255333-02 Notitie behandeling zienswijze Binnenstad 2010 12e herz

Notitie behandeling zienswijzen bestemmingsplan en omgevingsvergunning ‘Binnenstad 2010, 12e herziening (Pieter Vreedeplein)’ Het ontwerpbestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 12 herziening (Pieter Vreedeplein' en de aanvraag omgevingsvergunning ‘Z-HZ_WABO-2023-02473 Pieter Vreedeplein 17, 18, 19, 20-01 t/m 20-130 en 21’ hebben van maandag 24 juli 2023 tot en met maandag 4 september 2023 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Zienswijzen konden worden ingediend door eenieder. Bij de gemeente zijn gedurende de periode van tervisielegging 5 zienswijzen van 51 omwonenden, eigenaren en gebruikers tegen het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning ingekomen. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen en zodoende ontvankelijk. Hierna volgt een zakelijke puntsgewijze samenvatting van de ingekomen zienswijzen en het standpunt van de gemeente hierover. Het standpunt is gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijzen; er heeft een integrale beoordeling van de zienswijzen plaatsgevonden. Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van een woongebouw met 130 woningen en ca. 350 m2 aan commerciële ruimte mogelijk. De ontwikkeling is ongewijzigd t.o.v. de ontwikkeling die het op 17 mei 2023 door de Raad van State vernietigde bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9 e herziening (woongebouw PV plein) mogelijk maakte.

Een aantal onderdelen die in de ingekomen zienswijzen naar voren worden gebracht, zijn in de beroepsprocedure bij de Raad van State ook aan de orde gekomen. Met uitzondering van de bezonning, heeft de Afdeling alle beroepsgronden in de tussenuitspraak van 16 maart 2022 (zie link: Uitspraak 202003559/3/R2 Raad van State) ongegrond verklaard. In de einduitspraak van de Raad van State van 17 mei 2023, is het bestemmingsplan vernietigd op grond van het rechtzekerheidsbeginsel ten aanzien van de afwijking van de in de Handreiking Hoogbouw opgenomen wijze van beoordeling van de bezonningsstudie. De Raad van State wijst er in deze uitspraak op, dat met het oog op mogelijke besluitvorming over een nieuw bestemmingsplan, er in de tussenuitspraak al een oordeel is gegeven over de andere in de beroepsprocedure aangevoerde beroepsgronden. Voor zover deze beroepsgronden opnieuw als zienswijze zijn ingediend, zal telkens worden aangegeven wat het oordeel van de Raad van State is. N.B.: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van particuliere personen geanonimiseerd weergegeven. Er zijn zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning ingediend door: Zienswijze 1 Zienswijze 2 Zienswijze 3 Zienswijze 4a Zienswijze 4b

Bewoner Pieter Vreedeplein 96 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 147 Tilburg Lokaal Zeven, Restaurant Blu en Brownies & Downies Pieter Vreedeplein 6, 7 en 9 Tilburg De vereniging “Vereniging van Eigenaars Hoge Torenwoningen Complex Pieter Vreedeplein 52 tot en met 79 te Tilburg”; Bewoner Pieter Vreedeplein 65, Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 66 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein45/46/47/48 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 79 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 62 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 61 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 64 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 70 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 74 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 76 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 77 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 137 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 134 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 138 Tilburg;

Zienswijze 5

Bewoner Pieter Vreedeplein 123 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 139 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 105 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 106 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 127 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 147 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 91 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 119 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 107 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 92 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 145 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 94 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 124 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 103 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 108 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 89 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 140 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 88 Tilburg; Bewoner Telegraafstraat 38 Tilburg; Bewoner Pieter Vreedeplein 140 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein ong.

TIlburg Bewoner Pieter Vreedeplein 143 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 96 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 122 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 93 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 57 Tilburg Bewoner Telegraafstraat 36 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 119 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 131 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 120 Tilburg Bewoner Telegraafstraat 34 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 146 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 106 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 129 Tilburg Bewoner Pieter Vreedeplein 55 Tilburg Bewoners Pieter Vreedeplein 136 Tilburg Bewoners Pieter Vreedeplein 136 tilburg

Zienswijze 1, bewoner Pieter Vreedeplein 96 tegen het ontwerp bestemmingsplan 1.

Zienswijze – bezonningsduur en financiële vergoeding (planschade)

Reclamant stelt dat er sprake zal zijn van een significante achteruitgang van de bezonningsduur voor zijn appartement ten opzichte van de onbebouwde situatie. Hij geeft aan dat dit een nadelige invloed heeft op zowel zijn woongenot als de waarde van zijn appartement. Reclamant is van mening dat hier een financiële vergoeding tegenover dient te staan.

Reactie gemeente

Voor de reactie ten aanzien van de zienswijze over bezonning wordt verwezen naar zienswijze 4 punt 11. Voor zover reclamant van mening is dat sprake is van waardevermindering, kan hij een verzoek om tegemoetkoming in planschade indienen bij de gemeente zodra het bestemmingsplan in werking is getreden. Of reclamant aanspraak kan maken op schadevergoeding, wordt te zijner tijd, op grond van de op dat moment geldende planschade (nadeelcompensatie)verordening beoordeeld. Dat mogelijk sprake is van planschade is geen reden om af te zien van vaststelling van het bestemmingsplan. De gemeente heeft met de initiatiefnemer afgesproken

dat eventuele planschade die de gemeente moet betalen, door de initiatiefnemer aan de gemeente wordt vergoed. Conclusie

Het is mogelijk een verzoek tot planschade in te dienen, zodra het bestemmingsplan in werking is getreden.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan

Zienswijze 2, bewoner Pieter Vreedeplein 147 tegen het ontwerp bestemmingsplan 1.

Zienswijze – woongenot

Reclamant stelt dat de woonomgeving van het Pieter Vreedeplein sterk zal veranderen door de bouw van de woontoren. Daarnaast stelt hij dat het woonplezier in allerlei opzichten zal worden beïnvloed en dat dat wellicht al is gebeurd door de veranderingen die het plein heeft doorgemaakt in de afgelopen jaren. Hij haalt enkele voorbeelden aan, zoals de vergroting van de horecavoorzieningen, zwervers en parkeerproblemen.

Reactie gemeente

De woonomgeving van het Pieter Vreedeplein zal de komende jaren veranderen en is de laatste jaren ook veranderd. Dit is inherent aan het wonen in een (in ontwikkeling zijnde) binnenstad. Door de bouw van de woontoren zal de woonomgeving van reclamant wijzigen. De mate waarin uitzicht en privacy voor reclamant zal afnemen, is niet onevenredig in verhouding met de tot het plan te dienen doelen. Wij wegen het belang van reclamant om hetzelfde uitzicht en dezelfde privacy te behouden, af tegen het belang van de bouw van extra woningen en kwaliteitsverbetering van het kernwinkelgebied. Het belang van extra woningen weegt voor ons zwaarder dan het belang van het behoud van hetzelfde woon- en leefklimaat. Wij wegen daarbij mee dat reclamant in een sterk stedelijke omgeving woont in het hart van de binnenstad. Met de huidige woonopgave zal in de hele stad verdichting plaatsvinden.

Bewoners moeten er rekening mee houden dat bij nieuwe ontwikkelingen, zeker in de binnenstad, de afstand tussen hun woningen en die nieuwe ontwikkelingen kleiner zal worden dan in een rustige woonomgeving en dat het uitzicht niet voor altijd hetzelfde blijft In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16-03-2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat de raad voldoende heeft gemotiveerd dat de verslechtering van het uitzicht en de aantasting van de privacy uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is. Daarbij overweegt de Afdeling dat het niet ongebruikelijk is dat locaties in de binnenstad worden benut voor woningbouw of een andere stedelijke ontwikkeling. De ontwikkelingen die reclamant aanhaalt aangaande de horecavoorzieningen, zwervers en parkeerproblemen zijn geen gevolg van de hier nu voorliggende bestemmingsplan.

