Woonbeleid-2025-2030
Tekst van het document
WOONBELEID TILBURG 2025 - 2030 START
VOORWOORD In Tilburg is er plek voor iedereen. Waar je ook vandaan komt, wie je ook bent;
ger zelfstandig moeten wonen of willen doorstromen naar een andere woning
hier doe je altijd mee. En als je daar wat extra’s bij nodig hebt, zorgen we voor
die beter past bij hun levensfase.
de juiste ondersteuning. We zijn een gemeente waar we samen delen; onze ruimte, tijd, aandacht en voorzieningen. Als gemeente willen we inwoners een
En we zijn goed op weg. We zetten volop om in de reguliere woningbouw te
veilige basis bieden. Zeker op het gebied van wonen, want een woning is een
versnellen en proberen in de tussentijd met tijdelijke woningen de druk op de
basisbehoefte, een grondrecht. Daarom werken we er hard aan om te zorgen
woningmarkt per direct te verlagen om zo iedereen een dak boven het hoofd te
voor voldoende betaalbare woningen voor iedereen.
kunnen bieden.
En die woonopgave is de afgelopen jaren nog groter en meer urgent geworden,
En we gaan door! Tot 2040 realiseren we 25.000 nieuwe woningen. In diezelfde
binnen een gewijzigde context; de wereld om ons heen verandert en er is nieu-
periode verwelkomen we naar verwachting ook zo’n 45.000 nieuwe Tilburgers.
we wet- en regelgeving waarbinnen we onze ambities moeten waarmaken. Met
Mensen die hier geboren worden of mensen die naar Tilburg verhuizen. De
het Woonbeleid 2025-2030 actualiseren we ons woonbeleid naar de uitdagingen
laatste jaren hebben we beperkt gestuurd op de woonopgave. We pakken nu
van deze tijd en maken we gebruik van de (nieuwe) instrumenten die we tot
meer regie. Met onze ketenpartners bewegen we steeds meer toe naar integrale
onze beschikking hebben. Het Woonbeleid is opgebouwd langs vier speerpun-
en gebiedsgerichte stedelijke ontwikkeling, waar naast wonen ook parkeren,
ten met als uiteindelijke doel om alle huidige én toekomstige Tilburgers een fijn
sporten, spelen en ondernemen belangrijk zijn en er ruimte is voor zorg en
thuis te kunnen bieden.
ondersteuning.
Een fijn thuis ziet er voor iedereen anders uit. Wij zetten alles op alles om voor
Tilburg ontwikkelt zich ondertussen razendsnel. Maar we mogen nooit vergeten
onze inwoners voldoende passend aanbod te creëren, zowel in nieuwbouw als
waar we vandaan komen. Tilburg is van oudsher een gastvrije stad, sociaal en vol
door aanpassing van de bestaande voorraad. In de vorm van betaalbare en liefst
bedrijvige buurten. Waar wonen, handel en maakindustrie samenkomen en een
duurzame woningen, in fijne buurten, waar het fijn en veilig leven is. Daarbij
gevoel van gemeenschap heerst. Tekenend voor hoe wij dingen doen in Tilburg
hebben we bijzondere aandacht voor (eenpersoons) starters en ouderen die lan-
en hoe wij als gemeente willen zijn: we hebben oog voor elkaar.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 2
I NHOU D SOP GAV E
VOORWOORD Vaak gaat dat goed. Soms iets minder. Daarom ondersteunen we gemeenschapsvorming steeds nadrukkelijker. Samen met onze partners bouwen we aan een krachtige gemeenschap. Waar iedereen kansen krijgt. Dat is niet voor al onze inwoners vanzelfsprekend. Daarom zetten we in op gelijke kansen. Met het nieuwe woonbeleid laten we zien waar we voor staan en wat we gaan doen. Daarbij vertalen we wat we horen in onze buurten, wijken en dorpen naar concrete acties. De komende jaren ligt de focus op dóen. We verkorten lijntjes met partners. We realiseren plannen sneller. Zorgen dat we wát we doen effectief doen. En dat we samen meer voor elkaar krijgen.
Yusuf Çelik
Wethouder Wonen
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 3
I NHOU D SOP GAV E
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD 2
4. DE JUISTE WONING OP DE JUISTE PLEK
29
4.1 OPGAVE EN AMBITIE
30
INHOUDSOPGAVE 4
4.2 MAATREGELEN
36
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS
5
5. VOOR IEDEREEN EEN PASSENDE WOONVORM
42
1.1 BEVOLKING 6
5.1 OPGAVE EN AMBITIE
43
1.2 WONINGVOORRAAD 8
5.2 MAATREGELEN 48
1.3 WONINGBEHOEFTE
11
1.4 WONINGZOEKENDEN IN TILBURG
12
6. EEN STERKERE POSITIE OP DE WONINGMARKT
52
1.5 LEEFBAARHEID
12
6.1 OPGAVE EN AMBITIE
53
1.6 WONINGBOUWPRODUCTIE EN PLANVOORRAAD
13
6.2 MAATREGELEN 56
2. ONZE AMBITIE 15
7. MONITORING EN VERVOLG
58
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN
17
BIJLAGE 1 SAMENWERKING EN PARTICIPATIE
61
3.1 OPGAVE EN AMBITIES
18
BIJLAGE 2 AFKORTINGEN EN BEGRIPPEN
64
3.2 MAATREGELEN
21
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 4
I NHOU D SOP GAV E
1
DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 5
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS Wonen begint bij duidelijkheid over de behoefte van onze huidige en toekom-
worden van huishoudens. In 2024 was al 47% van de huishoudens alleenstaand
stige bewoners. Dan moeten we weten hoe de Tilburgse bevolking eruitziet.
en bedroeg de gemiddelde huishoudensgrootte 1,98 personen met huishouden.
In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste bevolkingsontwikkelingen en
Dit neemt toe tot ca. 49% in 2040 met een huishoudensgrootte van 1,9 perso-
wat dit betekent voor de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad in
nen per huishouden. Ook zien we tot 2040 een lichte daling van het aantal paren
Tilburg tot 2040. Wil je meer informatie over de huidige stand van zaken, dan
zonder kinderen. Het aantal gezinnen neemt wel toe, maar in aandeel tot het
is dit te vinden op Tilburg in Cijfers.
totaal blijft deze nagenoeg gelijk.
1.1 BEVOLKING
Figuur 1: Ontwikkeling huishoudens Tilburg tot 2040 40000 35000
In Tilburg wonen in 2025 rond de 231.000 mensen. De Tilburgse bevolking groeit
30000
en de samenstelling wijzigt. Er komen steeds meer mensen van buiten Tilburg
25000
in onze gemeente wonen. De Tilburgse bevolking is sinds 2014 elk jaar met
20000
Volgens de provinciale prognoses groeit het aantal huishoudens van 115.435 in 2024 tot 136.220 in 2040, een toename van bijna 20%. Het aantal huishoudens
2030
er ge z in ou d
in ee n
de rg ez
65 +
tw ee ou
rso o
23
tw ee pe
ns rso o
tw ee pe
2022
ns
-6
5
65 + ta an d
65 all ee ns
all ee ns
buitenland als het binnenland om hier te studeren, te werken en te wonen.
0 3-
Tilburgers worden geboren en mensen naar Tilburg verhuizen, zowel vanuit het
5000
ta an d
262.000 inwoners in 2040. Deze groei wordt veroorzaakt doordat er hier nieuwe
10000
jaa r
Naar verwachting stijgt het aantal inwoners gemiddeld met 2000 per jaar tot
15000
<2 3
gemiddeld 1.800 personen toegenomen, behalve tijdens de coronapandemie.
<2
Groei
2040
stijgt daarmee relatief harder dan het aantal inwoners, wat komt door de toena-
Bron: Update toekomstverkenning Hart van Brabant. Bijlage bij het onderzoek
me van kleinere huishoudens. Dit noemen we huishoudensverdunning. De groot-
‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’ (december 2022) | InFact
ste toename zit dan ook in de extra 12.500 eenpersoonshuishoudens tot 2040. Het aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt door vergrijzing en het kleiner
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 6
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS Vergrijzing en ontgroening Het aandeel ouderen zal stijgen, waarbij het aandeel oudere ouderen van 75-
Richting de toekomst is het lastig te voorspellen wat de precieze migratiecijfers
plus nog harder stijgt. Dit noemen we ‘dubbele vergrijzing’. Het aandeel Tilburg-
zijn. Deze worden deels beïnvloed door de aantrekkelijkheid van ons vestigings-
se huishoudens van 65 jaar of ouder neemt toe van 23% in 2023 naar bijna 29%
klimaat (wonen en economie) en oorlog en geweld in de wereld. Het is daarom
in 2040.
belangrijk de prognoses te blijven beoordelen en zo nodig beleid daarop bij te stellen. Figuur 2 toont dit ook aan; de toekomstige prognose toont een geleide-
Het aandeel jongerenhuishoudens (tot 25 jaar) daalt gelijktijdig. Op dit moment
lijke daling terwijl het recente verleden meer schommelingen laat zien.
is 12% van de huishoudens jonger dan 25 jaar, dit aandeel daalt en is naar verwachting 8,5% in 2040.
