07 Obp toelichting

GEMEENTE TILBURG Afdeling Ruimte

BESTEMMINGSPLAN Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15) Toelichting met bijlagen

Ontwerp: Vastgesteld: Onherroepelijk: Code: NL.IMRO.0855.BSP2020001-b001

1 december 2020

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Plan en plangebied 2 1.1 Aanleiding tot planontwikkeling 2 1.2 Het plangebied 2 1.3 Voorgaande plannen 4 1.4 Ruimtelijke en functionele structuur 4 Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader 6 2.1 Rijk 6 2.2 Provincie 7 2.3 Gemeente 8 Hoofdstuk 3 Thematische beleidskaders 11 3.1 Stedenbouwkundige aspecten en welstand 11 3.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumentenzorg 15 3.3 Volkshuisvesting 16 3.4 Groen en biodiversiteit 18 3.5 Detailhandel 20 3.6 Horeca 22 3.7 Verkeer en parkeren 24 Hoofdstuk 4 Milieuaspecten 27 4.1 Milieueffectrapportage 27 4.2 Milieuhinder bedrijven 27 4.3 Externe veiligheid 28 4.4 Vuurwerk 31 4.5 Geluid 31 4.6 Lucht 35 4.7 Geur 36 4.8 Trillingen 36 4.9 Bodem 36 4.10 Natuur en ecologie 37 4.11 Gezondheid 41 Hoofdstuk 5 Wateraspecten 43 5.1 Bestaand watersysteem 43 5.2 Beleidskader 43 5.3 Ambitie 43 5.4 Duurzaam watersysteem 44 5.5 Watertoets 46 Hoofdstuk 6 Opzet planregels 47 Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 48 Hoofdstuk 8 Omgevingsdialoog en vooroverleg 49 8.1 Kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro 49 8.2 Omgevingsdialoog 49 8.3 Zienswijzen 49

TOELICHTING

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

1

Hoofdstuk 1 Plan en plangebied 1.1 Aanleiding tot planontwikkeling Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van studentenhuisvesting aan het Reitseplein 15 te Tilburg. Het woongebouw zal plaats bieden aan maximaal 450 wooneenheden voor studenten, bestaande uit zelfstandige studio's en onzelfstandige studentenkamers, ondersteunende voorzieningen, 250 m² voor daghoreca en 250 m² voor een dienstverlenende functie. Met deze toelichting wordt een basis gegeven voor de bestemmingsplanherziening waarmee medewerking kan worden verleend aan het initiatief. De toelichting geeft aan waarom de beoogde ontwikkeling past binnen de visie van de gemeente Tilburg op het gebied. Er wordt nader ingegaan op de wijze waarop het initiatief aansluit op de plaatselijke situatie en het beleid dat de gemeente voorstaat. Tevens worden de (stedenbouwkundige) richtlijnen en randvoorwaarden welke aan de basis van de planontwikkeling hebben gestaan in de toelichting verwoord. De toelichting geeft ook de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken weer. Dit bestemmingsplan is opgesteld om het planologisch‐juridische kader te vormen voor de ingrepen en ontwikkelingen voor de realisatie van het studentencomplex. Deze ingreep is van belang om nu en in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende studentenhuisvesting voor de stad, met de gewenste woonkwaliteit.

De bestaande kantoorpanden zijn verouderd. Om voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen zal sloop en nieuwbouw plaatsvinden. De huidige planopzet omvat maximaal 450 wooneenheden, voornamelijk gericht op internationale studenten. Dit aantal is opgesplitst in studio's en inpandige studentenhuizen. Tevens bevat de ontwikkeling ca. 1.000 – 1.500 m² bvo aan gezamenlijke voorzieningen voor de doelgroep. Dit is onderverdeeld over verschillende functies zoals, fitness‐ droog‐ en ontmoetingsruimten voor de bewoners; ook worden een fietsreparatiepunt en een bistro beoogd. Deze functies hebben als doel de sociale samenhang en interactie tussen de bewoners te stimuleren. De omvang is zodanig kleinschalig en specifiek voor deze doelgroep dat dit geen negatief effect heeft op voorzieningen in de omgeving. De voorzieningen kunnen daarnaast gebruikt worden voor andere reeds gerealiseerde en nog te realiseren studentenwoningen, zoals de Cobbencampus. In hoofdstuk 2 is in meer detail omgeschreven welke ingrepen en ontwikkelingen gaan plaatsvinden op de locatie aan het Reitseplein.

Figuur 1: De huidige situatie van het plangebied

1.2 Het plangebied

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

2

Het plangebied betreft het perceel kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie P, nummer 6291, plaatselijk bekend als Reitseplein 15, en is gelegen in het westelijke deel van de gemeente en wordt begrensd door het spoor in het noorden, de Ringbaan West in het oosten, Sportweg in het zuiden en het Reitseplein in het westen. Direct aan het Reitseplein is een sportcomplex gelegen. Aan de oostzijde ligt het recent opgeleverde stadspark van de gemeente.

Figuur 2: Het plangebied op luchtfoto, met omliggende wegen. Het onderstaande concept aan de Reitseplein 15 in Tilburg wordt ontwikkeld. Dit plan wordt gereed gemaakt voor de huisvesting van ca. 450 studenten in de ca. 450 wooneenheden. Het pand wordt ruim opgezet en biedt veel gemeenschappelijke ruimtes. Deze ruimtes zijn strategisch gelegen om ontmoeting tussen (buitenlandse)

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

3

studenten te bevorderen.

Figuur 3: Concept plan ontwikkeling Reitseplein 15

1.3 Voorgaande plannen Dit bestemmingsplan is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Reit 2007', vastgesteld door de gemeenteraad op 2 februari 2009. In dat plan heeft het perceel de bestemming 'Kantoor'. De maximale bouwhoogte bedraagt 30 meter en het maximum bebouwingspercentage is 50%. Het plan voor de huisvesting van ca. 450 studenten in de beoogde nieuwbouw past zowel qua functie als qua bouwregels niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Om die reden is de voorliggende bestemmingsplanherziening opgesteld.

1.4 Ruimtelijke en functionele structuur Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op een herontwikkeling van een voormalig kantoorpand aan het Reitseplein in het deelgebied de Reit te Tilburg. De locatie wordt herontwikkeld naar gestapelde studentenwoningen. Het gebied wordt in de Omgevingsvisie Tilburg 2040 benoemd als kennisknoop en door de aanwezigheid van diverse onderwijsinstellingen in de omgeving is de ontwikkeling passend in het gebied. Het planobject bestaat uit een U‐vormig gebouw en een toren. Op de begane grond van het gebouw wordt ruimte gereserveerd voor verschillende functies (kleinschalige fietsenreparatie , fietsenverhuur, kleinschalige (dag)horeca en een droog,‐ en strijkruimte). Door deze functies kleinschalig te houden zullen deze niet concurreren met vergelijkbare, grotere functies in de omgeving. De binnentuin vormt het hart van het terrein en is een plek waar studenten elkaar kunnen ontmoeten. Het uitgangspunt is om een groene en kwalitatieve omgeving te realiseren wat een impuls geeft aan het terrein en wat tegelijkertijd aansluit op de omliggende Spoorzone. De daktuin fungeert als een tweede ontmoetingsruimte met een groen karakter en de parkeerkelder onder het gebouw zal voorzien in de parkeerbehoefte van de studenten, hun bezoekers en de klanten van de horeca‐ en dienstverlenende functies.

De ingang van deze parkeerkelder komt aan de noordzijde van het pand. In het pand worden twee typologieën woningen gerealiseerd, te weten zelfstandige studio's en studentenhuizen. Het pand zal uit verschillende bouwhoogtes bestaan, afwisselend van ca. 3 tot 14 bouwlagen. Het karakter van de bebouwing op de campus Tilburg University is gedeeltelijk overgenomen in het onderhavige ontwerp.

