4. Toelichting_948.pdf

Bloementuin, Sassenheim

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Planvorm 1.5 Planproces 1.6 Leeswijzer

3 3 3 4 5 5 6

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 2.1 Voormalige en bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

7 7 8

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving 3.1 Planvorm 3.2 Systematiek bestemmingen

13 13 13

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Nationaal beleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

18 18 19 22 23

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek 5.1 Verkeer en parkeren 5.2 Bedrijven en milieuzonering 5.3 Externe veiligheid 5.4 Akoestiek 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Archeologie en cultuurhistorie 5.7 Bodem 5.8 Ecologie 5.9 Water 5.10 M.e.r. beoordeling

28 28 33 33 37 44 46 48 50 53 60

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1 Vooroverleg en ambtelijke wijzigingen 6.2 Zienswijze

62 62 62

Hoofdstuk 7

63

2

Economische uitvoerbaarheid

Toelichting

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op de locatie aan de Narcissenlaan en Parklaan in Sassenheim waren diverse functies aanwezig, zoals een dansschool, gymzalen, een bedrijfswoning, een inloophuis en het tennispark van de Sassenheimse Tennisvereniging (STV). In het bestemmingsplan 'Oost, Sassenheim' (2007) is voor de locatie aan de Narcissenlaan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om dit gebied te kunnen ontwikkelen voor woningbouw en een brandweerkazerne. In de loop der jaren zijn de diverse functies beëindigd of verplaatst naar andere locaties binnen de gemeente. In december 2014 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de uitplaatsing van de tennisvereniging naar sportpark de Roodemolen in Sassenheim. Het nieuwe tenniscomplex is in september 2017 in gebruik genomen. In het nieuwbouwplan "Bloementuin" (Parklaan-Mondriaanlaan) te Sassenheim (gemeente Teylingen) worden nieuwe woningen gerealiseerd. Het nieuwbouwplan omvat 88 woningen en is tot stand gekomen met inbreng van omwonenden en op basis van uiteenlopende stedenbouwkundige en programmatische modellen voor invulling van de locatie. Sinds de vaststelling van het geldende bestemmingsplan 'Oost, Sassenheim' (2007) is de voorgenomen ruimtelijke inrichting gewijzigd om beter aan te kunnen sluiten op de huidige vraag van de woningmarkt. Daarnaast is de verplaatsing van de brandweerkazerne naar dit plangebied niet meer aan de orde.

Door deze wijzigingen past het ruimtelijk plan niet meer binnen de kaders en mogelijkheden die worden geboden binnen de wijzigingsbevoegdheid van het vigerende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan op deze locatie is daarom nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. De gemeente Teylingen wil met de ontwikkeling van het woningbouwplan Bloementuin een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de doelstellingen uit de gemeentelijke Woonvisie en het beleid op het gebied van duurzaamheid. Voorliggende bestemmingsplan biedt de beleidsmatige onderbouwing en legt de juridisch-planologische kaders vast voor de gewenste ontwikkeling.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van de kern Sassenheim, deels aan de voor het dorp belangrijke wegen Narcissenlaan en Parklaan. In het zuidwesten wordt het plangebied begrensd door de Gladiolenstraat en de Crocussenstraat. In het noord- en zuidoosten wordt het plangebied globaal begrensd door de Rembrandtlaan en de Mondriaanlaan. In de omgeving van het plangebied zijn met name woningen aanwezig. Andere functies liggen op een grotere afstand. Het gebied kenmerkt zich dan ook als woonwijk. In navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

3

Afbeelding; Plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een nieuwe bestemmingsregeling van een gedeelte van het vigerende bestemmingsplan 'Oost, Sassenheim' (2007). Aan de zuidzijde valt het plangebied binnen het vigerende bestemmingsplan 'Mennepark'. De bovengenoemde bestemmingsplannen zijn op de volgende data vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen en goedgekeurd door de provincie Zuid-Holland: 1. Bestemmingsplan 'Oost'; 27-09-2007 vastgesteld 27-05-2008 goedgekeurd 2. Mennepark; 03-11-1998 vastgesteld 3. Centrum en Zuid; 16-03-1999 vastgesteld 4. Paraplubestemmingsplan Parkeren Teylingen, 28-06-2018 vastgesteld In navolgende afbeelding is een uitsnede opgenomen van het vigerende bestemmingsplan Oost.

4

Afbeelding; Uitsnede bestemmingsplan Oost

1.4

Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van de nieuwe woningen en het herbestemmen van de voormalige functies mogelijk is. Hiermee is dit een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gekozen juridische vorm voor dit bestemmingsplan is een globaal gedetailleerd bestemmingsplan. Gedetailleerd in die zin, dat de bestemming ruimtelijk vastgelegd is, maar ook globaal om voldoende flexibiliteit in het plan te houden voor de uiteindelijke positionering van de bebouwing.

