisatie van het initiatief gelijk,
regels: maximaal 10% van het totale oppervlak
dan past het initiatief binnen de beoogde
tot een maximum van 75 m² mag gebruikt
structuur.
worden voor detailhandel.
6.3
•
Indien het initiatief niet in één van reguliere winkelgebieden ligt, dan wordt getoetst
Beoordelingsschema
welke branches het initiatief betreft en of dit aansluit bij de toegestane branches op die locatie.
Alle detailhandelsinitiatieven waarvoor een bestemmingswijziging of ontheffing nodig is
•
Bestaande winkels buiten de beoogde
worden door de gemeente getoetst aan de
structuur kunnen blijven bestaan. Nieuwe
detailhandelsvisie en het beleid. In figuur 9 is
initiatieven zijn niet toegestaan. De huidige
een beoordelingsschema opgenomen aan de
planologische bestemming en oppervlakte
hand waarvan detailhandelsinitiatieven kunnen
worden niet verruimd.
worden getoetst: •
Getoetst wordt of het initiatief ligt binnen een regulier winkelgebied in de beoogde structuur. Er wordt dus gekeken of het initiatief binnen één van de rode of groenrode bollen op kaart 4 ligt.
•
Ligt het initiatief in het centrum van Tubbergen dan zijn er geen beperkingen voor wat betreft branchering en omvang. Het initiatief past binnen de beoogde structuur.
29
Figuur 5 Beoordelingsschema voor initiatieven voor nieuwe winkelontwikkelingen in Tubbergen
Locatie
Reguliere winkelgebieden
Perifere locaties
Nee
Initiatief in regulier Ja winkelgebied in beoogde winkelstructuur? (kaart 4)
Initiatief in centrum Tubbergen?
Wat is gewenste verzorgingsfunctie van winkelgebied? Nee
Ja
Komt functie van Ja winkelgebied na Ja realisatie nog overeen met beoogde winkelstructuur?
Initiatief in Nee centrum Geesteren, Albergen
Wat is verzorgingsfunctie van winkelgebied na realisatie van initiatief?
Initiatief passend in beoogde structuur
30
Welke branches bevat het initiatief?
Initiatief passend in beoogde structuur
Ja
Nee
Initiatief niet passend in beoogde structuur
Zijn alle branches in het initiatief passend op deze locatie? Ja
Welke branches zijn toegestaan op deze locatie?
Initiatief passend in beoogde structuur
Ja
Nee
Initiatief niet passend in beoogde structuur
Bijlagen
Begeleidingscommissie De oorspronkelijke begeleidingscommissie voor dit onderzoek was als volgt samengesteld:
Bijlage 1 Onderzoeksvragen en begeleiding onderzoek Onderzoeksvragen De volgende onderzoeksvragen zijn beantwoord: 1. Hoe ziet de huidige detailhandelsstructuur van Dinkelland en Tubbergen en de omliggende regio eruit? Hoe functioneert de huidige detailhandel economisch gezien? 2. Welke trends en ontwikkelingen spelen er in de detailhandel, in de regio en in Dinkelland en Tubbergen, en welke invloed hebben deze op de detailhandel in beide gemeenten? 3. Wat zijn per winkelgebied de sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen? 4. Welke ontwikkelingsmogelijkheden zijn er voor de detailhandel? 5. Wat is de gewenste en haalbare ambitie en positie van de afzonderlijke plaatsen of winkelgebieden? Was is het (beoogde) winkelgebied, wat is de verzorgingsfunctie en -bereik en welke branches en winkelformules horen hierbij?
