Bijlage 2 Routekaart verduurzaming vastgoed Tilburg 2026-2030
Tekst van het document
W/E rapport 32621
Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg Plan van aanpak voor de periode 2026-2030
Stichting W/E adviseurs Eindhoven, 1 augustus 2025
Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg Plan van aanpak voor de periode 2026-2030
Opdrachtgever Gemeente Tilburg Postbus 90155, 5000 LH Tilburg Bezoekadres: Stadhuisplein 130, Tilburg Contactpersoon: Marjan van Alphen Opdrachtnemer W/E adviseurs Jan van Hooffstraat 8 E, 5611 ED Eindhoven Contactpersoon: Heleen Geerts, m.m.v. Roy Venhuizen en John Mak Projectnummer W/E 32621
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
2
Inhoudsopgave Samenvatting van doelen in doelenboom
4
1
Inleiding
5
2
Onze visie op duurzaam vastgoed
7
3 3.1 3.2
Doelstellingen en speerpunten Doelstellingen Speerpunten
8 8 11
4 4.1
Waar staan we nu Periode 2020-2025
13 13
4.2
Huidige vastgoedportefeuille
13
5 5.1 5.2 5.3
Wat doen we in 2026-2030 Nieuwbouw Renovatie Monitoring
15 15 15 20
6 6.1
Hoe gaan we dat doen Organisatie
22 22
6.2
Middelen
22
Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2: Toelichting Routekaartmodel Bijlage 3: Scenarios CO2 emissiereductie Bijlage 4: Overzicht panden inclusief kosten (GEHEIM) Bijlage 5: Toelichting analyse materiaalgebonden impact
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
3
Samenvatting van doelen in doelenboom
Tilburg klimaatneutraal in 2050. Met als tussendoel 55 CO 2-reduc e in 2030 n 2045 een volledig circulaire gemeente. Met als tussendoel om in 2030 50 minder primaire grondsto en te gebruiken ten opzichte van 2010 n 2050 een klimaatadap eve stad Routekaart 3 0 Duurzaamheidsaanpak ntegrale aanpak met doelstellingen en speerpunten 32 gebouwen geselecteerd om te verduurzamen in de periode 2026-2030
Doelstellingen Duidelijk meetbare doelen
Energie
In 2030 25 minder CO 2-uitstoot door energieverbruik t o v 2025 -
ieuwbouw ero Emission Buildings
EB bij op te starten nieuwbouw vanaf 2026
Renova e - Energiebesparende maatregelen vormen de basis - 100 gasloos, tenzij het vanwege netconges e niet mogelijk is
Circulariteit
In 2030 het grondsto engebruik met 50 reduceren t o v 2010 ieuwbouw en renova e mplementeren van de actuele richtlijnen van Het Nieuwe Normaal ndicatoren HNN nieuwbouw 1.1 Milieu Presta e Gebouw MPG Materiaalgebonden CO 2 uitstoot kg CO 2-e / m2 BVO Herkomst materiaal Losmaakbaarheid - Opstellen van materialenpaspoort bij nieuwbouw en renova eprojecten
-
Gehele portefeuille - Toepassen van duurzame circulaire materialen waar dat kan en biobased bouwen
Speerpunten Rich nggevende uitgangspunten
limaatadapta e en natuurinclusief Gezondheid en drinkwater
ieuwbouw en renova e Toepassen van doeltre ende oplossingen tegen hi estress en wateroverlast nvoeren en toepassen van het gemeentelijke puntensysteem voor klimaatadapta e en natuurinclusief bouwen - Synergie bij maatregelen in de openbare ruimte en wijkgerichte programma s - We geven de voorkeur aan passieve bouwkundige oplossingen
-
-
ieuwbouw en renova e We hebben aandacht voor een gezond binnenklimaat Toepassen van oplossingen om de con nu teit en kwaliteit van de drinkwatervoorziening te waarborgen, zoals regenwater benu en waar dat kan en hergebruik van drinkwater onderzoeken
We gebruiken GPR Gebouw als hulpmiddel voor het meetbaar maken van verbeteringen
Monitoring -
Startanalyse project Gebruiksgerichte nazorg Structurele periodieke analyses en jaarverslagen Gefaseerde implementa e energiemonitoringssysteem
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
4
1
Inleiding "Het voorzien in de behoeften van de huidige generatie, zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien." 'Our Common Future', Commissie Brundtland, 1987
Deze definitie van duurzaamheid is meer dan 35 jaar geleden geformuleerd en nog steeds relevant en actueel. Een duurzame wereld voor nu en later lijkt echter steeds verder uit zicht te raken. Diverse rapporten over klimaatverandering en verlies van natuurinclusiviteit bevestigen dit de afgelopen jaren. Bijna wekelijks zien we nieuwsberichten over extreme weersomstandigheden: temperatuurrecords, hevige neerslag en overstromingen. Gemeentelijke beleid: klimaatneutraal in 2050 Gemeente Tilburg streeft ernaar om gemeentebreed in 2050 en voor de eigen organisatie in 2045 klimaatneutraal te zijn. Met als tussendoel 55 CO2 reductie in 20301. Het Vastgoedbedrijf draagt hieraan bij met deze Routekaart, gericht op het reduceren van de CO2-impact van het maatschappelijk vastgoed. Hiermee creëren we een duurzame vastgoedportefeuille voor huidige en toekomstige generaties, met focus op CO2-emissies als belangrijkste factor in klimaatverandering. Niet alleen het energiegebruik, maar ook de toegepaste materialen hebben een significante CO₂-impact. Dit vraagt om een integrale aanpak, waarbij we de totale CO2-impact beschouwen over de resterende levensduur van de gebouwen. Bij renovatieprojecten kan bijvoorbeeld door het toevoegen van bepaalde materialen een aanzienlijke energiebesparing worden gerealiseerd.
Het toevoegen van materialen gaat gepaard met CO2-emissie, die meer dan gecompenseerd worden in de periode na verduurzaming. Naast klimaatneutraal wil de gemeente Tilburg in 2045 ook een volledig circulaire en klimaatadaptieve stad zijn. Als tussendoel voor circulariteit streeft gemeente Tilburg ernaar om in 2030 50 minder primaire grondstoffen te gebruiken ten opzichte van 2010 2. Voor klimaatadaptatie richten we ons op een gezonde en prettige woonomgeving, waarbij overlast als gevolg van klimaatverandering tot een minimum wordt beperkt en zorgvuldig wordt omgegaan met drinkwater. De gemeente Tilburg wil het goede voorbeeld geven door deze ambities te verweven in Routekaart 3.0. Routekaart 3.0 Deze Routekaart 3.0 heeft als uitvoeringsperiode 2026-2030 en is een actualisatie van de eerdere Routekaarten 1.0 en 2.0. Tijdens het uitvoeren van verduurzamingsactiviteiten in de afgelopen 10 jaar hebben we veel ervaring opgedaan. De 'geleerde lessen' en inzichten nemen we mee in Routekaart 3.0. Met deze routekaart geven we richting aan het proces om te komen tot een klimaat neutrale gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050. Bij het opstellen van Routekaart 3.0 zijn we ons bewust dat ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en klimaat razendsnel gaan. Wat nu relevant is, kan over een jaar al achterhaald zijn.
