Bijlage 1. Anterieure OVK plus bijlagen

2.12.5 Alle in de algemene verkoopvoorwaarden of koopovereenkomst opgenomen boetebedragen worden vanaf de overdrachtsdatum ieder jaar verhoogd middels indexering conform de consumenten prijsindex alle huishoudens zoals vastgesteld door het CBS, danwel - indien voormeld prijsindexcijfer vervalt - conform de daarvoor in de plaats tredende indexering. Toelichting: Als u niet aan uw verplichtingen voldoet, geeft de gemeente u een termijn, waarbinnen u uw verplichtingen alsnog moet nakomen. Indien u dan nog steeds in gebreke blijft, kan de gemeente - na deze termijn - de koopovereenkomst ontbinden of nakoming van de koopovereenkomst verlangen. In beide gevallen bent u de gemeente een boete verschuldigd (in beginsel 10% van de koopprijs respectievelijk 3‰ van de koopprijs voor iedere dag dat u in verzuim bent, tenzij in de algemene verkoopvoorwaarden anders is bepaald). Deze boete betreft een straf. Dat betekent dat de gemeente naast de boete ook nog een vergoeding kan vorderen van de door de gemeente (aanvullend) geleden schade. Indien correcte nakoming - ondanks de aangezegde verzuimboete van 3‰ van de koopprijs voor iedere dag dat u in verzuim bent - uitblijft, kan de gemeente besluiten de koopovereenkomst alsnog te ontbinden. In dat geval moet u naast de verzuimboete ook de ontbindingsboete van 10% van de koopprijs aan de gemeente betalen.

Pagina 9 van 17

ARTIKEL 2.13. KETTINGBEDING 2.13.1 De koper zal er voor zorgdragen dat het bepaalde in de daartoe door de gemeente in de koopovereenkomst aangewezen artikelen van deze algemene verkoopvoorwaarden en de eventuele bijzondere voorwaarden bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij verlening daarop van een zakelijk recht, ten behoeve van de gemeente aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde wordt opgelegd, door de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde wordt aanvaard en deze oplegging en aanvaarding namens de gemeente wordt aanvaard, en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte of verlening van het zakelijk recht woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van honderdduizend euro (€ 100.000,-) ten behoeve van de gemeente, onverminderd het hiervoor bepaalde in artikel 2.12.3, tenzij in de koopovereenkomst anders is overeengekomen. 2.13.2 Op gelijke wijze als hierboven onder artikel 2.13.1 bepaald, verbindt de koper zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in artikel 2.13.1 bedoelde artikelen, als de in artikel 2.13.1 en in het onderhavige artikel 2.13.2 opgenomen verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden.

Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan. 2.13.3 In ieder geval zullen, voor zover van toepassing verklaard in de koopovereenkomst, de verplichtingen in: - artikel 2.10.3, artikel 2.10.4, artikel 2.10.5 en artikel 2.10.6 (gedoogplicht); - artikel 3.4 (bouwplicht); - artikel 3.7 (parkeerplaatsen); - artikel 5.6 (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK)/Woningborg N.V.); in de akte van levering als kettingbeding worden opgelegd, zoals omschreven in artikel 2.13.1 en artikel 2.13.2. Toelichting: Een kettingbeding zorgt ervoor dat uw verplichtingen bij verkoop worden doorgegeven aan de koper. De koper moet zich dan aan dezelfde verplichtingen houden. U moet deze bepaling bij verkoop opnemen. Als u dat niet doet, bent u een boete verschuldigd. ARTIKEL 2.14.

KWALITATIEVE VERPLICHTING 2.14.1 De koper zal er voor zorg dragen dat de verplichtingen in de daartoe door de gemeente in de koopovereenkomst aangewezen artikelen van deze algemene verkoopvoorwaarden en de eventuele bijzondere verkoopvoorwaarden, voor zover mogelijk, kwalitatieve verbintenissen zullen zijn als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek en dat deze verplichtingen derhalve zullen overgaan op degenen die (een gedeelte van) de onroerende zaak onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende tot (een gedeelte van) de onroerende zaak een recht tot gebruik van (een gedeelte van) de onroerende zaak zullen verkrijgen. 2.14.2 In ieder geval zullen, voor zover van toepassing verklaard in de koopovereenkomst, de bepalingen in: - artikel 2.10.1 en artikel 2.10.2 (gedoogplicht); - artikel 4.3 (stalling/opslag); - artikel 4.4 (bouwverbod); - artikel 5.2 (antispeculatiebeding); - artikel 5.3 (zelfbewoningsverplichting); - artikel 5.4 (uitpondingsregeling); in de akte van levering als kwalitatieve verplichting worden overeengekomen en zullen deze rusten op de onroerende zaak, zoals omschreven in artikel 2.14.1. Toelichting: een kwalitatieve verplichting is sterker dan een kettingbeding, want deze werkt automatisch, zonder dat de verplichting opgelegd/doorgelegd dient te worden.

Een kwalitatieve verplichting kan echter alleen een ‘dulden’ of ‘niet-doen’ betreffen.

Pagina 10 van 17

ARTIKEL 2.15. OVERDRAAGBAARHEID RECHTEN UIT DE KOOPOVEREENKOMST De rechten uit de koopovereenkomst zijn niet overdraagbaar of verpandbaar, met dien verstande dat nadat de onroerende zaak is geleverd, rechten uit de koopovereenkomst die ook na de levering geldend zijn doch niet reeds krachtens het bepaalde in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek overgaan op een rechtsopvolger van koper, aan een rechtsopvolger kunnen worden overgedragen. Derden kunnen geen enkel recht aan de koopovereenkomst ontlenen. Toelichting: De overeenkomst is met u persoonlijk, u kunt vóór levering niet doorverkopen aan anderen.

HOOFDSTUK III : VERKOPEN VAN BOUWTERREINEN ARTIKEL 3.1. TOEPASSELIJKHEID VAN DE BEPALINGEN IN DIT HOOFDSTUK Indien de onroerende zaak is bestemd voor het oprichten van gebouwen of bouwwerken wordt in de koopovereenkomst dit hoofdstuk van toepassing verklaard. ARTIKEL 3.2. BOUWRIJPE STAAT 3.2.1 Behoudens uitdrukkelijk andersluidende bepalingen in de koopovereenkomst wordt de onroerende zaak bouwrijp geleverd. Tenzij in de koopovereenkomst anders is bepaald, houdt bouwrijp in dat: a. in het gebied, waarin de verkochte onroerende zaak is gelegen, een (bouw)weg ligt of in opdracht van de gemeente een (bouw)weg wordt aangelegd; b. in het gebied, waarin de verkochte onroerende zaak is gelegen, een hoofdriool ligt of in opdracht van de gemeente wordt aangelegd (zie voor rioolaansluitingen verder artikel 3.2.3); en c. de bouwgrond is vrijgemaakt van funderingsresten, boomstobben en dergelijke, andere aanwezige opstallen zijn gesloopt of bomen zijn gerooid. 3.2.2 De gemeente verzorgt uitsluitend de coördinatie van de aanleg van de hoofdinfrastructuur voor nutsen telecommunicatievoorzieningen. De kosten voor de aanleg van en de aansluitingen op nuts- en telecommunicatievoorzieningen zijn voor rekening van koper.

3.2.3 In opdracht van de gemeente worden - naar keuze van de gemeente - een of meerdere aansluitingen (uitleggers) aangelegd vanaf het gemeentelijk hoofdriool tot aan/in de onroerende zaak en worden in of nabij de onroerende zaak ook een of meerdere zogenaamde inspectie- of vervalputten aangebracht. Deze aansluitingen en putten zijn aparte voorzieningen per onroerende zaak, zijn niet in de koopprijs begrepen en worden daarom door de gemeente separaat bij de koper in rekening gebracht. De gemeente stelt voor betaling van deze kosten tarieven vast die zij op een door haar te bepalen tijdstip aan de koper in rekening brengt. De koper is verplicht deze tarieven te betalen binnen de alsdan door de gemeente aan te geven betalingstermijn. De gemeente maakt zonodig separate afspraken met de koper over het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rioolinspectie- of vervalputten op kosten van de koper. 3.2.4 De gemeente verricht geen egalisatiewerkzaamheden, en zal de onroerende zaak indien nodig met niet verontreinigde grond ophogen danwel afgraven tot plus of min dertig centimeter (30 cm) gerekend vanaf de “t-hoogte” (zijnde de hoogte van het openbaar gebied (trottoirhoogte) grenzend aan de onroerende zaak). Bij grote percelen met verschillende t-hoogtes zal voor het bepalen van de terreinhoogte rechtlijnig worden geïnterpoleerd.

