06 3 Ontwikkeling Landgoed De Groene Kamer
Tekst van het document
Landgoed De Groene Kamer kan derhalve nu geen medewerking toezeggen aan het initiatief van de andere gebiedspartners, om tot een eventuele grondruil te komen. Landgoed De Groene Kamer staat wel open voor een gezamenlijke oplossing in de nabije toekomst mits de gemeente Tilburg hierin het voortouw wil nemen, zoals in de afspraken voor landschappelijke inrichting van Zuidwest Tilburg is begrepen. In het ontwerp voor Landgoed De Groene Kamer zijn publiek toegankelijke wandelpaden opgenomen welke t.z.t. aansluiten op het beoogd wandelnetwerk in Zuidwest Tilburg / Stadsbos013.
36
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
5 Omgevingsdialoog 5.1
Omgevingsdialogen met gebied Zuidwest Tilburg
Er is door de tijd heen op verschillende wijzen contact geweest tussen omwonenden/inwoners van het gebied Zuidwest Tilburg en initiatiefnemers. In hoofdstuk 4 is aangeven op welke wijze het Landgoed met de 5 Kamers goed ingepast kan worden in het landschap en in het gebied Zuidwest Tilburg . In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op een aantal vragen en zorgen uit de omgeving, zoals deze naar voren zijn gekomen uit gesprekken en omgevingsdialogen in het gebied. Deze vragen en zorgen zijn vastgelegd in een tweetal rapporten van omwonenden. - ´Het rapport van bevindingen en adviezen bewoners´ (26 augustus 2021). o De omwonenden hebben hun vragen over de voorgenomen ontwikkeling kenbaar gemaakt aan de gemeenteraad van Tilburg. De Groene Kamer heeft destijds deze vragen beantwoord. Deze beantwoording (aan de gemeenteraad) kan nagelezen worden en is bijgevoegd als bijlage 6. - De herziene versie van ´Het rapport van bevindingen en adviezen bewonersvereniging Buitengebied Zuidwest Tilburg (augustus 2022). Omdat een groot deel van de bevindingen betrekking hebben op de ontwikkeling van LDGK en de Intratuin, is het gehele advies bijgevoegd als bijlage 7.
5.2
Resultaat omgevingsdialogen: Minder economische bedrijvigheid in LDGK
Gemeente Tilburg heeft, n.a.v. signalen van omwonenden en de gehouden omgevingsdialogen, het advies gegeven aan initiatiefnemers, om eerder gemaakte afspraken conform collegebesluit november 2016, op onderdelen te herzien. In dit rapport is aangegeven dat initiatiefnemers op basis van inspraak vanuit de omgeving, aanpassingen op functies, programma én groen doorgevoerd hebben in het concept van Landgoed De Groene Kamer. Hieronder worden een aantal (meest genoemde) zorgpunten van omwonenden weergegeven. Het betreft citaten uit de in paragraaf 5.1 genoemde rapportages uit 2021 en 2022. Daarna wordt een beschrijving gegeven van de wijze waarop initiatiefnemers hier navolging hebben gegeven.
`Schaal de omvang van de initiatieven terug` ´Schep duidelijkheid over de toekomst Groene Kamer´ Resultaat: Functies ´wellness´ en ´evenementenhal´ zijn vervallen en minder bedrijfsvloeroppervlakte Vanuit de bewoners in de omgeving is tijdens de raadspresentatie van 26 september 2022 naar voren gebracht dat zij de plannen voor een wellnesscentrum en evenementenhal in dit gebied als ´een flinke doorn in het oog´ beschouwen. Deze functies werden niet meer in het concrete plan voor ontwikkeling van Landgoed De Groene Kamer genoemd echter het is belangrijk gebleken om hierover meer expliciete duidelijkheid te bieden; a) Dat deze functies niet meer aan de orde z ijn en
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
37
P218871.022/MWI
b) welke ontwikkeling in het zuidelijk deel van het Landgoed dan wel voorzien wordt. Voor omwonenden is het belangrijk dat er duidelijkheid komt over de invulling van het gebied. Om zowel te laten zien dat LDGK de zorgen van de buurt serieus neemt en aan de wens van de gemeente tegemoet te komen om met een totaalbeeld te komen voor het landgoed, alvorens er een besluit genomen kan worden over Kamer 1 en 2 (foodkamer en Intratuin 3.0), heeft Landgoed De Groene Kamer de plannen voor het Zuidelijk deel bijgesteld. - Het idee is dat in het zuidelijk deel (Kamer 3, 4 en 5) extensieve functies komen waardoor de verkeersaantrekkende werking beperkt is. Het regeneratieve landbouwbedrijf dat hier voorzien is past bij het landelijk gebied en sluit aan bij de omgeving. - Het voorgestelde aantal m2 bvo is in dit gebied met 30% gedaald en een wellnesscentrum, evenementenhal en/of grootschalige detailhandel is hier niet meer aan de orde. Dit past beter bij het gebied en sluit aan op de wensen van omwonenden om niet te veel verkeersbewegingen in het gebied zelf te genereren.
