06 toelichting ontwerpbestemmingsplan

Vastgesteld is dat zowel de grond als het grondwater, als gevolg van het zeer langdurige stedelijke en bedrijfsmatige gebruik als werkplaats van NS, licht tot sterk verontreinigd is geraakt met zware metalen, olieproducten en diverse koolwaterstoffen zoals vluchtige aromatische (BTEXN), polycyclische aromatische (PAK) en vluchtige gechloreerde (VOCl). Op basis van ernst en spoedeisendheid (voorheen urgentie) is op 28 januari 1998 voor deze locatie aan het NS Plein 3 in het kader van de Wet bodembescherming een beschikking voor het gefaseerd saneren van de bodem verleend. Nadien zijn op het

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

20

terrein verschillende grond- en grondwatersaneringen uitgevoerd en wordt de grondwaterkwaliteit gemonitord. Conclusie Voor de herbestemming van beide panden en eventuele interne verbouwingen is geen bodemonderzoek noodzakelijk. Als er uitpandige bouwwerkzaamheden worden voorzien kan voorafgaand aan de bouwactiviteiten een actueel bodemonderzoek conform NEN5740 worden geëist. Door de aanwezigheid van verontreinigingen in het grondwater is het niet zonder meer toegestaan om grondwater te bemalen of bodemenergiesystemen te realiseren. Hier moet bij het bevoegd gezag een vergunning voor worden aangevraagd.

4.10 Natuur en ecologie 4.10.1 Wettelijke kaders De bescherming van de natuur is in Nederland wettelijk vastgelegd in de Wet Natuurbescherming. De Wet Natuurbescherming bestaat uit een hoofdstuk "Natura 2000-gebieden" (ter vervanging van de Natuurbeschermingswet), een hoofdstuk "soorten" (ter vervanging van de Flora- en faunawet) en een hoofdstuk "houtopstanden" (ter vervanging van de Boswet). De Wet natuurbescherming voorziet ten opzichte van de oude wetten in een meer directe doorvertaling en interpretatie van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn en andere internationale verdragen en overeenkomsten. Daarnaast is onder de nieuwe wet het bevoegd gezag van het rijk naar de provincies verschoven. Het hoofdstuk Natura 2000-gebieden heeft betrekking op de Natura-2000-gebieden, die Nederland heeft aangewezen ter bescherming van natuurwaarden uit de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Als er door projecten, plannen en activiteiten mogelijkerwijs significante effecten optreden op de natuurwaarden in deze gebieden, dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden. Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de aangewezen natuurwaarden van een Natura 2000-gebied zijn vergunningsplichtig. Als significante effecten aan de orde zijn, wordt slechts onder zeer strikte voorwaarden een vergunning verleend.

Het hoofdstuk Soorten heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, vogels, reptielen en amfibieën en op een aantal vissen, ongewervelde diersoorten en vaatplanten. Voor alle plant- en diersoorten geldt een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer dat wat redelijkerwijs mogelijk is doet of nalaat om schade aan soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Voor de wettelijk beschermde soorten gelden bovenop de zorgplicht verbodsbepalingen voor schadelijke ingrepen. Voor het beoordelen van ruimtelijke ingrepen zijn de soorten in te delen in de volgende categorieën: <0000> Vogels met een jaarrond beschermde nestplaats (deze soorten zijn benoemd in het document "Aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten ontheffing Flora- en faunawet ruimtelijke ingreep", Dienst Regelingen, 2009. Hierin worden 4 categorieën vogels genoemd waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn, en een categorie 5 waarvan de nesten onder bepaalde voorwaarden jaarrond beschermd zijn) <0000> Overige inheemse broedvogels <0000> Soorten vermeld in bijlage IV van de Habitatrichtlijn <0000> Nationaal beschermde soorten zonder algemene vrijstelling (de algemene vrijstellingen zijn door iedere provincie in verordeningen vastgelegd.

In Noord-Brabant zijn de vrijgestelde soorten benoemd in de Verordening natuurbescherming Noord-Brabant) <0000> Nationaal beschermde soorten met algemene vrijstelling. Voor vogelsoorten met jaarrond beschermde nestplaats en soorten van bijlage IV van de Habitatrichtlijn geldt het strengste beschermingsregime. Het is verboden dieren van deze soorten te doden, te vangen, opzettelijk te verstoren en tevens om rust- en voortplantingsplaatsen te beschadigen of vernielen. Voor planten geldt een verbod op plukken, ontwortelen en vernielen. Ontheffing van deze verboden is slechts mogelijk voor een beperkt aantal in de wet genoemde belangen, en mits er geen andere bevredigende oplossing bestaat en de gunstige staat van instandhouding gewaarborgd blijft. Om de gunstige staat van instandhouding te waarborgen is het bovendien in de meeste gevallen nodig om mitigerende en/of compenserende maatregelen te nemen. Voor vogels zonder jaarrond beschermde nestplaatsen gelden deze voorwaarden ook. Voor deze

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

21

soorten kan overtreding van de verbodsbepalingen echter worden voorkomen door werkzaamheden uit te voeren buiten de broed- en nestperiode. Voor nationaal beschermde diersoorten is het verboden om deze opzettelijk te doden of te vangen en om rusten voortplantingsplaatsen te beschadigen of vernielen. Voor nationaal beschermde plantensoorten is het verboden om deze opzettelijk te plukken, ontwortelen of vernielen. De provincie kan ontheffing van de verboden verlenen voor ruimtelijke ontwikkelingen, mits er geen andere bevredigende oplossing bestaat en de gunstige staat van instandhouding gewaarborgd blijft. Er geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen indien wordt gewerkt conform een goedgekeurde gedragscode. Naast dit wettelijk kader vindt beleidsmatige bescherming van natuurwaarden plaats in het Nationaal Natuurnetwerk (voorheen bekend als ecologische hoofdstructuur - EHS), die is geïntroduceerd in het ‘Natuurbeleidsplan’ (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau is vastgelegd. De provinciale groenstructuur bestaande uit het Natuurnetwerk Brabant (NNB) en Groenblauwe Mantel is ruimtelijk vastgelegd in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Het Natuurnetwerk Brabant is een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen de gebieden.

Het beleid binnen het Natuurnetwerk Brabant is gericht op behoud en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden via een "nee-tenzijbenadering". De feitelijke beleidsmatige gebiedsbescherming vindt plaats via de uitwerking van het provinciaal beleid in de gemeentelijke bestemmingsplannen. De groenblauwe mantel vormt het gebied tussen het kerngebied groenblauw en het agrarisch gebied, alsook het stedelijk gebied. De groenblauwe mantel bestaat overwegend uit multifunctioneel landelijk gebied met grondgebonden landbouw. Het beleid binnen de groenblauwe mantel is gericht op het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, watersysteem en landschap. De groenblauwe mantel geeft ook ruimte voor de ontwikkeling van gebruiksfuncties, zoals landbouw en recreatie, mits deze bijdragen aan de kwaliteiten van natuur, water en landschap: de “ja-mitsbenadering”. De groenblauwe mantel biedt echter geen ruimte voor stedelijke ontwikkeling of de ontwikkeling van nieuwe (kapitaal)intensieve vormen van recreatie en landbouw. 4.10.2 Analyse plangebied Natura 2000-gebieden Het plangebied ligt op ruime afstand van wettelijk beschermde natuurgebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Oisterwijkse Vennen & Kampina op circa 4,3 km afstand van het plangebied.

Gezien deze afstand en de zeer beperkte externe invloed van de geplande ontwikkeling kunnen negatieve effecten op dit Natura 2000-gebied op voorhand redelijkerwijs worden uitgesloten. Natuurbescherming in Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Brabant (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) en de Groenblauwe Mantel, zoals begrensd op de kaarten van de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. De dichtstbijzijnde gebieden die tot het Natuurnetwerk Brabant behoren, liggen op 1,4 km afstand van het plangebied (evz Wilhelminakanaal). Externe effecten op het Natuurnetwerk Brabant, zoals benoemd in artikel 3.16 van de Interim Omgevingsverordening, zijn gezien deze afstand en zeer beperkte externe invloed redelijkerwijs uit te sluiten. Soortenbescherming Voor de geplande ontwikkeling is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (Bureau Meervelt, 2020, bijlage 4). Hieronder zijn de belangrijkste bevindingen en conclusies weergegeven. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar de bijlagen. De aanwezigheid van broedlocaties van huismus of gierzwaluw, beide broedvogels met jaarrond beschermde nestplaatsen, kan niet worden uitgesloten. Uit de geraadpleegde gegevensset blijkt dat gierzwaluw als broedvogel (nest-indicerend gedrag) is waargenomen.

