02 Concept Raadsbesluit Huisvestingsverordening Tilburg 2022 incl Toelichting

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 27 juni 2022 gelet op de bepalingen uit de Huisvestingswet 2014; artikel 149 Gemeentewet en de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek.

Besluit 1.

De Huisvestingsverordening Tilburg 2022 met bijlagen vast te stellen, onder gelijktijdige intrekking van de Huisvestingsverordening 2020, zoals vastgesteld op 22 juni 2020 en bekendgemaakt in Gemeenteblad nummer 164080 van 30 juni 2020 en de daarbij behorende beleidsregels zoals vastgesteld op 25 september 2020 en daarmee: 1.1 Het omzetten van woningen naar kamerverhuur daar waar dit verantwoord is weer mogelijk maken in de gehele stad; 1.2 Opkoopbescherming in te voeren voor woningen met een WOZ-waarde onder de landelijke grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG: € 355.000,00 prijspeil 2022), in de gebieden waar de leefbaarheid op gebied van ‘overlast en veiligheid’ onder druk staat zoals aangegeven op de in de nota opgenomen kaart.

Huisvestingsverordening Tilburg 2022 Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1. Begripsbepalingen Deze verordening verstaat onder: a.

Aanvrager: de eigenaar van de woonruimte of het gebouw, waarvoor een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 van de wet wordt aangevraagd; b. Bedrijvige Linten: linten die zich kenmerken door relatief veel doorgaand verkeer met veel bedrijven en winkels (meer dan 20%) conform de definitie in de Structuurvisie Linten in de oude stad; c. Bereidverklaring: schriftelijke verklaring van of namens de eigenaar, dat hij bereid is de woonruimte aan de aanvrager van de huisvestingsvergunning in gebruik te geven; d. Beschermde woonruimte: een in artikel 12, tweede lid, aangewezen goedkope of middeldure woonruimte; e. College: het college van burgemeester en wethouders; f. Corporatie: toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet; g. Datum van inschrijving: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de onroerende zaak aan de nieuwe eigenaar; h. Eigenaar: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woonruimte of een gebouw; i. Gemeente: gemeente Tilburg (Tilburg, Berkel-Enschot en Udenhout); j. Huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en een duurzame gezamenlijke huishouding voeren; k. Inkomen: het inkomen zoals bedoeld in artikel 8 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek; l.

Inwoning: bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen; m. Logies: de verhuur van een deel van al dan niet zelfstandige woonruimte ten behoeve van (kortdurende) bewoning aan personen die geen duurzame gemeenschappelijke huishuishouding voeren en voor welke bewoning inschrijving in de BRP niet noodzakelijk is;

n. o.

Mantelzorg: hulp als bedoeld in artikel 1.1.1. van de Wmo 2015; Omzetting (= kamerverhuur): het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten, zoals bedoeld in artikel 21 sub c van de Huisvestingswet 2014; p. Onttrekking: het gebruiken van woonruimte voor een andere functie dan wonen, zoals bedoeld in artikel 21 sub a van de Huisvestingswet 2014; q. Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, zijnde keuken, badruimte en/of toilet, gezamenlijk moet gebruiken en waarvan de deur van het privévertrek uitkomt op een gezamenlijke (verkeers)ruimte; r. Pand: De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is; s. Splitsing (= kadastrale splitsing): splitsing in appartementsrechten, zoals bedoeld in artikel 22 lid 1 van de Huisvestingswet 2014; t. Startkwalificatie: de kwalificatie zoals bedoeld in artikel 1 Leerplichtwet 1969; u.

Toeristische verhuur: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf met overnachting aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen; v. Wet: Huisvestingswet 2014; w. Woongebouw: een aaneengesloten groep woonruimten die als eenheid is aangewezen; x. Woonruimte: ruimte als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet; y. WOZ-waarde: de actuele waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken; z. Zelfstandige woonruimte: een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning zijnde keuken, badruimte en/of toilet. Hoofdstuk 2. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Paragraaf 2.1 Vergunning voor onttrekking en omzetting Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

1.

2. 3.

4.

Het is verboden om een woonruimte, zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet: a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden; b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, waarbij bewoning door 3 of meer personen plaatsvindt. De vergunningplicht heeft betrekking op alle woonruimte binnen de bebouwde kom van de gemeente Tilburg; Het bepaalde in het eerste lid sub a is niet van toepassing op woonruimte, die geheel of gedeeltelijk wordt onttrokken aan de bestemming tot bewoning, indien: a. De onttrekking plaatsvindt voor het uitoefenen van een beroep of bedrijf, niet zijnde kantoor of praktijkruimte aan huis, dat is toegestaan volgens het geldende bestemmingsplan, dan wel vergunning voor afwijking hiervan is verleend; b. De onttrekking plaatsvindt voor het slopen van het pand, waarvoor een sloopmelding is ingediend welke voldoet aan de vereisten van het Bouwbesluit, of waarvoor een omgevingsvergunning is verleend; c. Er een omgevingsvergunning is verleend voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van een woonruimte. Het bepaalde in het eerste lid sub b, is niet van toepassing op woonruimte die in het bezit is van een corporatie, mits: a.

de omzetting is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, dan wel afwijking hiervan mogelijk is; b. het huisvesten van bijzondere doelgroepen betreft waarvoor jaarlijkse prestatieafspraken zijn gemaakt, of waarvoor een wettelijke taakstelling geldt; c. de omzetting van dergelijke panden bij het college wordt aangemeld en afgemeld als het pand weer als zelfstandige woonruimte in gebruik is.

5.

Het bepaalde in het eerste lid sub b, is niet van toepassing op woonruimte die in het bezit is van een door de gemeente erkende zorgaanbieder en bedoeld is voor de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie, mits: a. de omzetting is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, dan wel afwijking hiervan mogelijk is; b. de omzetting van dergelijke panden wordt aangemeld en afgemeld als het pand weer als zelfstandige woonruimte in gebruik is.

Artikel 3. Procedure aanvraag vergunning voor onttrekking en omzetting 1.

2. 3. 4.

5. 6. 7. 8.

9.