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

4

Figuur 4: Impressie entreezijde

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

5

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader 2.1 Rijk 2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Deze structuurvisie bundelt het nationale ruimtelijke en infrastructurele beleid en schetst een beeld van Nederland in 2040. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructurele plannen het de komende jaren wil investeren en op welke wijze bestaande infrastructuur beter benut kan worden. Provincies en gemeenten krijgen in de plannen meer bewegingsvrijheid op het gebied van ruimtelijke ordening. 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 17 december 2011 is de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte gedeeltelijk in werking getreden. Deze nieuwe AMvB Ruimte heeft de eerdere ontwerp AMvB Ruimte 2009 vervangen. Juridisch wordt de AMvB Ruimte aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is op 1 oktober 2012 geactualiseerd en is vanaf die datum geheel in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het Barro naast het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is de juridische verankering van de uitgangspunten uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte compleet. In het Barro zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Het Barro is deels opgebouwd uit hoofdstukken afkomstig van de ontwerp AMvB Ruimte die eind 2009 is aangeboden en deels uit nieuwe onderwerpen. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het besluit bepaalt tevens: "Voor zover dit besluit strekt tot aanpassing van een bestemmingsplan dat van kracht is, stelt de gemeenteraad uiterlijk binnen drie jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit een bestemmingsplan vast met inachtneming van dit besluit." Volgens de toelichting bij dit artikel geldt als hoofdregel, dat de regels van het Barro alleen van toepassing zijn wanneer na inwerkingtreding van het Barro een nieuw bestemmingsplan voor het eerst nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt binnen de aangegeven projectgebieden. Alleen wanneer het Barro expliciet een aanpassing van bestemmingsplannen vergt, omdat een reeds bestaand bestemmingsplan binnen een of meerdere van de projectgebieden is gelegen, dan moet dat binnen drie jaar gebeuren. Het Barro draagt bij aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en "vermindering van de bestuurlijke drukte". Belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt.

Daar staat tegenover dat de regelgeving voor lagere overheden weer wat ingewikkelder is geworden. Gemeenten die een bestemmingsplan opstellen dat raakvlakken heeft met een of meerdere belangen van de projecten in het Barro, zullen nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten controleren. Het Barro vormt daarmee een nieuwe, dwingende checklist bij de opstelling van bestemmingsplannen. In het Barro zijn de projecten van nationaal belang beschreven. Deze projecten zijn in beeld gebracht in de bij het Barro behorende kaarten. De voorliggende planlocatie is niet in een van de aangewezen projectgebieden van nationaal belang gelegen. Hiermee zijn de bepalingen uit het Barro niet van toepassing op de planlocatie en is er geen sprake van strijdigheid met nationale belangen. 2.1.3 (Ladder voor) Duurzame verstedelijking Op grond van art. 3.1.6 Bro zijn provincies en gemeenten verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk plan aandacht te besteden aan het aspect 'duurzame verstedelijking', wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Art. 1.1.1. Bro definieert het begrip stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Overheden dienen op grond van art. 3.1.6 Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren.

In de eerste plaats geschiedt dat door de behoefte aan de desbetreffende stedelijke ontwikkeling te onderbouwen. Uitgangspunt is vervolgens dat, met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, de nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

6

nieuwe stedelijke ontwikkeling daarentegen voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet dat eveneens worden gemotiveerd in de plantoelichting. Tilburg is in trek bij zowel nationale als internationale studenten. Deze doelgroep wil het liefst wonen in het centrum of nabij de Hogescholen of Universiteit. Op dit moment is sprake van een aanzienlijk tekort aan studentenhuisvesting (zowel zelfstandige als onzelfstandige) als gevolg van de groei van de universiteit en de verbreding van haar profiel. De groeibehoefte voor studentenhuisvesting is daarmee aanzienlijk. De ontwikkeling aan het Reitseplein draagt bij aan het voorzien in van maximaal 450 nieuwe studentenwoningen (zelfstandig en onzelfstandig), op een daarvoor geschikte locatie, te weten de zogenaamde kennisas (as tussen de universiteit en het centrum). Het initiatief voorziet hiermee in een urgente en grote vraag binnen bestaand stedelijk gebied. De gemeente Tilburg maakt samen met acht andere gemeenten deel uit van de regio Hart‐van‐Brabant. In regionaal verband worden met de provincie Noord‐Brabant afspraken gemaakt over de kwantitatieve woningbouwopgave voor een periode van 10 jaar, dit op basis van de door de provinciale bevolkings‐ en woningbehoefteprognose. In de periode 2017‐2027 is de bouwopgave voor Tilburg ongeveer 9.600 woningen.

Hiermee wordt voorzien in de natuurlijke groei, de huishoudenverdunning en in de groei door migratie. Tot ongeveer 2030 is de gemeentelijke woningbouwopgave gemiddeld 1.100 woningen per jaar. In dat tempo worden ook de onttrekkingen in de stad jaarlijks gecompenseerd. De woningbouwopgave voor Tilburg kan en wordt vrijwel volledig binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Vanwege de gewenste kwalitatieve samenstelling daarvan, zoals de behoefte aan verschillende woonmilieus, komt het zeer beperkt voor dat daarbij ook locaties buiten het bestaand stedelijk gebied verkend worden. Het plan tot de bouw van de ca. 450 studentenwoningen op de locatie Reitseplein 15 past binnen de gemeentelijke bouwopgave in regionale context en is opgenomen in de planlijst (ingevolge artikel 3.1.6. Bro). Over de samenhang van dit plan met de kwalitatieve woningbouwopgave verderop meer in paragraaf 3.3

2.2 Provincie 2.2.1 Brabantse omgevingsvisie Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord‐Brabant in werking getreden. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: “Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit”. Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goed leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. 2. 3. 4. 5.

De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken. Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en we stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Hoe gaan we deze gevolgen aanpakken? Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis‐ en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

Daarna volgt een doorvertaling in een Omgevingsverordening en programma's. Om straks als de Omgevingswet in werking treedt (volgens de huidige planning pas in 2021) echt klaar te zijn, is er eerst een beleidsarme interim omgevingsverordening gemaakt. In deze interim omgevingsverordening worden de bestaande regels over de fysieke leefomgeving al zoveel mogelijk in één verordening onder gebracht. Elk van de vijf hoofdopgaven van de Brabantse Omgevingsvisie zijn uitgewerkt in specifieke aandachtspunten. Voor de beoogde ontwikkeling kunnen de volgende aandachtspunten een rol spelen, waarbij per punt is aangegeven hoe het initiatief hieraan voldoet:

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

7

<0000>

<0000>

<0000>

De provincie gaat uit van meervoudig en zorgvuldig ruimtegebruik. Door een integrale benadering wordt de claim op de schaarse ruimte zo beperkt mogelijk gehouden. Er wordt een beperkte claim op de ruimte gedaan doordat er een verouderd pand plaats maakt voor nieuwbouw. De provincie streeft naar een stedelijk netwerk dat de gezondheid en het leefklimaat van de Brabanders versterkt. Dat betekent dat de provincie aandacht heeft voor de milieukwaliteit en een aantrekkelijke en bereikbare groene omgeving en voorzieningenstructuur. Nabijheid en menging van wonen, werken, voorzieningen, parken en natuur draagt niet alleen bij aan gezondheid, maar nodigt ook uit tot sociale contacten en draagt daardoor bij aan de sociale cohesie binnen steden en dorpen. In de omgeving van het plan is voldoende sprake van voorzieningen, groen, een stadspark en een sportaccommodatie waar de doelgroep gebruik van kan maken. Het plan draagt hier ook aan bij. De provincie zet in op het vergroten van nabijheid als strategie om groei van de (auto)mobiliteit te beperken. Nabijheid en functiemenging van wonen, werken en voorzieningen dragen bij aan de ontwikkeling van nieuwe (en vernieuwing van) economische activiteiten. Doordat de doelgroep vrijwel geen autobehoefte heeft wordt in het plangebied een parkeerkelder gerealiseerd met een capaciteit van ca. 115 auto's.

