06 NvZ en ambtsh aanp ontwbp Heikant 2007, 8e herz 28febr23 MARKERING

Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huuren zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

26

Zienswijze 12: bewoner Leharstraat 72

12.1

12.2

Te weinig parkeergelegenheid

Het is nu al een drama om te parkeren in de Leharstraat en Lijnsheike.

Reactie gemeente

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Privacy wordt aangetast Reactie gemeente

De hoogte van 19m is onacceptabel en zorgt voor ‘inkijk’ in de tuinen. Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Leharstraat 72 is ongeveer 99 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. De tuin van de woning Leharstraat 72 ligt afgeschermd door de woning zelf, waardoor het zicht vanuit het pakhuis op de tuin beperkt is. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers.

Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar 27

mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.

12.3

12.4

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Verkeersveiligheid aangetast door toename auto’s Reactie gemeente

Toenemend aantal auto’s zorgt voor overlast en onveiligheid.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Beschermd stadsgezicht wordt aangetast

Vanwege laagbouw en nostalgische panden moeten de Gemeente en projectontwikkelaar zuinig zijn op oud Tilburg en ‘oude uitstraling’. De beoogde ontwikkeling past hier niet.

Reactie gemeente

Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Wij zijn van mening dat het bouwplan zowel vanuit stedenbouwkundig/ruimtelijk alsook cultuurhistorisch oogpunt passend is in de omgeving.

Door reclamant wordt zijn zienswijze niet onderbouwd met cijfers. Uit de gegevens van de gemeente Tilburg blijkt dat Lijnsheike een erftoegangsweg is binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h. Lijnsheike heeft in stadsdeel noord een enigszins ontsluitende en doorgaande functie van de Leharstraat richting de Beethovenlaan, waaraan nog de nodige winkels in liggen. De etmaalintensiteit bedraagt ongeveer 4000 motorvoertuigen per etmaal. Momenteel rijden er zo’n 1500 motorvoertuigen per etmaal over Lijnsheike. Door toevoeging van dit plan komen daar theoretisch 180 motorvoertuigen per etmaal bij. Deze 180 extra voertuigen leiden niet tot doorstromingsproblemen of problemen met betrekking tot oversteekbaarheid.

28

Zienswijze 13: bewoner Leharstraat 72 13.1

13.2

Te weinig parkeergelegenheid

Het is nu al puinhoop om te parkeren. Minder appartementen realiseren en parkeren op eigen perceel

Reactie gemeente

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Hoogte is niet passend

De hoogte is belachelijk. Deze wijk is vanwege weinig hoogbouw en ‘oude look’ aantrekkelijk. Bewaak dat.

Reactie gemeente

Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Wij zijn van mening dat het bouwplan zowel vanuit stedenbouwkundig/ruimtelijk alsook cultuurhistorisch oogpunt passend is in de omgeving. 29

Zienswijze 14: bewoner Leharstraat 72 14.1

14.2

Te weinig parkeergelegenheid

Er bestaat nu al volop parkeeroverlast van bestaande zaken in de omgeving.

Reactie gemeente

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Beschermd stadsgezicht wordt aangetast Reactie gemeente

Wij mogen ons pand niet verbouwen omdat Leharstraat binnen het beschermd stadsgezicht valt. Waarom past hoogbouw wel hier binnen. Met de aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht wordt nadrukkelijk geen bevriezing van de op het moment van aanwijzing bestaande toestand beoogd. Van geval tot geval wordt bij een aanvraag omgevingsvergunning getoetst of aantasting van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en/of de karakteristieken en waarden van het beschermde stadsgezicht (onevenredig) gevaar lopen. Daarvoor wordt voorafgaand aan eventuele vergunningverlening advies ingewonnen bij de Omgevingscommissie. Afhankelijk van dit advies kunnen vergunningen worden verleend of geweigerd. Voor wat betreft de beoogde ontwikkeling, heeft het gebouw ‘Pakhuis’ een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord.

Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De 30

volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

14.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond.