Figuur 2: Uitsplitsing Tilburgse verwachte bevolkingsgroei
Migratie
3500
De bevolkingssamenstelling van Tilburg wordt steeds diverser, en de groei van
3000
het aantal inwoners wordt met name veroorzaakt door nieuwe inwoners die zich
2500
hier willen gaan vestigen. De toename door natuurlijke aanwas draagt aanzienlijk minder bij aan de bevolkingsgroei. Inwoners die naar Tilburg migreren komen veelal uit het buitenland; het saldo van de binnenlandse migratie zal op basis van verwachtingen van het CBS in balans zijn. Dat wil zeggen dat er net
2000 1500 1000
zoveel mensen zich in Tilburg vestigen, als er vertrekken. Het CBS geeft aan dat
500
de dynamiek doorgaans groter is in en om de steden. Jongeren uit gemeenten
0
in de regio verhuizen naar de stad vanwege de opleidingsmogelijkheden of de baankansen en jonge stellen en gezinnen vertrekken weer, meestal naar randgemeenten. De samenstelling van de groep die vanuit het buitenland in Tilburg komt wonen is divers. Het gaat onder andere om internationale studenten,
-500
'18 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '29 '30 '31 '32 '33 '34 '35 '36 '37 '38 '39 Migrati esaldo
Natuurlijke aanwas
Total e bevolkingsgroei
Bron: bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2023) | CBS
arbeidsmigranten en expats, statushouders en ontheemden.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 7
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS Toename van aandachtsgroepen en urgente huisvestingsvraag
geving verwachten we dat het aantal aandachtsgroepen en de omvang daarvan
Het Rijk hanteert in het programma ‘Een thuis voor iedereen’ de term aan-
toeneemt en daarmee ook de taken die de gemeente en de corporaties in hun
dachtsgroepen. Dit is een paraplubenaming voor verschillende soorten groepen
huisvesting vervullen.
Nederlanders waarvan de huisvesting meer aandacht vraagt. Zo zijn er groepen met specifieke woonwensen, zoals studenten, senioren, woonwagenbewoners
In 2022 is een regionale woonzorganalyse uitgevoerd. Meer informatie over de
en arbeidsmigranten. Daarnaast zijn er groepen die vooral snel een woning no-
analyse inclusief opgeleverde documenten is inzichtelijk via deze link:
dig hebben, zoals personen die toe zijn aan zelfstandig wonen na een periode in
Woonzorganalyse - Regio Hart van Brabant.
de maatschappelijke opvang of een vorm van beschermd wonen.
1.2 WONINGVOORRAAD Landelijk is geconstateerd dat er meer regie op de huisvesting nodig is om de grote opgaven op te kunnen pakken. De samenwerking tussen overheden moet
Woningtype en grootte
beter en afspraken moeten minder vrijblijvend. Om dit te kunnen regelen is
In 2024 stonden er in Tilburg meer dan 106.000 woningen, dat zijn er 5000 meer
de Wet versterking regie volkshuisvesting in voorbereiding. In deze wet wordt
dan 5 jaar geleden. De Tilburgse woonvoorraad bestaat grotendeels uit een-
onder andere de verplichting opgenomen om te komen tot woonzorgvisies als
gezinswoningen (62%) en de rest (38%) appartementen, vergelijkbaar met de
onderdeel van de volkshuisvestingprogramma’s. Deze volkshuisvestingsprogram-
Brabantse steden en het landelijk gemiddelde. Doordat we met name inbreiding
ma’s moeten er in 2026 zijn en hiermee vervallen de verplichte woonvisies. In de
voorzien zal de verhouding gaan verschuiven en het aandeel appartementen
woonzorgvisie wordt de woon- en zorgbehoeften en opgaven van alle aan-
toenemen.
dachtgroepen, inclusief ouderen, in kaart worden gebracht. Dit wordt regionaal afgestemd.
De gemiddelde woninggrootte in Tilburg is 111 m2 bruto vloeroppervlakte in 2024. Er is een duidelijk verschil tussen appartementen en eengezinswoningen
Een groeiende groep (nieuwe) Tilburgers zit in een kwetsbare situatie en moet
qua grootte. Eengezinswoningen zijn gemiddeld 133 m2 en appartementen
geholpen worden met huisvesting. Deze inwoners doen een beroep op een
74 m2. Dit is wederom vergelijkbaar met andere Brabantse steden en het
aanzienlijk aandeel van de vrijkomende woningen. In het bijzonder in de sociale
landelijk gemiddelde.
huur tot de eerste aftoppingsgrens. Mede door de aanstaande landelijke wet-
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 8
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS Figuur 3: Gemiddelde woninggroottes in m2 verdeeld over woningtype
(€ 450.000) liggen en de andere Brabantse steden, zijn de huizenprijzen hier ook hard gestegen. Hierdoor wordt het steeds lastiger voor lage- en middeninkomens om in Tilburg een huis te kopen. Zij zijn hierdoor afhankelijk van de sociale
80
Breda
117 80
's-Hert ogenbosch
115 74
Til burg
72
139
Figuur 4: Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoning
480.000,00 430.000,00
131
107 80
Nederland
en particuliere huur, waar er ook meer vraag is dan aanbod.
133
111
Eindhoven
141
120
143
380.000,00 330.000,00
Appartement
Eengezinswoning
Alle woningen
Bron: CSB (2025) Koopwoningen De helft van de Tilburgse woonvoorraad bestaat uit koopwoningen. Hoewel in
280.000,00
2020 Nederland
2021 Breda
2022 Eindhoven
2023 s-Hertogenbosch
2024 Til burg
Bron: CBS, Kadaster (2025)
Tilburg vergeleken met andere steden relatief veel betaalbare koopwoningen staan, is het beeld aan het kantelen dat je hier makkelijk een goedkope wo-
Huurwoningen
ning kan vinden. Waar in 2020 de gemiddelde verkoopprijs € 295.000 bedroeg,
De andere helft van de Tilburgse woonvoorraad bestaat uit huurwoningen,
is deze gestegen naar € 399.000 (Kadaster, 2024); en stijging van bijna 35%.
waarvan de meeste in bezit van woningcorporaties (32%). Zij verhuren met
Hoewel de huizenprijzen in Tilburg nog steeds onder het landelijk gemiddelde
name sociale huurwoningen, al hebben ze ook woningen in het middensegment.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 9
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS Hiermee zit Tilburg boven het landelijk gemiddelde (28%) en zit Tilburg in de
Figuur 6: Spreiding corporatiebezit over Tilburg in 2025
top tien procent van gemeenten met het hoogste aandeel aan corporatiebezit. Sommige Brabantse steden als Eindhoven en ’s-Hertogenbosch hebben nog een hoger aandeel corporatiebezit. Figuur 5: Verdeling eigendom woningvoorraad Brabantse steden Koopwoning
Corporatie
Particuliere huur
14
17
20
15
28
28
57
55
36
44
33
52
19
32
50
Bron: CBS (2025) NEDERLAND
BREDA
E I N D H O V E N' S - H E R T O G E N B O S C H T I L B U R G
Bron: CBS (2025)
Het aandeel particuliere huurwoningen is de afgelopen 10 jaar toegenomen ten opzichte van koop- en sociale huurwoningen. Waar in 2014 13% van de woningvoorraad in handen van particuliere verhuurders was is dit in 2024 gestegen
Het corporatiebezit in de Tilburgse wijken verschilt sterk onderling. Zo zijn in
naar 19%. Het aandeel sociale huur is in deze tijd gedaald van 34% naar 32% en
sommige de grote meerderheid van de woningen in bezit van een woningcorpo-
koopwoningen van 52% naar 50%. De huurprijzen van particuliere huurwonin-
ratie (Heyhoef 100%, Wandelbos Noord 80%), terwijl dit in andere wijken een
gen worden landelijk niet geregistreerd. Met de invoering van de Wet betaalbare
zeer beperkt aandeel is (Armhoef 3%, De Blaak 4%).
huur is het woningwaarderingsstelsel uitgebreid tot 187 punten. Hiermee zal
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 10
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS de huurprijs van een aantal woningen dat eerder verhuurd werd in het dure segment gereguleerd worden tot het middensegment.