Aangezien aan de dakconstructie geen werkzaamheden worden uitgevoerd, komen eventueel aanwezige nestlocaties van zowel gierzwaluw als huismus niet in het geding. Eventuele werkzaamheden in de toekomst aan gevel, dak en dakgoten dienen uit voorzorg buiten het broedseizoen plaats te vinden. Daarbij mogen potentiële nestlocaties voor deze soorten niet verwijderd of dichtgemaakt worden. Bij eventuele grootschalige werkzaamheden aan gevel of dakbeschot in de toekomst zou in de toekomst nader onderzoek plaats moeten vinden naar de aanwezigheid van deze broedvogelsoorten, maar dat is nu niet aan de orde. Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

22

Binnen het plangebied zijn beplantingen aanwezig waar vogels in kunnen nestelen. Het gaat daarbij om vogelsoorten waarvan de nesten uitsluitend gedurende de broed- en nestperiode beschermd zijn. Bij uitvoering van werkzaamheden in de broedtijd dient rekening gehouden te worden met de mogelijke aanwezigheid van nesten van broedende vogels. Alle in gebruik zijnde nesten genieten een strikte bescherming. Voor broedvogels verstorende werkzaamheden (het kappen van bomen, verwijderen van struiken, werken met zwaar materieel zoals trilplaat) dienen te worden uitgesteld tot na de broedperiode. Als leidraad kan 15 augustus worden aangehouden met de aantekening dat ook na deze datum nog broedende vogels aanwezig kunnen zijn: ook deze zijn beschermd. De pannen daken van beide panden zijn potentieel geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen (zoals gewone en ruige dwergvleermuis) aangezien plaatselijk enkele pannen minder goed aangesloten liggen. Werkzaamheden aan het dak worden niet uitgevoerd, waardoor van vernietiging of verstoring van eventueel aanwezige verblijfplaatsen geen sprake is. Mogelijk worden in de tuinen een of enkele bomen geveld. Een aantasting van essentieel foerageergebied en/of vliegroute van vleermuizen treedt hierdoor niet op. De panden en de tuinen bieden geen mogelijkheden voor vestiging van overige beschermde soorten.

Hooguit zijn in het gebied zoogdiersoorten te verwachten waarvoor een provinciale vrijstelling geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen, zoals huisspitsmuis, veldmuis en bosmuis. Tenslotte is voor alle soorten de wettelijke zorgplicht voor flora en fauna van kracht. In het kader van de zorgplicht zijn echter geen specifieke voorzorgsmaatregelen verbonden aan dit plan. Conclusie Er zijn vanuit de Wet Natuurbescherming en provinciaal natuurbeleid geen belemmeringen om dit project uit te voeren mits rekening gehouden wordt met de aanwezigheid van broedende vogels in de tuinen.

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

23

Hoofdstuk 5 Wateraspecten 5.1 Bestaand watersysteem De belangrijkste kenmerken van het gebied en perceel zijn weergegeven in tabel 1. Het te ontwikkelen perceel is in de bestaande situatie in gebruik en gedeeltelijk verhard. Kenmerk

In plangebied

Waterbeheerders

Stedelijk watersysteem: gemeente Tilburg Zuivering afvalwater: waterschap De Dommel Oppervlaktewater: waterschap De Dommel Totaal percelen 1.797 m2

Bruto oppervlakte Terreinhoogte Gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) Ontwateringdiepte Bodem Riolering Afkoppelgebied Oppervlaktewater Keur beschermde gebieden

Tussen NAP+13,4 m en NAP+14,0 m ca. NAP+12,1 m 1,3 m tot 1,9 m Sterkzandige leemlenzen, dikker dan 1 meter Gemengde riolering Plangebied valt in de reservering voor tracés en ruilgebieden Er is geen oppervlaktewater in de nabijheid van het plangebied Het plangebied valt binnen beperkt invloedsgebied Natura 2000 (zie afbeelding 1)

Tabel 1; Gebiedskenmerken

Afbeelding 1; Locatie plangebied (rood vlak) ten opzichte van de beschermingsgebieden keur

In de Lange Nieuwstraat is gemengde riolering aanwezig. In de bestaande situatie wordt het regenwater van verharde oppervlakte afgevoerd naar de gemengde riolering. Het regenwater dat op onverharde oppervlakken valt infiltreert in de bodem. Het plangebied bestaat uit 3 kadastrale percelen en is gedeeltelijk verhard. De afvoerend verharde oppervlakken zijn opgenomen in tabel 2. Op het westelijke perceel staat een woning met bijgebouw. Op het middelste perceel staat een woning en het oostelijke perceel is braakliggend.

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

24

Oppervlakken luchtfoto)

(bron: Oppervlak Verharding Afvoerend (m²) (%) (m²)

perceel 12297 (west) 561

45%

253

732

30%

220

perceel 12298 (midden) perceel 12299 (oost) 475 0 Totaal (m²) 1.768 Tabel 2; Afvoerende oppervlakken bestaande situatie

0 473

5.2 Beleidskader Het waterschap De Dommel heeft in 2015 het 'Waterbeheerplan Waardevol Water 2016 - 2021' vastgesteld. Dit plan is opgesteld vanuit de insteek van het waterschap: samen met gebruikers en (maatschappelijke) organisaties meerwaarde geven aan water. Dit doet het waterschap vanuit vier uitgangspunten: 1) beekdalbenadering; 2) gebruiker centraal; 3) samen sterker; 4) gezonde toekomst. Naast dit beheerplan beschikt het waterschap over verschillende beleidsregels en de Keur die van belang zijn voor eventuele ontwikkelingen. Het Provinciale Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PMWP) is in 2015 door de provincie Noord-Brabant vastgesteld. Zowel het PMWP als het waterbeheerplan lopen parallel met de 2e termijn van de Kaderrichtlijn Water. Het waterbeleid van de gemeente Tilburg is vastgelegd in het Programma Water en Riolering (PWR) 2020-2023. Bij de totstandkoming van dit beleid zijn de waterbeheerders nauw betrokken. In het PWR is invulling aan het lange termijn beleid dat gestart is met het Waterplan (1997), het Waterstructuurplan (2002), de Structuurvisie Water en Riolering 2010-2015 en voorgaande Gemeentelijke Rioleringsplannen. Ook de Omgevingsvisie 2040 (vastgesteld september 2015) is van belang. In deze omgevingsvisie zijn alle uitgangspunten en opgaves voor de komende decennia vastgelegd.

Toekomstige situatie De ontwikkeling betreft de transformatie van de 2 bestaande panden naar een hotel. De ontwikkeling is grotendeels binnenpandig. Wel wordt het mogelijk gemaakt een uitbouw te plaatsen of een parkeerterrein aan te leggen. De grootte van deze ontwikkelingen is nog niet bekend. Duurzaam watersysteem De eigenaar van de grond bepaalt de hoogten van de terreinpeilen en de vloerpeilen binnen de perceelgrenzen. Deze peilen moeten afgewogen en gekozen worden aan de hand van de volgende factoren: <0000> voldoende ontwateringdiepte; <0000> de water- en vochtdichtheid van alle ondergrondse bouwdelen dient te allen tijde voldoende te zijn voor de nieuwe functie van de ruimte; <0000> de vuil- en regenwaterafvoer moet mogelijk zijn via de aangeboden lozingspunten en dus op het juiste peil worden aangeboden; <0000> aansluiten op de bestaande aangrenzende percelen en op de (toekomstige) terreinhoogte van de openbare ruimte ter plaatse van de grens (T-hoogte); <0000> geen afvloeiend regenwater afwentelen buiten de (toekomstige) percelen; <0000> afdoende bescherming tegen overstroming bij extreme neerslag. De gemeente bepaalt de hoogte van de (toekomstige) openbare ruimte. Daarbij zijn verschillende factoren van belang, waaronder de ontwateringdiepte. In de bestaande situatie is de ontwateringdiepte ruim voldoende voor de nieuwe functies.

Hierom worden geen preventieve maatregelen vastgesteld om grondwater- of vochtoverlast te voorkomen. Om de aansluiting op nabije terreinhoogten optimaal te houden wordt de bestaande terreinhoogte ter plaatse van de perceelgrens (T-hoogte) gehandhaafd.