Verkeersveiligheid wordt aangetast

Ik heb grote vraagtekens bij toekomstige verkeersveiligheid

Reactie gemeente

Door reclamant wordt deze zienswijze niet onderbouwd met cijfers. Uit de gegevens van de gemeente Tilburg blijkt dat Lijnsheike een erftoegangsweg is binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h. Lijnsheike heeft in stadsdeel noord een enigszins ontsluitende en doorgaande functie van de Leharstraat richting de Beethovenlaan, waaraan nog de nodige winkels in liggen. De etmaalintensiteit bedraagt ongeveer 4000 motorvoertuigen per etmaal. Momenteel rijden er zo’n 1500 motorvoertuigen per etmaal over Lijnsheike. Door toevoeging van dit plan komen daar theoretisch 180 motorvoertuigen per etmaal bij. Deze 180 extra voertuigen leiden niet tot doorstromingsproblemen of problemen met betrekking tot oversteekbaarheid.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmignsplan.

31

Zienswijze 15: bewoner Leharstraat 72

15.1

15.2

Te weinig parkeergelegenheid

Het is een slecht plan om zoveel woningen te realiseren zonder parkeergelegenheid. Op dit moment is er al parkeeroverlast

Reactie gemeente

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Privacy wordt aangetast Reactie gemeente

De hoogte is onacceptabel gelet op minder woongenot en minder privacy Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Leharstraat 72 is ongeveer 99 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. De tuin van de woning Leharstraat 72 ligt afgeschermd door de woning zelf, waardoor het zicht vanuit het pakhuis op de tuin beperkt is. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers.

Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar 32

mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.

15.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Beschermd stadsgezicht wordt aangetast Reactie gemeente

De wijk is juist aantrekkelijk vanwege het ontbreken van hoogbouw.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Wij zijn van mening dat het bouwplan zowel vanuit stedenbouwkundig/ruimtelijk alsook cultuurhistorisch oogpunt passend is in de omgeving.

Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

33

Zienswijze 16: bewoner Lijnsheike 21 16.1

Te weinig parkeergelegenheid

Het parkeren wordt onderschat. Het is pertinent onwaar dat binnen 250m voldoende parkeerplaatsen zijn. Ook op het Wagnerplein wordt binnenkort gebouwd waar weer parkeerplaatsen voor nodig zijn. Het parkeeronderzoek is niet representatief voor de overige dagen van de week.

Reactie gemeente

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

34

Zienswijze 17: bewoner Leharstraat 86

17.1

17.2

Beschermd stadsgezicht wordt aangetast

Een gebouw van 19m hoogte is niet passend in de wijk ‘de oude Heikant’. Nooit heeft gebouw met deze afmetingen in de wijk gestaan en hoort thuis in een gebied waar vroeger textielfabrieken stonden.

Reactie gemeente

Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Wij zijn van mening dat het bouwplan zowel vanuit stedenbouwkundig/ruimtelijk alsook cultuurhistorisch oogpunt passend is in de omgeving.

Privacy wordt aangetast Reactie gemeente

Privacy van veel bewoners komt in het geding. Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. Deze afstand wordt tot de woning Leharstraat 86 ruimschoots gehaald (alsook tot vrijwel alle overige bebouwing). Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Leharstraat 86 is 92 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. De tuin van Leharstraat 86 is ten opzichte van het pakhuis afgeschermd door bebouwing. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is ook vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting).

Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers.

35

Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.

17.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Te weinig parkeergelegenheid Reactie gemeente

Er komt enorme parkeeroverlast

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

36

Zienswijze 18: bewoner Lijnsheike 17

18.1

18.2

Te weinig parkeergelegenheid

Op het parkeerterrein van de voormalige Kwantum staan altijd veel busjes geparkeerd. Als de parkeerplaats verdwijnt worden deze op de weg geparkeerd.

Reactie gemeente

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Minder opbrengst zonneschermen

Volgens de papieren van de gemeente zullen we +/-11 % zon inleveren aangezien er schaduw op de panelen valt. Voor veel geld is het mogelijk om er aparte omvormers tussen te zetten.