1.5

Planproces

Voordat het bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Kort weergegeven betreft het de volgende stappen: 1. overleg over het voorontwerpbestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder het Hoogheemraadschap van Rijnland en de Provincie, en de verwerking van de resultaten van het vooroverleg; 2. ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer eventueel horen van diegenen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht;

5

3. vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad; 4. beroepsprocedure; 5. onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

1.6

Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'Bloementuin, Sassenheim' bestaat uit de planregels en een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde met de bestaande en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond van de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen. In hoofdstuk 4 wordt het van toepassing zijnde beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau besproken. In hoofdstuk 5 worden de milieuonderzoeken behandeld om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen. Tot slot worden in hoofdstuk 6 maatschappelijke uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

6

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Voormalige en bestaande situatie

Op de locatie aan de Narcissenlaan en Parklaan in Sassenheim waren diverse functies aanwezig, zoals een dansschool, gymzalen, een bedrijfswoning, een inloopcentrum en het tennispark. In het noordelijk gedeelte van het plangebied, direct grenzend aan de Narcissenlaan/ Parklaan, waren een aantal voorzieningen gevestigd, zoals een inloophuis, fysiotherapeut en een danscentrum. De diverse functies zijn in de loop der jaren beëindigd of uitgeplaats en de aanwezige bebouwing is grotendeels geamoveerd. In navolgende afbeelding is een weergave opgenomen van de voormalige functies binnen het plangebied en de directe omgeving. Via de westzijde van het plangebied stroomt een watergang het plangebied in. Aan de westzijde van het plangebied, boven de watergang aan de Gladiolenlaan, is een appartementengebouw met 24 woningen aanwezig. De omgeving van het plangebied is in hoofdzaak een woongebied met daarin enkele andere voorzieningen. Aan de zuidzijde van het plangebied bevinden zich de snelweg A44 en de spoorlijn tussen Leiden en Amsterdam. Deze liggen op respectievelijk circa 350 m en 460 m. Doordat de omgeving van het plangebied zich met name kenmerkt als woongebied, is deze locatie uitstekend geschikt als inbreidingslocatie binnen Sassenheim om woningbouw te realiseren.

Met het verplaatsen van de huidige functies naar andere locaties kan er efficiënt gebruik gemaakt worden van de beschikbare gronden binnen Sassenheim.

7

Afbeelding; Situatietekening huidige situatie

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1

Planbeschrijving

Met de beëindiging en uitplaatsing van de diverse functies die in het gebied aanwezig waren en de uitplaatsing van het tennispark naar sportpark de Roodemolen in 2017 is het hele gebied tussen de Mondriaanlaan en de Parklaan/ Narcissenlaan vrijgekomen voor een andere ruimtelijke inrichting. Doordat de omgeving zich met name kenmerkt als woongebied is het op een dergelijke inbreidingslocatie ruimtelijke en functioneel passend om woningen te realiseren. Dit past ook in het landelijk beleid om binnen de bestaande stedelijke gebieden te zoeken naar woningbouwlocaties en de grote behoefte aan woningen. Aanvankelijk zijn voor de ontwikkeling van de locatie drie verschillende stedenbouwkundige modellen opgesteld.

8

Na een inloopavond voor omwonenden is op basis van uitgebrachte voorkeuren een combinatiemodel ontwikkeld voor de inrichting van het plangebied. Vervolgens zijn van het combinatie model een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Dit stedenbouwkundig plan is verder geoptimaliseerd en gedetailleerd, mede dankzij de actieve inbreng van een meedenkgroep uit de omgeving. Dit komt onder meer tot uitdrukking in: een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen het toevoegen van parkeercapaciteit voor de bestaande buurt het scheppen van ruimte voor een centrale speelplek in de buurt het verbeteren van de groen- en waterstructuur het aanbrengen van een knip voor gemotoriseerd verkeer in het plangebied Zie hiervoor de afbeelding stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundig plan In het stedenbouwkundig plan wordt de groenstructuur langs de Parklaan versterkt. De bestaande waardevolle bomen blijven daarbij behouden en komen in een grotere groenstructuur te staan. Tevens wordt het groen van de singelstructuur langs de Sportparkweg het plangebied ingetrokken en geïntegreerd met het bestaande plantsoen en speelplek aan de Mondriaanlaan. Door ook het water van de singel te verlengen in noordoostelijke richting langs het appartementencomplex aan de Narcissenlaan / Parklaan en aan te sluiten op de bestaande duiker onder de Parklaan wordt de waterstructuur verbeterd. Door het open water op te nemen in het plan kan tevens worden voldaan aan de eisen die worden gesteld aan watercompensatie bij toename van oppervlakteverharding. De watercompensatie is verder uitgewerkt in hoofdstuk 5.9. Het groene profiel van de Mondriaanlaan wordt doorgezet in het plangebied en maakt een verbinding met het groen langs de Parklaan en de singelstructuur.

9

Afbeelding; Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig plan voor de Bloementuin is te verdelen in drie ensembles. Een ensemble is een ruimtelijke eenheid met dezelfde sfeer. Binnen het plan is onderscheid gemaakt tussen een sfeer die aansluit bij de bestaande bebouwing aan de Mondriaanlaan en Rembrandlaan, een sfeer die aansluit bij het groen en de singel en een sfeer de aansluit bij de sfeer van de Parklaan als bijzondere gebouw op de kop van het plangebied. Er ontstaan hierdoor drie ensembles: 1. het ensemble tussen de Mondriaanlaan en Rembrandtlaan, 2. het ensemble tussen de Singel en de Mondriaanlaan, en 3. het ensemble aan de Narcissenlaan / Parklaan.