´Schaal de omvang van de initiatieven terug´ Wijzigingen in ontwerp en omvang Intratuin Er is divers overleg geweest met de architect van DGK-Food-cluster en Intratuin 3.0, (Breddels Architecten) en Landschapsarchitectenbureau van Landgoed De Groene Kamer ( Lola ) en KruitKok Landschapsarchitecten ( Adviseur van gemeente, opsteller van Studie en ontwerp Stadsbos013 en Groen-blauw raamwerk Zuidwest Tilburg ) . Dit heeft onder andere geleid tot ingrijpende aanpassingen van de Intratuin; waarbij de oriëntatie van het gebouw is veranderd, daarmee ook de entree is verlegd, de hoogte van het gebouw lager geworden, de parkeerplaats voor 50% groener (semi-verhard ) geworden en zo gepositioneerd dat ruimtelijke zichtlijnen behouden kunnen blijven en de landschappelijke inpassing van het Landgoed De Groene Kamer is geoptimaliseerd in relatie met Stadsbos013. Ook is de verschijningsvorm van Intratuin aangepast, met de intentie dat deze met een natuurlijke cachering harmonieus opgaat in het landschap. Ook zijn er in de herziene versie van 2022 door bewoners zorgen geuit dat de Intratuin nog verder uit kan breiden, met nog eens 1 ha. Dit is niet aan de orde.
´Schep duidelijkheid over de toekomst Groene Kamer´ ´Breng de Intratuin terug in het Landgoed Concept´ Het Landgoed De Groene Kamer wordt als één geheel ontwikkeld inclusief Intratuin Bewoners hebben de nodige zorgen geuit over het feit dat de Intratuin geen onderdeel uit zou maken van het gehele landgoed. Uit deze rapportage blijkt dat de Intratuin volwaardig onderdeel is van het totale Landgoedconcept. Er worden 5 Kamers ontwikkeld.De uitgangspunten en afspraken voor samenwerking en het parkmanagement van Landgoed De Groene Kamer worden vastgelegd in een overeenkomst. Er is nu ook versneld zicht geboden op de ontwikkeling van het zuidelijke deel van het landgoed zodat er meer duidelijkheid geboden wordt op ´een eindbeeld van het landgoed´ inclusief de groene, landschappelijke inpassing van de Kamers en de toepassing van regeneratieve landbouw als volwaardig onderdeel van het landgoed. Als de ontwikkeling ´meer in de richting gaat van kleinschalige bedrijvigheid (bijenhouderij, biologische boer, landwinkel, etc.) dan toont dit veel meer raakvlakken met de aard en karakter van het gebied en met het Food-cluster dan grootschalige ontwikkelingen.
38
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Bijlagen Bijlage 0-1 Bijlage 0-2 Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8
SO_LG De Groene Kamer Thema Food-clusterBreddels 1404_2022-03-07 SO_Intratuin 3.0–Breddels 1376_2022-04-08 LDGK_Verantwoording rood-groen LDGK_Plattegrond Noord en Zuid LDGK_Groencompensatie Programma LDGK (besluit 5 nov 2016) Rapport van bevindingen bewoners (aug 2021) Beantwoording vragen omwonenden en bewonersvereniging Rapport van bevindingen bewoners herzien (aug 2022) Visie Landgoed De Groene Kamer op eigen ontwikkeling
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
39
P218871.022/MWI
Bijlage 0-1: SO_Landgoed De Groene Kamer – ThemaFood-cluster, Breddels 1404_2022-03-07
Bijlage 0-2: SO_Intratuin 3.0 Breddels 1376_2022-04-08
Deze bijlagen zijn als apart pdf-bestand bijgevoegd.