Conclusie

Het bestemmingsplan houdt voldoende rekening met de belangen van omwonenden. Wij verwijzen daarbij naar de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over dezelfde ontwikkeling.

2.

Zienswijze – hitte op het plein

Reclamant geeft aan zich zorgen te maken over de hitte op het plein. Hij stelt dat de bouw van de woontorens de vergroening van de binnenstad van Tilburg verstoort.

Reactie gemeente

Het vergroenen en klimaatadaptief maken van de binnenstad is een van de speerpunten van ons beleid. Juist omdat verstening en hittestress veelvoorkomende omstandigheden zijn in de binnenstad, investeren wij in waterberging, aanleg van groen en het planten van bomen. Ook voor het Pieter Vreedeplein is sprake van een vergroeningsopgave binnen het 013Parkenplan. Overigens houdt deze opgave geen verband de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt. Bebouwing (hoogbouw) in een bestaand bebouwd gebied heeft in het algemeen minder impact op het klimaat/biodiversiteit dan het bouwen van (veel) laagbouw in een nog onbebouwd gebied. Daarbij zijn klimaatadaptieve maatregelen in het gebouw opgenomen, door op de lagere delen van het woongebouw sedumdaken aan te brengen. In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld, dat er onvoldoende aanleiding is, om het plan, vanwege mogelijke negatieve effecten op de mate van hittestress, niet vast te stellen.

Conclusie

Verstening en daarmee verband houdende hogere temperaturen zijn veelvoorkomende omstandigheden in een binnenstad. Dit is op zichzelf geen reden het bestemmingsplan niet vast te stellen.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan Zienswijze 3: Lokaal 7, mede namens Blue en Downies & Brownies, Pieter Vreedeplein 6, 7 en 9 tegen het ontwerp bestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunnning 1.

Zienswijze – omgevingsvergunning incompleet

Reactie gemeente

Reclamanten stellen dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning niet compleet is en onderbouwing ontbreekt. Zij geven aan het document van de aannemer, waarop het advies van de gemeente is gebaseerd, te missen. Daarnaast zetten zij vraagtekens bij de inrichting van de bouwplaats, de aan- en afvoer, de bouwkraan et cetera. Verder geven zij aan dat ontbreken: 1) een bouw- en sloopveiligheidsplan, 2) een bouwplaats tekening en 3) het windonderzoek. De aanvraag omgevingsvergunning bouwen voldoet aan de Regeling omgevingsrecht. Daarom is aanvraag in behandeling genomen. Voor het bouwplan wordt de coördinatieregeling doorlopen. Dit betekent dat de procedure voor de omgevingsvergunning en het bestemmingsplan “Binnenstad 2010, 12e herziening (Pieter Vreedeplein)” gelijktijdig doorlopen worden. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt beschreven waarom het bouwplan in overeenstemming is met het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. Het bouwplan is getoetst aan de planregels en de verbeelding van het bestemmingsplan. Het bouwplan is daarmee in overeenstemming.

Het bouwplan is verder getoetst aan de overige weigeringsgronden als genoemd in artikel 2.10 eerste lid van de Wabo. In het ontwerpbesluit is gemotiveerd dat het bouwplan daaraan onder voorwaarden voldoet. 1. Er ontbreekt een bouw- en sloopveiligheidsplan. Bij de aanvraag is een Bouwveiligheidsplan en een Gezondsheids- en veiligheidsplan ingediend. Beide documenten zijn integraal beoordeeld door de Bouw- en sloopveiligheidscommissie. Dit heeft tot een aantal opmerkingen geleid die de aanvrager dient te verwerken in een definitief Bouwveiligheidsplan. In het ontwerpbesluit is daarom als voorwaarde opgenomen om de volgende gegevens 3 weken voor aanvang van de werkzaamheden in te dienen. Het gaat hierbij om de volgende gegevens: Definitief bouwveiligheidsplan, waarbij rekening gehouden wordt met de volgende adviezen: - advies brandweer met kenmerk DVR2022-133238 d.d. 12 mei 2022; - advies van de Bouw- en sloopveiligheidscommisise d.d. 10 februari 2022; Omdat het ingediende Bouwveiligheidsplan nog niet volledig akkoord bevonden is, is dit niet gewaarmerkt als behorend bij de ontwerp omgevingsvergunning en wordt specifiek bovengenoemd voorschrift aan de omgevingsvergunning verbonden.

Nadat de gemeente en bouwer akkoord zijn over de bouwplaatsinrichting en bouwroute, zal de bouwer met de directe omgeving (bewoners en ondernemers) in overleg gaan om de gekozen inrichting te bespreken en daar waar mogelijk te optimaliseren. 2. Er ontbreekt een bouwplaatstekening. Zie onze reactie bij 1. De bouwplaats inrichting maakt onderdeel uit van het bouwveiligheidsplan, dat nog ingediend moet worden. 3. Het windonderzoek ontbreekt. Een bouwaanvraag moet getoetst worden aan de toetscriteria van artikel 2.10 van de Wabo. Deze toetscriteria maken het niet mogelijk om de omgevingsvergunning te weigeren wegens het ontbreken van een windonderzoek. Voor de volledigheid vermelden wij dat aan het bestemmingsplan wel een windonderzoek ten grondslag ligt. Uit dat onderzoek komt naar voren dat bij benutting van de maximale bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, in de omgeving van de bouwlocatie sprake zal zijn van een aanvaardbaar windklimaat. Conclusie

Het definitieve bouwveiligheidsplan en bouwplaats inrichting dienen uiterlijk 3 weken voor de werkzaamheden beginnen goed te zijn gekeurd door de gemeente. De bouwplaatsrinrichting en bouwroute zal worden besproken met de bewoners en ondernemers uit de directe omgeving. Uit het windonderzoek dat aan het bestemmingsplan ten grondslag ligt, volgt dat in de omgeving van de bouwlocatie sprake zal zijn van een aanvaardbaar windklimaat.

2.

Zienswijze – ventilatiekoker

Reclamanten missen duidelijkheid voor wat betreft de invloed van het woongebouw op de ventilatiekoker van de parkeerkelder. Zij verwachten dat het woongebouw te dicht bij deze afvoer zal worden gerealiseerd.

Reactie gemeente

De afvoer van de parkeergarage Pieter Vreedeplein waar reclamanten op doelen, bestaat uit een driehoekige schoorsteen op een hoogte van ca. 15 meter. Er wordt verticaal uitgeblazen met een snelheid van ongeveer

10 m/s. Op basis van aantal parkeerplekken bedraagt het debiet ongeveer 250.000 m3/uur. De parkeergarage ligt in een milieuzone. Vrachtwagens met euronorm 0 t/m III mogen de milieuzone zonder ontheffing niet in. Het Activiteitenbesluit (paragraaf 3.3.4, artikel 3.71I), stelt de volgende technische eisen waaraan een parkeergarage moet voldoen, zodat geen uitgebreid onderzoek nodig is: 1. De afvoerlucht moet op 5 meter boven het straatniveau worden afgevoerd, of. 2. Indien er binnen 25 m van de uitblaasopening een gebouw ligt, moet de afvoer ten minste 1 m boven de daklijn van dat gebouw uitkomen. De snelheid van de uitgeblazen lucht bedraagt dan ten minste 10 m/s. Bij uitvoering van het bouwplan komt de afvoer op minder dan 25 m vanaf het woongebouw liggen en lager liggen dan de daklijn van het gebouw. Daarom is nader beoordeeld of aan de luchtkwaliteitsnormen kan worden voldaan. De uitkomst van de uitgevoerde aanvullende beoordeling is dat aan de geldende luchtkwaliteitsnormen wordt voldaan. Volgens gegevens van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit wordt de 24-uursgemiddelde grenswaarde voor PM10 op nabij gelegen toetspunten minder dan 35 keer per jaar overschreden. Dat zal in de toekomst, na de bouw van de woontoren, niet anders zijn.