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

25

Regenwater Tilburg streeft naar een betere leefomgeving. Daarbij speelt de trits vasthouden-bergen-afvoeren een centrale rol. In eerste instantie gaat het om het gebiedseigen water zoveel mogelijk vast te houden (trits vasthouden-bergen-afvoeren). Mogelijkheden hiervoor zijn: <0000> Minder terrein verharden. <0000> Hergebruik van regenwater voor bijvoorbeeld toiletspoeling of wassen van voertuigen; <0000> Groene daken; <0000> Water opvangen in poelen, regentonnen e.d; <0000> Waterdoorlatende verharding; Alle beetjes helpen; andere / innoverende ideeën zijn mogelijk. In het PWR is beleid vastgesteld waarmee van iedere ontwikkeling verlangd wordt dat ze hier invulling aan geeft door in een vastgestelde bergingsopgave voor het plangebied te voorzien. De bergingsopgave bedraagt 60 mm, oftewel 60 l/m² verharding van de nieuwe situatie. De planontwikkeling vindt grotendeels binnenpandig plaats. Hiervoor geldt geen wateropgave. Indien er extra verharding wordt aangelegd, zoals uitbouw of parkeerplaatsen, is er wel een wateropgave. Deze bedraagt 60 mm. Dit betekent dat voor iedere vierkante meter verharding die wordt aangelegd 60 liter water moet worden geborgen.De waterberging wordt bij voorkeur bovengronds en natuurlijk aangelegd door een wadi of een laagte in het maaiveld te maken. Het regenwater kan dan infiltreren in de bodem waardoor verdergaande verdroging wordt voorkomen.

Daarnaast wordt voor een uitbouw een groen-/waterbergend dak als kansrijk gezien. De voorziening(en) kunnen worden voorzien van een overloop op de riolering. Deze overloop dient als een separate leiding te worden aangeboden aan de Lange Nieuwstraat. Deze kan t.z.t. worden aangesloten op de geplande Blauwe Ader (regenwaterriolering) in het openbaar gebied. Het toepassen van uitlogende bouwmaterialen is uitgesloten om verontreiniging van bodem- en oppervlaktewater te voorkomen Huishoudelijk afvalwater Het huishoudelijk afvalwater kan worden afgevoerd via de bestaande gemengde riolering in de Lange Nieuwstraat.

5.3 Watertoets De impact van deze ontwikkeling op het watersysteem is beperkt. De ontwikkeling valt daarom binnen het maatwerk dat de gemeente heeft vastgesteld in het PWR 2020-2023. Conform deze aanpak kan het watertoets-proces een verkort traject doorlopen. In dit verkorte traject geeft het waterschap geen voorlopig wateradvies, in plaats daarvan wordt het wateradvies pas verstrekt bij de terinzagelegging van het bestemmingsplan.

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

26

Hoofdstuk 6 Opzet planregels 6.1 Inleiding De indeling en inhoud van de regels bij dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de Tilburgse bestemmingsplansystematiek, die primair ten behoeve van het opstellen van bestemmingsplannen door de afdeling Ruimte van de gemeente Tilburg is opgesteld. De plansystematiek is vastgesteld door het gemeentebestuur en wordt doorlopend aan veranderende regelgeving en beleidsinzichten aangepast. De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening). De systematiek is te vinden op www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen.

6.2 Bestemmingen en aanduidingen In dit bestemmingsplan is ervoor gekozen om als basis de bestemming Wonen-Lint te nemen die al voor de locatie geldt op basis van het bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016. In aanvulling op deze bestemming wordt ten behoeve van het hotel de functieaanduiding "h6" opgenomen. Naast het wonen is dus een hotel mogelijk. In de regels is verder bepaald dat er maximaal 16 kamers mogelijk zijn. Om hinder voor de buren te voorkomen, geldt de functieaanduiding niet voor perceel ... 12999.

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

27

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid Artikel 3.1.6. van het Bro bepaalt dat in een vast te stellen bestemmingsplan een toelichting moet worden opgenomen, waarin (o.a.) de inzichten staan over de uitvoerbaarheid van het plan. Dit plan bevat geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatiewet (afdeling 6.4 van de Wro) is om die reden niet van toepassing. Er hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld. Met betrekking tot de gemeentelijke plan- en apparaatskosten ten behoeve van het opstellen van dit plan zijn door de initiatiefnemer leges betaald. Daarnaast is met de initiatiefnemer een overeenkomst inzake het verhaal van tegemoetkomingen in planschade gesloten. In deze overeenkomst is bepaald dat schade als gevolg van dit bestemmingsplan, die op grond van afdeling 6.1. Wro voor vergoeding in aanmerking komt, zal worden vergoed door de initiatiefnemer. Gelet op het voorgaande is het plan economisch uitvoerbaar.

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

28

Hoofdstuk 8 Omgevingsdialoog en vooroverleg 8.1 Kennisgeving ex artikel 1.3.1 Bro Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemmingsplan voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. In casu is het voornemen te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan op 29 november 2019 gepubliceerd .

8.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro Het concept-ontwerpbestemmingsplan is gelet op de beperkte belangen voor overleginstanties niet voor vooroverleg naar de in artikel 3.1.1 Bro genoemde overleginstanties gestuurd.

8.3 Omgevingsdialoog Op basis van de Richtlijn Omgevingsdialoog zou voor dit project een informatieavond gehouden moet worden. Voor zo lang als de landelijke maatregelen rond het coronavirus van kracht zijn is besloten de omgevingsdialoog voor grote ruimtelijke ontwikkelingen schriftelijk te laten plaatsvinden. Bij brief van 3 november 2020 hebben initiatiefnemers de omwonenden geinformeerd over de plannen. De omwonenden hebben kans gekregen om schriftelijk hun vragen/opmerkingen te stellen. Diverse omwonenden hebben hier gebruik van gemaakt. Initiatiefnemers hebben de reacties van omwonenden en hun antwoord hierop verwoord in een verslag. Dit verslag is als bijlage 5 gevoegd aan deze toelichting. Degenen die een reactie heeft gegeven, hebben eveneens het verslag ontvangen. Uit het verslag valt op te maken dat met name de onderwerpen parkeren en bereikbaarheid voor de omgeving van belang zijn. In het verslag is vanuit de initiatiefnemer omschreven op welke wijze zij voor wat betreft het parkeren zullen voldoen aan de Parkeernota Tilburg 2017. De gegevens oplossing zijn passend. In de plannen van initiatiefnemer komt de hoofdentree van het hotel aan de zijde van de Spoorzone te liggen.

Initiatiefnemer geeft in het verslag aan dat de bevoorrading ook bij voorkeur via de Spoorzone verloopt waarbij ze opmerken dat zij afhankelijk zijn van de inrichting van dit deel van de Spoorzone en de mogelijkheden die geboden worden. De inrichting van het gebied rondom het Ketelhuis etc. is op het moment van in procedure gaan van het bestemmingsplan niet bekend. Het planologisch verankeren van de hoofdentree aan de zijde van de Spoorzone is daarom niet gewenst. Het is voor het college van burgemeester en wethouders mogelijk op de bij de uiteindelijke omgevingsvergunning nadere eisen te stellen ten aanzien van de hoofdentree van het hotel. Op dat moment is mogelijk meer zicht op de verdere ontwikkeling van het gebied. De Klankbordgroep Spoorzone heeft een gekwalificieerd advies afgegeven voor het initiatief (bijlage 6). Dit advies is ambtelijke beoordeeld (bijlage 7) en leidt niet tot aanpassing van de plannen.

8.4 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), gedurende zes weken ter inzage gelegen, te weten van invullen datum tot en met invullen datum. Tijdens deze periode zijn er invullen aantal zienswijzen ingediend. Deze worden hieronder zakelijk weergegeven, met daarbij het uiteindelijke standpunt van het gemeentebestuur ten aanzien van die zienswijzen. N.B: in verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van natuurlijke personen geanonimiseerd weergegeven (zulks o.a. n.a.v. een bericht van de VNG van 2 oktober 2009).