40
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Bijlage 1
LDGK_Verantwoording rood-groen
Weergave: Landgoed De Groene Kamer met 5 Kamers
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
41
P218871.022/MWI
Weergave: Landgoed De Groene Kamer (fasen, deel I, II, III)
42
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Bijlage 2
LDGK_Plattegrond Noord en Zuid
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
43
P218871.022/MWI
Bijlage 3 LDGK_Groencompensatie
44
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Bijlage 4 Programma LDGK (besluit 5 nov 2016)
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
45
P218871.022/MWI
Bijlage 5
Rapport van bevindingen bewoners 26 augustus 2021
46
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
47
P218871.022/MWI
48
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Verzoek: Bewonersvereniging (…)
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
49
P218871.022/MWI
Bijlage 6
Beantwoording vragen omwonenden en bewonersvereniging
BIJLAGE 1. > “BEANTWOORDING VRAGEN OMWONENDEN EN BEWONERSVERENIGING” Met onder ‘Nadere toelichting’ > Visie van Landgoed De Groene Kamer op eigen positie en ontwikkeling van ‘Zuidwest Tilburg’
A. Reactie van initiatiefnemers op brief van Omwonenden aan Raad Gem. Tilburg. d.d. juni ‘21 1. Ontwikkeling Groene Kamer moet één ontwikkeling te zijn en dient bij voorkeur niet in meerdere fasen gerealiseerd te worden. • Binnen het plan van De Groene Kamer is altijd voorzien in een groot tuincentrum waarbij de heer Berkelmans nooit voornemens was dit zelf te gaan exploiteren. Dit was voor het plan nimmer voorwaarde scheppend (ook niet van gemeentewege). Het enkele feit dat de heer Kolbach de exploitatie van het tuincentrum gaat doen – en daartoe gronden heeft aangekocht van de heer Berkelmans – doet derhalve geen afbreuk aan het oorspronkelijke plan en concept van De Groene Kamer. • Met betrekking tot de fasering wordt opgemerkt dat een gefaseerde en organische aanpak en groei van meet af aan de opzet is geweest. Momenteel is Fase 1 aan de orde met een bestemmingsplanwijziging. De thema’s Outdoor sport, Leisure en Welness/zingeving worden in Fase 2 gerealiseerd. • Een samengevatte uitleg over De Groene Kamer is beschreven in ‘Visiedocument op eigen positie en ontwikkeling Zuidwest Tilburg’ aan einde van deze reactie . 2. De heer Kolbach is niet de eigenaar van de grond van locatie Stappegoor. • Dit is feitelijk juist. De heer Kolbach huurt de locatie van de gemeente en kan op basis van dit huurcontract het gebruik van de locatie op Stappegoor voortzetten .
Vorenbedoeld huurcontract is – in nauwe samenspraak met de gemeente - opgesteld vanuit de gedachte dat het huidige tuincentrum van Intratuin zal verplaatsen naar De Groene Kamer. De gemeente heeft dit op meerdere wijzen verwoord in het huurcontract bijvoorbeeld door te stellen dat ‘de gemeente bereid is om zich in te spannen om deze beoogde herhuisvesting op De Groene Kamer in planologische zin mogelijk te maken’.
3. De eigenaar van de nieuwe Intratuin geeft aan dat hij zichzelf niet ziet als een onderdeel van de Groene Kamer. • Nee, dat is niet juist verwoord. De heer Kolbach heeft slechts (en zelfs meermaals) aangegeven dat hij alleen verstand heeft van tuincentra en het exploiteren daarvan. Als gevolg kan hij met realisatie van een Intratuin 3.0 wel degelijk invulling geven aan het onderdeel ‘Plant en Dier’ binnen het totaalconcept van De Groene Kamer . Als bekend zijn de onderdelen Plant en Dier essentiële pijlers binnen het plan van De Groene kamer en dus kan de heer Kolbach wel degelijk invulling geven aan dat onderdeel van het plan.
50
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
• Bezoekersstromen aan de Intratuin ‘voeden’ ook het Food-cluster. Beiden - Intratuin en Foodcluster - worden in de 1e Fase gerealiseerd, e.e.a. conform het oorspronkelijke plan en opzet van De Groene kamer.
4. Deze gedachte leeft ook bij De Groene Kamer zelf, in de nieuwe plannen wordt immers van drie te ontwikkelen kamers gesproken i.p.v. 4. • Dit is niet goed begrepen en verwoord. In het raam van gefaseerde en organische groei is Landgoed De Groene Kamer opgedeeld in 3 Landgoeddelen, waarbij in fase 1 ( Landgoeddeel 1 op een opp. van ca 13 ha. Intratuin 3.0, Food-cluster en de hierbij horende groencompensatie zijn voorzien, en waar de onderhavige bestemmingswijziging op ziet. • De clusters 3 en 4 ( i.c. outdoor/leisure/sport & wellness/zingeving ) worden wel degelijk, maar op een later moment door Berkelmans ontwikkeld op de landgoeddelen 2 en 3, onder gelijkblijvende voorwaarden v.w.b. landschappelijke kwaliteit en -inpassing. met, zover vereist, een aparte bestemmingsplanprocedure. Dit is als zodanig met de gemeente afgestemd.
5. Het huidige voorstel zou leiden tot ‘verwatering’ van het landgoederen concept. • Met bovenstaande toelichting zal duidelijk zijn dat het voorstel niet leidt tot ‘verwatering’ en/of verwarring. • M.b.t. aspecten als de realisatie en het beheer van groen en infra is tussen De Groene Kamer en Intratuin een gedegen parkmanagement overeen gekomen. Dit zorgt voor een geregelde afstemming over zaken welke ‘de beleving en ervaring als een samenhangend geheel’ betreffen.