Reactie gemeente

In Nederland bestaan géén wettelijke regels ten aanzien van vermindering van bezonning van objecten als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen in de onmiddellijke nabijheid. Een veel gehanteerde norm om de schaduwwerking ten gevolge van nieuwe ontwikkelingen in beeld te brengen, die ook in de door de gemeenteraad in 2017 vastgestelde Handreiking Hoogbouw bij gebouwen hoger dan 15m is opgenomen, is de zogenaamde ‘Haagse Norm’. Uit de bezonningsstudie die als bijlage 3 bij de toelichting is gevoegd blijkt dat de bestraling van de zonnepanelen op de woning van reclamant zowel in de bestaande als in de nieuwe situatie voldoet aan de Haagse Norm. De bezonning van de zonnepanelen vermindert door de nieuwbouw met 8,1 % ten opzichte van de huidige situatie. De afname van bezonning op de zonnepanelen treedt op in de uren waarin de zon minder sterk is, namelijk in de ochtend met peildata 21 juni om 06:00 uur, 21 september om 09:00 uur en 21 december om 09:00 uur. Uit het onderzoek blijkt dat er geen sprake is van een onaanvaardbare schaduwwerking op de zonnepanelen van de indiener van de zienswijze. Naar aanleiding van de zienswijzen heeft de ontwikkelaar op 10 juni 2022 een gesprek gehad met de indiener van de zienswijze waarin over de zonnepanelen is gesproken.

In het gespreksverslag is aangegeven dat door de ontwikkelaar diverse compensatiemogelijkheden zijn aangedragen, waarover reclamant zich zal beraden. Afgesproken is dat beide partijen 37

elkaar nader zullen spreken zodra het plan voor de ontwikkeling concreet is en er zicht is op realisatie. Het verslag zal worden toegevoegd aan de bijlage Bewonersbrieven en gespreksverslagen in de toelichting.

18.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Initiatiefnemer en reclamant zijn in overleg over compensatiemogelijkheden.

Woongenot verdwijnt

Momenteel wordt al aan de achterkant een muur van 4,5m hoogte gebouwd op 2m uit erfgrens. Aan de voorkant ligt nu een parkeerplaats en daar gaat nu ook gebouwd worden.

Reactie gemeente

Het bouwen van de muur aan de achterzijde van uw perceel en het onderhavige bouwplan staan los van elkaar en worden afzonderlijk beoordeeld. Op grond van het geldend bestemmingsplan Heikant 2007 bestaat de mogelijkheid om op dit moment op het onderhavige perceel dat nu in gebruik is voor parkeerplaatsen, binnen het bouwvlak langs Lijnsheike, bebouwing op te richten ten behoeve van de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’. Tot op heden is door de diverse eigenaren het perceel geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om het perceel te bebouwen en was er vanuit Lijnsheike 17 zicht op de bestaande parkeerplaatsen. Het ingediende verzoek om het perceel te bebouwen past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan. Het verzoek heeft betrekking op het realiseren van 5 grondgebonden woningen langs Lijnsheike en in totaal 54 gestapelde appartementen op het binnenterrein en op de hoek met Lijnsheike/ Benatzkystraat. Het verzoek om herziening van het bestemmingsplan is dan ook als zodanig beoordeeld. Er is ingestemd met de stedenbouwkundige opzet, waarbij een groter/hoger bouwvolume in de typologie van een pakhuis in de tweede linie als uitgangspunt genomen is. Hierover is door de omgevingscommissie ook positief geadviseerd.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

38

Zienswijze 19: bewoner Leharstraat 45

19.1

19.2

Beschermd stadsgezicht wordt aangetast

De oude Heikant is nog een fraai stukje Tilburg; als het ware een dorp binnen een stad. Dat gebied is van hoogbouw gespaard gebleven en om die reden is het daar prettig wonen.