10

Afbeelding; Ensembles

Vanuit de actuele wensen en eisen op het gebied van duurzaamheid en wonen is de vormgeving van het appartementengebouw in het ensemble Narcissenlaan/Parklaan aangepast en geoptimaliseerd. Hierbij zijn de uitgangspunten gerespecteerd ten aanzien van de bouwhoogte (maximaal 4 bouwlagen) en voldoende parkeerplaatsen. De aanpassing heeft geleid tot een beter indeelbare plattegrond voor het appartementengebouw en de mogelijkheid van een doorlopend dakvlak voor de optimale plaatsing van zonnepanelen in verband met de beoogde energieprestatie van het gebouw. In het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 1) zijn de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van het te maken ontwerp met specifieke criteria geborgd.

11

2.2.2

Woningbouwprogrammering

Woningtype Het plan Bloementuin kent verschillende typen bebouwing. Naast appartementen zijn er grondgebonden woningen voorzien in de vorm van rijwoningen en een geschakelde tweekapper. De grondgebonden woningen staan aan de straat. De appartementengebouwen liggen op markante plekken in de stedenbouwkundige structuur aan het groen en de doorgetrokken singel. Het appartementengebouw aan de Parklaan/ Narcissenlaan bestaat uit maximaal 32 appartementen. Aan de Rembrantlaan komen 3 rijwoningen met op de kop aan het water een royale tweekapper. In het verlengde van de Mondriaanlaan worden 31 rijwoningen gerealiseerd. In de zuidwesthoek van het plangebied, aan de verbreede singel komen nog twee kleinere appartementengebouwen. Elk appartementengebouw heeft maximaal 10 woningen. In totaal biedt het plan ruimte voor 88 woningen.

Vormgeving Binnen het plan komen verschillende bouwhoogtes voor. De rijwoningen en tweekappers zijn twee lagen hoog met een kap. Dit sluit aan bij de bestaande naastgelegen woningen aan de Mondriaanlaan en Rembrandtlaan. Het appartementengebouw aan de Parklaan / Narcissenlaan heeft een bouwhoogte 4 lagen. De appartementen aan de Mondriaanlaan / singel hebben een bouwhoogte van 3 lagen (plat afgedekt) aan de Mondriaanlaan, met een teruggelegen 4e bouwlaag aan de singel. Deze getrapte opbouw in bouwhoogte sluit aan bij de bestaande naastgelegen woningen. Een deel van de bebouwing valt erg in het zicht. Dit is de kop van het appartementengebouw aan de zuidkant van het plangebied. Deze dient te worden vormgegeven als stedenbouwkundige en architectonische accenten. Dit betekent dat deze bouwdelen hoger zijn dan de omliggende gebouwdelen en nadrukkelijk in de zichtlijnen gepositioneerd worden.

Marktsegment Dit stedenbouwkundig plan beoogd de realisatie van 88 woningen. Van deze 88 woningen worden 32 woningen als sociale huurwoningen gerealiseerd. Dit betreft het appartementengebouw aan de Parklaan/Narcissenlaan. De andere woningen worden in de vrije sector aangeboden, het is aan de betreffende marktpartij of dit vrije sector huurwoningen of koopwoningen worden. Dit betekent dat circa 35% van de woningen in de sociale sector vallen en circa 65% in de vrije sector. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 4.4. 2.2.3

Parkeren

Het parkeren wordt grotendeels in parkeerhoven tussen de woningen, in de openbare ruimte, opgelost. In de omgeving van het plangebied is sprake van een relatief hoge parkeerdruk. Om deze parkeerdruk te kunnen verminderen worden net buiten het plangebied extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Zie voor een uitgebreide toelichting op de parkeeroplossing paragraaf 5.1.2.

12

Hoofdstuk 3 3.1

Juridische planbeschrijving

Planvorm

Ontwikkelingsgericht In dit bestemmingsplan wordt gestreefd naar de juridische verankering van de nieuwe ruimtelijke situatie binnen het plangebied. Het bestemmingsplan is opgesteld als een globaal gedetailleerd plan. Er wordt namelijk voorzien in enige mate van flexibiliteit, zodat kleinschalige aanpassingen in het ontwerp niet meteen tot een herziening van het bestemmingsplan zullen leiden. Anderzijds is het plan wel gedetailleerd in die zin, dat vastgelegd is waar welke functies toegestaan zijn. In dit bestemmingsplan wordt gebruikgemaakt van de landelijke richtlijnen en wetgeving. De planregels zijn zoveel mogelijk overgenomen uit het moederplan en opgedeeld in 4 hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die gelden voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staat in hoofdstuk 4 de slotregel. In de onderstaande paragrafen wordt per artikel uiteen gezet wat de functie van het artikel is binnen het bestemmingsplan.

3.2

Systematiek bestemmingen

3.2.1

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) en Wijze van meten (artikel 2) De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in Artikel 1 nader gedefinieerd. Bij toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan hoogteen andere maten opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 van de regels geeft een nadere omschrijving hoe de bedoelde maten gemeten moeten worden. 3.2.2

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Het plangebied is bestemd als wonen met bijbehorende erven, tuinen, wegen en paden. Binnen de woonbestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdbebouwing moet worden gerealiseerd. Daarnaast zijn aan deze bestemming gerelateerde en ondergeschikte bestemmingen als parkeren, ontsluiting, water en groen toegestaan.