3.

4.

Conclusie

Ook na de bouw van de toren zal de parkeergarage voldoen aan de luchtkwaliteitsnormen.

Zienswijze – overlast bouw

Reclamanten geven aan dat er tijdens de bouw veel stof vrijkomt en er veel geluid wordt geproduceerd. Zij vragen zich af hoe overmatig stof richting hun terrassen wordt voorkomen.

Reactie gemeente

Tijdens de bouw kan tijdelijk enige (over)last ontstaan. Er dient voldaan te worden aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. In het Bouwbesluit zijn bijvoorbeeld geluidsnormen opgenomen waar tijdens de bouwactiviteiten aan voldaan moet worden. In een dynamisch gebied als de Binnenstad zijn voortdurend ontwikkelingen en vernieuwingen die gepaard gaan met enige (over)last. Er wordt geprobeerd om de overlast voor bewoners en gebruikers van het gebied zo beperkt mogelijk te laten zijn.

Conclusie

Enige overlast tijdens de bouwwerkzaamheden is niet te voorkomen, maar zal zoveel mogelijk (in gezamenlijk overleg) worden beperkt.

Zienswijze – omzetverlies

Reclamanten stellen de vraag hoe wordt omgegaan met omzetverlies gedurende de realisatie van het woongebouw. Zij halen specifiek de gevolgen van de schaduwwerking van het te realiseren woongebouw op de terrassen aan.

Reactie gemeente

Reclamanten kunnen, zodra het bestemmingsplan in werking is getreden, een verzoek om vergoeding van planschade bij de gemeente indienen. Of reclamanten aanspraak kunnen maken op schadevergoeding, zal te zijner tijd op grond van de op dat moment geldende planschade (nadeelcompensatie)verordening worden beoordeeld.

De mate van schaduwwerking op de terrassen van reclamanten, is aan de hand van een 3-d model nader onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat er schaduw wordt veroorzaakt op de terrassen door het eigen gebouw van reclamant, in de ochtend tot 12.30 uur. In de middag zal de woontoren op een beperkt aantal momenten in het jaar in de middag extra schaduw veroorzaken, die aan het eind van de middag weer weg is. Wij merken verder nog op dat de grond waarop de terrassen zijn gesitueerd wordt gehuurd van de gemeente.

5.

6.

Conclusie

Een verzoek tot planschade kan worden ingediend, nadat het bestemmingsplan in werking is getreden.

Zienswijze – terrassen

Reclamanten stellen de vraag of zij hun terrassen, of een gedeelte daarvan, moeten inleveren voor de aan- en afvoerroute.

Reactie gemeente

In verband met zwaar bouwverkeer naar de bouwplaats, zal de aan- en afvoerroute naar verwachting over een deel van de huidig uitgegeven terrassen gaan lopen, die hierdoor tijdelijk kleiner zullen worden.

Conclusie

De terrassen zullen tijdelijk kleiner worden.

Zienswijze – bomen

Reclamanten stellen dat er volgens de gemeente bomen worden gekapt of verplaatst. Zij vragen zich af wat hier de juridische basis van is en hoe dit zal worden gerealiseerd.

Reactie gemeente

Ten behoeve van de bouw van de woontoren zal op een deel van het Pieter Vreedeplein een bouwplaats worden ingericht. De bouwplaats inrichting en de bereikbaarheid hiervan dient voorafgaand aan de bouw door de gemeente goedgekeurd en vergund te worden. Hierbij spelen veel aspecten een rol, waaronder (verkeers-)veiligheid, bereikbaarheid, beperking schade e.d. Indien er voor de bouwplaats inrichting bomen moeten worden gekapt, zullen deze na de bouwfase herplant worden. Het gaat om maximaal 8 bomen. Voor de kap van de bomen is een kapvergunning nodig. De bomenverordening verlangt voor de kap van deze bomen, dat een zeer zwaarwegend algemeen maatschappelijk belang wordt aangetoond én alle alternatieven met behoud van de bomen worden overwogen, maar niet redelijkerwijs uitvoerbaar zijn. Gezien de grote woningbouwopgave, zoals ook vermeld in de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie, weegt in dit geval de bouw van 130 woningen zwaarder dan behoud van deze bomen. Daarbij maakt het Pieter Vreedeplein onderdeel uit van het 013Parkenplan en zal het plein na realisatie van de woontoren verder worden vergroend. Alternatieven voor de realisatie met behoud en/of verplanten van de bomen worden nog onderzocht. Mocht dit niet redelijkerwijs uitvoerbaar zijn, dan zullen, na oplevering van de woontoren, nieuwe bomen in een grote aanplantmaat worden terug geplant.

Dit zal worden geborgd in de nog te verlenen kapvergunning.

Conclusie

Als er voor de bouwplaats inrichitng bomen moeten worden gekapt, zullen na de bouw de bomen worden herplant. Dit wordt geborgd in de nog te verlenen kapvergunning.

Conclusie: De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning

Zienswijze 4a: De vereniging: Vereniging van eigenaars Hoge torenwoningen complex Pieter Vreedeplein 52 tot en met 79 te Tilburg en anderen tegen het ontwerp bestemmingsplan 1.

Zienswijze – goede ruimtelijke ordening

Reclamanten stellen dat er een goede belangenafweging van de verschillende met de bestemming gemoeide belangen moet plaatsvinden bij gewijzigde bestemmingen in het bestemmingplan. Reclamanten zijn van mening dat een deugdelijke motivering en daarmee ook een goede ruimtelijke ordening mist. Reclamanten stellen dat het bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit alle nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen dient te vergaren en dat de voor de belanghebbende nadelige gevolgen niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doel. Zij geven aan dat er onvoldoende blijk gegeven is van een deugdelijke belangenafweging en de belangen van reclamanten onvoldoende onderkend en meegewogen zijn in de besluitvorming. Volgens de reclamanten maakt het ontwerpplan het mogelijk dat er een woongebouw met een maximale bouwhoogte van 63,5 meter kan worden opgericht. Zij zijn van mening dat er sprake zal zijn van een veel te hoog gebouw dat niet past binnen de omgeving en de relevante Kaders en dat er daarom geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Reclamanten geven aan dat er reeds eerder een ontwerpbestemmingsplan is opgesteld, maar de voorwaarden en de omstandigheden in het voorliggende plan zijn gewijzigd. Zij stellen dat zaken als regelgeving en motivaties zijn gewijzigd en een onderbouwing daarvan ontbreekt.

Reclamanten zijn van mening dat zelfs, ogenschijnlijk kleine wijzigingen, als algemeen beleid grote gevolgen hebben. De reclamanten vragen zich af hoe lang het houdbaar is om daar nu een waardering van consistent algemeen beleid aan te kunnen geven. Reclamanten stellen dat er in een korte tijd in één doorlopende route van nog geen 500 meter met drie hoge torens wordt gerealiseerd. De drie initiatieven worden ieder door totaal verschillende regimes van regelgeving geregeerd. Reclamanten zijn van mening dat er hierdoor geen sprake is van algemeen beleid maar van ad-hoc bepalingen om projecten door te drukken en dat de voorzienbaarheid voor en rechtszekerheid van de burgers hiermee in grote mate wordt aangetast. De reclamanten stellen dat het ontwerpbestemmingplan onvoldoende blijk geeft van een deugdelijke belangenafweging en het plan in de uitwerking in strijd is met de rechtszekerheid van burgers.