1.3 WONINGBEHOEFTE In alle prijssegmenten, in zowel huur als koop, is er een woningtekort in Tilburg. In het woningbehoefteonderzoek (InFact Research 2022) zien we een grote (toekomstige) vraag naar grondgebonden koopwoningen. Bij koopwoningen is tot 2040 de meeste vraag naar betaalbare koopwoningen, ca 35% (€405.000, prijspeil 2025), waarbinnen een kleiner onderdeel (ca. 7%) goedkope koop (€285.000, prijspeil 2025). Maar ook in het duurdere en het goedkope segment is er vraag. De groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in combinatie met de vergrij-
Figuur 7: Behoefte aan nieuwbouwwoningen in verschillende prijssegmenten 35%
4500 4000 3500
32%
31%
26%
3000 2500
35%
19%
2000 10%
1500
7%
1000
3%
500 0
Dure koop
2%
Betaalbare koop Vrije sector huur 2030
Middenhuur
Sociale huur
2040
zing is zichtbaar in de toenemende vraag naar (koop en huur) appartementen.
Bron: Update toekomstverkenning Hart van Brabant. Bijlage bij het onderzoek
Dit zien we ook terug in de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek. Bin-
‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’ (december 2022) | InFact Research
nen de sociale huur ligt de grootste toekomstige behoefte bij woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens. Daarnaast wordt een grote
Het is relevant om inzicht te hebben in woonbehoeften van onze inwoners. Dit
toekomstige vraag naar middenhuur verwacht.
type onderzoek heeft echter ook beperkingen. Bij woningmarktonderzoeken wordt uitgegaan van constante woonpatronen, dat betekent dat verwacht wordt dat huishoudens met vergelijkbare kenmerken in de toekomst dezelfde woonbehoefte hebben als ze nu al hebben. Er wordt geen rekening gehouden met beleidsmatige keuzes en toekomstige woonwensen die kunnen veranderen. Het onderzoek geeft inzicht in wensen van huidige bewoners, niet in de wensen van nieuwe bewoners die we actief aan onze stad willen binden.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 11
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS De ontwikkeling in de woningbehoefte zoals weergegeven door InFact Research
toond worden dat er sprake is van schaarste en verdringing. In opdracht van
is dus niet zondermeer te vertalen naar de vraag naar woningen in een bepaalde
gemeenten in de Stedelijke Regio Breda Tilburg is dit onderzocht en gedeeld in
huur of koopklasse of een wensportefeuille. Daarnaast is het zo dat huishoudens
een raadsbrief lokale binding en een raadsbrief vitale beroepsgroepen.
veranderen ook zonder dat mensen verhuizen. Een deel van de huishoudens zal bij een stijgend inkomen vanuit de sociale huur doorstromen naar de midden-
Uit het onderzoek blijkt dat gemiddeld 66% van de inwoners die naar een wo-
huur- of koopmarkt. Bij een daling van het inkomen zal een deel van de huis-
ning in Tilburg verhuizen al in Tilburg woont. Bij de sociale huurwoningen komt
houdens (in theorie) een behoefte hebben aan een woning in een goedkopere
80% van de woningen terecht bij huishoudens die al langer in Tilburg wonen, in
huurklasse. Het is echter de vraag of huishoudens in deze situatie daadwerkelijk
het betaalbaar koopsegment is dat 69%. Daarnaast komt nog 12% van de vesti-
op zoek gaan naar een huurwoning en/of een woning met een lage huur. We
gers uit de regiogemeenten, zoals Oisterwijk, Goirle en Waalwijk.
verwachten dat huishoudens bij inkomensdaling niet altijd zullen verhuizen. Dit geldt zowel in de koop als in de huur. Dit is van invloed op de prognose van de
Een nuance moet gemaakt worden voor de dorpen. Hier komt circa 30-40%
behoefte.
terecht bij iemand uit het dorp. Dit is grotendeels verklaarbaar aangezien de dorpen een kleiner gebied betreffen. Uiteindelijk komt ongeveer 60% van de
De woningbehoefte zien we daarom niet als concrete opgave, maar we maken
woningen bij de inwoners uit de kern dan wel de gemeente Tilburg. Onder
op een aantal punten keuzes die overeenkomen met de visie die we hebben op
speerpunt 4 ‘een sterkere positie op de woningmarkt’ duiden we deze cijfers en
Tilburg 2050 en de wetenschap dat een aantal inwoners ook bij stijging/daling
wat dit betekent voor de kansen voor lokale woningzoekenden.
van het inkomen niet zal doorstromen naar een andere woning.
1.5 LEEFBAARHEID 1.4 WONINGZOEKENDEN IN TILBURG Iedere twee jaar doet de gemeente onderzoek naar de leefbaarheid en veiligPer 1 januari 2024 hebben gemeenten de mogelijkheid om maximaal 50% van
heid in de stad door middel van een enquête (Lemon-onderzoek). Met Lemon
de woningen in de sociale huur of betaalbare nieuwbouw met voorrang toe te
wordt antwoord gegeven op vragen als: Hoe leefbaar vinden de bewoners hun
wijzen aan woningzoekenden met een lokale, maatschappelijke en/of econo-
eigen wijk of buurt? Waar liggen de verschillen tussen de buurten? En welke as-
mische binding. Binnen de groep met lokale binding mag voorrang gegeven
pecten binnen een wijk verdienen extra aandacht? Lemon is vooral bedoeld om
worden aan groepen met een vitale beroepsgroep. Hiervoor moet wel aange-
op buurtniveau aandachtspunten te signaleren. De resultaten van Lemon zijn in
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 12
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS te zien via www.lemontilburg.nl. Daarnaast heeft de gemeente de T-meter ont-
Januari 2025 was het beeld als volgt:
wikkeld, een publiek toegankelijke interactieve monitor waarbij de subjectieve data van Lemon worden gecombineerd met objectieve data uit het CBS, politie-
Figuur 8: Ontwikkeling jaarlijkse woningtoevoegingen Tilburg
gegevens en eigen data. De T-meter geeft een duidelijk beeld van de leefomgeving, veiligheid en veerkracht op buurtniveau binnen onze gemeente.
2 500
Het laatste Lemon onderzoek is uitgevoerd in 2023. Het totaaloordeel dat res-
2 000
pondenten geven voor hun buurt ligt gemiddeld op een 7,2, een ruim voldoen-
1500
de. Alle aspecten die worden bevraagd rondom de fysieke en sociale leefomge-
1000
ving, overlast en veiligheid bepalen of je in Tilburg fijn kan wonen. We zien in
500
dit totale oordeel sterke verschillen per buurt. Waarin sommige bewoners hun buurt de leefbaarheid in de buurt een 8,5 scoren, scoren andere bewoners hun buurt met een 5,5. Dit laat zien dat een ongedeelde stad extra inzet vraagt in
0
2 02 0
2 02 1
2 02 2
2 02 3
2 02 4
Vergunningen verleend (BAG)
1385
757
552
824
1778
Bouw gestart (BAG)
1330
1933
379
309
864
bepaalde wijken en buurten. Onder speerpunt 2 ‘de juiste woning op de juiste
Nieuwbouw opgeleverd (CBS)
1177
1391
1001
785
875
plek’ wordt toegelicht hoe de gemeente gebiedsgericht werkt om per buurt te
Overige toevoegingen (CBS)
2 88
106
2 95
2 45
2 85
Sal do toevoegingen totaal (CBS)
1465
1497
1296
936
1037
bepalen waar de kwaliteiten, uitdagingen en kansen liggen en hoe we werken om daarin onze gemeente een fijnere plek te maken voor iedereen.
