02 Concept Raadsbesluit Huisvestingsverordening Tilburg 2022 incl Toelichting
Tekst van het document
De NHG-grens wordt jaarlijks per 1 januari aangepast. Het gaat om een stabiele maar realistische kostengrens. NHG streeft er met haar systematiek naar dat: woningen waarvan de koopsom maximaal gelijk is aan de gemiddelde koopsom in Nederland bereikbaar zijn onder NHG; en deze woning tegen de maximale, wettelijk vastge legde Loan to Value (LTV) kan worden gefinancierd met NHG.
roodgekleurde wijken in onderstaand kaartbeeld. Voor de wijken Fatima en De Reit ge ldt dat de gemiddelde score weinig zorgwekkend is, maar er binnen deze wijken grote gebieden zijn waar de leefbaarheid wel onder druk staat. Vandaar dat we ook in deze wijken de opkoopbescherming invoeren. De gebieden in Tilburg waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en onveiligheid’ onder druk staat
Bron: Leefbaarometer 2020 De gebieden in Tilburg waar de opkoopbescherming geldt:
Artikel 13. Gevallen waarin de verhuurvergunning moet worden verleend De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen. De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ zijn voorgeschreven door artikel 41, derde lid, van de wet. > Bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad met de eigenaar: Dit zodat het bijvoorbeeld mogelijk blijft dat een grootouder een woning kan kopen om te verhuren aan een kleinkind. Tot de eerste graad worden gerekend (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Onder de tweede graad vallen grootouders, kleinkinderen en broers en zussen. Dit geldt niet wanneer men een woning koopt en ‘regulier’ verhuurt, maar met de intentie om deze in de toekomst aan familie in de eerste of tweede graad te verhuren (bijvoorbeeld wanneer een kind gaat studeren).
Volgens artikel 3, eerste lid van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek valt onder bloedverwantschap ook erkenning, gerechtelijke vaststelling van het ouderschap of een adoptie. Volgens het tweede lid van dat artikel ontstaat door huwelijk of door geregistreerd partnerschap tussen de ene echtgenoot dan wel de ene geregistreerde partner en een bloedverwant van de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner aanverwantschap in dezelfde graad als er bloedverwantschap bestaat tussen de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner en diens bloedverwant. Ten slotte bepaalt het derde lid dat door het eindigen van het huwelijk of geregistreerd partnerschap de aanverwantschap niet wordt opgeheven. > Onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet ook worden verleend indien het een woonruimte betreft die onlosmakelijk verbonden is met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Het gaat hier om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Daarvan is in elk geval sprake als de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte.
Indien het eigendomsrecht op de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal daarvoor niet automatisch een verhuurvergunning opkoopbescherming hoeven te worden verleend. Ook appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is gevestigd zijn daar niet onlosmakelijk mee verbonden. Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam of namen van de betrokken persoon of personen in de vergunning moet(en) worden vermeld. De vergunning vervalt als de reden waarom ze moest worden verleend niet meer bestaat (tweede lid). De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte (derde lid). Artikel 14.
Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend en weigeringsgronden Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening rede lijk is (tweede lid). Het tweede lid geeft een beperkte, maar open mogelijkheid voor het geven van een verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen. Daardoor is er geen behoefte om gebruik te maken van de ontheffingsfiguur, die artikel 41, v ierde lid, van de wet ook biedt; dit houdt
het stelsel simpel. Dit tweede lid geeft aan dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (eerste lid). Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor vergunningverlening. De ontheffingsmogelijkheid is er omdat zich situaties kunnen voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard (schrijnende gevallen). Hierbij kan bijvoorbeeld geacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woning bewonen. Middels deze mogelijkheid kan daarnaast ingespeeld worden op situaties die burgemeester en wethouders nog niet van tev oren had kunnen voorzien. Daarbij is de vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte (derde lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (vierde lid). Artikel 15. Procedure aanvraag vergunning opkoopbescherming Artikel 42, tweede lid, van de wet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken.
Klassiek schriftelijk aanvragen moet daarnaast ook mogelijk zijn. Beslistermijn en ‘silencio positivo’ De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid met zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen. Is niet op tijd beslist, dan geldt het silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb). Artikel 16.
Te verstrekken gegevens De aanvrager van de vergunning moet op grond van het tweede lid aantonen dat hij of zij aan de eisen voor het verkrijgen van de vergunning voldoet. Zeker indien een persoon achtereenvolgens verschillende huwelijken of geregistreerde partnerschappen heeft gehad, zal niet meteen duidelijk zijn of er een bloed - of aanverwantschap in de eerste of tweede graad bestaat. Het aantonen van de familierelaties is mogelijk met behulp van uittreksels uit de Basisregistratie Personen (BRP). In de BRP staan gegevens over ouders en kinderen. Een voorbeeld: als zowel het kind als de grootouder een uittreksel uit de BRP aanvragen, kan het kind op basis daarvan aan de grootouder gelinkt worden als tweedegraadsfamilie. Er kunnen zich situaties voordoen waarin het aantonen van bloed- of aanverwantschap op basis van de BRP onmogelijk blijkt te zijn. Deze situatie zal echter zeer weinig voorkomen. Indien dit het geval is zal moeten worden beslist of de verwantschap voldoende aannemelijk is gemaakt, ook al kan ze niet echt worden bewezen.