Groen Structureel groen is bestemd als Groen. Binnen deze bestemming zijn naast Groen ook water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden en nutsvoorzieningen toegestaan.

Tuin In tegenstelling tot de achtertuin en sommige zijerven bij woningen, worden de voortuinen bestemd als Tuin. Binnen deze bestemming is maar een beperkte hoeveelheid aan bouwwerken toegestaan. Binnen dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om binnen de bestemming 'Tuin' een erker of een luifel te realiseren. Wel gelden daarvoor restricties met betrekking tot situering en afmetingen. Verder zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt hierbij 1 m. Voor overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, bedraagt de bouwhoogte maximaal 3m. De volgende figuur geeft een toelichting op de planregel 'Tuin' met betrekking tot erkers aan voor- en zijgevel van woningen.

13

Verkeer Voor wegen waar geen sprake is van een 30 km/h-regime, is de bestemming Verkeer opgenomen. Daar waar de bestemming Verkeer gericht is op de verblijfsfunctie, is deze bestemming met name gericht op de ontsluiting van het gebied. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Verkeer - Verblijfsgebied In het plangebied wordt voorzien in een ontsluiting van de aangelegen woningen. Verder is binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied de mogelijkheid om te parkeren ten behoeve van de aangelegen woningen.

Water De bestemming is opgenomen overeenkomstig de vigerende bestemming Water en de gronden waar water ter compensatie van de toename van oppervlakteverharding wordt gerealiseerd. Een steiger voor gebruik door bewoners is specifiek aangeduid. Alleen ter plaatse van deze aanduiding mogen steigers worden gebouwd met inachtneming van de opgenomen bouwregels voor steigers.

Wonen - 2 en Wonen - 3 Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd voor wonen. De gemeente Teylingen

14

heeft een eigen standaardindeling voor verschillende woningbouwtypologieën. Voor de verschillende typologieën zijn de bestemmingen Wonen - 2 en Wonen - 3 opgenomen. Onderstaand zijn deze bestemmingen verder uitgewerkt. Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceelsontsluitingen. Hoofdgebouwen mogen voorts uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd en ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' moeten de woningen achter de gevellijn gerealiseerd worden. De toegestane goot- en bouwhoogten zijn in de verbeelding opgenomen. Voor de erfbebouwing bij de woningen zijn vervolgens specifieke regels opgenomen, waarbij in ieder geval geregeld is dat ten hoogste 50% van de zij- en achtererf bebouwd mag worden, tot een maximum van 150 m². De bestemming Wonen - 2 voorziet in aaneengebouwde, twee-aaneengebouwde en geschakelde woningen. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Binnen het bestemmingsvlak mogen maximaal 36 wooneenheden worden gerealiseerd. Wonen - 3 is opgenomen voor gestapelde woningen. Op de verbeelding is, evenals bij de overige woonbestemmingen, de maximale (bouw)hoogte aangegeven.

Daarnaast is het en maximum aantal wooneenheden aangeduid per appartementencomplex. De volgende figuren geven ten aanzien van aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen een toelichting op de volgende planregels: Wonen - 2 Wonen - 3

15

3.2.3

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel Deze regel is om te voorkomen dat mocht in het bestemmingsplan zijn bepaald, dat bij een gebouw een open terrein verplicht is, dat terrein nog eens meetelt bij de beoordeling van een aanvraag van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke verplichting wordt gesteld.

16

Algemene bouwregels Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. In dit artikel zijn ook regels opgenomen voor ondergrondsbouwen en aanleggen. Algemene gebruiksregels Dit artikel bevat de regels voor parkeren en laden en lossen en standplaatsen en evenementen. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking. In dit artikel zijn ook regels opgenomen om door middel van een omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de bestemmingen Groen, Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied ten behoeve van het gebruik van de gronden voor Wonen en Tuin. Ook zijn in dit artikel regels opgenomen om door middel van een aanvraag omgevingsvergunning af te wijken van de regels voor de overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen ten behoeve van de realisatie van een meerpersoons lift. Algemene wijzigingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen.

Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. Overige regels In dit artikel is bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Daarnaast is bepaald dat bij een bouwwerk, dat voorziet in een behoefte aan parkeergelegenheid, voldoende parkeermogelijkheden gerealiseerd moeten worden en in stand gehouden overeenkomstig het gemeentelijk parkeerbeleid. 3.2.4

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 3.2.1 Bro. Dit artikel is één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot. Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag. Het tweede lid gaat in op het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet toegestaan. Slotregel Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.

17

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Nationaal beleid

Nationale Omgevingsvisie Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers. Tot 2025 zullen er nog circa 500.000 huishoudens bijkomen die allemaal een plek moeten krijgen. De trek naar de stad zal de komende decennia aanhouden, waar dus een groot deel van de vraag plaatsvindt. Dat betekent dat de huidige steden moeten verdichten. Het Rijk wil iedereen de mogelijkheid bieden om betaalbaar in de stad te wonen, zonder dat dit de kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van onze steden wezenlijk aantast.

