10 Bijlage 7 ontwerp exploitatieplan
Tekst van het document
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021 1STE FASE 2021 Gemeente Tilburg Gemeente Tilburg 18 MAART 2021
18 MAART 2021
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Contactpersoon KEES SWINKELS senior financieel adviseur
T +31884261219 M +31627061512 E kees.swinkels@arcadis.com
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland
2 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
INHOUDSOPGAVE 1
2
3
4
INLEIDING
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Doel en functie van het exploitatieplan
7
1.2.1
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
7
1.3
Procedure
8
1.4
Leeswijzer
8
TOELICHTING OP OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
10
2.1
10
Algemeen
TOELICHTING OP DE EISEN EN REGELS
11
3.1
Algemeen
11
3.2
Toelichting op artikel 1: de begrippen
11
3.3
Toelichting op artikel 2: fasering en koppelingen
11
3.3.1
Fasering
11
3.3.2
Koppeling
11
3.4
Toelichting op artikel 3: eisen aan werken en werkzaamheden
12
3.5
Toelichting op artikel 4: regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden
12
3.5.1
Toelichting op artikel 4.1: bestekken
12
3.5.2
Toelichting op artikel 4.2: aanbesteding
12
3.5.3
Toelichting op artikel 4.3: inspecties
13
3.6
Toelichting op artikel 5: verbods- en afwijkingsbepalingen
14
3.7
Toelichting op artikel 6: slotbepaling
14
DE EXPLOITATIEOPZET
16
4.1
Algemeen
16
4.2
De reken technische uitgangspunten
16
4.3
Het ruimtegebruik
17
4.4
Het programma
17
4.5
Raming van de inbrengwaarde van de gronden
18
- Datum: 18 maart 2021
3 van 47
Onze referentie:
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
5
6
7
4.5.1
De waarde van de gronden en opstallen (artikel 6.2.3 a en b Bro)
18
4.5.2
Sloopkosten (artikel 6.2.3 d Bro)
18
4.6
Raming van de andere kosten
18
4.6.1
Kosten onderzoeken (artikel 6.2.4 a Bro)
18
4.6.2
Kosten bodemsanering (artikel 6.2.4 b Bro)
19
4.6.3
Kosten aanleg nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4 c alsmede 6.2.5 a Bro)
19
4.6.4
Kosten aanleg infrastructuur binnen exploitatiegebied (artikel 6.2.4 c alsmede 6.2.5 b t/m f Bro)
19
4.6.5
Kosten buiten exploitatiegebied (artikel 6.2.4 e Bro)
19
4.6.6
Kosten voor toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.4 f Bro)
19
4.6.7
Milieu en archeologische voorzieningen (artikel 6.2.5 i Bro)
19
4.6.8
Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 k Bro)
20
4.6.9
Planschade (artikel 6.2.4 i Bro)
20
4.7
Raming van de opbrengsten
20
4.8
Subsidies en bijdragen
20
4.9
De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten
20
4.10
De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar
21
4.10.1
Stappen berekening exploitatiebijdrage
21
4.10.2
De berekening van de (bruto) exploitatiebijdrage per eigenaar
22
4.10.3
Koppeling kostenverhaal aan omgevingsvergunning
23
4.10.4
Betalingstermijn exploitatiebijdrage
23
4.11
Het percentage van de reeds gerealiseerde kosten
23
ALGEMENE BEPALINGEN VAN HET EXPLOITATIEPLAN
25
5.1
Koppeling met ruimtelijk besluit
25
5.2
Begrenzing van het exploitatiegebied
25
5.3
Ruimtegebruik
25
5.4
Programma
25
5.5
Te verwerven gronden
25
5.6
Citeertitel
25
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
26
6.1
Bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied
26
6.2
Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied
26
6.3
Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied
26
6.3.1
Het bouwrijp maken van de openbare ruimte
26
6.3.2
Het woonrijp maken van de openbare ruimte
26
EISEN EN REGELES WERKEN WERKZAAMHEDEN
27
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
4 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
8
7.1
Artikel 1: Begrippen
27
7.2
Artikel 2: Fasering en koppeling
28
7.2.1
Fasering en tijdvakken
28
7.2.2
Koppelingen
28
7.3
Artikel 3: Eisen aan werken en werkzaamheden
28
7.4
Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden
28
7.4.1
Artikel 4.1: Bestekken
28
7.4.2
Artikel 4.2: Aanbesteding
28
7.4.3
Artikel 4.3: Inspecties
29
7.5
Artikel 5: Verbods- en afwijkingsbepalingen
29
7.5.1
Handeling in strijd met het exploitatieplan
29
7.5.2
Regels gebruik van gronden met bestemming “Bedrijventerrein”
29
7.5.3
Artikel 5.2: Regels inzake afwijking
30
7.5.4
Artikel 5.3: Strafbaar feit
30
7.6
Artikel 6: Slotbepaling
30
BIJLAGEN
COLOFON
Onze referentie:
31
47
- Datum: 18 maart 2021
5 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Deel A: toelichting op het exploitatieplan
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
6 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
De gemeente Tilburg (hierna: Gemeente) is voornemens het bedrijventerrein “Wijkevoort” te ontwikkelen. Het voorontwerp bestemmingsplan “”werklandschap Wijkevoort” is vrijgegeven voor vooroverleg. Daarna zal de gemeente een ontwerp bestemmingplan in procedure brengen en hiervoor is het noodzakelijk dat het kostenverhaal voor de gemeente is veiliggesteld en het niet nodig is nadere eisen te stellen. Aangezien bij het ter visie leggen van het ontwerp bestemmingsplan het kostenverhaal voor de gemeente nog niet is veiliggesteld dient de gemeente gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan een exploitatieplan in procedure te brengen. Voor het totale gebied is een masterplan opgesteld. De gemeente is voornemens fase 1 in ontwikkeling te nemen en het is naar huidige inzichten nog niet duidelijk of fase 2 gerealiseerd gaat worden. Dit ontwerp exploitatieplan “werklandschap Wijkevoort 1ste fase 2021” is verbonden met het ontwerp bestemmingsplan “werklandschap Wijkevoort 2020”. Het bestemmingsplangebied is aangegeven op de analoge verbeelding van het bestemmingsplan, die als bijlage H (“Kaart bestemmingsplan”) bij dit exploitatieplan is gevoegd. Het bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid het gebied, zoals aangegeven op de bestemmingsplankaart, te bebouwen met (bedrijfs)gebouwen volgens een ruimtelijke opzet.
1.2
Doel en functie van het exploitatieplan
De gemeente moet op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) tegelijkertijd met de vaststelling van een ontwerp bestemmingsplan een ontwerp exploitatieplan vaststellen indien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd en/of het stellen van locatie-eisen of voorschrijven van een fasering noodzakelijk is. Het exploitatieplan gaat uit van de wettelijke fictie dat de gemeente geldt als enige exploitant van het gehele gebied en alle kosten door de gemeente worden gemaakt. Het vaststellen van een exploitatieplan dient er onder meer toe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal (artikel 6.17 Wro). De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij te verlenen omgevingsvergunningen voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan (posterieure overeenkomst). Daarnaast kan een exploitatieplan ertoe dienen om: 1. Vast te leggen hoe het exploitatiegebied wordt gefaseerd en welke koppelingen er worden aangebracht tussen fasering en het uitvoeren van werken en werkzaamheden. 2.