Reactie gemeente

Op 7 februari 2011 heeft de Raad de Binnenstadsvisie Tilburg 2011-2020 vastgesteld. Deze visie beoogt door versterking van de Binnenstad een verbetering van het vestigingsklimaat voor bedrijven (onder andere detailhandel) en een verbetering van het imago van de Binnenstad te bereiken. Met een toename van aantrekkelijke winkels zal ook het aantal bezoekers en de werkgelegenheid toenemen in de Binnenstad. Opdracht is gegeven voor een aantal strategische fysieke ingrepen, versterking Kernwinkelgebied en een goede verbinding van de Spoorzone met de Binnenstad. "Door toevoeging van detailhandel op de locatie Stadhuisplein en een directe verbinding van de Heuvelstraat [….] via het Hendrikhof naar de Emmapassage e.o. zal het aantal primaire en secundaire routes toenemen." In het Stedenbouwkundige Plan

Verbinding Emmapassage – Pieter Vreedeplein is dat uitgewerkt in een samenhangend beeld, richtinggevende uitgangspunten en onderzoeksopgaven, opgesteld ten behoeve van de openbare ruimte en de winkelbebouwing en de woningen daarboven. Het plan past binnen die in het stedenbouwkundig plan gestelde kaders. De onderhavige toren en de genoemde andere torens maken deel uit van een samenhangende visie op de stad. Die is in o.a. de genoemde stedenbouwkundige visie en de afzonderlijke onderbouwingen toegelicht en gemotiveerd in beeld en tekst. Daarbij is ook ingegaan op de afzonderlijke hoogtes en positionering van de torens. In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat er geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt in strijd zouden zijn met de omgevingsvisie of het stedenbouwkundig plan en dat het plan voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de omwonenden en anderen. Voor zover wettelijke voorschriften zijn veranderd t.o.v. eerdere besluitvorming is hier in de toelichting op het bestemmingsplan op ingegaan, dan wel zijn, indien nodig, onderzoeken geactualiseerd. Daarbij is het plan getoetst aan gewijzigde beleidsinzichten.

2.

Conclusie

De voorziene locatie past in de omgevingsvisie en het stedenbouwkundig plan. Er is rekening gehouden met gewijzigde wet- en regelgeving. Er is voldoende rekening gehouden met de belangen van omwonenden.

Zienswijze – passende bestemming

Reclamanten zijn van mening dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening bij de vaststelling van een bestemmingsplan beoordeeld dient te worden of de bestemming volgens dat plan, ook in geval de bestemming uit het vorige bestemmingsplan in grote lijnen wordt gehandhaafd, naar de alsdan geldende inzichten en aanwezige feiten en omstandigheden een passende bestemming is. Reclamanten stellen dat de plaats waar het gebouw mogelijk wordt gemaakt op een afstand van slechts ca. 20 m van het woongebouw Hoge Toren Pieter Vreedeplein, waar de meeste van de belanghebbenden wonen, ligt. Het hoogste deel van het te realiseren gebouw ligt op niet meer dan ca. 29 meter van het hoogste deel van dat gebouw. Zij stellen dat omwonenden derhalve aanzienlijke effecten van het te realiseren gebouw zullen ondervinden. Reclamanten stellen dat de belangen van omwonenden niet in de afweging van voorliggend ontwerpbestemmingsplan zijn betrokken en de nadelige effecten die zij ondervinden aanzienlijk zijn. Zo zouden volgens eerder juridische uitspraken de effecten in de zin van schade zelfs verder dan 35 meter afstand reiken. De reclamanten geven aan dat de Hoge Toren vrij staat, met ver uitzicht, zonder schaduwkering of windhinder. Zij stellen dat het verlies daarvan wordt weggeschreven als ‘acceptabel’ en het daartegenover gestelde belang een zuiver economisch belang is.

De reclamanten zijn echter van mening dat dit economisch belang niet dient te prevaleren boven dat van de huidige bewoners.

Reactie gemeente

Het stedelijk belang van de ontwikkeling is hiervoor uitgebreid toegelicht. De belangen van individuele bestaande bewoners worden afgewogen

binnen de daarvoor bestaande wettelijke en gemeentelijke beleidskaders. De genoemde nadelige effecten van het bouwplan zijn voorafgaand aan de terinzagelegging van het eerdere ontwerpbestemmingsplan geminimaliseerd door het ontwerp van de toren aan te passen. Daarmee zijn, voor zover mogelijk binnen de beschikbare ruimte, afstand tot en uitzicht van de bestaande woontoren verbeterd. Met de ontwikkeling wordt gezorgd voor behoud van voorzieningenniveau, het vergroten van de sociale veiligheid en het realiseren van een kwalitatief hoogwaardiger openbare ruimte. Van deze economische en andere belangen profiteren ook bestaande bewoners. In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat, gezien de afstanden van de woningen tot aan de voorziene woontoren in het plangebied en de in het ontwerp voorziene en in de planregels geborgde setback en verdraaiing, waarbij uitdrukkelijk rekening is gehouden met het zicht vanuit de appartementen van de bestaande woontoren, de raad voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van omwonenden.

3.

Conclusie

In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2922:732 heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat er voldoende rekening is gehouden met de belangen van omwonenden.

Zienswijze – keuze voor de locatie

Reclamanten geven aan dat er niet duidelijk wordt aangegeven waarom het noodzakelijk is dat het bouwplan op de daarvoor in het bestemmingsplan beoogde locatie wordt gerealiseerd. Zij stellen dat er ondanks het feit dat sedert 2010 bij de Gemeente Tilburg een reeks van knelpunten aan de orde wordt gesteld, er geen gedegen afweging heeft plaatsgevonden van alternatieve oplossingen elders en aangedragen alternatieven bij voorbaat resoluut zijn afgewezen. De reclamanten stellen een alternatief voor uit een stedenbouwkundig plan van Rijnboutt, waarin op de beoogde locatie wordt gekozen voor een ruimtelijke groene invulling, om het winderige, hittestressvolle plein met een niet opperbest leefklimaat, iets aangenamer en aantrekkelijker te maken. Volgens de reclamanten geeft het Rijnboutt-rapport andere oplossingen, dan de gemeente die aangegeven heeft geen vergroening te voorzien voor het Pieter Vreedeplein. Reclamanten geven aan dat een motivatie hiervoor ontbreekt. Reclamanten stellen dat groen in het plan in algemene termen wordt benaderd, maar niet concreet wordt uitgewerkt ten behoeve van het project. Zij zijn van mening dat door het wegnemen van de door Rijnbout aangewezen plaats voor groenvoorzieningen, er door de verhardingen op het plein nagenoeg geen mogelijkheden zijn voor groen, waar omwonenden dagelijks plezier van kunnen hebben.

Zij stellen dat de eerder geopperde ideeën om op een dak wat groen aan te brengen, geen soelaas voor het (verblijfs-) vraagstuk geeft. Reclamanten geven aan dat de bewoners menen dat er een kwantitatieve verplichting (bedoeld wordt: kwalitatieve verplichting) met betrekking tot de aanwezigheid van groen op/ rondom de planlocatie zou moeten worden opgenomen, anders dan in het ontwerpbestemmingsplan is gedaan.