Een aanvraag als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt door de eigenaar ingediend bij het college, via een daartoe beschikbaar gesteld formulier (beschikbaar gesteld via www.tilburg.nl, zoekfunctie vergunningaanvraag), waarbij is aangegeven welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken met het oog op de beoordeling van de aanvraag. De aanvrager van de vergunning is 100% eigenaar van de woonruimte waarvoor een vergunningaanvraag wordt gedaan. De aanvraag mag meer dan één gebouw betreffen, als de aanvraag betrekking heeft op met elkaar samenhangende gebouwen en een gezamenlijke beoordeling zich hiertegen niet verzet; Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: a. de naam, het adres en het telefoonnummer en/of emailadres van de aanvrager; b. het adres van het gebouw en de kadastrale ligging van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; c.

de plattegronden van de bestaande en nieuwe situatie op schaal en de maatvoering; Het college kan het overleggen van andere bescheiden verlangen, indien zij dit voor de beoordeling van de aanvraag noodzakelijk acht; Het college neemt een besluit op de aanvraag binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag; De termijn bedoeld onder lid 5 kan eenmaal worden verlengd met ten hoogste zes weken; De nieuwe eigenaar van een pand waarop een onttrekkings- of omzettingsvergunning rust doet een melding van de eigendomswisseling na aankoop van het pand, via een daartoe beschikbaar gesteld formulier (beschikbaar gesteld via www.tilburg.nl, zoekfunctie vergunningaanvraag), waarbij is aangegeven welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken. Het college kan na schriftelijk verzoek van de eigenaar besluiten de tenaamstelling van een verleende vergunning te wijzigen.

Artikel 4. Weigeringsgronden 1.

2.

Een vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking of de omzetting gediende belang; b. het onder 1a. genoemde belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; c. de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen omzetting verzet; d. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; e. vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is afgegeven waarin is besloten tot een afwijking op het bestemmingsplan. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet jo. artikel 2 van deze verordening kan eveneens worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Artikel 5. Voorwaarden en voorschriften 1.

2.

Het college kan aan de vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet voorwaarden en voorschriften verbinden. Deze voorwaarden en voorschriften kunnen betrekking hebben op: a. het waarborgen van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; b. verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid in de omgeving van het betreffende pand; c. het waarborgen van goed verhuurderschap. Het college kan deze voorwaarden en voorschriften nader uitwerken.

Artikel 6. Intrekken vergunning 1.

2.

Het college kan een vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet intrekken indien: a. niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, de aanvrager conform vergunning is overgegaan tot onttrekking of omzetting; b. niet binnen twee maanden na een eigendomswisseling na aankoop van het pand een melding is gedaan van de eigendomswisseling. c. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en de vergunning zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest; d. de bij de vergunning gestelde voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd; e. de omstandigheden op grond waarvan de vergunning is verleend niet meer aanwezig zijn; f. het pand weer als zelfstandige woonruimte in gebruik is. g. de vergunninghouder hier schriftelijk om verzoekt. Een vergunning als bedoeld in artikel 2 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 21 van de wet kan eveneens worden ingetrokken in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Paragraaf 2.2. Vergunning voor kadastrale splitsing van woonruimte in appartementsrechten Artikel 7. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1.

2.

Gebouwen met woonruimte mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet gesplitst worden in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid bevatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Het eerste lid is niet van toepassing voor: a. een nieuw op te richten gebouw, waarin appartementen zijn gerealiseerd waarvoor een omgevingsvergunning is verleend; b. een gebouw waarbij na reconstructie appartementen ontstaan, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend; c. aanpassingen van een reeds bestaande splitsingsakte, mits er geen extra splitsing van de eigendomsrechten plaatsvindt.

Artikel 8. Procedure aanvraag vergunning voor kadastrale splitsing van woonruimte in appartementsrechten 1.

2.

Een aanvraag als bedoeld in artikel 7 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 22 van de wet wordt door de eigenaar van de woonruimte ingediend bij het college, via een daartoe beschikbaar te stellen formulier (beschikbaar gesteld via www.tilburg.nl, zoekfunctie vergunningaanvraag), waarbij is aangegeven welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken met het oog op de beoordeling van de aanvraag. Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: a. de naam en het adres van de aanvrager; b. het adres van het gebouw en de kadastrale ligging van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; c. de omgevingsvergunning, indien deze noodzakelijk is om de bouwkundige splitsing mogelijk te maken;

d.

3. 4.

een splitsingstekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Het college neemt een besluit op de aanvraag binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag; De termijn bedoeld onder lid 3 kan eenmaal worden verlengd met ten hoogste zes weken.

Artikel 9. Weigeringsgronden 1.

2.

Een vergunning als bedoeld in artikel 7 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 22 van de wet kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van het college het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de kadastrale splitsing gediende belang; b. de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen kadastrale splitsing verzet; c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; d. het onder a gediende belang, dan wel de onder b en c genoemde situatie niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; e. vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, tenzij hiervoor een omgevingsvergunning is afgegeven waarin is besloten tot een afwijking op het bestemmingsplan. Een vergunning als bedoeld in artikel 7 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 22 van de wet kan eveneens worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

Artikel 10. Voorwaarden en voorschriften Het college kan aan de vergunning als bedoeld in artikel 7 van deze huisvestingsverordening jo. artikel 22 van de wet voorwaarden en voorschriften verbinden om een geordend woon- en leefmilieu te waarborgen. Het college kan deze voorwaarden en voorschriften nader uitwerken. Artikel 11. Intrekken van de vergunning tot kadastrale splitsing van woonruimte in appartementsrechten Het college kan een vergunning tot kadastrale splitsing van woonruimte in appartementsrechten intrekken indien: a. niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot inschrijving in openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten; b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; c. niet wordt voldaan aan de bij de vergunning gestelde voorwaarden en voorschriften; Paragraaf 2.3. Opkoopbescherming Artikel 12. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte 1.

2.

Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte: a. die gelegen is in een van de volgende delen van de gemeente: 1o. Berkel-Enschot (CBS-wijkcode: WK085566), en; 2o. Biezenmortel (CBS-wijkcode: WK085568), en; 3o. Binnenstad (CBS-wijkcode: WK085510);, en; 4o. Bouwmeester (CBS-wijkcode: WK085522), en; 5o. Broekhoven (CBS-wijkcode: WK085515), en; 6o. De Hasselt (CBS-wijkcode: WK085523), en; 7o. De Reit (CBS-wijkcode: WK085537), en; 8o. Fatima (CBS-wijkcode: WK085514), en;

9o. Gesworen Hoek (CBS-wijkcode: WK085547), en; 10o. Groenewoud (CBS-wijkcode: WK085532), en; 11o. Groeseind-Hoefstraat (CBS-wijkcode: WK085525), en; 12o. Heikant (CBS-wijkcode: WK085543), en; 13o. Het Goirke (CBS-wijkcode: WK085524), en; 14o. Het Zand (CBS-wijkcode: WK085538), en; 15o. Hoogvenne (CBS-wijkcode: WK085511), en; 16o. Huibeven (CBS-wijkcode: WK085548), en; 17o. Jeruzalem (CBS-wijkcode: WK085513), en; 18o. Kanaalzone (CBS-wijkcode: WK085529), en; 19o. Korvel (CBS-wijkcode: WK085517), en; 20o. Loven-Besterd (CBS-wijkcode: WK085526), en; 21o. Noordhoek (CBS-wijkcode: WK085520), en; 22o. Oerle (CBS-wijkcode: WK085516), en; 23o. Sint Anna (CBS-wijkcode: WK085519), en; 24o. Spoorzone Noord (CBS-wijkcode: WK085528), en; 25o. Spoorzone Zuid (CBS-wijkcode: WK085521), en; 26o. Stokhasselt (CBS-wijkcode: WK085542), en; 27o. Theresia (CBS-wijkcode: WK085527), en; 28o. Trouwlaan - Uitvindersbuurt (CBS-wijkcode: WK085518), en; 29o. Udenhout (CBS-wijkcode: WK085567), en; 30o. Wandelbos Noord (CBS-wijkcode: WK085539). b. c.

d. e. f.

waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de geldende NHG-kostengrens; € 355.000,- in 2022; die op de datum van inschrijving: 1o. vrij was van huur en gebruik, 2o. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of 3o. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en de verkoper of de nieuwe eigenaar is niet de gemeente of een corporatie, en; die meer dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement.

Artikel 13. Gevallen waarin de vergunning moet worden verleend 1.

2.

3.

Als artikel 43, eerste lid, van de wet (weigering van de vergunning op grond van de Wet Bibob) niet van toepassing is, moet de verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval worden verleend: a. als de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. als de eigenaar na de datum van inschrijving van de woonruimte ten minste twaalf maanden zijn woonadres (als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen) in die woonruimte heeft en hij met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat deze de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden in gebruik neemt anders dan voor toeristische verhuur; c. als de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. In de gevallen, genoemd in het vorige lid onder a en b, wordt de persoon of worden de personen aan wie de woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet meer huurder is die in de woonruimte verblijft. De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte.

Artikel 14. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend en weigeringsgronden 1.

Als artikel 43, eerste lid, van de wet (weigering van de vergunning op grond van de Wet Bibob) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend: a. als de gemeente woonruimte aankoopt op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg);

b.

2.

3. 4.

als de woonruimte op grond van een overeenkomst met de gemeente door een marktpartij wordt aangekocht: bv. een stadsvernieuwingsproject waar onder gemeentelijke regie geheel of gedeeltelijk door een private partij wordt uitgevoerd (PPS); c. als de woonruimte door een door de gemeente erkende zorgaanbieder wordt aangekocht en bedoeld is voor de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie én wanneer huisvesting van de cliënten als (ruimtelijk) passend wordt beoordeeld op de aan te kopen locatie én daarvoor een omzettingsvergunning kan worden verleend; Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte. In andere gevallen dan die zijn genoemd in artikel 13 en in het eerste en het tweede lid van dit artikel, wordt de vergunning geweigerd.

Artikel 15. Procedure aanvraag vergunning opkoopbescherming 1. 2.

3.

De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte. Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt schriftelijk ingediend bij burgemeester en wethouders met gebruikmaking van het door dezen vastgestelde formulier. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt. De aanvraag kan ook elektronisch worden ingediend met behulp van de elektronische versie van het formulier, die te vinden is op de website van de gemeente (beschikbaar gesteld via www.tilburg.nl, zoekfunctie vergunningaanvraag).

Artikel 16. Te verstrekken gegevens 1.

2. 3.

4.

5. 6.

Bij een aanvraag van een vergunning opkoopbescherming worden in ieder geval de volgende gegevens en stukken verstrekt: a. de naam (of namen) van de eigenaar(s); b. het adres van de woonruimte; Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 13, eerste lid, onder a, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens waaruit de bedoelde bloed- of aanverwantschap blijkt; Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 13, eerste lid, onder b, verstrekt de aanvrager daarnaast een schriftelijke overeenkomst, waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven; Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 13, eerste lid, onder c, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens en stukken waaruit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 13, tweede lid, verstrekt de aanvrager bescheiden die ter motivering dienen van die aanvraag; Burgemeester en wethouders kunnen andere gegevens en stukken vragen, als zij dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag.

Artikel 17. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken: a. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en de vergunning zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest; b. wanneer de omstandigheden op grond waarvan de vergunning is verleend niet meer aanwezig zijn.

Hoofdstuk 3. Toegang tot de woningmarkt Artikel 18. Toepassingsgebied Dit hoofdstuk is van toepassing op alle te huur aangeboden zelfstandige en onzelfstandige woonruimten die zijn gelegen in het gebied zoals benoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Artikel 19. Vergunningvereiste huisvestingsvergunning 1. 2.

Het is verboden een in artikel 18 aangewezen woonruimte zonder een huisvestingsvergunning in gebruik te nemen voor bewoning; Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte.

Artikel 20. Aanvraag en beslissing huisvestingsvergunning 1.

2. 3. 4.