Reactie gemeente

Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond. Wij zijn van mening dat het bouwplan zowel vanuit stedenbouwkundig/ruimtelijk alsook cultuurhistorisch oogpunt passend is in de omgeving.

Te weinig parkeergelegenheid

Volgens mij wordt door projectontwikkelaars de parkeerdruk extreem naar eigen voordeel ingemeten. Je kunt de meetmomenten in ieder geval extreem subjectief noemen.

Reactie gemeente

Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

39

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

40

Zienswijze 20: ARAG Rechtsbijstand (M.R.A. Arntz) namens bewoner Lijnsheike 12

20.1

20.2

Hoogte is niet passend

De maximale hoogte van het hoogste bouwwerk is niet passend in de omgeving aangezien er in directe omgeving geen bestaande bouwwerken zijn met een dergelijke hoogte en geeft in overweging bouwhoogte te verlagen dan wel te kiezen voor laagbouw.

Reactie gemeente

Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Privacy wordt aangetast

Reclamant maakt ernstig bezwaar vanwege massaal uitzicht vanuit het hoogste gebouw op zijn perceel, omdat daarmee de privacy in huis en tuin volledig verloren gaat.

Reactie gemeente

Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. Deze afstand wordt vanuit het pakhuis tot de woning Lijnsheike 12 behaald (alsook tot vrijwel alle overige bebouwing). Vanuit het hoekhuis is deze afstand ruim 18 meter. Gezien de blinde gevel van Lijnsheike 12 in de richting van Lijnsheike 8a wordt deze afstand aanvaardbaar geacht. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. Dit geldt ook voor de tuin Lijnsheike 12, die haaks, recht tegenover, het pakhuis ligt. Hier wordt de afstand van 25 meter vanuit het pakhuis wel behaald. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen.

Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk 41

woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huuren zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.

20.3

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Dialoog niet juist gevoerd

Er heeft geen inspraak plaats gevonden over het ‘pakhuis’, met name dat pakhuis dient als ankerpunt voor de omgeving.

Reactie gemeente

Het ‘pakhuis’ maakt deel uit van het gehele plan. De omgevingsdialoog is gevolgd over het gehele plan inclusief het ‘pakhuis’. Het voeren van een afzonderlijke omgevingsdialoog over een onderdeel van het totale plan is niet wenselijk omdat het plan in zijn gehele context is beschouwd. De gemeente vraagt aan initiatiefnemers en ontwikkelaars om, in het kader van de omgevingsdialoog, zelf de omgeving te betrekken bij hun plannen. Zo kunnen zij rekening houden met de opmerkingen uit de omgeving, voordat de formele ruimtelijke procedure start. Via de Handreiking Omgevingsdialoog geeft de gemeente aan op welke wijze de dialoog het best gevoerd kan worden. Voor de voorliggende ontwikkeling is een fysieke informatiebijeenkomst het meest geschikt. Ter uitvoering van de vraag om de omgevingsdialoog te voeren, heeft de ontwikkelaar aangegeven dat hij op 22 juli 2020 de omgeving via een brief op de hoogte heeft gesteld van de plannen op het perceel Lijnsheike 8. Daarin heeft hij aangegeven dat hij op het terrein waar voorheen woonwinkel Kwantum gevestigd was, woningen en appartementen wil realiseren. Een impressie van de beoogde nieuwbouw was toegevoegd. Ook was aangegeven dat het vanwege de coronamaatregelen niet mogelijk was om een fysieke informatiebijeenkomst te houden. Reageren op of vragen stellen over de plannen was binnen een termijn van vier weken mogelijk.