Vast te leggen welke overige regels en eisen van toepassing zijn bij de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Al deze bepalingen worden opgenomen om te waarborgen dat bij de realisatie specifieke (kwaliteits)eisen ten aanzien van werken en werkzaamheden en regels voor de uitvoering in acht worden genomen (artikel 6.13 lid 2 onder b en c Wro). Ook is het van belang te waarborgen dat de kavels op een zo doelmatig en efficiënt mogelijke manier worden uitgegeven en dat er een goede afstemming ontstaat tussen het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
1.2.1
Jaarlijkse herziening en eindafrekening
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste een keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatie-eisen, wat kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende kaarten. Ook is het denkbaar dat een herziening geen gevolgen heeft voor de hoogte van de exploitatiebijdrage. Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
7 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van de exploitatiebijdragen die via de omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herrekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. In lid 3 van dat artikel wordt bepaald dat, indien een herrekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeenten het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetalen aan degene die houder was van de omgevingsvergunning voor het bouwen of aan diens rechtsopvolger.
1.3
Procedure
Voor het ontwerp exploitatieplan en ontwerp bestemmingsplan “werklandschap Wijkevoort 2020” moet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) worden doorlopen. Na vaststelling door het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente worden het ontwerp exploitatieplan en het ontwerp bestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kunnen belanghebbende hun zienswijze indienen bij de gemeenteraad betreffende het ontwerp exploitatieplan. Hierna worden het exploitatieplan en bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Voorafgaande aan de ter inzagelegging dient deze aangekondigd te worden in een of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze (artikel 6.14 lid 1 Wro). Daarnaast dienen de eigenaren van de percelen en opstallen in het te ontwikkelen gebied, als vermeld in het kadaster, binnen 4 weken nadat het exploitatieplan is vastgesteld schriftelijk op de hoogte te worden gebracht van het feit dat er een exploitatieplan is vastgesteld (artikel 6.14 lid 2 Wro).
1.4
Leeswijzer
Volgens de Wro moet een exploitatieplan in ieder geval een kaart van het exploitatiegebied bevatten evenals een exploitatieopzet en een omschrijving van werken en werkzaamheden. Daarnaast kan een exploitatieplan een aantal facultatieve elementen bevatten. Conform de wettelijke bepalingen bestaat dit exploitatieplan uit een toelichting (deel A) en het eigenlijke exploitatieplan (deel B) met bijlagen, dat juridisch bindend is. Deel A, de toelichting op het exploitatieplan, is als volgt opgebouwd: •
• •
Hoofdstuk 1 geeft informatie over: de aanleiding; het doel en de functie van het exploitatieplan; de te volgen procedure. Hoofdstuk 2 geeft een toelichting op de omschrijving van de werken en werkzaamheden. Hoofdstuk 3 geeft een toelichting op eisen en regels.
Deel B - het eigenlijke exploitatieplan - heeft een vergelijkbare opzet. • • • •
Hoofdstuk 4 bevat de exploitatieopzet. Hoofdstuk 5 bevat de algemene bepalingen. Hoofdstuk 6 bevat een omschrijving van de werken en werkzaamheden opgenomen. Hoofdstuk 7 bevat de eisen en regels voor werken, werkzaamheden en bouwwerken c.a. Hierin wordt nu de ligging van de interne ontsluitingsweg dwingendrechtelijk vastgelegd.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
8 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
In het exploitatieplan wordt verwezen naar een aantal bijlagen. Deze bijlagen (hoofdstuk 8) maken onderdeel uit van het exploitatieplan (juridisch bindend). De bijlagen zijn: a. Kaart van het exploitatiegebied; b. Kaart kostenverhaal “anderszins verzekerd”; c. Kaart ruimtegebruik; d. Kaart uitgifte categorieën en ruimtegebruik; e. Exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan; f. Taxatierapport inbrengwaarde; g. Risicoanalyse planschade; h. Kaart bestemmingsplan; i. Advies gronduitgifteprijzen; j. Ingevulde plankostenscan; k. Onderbouwing andere kosten en opbrengsten grondexploitatie; l. Marktonderzoek bedrijventerreinen Tilburg; m. Uitdraai Handboek Inrichting Openbare Ruimte uitdraai project Wijkevoort; n. Beleidskader Inkoop & aanbesteding 2017; o. Stappenplan archeologie. De onderstaande documenten zijn als bijlage opgenomen bij het ontwerp bestemmingsplan “werkenlandschap Wijkevoort 2020” en zijn juridisch bindend voor het exploitatieplan: 1. Ontwikkelleidraad werklandschap Wijkevoort (bijlage 3 ontwerp bestemmingsplan); 2. Soortenmanagementplan (bijlage 21 ontwerp bestemmingsplan); 3. Groenblauwe Raamwerk Werklandschap Wijkevoort (bijlage 2 ontwerp bestemmingsplan).
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
9 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
2
TOELICHTING OP OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
2.1
Algemeen
Eén van de verplichte onderdelen van het exploitatieplan vormt de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (artikel 6.13 lid 1 sub b Wro). Doel van deze omschrijving is aan te geven welke werken en werkzaamheden nodig worden geacht voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Voor wat betreft de uit te voeren werken en werkzaamheden maken wij onderscheid in 3 hoofdgroepen: a. Bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied. b. Aanleg van nutsvoorzieningen. c. Inrichting van de openbare ruimte. De hoofdgroep “Inrichting van de openbare ruimte” is onderverdeeld in: 1. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied. 2. Het woonrijp maken van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied. In hoofdstuk 6 van het ontwerp exploitatieplan “werklandschap Wijkevoort 1ste fase 2021” is per aangegeven hoofdgroep een beschrijving gegeven van welke werken en werkzaamheden er worden uitgevoerd. De koppeling tussen werken en werkzaamheden en de fasering en de te stellen eisen en regels aan werken en werkzaamheden zijn opgenomen in hoofdstuk 7 van het ontwerp exploitatieplan “werklandschap Wijkevoort 1ste fase 2021”.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
10 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
3
TOELICHTING OP DE EISEN EN REGELS
3.1
Algemeen
De realisatie van het exploitatieplangebied “werklandschap Wijkevoort” omvat vele werkzaamheden die verricht moeten worden, waarbij de volgorde van uitvoering verbonden is aan verschillende factoren. De duur van de ontwikkeling, de fasering, de diversiteit en onderlinge afhankelijkheid van de werkzaamheden, de eigendomsverhoudingen en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen redenen om in het exploitatieplan eisen en regels op te nemen. De eisen en regels zijn dusdanig geformuleerd dat de gemeente handhavend kan optreden als in strijd met de eisen en regels wordt gehandeld. De eisen en regels zijn opgenomen in hoofdstuk 7 van dit exploitatieplan. In dit hoofdstuk is voor eenzelfde paragraaf indeling gekozen als in hoofdstuk 7.
3.2
Toelichting op artikel 1: de begrippen
Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die zijn opgenomen in de regels behorende bij het ontwerp bestemmingsplan “werklandschap Wijkevoort 2020”. Daarnaast worden de begrippen verklaard, welke specifiek een relatie hebben met het ontwerp exploitatieplan “werklandschap Wijkevoort 2021 1ste fase ”.