Bij eventuele ophoging zal, indien het grasland betreft en dit naar het oordeel van de gemeente nodig is, het perceel deugdelijk worden gefreesd. Toelichting: Hier wordt omschreven in welke staat bouwgrond wordt geleverd en welke werkzaamheden de gemeente zal verrichten. De gemeente legt indien nodig een bouwweg aan en legt naast het hoofdriool ook de aansluitleidingen (uitleggers) aan vanaf het hoofdriool tot aan/in de onroerende zaak. De kosten van de aansluitleidingen (uitleggers) als hiervoor bedoeld worden door de gemeente separaat bij de koper in rekening gebracht. De nuts- en telecommunicatiebedrijven zorgen voor de aanleg van en aansluiting op nuts- en

Pagina 11 van 17

telecommunicatievoorzieningen en de kosten daarvan zijn voor rekening van de koper. De gemeente verzorgt enkel de coördinatie van de aanleg van de hoofdinfrastructuur voor nuts- en telecommunicatievoorzieningen. ARTIKEL 3.3. DOOR DE KOPER TE VERRICHTEN WERKZAAMHEDEN Koper dient in ieder geval voor zijn rekening ten minste de volgende werkzaamheden uit te voeren: ontgraven tot onderkant fundering (bouwput); draineren binnen de kavel; maken van de huisaansluitingen ten behoeve van riolering en nuts- en telecommunicatievoorzieningen; op hoogte brengen van de tuin; aanleggen van toegangspaden, achterpaden en terrassen binnen de kavel; aanbrengen van erfafscheidingen ingeval op een kavel meer woningen worden gerealiseerd en die woningen en het daarbij behorende huisperceel grenzen aan openbaar terrein. Toelichting: Hier wordt omschreven welke werkzaamheden de koper zelf moet verrichten. ARTIKEL 3.4. BOUWPLICHT EN RECHT VAN TERUGKOOP 3.4.1 Koper is verplicht de onroerende zaak te bebouwen met de in de koopovereenkomst aangegeven bestemming waarvoor de gemeente een omgevingsvergunning heeft verleend of zal verlenen. Koper dient binnen zes maanden na de overdrachtsdatum een ontvankelijke aanvraag voor deze omgevingsvergunning te hebben ingediend. In de koopovereenkomst kan van deze termijn worden afgeweken.

3.4.2 Koper is verplicht om binnen drie maanden na afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning te starten met bouwen en voortvarend en onafgebroken de bouw voort te zetten, tenzij door partijen schriftelijk anders wordt overeengekomen. 3.4.3 Binnen één jaar na afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning moet de op de onroerende zaak te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn en dient koper deze, ingeval van: verkoop van een bouwkavel bestemd voor de oprichting van een particuliere woning, feitelijk ter bewoning te hebben betrokken; of verkoop van een bouwkavel bestemd voor de oprichting van een bedrijf/kantoor, bedrijfsmatig in gebruik te hebben genomen. Indien daartoe aanleiding bestaat kan de gemeente deze termijn op voorafgaand schriftelijk verzoek van de koper eenmalig op door de gemeente te stellen voorwaarden verlengen. 3.4.4 Zolang niet is voldaan aan de in artikel 3.4.3 vermelde verplichting mag de koper de onroerende zaak niet zonder toestemming van de gemeente in eigendom of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor de vestiging van een recht van hypotheek is geen toestemming nodig.

3.4.5 Het bepaalde in artikel 3.4.4 is niet van toepassing ingeval van executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek. 3.4.6 De in artikel 3.4.4 bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend indien de overdracht van de onroerende zaak geschiedt ter uitvoering van een tussen koper en een of meer derden gesloten koopaannemingsovereenkomst, waarbij de koper zich tegenover die derde(n) verplicht de in die overeenkomst genoemde opstallen te bouwen. 3.4.7 Indien binnen een jaar na afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning nog geen aanvang is gemaakt met de bouwwerkzaamheden is de koper verplicht de onroerende zaak aan de gemeente te koop aan te bieden tegen de oorspronkelijke koopsom minus tien procent (10%). De gemeente zal alsdan binnen drie maanden na ontvangst van het aanbod omtrent aanvaarding van het aanbod beslissen. Toelichting: Door deze bepaling wordt het belang van de gemeente veilig gesteld dat er gebouwd wordt en dat daarmee volkshuisvestings- of ruimtelijke ordeningsplannen worden gerealiseerd.

Pagina 12 van 17

ARTIKEL 3.5. PUINAFVOER Indien als gevolg van (bouw)activiteiten overtollige grond, puin en groenafval van de onroerende zaak moet worden afgevoerd, gebeurt dit voor rekening en risico van de koper. ARTIKEL 3.6. MILIEUGEVAARLIJKE STOFFEN Koper is verplicht bij bouwactiviteiten vrijkomende milieugevaarlijke stoffen, waaronder begrepen klein chemisch afval, op milieuhygiënisch verantwoorde wijze en met inachtneming van de op grond van publiekrechtelijke voorschriften geldende verplichtingen op de bouwplaats op te slaan en te doen inzamelen en verwijderen. ARTIKEL 3.7. PARKEERPLAATSEN Koper verbindt zich tegenover de gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de te realiseren bebouwing, op de onroerende zaak, voor zijn rekening, een in verhouding met de bebouwing en het gebruik daarvan, voldoende aantal van de openbare weg af met auto’s toegankelijke parkeerplaatsen aan te leggen en in stand te houden. In de koopovereenkomst kan het aantal te realiseren parkeerplaatsen op de onroerende zaak nader worden bepaald. De aanleg van parkeerplaatsen dient te geschieden conform het ter gelegenheid van de afgifte van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geldende gemeentelijk parkeerbeleid. Toelichting: Deze bepaling wordt opgenomen ter regulering van een mogelijke overbelasting van geparkeerde auto’s in het openbare gebied. ARTIKEL 3.8.

ABC-LEVERING Een ABC-levering is slechts toegestaan indien dit uitdrukkelijk in de koopovereenkomst is opgenomen. De gemeente is bevoegd om aan een dergelijke ABC-levering voorwaarden te verbinden welke voorwaarden worden opgenomen in de betreffende koopovereenkomst.

HOOFDSTUK IV : GROENSTROKEN ARTIKEL 4.1. TOEPASSELIJKHEID VAN DE BEPALINGEN IN DIT HOOFDSTUK Indien de onroerende zaak is bestemd om te worden gebruikt als particuliere groenvoorziening en/of tuinuitbreiding, wordt in de koopovereenkomst dit hoofdstuk van toepassing verklaard. ARTIKEL 4.2. STAAT VAN LEVERING 4.2.1 De onroerende zaak wordt geleverd in de staat waarin deze zich bevindt ten tijde van het moment van aflevering. 4.2.2 De milieuhygiënische staat van de bodem en het grondwater wordt niet door de gemeente gerapporteerd. 4.2.3 De koper heeft het recht om voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst voor zijn rekening en risico een feitelijk onderzoek te (doen) verrichten. 4.2.4 Het risico van de bodemkwaliteit is te allen tijde geheel voor rekening van de koper. ARTIKEL 4.3. GEBRUIK De koper zal zich onthouden van: het stallen en/of parkeren van caravans, auto’s of andere voer- of vaartuigen op de gekochte onroerende zaak; het opslaan van al of niet afgedankte materialen, vloeistoffen, enzovoorts op de gekochte onroerende zaak. ARTIKEL 4.4. BOUWVERBOD 4.4.1 Koper zal de gekochte onroerende zaak niet anders gebruiken dan als tuinuitbreiding.

Pagina 13 van 17

4.4.2

4.4.3

De koper zal zich onthouden van het oprichten van opstallen en/of het plaatsen van bebouwing (waaronder ook begrepen vergunningsvrije opstallen/bebouwing) op de gekochte onroerende zaak, met uitzondering van erfafscheiding. In bijzondere gevallen kan de gemeente op schriftelijke aanvraag ontheffing van het verbod verlenen en afwijkend gebruik van de onroerende zaak toestaan. Het verlenen van een omgevingsvergunning houdt niet in, dat ontheffing van het bouwverbod zou zijn verleend; deze ontheffing dient afzonderlijk te zijn afgegeven. Aan het verlenen van de ontheffing kunnen door de gemeente voorwaarden worden verbonden, waaronder bijbetaling.

