08 ontwerpbp Toelichting - b001

Met de initiatiefnemer is een exploitatieovereenkomst en een overeenkomst tegemoetkoming in schade gesloten. In de overeenkomst tegemoetkoming in schade is bepaald dat schade als gevolg van onderhavig bestemmingsplan, welke op de voet van afdeling 6.1 Wro voor vergoeding in aanmerking komt, zal worden vergoed door ontwikkelaar. In de exploitatieovereenkomst zijn de gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit bestemmingsplan opgenomen, de bijdrage voor het fonds bovenwijkse voorzieningen en beeldende kunst alsmede de kosten voor de benodigde aanpassingen in het openbaar gebied. Aangezien het verhaal van kosten anderszins verzekerd is, het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van eisen en regels als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid Wro niet noodzakelijk is, is er geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro opgesteld. Gelet op bovenstaande is het onderhavige plan economisch uitvoerbaar.

Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord)

45

Hoofdstuk 8 Omgevingsdialoog en vooroverleg 8.1 Kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord) op 4 juni 2021 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

8.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro Aangezien er geen Rijks- en provinciale belangen gemoeid zijn met dit wijzigingsplan is toezending niet nodig aan de betreffende instanties.

8.3 Omgevingsdialoog Ter uitvoering van het de handreiking burgerparticipatie en de nadere uitwerking burgerparticipatie Piushaven is voor de ontwikkeling van dit deelplan een planteam (Planteam Muziekwonen) in het leven geroepen. Het planteam bestaat uit omwonenden van het plangebied. Het planteam heeft 4 keer vergaderd en heeft op 12 april 2017 een gekwalificeerd advies uitgebracht. Het Kwaliteitsteam Piushavengebied heeft gereageerd op dit advies. Voor dit advies en de reactie van het kwaliteitsteam wordt verwezen naar bijlage 16 en bijlage 17 . Door het planteam zijn 9 punten naar voren gebracht. Dit betrof: 1. het parkeren, zowel het bestaande parkeerprobleem als opmerkingen met betrekking tot de regeling van het parkeren voor de te bouwen woningen. 2. de privacy, de hoogte van de woningen, men pleit er voor om variant 2 van de plannen uit te voeren, men pleit voor het aanbrengen van afscheiding op de balkons van de eerste woningen die grenzen aan bestaande woningen, 3. Men verzoekt om een vriendelijke, onderhoudsarme perceelsafscheiding. 4. Zorgen met betrekking tot de bouwhal 5. Zorgen met betrekking tot geluidsoverlast vanuit de muziek woningen. 6. Men vindt dat de woningen erg dicht op elkaar staan, met weinig open ruimte 7. Men wil betrokken worden bij de architectuur 8. men vindt de rol van het planteam beperkt 9. Omwonenden betrekken bij invulling van de hal.

Reactie Kwaliteitsteam. Op 24 mei 2017 is het advies van het planteam besproken in het kwaliteitsteam (zie bijlage 17). Samengevat is de reactie dat het parkeren goed wordt geregeld, dat er een regeling komt om inkijk vanuit balkons te beperken, dat gekozen wordt voor variant 2 als uitgangspunt voor het plan, dat er overleg over de erfafscheiding zal plaatsvinden tussen ontwikkelaar en omwonenden, dat het idee van Muziekwonen is verlaten en de plannen voor de hal anders zijn, dat door realisatie van autovrije straten er een hoogwaardige openbare ruimte ontstaat, dat men het rol van het planteam niet te beperkt vond en dat met betrekking tot de hal altijd geldt dat er geen geluidoveralst voor de omgeving mag plaatsvinden.