2.2.2 Interim omgevingsverordening De provincie heeft een Interim omgevingsverordening vastgesteld (25 oktober 2019, in werking 5 november 2019) waarin de bestaande regels m.b.t de fysieke leefomgeving zijn samengevoegd. In de Interim omgevingsverordening zijn de bestaande regels samengevoegd van de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat de regels van de genoemde verordeningen zijn gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau en dat er in beginsel geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd. Er zijn alleen wijzigingen doorgevoerd gebaseerd op eerder vastgesteld beleid, zoals de Brabantse omgevingsvisie. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De Omgevingsverordening bevat omgevingswaarden, algemene regels (rechtstreeks geldende regels) en instructieregels (regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van b.v. bestemmingsplannen en besluiten). De locatie is gelegen in het stedelijk concentratiegebied.

De Omgevingsverordening stelt geen specifieke nadere eisen aan de herontwikkeling van de locatie.

2.3 Gemeente 2.3.1 Omgevingsvisie Tilburg 2040 Op 21 september 2015 heeft de Raad de Omgevingsvisie Tilburg 2040 vastgesteld. De Omgevingsvisie Tilburg 2040 is een koers‐ en inspiratiedocument. Het is een kompas voor investeringen in het fysieke domein. Een uitnodiging aan de stad om samen te werken aan de ontwikkeling van een stad waar het fijn wonen, werken, leven en recreëren is. De visie biedt burgers en bedrijven ruimte om initiatief te ontplooien en reikt de gemeente handvatten aan om haar strategie af te stemmen op het geschetste toekomstperspectief. De Omgevingsvisie Tilburg 2040 geeft ook richting aan de inzet van de gemeente; in welke onderdelen de gemeente haar geld, tijd en bestuurskracht investeert. En welke prioriteiten daarbij gelden. Inhoudelijk richt de Omgevingsvisie zich op Tilburg als vitale, duurzame stad in een moderne netwerksamenleving. De ontwikkelingen in de economie, de maatschappij en de leefomgeving gaan niet ten koste van elkaar, maar sluiten op elkaar aan en versterken elkaar. People, planet en profit zijn in balans. <0000> People: Het is prettig wonen en werken in Tilburg, een stad met veel verschillende woonbuurten en verschillende soorten werklocaties. De woonmilieus passen bij de leefstijl van de mensen.

<0000> Planet: We gaan voor een gezonde en leefbare stad, anticiperen op de effecten van klimaatverandering, zoals hitte, droogte en hogere temperaturen. In het economisch systeem wordt herbruikbaarheid van producten en grondstoffen steeds belangrijker. Verder krijgen groen en water een steeds prominentere rol in de stad. De grote natuurgebieden om de stad zijn met elkaar verbonden. Dat versterkt het ecologisch systeem en de veerkracht van de natuur. <0000> Profit: Om ook in de toekomst sterk genoeg te zijn, wil Tilburg de kracht van BrabantStad benutten. Tilburg is een stad die mensen kansen biedt: op aangenaam werk en op een fijne woon‐ en leefomgeving. Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

8

Om antwoord te geven op de vraag hoe we dit gewenste toekomstbeeld samen met burgers en partners in de stad voor elkaar kunnen krijgen volgt de Omgevingsvisie Tilburg 2040 een strategie met drie sporen: de Brabantstrategie, de Regiostrategie en de Stadsstrategie. Brabantstrategie: Tilburg kiest voor de kracht van stedelijke samenwerking Samen met de andere Brabantse steden wil Tilburg de kracht van het stedelijk netwerk BrabantStad versterken. Om de benodigde schaalsprong naar een stedelijk netwerk te kunnen maken, moet Tilburg aantrekkelijk bereikbaar en concurrerend zijn. <0000> Aantrekkelijk: Tilburg wil een aantrekkelijke stad zijn waar mensen graag wonen en werken, en waar het voor bedrijven interessant is om zich te vestigen. Niet alleen moet het aanbod van voorzieningen in de stad zelf aansprekend en hoogwaardig zijn, ook de groene omgeving en religieus en historisch erfgoed zijn belangrijke factoren. <0000> Bereikbaar: goede verbindingen (weg, water, rail én digitaal) met de andere Brabantse steden zijn essentieel voor een sterk stedelijk netwerk. <0000> Concurrerend: En duurzame concurrentiekracht kent in Tilburg twee belangrijke pijlers, namelijk kennis & creativiteit en smart industries.

Concreet richt de Brabantstrategie zich op vier stedelijke knooppunten (Binnenstad van de 21e eeuw, Tilburg University Campus, Modern Industrieel Cluster Vossenberg‐Loven en Modern‐Industrieel Cluster Midden‐Brabant) en drie stadsregionale parken (Moerenburg ‐ Koningshoeven, Stadsbos013 en Noord). De regiostrategie: de kracht van Tilburg als centrumstad Bij de regiostrategie draait het om Tilburg in haar rol als centrumstad; Tilburg als belangrijke spil in de regio Hart van Brabant. Een goed bereikbare stad, waar bewoners uit de gehele omliggende regio graag komen voor werk, hoogwaardige medische zorg, uitstekend onderwijs, een compleet aanbod van winkels en spannende cultuur. Waar bedrijven hun ambities optimaal kunnen ontplooien. En waar het uitstekend (meerdaags) recreëren is. Een sterke stad kan niet zonder een sterke regio; omgekeerd geldt dat een sterke regio niet zonder een sterke stad kan. De regiostrategie richt zich op drie stedelijke knooppunten (Bedrijvenpark Zuid, Zorgcluster Leijpark en Duurzaam energielandschap Noord) en twee regionale ecologische verbindingszones ten westen en oosten van de stad. De stadsstrategie: leefbaarheid met oog voor de menselijke maat De stadsstrategie richt zich op het realiseren van prettig leefbare wijken, dorpen en buitengebied.

Hoofdpunten van de stadsstrategie zijn: <0000> Ruimte voor zelf‐ en samenredzaamheid in wijken en buurten <0000> Basis op orde: wijken zijn schoon, heel en veilig <0000> Vitale wijkeconomie: dynamiek en ondernemerschap in de wijk <0000> Brandpunten in wijken zorgen voor dynamiek, ontmoeting en sociale binding. <0000> Differentiatie in woonmilieus: aansluiten bij de leefstijlen van bewoners <0000> Cultureel erfgoed: het verhaal van Tilburg centraal <0000> Groen en water in de stad: toegankelijk en zichtbaar <0000> Goede bereikbaarheid van wijken en buurten borgen <0000> Betere verbinding stad en buitengebied: groene inprikkers <0000> Economische vitaliteit van het landschap behouden en versterken De Omgevingsvisie geeft een flexibel en toekomstbestendig beeld waar aan de hand van vier themas wordt beschreven hoe het gebied er in de toekomst uit kan gaan zien. Deze thema's zijn: <0000> Gezonde en duurzame leeromgeving De Kennisknoop moet uitgroeien tot een interactieve, groene en gezonde omgeving. De groene kwaliteiten van de campus van Tilburg University worden uitgebreid door toevoeging van een nieuwe autoluwe campusomgeving rondom het Reitseplein/Sportweg. Deze nieuwe campusomgeving wordt een groene, inspirerende en uitdagende omgeving voor onderwijsfuncties, studentenwoningen en bedrijvigheid.