De aanvraag van een huisvestingsvergunning voor een woonruimte wordt door het huishouden dat de woonruimte geheel of gedeeltelijk in gebruik wil nemen ingediend bij het college en gaat vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden: a. de dagtekening; b. naam, adres, geboortedatum, geboorteplaats en nationaliteit van de aanvrager en de personen van 16 jaar en ouder die met hem de woning willen betrekken; c. de samenstelling van het huishouden dat de woonruimte wil betrekken, inclusief personen jonger dan 16 jaar; d. het adres en huurprijs van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; e. de beoogde datum van het betrekken van de woonruimte; f. een bereidverklaring van de of namens de eigenaar dat de aanvrager de woonruimte kan huren; g. een verklaring omtrent de bron en hoogte van het inkomen van het huishouden van de aanvrager; h. een verklaring omtrent de startkwalificatie van de aanvrager; en i. een verklaring omtrent de verblijfsstatus van de aanvrager, indien deze niet de Nederlandse nationaliteit heeft. Met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde gegevens en bescheiden kan het college nadere regels stellen; Het college beslist op een aanvraag van een huisvestingsvergunning binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag; Het college kan de in het derde lid bedoelde termijn eenmaal met zes weken verlengen en doen hiervan een mededeling aan de aanvrager.

Artikel 21. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning 1.

2. 3.

Het college verleent de huisvestingsvergunning, enkel indien wordt voldaan aan de volgende criteria: a. De aanvrager bezit de Nederlandse nationaliteit, of wordt op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander behandeld, of is vreemdeling en houdt rechtmatig verblijf als bedoeld in art. 8, onder a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000; b. De aanvrager is 18 of ouder of is hoofd van een huishouden met minderjarig(e) kind(eren); c. Indien de woonruimte een onzelfstandige woonruimte is waarvoor een vergunning voor kamerbewoning is vereist, is deze vergunning daadwerkelijk verleend; d. De aanvrager voldoet aan het bepaalde in artikel 22; e. De aanvragen voldoet aan het bepaalde in artikel 23; f. De aanvrager voldoet aan het bepaalde in artikel 24; De aanvragen worden behandeld in volgorde van binnenkomst waarbij de datum van ontvangst bij het college leidend is; Het college kan aan een aanvrager die niet voldoet aan de criteria zoals bedoeld in het eerste lid, een huisvestingsvergunning verlenen, indien het weigeren van de huisvestingsvergunning tot een onbillijkheid van overwegende aard zou leiden.

Artikel 22. Inkomen 1.

2.

De aanvrager die minder dan zes jaar voorafgaand aan de aanvraag van een huisvestingsvergunning onafgebroken ingezetene is van de gemeente, komt slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, indien hij beschikt over: a. een inkomen op grond van het in dienstbetrekking verrichten van arbeid; b. een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf; c. een inkomen op grond van een regeling voor vrijwillig vervroegd uittreden; d. een ouderdomspensioen als bedoeld in de Algemene Ouderdomswet; e. een ouderdoms- of nabestaandenpensioen als bedoeling de Wet op de loonbelasting 1964; of f. een aanspraak op studiefinanciering als bedoeld in de Wet studiefinanciering 2000; Indien het inkomen afkomstig is van de in het vorige lid onder a. of b. genoemde bronnen, moet de hoogte van het inkomen tenminste gelijk zijn aan de voor de aanvrager geldende bijstandsnorm, zoals bedoeld in de artikelen 20, 21 en 22 van de Participatiewet.

Artikel 23. Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken 1.

2.

Overeenkomstig artikel 9 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek wordt bij het verlenen van de huisvestingsvergunning een voorrangsregeling gehanteerd voor woningzoekenden waarbij het hebben van een inkomen en/of een startkwalificatie als sociaal-economische kenmerken worden gehanteerd; Indien er meer woningzoekenden voldoen aan de sociaal-economische kenmerken, gaat het hebben van inkomen voor op het hebben van een startkwalificatie.

Artikel 24. Onderzoek op basis van politiegegevens 1.

2.

3.

Indien de woonruimte is gelegen in het gebied genoemd in bijlage 3 bij deze verordening, komt de aanvrager slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, indien op grond van het onderzoek op basis van politiegegevens, bedoeld in artikel 10a van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, blijkt dat er geen gegrond vermoeden is, dat het huisvesten van de personen van 16 jaar en ouder die zich in de woonruimte willen huisvesten, zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in die straat; Een persoon van 16 jaar en ouder die zich op een later tijdstip bij de houder van een huisvestingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, wil huisvesten, dient over een huisvestingsvergunning te beschikken. Zulk een huisvestingsvergunning wordt slechts verleend, indien op grond van het in het eerste lid bedoelde onderzoek blijkt, dat er geen gegrond vermoeden is dat zijn huisvesting zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in de straat waarin de woonruimte van de houder van de huisvestingsvergunning is gelegen; Bij een onderzoek als bedoeld in het eerste en het tweede lid kan uitsluitend rekening worden gehouden met de volgende gedragingen uit de politiegegevens: a. het veroorzaken van overlast die hinderlijk of schadelijk is voor personen of een gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid van personen door: i. Geluid of trillingen; ii.

Het plaatsen, werpen of hebben van stoffen of voorwerpen; iii. Het verrichten van handelingen waardoor op voor de omgeving hinderlijke of schadelijke wijze rook, roet, walm, stof, stank of irriterend materiaal wordt verspreid; iv. Vervuiling, verontreiniging of schadelijk of hinderlijk gedierte in de woning of directe omgeving ervan; b. Onrechtmatig gebruik van de woning; c. Gebruik van beledigende of discriminerende taal of uitingen jegens of intimidatie van omwonenden of bezoekers; d. Gewelddadigheden of openlijke geweldpleging tegen, dan wel bedreiging of mishandeling van omwonenden of bezoekers; e. Activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet in of in de omgeving van de woning; f. Openbare dronkenschap in de omgeving van de woning; g. Het plegen van vermogensdelicten met een directe relatie tot de woonomgeving; h. Brandstichting, vernieling en vandalisme in de omgeving van de woning; i. Radicaliserende, extremistische of terroristische gedragingen die strafbaar zijn gesteld op grond van het Wetboek van Strafrecht;

4.

5.