De ontwikkeling van de netto woningvoorraad ligt de laatste 3 jaar onder de
1.6 WONINGBOUWPRODUCTIE EN PLANVOORRAAD
voorgenomen productie van 1.500 woningen per jaar. Het is een landelijke trend dat de productie achter blijft bij de opgave. Zowel vanuit het rijk als lokaal wordt
In de programmabegroting is een aantal indicatoren opgenomen over de pro-
ingezet op verhogen van het tempo. Het aantal vergunningen dat in 2024 is
ductie van woningen en de planvoorraad. We vinden het belangrijk om goed
verleend geeft vertrouwen in de uitbreiding die de komende jaren kan worden
zicht te houden op de bijdrage die we leveren aan het oplossen van het woning-
gerealiseerd. Of het tempo verder omhoog moet leest u in hoofdstuk 3 (Speer-
tekort. Daarom rapporteren we halfjaarlijks over de voortgang.
punt 1).
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 13
I NHOU D SOP GAV E
1. DE WONINGBOUWOPGAVE IN CIJFERS Het is belangrijk dat we woningen in voorbereiding hebben voor realisatie. Woningbouw is een traject dat gemiddeld zo’n 8 jaar in beslag neemt. Door in diverse planfases voldoende plannen in voorbereiding te hebben en vooral voldoende harde plancapaciteit te hebben, maken we een zo constant mogelijke bouwstroom mogelijk. Begin 2025 had de gemeente ongeveer 25.000 woningen in verkenning en voorbereiding. Dit is inclusief de verdichtingsopgave in een aantal gebieden. Op concrete locaties waren er voor ongeveer 11.500 woningen plannen in voorbereiding. Deze plannen worden op basis van eerdere besluitvorming verder uitgewerkt en onderzocht op haalbaarheid. Het is gebruikelijk om rekening te houden met planuitval en 12.000 te zien als een voorraad van 130%. De huidige doelstelling om continue een harde planvoorraad te hebben van 5.000 woningen wordt gehaald, met 5100 woningenbouwprojecten waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld, waarvan een deel onherroepelijk en/of een omgevingsvergunning is verleend. Hierover wordt halfjaarlijks gerapporteerd omdat de cijfers fluctueren door oplevering van woningen én nieuwe harde plancapaciteit.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 14
I NHOU D SOP GAV E
2
ONZE AMBITIE
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 15
I NHOU D SOP GAV E
2. ONZE AMBITIE Onze oude woonvisie stond in de Woonagenda 2020-2025. Onderdeel van
iedereen. Ook partners geven aan dit dat van groot belang is. De woningen die we
het proces om te komen tot nieuw beleid is het evalueren van het voorgaand
bouwen staan er zeker 50-100 jaar. Daarom moeten we oog hebben voor kwaliteit
beleid. We concluderen op basis van de evaluatie van de Woonagenda dat veel
en de toekomstbestendigheid van de woningen, waaronder de verduurzaming.
van onze opgaven nog steeds actueel zijn. Wel moet de ambitie in lijn gebracht
Ons tweede speerpunt is daarom de juiste woning op de juiste plek.
worden met de actuele opgaven. Een passende woning voor iedere Tilburger is nog steeds als de centrale opgave, maar we moeten onze inzet verbreden. Op
SPEERPUNT 3. VOOR IEDEREEN EEN PASSENDE WOONVORM
basis van de actuele opgaven komen we tot 4 speerpunten van beleid die ook
De afgelopen periode is duidelijk geworden dat we voor een aantal groepen een
goed aansluiten bij het akkoord ‘Meer voor elkaar’. Deze speerpunten zijn in
specifieke en meer kwalitatieve opgave hebben. Het regulier woningaanbod sluit
2024 door de raad vastgesteld. In de volgende hoofdstukken worden de speer-
niet goed aan bij de vraag van deze groepen. Deels gaat het om inwoners met
punten verder uitgewerkt. We geven onze opgave en ambities aan en beschrij-
een zorgvraag die zelfstandig moeten kunnen wonen in de nabijheid van zorg en
ven de maatregelen die we inzetten.
voorzieningen. Het gaat om ouderen en mensen die na een periode in de maatschappelijke opvang weer toe zijn aan zelfstandig wonen. Ook zijn er inwoners
SPEERPUNT 1. MEER BETAALBARE WONINGEN
met specifieke woonbehoeftes, zoals studenten en woonwagenbewoners voor
We staan voor een grote en urgente woningbouwopgave zoals blijkt uit de cijfers
wie we het aanbod moeten uitbreiden. Voor iedereen een passende woonvorm
in Hoofdstuk 1. De opgave is groot zowel in omvang als in het betaalbaar houden
maken we ons derde speerpunt.
van de woning en het wonen. Ons eerste speerpunt is daarom ‘Meer (betaalbare) woningen’. Daarbij gaat het om nieuwbouw, maar ook om het beter benutten van
SPEERPUNT 4. EEN STERKERE POSITIE OP DE WONINGMARKT
de capaciteit in de bestaande voorraad.
Wanneer er sprake is van schaarste is meer aandacht nodig voor het bieden van gelijke kansen. We moeten in ons beleid ervoor zorgen dat we een deel van de
SPEERPUNT 2. DE JUISTE WONING OP DE JUISTE PLEK
woningzoekenden meer stem geven en een gezicht. Dit vragen ook onze partners.
Een stad en een thuis zijn meer dan een stapel stenen. Een woning is onderdeel
Niet iedereen heeft op dit moment voldoende kansen op de woningmarkt. Het
van een buurt en een wijk. Het Akkoord ‘Meer voor elkaar’ zet in op een gemeente
belang van woningzoekenden raakt soms zoek in ruimtelijke procedures, er zijn
die groeit, bloeit en bruist. Het is belangrijk dat we werken aan gemeenschappen,
misstanden op de huurmarkt en we horen de roep onder een deel van de bewo-
het versterken van de gemeenschapszin en de kracht van onze wijken en buurten.
ners om eigen inwoners meer kansen te bieden, met name in de dorpen. Met het
Een stad waar het prettig leven is. Waar wijken vitaal zijn en divers met plek voor
vierde speerpunt zetten we in op een sterkere positie op de woningmarkt.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 16
I NHOU D SOP GAV E
3
SPEERPUNT 1
MEER (BETAALBARE) WONINGEN
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 17
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN Centrale doelstelling van de gemeente Tilburg is ‘een passende woning voor
in 2024 stellen we onze opgave afgerond op 10.000 woningen tot 2030, wat
iedere Tilburger’. Uit de cijfers blijkt dat de gemeente Tilburg de komende
neer komt op een opgave van gemiddeld 2.000 woningen per jaar tot 2030. Dit
jaren een grote en urgente woningbouwopgave heeft om aan deze doelstel-
is fors hoger dan de 1.500 die we tot dit moment als doel hadden gesteld en is
ling te kunnen voldoen. Daarom is ‘Meer (betaalbare) woningen’ ons eerste
onder meer ontstaan door een dip in de bouw de afgelopen twee jaar en een
speerpunt.
toegenomen groei van het aantal huishoudens in de prognose. We stellen onze ambitie bij zodat deze aansluit bij de verder toenemende opgave in het besef dat
3.1 OPGAVE EN AMBITIES
het een grote uitdaging is om deze aantallen ook daadwerkelijk op korte termijn te realiseren. Redenen hiervoor zijn divers, waaronder de afhankelijkheden van
Meer woningen: 10.000 woningen erbij vóór 2030
onze partners en de ruimte voor investeringen in onder meer financiering van
Het aantal Tilburgers blijft toenemen. Door demografische ontwikkelingen, zoals
onrendabele toppen, voldoende goede (ambtelijke) capaciteit, de noodzaak
vergrijzing, migratie en huishoudensverdunning, is er een grote behoefte aan
tot prioritering en fasering en zaken als stikstofruimte en netcapaciteit op het
meer woningen. Richting 2050 gaan we op dit moment uit van een opgave van
elektriciteitsnet.