Toelichting: Omdat u grond gekocht heeft waarop volgens het bestemmingsplan niet mag worden gebouwd, is de koopprijs lager dan wanneer wel gebouwd mocht worden. In dat geval geldt er ook een bouwverbod.

HOOFDSTUK V : RESTBEPALINGEN ARTIKEL 5.1. TOEPASSELIJKHEID VAN DE BEPALINGEN IN DIT HOOFDSTUK De bepalingen in dit hoofdstuk zijn slechts geldig, indien en voorzover deze in de koopovereenkomst uitdrukkelijk van toepassing zijn verklaard. ARTIKEL 5.2. ANTISPECULATIEBEDING 5.2.1 Het is koper niet toegestaan om binnen vijf jaar na de overdrachtsdatum van de onroerende zaak tot gehele of gedeeltelijke vervreemding - verlening van een zakelijk recht daaronder begrepen - van de onroerende zaak aan derden over te gaan, tenzij hij hiervoor schriftelijke toestemming heeft verkregen van de gemeente en hij voldoet aan de volgende betalingsverplichting: a. tot en met één jaar na de overdrachtsdatum is koper aan de gemeente een vergoeding verschuldigd van honderd procent (100%) van de meerwaarde; b. gedurende het tweede jaar na de overdrachtsdatum is de koper een vergoeding verschuldigd van tachtig procent (80%) van de meerwaarde; c. gedurende het derde jaar na de overdrachtsdatum is de koper een vergoeding verschuldigd van zestig procent (60%) van de meerwaarde; d. gedurende het vierde jaar na de overdrachtsdatum is de koper een vergoeding verschuldigd van veertig procent (40%) van de meerwaarde; e. gedurende het vijfde jaar na de overdrachtsdatum is de koper een vergoeding verschuldigd van twintig procent (20%) van de meerwaarde.

De meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de koopsom die de koper van de hem opvolgende eigenaar ontvangt en de koopsom die de koper voor de onroerende zaak en de woning heeft betaald, waarbij laatstgenoemde koopsom wordt geïndexeerd aan de hand van het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie categorie inkomens laag, over de periode tussen beide notariële overdrachten. 5.2.2 Het bepaalde in het voorgaande artikellid is niet van toepassing bij verkoop ingevolge het bepaalde in artikel 3:268 of artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek. 5.2.3 De gemeente kan koper, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, schriftelijk toestemming verlenen om zonder betalingsverplichting jegens de gemeente over te gaan tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van het perceel en/of woning aan derden in geval van: a. echtscheiding, verbreken van een samenlevingscontract of geregistreerd partnerschap; b. noodzaak tot verhuizing als gevolg van werkomstandigheden; c. overlijden van de koper, diens echtgeno(o)t(e), geregistreerde partner of degene met wie koper volgens samenlevingscontract samenwoont; d. noodzaak tot verhuizing in verband met de gezondheid van koper en/of zijn gezinsleden. In andere dan de in dit artikellid sub a. t/m d.

genoemde gevallen kan de gemeente deze toestemming verlenen, indien zij dit op grond van redelijkheid en billijkheid en met het oog op gerechtvaardigde belangen van de koper verantwoord acht. Aan de toestemming wordt steeds verbonden de voorwaarde dat aan de verkrijgende partij dit artikel

Pagina 14 van 17

5.2.4

5.2 wordt opgelegd voor de resterende periode van de in eerste instantie geldende vijf jaar. Indien koper handelt in strijd met het in dit artikel gestelde, verbeurt koper een direct opeisbare boete van honderdduizend euro (€ 100.000,-) per kavel/woning, onverminderd het hiervoor bepaalde in artikel 2.12.3.

ARTIKEL 5.3. ZELFBEWONINGSVERPLICHTING 5.3.1 Koper is verplicht de (op de) onroerende zaak (te bouwen woning) uitsluitend te gebruiken om die zelf met zijn/haar eventuele gezinsleden daadwerkelijk te bewonen. 5.3.2 Het bepaalde in artikel 5.3.1 vervalt, nadat de koper de (te bouwen) onroerende zaak gedurende vijf (5) jaar daadwerkelijk heeft bewoond en de koper gedurende laatstbedoelde periode als hoofdbewoner van het betreffende adres in de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens is ingeschreven. 5.3.3 De gemeente kan koper, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, schriftelijk toestemming verlenen om van het bepaalde in artikel 5.3.1 af te wijken, indien zij dit op grond van redelijkheid en billijkheid en met het oog op gerechtvaardigde belangen van de koper verantwoord acht. ARTIKEL 5.4. UITPONDINGSREGELING 5.4.1 Indien koper de onroerende zaak verwerft ten behoeve van de realisatie van een of meerdere huurwoningen in een bepaalde categorie, dienen deze (op de onroerende zaak te realiseren) woningen gedurende vijf (5) jaar, te rekenen vanaf de datum van oplevering van deze woningen, gebruikt te blijven als huurwoningen in die desbetreffende categorie. 5.4.2 De gemeente kan koper, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, schriftelijk toestemming verlenen om van het bepaalde in artikel 5.4.1 af te wijken.

In ieder geval kan de gemeente alsdan bijbetaling (ten bedrage van het verschil tussen de alsdan door de gemeente vastgestelde actuele grondprijs (inclusief belastingen) van de desbetreffende woning en de alsdan door de gemeente vastgestelde actuele grondwaarde van de desbetreffende woning) vorderen indien de huurcategorie van de woning wordt gewijzigd of de woning uit de verhuur gaat. 5.4.3 Ook na het verstrijken van de in artikel 5.4.1 genoemde periode van vijf (5) jaar, kan de gemeente altijd bijbetaling (ten bedrage van het verschil tussen de alsdan door de gemeente vastgestelde actuele grondprijs (inclusief belastingen) van de desbetreffende woning en de alsdan door de gemeente vastgestelde actuele grondwaarde van de desbetreffende woning) vorderen indien de huurcategorie van de woning wordt gewijzigd of de woning uit de verhuur gaat. ARTIKEL 5.5. ACHTERPADEN Gelijktijdig met het gereedkomen van de door koper te realiseren bebouwing, dient koper achterpaden aan te leggen en die te verharden. Ten behoeve en ten laste van de naastgelegen percelen wordt gevestigd een erfdienstbaarheid van voetpad om te komen en te gaan van en naar de openbare ruimte, zoals aangegeven op de bij de koopovereenkomst behorende tekening.

Toelichting: Achterpaden zijn voor de gemeente moeilijk te onderhouden en hebben bovendien alleen een toegangsfunctie voor de eigenaren van woningen die grenzen aan de achterpaden. Om die reden wordt de ondergrond van de achterpaden mee verkocht. Voor iedereen geldt echter de verplichting om de achterpaden toegankelijk te houden voor de buren. ARTIKEL 5.6. STICHTING WAARBORGFONDS KOOPWONINGEN (SWK)/ WONINGBORG N.V. Voor zover op de onroerende zaak koopwoningen worden gebouwd die zijn bestemd om te worden verkocht, is koper verplicht met de kopers van de door hem te bouwen woningen een koop-aannemingsovereenkomst te sluiten naar het model van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK)/Woningborg N.V., of een gelijkwaardig instituut, van welk instituut de koper bij de oplevering van de woningen aan de kopers daarvan tevens een garantiecertificaat dient af te geven. Koper verbeurt voor iedere woning waarbij voormelde verplichting niet wordt nagekomen een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,-) ten behoeve van de gemeente, onverminderd het hiervoor bepaalde in artikel 2.12.3.