8.4 Zienswijzen ontwerp wijzigingsplan Het ontwerp wijzigingsplan "Piushavengebied 2009, 10e wijziging" heeft ter inzage gelegen van maandag 13 juli 2020 tot en met maandag 24 augustus 2020. Tijdens deze periode zijn er in totaal 4 schriftelijke zienswijzen ingekomen. Hierna volgt een samenvatting van de zienswijzen en een reactie hierop. Het wijzigingsplan is niet verder in procedure gebracht. We vinden het toch van belang om op hoofdlijnen in te gaan op de zienswijzen. In het onderhavige bestemmingsplan is zoveel als mogelijk rekening gehouden met deze zienswijzen. Metaalbedrijf De eigenaar van een metaalbedrijf dat grenst aan de te ontwikkelen locatie heeft zienswijzen ingediend.Een akoestisch (tegen)rapport, opgesteld door Tecmap (d.d. 30 juli 2020, referentie 20200141-3) maakt onderdeel uit van de schriftelijke zienswijze.

Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord)

46

De zienswijze richt zich hoofdzakelijk op het geluidonderzoek (hierna onderzoek) dat als onderlegger voor het bestemmingsplan is gebruikt en kan op hoofdlijnen als volgt worden samengevat: 1. In het onderzoek is geen rekening gehouden met de maximale invulling van het perceel van het metaalbedrijf; 2. Het onderzoek is gebaseerd op een akoestische rapportage uit 2006. Gezien de afstand tot de nieuwbouw en het metaalbedrijf is een meer gedetailleerd onderzoek gebaseerd op recente geluidmetingen wenselijker waarbij rekening wordt gehouden met de gewenste toekomstige bedrijfsactiviteiten van het metaalbedrijf; 3. Zonder de akoestische rapportage uit 2006 ontbreken er enkele essentiële uitgangspunten waarmee het onderzoek niet volledig is en hiermee niet voldoet aan de rapportage-eisen zoals beschreven in de Handleiding meten en rekenen industrielawaai 1999; 4. De geluidemissie van de heftruck is niet middels geluidmetingen vastgesteld. In het onderzoek is uitgegaan van een niet onderbouwde lagere bronsterkte waarbij geen rekening is gehouden met de ongelijkheid in het terrein en de drempel bij de deuropeningen waardoor de geluidemissie wordt onderschat; 5. In het onderzoek is geen rekening gehouden met de heater en de ventilator die automatisch aanschakelen afhankelijk van de buitentemperatuur in de avond- en de nachtperiode; 6.

In het onderzoek is voor de geluiduitstraling door de glazen wanden en dak uitgegaan van literatuurwaarden. Gezien de korte afstand tot de woningen is het aan te bevelen de werkelijke geluidisolatie middels geluidsmetingen te bepalen. Gezien de ouderdom van het pand zal de werkelijke geluidsuitstraling door de zuid- en noordgevel hoger zijn dan waarmee gerekend is; 7. De geluidbijdrage in oostelijke richting voor de lasdampafzuigingen wordt te laag ingeschat; 8. Niet duidelijk is waarop de beperking van de bedrijfsactiviteiten in de avondperiode is gebaseerd. Uitgegaan moet worden van metaalwerkzaamheden in de werkplaats gedurende 3 uur in de avondperiode; 9. Er is geen rekening gehouden met de geluiduitstraling in noordelijke richting bij geopende ramen in de noordgevel. Bij warme zomerdagen en -avonden worden de kantelramen en deur in de noordgevel opengezet om binnen nog aangenaam te kunnen werken; 10. Er is geen rekening gehouden met het rijden van personenauto’s van en naar de werkplaats door klanten en het eigen personeel in de dag- en de avondperiode; 11. Er is niet uitgegaan van piekgeluiden die daadwerkelijk binnen het terrein kunnen optreden maar van fictieve maximale bronsterkten; 12. Voor de avondperiode is geen rekening gehouden met piekniveaus die ontstaan bij werkzaamheden binnen en een geopend raam aan de achterzijde van het pand; 13.