3.3
Toelichting op artikel 2: fasering en koppelingen
3.3.1
Fasering
Op basis van de “ontwikkelleidraad werkenlandschap Wijkevoort” is er voor het exploitatiegebied een globaal inrichtingsplan gemaakt (bijlage C: Kaart ruimtegebruik) De ontwikkelleidraad is als bijlage… opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan en onderdeel uit van dit ontwerp exploitatieplan. Voor het exploitatiegebied is het niet nodig een fasering voor te schrijven omdat een belangrijk deel van de gronden onder regie zijn van de gemeente (bijlage B: Kaart kostenverhaal “anderszins” verzekerd). Op basis van marktonderzoek bedrijventerreinen Tilburg, 10 maart 2020 (bijlage L) is een inschatting gemaakt van het uitgifte tempo over de jaren. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 6,4 hectare bedrijventerrein per jaar. In bijlage E de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan is in tabel D de uitgifte per eigenaar in de tijd opgenomen gebaseerd op de kaart “Ruimtegebruik per eigenaar” (bijlage D)
3.3.2
Koppeling
Een omgevingsvergunning voor het bouwen in een deelgebied wordt eerst verleend nadat: 1. De werkzaamheden van de ontsluiting – noordzijde – aan de Burg. Letschertweg zijn gerealiseerd; 2. Voor uitgiftecategorie 1 (zie bijlage D) ter plaatse de natuuraanleg Groote Leij (deel ten noorden van de Hultenseweg) en natuuraanleg Hultenseweg (gedeelte ten westen van de Hultenseweg) is gerealiseerd; 3. Voor uitgiftecategorie 2 (zie bijlage D) ter plaatse de natuuraanleg Groote Leij (deel ten zuiden van de Hultenseweg) is gerealiseerd; 4. Het stappenplan Archeologie (als bijlage q behorende bij het exploitatieplan) is uitgevoerd; 5. De gronden met de bestemming Groen zijn ingericht conform het Groen-blauwraamwerk (als bijlage S behorende bij het exploitatieplan). Waarbij geldt dat de aanleg van deze landschappelijke en natuurwaarden voor wat betreft de oppervlakte dient te gebeuren naar ratio van de uitgifte van de bedrijfskavels; 6. Voor uitgiftecategorie 2 (zie bijlage D) het kadastraal perceel Tilburg AH 146 is verworven en daarmee saldering in kader van stikstofdepositie heeft plaatsgevonden; 7. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte benodigd voor de uitgeefbare kavel is gerealiseerd. In het kader van het bouwrijp maken van een kavel dient eerst een (bouw) weg aangelegd te worden. Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
11 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
3.4
Toelichting op artikel 3: eisen aan werken en werkzaamheden
De werken en werkzaamheden als bedoeld in hoofdstuk 6 dienen te voldoen aan: • Ontwikkelleidraad Werklandschap Wijkevoort (bijlage 3 ontwerp bestemmingsplan); • Uitdraai Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) Wijkevoort (bijlage M); • Het soortenmanagement plan (bijlage 21 ontwerp bestemmingsplan); • Het groenblauwe Raamwerk Werklandschap Wijkevoort (bijlage 2 ontwerp bestemmingsplan).
3.5
Toelichting op artikel 4: regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden
In de uitvoeringsfase van de voorgenomen ontwikkeling speelt het opstellen van bestekken een rol. Zodra met de bestekken is ingestemd kan de vervolgstap van aanbesteding en gunning worden gezet. Na gunning vindt de feitelijke uitvoering plaats. In dit stadium is het nodig om te controleren (inspecteren) of wordt voldaan aan de inhoudelijke eisen en aan de eisen rond de wijze van uitvoering.
3.5.1
Toelichting op artikel 4.1: bestekken
Om te waarborgen dat tijdens de uitvoering zoveel mogelijk overeenkomstig de eisen en regels wordt gewerkt is het van belang dat er voorafgaande toetsing van het bestek door de gemeente plaatsvindt. Het bestek wordt getoetst aan de in artikel 3 genoemde documenten. De eisen van het bestek dienen te voldoen aan de RAW standaard 2020. RAW staat voor Rationalisatie en Automatisering in de Grond-, Water- en Wegenbouw. Met een besluit tot instemming van burgemeester en wethouders van de gemeente wordt duidelijk, dat aan de eisen wordt voldaan. In geval de gemeente zelf het bestek opstelt is een expliciet instemmingsbesluit niet vereist. De gemeente dient wel conform de regels verbonden aan het uitvoeren van werken en werkzaamheden te handelen.
3.5.2
Toelichting op artikel 4.2: aanbesteding
Op de gunning van opdrachten voor de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de volgende regels van toepassing: 1. De Europese regels betreffende aanbesteding, zijnde de richtlijn 2004/18/EG van het Europese Parlement en de Raad van 31 maart 2004. 2. Aanbestedingswet per 1 april 2013. 3. Het beleidskader Inkoop & aanbesteding gemeente Tilburg 2017 (bijlage P) In dit artikel is vastgelegd welke regels en procesafspraken er gelden voor het uitvoeren en aanbesteden van werken en werkzaamheden. De drempel voor Europese aanbesteding is per 1 januari 2021 vastgesteld op: • Voor werken: € 5.350.000,= • Voor leveringen en diensten: € 214.000,-Uit het beleidskader Inkoop en aanbesteding 2017 van de gemeente volgen in aanvulling op het Europese aanbestedingsrecht nadere richtlijnen. Hierin zijn onderstaande drempelbedragen opgenomen:
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
12 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Alle genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting. Indien na vaststelling van het exploitatieplan de voorgenoemde bedragen of regels voor aanbesteding door het respectievelijke bevoegd gezag worden gewijzigd zijn die nieuwe bedragen of regels van toepassing. Om te waarborgen dat de aanbestedingen conform deze regels en dit beleid wordt uitgevoerd bevat het exploitatieplan de regel dat eerst een aanbestedingsprotocol ter beoordeling bij burgemeester en wethouders van de gemeente moet worden ingediend. Uit dit protocol moet blijken voor welke werken en werkzaamheden de aanbestedingsregelgeving leidt tot welke vorm van aanbesteding. Na instemming met dit protocol door burgemeester en wethouders van de gemeente of gemandateerd bouwteam kan de aanbestedingsprocedure worden gestart. Voordat feitelijk wordt gegund dient het verslag van de tot dan toe gevoerde aanbestedingsprocedure met een voorgenomen gunningsbesluit voor instemming aan burgemeester en wethouders van de gemeente of gemandateerd bouwteam te worden voorgelegd. Een expliciet instemmingsbesluit is ingeval de gemeente zelf de werken uitvoert niet vereist, wel is en blijft vanzelfsprekend de eis, dat voldaan wordt aan de aanbestedingsregels van toepassing.
3.5.3
Toelichting op artikel 4.3: inspecties
Als particuliere eigenaren zelf op eigen terrein werken en werkzaamheden zouden kunnen en willen realiseren moeten deze werken en werkzaamheden qua uitvoering, vorm en kwaliteit voldoen aan de regels in dit exploitatieplan. Om te kunnen constateren of dat het geval is, is voorafgaande inspectie nodig door de gemeente. Voor sommige werken en werkzaamheden kan gelden dat tussentijdse inspectie nodig is (ondergrondse voorzieningen). De aanvang van de werken en werkzaamheden dient tijdig aan de gemeente gemeld te worden. Inspecteurs van de gemeente hebben om deze reden een controlerende taak. In artikel 4.3.2 is aangegeven dat zij te allen tijde vrije toegang hebben tot het exploitatiegebied. Hun inspectie bevoegdheid is hiermee niet beperkt tot de het (toekomstig) openbaar gebied, maar heeft ook betrekking op het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied. Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
13 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Indien uit de inspecties blijkt dat voldaan wordt aan de regels van dit exploitatieplan dan wordt hiervan een verklaring opgesteld. Indien uit de inspecties blijkt dat niet voldaan wordt aan de regels van dit exploitatieplan dan geldt het regime van de bestuursrechtelijke handhaving van de Algemene wet bestuursrecht en kan daarnaast ook strafrechtelijk worden gehandhaafd.