35.000 woningen. Hoewel we in de afgelopen jaren woningen hebben gerealiseerd is de opgave zo’n 25.000 woningen tot 2040, met een stevig accent op
We streven naar een verhoging van de woningbouw tot 2.000 woningen per jaar
uitbreiding in de periode tot 2030 (Bron: bevolkings- en woningbehoefteprogno-
en proberen dit zo dicht mogelijk te benaderen. Vanwege de grote uitdagingen
se Noord-Brabant 2023).
moeten we hier naartoe groeien. Onder andere door inzet van de doorbouwstrategie zijn op weg naar herstel van een gemiddelde productie van 1.500 wonin-
In de SRBT-woondeal hebben we afgesproken om te programmeren vanuit een
gen per jaar en deze groei willen we verder doorzetten.
regionale benadering. Het is in het belang van Tilburg dat we komen tot een meer evenwichtige verdeling van de woningbouwopgave en dat iedere (regio)
We bieden ruimte voor meer woningen wanneer dat nodig is
gemeente daarin zijn aandeel neemt. Deze regionale benadering vormt het
Prognoses geven een inschatting voor de opgave op dit moment, maar worden
uitgangspunt voor onze lokale opgave en ambitie.
gemiddeld eens in de drie jaar bijgesteld. We willen daarop voorbereid zijn. De laatste jaren zien we dat prognoses over het algemeen naar boven worden bijge-
Op basis van de SRBT Woondeal is de minimale opgave voor Tilburg 12.720
steld. Op dit moment verwachten we een opgave van 35.000 woningen tot 2050,
woningen in de periode 2024 t/m 2030. Rekening houdend met opleveringen
maar we zullen deze de komende jaren steeds beter kunnen bijstellen. We hou-
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 18
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN den daarbij rekening met aanvullende opgaven vanuit bijvoorbeeld de Vooront-
We wachten niet op de resultaten van deze visies, maar gaan nu al aan de slag.
werp Nota Ruimte. Deze beschrijft de opgave om buiten de randstad meer groei
Een aanzienlijk deel van de nieuwbouwopgave realiseren we in de potentiële ver-
op te vangen. Maar ook het Ruimtelijk Voorstel is van invloed op onze opgave.
dichtingslocaties die al benoemd zijn in de Update Stedelijke Ontwikkelstrategie
In dit voorstel staat beschreven dat de provincie ruimte zoekt voor de groei van
Wonen uit 2021 en die we op dit moment verder uitwerken in onder andere de
de Brainport regio. Onder de voorwaarde dat we hierdoor kansen zien om onze
gebiedsperspectieven. Een groot deel van de woningen zal gerealiseerd worden
stad verder te versterken, bereiden we ons voor op mogelijk extra opgaven.
in het Kenniskwartier, Tilburg-Noord, Tilburg-Zuid, de binnenstad en de Oostflank.
Vormgeven van de verdichtingsopgave
Om voldoende te kunnen bouwen, doorstroming op gang te brengen en wijken ook in de toekomst veerkrachtig te kunnen laten zijn, is nieuwbouw in de
“Ik ben positief over het feit dat er wordt gezocht naar kwaliteit van wonen en
gehele stad inclusief de dorpen nodig. De genoemde update biedt deze ruimte.
naar verdichting in de stad, in plaats van het volbouwen van de randgebieden.”
We zien een mogelijke hefboom doordat meer diversiteit kan bijdragen aan het
(Stakeholdersbijeenkomst – Partners in Wonen)
versterken van de veerkracht van zwakkere wijken en buurten en meer passende woningen voor mensen die tot op hoge leeftijd in Tilburg wonen. Zo kunnen generaties binnen hun wijk doorstromen, en in hun vertrouwde wijk blijven wonen
De opgave om meer woningen toe te voegen staat niet op zichzelf, maar moet
in een passende woning. Meer daar over leest u in het volgende hoofdstuk: ‘De
ingepast worden in de bredere opgave waar we voor staan. Deze opgave werken
juiste woning op de juiste plek’.
we op dit moment ruimtelijk uit in de Omgevingsvisie die doorkijkt tot Tilburg 2050. Deze Omgevingsvisie bereiden voor, samen met het verhaal over Tilburg
De bestaande voorraad biedt kansen
in 2050 waarin de brede welvaart centraal staat. Daarbij zien we dat er mogelijk
Nieuwe woningen worden niet alleen gerealiseerd door nieuwbouw, maar ook
een omslag nodig is in het denken over een aantal systemen en grootschalige
door in de bestaande woningvoorraad en ander vastgoed ruimte te bieden aan
investeringen wanneer de woningbouwopgave groter wordt dan 30.000 wo-
transformatie, splitsen en optoppen. We hanteren voor deze initiatieven een
ningen. Denk hierbij aan opgaven in het mobiliteits-, energie, groen en water-
‘ja, tenzij’ houding. Dit betekent dat we positief tegenover voorstellen staan,
systeem die samen met voldoende ruimte voor werken en recreëren randvoor-
onder voorwaarden dat het passend is voor de woning, de buurt en de stad. We
waarden zijn om ook in de toekomst fijn te kunnen wonen.
willen duidelijk zijn over de randvoorwaarden die hiervoor gelden zodat we ook bestaande kwaliteiten in stand houden.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 19
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN Voor een deel van onze inwoners, zoals jongeren en studenten, voorziet woning-
stad en dorpen. Ook moet er voldoende in het middensegment wordt gebouwd.
delen in hun behoefte om samen met leeftijdsgenoten te wonen. Ook kan het
Het uitgangspunt bij nieuwbouwontwikkelingen is dat we op het niveau van
een betaalbaar alternatief zijn in afwachting van een zelfstandige woning op ter-
de gemeente inzetten op de verdeling 30/40/30 in planvoorraad en realisatie.
mijn. Passend binnen onze ‘boeien-binden-blijven’ aanpak moeten er voldoende
Concreet betekent dit:
woonruimtes zijn om deze groepen te binden aan onze stad. Onze ambitie is om
• 30% sociale huur, te realiseren door of in samenwerking met een Tilburgse
voldoende (kamer)verhuur te faciliteren in de stad, waarbij regels nodig zijn om nadelige effecten hiervan op de leefbaarheid en de onttrekking van betaalbare koopwoningen voor starters en jonge gezinnen te voorkomen.
woningcorporatie. • 40% betaalbare koop en huur, waarbij we als definitie de landelijke betaalbaarheidsgrens aanhouden voor dit middensegment (€ 405.000, prijspeil 2025, 186 punten WWS). Uitgangspunt hierbij is 10% middenhuur als onderdeel van het
Ook het voorkomen van langdurige leegstand is onderdeel van het optimaal
totale woningbouwprogramma met enige ruimte voor uitwisseling om flexibili-
benutten van de bestaande woningvoorraad. Zo bieden beschikbare woningen
teit te houden.
zo snel mogelijk weer een passend thuis.
• 30% met een niet voorgeschreven prijsnviveau
Meer betaalbare woningen in alle wijken
Voor de gemeente als geheel en op gebiedsniveau houden we aan de bovenge-
De betaalbaarheid van woningen staat onder druk. Koop- en huurprijzen van
noemde percentages vast. Uitgangspunt is dat elke wijk een gedifferentieerde
woningen nemen toe en stijgen soms harder dan de inkomens van onze inwo-
samenstelling kent en dat concentratie van goedkope of dure woningen wordt
ners. Het wordt daardoor steeds lastiger om een betaalbaar huis te vinden. Het
verminderd. Inwoners kunnen daardoor doorstromen naar woningen in een ho-
is belangrijk dat woningen voor onze inwoners betaalbaar zijn en blijven, zodat
ger of lager prijssegment, wanneer gewenst in de eigen wijk. Dit betekent dat de
de woonquote, het aandeel inkomen dat naar je woonlasten gaat, niet te groot
betaalbaarheidseisen zullen verschillen per project. Dit wordt gebieds- en pro-
wordt. Hiervoor zorgen onze partners dat voor alle inkomensgroepen voldoende
jectspecifiek beoordeeld binnen de keten Stedelijke Ontwikkeling op basis van
en aantrekkelijk aanbod wordt gerealiseerd en behouden blijft.
de beschikbare data van de gebieden (waaronder de gebiedsprofielen wonen). Deze beoordeling wordt gemotiveerd. In aanvulling hierop, gaan de gebiedsvi-
We bouwen in alle marktsegmenten, maar gaan onze ambitie concretiseren voor
sies die in voorbereiding zijn, vooraf duidelijkheid geven over de gebiedsgerichte
een breder betaalbaar aanbod. We houden het aandeel sociale huur stabiel,
opgaven. Zie als voorbeeld het gebiedsperspectief Noord dat voor en samen
maar zetten in op een betere spreiding en diversiteit van dit aanbod over de
met inwoners en partners in de wijk is opgesteld. Daarin wordt ook duidelijk dat
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 20
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN ook in gebieden met een groot aandeel betaalbaar in de bestaande voorraad,
te dragen aan betaalbaarheid van wonen. Wanneer betaalbaarheid van bijvoor-
toevoegen van betaalbare huur en koop wenselijk kan zijn. Juist om daarmee te
beeld wonen voor een huishouden een probleem wordt vinden we het belang-
komen tot meer differentiatie en beter passend aanbod.
rijk ‘Vroeg Erbij’ te zijn. Vroegsignalering is een wettelijke taak voor gemeenten in het kader van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs).