De ontwikkelaar geeft aan op 30 september 2020 ook een fysieke bijeenkomst te hebben gepland, omdat daar in de reacties op de in juli verstuurde brief om was gevraagd. In een bijlage bij de uitnodiging voor deze bijeenkomst waren de reeds ontvangen vragen benoemd en beantwoord. Vanwege de coronamaatregelen moest de geplande bijeenkomst worden geannuleerd. De ontwikkelaar geeft aan gesprekken te hebben gevoerd met diverse mensen uit de omgeving, die verzocht hadden om persoonlijk contact. Wij zijn van mening dat de omgevingsdialoog, rekening houdende met de beperkingen als gevolg van de coronamaatregelen, hiermee voldoende is gevoerd. De beperkingen verhinderden lange tijd het houden van een fysieke bijeenkomst. De ontwikkelaar stelt dat in de brieven de mogelijkheid is geboden voor reactie en dat hier door ruim 20 omwonenden ook gebruik van is gemaakt. Dit geeft aan dat de omwonenden, ondanks het ontbreken van een fysieke bijeenkomst, toch kennis hebben kunnen nemen van het plan, de mogelijkheid hadden om te reageren en terugkoppeling te ontvangen van de initiatiefnemer. Wij kunnen accepteren dat de dialoog voor de voorliggende ontwikkeling op de beschreven wijze (grotendeels schriftelijk) is gevoerd.

Desalniettemin willen wij benadrukken dat wij in normale tijden zonder beperkende maatregelen, in overeenstemming met onze Handreiking Omgevingsdialoog, initiatiefnemers en ontwikkelaars

42

verzoeken om voor ontwikkelingen van deze omvang een informatiebijeenkomst te organiseren. Naast de door de ontwikkelaar gevoerde dialoog attendeert ook de gemeente omwonenden op ruimtelijke procedures. Dat gebeurt naast de wettelijk verplichte kennisgevingen (www.officielebekendmakingen.nl), ook via ‘bewonersbrieven’. Via deze brieven attendeert de gemeente omwonenden op de ter inzage legging van een ontwerpbestemmingsplan. In december 2021 zijn ook voor het voorliggend initiatief bewonersbrieven verstuurd. Daarin is benoemd waar het ontwerpbestemmingsplan op zag, hoe men het in kon zien en hoe hierop kon worden gereageerd.

20.4

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Doortrekken Benatzkystraat

Het doortrekken van de Benatzkystraat naast het perceel van cliënte leidt tot onveilige situaties. Er is onvoldoende onderzoek naar de toename van de geluidsbelasting en toename van de hoeveelheid fijnstof gedaan naar het intensiveren van de grond naast haar perceel door gemotoriseerd verkeer en wat dit doet ten aanzien van het woon- en leefklimaat in de woning en tuin. Er is daarom geen sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Reactie gemeente

Aan deze zienwijze wordt tegemoet gekomen. In de planregels van het bestemmingsplan wordt doorgaand autoverkeer tussen Benatzkystraat en Lijnsheike niet toegestaan. De planregels worden hier op aangepast. Het ontwerpbestemmingsplan zag op het doortrekken van de Benatzkystraat naar Lijnsheike, ingestoken vanuit een lange termijn stedenbouwkundige visie: de woningen en appartementen worden gebouwd om mensen in de komende decennia te laten wonen. Om die reden was er in het ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een situering van het pakhuis aan een 30km weg. De Benatzkystraat zou doorgetrokken worden naar Lijnsheike, rekening houdend met eventuele herstructurering in het achterliggend gebied in de ruimere toekomst. Deze lange termijn visie botst met de huidige verkeersproblemen in de wijk en de zorgen die daarover in de zienswijzen geuit worden. Om die reden wordt het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld: In de (bindende) planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt (naast verblijf) nadrukkelijk alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. Het huidige parkeerterrein blijft hiermee ook als parkeerterrein bestemd. Bij de realisatie van het project (en eventueel ook later in de toekomst) kunnen verkeersremmende of -werende maatregelen genomen worden.

Om de huidige problemen met de verkeersafwikkeling in het gebied rondom het Wagnerplein aan te pakken wordt in 2023 een verkeerspilot uitgevoerd. Bewoners in de omgeving en betrokken belangengroeperingen worden hier in het kader van de omgevingsdialoog ook bij betrokken. De pilot heeft als doel om met maatregelen de verkeersafwikkeling rond het Wagnerplein te verbeteren en daarmee ook omliggende wegen ontlasten.