<0000> Ruimte voor duurzame mobiliteit In het gebied wordt maximaal ingezet op het stimuleren van duurzame vormen van mobiliteit. Meteen mobiliteitsplan voor Tilburg University en de nieuwe campusomgeving wordt ruimte gegeven aan duurzame mobiliteitsconcepten voor de huidige en toekomstige gebruikers van het gebied. De

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

9

<0000>

<0000>

woonbuurten (Abdij‐ en Torenbuurt) worden niet autoluw gemaakt, maar de openbare ruimte wordt hier publieksvriendelijker ingericht. Meer ruimte voor groen In het structuurbeeld wordt er ruimte geboden om het gebied een groenere en aantrekkelijkere inrichting te geven. De overmaat aan verkeersfuncties en verharding biedt kansen om gebruiksgroen en belevingsgroen toe te voegen. Dit kan worden gedaan door de verbinding met het Stadsbos 013 te verbeteren en de groene (ecologische) lopers langs de Cobbenhagenlaan en het spoor te versterken. Levendig gemengd stedelijk gebied In navolging van de Spoorzone en binnenstad groeit de Kennisknoop uit tot een levendige stedelijke omgeving door middel van het verdichten en mengen van functies in een duurzame en onderscheidende setting. De Abdij‐ en Torenbuurt liften mee op de nieuwe stedelijkheid en groeien uit tot groene en duurzame buurten met levendige ontmoetingsplekken.

Onderhavig bestemmingsplan geeft invulling aan de uitgangspunten en doelstellingen uit de Omgevingsvisie. Hier wordt ingegaan op huisvesting rondom de Spoorzone. Dankzij een hoog stedelijk, hip en creatief woonmilieu, met publieksgerichte voorzieningen en aandacht voor lifestyle, lukt het om studenten, talenten en een jonge, hoogopgeleide beroepsbevolking aan te trekken en te behouden.

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

10

Hoofdstuk 3 Thematische beleidskaders In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de bij het opstellen van dit bestemmingsplan van kracht zijnde beleidskaders ten aanzien van de in relatie tot het plan relevante thema's. Daar waar nodig, wordt dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Aan de onderwerpen Milieu en Water zijn aparte hoofdstukken gewijd.

3.1 Stedenbouwkundige aspecten en welstand 3.1.1 Welstand Bouwplannen moeten worden getoetst aan 'redelijke eisen van welstand', zo zegt de Woningwet. Naast het bestemmingsplan is het welstandsbeleid een middel om de ruimtelijke kwaliteit van de publieke omgeving te waarborgen bij de vele bouwplannen die in de stad worden gerealiseerd. Sinds 1 juli 2004 moet iedere gemeente de gehanteerde welstandscriteria vastleggen in een Welstandsnota, die door de raad moet worden vastgesteld. In Tilburg is dat in juni 2004 gebeurd. Nadien is de nota meerdere keren geactualiseerd (2010 en 2012). Op 15 november 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de actualisatie van de Welstandsnota 2012. De geactualiseerde nota is op 1 januari 2017 in werking getreden. In de Welstandsnota 2017 Tilburg wordt beschreven dat de Omgevingscommissie de taak heeft om ervoor te zorgen dat, naast de architectonische samenhang met de omgeving, in ieder geval op objectniveau de beeldkwaliteit wordt bewaakt. Welstandstoezicht is, in die gevallen, te zien als 'vangnet' voor een visuele basiskwaliteit. Op 5 juni 2019 heeft vooroverleg plaatsgevonden met de Omgevingscommissie van de gemeente Tilburg. Als gevolg van deze bijeenkomsten zijn de op,‐ en aanmerkingen doorgevoerd in het schetsontwerp.

3.1.2 Hoogbouw In de Omgevingsvisie Tilburg 2040 (vastgesteld op 21 september 2015 door de gemeenteraad) is de actualisering van de Handreiking Hoogbouw als thematische uitwerkingsopdracht aangekondigd. De nieuwe Handreiking is door de raad vastgesteld op 11 september 2017 en vervangt de Handreiking uit 2007. Hoogbouw (gebouwen hoger dan 15 meter) is meer dan een hoog gebouw. Hoogbouw dient te worden gerealiseerd op locaties waar het meerwaarde oplevert voor de stad, in programmatische én in ruimtelijke zin. Hoogbouw kan positief bijdragen aan de 'leesbaarheid van de stad' door de oriëntatie en herkenbaarheid te vergroten en bij te dragen aan de identiteit van de stad. Met hoogbouw kan verdichting mogelijk worden gemaakt, waardoor de levendigheid in de stad en het draagvlak voor stedelijke voorzieningen wordt verbeterd. Maatschappelijke en economische ontwikkelingen bepalen mede op welke locaties hoogbouw gewenst is. De Handreiking Hoogbouw is een praktisch en bruikbaar middel voor initiatiefnemers van hoogbouw. De Handreiking beschrijft de methodiek die gevolgd zal worden bij hoogbouwinitiatieven die niet passen binnen het vigerende bestemmingsplan. 3.1.3 Stedenbouwkundige onderbouwing Locatie en beleidscontext De planlocatie is centraal gelegen in de zogenaamde Kennisas.

Deze as ligt in het hart van Tilburg en strekt zich uit tussen Tilburg University (westzijde) en het Veemarktkwartier (oostzijde). De kennisas is een begrip uit de wederopbouwperiode, maar nog steeds van betekenis in het ruimtelijke beleid van de gemeente Tilburg. De oorspronkelijke gedachte om kennis aan deze as te concentreren, en daarmee ook de gehele as tot onderdeel van het stedelijke hart van Tilburg te maken, is nog steeds een doelstelling van de gemeente Tilburg. In de Omgevingsvisie 2040 is hier meer over te lezen. De oostelijke helft van de Kennisas is de afgelopen jaren flink tot ontwikkeling gekomen. Zowel de binnenstad, als het Veemarktkwartier en de Spoorzone zijn sterk getransformeerd en hebben Tilburg een meer stedelijk imago gegeven. Het Spoorpark is hier vrij recent als nieuwe stedelijke plek aan toegevoegd. De westelijke helft is veel minder herkenbaar als onderdeel van de Kennisas. Deze helft bevat weliswaar een bijzondere concentratie aan kennisinstellingen en een eigen station, maar heeft geen stedelijk karakter. Om die reden heeft de gemeente besloten om voor dit gebied een visie op te stellen. Het in ontwikkeling zijnde 'Gebiedsperspectief Kenniskwartier' beschrijft de ambities voor deze westelijke helft en laat zien hoe beide helften zich tot één Kennisas kunnen ontwikkelen. Een stedelijke as met verschillende deelgebieden met een eigen sfeer.

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

11

Figuur 5 - Kennisas Gebiedsprofiel Het voorliggende plangebied is gelegen op de zogenaamde Reitse campus (zie afbeelding). Doelstelling is om dit gebied de komende jaren in overleg met de verschillende eigenaren en stakeholders te transformeren tot een gemengde stedelijke plek met een campussfeer. Om deze sfeer te bereiken moet de bewegingsvrijheid van de auto op deze campus worden beperkt en de Sportweg worden getransformeerd tot een esplanade; een centraal wandelplein dat de Reitse campus verbindt met zowel de universiteit als het Spoorpark. Dit initiatief loopt op deze ontwikkeling vooruit, maar past goed in de eerste gedachten hierover. Het plan voorziet in woningen en verblijfsplekken voor een stedelijke doelgroep (studenten) en zorgt voor een verbetering van het voorzieningenniveau. Daarnaast zorgt het initiatief voor het toevoegen van kwalitatief groen en stedelijk leven aan de esplanade (Sportweg). Verder worden auto's bij dit initiatief uit het zicht gehouden. Tenslotte zet dit nieuwe complex de toon voor de toekomstige maat en schaal van het gebied. Het laat zien dat verdichting in deze omgeving op zijn plaats is, mits er sprake is van een kwalitatieve toevoeging op het gebied van stedelijk groen, openbaar leven en architectuur. Daarnaast zorgt het plan voor een nieuw stedelijk accent op de juiste plek.