Pagina 15 van 17

HOOFDSTUK VI : SLOTBEPALINGEN ARTIKEL 6.1. INWERKINGTREDING 6.1 Deze algemene verkoopvoorwaarden worden van kracht op de dag als bepaald in het raadsbesluit waarbij zij worden vastgesteld of, bij gebreke van een dergelijke datum, op de datum van dat raadsbesluit. 6.2 Met ingang van die dag vervallen de ‘Algemene Verkoopvoorwaarden Tilburg 1994, versie 2004’, vastgesteld bij raadsbesluit van 24 januari 1994, laatstelijk gewijzigd op 1 maart 2004, in die zin dat geen verkopen meer plaats zullen kunnen vinden onder toepassing van die bepalingen. Zij behouden hun werking ten aanzien van verkopen die reeds zijn gesloten op het moment van de inwerkingtreding van onderhavige algemene verkoopvoorwaarden. *****

Pagina 16 van 17

BIJLAGE - ONDERTEKENINGS- EN TOTSTANDKOMINGSPROCEDURE (ARTIKEL 1.5) Deze bijlage beschrijft de ondertekenings- en totstandkomingsprocedure van een koopovereenkomst voor een onroerende zaak met de gemeente Tilburg. Indien u een onroerende zaak van de gemeente wenst aan te kopen en in eigendom te verwerven, ontvangt u in tweevoud een koopovereenkomst van de gemeente. Deze koopovereenkomst, inclusief alle bijlagen en de algemene verkoopvoorwaarden gemeente Tilburg 2015, dient u op elke pagina te paraferen en de koopovereenkomst op de laatste pagina te dateren en te voorzien van uw naam en handtekening. Vervolgens dient u de geparafeerde en ondertekende exemplaren aan de gemeente te retourneren, inclusief een kopie van uw geldig legitimatie bewijs, of - ingeval een vennootschap/rechtspersoon als koper optreedt - een gewaarmerkt uittreksel van de Kamer van Koophandel (indien nodig vergezeld van andere bewijsstukken) waaruit eenduidig uw bevoegdheid blijkt om de koper rechtsgeldig te vertegenwoordigen. De geparafeerde en ondertekende exemplaren dienen zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen vier weken na dagtekening van de brief waarmee de exemplaren door de gemeente aan u zijn toegezonden, door de gemeente van u retour te zijn ontvangen.

Wanneer de gemeente de geparafeerde en ondertekende exemplaren niet binnen voornoemde termijn van u retour heeft ontvangen, gaat de gemeente ervan uit dat u de onroerende zaak niet wenst te kopen en in eigendom te aanvaarden. In dat geval staat het de gemeente vrij om afspraken te maken met derden aangaande de verwerving en/of het gebruik van de onroerende zaak. Door retournering van de geparafeerde en ondertekende exemplaren doet u een aanbod om de onroerende zaak van de gemeente te kopen en in eigendom te aanvaarden. Daarmee is echter nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopovereenkomst komt niet eerder tot stand en is pas rechtens afdwingbaar, nadat (i) de gemeente op basis van uw aanbieding heeft besloten tot het aangaan van deze koopovereenkomst en (ii) de koopovereenkomst namens de gemeente rechtsgeldig is ondertekend. De koopovereenkomst kan ter voorafgaande goedkeuring worden voorgelegd aan de raad. Indien de gemeente niet tot het aangaan van de koopovereenkomst besluit, is uw aanbod niet aanvaard, wordt de koopovereenkomst niet namens de gemeente ondertekend en komt de koopovereenkomst niet tot stand en is deze niet rechtens afdwingbaar. In dat geval is geen sprake van enigerlei tekortkoming van de zijde van de gemeente en bestaat over en weer ook geen verplichting tot het betalen van schadevergoeding en/of tegemoetkoming.

Volledigheidshalve verwijzen wij ook naar artikel 1.5 van de algemene verkoopvoorwaarden gemeente Tilburg 2015, waarin de totstandkomingsprocedure van een koopovereenkomst voor een onroerende zaak met de gemeente is beschreven. Tot slot wijzen wij u erop dat de gemeente kan besluiten om een integriteitsbeoordeling uit te (laten) voeren op grond van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Wet Bibob). Deze beoordeling kan zowel voorafgaand aan de totstandkoming van een koopovereenkomst als nadien plaatsvinden. In het laatste geval zal de koopovereenkomst te allen tijde onder een ontbindende of opschortende voorwaarde worden aangegaan, hangende de uitkomst van de integriteitsbeoordeling en het daaraan voorafgaande onderzoek. Indien u besluit de gemeente een aanbod te doen en de geparafeerde en ondertekende exemplaren retourneert, verklaart u zich daarmee eveneens bereid om de gemeente (en indien van toepassing: het Landelijk Bureau Bibob) op eerste verzoek en onverwijld al die gegevens, bescheiden en verklaringen te verschaffen die nodig zijn en/of worden opgevraagd in het kader van de integriteitsbeoordeling, een en ander met inachtneming van het bepaalde in artikel 1.4 van de algemene verkoopvoorwaarden gemeente Tilburg 2015. *****

Pagina 17 van 17

eweg ar pel J I

35

± 1711 m2

6 4

eg ew ar el p J I

± 2032 m2

4587 4588

7228 ± 2265 m2 9

7

paraaf partij: paraaf Gemeente:

4

IJpelareweg afdeling Ruimtelijke uitvoering

bestandsnaam: lm-2024-f2407.dgn

Postadres

projectwise-nr: 751865

Postbus 90155

datum:

10-10-2025

5000 LH Tilburg

6

getekend:

Cas Graafmans

contactpers.:

Natalia Lorenzo van Rooij

formaat:

A3

soort tek.:

Zakelijk recht

VKG-ordernr:

1:1000

Kuijpers OG BV

kad.gemeente:

Tilburg F

kad.nummer:

4587,4588,7228 ged.

Planning

Bouwwerk: W2214 Nieuwbouw ontwikkeling Kuijpers

Fase

Producten en besluitvormingstraject

Minimale termijn

Aanvang

Geplande

opmerkingen

einddatum 1 Omgevingsdialoog, motivering , aanpassen onderzoeken 1a Controleren onderzoeken en aanpassen opstellen omgevingssplan (TAMIMRO)

Motivering Vastgestelde en goedgekeurde onderzoeken, motivering en 2maand regels, bijlagen en toelichting ten behoeve van omgevingsplan

2 vooroverleg provincie, rijk, waterschap / omgevingstafel

Is toch al gedaan?

8 weken

1-sep-25

1-okt-25 Motivatie door Movares 1-nov-25 Controleren onderzoeken en motivering door adviseurs gemeente + opstellen omgevingsplan door Godelief. Voorwaarde is wel dat er (nagenoeg) geen opmerkingen meer komen op de onderzoeken en op de motivering 1-nov-25 Deze tussenstap is noodzakelijk als nieuw onderdeel van de omgevingswet.

3 Ontwerpbesluit omgevingsplan

Collegebesluit ontwerp omgevingsplan

1 maand

1-nov-25

1-dec-25 ambtelijk eindadvies via wethoudersoverleggen naar college

4 Ter visie legging ontwerp besluit

Publicatie en bewonersbrief

6 weken + 2 weken

15-nov-25

5 Verwerken zienswijzen door gemeente

Verwerken zienswijzen

1 maand

15-jan-26

Opstellen nota en raadsvoorstel

2 weken

15-feb-26

15-jan-26 ca. 1 week nodig na collegebesluit om brieven uit te doen en publicatie regelen. 6 weken ter inzage en nog 1 week na afloop respijt om ingekomen zienswijzen binnen te krijgn op juiste bureau 15-feb-26 Afhankelijk van inhoud zienswijzen, als er nader onderzoek nodig is of pro forma zienswijzen worden ingediend dan niet haalbaar 1-mrt-26

ca. 8 weken tussen collegebesluit en raadsbesluit

1-apr-26

1-mrt-26 11-mrt-26 1-apr-26 1-mei-26

8 weken

1-mei-25

1-mei-26 15-jun-26

15-jun-26

15-jun-26

15-jun-26

15-jul-26

Vaststelling raad via wethoudersoverleggen en collegebesluit

Ambtelijk eindadvies gereed Wethoudersoverleg Collegebesluit informatie en debatsessie(s) en mogelijkheid inspreken

6 Bekendmaking vaststelling door Raad Ter visie legging 7 Omgevingsplan in werking (tenzij voorlopige voorziening wordt aangevraagd of er beroep wordt ingediend bij Raad van State) 8 Levering perceel via Notaris aan Kuijpers

Vogels Bouwmanagement BV

Raadsbesluit Publicatie

Leveringsakte en notarieel transport

1 maand na onherroepelijk worden omgevingsplan

TAM IMRO plan Gemeente Tilburg

1-mei-25

1-sep-25

Hiervoor staat 8 weken

Datum: 06-10-2025

Dunlop, Alexander Van: Verzonden: Aan: CC: Onderwerp:

Dunlop, Alexander dinsdag 7 oktober 2025 13:49 Lorenzo van Rooij, Natalia Mastenbroek, Jan RE: W2214: initiatief verzoek van Kuijpers voor ontwikkeling IJpelareweg gedateerd 30-01-2020