Theresia-Loven-Besterd 2016, 6e herziening (lange Nieuwstraat 156-158)

29

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Hotelmarktonderzoek Hotelmarktonderzoek

Bijlage 2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 3 Omgevingstoets externe veiligheid Omgevingstoets externe veiligheid

Bijlage 4 Quick scan flora en fauna Quick scan flora en fauna

Bijlage 5 Verslag omgevingsdialoog Verslag omgevingsdialoog

Bijlage 6 Gekwalificeerd adviesrecht Klankbordgroep Spoorzone Gekwalificeerd adviesrecht Klankbordgroep Spoorzone

Bijlage 7 Notitie behandeling advies Klankbordgroep Notitie behandeling advies Klankbordgroep

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Hotelmarktonderzoek Hotelmarktonderzoek

Gemeente Tilburg

Marktruimte hotelkamers Quick scan

20 september 2019

2019-034 rp 01.5

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding en vraagstelling Aanleiding en vraagstelling Aanpak en uitgangspunten onderzoek in hoofdlijnen Peildatum onderzoek Leeswijzer

3 4 4 4 4

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Aanbod hotels, B&B’s, Airbnb Kameraanbod 2019 Ontwikkeling ten opzichte van 2015 Segmentering hotels Airbnb in Tilburg Enkele relevante hotelontwikkelingen in de regio

5 6 6 6 7 8

3 3.1 3.2 3.3

Overnachtingen en bezetting hotels Tilburg Overnachtingen en bedbezetting (BB%) Tilburgse hotels Kamerbezetting (KB%) Tilburgse hotels Overnachtingen via vakantieverhuur

9 10 11 12

4 4.1 4.2

Hotelbouwplannen Tilburg Plannen voor 315 nieuwe hotelkamers in Tilburg Plannen voor 917 nieuwe hotelkamers in rest Hart van Brabant

13 14 15

5 5.1 5.2 5.3 5.4

Toekomstanalyse vraagmarkt Zakelijke (individuele/corporate) markt Toeristische markt MICE-markt Samenvatting prognose 2019-2024

17 18 19 21 22

6

Marktruimte voor nieuwe hotelkamers

23

Bron foto voorpagina: htpps://www.thankgoditravel/

6.1 6.2 6.3 6.4

Normatieve kamerbezetting Marktruimte hotelkamers Bestemmingsplancapaciteit hotelkamers Regionale ontwikkelingen

24 24 25 26

Bijlagen Definities A B B&B’s en appartementen

28 29 30

Colofon

31

20 september 2019 | 2

Hoofdstuk 1 Inleiding en vraagstelling

Hostel Roots. Bron foto: https://indebuurt.nl/tilburg/gids/hostel-roots/

20 september 2019 | 3

1.1

Aanleiding en vraagstelling

In 2015 voerde LAgroup een onderzoek uit naar de stand van zaken in, en de kansen in de toekomst voor de verblijfsaccommodatiemarkt in Tilburg.1 Gezien de grote dynamiek op de hotelmarkt, heeft de gemeente behoefte aan een actualisering van dat onderzoek met betrekking tot de hotelmarkt, in de vorm van een quick scan. Doel daarvan is een update van de in 2015 berekende marktruimte voor nieuwe hotelkamers in de gemeente Tilburg.

Het is juist dat een regionaal onderzoek tot scherpere inzichten kan leiden, maar ook met een lokaal onderzoek kunnen nuttige uitspraken worden gedaan over de marktruimte in Tilburg. Bovendien is in dit onderzoek ook rekening gehouden met een aantal – voor de hotellerie relevante – ontwikkelingen in de Tilburgse regio. Los daarvan, werd er ten tijde van dit onderzoek in de regio Hart van Brabant2 een regionale inventarisatie uitgevoerd van de hotelmarkt. De mogelijkheid om deze inventarisatie aan te vullen met een behoefteonderzoek wordt verkend.

1.3 1.2

Het onderzoek is gebaseerd op deskresearch van LAgroup, aangevuld met input van de gemeente Tilburg. Die input betreft ontwikkelingen met betrekking tot de toeristenbelasting (totaal aantal hotelovernachtingen in de gemeente), bij de gemeente bekende plannen voor nieuwe hotelkamers en relevante andere ontwikkelingen in en rond Tilburg. De deskresearch betreft de analyse van gemeentelijke gegevens over de toeristenbelasting, het actualiseren van relevante aanbodontwikkelingen (hotelaanbod, bezetting o.b.v. CBS en Hosta, bouwplannen hotels) en het actualiseren van de vraagmarkttrend, de nominale kamerbezetting en de marktruimteraming voor de gemeente Tilburg; Om een goed beeld te krijgen van het huidige functioneren van de Tilburgse hotels (o.a. bezetting, kameropbrengst, segmentering gasten), was het de bedoeling om een enquête te houden onder de lokale hoteliers. De afdeling Tilburg van Koninklijke Horeca Nederland (KHN) onthield zich echter van medewerking aan het onderzoek omdat de organisatie het niet eens is met de opzet daarvan. Het uitvoeren van de enquête was daardoor niet zinvol. In de ogen van KHN afdeling Tilburg kan alleen op regionaal niveau de marktruimte worden berekend. Overigens is met KHN wel de conceptversie van het rapport besproken. 1

Peildatum onderzoek

Aanpak en uitgangspunten onderzoek in hoofdlijnen

“Verdiepend onderzoek verblijfsaccommodatiemarkt Tilburg”, kenmerk 2014-096 rp 05, 27 juli 2015.

Het onderzoek is uitgevoerd in de periode juni-juli 2019. Ontwikkelingen na die periode zijn niet meegenomen in het onderzoek.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 vindt u een beschrijving van het huidige aanbod aan hotels en b&b’s in de gemeente, alsmede een inventarisatie van het aanbod voor vakantieverhuur (Airbnb e.d.) in de stad. Hoofdstuk 3 geeft de ontwikkeling van het aantal hotelovernachtingen en de bezetting. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de plannen voor nieuwe hotelkamers en eventuele hotelsluitingen in Tilburg geanalyseerd. Waar bekend, worden ook relevante bouwplannen in de regio Hart van Brabant gemeld. Hoofdstuk 5 gaat in op ontwikkelingen in de gemeente Tilburg die een relevante invloed (kunnen) hebben op de hotelvraag en op de verwachte ontwikkeling van de voornaamste vraagmarkten voor de hotellerie. In hoofdstuk 6 wordt, op basis van de voorgaande hoofdstukken, de marktruimte voor nieuwe hotelkamers geraamd, voor de periode tot circa 2024. In bijlage A geven we een definitie van een aantal in het rapport gebruikte termen.

2

Hart van Brabant betreft de gemeenten Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Hilvarenbeek, Heusden, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk.

20 september 2019 | 4

Hoofdstuk 2 Aanbod hotels, B&B’s, Airbnb

Bastion Hotel Tilburg. Bron foto: https://www.weekendjeweg.nl/hotels/nl/hotel-tilburg/bastion-hotel-tilburg.html

20 september 2019 | 5

2.1

Kameraanbod 2019

Medio 2019 telt Tilburg 13 hotels en pensions met totaal 642 kamers (zie Tabel 1). Daarnaast zijn er circa 26 b&b’s/vakantie-appartementen met totaal 60 kamers, wat een totaal aanbod van 702 kamers oplevert (exclusief vakantieverhuur, zie 2.4). Van b&b’s c.s. is een lijst opgenomen in bijlage B. Tabel 1

Aanbod hotels en pensions in de gemeente Tilburg

Type accom- Sterren Booking EHC (*) reviews Kamers Plaats modatie Nr. Naam 1 Van der Valk Hotel 8,7 149 Tilburg 2 Mercure hotel Hotel 4 8,8 108 Tilburg 3 Bastion Hotel Hotel 8,3 105 Tilburg 4 Ibis Tilburg Hotel 3 8,1 80 Tilburg 5 Hotel de Druiventros Berkel-Enschot Hotel 4 7,4 56 6 Auberge Du Bonheur Hotel 8,8 36 Tilburg 7 De Postelse Hoeve Hotel 7,1 35 Tilburg 8 Onderwijshotel De Rooij Pannen Hotel 8,9 19 Tilburg 9 City hotel Tilburg Hotel 7,8 18 Tilburg 10 Herberg de Brand Herberg 8,7 13 Udenhout 11 Hostel Roots (**) Hostel 8,7 11 Tilburg 12 Het Wapen van Tilburg Herberg 6,8 7 Tilburg 13 Hotel Wilshof Hotel 5 Udenhout Totaalaanbod hotels en pensions 13 gem. 8,2 642 kamers Aanbod aan B&B's 26 gem. 8,8 60 kamers Totaalaanbod hotels, pensions en B&B's 702 kamers Bron: eigen inventarisatie lagroup, 2019 (*) Europese Hotel Classificatie (vrijwillige classificatie sinds 2017) (**) Hostel Roots heeft slaapzalen. Het aantal kamers is laag (11); het aantal bedden relatief hoog (65)

2.2

Ontwikkeling ten opzichte van 2015

Begin 2015 waren er in Tilburg 11 hotels en pensions gevestigd met totaal 383 kamers en daarnaast 22 b&b’s met samen 41 kamers. Het totale kameraanbod in Tilburg kwam daarmee op 424 kamers. Grootste hotels waren destijds het Mercure Hotel met 91 kamers en Ibis Tilburg met 72 kamers.