20.5

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Parkeeroverlast

Reclamant is het er niet mee eens dat parkeerplaatsen die niet op eigen terrein kunnen worden opgelost, binnen een straal van 250 meter in openbare ruimte kunnen worden gevonden. Nu al is er parkeertekort. Reclamant wil een parkeerplek toegewezen krijgen op het parkeerterrein naast Lijnsheike 12, als de plannen doorgaan.

43

Reactie gemeente

Het toewijzen van een parkeerplek naast de woning is niet mogelijk. Het perceel waarop de parkeerplaatsen worden aangelegd zal door de ontwikkelaar worden overgedragen aan de gemeente. Hierdoor worden de parkeerplaatsen openbare ruimte. Het toewijzen van een parkeerplaats binnen het openbaar gebied is niet mogelijk, met uitzonderingen van bepaalde groepen mensen zoals minder validen. Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek.

De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.

20.6

20.7

Conclusie

De zienswijze gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt echter wel aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Wateroverlast

Het perceel Lijnsheike 12 van cliënte is lager gelegen dan het plangebied. Het is onduidelijk hoe afvoer van regenwater binnen het plangebied vorm wordt gegeven. Reclamant vreest daarom wateroverlast.

Reactie gemeente

Bij elke ontwikkeling is wettelijk verplicht dat een watertoets wordt uitgevoerd. De gemeente Tilburg heeft in haar beleid Programma Water en Riolering 2020 – 2023 ‘Op weg naar een waterrobuust en klimaatbestendig Tilburg’ aangegeven hoe dient te worden omgegaan met stedelijk afvalwater, hemelwater, grondwater, drinkwater en oppervlaktewater. De gemeente heeft in het beleid aangegeven dat duurzaam dient te worden omgegaan met o.a. hemelwater. Dit houdt in dat men voor wat betreft het hemelwater verplicht wordt tot het aanbrengen van een regenwaterberging. Dit komt neer op de berging van 60 liter per vierkante meter oppervlak om zo extreme neerslaghoeveelheden beter te verwerken en de kans op wateroverlast nu en in de toekomst te beperken. Via een voorwaardelijke verplichting in de planregels is verzekerd dat bij vergunningverlening aan de verplichting tot waterberging wordt voldaan.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Schade bouwwerkzaamheden

Reclamant verzoekt de projectontwikkelaar een vooropname te laten uitvoeren van de woning, om achteraf discussie te voorkomen over de vraag of schade aan de woning is ontstaan als gevolg van de bouwwerkzaamheden.

Reactie gemeente

Door de ontwikkelaar is aangegeven dat hij voordat de bouwwerkzaamheden starten een inventarisatie zal verrichten van de bestaande bebouwing in de directe omgeving. Hierbij zal een rapport worden opgesteld van de bestaande gebreken. Indien schade ten gevolge van de bouwwerkzaamheden ontstaat dient de initiatiefnemer/aannemer hierop te worden aangesproken.

44

20.8

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan niet vaststellen Reactie gemeente

Reclamant verzoekt primair om niet tot vaststelling van het bestemmingsplan over te gaan.

Conclusie

De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Het is de bevoegdheid van de gemeenteraad om een bestemmingsplan vast te stellen. Na afweging van alle belangen zal de raad daarover besluiten.

45

Zienswijze 21: bewoner Leharstraat 86, contactpersoon namens 107 bewoners Lijnsheike en Leharstraat

21.1

21.2

Beschermd stadsgezicht

Hoogbouw met 59 woningen zonder omliggende ruimte, terwijl er nog geen 40 woningen in de hele straat staan, is niet passend in het beschermd stadsgezicht waarbinnen stringente regels gelden. Wat wel past zijn grondgebonden woningen of appartementen in 2 bouwlagen bouwen met parkeerplaatsen en speelplekje voor sociale contacten voor de hele buurt.