Organisatie
Naam
Gemeente Dinkelland Gemeente Dinkelland Gemeente Tubbergen Gemeente Tubbergen Ondernemerspanel Dinkelland Ondernemerspanel Dinkelland Ondernemerspanel Dinkelland Ondernemerspanel Dinkelland Stichting Ondernemers Tubbergen Ondernemersvereniging Tubbergen Koopdorp Geesteren Ondernemersvereniging Vasse-Manderveen Ondernemersvereniging Albergen/Fleringen Hoofdbedrijfschap Detailhandel Kamer van Koophandel Kamer van Koophandel MKB Nederland
dhr. L. Ottenhof dhr. Koegler (wethouder) dhr. Th. Leferink op Reinink dhr. Stegers (burgemeester) dhr. E. Paus dhr. L. Koopman dhr. S. Stroot dhr. R. Oude Luttikhuis dhr. H. Steggink dhr. Th. Bloeme dhr. M. Wallerbosch mevr. U. Bekhuis dhr. R. Munster dhr. J. Bouwman mevr. M. ter Laak dhr. T. ten Vergert dhr. H. Bakker
6. Wat is de gewenste functioneel-ruimtelijke structuur per winkelgebied? Welke strategieën en acties zijn er per plaats/winkelgebied nodig om de gewenste positionering te bereiken? 7. Hoe kan de gewenste structuur verankerd worden in het (ruimtelijk) beleid? Hoe kunnen toekomstige initiatieven worden getoetst?
31
Bijlage 2
Begrippenlijst
winkelformule van de franchisegever voert voor eigen rekening en risico, tegen vergoeding en volgens voorwaarden van de franchisegever.
Artikelgroep Een groep van artikelen die qua aard en omvang een grote samenhang
Frictieleegstand
vertonen (bijvoorbeeld fitnessapparaten).
De leegstand tussen twee verhuurperioden die maximaal één jaar beloopt.
Branche
Koopkrachtbinding
Een groep van bedrijven die zich richt op de verkoop van één (dominante)
Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt gedaan
artikelgroep (bijvoorbeeld schoenen) of op de verkoop van een veel
in het winkelapparaat in het eigen verzorgingsgebied, noemen we de
voorkomende combinatie van artikelgroepen (bijvoorbeeld sport).
koopkrachtbinding.
Brutovloeroppervlak (bvo)
Koopkrachttoevloeiing
De totale ruimte van een winkel bestaande uit winkelvloeroppervlak en niet
Het deel van de omzet dat van buiten het primaire verzorgingsgebied komt,
voor consumenten toegankelijke ruimten (opslag, kantine, etc.). Het
ofwel het aandeel vreemde koopkracht.
winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak.
Marktaandeel Aandeel van de betreffende onderneming(en) in de consumptieve
Detailhandel
bestedingen aan artikelen/artikelgroepen, uitgedrukt in procenten.
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die
Marktsegment
goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de
Op basis van samenstelling van het assortiment en prijsstelling van de
uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit alsmede anders dan voor
artikelen kunnen commerciële bedrijven ingedeeld worden in verschillende
verbruik ter plaatse.
marktsegmenten (discount, exclusief etc.)
Filiaalbedrijf/grootwinkelbedrijf
Verkooppunt (vkp)
Detailhandelsonderneming met 7 of meer eigen winkels.
Een detailhandelsvestiging met winkelpersoneel en een eigen kassa.
Franchising
Verkoopvloeroppervlak (vvo)
Contractuele samenwerking tussen formule-eigenaar (franchisegever) en de
Gelijk aan winkelvloeroppervlak (wvo).
huurder van de formule (franchisenemer), waarbij de franchisenemer de
32
Winkel
Bijlage 3
Branche-indeling detailhandel
Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van artikelen aan particulieren.
Branchegroep Winkelgebied Een geografisch geheel waarbinnen minimaal 5 winkels zijn gevestigd, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende functies
Dagelijks
(horeca, dienstverlening etc.). Mode
Winkelvloeroppervlak (wvo) De voor het publiek toegankelijke winkelruimte ten behoeve van detailhandel, inclusief zichtbare ruimten zoals bijvoorbeeld etalages en de ruimte achter toonbanken en kassa’s. Het winkelvloeroppervlak bedraagt, afhankelijk van de branche, circa 70 à 80% van het brutovloeroppervlak. Overig niet-dagelijks
Volumineus aanbod
Hoofdbranche • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Supermarkten Speciaalzaken (versspeciaalzaak, minisuper, slijter, tabak en lectuur) Persoonlijke verzorging Kleding en modeaccessoires Schoenen en lederwaren Warenhuizen Juwelier en optiek Huishoudelijke en cadeau-artikelen Antiek en kunst Sport Spel Hobby Media Bruin- en witgoed en computershops Fiets- en autoaccessoires Overige detailhandel Plant en dier Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Doe-het-zelf (o.a. bouwmarkten) Tuincentra