06 3 Ontwikkeling Landgoed De Groene Kamer
Tekst van het document
Bijlage 3
Ontwikkeling Landgoed De Groene Kamer ----------------------------------------Principeverzoek Gebiedsontwikkeling Zuidwest Tilburg Gemeente Tilburg
Ontwikkeling Landgoed De Groene Kamer Principeverzoek Gebiedsontwikkeling Zuidwest Tilburg
Gemeente Tilburg
Rapportnummer:
P218871.022/MWI
Naam opdrachtgever:
Samenwerking Zuidwest Tilburg
Adres opdrachtgever:
Opsteller:
H. Arts / M. Winkelmolen
Datum:
Januari 2022
Status:
Concept
Pouderoyen Tonnaer is een handelsnaam van Pouderoyen B.V. Pa rkl aan 21, 5261 LR Vught T 024 - 322 45 79 i nfo@pouderoyentonnaer.nl pouderoyentonnaer.nl
Op onze dienstverlening zijn de DNR 2011 van toepassing die u vindt op pouderoyentonnaer.nl
P218871.022/MWI
Inhoud 1
Aanleiding en huidige situatie .................................................................................... 4 1.1 Aanleiding ................................................................................................................4 1.2 Totaalconcept voor één landgoed met groene kamers ...................................................4
2
1.2.1
Huidige situatie beoogde locatie voor Landgoed De Groene Ka mer...................................................5
1.2.2
Huidige situatie Intra tuin Tilburg .........................................................................................................6
Gewenste situatie ....................................................................................................... 8 2.1 Concept Landgoed De Groene Kamer en voorgeschiedenis.............................................8 2.2 Wijzigingen Masterplan Landgoed De Groene Kamer 2022 (eindbeeld) .......................... 10 2.3 Gewenste situatie: Landgoed De Groene Kamer (eindbeeld) ......................................... 11 2.4 Programma planontwikkeling per Kamer .................................................................... 18 2.5 Kamer 1: Food-cluster.............................................................................................. 19 2.6 Kamer 2: Intratuin ................................................................................................... 21 2.7 Kamer 3: Gezondheid .............................................................................................. 22 2.8 Kamer 4: Proeflab ................................................................................................... 23 2.9 Kamer 5: Agrarisch Educatief .................................................................................... 24
3
Milieu ......................................................................................................................... 25 3.1 Inleiding ................................................................................................................. 25 3.2 Milieuzonering ........................................................................................................ 25 3.3 Verkeer, stikstof en geluid ........................................................................................ 26
4
Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering ............................................. 29 4.1 Provinciaal en gemeentelijk beleid ............................................................................ 29 4.2 Forfaitaire kwaliteitsbijdrage .................................................................................... 29 4.3 Landschappelijke inpassing LDGK in Zuidwest Tilburg................................................... 30 4.3.1
Vers terken lands chappelijke kwali teit Zuidwest Tilburg ...................................................................30
4.3.2
Visie op goede lands chappelijke inpassing Landgoed De Groene Kamer in Zuidwes t Tilburg..........31
Overige Maatregelen ...................................................................................................... 35
5
Omgevingsdialoog..................................................................................................... 37 5.1 Omgevingsdialogen met gebied Zuidwest Tilburg ........................................................ 37 5.2 Resultaat omgevingsdialogen: Minder economische bedrijvigheid in LDGK..................... 37
2
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Bijlagen ............................................................................................................................. 39 Bijlage 0-1
SO_LG De Groene Kamer Thema Food-clusterBreddels 1404_2022-03-07.......... 39
Bijlage 0-2
SO_Intratuin 3.0–Breddels 1376_2022-04-08 ................................................. 39
Bijlage 1
LDGK_Verantwoording rood-groen................................................................... 39
Bijlage 2
LDGK_Plattegrond Noord en Zuid ..................................................................... 39
Bijlage 3
LDGK_Groencompensatie................................................................................ 39
Bijlage 4
Programma LDGK (besluit 5 nov 2016) .............................................................. 39
Bijlage 5
Rapport van bevindingen bewoners (aug 2021).................................................. 39
Bijlage 6
Beantwoording vragen omwonenden en bewonersvereniging ............................. 39
Bijlage 7
Rapport van bevindingen bewoners herzien (aug 2022) ...................................... 39
Bijlage 8
Visie Landgoed De Groene Kamer op eigen ontwikkeling..................................... 39
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
3
P218871.022/MWI
1 Aanleiding en huidige situatie 1.1
Aanleiding
Landgoed De Groene Kamer wil een ‘landgoed nieuwe stijl´ realiseren in het buitengebied van Zuidwest Tilburg. De ontwikkeling betreft een geheel voor het publiek toegankelijk landgoed van ongeveer 30 hectare. Het landgoed voorziet in een combinatie van economie, natuur, recreatie en educatie voor de stedelijke consument die houdt van natuurlijk leven en genieten. In het gebied was de agrarische functie altijd erg belangrijk totdat ca. 20 jaar geleden geen ruimte meer geboden werd aan de ontwikkeling van intensieve veehouderij in het gebied. De stad Tilburg is hard gegroeid waardoor er steeds meer behoefte is aan buitenruimte en groen. Gemeente Tilburg wenst een Stadsbos013 te realiseren dat de stad met het platteland verbindt en het gebied Zuidwest Tilburg gaat hierin voorzien. Er is altijd al een wens geweest om de natuurlijke zone tussen Breda en Tilburg te verbeteren en te vervolmaken. 1 . Een aanzienlijk deel van het gebied Zuidwest-Tilburg (inclusief het bosgebied ten zuiden van Tilburg) maakt onderdeel uit van Natuur Netwerk Brabant. Landgoed De Groene Kamer is onderdeel van het toekomstige Stadsbos013. Dit betekent dat het landgoed gerealiseerd wordt met veel aandacht voor natuur- en landschapsontwikkeling.
1.2
Totaalconcept voor één landgoed met groene kamers
Landgoed De Groene Kamer is een landgoed nieuwe stijl dat als missie heeft om in het landelijk gebied van Tilburg het buitenleven op inspirerende wijze dichterbij de stad en haar inwoners te brengen. Recreatie, educatie en natuurbeleving worden op vernieuwende en duurzame wijze gecombineerd in een groen totaalconcept waarbij het in brede zin gaat om ‘Gezond en natuurlijk leven en genieten’. Landgoed De Groene Kamer vormt de link tussen stad en activiteiten op het platteland. Op het landgoed vinden zowel commerciële en niet-commerciële activiteiten plaats binnen de thema’s plant, dier, voedsel, gezondheid en educatie.
1 Van de gewenste ecologische verbindingszone (EVZ) parallel aan de Bredaseweg in het gebied Klein
Tilburg al ruim 50% gerealiseerd. De ontwikkeling van Landgoed De Groene Kamer voorziet in de aanleg van het resterende deel van de EVZ nabij de Bredaseweg.
4
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Landgoed De Groene Kamer wil de stadsbewoner verbinden met het platteland, zowel met de flora en fauna, als het landschap, alsook met het product. Uitleg over de landbouw kan goed gecombineerd worden met het laten zien hoe voedselproductie werkt (bakkerij, brouwerij of maalderij). Opbrengsten kunnen dan gegenereerd worden uit verkoop van ter plaatse bereide producten en het serveren van een hapje en een drankje. Ook vormen van logies en het voorzien in vergader en bijeenkomstruimte voor verschillende vormen van bezinning en agrarische- en natuureducatie passen goed in het gebied. De opzet van Landgoed De Groene Kamer is het combineren van buitengewoon kwalitatieve detailhandel en duurzaam ondernemen met een bijzondere landschappelijke inpassing en verantwoorde ontsluiting van de natuur. Het Landgoed biedt ruimte om aan te sluiten bij en/of onderdeel te worden van een robuuste ecologische verbindingszone tussen Breda en Tilburg. Delen van het landgoed kunnen ingezet worden t.b.v. Ondernemend Natuur Netwerk Brabant (ONNB) daar waar de functie agrarisch behouden blijft in combinatie met kwalitatieve verplichtingen t.o.v. de bodem, hydrologie, ecologie, landschap en versterking van de biodiversiteit. Het Landgoed De Groene Kamer biedt ook ruimte voor meer parkachtig groen, en verbindingen waar recreatie functie meer de boventoon voert.