Goedemiddag, Ik heb een paar kleine opmerkingen. 1. B&W is wsl 4 november ipv 1 november. Er staat 6 + 2 weken. Dat is als alles perfect loopt. Ik zou daar 6+3 van maken gezien de vele plannen die eraan komen en de werkafspraken die hier zijn voor ter inzagelegging (maandag tot maandag) waardoor er kans is dat we de eerste maandag na B&W missen. 2. Raadsplanning voor 2026 is nog niet bekend. Dus ook de raadsvergaderingen in 2026 nog niet helaas. Die termijn van 8 weken tussen B&W en raad is alleen als dat de laatste B&W vergadering voor de raad is. Die 8 weken is het minimum bij last minute aanlevering. Als het bv net een paar weken eerder aangeleverd wordt dan wordt het automatisch meer. 3. Termijn voor zienswijzen is natuurlijk altijd indicatief. Bij grote zienswijzen kan dit gewoon meer worden of juist andersom. Maar dat spreekt voor zichzelf. Dunlop, Alexander planologisch juridisch beleidsmedewerker

Van: Lorenzo van Rooij, Natalia <natalia.lorenzo.van.rooij@tilburg.nl> Verzonden: dinsdag 7 oktober 2025 13:30 Aan: Dunlop, Alexander <alexander.dunlop@tilburg.nl> CC: Mastenbroek, Jan <jan.mastenbroek@tilburg.nl> Onderwerp: FW: W2214: initiatief verzoek van Kuijpers voor ontwikkeling IJpelareweg gedateerd 30-01-2020

Alexander, wat vind je hiervan?? Akkoord en op te nemen als bijlage bij de overeenkomst? Natalia Lorenzo van Rooij adviseur juridische zaken Vastgoedbedrijf M +31628103891 E natalia.lorenzo.van.rooij@5lburg.nl aanwezig: maandag t/m donderdag Van: Dennis Vogels | Vogels Bouwmanagement <Dennis.vogels@vogels.nu> Verzonden: maandag 6 oktober 2025 18:04 Aan: Lorenzo van Rooij, Natalia <natalia.lorenzo.van.rooij@tilburg.nl>; Mastenbroek, Jan <jan.mastenbroek@tilburg.nl>; Dunlop, Alexander <alexander.dunlop@tilburg.nl>; Corianne Verberne - Movares (corianne.verberne@movares.nl) <corianne.verberne@movares.nl> CC: Bart Kuijpers <bart@kuijpersgroup.nl> Onderwerp: W2214: initiatief verzoek van Kuijpers voor ontwikkeling IJpelareweg gedateerd 30-01-2020

Hoi allemaal, 1

Ik heb op basis van onderstaande info en de gevoerde gesprekken een planning opgesteld. Willen jullie deze controleren svp of de aangehouden procedure en tijden akkoord zijn? Met vriendelijke groet, Dennis Vogels Directeur

Mail Dennis.vogels@vogels.nu Tel 013-8700076 Mobiel 06-51490020 Bezoek vogels.nu

Vogels. Bouwen met betekenis. Van: Lorenzo van Rooij, Natalia <natalia.lorenzo.van.rooij@tilburg.nl> Verzonden: maandag 6 oktober 2025 16:39 Aan: Dennis Vogels | Vogels Bouwmanagement <Dennis.vogels@vogels.nu>; Mastenbroek, Jan <jan.mastenbroek@tilburg.nl> CC: Bart Kuijpers <bart@kuijpersgroup.nl> Onderwerp: RE: W2214: initiatief verzoek van Kuijpers voor ontwikkeling IJpelareweg gedateerd 30-01-2020

Dankjewel Dennis, ik miste inderdaad het initiatief van 30 januari 2020 (onze reactie daarop had al wel), die wordt als bijlage 1 aangehecht. Ondertussen ontving ik van Alexander ook de laatste versie van de landschappelijke inpassing die als bijlage 8 zal worden aangehecht. Van Alexander kreeg ook inzicht in hoe de planning er uit ziet: Ter inzage: Begin november 2025. 6 weken ter inzage inzake ontwerp fase. Zeg maar even tot begin 2026. Daarna behandeling zienswijzen (wanneer deze binnenkomen), behandeling raad 2e kwartaal 2026. Na behandeling raad ter inzage voor beroepsfase voor 6 weken.

Vraag is dan wel of we hier van nu een aparte bijlage moeten maken die aan de overeenkomst wordt gehecht. Hoe denk jij daarover Dennis?? Ik mis nog slechts één bijlage, die ik intern ook al opgevraagd heb en dat is de definitieve tekening voor de opstalrechten ten behoeve van de leidingen. Zodra ik die heb is alles compleet. Ik houd je uiteraard op de hoogte en hoor graag van je. Met vriendelijke groet, Natalia. Natalia Lorenzo van Rooij adviseur juridische zaken Vastgoedbedrijf 2

M +31628103891 E natalia.lorenzo.van.rooij@5lburg.nl aanwezig: maandag t/m donderdag Van: Dennis Vogels | Vogels Bouwmanagement <Dennis.vogels@vogels.nu> Verzonden: maandag 6 oktober 2025 08:08 Aan: Mastenbroek, Jan <jan.mastenbroek@tilburg.nl> CC: Lorenzo van Rooij, Natalia <natalia.lorenzo.van.rooij@tilburg.nl>; Bart Kuijpers <bart@kuijpersgroup.nl> Onderwerp: W2214: initiatief verzoek van Kuijpers voor ontwikkeling IJpelareweg gedateerd 30-01-2020

Hoi Jan, We hebben een principeverzoek ingediend op 30-01-2020 (zie bijlage) en we hebben op 15-06-2020 een reactie ontvangen. Is hiermee alles compleet? Met vriendelijke groet, Dennis Vogels Directeur

Mail Dennis.vogels@vogels.nu Tel 013-8700076 Mobiel 06-51490020 Bezoek vogels.nu

Vogels. Bouwen met betekenis. Van: Mastenbroek, Jan <jan.mastenbroek@tilburg.nl> Verzonden: vrijdag 3 oktober 2025 13:57 Aan: Dennis Vogels | Vogels Bouwmanagement <Dennis.vogels@vogels.nu> Onderwerp: initiatief verzoek van Kuijpers voor ontwikkeling IJpelareweg gedateerd 30-01-2020

Hoi Dennis, In een poging alles bij elkaar te krijgen het verzoek aan jou: Heb jij deze brief gedateerd op 30-010-2020. Volgens mij jullie ini5a5ef verzoek.

Met vriendelijke groet, Jan Mastenbroek projectleider Gemeente Tilburg T +31135428121 3

4

paraaf partij: paraaf Gemeente:

erfpacht Gilde Sint Dionysius, nog te vervallen

7227 ± 24m2

7228 ± 2240m2

9

7

Gr o o t v e n s t r a a t

IJpelareweg verkoop gronden Ijpelareweg

afdeling Ruimtelijke uitvoering

bestandsnaam: lm-2024-f2406.dgn

Postadres

projectwise-nr: 751863

Postbus 90155

datum:

31-01-2025

5000 LH Tilburg

getekend:

Cas Graafmans

contactpers.:

Jan Mastenbroek

formaat:

A4

soort tek.:

Verkoop

VKG-ordernr:

6309915

1:500

Kuijpers OG BV

kad.gemeente:

Tilburg F

kad.nummer:

7227 & 7228

Landschappelijke inpassing IJpelareweg 44-46 te Tilburg

colofon

projectnaam Landschappelijke inpassing datum Juni 2025 projectnummer P04952 opdrachtgever Vogels Bouwmanagement BRO projectleider CVe projectteam IB en RT bron kaft BRO

Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding en initiatief 1.2 Kaders en uitgangspunten

1.3

Plangebied

4

Planvoornemen

4

Beleidskaders

5

Historische kenschets

6

Landschapstype

6

Landschapskwaliteiten

6

Huidige situatie

7

Inpassingsplan 2.1 Inrichtingsmaatregelen 2.2 kwaliteitsbijdrage 2.3 Beplantingsindicatie

8 9 10 11

1.4 2

4 4 4

Inpassingsplan

12

Kwaliteitsbijdrage

14

Juni 2025

3

Inleiding

Landschappelijke inpassing

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en initiatief

Vogels Bouwmanagement houdt zich namens Kuijpers Rental bezig met de herontwikkeling van de locatie IJpelareweg 44-46, te Tilburg (weergegeven in figuur 1). Kuijpers Rental is voornemens op deze locatie nieuwbouw van kantoren, werkplaats, showroom en parkeerplaatsen voor vrachtwagens en personenauto’s te realiseren ten behoeve van autoverhuuractiviteiten. De gemeente Tilburg heeft op 15 juni 2021 onder enkele voorwaarden (waaronder een haalbaarheidsstudie) principemedewerking toegezegd aan de herontwikkeling van IJpelareweg 44-46. De gemeente Tilburg stelt het bestemmingsplan op. Initiatiefnemer dient zelf de benodigde onderzoeken voor de bestemmingsplanprocedure aan te leveren.