Volgens de reclamanten is in het licht van behoorlijk bestuur een toetsing vooraf van de geschiktheid van de locatie op al zijn aspecten een noodzaak, omdat de omstandigheden voor welzijn en leefbaarheid in de toekomst anders per definitie nu niet juist kunnen worden overzien. De reclamanten stellen dat deze visie nergens in het plan wordt uitgewerkt en concreet gemaakt. Reclamanten stellen dat het afwijken van de "Visie Versterking Kernwinkelgebied" en het projecteren van hoogbouw op de voorgestelde locatie louter is ingegeven door financiële belangen van de projectontwikkelaars en tevens eigenaren van de locatie. In een geschil over vermeende staatssteun is overeengekomen dat de projectontwikkelaars hun lopende procedure intrekken en dat zij in ruil daarvoor op de beoogde locatie hoger mogen bouwen dan de vigerende 15m. Deze afspraken zouden zijn gemaakt zonder dat men bij het Afsprakenkader wist wat de gevolgen daarvan zouden zijn voor de omwonenden. Een concrete uitleg jegens de burgers ontbreekt in de plantoelichting. Reclamanten benadrukken dat de voorgestelde aanpassingen in de "Handreiking 2017, reparatie juni 2023" verder gaan dan slechts een reparatie en materiële gevolgen hebben voor burgers.

Er wordt gesteld dat de normen en regels in verband met deze handreiking zijn gewijzigd, evenals de omstandigheden waarin de beoordeling van het Bestemmingsplan Binnenstad Tilburg 2010 12e herziening moet plaatsvinden. Daarnaast zijn clausules toegevoegd met aanzienlijke materiële impact. Reclamanten stellen dat het voorgestelde hoogbouwinitiatief niet voldoet aan de vereiste oriëntatie in de stad, zoals beschreven in hoofdstuk 4 van de Handreiking. Hoewel het plan stelt bij te dragen aan de ruimtelijke oriëntatie op gebiedsniveau, wordt betoogd dat het zich niet op stadsniveau richt. De voorgestelde toren voegt niets toe aan de bestaande situatie, waar al drie woontorens aanwezig zijn op verschillende hoogten. Reclamanten stellen daarom dat het plan in strijd is met de handreiking en er geen goede belangenafweging heeft plaatsgevonden. Reclamanten wijzen erop dat de voorgestelde toren de leesbaarheid van de omgeving ernstig aantast, met name vanuit het noorden en zuiden. De bestaande toren De Bankier wordt beschouwd als een entree voor het winkelgebied, en de nieuwe toren zou dit perspectief verstoren. Reclamanten stellen dat het plaatsen van een extra hoge toren aan de zuidzijde van het Pieter Vreedeplein de leesbaarheid van het gebied verstoort en in strijd is met de visie van versterking van de binnenstad als winkelcentrum en dat een motivering hiervoor ontbreekt.

Reclamanten stellen dat de Omgevingscommissie weliswaar aangeeft dat het project een grote impact heeft op de omgeving, maar dat er geen onderbouwing wordt gegeven met betrekking tot deze impact. Zij benadrukken dat de Omgevingscommissie juist een onderbouwd oordeel zou moeten geven, zoals vereist in het Gebiedsprofiel van de Handreiking. Reclamanten verwijzen naar een voormalige voorzitter van de Omgevingscommissie, die beweerde dat de woontoren aan het Pieter Vreedeplein veel te dominant zou zijn voor de locatie en dat financiële overwegingen de hoogte van de toren lijken te bepalen. Daarnaast stellen

zij dat de belangen van de burger worden genegeerd en dat er geen gedegen belangenafweging heeft plaatsgevonden. Reclamanten wijzen op alternatieve locaties waar een kleiner aantal woningen kan worden gebouwd, zoals de Pieter Vreedestraat en de Magazijnstraat. Deze alternatieven zouden volgens de reclamanten serieus overwogen moeten worden, maar ze worden tot nu toe afgewezen zonder duidelijke verklaringen van de gemeente. Reclamanten stellen dat de omwonenden de huidige situatie op het Pieter Vreedeplein problematisch vinden, met name vanwege factoren zoals windhinder. Ze beweren dat de plannen onvoldoende rekening houden met de huidige situatie in het gebied. Reactie gemeente

Voor een goed begrip van de keuze voor de locatie en het ontwerp is een uitleg van het grotere geheel nodig. Die wordt in het Stedenbouwkundig Plan Verbinding Emmapassage – Pieter Vreedeplein als volgt toegelicht: “De Binnenstad bestaat uit de Spoorzone, het Dwaalgebied, het Kernwinkelgebied, 2 horecaconcentratiegebieden en het Kunstcluster. Het zwaartepunt van het Kernwinkelgebied ligt rondom de Heuvelstraat, en dan met name tussen het Pieter Vreedeplein, Heuvelplein, Piusplein en Stadshuisplein. De Verbinding ligt op een strategische plek, waar behoefte is aan een fijnmaziger structuur. Hij sluit in het noorden aan op het Pieter Vreedeplein, in het zuidoosten op het Piusplein en in het zuidwesten op het Stadhuisplein. ‘Van ruggengraat naar ladderstructuur’ Om het Kernwinkelgebied aantrekkelijker te maken en om mogelijke groei te accommoderen, moet er gezocht worden naar ruimte waar in de Binnenstad de komende jaren commerciële functies kunnen worden toegevoegd of uitgebreid. Het uitgangspunt hierbij is dat die ruimte op logische wijze aansluit op de bestaande hoofdwinkelstructuur. Om de ‘ruggengraatstructuur’ uit te breiden worden aan het huidige lineaire systeem rondgaande circuits verbonden die een kwalitatieve verbetering van de winkelstructuur betekenen.

Hierdoor ontstaat een logisch circuit in de vorm van een ‘winkelrondje’, een ‘acht’ of in kwalitatief opzicht nog beter: een ‘ladderstructuur’. De ‘ladderstructuur’ bestaat uit twee ‘parallelle’ straten op hoogkwalitatief niveau die worden ontsloten door korte haakse straten, die ook een hoogwaardige winkelfunctie kunnen herbergen. De Heuvelstraat is vanzelfsprekend een van de stijlen van de ladder; de andere stijl wordt gevormd door upgrading van de Emmapassage en door toevoegen van winkels en het aanpassen van de inrichting van de bestaande Stadhuisstraat. Het Pieter Vreedeplein is onvoldoende aangehaakt op deze structuur. Daarom wordt een extra sport in de ladder aangebracht. Zo kan in die ‘ladderstructuur’ de kern, de motor van een vernieuwde Kernwinkelstructuur ontstaan die maximaal tegemoetkomt aan de doelstelling, namelijk: de versterking van het Kernwinkelgebied van Tilburg. Deze structuur is in essentie reeds geschetst in de Binnenstadsvisie opgesteld door BRO in 2010. Op bijgaand kaartje is die structuur weergegeven. De Verbinding Emmapassage - Pieter Vreedeplein De genoemde extra sport aan de ladder krijgt gestalte in de vorm van de Verbinding Emmapassage - Heuvelstraat - Pieter Vreedeplein. Deze verbinding bestaat uit 3 ingrepen c.q. 3 ruimtelijke onderdelen:

- de noordelijke verbinding tussen het Pieter Vreedeplein en de Heuvelstraat; - de zuidelijke verbinding tussen de Heuvelstraat en de Emmapassage; - de Emmapassage: aansluiting op zuidelijke verbinding en upgrade bestaande passage. “ De groenopgave is uitdrukkelijk een bestuurlijke ambitie. Op de planlocatie is dat binnen de technische en financiële mogelijkheden zoveel mogelijk gedaan. De groene inrichting van de openbare ruimte is een belangrijke, maar daarvan losstaande opgave. Die opgave is niet per se project gebonden en wordt door de gemeente zeer serieus genomen. Spoorpark, Stadsforum, Koningswei en, dichterbij, de Stadhuisstraat en het plein bij de Weverij zijn daarvan goede voorbeelden. Het vergroenen van het Pieter Vreedeplein is onderdeel van het 013 Parkeren Plan en staat gepland om uit te voeren in 2027 (na de oplevering van de woontoren). In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat de raad zich onder verwijzing naar het stedenbouwkundig plan in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat hoogbouw op de locatie wenselijk is om een aantrekkelijke noordelijke entree van het kernwinkelgebied te realiseren.