1.2.1 Huidige situatie beoogde locatie voor Landgoed De Groene Kamer Het landgoed bestaat uit een oppervlakte van ca. 30 ha. De percelen die onderdeel uitmaken van Landgoed De Groene Kamer zijn op dit moment hoofdzakelijk (gangbaar) agrarisch in gebruik. Op enkele randen is sprake van bosschages en haagstructuren. De percelen zijn gelegen tussen de Bredaseweg in het noorden en de Nieuwe lijn in het zuiden en worden aan de westzijde begrensd door het aanwezige bebouwingslint langs de Bleukweg. Naast agrarische percelen is hier tevens sprake van vrijkomende agrarische bedrijfslocaties (VAB´s) gelegen aan de Bleukweg en de Nieuwe Lijn, die onderdeel uitmaken van de landgoedontwikkeling.
Figuur: Huidige situatie locatie Bleukweg, Tilburg
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
5
P218871.022/MWI
Figuur: Huidige situatie waarop Landgoed De Groene Kamer is voorzien Het landgoed heeft een groene en landschappelijke uitstraling en vormt zo ´een Groene Kamer´ in het huidige buitengebied van Zuidwest Tilburg. Het landgoed voorziet in de ontwikkeling van vijf locaties, de zogenaamde ´Groene Kamers´. Het idee is dat één van de vijf locaties voorziet in een hervestiging van de huidige Intratuin in Tilburg.
1.2.2 Huidige situatie Intratuin Tilburg De Intratuin is op dit moment gevestigd aan de Stappegoorweg 229, te Tilburg.
Figuur: Intratuin op de huidige locatie aan de Stappegoorweg
6
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Op de huidige locatie beschikt de Intratuin over een bedrijfskavel van circa 1,65 hectare, waarvan 1,24 hectare is aangewezen als bouwvlak. Hierbinnen mag circa 0,62 ha (50% van het bouwvlak) wordt bebouwd met gebouwen. De huidige locatie op Stappegoor maakt onderdeel uit van bestaand stedelijk gebied dat zich heeft ontwikkeld tot een onderwijscluster en campusachtige omgeving. De Intratuin ligt te midden van de verschillende onderwijsgebouwen .Sinds 2019 is deze locatie in eigendom van gemeente Tilburg. Een verdere ontwikkeling van het onderwijscluster en de uitbreiding van noodzakelijke onderwijsfaciliteiten en/of woningbouw is voorzien op de locatie waar de huidige Intratuin gevestigd is.
Figuur: Onderwijscampus Stappegoor met de huidige Intratuin (zo -hoek)
Intratuin Tilburg voorziet in een economische behoefte (voorzieningsgebied) voor de inwoners van Tilburg en omgeving. Tegen deze achtergrond is een verplaatsing en ontwikkeling van de Intratuin, uit de stad (van locatie Stappegoor) naar Landgoed De Groene Kamer in Zuidwest Tilburg voorstelbaar voor gemeente Tilburg, gegeven dat het Landgoed De Groene Kamer voorziet in een goede landschappelijke inpassing met toegevoegde waarde voor het gehele gebied.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
7
P218871.022/MWI
2 Gewenste situatie 2.1
Concept Landgoed De Groene Kamer en voorgeschiedenis
De ontwikkeling van concept voor ´een landgoed met groene kamers´ gaat al bijna 20 jaar terug. In 2013 is er een collegebesluit genomen waarin ook het proces tot dan toe werd beschreven.
Terugblik: Planontwikkeling en besluitvorming Sinds 2004 wordt er door de initiatiefnemer gewerkt aan het plan voor Landgoed De Groene Kamer (LDGK). Het plangebied van LDGK ligt binnen het Groene Kwadrant en is opgenomen in de Omgevingsvisie Tilburg 2040. Met het plan (omvang plangebied ca. 30 ha) wordt beoogd grootschalige perifere detailhandel, wellness-zingeving,, outdoor en sport, recreatie en horeca duurzaam te integreren in een groene omgeving. - Op 16 februari 2006 is met Landgoed De Groene Kamer B.V. een intentieovereenkomst gesloten. - Bij besluit van het college van 13 maart 2007 is deze intentieovereenkomst met een jaar verlengd tot 16 februari 2008. - Op 17 april 2009 besloot het college nogmaals de intentieovereenkomst met Landgoed De Groene Kamer B.V. te verlengen tot en met 31 december 2010. - Vervolgens heeft het college op 19 oktober 2010 kennis genomen van de stedenbouwkundige visie van Landgoed De Groene Kamer en daarbij de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het Voorlopig Ontwerp (VO) vastgesteld. Daarbij werd ook de voorwaarde gesteld dat het VO eind 2011 ingediend zou moeten worden. Daarop heeft Landgoed De Groene Kamer begin 2012 een voorlopig ontwerp ingediend. - Op 10 juli 2012 besloot het college om de initiatiefnemer de gelegenheid te geven het VO op diverse onderdelen aan te passen.
- Op 2 juli 2013 besloot het college in principe in te stemmen met het plan De Groene Kamer mits het concept geborgd wordt. - Op basis van de daarop aangeleverde stukken van Landgoed De Groene Kamer besloot het college op 5 november 2013: Akkoord te gaan met het voorgestelde functionele programma voor De Groene Kamer als basis voor de verdere planontwikkeling.” 1 - In 2016 werd een definitief besluit genomen door het College van B&W dat “bestemmingsplanregels in principe op hoofdlijnen voldoende basis vormen om de voorbereiding van een bestemmingsplan voor Landgoed De Groene Kamer te starten.” 1
Het totale landgoed kent een balans tussen locatieontwikkelingen (Groene Kamers) en de ontwikkeling van een groen landgoed (landschap, natuur). Ongeveer 10 jaar geleden heeft de gemeenteraad van Tilburg ingestemd met het principeverzoek om een Landgoed De Groene Kamer te realiseren in het gebied Zuidwest Tilburg. In de collegebesluiten van nov. 2013 en juli 2016 is dit besluit verder uitgewerkt. Met name het vrijspelen van de grondpositie voor de vereiste functiewijziging op Stappegoor was een issue. In december 2019 heeft de gemeente Tilburg de ondergrond van de Intratuin, gevestigd op Stappegoorweg 229 te Tilburg, verworven.
8
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Anterieur overeengekomen afspraken met gemeente Tilburg (zie: Terugblik) In een eerder stadium zijn afspraken gemaakt met de gemeente Tilburg over de ontwikkeling van Landgoed De Groene Kamer. Door de gemeente Tilburg is een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarin zijn de volgende afspraken opgenomen, (in blauw recente aanvullingen): In Anterieure overeenkomst ( AOVK ) voor Landgoed De Groene Kamer ( LDGK ) is vastgelegd dat ≥ LDGK een gerangschikt ( gecertificeerd ) landgoed is waar het NSW regime op van toepassing is (met strikte richtlijnen, o.a. aangaande groen- en natuurinvulling, functionaliteiten zowel in verschijningsvorm als situering, openstelling ( wandelpaden ) voor publiek, fiscale voorwaarden als mogelijkheden voor ontwikkeling en beheer van natuur ); ≥ Het landgoed zich gefaseerd ( stapsgewijs ) en organisch gaat ontwikkelen; ≥ LDGK daarvoor in 3 landgoeddelen is opgedeeld (nu: één landgoed met 5 Kamers) welke elk een eigen ontwikkeling doormaken, maar waarbij het als geheel wel één landgoed blijft; ≥ De Anterieure overeenkomst voor de beoogde bestemmingsplanwijziging uitsluitend ziet op de ontwikkeling van noordelijke deel van het landgoed (Kamer 1 en 2) ≥ Zowel Foodcluster, Intratuin, de groencompensatie voor beiden, evenals een deel van de Landgoedweg, - voor ontsluiting van het hele landgoed op het noordelijke Landgoeddeel (voorheen: I) plaatsvinden.