1.2

Kaders en uitgangspunten

Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen. Plangebied Het plangebied betreft een perceel aan de IJpelareweg 44 en 46 teTilburg kadastraal bekend als: gemeente Tilburg, sectie F, nr. 4587, 4588, 7120 en7121. Het plangebied is gelegen ten noordwesten van Tilburg en bevindt zich ten noorden van het industrieterrein het ‘Kraaiven’. Het plangebied is momenteel in gebruik als agrarisch grondstuk. Aan de noordzijde van het plangebied staan enkele schuren en een woonhuis. Deze zullen met oog op de ontwikkeling worden gesloopt. Het perceel heeft een oppervlak van ca. 3,5 ha.

Planvoornemen Voor de locatie IJpelareweg 44-46 te Tilburg bestaat het planvoornemen om de huidige agrarische bestemming te wijzigen naar een bestemming voor kantoren, verkoop en reparatie van voertuigen. Binnen het planvoornemen wordt er een werkplaats met wasstraat, een kantoor, en een showroom voor personenauto’s gerealiseerd. Daarnaast wordt het terrein dusdanig ingericht als parkeervoorziening voor vrachtwagens en personenauto’s. Bovendien worden de randen groen ingericht t.b.v. van de inpassing en de benodigde kwaliteitsbijdrage. Het verhard oppervlak wordt zoveel mogelijk beperkt, daarnaast worden er op het terrein waterbufferende voorzieningen genomen t.b.v. de benodigde infiltratiecapaciteit op eigen terrein. In onderstaand figuur wordt het planvoornemen van Vogels Bouwmanagement weergegeven.

BRO is gevraagd om in het kader van deze ontwikkeling een landschappelijke inpassing op te stellen. Voor deze ontwikkeling dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren. Onderhavig advies geeft inzicht in welke inrichtingsmaatregelen er genomen moeten worden opdat de beoogde ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Juni 2025

Figuur 1: Ligging plangebied

Figuur 2: Voorstel massastudie, bron: Vogels Bouwmanagement

4

Inleiding

Landschappelijke inpassing

Beleidskaders Bestemmingsplan De percelen hebben volgens het vigerende bestemmingsplan ‘Lobelia-Spinder-Rugdijk’ (onherroepelijk 10 september 2013) de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’. Daarnaast is er sprake van de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie’. Ook komen er enkele dubbelbestemmingen voor t.b.v. de aanwezige leidingen in het gebied. Zo bevindt zich aan de westzijde de dubbelbestemming ‘Leiding - Riool’ en aan de oostzijde de dubbelbestemming ‘Leiding - Hoogspanning. Door de aanwezigheid van leidingen is het op deze locatie niet toegestaan zonder omgevingsvergunning bomen of struiken aan te planten. Binnen de aanwezige agrarische bestemming zijn uitsluitend grondgebonden agrarische bedrijven met een bedrijfswoning en ondergeschikte functies toegestaan. Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan. De gewenste ontwikkeling kan niet binnen de vigerende bestemmingsplanregeling gerealiseerd worden. Zie figuur 3 voor het vigerend bestemmingsplan op locatie.

Omgevingsvisie en structuurvisie Tilburg 2040 De Omgevingsvisie richt zich op Tilburg als vitale, duurzame stad in een moderne netwerksamenleving. De ontwikkelingen in de economie, de maatschappij en de leefomgeving gaan niet ten koste van elkaar, maar sluiten op elkaar aan en versterken elkaar. People, planet en profit zijn hierbij in balans. Binnen de omgevingsvisie is er een visiekaart opgesteld, zie figuur 4. In de visiekaart bevindt het plangebied zicht in een zone waar verstedelijking afweegbaar is. De Midden-Brabantweg wordt gezien als een groene inprikker in het stedelijk weefsel van Tilburg. Daarnaast vormt de N260 aan de noordzijde een regionale verbinding naar het knooppunt. Uitgaande van de omgevingsvisie kaart is de beoogde ontwikkeling voorstelbaar mits deze wordt ingepast in het landschap.

Figuur 4: Omgevingsvisie Tilburg 2040 (bron: gemeente Tilburg, 2015)

Binnen de structuurvisie van Tilburg ligt de focus bij de basisstrategie op het buitengebied bij de volgende punten: 1. 2. 3.

Economische vitaliteit van het landschap behouden en versterken. Versterken van ecologie en biodiversiteit in het buitengebied. Versterken relatie stad en land: vergroten van de gebruikswaarde van de landschapsparken.

Hoewel er in die omgevingsvisie wordt aangegeven dat verstedelijking voorstelbaar is, wordt er in de structuurvisie de landschapsparken zone aangehaald. Deze zone zorgt een verbinding tussen stad en land. Het plangebied maakt tevens onderdeel uit van deze groene inprikker. Bij uitwerking van het initiatief dient het plan bij te dragen aan deze landschapsparken structuur. Een goede balans tussen rood en groen is hierbij noodzakelijk.

Figuur 5: Structuurvisie Tilburg 2040 (bron: gemeente Tilburg, 2013)

Figuur 3: Vigerendbestemmingplan, (bron: ruimtelijke plannen)

Juni 2025

5

Inleiding

Landschappelijke inpassing

Interim omgevingsverordening Noord- Brabant Ter plaatse het plangebied zijn er een aantal gebieden aangeduid als ‘natuur’ binnen het Natuurnetwerk Nederland. Deze zijn globaal gelegen aan de noord- en westzijde van het plangebied. Binnen deze gebieden geldt dat het behoud, herstel of een duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken prioriteit heeft. Met oog op de ontwikkeling aan de IJpelareweg 44-46 te Tilburg kan er worden bijgedragen aan een versterkte verbinding van stad naar land, waarbij het natuurnetwerk kan worden versterkt. Landschapsinvesteringsregelingen In het kader van de Landschapsinvesteringsregeling dient er voor deze ontwikkeling een kwaliteitsbijdrage te worden geleverd conform de werkafspraken ‘Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant’. Deze bijdrage wordt berekend aan de hand van planologische waardevermeerding als gevolg van de herbestemming en bedraagt daarvan 20%.

1.3

Historische kenschets

Landschapstype Binnen de omgeving van het plangebied zijn verschillende landschappelijke eenheden te onderscheiden. Zo is er in het westelijke deel sprake van een dekzandrug, gelegen op een hoge dekzandvlakte en stuifzand. De vegetatie bestaat hier voornamelijk uit naaldhoutbossen en heidevelden. Het gebied Rugdijk - Kouwenberg kan worden getypeerd als een zogenaamde kampontginning, die ontstaan op een aanwezige dekzandrug. Kenmerken zijn de onregelmatige blokvormige percelen zonder duidelijke perceelsgrenzen en de reliëfafhankelijke wegen. Het plangebied is een overgebleven essenlandschap ten noorden van de kern van Tilburg. Door de verstedelijking is dit landschap grotendeels verdwenen. Juni 2025

Landschapskwaliteiten Bepalend voor dit type landschap was de intrede van de landbouw en de veeteelt. De hooggelegen gronden waren het meest geschikt voor de agrarische bedrijfsvoering. Om op de akkers permanent gewassen te kunnen telen werd het potstal-systeem toegepast, waarbij mest met heideplaggen en graskluiten werden verspreid over het land. Op deze manier ontstond er een dikke vruchtbare grond (enkeerdgronden). De volgende kwaliteiten typeren het landschap: • Een oud agrarisch kampenlandschap met oude graslanden; • Een kleinschalig en afwisselend beeld met een kamerstructuur; • Enkeerdgronden (humeuze toplaag; • Het wegenpatroon is kronkelig en loopt om de essen heen; • Enkele wegen zijn beplant met eiken en beuken; • Karakteristiek zijn de kavelbeplantingen in de vorm van houtsingels en wallen; • Het is halfopen tot besloten ruimten door opgaande landschapselementen; • Verspreid liggende bebouwing aan linten of in clusters.