Artikel 17. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De ve rgunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend. Daarnaast mag een afgegeven vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 enkel gebruikt worden voor de activiteit waarvoor hij verleend i s. Als iemand bijvoorbeeld in eerste instantie aan zijn of haar familielid verhuurde, en daarna aan een expat, is de vergunning niet meer geldig en is er sprake van een overtreding van het verbod (zie ook: de ter inzage gelegde wijziging van de Huisvestingswet 2014). Artikel 18. Toepassingsgebied Het hoofdstuk Toegang tot de woningmarkt is van toepassing op de door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen gebieden voor toepassing van de artikelen 8 en 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Voor de op dit moment geldende lijst van gebieden zie bijlage 3 bij deze verordening. Artikel 19. Vergunningvereiste huisvestingsvergunning Als een huurder zonder huisvestingsvergunning in een woning is gaan wonen, zijn zowel de huurder als de verhuurder in overtreding.
Door middel van bestuursdwang (aanzegging dwangsom, oplegging dwangsom en in laatste instantie ontruiming) kan hieraan een einde worden gemaakt. De verhuurder kan bovendien een bestuurlijke boete krijgen. Het is de verhuurder niet alleen verboden om de woning in gebruik te geven aan een huurder die niet over een huisvestingsvergunning beschikt, de verhuurder is ook verplicht de huurder van tevoren te informeren over de gevolgen, als hij de woning toch zonder vergunning vertrekt. Artikel 20, eerste lid, onder g Aanvraag en beslissing huisvestingsvergunning Als verklaring omtrent de bron en hoogte van het inkomen wordt in de praktijk alleen geaccepteerd: -
Bij inkomen uit dienstbetrekking: de loonspecificatie van de werkgever(s) van de laatste drie maanden voorafgaand aan de aanvraag en de bankafschriften van deze maanden, waaruit blijkt dat dit loon op de bankrekening van de aanvrager is bijgeschreven
-
Bij inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf: de inschrijving bij de Kamer van Koophandel en de meest recente winst- en verliesrekening, voorzien van een stempel en handtekening van de boekhouder/accountant
-
Bij inkomen uit studiefinanciering: een recent betaaloverzicht van de Dienst Uitvoering Onderwijs, alsmede een studieverklaring van een instelling voor middelbaar beroepsonderwijs, hoger beroepsonderwijs of wetenschappelijk onderwijs in Nederland. Een buitenlandse student dient eveneens een studieverklaring van een instelling als bedoeld in de vorige zin te overleggen.
-
Bij inkomen uit bijstand: een IB-60 formulier.
Artikel 22. Inkomen De definitie van inkomen en de bepaling dat de eis van het hebben van inkomen van toepassing is op mensen die minder dan zes jaar voorafgaand aan de aanvraag van de huisvestingsvergunning ingezetene van de gemeente Tilburg is geweest, staan in de Wet bijzonder maatregelen grootstedelijke problematiek. Hierop is geen uitzondering voor doelgroepen mogelijk. Alleen een individuele uitzondering op grond van de hardheidsclausule is mogelijk . Zie artikel 27 van deze verordening.
Artikel 23. Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken We verlenen toegang op grond van twee sociaal-economische kenmerken, namelijk het hebben van inkomen en een startkwalificatie. Met inkomen wordt bedoeld het inkomen zoals bedoeld in artikel 8 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek: a. een inkomen op grond van het in dienstbetrekking verrichten van arbeid; b. een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf; c. een inkomen op grond van een regeling voor vrijwillig vervroegd uittreden; d. een ouderdomspensioen als bedoeld in de Algemene Ouderdomswet; e. een ouderdoms- of nabestaandenpensioen als bedoeld in de Wet op de loonbelasting 1964, of; f. studiefinanciering als bedoeld in de Wet studiefinanciering 2000. De definitie van startkwalificatie is te vinden in artikel 1 van de Leerplichtwet 1969: een diploma van een opleiding als bedoeld in artikel 7.2.2, eerste lid onder b tot en met e, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een diploma hoger algemeen voortgezet onderwijs of voorbereidend wetenschappelijk onderwijs als bedoeld in artikel 7 onderscheidenlijk 8 van de Wet op het voortgezet onderwijs. Indien er meer woningzoekenden voldoen aan de sociaal-economische kenmerken, gaat het hebben van inkomen vóór op het hebben van een startkwalificatie. Artikel 24. Onderzoek op basis van politiegegevens -
Bij overlastgevende gedragingen (art. 10a lid 2, onderdeel a WBMGP) gaat het om gedragingen die op zichzelf meestal niet strafrechtelijk worden vervolgd, maar in combinatie met elkaar veel overlast opleveren voor omwonenden. Het gaat hierbij om het ver oorzaken van overlast die hinderlijk of scha- delijk is voor personen of die een gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid door: geluid of trillingen; het plaatsen, werpen of hebben van stoffen of voorwerpen; het verrichten van handelingen waardoor op voor de omgeving hinderlijke of schadelijke wijze rook, roet, walm, stof, stank of irriterend materiaal wordt verspreid; vervuiling, verontreiniging of schadelijk of hinderlijk gedierte in de woning of directe omgeving ervan.