De toren van het complex zorgt voor een visuele relatie met het Spoorpark en past in de lijn met hoogbouw aan de Kennisas. Verantwoording hoogbouw Voor de verantwoording van een hoogbouwontwikkeling wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. De hoogbouw dient bij te dragen aan de leesbaarheid van de stad. Tevens dient er verantwoord te worden dat de hoogbouw verschijnt op een ruimtelijk relevante locatie ten opzichte van stadsdelen. Ook dient meegenomen te worden dat de ruimtelijke werking van de reeds bestaande hoogbouw versterkt wordt en dat het daarin een hiërarchie in bouwhoogte in relatie tot stadsdelen respecteert. De hoogbouw dient iconisch te zijn en moet vanuit haar individuele expressie betekenis hebben voor het gebied waarmee het in verband wordt gebracht. De Spoorlaan, richting de Hart van Brabantlaan en de Ringbaan West wordt gemarkeerd door hoogbouw in verschillende lagen. De torens van Achmea/Interpolis markeren het begin van de hoogbouw in dit gebied. Deze lijnstructuur zet zich door via het huidige stadkantoor (Stadsheer), de Westpoint via De Reit naar Tilburg

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

12

University. Stadsheer staat bij de aansluiting op de Cityring pontificaal in lijn met het hart van de weg en kenmerkt daarmee de entree naar het front van de binnenstad. Westpoint en Interpolis/Achmea positioneren zich op de uiteinden van de binnenstad en markeren de entrees naar de binnenstad vanaf het ringbaanstelsel (Ringbaan West en Ringbaan Oost). De drie torens vormen een lijn op stedelijk niveau en geven de ligging van de binnenstad weer. Op de as Hart van Brabantlaan ‐ Spoorlaan zijn de torens manifeste en karakteristieke bakens voor het verkeersysteem Ringbaanstelsel ‐ Cityring, maar dringen visueel ook binnen in de ruimtelijke wereld van de binnenstad. De torens Westpoint en de Stadsheer bieden niet alleen oriëntatie op de buitenwereld maar ook specifieke en intrigerende samenbeelden van cultuurhistorie en moderniteit in de intieme context van het dwaalgebied. Onderstaande afbeelding geeft de hoogbouw weer. De rode cirkel geeft het plangebied weer.

Figuur 6: Hoogbouw in de omgeving Onderhavig plangebied is gelegen tussen de Universiteit/Kennisknoop en de binnenstad/Spoorzone. Op de bovenstaande afbeelding is te zien dat de beoogde hoogbouw past in de reeks hogere gebouwen in de Kennisas. Op deze manier zorgt dit nieuwe hoogte‐accent voor 'de sprong' over de Ringbaan‐West. Het is de voorloper van een reeks hogere gebouwen in de westelijke helft van de Kennisas. Dit accent is door zijn hoogte een eerste gebaar aan deze zijde van de Ringbaan West. Deze toren legt een ruimtelijke relatie met de toekomstige woontorens in het Spoorpark, maar zoekt niet de concurrentie met de hoogste gebouwen aan de Kennisas. Zo is de toren duidelijk ondergeschikt aan nabijgelegen Westpoint.

Figuur 7: Huidige bebouwing in de kennisas Windhinder Door het toevoegen van hogere bebouwing kunnen windstromen veranderen. Deze verandering in windstromen kan hinderlijk zijn voor de openbare ruimte. Om de effecten als gevolg van de ontwikkeling

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

13

inzichtelijk te krijgen is er een Windhinderonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in rapport (06297‐52487‐01) welke is bijgevoegd als Bijlage 1 Windhinderstudie bij deze toelichting. In deze studie zijn drie verschillende varianten van het ontwerp onderzocht. In onderstaande tabel worden de criteria voor windhinder weergegeven.

Figuur 8 - tabel windhinder De windhinder wordt beoordeeld door de kans op een overschrijding van de 5,0 m/s‐grens (NEN 8100). De overschrijding wordt uitgedrukt in procenten van het aantal uren per jaar. Er zijn drie varianten onderzocht: <0000> <0000> <0000>

Variant A: met een doorgang tussen het U‐gebouw en de toren. Variant B1: zonder doorgang Variant B2: zonder doorgang, wel met een onderdoorgang in het U‐gebouw.

Alle situaties die (met een overschrijdingskans groter dan 0,30% van de tijd) gevaarlijk zijn dienen vermeden te worden. Een beperkt risico is alleen acceptabel bij niet‐windhinder gevoelig gebruik zoals plekken waar geen activiteit plaatsvindt of in doorloopgebieden. De overschrijdingen per windrichting geven meer inzicht in de oorzaak van het aanwezige windklimaat. Recentelijk (juli) zijn doorgevoerde wijzigingen in acht genomen. De gevolgen van deze ontwerpwijzigingen op het windklimaat rondom het plan zijn in de oplegnotitie met referentie 06297‐52487‐02 in het kort beschreven. Deze oplegnotitie is bijgevoegd als Bijlage 2 Oplegnotitie windhinderstudie. De beoordeling betreft een inschatting, gemaakt op basis van de resultaten van CFD‐windhinderonderzoek en op grond van de bij het bureau opgebouwde expertise. De gevolgen van het windklimaat met de ontwerpwijzigingen zijn als volgt: Rondom het U‐gebouw: Resultaten in het Rapport 06297‐52487‐01 (fig. 3) blijven geldig voor het windklimaat rondom het U‐gebouw. Ter plaatse van de onderdoorgang in de westvleugel van het U‐gebouw wordt een goed windklimaat verwacht voor 'doorlopen' (klasse C). Rondom de toren: Rondom de toren zal naar verwachting hetzelfde patroon van het windklimaat ontstaan als berekend voor variant A (overwegend klasse C en D).

Echter, door het vergroten van de gevels van de toren worden enkele zones met ongunstige windklimaat groter in vergelijking met de resultaten uit het Rapport 06297‐52487‐01. <0000> Verwacht wordt dat het windklimaat ter plaatse van de doorgang tussen de toren en het U‐gebouw zich overwegend in klasse D (= matig voor 'doorlopen') bevindt. De omvang van deze zone blijft naar verwachting gelijk aan variant A. <0000> De hoeken van het gebouw laten een verslechtering van het windklimaat tot klasse C en D zien. Naar verwachting worden deze zones ter plaatse van de zuidwest‐ en zuidoosthoeken groter. <0000> Enkel ter plaatse van de zuidoosthoek van de toren bevindt zich een zone met kwaliteitsklasse E. Dit betekent een slecht windklimaat voor alle gebruiksfuncties. Deze zone wordt naar verwachting iets groter dan de zone in variant A, dit is het gevolg van het vergroten van de gevels van de toren. <0000> Voor variant A, met een doorgang tussen de toren en het U‐gebouw, valt het windklimaat rondom de toren overwegend in klasse C en D. Om te komen tot een aangenaam windklimaat dienen maatregelen genomen te worden. Voor een goed windklimaat ter plaatse van het sportveld op het dak van het U‐gebouw wordt geadviseerd om afscherming toe te passen. Ook tussen de toren en het U‐gebouw dienen schermen worden geplaatst.