6. Verder wordt bestemmingsplan technisch de mogelijkheid geschapen indien de Intratuin mislukt ook een Gamma of een Hornbach op het terrein te laten landen
Nee, dit is apert onjuist. De door de gemeente opgestelde bestemmingsplan redactie is heel strikt en duidelijk en laat niets anders toe dan een tuincentrum.
7. De grootte van het beoogde tuincentrum is te groot en wordt ‘solitair’ gesitueerd. Er wordt niet voldaan aan de voorwaarde ‘voor elke m² aan “rood”, 1 m² aan groen en 1m² aan natuur’. • In het plan De Groene Kamer is van meet af aan – sinds de intentieovereenkomst febr. 2006 voorzien in een solitair tuincentrum met een omvang zoals thans beoogd. Hierbij kan verwezen worden naar het collegebesluit van d.d. 5 juli 2016. De daarin opgenomen metrages t.a.v. ‘cluster 1’, zijnde het tuincentrum bedragen: 10.370m² bebouwd en 3.150m² aan tuinen (onbebouwd). De voorwaarde vanuit- en afspraak met de gemeente is dat voor elke m² rood er 2 m² groen ontwikkeld en dus gecompenseerd moeten worden, waarbij het 2/3e deel aan groen voor 50 % ten goede komt aan ecologie/natuur en 50 % aan parkgroen; bij elkaar gevat in formule 1:1:1 . • In de samenwerking tussen Intratuin en LDGK wordt nauwgezet op het Landgoeddeel I van Landgoed De Groene Kamer, i.c. het noordelijk deel langs de Bredaseweg - invulling gegeven aan deze voorwaarde. M.b.t. tot de eis tot natuurcompensatie is, conform de provinciale Verordening Ruimte (verplichte bijdrage inzake kwaliteitsverbetering en landschapscompensatie), bepaald dat Intratuin - lees de heer Kolbach - een bedrag van groot € 521.164,- aan de gemeente moet
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
51
P218871.022/MWI
betalen welk bedrag door de gemeente als kwaliteitsverbetering landschap dient te worden geïnvesteerd. • De afspraak tussen gemeente en LDGK is dat deze natuurcompensatie op Landgoeddeel I plaatsvindt en derhalve het gebied Zuidwest Tilburg te goede komt. ================================================================================== ===
B. Reactie vanuit initiatiefnemers op het rapport van ‘Bevindingen en Adviezen van bewonersvereniging Buitengebied Zuidwest Tilburg’ d.d. 26 aug. ‘21 8. De Intratuin zal niet langer deel uitmaken van het Landgoed De Groene Kamer, maar een zelfstandige entiteit gaan worden en dus ook niet hoeven voldoen aan de eisen van het landgoedconcept.
• In het oorspronkelijk plan van de Groene Kamer was altijd voorzien in een solitair tuincentrum – als kostendrager – en dus doet dit feit geen afbreuk aan het oorspronkelijke plan. Daarnaast is er een nauwe samenwerking tussen LDGK en Intratuin op gebied van natuurcompensatie, landschappelijke inpassing, en bijvoorbeeld aanleg en gebruik infrastructuur.
9. Hiervan wordt 3.0 ha gebruikt voor bebouwing, parkeerplaatsen en groen; de rest zal indien gewenst, mogelijk in de toekomst gebruikt worden voor verdere uitbreiding van de Intratuin. • Een uitbreiding van het tuincentrum ligt niet in de lijn der verwachtingen. Daarnaast wordt in de vermeende uitbreiding (planologisch) niet voorzien. • Indien (hoe theoretisch dit ook mag zijn) op termijn een kleine uitbreiding wenselijk en/of noodzakelijk mocht blijken is dit mogelijk op de 1 ha welke resteert en die nu dus niet bebouwd wordt, in welk geval wederom de 1:1:1 voorwaarde gelden. In praktijk kan een noodzakelijke aanpassing nooit meer dan 3.333 m2 b.v.o. bedragen.
10.
De grootte van de Intratuin wordt door de omwonenden als te massaal gezien en niet Passend in het gebied (grootschalig versus kleinschalig: zie voorgestelde gebiedsvisie).