In vier jaar tijd is het kameraanbod, inclusief b&b’s dus met 278 (65%) gegroeid. De meest relevante ontwikkelingen, samen goed voor 244 extra kamers, waren: • September 2015: uitbreiding Bastion Hotel Tilburg (+65, van 40 à 105 kamers) • April 2017: opening Hostel Roots (11 kamers met totaal 65 bedden) • Oktober 2017: uitbreiding Mercure Hotel (+19, van 91 à 108 kamers) • Mei 2018: opening Van der Valk Hotel Tilburg (149 kamers) Zowel het aantal hotelkamers (+259 = +68%) als het aantal b&b-kamers (+19 = +46%) zijn, met name de laatste twee jaar, sterk toegenomen.

2.3

Segmentering hotels

Geen beeld van segmentatie naar hotelklasse In het rapport uit 2015 werd nog ingegaan op de segmentering naar hotelklasse. Dat is nu nauwelijks mogelijk. De Nederlandse Hotelclassificatie (NHC) is in 2015 opgeheven en overgegaan naar de vrijwillige Europese Hotelclassificatie (zie www.hotelsterren.nl). Met name voormalige 1- en 2-sterrenhotels doen daar nauwelijks aan mee. Op dit moment hebben slechts drie van de dertien hotels in Tilburg zich aangesloten bij de Europese Hotelclassificatie (zie Tabel 1).

Reviewscore: 8 is het ‘nieuwe normaal’ In Tabel 1 wordt ook de recente beoordeling van hotels op Booking gegeven. Daarover kan worden opgemerkt dat, waar ‘men’ vroeger wellicht tevreden was met een cijfer 7 (op een schaal van 1-10), de tegenwoordige consument nauwelijks meer geïnteresseerd is in bedrijven die lager dan een 8 scoren. In die zin doet Tilburg het goed: de hotels en pensions halen gemiddeld een 8,2; de b&b’s zelfs een 8,8 (hoewel daarvan maar een beperkt aantal is beoordeeld op Booking). Overigens geldt in heel Nederland dat b&b’s hoog scoren en meestal ook hoger scoren dan gewone hotels. Naast Booking zijn er nog diverse andere sites waar hotels op gereviewd worden, zoals Zoover, Trivago, TripAdvsor en Google. We laten die reviews buiten beschouwing. In het algemeen wijken de beoordelingen op die sites niet al te zeer af van die op Booking.

20 september 2019 | 6

Tilburgs hotelaanbod vernieuwd en verbreed Het onderzoek in 2015 was vrij kritisch op het hotelaanbod in Tilburg. Het ontbrak vrijwel aan hotels die op zich een destinatie, een reisdoel zijn. Ook waren er weinig stadshotels en boutique hotels en ontbraken combinatiehotels (zie bijlage A). Dergelijke hotels zorgen op eigen kracht voor meer city trips en short breaks. Nichehotels zoals zorghotels ontbraken. Een aantal van de hotelconcepten was enigszins verouderd. Het aanbod van nogal zakelijke hotels aan de randen van de stad was opvallend groot. Wel stonden over het geheel gezien de hotels er goed bij qua inrichting en onderhoud. In een aantal opzichten is er verbetering gekomen in het aanbod. Met het Van der Valk Hotel is een sterk en bekend merk, dat zich bovendien richt op een brede doelgroep, toegevoegd aan de stad. Het budget- en jeugdaanbod is verruimd door Hostel Roots. Ook is er iets meer aanbod in het stadscentrum (Roots, diverse b&b’s), hoewel dat in aantal kamers en diversiteit nog steeds vrij mager is. Door de vernieuwing van Mercure en Bastion is het gemiddelde kwaliteitsniveau verbeterd.

2.4

Tegelijkertijd lijkt er een zekere mate van ‘professionalisering’ gaande in de ‘particuliere’ vakantieverhuurmarkt. Steeds meer vastgoedeigenaren, professionele bemiddelaars en andere marktpartijen gebruiken het platform om inkomsten te genereren. Er is enerzijds sprake van een steeds verdere acceptatie/gebruik van Airbnb door algemeen publiek maar ook door zakelijke gasten. Tegelijkertijd komt er steeds meer verzet tegen deze uiting van de ‘deel’economie, met name vanwege de overlast in woonomgevingen en het opdrijvend effect van woningprijzen in sommige steden. Veel van de toekomstige ontwikkeling van vakantieverhuur hangt af van hoe overheden om (zullen) gaan met regelgeving rondom particuliere verhuur én de handhaving daarvan. In veel steden in en buiten Nederland vinden daarover momenteel discussies plaats.

In Tilburg stabilisering vakantieverhuur na periode van sterke groei In 2015 werden in Tilburg, op basis van eigen tellingen van LAgroup, circa 60 particuliere adressen aangeboden via verhuursites als Airbnb en Windu. Dit was exclusief aanbod van b&b’s dat ook via die sites aangeboden werd.

Airbnb in Tilburg

Vakantieverhuur sterk groeiend fenomeen De laatste jaren is het fenomeen ontstaan van het aanbieden en verhuren van kamers aan (zakelijke) toeristen via verhuursites zoals Airbnb. Veelal wordt dat ‘vakantieverhuur’ genoemd. De aangeboden kamers zijn deels legale als b&b geregistreerde kamers, maar het betreft vooral een aanzienlijk aantal kamers en woningen die door particulieren op ‘niet-commerciële’ basis worden aangeboden. Hoewel dergelijke websites aanslaan bij de toerist, geven commerciële aanbieders van kamers aan dat er sprake is van oneerlijke concurrentie door deze aanbieders. Zij dragen immers niet altijd toeristen- en winstbelasting af en hoeven ook niet te voldoen aan voorwaarden en veiligheidsregels die voor legale kameraanbieders wel van toepassing zijn. Dit kan tot een ongelijk speelveld leiden.

De site AirDNA doet wereldwijd onderzoek naar en houdt data bij van vakantieverhuur, waaronder die van Airbnb. Hoewel het dus niet om door Airbnb zelf verstrekte data gaat, lijkt AirDNA voldoende betrouwbaar om op basis van hun data conclusies te trekken. Volgens AirDNA telde Tilburg begin juli 2019 circa 210 adressen voor vakantiehuur. Daarvan staan er circa 180 op Airbnb en circa 35 op HomeAway, inclusief dubbeltellingen voor adressen die op beide sites staan. Figuur 1 op de volgende pagina geeft de ontwikkeling in Tilburg weer sinds medio 2016. Opvallend daaraan is dat er sprake lijkt te zijn van een voorzichtige stabilisering. Die signalen krijgen we weliswaar ook uit Amsterdam, maar in veel andere steden, waaronder bijvoorbeeld Eindhoven, is nog steeds sprake van een stijging van het aanbod.

20 september 2019 | 7

We merken op dat in deze cijfers dubbeltellingen zitten: er staan diverse b&b’s op Airbnb die al bij het reguliere aanbod in paragraaf 2.1 zijn meegenomen. Ook komen diverse adressen meerdere keren voor op de site. Uit LAgroup-onderzoeken in andere regio’s blijkt dat er veelal zo’n 10-20% dubbele vermeldingen en regulier aanbod is. Dit betekent dat er op dit moment zo’n 170 tot 190 ‘zuivere’ aanbieders voor vakantieverhuur in Tilburg zijn. Dat betreft zowel hele woningen als gedeelten van woningen. Bovendien is er een grote variatie wat betreft beschikbaarheid voor verhuur: sommige adressen zijn het hele jaar te huren, andere slechts enkele weken per jaar. Figuur 1 Ontwikkeling 2016-2019 aanbod vakantieverhuur in Tilburg

Adressen Airbnb en HomeAway in Tilburg 300 254 250 187

200 133

150 100

138

157

192

211

2.5

Enkele relevante hotelontwikkelingen in de regio

Naast de in paragraaf 2.2 genoemde ontwikkelingen in Tilburg, zijn er elders in Hart van Brabant nog de volgende relevante hotelontwikkelingen (geweest): • Circa 2016: sluiting Hotel-Conferentiecentrum Groenendaal in Hilvarenbeek (120 kamers); • Mei 2017: opening Loonsche Land Hotel (Efteling) (75 kamers voor 4-6 personen); • Juni 2018: opening GuestHouse Hotel, Kaatsheuvel (69 kamers); • Medio 2019: de Efteling bericht dat 78 appartementen in Bosrijk worden omgebouwd tot hotelkamers (familiekamers). Relevant verschil is dat daarmee kamers op dagbasis te boeken zijn, en dus niet meer een vaste aankomstdag hebben.