Daarom hebben we bewust gekozen voor een flexibele aanpak die ruimte biedt om in te spelen op toekomstige ontwikkelingen. We sluiten hierbij aan op erkende landelijke initiatieven, zoals de beweging rond circulair bouwen Het Nieuwe Normaal . Bij het opstellen van Routekaart 3.0 hebben we geconcludeerd dat we voor een belangrijke keuze staan. Het laaghangende fruit is inmiddels geplukt. De ambities van Routekaart 2.0 waren gericht op meeste CO2 besparing per ge nvesteerde euro met een terugverdientijd van gemiddeld 15 jaar, zonder ambitie voor 1 Gemeente Tilburg heeft als doel om in 2045 CO -neutraal te zijn voor haar eigen organisatie, inclusief de eigen huisvesting. Omdat dit 2
slechts een klein deel van het totale portefeuille betreft, wordt hier niet verder op in gegaan in deze routekaart. 2 Uitvoeringsprogramma Tilburg Circulaire 2025-2028
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
5
gasloos. Nu moeten we de volgende stap zetten: integrale verduurzaming van ons gebouwenbestand om te voldoen aan wettelijke verplichtingen en gemeentelijke doelstellingen. Tegelijkertijd is het essentieel dat we deze gebouwen gereedmaken voor de toekomst door te investeren in functionaliteit en gebruikskwaliteit. Deze gecombineerde aanpak is noodzakelijk voor een echt duurzame vastgoedportefeuille. Een dergelijke ambitie vergt aanzienlijke investeringen en substantiële organisatorische inzet. Leeswijzer Het document start met de gemeentelijke context en ambities hoofdstuk 1 , gevolgd door de visie en concrete doelstellingen en speerpunten hoofdstukken 2-3 . Wat we in de periode 2026-2030 gaan oppakken en hoe we deze afweging hebben gemaakt beschrijven we in hoofdstuk 4, inclusief de selectie van objecten en verduurzamingsscenario's. Hoofdstuk 5 behandelt de uitwerking organisatie, financiering en risicobeheersing. Voor snelle oriëntatie: lees de doelenboom voor een samenvatting van de ambities, doelstellingen en speerpunten.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
6
2
Onze visie op duurzaam vastgoed Een duurzame portefeuille Een duurzame vastgoedportefeuille heeft een lage milieu-impact door materiaalgebruik- en energiegebruik en een hoge kwaliteit van de gebouwen en hun directe omgeving. Deze hoge kwaliteit uit zich in een gezond binnenklimaat en goede gebruikskwaliteit voor de huidige en toekomstige gebruikers. Het betekent ook dat de randvoorwaarden aanwezig zijn voor het kunnen inspelen op veranderingen in het gebruik. Dan gaan de gebouwen langer mee, hebben ze tevreden gebruikers en hebben ze toekomstwaarde. Binnen de Routekaart besteden we daarom niet alleen aandacht aan het verlagen van de milieu-impact, maar ook aan andere duurzame aspecten. Dit vraagt om een integrale aanpak van verduurzaming. Doelstellingen en speerpunten n Routekaart 3.0 werken we met een doelgerichte aanpak om onze duurzaamheidsambities waar te maken. Door te werken met duurzaamheidsdoelstellingen en duurzaamheidsspeerpunten kunnen we concrete resultaten behalen én tegelijkertijd oog houden voor alle aspecten van duurzaamheid. Voor de thema’s energie en circulariteit hebben we doelstellingen geformuleerd, omdat deze thema's cruciaal zijn voor het klimaatvraagstuk. We bekijken de thema’s energie en materialen in samenhang en hebben er duidelijke, meetbare doelen voor opgesteld.
Daarnaast hebben we een aantal duurzaamheidsspeerpunten benoemd: klimaatadaptatie, natuurinclusief, drinkwater en gezondheid. Voor deze onderwerpen hebben we geen kwantitatieve doelstelling vastgelegd, maar ze zijn wel onderdeel van onze verduurzamingsaanpak. Voor elk van deze speerpunten hebben we richtinggevende uitgangspunten geformuleerd. Een gedragen duurzame taal Vanuit Europees en nationaal beleid tekent zich duidelijk een lijn af waarbij CO2 de eenheid is waarover gerapporteerd wordt als het gaat om duurzaamheid. Deze lijn nemen we over in Routekaart 3.0. Door CO2 te hanteren als rapportage-eenheid hebben we een duidelijke focus en houden we het begrijpelijk en overzichtelijk. Een bijkomend voordeel is dat het belang van CO₂-reductie breed geaccepteerd en bekend is en aansluit bij de routekaart Maatschappelijk Vastgoed van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten VNG .
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
7
3
Doelstellingen en speerpunten Voor 2026-2030 hebben we concrete CO2-doelstellingen voor de thema’s energie en circulariteit. Voor de speerpunten zijn richtinggevende uitgangspunten geformuleerd. Deze zijn uitgewerkt voor nieuwbouw, renovatie/integrale verduurzaming en de gehele portefeuille.
Bij het opstellen van deze routekaart is bewust gekozen om geen doelstellingen en speerpunten te formuleren voor onderhoudsactiviteiten. n onderhoud liggen veel kansen voor verduurzaming, die het Vastgoedbedrijf waar mogelijk al benut door duurzaamheid mee te nemen in uitvragen en materiaalkeuzes. Het is echter nog te vroeg om binnen deze routekaartperiode concrete doelstellingen en speerpunten te formuleren voor het onderhoudsproces. n de komende periode integreren we duurzaamheid verder in het reguliere onderhoudsproces.
3.1
Doelstellingen Doelstelling Energie n lijn met de gemeentelijke ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn, heeft het Vastgoedbedrijf ten aanzien van het thema energie het volgende doel voor haar portefeuille:
➢ Minimaal 25 minder CO2-uitstoot van het energieverbruik in 2030 ten opzichte van 2025 Bij het beoordelen of dit doel in 2030 gerealiseerd is, hanteren we het werkelijke energiegebruik op de meter als maatstaf. Hoewel we theoretische modellen gebruiken om in deze fase de potentiële besparingen te bepalen, toetsen we deze altijd aan de realiteit na verduurzaming. Ervaring heeft ons geleerd dat theoretische berekeningen en daadwerkelijke resultaten ver uit elkaar kunnen liggen, mede onder invloed van wijzigingen in het gebruik van het gebouw. Portefeuilleanalyse wijst uit dat 25 CO₂-reductie tot 2030 noodzakelijk én haalbaar is voor CO₂neutraliteit in 2050 zie bijlage 2 . Hoewel afstemming met het gemeentelijke 55 -tussendoel door ontbrekende historische data complex is, biedt de gekozen route een effectieve weg naar het einddoel: CO₂-neutraliteit in 2050.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
8
Doelstellingen nieuwbouw – Bij nieuwe initiatieven die starten vanaf 2026 voor nieuwbouw van maatschappelijk vastgoed hanteren we het principe van ero Emission Buildings EB . Een ero Emission Building is een gebouw met een zeer hoge energieprestatie, dat geen of een zeer lage hoeveelheid energie vereist, en waarbij geen on-site CO2-emissies uit fossiele brandstoffen plaatsvinden en de operationele broeikasgasemissies nihil of zeer laag zijn. Daarmee spelen we in op deze in de Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen EPBD V opgenomen verplichting voor nieuwe overheidsgebouwen vanaf 2028.
Doelstellingen renovatie – Energiebesparende maatregelen vormen altijd de eerste stap in ons verduurzamingsproces – We hanteren conse uent het ‘Trias Energetica’ principe: – Minimaliseren van energiebehoefte door hoogwaardige isolatie – Het gebruik van duurzaam opgewekte energie – Duurzame invulling van de resterende energievraag – Volledig uitfaseren van aardgas – 100 gasloze oplossingen, tenzij het vanwege netcongestie niet mogelijk is, waarbij we de resterende energiebehoefte invullen met duurzame bronnen zoals restwarmte, hernieuwbare energie, warmtepompen en warmte koude opslag WKO – Bij de selectie van technieken nemen we de actuele netcongestieproblematiek expliciet mee in de afweging – 1 jaar na realisatie controleren we of de beoogde theoretische reductie is gehaald in de praktijk Doelstellingen gehele voorraad – Een monitoringssysteem wordt opgezet om het werkelijk energieverbruik te meten en, indien nodig, acties te nemen om bij te sturen voor de gehele voorraad. Bij de verduurzaamde gebouwen worden de kritische installaties voorzien van specifieke bemetering zodat gedetailleerde monitoring kan plaatsvinden. – Huurders krijgen instructies ten aanzien van het gebruik van de installaties om zo onnodig verbruik te voorkomen.
Doelstelling Circulariteit n het kader van de gemeentelijke doelstelling om in 2030 het grondstoffengebruik met 50 te reduceren ten opzichte van 2010, kiezen we voor een resultaatgerichte aanpak. Aangezien historische referentiedata ontbreken sturen we actief op het gebruik van circulaire strategieën en de prestatie-indicatoren van Het Nieuwe Normaal HNN 3.