Voor lopende woningbouwprojecten gelden als basis eerder gemaakte afspraken. Wel stellen we deze waar mogelijk bij aan onze ambitie in goed overleg met
3.2 MAATREGELEN
de ontwikkelende partijen. Idealiter realiseren we tot 2030: • 3.000 sociale huurwoningen in eigendom van een Tilburgse corporatie
Inzicht in de woningbouwprogrammering
•4 .000 woningen in de middenhuur en betaalbare koop (waarvan 1.000
We houden goed zicht op het woningbouwprogramma in voorbereiding. Goed
middenhuurwoningen) • 3.000 woningen met een niet voorgeschreven prijsniveau
inzicht maakt het mogelijk tijdig bij te sturen in omvang, kwaliteit en tempo. Sinds kort maken we hiervoor gebruik van Juno (voorheen Woningbouw Monitor). Door onze woningbouwprojecten op te nemen in dit systeem krijgen
Woonlasten beheersen
we inzicht in de jaarproductie, woningtypes, woonvormen, geschiktheid voor
De beheersbaarheid van woonlasten is veelomvattend. Het heeft raakvlakken
ouderen en de betaalbaarheid van de nieuw te bouwen woningen. Zo zien we
met ontwikkelingen in onder andere energiekosten, huurprijzen, rentestanden,
of er gespreid in tijd voorzien wordt in voldoende, gevarieerd aanbod of en of
maar ook toeslagen en inkomen. De verantwoordelijkheid voor de betaalbaar-
we moeten bijsturen bijvoorbeeld op de kwalitatieve opgave. Omdat ook de
heid van het wonen ligt niet alleen bij de gemeente of het Woonbeleid. Samen-
gemeenten in de regio dit systeem hanteren krijgen we niet alleen lokaal, maar
werking is noodzakelijk om breed te sturen op de betaalbaarheid van het wonen.
ook regionaal zicht op realisatie van gemaakte afspraken en de bijsturing die nodig is.
Met dit Woonbeleid 2025-2030 zetten we in op betaalbaarheid van nieuwe woningen en zorgen er op die manier voor dat we het betaalbaar aanbod in de stad
Kwadrant op de volgende pagina uit de handreiking kwalitatief herprogram-
uitbreiden. Voor de bestaande voorraad zetten we de instrumenten in uit de
meren van de provincie Noord-Brabant hanteren we om af te wegen wat onze
Wet betaalbare huur waarmee we toezien en handhaven op de betaalbaarheid
strategie moet zijn. Daarbij geldt voor het rode kwadrant dat we nadrukkelijk
van huurwoningen in het gereguleerde segment. In aanvulling daarop zetten we
ook het belang van tempo meewegen in ons besluit.
afspraken met corporaties en ook bijvoorbeeld subsidies en leningen in om bij
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 21
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN strategie op te stellen en tot uitvoer te brengen. Door onze capaciteit samen met de bouwende partijen te richten op grotere, kansrijke, prioritaire projecten bouwen we zo stevig mogelijk door. Een opgave hierin is het opharden van plannen van zacht naar hard. Tegelijk bieden we ruimte voor uitvoerbare (kleinere) kwalitatieve ingrepen, transformaties en bijzondere woonvormen, die maatschappelijke waarde toevoegen aan de stad en dorpen. Hier ligt een relatie met het Uitvoeringsplan Omgevingskwaliteit dat kwaliteit vooropzet bij deze grote bouwopgave en instrumenten bevat om het samen werken aan een genereus Tilburg te bevorderen. Een van de maatregelen uit de doorbouwstrategie is het opzetten van een Bouwberaad. Hierin komen de bouwende en ontwikkelende partijen, de woningcorporaties, beleggers en de gemeente met regelmaat bij elkaar, om onder meer focus op capaciteitsinzet aan te brengen en project overstijgende belemmeringen te identificeren en waar mogelijk interventies te plegen. We verwachten ook Voor een aantal wijken en buurten wordt met gebiedsvisies aanvullend richting
hierdoor steeds beter zicht te krijgen op de jaarlijkse productie en tijdig bij te
gegeven aan de opgave om te zorgen voor niet alleen meer (betaalbare) wonin-
kunnen sturen.
gen, maar ook het bouwen van de juiste woning op de juiste plek. Op basis van kennis van gebieden, de opgave en de plannen in voorbereiding kunnen we de
Tijdelijke woningen
toegevoegde waarde van nieuwe woningbouwplannen in de keten Stedelijke
Het behouden van tempo in de permanente woningbouw is een lange termijn
Ontwikkeling beoordelen.
aanpak. Maar de vraag naar sociale huurwoningen is zo groot dat er in de tussentijd ook behoefte is aan tijdelijke oplossingen. Daarom realiseren we samen
Doorbouwstrategie samen met partners
met de woningcorporaties tijdelijke (flex)woningen op de hiervoor aangewezen
Belangrijker dan ooit is het om tempo in de stedelijke ontwikkeling op te hogen
locaties. Deze woningen bieden kwalitatieve huisvesting aan onze inwoners met
en plannen tot uitvoer te brengen. Dit is aanleiding geweest om een doorbouw-
een urgente woonvraag én dragen bij aan het tempo in onze woningbouw.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 22
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN Woningsplitsing, optoppen en transformatie
Kamerverhuur en woningdelen
We voegen meer woningen toe binnen de huidige voorraad door splitsing van
Niet iedereen heeft behoefte aan zelfstandige woonruimte, voor een aantal
woningen, het transformeren van panden en optoppen van gebouwen mogelijk
groepen is ook onzelfstandig wonen een oplossing. Door kamerverhuur te re-
te maken. Netto zijn met name door transformatie de afgelopen jaren al hon-
guleren en woningdelen te stimuleren, huisvesten we meer van onze inwoners,
derden woningen toegevoegd. Hoewel er al veel kansen zijn benut, willen we dit
zoals jongeren en studenten, zonder dat hier (grote) bouwkundige aanpassingen
blijven faciliteren zodat onze inwoners en initiatiefnemers aan de slag kunnen.
voor nodig zijn en hebben we aandacht voor de leefbaarheid in de wijk. Woningdelen biedt sociale kansen. Met het delen van een woning met voorzieningen,
Met maatregelen in de bestaande voorraad dragen we ook aan onze andere
zoals de woonkamer en de keuken, ontstaat ontmoeting en verbinding en kan
doelstellingen, zoals het verbeteren van de kwaliteit, toevoegen van differenti-
het eenzaamheid tegengaan. Daarnaast draagt het bij aan het betaalbaar hou-
atie in buurten, de verduurzaming van woningen en het toegankelijk of levens-
den van wonen.
loopbestendig maken van woningen. Al deze maatregelen wegen we af tegen de gevolgen voor de leefbaarheid in de omgeving en het gebruik van de openbare
We hebben al langere tijd beleid om verkamering van zelfstandige woonruimte
ruimte, waaronder verkeer en parkeren.
te reguleren voor een goed evenwicht tussen de schaarse woonruimte. In de huisvestingsverordening staan regels voor het verkameren van woningen. Zo
We hanteren hiervoor een ‘ja, mits’ houding. Dit betekent dat we positief tegen-
controleren we of wordt voldaan aan goed verhuurderschap. Daarnaast voorko-
over voorstellen staan, onder voorwaarden dat het passend is voor de wonin-
men we leefbaarheidsproblemen met afstandscriteria ten opzichte van andere
gen, de buurt en de stad. We beoordelen dit in de keten Stedelijke Ontwikkeling.
kamerverhuurpanden. Dit beleid continueren we.
Voor woningsplitsing ontwikkelen we nieuw beleid, zodat dit op meer plekken in onze gemeente mogelijk wordt en duidelijker wordt voor initiatiefnemers onder
We staan positief tegenover hospitaverhuur, waarbij iemand een of meerdere
welke voorwaarden dit kan.
kamers over heeft en deze verhuurt. Zo ondersteunen we organisaties die de bemiddeling en eventuele ondersteuning verzorgen, zoals Hospi Housing en
Bij transformatie toetsen we integraal of omzetting naar wonen wenselijk is. Het
Kamers met Aandacht.
is tenslotte belangrijk dat onze (nieuwe) inwoners ook gebruik kunnen maken van voorzieningen in de buurt en dat er voldoende werkgelegenheid is.