Er bestaat dan ook geen aanleiding voor het oordeel dat de in het plan voorziene locatie voor hoogbouw in strijd is met de omgevingsvisie of het stedenbouwkundig plan. Daarbij ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de in het plan voorziene gebied zonder meer in strijd is met de handreiking.

4.

Conclusie

Er is voldoende gemotiveerd dat de betreffende locatie voor de bouw van de woontoren wenselijk is.

Zienswijze – Tilburg slaat de onomkeerbare weg in Reactie gemeente

Reclamanten halen artikelen aan, waarin ervaringsdeskundigen uit andere steden adviseren te stoppen met hoogbouw.

Wij zijn bekend met de meeste publicaties over hoogbouw. Over het Tilburgse hoogbouwbeleid is eveneens geschreven (o.a. onderzoek Wonen op Hoogte en artikel Nemo Kennislink). Hoogbouw is voor Tilburg, en andere steden, geen doel op zich. Het is een middel om, binnen tal van randvoorwaarden en uitgangspunten, aan onze verdichtingsambities te kunnen voldoen. Er worden om die reden in Tilburg regelmatig hoogbouwinitiatieven afgewezen of omgezet naar een alternatieve stedenbouwkundige invulling. De locatie Pieter Vreedeplein is onderdeel van een lang gekoesterde, en nog steeds actuele, ambitie om het kernwinkelgebied te versterken door het compacter en fijnmaziger te maken en meer woningen boven winkels te bouwen. Dat lukt op sommige locaties in combinatie met hoogbouw. Locatiespecifieke kwaliteiten en maatwerk zijn daarbij van belang.. Hier ligt een uitgebreide stedenbouwkundige analyse en politieke afweging aan ten grondslag. Overigens is het niet zo dat hoogbouw in de Binnenstad van Tilburg kan worden vervangen door hoogbouw aan de randen van de stad. De stad heeft een stedenbouwkundige opbouw waarbinnen hoogbouw moet passen. Daarnaast heeft de gehele stad, niet alleen de Binnenstad, een verdichtingsopgave. Die opgave is in de Stedelijke Ontwikkelingsstrategie globaal verdeeld over de stad.

5.

Conclusie

De keuze voor hoogbouw op deze locatie is het resultaat van een uitgebreide stedenbouwkundige analyse en politieke afweging.

Zienswijze – de noodzaak ontbreekt

Reclamanten stellen dat onder de Ladder van duurzame verstedelijking andere cijfers worden gehanteerd ter onderbouwing van het project, dan in het vorige plan. Reclamanten geven aan dat de Gemeente Tilburg meer is dan alleen het stadsdeel Binnenstad van de stad Tilburg en dat de bouwopgave het hele gebied van de gemeente behelst, zijnde: Stad Tilburg, Berkel-Enschot, Udenhout, Biezenmortel en een deel van Haaren. Zij stellen dat met betrekking tot de urgentie van de realisering van de opgave, het van belang is de spreiding/mogelijkheden over de verschillende wijken/gebieden te kennen. Tevens geven zij aan dat de cijfers over wat er in de periode van 2020-2023 reeds is ingevuld, ontbreekt. Reclamanten stellen dat de bouwopgave niet in de omvang, zoals dat nu wordt gesuggereerd, in de Binnenstad alleen moet plaatsvinden. Zo geven zij aan dat er zo’n 23% van het bestaande arsenaal aan wooneenheden is gerealiseerd. Reclamanten vragen zich af hoe de Gemeente deze verdichting, met de gevolgen voor gezondheid en welzijn van de bewoners, onderbouwt. Reclamanten geven aan dat de opmerking dat het project op deze locatie nodig is voor invulling van de regionale woningbouwopgave, in tegenspraak lijkt te zijn met het feit dat in de planningsperiode de bouwambitie in de Spoorzone omlaag is gebracht met 68.000 m2.

Zij stellen dat de Gemeente van het “bouw juk” af wil en dat procederen jegens de projectontwikkelaar veel geld zou kosten. Reclamanten stellen dat de geschetste nood op andere plaatsen binnen de Gemeente niet zo hoog is om vaart te maken om te kunnen voldoen aan de Provinciale Bouwopgave. Zij halen hierbij het stopzetten van het project Clarissentoren in de Spoorzone aan. Reclamanten vinden de stelling dat een geprojecteerde woontoren in de Spoorzone op enkele meters afstand van de noordelijke entree van het Kernwinkelgebied in de nabijheid van historische bedrijfspanden niet zou passen merkwaardig, gezien het feit dat de woontoren aan het Pieter Vreedeplein moet komen in het hart van het Beschermd Stadsgezicht en dat hier een reeks van cultuurhistorische panden gesloopt is ten behoeve van het kernwinkelgebied. Reclamanten stellen dat cijfers in een perspectief van spreiding, tijdspad en realisaties niet worden gepresenteerd.

Reactie gemeente

In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking worden regelmatig afspraken gemaakt binnen de regio Hart van Brabant, waar Tilburg onderdeel van uitmaakt. De gemeentelijke doelstelling (programmabegroting) om ten minste 1500 woningen per jaar toe te voegen sluit aan op de opgave. In de update stedelijke ontwikkelstrategie van september 2021 is vermeld dat voor de Binnenstad/Spoorzone/Piushaven tot 2030 2500 woningen en tot 2040 5000 woningen zijn voorzien. Deels is al sprake van concrete plannen, deels is sprake van een inschatting van de beschikbare capaciteit voor wonen in dit gebied.

Na de update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie zijn met alle gemeenten en corporaties binnen de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT), provincie Noord-Brabant en rijk afspraken gemaakt over de bouwopgave. Op basis daarvan is afgesproken dat de minimale opgave voor Tilburg in de periode tot en met 2026 ten minste 8055 woningen bedraagt. Daarmee is de opgave groter dan de in de programmabegroting opgenomen doelstelling. We zullen onze doelstelling hierop aanpassen. De woontoren met 130 woningen aan het Pieter Vreedeplein is opgenomen in de lijst als harde plancapaciteit/in voorbereiding voor centrum/binnenstad en maakt daarmee onderdeel uit van de toe te voegen woningen tot 2026. In tegenstelling tot wat reclamanten stellen, is het project Clarissentoren in de Spoorzone niet stopgezet. Het is enkel zo dat andere projecten in het gebied worden geprioriteerd, maar de totale opgave blijft gehandhaafd, inclusief de toren, die ook onderdeel is van het door de raad vastgestelde bestemmingsplan ‘Spoorzone’. In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat de raad de behoefte aan woningen voldoende heeft gemotiveerd, terwijl in deze uitspraak nog sprake was van een gemiddelde woonbehoefte van 1000 woningen per jaar.

De woningbehoefte is met de tijd nog meer geworden. Daarbij is de Afdeling van oordeel dat, de opvatting dat er wellicht ook op andere locaties, met name de spoorzone, in de behoefte aan woningen kan worden voorzien, niets afdoet aan de vastgestelde behoefte aan de woningen in de gemeente.

6.

7.

Conclusie

De behoefte aan woningen is voldoende gemotiveerd.

Zienswijze – alternatief aanwezig

Reclamanten geven aan dat er op de voorziene locatie in kleinere omvang bouwmogelijkheden zijn. Ze stellen het plan voor om de Pieter Vreedestraat als openbaar gebied op te heffen en de winkels aldaar om te bouwen tot woningen. Daarnaast geven ze aan dat er in de Magazijnstraat bouwmogelijkheden zijn op de braakliggende gronden. De reclamanten stellen dat de Gemeente moet durven kiezen voor kwaliteit boven kwantiteit.