Het Nieuwe Normaal is een raamwerk gericht op de materialentransitie: het maakt circulair bouwen eenduidig en concreet. Ook is rekening gehouden met de duurzame context van een circulair project, zoals energie, water en stikstof. Daarnaast worden versnellers in beeld gebracht. En omdat circulair bouwen over een nieuwe manier van werken gaat, worden ervaringen gedeeld over samenwerking in teams en binnen de organisatie. Zo wordt de relatie gelegd met sociale thema’s als re-integratie en participatie. Gemeente Tilburg heeft zich aangesloten bij Cirkelstad, de initiatiefnemer van Het Nieuwe Normaal.
3 https://www.hetnieuwenormaal.nl/
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
9
Doelstellingen nieuwbouw en renovatie – We implementeren de actuele richtlijnen van het Nieuwe Normaal voor circulair bouwen bij nieuwbouw en renovatie. Hierbij geldt wel dat wij veelal incourant vastgoed realiseren of bezitten, dat niet altijd één-op-één past binnen de hieronder gegeven pijlers. Maatwerk is daarom vaak noodzakelijk. ndicatoren van HNN nieuwbouw 1.1 gebruiken we volgens onderstaande tabel als doel voor kantoren, voor overige gebruiksfuncties als streven. – Milieu Prestatie Gebouw MPG < 0,7 – Materiaalgebonden CO2 uitstoot kg CO2-e ./m2BVO – Herkomst materiaal > 25 massa biobased, hergebruikt, gerecycled – Adaptief vermogen > 40 – Losmaakbaarheid >55
– We stellen een materialenpaspoort op bij nieuwbouw en renovatie/integrale verduurzamingsprojecten. Naast de bovenstaande doelstellingen is nog een aantal procesuitgangspunten geformuleerd voor de aanpak op het thema circulariteit: – We passen de Tilburgse variant van de Leidse ladder4 toe en we benutten systematisch de mogelijkheden van de 10R-strategieën voor circulair bouwen. Doelstellingen gehele voorraad – We passen duurzame circulaire materialen toe en we gebruiken daarvoor de CO2-impact van de materialen als maatstaf. – We nemen circulariteit mee in al onze uitvragen.
Doelstellingen in samenhang benaderen Om tot een optimale CO2-reductie te komen beschouwen we de thema’s energie en circulariteit integraal. Bij de verduurzaming kunnen energie en circulariteit met elkaar conflicteren om energie te besparen
4 Leidse ladder
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
10
moet vaak materiaal worden toegevoegd. De productie van materialen gaat gepaard met CO2-emissie. Keuzes maken we door op CO2 te optimaliseren, in lijn met de vanuit de Europese Unie ge ntroduceerde Whole Life Carbon benadering, waarbij de CO2-impact van energie en materialen over de gehele levensduur van een gebouw worden beschouwd. Per project gaan we een zorgvuldige en onderbouwde afweging maken met welke technieken en materialen we een optimaal resultaat op CO2 realiseren.
3.2
Speerpunten Een duurzaam gebouw heeft niet alleen een zo laag mogelijke milieubelasting, maar biedt ook hoogwaardige kwaliteit op meerdere vlakken. We kijken naar klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, gezondheid en drinkwater als speerpunten. Voor deze Routekaart hebben we bewust op deze thema’s gekozen voor richtinggevende uitgangspunten en geen kwantitatieve doelstellingen.
Speerpunt klimaatadaptatie en natuurinclusief Het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille biedt kansen om bij te dragen aan het gemeentelijke beleid op het gebied van klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. Hoewel de meeste kansen voor klimaatadaptatie in de openbare ruimte en bij nieuwbouw liggen, kunnen we ook in de bestaande portefeuille mogelijkheden benutten. De gemeente Tilburg herziet momenteel haar eigen beleid op deze thema's. Met deze Routekaart committeren wij ons aan vier praktische uitgangspunten bij de integrale verduurzamingsprojecten en nieuwbouw – nvoeren en toepassen van het gemeentelijke puntensysteem voor klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen5 6 – Het toepassen van doeltreffende oplossingen tegen hittestress en wateroverlast, met waar mogelijk gelijktijdige versterking van natuurinclusiviteit – Het zoeken van synergie met maatregelen in de openbare ruimte en wijkgerichte programma's – Het prioriteren van passieve bouwkundige strategieën zoals zonwering en dakoverstekken om hittestress in onze gebouwen te voorkomen boven het toevoegen van installaties om hittestress tegen te gaan Per project is het maatwerk hoe invulling te geven aan deze praktische uitgangspunten.
Speerpunt gezondheid en drinkwater Als gemeentelijke vastgoedorganisatie hebben we een maatschappelijke rol. Gebouwen blijven daarom doorgaans lang in onze portefeuille. Het is daarom des te belangrijker dat een gebouw duurzaam is in brede zin: een gezond binnenklimaat voor de huidige gebruikers en de potentie om het te kunnen aanpassen aan toekomstige wensen en eisen. Bij toekomstige nieuwbouw en integrale verduurzamingsprojecten krijgt deze brede benadering van duurzaamheid een vaste plaats in de planvorming. Ook aandacht voor beperken van het drinkwater bij nieuwbouw en renovatie van maatschappelijk vastgoed is essentieel om de continu teit en kwaliteit van de drinkwatervoorziening te waarborgen, maatschappelijke kosten te beperken en vastgoed toekomstbestendig te maken.
Meetbaar en bespreekbaar maken We gebruiken de Gemeentelijke Praktijk Richtlijn GPR Gebouw als hulpmiddel voor het meetbaar en bespreekbaar maken van de brede duurzaamheidsthema’s. GPR kent vijf thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Omdat op het thema energie en het subthema
5 Puntensysteem Natuurinclusief Bouwen 6 Klimaatscores nieuwbouwontwikkelingen
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
11
materiaal al concrete doelstellingen zijn geformuleerd in deze routekaart, zie doelstellingen energie en circulariteit, laten we deze verder buiten beschouwing. We focussen ons specifiek op de thema’s genoemd in deze routekaart. Bij projectmatige verduurzaming maken we een verschillenanalyse op deze sub thema’s en streven naar een verbetering van de GPR-scores.
Figuur 1: Thema's GPR gebouw 4.5
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
12
4
Waar staan we nu De afgelopen jaren zijn al grote stappen gezet in de verduurzaming van de gemeentelijke gebouwen. De eerdere Routekaarten 1 periode 2016-2020 en 2 periode 2020-2025 zijn uitgevoerd en hebben waardevolle resultaten, ervaringen en inzichten opgeleverd. n dit hoofdstuk blikken we beknopt terug op de periode 2020-2025. Verder beschrijven we de huidige energetische kwaliteit van de vastgoedportefeuille en wat nodig is om in 2050 klimaatneutraal te zijn.
4.1
Periode 2020-2025 Routekaart 2.0 richtte zich op een selectie van 15 gebouwen uit de Tilburgse maatschappelijke vastgoedportefeuille. Voor deze gebouwen zijn zes samenhangende maatregelpakketten ontwikkeld, waaronder dak- en gevelisolatie, vloerisolatie, verlichting, verwarmingsbronnen en bemetering voor monitoring van het energieverbruik. Bij de selectie van maatregelen is gestuurd op maximale CO2-winst per ge nvesteerde euro, in afstemming met het reguliere onderhoudsplan. De CO2-impact van het materiaalgebruik is buiten beschouwing gebleven. Ook is in deze periode nog niet voor gekozen de gebouwen gasloos te maken. Naast energetische verbeteringen van de 15 gebouwen is bij de uitvoering van Routekaart 2.0 ook pionierswerk verricht op het gebied van circulariteit en klimaatadaptatie. nnovatieve toepassingen zoals biobased isolatie, het reviseren van installaties en vergroening via groendaken hebben waardevolle praktijkervaringen opgeleverd voor opschaling in toekomstige projecten. De evaluatie van Routekaart 2.0 heeft strategische inzichten opgeleverd die we meenemen in de nieuwe aanpak: – Onderdeel regulier proces: Duurzaamheid moet geen losstaand project zijn, maar volledig ge ntegreerd worden in het reguliere vastgoedbeheer en -onderhoud.