Omdat woningzoekenden die zijn aangewezen op de sociale huursector in toenemende mate bestaan uit kleinere huishoudens en het corporatiebezit nog
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 23
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN vaak uit grotere (eengezins)woningen bestaat, stimuleren we woningdelen met de woningcorporaties. Zo hebben woningcorporaties geen omzettingsvergunning
VOLDOENDE LOGIESVOORZIENINGEN ZIJN RANDVOORWAARDELIJK
nodig voor het huisvesten van een bijzondere doelgroep en hanteert de gemeente
De bedrijvigheid in de regio, waar Tilburg deel van uitmaakt, trekt steeds meer
maatwerk bij de kostendelersnorm. Woningcorporaties werken verschillende ma-
arbeidsmigranten naar onze gemeente. Voor arbeidsmigranten die hier langere
nieren van woningdelen uit die ze gaan inzetten bij vrijkomende woningen.
tijd verblijven en de nieuwe Tilburgers worden zorgen we voor voldoende zelfstandige woningen, zowel in de nieuwbouw als de bestaande voorraad. Met de
Aanpak leegstand en verloederde panden
ontwikkeling van deze groep arbeidsmigranten wordt rekening gehouden in de
In onze gemeente staat een beperkt aantal woningen langdurig leeg, maar in
bevolkingsprognoses en daarmee zijn ze onderdeel van de (toekomstige) woning-
tijden van woningnood is elke woning er een te veel. Soms is leegstand verklaar-
behoefte. Een deel van de arbeidsmigranten verblijft hier tijdelijk en is hier deels
baar. In andere gevallen vraagt het om actie van de gemeente. In de leegstands-
seizoensgebonden. Bij een tekort aan (grootschalige) logiesvoorzieningen worden
verordening hebben we een meldingsplicht opgenomen waardoor we beter zicht
de arbeidsmigranten door werkgevers gehuisvest in kamerverhuurpanden en/of
krijgen op leegstand. Op basis van een melding gaat de gemeente met de eige-
short-stay constructies die niet altijd legaal zijn. Dit leidt tot druk op de reguliere
naar het gesprek over de reden van leegstand. De leegstandsverordening geeft
woonvoorraad en in sommige gevallen tot leefbaarheidsproblematiek in de wijk.
de gemeente de mogelijkheid om bestuursrechtelijke sancties op te leggen bij het
Dit willen we voorkomen. Daarom is het belangrijk om voldoende logiesvoorzie-
niet nakomen van de bepaling uit de verordening. Hiermee pakken we leegstand
ningen beschikbaar te hebben als onderdeel van de integrale aanpak arbeidsmi-
aan en voorkomen we verloedering die kan ontstaan bij langdurige leegstand en
granten.
verbeteren we de woon- en leefomgeving en het vestings- en ondernemersklimaat.
Deze integrale aanpak valt buiten het woonbeleid, maar draagt wel bij aan behoud van woonruimte voor mensen die zich hier langjarig willen vestigen. Door
We stimuleren wonen boven winkels. De bewoning van bovenverdiepingen geeft
inzet van de Wet goed verhuurderschap verwachten we beter inzicht te krijgen
impuls aan de kwaliteit, uitstraling en leefbaarheid van de winkelstraten. Samen
wat kan leiden tot aanvullende maatregelen vanuit het woonbeleid. Zie hiervoor
met ontwikkelaars en eigenaren zoeken we naar maatwerkoplossingen om dit
speerpunt 4. Tegelijkertijd handhaven wij illegale situaties op grond van de Wet
mogelijk te maken.
goedverhuurderschap en onderzoeken we de mogelijkheid tot het invoeren van een verordening arbeidsmigranten op grond van deze wet zodat ook arbeidsmigranten in verblijfruimten (huur)bescherming hebben.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 24
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN Daar waar wij kamerverhuurvergunningen verlenen verbinden we voorwaarden en
aangewezen is. Daarom leggen we in de afspraken met marktpartijen vast dat zij
voorschriften een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffen-
de nieuwbouw van sociale huurwoningen realiseren in samenwerking met én voor
de pand, verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid in de omge-
een van de Tilburgse corporaties. Het gemeentelijk kader grondprijzen is daarbij
ving van het betreffende pand en goed verhuurderschap te waarborgen.
van toepassing en de corporatie geeft vooraf duidelijkheid over het programma van eisen.
Daarnaast is voldoende accommodatie-aanbod randvoorwaardelijk om meer toeristische of zakelijke bezoekers naar onze stad trekken en hen hier langer laten verblij-
Met de Tilburgse corporaties maken we afspraken in een langjarig Convenant
ven. Hiervoor willen de marktruimte benutten om een kwalitatieve slag te maken in
Wonen over de netto uitbreiding van de voorraad. Samen zorgen we voor goede,
het accommodatie-aanbod. Het beleid hiervoor is in 2023 geactualiseerd.
betaalbare huurwoningen voor huishoudens die op de sociale huur zijn toegewezen. Het woonbeleid vormt de basis voor het Convenant Wonen en de prestatieafspraken.
Reguleren woningonttrekking Het is verboden om zonder vergunning een woning te onttrekken aan de wo-
In het Convenant Wonen voor de periode 2025 tot en met 2029 is opgenomen
ningvoorraad. Dit hebben we geregeld in de Huisvestingsverordening en het
dat door nieuwbouw van 3.000 woningen een netto groei van naar verwachting
omgevingsplan. Een vergunningsaanvraag tot omzetting of onttrekking kunnen
2.400-2.600 woningen gerealiseerd wordt. De haalbaarheid is afhankelijk van de
wij weigeren als naar het oordeel van het college het belang van het behoud of
invloed van rijksmaatregelen op de investeringsruimte van de woningcorporaties.
samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaar-
Door inzet op woningdelen, soft splitsen en andere vormen van onzelfstandige
heid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang.
woonruimte wordt voor extra woonruimte gezorgd. Vanuit het Convenant Studentenhuisvesting beschouwen we ook SSH als een Tilburgse corporatie die bij draagt
Sociale huur: afspraken met Tilburgse corporaties
aan realisatie van huisvesting voor studenten.
We zetten in op realisatie 30% van de woningen in de sociale huur. We vinden het belangrijk dat deze sociale huurvoorraad in eigendom en beheer is van een
We constateren dat het nodig is extra sociale huurwoningen te realiseren boven
van de Tilburgse corporaties. Op die manier kunnen we het beste borgen dat de
op de afspraken in het Convenant Wonen. Daarom gaan we in gesprek met andere
voorraad langjarig (wettelijk minimaal 25 jaar vanuit Wet versterking regie op de
(landelijke) corporaties met bezit of ambities in onze gemeente om te zien welke
volkshuisvesting) beschikbaar en toegankelijk blijft voor de doelgroep die daarop
bijdragen zij kunnen leveren in het realiseren van extra woonruimte.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 25
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN Middenhuur Van de woningen die we gemeentebreed realiseren moet circa 10% een woning zijn met een middenhuur. In de Verordening Middenhuur 2023 hebben we regels opgenomen ten aanzien van de inkomensdoelgroep, instandhoudingstermijn (15 jaar) en gemiddelde en minimale vierkante meters voor middenhuurwoningen. De verordening blijft geldend totdat het volwaardige omgevingsplan gereed is (transitieperiode loopt tot 2032) en de aanvullende regels in het omgevingsplan opgenomen zijn. De verordening is aanvullend op de recent ingevoerde Wet betaalbare huur waarin de huurprijzen van woningen in het middensegment duurzaam worden gereguleerd. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is hierdoor uitgebreid tot en met 186 punten met een maximale huurprijs van € 1.184,82 per maand (liberalisatiegrens prijspeil 2025). Deze maximale huurprijs kan in sommige gevallen
eisen in de verordening Middenhuur. Daarbij kijken we naar de beoogde doel-
hoger uitvallen door een nieuwbouwopslag en/of de voorgenomen opslag op de
groep en of daarbij passende kwaliteiten en voorzieningen onderdeel zijn van
WOZ-cap. De wet zorgt ervoor dat mensen een huurwoning kunnen krijgen met
het plan.