• Het tuincentrum heeft inderdaad de voorgestelde omvang nodig om – gezien de investeringen – exploitabel te kunnen zijn. • Opgemerkt dient te worden dat de vermeende massaliteit in de beeldvorming voor zeker 50 % gereduceerd door de planaanpassingen in periode dec. 2020 t/m juni 2021 ( zulks mede na overleg met omgevingscie.) E.e.a. is het gevolg van: aangepaste architectuur (met bijvoorbeeld groene cachering van gevels), een maximaal verlaagd gebouw, een parkachtige inbedding van het totaal op eigen terrein, t/m een inbedding in de grote groene ruimte van Landgoed De Groene Kamer. Ook de een entreeweg ( Bosbleukweg ) wordt volledig omzoomd met 6 ha. nieuw
52
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
aangelegde blijvende Natuur als onderdeel van Landgoed De Groene Kamer ( nu agrarische productieruimte gespeend van enige natuur ). 11. De Intratuin zal veel verkeer gaan aantrekken en zal dus geluidsoverlast en mogelijk sluipverkeer veroorzaken. Voor zowel Landgoed De Groene Kamer als Intratuin 3.0 is de Bosbleukweg met een rechtstreekse hoogwaardige VRI-verbinding, verbonden met de Bredaseweg. Deze royale ontsluiting maakte in 2018 al deel uit van de eertijdse verbreding van de Bredaseweg, , anticiperend op de ontwikkeling van Landgoed De Groene Kamer zoals nu voorgestaan. • Sluipverkeer kan middels ge- en/of verbodsbepalingen tot een minimum beperkt worden. • Geluidsoverlast als gevolg van verkeer kan gereduceerd worden tot een alleszins aanvaardbaar minimum. Hierbij valt te denken een de keuze van aanrijroutes op eigen terrein ( LDGK en IT ) en/of aanleg van hoge beplanting of geluidswerende wallen/constructies .
12.
Doordat het de Intratuin één groot aaneengesloten gebouw wordt zal het als één groot blok (doos) overkomen en dat is moeilijk in te passen in het landschap.
• De realisatie (bouw) van een Intratuin 3.0 – lees een tuincentrum – is landelijk gezien in de loop der jaren, qua vorm en opzet, redelijk uitgekristalliseerd. De verschijningsvorm van beoogde Intratuin 3.0 is door de architect, na studie en grondige raadpleging, passend gemaakt voor het landelijk gebied. Een andere vormgeving, in bijvoorbeeld kleinere/losse units is niet mogelijk (financieel/klantbeleving/logistiek e.d.). • Zie tevens antwoord bij punt 10.
13.
De omwonenden zien graag een zo efficiënt mogelijk ruimte gebruik. Dat ieder initiatief z’n eigen parkeergelegenheid aanlegt wordt gezien als niet erg inefficiënt omgaan met ruimte, vooral als het om overloop parkeren gaat
• Uit oogpunt van klantengedrag en -beleving maar ook vanuit bedrijfsvoering en efficiëntie is parkeren voor het publiek nabij de entree van het hoofdgebouw meer dan noodzakelijk. Daarbij is juist de opdeling van het parkeren naar elke activiteit (respectievelijk in Intratuin, Oliemeulen en Food-cluster ), inclusief de groene cachering en inbedding ervan, wenselijk om te grote en onwenselijke loopafstanden te voorkomen. • Een planaanpassing, mede n.a.v. eerder ingebrachte kritiek, is dat een substantieel deel va n het parkeerterrein bij Intratuin ( ca. 35 % van het P-terrein ) wordt ingericht als een half-verhard grasland, volledig passend in het landschap. Dit met de afspraak dat dit, met een poort afgezet deel, alléén gebruikt wordt bij extreme drukte, w.o. piekmomenten in het voor- en najaar en bij bedrijf gerelateerde evenementen. • Daarnaast kan de mogelijkheid voor gebruik van elkaars parkeerruimte bij evenementen onderling geregeld worden. Dit houdt tevens grip op orde, netheid en het voorkomen van calamiteiten.
14.
De omwonenden hebben moeite met het feit dat de Intratuin niet langer onderdeel zal zijn van de Groene Kamer. Het is onzeker wat dat voor gevolgen heeft voor bijvoorbeeld de groencompensatie (wie, wat, waar). De vraag kwam naar voren waarom voor de Intratuin
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
53
P218871.022/MWI
niet ook de 1 (rood), 1 (groen) en 1 (natuur) regel geldt. Er is grote zorg dat de uiteindelijke verleende bestemming in het bestemmingsplan het wellicht mogelijkheid maakt dat er in de toekomst, mocht de Intratuin er mee stoppen, ook andere ‘perifere detailhandel’ dan een tuincentrum kan landen. Bv een Hornbach of een Gamma. • Zie eerdere beantwoording onder punt 7 en 8
15.
Verder hebben de omwonenden zorg over de mogelijkheid dat de Intratuin nog eens met 1 ha. kan uitbreiden. Dan zal de Intratuin nog groter en massaler worden. • Zie eerdere beantwoording onder punt 9 16. Met betrekking tot de zorgen over het onttrekken van de Intratuin uit het Landgoederenconcept en de uiteindelijke bestemming in het bestemmingsplan zijn deze wel besproken maar geen voorstellen gedaan. Met betrekking tot de grootte van de Intratuin is betoogd dat het niet kleiner kan i.v.m. economische haalbaarheid. De Intratuin is tegen een gemeenschappelijke (overloop)parkeerplaats omdat de afstand tussen de winkel en de parkeerplaats te groot zou zijn. •
Zie eerdere opmerkingen onder de punten: 1,2,3,11 en 14
17.