– Scherpere kaders: Eenduidige duurzaamheidsambities en concrete, meetbare doelstellingen zijn noodzakelijk voor effectieve besluitvorming zie uitwerking hoofdstuk 3 en hoofdstuk 5). – Betere dataverzameling: Monitoring en validatie van werkelijke besparingen zijn essentieel om te sturen op resultaat in plaats van theoretische berekeningen zie hoofdstuk uitwerking 5.3 . – Stakeholderbetrokkenheid: Vroegtijdige en structurele betrokkenheid van huurders en interne afdelingen vergroot draagvlak en effectiviteit zie uitwerken hoofdstuk 6 . – Langetermijnperspectief: Verduurzamingsmaatregelen moeten worden beoordeeld in de context van de totale levenscyclus van het gebouw zie uitwerking hoofdstuk 5 en 6 . – Projectorganisatie: Een projectorganisatie met beperkte interne capaciteit en veel externe betrokkenheid projectleider, bouwteams is kwetsbaar voor de continu teit. Een vast intern projectteam is noodzakelijk om de steeds groter wordende duurzaamheidsopgave én de afstemming met brede beleidsdoelen ade uaat vorm te kunnen geven zie uitwerking hoofdstuk 6 . Deze lessen nemen we mee in de uitvoering van Routekaart 3.0. Om zo onze vastgoedportefeuille toekomstbestendig te maken en bij te dragen aan de bredere duurzaamheidsambities van onze gemeente.
4.2
Huidige vastgoedportefeuille De energe sche kwaliteit van onze vastgoedportefeuille is geanalyseerd met behulp van het routekaartmodel van W/E adviseurs. Een uitgebreide toelich ng op de analyse en gedetailleerde resultaten ervan zijn te vinden in bijlage 2.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
13
Deze analyse maakt inzichtelijk welke maatregelen tussen nu en 2050 nodig zijn om de portefeuille naar het gewenste energe sche niveau te brengen CO2-neutraal op energie . n hoofdstuk 5.2 beschrijven we de projectma ge aanpak van de verduurzaming van een selec e van objecten in de periode 2026-2030.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
14
5
Wat doen we in 2026-2030 Dit hoofdstuk beschrijft de verduurzamingsaanpak voor de periode 2026-2030. Daarmee willen we de tussentijdse ambitie in 2030 gaan halen en de ambitie in 2050. n deze aanpak maken we onderscheid in nieuwbouwopgaven en integrale verduurzaming van bestaande objecten die we projectmatig aanpakken renovatie , daarnaast hebben we aandacht voor de monitoring welke gericht is op de hele voorraad. n hoofdstuk 5.2 is beschreven hoe we uit de gehele vastgoedportefeuille een selectie van gebouwen hebben gemaakt. Vervolgens op welke wijze we deze objecten gaan verduurzamen en wat de resultaten en indicatieve kosten daarvan zijn. oals eerder in dit stuk werd aangegeven, zijn er op de vastgoedactiviteit onderhoud geen specifieke doelstellingen of speerpunten geformuleerd, al is duurzaamheid in de praktijk wel degelijk een belangrijk aandachtspunt. Bij onderhoudswerkzaamheden aan gemeentelijke gebouwen kiezen we al bewust voor duurzame materialen en nemen we duurzaamheid mee in uitvragen aan de markt. We willen deze aanpak tijdens deze routekaartperiode voortzetten en versterken.
5.1
Nieuwbouw De gemeente Tilburg hanteert hoge duurzaamheidseisen voor nieuwbouw- en transformatieprojecten. De minimale ambitie is klimaatneutraal, aangezien het onwenselijk is dat deze gebouwen vóór 2050 opnieuw moeten worden verduurzaamd. Voor deze projecten zijn concrete doelstellingen geformuleerd op twee hoofdthema's, zie ook paragraaf 3.1: – Energie: ero Emission Buildings – Circulariteit: Volgens de indicatoren van Het Nieuwe Normaal Elk project krijgt daarnaast een maatwerkaanpak, afgestemd op de specifieke opgave en context, voor de overige thema’s die duurzaamheidsspeerpunt zijn. We gebruiken GPR Gebouw om de prestaties op deze thema's meetbaar en bespreekbaar te maken zie paragraaf 3.2 . Voor lopende initiatieven en projecten die al in voorbereiding zijn of waarmee de raad al heeft ingestemd door middel van beschikbaar stellen van structurele dekking, voorbereidings- en/of uitvoeringskrediet, blijven de huidige projectambities gehandhaafd en gaan we niet uit van ero Emission Buildings.
5.2
Renovatie Een gefaseerde aanpak van de verduurzaming van objecten in de portefeuille is noodzakelijk om de aanpak financieel en organisatorisch haalbaar te maken. We hebben een selectie gemaakt van 32 panden uit de portefeuille, die we in de periode 2026-2030 projectmatig gaan renoveren – een term die in deze routekaart gelijk is aan integrale verduurzaming. Selectie objecten De gemeentelijke kernportefeuille omvat ongeveer 150 gebouwen met grote diversiteit in functie, omvang, bouwjaar en kwaliteitsniveau. Om tot een selectie van objecten te komen hebben we een scoretabel gebruikt, waarop alle objecten uit deze portefeuille zijn beoordeeld. De scoretabel heeft de volgende criteria met weegfactoren: – Gebruiksoppervlakte: De potentiële verbetering is evenredig aan de grootte van een gebouw. – Huidig energielabel: Een theoretische indicatie voor de energetische kwaliteit en daarmee de potentiële verbetering.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
15
– Energie verbruik op de meter: het verschil ten opzichte van de Werkelijke Energie-intensiteit indicator, afgekort WEii7. De WEii toont de energie-efficiëntie op basis van het gemeten energiegebruik per vierkante meter kWh/m² per jaar ten opzichte van een referentiegebouw benchmark . Bij de weging is gekozen om het energielabel en de WEii-score zwaarder te laten meewegen dan de gebouwomvang, aangezien deze direct correleren met het verduurzamingspotentieel CO2-reductie . De scoretabel met weegfactoren op de criteria ziet er als volgt uit: Scoretabel Gebruiksoppervlak (m2) Weegfactor gebruiksoppervlak Energielabel Weegfactor energielabel Werkelijk energie gebruik (kWh/m2) Weegfactor WEii-verschil in kWh/m2
<100 m2
<500 m2
<1500 m2
<2500 m2
>2500 m2
1
2
3
4
5
≥A+
A-B
C-D
E-F
G
2
4
5
8
10
50
100
150
200
>200
2
4
5
8
10
Het resultaat van deze beoordeling is een lijst met prioritaire objecten. De lijst is kritisch doorgenomen en met huidige inzichten verfijnd. Het resultaat is een selectie van 32 objecten, die vervolgens zijn verdeeld in voor de uitvoering logische clusters. – Monumenten: Vereisen specialistische aandacht vanwege beperkingen voor verduurzamingsmaatregelen en specifieke vergunningstrajecten. – MFA/wijkcentra: Voornamelijk multifunctionele accommodaties MFA's met scholen, waarbij gedeeld eigenaarschap om gezamenlijke besluitvorming vraagt. – Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties: Hebben een gelijke functie en vragen een vergelijkbare aanpak en zijn vaak gekoppeld aan een kantine in eigendom van een vereniging. – Monument Wilhelminapark: Vier monumentale panden die in samenhang moeten worden verduurzaamd. – Overige: gebouwen die niet toegewezen kunnen worden aan één van de bovenstaande clusters.