In de berekeningen is geen rekening gehouden met een gedeeltelijke derde bouwlaag voor blok B zoals aangegeven in de Toelichting van het ontwerpbestemmingsplan; 14. De geluidbelasting in de buitenruimten bij blok B zijn niet bepaald. De geluidbelasting op het dak ter hoogte van de buitenruimten bedraagt in de orde van 58 dB(A) waardoor er geen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de buitenruimten; 15. De berekende geluidbelasting op de begane grond en het terras aan de achterzijde van de woningen in Blok C wordt te gunstig voorgesteld omdat voor de aanbouw van de woningen een objecthoogte van 3.2 meter wordt aangehouden terwijl de aanbouw slechts 2.3 meter hoog is; 16. De berekeningen die zijn uitgevoerd om het effect van de toegepaste geluidschermen te bepalen zijn onjuist, onbetrouwbaar, niet controleerbaar of reproduceerbaar.

De eigenaar van het metaalbedrijf is van mening: <0000> dat de werkelijke geluidemissie van zijn bedrijf onjuist en te laag is ingeschat; <0000> dat ter hoogte van de nieuwbouw een te lage geluidbijdrage is berekend; <0000> dat hij in de huidige en vergunde bedrijfsvoering, gelet op het voornemen om de berekende bijdragen van het onderzoek vast te leggen in een nieuw maatwerkvoorschrift, wordt ingeperkt; <0000> dat nu de geluidbelasting hoger is, ook in de woonvertrekken van de nieuwe woningen sprake zal zijn van hogere geluidniveaus en daarmee geen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De zienswijze richt zich ook op de gekozen procedure. Het wijzigingsplan is gebaseerd op artikel 26.2 van het bestemmingsplan Piushavengebied 2009. Het maximaal aantal woningen dat op basis van de wijzigingsbevoegdheid mag worden gebouwd is 81. Een deel van de wijzigingsbevoegdheid is al gebruikt in de vorm van het op 14 februari 2012 vastgestelde wijzigingsplan 'Piushavengebied 2009, 1e wijziging, Galjoenstraat noord deel 1', waarin 26 woningen mogelijk zijn gemaakt. Inmiddels is een bouwvergunning

Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord)

47

verleend voor 35 woningen. Met het 10e wijzigingsplan kunnen 52 woningen worden gerealiseerd. Omdat hiermee het maximale aantal van 81 woningen wordt overschreden is het college niet bevoegd om dit met genoemde wijzigingsbevoegdheid mogelijk te maken. Behalve het woningaantal, mag in ieder geval niet hoger gebouwd worden dan 3 bouwlagen en voor een deel zelfs lagen. De meeste woningen bestaan uit 3 bouwlagen (maximale bouwhoogte 10 meter). De woningen grenzend aan de tuinen van de woningen aan de Hoogvensestraat zijn lager (maximale bouwhoogte 4 en 7 meter). Nabij de Galjoenstraat komen appartementen met een bouwhoogte van 16 meter (5 bouwlagen). Er wordt deels in 5 bouwlagen gebouwd, waarmee buiten de grenzen van de wijzigingsbevoegdheid wordt gegaan en daardoor is het college niet bevoegd om het wijzigingsplan vast te stellen. Reactie De ingekomen schriftelijke zienswijze is voor de ontwikkelaar aanleiding geweest om een nieuw akoestisch rapport (F. Bouwmans d.d. 28 mei 2021 met nummer FBi20181215-09) op te laten stellen. Voor de uitgangspunten van De Kort is in het nieuwe rapport gebruik gemaakt van de gegevens uit het geluidonderzoek dat het metaalbedrijf door Tecmap (d.d. 30 juli 2020 met referentie 20200141-3) heeft laten verrichten. Uit het akoestisch onderzoek d.d. 28 mei 2021 blijkt dat voor alle woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat realiseerbaar is.