258 206

200

210

171

99

50 0

De afgelopen twee à vier jaar zijn er in Hart van Brabant – naast de groei in Tilburg – dus tenminste 24 nieuwe hotelkamers bij gekomen. In ons regionale onderzoek uit 2015 naar de verblijfsaccommodatiemarkt in Hart van Brabant,3 inventariseerden we per begin 2015 een aanbod van 1.753 kamers in hotels, pensions en b&b’s. Daar zijn in Tilburg (+278) en daarbuiten (+24) dus tenminste 302 kamers bijgekomen, een stijging met 17% in circa vier jaar, naar totaal tenminste 2.055 kamers.

Bron: AirDNA. Bewerking: LAgroup 2019. Cijfers exclusief correcties voor b&b’s en dubbeltellingen

In hoofdstuk 3 kijken we hoe de hotels, b&b’s en de vakantieverhuurders in Tilburg bezet zijn.

3

“Toekomstvisie verblijfsaccommodatiemarkt Regio Hart van Brabant”, kenmerk 2014-082 rp 05, 10 juli 2015.

20 september 2019 | 8

Hoofdstuk 3 Overnachtingen en bezetting hotels Tilburg

Van der Valk Hotel Tilburg. Bron foto: https://www.vanomme-degroot.nl/projecten/van-der-valk-tilburg/

20 september 2019 | 9

3.1

Overnachtingen en bedbezetting (BB%) Tilburgse hotels

Figuur 2 Ontwikkeling bedbezetting hotels Tilburg en vergelijkingsgebieden

Hotels - bedbezetting (%)

Beperkte publieke bronnen bezetting hotels De bezetting is een belangrijke indicator voor het presteren van een hotel. Soms wordt daarvoor de bedbezetting (BB%) gehanteerd, onder andere door het CBS. De hotellerie zelf gebruikt meestal het begrip kamerbezetting (KB%).

55% 50% 45%

40%

Bezettingscijfers van individuele hotels zijn in Nederland niet publiek beschikbaar. De enige instantie die structureel statistieken bijhoudt over overnachtingen en slaapplaatsen in verblijfsaccommodaties, is het CBS. Publicatie daarvan gebeurt echter niet op het niveau van gemeenten4, wel voor provincies. Op basis daarvan kan voor Noord-Brabant de bedbezetting (BB%) van de hotels worden berekend, als een van de referentiekaders voor de Tilburgse situatie.

Toeristenbelasting geeft indicatie van bedbezetting in Tilburg Tilburg heft sinds medio 2012 toeristenbelasting. Hoewel als grondslag daarvoor de logiesomzet wordt gebruikt, vraagt de gemeente – voor beleidsdoeleinden – ook naar het aantal gerealiseerde overnachtingen. Het aantal overnachtingen gekoppeld aan het totale aantal bedden in Tilburgse hotels, geeft een beeld van de bedbezetting in Tilburg over de afgelopen jaren. De CBS-cijfers voor Noord-Brabant en geheel Nederland en de bedbezetting op basis van toeristenbelastingcijfers voor Tilburg zijn terug te vinden in Figuur 2. Daaruit blijkt dat de bezetting in Tilburg zich parallel heeft ontwikkeld aan die in Nederland en in Noord-Brabant, maar op een lager niveau. We merken op dat de landelijke cijfers gunstig worden beïnvloed door de hoge bezetting in een aantal grote steden, met name in Amsterdam. Wat dat betreft is Noord-Brabant een beter vergelijkingsgebied. In 2018 lag de bedbezetting in Tilburg 2,6%-punt onder het Brabants gemiddelde, in de jaren daarvoor was dat verschil gemiddeld wat groter.

42,0% 35,0%

43,3%

34,7%

44,8%

36,6%

49,4%

41,6%

41,4%

Noord-Brabant 37,5%

38,8% Tilburg

34,1%

30%

29,8%

29,1%

29,4%

2013

2014

2015

Nederland

38,8%

35%

25%

49,6% 46,8%

20% 2016

2017

2018

Bronnen: CBS, Gemeente Tilburg (toeristenbelasting). Bewerking: LAgroup 2019

Hoe dan ook is het aantal hotelovernachtingen in Tilburg meer dan verdubbeld sinds 2014, tot circa 193.000 in 2018 (zie Figuur 1). Figuur 3 Ontwikkelingen overnachtingen in hotels, pensions en b&b’s in Tilburg

Hotelovernachtingen Tilburg 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

193.000

143.000 123.000 91.000

96.000

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: Gemeente Tilburg (toeristenbelasting). Bewerking: LAgroup 2019

4

Uitgezonderd de G4 en een enkele specifieke grote gemeente.

20 september 2019 | 10

Deels zal dat komen door de groei van het hotelaanbod (zie paragraaf 2.1). Maar ook de autonoom toenemende vraag naar hotelbedden in Tilburg is van invloed, gezien de stijging van het bezettingspercentage. Per slot van rekening is de vraag (+112%) in Tilburg veel sterker gestegen dan het beddenaanbod (+55%), beide in 2018 ten opzichte van 2014.

3.2

Kamerbezetting (KB%) Tilburgse hotels

Zoals in de vorige paragraaf gemeld, wordt in de hotellerie veelal de kamerbezetting als prestatie-indicator gebruikt. De kamerbezetting is ook een belangrijke variabele in de marktruimteberekening in hoofdstuk 6. In 2015 is de kamerbezetting in Tilburg in kaart gebracht door middel van een enquête onder hoteliers. Die enquête is deze keer niet gehouden (zie paragraaf 1.2). In Figuur 4 zetten we de kamerbezetting in Tilburg (t/m 2014) af tegen landelijke en regionale cijfers.

Er is een beperkt aantal bronnen voor kengetallen van kamerbezetting in Nederland. Een daarvan is het veelgebruikte jaarlijkse Hosta-onderzoek. We gebruiken daarvan kamerbezettingscijfers voor de provincie Noord-Brabant. Hoewel dat vooral de grotere 3-, 4- en 5-sterrenhotels betreft, geven ze een redelijk beeld over de hoogte en de ontwikkeling van de kamerbezetting in de hotelmarkt. Daarnaast tonen we de ontwikkeling in ‘de rest van Nederland’, maar dan zonder Amsterdam + Schiphol omdat die een te sterk afwijkende (hoge) bezetting hebben. Koppelen we Figuur 2 op pagina 10 en Figuur 4 aan elkaar, dan ontstaat het beeld zoals weergegeven in Figuur 5, waarbij we steeds 2018 vergelijken met 2014. Figuur 5 Ontwikkeling kengetallen bezetting hotels 2018 ten opzichte van 2014

Ontwikkeling bed- en kamerbezetting 80%

Figuur 4 Ontwikkeling kamerbezetting hotels Tilburg en vergelijkingsgebieden

39%

35% 29%

30%

72,0%

10% 0%

64,0% 60,6%

59,6%

60%

Bedbezetting Nederland

63,2%

Bedbezetting Noord-Brabant

Bedbezetting Tilburg 2014

55% 50%

41%

20%

71,0%

70% 65%

57% 49% 43%

40%

Ontwikkeling kamerbezetting hotels 75%

63%

60% 50%

72%

72%

70%

56,7%

56,6%

Kamerbezetting Kamerbezetting 'rest Nederland' Noord-Brabant

2018

Bronnen: CBS, Hosta, Gemeente Tilburg (toeristenbelasting). Bewerking: LAgroup 2019

53,1%

45% 2010

2011

2012

Tilburg (1)

2013

2014 Noord-Br. (2)

2015

2016

Rest NL (*) (2)

Bronnen: (1) hotelenquête onder Tilburgse hotels, LAgroup, 2015; (2) Hosta. Bewerking: LAgroup 2019

2017

2018

De landelijke bed- en kamerbezetting blijkt met 13 à 14% te zijn gestegen (let wel, dat zijn geen procentpunten); de bezetting in Noord-Brabant is met 20 tot 27% gestegen, waarmee de provincie het dus veel beter heeft gedaan dan de rest van Nederland. Nog beter heeft Tilburg het gedaan, met een stijging van de bedbezetting met liefst 33% (29% naar 39%).