Figuur 6: Historische kaart 1900 (bron: topotijdreis)

Figuur 7: Historische kaart 1950 (bron: topotijdreis)

Figuur 8: Historische kaart 2000 (bron: topotijdreis)

Figuur 9: Historische kaart 2020 (bron: topotijdreis)

6

Inleiding

Landschappelijke inpassing

1.4

Huidige situatie

Het plangebied wordt ontsloten door de IJpelareweg aan de noordzijde en de door de Grootvenstraat aan de zuidzijde. Het gebied is momenteel in gebruik als agrarisch grondstuk. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door het industrieterrein de ‘Kraaiven’. Op locatie zijn enkele schuren en een woonhuis aanwezig. De verdere gronden bestaan uit grasland en worden begraasd door paarden. De hoofdverkeerstructuur bestaat uit de van noord naar zuid lopende Midden-Brabantweg en de van west naar oost lopende Burgemeester Letschertweg en Burgemeester Bechtweg. In het westen van het plangebied bevindt zich een natuurgebied met de naam Vosberg maar dit staat in de volksmond beter bekend als Lobelia. Lobelia is een aantrekkelijk natuurgebied waarin het oorspronkelijke karakter van ongerepte natte heide is teruggebracht. Het landschap van eenzijdige bossen en jonge landbouwgronden is daarbij omgevormd tot een gevarieerd en natuurlijk landschap met heide en vennen.

Figuur 10: Bestaand pad met bestaande struweel rand aan de noordoostzijde van de IJpelareweg 44-46

Figuur 13: zicht en entree naast schietvereniging

Figuur 11: De te slopen boerderij aan de IJperlareweg

Figuur 14: Zicht over de percelen met op de achtergrond de boerderij

Figuur 12: Zicht vanaf de woning richting het noorden

Figuur 15: Bestaande laanstructuur ten zuidoosten van de te ontwikkelen percelen

In het oosten sluit Lobelia aan op het bosgebied de Mast dat van west naar oost wordt doorsneden door de Burgemeester Letschertweg. Het zuidelijke deel van het boscomplex heeft vanwege zijn geïsoleerde ligging minder natuurwaarde dan het noordelijke deel. In het zuidoostelijke deel van de Mast en ten noorden van het plangebied was vanaf midden jaren 50 tot omstreeks het jaar 2000 een zogenaamd mobilisatiecomplex gesitueerd, een complex van militaire gebouwen met bijbehorende infrastructuur. De meeste gebouwen zijn inmiddels afgebroken op twee bedrijfswoningen aan de IJpelareweg na.

Juni 2025

7

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2

Inpassingsplan

Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Nevenstaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen, gevolgd door een argumentatie. Het inpassingsplan draagt bij aan de versterking van het Natuurnetwerk Nederland en de overgang van stad naar land middels een laanstructuur aan de oostzijde van het plangebied. Daarnaast wordt het functionele terrein ingericht op basis van een hoogwaardige beeldkwaliteit met aan de flanken struwelen ter versterking van de kamerstructuur. Knip- en scheerhagen bieden een strakke begrenzing van het perceel en zorgen voor een goede erfafscheiding. Daarnaast wordt het terrein voorzien van twee grote buffers, welke het hemelwater bij piekbuien goed kunnen opvangen en afvoeren. Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1. aanplanten struweel: 2. sloop bestaande bebouwing, verwijderen bomen; 3. aanplanten bomenlaan met kruidenmengsel; 4. aanplanten hoge haag ca. 2 meter; 5. aanplanten lage haag ca. 1 meter; 6. aanleggen wadi’s; 7. behoud bestaande bomen; 8. landschappelijke aankleding bezoekerszone. Zie bijlage 1 voor het inpassingsplan op schaal.

Figuur 16: Landschappelijke inpassing IJpelareweg 44-46 te Tilburg

Juni 2025

8

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2.1

Inrichtingsmaatregelen

1. Aanplanten struweel Ter versterking van de kamerstructuur wordt het terrein omzoomd door struweel. Deze maatregel zorgt ervoor dat omwonende geen zicht hebben op het terrein, maar een groene rand zien als decor. De singel heeft een minimale breedte van ca. 10 meter. Op deze manier worden de parkeerplaatsen op het terrein eveneens goed ingepast. Daarnaast versterkt het de noord-zuidverbinding wat het NNB ten goede komt. 2. Sloop bestaande bebouwing, verwijderen bomen Ter realisatie van het bedrijventerrein dient de bestaande bebouwing en begroeiing rondom deze bebouwing te worden verwijderd. Het gaat hierbij om een oppervlak van ca. 860 m2. Middels een inmeting wordt er een waarde toegekend aan de aanwezige bomen. Voor het kappen van waardevolle bomen dient een kapvergunning te worden aangevraagd. 3. Aanplanten bomenlaan In het verlengde van de bestaande bomenlaan ten zuidoosten van het plangebied worden nieuwe bomenrijen aangeplant. De soort van deze bomenlaan is overeenkomstig met het huidig aanwezige sortiment. Voor deze bomenrijen worden dan ook eiken toegepast. Aangezien de bomen buiten de perceelsgrens vallen en op de dubbelbestemming ‘Leiding Hoogspanning’ komen te staan dient er voor deze maatregel een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

Inzaaien bloem- en kruidenrijk grasland Om een passende overgang te creëren wordt er onder de bomenlaan bloem- en kruidenrijk grasland ontwikkeld. Hiermee wordt de biodiversiteit ter plaatse versterkt en ontstaat er een zachte overgang naar het aan te planten struweel gecombineerd met de aanleg van wadi’s. Juni 2025

4. Aanplanten hoge haag ca. 2 meter Ten zuidwesten van het perceel wordt een knip- en scheerhaag aangeplant deze haag heeft een hoogte van ca. 2 meter en zorgen voor een goede inpassing bij de aanwezige parkeerplaatsen. 5. Aanplanten lage haag ca. 1 meter Ook worden er lage knip- en scheerhagen aangeplant voor een duidelijke erfafscheiding en het vergroenen van de te realiseren parkeerplaatsen. 6. Aanleggen infiltratiestroken Met de ontwikkeling worden de percelen voor een groot deel verhard (100%). Voor daken geldt 30% verhard dit betekent het volgende:

8. Landschappelijke aankleding bezoekerszone Om de beeldkwaliteit van het gebouw te verhogen en de bezoekerszone groen in te richten ontstaat er een aantrekkelijke omgeving in aansluiting op naast gelegen wadi’s en bomenrijen. De invulling van deze inrichting zal in een latere fase worden gespecificeerd. In onderstaand figuur is een indicatief voorstel weergegeven. Deze uitgangspunten kunnen bij uitwerking van het gebouw nog wijzigen. Vooralsnog zal er een hoogte accent worden aangebracht, waarbij er een koppeling wordt gemaakt tussen het kantoor, de entree en het parkeren voor bezoekers.

Daken (30%) = 9.900 x 0,3 = 2.970 m2 Overige verharding = 13.500 m2 Totaal verhard = 23.400 m2 Benodigede hemelwaterberging = 1.087 m3 Voor het bergen van water zijn buffers opgenomen in het plan. De buffers zijn gelegen aan oostzijde van het terrein. De wadi’s aan de oostzijde voorzien in een buffercapaciteit van ca. 1.268 m3. Deze wadi’s hebben een breedte van ca. 12 meter met aan weerskanten een talud van 1:1 met een diepte van maximaal 0,8 meter. Rondom de wadi’s wordt in aansluiting op de aan te planten bomenlaan het bloem- en kruidenrijk grasmengsel doorgetrokkken. De wadi’s blijven vrij om de bergingscapaciteit te kunnen garanderen. 7. Behoud bestaande bomen De aan de noordzijde gelegen bomen kunnen voor een deel worden gewaarborgd door deze op te nemen in de aan te planten struweelrand.

Figuur 17: Indicatief voorstel aankleding hoekaccent

9

Beplantingsindicatie

Landschappelijke inpassing

2.2 kwaliteitsbijdrage Het voornemen is alleen mogelijk onder voorwaarde dat een kwaliteitsbijdrage wordt geleverd. De kwaliteitsbijdrage komt bovenop de ruimtelijke en landschappelijke inpassing. De kwaliteitsbijdrage dient ter compensatie van het verlies aan waarden in het buitengebied die door de ontwikkeling wordt veroorzaakt. De kwaliteitsbijdrage wordt ingezet voor realisering van groen, natuur, landschap en herstel van landschappelijke cultuurhistorie (niet zijnde de inpassing). De landschappelijke inpassing maakt geen onderdeel uit van de kwaliteitsbijdrage. Deze dient aan additionele kwaliteitsverbeterende maatregelen te worden besteed.