3.6
Toelichting op artikel 5: verbods- en afwijkingsbepalingen
De verbodsbepalingen opgenomen in artikel 5.1.1 en 5.1.2 zijn bedoeld om in het algemeen te regelen dat handelen in strijd met de regels verboden is, waardoor het mogelijk is om bestuursrechtelijk handhavend op te kunnen treden. Het verbod is ook bedoeld om duidelijk te maken dat deze overtreding een economisch delict is (op grond van de Wet economische delicten) en uitdien hoofde strafbaar is. Daarnaast zijn er op grond van artikel 6.13 lid 1 Wro regels opgenomen waarbij bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het exploitatieplan (zie artikel 5.2).
3.7
Toelichting op artikel 6: slotbepaling
De eisen en regels van hoofdstuk 7 kunnen worden aangehaald als “eisen en regels ontwerp exploitatieplan werklandschap Wijkevoort 1ste fase 2021”.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
14 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Deel B: Juridisch bindend deel exploitatieplan
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
15 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
4
DE EXPLOITATIEOPZET
4.1
Algemeen
Het opstellen van een exploitatieopzet behoort tot de verplichte onderdelen van het exploitatieplan. De exploitatieopzet gaat uit van de fictie dat de gemeente het plan uitvoert en dient als basis voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. Om de exploitatiebijdrage per eigendom/exploitant te kunnen berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op: 1. De reken technische uitgangspunten. 2. Het ruimtegebruik. 3. Het programma. 4. Raming van de inbrengwaarde van de gronden. 5. Raming van de andere kosten. 6. Raming van de opbrengsten. 7. De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten. 8. De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar. 9. Het percentage van al gerealiseerde kosten. Alle in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn bedragen exclusief omzetbelasting. In bijlage E van dit exploitatieplan is de uitgebreide exploitatieopzet opgenomen, die onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Deze exploitatieopzet is conform het voorbeeld model behorende bij de Handreiking Grondexploitatiewet (tweede herziene druk 2010) opgesteld. Ter verduidelijking wordt waar mogelijk een verband gelegd met de tabellen vanuit bijlage E: de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan of eventueel overige relevante bijlagen.
4.2
De reken technische uitgangspunten
In onderstaande tabel zijn de reken technische uitgangspunten opgenomen:
Reken technische uitgangspunten Startdatum exploitatie Einddatum Exploitatie Rente per jaar Kostenstijging per jaar Opbrengstenstijging 2021 Opbrengstenstijging vanaf 2022
1 januari 2021 1 januari 2027 2,00% 2,00% 2,00% 1,50%
Tabel 1 Reken technische uitgangspunten
In het ontwerp exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige peildatum. Vanaf deze peildatum (1 januari 2021) tot aan de datum van de uitgaven (als het gaat om kosten) wordt rekening gehouden met een parameter voor kostenstijging. Hetzelfde geldt voor opbrengstenstijging. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden meegenomen in de exploitatieopzet. De eventuele renteopbrengsten worden op deze kosten in mindering gebracht. De kosten worden over het algemeen eerder gemaakt dan het moment van de opbrengsten. Hiermee is in de exploitatieopzet rekening gehouden door alle kosten en opbrengsten ‘in de tijd weg te zetten’ en vervolgens alle kosten en opbrengsten contant te maken naar genoemde peildatum. De start van de uitvoering van de werken en werkzaamheden vindt in 2021 plaats en de huidige verwachting is dat de werkzaamheden eind 2025 worden afgerond. Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
16 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Voor het bepalen van de parameters wordt jaarlijks een “Position paper Parameters grondexploitaties opgesteld. De gehanteerde parameters komen uit het position paper 2021.
4.3
Het ruimtegebruik
Op de “Kaart ruimtegebruik” (voorlopig inrichtingsplan) opgenomen als bijlage C is het ruimtegebruik per onderscheiden functie bepaald. Dit is de basis voor de grondexploitatie. In bijlage E de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan is het beoogde ruimtegebruik per eigenaar in beeld gebracht waarbij onderscheid wordt gemaakt in m2 uitgeefbare grond en m2 openbare ruimte. In onderstaande tabel is het ruimtegebruik opgenomen. Omschrijving
%
m2
Exploitatiegebied
1.065.618
Uitgeefbaar bedrijventerrein Vlek 1
24,4%
259.825
Uitgeefbaar bedrijventerrein Vlek 1 retentie
6,2%
66.141
Uitgeefbaar bedrijventerrein Vlek 2
8,4%
89.999
Uitgeefbaar bedrijventerrein Vlek 2 retentie
0,7%
6.919
Uitgeefbaar bedrijventerrein Vlek 3
2,2 %
23.242
Uitgeefbaar wonen
1,2 %
12.863
Agrarisch met waarden
14,5 %
155.020
Verharding
8,4 %
89.058
Groen
4,5 %
47.824
Natuur
29,5 %
314.727
Tabel2 Ruimtegebruik
4.4
Het programma
Op basis van bijlage D “Kaart uitgiftecategorieën en ruimtegebruik per eigenaar” is het programma per m2 van de te onderscheiden categorieën bepaald. De uitgiftecategorieën zijn bepaald op basis van de onafhankelijke inschatting van de taxateur. Het taxatierapport “Plan Werklandschap Wijkevoort Tilburg” maakt als bijlage J onderdeel uit van het exploitatieplan
Omschrijving
M2 uitgeefbaar
01 Vlek 1
259.825
02 Vlek 1 retentie
66.141
03 Vlek 2
89.999
04 Vlek 2 retentie
6.919
05 Vlek 3
23.242
06 Wonen
12.863
TOTAAL
458.989
Tabel 3 Programma
In bijlage E “Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan” is in tabel D het programma in de tijd uitgezet per eigenaar. Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
17 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
4.5
Raming van de inbrengwaarde van de gronden
4.5.1
De waarde van de gronden en opstallen (artikel 6.2.3 a en b Bro)
De inbrengwaarden van de gronden binnen het exploitatiegebied zijn getaxeerd door Gloudemans als onafhankelijke taxateur. Bij het bepalen van de inbrengwaarden is uitgegaan van artikelen 40b tot en met 40f onteigeningswet. De peildatum van de taxaties is 20 januari 2021. Op basis van referentie transacties (comparatief) is de ruwe bouwgrondprijs voor het complexbepaald op € 35, = per m2. Daarnaast is van het te verwerven vastgoed de huidige werkelijke waarde bepaald. Het taxatierapport maakt als bijlage F onderdeel uit van het exploitatieplan. De raming van de inbrengwaarde is opgenomen in bijlage E “Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan” in tabel G onder raming van de inbrengwaarde, onderdeel “inbreng grond” en “opstal op eigen terrein”.
4.5.2
Sloopkosten (artikel 6.2.3 d Bro)
De al gemaakte sloopkosten zijn opgenomen conform werkelijke kosten. De nog te maken sloopkosten van de bestaande opstallen zijn geraamd op basis van een bedrag per m2 bvo. De raming van de sloopkosten is opgenomen in bijlage E “Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan” in tabel G onder raming van de inbrengwaarde, onderdeel “sloop op eigen terrein”. De specificatie van de sloopkosten is opgenomen in bijlage l “onderbouwing andere kosten grondexploitatie”.
4.6
Raming van de andere kosten
In bijlage E “Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan” zijn in tabel G de andere kosten met betrekking tot de grondexploitatie opgenomen. In de volgende paragrafen wordt een toelichting gegeven op de diverse kostensoorten. In bijlage K “Onderbouwing andere kosten en opbrengsten grondexploitatie” is een nadere onderbouwing van de kosten aangegeven.