Voor een beperkt aantal woningen wordt een hogere geluidbelasting toegestaan onder voorwaarde dat voldaan wordt aan het binnenniveau van 35 dB(A) etmaalwaarde (voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau) en het binnenniveau van 55/50/45 dB(A) voor de maximale geluidniveaus. Voor de woningen waar een hogere geluidbelasting wordt toegestaan dan de standaard geluidnorm van het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn maatwerkvoorschriften gesteld. In het ontwerp van de nieuwe woningen is rekening gehouden met de hogere geluidbelastingen en worden aanvullende voorzieningen getroffen. Dit betreft: <0000> de bestaande muur van 3,5 meter hoog ter hoogte van de westzijde van de woningen B01 en B02 blijft behouden; <0000> de realisatie van een tuinmuur van 2 meter hoog ter hoogte van de westzijde van woning B05; <0000> de realisatie van een tuinmuur van 2,6 meter hoog ter hoogte van de aanbouw van woning C01; <0000> de situering van de geluidgevoelige ruimten en de buitenruimten van de woningen B01-B05 aan de oostgevel; <0000> de realisatie van geluidschermen (geluidreducerend effect ca.

10 dB) aan de westgevel van de bovenverdieping van de woningen C01-C03; <0000> de realisatie van geluidschermen aan de westgevel van de vierde verdieping van gebouw E; <0000> de toepassing van dove gevels voor de aanbouwen en de woningen B01-05 en C01-03; <0000> het treffen van aanvullende gevelisolatie voor de woningen B01-05, C01-03 en appartementengebouw E, met andere woorden een geluidwering die hoger is dan de standaard geluidwering van 20 dB conform het Bouwbesluit. In de planregels en op de planverbeelding zijn de te treffen geluidwerende voorzieningen (dove gevels, geluidschermen, tuinmuren) vastgelegd. Tevens is in de planregels vastgelegd dat de woningen pas in gebruik mogen worden genomen als de woningen B01-05 en C01-03 zijn opgericht, dit in verband met de afschermende werking van deze woningen op de achterliggende woningen. In het bestemmingsplan Piushavengebied 2009 is vastgelegd dat het college de bestemming 'Bedrijventerrein' gelegen binnen de 'Wro-zone-wijzigingsbevoegdheid 2' kan wijzigen in de bestemming Gemengd, Verkeer-Verblijf en/of Groen onder de voorwaarde dat onder meer het aantal te bouwen woningen niet meer dan 81 bedraagt. Het onderhavige wijzigingsplan biedt ruimte voor 52 woningen. Het wijzigingsplan 'Piushavengebied 2009, 1e wijziging' biedt ruimte voor 26 woningen. Dat is in totaal 78 woningen waarmee wordt voldaan aan de norm van 81 woningen.

De vergunning waar naar verwezen wordt heeft betrekking op de realisatie van 12 appartementen en 23 grondgebonden woningen. Deze locatie wordt nu ingevuld met 35 woningen in plaats van de 26 woningen van het wijzigingsplan Piushavengebied 2009, 1e wijziging. In totaal kunnen er nu dus nog (81-35) 46 woningen gebouwd worden. Het bouwplan bevat 52 woningen. De procedure van het wijzigingsplan is stopgezet en er wordt nu een procedure voor een bestemmingsplanherziening gevolgd. Eigenaar Galjoenstraat 41, 41a, 43a, 43b, 43c, 43d en 43e

Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord)

48

1.

2.

3.