7 https://www.weii.nl/
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
16
Gebouw
Plaats
Adres
Cluster
Dierenpark De Oliemeulen
Tilburg
Reitse Hoevenstraat 30-30a
Monumenten
Trouwzaal Udenhout
Udenhout
Slimstraat 2
Monumenten
Kantoor Norbertijnerpoort 1
Tilburg
Norbertijnerpoort 1
Monumenten
MFA Kruispunt (Kruidenbuurt)
Tilburg
Sinopelstraat 1
MFA/wijkcentra
MFA De Symfonie
Tilburg
Eilenbergstraat 250
MFA/wijkcentra
MFA Zuiderkwartier
Tilburg
Wassenaerlaan 38
MFA/wijkcentra
MFA 't Spoor (Theresia LovenBesterd)
Tilburg
p/a Schaepmanstraat 36
MFA/wijkcentra
MFA De Dirigent
Tilburg
Dirigentenlaan 17
MFA/wijkcentra
Wijkcentrum 't Sant
Tilburg
Beneluxlaan 74
MFA/wijkcentra
De Ypelear
Tilburg
Corellistraat 10
MFA/wijkcentra
Was- en kleedgebouw OVC'26
Tilburg
Matterhornstraat 5
Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties
Was- en Kleedgebouw ZIGO
Tilburg
Jac van Vollenhovenstraat 304
Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties
Was en kleedgebouw Gudok
Tilburg
Spaubeekstraat 201
Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties
Was en kleedgebouw Willem II amateurs
Tilburg
Heikantlaan 110
Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties
Was- en kleedgebouw Jong Brabant met kantine
BerkelEnschot
Berkelseweg 14
Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties
Was- en Kleedgebouw WSJ
Tilburg
Centaurusweg 80
Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties
Was- en kleedgebouw WERE DI
Tilburg
Moerenburgseweg 4
Was- en kleedruimtes van buitensportaccommodaties
Cultuurverzamelgebouw Wilhelminapark 53
Tilburg
Wilhelminapark 53
Monument Wilhelminapark
Cultuurverzamelgebouw Wilhelminapark 54
Tilburg
Wilhelminapark 54
Monument Wilhelminapark
Verzamelgebouw Wilhelminapark 55
Tilburg
Wilhelminapark 55
Monument Wilhelminapark
Stichting Ateliers
Tilburg
Stedekestraat 1 en 3
Monument Wilhelminapark
Stichting Broodnodig
Tilburg
Stedekestraat 5 en 7
Monument Wilhelminapark
Sportcomplex Drieburcht
Tilburg
Wagnerplein 1
Overige
Sporthal de Blaak
Tilburg
Grebbe 65
Overige
Kantine Sporthal de Blaak
Tilburg
Grebbe 63
Overige
Sporthal 't Ruiven
BerkelEnschot
Vlierakkerweg 4
Overige
Sportcomplex T-Kwadraat
Tilburg
Olympiaplein 382
Overige
Zwembad Sportcentrum Reeshof
Tilburg
Heereveldendreef 8
Overige
Factorium
Tilburg
Koningsplein 11a
Overige
Milieustraat Tilburg op- en overslaghal (nr. 13)
Tilburg
Caledoniastraat 13
Overige
Onderkomen begraafplaats
Tilburg
Hoflaan 150
Overige
voormalig kantoor GGD, nu opvanglocatie
Tilburg
Ringbaan West 227
Overige
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
17
Keuze verduurzamingsaanpak Voor de selec e van 32 objecten is met het routekaartmodel een aantal verduurzamingsscenario’s energe sch doorgerekend: – Laag scenario: alleen gebouwbehoudende maatregelen en maatregelen met een korte terugverdientijd – Middel scenario: maatregelen die het gebouw geschikt maken voor aansluiting op een duurzame warmtebron – Hoog scenario: vergaande verduurzaming tot het huidige nieuwbouwniveau. Vervolgens is een Mix scenario doorgerekend, dat elementen uit zowel het middel als hoog scenario combineert.
Ingreep
Scenario Laag/EML
Scenario Middel
Scenario Hoog
solatie 1
Dakisolatie
Rc 2,1
Rc 3,7
Rc 6,3
2
Gevelisolatie
Rc 1,5 spouw
Rc 1,5 spouw
Rc 4,7
3
Vloerisolatie
n.v.t.
Rc 2,5
Rc 3,7
4
Beglazing
U 1,6 HR++
U 1,6 HR++
U 1,2 triple glas
nstallatie 5
Ventilatie
n.v.t.
Mechanisch CO2
Balans, WTW
6
Ruimteverwarming
n.v.t.
Hybride
Gasloos WP
7
Warmtapwater
n.v.t.
Ketel of elektroboiler
Gasloos combi WP
8
Koeling
n.v.t.
n.v.t.
Koeling door WP
9
Regeling verlichting
Automatisch aan/uit
Automatisch aan/uit
Automatisch aan/uit
10
Zonnepanelen*
25%
25%
50%
*Aanname: zonnepanelen reeds aangebracht op daken waar het mogelijk is. Bij gebouwen met bouwjaar na 2012 wordt geen extra gevel- en vloerisola e toegepast in het Mix scenario. De energe sche kwaliteit van deze bouwelementen is al toereikend, en verdere isola e van de gevel en vloer is te kostbaar in verhouding tot de te behalen energiebesparing. De keuze tussen maatregelen uit de scenario’s middel of hoog is per object bepaald op basis van de laagste investering per kg CO₂-reduc e. De e ecten van het Mix scenario op CO₂-emissie en energiegebruik zijn in de volgende grafiek weergegeven voor de geselecteerde 32 objecten. De grijze staven geven de CO₂-impact van de gebruikte energie weer. De groene staafjes naar beneden geven de vermeden CO₂ weer door energieopwekking, bijvoorbeeld door zonnepanelen. De groene lijn geeft de optelsom van de grijze en groene balken weer de ne o CO₂ . De CO₂-emissie van het materiaalgebruik voor de verduurzamingsaanpak is niet meegenomen in de grafiek. Bij de verdere uitwerking van de plannen voor deze objecten gaat dat wel gebeuren, waarbij we ook bij de keuze van materialen naar een zo laag mogelijke CO₂-emissie streven.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
18
Mix scenario
Resultaten 2030: CO2-reductie: bijna CO2-neutraal energiegebruik voor de 32 geselecteerde panden Bouwkosten indicatief: circa € 38,8 mln. excl. BTW Deze kosten zijn exclusief onvoorziene/bijkomende kosten en opslagen voor circulariteit, klimaatadaptiviteit en natuurinclusiviteit. Door de hierboven beschreven aanpak wordt een CO2-reductie van 1.652 ton bewerkstelligd. Dit is een waardevolle bijdrage aan de totale reductie die de gemeente Tilburg in 2030 moet realiseren. Een gedetailleerde beschrijving en meer figuren zijn opgenomen in bijlage 2, 3 en 4. De analyse wijst uit dat het Mix scenario de meest effectieve balans biedt tussen ambitie en investering, en het scenario is waarmee we onze energiedoelstellingen kostenefficiënt behalen
Materiaalgebonden CO2-impact van energetische maatregelen De verduurzaming van onze vastgoedportefeuille brengt een materiaalgebonden CO₂-impact met zich mee die niet mag worden onderschat. Bij het streven naar optimale duurzame portefeuille is het essentieel om niet alleen naar energiebesparing te kijken, maar ook naar de CO₂-uitstoot van de benodigde materialen. Een Whole Life Carbon-benadering WLC stelt ons in staat om over de gehele levensduur van een gebouw de totale CO₂-impact te minimaliseren. Een eerste verkenning op basis van generieke data toont de omvang van deze materiaalgebonden impact aan. Door standaardmaterialisaties met conventionele materialen te modelleren en deze te extrapoleren naar de gehele portefeuille, ontstaat het volgende beeld:
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
19
n bijlage 4 is een nadere toelichting gegeven. oals verwacht veroorzaakt het Hoog scenario de grootste materiaalgebonden CO₂-impact. Het Mix scenario heeft op basis van deze eerste verkenning 82 van de impact ten opzichte van het Hoog scenario. De balans tussen materiaalimpact en energiebesparing vraagt bijzondere aandacht. Het Mix scenario levert in 2030 een jaarlijkse CO₂-besparing op van 1,65 kton, maar vereist materialen met een CO₂-impact van eenmalig 9,0 kton CO2. Door bewuste materiaalkeuzes te maken kan de impact van het materiaal flink worden verlaagd. De analyse wijst installatietechnische maatregelen aan als belangrijkste veroorzaker van materiaalgebonden CO₂-uitstoot, hoofdzakelijk door het metaalgebruik. Daarnaast leveren conventionele isolatiematerialen en glas een substantiële bijdragen. Deze inzichten vormen het uitgangspunt voor gerichte optimalisatie in bij de projectmatige verduurzaming, waarbij materiaalkeuzes een prominente rol zullen spelen.
5.3
Monitoring Om onze duurzaamheidsdoelen te bereiken, willen we goed kunnen meten en bijsturen. Daarom zetten we een monitoringssysteem op, dat laat zien hoe onze gebouwen presteren vóór, tijdens en na de verduurzaming. o kunnen we zien of de uitgevoerde verduurzaming de verwachte resultaten heeft, en waar we eventueel moeten bijstellen. De doelstellingen en speerpunten uit deze Routekaart vormen hiervoor de basis. Voor een betrouwbare effectmeting is een integrale aanpak essentieel: we registreren niet alleen energiedata, maar koppelen deze aan gebruikspatronen, bezettingsgraden en technische systeeminformatie. Deze meerjarige monitoring geeft ons waardevolle inzichten voor zowel beleidsverantwoording als toekomstige investeringsbeslissingen.