≥ De ontwikkeling van het hele landgoed (voorheen: de Landgoeddelen I, II en III) in lijn met het concept LDGK én de gelieerde collegebesluiten met raadsinstemming (november 2013, juli 2016), als toekomstige scenario wordt erkend. De beoogde ( onderhanden ) herbestemming betreft zowel het noordelijke deel van het landgoed ter grootte van ca. 12,5 ha (nu: met Kamer 1 en Kamer 2) als ook het zuidelijke deel van het landgoed ter grootte van ca. 17,5 ha met Kamers 3,4 en 5. De Kamers 3,4,5 in het zuidelijke deel worden ontwikkeld binnen de vigerende landbouwbestemming, volgens het principes en gedachtengoed van multifunctionele Landbouw. De bereikbaarheid en ontsluiting gaat via de bestaande Bleukbosweg ( welke medio 2015, tegelijk met toenmalige verbreding van de Bredaseweg, mede hiervoor is aangelegd ) en middels VRI is gekoppeld aan de Bredaseweg. Een opp. van ca. 6 ha. rond deze ontsluitingsweg ( nu nog landbouwgrond ) behoort bij LDGK en wordt ingezet voor de groencompensatie voor beoogde Intratuin 3.0. (e.e.a. conform notariële akte vastgelegd tussen LDGK en Gemeente Tilburg, alsook in de concept Anterieure overeenkomsten van resp. LDGK en Intratuin 3.0 ). De Groencompensatie voor zowel Intratuin 3.0 als Foodcluster vindt op basis van 1:1:1 voorwaarde plaats. Een exacte verdeling o.b.v. 50 -50 tussen Ecologisch groen en Parkgroen wordt nog uitgewerkt.
In het proces en procedures rond de herbestemming trekken Intratuin en LDGK gezamenlijk op, waarbij elk - met respect voor elkaars positie - haar eigen verantwoordelijkheid kent. De ontsluiting van Kamer 1 (Foodcluster) en Kamer 2 (Intratuin) wordt in het verlengde van de Bleukbosweg op eigen terrein gerealiseerd. Zaken als aanleg en beheer van de ontsluiting op eigen terrein is een zaak tussen Intratuin en LDGK, en is afgestemd/wordt geregeld via een Parkmanagement-overeenkomst. De realisatie van het gehele landgoed zal fasegewijs en organisch plaatsvinden. Per fase wordt vastgehouden aan het concept en de uitgangspunten van Landgoed De Groene Kamer.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
9
P218871.022/MWI
-
Het concept voor Landgoed De Groene Kamer bestaat uit: ⅓ te bebouwen, ⅓ parkgroen en ⅓ te ontwikkelen tot natuur. ⅓ te bebouwen: Afspraak is maximaal 1/3 van het landgoed wordt bebouwd/verhard, inclusief infrastructuur en parkeren op het landgoed (ca. 10 ha) Met de gemeente Tilburg is eerder overeengekomen dat het totale programma voor het Landgoed De Groene Kamer, vier clusters kent met maximaal 32.802 m2 bvo (conform Collegebesluit 5 nov. 2013 en (herbevestiging met Collegebesluit 5 juli 2016):
-
o o o o -
Cluster 1: Voedsel (incl. ambachtelijke voedselproductie en - bereiding, cross-over Plant en Dier, Educatie en Horeca en platteland gerelateerde events ). Cluster 2: Plant en Dier (tuincentrum). Cluster 3: PDV Outdoor Sport in combinatie met Evenementen/Sporthal. Cluster 4: Wellness / zingeving.
Het landgoed wordt zodanig ingericht dat het aansluit bij het open karakter van het gebied. Er worden vanuit verschillende thema’s meerdere gebouwen op het landgoed gerealiseerd, waarbij nadrukkelijk de aandacht ligt op de relatie met de groene omgeving en functionaliteit als hub tussen stad en platteland.
-
-
2.2
De collegebesluiten van 5 november 2013 en 7 juli 2016 gaven aan dat de borging van het concept zoveel mogelijk via het bestemmingsplan (publiekrechtelijk) dient te worden vastgelegd en indien nodig aanvullend privaatrechtelijk. In het bestemmingsplan kan het functionele programma publiekrechtelijk gedetailleerd vastgelegd worden op de functies detailhandel in levensmiddelen (waardoor vestiging van een landwinkel en markthal mogelijk wordt), perifere detailhandel tuincentrum, perifere detailhandel outdoor/sport en horeca. Daarbij zal ook nauw omschreven worden de maximale bebouwingsmogelijkheden alsmede de exacte locatie van de verschillende functies. Voor wat betreft de indeling van het terrein kan in het bestemmingsplan duidelijk vastgelegd worden de indeling voor natuur, park en rode functies in m² en positionering, waarbij de gemeente ten aanzien van de natuur (ecologie) heel nadrukkelijk in het bestemmingsplan zal vastleggen dat dit niet voor recreatief gebruik ingericht kan worden. Daarnaast moet op grond van de provinciale Verordening ruimte aantasting van het buitengebied door het realiseren van rode functies worden gecompenseerd door een investering in het landschap.
Conform vastgestelde werkafspraken op regionaal niveau moet hiervoor een bedrag groot 20% van de waardevermeerdering van de gronden die worden voorzien van een rode ontwikkeling worden geïnvesteerd in een duurzame ontwikkeling van het landschap
Wijzigingen Masterplan Landgoed De Groene Kamer 2022 (eindbeeld)
Het concept van Landgoed De Groene Kamer heeft in de loop der tijd meerdere aanpassingen gekregen. Deze aanpassingen zijn gedaan om te kunnen voldoen aan de vereisten van gemeente Tilburg en om in te spelen op nadrukkelijke wensen van inwoners van het gebied Zuidwest Tilburg.
10
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
De belangrijkste wijzigingen in de periode 2021/2022 zijn: - Een optimale landschappelijke aansluiting LDGK met Stadsbos013: o Het ontwerp is geoptimaliseerd op basis van de laatste vereisten van gemeente Tilburg (najaar 2022) o Ontwerp en positionering van de Kamer met de vestiging van Intratuin 3.0 is gewijzigd in samenspraak met landschapsarchitect KruitKok en LOLA landschapsarchitecten o Ontwerp en positionering van het Landgoed De Groene Kamer met 5 Kamers, is gewijzigd in samenspraak met landschapsarchitect KruitKok en LOLA landschapsarchitecten o Alles is gecontroleerd en geoptimaliseerd in het kader van ´het totale landschappelijke inpassingsplan´ door PouderoyenTonnaer in samenspraak met gemeente Tilburg. -
Entree-functie gebied o LDGK zal, op verzoek van en in goede samenspraak met gemeente Tilburg, te zijner tijd voorzien in een entree-functie voor Stadsbos013 als mede voor het landgoed.
-
Het realiseren van een duidelijk eindbeeld voor LDGK (´bvo-discussie´) o Het zuidelijk deel LDGK voorziet in duurzame (regeneratieve) landbouw en verwante activiteiten. Er is inmiddels een principeverzoek ingediend voor Kamer 3, Kamer 4 en Kamer 5 dat voorziet in een stapsgewijze opbouw van deze activiteiten. o Volgens een aantal inwoners in het gebied werd er te weinig duidelijkheid geboden over de invulling van het zuidelijke deel waardoor er zorgen ontstaan over de komst van nog meer bedrijvigheid/detailhandel (´wellness´, ´leisure´, ´recreatief verblijf´, ´evenementen, outdoor, sport´ e.a.). Het huidige ontwerp voorziet in een eindbeeld waarbij het zuidelijke deel voorziet in een duurzame ontwikkeling (duurzame landbouw) aangevuld met passende economische activiteiten in het verlengde hiervan zoals ´horeca´, ´productontwikkeling en productverwerking´, ´zorg´ e.d. verbonden aan de functies gezondheid, proeflab en educatie. o Minder oppervlakte voor bedrijvigheid (bvo). Om het eindbeeld te borgen heeft de initiatiefnemer bovendien besloten om het aantal m2 voor te ontwikkelen bedrijvigheid te verminderen. Waar voorheen sprake was van 32.802 m2 bvo wordt dat in de nieuwe situatie 28.520 m2 bvo. Het totaal is derhalve afgeschaald met 4.282 m2.