Reclamant is eigenaar van de panden gelegen aan Galjoenstraat 41, 41a, 43a, 43b, 43c, 43d en 43e en is niet geïnformeerd over de ontwikkeling die in dit gebied aan de orde is. Hij wil in de toekomst graag geïnformeerd worden. Reclamant verwijst naar een brief van de gemeente waarin aangegeven is dat het verhuren van bedrijfswoningen aan Galjoenstraat 41 en 41a voor 31 december beëindigd moet zijn, terwijl er in 1996 vergunning is verleend voor deze dienstwoningen. In de brief schrijft het college dat verkleuring van het bedrijfsperceel naar wonen vanuit de bescherming van de reeds aanwezige bedrijven niet reëel is. Twee woningen kunnen niet worden toegestaan omdat de bestaande bedrijven beschermd moeten worden en op het terrein pal ernaast wordt grootschalige woningbouw ontwikkeld. Reclamant vraagt hier een verklaring voor. Reclamant vraagt om afspraken te maken over de schutting die vóór de gevel van zijn bedrijfspanden staat en hij wil betrokken worden bij de bouwwerkzaamheden ter plaatse van de bedrijfshallen.

In een bestemmingsplanprocedure wordt eenieder geïnformeerd via een publicatie in de Staatscourant en Gemeenteblad. Als extra service verspreiden we brieven naar omwonenden en zorgen we voor bekendmakingen via gemeentelijke website. Nu reclamant een zienswijze heeft ingediend, wordt hij hierover geïnformeerd. In de betreffende brief wordt gewezen op het strijdig gebruik van de twee bedrijfswoningen omdat deze worden verhuurd aan derden als burgerwoning. Deze overtreding moet voor 31 december 2020 zijn beëindigd. Dit staat los van deze bestemmingsplanprocedure en afhandeling hiervan verloopt via de afdeling Veiligheid & Wijken, Toezicht en Handhaving. De bedrijfspanden vallen buiten het plangebied. Ook een eventuele schutting valt buiten het plangebied. In het kader van de bestemmingsplanprocedure hoeven hier geen afspraken over gemaakt te worden. Eventuele afspraken over toekomstige erfafscheidingen kunnen rechtstreeks met ontwikkelaar worden gemaakt. Bewoner Ankeveenstraat In het Advies Planteam (bijlage bij toelichting) wordt gesproken over de invulling van Galjoenstraat 37, de bestaande loods/bedrijfshal, die in het plan behouden blijft. 'Advies deel 2' gaat specifiek over de invulling als gemeenschappelijke hal voor de muziekbewoners. In Advies deel 1 wordt al aangegeven dat deze invulling niet meer actueel is. Verzocht wordt om 'Advies deel 2' als niet meer relevant c.q.

van toepassing te beschouwen. De bijlage vormt het advies van het planteam van destijds. Het is juist dat deze invulling niet meer actueel is. In paragraaf 8.3 van de toelichting van het bestemmingsplan is dat al aangegeven. Bewoners Hoogvensestraat 1. Reclamanten geven aan dat het advies van het planteam van april 2017 niet meer actueel is en dat ze in juni 2020 een aanvullend advies hebben uitgebracht waarbij rekening is gehouden met klimaatverandering. Dit advies is niet meegenomen in het laatste plan. 2. In het wijzigingsplan 'Piushaven 2009, 1e wijziging (Galjoenstraat Noord deel 1) heeft het gedeelte grenzend aan de achtertuinen van de woningen aan de Hoogvensestraat geen mogelijkheid tot bebouwing. Er zou een schutting van maximaal 1,80 meter mogen worden geplaatst. In het ontwerp wijzigingsplan wat nu voorligt kan een bungalow gebouwd worden direct grenzend aan het perceel van de woningen. De bungalow mag een maximale bouwhoogte hebben van 4 meter. Omdat het maaiveld nog moet worden uitgezet kan die hoogte ten opzichte van het aangrenzende perceel zelfs nog groter worden. In het oorspronkelijke plan was er een binnentuin voorzien op de plek waar nu een bungalow gebouwd kan worden. Het groene uitzicht en de verkoelende werking gaat daarmee verloren. Het woongenot wordt hiermee beperkt en de waarde van de woningen zal naar verwachting dalen. 3.