Natuurlijk geldt deze uitdaging niet alleen voor de grote steden. Een groot deel van de woningvraag komt de komende periode van ouderen en jonge gezinnen, die soms voorkeur hebben voor een (grondgebonden) woning in een middelgrote of kleine gemeente. Ook daar zal een deel van de woningbehoefte moeten worden gerealiseerd, en ook daar geldt dat dit niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Met nieuwe stedenbouwkundige concepten kunnen er woonmilieus gecreëerd worden die prettiger zijn om in te leven dan nu, ook al wonen er meer mensen. Er is genoeg ruimte voor dergelijke nieuwe stedelijke gebieden, bijvoorbeeld rondom mobiliteitsknooppunten en aan de randen van de bestaande bebouwde omgeving, waar wonen, werk en voorzieningen samenkomen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De volgende onderwerpen uit het Barro moeten worden vertaald in bestemmingsplannen: (1) Project Mainportontwikkeling Rotterdam, (2) Kustfundament, (3) Grote Rivieren, Waddenzee en Waddengebied, (4) Defensie, (5) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, (6) Rijksvaarwegen, (7) Hoofdwegen en spoorwegen, (8) Elektriciteitsvoorzieningen, (9) EHS, (10) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en de (11) uitbreidingsruimte van het IJsselmeer. Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In de Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 4.1.1 wordt de ladder voor duurzame verstedelijking nader toegelicht. Voor het overige vormt het Barro geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Conclusie

18

Voor onderhavig plan zijn geen bijzondere doelstellingen van toepassing. De herontwikkeling naar woningbouw in een binnenstedelijk gebied vergroot de leefbaarheid in de omgeving. De ontwikkeling is als kleinschalig aan te merken; het plangebied heeft geen directe relatie met één van de thema's of bepalingen uit het Barro. Voor het plan zijn ten aanzien van dit beleidsonderdeel dus geen knelpunten te verwachten. De laddertoets wordt in de navolgende subparagraaf toegelicht.

4.1.1

Ladder van duurzame verstedelijking

Ladder van duurzame verstedelijking Toetsingskader Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. De Ladder stelt voorwaarden aan de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Met ingang van 1 juli 2014 is een nieuw vierde lid opgenomen om duidelijk te maken dat een onderzoek naar de actuele regionale behoefte slechts tot doel mag hebben om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Met ingang van 1 juli 2017 is de gewijzigde Ladder in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen zijn een vereenvoudiging door het loslaten van de afzonderlijke "treden" en het vervangen van het begrip "actuele regionale behoefte" door: behoefte. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven.

Beoordeling Bij de ladderonderbouwing moet worden aangesloten bij de Woningbehoefteraming (WBR) en de Bevolkingsprognose (BP) van de Provincie Zuid-Holland. Die worden gebruikt om aan te tonen wat de woningbehoefte is. Ten behoeve van de ladderonderbouwingen dienen gemeenten jaarlijks de planlijst woningbouw in. Het totaal aan plannen dient te passen binnen de bandbreedte van de WBR en BP. De ontwikkeling van het plan Bloementuin staat op de planlijst die de gemeente in 2017 aan de provincie heeft aangeboden en die is aanvaard. Hiermee is de behoefte in het kader van de ladder voldoende aangetoond. Het onderhavige planvoornemen betreft de realisatie van 88 woningen, hetgeen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling beschouwd dient te worden. Het aantal woningen alsmede het woningtype zijn nauw afgestemd op de woningbouwbehoefte in de gemeente Teylingen, zoals tevens bepaald in de gemeentelijke woonvisie 2015-2020 (zie paragraaf 4.4). Uit zowel het gemeentelijke als regionale beleid blijkt dat in Sassenheim en omgeving nog een aanzienlijke taakstelling ligt voor het realiseren van nieuwe (meergezins)woningen. De actuele behoefte aan het onderhavige planvoornemen is daarmee aangetoond. De ontwikkeling die middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt ligt in bestaand stedelijk gebied.

Het plangebied is een gebied binnen het bestaande stedelijke gebied dat in gebruik was (is) voor gymzalen, een dansschool, het gebouw De Ankerplaats en het tenniscomplex van de Sassenheimse Tennis Vereniging (STV). Omdat er in de lokale markt behoefte is aan nieuwe woningen is deze locatie, in de kern van Sassenheim een ideale binnenstedelijke locatie om nieuwbouw te realiseren. Daarnaast is het plangebied in het vigerend bestemmingsplan reeds voorzien van een wijzigingsbevoegdheid naar woningen.

Conclusie Het planvoornemen is opgenomen in de gemeentelijke woonvisie en past binnen de behoefte van de gemeente Teylingen. Het plan sluit daarmee aan op de ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Provinciaal beleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de omgevingsvisie en de omgevingsverordening.

19

Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft de provincie richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma’s en naar regels in de verordening. Het geheel aan bestaande beleidskeuzes, inclusief de doorwerking naar programma's en verordening, vormt het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving.

Omgevingsvisie Zuid-Holland De onderdelen uit de omgevingsvisie die een raakvlak hebben met het planvoornemen en/of het plangebied worden onderstaand toegelicht.