Het opvullen van open gebied aan de west, zuid en oost zijden van de toren met grote en hoge bomen (hele jaar groenblijvend) aangevuld met aansluitende lage beplanting zal een positief effect hebben op het windklimaat in de hof, in de

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

14

doorgang en bij de hoeken van de toren. Met maatregelen kan worden voldaan aan een positief windklimaat voor Reitseplein. Schaduwwerking Om de toekomstige schaduwwerking in beeld te krijgen is een bezonningsstudie uitgevoerd door Faam Architects. Voor onderhavig plan is allereerst getoetst aan de TNO bezonningsnorm. Voor deze norm zijn twee uitgangspunten gehanteerd, de lichte,‐ en strenge norm: <0000> <0000> <0000>

Lichte norm: ten minste 2 uur per etmaal direct zonlicht tussen 19 feb en 21 okt Strenge norm: ten minste 3 uur per etmaal direct zonlicht tussen 21 jan en 22 nov Meetpunt is midden van de vensterbank, binnenzijde glas, 75cm boven vloerpeil.

In het uitgevoerde onderzoek zijn drie varianten berekend: De huidige situatie, de nieuwe situatie, en de situatie met bestemmingsplan contouren. Uit de bezonningsstudie is gebleken dat de bestaande, de nieuwe situatie en de situatie conform bestemmingsplan voldoen aan de strenge norm. voldoen aan de strenge norm: meer dan 3 uur direct zonlicht per etmaal, tussen 21 januari en 22 november. Volgens de Handreiking Hoogbouw 2017 van de gemeente Tilburg dient te worden voldaan aan de Haagse bezonningsnorm. In afwijking van de lichte TNO‐norm is in de Haagse norm de bezonning van gevels maatgevend, onafhankelijk van de plaats van de ramen. Aangezien het plan voor de nieuwbouw aan het Reitseplein 15 voldoet aan zowel de lichte als de strenge TNO norm, kan geconcludeerd worden dat ook (ruimschoots) voldaan wordt aan de Haagse bezonningsnorm. Het rapport is toegevoegd als Bijlage 3 Bezonningsstudie bij deze toelichting. Duidelijk is dat de nieuwbouw van Reitseplein geen negatieve invloed heeft op omliggende bebouwing. Uitzicht De beoogde bebouwing verschilt in omvang, massa en hoogte niet veel van de huidige bebouwing. De impact van de onderhavige ontwikkeling op het uitzicht vanuit omliggende locaties is dan ook niet groot. In de onderstaande afbeelding wordt een beeld geschetst van de inpassing van de beoogde bebouwing in de omgeving.

Figuur 9: inpassing in de omgeving Privacy Over het algemeen wordt een afstand van 25 meter aangehouden als een maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Gezien de functies in de directe omgeving is er geen privacy hinder, binnen een contour van 25 rondom het plangebied bevinden zich geen woningen. Er wordt geconcludeerd dat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen inbreuk wordt gedaan op de privacy van omwonenden.

3.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumentenzorg 3.2.1 Historische geografie

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

15

Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de Spoorlijn Tilburg‐Breda. Het terrein wordt omsloten door bedrijven en sportveld en de Midden‐Brabantweg. Tevens is het plangebied gelegen aan de helling van de spoorlijn. De bodem in het plangebied bestaat uit dekzandruggen, die een oud bouwlanddek hebben bestaande uit zwarte enkeerdgronden. In 1863 werd het spoor Tilburg‐ Breda in gebruik genomen, in 1867 gevolgd door het Bels lijntje. In de jaren twintig van de vorige eeuw verrezen enkele woningen ten zuiden van de spoorlijn Tilburg – Breda langs de noordgrens van het plangebied. De verschillende bedrijfsgebouwen en loodsen rondom het plangebied werden vanaf eind jaren vijftig van de twintigste eeuw gebouwd. Het Bels Lijntje werd in 1958 opgebroken en omgeleid via de lijn Tilburg‐Breda. De aanleg van de Hart van Brabantlaan in 1961 zorgde voor een snelle verstedelijking van het gebied. Aan weerszijden van de straat verschenen tussen 1966 en 1980 flatgebouwen. 3.2.2 Archeologie Het plangebied is niet gekarteerd op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek. Op de Archeologische Waarschuwingskaart van Tilburg (ARWATI) heeft het plangebied vanwege de ligging op een relatief hooggelegen dekzandrug over het algemeen een hoge tot zeer hoge archeologische verwachtingswaarde.

De archeologische verwachting is tot stand gekomen op basis van cultuurhistorisch‐ en archeologisch onderzoek en weergegeven in een verwachtingskaart. De verwachtingskaart geeft echter een historische situatie weer. Er is hierin geen rekening gehouden met zowel moderne als submoderne verstoringen waarmee de urbanisatie in de twintigste eeuw gepaard is gegaan. Bebouwing van na 1920 heeft binnen deze periode een dermate grote funderingsdiepte dat het bodemarchief tot in het zogenaamde 'gele zand' is verstoord. Hierdoor is de kans op archeologisch relevante waarden sterk verminderd / verdwenen. De verwachtingswaarde kan hierdoor bijgesteld worden van hoog tot zeer hoog naar laag. In het vigerend bestemmingsplan 'Reit 2007', onherroepelijk vastgesteld op 20 november 2009, liggen binnen het plangebied geen terreinen van bijzondere archeologische trefkans of waarde. Buiten de aanwezige funderingen is er een reële kans dat het bodemarchief nog wel aanwezig is. Het plangebied is (op enkele plekken na) tot voor kort volledig bebouwd geweest. De bodem is derhalve verstoord. In het plangebied liggen geen terreinen van bijzondere archeologische trefkans of waarde. 3.2.3 Cultuurhistorie, objecten en structuren, historisch groen In nabijheid van het plangebied zijn geen van rijks‐ of gemeentewege beschermde monumenten of beschermde stads‐ en dorpsgezichten gelegen.

De bebouwing uit de periode 1850 – 1940 is geïnventariseerd in het Monumenten Inventarisatie Project (MIP). Deze bebouwing heeft geen formeel beschermde status maar komt wel voor op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord‐Brabant en wordt daar ook als waardevol beschouwd. Voor de architectuur en stedenbouw uit de periode na de Tweede Wereldoorlog dient onderzoek uit 2005 als basis. In nabijheid van het plangebied is de noordelijke straatwand van de Hart van Brabantlaan opgenomen in het MIP (nummers 117 – 177). Het gebied van de nieuwbouw was tot ongeveer 1930 akkergebied dat functioneel hoorde bij de Bokhamer en de iets ten westen gelegen herdgang De Reit. Het akkergebied maakte deel uit van het akkercomplex De Schijf. De oude bebouwing van De Reit is op een stukje van de tegenwoordige Sportweg na geheel met de grond gelijk gemaakt tijdens de aanleg van de huidige wijk De Reit in de jaren zestig van de twintigste eeuw. Alleen aan de zuidzijde van de Academielaan staat nog een deel bebouwing uit de jaren dertig van de twintigste eeuw. De aanleg van het spoor in 1863 en het hoogspoor in 1961 hebben de functionele en visuele relatie met de Bokhamerstraat vrijwel helemaal teniet gedaan. Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord‐Brabant zijn de woningen aan de Hart van Brabantlaan aangemerkt als van cultuurhistorische waarde.

De spoorlijn Tilburg – Breda en de Ringbaan West staan aangemerkt als historisch‐geografische lijn van redelijk hoge waarde. Deze waarden wordt met de beoogde ontwikkeling niet geschaad. 3.2.4 Conclusie Vanuit het oogpunt van archeologie en cultuurhistorie bestaat geen bezwaar tegen de geplande ontwikkeling. Er worden geen historische objecten of structuren aangetast.