Een onderzoek als bedoeld in het eerste en het tweede lid, wordt uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 10b van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Indien de in dat artikel bedoelde woonverklaring van de burgemeester negatief is, wordt de huisvestingsvergunning geweigerd, behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 15, lid 3; Indien aan de in het vorige lid bedoelde woonverklaring voorschriften zijn verbonden, worden deze voorschriften opgenomen in de huisvestingsvergunning. Bij overtreding van deze voorschriften kan een bestuurlijke boete worden opgelegd.

Artikel 25. Intrekken huisvestingsvergunning Het college kan een huisvestingsvergunning intrekken, indien: a. De vergunninghouder de erin vermelde woonruimte niet binnen één maand na verlening van de huisvestingsvergunning in gebruik heeft genomen; b. De vergunning is verleend op grond van de door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon weten dat zij onjuist of onvolledig waren. Artikel 26. Nadere regels Het college kan nadere regels stellen voor het verstrekken van een vergunning als bedoeld in dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 27. Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 28. Bestuurlijke boete 1.

2.

Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 2, eerste lid, artikel 7, eerste lid, en artikel 12 van deze huisvestingsverordening, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 5 van deze huisvestingsverordening, kan worden beboet met een bestuurlijke boete. Burgemeester en Wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete voor overtreding van de verboden in deze huisvestingsverordening, overeenkomstig de tabel in bijlage 2.

Artikel 29. Inwerkingtreding 1. 2.

Deze verordening treedt in werking op 1 september 2022. Met ingang van die dag vervalt de Huisvestingsverordening Tilburg 2020, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Tilburg bij besluit van 22 juni 2020 met inbegrip van nadien doorgevoerde wijzigingen, en de bij deze huisvestingsverordening behorende beleidsregels, zoals vastgesteld door het college op 25 september 2020.

Artikel 30. Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald onder de naam Huisvestingsverordening Tilburg 2022.

Artikel 31. Overgangsbepaling Aanvragen om verlening van een vergunning welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens deze nieuwe verordening. Vergunningen verleend op grond van voorheen geldende Huisvestingsverordeningen komen niet te vervallen, maar blijven van kracht.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

de griffier,

de voorzitter,

Toelichting Huisvestingsverordening Tilburg 2022

De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een Huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentari um bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het uitgangspunt van de wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente.

Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperken, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Sinds 10 februari 2010 heeft Tilburg een vergunningplicht voor wijzigingen in de woningvo orraad. Het is niet toegestaan om zonder vergunning van het college zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur), voor andere doeleinden dan wonen te gebruiken. Sinds 1 juli 2013 is daar aan toegevoegd de vergunningsplicht voor het kadastraal splitsen van een woning met één eigendomsrecht in meerdere eigendomsrechten én voor het onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad. Op 25 september 2020 zijn de bij de huisvestingsverordening Tilburg 2020 horende beleidsregels gewijzigd. Hiermee was het aanvragen van een omzettingsvergunning niet langer mogelijk. De aanleiding lag in de toenemende schaarste in de woningvoorraad en meldingen over de toenemende druk op de leefbaarheid. Het college heeft op dat moment besloten tot een herijking van het kamerverhuurbeleid.

Met deze nieuwe Huisvestingsverordening geven we hier invulling aan, en combineren dit met een nieuwe (sterk verwant) sturingsinstrument: de opkoopbescherming. Op 1 januari 2022 is hoofdstuk 7, Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming, van de Huisvestingswet in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen om in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment te beschermen tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in huurwoningen. Door deze omzetting gaan de woningen verloren voor koopstarters en andere niet zeer bemiddelden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van bereikbare koopwoningen in aangewezen gebieden wordt dan een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in een huurwoning alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat alleszins redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt aangeduid als een stelsel van ‘opkoopbescherming’. Om de opkoopbescherming in te voeren moet de gemeente vaststellen en onderbouwen in welk(e) gebied(en) van de gemeente er door schaarste aan goedkope e n middeldure koopwoningen

onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is om de schaarste te bestrijden. Een alternatief hiervoor is dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en). Voor deze inhoudelijke onderbouwing verwijzen we ook naar het ‘Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming’ (InFact Research, 7 juni 2022), welke als bijlage 1 is toegevoegd. Duur van het stelsel en aanpassingen Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de wet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlenging of nieuwe vaststelling is echter mogelijk. Dat geldt ook de opkoopbescherming. Hiervoor geldt echter een specifieke bijzonderheid. Het betreffende hoofdstuk van de wet heet ‘7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’. Die tijdelijkheid is uitgewerkt in artikel 51 van de wet, vijfde tot en met achtste lid. Uiterlijk elke vijf jaar moet de praktijk van hoofdstuk 7 door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties worden geëvalueerd. Die evaluatie kan leiden tot het vervallen van hoofdstuk 7.

Dan geldende bepalingen over opkoopbescherming in gemeentelijke verordeningen blijven vervolgens nog twee jaren van kracht. De redenen van destijds (2020) om een huisvestingsverordening in te voeren, zijn ook nu nog actueel. De woningmarkt staat onder druk, waarmee het voor mensen steeds lastiger is een passende woning te vinden in Tilburg. Met onze bouwplannen zetten we in op toevoeging van nieuwe woningen. Het overgrote deel van de woningzoekenden blijft echter aangewezen op de bestaande woonruimtevoorraad. Wijzigingen in het gebruik van de bestaande voorraad kunnen helpen bij het verlichten van de druk op de woningmarkt. Het gaat dan bijvoorbeeld om het kamergewijs verhuren van woonruimte. Daardoor worden d e kansen op woonruimte voor jonge eenpersoonshuishoudens (zoals studenten en arbeidsmigranten) groter. Kamerverhuur voorziet in de woningbehoefte van deze groepen woningzoekenden. Tegelijkertijd kan dit ook ongewenste effecten hebben. Leefstijlen van deze huishoudens zijn soms strijdig met andere huishoudens waardoor de kans op overlast toeneemt. De opkoop van woningen voor (kamergewijze) verhuur maakt ook dat andere woningzoekenden minder kans maken op een koopwoning.