Reactie gemeente

Op de locatie is een kleiner programma niet haalbaar gebleken. Dat staat overigens los van onze overtuiging dat de huidige plannen inpasbaar zijn en kwaliteit hebben. De kwaliteit van de ontwikkeling gaat verder dan alleen stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Verbetering van de structuur van het Kernwinkelgebied, draagvlak voor voorzieningen en het realiseren van woningen zijn enkele van de andere kwaliteiten die de stad hiermee bereikt. Voor de genoemde andere locaties zijn separate studies en initiatieven in ontwikkeling. Deze ontwikkelingen worden niet los van elkaar en van Pieter Vreedeplein gezien, maar hebben wel verschillende snelheden. Het is niet zo dat ze onderling uitwisselbaar zijn of elkaar kunnen vervangen.

Conclusie

Een kleiner programma is op deze locatie niet haalbaar gebleken.

Zienswijze – plangebied en visie

Reclamanten stellen dat woningen boven winkels een doel is van de Gemeente. Zij missen een uitgewerkte visie op het realiseren van dit doel en hoe de verpauperde bovenverdiepingen van bestaande winkels daarin betrokken worden. Reclamanten stellen dat de bouw van de woontoren

is verworden tot een gelegenheidsredenering voor de dekking van de investeringskosten van private investeerders. Reclamanten zijn van mening dat Tilburg heeft nagelaten om in een vroeger stadium te onderzoeken of de beoogde locatie een project als voorliggend initiatief wel kan dragen in de huidige situatie, alvorens verbintenissen aan te gaan met private partijen. Dan was tijdig geweten dat: • het plangebied de calamiteitenroute belemmert • door de reeds aanwezige parkeerproblematiek dit project niet kan dragen; • de luchtkwaliteit reeds onvoldoende is en dat dit nu verslechtert; • de windomstandigheden verslechteren; • de bezonning van de woningen op het Pieter Vreedeplein in ernstige mate af neemt en dat de gestelde normen niet worden gehaald; • de vergroeningsopdracht niet wordt waar gemaakt; ten tijde van de bouw van het bestaande woongebouw is van gemeentezijde toegezegd dat de directe omgeving zou worden voorzien van groen. Dit is vooruit geschoven. Reclamanten stellen dat op al van deze aspecten ontwijkingsclausules bedacht en ingezet moeten worden om het project er door te drukken. Zij stellen dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur en dat de Gemeente Tilburg nalatig is geweest in een gedegen belangenafweging.

8.

Reactie gemeente

Of een locatie een project kan dragen, hangt af van een complex geheel van afwegingen. Daarin is van groot naar klein gedacht, van (binnen)stedelijk naar project en directe omgeving. De daarachter gelegen afwegingen zijn hier eerder uitgebreid toegelicht en op projectniveau zijn onderzoeken verricht en belangen gewogen. Het is bij complexe, binnenstedelijke ontwikkelingen als deze altijd de opgave om afzonderlijke ambities, eisen en belangen in samenhang af te wegen en te zoeken naar een optimale invulling van de opgave. Daarbij worden compromissen gezocht, maar is de goede ruimtelijke ordening altijd randvoorwaardelijk. Op de afzonderlijke aspecten, zoals parkeren, luchtkwaliteit, wind, bezonning en vergroening, wordt separaat in deze notitie ingegaan.

Conclusie

De belangen zijn afgewogen. Om een optimaal resultaat te bereiken zijn binnen de geldende wettelijke- en beleidskaders op verschillende vlakken compromissen gesloten, met inachtneming van een goede ruimtelijke ordening.

Zienswijze – gebrek kwantitatieve verplichting

Reclamanten zijn van mening dat de tekst in het voorliggende plan rondom het in de toekomst schuiven van de vergroening, is verworden tot een obligate tekst zonder enige betekenis. Daarnaast geven zij aan dat de bewoners menen dat er een kwantitatieve verplichting (bedoeld wordt: kwalitatieve verplichting) met betrekking tot de aanwezigheid van groen op/ rondom de planlocatie zou moeten worden opgenomen, anders dan in het ontwerpbestemmingsplan is gedaan.

Reactie gemeente

De groenopgave is uitdrukkelijk een bestuurlijke ambitie. Op de planlocatie is dat binnen de technische en financiële mogelijkheden zoveel mogelijk gedaan. De inrichting van de openbare ruimte maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De groene inrichting van de openbare ruimte is een belangrijke, maar daarvan losstaande opgave. Die

opgave is niet per se project gebonden en wordt door de gemeente zeer serieus genomen. Spoorpark, Stadsforum, Koningswei en, dichterbij, de Stadhuisstraat en het plein bij de Weverij zijn daarvan goede voorbeelden. De vergroening van het Pieter Vreedeplein is onderdeel van het 013 Parken plan en is voorzien voor 2027 (na oplevering van de woontoren).

9.

Conclusie

Er ligt een bestuurlijke ambitie de openbare ruimte groen in te richten.

Zienswijze – hoogbouwbeleid

Reclamanten stellen dat de gemeente naast het herstellen van de regels in de Handreiking Hoogbouw 2023 een extra clausule heeft toegevoegd met ingrijpende materiële gevolgen. Dit betekent dat er nu extra eisen en beperkingen gelden voor het bouwplan. Zij wijzen er daarnaast op dat de onderliggende criteria, regels en normen voor zaken zoals parkeren en bezonning aanzienlijk zijn gewijzigd en nu met een grote impact op de omwonenden worden toegepast, wat gevolgen kan hebben voor de leefomgeving van de bewoners. Het plan voorziet in een woontoren met een maximale hoogte van 63,5 meter, wat significant hoger is dan oorspronkelijk voorzien in het stedenbouwkundig plan (50 meter). Deze hoogte wordt als zorgwekkend beschouwd omdat het gebouw daardoor de directe omgeving van de bestaande Hoge Toren zal domineren. Reclamanten stellen dat de dominante aard van het voorgestelde woongebouw van invloed is op verschillende belangen van de omwonenden, zonder dat er voldoende oog lijkt te zijn voor deze impact. Het economische belang van de initiatiefnemer lijkt te prevaleren boven de belangen van de bewoners.

Reactie gemeente

De toren past binnen het eerder aangehaalde Stedenbouwkundig Plan Verbinding Emmapassage – Pieter Vreedeplein. In de uitwerking is veel aandacht besteed aan de opbouw (basis – lijf – kroon), richting (verdraaiing kroon), slankheid en relatie met de bestaande stad (zichtbaarheid en inspringen). Daarmee is, binnen de mogelijkheden die de locatie biedt, het optimale bereikt. Op stedelijk niveau is de toren aanwezig, maar niet als dominant te typeren. De hoogte van de woontoren past in de huidige opbouw van de stad, die 3 niveaus kent: gebouwen van 100 m of meer die de skyline van Tilburg bepalen, gebouwen van circa 70 meter die specifieke gebieden aankondigen en/of markeren en gebouwen die lager zijn (ca. 50 meter) en die vooral van betekenis zijn voor de directe omgeving. De woontoren markeert de noordelijke entree van het kernwinkelgebied. Dit is ook toegelicht in het stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan is bedoeld als een inspiratiedocument voor architecten en ontwikkelaars. In het stedenbouwkundig plan wordt gesproken over een woontoren van ca. 50 meter. Reeds ten tijde van het vorige bestemmingsplan is het oorspronkelijk ontwerp gewijzigd in een woontoren bestaande uit drie delen met een verdraaiing en een zogeheten setback, een ten opzichte van de gevel terugliggend volume en is de toren hoger geworden dan oorspronkelijk voorzien.