2.3
Gewenste situatie: Landgoed De Groene Kamer (eindbeeld)
In Landgoed De Groene Kamer wordt duurzaam ondernemen en buitengewoon kwalitatieve detailhandel gecombineerd met een bijzondere landschappelijke inpassing en een verantwoorde versterking van natuur. Dit concept is de reden geweest dat de gemeente Tilburg en de provincie Noord-Brabant tot nu toe bereid zijn geweest om mee te denken en om de afweging te maken of detailhandel en horeca op deze locatie en op deze wijze in het buitengebied mogelijk gemaakt kunnen worden. De ontwikkeling van Landgoed De Groene Kamer bestaat uit de ontwikkeling van Kamer 1, 2, 3, 4, 5. Initiatiefnemers hebben een aanvraag principeverzoek ingediend bij gemeente Tilburg voor de ontwikkeling van het zuidelijke deel van Landgoed De Groene Kamer, voor Kamer 3,4,5.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
11
P218871.022/MWI
Hieronder wordt aangegeven wat de gewenste situatie is voor Landgoed De Groene Kamer in aansluiting op de wens van bewoners van Zuidwest Tilburg om tot een eindbeeld te komen met een duidelijke omvang van de kamers en de oppervlakte voor bedrijvigheid per Kamer.
Figuur: Plattegrond: gewenst situatie en kamerindeling Landgoed De Groene Kamer (dec 2022)
12
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
5 Kamers Het landgoed bestaat uit vijf locaties de zogenaamde ´5 Groene Kamers´. Een groene kamer is een locatie waarop bedrijfsactiviteiten gevestigd worden met een optimale landschappelijk inpassing in relatie tot de directe omgeving en het landgoed als geheel. Naam Kamer 1 Kamer 2 Kamer 3 Kamer 4
Activiteit Food-cluster Intratuin 3.0 Gezondheid Proeflab
Kamer 5
Agrarisch educatief
Thema Voedsel Plant en Dier Gezondheid Duurzame Productontwikkeling Educatie
Noord: Kamer 1 en Kamer 2 Het noordelijk deel van het landgoed (Kamer 1 en 2) kent een intensief economisch gebruik omdat hier voorzien wordt in de herontwikkeling van de voormalige veehouderijlocatie naar een Foodcluster (Kamer 1) en de hervestiging van de Intratuin (kamer 2). Het noordelijke deel is ca. 125.000 m2 ( 12,5 ha ) groot en is gelegen aan en ontsloten via de Bosbleukweg (aftakking van Bredaseweg ). Hier is voorzien in de realisatie van de thema’s Food (Kamer 1: Food-cluster) en Plant & Dier (Kamer 2: Intratuin 3.0). Kamer 1 kent 4.800 m2 bvo en Kamer 2 heeft 13.520 bvo. In totaal is dit 18.320 m2 bvo.
Figuur: Conceptuele opbouw programma LDGK: Kamer 1 (Food-cluster) en Kamer 2 (Intratuin 3.0)
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
13
P218871.022/MWI
Concreet bestaat het in te richten gebied voor Kamer 1 en 2 uit: A. Ontwikkeling van het Landgoed De Groene Kamer ter grootte van 125.000 m2: o o o
43.500 m2 natuurontwikkeling (34,8 %) 41.000 m2 gebruiksgroen (32,8 %) 40.500 m2 Verkeersruimte en bebouwing (32,4 %)
Figuur: ontwikkeling van groen (natuur en parkgroen) Kamer 1 en Kamer 2 De natuurontwikkeling en het parkgroen van het landgoed is voornamelijk voorzien aan de noordzijde tussen de Bleukweg en de Bredaseweg en tevens aan de oost en zuidzijde.
14
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Figuur: LGDG_ Verhouding en locatie bebouwd, parkgroen en ecologisch groen
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
15
P218871.022/MWI
B. Ten behoeve van het vestigen van een Intratuin 3.0 is tegelijkertijd voorzien in de sluiting (voorwaardelijke bepaling) van Intratuin op Stappengoor. Hierbij is afgewogen dat door de situering in het zuidoosten van Tilburg (in LDGK) een Intratuin 3.0 een ander verzorgingsgebied zal kennen dan de tuincentra in Tilburg Noord. De gezamenlijke omvang is passend voor het verzorgingsgebied. C. Verhardingen en Verkeersruimte - verhard en half-verhard – beslaan voor Kamer 1 en Kamer 2 in totaal 20.680 m2 en bestaan uit: o o
Erfverhardingen Parkeren en ontsluitingswegen Food-cluster (Kamer 1): > 50 parkeerplaatsen in aanvangsfase en 30 bij uitbreiding Intratuin (Kamer 2): > 416 parkeerplaatsen, waarvan 209 regulier, 195 overloop op half-verharde weide, 6 miva, 6 elektrische plekken. Toegangsweg en ontsluiting logistiek Landgoedlaan voor ontsluiting van het hele Landgoed
Zuid: Kamer 3, 4 en 5 Voor deze ontwikkeling is een apart principeverzoek ingediend bij gemeente Tilburg. Het zuidelijk deel van het landgoed (Kamer 3,4,5) kent een extensiever economisch gebruik omdat hier voorzien wordt in duurzame multifunctionele en regeneratieve landbouw in combinatie met beleving en gezondheid (Kamer 3) in (streek)productontwikkeling met een verblijfsaccomodatie (Kamer 4) en educatie en zingeving (Kamer 5). Het landgoed ´De Groene Kamer´ bestaat uit daarmee uit 5 Kamers met verschillende activiteiten en thema´s die elkaar als geheel versterken. Oppervlakte voor bedrijvigheid per Kamer In deze tabel wordt een overzicht gegeven de omvang van de Kamers in m2 voor a) Bestaande situatie b) Situatie volgens collegebesluit 2016 en c) Programma 2022 (eindbeeld). BESTAAND
COLLEGEBESLUIT 2016
PROGRAMMA 2022
Locatie
Bouwvlak
BVO
Bouwvlak
BVO
Bouwvlak
BVO
Kamer 1
4.000m2
1.200 m2
8.500 m2
4.800 m2
8.500 m2
4.800 m2
Kamer 2
NVT
NVT
32.000 m2
13.520 m2
32.000 m2
13.520 m2
Kamer 3
5.900 m2
3.400 m2
…
9.245 m2
8.000 m2
3.400 m2
Kamer 4
5.600m2
970 m2
…
5.787 m2
8.000 m2
3.400 m2
Kamer 5
2.500 m2
760 m2
NVT
NVT
8.000 m2
3.400 m2
TOTAAL
16.000 m2
6330 m2
…
32.802 m2
64.500 m2
28.520 m2
16
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Het bouwprogramma voor Landgoed De Groene Kamer is in onderstaande tabel is weergegeven. Landgoed De Groene Kamer - Programma d.d. 2-11-2022
Kamer 1
Food - horeca
Ma x m2 BVO
deta ilhandel levensmiddelen (streekproducten)
900
ma rkthandel a mbulante detailhandel
450
deta ilhandel plant en dier en recreatieve mobiliteit
1.100
horeca
530
onbebouwd horeca
150
educatie
820
ka ntoor
300
2 x Wonen ( bestaand )
550
bouwvlak 8.500m2
Totaal
4.800 m2
Kamer 2
Intratuin 3.0 bebouwd
12.045
onbebouwd
1.475
bouwvlak 32.000m2
Totaal
13.520 m2
Kamer 3
Gezondheid
Bouwvlak 8.000m2
Verbl ijf en behandelingen in de natuur waarbij het landschap ondersteunend is voor het brengen van rust en heling. Inclusief nieuwe beheerderswoning en eco-cabins voor a gro-toerisme.
Kamer 4
Proeflab
Bouwvlak 8.000m2
Aca demie voor de ontwikkeling va n streekproducten en educatie over gezonde l eefstijl en vi tale landschappen. Verwerking va n producten en recrea tieve beleving va n het l andschap. Inclusief bestaande beheerderswoning en eco-cabins voor a gro-toerisme.