Met de omzettingsvergunning en de opkoopbescherming kan het woningaanbod voor koopstarters en lage en middeninkomens behouden worden, en wordt voorkomen dat er nieuwe leefbaarheidsproblemen (als gevolg van bijvoorbeeld over bewoning en conflicterende leefstijlen) ontstaan. Woonoverlast als gevolg van individueel gedrag wordt met deze instrumenten niet voorkomen of aangepakt. Beide instrumenten nemen de aanwezige schaarste op de woningmarkt echter niet weg. Aan het wegnemen van de schaarste werken we met de Woonagenda 2020 -2025 en de Stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen 2021. Het aanpakken van de woonoverlast vraagt om de inzet van andere gemeentelijke instrumenten en een bredere strategie. Deze laatste is bij het vaststellen van deze verordening in wording. De doelstellingen van het Tilburgse kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming zijn: 1.

De behoefte aan onzelfstandige wooneenheden faciliteren door waar dit verantwoord is ruimte te geven voor wijzigingen aan de samenstelling van de bestaande woningvoorraad, via omzetting naar kamerverhuur;

2.

De ongewenste effecten van wijzigingen aan de bestaande woningvoorraad op een geordend woon- en leefmilieu beperken;

3.

Zorgen dat schaarse betaalbare koopwoningen zoveel mogelijk beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens door de woningen tegen o pkoop door beleggers te beschermen;

Het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming draagt bij aan een vitale en inclusieve stad en aan ons bestuurlijk doel: er is voor elke Tilburger een passende woning. We willen dat onze stad ook voor de toekomst een fijne plek is om in te wonen. We werken hieraan onder andere vanuit de Woonagenda 2020-2025 en de Stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen 2021. Toelichting artikelsgewijs In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld. Artikel 1. Begripsbepalingen Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn een aant al belangrijke wettelijke definities opgenomen in artikel 1. Een extra toelichting wordt gegeven op begrippen: •

Huishouden: er is sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding wanneer (twee of meer) personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en zij blijk geven zorg te dragen voor elkaar door middel van het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding dan wel anderzijds er de intentie is deze gezamenlijke huishouding duurzaam te laten zijn. In geval van een familierelatie moeten bewoners in de eerste of tweede lijn van elkaar staan wil sprake zijn van een huishouden.

•

Onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woonruimte: er is aansluiting gezocht bij de definities uit Huisvestingswet, BAG en Burgerlijk Wetboek. Relevant is of de bewoners deze woonruimte kunnen gebruiken zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen (keuken, badruimte, toilet). Bij de onzelfstandige woonruimte(n) moet de deur van een privévertrek uitkomen op een gezamenlijke (verkeers)ruimte. Een tuin wordt hier niet onder verstaan.

•

Logiesverhuur en logiespand: Het onderscheid tussen kamerverhuur en logies zit in het feit dat de huurder in een kamerverhuurpand daar zijn hoofdverblijf hee ft en permanent woont. Als gevolg van de permanente bewoning staan de bewoners meestal ingeschreven in de Basis Registratie Personen (BRP) op het adres van het kamerverhuurpand, of behoren zij daar te zijn/ worden ingeschreven. Maatgevend is dit echter niet. Een logiespand waarin l ogies plaats vindt betreft de verhuur van kamers aan mensen die elders hun hoofdverblijf hebben en dus niet permanent in de woning wonen.

Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte De vergunningplicht voor wijzigingen in de woonruimte voorraad op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 heeft in beginsel betrekking op alle woonruimte in Tilburg. In de algemene toelichting is reeds ingegaan op de motivering hierbij, hier bespreken wij dit echter n og iets uitgebreider, opnieuw onder verwijzing naar het ‘Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming’ (InFact Research, 7 juni 2022), welke als bijlage 1 is toegevoegd. In de afbakening van het werkgebied kiezen we voor dezelfde afbakening als in de Huisvestingsverordening 2020. Ondanks de inspanningen om het woningtekort in te lopen, is er in Tilburg nog altijd sprake van een algehele schaarste aan woningen. In de komende jaren blijft de

woningbehoefte toenemen. Nieuwbouw blijft van belang en e r we werken er aan de productie naar een hoger niveau te tillen. Binnen het bouwprogramma zoeken we naar mogelijkheden om meer in het goedkope en middensegment te bouwen. Het tekort is met al deze inspanningen echter niet binnen voorzienbare termijn weggewerkt en de bestaande voorraad zal beschermd moeten worden. De schaarste concentreert zich in specifieke segmenten, maar is door het gebrek aan doorstroommogelijkheden in de praktijk over de gehele breedte voel - en zichtbaar. Segmenten waar de schaarste zich met name concentreert zijn: goedkope en middeldure koopwoningen, middeldure huurwoningen, en – door het gebrek aan doorstroommogelijkheden – goedkope huurwoningen. Het gaat hierbij vooral om woningen die minimaal drie kamers tellen. Dit deel van de voor raad speelt een essentiële rol speelt bij de huisvesting van de lage en middeninkomens. Zonder vergunningstelsel bestaat het gevaar dat het segment in de bestaande voorraad afneemt waardoor de huisvesting van de lage en middeninkomens (verder) in de knel kan komen. Ook voor de duurdere segmenten is een vergunningstelsel voor omzettingen naar kamerverhuur essentieel. De schaarste in deze segmenten beperkt de doorstroming, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten wordt versterkt (ook hogere inkomens blijven daar wonen, omdat men niet door kan stromen).

Daarnaast zorgt de schaarste – in de volle breedte – voor een prijsopdrijvend effect, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten groter wordt. Alleen door een goede bescherming van de gehele voorraad, kunnen dat soort negatieve effecten worden beheerst. In bijlage 1 leest u de uitgebreide onderbouwing van het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming. Een omzettingsvergunning is nodig als een eigenaar het pand laat bewonen door drie of meer personen, behalve als alle bewoners samen een duurzaam gezamenlijk huishouden vormen. Indien de eigenaar en/of directe gezinsleden (partner en kinderen) woonachtig zijn in het pand, dan mogen daarnaast maximaal twee personen woonachtig zijn zonder dat een omzettingsvergunning nodig is. Een eigenaar die aan twee stellen (vier personen) kamers verhuurt is vergunningplichtig. Ook wanneer een eigenaar een pand verhuurt aan één hoofdhuurder, bijvoorbeeld een studentenvereniging, en vervolgens kamergewijze bewoning plaatsvindt door drie of meer personen is een vergunning nodig. Zie hiervoor ook de Beleidsregels Huisvestingsverordening Tilburg opgenomen in bijlage 4. Een onttrekkingsvergunning is nodig als een eigenaar woonruimte wil gebruiken voor andere doeleinden dan wonen. Op grond van de Huisvestingswet 2014 is geen vergunning nodig als de eigenaar/bewoner een deel van de woonruimte gebruikt voor een praktijk of kantoorruimte aan huis.