Bestaand stads- en dorpsgebied De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Onder “bebouwde ruimte” wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Met de inzet voor beter benutten van de bebouwde ruimte volgt de provincie ontwikkelingen in de maatschappelijke behoefte. De vraag naar wonen en werken in of rond stads- en dorpscentra neemt toe. Die vraag verandert ook van karakter. Mede door technologische ontwikkelingen vervaagt de strikte scheiding tussen wonen en werken. Ruimtelijk staat daarom niet langer functiescheiding centraal. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing, daarom is in de omgevingsverordening een verwijzing opgenomen naar de Rijksladder. De ladder is nader toegelicht in 4.1.1. Het plangebied ligt niet binnen een ander in de omgevingsvisie aangewezen gebied.

Afbeelding; bestaand stads- en dorpsgebied, kaart omgevingsvisie Zuid-Holland

20

Conclusie Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Het is een voortzetting en uitbreiding van de bestaande stedelijke kwaliteit. Doordat de bebouwing op een binnenstedelijke locatie plaatsvindt is er sprake van het benutten van bestaande mogelijkheden. Het plan sluit derhalve aan bij het beleid uit de Omgevingsvisie.

Omgevingsverordening Zuid-Holland Relevant voor het planvoornemen zijn de regels voor de ladder voor duurzame verstedelijking en ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9) Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: d.

een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en e. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen. Uit de kwaliteitskaart van de provincie Zuid-Holland blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van de laag 'Steden en dorpen'. De richtpunten voor deze kwaliteitslaag zijn: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.

Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht De realisatie van de nieuwe woningen is passend binnen de omgeving (functie wonen komt al voor rondom het plangebied). Het planvoornemen betreft een herontwikkeling van een bestaande locatie binnen Sassenheim waarbij de bestaande bebouwde ruimte optimaal wordt benut. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud van de bestaande groen- en waterstructuur door de aanleg en behoud van groen, De bestaande watergang blijft behouden en wordt uitgebreid. Hiermee wordt aangesloten bij het richtpunt 'Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur'. Het planvoornemen zorgt voor een

21

kwaliteitsverbetering ter plaatse door de invulling van een leeggekomen sport locatie met kwalitatief hoogwaardige appartementen en grondgebonden woningen en de realisatie van groenvoorzieningen. Het planvoornemen is passend binnen de bestaand gebiedsidentiteit, steden en dorpen. Met de ontwikkeling is daarmee sprake van ''inpassen''.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 6.10) Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. c. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is onderbouwd in 4.1.1. Hieruit volgt het plan aansluit op de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie De ontwikkeling van de locatie ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied" (BSD). Het bestemmingsplangebied wordt niet specifiek benoemd in de omgevingsvisie. In subparagraaf 4.1.1 is onderbouwd dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en sluit aan op de bestaande functionele- en bebouwingsstructuur van de omgeving.

4.3

Regionaal beleid

Regionale structuurvisie Holland Rijnland 2020 (2009) Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland heeft op 24 juni 2009 de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld. Deze regio bestaat uit de gemeenten Kaag en Braassem, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten, Nieuwkoop, Alphen aan dan Rijn en Zoeterwoude. Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie is een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren. Deelgebieden zijn de Bollenstreek, het stedelijke gebied en Veenweide en Plassen. In de Regionale StructuurVisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer.

het in de regio bouwen van 33.000 nieuwe woningen tot 2020; het zorgen voor een betere bereikbaarheid van de centrumfunctie van Leiden; het concentreren van nieuwe bebouwing in de bestaande aaneengesloten stedelijke agglomeratie; het versterken van groen en water en het beter toegankelijk maken van groene gebieden; het openhouden van de Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied, met een revitalisering van de Bollenstreek door middel van een herstructurering; het kiezen voor de kenniseconomie met de Greenport Duin- en Bollenstreek als de belangrijke economische kennisdragers; het ontwikkelen van een goed openbaarvervoernetwerk en de realisering van de Rijnlandroute en de Noordelijke Ontsluiting Greenport. Met name de laatste kernbeslissing heeft betrekking op Sassenheim, doordat het nieuwe

22

station in deze kern een belangrijk knooppunt gaat vormen in de regio. Conclusie De woningen worden binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Het initiatief past binnen de regionale structuurvisie van Holland Rijnland.

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Bollenstreek (2010) De Greenport Bollenstreek bestaat uit zes gemeenten, namelijk Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen. Deze gemeenten hebben samen de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Bollenstreek (ISG) vastgesteld. De ISG is voor de greenportgemeenten van de Duin- en Bollenstreek een wettelijk zelfbindend kader voor gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied tot 2030 en geldt als toetsingskader voor toekomstige bestemmingsplannen. De ISG is gericht op het creëren van een vitale Greenport met een vitaal landschap. In de ISG zijn richtlijnen gesteld voor woningbouw, werken, landschap, natuur en recreatie. Voor de uitvoering van het ISG is de Greenport Ontwikkeling Maatschappij (GOM) opgericht. Binnen het ISG zijn onder andere 600 woningen gelabeld als "Greenportwoning". De basis om tot verbetering van de landschapskwaliteiten in de Duin-en Bollenstreek te komen, is het Landschapsperspectief. Middels het in het ISG gepresenteerde Landschapsperspectief wordt een locatiegericht beleid neergezet gericht op de landschapskwaliteit. Het plangebied is aangeduid als "Woningbouw tot 2030 binnen de huidige streekplancontour".