Kamer 5,
Agrarisch educatief
Bouwvlak 8.000m2
ens emble van agrarische gebouwen met tuinderij, tunnelkassen, s ta dsboscentrum, bedrijfswoning en educatieve en recreatieve verblijven. Incl usief bestaande beheerderswoning en eco-cabins voor a gro-toerisme. Totaal Vermindering t.o.v. collegebesluit 2013 en 2016
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
3.400m2
3.400 m2
3.400 m2
28.520 m2 4.300 m2
17
P218871.022/MWI
2.4
Programma planontwikkeling per Kamer
In deze paragraaf wordt een beschrijving gegeven van de activiteiten per Kamer. Allereerst wordt een zogenaamde ´vogelvlucht-animatie´ gegeven van het aanzicht van het noordelijke deel van Landgoed De Groene Kamer.
Figuur: Vogelvlucht-animatie Landgoed De Groene Kamer met Food-cluster en Intratuin
Figuur: Vogelvlucht-animatie Landgoed De Groene Kamermet Food-cluster en Intratuin
18
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Voor het noordelijke landgoeddeel (Kamer 1 en Kamer 2) heeft Breddels Architecten namens Landgoed De Groene Kamer en Intratuin een nadere uitwerking van het programma opgesteld. Dit met inachtneming van de gesprekken die in 2021, in het kader van de omgevingsdialoog met de omgeving zijn gevoerd.
2.5
Kamer 1: Food-cluster
Het Food-cluster (Kamer 1) wordt ontwikkeld op een voormalige agrarische veehouderijlocatie (VAB) gelegen aan de Bleukweg 20/22. Het programma van het Food-cluster (Kamer 1) is hoofdzakelijk gericht op biologisch voedsel ( slow food ), met als primair programma gethematiseerde horeca en de verkoop van- en educatie over natuurlijke en ambachtelijke landgoed producten, bereiding t/m consumptie. Het cluster bestaat uit een marktplein omgeven door horecapaviljoen, boerderijwinkel en schuren voor kleinschalige platteland gerelateerde evenementen met wisselend aanbod en educatie. De combinatie met kinderopvang, educatieve evenementen zoals jaar en familie feesten geven het plein een sociale functie. Hier kan de toegevoegde waarde aan de biologische agrarische producten worden geproefd en de verhalen over de voedsel productie verteld en beleefd. Een fraaie afzetmarkt voor de duurzame landgoed producten. Het plein krijgt een warme, agrarische en recreatieve uitstraling waar de bomen over heen groeien en waar je in de zon of schaduw kan zitten. Huidige bouwblok: 4.000 m2. Hierop staan: 2 woningen (550m2) en schuren (650 m2). Toekomstig bouwblok: Het programma bestaat uit detailhandel, horeca en educatie en beslaat 4.250 m2 (bvo). Plus de 2 woningen van in totaal 550 m2 = totaal 4.800 m2
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
19
P218871.022/MWI
Figuur: Kamer 1: Food-cluster: 4.250 m2 [1.475 m2+1.975 +1.350 m2] + 550 m2 wonen = 4.800 m2
Food-cluster (Kamer 1) bestaat uit 3.480 m2 bvo (2.930 m2 bedrijfsmatig + 550 m2 twee bestaande woningen). Voor 2.930 m2 bvo bedrijfsmatig + 550 m2 herontwikkeling bestaande woonruimte is in de startfase sprake van een concreet programma onderverdeeld in: - Restaurant 780 m2 - Vlaamse schuur als event ruimte 450 m2 bvo / Een markthal voor ambulante detailhandel in levensmiddelen - BSO 860 m2 (inclusief verdieping 300 m2 bvo) - Landwinkel/fietsenverhuur, inclusief 2 wooneenheden, 1.390 m2 (dit is incl. verdieping 550 m2 bvo) Vervolgfase: - 1.320 m2 betreft een uitbreiding op bovenstaande functies welke gaandeweg de exploitatie gerealiseerd gaat worden.
20
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
2.6
Kamer 2: Intratuin
De Intratuin 3.0 (Kamer 2) wordt ontwikkeld op wat nu een agrarisch bouwblok is Kamer 2 is gericht op het thema Plant en Dier. Kamer 2 voorziet in de vestiging van de Intratuin die nu gelegen is in de stad Tilburg en biedt de gelegenheid om invulling te geven aan een nieuw concept Intratuin (3.0). Het voorterrein van de Intratuin is ingericht als parkachtig knooppunt, het visitekaartje van de Intratuin waar men kort kan verblijven. Door deze plek in te richten als een bijzondere tuin ontstaat er een voor consumenten aantrekkelijke Intratuin2 . Al van verre zie je dat er iets bijzonders is. De tuin heeft een variatie aan bomen en planten. De opzet van gebouw en infra onderbouwen het welkom in landelijk gebied.
Intratuin 3.0 (Kamer 2) bestaat uit de realisatie van Intratuin met totaal 13.520 m2 verkoopvloeroppervlak onderverdeeld in: -
12.045 m2 bvo gebouw incl. magazijn 1.475 m2 verkoopruimte onbebouwd o.a. in de vorm van een ‘atrium’ voor buitenverkoop
2 Het plan omvat de vestiging van een Intratuin 3.0. De ontwikkeling van een Intratuin 3.0 is gericht op de IT positionering "w ij zijn
thuis in de Natuur", waarbij de aandacht en profilering uitgaan van 'natuur-inclusief ondernemen'. Hierbij wordt de consument/bezoeker met het aanleren van kennis, kunde en vaardigheid dichter bij de natuur gebracht. Het aandeel groen in het assortiment en advies neemt hierbij een belangrijke positie in. Ook m.b.t. de gebouwde omgeving is er veel zorg voor duurzaamheid en natuurbeleving.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
21
P218871.022/MWI
Kamer 2: Intratuin (12.045 m2 bvo + 1.475 m2 verkoopruimte)
2.7
Kamer 3: Gezondheid
Transitie en verplaatsing van bestaand erf (VAB) naar kamer met een bouwvlak van 8.000 m2 en een programma van 3.400 m2 bvo.
Kamer 3 is gericht zijn op de buitenbeleving van het agrarisch landschap en nabijgelegen bos in combinatie met gezondheid. De gezondheidskamer is een omgeving waar verblijf en behandeling in een duurzaam agrarisch landschap ook leidt tot een duurzame leefstijl en gezondheid. De overgang van Kamer 2 (Intratuin 3.0) naar kamer 3 wordt vormgegeven door een akkerland en heeft een omzoming van bomen met vruchten en noten. Zo is niet alleen Kamer 3 zelf maar ook het omliggende landschap een welkome uitnodiging en agrarisch productief.
22
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Huidig bouwvlak op Bleukweg 8 is 4.200m2, waarvan 2.400 m2 bebouwd (loods, mestsilo, opslag kuilvoer en verharding). Daarnaast staat er in het veld nog een tunnelkas van 1.700m2. Transitie en verplaatsing van bestaande erf (VAB): Beiden worden verplaatst naar de locatie van de huidige tunnelkas in het veld. Hier wordt Kamer 3 ontwikkeld. Toekomstig bouwvlak is hier 8.000m2 met 3.400m2 bvo.
2.8
Kamer 4: Proeflab
Het betreft een transitie van een bestaand erf (VAB) naar kamer met een bouwblok van 8.000 m2 en 3.400m2 bvo.
Bij het Proeflab is sprake van beleving van het landschap in combinatie met de verwerking van de producten die door dat landschap geproduceerd worden (Proeflab). De Proeflab kamer is niet alleen de plek waar lokaal geproduceerde producten worden verwerkt tot hoogwaardige ambachtelijke producten maar waar bezoekers ook kunnen leren van gezonde leefstijl, smaak en de samenhang tussen het product en vitale landschappen. Hier wordt meel gemalen van de granen van het landgoed, bier gebrouwen van de gerst en cider gemaakt van de fruitbomen. Daarbij is een orangerie beoogd als cursus- en eventruimte en geven eco-cabins mogelijkheid tot recreatief verblijf. Ook een bijenfarm met lesruimte maakt onderdeel uit van Proeflablocatie. LDGK heeft hiermee een R&D functie in een gefaseerde en organische ontwikkeling van LDGK Huidig bouwvlak:
Huidige bouwvlak is 5.600 m2. Hierop is 970 m2 bvo gerealiseerd. Toekomstig bouwvlak: Bouwvlak van 8.000 m2 en 3.400 m2 bvo.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
23
P218871.022/MWI
2.9
Kamer 5: Agrarisch Educatief
Het betreft een transitie van een bestaand erf (VAB) naar nieuwe kamer met 3.400 m2 bvo.