Behalve de bungalow komt er een 11 meter hoge bebouwing op 6 meter vanaf de perceelgrens. In het wijzigingsplan 1e wijziging zou dat op 21 meter afstand zijn. Men vreest voor privacyverlies, wanneer er ramen in de zijgevels komen. 4. Het plan past volgens reclamant niet in het beleid van de gemeente. Op het plangebied is de “Structuurvisie Linten in de Oude Stad” van toepassing. In bijlage 7 van die structuurvisie worden stedenbouwkundige criteria voor bouwplannen uitgewerkt. Gezien de karakteristiek van het gebied doet reclamant de aanname dat uitgegaan is van een “Bouwtype K3”. Aan een aantal stedenbouwkundige criteria wordt volgens reclamant niet voldaan. 5. Het plan zou in strijd zijn met de stedenbouwkundige visie Piushaven. In die visie is aangegeven dat rekening gehouden moet worden met klimaatverandering en dat het noodzakelijk is om

Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord)

49

6.

7.

8. 9.

gebiedsontwikkeling ook te benaderen vanuit klimaatbeheersing en groen in plaats van primair vanuit vastgoed. Reclamant vraagt zich af hoe dit beleidsuitgangspunt zich verhoudt tot dit plan. Genoemd wordt het vervangen van groenstrook door een 4 meter hoge bungalow. In de hele onderbouwing van het bestemmingsplan komen de woorden “Groen” en “Klimaat” niet voor. Duurzame ontwikkeling in de Piushaven zou volgens reclamant een zaak moeten zijn van alle deelplannen, en niet slechts van enkel bijvoorbeeld het fabriekskwartier. In het bestuursakkoord is volgens reclamant vastgelegd dat rekening gehouden wordt met de toenemende weersextremen door tuinen, straten, buurten en de binnenstad meer te vergroenen en wordt bij bouwplannen standaard klimaatadaptatie en water als randvoorwaarde meegenomen. Dit punt is onlangs uitgewerkt in de door het college vastgestelde “Uitvoeringsagenda klimaatadaptatie Koel Tilburg”. Volgens reclamant is op het gebied van klimaatadaptatie het plan een verslechtering ten opzichte van de huidige bestemmingsplannen. In oktober 2018 heeft de gemeente Tilburg de grond aan de Galjoenstraat verkocht aan de firma Van der Weegen. Destijds is verzocht om daarvan af te zien. Het plan heeft geen draagkracht in de buurt. Er is in dit plan weinig oog voor kwaliteit.

De samenwerking met de ontwikkelaar wordt als niet prettig ervaren door gebrekkige informatievoorziening, geen open dialoog, uitgaan van eigen belangen, geen koppeling met de gemeentelijke belangen, geen gevoel bij bewonersbelangen. Reclamant stelt dat de omgevingsdialoog als onvoldoende is ervaren en dat de belangen onvoldoende en niet zorgvuldig zijn meegewogen bij de totstandkoming van het ontwerp bestemmingsplan. Reclamant geeft aan niet tegen woningbouw te zijn op dit terrein, maar vindt het plan te weinig kwaliteit hebben. Men ziet graag een groen plan dat rekening houdt met klimaatadaptie en zorgt voor een open ruimte in de dicht bebouwde buurt.

Op 30 juni 2020 is een nieuw advies ontvangen van het planteam. In het collegeadvies voor de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan is aangegeven dat er een gesprek is geweest met deelnemers van het planteam en de ontwikkelaar en dat daarbij is aangegeven dat men moeite heeft met de bouw van een bungalow direct tegen de achtertuinen, onder andere in verband met hittestress. Het gesprek heeft niet geleid tot een acceptabele oplossing voor beide partijen. Daarnaast zijn er tussentijds diverse gesprekken geweest tussen de bewoners en de stedenbouwkundige van de gemeente waarbij is toegelicht waarom dit plan stedenbouwkundig passend is en welke alternatieven stedenbouwkundig denkbaar zijn, zoals een tweelaags woning met tuin aan de zijde van reclamanten. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van het plan, behalve dat de maximale bebouwingshoogte is teruggebracht van 4 meter naar 3,30 meter. Ook is gewezen op de mogelijkheid om afspraken te maken tussen ontwikkelaar en bewoners om bijvoorbeeld een groene wand te realiseren en hiermee de overgang tussen achtertuin en bebouwing te verzachten. Volgens het wijzigingsplan 'Piushaven 2009, 1e wijziging (Galjoenstraat Noord deel 1) mogen buiten het bouwvlak onder meer bouwwerken van algemeen nut worden gebouwd met een hoogte van maximaal 3,5 meter. Dat kan tot op de perceelgrens.