In de Handreiking Hoogbouw staat dat hoogbouw dient te worden gerealiseerd op locaties waar het meerwaarde oplevert voor de stad, in programmatische en in ruimtelijke zin. Hoogbouw kan positief bijdragen aan de zogenoemde leesbaarheid van de stad door de oriëntatie en herkenbaarheid te vergroten. Met hoogbouw kan verdichting mogelijk

worden gemaakt, waardoor de levendigheid in de stad en het draagvlak voor stedelijke voorzieningen wordt verbeterd. In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat er geen aanleiding is om te oordelen dat het stedenbouwkundig plan en de handreiking geen ruimte zouden bieden voor een woontoren van 63,5 meter. Nu de reparatie van de handreiking zich enkel richt op de wijze van berekening van bezonning, is er geen aanleiding om een ander standpunt in te nemen.

10.

Conclusie

De woontoren met een hoogte van 63,5m is passend binnen het stedenbouwkundig plan en de Handreiking Hoogbouw.

Zienswijze – verlies uitzicht, situeringswaarde, privacy, windhinder

Reclamanten zijn van mening dat de uitwerking van het initiatief op de omgeving eenzijdig wordt gepresenteerd in de plantoelichting. Er wordt geen aandacht geschonken aan het aspect dat de woontoren de omgeving domineert en een negatieve invloed heeft op het leefklimaat van de huidige bewoners. Zo zal er vanuit het nieuwe gebouw ook een ruime inkijk in het gebouw van de belanghebbenden ontstaan. Reclamanten geven aan dat de meting van de Gemeente onjuist is. Zij stellen dat er gemeten dient te worden vanaf de dichtstbijzijnde inzichtpunten van woningen. De reclamanten stellen dat de uitdragende balkons, op afstand van 20 meter, niet voldoen aan de norm afstand, zoals genoemd in de “Handreiking Hoogbouw 2017 reparatie juni 2023”, 25 tot 30 meter, en dat de voorwaardelijke privacy beschermende maatregelen niet zijn nomen. Uitdrukkelijk wordt gesteld dat de eerdere uitleg van de Gemeente Tilburg, dat bewoners de uitwerking van de normstelling van het privacy-aspect zouden vergelijken met het vrij uitzicht op braakliggende gronden onder het oude bestemmingsregime, misleidend is. Windhinder: Reclamanten vermelden dat de wind op de hoek van een bestaande hoge toren als gevaarlijk wordt ervaren op bepaalde momenten, wat het moeilijk maakt voor bewoners om de voordeur van hun wooncomplex te bereiken. De Raad van State heeft eerder een tussenuitspraak gedaan over deze kwestie.

Een belangrijk element bij windhinder is de beschutting van de aanwezige arcades, zoals beschreven in het Deerns rapport van januari 2020. De aanwezigheid van deze arcades wordt gebruikt als argument om de windhinder te rechtvaardigen en is meegewogen in het oordeel van de Raad van State. Reclamanten uiten zorgen over plannen om de beschutting van de arcades bouwkundig onmogelijk te maken. Reclamanten benadrukken dat een dergelijke toezegging op termijn beperkte effecten kan hebben en stellen voor dat de Gemeente de toezegging aan de rechter vastlegt in aanvullende voorwaarden en een wijziging van het bestemmingsplan. Dit wordt als noodzakelijk beschouwd, omdat bouwkundige aanpassingen onomkeerbaar zijn, waardoor het later terugdringen van windhinder niet meer mogelijk is. Daarnaast wordt aangegeven dat het bouwkundige ontwerp is gewijzigd, met toegevoegde

uitdragende balkons die invloed hebben op de windontwikkeling in de omgeving, wat een nieuwe windstudie rechtvaardigt. Reclamanten stellen dat de windstudie niet toegepast is op het gewijzigd voorliggend ontwerp. Reactie gemeente

Het windonderzoek is gebaseerd op de maximaal planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan. In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat er geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat het windonderzoek zodanige tekortkomingen of onjuistheden bevat dat de raad zich daar in redelijkheid niet op kon baseren. In het windhinderonderzoek (memo Deerns van 23 december 2021) zijn de arcades betrokken. Er zijn geen plannen om deze arcades te verwijderen. Daarbij zou dit ook niet bij recht kunnen, aangezien het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010’ regelt dat ter plaatse van de aanduiding ‘onderdoorgang’ het niet is toegestaan de begane grondlaag te bebouwen. Ten aanzien van privacy wordt in standaard woonsituaties vaak een minimumafstand van 20 meter gehanteerd als goede maat tussen (achter)gevels van woningen. In de handreiking Hoogbouw wordt een maat van 25 meter genoemd als maat waarbinnen gezichtstrekken herkenbaar zijn. In een stedelijke omgeving is een kleinere afstand tussen gevels niet ongebruikelijk. Dit wordt aanvaardbaar geacht als er minder ruimte beschikbaar is en als er in het ontwerp van de woningen rekening wordt gehouden met een kleinere afstand.

In dit geval maakt het bestemmingsplan een bouwwerk mogelijk dat uit drie verschillende volumes bestaat. De afstand tussen het onderste deel van de woontoren en de bestaande woontoren bedraagt ten minste 20 meter. Vanaf de vierde verdieping maakt de gevel van de beoogde woontoren een sprong naar achteren, waardoor meer afstand tussen de bestaande en nieuwe woontoren ontstaat. Hierna verspringt de noordgevel wederom naar achteren en draait het bovenste gedeelte ten opzichte van het middeldeel, waarbij rekening is gehouden met her zicht vanuit de bestaande appartementen. De afstand tussen de hogere delen van het beoogde bouwwerk en de bestaande woontoren bedraagt tenminste 30 meter (zie onderstaand figuur).

In de tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2022:732 van 16 maart 2022 over het bestemmingsplan ‘Binnenstad 2010, 9e herziening (woongebouw Pieter Vreedeplein)’ heeft de Raad van State reeds geoordeeld dat hiermee voldoende gemotiveerd is dat de verslechtering van uitzicht en de aantasting van privacy uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.

11.

Conclusie

Het windonderzoek toont aan dat het windklimaat geen belemmering vormt. Er is voldoende gemotiveerd dat de door reclamanten aangehaalde verslechtering van uitzicht en privacy uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn.

Zienswijze – bezonning

Reclamanten wijzen erop dat in de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan wordt beweerd dat wordt voldaan aan de Haagse bezonningsnorm, maar dat dit onjuist is, omdat elders in dezelfde toelichting wordt vastgesteld dat dit niet het geval is. Dit wordt gezien als een poging om het project goed te keuren zonder rekening te houden met de daadwerkelijke bezonningsnormen. Reclamanten benadrukken dat de toegevoegde regel in de Handreiking Hoogbouw 2023, die de gemeenteraad toestaat gemotiveerd af te wijken van de bezonningsnorm, grote gevolgen heeft voor de omwonenden. Deze regel wordt als problematisch beschouwd, omdat de regel lijkt te impliceren dat de bescherming van bewoners kan worden genegeerd als het project bijdraagt aan de woningbouwopgave binnen de stedelijke contouren. Reclamanten zijn het niet eens met het arbitraire karakter van de toegevoegde regel en de voorzienbaarheid van toekomstig misbruik ervan. Het argument is dat de regel te vaag is en dat er geen duidelijke criteria zijn vastgesteld om te bepalen wat een "acceptabel woon- en leefklimaat" inhoudt. Hierdoor zou het beleid te allen tijde kunnen worden gebruikt om projecten goed te keuren ten koste van bewonersbelangen. Reclamanten wijzen op de formulering in het Collegebesluit van 11 juli 2023 als een voorbeeld van minachting van de burger.