Kamer 5 ontwikkelt zich vanuit het bestaande erf op Nieuwe lijn 3. Hier ontwikkelt een ensemble van agrarische gebouwen met tuinderij, schuren en tunnelkassen op een landschappelijke manier. De verblijfplaatsen voor studenten en bezoekers maken dit tot een hub voor de uitwisseling van kennis over agro-forestry, ecologisch tuinieren, eco-cabins en de verbinding tussen stad en platteland wordt hier concreet gemaakt door het bestaan van een ‘community supported agriculture’. Huidig bouwvlak:
Huidige bouwvlak is 2.500 m2 met bestaande bebouwing van een woonhuis en een schuur van in totaal 760 m2. Toekomstig bouwvlak: 8.000 m2 en 3.400 m2 bvo waaronder een woning.
24
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
3 Milieu 3.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt milieu informatie weergegeven met betrekking tot de ontwikkeling van LDGK Kamer 1 (Food-cluster) en Kamer 2 (Intratuin). De ontwikkeling van Kamer 3, 4 en 5 is niet meegenomen in onderstaand overzicht. Initiatiefnemers hebben hiervoor een apart principeverzoek ingediend bij gemeente Tilburg. De ontwikkeling van het zuidelijke deel van LDGK is gericht op regeneratieve landbouw en aanverwante activiteiten die kleinschalig en stapsgewijs ontwikkeld worden. De aard en omvang van deze activiteiten is nog niet bekend; de aanvraag zit nog in het stadium van een principe-verzoek. Deze ontwikkeling is derhalve voor nu buiten beschouwing gelaten.
3.2
Milieuzonering
STOF
GELUID
GEVAAR
CATEGORIE
Tuincentra Restaurants, cafetaria, e.d Tuincentrum BSO/kinderopvang Markthal/detailhandel particulieren
GEUR
Met de ontwikkeling van fase 1 van de Landgoed De Groene Kamer wordt voorzien in de herontwikkeling van een bestaande agrarische bedrijfslocatie naar een Food-cluster met diverse voedsel gerelateerde activiteiten en een BSO, en in de vestiging van Intratuin op het landgoed waarbij de Intratuin vestiging in Stappegoor wordt opgeheven. Conform de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering vallen de bedrijfsactiviteiten binnen:
0 10 0 0 0
0 0 0 0 0
30 10 10 10 10
10 10 10 0 0
2 1 2 2 1
In onderstaande figuren zijn de huidige en toekomstige situatie in het kader van milieurichtafstanden in beeld gebracht rekening houdende een situatie van gemengd gebied. Omdat in de toekomstige situatie de activiteiten vermengd op de locatie zullen plaatsvinden, is voor de volledige inrichting uit gegaan van milieu categorie 2.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
25
P218871.022/MWI
Figuur: Milieu richtafstanden voor de huidige situatie en gewenste situatie De milieu richtafstanden van de gewenste situatie betreffen 10 meter en gaat om het thema geluid en gevaar. Binnen deze afstand liggen geen woningen van derden of andere gevoelige bestemmingen. Vanuit de gewenste inrichtingen en activiteiten is het plan milieukundig inpasbaar.
3.3
Verkeer, stikstof en geluid
De ontwikkeling van het Landgoed De Groene Kamer is een grootschalige ontwikkeling. Landgoed De Groene Kamer en Intratuin betreffen twee entiteiten welke zij aan zij elk een eigen bestemmingsplan procedure aanvragen en doorlopen. Opdrachtgevers zullen zelf voorzien in de nadere uitwerking van rapportages m.b.t. verkeer, stikstof en geluid. Opdrachtgevers zullen eveneens zelf voorzien in eventueel vereiste MER studies. Als gevolg van de activiteiten ter plaatse van de inrichtingen (de diverse BVO-Kamers in Landgoed De Groene Kamer) is er sprake van externe werking door de verkeer aantrekkende werking. Daarnaast zorgen deze activiteiten mogelijk voor stikstofuitstoot. De verkeer aantrekkende werking en de stikstofuitstoot zijn beide het gevolg van de bedrijfsvoering en daaraan verbonden activiteiten. Ten behoeve van de gewenste ontwikkeling worden zowel de stikstofbronnen als de verkeersbewegingen in beeld gebracht. Echter, voordat opdrachtgevers investeren in een zeer kostbaar vervolgtraject t.a.v. ´Milieueisen´ voor fase 1, i.c. Food-cluster en Intratuin wensen zij van de gemeente Tilburg te vernemen of de
26
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
´Rapportage principeverzoek Gebiedsontwikkeling Zuidwest Tilburg´ met een landschappelijke inpassing van het Landgoed De Groene Kamer landgoeddeel I bestaande uit de realisatie van Foodcluster en Intratuin 3.0, binnen de beleidslijnen voorstelbaar is, en met de ondertekende AOVK’s op volledige medewerking van de gemeente kan rekenen. Verkeersbewegingen In de huidige situatie zijn er twee woningen gevestigd op de locatie zelf (Bleukweg 20 en 22). In de huidige situatie is er sprake van een (voormalig) agrarisch bedrijf (veehouderij).De verkeersgeneratie voor een dergelijke inrichting bestaan zowel uit verkeersbewegingen van vrachtauto’s en auto’s ten behoeve van de bedrijfsvoering, als de verkeersbewegingen van auto’s voor de bedrijfswoning. Van deze verkeersbewegingen vindt ca 90% plaats via de route naar het noorden (Bleukbosweg) en 10% via de zuidelijke route Zuidwest Tilburg. Het aantal verkeersbewegingen in de huidige situatie betreft 5.096 motorvoertuigbewegingen per jaar (CROWnorm berekening). Verkeersbewegingen Aantal motorvoertuigenbewegingen
Huidige situatie
Route
per woning
per jaar
Bleukbosweg
7
5.096
Tabel: Huidig aantal motorvoertuigenbewegingen
Ook in de gewenste situatie zal het verkeer zich via de Bleukbosweg naar de Bredaseweg rijden. Het Landgoed De Groene Kamer zal met een Food-cluster en een Intratuin (en verder te ontwikkelen kamers) een verkeer aantrekkende werking hebben, zowel voor consumenten als ook voor vrachtverkeer. In onderstaande tabel wordt een berekening gegeven voor het aantal voertuigbewegingen voor de geplande infrastructuur.
Restaurant Vlaamse schuur BSO Landwinkel Totaal foodcluster Tuincentrum Totaal
BVO Startfase Aandeel Uitbreiding Totaal Per (m2) (m2 ) (m2 ) 100 m2 875 0,27 407,4 1282,4 500 0,15 232,8 732,8 15,51 800 0,24 372,5 1172,5 35,52 1100 0,34 512,2 1612,2 15,51 3275 1 1525 4800 13520 16795
13520 18320
Verkeersbewegingen Per weekdag Per jaar
15,51
3003 114 416 250 1079
109500 41460 151929 91211 394100
2102,4 3182
767361 1161461
1CROW tui ncentrum i nclusief buitengebied, rest bebouwde kom, weinig stedelijk, gemiddelde van min e n max 2CROW ki nderdagverblijf, rest bebouwde kom, weinig s tedelijk, gemiddelde va n min en max 3Ins chatting op basis een wereldrestaurant
Tabel: Toekomstige verkeersbewegingen per jaar
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
27
P218871.022/MWI
Figuur: Verkeerskundige verdeling van motorvoertuigenbewegingen Ondanks een forse toename van het aantal verkeersbewegingen van en naar de inrichting is de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid gegarandeerd. De gemeente Tilburg heeft een aantal jaren geleden (2015) voor de gebiedsontwikkeling een nieuwe ontsluitingsweg gerealiseerd (Bleukbosweg). De Bleukbosweg is gedimensioneerd om een groot aantal verkeersbewegingen rechtstreeks te ontsluiten via de Bredaseweg. Daarmee wordt voorkomen dat een groot aantal verkeersbewegingen door het gebied Zuidwest Tilburg over erfontsluitingswegen gaan, maar juist rechtstreeks via de gebiedsontsluitingsweg Bleukbosweg- Bredaseweg (98%) het gebied in en uit worden geleid. Tevens kan worden geconcludeerd dat er in beperkte mate sprake is van akoestische belasting als gevolg van wegverkeer (indirecte hinder). Er zijn twee woningen maar deze maken echter onderdeel uit van het te ontwikkelen Landgoed De Groene Kamer. Het verkeer gaat via de gebiedsontsluitingswegen direct op in het heersende verkeersbeeld.