4.6.1
Kosten onderzoeken (artikel 6.2.4 a Bro)
Ten behoeve van de voorgenomen grondexploitatie hebben diverse onderzoeken plaatsgevonden en dient nog aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden. Aanvullend onderzoek kan ertoe leiden dat er extra kosten opgenomen dienen te worden in de exploitatieopzet bij de herziening van het exploitatieplan. De hier opgenomen kosten maken geen onderdeel uit van de plankostenscan en worden afzonderlijk verhaald In onderstaande tabel is een overzicht van de gemaakte kosten onderzoeken en de raming van de nog te maken kosten voor onderzoeken:
Omschrijving Gemaakte kosten
Bedrag
Archeologisch onderzoek
€ 2.200, =
Onderzoek niet gesprongen explosieven (NGE)
€ 239.631, =
Totaal gemaakte kosten
€ 241.831, =
Nog te maken kosten Archeologisch onderzoek
€ 294.580, =
Kosten onderzoek NGE
€ 1.100.406, =
Bodemonderzoeken
€
Totale onderzoekskosten
€ 1.761.817, =
125.000, =
Tabel 4 Specificatie onderzoekskosten per 1 januari 2021
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
18 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
4.6.2
Kosten bodemsanering (artikel 6.2.4 b Bro)
Op basis van tot nu toe uitgevoerd bodemonderzoek zijn de kosten van de onderzochte locaties inzichtelijk gemaakt en opgenomen in de grondexploitatie. Een klein gedeelte van de saneringskosten is al uitgevoerd en opgenomen in de boekwaarde. Er dient nog aanvullend bodemonderzoek plaats te vinden bij de uitgifte van de kavel. Hierdoor kunnen de kosten in de toekomst nog aangepast worden.
4.6.3
Kosten aanleg nutsvoorzieningen (artikel 6.2.4 c alsmede 6.2.5 a Bro)
De kosten van aanleg van nutsvoorzieningen worden door de nutsbedrijven verhaald via de gebruikstarieven. Naar verwachting is er geen sprake van onrendabele investeringen in het kader van nutsvoorzieningen zodat er geen sprake is van verhaalbare kosten. Binnen het exploitatiegebied moeten wel een aantal kabels en leidingen verlegd worden. Deze kosten zijn opgenomen in de grondexploitatie
4.6.4
Kosten aanleg infrastructuur binnen exploitatiegebied (artikel 6.2.4 c alsmede 6.2.5 b t/m f Bro)
Binnen het plangebied wordt voor de aansluiting van de bedrijfskavels riolering aangelegd. Voor de ontsluiting van het gebied worden openbare wegen, fietspaden aangelegd. Het gebied dient circa 40 centimeter opgehoogd te worden. Er worden een 2-tal rotondes aangelegd. In kader van het behoud van de cultuurhistorische bomenlaan worden maatregelen voorzien en er vindt groen aanleg plaatst in kader van waterretentie en natuur, mede ter afronding van het gebied fase 1.
4.6.5
Kosten buiten exploitatiegebied (artikel 6.2.4 e Bro)
In kader afkoop hindercirkel in kader van stikstofdepositie dienen gronden buiten het plangebied aangekocht te worden. Deze aankoop is opgenomen in milieu en archeologische voorzieningen. Verder worden er geen kosten buiten het plangebied voorzien welke betrekking hebben op fase 1. Op basis van de Nota “Systematiek Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen” van Januari 2020, dient over de uit te geven m2 “bedrijfsterrein en “Wonen” een bijdrage betaald te worden van € 2,5.
4.6.6
Kosten voor toekomstige grondexploitaties (artikel 6.2.4 f Bro)
Naar huidige inzichten worden er in fase 1 geen kosten voorzien welke betrekking hebben op een mogelijke fase 2.
4.6.7
Milieu en archeologische voorzieningen (artikel 6.2.5 i Bro)
Om de ontwikkeling van fase 1 mogelijk te maken dient in kader van milieu (stikstof) een 2-tal objecten aangekocht te worden. Eén perceel is gelegen binnen het plangebied fase 1 waarbij de huidige werkelijk waarde van het object is meegenomen in de inbrengwaarde. De kosten van het opheffen van de hindercirkel zijn hier opgenomen. Voor het object buiten het plangebied zijn alleen de kosten van het opheffen van de hindercirkel toegerekend aan fase 1 omdat deze aankoop nodig is om fase 1 mogelijk te maken.
Plankosten (artikel 6.2.4 g t/m j Bro) Begin 2017 is de ministeriële regeling met betrekking tot de hoogte en begrenzing van de plankosten in een exploitatieplan in werking getreden. Bij de herziening van het exploitatieplan is gebruik gemaakt van deze regeling. De tarieven zijn in oktober 2020 geactualiseerd. De berekening is als bijlage J “Ingevulde plankostenscan” opgenomen. De kosten zijn nominale bedragen welke niet in de tijd geïndexeerd worden. Bij wijzigingen van het plan en de geraamde (civiele en cultuurtechnische) kosten worden de nominale bedragen aangepast.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
19 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
4.6.8
Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 k Bro)
Het betreft naast gemaakte kosten voor het tijdelijk beheren van gronden en opstallen ook nog te maken kosten voor het beheer en onderhoud aan wegen en groen gedurende het moment van aanleg en de overdracht aan de gemeente als openbaar gebied. Vanaf het moment van overdracht komen de kosten voor rekening van de gemeente.
4.6.9
Planschade (artikel 6.2.4 i Bro)
Door middel van een risicoanalyse planschade zijn de mogelijke kosten betreffende planschade in beeld gebracht en opgenomen in de exploitatieopzet. De planschade (risico)analyse met bijbehorende taxaties van de mogelijke schade is als bijlage G “Planschade risicoanalyse” toegevoegd aan het exploitatieplan.
4.7
Raming van de opbrengsten
De opbrengsten in dit exploitatieplan bestaan uit grondopbrengsten en subsidies. De grondopbrengsten zijn bepaald naar aanleiding van het uitgebrachte advies van RSP-taxaties. Zij hebben de 3 werkvlekken op basis van referenties (comparatief) en middels de zogenaamde residuele grondwaarde methode bepaald. Voor de uitgeefbare waterretentie wordt eenzelfde grondprijs per werkvlek gehanteerd. Het rapport is als bijlage I toegevoegd aan het exploitatieplan. Door de taxateur van Gloudemans is op basis van de comparatieve methode een inschatting gemaakt van de uitgifteprijs van de categorie “Wonen” In onderstaande tabel zijn de grondprijzen per uitgiftecategorie opgenomen:
Omschrijving
Grondprijs per m2
01 Werkvlek 1
€ 200, =
02 Werkvlek 1 retentie
€ 200, =
03 Werkvlek 2
€ 225, =
04 Werkvlek 2 retentie
€ 225, =
05 Werkvlek 3
€ 175, =
06 Wonen
€ 50,53
Tabel 5 grondopbrengsten
In bijlage E de grondexploitatie behorende bij het ontwerp exploitatieplan zijn in tabel E de grondopbrengsten van de verschillende categorieën per eigenaar geïnventariseerd.
4.8
Subsidies en bijdragen
In kader van de te maken kosten inzake het opruimen van “niet gesprongen explosieven” (NGE) en de aanleg van de ecologische verbindingszone Hultense- en Groote Ley zijn bijdragen voorzien en is subsidie toegekend. Deze zijn als dekking van de kosten meegenomen in het exploitatieplan. De onderbouwing van de bedragen is opgenomen onder bijlage K “onderbouwing andere kosten en opbrengsten grondexploitatie” onderdeel opbrengsten.
4.9
De vaststelling van het niveau van de verhaalbare kosten
De kosten kunnen alleen verhaald worden voor zover deze niet uitstijgen boven de opbrengsten. Als de grondopbrengsten lager zijn dan de kosten dan is het berekende tekort voor rekening van de gemeente en is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het niveau van de opbrengsten. Dit wordt de macroaftopping genoemd. Uit de in bijlage E opgenomen exploitatieopzet volgt de volgende tabel.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
20 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Omschrijving
Bedrag in €
Te verhalen kosten (netto contante waarde per 1 januari 2021)
€ 84.779.685, =
Inbrengwaarde (artikel 6.2.3 Bro)
€ 41.582.378, =
Andere kosten i.v.m. de exploitatie (artikel 6.2.4 Bro)
€ 43.197.307, =
-/- Bijdrage andere gebiedsexploitatie -/- subsidies
€ 1.527.116, =
Maximaal te verhalen
€ 84.252.569, =
Opbrengsten (netto contante waarde per 1 januari 2021)
€ 90.385.275, =
Tabel 6 Bepaling niveau van de verhaalbare kosten
Conclusie: De grondopbrengsten hoger dan de te verhalen kosten. Dit betekent dat alle kosten opgenomen in het exploitatieplan kunnen worden verhaald.
4.10
De exploitatiebijdrage per eigendom/eigenaar
4.10.1
Stappen berekening exploitatiebijdrage
In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten over het uitgeefbare gebied wordt berekend. Hiervoor dienen volgens de wettekst achtereenvolgens 5 stappen doorlopen te worden. Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1). Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2). Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3). Stap 4: Optelling aantal gewogen eenheden (lid 4). Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5). De omslag methode wordt in deze paragraaf verder uitgewerkt. Stap 1: Verdeling naar uitgiftecategorieën (lid 1) De uitgiftecategorieën in de exploitatieopzet zijn gebaseerd op het grondprijsadvies van RSP taxties, wat als bijlage I onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan We onderscheiden de onderstaande uitgifte categorieën: 1. Werkvlek 1 2. Werkvlek 1 retentie 3. Werkvlek 2 4. Werkvlek 2 retentie 5. Werkvlek 3 6. Wonen Stap 2: Bepaling van de basiseenheid per uitgiftecategorie (lid 2) Als basiseenheid bij de verschillende categorieën wordt de vierkante meter uitgeefbaar “Werkvlek 1” gehanteerd. Stap 3: Bepaling van de gewichtsfactor en de gewogen eenheden (lid 3)
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
21 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
De gewichtsfactoren betreft de verhouding tussen de verschillende uitgiftecategorieën geldende uitgifteprijzen per basiseenheid. De gewichtsfactoren zijn afgeleid van de uitgifteprijs voor “ontsluiting aan. In onderstaande tabel wordt dit weergegeven:
Uitgifte categorie
Basis eenheid
uitgifteprijs per eenheid
Gewichtsfactor
01 Werkvlek 1
m2
€ 200, =
1,00
02 Werkvlek 1 retentie
m2
€ 200, =
1,00
03 Werkvlek 2
m2
€ 225, =
1,13
04 Werkvlek 2 retentie
m2
€ 225, =
1,13
05 Werkvlek 3
m2
€ 175, =
0,88
06 Wonen
m2
€ 50,53
0,25
Tabel 4 Berekening gewichtsfactoren
Stap 4: Optelling aantal gewogen eenheden (lid 4) Het totaal aantal gewogen eenheden wordt bepaald door de optelsom per uitgiftecategorie, van de vermenigvuldiging van de uitgeefbare oppervlakte per uitgiftecategorie, met bijbehorende gewichtsfactoren, rekening houdende met de fasering in de tijd. Het aantal gewogen eenheden per 1 januari 2021 komt uit op 428.219 eenheden. In bijlage E “Exploitatieopzet behorende bij exploitatieplan” is in tabel F onder de grondopbrengsten de specificatie van de berekening opgenomen. Stap 5: Bepaling verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (lid 5) Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is de uitkomst van de formule: Totaal verhaalbare kosten (netto contante waarde 1 januari 2021) gedeeld door het totaal aantal gewogen eenheden (netto contante waarde 1 januari 2021). In onderstaande tabel is de berekening weergegeven.
Omschrijving
Aantal/ bedrag
Totaal gewogen eenheden (netto contante waarde per 1 januari 2021)
428.219
Totaal verhaalbare kosten (netto contante waarde per 1 januari 2021)
€ 84.252.569, =
Verhaalbare kosten per eenheid (netto contante waarde per 1 januari 2021)
€
196,75
Tabel 5 Berekening kostenverhaal per eenheid
4.10.2
De berekening van de (bruto) exploitatiebijdrage per eigenaar
De hoogte van de bruto-exploitatiebijdrage van een eigendom wordt vervolgens bepaald door per eigendom vast te leggen hoeveel gewogen eenheden dit bevat per uitgifte categorie en het totale aantal gewogen eenheden per eigendom dan te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. Bijlage D: ruimtegebruik per eigenaar is de basis voor de bepaling van het aantal gewogen eenheden per uitgifte categorie. In bijlage E: exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan is in tabel I per eigendom de bruto- en nettoexploitatiebijdrage zichtbaar gemaakt. Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
22 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
Bij het verlenen van een omgevingsvergunning wordt de exploitatiebijdrage berekend conform de hiervoor in artikel 6.19 lid 1 Wro opgenomen systematiek. Deze systematiek houdt rekening met de inbrengwaarden van de uitgeefbare gronden van de aanvrager om omgevingsvergunning en met de verhaalbare kosten die deze aanvrager zelf al heeft gemaakt. Ter verduidelijking onderstaand fictief voorbeeld.
Perceel eigenaar 1 (kavelomvang 7.000 m2)
Omgevingsvergunning
Verhaalbare kosten per gewogen eenheid (A)
€ 155,--
Oppervlakte uitgeefbare grond (B)
4900 m2
Gewichtsfactor eenheid (c)
1,11
Totaal aantal gewogen eenheden
5.439
Totaal aantal gewogen eenheden NCW 1 Jan 2021
5.359
Medio 2021
Bruto exploitatiebijdrage (A X B X C)
€
830.677,--
af: inbrengwaarde uitgeefbare grond
€
500.000,--
af: door eigenaar aangelegde voorzieningen
€
-
Te betalen exploitatiebijdrage (peildatum 1 jan 2021)
€
330.677,--
4.10.3
Koppeling kostenverhaal aan omgevingsvergunning
De te betalen exploitatiebijdrage is de netto contante waarde per 1 januari 2021 en geldt als de exploitatiebijdrage die verbonden is aan het financieel voorschrift, zoals dat onderdeel uitmaakt van de omgevingsvergunning voor het bouwen. Dit bedrag dient met op de datum van de verstrekking van de omgevingsvergunning verhoogd te worden met rente (2,00%). Er wordt geen financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning voor het bouwen verbonden voor de gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de omgevingsvergunning anderszins verzekerd is.
4.10.4
Betalingstermijn exploitatiebijdrage
Burgemeester en wethouders van de gemeente zullen in de omgevingsvergunning bepalen wanneer de exploitatiebijdrage moet worden betaald. Er wordt geen financiële voorwaarde aan een omgevingsvergunning voor het bouwen verbonden voor die gronden, waarvoor geldt dat het kostenverhaal ten tijde van de indiening van de bouwaanvraag anderszins verzekerd is.
4.11
Het percentage van de reeds gerealiseerde kosten
Ingevolge artikel 6.2.8 Bro wordt vermeld dat per 1 januari 2021 een bedrag ad € 10.699.925, = van de geraamde kosten zijn gerealiseerd. Deze kosten zijn in onderstaande tabel als volgt opgebouwd.
Omschrijving
Bedrag
Sloopkosten
€
25.711, =
Onderzoekskosten
€
239.631, =
Saneringskosten
€
11.233, =
Planontwikkelingskosten plankostenscan
€ 10.424.881, =
Tijdelijk Beheer
€
5.697, =
Rentekosten
€
16.283, =
Totaal gerealiseerde kosten
€ 10.699.925, =
Tabel 6 Specificatie gerealiseerde kosten per 1 januari 2021
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
23 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
In totaal is hiermede circa 24,21 % van de kosten al gerealiseerd. De inbrengwaarde van de gronden is een nominaal bedrag. De plankosten vanuit de plankostenscan zijn ingebracht in de boekwaarde per 1-1-2021.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
24 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
5
ALGEMENE BEPALINGEN VAN HET EXPLOITATIEPLAN
5.1
Koppeling met ruimtelijk besluit
Dit ontwerp exploitatieplan behoort bij bestemmingsplan “werklandschap Wijkevoort 2020”.
5.2
Begrenzing van het exploitatiegebied
Het Exploitatiegebied is gelegen binnen de aanduiding ‘Exploitatiegebied’ zoals opgenomen op de Kaart exploitatiegebied die als bijlage A onderdeel uitmaakt van dit ontwerp exploitatieplan. In het kader van de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt het exploitatiegebied als één ruimtelijk en functioneel relevant gebied gezien.
5.3
Ruimtegebruik
Het voorgenomen grondgebruik binnen het exploitatiegebied heeft de volgende functies: • “Bedrijventerrein” • “Retentie op bedrijventerrein” • “Wonen” • “Retentie groen” • “Natuur” • “Verkeer” Op de “Kaart bestemmingsplan” die als bijlage H onderdeel uitmaakt van dit ontwerp exploitatieplan wordt dit weergegeven.
5.4
Programma
In het bestemmingsplan worden de volgende functies binnen het exploitatiegebied mogelijk gemaakt: • Circa 44,6 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein; • 12.863 m2 wonen.
5.5
Te verwerven gronden
Een groot deel van de gronden is in eigendom van de gemeente. Voor deze gronden is het kostenverhaal veiliggesteld (bijlage B: Kaart kostenverhaal “anderszins verzekerd”). De gemeente beoogt de overig voor de ontwikkeling benodigde gronden te verwerven gronden zoals opgenomen op bijlage B als gronden “niet anderszins verzekerd “.
5.6
Citeertitel
Onderhavig exploitatieplan wordt aangehaald als ‘ontwerp exploitatieplan “werklandschap Wijkevoort 1ste fase 2021”.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
25 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
6
OMSCHRIJVING WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
6.1
Bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden en bouwwerken voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied voorzien: • • • • • • • •
Het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels. Het ophogen, ontgraven en egaliseren van het terrein voor zover nodig. Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken. Het graven of dempen van sloten, watergangen en kanalen. Het saneren van de verontreinigde bodem afgestemd op de bodemfunctie. Het treffen van grondwater regulerende maatregelen. Het aanbrengen van de aansluiting op de riolering. Het afvoeren van grondwater voor zover nodig.
6.2
Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden en bouwwerken voor de aanleg van nutsvoorzieningen voorzien: • Het aanleggen van openbare nutsleidingen, kabels en bijbehorende voorzieningen. • Het verleggen van kabels en leidingen.
6.3
Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied
6.3.1
Het bouwrijp maken van de openbare ruimte
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte voorzien: • • • • • • •
Het aanleggen van (bouw) wegen van de kavel naar (interne) hoofdweg. Het aanbrengen van riolering van de kavel naar het aansluitpunt van de riolering bij de hoofdontsluiting binnen de openbare ruimte. Het aanleggen van wadi’s. Het aanleggen van nieuwe watergangen en waterpartijen en andere waterhuishoudkundige werken inclusief waterbergingsvoorzieningen. Het uitvoeren van drainage. Het uitvoeren van grondwerkzaamheden ten behoeve van de aanleg van (bouw)wegen en riolering. Het verwijderen van zich in de bodem bevindende resten, puinverharding, funderingen en andere obstakels, alsmede het kappen van bomen.
6.3.2
Het woonrijp maken van de openbare ruimte
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de openbare ruimte voorzien: • Het aanleggen van de definitieve verharding van (interne) hoofdwegen. • Het aanleggen van (vrij liggende) fietspaden, voetpaden en bijbehorende afwerking van de bermen. • Het aanleggen van de verdere riolering en/of drainage binnen de openbare ruimte. • Het aanleggen van openbare verlichting. • Het aanleggen van duikers, stuwen en gemalen. • Het aanleggen van kunstwerken. • Het aanleggen van groenvoorzieningen. • Het aanbrengen van bebording, bewegwijzering, bebakening en belijning. • Het aanbrengen van inrichtingselementen zoals straatmeubilair, afvalbakken, straatnaamborden. • Het aanleggen van blusvoorzieningen en voorzieningen ter bestrijding van calamiteiten. • Het aanleggen van de watermotor.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
26 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
7
EISEN EN REGELES WERKEN WERKZAAMHEDEN
7.1
Artikel 1: Begrippen
Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die zijn opgenomen in de regels behorende bij het ontwerp bestemmingsplan “werklandschap Wijkevoort”. Daarnaast worden de begrippen verklaard, welke specifiek een relatie hebben met het ontwerp exploitatieplan “werklandschap Wijkevoort 1ste fase 2021”. Aanleg nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied: Het uitvoeren van de als zodanig aangeduide werken en werkzaamheden, genoemd in paragraaf 6.2. Anterieure overeenkomst: Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en particuliere exploitant over grondexploitatie, gesloten voor vaststelling van het exploitatieplan. Bouwrijp maken van het exploitatiegebied: Het uitvoeren van de als zodanig aangeduide werken en werkzaamheden, genoemd in paragraaf 6.1. Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het uitgeefbare gebied, die voldoet aan de eisen van de gemeente. Eigenaar: Degene die in de openbare registers van het kadaster staat vermeld als eigenaar van een binnen het exploitatiegebied gelegen eigendom. Eigendom: Een samenstel van aan elkaar grenzende kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied, van dezelfde eigenaar.
Exploitatiegebied: Het gebied waar het exploitatieplan “Wijkevoort 1ste fase 2021” betrekking op heeft en zoals dat is aangeduid op bij dit exploitatieplan behorende Kaart van het Exploitatiegebied (bijlage A). Exploitatiegrens: De begrenzing van het exploitatiegebied, één en ander zoals aangegeven op de Kaart van het exploitatiegebied (bijlage A). Inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied: Het uitvoeren van de als zodanig aangeduide werken en werkzaamheden, genoemd in paragraaf 6.3. Kaart kostenverhaal anderszins verzekerd: De kaart waarop de gronden in eigendom van de gemeente zijn aangegeven en de grond waarvoor middels een anterieure overeenkomst het kostenverhaal is veiliggesteld. De situatie is per januari 2021 (bijlage B). Netto contante waarde: De door discontering berekende waarde per 1 januari van het startjaar van de exploitatie van het exploitatieplan) van in de tijd gefaseerde kosten en opbrengsten rekening houdend met indexering en rentekosten. Voorzieningen van openbaar nut: Voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.5 Besluit ruimtelijke ordening, welke tezamen de openbare ruimte vormen. Aanbestedingsprotocol: Hierin beschrijft de exploitant, als sprake is van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hoe voldaan wordt aan de aanbestedingsregels en de eisen van de gemeente vastgelegd het masterplan, ontwikkelhandboek en LIOR.
Bestek: De omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden conform de RAW standaard 2020.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
27 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
7.2
Artikel 2: Fasering en koppeling
7.2.1
Fasering en tijdvakken
De fasering is als basis voor de grondexploitatie opgenomen. Er wordt geen verplichte fasering voorgeschreven.
7.2.2
Koppelingen
Een omgevingsvergunning voor het bouwen op een kavel in een deelgebied mag niet worden verleend voordat: 1. De werkzaamheden van de ontsluiting – noordzijde – aan de Burg. Letschertweg zijn gerealiseerd; 2. Voor uitgiftecategorie 1 (zie bijlage D) ter plaatse de natuuraanleg Groote Leij (deel ten noorden van de Hultenseweg) en natuuraanleg Hultenseweg (gedeelte ten westen van de Hultenseweg) is gerealiseerd; 3. Voor uitgiftecategorie 2 (zie bijlage D) ter plaatse de natuuraanleg Groote Leij (deel ten zuiden van de Hultenseweg) is gerealiseerd; 4. Het stappenplan Archeologie (als bijlage q behorende bij het exploitatieplan) is uitgevoerd; 5. De gronden met de bestemming Groen zijn ingericht conform het Groen-blauwraamwerk (als bijlage S behorende bij het exploitatieplan). Waarbij geldt dat de aanleg van deze landschappelijke en natuurwaarden voor wat betreft de oppervlakte dient te gebeuren naar ratio van de uitgifte van de bedrijfskavels; 6. Voor uitgiftecategorie 2 (zie bijlage D) het kadastraal perceel Tilburg AH 146 is verworven en daarmee saldering in kader van stikstofdepositie heeft plaatsgevonden; 7. Het bouwrijp maken van de openbare ruimte benodigd voor de uitgeefbare kavel is gerealiseerd. In het kader van het bouwrijp maken van de een kavel dient eerst een (bouw) weg aangelegd te worden
7.3
Artikel 3: Eisen aan werken en werkzaamheden
De in hoofdstuk 6 opgenomen werken en werkzaamheden dienen te voldoen aan de eisen opgenomen in de ontwikkelleidraad Werkenlandschap Wijkevoort, uitdraai Handboek inrichting openbare ruimte (HIOR) Wijkevoort, het soortenmanagement plan, het groenblauwe Raamwerk Werkenlandschap Wijkevoort en overeenkomstig het in artikel 4.1.1 bedoelde bestek waarmee burgemeester en wethouders hebben ingestemd.
7.4
Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden
7.4.1
Artikel 4.1: Bestekken
1. Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden dient een bestek te worden opgesteld dat ter schriftelijke instemming aan burgemeester en wethouders van de gemeente dient te worden voorgelegd. Een bestek dient te voldoen aan de eisen opgenomen in de documenten benoemd in artikel 3. 2. Het is verboden te starten met de werken en werkzaamheden voordat de in lid 1 bedoelde instemming heeft plaatsgevonden. 3. In afwijking van het bepaalde in lid 1 is geen expliciete instemming vereist indien de bestekken worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat bestek dient te voldoen aan de eisen opgenomen in de documenten benoemd in artikel 3. 4. Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na ontvangst van het in artikel 4.1.1 genoemde bestek of met het bestek wordt ingestemd.
7.4.2
Artikel 4.2: Aanbesteding
1. Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan in hoofdstuk 6 opgenomen werken en werkzaamheden, voor zover betrekking hebbende op de inrichting van de openbare ruimte en de daarmee samenhangende leveringen en diensten, zijn de Europese en nationale regels (Aanbestedingswet) omtrent aanbesteding van overheidsopdrachten van toepassing. Voor zover deze niet van toepassing zijn is het gemeentelijk inkoopbeleid van toepassing. Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
28 van 47
ONTWERP EXPLOITATIEPLAN WERKLANDSCHAP WIJKEVOORT 1STE FASE 2021
2. Voorafgaande aan de start van de uitvoering van de in lid 1 genoemde werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsprotocol aan het college van burgemeester en wethouders of gemandateerd bouwteam ter instemming voorgelegd. 3. De instemming wordt geweigerd indien het aanbestedingsprotocol in strijd is met het bepaalde in lid 1. 4. Burgemeester en wethouders van de gemeente of gemandateerd bouwteam beslissen binnen 4 weken na ontvangst omtrent de instemming van het in lid 2 bedoelde aanbestedingsprotocol. 5. Na instemming met het aanbestedingsprotocol en voorafgaande aan de uitvoering van de werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsverslag met voorgenomen besluit tot gunning ter instemming aan burgemeester en wethouders van de gemeente voorgelegd. In het aanbestedingsverslag wordt in ieder geval vastgelegd op welke wijze de aanbesteding is doorlopen. 6. De instemming wordt geweigerd indien het aanbestedingsverslag met voorgenomen besluit tot gunning in strijd is/zijn met het bepaalde in lid 1 en 2. 7. Burgemeester en wethouders van de gemeente of gemandateerd bouwteam beslissen binnen 4 weken na ontvangst van het in lid 5 bedoelde aanbestedingsverslag en voorgenomen besluit tot gunning. 8.
Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 1 voordat burgemeester en wethouders van de gemeente hebben ingestemd met het in lid 5 bedoelde aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning. 9. In afwijking van het bepaalde in lid 1 en lid 8 is geen expliciet instemmingsbesluit vereist indien het aanbestedingsprotocol en het aanbestedingsverslag met voorgenomen besluit tot gunning worden opgesteld door of namens de gemeente, met dien verstande dat het bepaalde in lid 1, lid 3 en lid 6 van overeenkomstige toepassing is ingeval de gemeente geldt als opdrachtgever van de in lid 1 bedoelde werken en werkzaamheden voor het aanbestedingsprotocol, aanbestedingsverslag en voorgenomen besluit tot gunning.
7.4.3
Artikel 4.3: Inspecties
1. Om te voldoen aan de regels van dit exploitatieplan voor wat betreft het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte vinden inspecties plaats met betrekking tot de aanleg van onder- en bovengrondse werken. 2. De inspecteurs van de gemeente hebben in het kader van hun controlerende taak te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied. 3. Direct voorafgaande aan de overdracht in beheer en eigendom van de openbare ruimte aan de gemeente vindt een eindinspectie plaats waarbij getoetst wordt of de voorzieningen van openbaar nut voldoen aan de regels en eisen gesteld in dit exploitatieplan.
7.5
Artikel 5: Verbods- en afwijkingsbepalingen
7.5.1
Handeling in strijd met het exploitatieplan
Het is verboden de werken en werkzaamheden benoemd in hoofdstuk 6 uit te voeren in strijd met: a. De in artikel 2 genoemde koppelingsregels. b. De in artikel 3 genoemde eisen aan werken en werkzaamheden. c. De in artikel 4 genoemde regels omtrent de uitvoering van werken en werkzaamheden.
7.5.2
Regels gebruik van gronden met bestemming “Bedrijventerrein”
1. Het is verboden zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders eigendom met de bestemming “Bedrijventerrein” (opnieuw) in gebruik te nemen of te laten nemen; 2. Burgemeester en wethouders verlenen de in lid 1 bedoelde toestemming indien de Adviescommissie, zoals genoemd in de Ontwikkelleidraad Werklandschap Wijkevoort, adviseert dat het gebruik van de eigendom past binnen de gebruiksregels van het bestemmingsplan met inachtneming van het bepaalde in de Ontwikkelleidraad; 3. Burgemeester en wethouders beslissen op een verzoek als bedoeld in lid 1 binnen acht weken na ontvangst van het verzoek. Zij kunnen die termijn eenmaal met acht weken verlengen.
Onze referentie:
- Datum: 18 maart 2021
29 van 47