Breng eenheid in de drie initiatieven Intratuin, Oliemeulen en Food Court door het inrichten van een “gemeenschappelijk” gebied. • Zie eerdere opmerkingen en toelichting onder Nadere toelichting Ad 3.
18.
Nu lijkt het ieder voor zich. Er worden geen gronden gemeenschappelijk gebruikt wat ruimtebesparing zou kunnen opleveren. Goed voorbeeld is een gemeenschappelijk overloop parkeerplaats.
•
Zie eerdere opmerkingen w.o. punten 7, 8 en 14
19.
Geconstateerd wordt dat de Intratuin en de Oliemeulen in de voorgestelde vorm(!) ons inziens niet passen in het geschetste kader. Beide initiatieven zijn namelijk moeilijk kleinschalig meer te noemen. Er is op zich geen groot bezwaar tegen de komst van een tuincentrum of een dierenpark, er is wel bezwaar tegen de omvang en grootschaligheid ervan. De Bewonersvereniging stelt daarom voor om de grootte en activiteiten van de Intratuin en de Oliemeulen terug te schalen tot de grootte die beide hebben op hun huidige vestigingsplaats
20.
Zie eerdere opmerkingen wo punt 11 + bij Nadere toelichting ad …Breng de Intratuin terug in het Landgoed Concept: Om een of andere reden is de Intratuin uit het landgoed concept gehaald. Wij begrijpen dat niet. Wij constateren dat dus de regel 1 rood, 1 groen, 1 natuur voor de Intratuin niet meer geldt. Bij navraag blijkt dat de groen compensatie voor de Intratuin op het resterende deel van de Groene Kamer gezocht moet worden. Of dat er geld vrijkomt om elders te compenseren. Dat vinden wij geen goede ontwikkeling met als risico dat dit met de andere kamers ook zou kunnen gebeuren. Ons advies is dan ook: laat de hectare grond die nu bestemd is voor eventuele uitbreiding, gebruikt worden voor groen compensatie. Als dan ook de omvang afneemt kan alsnog aan de eis voldaan worden om op 4 hectare aan de 1:1:1 eis te voldoen.
54
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
• •
Voor zowel Intratuin en De Groene Kamer gelden dezelfde regels. Zie eerdere opmerkingen w.o. punt 8 en 9 21. Een vraag die er bij het bestuur nog leeft is of er op andere plekken in de stad gekeken is of er plaats is voor de Intratuin, in welke omvang dan ook. • Er blijken geen andere en/of meer geschikte locaties zijn niet voorhanden. Dit is mede aangetoond in rapportage LADDER voor DUURZAME VERSTEDELI JKING - BRO 03-02-2015 • Zie ook toelichting onder Ad 4. 22. Er zijn zorgen over de ontwikkeling van de rest van de Groene Kamer. Er bereiken ons meerdere tegenstrijdige signalen die verwarring scheppen. We willen graag duidelijkheid en weten in welke richting de Groene Kamer zich gaat ontwikkelen. Is het oorspronkelijke concept nog van kracht met daarin de kamers Food, Sport en Wellness? Of gaat het meer in de richting van kleinschalige bedrijvigheid • Zie opmerkingen onder punt 1, 4 en Ad 1.
23.
Breng samenhang in de Initiatieven: Zoals de plannen er nu uitzien lijkt er weinig samenhang tussen de 4 initiatieven. Dat is met betrekking tot de uitbreiding van Van Broekhoven begrijpelijk, maar niet met betrekking tot de Oliemeulen, Intratuin en Food Court.
• De samenhang is er wel degelijk en ligt bijvoorbeeld in het feit dat elk initiatief – in meer of mindere mate – een hoog sociaal, maatschappelijk en grote natuurwaarde in zich draagt, waarbij de invulling natuur georiënteerd en -gerelateerd is •
Voor het overige wordt verwezen naar eerdere opmerkingen.
24.
Breng gemeenschappelijk grondgebruik aan: (zie tekst: o.a. gedeeld parkeren)
a.