Bij de woningbouwopgave geldt als uitgangspunt dat de eigen behoefte en de regionale behoefte, zoals overeengekomen in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek (1.500 woningen), zoveel mogelijk binnen de huidige streekplancontouren komt.

Conclusie De woningen worden binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd. Concluderend kan worden gesteld dat het plan bijdraagt aan het uitvoeren van het beleid zoals neergelegd in de Intergemeentelijke Structuurvisie Duin en Bollenstreek (ISG).

4.4

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Teylingen De Structuurvisie Teylingen 2030 Duurzaam Bloeiend is door burgemeester en wethouders van Teylingen vastgesteld op 25 juni 2015. Het ontwerp heeft met het bijbehorende Planmilieu-effectrapport (Plan-MER) tot en met 25 februari 2015 voor een ieder ter inzage gelegen. De structuurvisie sluit in belangrijke mate aan bij de Toekomstvisie Teylingen Vitaal en Vernieuwend (2008), Strategische Visie Teylingen 2040 (2009) en de Intergemeentelijke Structuurvisie voor de Duin- en Bollenstreek (2009) en de Koersnotitie (2011). Het geeft verdere invulling aan deze visies en onderbouwt die vanuit actuele behoeften, beleidskaders en (regionale) afspraken. De leidende principes in de structuurvisie zijn: Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente. Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied. Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied. Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek. Onze ambities en keuzes stemmen wij steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

23

Afbeelding; Structuurvisie Teylingen. Planlocatie aangeduid met "A" Het plangebied is aangeduid als "woonlocatie, herstructurering". Het ruimtelijk beleid voor Sassenheim is vooral gericht op versterking van het centrum met behoud en waar mogelijk ontwikkeling van het cultureel erfgoed, herstructurering c.q. kwaliteitsverbetering van enkele verouderde woon- en winkelgebieden, herstructurering van delen van bedrijventerrein Jagtlust, intensivering van Sportpark De Roodemolen en behoud en versterking van groene, blauwe en cultuurhistorische kwaliteiten. Herstructurering en inbreiding vindt nagenoeg geheel plaats binnen bestaand dorpsgebied van Sassenheim. Bloementuin wordt specifiek genoemd als belangrijk herstructureringsproject. Hier stonden gymzalen, een dansschool, het gebouw De Ankerplaats en het tenniscomplex van de Sassenheimse Tennis Vereniging (STV). Voor het bestaande dorpsgebied geldt vooral een beleid voor behoud en waar nodig duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, het groen, water en de verkeersveiligheid. Niet-passende bedrijven worden gestimuleerd zich te hervestigen op een bedrijventerrein. Naast woningen kunnen in het centrum (evenals in de woonwijken) ook kleinschalige kantoren en werkruimtes voor niet-hinderlijke bedrijven worden gevestigd.

Conclusie De ontwikkeling is in overeenstemming met de structuurvisie. Door het transformeren van de locatie, die midden in een woonwijk ligt, naar wonen, wordt de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en de kern Sassenheim versterkt. Gemeente Teylingen staat positief tegenover de herontwikkeling.

Woonvisie Teylingen 2015-2020 en Woonprogramma 2020-2024 Het woningbouwprogramma voor de locatie Bloementuin is tot stand gekomen tijdens de periode van de Woonvisie Teylingen 2015-2020. In deze visie beschrijft de gemeente Teylingen het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2015-2020. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. Onderdeel van deze woonvisie is de regionale woonvisie die samen met de gemeenten Hillegom en Lisse is opgesteld in het kader van de Bollen-3-gemeenten. Centraal in de woonvisie staan de thema's: bestaande kernen en bestaande woningvoorraad, duurzaamheid, wonen met zorg, welzijn, beschikbaarheid, doelgroepen en betaalbaarheid. Voor de toekomst wordt onder andere gestreefd naar het in stand houden van het karakter van de kernen Voorhout, Warmond en Sassenheim. Door in te zetten op woningen die nu in aanbod beperkt zijn wordt gestreefd meer vitaliteit en een evenwichtige bevolkingsopbouw. Voor de kern Sassenheim ligt hierbij de nadruk op: Het realiseren van 35% sociale woningbouw, waarvan ten minste 20% in de sociale huur Het creëren van aanbod voor de middengroep, met name grondgebonden koopwoningen Het inzetten op de doorstroming van scheefwoners Het inzetten op een duurzame woningvoorraad

24

In 2020 heeft de gemeente een nieuw Woonprogramma 2020-2024 'Naar een evenwichtiger woningmarkt' vastgesteld. Het zorgdragen voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling, het beschikbaar en betaal houden van woningen voor uiteenlopende doelgroepen, het benutten van de beschikbare ruimte en het bouwen van duurzame en energiezuinige woningen staan daarin centraal. Het Woonprogramma 2020-2024 gaat bij nieuwbouwplannen richtinggevend uit van de volgende criteria, waarbij de exacte toepassing in concrete plannen als maatwerk wordt beschouwd.

Beoordeling Voor het onderhavige planvoornemen is met name het thema van betaalbaarheid en beschikbaarheid van goede woningen voor alle doelgroepen van belang. Zowel in de huur- als in de koopsector staat de betaalbaarheid onder druk. De wens is dat de voorraad goedkope en betaalbare huurwoningen zoveel mogelijk wordt bewoond door de inwoners met een laag inkomen. De kansen van de middeninkomens (waaronder veel starters) dient te worden vergroot door het aanbod in de dure huursector uit te breiden.