Speerpunten monitoring 2026-2030: – Startanalyse project: Documentatie van energieverbruik, gebruiksparameters vóór verduurzaming en de regeltechniek op orde – Materialenpaspoort: Opstellen van materiaalpaspoorten bij nieuwbouw-, renovatie en integrale verduurzamingsprojecten Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
20
– Gebruikersgerichte nazorg: Praktische instructies voor onderhoudspartners en gebruikers en ondersteuning door onderhoudspartners na oplevering – Structurele kwartaalanalyses en jaarverslagen: Periodieke evaluatie van alle duurzaamheidsambities, uitgangspunten en aandachtsgebieden op projectniveau en van de portefeuille. – Gefaseerde implementatie energiemonitoringssysteem: Startend bij de prioritaire gebouwen voor 2026-2030, uitbreidend naar de volledige vastgoedportefeuille. We zetten hier waar kan het Gebouwbeheersysteem GBS voor in. Deze monitoringsstrategie stelt ons in staat om gericht bij te sturen waar nodig en transparant te kunnen informeren over de voortgang en effectiviteit van onze duurzaamheidsinvesteringen.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
21
6
Hoe gaan we dat doen
– We focussen op de gemeentelijke 'kernportefeuille': alle vastgoed met maatschappelijke functies sport, cultuur, recreatie, welzijn , gemeentelijke huisvesting en strategische vastgoedposities. – Uitvoeringsperiode: 2026-2030. – Bij renovatie nemen we functionele verbeteringen en toekomstbestendigheid mee in de afweging. Financiering verloopt via beleidsbudgetten, huurverhoging, subsidies of eenmalige bijdrage van de huurder. – Split-incentive: na verduurzaming dragen huurders een percentage van de werkelijk gerealiseerde energiekostenbesparing af, met maatwerkafspraken voor panden waar eerder al energiemaatregelen zijn getroffen. – We waarborgen continu teit door structurele financiering van de projectorganisatie, het monitoringsysteem en het energiemanagement. – De verduurzamingsprojecten pakken we in clusters op, waarbij jaarlijks voorbereidingskrediet wordt aangevraagd voor de integrale uitwerking van duurzaamheidsmaatregelen per cluster. – Per gebouwencluster leggen we een uitgewerkt voorstel voor aan de raad ter goedkeuring van het uitvoeringskrediet. Dit voorstel bevat de concrete doelstellingen, verduurzamingsmaatregelen, levenscycluskosten, dekkingsbronnen huurderbijdragen en subsidies en een transparante berekening van de resterende onrendabele investeringen, getoetst aan de kostenbeheersingsrichtlijnen.
6.1
Organisatie We werken met een vast team aan de opgave met behulp van diverse softwaresystemen ten behoeve van sturing en monitoring, We werken de verduurzamingsmaatregelen uit tot een Definitief Ontwerp DO dan wel Technisch Ontwerp TO . Door deze werkwijze kunnen we de CO2 reductie en besparing van de energiekosten betrouwbaarder uitrekenen alsmede de investeringskosten. Op basis van het DO dan wel TO gaan we in gesprek met de huurder over een reële besparing van de energiekosten na verduurzaming en de huurdersbijdrage daarin. Bij een integrale aanpak waarbij het gebouw ook functioneel verbeterd wordt, zal aanpassing van de huurprijs het uitgangspunt zijn. Voor onze eigen interne organisatie houdt bovengenoemde werkwijze in dat de vaste formatie uitgebreid dient te worden. Daarmee wordt de continu teit binnen de opgave geborgd.
6.2
Middelen Om de CO2-besparing langdurig te kunnen borgen is het noodzakelijk om met een energiemanagementsysteem de goede werking van de installaties te monitoren en indien nodig bij te sturen. o’n systeem hebben we nog niet, dit moet aangeschaft worden. Daarnaast zal er ook subbemetering tussenmeters toegepast worden op specifieke onderdelen van installaties. Voor de registratie van materialenpaspoorten is een licentie voor het programma Madaster nodig. De kosten voor de materiaalpaspoorten zelf zijn ook onderdeel van Routekaart 3.0.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
22
Bijlage 1: Begrippenlijst Begrip/afkorting
BE G
Bepalingsmethode
Biobased
atuurinclusief
Circulair bouwen
EML-lijst
Energy Efficiency Directive (EED)
Energie eutraal Gebouw
GPR GWP
Toelichting Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen sinds 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen BENG . Die eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive EPBD . n de Bepalingsmethode staat hoe we in Nederland de MPGberekening uitvoeren voor bouwmaterialen en -producten en welke milieueffecten we uitrekenen. Wanneer materialen voor een deel of geheel gemaakt zijn van biomassa, spreken we van 'biobased'. Natuurinclusief omvat alle soorten planten, dieren en microorganismen, maar ook de enorme genetische variatie binnen die soorten en de variatie aan ecosystemen waarvan ze deel uitmaken. Het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Hier en daar, nu en later. De EML-lijst, of Erkende Maatregelenlijst, is een overzicht van energiebesparende maatregelen die bedrijven en instellingen in Nederland kunnen nemen om hun energie-efficiëntie te verbeteren.
Deze lijst is samengesteld door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland RVO in samenwerking met verschillende brancheorganisaties. De EML is bedoeld om organisaties te helpen voldoen aan de wettelijke energiebesparingsplicht, die geldt voor bedrijven die meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas per jaar verbruiken. De EED is een Europese richtlijn die grote bedrijven verplicht om energie-audits uit te voeren om hun energieverbruik te verminderen en duurzame energiebronnen te bevorderen. Bedrijven die onder deze richtlijn vallen, zijn die met meer dan 250 medewerkers of een jaaromzet van meer dan €50 miljoen en een balanstotaal van meer dan €43 miljoen. Een ENG gebouw, of Energie Neutraal Gebouw, is een gebouw waarvan het gebouwgebonden energiegebruik op jaarbasis nul is. Dit betekent dat het gebouw net zoveel duurzame energie opwekt als het verbruikt voor verwarming, koeling en andere gebouwgebonden processen, onder standaard klimaatcondities zoals die in Nederland gelden. GPR Software maakt duurzaamheid van bestaande en nieuwe gebouwen en gebieden meetbaar en bespreekbaar aan de hand van 5 duurzaamheidsthema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde GPR is oorspronkelijk de afkorting van Gemeentelijke Praktijk Richtlijn.
Omdat GPR door alle typen overheden en bouw- en vastgoedorganisaties wordt gebruikt is alleen de term GPR in gebruik. Global Warming Potential. ie ‘Klimaatimpact’.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
23
Hernieuwbare energie
kg CO2-eq
limaatadaptatie limaatimpact limaatneutraal Materialenpaspoort
MPG
Paris Proof
Toekomstwaarde
WEii
Whole Life Carbon
W O-systemen
Zero Emission Building (ZEB):
Energie afkomstig van natuurlijke bronnen die constant worden aangevuld. De eenheid waarin klimaatverandering wordt uitgedrukt: kilogram CO2-e uivalenten. Dankzij deze eenheid kan het effect van verschillende broeikasgassen in één getal worden uitgedrukt. o is het effect van 1 kg methaan gelijk aan 25 kg CO2-e . n deze rapportage hebben we CO2-e uivalenten afgekort naar CO2. Aanpassen aan klimaatverandering. Het milieueffect van broeikasgassen, uitgedrukt in CO2-e . Activiteiten leiden niet tot klimaatverandering. Het materialenpaspoort is een digitaal document met alle eigenschappen van een gebruikt materiaal. MPG is de afkorting voor MilieuPrestatie Gebouw. Een berekening van de schaduwkosten van alle producten en materialen die zijn toegepast in het gebouw gedeeld door de beschouwde periode 75 jaar en het bruto vloeroppervlak. Voor de berekening wordt gebruik gemaakt van de Bepalingsmethode 3.0 en de Nationale Milieudatabase NMD . De Paris Proof ndicator geeft aan hoeveel broeikasgassen uitgedrukt in CO2-e uivalenten vrij komen tijdens de productie- en bouwfase. Mate waarin een gebouw in staat is om kwaliteit te behouden én om in te spelen op veranderend gebruik of wet- en regelgeving. Werkelijke Energie intensiteit indicator Weii is een gestandaardiseerde methodiek voor het bepalen van een energieefficiëntie op basis van het werkelijke energiegebruik van een gebouw.