28
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
4 Landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering 4.1
Provinciaal en gemeentelijk beleid
Zowel op gemeentelijk als provinciaal niveau wordt ruimte geboden aan ontwikkeling met oog voor zorgvuldig ruimtegebruik en kwaliteit. Op basis van provinciaal beleid (Omgevingsvisie Brabant, Interim Omgevingsverordening en de Handreiking Kwaliteitsverbetering Landschap zoals vastgelegd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg) is maatwerk mogelijk door het leveren van ruimtelijke kwaliteit. In de Interim Omgevingsverordening zijn de principes van zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap verwoord. De uitgangspunten zijn verder uitgewerkt op regionaal niveau via de ‘Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap, de rood-met-groen koppeling’ van de provincie Noord-Brabant. Op Regionaal niveau is deze handreiking uitgewerkt voor het bepalen van de mate van kwaliteitsverbetering in de vorm van een financiële bijdrage. Per ontwikkeling dient te worden bepaald wat de forfaitaire bijdrage is met als doel dat deze bedragen een instrument vormen om op eenduidige en effectieve manier de financiële inspanning te kunnen bepalen. De forfaitaire bijdrage dient te worden aangewend voor kwaliteitsmaatregelen. Op basis van het gemeentelijke rood-met-groenbeleid bedraagt de forfaitaire bijdrage 20% van de toename van de bestemmingswaarde als gevolg van de planontwikkeling.
Voor de bestemmingswaarde hanteert de gemeente Tilburg een vastgestelde lijst met normbedragen. Hetzelfde geldt op gemeentelijk niveau op basis van de Omgevingsvisie Tilburg 2040 en de uitwerking in Ruimtelijk Raamwerk Stadsbos013 en Deelgebied Cultuurlandschap Zuidwest Tilburg. Op basis van de gemeentelijke uitgangspunten dient sprake te zijn van een bijdrage aan de ontwikkeling van Stadsbos013. Dit is vertaald naar het gebied en naar het heden in het Groen-blauw raamwerk Zuidwest Tilburg. Ook in onderhavige ontwikkeling wordt gestreefd naar landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit. Concreet betekent dit dat sprake is van landschappelijke maatregelen ter inpassing en kwaliteitsverbetering die bijdragen aan de realisatie van de ambities van het Stadsbos.
4.2
Forfaitaire kwaliteitsbijdrage
Met de gemeente Tilburg is eerder overeengekomen dat in het kader van landschappelijke kwaliteit sprake is van een landgoedontwikkeling. Conform deze uitgangspunten dient sprake te zijn van: Maximaal 1/3 van het landgoed wordt bebouwd/verhard, inclusief infrastructuur en parkeren op het landgoed 2/3 is bestemd voor natuurontwikkeling (1/3) en parkgroen (1/3) Zie: Bijlage 1 voor de afspraken voor de opbouw en verantwoording rood-groen voor Landgoed De Groene Kamer (02-11-2022)
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
29
P218871.022/MWI
Daarnaast dient te worden gemotiveerd dat wordt voldaan aan de regionale afspraken dat 20% van de waardevermeerdering als gevolg van de planologische wijziging van functies in ruimtelijke kwaliteit wordt geïnvesteerd. In totaal bedraagt de oppervlakte van het plangebied circa 30 ha. In onderstaande tabel zijn de functies van de gronden en de bijbehorende gemeentelijke normbedragen voor de bestemmingswaarden weergegeven voor en na planontwikkeling. In de Anterieure Overeenkomsten voor Food-cluster DGK en Intratuin is onderbouwd en vastgelegd dat hieraan wordt voldaan. In de resp. AOVK’s van Food-cluster en IT 3.0 zijn de verplichtingen voor de vereiste groencompensatie verantwoord en vastgelegd. Gemeente Tilburg en Landgoed De Groene Kamer, met vestiging van Intratuin hebben afspraken gemaakt. De afspraken en forfaitaire bijdragen - voor zowel LDGK-Food-cluster als IT 3.0 - voor landschap- en natuurontwikkeling zijn goed vergrendeld in de AOVK’s voor beide partijen. Conclusie: In de planontwikkeling van Landgoed De Groene Kamer wordt aan bovenstaande investering in ruimtelijke kwaliteit voldaan.
4.3
Landschappelijke inpassing LDGK in Zuidwest Tilburg
4.3.1
Versterken landschappelijke kwaliteit Zuidwest Tilburg
Voor de planontwikkeling is samen met drie andere initiatieven allereerst een principe verzoek `Gebiedsontwikkeling Zuidwest Tilburg` opgesteld met als onderdeel hierin een (casco) landschapsplan gericht op het versterken van de landschappelijke kwaliteit van het gebied Zuidwest Tilburg op een dusdanige manier dat de afzonderlijke ontwikkelingen zo goed mogelijk op elkaar aan sluiten én een functionele landschappelijke bijdrage leveren aan het programma Stadsbos013. Per locatie is een visie op de landschappelijke maatregelen uitgewerkt om de ontwikkeling landschappelijk in te passen in haar omgeving en een bijdrage te leveren aan het gebied Zuidwest Tilburg. Vervolg: - Nadat principe medewerking is verleend voor het principeverzoek Gebiedsontwikkeling Zuidwest Tilburg, zal deze visie op de landschappelijke maatregelen worden uitgewerkt tot een concreet landschappelijk inrichtingsplan. Daarbij zal tevens een definitieve doorrekening worden gemaakt van de inrichtings- en beheerskosten en hoe deze zich verhouden met de verplichte forfaitaire bijdrage. -
30
Mocht de investering op eigen gronden niet voldoende zijn dan zal in kader van het plan een financiële bijdrage in het gemeentelijke groenfonds worden gestort met het verzoek deze gelden beschikbaar te stellen voor versterking van het gebied Zuidwest Tilburg c.q. Stadsbos013.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
-
-
T.a.v. het initiatief Landgoed De Groene Kamer zal er waarschijnlijk géén sprake zijn van een forfaitair bedrag dat ´overblijft´, omdat alle verplichtingen ten gunste zullen vallen van het realiseren van de groencompensatie en kwaliteitsverbetering landschap op het Landgoed zelf, waarbij 2/3e van de opp. wordt omgezet van agrarisch naar natuur en parkgroen. In alle voorstudies, planvorming, afspraken en vastleggingen is de landschappelijke inpassing en ontsluiting van Landgoed De Groene Kamer (inclusief o.a. Intratuin) meegenomen. Hierbij is uitwerking gegeven aan de zichtbaarheid, de bereikbaarheid, de landschappelijke en ecologische kwaliteit, het landgoedregime en de aansluiting op publieke infrastructuur in het gebied. Op al deze punten zijn nadere afspraken gemaakt met gemeente Tilburg.
4.3.2
Visie op goede landschappelijke inpassing Landgoed De Groene Kamer in Zuidwest Tilburg
In deze paragraaf is beschreven met welke kwalitatieve maatregelen de 5 Kamers en het totale Landgoed De Groene Kamer, goed landschappelijk ingepast kunnen worden én op welke wijze de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage kan leveren aan de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het gebied Zuidwest Tilburg.