Zie eerdere opmerkingen
=============================================================
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
55
P218871.022/MWI
Bijlage 8:
56
Visie Landgoed De Groene Kamer op eigen ontwikkeling
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
57
P218871.022/MWI
58
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
59
P218871.022/MWI
60
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
Nieuwbouw
Intratuin Tilburg
Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO)
1376
08-04-2022
Breddels Architecten J. Duikerweg 13 1703 DH Heerhugowaard 072 - 57 60 600 architect@breddels.nl www.breddels.nl
eg
ew
as
ed
Br
Gewijzigde situatie Schaal 1:2000
Bron: KruitKok Landschapsarchitecten
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
2
Drainage aanbrengen om groen te bewateren 45m Intratuin 3.0 4,0 hectare
Begroeide wal 2,0 meter hoog
58m
Br
parkeren
eg
ew
as
ed
Gemeenschappelijke zone
standaard
219 plaatsen
overloop/groen
198 plaatsen
miva elektrische auto plek totaal
6 plaatsen 8 plaatsen 431 plaatsen
N
T
nota parkkernorm crow 2,6 pp per 100 m2 bv0 uincentrum 13.520 m2
odig: 352 parkeerplaatsen
conclusie voldoet
Gewijzigde situatie Schaal 1:2000
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
3
Magazijn
Leven in de tuin (dier buiten)
Horeca terras & uitgifte
Buitenverkoop
Kamerplanten
Vaste planten
Éenjarige platen
Sfeer en interieur
Meststoffen
Entree
Vlekkenplan begane grond Referentiebeelden
Buiten potterie 1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
4
Vogelvlucht vanuit het noorden Ontsluiting en samenhang LGDGK
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
5
Vogelvlucht vanuit het westen Ontsluiting en samenhang LGDGK
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
6
Vogelvlucht vanuit het zuidwesten Ontsluiting en samenhang LGDGK
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
7
Zicht op zijgevel van het Tuincentrum Vanaf de Bleukweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
8
Doorzicht naar het tuincentrum Vanaf nieuwe ontsluiting tuincentrum
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
9
Aanzicht op het tuincentrum Vanaf de ontsluiting van het parkeerterrein
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
10
Impressie aangelegd groen In voorbereiding voor toekomstige Landgoedweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
11
Zicht op de entree Vanaf de toekomstige Landgoedweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
12
Entree vanaf het parkeerterrein
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
13
Impressie groene gevel
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
14
Referentiebeelden beplanting Groenblauwe zoom: van droog naar dras
Bonte berm van droog naar dras
Bonte berm droge kruidenrijke vegetatie met inheemse bollen
Zeer biodiverse bonte berm bloeiperiode van februari tot en met oktober
Greppel
12 Entrees Brink Klein Tilburg | Schetsvoorstel | 17 05 2021
Gemeenschappelijke zone - Bloemrijke weide Bron KruitKok Landschapsarchitecten
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
15
Zicht op het tuincentrum Vanaf de looproute vanaf De Oliemeulen
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
16
Zicht richting het tuincentrum Vanaf de Bleukweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
17
Zicht richting het tuincentrum Vanaf de Bleukweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
18
Doorzicht langs het huis Vanaf de Bleukweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
19
Zicht richting het tuincentrum Vanaf de Bleukweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
20
Zicht richting het tuincentrum Vanaf de Bleukweg / gemeenschappelijke zone
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
21
Tuincentrum vanaf de Bleukweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
22
Tuincentrum vanaf de Bleukweg
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
23
Tuincentrum vanuit de Dongevallei
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
24
+14.000 bk. nok +6.500 bk. goot
+9.000 bk. nok
Peil=0
+8.000 +9.000 bk. nok bk. nok +5.500 bk. goot Peil=0
Voorgevel variant 1 & 2 Schaal 1:500
1376
Nieuwbouw Intratuin Tilburg Bleukweg, 5023 PN Tilburg
Structuurontwerp (SO) 08-04-2022
25
Nieuwbouw Landgoed
De Groene Kamer - thema Food-cluster
Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO)
1404 07-03-2022
Breddels Architecten J. Duikerweg 13 1703 DH Heerhugowaard 072 - 57 60 600 architect@breddels.nl www.breddels.nl
Landgoed 3
Landgoedweg Landgoed 2
Land
scha
ppeli
jke z
ichtli
jn
Landgoed 1 Bleukweg
Ontwikkelvlak Food-cluster 8.500 m2 Intratuin 3.0 4,0 hectare
Landgoed 1
Bredaseweg
Bosbleukweg
100
Contouren Landgoed 1, 2, 3 en Intratuin 3.0
Schaal 1:5000
Plangebied: Landgoed De Groene Kamer
1404
200
300
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
400
500 MTR
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
2
Poort Intratuin
len istie wal r - log n e e ro 2 g e Kam n e n s roe tus en De G r e k e Par erzon ff u B
in
atu
tr k In
Landgoed De Groene Kamer thema food-cluster We steken in op een 5-tal exploitatiefuncties, t.w. restaurant, eventlocatie, BSO, landwinkel, fietsverhuur en aanverwanten, en wonen (allen in brede context van resp. begrippen).