-
Bij het illegale gebruik van de woning (art. 10a lid 2, onderdeel b WBMPG) kan gedacht worden aan het uitoefenen van een illegaal bordeel, het opslaan en verhandelen van grote hoeveelheden (gestolen) goederen of het illegaal onderverhuren van een woning voor meer personen dan waarvoor de woning geschikt is.
-
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel c WBMGP kan gedacht worden aan het weg- pesten van bewoners vanwege hun seksuele oriëntatie of afkomst; ernstige andere pesterijen, het gebruik van beledigende of discrimin erende taal of andere uitingen en intimidatie ten opzichte omwonenden en bezoekers.
-
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel d WBMGP, kan gedacht worden aan criminele gedragingen die een uitstraling hebben naar de woonomgeving of een bedrei ging vormen voor de leefbaarheid in een complex, straat of gebied. Hieronder worden onder andere verstaan: gewelddadig- heden, openlijk geweld, bedreiging en mishandeling van omwonenden en bezoekers.
-
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdee l e en f, kan gedacht worden aan handel in ver- dovende middelen of andere activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de
Opiumwet in of in de omgeving van de woning zoals onder meer het verkopen van drugs in en rond de woning; openbaar drank- of drugsgebruik in de omgeving van de woning. -
Bij gedragingen als bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel g en h, kan gedacht worden aan vernielingen, brandstichting en vandalisme; vermogensdelicten die een directe uitstraling hebben op de woonomge- ving zoals woninginbraken, tasjesroven op straat of in de buurt van de woning.
-
Met radicaliserende, extremistische of terroristische gedragingen (art. 10a lid 2 onderdeel i) wordt gedoeld op gedragingen, of voorbereiding ervan, die strafbaar zijn gesteld op grond v an het Wetboek van Strafrecht. Momenteel is de strafbaarstelling van deze gedragingen opgenomen in de artikelen 131, 132, 134a, 137d, 137e, 140a en 205 van het Wetboek van Strafrecht. Het gaat hierbij om de volgende gedragingen: o
Het in het openbaar, mondeling of bij geschrift of afbeelding opruien tot enig strafbaar feit of tot ge- welddadig optreden tegen het openbaar gezag;
o
Het verspreiden, openlijk tentoonstellen of in voorraad hebben van een geschrift of afbeelding waarin tot enig strafbaar feit of tot gewelddadig optreden tegen het openbaar gezag wordt opgeruid; o Het opzettelijk gelegenheid, middelen of inlichtingen verschaffen tot het plegen van een terroristisch misdrijf of ter voorbereiding of vergemakkelijking van een terroristisch misdrijf, of zich kennis of vaardigheden daartoe verwerven of een ander bijbrengen;
o
Het in het openbaar, mondeling of bij geschrift of afbeelding, aanzetten tot haat tegen of discriminatie van mensen of gewelddadig optreden tegen persoon of goed van mensen;
o
Het openbaar maken van een uitlating (of verspreiding of in voorraad hebben van een voorwerp waarin zulk een uitlating is vervat) die, naar hij weet of redelijkerwijs moet vermoeden, voor een groep mensen beledigend is of aanzet tot haat tegen of discriminatie van mensen of gewelddadig optreden tegen persoon of goed van mensen;
o
Het deelnemen aan een organisatie die tot oogmerk heeft het plegen van terroristische misdrijven; o Het werven van personen voor een vreemde krijgsmacht of gewapende strijd.
Artikel 28. Bestuurlijke boete Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. De hoogte van een bestuurlijke boete moet altijd evenredig zijn aan de ernst van de overtreding. Hoe hoger het maximum, hoe meer behoefte zal bestaan aan weldoordachte beleidsregels die ertoe leiden dat de evenredigheidseis daadwerkelijk in acht zal worden ge nomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Zie hiervoor Bijlage 2: Boetetabel bestuurlijke boete Huisvestingsverordening Tilburg, bij deze verordening. De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).
Bijlagen: ✓
Bijlage 1: In.Fact.Research, 7 juni 2022, Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming.
✓
Bijlage 2: Boetetabel behorende bij Huisvestingsverordening Tilburg 2022
✓
Bijlage 3: Op grond van aanvraag gebiedsaanwijzing Wbmgp aangewezen gebied waarop hoofdstuk 'Toegang tot de woningmarkt' van de huisvestingsverordening van toepassing is
✓
Bijlage 4: Beleidsregels behorende bij de Huisvestingsverordening Tilburg 2022