Foodcluster en Intratuin Toelichting op de maatregelen kamers 1 en 2, foodcluster en intratuin: -
Landgoedlaan Landgoed De Groene Kamer draagt zorg voor een goede toegankelijkheid en veilige verkeersafwikkeling voor haar bezoekers. Er komt een open en overzichtelijke overgang van de Bleukbosweg naar een landgoedlaan op eigen terrein
-
Ontsluiting Intratuin via de Landgoedlaan (over eigen terrein) Vanaf de Bleukbosweg zal de landgoedlaan op het grondgebied van Landgoed De Groene Kamer in zuidoostelijke richting afbuigen. Hier ontstaat over grotere lengte een statige en forse laanstructuur, die ruimtelijk de inleiding vormt naar de verschillende kamers. De Intratuin wordt als meer strekkende landschapskamer met een open inrichting aan de voorzijde ontwikkeld aan de oostzijde van de landgoedlaan. De kern van Intratuin wordt gevormd door een kamer die met haar entree naar de landgoedlaan wordt gericht. Aan de voorzijde en zuidelijke zijkant worden ruime ‘groen ingebedde’ parkeervoorzieningen gerealiseerd, die ongeveer die helft van het oppervlak van deze landschapskamer zullen beslaan.
-
Doorzichten Op het zuidelijk deel van Kamer 2 (overgang naar Kamer 3) waarin Intratuin is gesitueerd is een open corridor voorzien welke vanaf de westelijk gelegen Bleukweg doorzicht naar het open agrarische landschap aan de oostzijde. Dit doorzicht loopt over het zuidelijk deel van de parkeervoorziening van Intratuin, welke bestaat uit halfverhard groene weide, welke alleen op hoogtijdagen van het tuincentrum toegankelijk is als (overloop) parkeergelegenheid.
Hieronder is de uitsnede weergegeven van de voorgestelde landschappelijke inpassing van locatieontwikkeling Landgoed De Groene Kamer. Dit is een conceptuele weergave
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
31
P218871.022/MWI
Figuur: Concept ontwerp en ecologische maatregelen LDGK_10-11-2022
32
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
-
Drager recreatieve routes (knooppunten) De landgoedlaan en de robuuste groensingel aan de oostzijde van de Food-kamer vormen de dragers voor recreatieve wandelroutes over het landgoed die aansluiten op de Bleukweg.
-
Robuuste groenwal Om mogelijke overlast naar het belendend perceel Bleukweg 10 tot een minimum te beperken blijft de tussenliggende, reeds aanwezige robuuste groenwal gehandhaafd, waarbij deze indien noodzakelijk/relevant, wordt voorzien van een geluidscherm. Daarnaast is de ruimte van betreffend perceel, tot aan de parkeervoorziening van Intratuin gemaximaliseerd, door het verleggen van P-voorziening naar de zuidzijde van de Intratuin, waar voor piekmomenten op halfverharding een P-overloop wordt gecreëerd.
-
Landgoed met regeneratieve landbouw (Zuidelijk deel LDGK) Toelichting op de maatregelen die LDGK in het zuidelijke deel (Kamer 3,4 en 5) neemt ter bevordering van ecologie en landschap: o van gangbaar naar regeneratieve landbouw met oog voor landschap, ecologie en water; o akkers met aanvulling van kruidenrijke stroken voor biodiversiteit; o omzoming door een groene haag; o tuinderij met grote diversiteit aan gewassen; o verbetering van het duurzaam watersysteem door inpassing van watertrappen en opvang van regenwater; o aansluiting op ecologische verbindingszone aan de Noordkant; o aanvulling van agro-forestry (boomgaard met akker) waardoor meer variatie ontstaat;
Er is veel aandacht besteed aan de zichtlijnen waarmee het Landgoed DGK in verbinding staat met het omliggende gebied Zuidwest Tilburg, als onderdeel van Stadsbos013. Dit is uitgewerkt in onderstaande tekening.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
33
P218871.022/MWI
Figuur: Zichtlijnen in Landgoed De Groene Kamer
34
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met Foodcluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
P218871.022/MWI
Overige Maatregelen -
Robuuste landschappelijke inpassing o Aan de zijkanten aan de zuidzijde en de achterzijde (oostrand) worden de landschapskamers voorzien van dichte singelaanplant, zodat die zijden een gesloten en introvert karakter krijgen. o De achterzijde van deze landschapskamers wordt gevormd door de bestaande groensingel, die net als bij de Food-kamer behouden blijft en waar nodig versterkt kan worden. o Ter plaatse van de zichtlijnen wordt de bestaande groensingel uitgedund zodat zicht ontstaat naar het achterliggende weidelandschap.
-
Aansluiting recreatieve wandelroutes Zuidelijk van Intratuin wordt een open doorzicht gecreëerd vanaf de westelijk gelegen Bleukweg naar de oostelijk gelegen agrarische landerijen . Deze doorzichten worden gecombineerd met recreatieve wandelroutes over het landgoed tussen de Bleukweg (westzijde) en het agrarisch gebied aan de oostzijde. Hier sluit deze aan op de wandelroute die in noord/zuidelijke richting achter Intratuin en de Food-kamer doorloopt.
-
Robuuste landschappelijke kamers Zuidelijk van Intratuin zullen enkele binnen het concept De Groene Kamer passende landschapskamers ingevuld worden. Daarbij is het van belang om de landschapskamers op eenzelfde wijze in te passen als hiervoor beschreven, dus ontsloten vanaf en gericht naar de landgoedlaan, verder veelal met dichte singels omgeven, behalve daar waar zichtrelaties met het omliggende landschap gewenst zijn, en onderling gescheiden door open bloem- en graanrijke akkers die doorzichten bieden naar de agrarische enclaves.
-
Landgoedlaan doortrekken: Ontwikkelen tot volwaardige ontsluitingsweg Ook de landgoedlaan kan op eenzelfde manier ruimtelijk worden verlengd, zodat een eenduidig beeld ontstaat en een logische en herkenbare ontsluiting van alle functies. Die landgoedlaan vormt de basis voor de verdere uitbreiding en aansluiting op te realiseren nieuwe recreatieroutes.
-
Landgoedlaan als centraal netwerk voor routes Aan de zuidzijde van de landgoedlaan ontstaat wellicht reeds op korte termijn de mogelijkheid om een recreatieve route te realiseren die aansluit op de Nieuwe Lijn. Hierbij wordt gedacht aan wandelroutes over zandpaden en/of fietsroute over het landgoed. De Nieuwe Lijn is in Stadsbos013-concept voorzien als oost-west corridor (fietsallee) tussen stad en alle activiteiten in en om Stadsbos013.
-
Natuur-inclusief Landgoed De eigenaar van het Landgoed De Groene Kamer geeft aan dat het landgoed natuur-inclusief ingericht en beheerd zal gaan worden. Het landgoed draagt dan zo veel mogelijk bij aan het vergroten en versterken van de biodiversiteit in het gebied. Het landgoed wordt zo een waardevolle versterking en verbinding met het Stadsbos013.
Principeverzoek Landgoed De Groene Kamer – Landgoeddeel I met food cluster en Intratuin Pouderoyen B.V.
35
P218871.022/MWI
Bijdrage aan landschappelijke versterking gebied Zuidwest Tilburg: - Uitnodigende landschappelijke inpassing van de locatie in de vorm van `Groene Kamers` - Afwikkeling van verkeer, ook bij piekbelasting, op eigen terrein. - Goede aansluiting van de uiteindelijke landschappelijke inpassing op de locatie bij het omliggende gebied Zuidwest Tilburg en Stadsbos013 o.a. door de landgoedlaan als verbinding voor recreatieve structuren/paden - Goede aansluiting op de entree van het gebied - Landgoed De Groene Kamer is bereid om mee te denken over het vinden van een oplossing voor het creëren van een goede ´entree voor het Stadsbos013´. Het gaat hierbij vooral om het vinden van parkeerplaatsen voor recreatieve bezoekers aan het gebied; i.c. een collectieve parkeervoorziening voor wandelaars e.a.. De Groene Kamer is bereid om een eventueel multifunctioneel gebruik van parkeervoorzieningen op het voor groencompensatie bedoelde terrein in overweging te nemen. Dit mag echter op geen enkele wijze tot vertraging of extra kosten voor de Groene Kamer leiden. Het is in deze fase van de planvorming echter niet opportuun om te veronderstellen dat alle afspraken over de gronden en de inrichting van deze gronden t.b.v. het Landgoed, contractueel gezien, open gebroken kunnen worden.