Reactie gemeente

Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Te weinig parkeergelegenheid

Het parkeeronderzoek is niet juist. Momenteel zijn er 43 parkeerplaatsen en er komen er 29 voor terug. Als er 59 woningen bijkomen met minimaal 1 auto, houdt dit in dat er minimaal 59 plaatsen nodig zijn plus de 43 plaatsen die verdwijnen. Er zijn daarom 102 plaatsen nodig, maar er komen er slechts 29 voor terug. Dit betekent dat door dit project 73 auto's een andere parkeerplaats moeten zoeken. Ook is het onderzoek op verkeerde tijden verricht, toen winkels op Wagnerplein gesloten waren. Ook houdt het onderzoek geen met geplande nieuwbouw op het Wagnerplein en Von Weberpark.

Reactie gemeente

In het parkeeronderzoek ‘Rapport Parkeeradvies Lijnsheike 8(a) Tilburg’ (bijlage 6 van het ontwerpbestemmmingsplan) is het benodigde aantal parkeerplaatsen onderbouwd. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt een uitgebreidere rekenmethode gehanteerd, waarin verschillende parkeernormen (afhankelijk van de oppervlakte van de wooneenheden), saldering van de voormalige parkeerbehoefte en de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen verrekend wordt. Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer 46

rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd. Bij nieuwe ontwikkelingen dient, net als voor de voorliggende ontwikkeling, onderbouwd te worden dat bij realisatie van het project aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan.

21.3

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.

Verkeersveiligheid wordt aangetast door verlengen Benatzkystraat Reactie gemeente

In dit project zou zeker geen ontsluiting van de Benatzkystraat naar het Lijnsheike mogen komen, daar het Lijnsheike aan het verjongen is en de stoep veel te smal is om op te spelen door de kinderen.

Aan deze zienwijze wordt tegemoet gekomen. In de planregels van het bestemmingsplan wordt doorgaand autoverkeer tussen Benatzkystraat en Lijnsheike niet toegestaan. De planregels worden hier op aangepast. Het ontwerpbestemmingsplan zag op het doortrekken van de Benatzkystraat naar Lijnsheike, ingestoken vanuit een lange termijn stedenbouwkundige visie: de woningen en appartementen worden gebouwd om mensen in de komende decennia te laten wonen. Om die reden was er in het ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een situering van het pakhuis aan een 30km weg. De Benatzkystraat zou doorgetrokken worden naar Lijnsheike, rekening houdend met eventuele herstructurering in het achterliggend gebied in de ruimere toekomst. Deze lange termijn visie botst met de huidige verkeersproblemen in de wijk en de zorgen die daarover in de zienswijzen geuit worden. Om die reden wordt het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld: In de (bindende) planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt (naast verblijf) nadrukkelijk alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. Het huidige parkeerterrein blijft hiermee ook als parkeerterrein bestemd. Bij de realisatie van het project (en eventueel ook later in de toekomst) kunnen verkeersremmende of -werende maatregelen genomen worden.

Om de huidige problemen met de verkeersafwikkeling in het gebied rondom het Wagnerplein aan te pakken wordt in 2023 een verkeerspilot uitgevoerd. Bewoners in de omgeving en betrokken belangengroeperingen worden hier in het kader van de omgevingsdialoog ook bij betrokken. De pilot heeft als doel om met maatregelen de verkeersafwikkeling rond het Wagnerplein te verbeteren en daarmee ook omliggende wegen ontlasten. 47

21.4

21.5

Conclusie

De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. Bekend is dat er overlast is met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer in de buurt van het plangebied. In de planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt daarom naast verblijf alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. In de plantoelichting wordt dit nader toegelicht.

Privacy wordt aangetast

Veel bewoners krijgen te maken met problemen op gebied van privacy, door inkijk vanuit de hoogbouw van 19 meter.

Reactie gemeente

Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. Deze afstand wordt tot vrijwel alle bebouwing behaald. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. Ook hier geldt dat de afstand van 25 meter op de meeste plekken wordt behaald. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend.

Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.

Conclusie

De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.