3.3 Volkshuisvesting Woonvisie en Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek/KWBO Het gemeentelijk woonbeleid volgt primair uit de Woonvisie Tilburg 2015. Hierin staan de thema's en trends in het wonen, zijn actuele knelpunten geduid en zijn de woonopgaven voor de komende jaren benoemd. In de woonvisie wordt ingezet op de samenstelling en kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast blijft de nieuwbouwopgave voor Tilburg belangrijk vanwege de natuurlijke groei, gezinsverdunning en migratie.

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

16

Centraal in de Woonvisie staat de gemeentelijke opgave om te voorzien in een compleet en gevarieerd palet aan woonmilieus. De woonmilieus vormen de basis voor een voldoende gedifferentieerd woningaanbod, waarin zo veel mogelijk inwoners passende woonruimte kunnen vinden. Passend bij de huishoudenssamenstelling, het inkomen en de mate van zelfredzaamheid van de inwoners. Maar ook passend bij de verschillende leefstijlen. We onderscheiden de volgende woonmilieus: Centrum‐Stedelijk, Stedelijk buiten het centrum, Groenstedelijk, Dorps en Landelijk. Hierbij is sprake van een afnemende woningdichtheid, nabijheid en toegang tot voorzieningen en (OV‐)bereikbaarheid. Binnen deze woonmilieus vinden verschillende leefstijlen een plek. In de verdere onderbouwing kunnen we verwijzen naar de 9 woonmilieus zoals onderscheiden in het KWBO: Binnenstad, Levendige Stadswijk, Rustige Stadswijk, Luxe Stadswijk, Woonwijk laag‐ en hoogbouw, Woonwijk laagbouw, Luxte woonwijk, Dorps en Landelijk.

Figuur 10: woonmilieus Met voorliggende ontwikkeling wordt een woongebouw geïntroduceerd in een gebied met overwegend onderwijsgebouwen, sportvoorzieningen en kantoren. Dit gebied grenst aan een buurt met een woonmilieu rustige stadswijk. Door de fysieke afstand tussen het gebouw en de woonbuurt, zal de invloed van het gebouw op de woonkwaliteit in de buurt zeer beperkt zijn. De ontwikkeling op de locatie Reitseplein 15 levert een goede bijdrage aan de stedelijke groeibehoefte aan studentenhuisvesting. Gezien de ligging tussen de Universiteit/Kennisknoop en de binnenstad/Spoorzone is de locatie bij uitstek geschikt voor de doelgroep studenten. In paragraaf 2.1.3. (Ladder voor) Duurzame verstedelijking hebben we omschreven op welke wijze we regionaal afspraken maken over nieuwbouw en hoe het plan zich verhoudt tot de plancapaciteit. Woonadvies specifiek voor plangebied Ten aanzien van de kwalitatieve opgave waar we als stad voor staan, benoemen we hier specifiek een aantal kwaliteiten waar we vanuit de woonvisie en de opgave in de stad waarde aan hechten. Bijzondere doelgroepen Studenten zijn in de Woonvisie benoemd als speciale groep. Een aandachtspunt in de Woonvisie is dat er voor hen voldoende studentenwoonruimte beschikbaar is en dat wordt voorkomen dat dit ten koste gaat van het aanbod in de reguliere (betaalbare) voorraad. Dit woonconcept draagt bij aan deze ambitie.

De Update Stedelijke Ontwikkelstrategie Wonen, vastgesteld door het college van B &W op 9 januari 2018, noemt als specifieke kwalitatieve opgave de realisatie van een aantal bijzondere woonvormen, waaronder studentenhuisvesting. De omgeving van de Universiteit/Kennisknoop en de binnenstad/Spoorzone worden genoemd als de plekken waar studentenhuisvesting in eerste instantie gewenst is. Het realiseren van studentenhuisvesting op deze locatie tussen de universiteit en de binnenstad draagt bij aan deze opgave. Appartementen Toevoeging van appartementen kleiner dan 50m2 GBO is slechts toegestaan voor zover sprake is van een specifiek woonconcept dat bedoeld is voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen waarvoor we een

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

17

huisvestingsopgave kennen, zoals genoemd in de meest actuele Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie. Studentenhuisvesting is één van de specifieke woonconcepten, voor zover: <0000> De woonfunctie specifiek voor studenten is geborgd in het bestemmingsplan; <0000> De huren voldoen aan het woningwaarderingsstelsel en de servicekosten aan het Huurrecht; <0000> De ontwikkeling past in de omgeving; <0000> Geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonomgeving; <0000> Geen parkeer‐ of verkeersoverlast voor de omliggende woningen ontstaat. Betaalbare (huur)woningen Alle woningen die op de locatie Reitseplein 15 worden gerealiseerd, zijn sociale huurwoningen. Politiekeurmerk Veilig Wonen Het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PkVW) is een keurmerk dat afgegeven wordt voor woningen, complexen en buurten die voldoen aan een voorgeschreven pakket van eisen rond inbraak‐ en brandpreventie, sociale veiligheid en leefbaarheid. Als uitgangspunt voor alle nieuwbouwprojecten in Tilburg geldt dat het Politiekeurmerk dient te worden toegepast en dat certificering plaatsvindt, zowel op woningniveau als op het niveau van de woonomgeving.

3.4 Groen en biodiversiteit 3.4.1 Bomenbeleid Tilburg Bomen staan steeds meer onder druk van de stad. De verwachting is dat in de loop van de tijd steeds meer bomen of zelfs complete bomenstructuren kunnen uitvallen als gevolg van deze stedelijke druk. Dit beeld is onwenselijk. Bomen dienen juist een toegevoegde waarde aan stedelijke ontwikkelingen te bieden. Om er niet te laat achter te komen dat er teveel bomen op cruciale plekken voor stedelijke ontwikkelingen zijn gesneuveld en om een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand te behouden is het noodzakelijk om belangrijke zaken rondom bomen goed te regelen en vast te leggen. Daarom zijn onderstaande documenten vastgesteld: <0000> Bomenverordening 2017 <0000> Beoordelingscriteria houtopstanden <0000> Nota 'overige houtopstanden' <0000> Boomwaarde zoneringskaart 2017 <0000> Gemeentelijke Lijst Monumentale Bomen Deze documenten samen vormen het bomenbeleid van de gemeente Tilburg. Bomenverordening De Bomenverordening Tilburg 2017 biedt het particuliere en het gemeentelijke bomenbestand bescherming door middel van een velverbod met bijbehorende regels. Boomwaardezoneringskaart 2017 (BWZ-kaart) Deze kaart doet uitspraken over de huidige openbare en particuliere houtopstanden binnen de gemeente Tilburg.

Op de BWZ‐kaart krijgen bomen een waarde toegekend; zones met houtopstanden met een eco‐, hoofd‐, neven of basiswaarde en daarnaast is er de Buiten‐zone. Voor deze zones zijn criteria opgesteld o.a. met betrekking tot het verlenen van omgevingsvergunningen (bescherming tegen vellen), herplantplicht en straatbeeld. Gemeentelijke Lijst Monumentale Bomen (GLMB) Het hebben van een GLMB zorgt ervoor dat deze bomen voldoende juridische bescherming hebben via de Bomenverordening Tilburg 2007. Daarnaast krijgen deze bomen de hoogste prioriteit bij beheer en onderhoud. Wet Natuurbescherming (buiten grens bebouwde kom) In de gemeente Tilburg heeft de gemeenteraad de bebouwde kom ex artikel 4.1 Wet natuurbescherming (Wnb) vastgesteld. Voor bepaalde groepen houtopstanden die buiten deze komgrens staan, geldt op grond van de Wnb een verplichting. Bij velling in groepen houtopstanden met een grootte van meer dan 10 are of bij velling in een rij van meer dan 20 bomen, geldt een meldplicht aan Gedeputeerde Staten (GS) van de Provincie Noord‐Brabant. Daarnaast geldt een herplantplicht. Het college van Gedeputeerde Staten kan een velverbod opleggen. Als er geveld gaat worden, dan is er op grond van de Wnb de eis, dat er ook weer een gelijk aantal houtopstanden terug wordt geplant. Bos dat wordt gekapt, moet worden herplant. Als dat niet op dezelfde