’ uur mte Sch nt-rui e ‘Ev
Horeca
Bereidingskeuken / kookstudio zicht / contact met de andere activiteiten
Dieren BSO educatie
Terras
EVZ
530 m2 250 m2
Schuur Event-ruimte - begane grond
450 m2
BSO / werkplekken - begane grond (deels serre) - verdieping
Terras
Thematische BSO Werkplekken Yoga
Horeca - begane grond - verdieping
560 m2 300 m2
Landwinkel / fietsverhuur / 2 wooneenheden - begane grond 840 m2 - verdieping 550 m2 Startfase bedrijfsmatig circa 2.930 m2 BVO (excl 2 woningen gez. circa 550 m2 BVO) (bij collegebesluit is 4.250 m2 BVO bedrijfsmatig geaccordeerd)
Natuur spelen EVZ 2 wooneenheden
Landwinkel Fietsenverhuur
50 parkeerplaatsen op het terrein overloop parkeren aan de Bleukweg.
Overloopparkeren BSO breng-/afhaalpunt
10
Contour ontwikkelruimte 8500 m2
Gewijzigde situatie Schaal 1:500
1404
20
30
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
40
50 MTR
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
3
Poort Intratuin
len istie wal r - log n e e ro 2 g e Kam n e n s roe tus en De G r e k e Par erzon ff u B
in
atu
tr k In
Landgoed De Groene Kamer thema food-cluster We steken in op een 5-tal exploitatiefuncties, t.w. restaurant, eventlocatie, BSO, landwinkel, fietsverhuur en aanverwanten, en wonen (allen in brede context van resp. begrippen).
’ uur mte Sch nt-rui e ‘Ev
Horeca Dieren BSO educatie EVZ
Horeca - begane grond - verdieping
530 m2 250 m2
Schuur Event-ruimte - begane grond
450 m2
BSO / werkplekken - begane grond (deels serre) - verdieping
560 m2 300 m2
Landwinkel / fietsverhuur / 2 wooneenheden - begane grond 840 m2 - verdieping 550 m2
Thematische BSO Werkplekken Yoga
Startfase bedrijfsmatig circa 2.930 m2 BVO (excl 2 woningen gez. circa 550 m2 BVO) (bij collegebesluit is 4.250 m2 BVO bedrijfsmatig geaccordeerd)
Natuur spelen EVZ 2 wooneenheden
Landwinkel Fietsenverhuur
50 parkeerplaatsen op het terrein overloop parkeren aan de Bleukweg.
Overloopparkeren BSO breng-/afhaalpunt
10
Contour ontwikkelruimte 8500 m2
Gewijzigde situatie - Bouwvlakken fase 1
Schaal 1:500
2.450 m2 incl. 2 woningen
1404
20
30
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
40
50 MTR
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
4
Poort Intratuin
len istie wal r - log n e e ro 2 g e Kam n e n s roe tus en De G r e k e Par erzon ff u B
in
atu
tr k In
Landgoed De Groene Kamer thema food-cluster We steken in op een 5-tal exploitatiefuncties, t.w. restaurant, eventlocatie, BSO, landwinkel, fietsverhuur en aanverwanten, en wonen (allen in brede context van resp. begrippen).
’ uur mte Sch nt-rui e ‘Ev
Horeca Dieren BSO educatie EVZ
Horeca - begane grond - verdieping
530 m2 250 m2
Schuur Event-ruimte - begane grond
450 m2
BSO / werkplekken - begane grond (deels serre) - verdieping
560 m2 300 m2
Landwinkel / fietsverhuur / 2 wooneenheden - begane grond 840 m2 - verdieping 550 m2
Thematische BSO Werkplekken Yoga
Startfase bedrijfsmatig circa 2.930 m2 BVO (excl 2 woningen gez. circa 550 m2 BVO) (bij collegebesluit is 4.250 m2 BVO bedrijfsmatig geaccordeerd)
Natuur spelen EVZ 2 wooneenheden
Landwinkel Fietsenverhuur
50 parkeerplaatsen op het terrein overloop parkeren aan de Bleukweg.
Overloopparkeren BSO breng-/afhaalpunt
10
Contour ontwikkelruimte 8500 m2
Gewijzigde situatie - Bouwvlakken fase 2
Schaal 1:500
3.500 m2 incl. 2 woningen
1404
20
30
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
40
50 MTR
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
5
Vogelvlucht vanuit het westen Ontsluiting & samenhang Landgoed De Groene Kamer en Intratuin
1404
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
6
Vogelvlucht vanuit het noordoosten
1404
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
7
Vogelvlucht vanuit het zuidoosten
1404
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
8
Restaurant De Groene Kamer Terras op het zuidwesten
1404
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
9
Restaurant De Groene Kamer Terras op het zuidwesten
1404
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
10
Zicht op Landgoed De Groene Kamer
1404
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
11
Restaurant De Groene Kamer Inclusief een kookstudio / bereidingskeuken Take Away / BSO maaltijden
1404
Nieuwbouw Landgoed De Groene Kamer - thema Food-cluster Bleukweg, Tilburg
Structuurontwerp (SO) 07-03-2022
12