(*) Excl. A'dam-Schiphol, exclusief Noord-Brabant

20 september 2019 | 11

Schatting kamerbezetting Tilburg 71-73% in 2018 Wat betekent dit voor de kamerbezetting in Tilburg? Het kan niet anders, dan dat ook de kamerbezetting in Tilburg is gestegen. Wanneer die stijging gelijk zou zijn aan de stijging van de bedbezetting in Tilburg (de hoogste van de vergelijkingscijfers), zou de kamerbezetting in Tilburg in 2018 ruim 79% zijn geweest. Dat lijkt ons echter onwaarschijnlijk hoog. Wanneer die gelijk zou zijn aan de stijging van de kamerbezetting in Nederland (de laagste van de vergelijkingscijfers), zou de kamerbezetting in Tilburg in 2018 bijna 68% zijn geweest. We gaan er vanuit dat de waarheid enigszins onder het midden zal liggen, gezien de – in afwijking van de vergelijkingscijfers – dalende lijn in de jaren 2012-2014. We schatten de Tilburgse kamerbezetting in 2018 tussen de 71% en 73%. Momenteel telt Tilburg 702 kamers (zie Tabel 1), maar in 2018 waren dat er minder; wij komen op gemiddeld 630 kamers over het hele jaar.5 Bij 71% respectievelijk 73% kamerbezetting betekent dat 163.000 tot 167.000 kamernachten (verhuurde kamers) in 2018. Deze aantallen vormen de basis voor de raming van de marktruimte voor nieuwe hotelkamers in hoofdstuk 6.

3.3

In relatie tot het in paragraaf 3.1 vermelde aantal van 193.000 reguliere overnachtingen in hotels, pensions en b&b’s, voegt vakantieverhuur dus nog zo’n 12% tot 17% extra overnachtingen toe aan de Tilburgse logiesmarkt.

Overnachtingen via vakantieverhuur

24.000 – 33.000 overnachtingen in Tilburg via vakantieverhuur Vastgoedadviseur Colliers International doet sinds een aantal jaren onderzoek naar vakantieverhuur in verschillende steden in Nederland. In grote steden, waaronder Eindhoven, wordt volgens Colliers een vakantieverhuuradres gemiddeld 75 tot 80 nachten per jaar verhuurd. We denken dat dit in Tilburg wat lager zal liggen, vooral ten opzichte van de G4-gemeenten. Als we stellen dat Tilburgse adressen voor vakantieverhuur gemiddeld 70 nachten per jaar bezet zijn, dan praat je, uitgaande van 170 tot 190 ‘zuivere’ adressen voor vakantieverhuur, over zo’n 12.000 tot 13.000 verhuurnachten per jaar. Uit andere onderzoeken blijkt dat de gemiddelde verhuring uit zo’n 2 à 2,5 personen bestaat. Dat levert tot 24.000 tot 33.000 overnachtingen voor Tilburg op. 5

Van der Valk Hotel Tilburg is pas in mei 2018 geopend; Ibis Tilburg is in juli 2018 uitgebreid. Er waren in 2018 waarschijnlijk minder b&b’s dan in 2019, aangezien tussen 2015 en 2019 het aantal b&b’s met negen is toegenomen.

20 september 2019 | 12

Hoofdstuk 4 Hotelbouwplannen Tilburg

Auberge du Bonheur. Bron foto: https://www.dnls.nl/locatie/auberge-du-bonheur-tilburg

20 september 2019 | 13

4.1

Plannen voor 315 nieuwe hotelkamers in Tilburg

Het hotel in de Spoorzone zorgt voor een groter en – afhankelijk van het hotelconcept – aantrekkelijker hotelaanbod in het stadscentrum. Bovendien kan het, na de ingebruikname van de LocHal, een volgende stimulans zijn in de ontwikkeling van de Spoorzone.

Wij voerden een inventarisatie uit van plannen voor nieuwbouw, uitbreiding en eventuele sluiting van hotels, pensions en b&b’s in Tilburg. De resultaten hiervan staan in Tabel 2. In de berekening van de marktruimte worden plannen met een slaagkans van 75% en hoger, meegeteld bij het toekomstig hotelaanbod.6 In Tilburg zijn vijf plannen bekend voor totaal 315 kamers. Het plan in de Spoorzone heeft een hoge realisatiekans; de gemeente heeft de intentie om hier medewerking aan te verlenen en bereidt momenteel een integrale bestemmingsplanherziening voor waar de hotelontwikkeling onderdeel van uitmaakt.

Als alle vijf plannen zouden doorgaan (wat niet waarschijnlijk is), zou het kameraanbod in Tilburg met 45% toenemen tot 1017 kamers totaal. Als alleen het meest kansrijke plan in de Spoorzone doorgaat, zou het aanbod met 14% toenemen naar 802 kamers.

Tabel 2 Hotelbouwplannen Tilburg Overzicht plannen hotels

Nr. Naam project 1 Hotel Spoorzone Tilburg

Locatie ontwikkeling Spoorzone Tilburg

Gemeente Tilburg

Type ontwikkeling Hotel

2 Boutique hotel

Lange Nieuwstraat

Tilburg

Hotel

Aantal Nieuw, nieuwe Aantal Relevante neven- uitbreiding, kamers sterren voorzieningen sluiting? 100 3/4 Onderdeel Nieuw innovatiedistrict Spoorzone 15

Div.

nieuw

Initiatiefnemer Spoorzone 013

Geschatte realisatiekans Korte toelichting status plannen 75% Onderdeel van koersdocument Spoorzone

Exploitant N.b.

N.b.

50%

Circa 10-15 kamers. Onderdeel van Koersdocument Spoorzone

3 Vertrouwelijke initiatieven

Tilburg

20

Div.

nieuw

50%

Circa 20 kamers. Gemeente mag geen informatie vrijgeven over de plannen

4 Vertrouwelijke initiatieven

Tilburg

80

Div.

nieuw

25%

Circa 80 kamers. Gemeente mag geen informatie vrijgeven over de plannen

100

4+

25%

In onderzoek. Geen concreet verzoek ingediend.

315 100

kamers kamers

5 Hotel bij Restaurant Bosch en Duin

Loonse en Drunense Duinen, Udenhout

Tilburg

Totaal hotelbouwplannen in Tilburg: Waarvan in Tilburg met 75% of meer kans op realisatie:

Hotel

wellness

Nieuw in in

5 1

Marco Boelens

N.b.

plannen plannen

1. Beoordeling kans van slagen op basis van eigen analyse lagroup en gegevens gemeenten. Aan beoordeling kan geen recht worden ontleend. 2. Informatie op basis van informatie zoals verstrekt door een deel van de regiogemeenten. Bronnen: Hotelbouwplannen Hospitality Management; informatie gemeente Tilburg en een aantal regiogemeenten; deskresearch. Bewerking: lagroup, 2019 6

Beoordeling kans van slagen op basis van eigen indrukken LAgroup en gegevens gemeente. Het is geen waterdichte en geen juridische beoordeling. Aan de beoordeling kunnen geen rechten worden ontleend.

20 september 2019 | 14

4.2

Plannen voor 917 nieuwe hotelkamers in rest Hart van Brabant

Vanwege de invloed die hotels in de regio uitoefenen op de vraag naar hotelkamers in Tilburg (en vice versa), hebben we ook gekeken wat voor plannen er zijn voor nieuwe hotelkamers elders in Hart van Brabant (zie Tabel 3 op de volgende pagina). We hebben gekozen voor deze regio, aangezien dat het gebied is waarover we in 2015 het regionale onderzoek naar de marktruimte voor hotels uitvoerden (zie voetnoot 1 op pagina 4 en voetnoot 3 op pagina ). De lijst is besproken met de meeste van de betrokken gemeenten, maar pretendeert geen volledigheid en exacte juistheid. Het betreft elf plannen voor totaal 917 hotelkamers. De meeste plannen (vier) liggen in de gemeente Loon op Zand. Dominant is een gepland hotelcluster – met maximaal 500 kamers – langs de N261, pal naast de Efteling. Het bestemmingsplan moet gewijzigd worden om dit cluster mogelijk te maken. Het voorontwerp daarvan heeft begin 2019 ter inzage gelegen. Hier werd een fasering beschreven van eerst 300 kamers en later 200 kamers. Het ontwerpbestemmingsplan wordt nu voorbereid.

Niet verwonderlijk zijn de meeste hotels, met name die in Loon op Zand en Waalwijk, vooral gericht op de groeiplannen van de Efteling. We schreven in paragraaf 2.5 dat er in heel Hart van Brabant momenteel tenminste 2.055 kamers in hotels, pensions en b&b’s zijn. Als – wat niet waarschijnlijk is – alle 16 plannen in Tilburg en de rest van Hart van Brabant doorgaan (met 1.232 kamers totaal), zou het aanbod met 60% stijgen tot een totaal van 3.287. Als alleen de plannen met een hoge realisatiekans zouden doorgaan (totaal 640 kamers), zou het aanbod met 31% stijgen tot een totaal van 2.695 kamers. Het zijn forse stijgingspercentages. Tegelijkertijd hebben we gezien dat dit niet per se tot problemen hoeft te leiden. De groei van het aanbod in de afgelopen jaren is volledig door de markt ‘opgenomen’; de hotelvraag is zelfs veel sneller gestegen dan het hotelaanbod. Blijkbaar was er voldoende latente en nieuwe vraag om voor een goede bezetting te kunnen zorgen. Of dat de komende jaren ook het geval is, bekijken we in de volgende hoofdstukken.