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

18

plaats kan, dan zal hiervoor ontheffing aan GS moeten worden gevraagd en elders (compensatie op grond van de Wnb) moeten worden herplant. De houtopstanden waarop de Wet natuurbescherming van kracht is, liggen in de zogenaamde Buiten‐zone. Daar kan daarnaast ook een gemeentelijk velverbod op grond van de Bomenverordening gelden. Beide regelingen kunnen dus naast elkaar van toepassing zijn. Maatregelen in bestemmingsplan De BWZ‐kaart dient gebruikt te worden als basis bij alle nieuwbouw‐, herontwikkelings‐ of herstructureringsplannen waar bestaande houtopstanden mee gemoeid zijn. In het bestemmingsplan wordt de BWZ‐kaart aangeduid als Boomwaardekaart (bijlage bij de regels). Bomen met een eco‐ en hoofdwaarde en monumentale bomen zijn op deze bijlagekaart opgenomen. Als hiervan sprake is in of rond het plangebied wordt in de regels verwezen naar deze kaart. De juridisch‐planologische bescherming van de desbetreffende bomen bestaat uit een bouwverbod en een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen een straal van 15 meter uit het hart van de desbetreffende boom. De bomen in het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan hebben op basis van de boomwaardezoneringskaart een basiswaarde. Ook rondom het plangebied zijn geen bomen aanwezig met een formeel beschermde status.

De ontwikkelaar streeft ernaar om zo veel mogelijk bomen in het plangebied te handhaven. Met name in het zuidelijk deel van het plangebied worden enkele bomen behouden en ingepast in het plan. Voor de te kappen bomen kan een kapvergunning worden aangevraagd. Op grond van de Bomenverordening gemeente Tilburg 2017 kan hiervoor een compensatie worden geëist. In het schetsontwerp voor de buitenruimte voor het Reitseplein 15 (Bijlage 4 Schetsontwerp buitenruimte) is wel veel nieuw groen voorzien (binnentuin) en aan de noordzijde van de beoogde nieuwbouw wordt een ecologische zone gerealiseerd (natuurwaarden). Het schetsontwerp van de buitenruimte is als ambitiedocument toegevoegd aan de anterieure overeenkomst. De ontwikkelaar zal het ontwerp in samenspraak met de gemeente nader uitwerken. 3.4.2 Nota Groen De Nota Groen, vastgesteld door de gemeenteraad op 19 april 2010, vormt de herziening van de Groenstructuurplannen uit 1992 en 1998. Tilburg wil zich in de toekomst blijven profileren als een groene stad waar het goed wonen en werken is. Tilburg moet in 2020 een stad zijn waar zowel haar inwoners, bezoekers als bedrijven een aantrekkelijk groene woon‐ en werkomgeving hebben en waar de recreatieve omgeving wordt ervaren als een kwaliteit van de gemeente.

Tilburg streeft er dan ook naar een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur duurzaam te ontwikkelen en deze veilig te stellen binnen de stedelijke context. Om dit te bereiken wil het gemeentebestuur de Tilburgers letterlijk en figuurlijk dichter bij groen brengen. Op hoofdlijnen betekent dit: 1. Inzet op buitenstedelijke groengebieden en het groene netwerk; 2. het tot zijn recht laten komen van de verschillende karakters van het groen (klassiek‐, recreatief‐ en natuurlijk groen); 3. het versterken en behouden van het natuurlijk groen. In 2012 is het bijbehorende Uitvoeringsprogramma Groen en Biodiversiteit vastgesteld. 3.4.3 Nota biodiversiteit Biodiversiteit omvat de totale verscheidenheid van alle levende planten en dieren op aarde. De biodiversiteit neemt wereldwijd af. Het doel van de nota is de biodiversiteit in de gemeente Tilburg te verhogen en beter te beschermen. De visie is gericht op twee niveaus. Het eerste niveau is de flora & fauna, het tweede niveau is gericht op de mensen. Voor de flora en fauna wordt ingestoken op drie strategieën, namelijk vergroten, verbinden en versterken. Voor de realisatie van duurzame habitatnetwerken zal vaak gekozen worden voor een combinatie van deze strategieën. In de eerste plaats is dat het vergroten van leefgebieden. In de tweede plaats kan een duurzaam netwerk ontstaan door gelijksoortige leefgebieden met elkaar te verbinden.

Tenslotte kan ingezet worden op het verbeteren van de kwaliteit van leefgebieden. Voor de mensen is natuurbeleving vooral ook van belang in de stad. Door middel van de groene lijnen en de groene gebieden in de stad, kunnen we dicht bij huis ook genieten van de natuur. Als de groene lijnen en groene gebieden helemaal op orde zijn kunnen de planten en dieren tot in de tuin of op het balkon waargenomen worden.

Reit 2007, 7e herziening (Reitseplein 15)

19

In de nota worden vijf verschillende landschapstypen onderscheiden (agrarisch landschap, beekdallandschap, heide‐ en boslandschap, landgoederenzone en stedelijk gebied). Per landschapstype wordt een algemene beschrijving gegeven met bijbehorende doelstellingen, maatregelen en knelpunten. Doelstellingen nota biodiversiteit 1. De achteruitgang van de biodiversiteit stoppen vanaf 2010, voor het buitengebied én het bebouwde gebied.In het voorjaar van 2010 is met een nulmeting bepaald aan de hand van de flora en faunagegevens die voor handen zijn. Hierna kan jaarlijks de verandering in de biodiversiteit worden bijgehouden. 2. Biodiversiteit 'tot aan de voordeur'. Biodiversiteit verhogen in het openbaar gebied waardoor het letterlijk tot aan de voordeur/ de voortuin van de bewoners van Tilburg komt. 3. In 2020 zijn 50% van alle aangeplante bomen en struiken binnen de bebouwde kom ten gunste van de biodiversiteit. Zo veel mogelijk gebruik maken van autochtoon plantmateriaal met een aanvulling van soorten die een bijdrage leveren aan biodiversiteit door middel van bv. nestgelegenheid, voedsel en/of schuilgelegenheid. In 2016 is aanvullend op bovenstaand groenbeleid de Agenda groen in de stad vastgesteld door het college op 19 juli 2016.

De Agenda groen in de stad gaat samen met het Beheerbeleidsplan Groen op Niveau en de nota's groen en biodiversiteit (en het hieruit voortvloeiende uitvoeringsprogramma groen en biodiversiteit) over de toekomst van groen in de stad in inhoudelijke‐ en financiële zin. Er wordt aangegeven welke kaders gehanteerd worden om de impuls voor groen in de stad, conform het collegeakkoord en de omgevingsvisie Tilburg 2040, goed in te zetten. Uitgangspunt is het 'kleine en het grotere groen, voldoende bereikbaar voor iedereen'. Belangrijk hierbij zijn beleving van groen, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Essentieel is de kaart Stadsnatuur 2040. Op deze kaart staan de ecologische structuren en zones, stapstenen en ecologische corridors in de stad. Deze zijn nodig om de biodiversiteit in de stad te versterken en op het juiste niveau te krijgen (voor biodiversiteit ligt de nadruk op het realiseren van ontbrekende schakels, het toepassen van biodiverser groen en ecologisch beheer). De kaart Stadsnatuur 2040 laat op hoofdlijnen zien dat er buiten de Oude Stad winst te halen is om het netwerk van corridors te completeren. Dat kan door o.a. het vergroten van het areaal ecologisch bermbeheer.