De totale CO₂-uitstoot gedurende de gehele levenscyclus van de gebouwde omgeving: materiaalgebonden emissies + operationele emissies. Een WKO-systeem Warmte-Koude Opslag is een duurzame techniek waarbij warmte en koude in de bodem worden opgeslagen om gebouwen en processen efficiënt te verwarmen en te koelen. Het systeem maakt gebruik van de relatief stabiele temperatuur van diep grondwater of de bodem. Een ero Emission Building is een gebouw met een zeer hoge energieprestatie, dat geen of een zeer lage hoeveelheid energie vereist, en waarbij geen on-site CO₂-emissies uit fossiele brandstoffen plaatsvinden en de operationele broeikasgasemissies nihil of zeer laag zijn.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
24
Bijlage 2 - Toelichting Routekaartmodel De Routekaart levert een in de tijd uitgestippelde route van het energiegebruik en de daarbij behorende CO2-uitstoot voor een vastgoedportefeuille op. Dit doet de routekaart op basis van de huidige situatie en de via scenario’s ingeplande bouwkundige en installatietechnische ingrepen van alle betrokken vastgoedobjecten. Deze bijlage geeft een toelichting op de processtappen, aannames en randvoorwaarden, kostenkentallen en uitwerking van de scenario’s die ten grondslag liggen aan de Routekaart.
Processtappen Bij de totstandkoming van de Routekaart is het datastuur gehanteerd als procesmodel, zie Figuur 2. n onze aanpak starten we vanuit de data. Een goede verwerking van gegevens van de gebouwenportefeuille in het Routekaartmodel vormt de basis voor een goed onderzoek. Met deze gegevens geven we stap voor stap inzicht in de CO2-uitstoot voor een vastgoedportefeuille. De stappen 1, 3 en 5 van het datastuur zijn mensenwerk: 1. Definieer: Welk vastgoed nemen we mee en hoe nemen we de kenmerken op in het model. 3. Ambieer: Welke doelen willen we bereiken. 5. mplementeer: Met welk vastgoed en welke maatregelen gaan we aan de slag. De stappen 2, 4 en 6 van het data stuur zijn rekenwerk: 2. Analyseer: Wat is de huidige situatie van het vastgoed. 4. Simuleer: n welke mate worden de geformuleerde doelen met gekozen maatregelen bereikt. 6. Evalueer: Welke resultaten zijn daadwerkelijk bereikt. Het doorlopen van de stappen levert nieuwe inzichten op. Om tot het uiteindelijke eindresultaat te komen zijn de processtappen 2, 3 en 4 analyseer, ambieer en simuleer daarom een aantal keer doorlopen.
Figuur 2. Het datastuur, als ‘motor’ voor het Routekaartproces. Figuur 3 geeft modelmatig de werkwijze van de Routekaart weer. Centraal staan de objecten uit de portefeuille. Elk object uit de portefeuille is gemodelleerd in de Routekaart. Vanuit de huidige situatie worden per object één tot maximaal drie ingreepmomenten voorzien: met steeds bouwkundige en installatietechnische maatregelen. Welk object welke ingreepcategorie en daarmee maatregel en krijgt
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
25
toebedeeld, is vastgelegd in de scenario’s. De resultaten uit de Routekaart geven de uitkomst van de scenario’s weer in combinatie met de portefeuille in de tijd.
Vastgoed Gemeente Tilburg
Figuur 3. Gegevensmodel Routekaart.
Aannames en randvoorwaarden De volgende, algemene aannames zijn in overleg met de opdrachtgever gedaan: – Veel van de parameters die nodig zijn voor de berekening kentallen voor investeringen, CO 2-emissie van warmte en elektriciteit, rendementen van installaties, energietarieven zullen de komende jaren gaan wijzigen. Voor sommige parameters is geanticipeerd op deze wijzigingen, maar de toekomst blijft onvoorspelbaar. – Gehanteerd prijspeil verduurzamingsmaatregelen 2024. – Vaste, niet ge ndexeerde tarieven voor gas/elektra/warmte. – De ingrepen bouwkundig, installaties in de objecten zijn representatieve voorbeelden. Het is geen blauwdruk voor alle toekomstige renovaties of onderhoud. Leidend is vaak de resulterende warmtebehoefte van het object. – De genoemde investeringen betreffen alleen de energetische verbetering van de gebouwen. Direct gerelateerde kosten denk aan vervangen van kozijnen t.b.v. HR++ glas zijn hierin opgenomen. Proceskosten, opslagen voor afwerking, projectmanagement, adviseurs, leges en dergelijke zijn als losse post in kaart gebracht. Dergelijke bijkomende kosten kunnen de benodigde investeringen met minstens 50 verhogen. Alle genoemde kosten zijn exclusief BTW. – Voor elke ingreep zal op objectniveau beoordeeld moeten worden wat technisch en financieel haalbaar is, voor de eigenaar en evt. voor de huurder maatwerkadvies .
– Voor dit onderzoek is niet gekeken of beoogde maatregelen technisch of financieel haalbaar zijn, er heeft door W/E adviseurs geen gebouwopname plaatsgevonden. Ook is niet gekeken of er voldoende capaciteit beschikbaar is om de maatregelen in de gestelde periode uit te voeren aan de zijde van de eigenaar, de gemeente, netbeheerder, uitvoerders , noch of er voldoende capaciteit beschikbaar is in de energienetwerken met name warmte en elektriciteit . – Berekeningen zijn gedaan op jaarbasis.
Gebouwdata Op basis van de gegevens uit de aangeleverde energieprestatieberekening EPA-U en/of gebouwoverzichten van de gemeente Tilburg is de vastgoedportefeuille op objectniveau gemodelleerd. De objecten waar geen EPA-U voorhandig was zijn gemodelleerd op basis van aanvullende aangeleverde data MJOP, bouwtekeningen, etc. ndien de benodigde informatie niet op te maken was uit aangeleverde
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
26
data is met informatie uit referentieprojecten een inschatting gemaakt op basis van gebruiksfunctie, bouwjaar en oppervlakte. De Routekaart berekent het gebouwgebonden energiegebruik. Onder gebouwgebonden energiegebruik verstaan we het energiegebruik voor verwarmen, koelen, ventileren, verlichting en warm tapwater. n de berekeningen is het gebruiksgebonden energiegebruik voor apparatuur, CT, liften, etc. buiten beschouwing gelaten.
Indicatieve kosten Voor de bepaling van de kosten van energiebesparende maatregelen is gebruik gemaakt van kostengegevens van RVO/Arcadis, met prijspeil 20248. Bij de kosten voor de verduurzamingsmaatregelen die in de Routekaart voorkomen is uitgegaan van een projectmatige aanpak. ie onderstaande tabel voor de opgenomen kosten. ostenpost
Bouwkosten RVO / Arcadis
Proceskosten
Opslagen
Totale investeringskosten (excl BTW)
Totale investeringskosten (incl BTW)
Loon (arbeid)
X
X
X
Materiaal
X
X
X
Materieel
X
X
X
Algemene uitvoering
X
X
X
Algemene kosten
X
X
X
Winst & risico
X
X
X
Onvoorzien
X
X
X
Interne organisatie
X
X
X
Precario, leges
X
X
X
Honoraria
X
X
X
euringen, certificering, vergunningen, etc
X
X
X
Circulariteit
X
X
X
limaatadaptatie
X
X
X
BTW
X
Subsidies De uiteindelijke in de Routekaart berekende kosten zijn een indicatie, orde-van-grootte schatting en zullen per object moeten worden afgestemd op de praktijk. n overleg met de gemeente Tilburg en vanwege ervaringen in Routekaart 2.0 is een kostenpost opgenomen voor ‘proceskosten’ van 50 bovenop de kentallen vanuit RVO/Arcadis om ‘bijkomende kosten’ te dekken en een post onvoorzien te genereren, waardoor de kostenindicatie dichter bij de werkelijkheid ligt. De totale investeringskosten excl. BTW zijn gedefinieerd als optelling van de RVO/Arcadis kostenkentallen bouwkosten , de proceskosten en extra opslagen voor circulariteit 25 van de bouwkosten en klimaatadaptatie/natuurinclusiviteit 10 van de bouwkosten . Subsidies zijn in geen enkel geval meegerekend.