Er zijn nog een aantal uitzonderingen benoemd, die specifiek voor Tilburg gelden (artikel 2 lid 3). De Tilburgse corporaties waarmee de gemeente prestatieafspraken maakt en door de gemeente erkende zorgaanbieder die zich richten op de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie, zijn vrijgesteld van de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen op grond van artikel 21 van de wet. Deze doelgroepen huisvesten zij immers in opdra cht van en in samenspraak met de gemeente en het rijk. In overige situaties zijn de erkende zorgaanbieders gelijk gesteld aan particuliere eigenaren. Op dit moment zijn dat de drie corporaties waar de gemeente het convenant wonen mee heeft gesloten (TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg). Corporaties zijn voor de gemeente en zorgpartijen een belangrijk partner bij de huisvesting van vele aandachtsgroepen. Voor een aantal van deze groepen is kamergewijze verhuur wenselijk. We willen dat corporaties voortvarend invulling ku nnen geven aan afspraken die we met hen daarover maken. Recent is wel gebleken dat de uitzonderingspositie om een expliciete duiding van de gezamenlijke opgave vraagt. Die wordt nader uitgewerkt in de prestatieafsprakencyclus.

Artikel 3. Procedure voor aanvraag vergunning voor onttrekking en omzetting Om het belang dat de aanvrager heeft bij de aanvraag te kunnen wegen tegen het belang van het behoud van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn gegevens nodig over de huidige en de beoogde situatie. De onttrekkings- en omzettingsvergunningen worden in Tilburg, pandgebonden verleend. Volgens rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn onttrekkings - en omzettingsvergunningen naar hun aard pandgebonden, oftewel deze hebben betrekking op specifieke onroerende zaken/woningen. Het is gelet hierop niet mogelijk een vergunning eigenaar-gebonden te verlenen. Dit heeft als gevolg dat de vergunning op het pand rust en in principe ook ‘meeverkocht’ kan worden. Bij een dergelijke verkoop toetsen we de nieuwe eigenaar wel aan de Wet Bibo b. Met het opnemen van een meldingsplicht bij het moment dat een woning van eigenaar wisselt, stelt de gemeente zich in staat om deze toets daadwerkelijk uit te voeren, en op grond van de uitkomst hiervan de vergunning mogelijk in te trekken. Tevens hebben wij de mogelijkheid opgenomen om een verleende vergunning in te trekken als de nieuwe eigenaar niet binnen twee maanden na de eigendomswisseling van het pand heeft doorgegeven dat het eigendom is gewijzigd.

Dit met de kanttekening dat er meerdere intrekkingsgronden bestaan (zie ook artikel 6 en de toelichting hieronder), waar de nieuwe eigenaar ook mee te maken kan krijgen. Artikel 4. / Artikel 5. weigeringsgronden / Voorwaarden en voorschriften Aan de vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften verbonden worden. Het weigeren van een vergunning is alleen aan de orde, als het stellen van voorwaarden en voorschriften onvoldoende het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid waarborgen. Voor de beoordeling van de aanvragen zijn beleidsregels opgesteld, zie hiervoor bijlage 4 bij de Huisvestingsverordening Tilburg 2022. Artikel 6. Intrekken vergunning Een vergunde situatie heeft betrekking op een woonruimte. Indien een woonruimte in eigendom overgedragen wordt, krijgt de nieuwe eigenaar daarmee de mogelijkheid gebruik te maken van de vergunde situatie. Hiermee is er dus een koppeling tussen de afgegeven vergunning en de eigenaar van het pand, ongeacht of na toekenning van de vergunning een eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. De toepassing van de intrekkingsgrond als bedoeld in a rtikel 6 onder f. heeft betrekking op de eigenaar van de woonruimte die gebruik maakt van de vergunde situatie.

Als een kamerverhuursituatie actief wordt beëindigd door de verhuurder of meer dan een jaar niet als zodanig gebruikt ontstaat een intrekkingsgrond voor de omzettingsvergunning. De vergunning is als het ware verbruikt. Dat betekent dat de eigenaar een nieuwe omzettingsvergunning nodig heeft als hij daarna weer opnieuw kamers wil verhuren. Bijvoorbeeld wanneer een pand is voorzien van een onttrekkingsvergunning voor kamerverhuur, maar inmiddels weer zelfstandig door een huishouden bewoond wordt mag niet zonder nieuwe onttrekkingsvergunning worden gebruikt voor onzelfstandige bewoning door meer dan twee personen zonder duurzaam gezamenlijk huishouden. Hierbij denken we vooral aan leegstand. Bijvoorbeeld van kamers door wisseling van huurders of ten behoeve van verbouw. Het gaat hierbij ook uitdrukkelijk om gedeeltelijke leegstand. Bij voorbeeld een woning wordt meer dan een jaar door twee personen on zelfstandig bewoond. De eigenaar geeft aan dat hij wel drie kamers wil verhuren, maar dat dat even niet lukt. Er is dan feitelijk geen sprake mee r van gebruik waarvoor een onttrekkingsvergunning nodig is. Het college kan dan om die reden intrekken. Het feit dat de woning een jaar lang niet meer in gebruik is voor een vergunningplichtige situatie is voldoende grond voor de intrekking. Het college hoeft dus alleen na te gaan of haar feitelijke constatering klopt.