Twee plannen in Kaatsheuvel zijn begin 2019 al gerealiseerd, dus feitelijk geen plannen meer. Maar omdat de peildatum voor de marktruimteberekening eind 2018 ligt, beschouwen we deze beide initiatieven nog wel als een ‘plan’. Van de elf plannen schatten wij van zes plannen (met totaal 540 kamers) de realisatiekans 75% of hoger in.7 Drie daarvan, die we hierboven al bespraken, liggen in de gemeente Loon op Zand. De andere drie liggen in Goirle, Waalwijk en Oisterwijk. De laatste twee zijn relatief groot. De betreffende gemeenten verwachten dat de kans groot is dat beide plannen worden gerealiseerd.

7

Beoordeling kans van slagen op basis van eigen indrukken LAgroup en gegevens gemeenten. Het is geen waterdichte en geen juridische beoordeling. Aan de beoordeling kunnen geen rechten worden ontleend.

20 september 2019 | 15

Tabel 3

Hotelbouwplannen Hart van Brabant (exclusief Tilburg)

Overzicht plannen hotels

Nr. Naam project 6 Boutique Hotel 't Peperhuys

Type ontwikkeling Hotel

Aantal Nieuw, nieuwe Aantal Relevante neven- uitbreiding, kamers sterren voorzieningen sluiting? 7 luxe café rest. Nieuw

Initiatiefnemer Lejan Koenen

Geschatte realisatieExploitant Korte toelichting status plannen kans Monique Dalmayer 100% Begin 2019 geopend. Kamers voor 2-6 + Koen Govaerts personen 



Locatie ontwikkeling Peperstraat, Kaatsheuvel

Gemeente Loon op Zand

Gasthuisstraat, Kaatsheuvel

Loon op Zand

Hotel

14

3

N.b.

Uitbreiding

OOK's Hospitality

GuestHouse Hotel

100%

April 2019 geopend. Uitbreiding van 14 naar 28 kamers

8 Hotels Horst fase 1

Horst Kaatsheuvel langs N261 (ten noorden van Efteling)

Loon op Zand

Hotel

300

3/4

N.b.

Nieuw

Somerset Capital Partners

N.b.

75%

9 Hotels Horst fase 2

Horst Kaatsheuvel langs N261 (ten noorden van Efteling)

Loon op Zand

Hotel

200

3/4

N.b.

Nieuw

Somerset Capital Partners

N.b.

50%

Gemeente staat ontwikkeling van maximaal 500 kamers in gebied toe. Voorontwerp bestemmingsplan is ter inzage geweest. In fase 1 zijn 300 kamers voorzien, met grote kans op realisatie; fase 2 is minder zeker vanwege de lange termijn en daarom op 50% realisatiekans gezet.

10 Boutique Hotel Stella Suites

Kloosterstraat, Goirle

Goirle

Hotel

8

w.s. 4+

klein lunchrestaurant

Nieuw

Marleen Sala

Marleen Sala

90%

Vergunning is verleend

11 Grote herontwikkeling

locatie Tuincentrum Groenwijk

Waalwijk

Hotel

150

4

Restaur., zalen, kantoren, zorg

Nieuw

Pullens Bouw BV

w.s. een hotelketen

75%

Ter inzage

12 Hotel in voormalige leerfabriek

KVL-terrein, Ugebouw

Oisterwijk

Hotel

61

N.b.

wellness

Nieuw

Polimeks

N.n.b.

75%

Onderdeel van het bestemmingsplan

13 Hotel de Leijhof

Heusdensebaan, Oisterwijk

Oisterwijk

Hotel

67

3/4

Van Helden Vastgoed

Hotel de Leijhof

25%

Bestemmingsplan goedgekeurd; plan nog niet uitgevoerd. Uitbreiding kameraanbod van 55 naar 122 kamers. Tijd lang niets van gehoord

14 Plan shortstay Aeroparc Rijen

Aeroparc Rijen

Gilze en Rijen

Shortstay

25

N.v.t.

N.b.

Nieuw

N.b.

N.b.

50%

Ontwikkelaar werkte aan business case

15 Locatie Den Hespel

Locatie Den Hespel

Dongen

Hotel

85

3

Hotelrestaur., wellnessvz.

Nieuw

Vital Estates/ Vossenhole

N.b.

25%

Al oud plan, geen recente ontwikkelingen

16 Poort van Heusden

Drunen

Heusden

Hotel/park

N.b.

N.b.

N.b.

Nieuw

N.b.

N.b.

25%

Verblijfsrecreatie planologisch mogelijk

917 540

kamers kamers

7

Uitbreiding Hotel De Kroon

Totaal hotelbouwplannen in Hart van Brabant, exclusief Tilburg Waarvan met 75% of meer kans op realisatie:

Bij hotel/ congres- Uitbreiding centrum

in in

11 6

plannen plannen

1. Beoordeling kans van slagen op basis van eigen analyse lagroup en gegevens gemeenten. Aan beoordeling kan geen recht worden ontleend. 2. Informatie op basis van informatie zoals verstrekt door een deel van de regiogemeenten. Bronnen: Hotelbouwplannen Hospitality Management; informatie gemeente Tilburg en een aantal regiogemeenten; deskresearch. Bewerking: lagroup, 2019

20 september 2019 | 16

Hoofdstuk 5 Toekomstanalyse vraagmarkt

Villa Pastorie. Bron foto: https://toffecamping.me/2017/02/05/tilburg-heavens-kitchen-dansen-grillin-chillin-aan-de-piushaven/villa-pastorie-3/

20 september 2019 | 17

Dit hoofdstuk geeft de vraagprognoses voor de ontwikkeling in Nederland en waar mogelijk in Tilburg of Noord-Brabant van de drie hoofdsegmenten van de hotelvraag: de zakelijke, de toeristische en de MICE-markt. Deze prognoses zijn input voor de raming van de marktruimte (hoofdstuk 6).

5.1

Zakelijke (individuele/corporate) markt

Positieve ontwikkeling economische indicatoren; onzekerheden toekomst De vraagontwikkeling op de zakelijke markt hangt nauw samen met economische ontwikkelingen. Het Bruto Binnenlands Product (BBP), de consumptie van huishoudens in Nederland, de export en het wereldhandelsvolume zijn relevante indicatoren daarvoor. Figuur 6 laat zien dat er een duidelijke (positieve) correlatie is tussen de ontwikkeling van het BBP en van de RevPAR (zie bijlage A) in hotels.

Figuur 7 toont de prognoses van het Centraal Plan Bureau (CPB) voor de ontwikkeling tot 2023 van de vier hiervoor genoemde indicatoren. De binnenlandse indicatoren zijn bescheiden positief. Het belangrijke BBP en de binnenlandse consumptie door huishoudens stijgen de komende vier jaar tussen de 1% en 1,5% per jaar. Voor de internationale indicatoren (export, wereldhandel) wordt vanaf 2021 een jaarlijkse groei van ruim 3% verwacht. Als dat gerealiseerd wordt, zal dat zeker een gunstige invloed hebben op de positie van het exporterend bedrijfsleven in Nederland. Als spin-off zullen internationale contacten en internationaal zakelijk reisverkeer toenemen, met positieve effecten voor de hotellerie. Figuur 7 Ontwikkeling van voor de hotellerie relevante marco-economische indicatoren

Economische indicatoren; %-mutatie t.o.v. een jaar eerder Figuur 6 Relatie BBP en RevPAR hotels

4,0

Relatie tussen ontwikkeling BBP en RevPAR in Nederland

3,0

6%

30%

5%

25%

4%

20%

3%

15%

2%

10%

1%

5%

0%

0%

-1%

-5%

-2%

-10%

-3%

-15%

-4%

-20%

-5%

-25%

2,0 1,0 0,0 2019

2020

2021

2022

2023

Consumptie huishoudens Nederland Bruto Binnenlands Product Nederland (BBP volume) Export Wereldhandelsvolume

Bron: CPB, Centraal Economisch Plan, Ramingen tot en met 2023. Bewerking: LAgroup 2019 Groei BBP (linkeras)

Groei RevPAR (rechteras)

Bronnen: CBS (BBP), Horwath HTL (RevPAR). Bewerking: LAgroup 2019

Afgelopen jaren was er een duidelijke positieve tendens in het BBP, die zich heeft vertaald in een sterke toename van de RevPAR. Dat beeld herkennen we ook in de groei van het aantal overnachtingen en de bezetting in hoofdstuk 3.