Verder mogen erf- en terreinafscheidingen worden opgericht met een hoogte van maximaal 2 meter. In het wijzigingsplan is op circa 1 meter afstand een bouwvlak gelegen waar tot een hoogte van 3,30 meter gebouwd kan worden. Qua bebouwing is er dus weinig verschil met het vorige wijzigingsplan. De patiowoningen grenzen deels aan het gezamenlijke parkeerterrein achter de woningen Hoogvensestraat 52 t/m 56a, deels direct aan de tuin van nummer 58 en deels aan het achterpad ter hoogte van nummers 68 t/m 72. De hoogte van de patiowoningen woningen bedraagt ca 3.3 m. De hoogte van de erfscheiding van de patiowoningen kan lager worden uitgevoerd. Het is niet juist dat er met het wijzigingsplan een 11 meter hoge bebouwing op 6 meter vanaf de perceelgrens zou kunnen komen. In het ontwerp wijzigingsplan was zou op een afstand van 7 meter bebouwing mogelijk worden met een hoogte van maximaal 10 meter. De afstand tussen het bouwvlak en het bouwvlak van de woningen van reclamanten bedraagt circa 20 meter. Bovendien wordt er een bungalow gerealiseerd met een hoogte van maximaal 4 meter tussen de bebouwing in 3 bouwlagen en de woningen van reclamanten. Hierdoor zal er geen sprake zijn van overmatig verlies aan privacy. De "Structuurvisie Linten in de Oude Stad" heeft betrekking op tal van straten, waaronder de Hoogvensestraat, Lanciersstraat, Piushaven en Havendijk.

De structuurvisie heeft echter geen betrekking op de Galjoenstraat en niet op het onderhavige plangebied. Wel is Piushaven aangeduid als ontwikkelingsgebied. De Galjoenstraat noch de Hoogvensestraat zijn lint. Het lintenbeleid is dus niet op deze locatie van toepassing. Het plan voldoet desalniettemin aan de genoemde stedenbouwkundige kwaliteiten/ criteria.

Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord)

50

Ten opzichte van de huidige situatie en bebouwingsmogelijkheden verbetert de situatie. De oude bedrijfshallen inclusief omliggende verharding worden gesaneerd en daarvoor in de plaats komt een appartementencomplex met groene binnentuinen en grondgebonden woningen met groen in de openbare ruimte. Het is hiermee passend in de stedenbouwkundige visie en in lijn met hoe je binnenstedelijk woningen ontwikkeld. De genoemde doelstellingen moeten niet op perceelsniveau worden gezien, maar in een groter gebied. Niet elke ontwikkeling leent zich namelijk om hier optimaal rekening mee te houden. Zoals eerder vermeld zijn we van mening dat het onderliggende plan een verbetering is ten opzichte van de huidige situatie als het gaat om de genoemde doelstellingen. Er is de afgelopen periode veel geïnvesteerd in de belangen van bewoners en informatievoorziening, met name door de gemeente. Meerdere keren is met elkaar inhoudelijk gesproken over de opzet van het plan en welke keuzes hierin zijn gemaakt. Dit heeft echter helaas niet geleid tot overeenstemming over het plan.

8.5 Zienswijzen ontwerp bestemmingsplan

Piushavengebied 2009, 7e herziening (Galjoenstraat Noord)

51