een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Belangrijke criteria zijn het energielabel, de oppervlakte van de woning, de voorzieningen in de keuken en de
Corporaties voegen beperkt woningen toe met een aanvangshuur in de mid-
aanwezigheid van buitenruimte. In combinatie met de WOZ-waarde van de wo-
denhuur. Corporaties sturen op differentiatie in aanbod en huurprijs van zowel
ning bepalen deze grotendeels het aantal punten en daarmee de maximale huur.
nieuwe als van bestaande woningen. Zij dragen bij aan de huisvesting van middeninkomens door (nieuwe) sociale huurwoningen gericht in te zetten. De netto
Omdat vierkante meters relatief zwaar wegen in het puntenstelsel, is er bij
huur van deze woningen kan maximaal verhoogd worden naar de liberalisatie-
grotere woningen minder ruimte voor andere kwaliteitstoevoegingen binnen de
grens. Maximaal 15% van de woningen wordt op deze manier toegewezen. Dit
middenhuur. We hanteren daarom maatwerk bij de opgenomen oppervlakte-
draagt bij aan betere kansen voor middeninkomens, maar ook aan differentiatie
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 26
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN van huren in wijken en buurten zodat mensen een wooncarrière kunnen maken
ment worden opgekocht om te worden verhuurd. Daarmee blijven deze beschik-
in hun eigen wijk, zowel starter, alleenstaande, gezin als senior.
baar voor starters en mensen met een middeninkomen die zelf in de woning gaan wonen. We onderzoeken of het wenselijk is dit beleid voort te zetten.
Betaalbare koop We sturen op betaalbare koopwoningen (€ 405.000, prijspeil 2025) door op
Zelfbewoningsplicht
stedelijk niveau in te zetten op ca 30% betaalbare koop in de woningbouwadvi-
Om betaalbare koopwoningen beschikbaar te houden voor koopstarters en
sering. We leggen de afspraken op projectniveau vast in anterieure overeenkom-
andere kopers nemen we een zelfbewoningsplicht voor vijf jaar in privaat-
sten. Wanneer het op projectniveau wenselijk is aanvullende afspraken maken
rechtelijke overeenkomsten met ontwikkelaars bij nieuwbouw projecten waar
over het programma in goedkope koop (€285.000, prijspeil 2025) dan zetten we
betaalbare nieuwbouw koopwoningen worden gerealiseerd. Deze voorwaarde is
daarop in.
momenteel al opgenomen in onze algemene verkoopvoorwaarden- en erfpachtvoorwaarden en breiden we uit naar alle betaalbare nieuwbouw koopwoningen.
Bescherming van betaalbare koopwoningen
Dit houdt in dat een koper van deze woning tot een aantal jaar na oplevering
De prijs van een koopwoning is sinds 2018 met bijna 50% gestegen. Hiermee
verplicht is deze woning zelf te bewonen, tenzij een van de uitzonderingssitua-
wordt het steeds lastiger voor starters en jonge gezinnen om een woning te ko-
ties van toepassing is. Met deze maatregel wordt ook voorkomen dat beleggers
pen. Voor de nieuwbouw en bestaande bouw zijn er instrumenten inzetbaar om
betaalbare nieuwbouwwoningen opkopen om te verhuren. Deze maatregel
betaalbare woningen te beschermen tegen zware prijsstijgingen en te voorkomen
wordt afgestemd op de opkoopbescherming die gericht is op woningen in de
dat de starterswoningen worden opgekocht door verhuurders of speculanten.
bestaande voorraad.
Opkoopbescherming
Anti-speculatiebeding
In 2022 heeft de gemeente de opkoopbescherming ingevoerd. Woningen in aan-
We werken een anti-speculatiebeding uit voor vijf jaar in privaatrechtelijke
gewezen gebieden mogen gedurende vier jaar na aankoop niet worden verhuurd,
overeenkomsten met ontwikkelaars bij nieuwbouw projecten waar betaalbare
tenzij daarvoor een vergunning wordt verleend. Het is een maatregel die ingezet
nieuwbouw koopwoningen worden gerealiseerd, wanneer de gemeente extra
wordt bij bestaande woningen en uitsluitend toegepast wordt op woningen met
financiële middelen inzet met als doel om de koopwoningen betaalbaar te
een WOZ-waarde lager dan de NHG -grens en bij aantoonbare schaarste en/of
realiseren. Deze voorwaarde is momenteel al opgenomen in onze algemene ver-
leefbaarheidsproblemen. Zo voorkomen we dat koopwoningen in dit prijsseg-
koopvoorwaarden- en erfpachtvoorwaarden. Een anti-speculatiebeding houdt in
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 27
I NHOU D SOP GAV E
3. MEER (BETAALBARE) WONINGEN dat dat een woning pas na een aantal jaar mag worden doorverkocht. Als de koper
Monitoring: aanpassen indicatoren programmabegroting
binnen deze termijn de woning wil verkopen moet hij of zij een deel van de winst
Op basis van ons Woonbeleid passen we een aantal indicatoren in de programma-
afdragen. Zo voorkomen we dat speculanten deze woningen opkopen en op korte
begroting aan:
termijn voor een hoge prijs van de hand doen. In een aantal situaties kan hiervan
• Planvoorraad van 25.000 woningen in verkenning inclusief verdichtingsopgave.
een ontheffing worden verleend.
Vanaf 2025 tot 2040 willen we 25.000 woningen toevoegen. Voor een deel van deel van deze opgave zijn al concrete plannen bekend, voor een deel is het een
Dure koop en huur
schatting van de verdichtingsopgave vanuit de Update Stedelijke Ontwikkelings-
In onze gemeente is er ook behoefte aan woningen in het dure huur en koop-
strategie Wonen en de uitwerking daarvan in gebiedsvisies.
segment. Daarvoor wordt ruimte gegeven in de programmering. De markt pakt
• Planvoorraad van 13.000 woningen met plannen op basis van een besluit.Om
deze opgave al goed op. Realisatie van deze woningen draagt bij aan een gezonde
te verzekeren dat er voldoende woningen in voorbereiding zijn, houden we een
businesscase. Met het oog op differentiatie in wijken en buurten kan het duurdere
totale zachte en harde planvoorraad aan van 130% van onze woningbouwopgave
segment ook in meer kwetsbare gebieden bijdragen aan vitaliteit en veerkracht. In
voor de komende 5 jaar. Hier nemen we alleen concrete plannen op, waarover
de woningbouwadvisering wordt daarom op locatieniveau steeds een gebiedsge-
ten minste een besluit is genomen in de Kerngroep SO en/of bekrachtigd is in het
richte afweging gemaakt over wat er nodig.
Bestuurlijk Overleg Doorbouwen. • Harde plancapaciteit minimaal 6.000 woningen. We zorgen voor voldoende harde
Erfpacht
plancapaciteit om de eerstvolgende drie jaar om de woningbouwopgave te reali-
We geven vaker de voorkeur aan gronduitgifte voor verkoop, maar kunnen ervoor
seren. Dit betekent dat steeds voor ten minste 6.000 woningen de omgevingsplan-
kiezen erfpacht in te zetten. Het gaat dan om maatwerk. Zo gebruiken we het als we
nen zijn vastgesteld, dan wel vergunningen zijn verleend. Als woningbouwprojec-
gronden tijdelijk uitgeven aan onze partners. De erfpachtbepalingen bevatten de
ten vertragen bouwen we zo ruimte in om toch woningen te kunnen realiseren.
daarvoor benodigde flexibiliteit. We zien dat ook anderen verkoopopties hanteren
• Samenstelling van de planvoorraad (excl. verdichtingsopgave) groeit toe naar 30%
waarbij de grond in eigendom blijft van de verkoper. Ook hier zetten we een maat-
sociale huur en 40% middenhuur en betaalbare koop. De prijscategorieën worden
werkafweging in om te beoordelen of de voorgestelde constructie ook voldoende
afzonderlijk in beeld gebracht.
recht doet aan de belangen van de kopers, nu en in de toekomst.
• Toegroeien naar een netto uitbreiding woningvoorraad met 2.000 woningen per jaar. • Corporaties realiseren tot 2030 een netto toevoeging van 2.400-2.600 woningen.
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 28
I NHOU D SOP GAV E
4
SPEERPUNT 2
DE JUISTE WONING OP DE JUISTE PLEK
W O O N B E L E I D T I L B U R G 2025 - 2030 | 29
I NHOU D SOP GAV E
4. DE JUISTE WONING OP DE JUISTE PLEK Tilburg groeit, bloeit en bruist. Door onze levendige binnenstad, diversiteit aan