8 Voor toelichting, zie: https://regelhulpenvoorbedrijven.nl/kostenkentallen/kostenkentallen/Rapportage
20
kostenkentallen 20voor 20verduurzamingsmaatregelen 20 prijspeil 20augustus 202024 .pdf
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
27
Verduurzamingsmaatregelen De panden uit de portefeuille van de gemeente Tilburg zijn in drie stappen doorgerekend in de routekaart. De ambitie CO2-neutraal is daarbij leidend, waarbij steeds de vraag is hoe een aanpak met op panden toegespitste maatregelpakketten leidt tot het realiseren van deze ambitie. Per stap is een inschatting gemaakt van een logische volgorde van aanpak. Daarbij wordt rekening gehouden met een verdeling van de inspanning aantal panden per jaar over de gehele periode. Eerst zijn per pand 3 scenario’s doorgerekend: Laag, Middel, Hoog. Daarbij is geen rekening gehouden met eventueel afstoten of sloop/nieuwbouw van panden. Per gebouw zijn voor deze ambitieniveaus grofweg de volgende maatregelen meegenomen in de doorrekening: Ingreep
Scenario laag/EML
Scenario middel
Scenario hoog
solatie 1
Dakisolatie
Rc 2,1
Rc 3,7
Rc 6,3
2
Gevelisolatie
Rc 1,5 spouw
Rc 1,5 spouw
Rc 4,7
3
Vloerisolatie
n.v.t.
Rc 2,5
Rc 3,7
4
Beglazing
U 1,6 HR++
U 1,6 HR++
U 1,2 triple glas
nstallatie 5
Ventilatie
n.v.t.
Mechanisch CO2
Balans, WTW
6
Ruimteverwarming
n.v.t.
Hybride
Gasloos WP
7
Warmtapwater
n.v.t.
Ketel of elektroboiler
Gasloos combi WP
8
Koeling
n.v.t.
n.v.t.
Koeling door WP
9
Regeling verlichting
Automatisch aan/uit
Automatisch aan/uit
Automatisch aan/uit
10
Zonnepanelen*
25%
25%
50%
*Aanname: zonnepanelen reeds aangebracht op daken waar het mogelijk is. Het is goed om te beseffen dat het routekaartmodel een theoretische exercitie is. Tijdens de werkelijke verduurzaming van de panden dienen de hierboven genoemde scenario’s enkel als vertrekpunt. n het bepalen van de werkelijke verduurzamingsaanpak per pand dient een voldoende brede blik te worden gehouden, waarbij een balans wordt gezocht naar economische-, technische haalbaarheid en ‘boerenverstand’. De scenario’s zijn niet in beton gegoten, maar bieden inzicht in welke maatregelen nodig zijn om de doelstellingen te behalen. Om onnodig hoge kosten voor een lage CO2-reductie te voorkomen worden ingrepen met kleine stappen in Rc-waarde kleiner dan 0,5 of U-waarde kleiner dan 0,4 niet uitgevoerd in het rekenmodel. Bijvoorbeeld geen triple glas plaatsen als al HR++ glas aanwezig is. Na de eerste doorrekening is een mix-scenario opgesteld, met de keuze voor middel of hoog per object, op basis van investeringskosten per kg CO2-reductie en gerelateerd aan gebouwkenmerken. De resultaten voor de gehele portefeuille zijn weergegeven in het volgende hoofdstuk. De resultaten van de doorrekeningen van de panden die aanwezig zijn in de Routekaart 3.0 2026-2030 zijn terug te vinden in hoofdstuk 4.2.
Omrekenfactoren n het routekaartmodel is gerekend met de omrekenfactoren uit de NTA8800, zijnde voor: – Elektriciteit: 0,34 kg CO2/kWh – Gas: 0,183 kg CO2/kWh 1,79 kg CO2/m3 – Warmte gemiddeld : 0,17 kg CO2/kWh 47,22 kg CO2/GJ
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
28
Resultaten De onderstaande grafieken geven de overgebleven netto CO2-emissie van de gehele maatschappelijk vastgoed portefeuille weer. De ambitie is 0 netto CO2-emissie in 2045. De genoemde kosten betreffen de bouwkosten, zonder onvoorziene/bijkomende kosten en zonder opslagen voor circulariteit en klimaatadaptiviteit/natuurinclusiviteit.
Scenario ‘Laag’, totaal bouwkosten € 15,5 miljoen, excl. BTW.
Scenario ‘Middel’, totaal bouwkosten € 68,5 miljoen, excl. BTW.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
29
Scenario ‘Hoog’, totaal bouwkosten € 120,9 miljoen, excl. BTW.
Scenario ‘Mix’, totaal bouwkosten € 80,8 miljoen, excl. BTW. Conclusie: met het mix-scenario wordt de doelstelling behaald.
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
30
Bijlage 3 – Scenario’s CO2-emissiereductie Voor de selec e van 32 objecten is met het routekaartmodel een aantal verduurzamingsscenario’s energe sch doorgerekend: – Laag scenario: alleen gebouwbehoudende maatregelen en maatregelen met een korte terugverdientijd – Middel scenario: maatregelen die het gebouw geschikt maken voor aansluiting op een duurzame warmtebron – Hoog scenario: vergaande verduurzaming tot het huidige nieuwbouwniveau. Tevens is een Mix scenario doorgerekend, dat elementen uit zowel het middel als hoog scenario combineert. Bij gebouwen met bouwjaar na 2012 wordt geen extra gevel- en vloerisola e toegepast in het Mix scenario. De energe sche kwaliteit van deze bouwelementen is al toereikend, en verdere isola e van de gevel en vloer is te kostbaar in verhouding tot de te behalen energiebesparing. De keuze tussen maatregelen uit de scenario’s middel of hoog is per object bepaald op basis van de laagste investering per kg CO₂-reduc e. De e ecten van het Mix scenario op CO₂-emissie en energiegebruik zijn in de volgende grafiek weergegeven voor de geselecteerde 32 objecten. De grijze staven geven de CO₂-impact van de gebruikte energie weer. De groene staafjes naar beneden geven de vermeden CO₂ weer door energieopwekking, bijvoorbeeld door zonnepanelen. De groene lijn geeft de optelsom van de grijze en groene balken weer de ne o CO₂ .
De e ecten van de verschillende scenario's op CO₂-emissie en energiegebruik worden in de volgende grafieken weergegeven.
Scenario Laag
Resultaten 2030: – 61 CO2-emissiereductie – nvestering: € 6,8 mln. excl. BTW incl. 50 opslag bijkomende kosten/onvoorzien .
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
31
Scenario Middel
Resultaten 2030: – 91 CO2-emissiereductie – nvestering: € 35,8 mln. excl. BTW incl. 50 opslag bijkomende kosten/onvoorzien .
Scenario Hoog
Resultaten 2030: – 103 CO2-emissiereductie – nvestering: € 52,6 mln. excl. BTW incl. 50 opslag bijkomende kosten/onvoorzien .
Stichting W/E adviseurs - Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg - 32621
32
Scenario Mix
Resultaten 2030: – 100 CO2-emissiereductie – nvestering: € 38,8 mln. excl. BTW incl. 50 opslag bijkomende kosten/onvoorzien .
Uit deze berekeningen blijkt dat met de 'Laag' en 'Middel' scenario’s de doelstelling van een energieneutrale vastgoedportefeuille in 2050 niet gerealiseerd wordt. Met het scenario 'Hoog’ wordt juist meer dan de doelstelling bereikt, wat gepaard gaat met hoge investeringen. Vervolgens is een Mix scenario doorgerekend, dat elementen uit zowel het middel als hoog scenario combineert. Met dit Mix-scenario bereiken we voor de 32 geselecteerde objecten de doelstelling op energieneutraal met aanzienlijk lagere kosten dan het scenario Hoog.