Dit betreft een berekening van de indicatieve aanleg- en beheerkosten. De daadwerkelijke aanleg- en beheerkosten worden na uitvoering van de werkzaamheden (OF: op basis van het definitief ontwerp van de inrichtingstekening) afgetrokken van de investeringsbijdrage. Het resterende bedrag (indien aanwezig) wordt gestort in het gemeentelijk groenfonds ten behoeve van een natuur- of landschapsproject binnen de gemeente. Zie bijlage 2 voor de kwaliteitsbijdrage en de benodigde tegenprestatie.

Op het moment dat door omzetting van functie de grond meer waard wordt, wordt objectief bepaald aan de hand van eenheidsprijzen welke investering gedaan moet worden in het landschap. Hierbij wordt eerst de waarde berekend van de bestaande situatie. Daarna wordt de waarde berekend van de toekomstige situatie. Vervolgens wordt, op basis van 20% van de berekende waardevermeerdering, de investering in euro’s in de kwaliteit van het landschap bepaald. Een aanvullende kwaliteitsprestatie op locatie heeft de voorkeur, maar als het niet mogelijk is om op het eigen terrein of de directe omgeving te investeren, kan er elders binnen gemeenten geïnvesteerd worden, of zal er een betaling aan het Fonds Omgevingskwaliteit plaatsvinden. Voor de beoogde ontwikkeling dient er zo’n € 324.804,70. te worden gecompenseerd. Met de nodige inrichtingsmaatregelen kan er een bedrag van €146.485,05 worden gecompenseerd. Dit betekent nog een resterend bedrag van € 178.319,65.

Juni 2025

10

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2.3 Beplantingsindicatie

De soortensamenstelling voor de toe te voegen beplanting is toegespitst op inheemse soorten die passen bij het karakter van het gebied en de bodemgesteldheid. In de op de volgende pagina weergegeven tabel zijn de verschillende vakken, maatvoering, voorgesteld sortiment, plantverband en het aantal aan te schaffen stuks opgenomen. Richtlijnen aanleg en beheer Aanplanten hagen H1 Aanplant dubbele hagen: 7 stuks per meter in drie hoeksverband met een omvang van 80/100 cm en met een eindhoogte van 200 cm. H2

Aanplant enkele haag: 7 stuks per meter in de om vang 80/100 cm met een eindhoogte van 100-120 cm.

Aanplanten bomen B1 Aanplant bomenrij: met een omvang van 14/16 cm met een eindhoogte van 20 meter, plantaf stand 10-12 meter hart op hart. Aanplanten struweel S1 Aanplanten struweel: in driehoeksverband met een onderlinge plantafstand van 1,25 x 1,25m. Aanplan ten in groepen van 5 tot 7 stuks van dezelfde soort, aanplant 60-80 cm met een eindhoogte van 4-5 meter. Bloem- en kruidenrijke vegetatie onder bomenlaan Inzaaien met geschikt mengsel, passend bij de bodem. Samenstelling nader te bepalen ca. 3.430 m2.

Juni 2025

Omvang bij aanplant

60-80

14/16

80-100

80-100

Code

S1

B1

H1

H2

Plantverband

1,25 x 1,25

nvt

7 p/m1

7 p/m1

Omvang element

ca. 3.750 m2

44 st.

140 m1/ 980 st.

220 m1/ 1540

x

x

Acer campestre

veldesdoorn

x

Acer pseudoplatanus

esdoorn

Amelanchier lamarckii

krenteboompje

Betula pendula

ruwe berk

Betula pubescens

zachte berk

Carpinus betulus

haagbeuk

Cornus mas

kornoelje, gele

Cornus sanguinea

kornoelje, rode

Corylus avellana

hazelaar

Fagus sylvatica

gewone beuk

Fraxinus excelsior

es

Ilex aquifolium

hulst

Pinus sylvestris

grove den

Quercus robur

zomereik

Rhamnus frangula

vuilboom

x

Sorbus aucuparia

lijsterbes

x

Tilia cordata

winterlinde

Viburnum opulus

gelderse roos

x

x x

x x

x

11

Bijlage 1 Inpassingsplan

Benodigde waterbuffer:

Natuurnetwerk Nederland

Verhard oppervlak: ca. 23.400 Daken (30%): ca. 9.900 m2 Overige verharding: 13.500 m2 compensatie: 13.500 + (9900 x 0,3) = 16.470m2 benodigde hemelwaterberging = 1.087 m3 Wadi’s ca. 12 meter breed talud 1:1 met een diepte van max. 0,8 m Totale bergingscapaciteit ca. 1.268 m3

1 7

te verwijderen bomen

2

te slopen bebouwing

aanplanten struweel ter versterking van de kamerstructuur

5

versterken Natuurnetwerk Nederland + parkzone als groene wig (overgang van stad naar land)

3

1 Open

bloem- en kruidenrijk grasland (bemesten voor de das)

6

4

wadi

8

Hoek bebouwing inkleden met extra groen: groen invulling nader te specificeren

1

4

5

aanplanten hoge haag van ca. 2 meter

Inpassingsmaatregelen 1) aanplanten struweel; 2) sloop bestaande bebouwing, verwijderen bomen 3) aanplanten bomenlaan met kruidenmengsel 4) aanplanten hoge haag ca. 2 meter 5) aanplanten lage haag ca. 1 meter 6) aanleggen wadi’s 7) behoud bestaande bomen 8) landschappelijke aankleding bezoekerszone

Landschappelijke inpassing IJpelareweg 44-47 te Tilburg Gemeente Tilburg

datum

getekend

projectnr.

pagina

formaat

schaal

26-06-2025

IB

P04952

1/1

A3

1:1000

Bijlage 2

Kwaliteitsbijdrage

Kwaliteitsbalans IJpelareweg 44-46 Tilburg (17 december 2024) Huidig Agrarische bebouwd Agrarische onbebouwd

Grondprijs * Oppervlakte in m2 Totaal € 20,00 14563 € € 7,50 17307 € 31870 €

Toekomst Retail pdv/ gdv € Kantoren (bebouwd) € Bedrijven bouwvlak (bebouwd) € Bedrijven buiten bouwvlak (onbebouwd) € Water/groen/verharding openbaar €

Verschil huidig en nieuw

250,00 270,00 120,00 60,00 1,00

1850 € 661 € 3951 € 15332 € 10076 € 31870 € € Kwaliteitsbijdrage 20 % €

291.260,00 129.802,50 421.062,50 462.500,00 178.470,00 474.120,00 919.920,00 10.076,00 2.045.086,00 1.624.023,50 324.804,70

Tegenprestatie

Aanplant Eenheid Norm per eenheid ** Totaal bomen aanplant (st.) 44 € 90,22 € water buffer (m3) 1185 € 10,53 € kruidenrijk grasland (ha) 0,343 € 1.533,07 € Omzomen met struweel (st.) exlcusief buitenranden 3000 als inpassing € 2,30 € Aanleg dassenscherm 850 € 125,00 € € Beheer Struweelrand/houtsingel (ha) 0,3 € 2.331,20 € bomen (st.) 44 € 31,86 € waterberging (1191 m2) 0,15 € 1.155,63 € kruidenrijk graslad (ha) 0,343 € 1.318,86 € beheer per jaar € beheer per 6 jaar € Compensatie Nog te voldoen

€ €

3.969,68 12.478,05 525,84 6.900,00 106.250,00 130.123,57 699,36 1.401,84 173,34 452,37 2.726,91 16.361,48 146.485,05 178.319,65

Dit betreft een berekening van de indicatieve aanleg- en beheerkosten. De daadwerkelijke aanleg- en beheerkosten worden na uitvoering van de werkzaamheden (OF: op basis van het definitief ontwerp van de inrichtingstekening) afgetrokken van de investeringsbijdrage. Het resterende bedrag (indien aanwezig) wordt gestort in het gemeentelijk groenfonds ten behoeve van een natuur- of landschapsproject binnen de gemeente.

Amsterdam Nachtwachtlaan 20 1058 EA Amsterdam +31 (0)20 506 19 99 ‘s-Hertogenbosch Willemplein 2 5211 AK ‘s-hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen