09 Toelichting OBP Lijnsheike 8_pdf

GEMEENTE TILBURG Afdeling Ruimte

BESTEMMINGSPLAN Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8) Toelichting met bijlagen

Ontwerp: Vastgesteld: Onherroepelijk: Code: NL.IMRO.0855.BSP2020004-b001

21 december 2021

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Plan en plangebied

2

1.1 Aanleiding tot planontwikkeling 1.2 Het plangebied 1.3 Voorgaande plannen 1.4 Ruimtelijke en functionele structuur

2 2 2 2

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader

6

2.1 Rijk 2.2 Provincie 2.3 Gemeente

Hoofdstuk 3 Thematische beleidskaders 3.1 Inleiding 3.2 Stedenbouwkundige aspecten en welstand 3.3 Historische geografie, archeologie en cultuurhistorie 3.4 Volkshuisvesting 3.5 Groen en speelruimte 3.6 Verkeer en parkeren

6 7 8

11 11 11 14 17 18 20

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten

23

4.1 Inleiding 4.2 Milieueffectrapportage 4.3 Milieuhinder bedrijven 4.4 Externe veiligheid 4.5 Vuurwerk 4.6 Geluid 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Geur 4.9 Bodem 4.10 Natuur en ecologie

23 23 26 27 29 29 31 32 32 33

Hoofdstuk 5 Wateraspecten

37

5.1 Bestaand watersysteem 5.2 Beleidskader 5.3 Situatie plangebied 5.4 Waterbergingsopgave 5.5 Conclusie

37 37 39 41 43

Hoofdstuk 6 Opzet planregels

44

6.1 Inleiding 6.2 Standaard plansystematiek 6.3 Bestemmingen en aanduidingen 6.4 Bouw- en gebruiksregels

44 44 45 46

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

47

Hoofdstuk 8 Omgevingsdialoog en vooroverleg

48

8.1 Kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro 8.2 Omgevingsdialoog

48 48

Toelichting

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

1

Hoofdstuk 1 Plan en plangebied 1.1 Aanleiding tot planontwikkeling Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van grondgebonden en gestapelde (zorg)woningen op de hoek van Lijnsheike en Benatzkystraat in de wijk Heikant te Tilburg. De locatie staat kadastraal bekend als sectie T, nummer 828 in de gemeente Tilburg. In de huidige situatie is op dit perceel een bedrijfsverzamelgebouw aanwezig, deze bebouwing zal ten behoeve van de beoogde (zorg)woningen worden gesloopt. Met deze toelichting wordt een basis gegeven voor de bestemmingsplanherziening waarmee medewerking kan worden verleend aan het initiatief. De toelichting geeft aan waarom de beoogde ontwikkeling past binnen de visie op het gebied. Er wordt nader ingegaan op de wijze waarop het initiatief aansluit op de plaatselijke situatie en het beleid dat de gemeente voorstaat. Tevens worden de (stedenbouwkundige) richtlijnen en randvoorwaarden welke aan de basis van de planontwikkeling hebben gestaan in de toelichting verwoord. De toelichting geeft ook de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken weer. De bedrijfsruimtes in de voormalige woonwinkel zijn niet meer functioneel en de bebouwing is verouderd waardoor de bebouwing geen perspectief meer heeft. Deze bebouwing zal worden gesloopt ten behoeve van de realisatie van grondgebonden en gestapelde woningen.

De gegroeide behoefte naar betaalbare woningen is de aanleiding geweest voor het onderhavige initiatief, het planvoornemen voorziet in deze behoefte.

1.2 Het plangebied Het plangebied omvat het volledige perceel sectie T, nummer 828 en wordt globaal begrensd door een kringloopwinkel aan Lijnsheike 6 in het noorden, de straat Lijnsheike in het westen, woningen aan Lijnsheike 12 t/m 24 in het zuiden en een stofferingszaak en twee autobedrijven aan de Offenbachstraat in het oosten. Ca. 100 meter ten zuiden van de planlocatie ligt winkelcentrum Wagnerplein, een centrum waarin meer dan 40 winkels zijn ondergebracht met 600 parkeerplaatsen waar auto's gratis kunnen worden geparkeerd.

Figuur 1: Ligging plangebied in Tilburg

1.3 Voorgaande plannen Dit bestemmingsplan is een gedeeltelijke herziening van “Heikant 2007”, d.d. 6 maart 2009. Het voorliggende bestemmingsplan is noodzakelijk omdat de grondgebonden en gestapelde (zorg)woningen zoals beoogd strijdig zijn met het vigerende plan.

1.4 Ruimtelijke en functionele structuur Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

2

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op een herontwikkeling van de voormalige woonwinkel aan Lijnsheike 8-8a in de buurtschap De Schans, onderdeel uitmakend van de Noord-Tilburgse wijk Heikant. De locatie wordt herontwikkeld naar vijf grondgebonden woningen, 45 reguliere appartementen en 9 zorgwoningen. De woonvorm met zorgverlening heeft het doel om de zorgbehoevenden zo goed en zo zelfstandig mogelijk in de samenleving te laten functioneren.

Figuur 2: Situatieschets planlocatie in de beoogde situatie In Figuur 2 is de planlocatie weergegeven in de beoogde situatie. Onderstaand worden onderdelen en de functies in het plangebied omschreven. Woningen Pakhuis De Benatzkystraat wordt doorgetrokken en aangesloten aan de Lijnsheike, waarbij gestapelde woningen in een pakhuistypologie (markant met een bouwstijl die te vergelijken is met die van een oud opslagdepot) aan de verlenging van de Benatzkystraat worden geplaatst. Dit pakhuis heeft vijf bouwlagen met een groot zadeldak, waarbij de vijfde bouwlaag grotendeels in de nok van het gebouw is gelegen. De nokhoogte van het beoogde pakhuis wordt uitgevoerd op ca. 19 meter. Op de begane grond van het pakhuis worden aan de straatkant 9 sociale huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast worden op de begane grond vijf appartementen met buitenruimte, de entree en de bergingen gerealiseerd. In de bovenliggende bouwlagen worden appartementen gerealiseerd die zullen worden aangeboden in het middeldure huursegment. Hoekpand De begane grond van het pakhuis loopt in westelijke richting door, waardoor een verbinding ontstaat met het hoekpand (de hoek van de doorgetrokken Benatzkystraat en Lijnsheike). In dit pand worden 9 zorgwoningen (t.b.v. beschermd wonen) en een ruimte met ondergeschikte kantoorvoorziening gerealiseerd.

Een kantoorvoorziening kan nodig zijn voor ondersteunende administratieve werkzaamheden ten behoeve van de zorgverlening en als praktijkruimte voor geestelijke gezondheidszorg. Om flexibiliteit te behouden voor mogelijk benodigde andere zorgverlening is het ook mogelijk om deze ruimte te gebruiken als paramedische praktijkruimte (zoals een fysiotherapeut, logopedist of psycholoog). In tegenstelling tot de appartementen in het pakhuis betreffen de zorgwoningen in dit blok geen losse wooneenheden maar worden diverse slaapkamers gekoppeld aan gedeelde woonfaciliteiten. Het pand bestaat uit drie bouwlagen met daarboven twee zadeldaken. De nok van het dak komt evenwijdig aan de Lijnsheike te liggen. Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

3

Grondgebonden woningen Aan de Lijnsheike worden vijf grondgebonden rijwoningen gerealiseerd. Deze grondgebonden woningen bestaan uit twee bouwlagen met een zolder en worden voorzien van een zadeldak. De rijwoningen worden direct aan de stoep van Lijnsheike geplaatst, de tuinen zullen grenzen aan de binnentuin. Binnentuin In het hart van het plangebied wordt een collectieve binnentuin aangelegd. Deze binnentuin wordt beplant met gras, diverse struiken en bomen en zal het groene knooppunt vormen voor alle bewoners van het plangebied. Een deel van de binnentuin zal mogelijk dienen als wadi zodat hier hemelwater kan infiltreren in de bodem. De toegang tot de bergingen, de twee entrees, de tuinen van de grondgebonden woningen en de gezamenlijke fietsenstalling komen in de binnentuin bijeen, welke is ontsloten aan de Lijnsheike. Openbaar gebied De Benatzkystraat vormt in de huidige situatie een verbinding tussen de Eilenbergstraat, Von Suppéstraat en Offenbachstraat en achter het parkeerterrein van de voormalige woonwinkel loopt de Benatzkystraat dood. In de beoogde situatie wordt deze straat doorgetrokken naar Lijnsheike, waardoor de bereikbaarheid in de wijk wordt geoptimaliseerd. Zoals is weergegeven in Figuur 2, zullen aan het 'nieuwe stuk' van de Benatzkystraat parkeerplaatsen worden gerealiseerd zowel in de vorm van langsparkeren als dwarsparkeren.

Niet alleen het wegdek van de Benatzkystraat wordt doorgetrokken, ook zal aan beide zijden van de straat een trottoir worden gerealiseerd (aan de noordzijde parallel aan het pakhuis en hoekpand, aan de zuidzijde grenzend aan de dwarsparkeervakken). Verspreid over het oppervlak van deze trottoirs zullen diverse bomen worden aangeplant. Door middel van de onderstaande afbeeldingen wordt de beoogde situatie op de planlocatie gevisualiseerd.

Figuur 3: Visualisatie planlocatie

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

4

Figuur 4: Visualisatie planlocatie

Figuur5:Visualisatieplanlocatie

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

5

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader 2.1 Rijk 2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Deze structuurvisie bundelt het nationale ruimtelijke en infrastructurele beleid en schetst een beeld van Nederland in 2040. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructurele plannen het de komende jaren wil investeren en op welke wijze bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening. 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte compleet. In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het besluit bepaalt tevens: "Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit." Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren. Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.

Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen. In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. Met uitzondering van de radarverstoringsgebieden waar de planlocatie in is gelegen (die uitsluitend een maximale bouwhoogte voorschrijven van 90 en 113 meter) is de voorliggende planlocatie in geen van de aangewezen projectgebieden van nationaal belang gelegen. Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is geen sprake van strijdigheid met nationale belangen. 2.1.3 (Ladder voor) Duurzame verstedelijking Op grond van art. 3.1.6 Bro zijn provincies en gemeenten verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk plan aandacht te besteden aan het aspect 'duurzame verstedelijking', wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Art. 1.1.1.

Bro definieert het begrip stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Overheden dienen op grond van art. 3.1.6 Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. In de eerste plaats geschiedt dat door de behoefte aan de desbetreffende stedelijke ontwikkeling te onderbouwen. Uitgangspunt is vervolgens dat, met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, de nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Uitwerking

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

6

De gemeente Tilburg maakt samen met acht andere gemeenten deel uit van de regio Hart van Brabant. In regionaal verband worden met de provincie Noord-Brabant afspraken gemaakt over de kwantitatieve woningbouwopgave voor een periode van 10 jaar. Dit op basis van de door de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. In de periode 2017-2027 is de bouwopgave voor Tilburg ongeveer 9.600 woningen. Hiermee wordt voorzien in de natuurlijke groei, de huishoudenverdunning en in de groei door migratie. Tot ongeveer 2030 is de gemeentelijke woningbouwopgave gemiddeld 1.100 woningen per jaar. In dat tempo worden ook de onttrekkingen in de stad jaarlijks gecompenseerd. De woningbouwopgave voor Tilburg kan en wordt vrijwel volledig binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Vanwege de gewenste kwalitatieve samenstelling daarvan, zoals de behoefte aan verschillende woonmilieus, komt het zeer beperkt voor dat daarbij ook locaties buiten het bestaand stedelijk gebied verkend worden. Het plan voor de bouw van 5 grondgebonden woningen, 45 reguliere appartementen en 9 zorgwoningen in de Heikant aan de Lijnsheike past binnen de gemeentelijke bouwopgave in regionale context en is opgenomen in de planlijst (ingevolge artikel 3.1.6. Bro). Van deze appartementen zullen 18 appartementen (inclusief zorgwoningen) in het sociale segment gerealiseerd worden.

Hiervan zal 50% een aanduiding zorg krijgen (de zorgwoningen in het hoekpand). De samenhang van dit plan met de kwalitatieve woningbouwopgave wordt verderop in deze toelichting nader beschreven.

2.2 Provincie 2.2.1 Brabantse omgevingsvisie Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant in werking getreden. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: “Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit”. Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goed leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken? 5. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Om straks als de Omgevingswet in werking treedt (volgens de huidige planning pas in 2021) echt klaar te zijn, wordt er eerst een interim omgevingsverordening gemaakt. In deze interim omgevingsverordening worden de bestaande regels over de fysieke leefomgeving al zoveel mogelijk in één verordening onder gebracht. De interim omgevingsverordening wordt waarschijnlijk rond de zomer van 2019 vastgesteld. Deze interim omgevingsverordening zal relatief beleidsarm zijn. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de nieuwe omgevingsvisie worden zoveel mogelijk meegenomen. Elk van de vijf hoofdopgaven van de Brabantse Omgevingsvisie zijn uitgewerkt in specifieke aandachtspunten. <0000> De provincie gaat uit van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden. Op de locatie van een verouderd pand worden diverse grondgebonden en gestapelde woningen gerealiseerd. Op deze manier wordt een beperkte claim op de ruimte gedaan. <0000> De provincie streeft naar een stedelijk netwerk dat de gezondheid en het leefklimaat van de Brabanders versterkt. Dat betekent dat de provincie aandacht heeft voor de milieukwaliteit en een aantrekkelijke en bereikbare groene omgeving en voorzieningenstructuur.

Nabijheid en menging van wonen, werken, voorzieningen, parken en natuur draagt niet alleen bij aan gezondheid, maar nodigt ook uit tot sociale

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

7

<0000>

contacten en draagt daardoor bij aan de sociale cohesie binnen steden en dorpen. In de omgeving van de planlocatie is sprake van een grote diversiteit aan functies zoals woningen, voorzieningen en groen. De provincie zet in op het vergroten van nabijheid als strategie om groei van de (auto)mobiliteit te beperken. Nabijheid en functiemenging van wonen, werken en voorzieningen dragen bij aan de ontwikkeling van nieuwe (en vernieuwing van) economische activiteiten. De toevoeging van extra woningen in een omgeving met een grote diversiteit aan functies zoals in de Heikant draagt bij aan de strategie met betrekking tot de vergroting van nabijheid. Het Ypelearpark en winkelcentrum Wagnerplein zijn op loopafstand gelegen.

2.2.2 Structuurvisie ruimtelijke ordening Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die op 1 oktober 2010 werd vastgesteld door Provinciale Staten. Belangrijke onderwerpen zijn de realisatie van natuur en de transitie naar een zorgvuldige veehouderij in Brabant. In de Structuurvisie geeft de provincie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie, maar bindt gemeenten niet rechtstreeks. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. 2.2.3 Interim omgevingsverordening De provincie heeft een Interim omgevingsverordening vastgesteld (25 oktober 2019, in werking 5 november 2019) waarin de bestaande regels m.b.t de fysieke leefomgeving zijn samengevoegd. In de Interim omgevingsverordening zijn de bestaande regels samengevoegd van de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat de regels van de genoemde verordeningen zijn gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau en dat er in beginsel geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd.

Er zijn alleen wijzigingen doorgevoerd gebaseerd op eerder vastgesteld beleid, zoals de Brabantse omgevingsvisie. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. Uitgaande van de huidige planning van de Omgevingswet wordt de definitieve omgevingsverordening in november 2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening bevat omgevingswaarden, algemene regels (rechtstreeks geldende regels) en instructieregels (regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van b.v. bestemmingsplannen en besluiten). Blijkens de kaarten behorend bij de interim omgevingsverordening is het plangebied gelegen in het stedelijk concentratiegebied. Stedelijke ontwikkelingen worden zoveel mogelijk in het stedelijk gebied beoogd, waardoor kan worden geconcludeerd dat de beoogde woningbouwontwikkeling in lijn is met het provinciale beleid uit de interim omgevingsverordening.

2.3 Gemeente 2.3.1 Omgevingsvisie Tilburg 2040 Op 21 september 2015 heeft de Raad de Omgevingsvisie Tilburg 2040 vastgesteld. De Omgevingsvisie richt zich op Tilburg als vitale, duurzame stad in een moderne netwerksamenleving. De ontwikkelingen in de economie, de maatschappij en de leefomgeving gaan niet ten koste van elkaar, maar sluiten op elkaar aan en versterken elkaar. People, planet en profit zijn in balans. <0000> People: Het is prettig wonen en werken in Tilburg, een stad met veel verschillende woonbuurten en verschillende soorten werklocaties. De woonmilieus passen bij de leefstijl van de mensen. <0000> Planet: We gaan voor een gezonde en leefbare stad, anticiperen op de effecten van klimaatverandering, zoals hitte, droogte en hogere temperaturen. In het economisch systeem wordt herbruikbaarheid van producten en grondstoffen steeds belangrijker. Verder krijgen groen en water een steeds prominentere rol in de stad. De grote natuurgebieden om de stad zijn met elkaar verbonden. Dat versterkt het ecologisch systeem en de veerkracht van de natuur. <0000> Profit: Om ook in de toekomst sterk genoeg te zijn, wil Tilburg de kracht van BrabantStad benutten. Tilburg is een stad die mensen kansen biedt: op aangenaam werk en op een fijne woon- en leefomgeving.

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

8

Om antwoord te geven op de vraag hoe we dit gewenste toekomstbeeld samen met burgers en partners in de stad voor elkaar kunnen krijgen volgt de Omgevingsvisie Tilburg 2040 een strategie met drie sporen: <0000> de Brabantstrategie <0000> de Regiostrategie <0000> de Stadsstrategie. Brabantstrategie: Tilburg kiest voor de kracht van stedelijke samenwerking Samen met de andere Brabantse steden wil Tilburg de kracht van het stedelijk netwerk BrabantStad versterken. Om de benodigde schaalsprong naar een stedelijk netwerk te kunnen maken, moet Tilburg aantrekkelijk bereikbaar en concurrerend zijn. <0000>

<0000> <0000>

Aantrekkelijk: Tilburg wil een aantrekkelijke stad zijn waar mensen graag wonen en werken, en waar het voor bedrijven interessant is om zich te vestigen. Niet alleen moet het aanbod van voorzieningen in de stad zelf aansprekend en hoogwaardig zijn, ook de groene omgeving en religieus en historisch erfgoed zijn belangrijke factoren. Bereikbaar: goede verbindingen (weg, water, rail én digitaal) met de andere Brabantse steden zijn essentieel voor een sterk stedelijk netwerk. Concurrerend: Een duurzame concurrentiekracht kent in Tilburg twee belangrijke pijlers, namelijk kennis & creativiteit en smart industries. Concreet richt de Brabantstrategie zich op vier stedelijke knooppunten en drie stadsregionale parken.

De vier stedelijke knooppunten: <0000> Binnenstad van de 21e eeuw <0000> Tilburg University Campus: kennisontwikkeling en -toepassing <0000> Modern Industrieel Cluster Vossenberg-Loven <0000> Modern Industrieel Cluster Midden-Brabant De drie stadsregionale parken zijn: <0000> Stadsregionaal park Moerenburg - Koningshoeven <0000> Stadsregionaal park Stadsbos013 <0000> Stadsregionaal park Noord De regiostrategie: de kracht van Tilburg als centrumstad Bij de regiostrategie draait het om Tilburg in haar rol als centrumstad; Tilburg als belangrijke spil in de regio Hart van Brabant. Een goed bereikbare stad, waar bewoners uit de gehele omliggende regio graag komen voor werk, hoogwaardige medische zorg, uitstekend onderwijs, een compleet aanbod van winkels en spannende cultuur. Waar bedrijven hun ambities optimaal kunnen ontplooien. En waar het uitstekend (meerdaags) recreëren is. Een sterke stad kan niet zonder een sterke regio; omgekeerd geldt dat een sterke regio niet zonder een sterke stad kan. De regiostrategie richt zich op drie stedelijke knooppunten en twee regionale ecologische verbindingszones ten westen en oosten van de stad.

De drie stedelijke knooppunten zijn: <0000> Bedrijvenpark Zuid <0000> Zorgcluster Leijpark <0000> Duurzaam energielandschap Noord De twee ecologische verbindingszones: <0000> Aan de oostzijde bestaat de verbinding uit ecologische stapstenen in het bestaande landschap en agrarisch productiegebied. <0000> Aan de westzijde van de stad bestaat de verbinding uit een fijnmazig netwerk van ecologische verbindingszones langs wegen en waterlopen. De stadsstrategie: leefbaarheid met oog voor de menselijke maat De stadsstrategie richt zich op het realiseren van prettig leefbare wijken, dorpen en buitengebied. Hoofdpunten van de stadsstrategie zijn: <0000> Ruimte voor zelf- en samenredzaamheid in wijken en buurten <0000> Basis op orde: wijken zijn schoon, heel en veilig

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

9

<0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000> <0000>

Vitale wijkeconomie: dynamiek en ondernemerschap in de wijk Brandpunten in wijken zorgen voor dynamiek, ontmoeting en sociale binding. Differentiatie in woonmilieus: aansluiten bij de leefstijlen van bewoners Cultureel erfgoed: het verhaal van Tilburg centraal Groen en water in de stad: toegankelijk en zichtbaar Goede bereikbaarheid van wijken en buurten borgen Betere verbinding stad en buitengebied: groene inprikkers Economische vitaliteit van het landschap behouden en versterken

Functie van de Omgevingsvisie De Omgevingsvisie Tilburg 2040 is een koers- en inspiratiedocument. Het is een kompas voor investeringen in het fysieke domein. Een uitnodiging aan de stad om samen te werken aan de ontwikkeling van een stad waar het fijn wonen, werken, leven en recreëren is. De visie biedt burgers en bedrijven ruimte om initiatief te ontplooien en reikt de gemeente handvatten aan om haar strategie af te stemmen op het geschetste toekomstperspectief. De Omgevingsvisie Tilburg 2040 geeft ook richting aan de inzet van de gemeente; in welke onderdelen de gemeente haar geld, tijd en bestuurskracht investeert. En welke prioriteiten daarbij gelden. Uit de Omgevingsvisie Tilburg 2040 blijkt dat er een behoefte is naar woningen in het algemeen, dat er sprake is van een trend dat woningen moeten passen bij verschillende leefstijlen van bewoners en dat er een vraag is naar woningen die geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag. Het planvoornemen is bij uitstek een antwoord op de drie bovengenoemde constateringen. Hieruit wordt geconcludeerd dat het planvoornemen in lijn is met het Tilburgse omgevingsbeleid wat betreft woningen.

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

10

Hoofdstuk 3 Thematische beleidskaders 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde beleidskaders ten aanzien van de in relatie tot het plan relevante thema´s. Daar waar nodig, wordt dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Aan de onderwerpen milieu en water zijn aparte hoofdstukken gewijd.

3.2 Stedenbouwkundige aspecten en welstand 3.2.1 Hoogbouw In de Omgevingsvisie Tilburg 2040 (vastgesteld op 21 september 2015 door de gemeenteraad) is de actualisering van de Handreiking Hoogbouw als thematische uitwerkingsopdracht aangekondigd. De nieuwe Handreiking is door de raad vastgesteld op 11 september 2017 en vervangt de Handreiking uit 2007. Hoogbouw (gebouwen hoger dan 15 meter) is meer dan een hoog gebouw. Hoogbouw dient te worden gerealiseerd op locaties waar het meerwaarde oplevert voor de stad, in programmatische én in ruimtelijke zin. Hoogbouw kan positief bijdragen aan de 'leesbaarheid van de stad' door de oriëntatie en herkenbaarheid te vergroten en bij te dragen aan de identiteit van de stad. Met hoogbouw kunnen we verdichting mogelijk maken en daardoor de levendigheid in de stad en draagvlak voor stedelijke voorzieningen verbeteren. Maatschappelijke en economische ontwikkelingen bepalen mede op welke locaties hoogbouw gewenst is. De Handreiking Hoogbouw is een praktisch en bruikbaar middel voor initiatiefnemers van hoogbouw. De Handreiking beschrijft de methodiek die gevolgd zal worden bij hoogbouwinitiatieven die niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan. Op 3 en 17 juli 2019 heeft vooroverleg plaatsgevonden met de Omgevingscommissie van de gemeente Tilburg.

Als gevolg van deze bijeenkomsten zijn de schetsen afgestemd op de aanmerkingen van de Omgevingscommissie. De commissie kan zich in hoofdlijn vinden in de voorgestelde stedenbouwkundige opzet. De gespreksverslagen van dit vooroverleg zijn bijgevoegd in bijlage 1 van de voorliggende toelichting. Navolgend worden het gebieds- en projectprofiel van de hoogbouw nader uitgewerkt op basis van de in de Handreiking Hoogbouw voorgeschreven beleidsuitgangspunten. In het gebiedsprofiel wordt het plangebied in zijn stedelijke context beschreven. In het projectprofiel wordt nader ingegaan op het project zelf. Gebiedsprofiel a. Ruimtelijke oriëntatie Er zijn drie manieren van situering van hoogbouw te onderscheiden: langs stadsranden en groenranden, in centrumgebieden als vorm van verdichting en langs de hoofdwegen en op belangrijke kruispunten en knooppunten. Deze drie manieren dragen ieder bij aan de leesbaarheid van de stad. Het pakhuis en het hoekpand worden als bescheiden hoogbouwblokjes aan de bestaande structuur toegevoegd waar zij een accent vormen in het centrumgebied van Tilburg Noord. De blokjes passen in de organische structuur van de lintbebouwing aan de Schans en hebben doelbewust kappen gekregen. b. Silhouet/skyline We spreken van een silhouet of skyline van een stad wanneer Tilburg van grote afstand genaderd wordt.

Op dit moment zijn van grote afstand de gebouwen hoger dan 35 meter te zien. Ondanks dat onderhavig plan deze bouwhoogte niet toestaat, dient het pakhuis wel als ankerpunt voor de omgeving. Het pakhuis krijgt een nokhoogte van 19 meter, waardoor dit onderdeel niet nader onderbouwd hoeft te worden. c. Inpassing in omgeving Hoogbouw dient te worden ingepast in de omgeving. De aansluiting op de omliggende bebouwing dient overtuigend te zijn, zeker in cultuurhistorisch waardevolle gebieden, zoals een Rijksbeschermd Stadsgezicht. De planlocatie ligt binnen het beschermde stadsgezicht Oude Heikant. De bestaande rooilijn van de Lijnsheike wordt doorgetrokken in het nieuwe ontwerp. De hoogbouw op het binnenterrein past binnen de bebouwingsstructuur van de textielfabrieken die vroeger binnen Tilburg het straatbeeld bepaalden. In de vooroverlegfase zijn diverse wijzigingen doorgevoerd aan het ontwerp op verzoek van de omgevingscommissie

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

11

van de gemeente Tilburg. Na het doorvoeren van deze wijzigingen is de commissie van mening dat de gekozen typologie overtuigend kan worden ingepast in de straatwand en het beschermde stadsgezicht. Het is van belang dat het hoekpand in de uitwerking twee echte kappen houdt en niet een plat dak met dakschilden wordt. Ook het dakvlak van het pakhuis dient in de uitwerking geloofwaardig te blijven en voldoende rust uit te stralen. De genoemde aandachtspunten worden meegenomen in de verdere uitwerking van het definitieve ontwerp. d. Draagvlak en functiemenging In de beoogde situatie wordt geen functiemenging toegepast binnen het plangebied. De bebouwing zal louter een woonfunctie hebben. Omdat aan Lijnsheike voornamelijk woningen gelegen zijn past de woningbouwlocatie in zijn omgeving en is er geen overgangszone ten behoeve van een aangenaam woonklimaat nodig. Projectprofiel 1. Windhinder Het plangebied ligt in verstedelijkt gebied en wordt omgeven door bebouwing met verschillende bouwhoogtes. De meest omvangrijke bebouwing in het plangebied betreft het pakhuis. Dit gebouw wordt gerealiseerd met een goothoogte van 13 meter en een nokhoogte van 19 meter.

Om inzichtelijk te krijgen welke invloed de beoogde bebouwing kan krijgen op het plaatselijke windklimaat, heeft een bureau gespecialiseerd in wind en luchtstroming (Actiflow BV) een kwalitatieve beschouwing van het windklimaat opgesteld, deze is als bijlage 2 aan deze toelichting toegevoegd. In de beschouwing wordt geconcludeerd dat het inpassen van de nieuwbouw aan de Lijnsheike 8a niet zal leiden tot een onacceptabele situatie in relatie tot wind op voetgangersniveau. Verwacht wordt dat het windklimaat op de Lijnsheike niet significant zal wijzigen. In de Benatzkystraat wordt een toename van wind verwacht, maar door de aanwezige setback in de nieuwbouw zal dit niet leiden tot hinder of gevaar. Daarbij wordt een verbetering van het windklimaat verwacht in de private buitenruimten ten noorden en oosten van de nieuwbouw. 2. Schaduwwerking Bezonningsdiagrammen maken inzichtelijk of de schaduwwerking afkomstig van nieuwbouw op omliggende functies aanvaardbaar is. In Nederland worden geen wettelijke eisen gesteld met betrekking tot bezonning c.q. beschaduwing van gebouwen. Momenteel zijn er twee bezonningsregels die worden toegepast in Nederland. De TNO-norm en de Haagse bezonningsnorm. Voor onderhavig project is de Haagse Bezonningsnorm aangehouden.

Dat wil zeggen dat tenminste twee mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 19 februari tot 21 oktober, uitgaande van een zonhoogte van meer dan 10 graden, geldend voor de gevel. Om de schaduwwerking als gevolg van de onderhavige ontwikkeling te kunnen beoordelen is een bezonningsstudie uitgevoerd door een gespecialiseerd bureau, de rapportage behorend bij deze studie is als bijlage 3 aan deze toelichting toegevoegd. In de studie is geconcludeerd dat alle percelen en zonnepanelen gemiddeld genomen voldoende bezonning zullen behouden na realisatie van het onderhavige planvoornemen. De norm wordt op alle onderzochte percelen of zonnepanelen ruimschoots behaald. De afname van bezonning is daarnaast relatief klein te noemen. Bovendien is de afname van bezonning met name in de wintermaanden, de maanden waar doorgaans weinig gebruik wordt gemaakt van de bezonning op het eigen perceel. De afname van bezonning op de zonnepanelen treedt op in de uren waarin de zon minder sterk is, namelijk in de ochtend. Er kan daarom worden gesteld dat de beoogde nieuwbouw geen onredelijke afbreuk doet aan het woongenot van de bewoners van de onderzochte onderdelen. Voor perceel Leharstraat 101 neemt de bezonning zelfs toe. De gevelopeningen van Lijnsheike 1-3, 7, 9, 11 en 17 ondervinden een grote afname van bezonning.

Met een tekort van 36 minuten voldoet de gevelopening van Lijnsheike 7 niet meer aan de norm voor een voldoende bezonning. Daarentegen behalen de overige gevelopeningen met een achteruitgang alsnog ruimschoots een voldoende bezonning met een marge van minimaal 36 minuten. Hoewel de norm voor één gevelopening niet wordt behaald en de afname van het aantal zonuren groot is voor een aantal percelen, zijn de gevolgen niet dermate groot dat de beoogde bebouwing het woongenot van de bewoners ingrijpend vermindert. De norm wordt immers behaald op 7 van de 8 gevelopeningen. Om de resultaten van dit onderzoek en mogelijke compensatiemaatregelen met de omwonenden te bespreken is de initiatiefnemer hiermee in gesprek gegaan; het gespreksverslag hiervan is in de bijlage van de voorliggende toelichting toegevoegd (Bijlage 15 Bewonersbrieven en gespreksverslagen).

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

12

Zowel op basis van het onderzoek naar bezonning van percelen, zonnepanelen als gevelopeningen wordt geconcludeerd dat er geen dermate grote achteruitgang van bezonning is dat er onredelijke afbreuk van het woongenot plaatsvindt. Om die reden is op basis van de uitgevoerde studie het te verantwoorden om de verandering van planologische situatie, en daarmee beoogde bebouwing, goed te keuren. Aanvullende bezonningsstudie ten aanzien van Lijnsheike 7. Voor het bestemmingsplan Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8) heeft ontwikkelaar PPO Projectontwikkeling een bezonningsstudie laten opstellen door bureau BRO. De studie is opgesteld met gebruikmaking van de Haagse norm die wordt voorgeschreven binnen het hoogbouwbeleid van de gemeente Tilburg. Uit de bezonningsstudie komt als conclusie naar voren dat de gevelopeningen van Lijnsheike 1-3, 7, 9 , 11 en 17 een grote afname ondervinden van bezonning maar, met uitzondering van Lijnsheike 7, wel blijven voldoen aan de Haagse norm van 2uur bezonning op de gevel. Met een tekort van 36 minuten voldoet de gevelopening (voorzijde) van Lijnsheike 7 niet meer aan de Haagse norm voor een voldoende bezonning.

Vanwege het tekort van 36 minuten bezonning op de gevelopening (voorzijde) van Lijnsheike 7 op de peildata 19 februari en 34 minuten op 21 oktober heeft PPO Projectontwikkeling een aanvullend onderzoek/memo bijlage 3 laten verrichten waarbij uitgebreider wordt ingegaan op de gehanteerde methodiek en de specifieke bezonningssituatie van Lijnsheike 7. Geconcludeerd wordt in de memo dat het correct is dat de gevelopening aan de oostzijde (voorzijde) van Lijnsheike 7 (volgens de Haagse norm gemeten om 10:17 uur op 70 cm hoogte in het midden van de gevel) minder dan 2 uur bezonning ontvangt, namelijk 1:24 uur. In werkelijkheid ontvangt de gevelopening (vanwege de grootte van het raam) al om 10:05 uur direct zonlicht. Ondanks dat hierbij nog steeds niet voldaan wordt aan de Haagse norm van 2 uur bezonning aan de oostzijde (voorzijde) valt de werkelijke bezonningssituatie met 12 minuten minder negatief uit dan weergegeven in de bezonningsstudie, namelijk 1:36 uur bezonning hetgeen een tekort is van 24 minuten. Uit de memo (en bestudering van de Haagse norm) komt ook naar voren dat het volgens de Haagse norm ook toegestaan is om bezonning op de voor- en achtergevel bij elkaar op te tellen. Een onvoldoende normering van de oostgevel (voorzijde) hoeft daarom niet direct een beoogde ontwikkeling uit te sluiten.

Meerdere aspecten bepalen of een onvoldoende directe zonlichttoetreding leidt tot een slecht woonklimaat. Zo kan een gunstige val van indirect licht, zonlichttoetreding van overige gevelopeningen in dezelfde ruimte, vorm en/of functie van de ruimte achter de gevelopening bepalend zijn of de zonlichttoetreding voldoende is voor een goed leefklimaat. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van een open ruimte op de begane grond. Uit de laatst vergunde bouwtekening van 2001 en volgens de ontwikkelaar die eerder bij de eigenaar/bewoners op bezoek is geweest, blijkt dat de begane grond van de woning Lijnsheike 7 één open ruimte is. De westelijke gevel (achtergevel) van de woning beschikt over gevelopeningen over de volle breedte van de uitbouw van de woning waarbij sprake is van een ruime zonlichttoetreding. Daarnaast zijn er lichtkoepels in het dak van de uitbouw aanwezig. Hierdoor is de verblijfsruimte op de begane grond niet alleen afhankelijk van de gevelopening in de oostgevel (voorgevel). Conclusie Wanneer de bezonningsuren van de gevelopening aan de westzijde (achterzijde) en aan de oostzijde (voorkant) van de woning Lijnsheike 7 bij elkaar opgeteld worden, bedraagt de totale bezonningsduur 04:30 uur (01:24 + 03:06 uur). De norm van 2 uur bezonning wordt derhalve ruimschoots behaald. De bezonning aan de westzijde (achterzijde) wordt niet beperkt door hoge gebouwen.

Rekening is gehouden met de maximale planologische uitgangspunten uit het vigerende bestemmingsplan van 4,5m bouwhoogte die gelden op het achterliggende perceel. Daarbij is ook gekeken naar de effecten van een fictieve bouwhoogte op de achterperceelsgrens van 7m. 3. Uitzicht In de bestaande situatie hebben de woningen in de omgeving van de planlocatie geen open uitzicht. Deze wordt dus ook niet verstoord. Het zicht tegen de verouderde bedrijfsbebouwing en over de parkeerplaats wordt weliswaar weggenomen, maar dit betreft geen kwalitatief verlies. Door een hoogwaardig ontwerp toe te passen wordt het straatbeeld aanzienlijk verbeterd ten opzichte van de voorgaande situatie. 4. Privacy

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

13

De privacymaat van 25 meter wordt vanuit het beoogde pakhuis minimaal behaald op alle bestaande omliggende woningen. Het hoekpand bij kruising Benatzkystraat en Lijnsheike dat onderdeel uitmaakt van de onderhavige ontwikkeling wordt op kortere afstand van het pakhuis gerealiseerd dan de genoemde privacymaat van 25 meter. De ramen aan de pakhuis-zijde van dit hoekpand horen bij de eetkamer en woonkamer als onderdeel van het begeleid wonen. De functies van deze ruimtes zijn in mindere mate privacygevoelig zoals een slaapkamer dat bij uitstek wel is. Uit het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de privacy in voldoende mate wordt beschermd. 5. Schaalsprong Tilburg Noord bestaat overwegend uit buurten met laagbouwwoningen met aan de randen flats. De hogere bebouwing markeert dus de randen van de wijk. Bij dit plan is er juist naar gezocht om aan een centrale lintstructuur herkenningspunten toe te voegen in de vorm van bescheiden hoogteaccenten. Deze bebouwing is weliswaar forser dan de omliggende bebouwing, maar van hoogbouw is geen sprake. De nieuwe bebouwing voegt zich in de bestaande structuur. 6. Plint/openbare ruimte/openbaar groen De plint van het pakhuis zal worden voorzien van voldoende raampartijen waardoor de openheid van het gebouw in relatie tot zijn omgeving zal worden gewaarborgd. Zoals te zien in Figuur 6 is van een gesloten plint bij het beoogde pakhuis geen sprake.

Figuur 6: Schets van het beoogde pakhuis 7. Verkeer en parkeren In paragraaf 3.6 wordt het aspect verkeer en parkeren nader uitgewerkt. 8. Ruimtelijke kwaliteit Een verouderde bedrijfslocatie in een stedelijke omgeving (met bijbehorende milieuhygiënische mogelijkheden) wordt vervangen door nieuwbouw voor grondgebonden woningen, gestapelde appartementen en zorgwoningen. Omdat de voorheen toegestane bedrijfsactiviteiten en de daarbij gepaard gaande verkeersbewegingen plaats maken voor woningbouw, wordt een bijdrage geleverd aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 3.2.2 Welstand Bouwplannen moeten worden getoetst aan ´redelijke eisen van welstand´, zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een Welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd. Nadien is de nota meerdere keren geactualiseerd (2010 en 2012). De afgelopen jaren heeft zich aantal ontwikkelingen voorgedaan waardoor actualisatie van het uitwerkingsdeel van de Welstandsnota noodzakelijk is. Zo zijn de Omgevingsvisie Tilburg 2040 en de

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

14

structuurvisie Linten in de Oude Stad vastgesteld en zijn er verschillende nieuwe woonwijken gereed gekomen. De nota van 2012 is in navolging daarop aangevuld en bijgewerkt. Voor het overige zijn de kaarten samengevoegd, geactualiseerd en afgestemd op het kaartbeeld van de Omgevingsvisie. Op die manier beschikt de Omgevingscommissie over een actueel toetsingskader voor de beoordeling van (bouw)plannen. Architectuur, stedenbouw, cultuurhistorie en landschap zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Onder het motto van de welstandsnota 'aandacht waar dat moet, vrijheid waar dat kan' streeft het stadsbestuur ernaar om op de plekken die er toe doen in te zetten op een hoge ruimtelijke kwaliteit. Op 15 november 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de actualisatie van de Welstandsnota 2012. De geactualiseerde nota is op 1 januari 2017 in werking getreden. In de Welstandsnota 2017 Tilburg wordt beschreven dat de Omgevingscommissie de taak heeft om ervoor te zorgen dat, naast de architectonische samenhang met de omgeving, in ieder geval op objectniveau de beeldkwaliteit wordt bewaakt. Welstandstoezicht is, in die gevallen, te zien als 'vangnet' voor een visuele basiskwaliteit. Op 3 en 17 juli 2019 heeft vooroverleg plaatsgevonden met de Omgevingscommissie van de gemeente Tilburg.

Als gevolg van deze bijeenkomsten zijn de schetsen afgestemd op de aanmerkingen van de Omgevingscommissie. De commissie kan zich in hoofdlijn vinden in de voorgestelde stedenbouwkundige opzet. De gespreksverslagen van dit vooroverleg zijn bijgevoegd in bijlage 1 van de voorliggende toelichting.

3.3 Historische geografie, archeologie en cultuurhistorie Indien er sprake is van cultuurhistorische waarden of indien onderzoek noodzakelijk is, wordt het Team ABC ingeschakeld. I.s.m. Team ABC moet worden nagegaan of in het plangebied cultuurhistorische waarden in het geding zijn: beschermde monumenten en bomen, toekomstige monumenten, bijzondere gebieden, waardevol bodemarchief. De ontwikkelingsgeschiedenis van de locatie wordt in beeld gebracht. Dit kan leiden tot aanvullende voorwaarden of richtlijnen voor de verdere ontwikkeling. Om vast te stellen welke cultuurhistorische waarden aan de orde zijn, zijn diverse onderzoeksvormen mogelijk (Cultuurhistorische verkenning, archeologisch vooronderzoek). Te onderzoeken: 1. Historische geografie: landschap ontstaan/ontwikkeling, lijnen en vlakken. Bronnen: historisch en geografisch kaartmateriaal, Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant (CHW), literatuur en eventueel aanvullend onderzoek. 2. Archeologie: vaststelling (verwachtings-)waarde van het bodemarchief. Bronnen: IKAW (Indicatieve Kaart Archeologische Waarden), ArWaTi (Archeologische Waarschuwingskaart Tilburg), ARCHIS, AMK, literatuur, etc. 3. Cultuurhistorische objecten en gebieden: beschermde monumenten/gebieden; cultuurhistorisch waardevol gebied; historische assen; ook de nabije omgeving zal daarbij worden betrokken (bijv. liggen er monumenten naast de locatie).

Bronnen: monumentenlijst, inventarisatielijsten, MIP, CHW, historisch kaartmateriaal, Streekplan, etc. 3.3.1 Historische geografie Het plangebied ligt in Tilburg Noord, in de wijk Heikant. Dit gebied behoort volgens de kaart van D. Zynen (1760) tot de Westherkant van de Heikant. Op een kadasterkaart uit 1832 is te zien dat het gebied tussen de Stockhasseltstraet, de Kromstraet, het Moleneind, het Lijnsheike en de Lijnsestraat (kaart van 1960) aangeduid wordt als de Lind Akkers. De Heikant-West werd doorsneden door het voormalige Lyn´s of Linds Heike die door het oostelijk deel van het plangebied heen liep. Dit Linds Heike of latere Lijnsheike ontleende zijn naam aan het reeds in de veertiende eeuw genoemde Goet ter Lijnde (Ten westen van het nu verdwenen Lijnsheike, ongeveer tussen de Heikantlaan en het Wilhelminakanaal, lag het Goet ter Lijnde, tot in de veertiende eeuw bezit van de familie Van Heist), dat tevens zijn naam gaf aan het omliggende akkergebied. Vanaf de negentiende eeuw wordt het Lijnsheike als straat getypeerd door lintbebouwing, doorsneden met oudere hoeves. Met name door de aanwezigheid van de stoomtram Tilburg-Waalwijk vormde het Lijnsheike als straatweg tussen Loon-op-Zand en Tilburg dé verbinding tussen het enigszins afgezonderde Heikant en Rugdijk in Tilburg Noord en het Goirke.

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

15

Figuur 7: Foto Lijnsheike, omstreeks 1915 (beeldonline) De wijk Heikant is als onderdeel van de nieuwe uitbreidingswijk Tilburg-Noord in de jaren na 1963 aangelegd. Heikant is gebouwd rondom de buurtschappen De Schans, Vlashof en De Lijnse Hoek (ook wel Lijnsheike). Er bestond een driehoekig plein waar omheen zich in de loop van de 19e eeuw bebouwing begon te ontwikkelen. Dit leidde tot de oprichting van een parochie, de bouw van de Mariakerk en een bijbehorende pastorie en kloostercomplex eind 19e eeuw; deze gebouwen zijn geklasseerd als Rijksmonument. 3.3.2 Archeologie Het plangebied is niet gekarteerd op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB). Het plangebied ligt op de Archeologische Waarschuwingskaart Tilburg (ArWaTi) in een gebied met hoge verwachting. Echter ligt het plangebied zelf niet in of grenst niet aan een AMK-Terrein (Archeologische Monumentenkaart). Ook zijn er in, grenzend aan of in de ruime omgeving zijn geen relevante archeologische waarnemingen bekend in zowel de ARCHIS-database van de RACM als in de ArWaTi. Maar gelet op het feit dat niet met zekerheid is te stellen dat het plangebied reeds verstoord is, bestaat de kans dat archeologische resten in het plangebied aanwezig zijn.

Op basis van historische kaarten kan geen uitsluitsel worden gegeven over de aanwezigheid van historische bebouwing van het Lijnsheike op de planlocatie. Voor de onderhavige ontwikkeling worden bodemingrepen gepland die dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld, waardoor de archeologische (verwachtings)waarde van de te verstoren bodem in voldoende mate dient te worden vastgesteld. Er is een archeologisch onderzoek uitgevoerd in overeenstemming met de eisen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA), versie 4.1 en het Plan van Aanpak (Rap, 2020). Dit rapport is bijgevoegd in bijlage 4. Advies archeologisch onderzoek Volgens het rapport van het bureau- en booronderzoek geldt in het plangebied een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten uit het Laat-Paleolithicum tot en met de Nieuwe tijd. Op basis van de bouwtekeningen en bouwgeschiedenis is ter plaatse van de staande bebouwing waarschijnlijk sprake van een grote mate van verstoring van het archeologische niveau. Het advies luidt als volgt: <0000> Ter hoogte van de bestaande bebouwing en de funderingswerkzaamheden voor toekomstige nieuwbouw hoeft geen nader archeologisch onderzoek plaats te vinden.

Mochten hier tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, dan wijzen wij de initiatiefnemer en de uitvoerder van de werkzaamheden op de wettelijke plicht dergelijke zaken direct te melden bij de bevoegde overheid (Erfgoedwet 2016, artikel 5.10). <0000> Ter plaatse van de zone met de hoge verwachting adviseren wij om de civieltechnische ingrepen zodanig in te richten dat een bufferzone van 20 cm behouden blijft tussen de onderzijde van de ingrepen en de bovenzijde van het archeologisch relevant niveau (12,5 m +NAP). Mocht dit niet mogelijk zijn, dan adviseren wij voorafgaand aan de voorgenomen grondroerende ingrepen een aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren naar de aard en aanwezigheid van eventuele archeologische resten (inventariserend veldonderzoek, karterende/waarderende fase). Dit onderzoek kan het beste plaatsvinden in de vorm van een Inventariserend Veldonderzoek (IVO-P) door middel van proefsleuven, omdat het veldonderzoek aantoonde dat mogelijk grondsporen in de ondergrond begraven liggen. Voor een dergelijk

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

16

onderzoek is eerst een Programma van Eisen (PvE) nodig, waarin de randvoorwaarden en methodiek van het onderzoek staan beschreven. Dit document dient te worden beoordeeld en goedgekeurd door de bevoegde overheid (in deze, de gemeente Tilburg). Als blijkt uit het proefsleuvenonderzoek dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische resten aanwezig zijn, dan dienen deze voor de start van bouwwerkzaamheden te worden gedocumenteerd middels een archeologische opgraving. 3.3.3 Cultuurhistorie, objecten en structuren, historisch groen Het gebied is met name van belang als intacte representant van een in oorsprong laatmiddeleeuwse nederzetting die vanaf het derde kwart van de negentiende eeuw zijn huidige bebouwingsbeeld heeft gekregen. De voornaamste kenmerken zijn gelegen in de markante religieuze architectuur die zich aan het plein De Schans bevindt en de lintbebouwde structuur met in oorsprong voornamelijk agrarische bebouwing van de uitvalswegen. De nederzetting werd in het midden van de jaren zestig van de twintigste eeuw nagenoeg volledig ingekapseld door de nieuwbouwwijk Heikant. Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is het plangebied onderdeel van het gebied 'Herdgang De Schans' gewaardeerd als een gebied met hoge stedenbouwkundige waarde.

In of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen van rijks- of gemeentewege beschermde monumenten/objecten gelegen. Pal ten noorden van het plangebied bevinden zich de beeldbepalende panden Leharstraat 91 en 93. Deze panden zijn eveneens opgenomen in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP). Op enige afstand ten noordoosten van het plangebied bevinden zich aan de Leharstraat nog enkele beeldbepalende panden (nr. 103, 105, 109 en 113). Deze panden zijn eveneens opgenomen in het MIP. In of in de directe nabijheid van het plangebied bevinden zich geen als waardevol aangemerkte structuren of objecten uit de periode tussen 1940 en 1965. Beschermd stadsgezicht Oude Heikant Het plangebied is gelegen in de zuidwestelijke hoek van het op 25 augustus 1982 als gemeentelijk beschermd stadsgezicht aangewezen gebied Oude Heikant. Ter bescherming van onder andere het beschermd stadsgezicht, wordt door de gemeente Tilburg de 'Monumentenverordening gemeente Tilburg' gehanteerd. Artikel 22 van deze verordening luidt: 'Het is verboden zonder of in afwijking van een door het college verleende vergunning beeldbepalende panden die gelegen zijn in een beschermd stads- of dorpsgezicht te slopen.' Zoals beschreven is de projectlocatie gelegen in een beschermd stadsgezicht.

Artikel 1 onder k van diezelfde verordening bepaalt het begrip 'beeldbepalend pand' als volgt: 'object aangewezen door de gemeenteraad als onderdeel van een beschermd stadsgezicht op basis van de Monumentenverordening Tilburg of object dat in een bestemmingsplan is aangeduid als beeldbepalend, beeldondersteunend of cultuurhistorisch waardevol.' In vigerend bestemmingsplan “Heikant 2007” is geen aanduiding opgenomen voor beeldbepalende panden, waardoor voor de sloop van alle bebouwing binnen het beschermd stadsgezicht een omgevingsvergunning (activiteit monument) nodig is. Deze vergunning zal voor aanvang van de sloopwerkzaamheden bij de gemeente worden aangevraagd. 3.3.4 Conclusie De archeologische verwachting voor het plangebied is hoog. Deze verwachting is gebaseerd op het aantreffen van een archeologisch intacte bodemopbouw, bestaand uit een restant van het oud bouwlanddek op de intacte flank van een dekzandrug, gebaseerd op de aanwezigheid van goede bodemontwikkeling. Het oude bouwlanddek is het restant van een akker van het buurtschap Lijnsheike uit de Late Middeleeuwen of de Vroege Nieuwe tijd. Er geldt in het plangebied een hoge archeologische verwachting op het aantreffen van archeologische resten uit het Laat-Paleolithicum tot en met de Nieuwe tijd.

Dergelijke resten zullen zich direct onder een pakket ophoogzand (vanaf 35-60 cm -Mv; 12,37-12,64 m +NAP) of de funderingen van het bestaande pand bevinden (vanaf 90 cm -Mv; 12,2-12,3 m +NAP). De funderingen van de bestaande bebouwing bevinden zich waarschijnlijk direct op het dekzandpakket, waardoor ook ter plaatse van deze funderingen nog sprake kan zijn van een intact archeologisch relevant niveau. Door de voorgenomen ingrepen, woning- en wegenbouw en de aanleg van groenvoorzieningen, bestaat de kans dat eventuele archeologische waarden in het plangebied verstoord kunnen worden. Daarom wordt geadviseerd om voorafgaand aan de voorgenomen grondroerende ingrepen een aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren naar de aard en aanwezigheid van eventuele archeologische resten. Om ook de aanwezigheid van archeologische resten ter plaatse van de bestaande bebouwing vast te stellen, wordt geadviseerd om het aanvullende archeologische onderzoek pas uit te voeren na afloop van de bovengrondse sloop. Deze sloop welke vallen onder civieltechnische ingrepen dienen zodanig ingericht te worden dat een

Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8)

17

bufferzone van 20 cm behouden blijft tussen de onderzijde van de ingrepen en de bovenzijde van het archeologisch relevant niveau. Om ook de aanwezigheid van archeologische resten ter plaatse van de bestaande bebouwing vast te stellen, wordt geadviseerd om het aanvullende archeologische onderzoek pas uit te voeren na afloop van de bovengrondse sloop. De verwijdering van de bestaande funderingen kan dan wellicht plaats vinden in de vorm van een IVO-P, variant archeologische begeleiding. Inzake archeologie is niet uitgesloten dat restanten van de lintbebouwing langs het Lijnsheike in de bodem bewaard zijn gebleven. Indien hier bodemingrepen gepland worden die dieper reiken dan -30 cm beneden maaiveld, wordt voorafgaandelijk archeologisch vooronderzoek noodzakelijk geacht. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is een omgevingsvergunning (activiteit monument) noodzakelijk, deze zal tijdig worden aangevraagd.

3.4 Volkshuisvesting Het gemeentelijk woonbeleid volgt primair uit de Woonvisie Tilburg 2015. Hierin staan de thema's en trends in het wonen, zijn actuele knelpunten geduid en zijn de woonopgaven voor de komende jaren benoemd. In de Woonvisie wordt ingezet op de samenstelling en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast blijft de nieuwbouwopgave voor Tilburg belangrijk vanwege de natuurlijke groei, gezinsverdunning en migratie. Centraal in de Woonvisie staat de gemeentelijke opgave om te voorzien in een compleet en gevarieerd palet aan woonmilieus. De woonmilieus vormen de basis voor een voldoende gedifferentieerd woningaanbod, waarin zo veel mogelijk inwoners passende woonruimte kunnen vinden. Passend bij de huishoudenssamenstelling, het inkomen en de mate van zelfredzaamheid van de inwoners. Maar ook passend bij de verschillende leefstijlen. De volgende woonmilieus worden onderscheiden: Centrum-Stedelijk, Stedelijk buiten het centrum, Groenstedelijk, Dorps en Landelijk. Hierbij is sprake van een afnemende woningdichtheid, nabijheid en toegang tot voorzieningen en (OV-)bereikbaarheid. Binnen deze woonmilieus vinden verschillende leefstijlen een plek.

Ten aanzien van de kwalitatieve opgave waar Tilburg als stad voor staat zijn er een aantal kwaliteiten waar vanuit de Woonvisie en de opgave in de stad waarde aan wordt gehecht: Bijzondere doelgroepen Er wordt voorzien in de behoefte naar woningen waar (onplanbare) zorg geleverd kan worden. Van de 18 sociale huurwoningen zal 50% als zorgwoning worden aangebonden (via een zorgpartij waar de gemeente een contract mee heeft). Zodra het zorgcontract beëindigd wordt, is verhuizen geen noodzaak. De ex-bewoners van de zorgwoningen mogen dan in de woning blijven wonen. Bij een (mogelijke) mutatie van een reguliere sociale huurwoning wordt deze eerst aangeboden aan de betreffende zorgpartij. Indien deze geen gebruik wil maken van het aanbod (of reeds 50% van de woningen bewoond wordt door een cliënt met zorgcontract) mag deze opnieuw regulier (sociaal) verhuurd worden. Appartementen De toevoeging van nieuwe appartementen is op deze locatie gewenst omdat deze omgeving zich uitstekend leent voor het huisvesten van zorgcliënten. Daarnaast dragen de appartementen in het sociale segment en in het middeldure huur segment bij aan de opgave voor het huisvesten van starters en senioren. De locatie is voor senioren gunstig gelet op de nabijheid van voorzieningen.

Vanuit de Verordening "Middenhuur Tilburg 2019" geldt de verplichting dat bij woningbouwontwikkelingen van meer dan 50 woningen een minimaal percentage van 10% aan middeldure woningen moet worden ontwikkeld. Van de 45 appartementen worden er 9 in het sociale segment van de huurmarkt aangeboden, de overige 36 appartementen behoren tot het segment middenhuur; hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de verplichting uit de Verordening “Middenhuur Tilburg 2019”. Levensloopbestendig / nultreden bouwen Als gevolg van de extramuralisatie van de zorg blijven ouderen en andere hulpbehoevenden langer zelfstandig thuis wonen. Door nieuwbouw zo veel mogelijk levensloopbestendig te realiseren kunnen zo veel mogelijk mensen zo lang mogelijk thuis (blijven) wonen. Een deel van de nieuwbouw wordt door deze nultreden te realiseren in het bijzonder geschikt voor deze doelgroepen. De te realiseren appartementen worden levensloopbestendig gerealiseerd, hierdoor wordt een bijdrage geleverd voor de woningvraag voor mensen uit de beschreven doelgroep. Conclusie