De eigenaar krijgt na dat jaar niet alsnog de kans om het pand weer in gebruik te nemen. Hij zal daarvoor een nieuwe vergunning moeten aanvragen. Indien de toets aan de weigeringsgronden, ge -

stelde voorschriften en voorwaarden negatief uitpakt zal hij de vergunning niet krijgen en mag hij het pand dus nog maximaal aan twee personen onzelfstandig verhuren. Daarnaast mag een afgegeven vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 enkel gebruikt worden voor de verhuuractiviteit waarvoor hij verleend is. Indien een andere activiteit dan de vergunde huur plaatsvindt (of te wel de omstandigheden zijn gewijzigd), is de vergunning niet meer geldig en is er sprake van een overtreding van het verbod. In dat geval moet een nieuwe vergunning worden aangevraagd, (zie ook: de ter inzage gelegde wijziging van de Huisvestingswet 2014). Voorgaande gaat alleen over de Huisvestingsverordening en niet over hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld. Artikel 7. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Met de vergunningplicht voor het kadastraal splitsen van woonruimte in appa rtementsrechten kan de gemeenteraad grip houden op de samenstelling en kwaliteit van de voorraad. In Tilburg is in 2013 de vergunningplicht ingevoerd om te voorkomen dat woningen die illegaal bouwkundig zijn gesplitst op de markt komen. Artikel 8. werkingsgebied Het werkingsgebied betreft in beginsel alle bestaande gebouwen die wo onruimte bevatten. Er zijn echter uitzonderingen.

Voor nieuwbouw van appartementen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en daarmee voldoen aan nieuwbouweisen uit het vigerende Bouwbesluit is geen vergunning nodig. Hetzelfde geldt voor appartementen die ontstaan na reconstructie/transformatie, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en daarmee voldoen aan het vigerende Bouwbesluit nieuwbouw. Ook is geen vergunning verplicht als een bestaande splitsingsakte wordt gewijzigd, mits er geen onder- splitsing plaatsvindt. Artikel 12. Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht. De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte . Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte. In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen wa ar het stelsel van opkoopbescherming geldt (tweede lid, onder a) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope of middeldure) woonruimte is (tweede lid, onder b).

De onderdelen a en b uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplich t ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel e). Door onderdeel f is duidelijk dat het stelsel niet geldt voor nieuwbouwwoningen. De Huisvestingswet 2014 maakt op dit moment geen helder onderscheid tussen bestaande bouw en nieuwbouw, en de indruk kan bestaan dat ook nieuwbouwwoningen onder de opkoopbescherming kunnen vallen. Het is echter altijd de bedoeling van het ministerie geweest de opkoopbescherming in te voeren voor (alleen) de bestaande voorraad. Het ministerie is voornemers d e wettekst op dit punt aan te schermen. We hebben besloten in de verordening nu al in de geest van de wet te handelen.

Het is aan de gemeente om te bepalen en te onderbouwen waar men de grens van het middensegment legt. De gemeenteraad stelt deze vast op e en WOZ-waarde er hoogte van de landelijke grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG; € 355.000 prijspeil 2022 1). NHG is bedoeld ter stimulering van het eigenwoningbezit met name voor lagere en middeninkomens, en heeft dus dezelfde ‘doelgroep’ als de opkoopbescherming. Hierbij merken we op dat het bij de NHG grens normaal gesproken gaat om de koopsom van de woning. In perioden dat de huizenprijzen snel stijgen (zoals de afgelopen jaren) is de WOZ-waarde vrijwel altijd lager dan de marktwaarde. Met een prijsgrens van € 355.000 WOZ-waarde beschermen we in dit soort marktomstandigheden woningen met hogere marktwaarde. Een van de redenen waarom de WOZ-waarde wordt gebruikt in de afbakening (en niet de reële verkoopprijs) is dat voorafgaand aan de verkoop duidelijk moet zijn of de woning al dan niet binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ -waarde wordt aan beide vereisten voldaan.

De inzet van de opkoopbescherming moet worden gemotiveerd vanuit schaarste, leefbaarheidsproblemen of een combinatie daarvan. Daarnaast geldt d at de opkoopbescherming gebiedsgericht moet worden uitgewerkt. Het is evident dat er schaarste is op de gemeentelijke woningmarkt. Ook is het evident dat als een middeldure woning wordt opgekocht door een investeerder, deze niet door een starter of middeninkomen kan worden gekocht en betrokken. Daardoor worden de kansen van starters en middeninkomens op een koopwoning verder verlaagd, terwijl deze door de schaarste toch al laag zijn. Dat maakt dat de opkoopbescherming vanuit het oogpunt van schaarste op de gemeentelijke woningmarkt van groot belang is. Houvast voor de vereiste gebiedsgerichte uitwerking biedt het schaarsteargument echter niet of nauwelijks (zie ook en uitgebreider: bijlage 1; Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming’ (In.Fact. Research, 7 juni 2022) ). Het is namelijk evident dat niet iedereen in de straat (het gebied) kan wonen waar hij wil wonen, dat is ook een ontspannen markt zonder schaarste het geval. Schaarste is geen kenmerk van een specifieke locatie/gebied, maar van de regionale en lokale woningmarkt. Gemeente Tilburg kent een drietal kleine kernen – Berkel-Enschot, Biezenmortel en Udenhout - met een hechte gemeenschap, die elk in bepaalde mate een eigen woningmarktgebied vormen.

In deze kernen/gebieden geldt dat op basis van het schaarsteargument de opkoopbescherming kan worden ingevoerd. Er zijn hier weinig betaalbare koopwoningen en de woningen die er wel zijn, zijn hard nodig voor de huisvesting van starters/jongeren en huishoudens met lagere inkomens uit deze kernen. De opkoopbescherming kan helpen de toch al lage kansen voor deze doelgroepen niet verder te laten dalen. Binnen de stad Tilburg geldt dat leefbaarheid een stevig argument is om de opkoopbescherming in bepaalde gebieden in te voeren. Er is sprake van een duidelijke samenhang tussen de toename van de particuliere verhuur (in het goedkope en middeldure segment) en een verslechtering van de leefbaarheid op het vlak van overlast en veiligheid. Ook blijkt in veel gebieden met een t oename van de particuliere verhuur de kans op overbewoning toe te nemen. Ten slotte geldt dat er in de gebieden waar de particuliere huursector in opkomst is relatief veel signalen zijn voor onrechtmatig gebruik en onrechtmatige bewoning. Gegeven deze samenhang is het voorstel de opkoopbescherming in te voeren voor die gebieden waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en veiligheid’ onder druk staat. Het gaat hier om de 1