25

Koopstarters op de woningmarkt worden ondersteund met de starterslening. Onderhavig plan van in totaal 88 woningen voorziet in het toevoegen van sociale huurwoningen (36%), betaalbare koopwoningen in uiteenlopende prijzen 26% en koopwoningen in het vrij programma in verschillende prijzen (38%). Het plan voorziet in een gevarieerde mix van grondgebonden woningen en appartementen. Bij de selectie van de aannemer en de afspraken met Stek wordt een hoog ambitieniveau op het gebied van duurzaamheid nagestreefd (GPR normering, kader Duurzame gebiedsontwikkeling). Het plan sluit daarmee in belangrijke mate aan bij de ambities van het woonprogramma.

Conclusie Met de gekozen differentiatie in het woonprogramma wordt voldaan aan het gestelde in het Woonprogramma 2020-2024, Naar een evenwichtiger Woonvisie Teylingen.

Duurzaamheid Regionaal Energieakkoord 2017 Binnen de regio Holland Rijnland hebben gemeenten hun ambities en doelstellingen rondom klimaat/energie uitgesproken. De regionale ambitie is om in 2050 een energie neutrale regio te zijn en daarmee bij te dragen aan de nationale en internationale doelstellingen op het gebied van klimaat en energie. Het streven is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw. Tevens is afgesproken nieuwbouw niet meer aan te sluiten op het gas, aangezien het aardgas eindig is. Ook wordt energie neutrale bouw gestimuleerd. In navolging van deze ambitie is het advies aan gemeenten en initiatiefnemers daarom om nieuwbouwprojecten die gepland staan zonder gasaansluiting te realiseren. Voor nu kan gebruik gemaakt worden van de provinciale warmtetransitie-atlas (WTA).

Aardgasloos Sinds 1 juli 2018 is de Wet Voortgang Energietransitie (Wet tot wijziging van de Elektriciteitswet 1998 en van de Gaswet, hierna: Wet Vet) van kracht. Bij deze wet is bepaald dat de gasaansluitplicht voor nieuwbouw vervalt. Inmiddels is de energietransitie in volle gang en wordt er hard gewerkt aan een lokale warmtevisie. Hierin wordt opgesteld waar gestart wordt met duurzame alternatieven, in plaats van aardgas, voor de huidige verwarming de verschillende bestaande wijken. Dit kan ook gevolgen hebben voor de nieuw te ontwikkelen locaties. De ontwikkelaar kijken samen met gemeente, woningeigenaren, huurders en de samenwerkingspartners welke oplossing het beste past bij dit initiatief.

Ambitie Teylingen Gemeente Teylingen vindt duurzaam bouwen belangrijk. Duurzaam bouwen is zodanig bouwen dat zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid ontstaan, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving. Teylingen streeft er naar bij elk bouwplan de schade aan het milieu op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de ontwikkelingen op een zo hoog mogelijk niveau brengen. In het gemeentelijk beleid ‘Samen voor verduurzaming - Gemeente Teylingen’ staat betreffende de duurzaamheidsambities genoemd dat Teylingen in 2030 100% duurzaam moet zijn. Alle woningen en gebouwen (oud en nieuw) zullen een bijdrage moeten leveren aan deze doelstelling door energie te besparen en/of duurzaam op te wekken. Immers wat nu al voldoet hoeft niet meer aangepast te worden voor 2030. Het advies is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw.

Duurzaamheidsagenda 2016-2018 Teylingen heeft de "Duurzaamheidsagenda 2016-2018" vastgesteld. De gemeente wil, samen met bewoners en bedrijven, zo veel mogelijk duurzaamheidskansen benutten. Voorbeelden van speerpunten en prioriteiten voor de komende periode op het gebied van gezondheid,

26

veiligheid en duurzaamheid zijn: Stimuleren van duurzaam vervoer door onder andere bevorderen van gebruik van deelauto’s en elektrisch rijden. De gemeente geeft hierin zelf het goede voorbeeld. Alle nieuwbouwprojecten worden zoveel mogelijk duurzaam ontwikkeld. Particulieren en woningbouwcorporaties worden gestimuleerd energiebesparende maatregelen te nemen. Aandacht voor opwekking van duurzame energie. Om duurzaamheid in nieuwbouwplannen te borgen en inzichtelijk te maken vraagt de gemeente initiatiefnemers een GPR berekening bij plannen in te dienen. Dit is een instrument met als doel duurzaam en energiezuinig bouwen meetbaar te maken. Bij ontwikkelingen vraagt de gemeente een GPR gebouw berekening bij plannen in te dienen. Hiermee is meteen aan de wettelijke eis van de Milieu Prestatie Gebouw (MPG)-berekening voldaan (vanaf 1 januari 2018 ook gekwantificeerd). De gemeente ambieert een hoge GPR score voor nieuwbouw ontwikkelingen.

Conclusie Bij de ontwikkeling van de woningen zal gekeken moeten worden naar duurzaamheid en zal aan de eisen die de gemeente hieromtrent oplegt moeten worden voldaan. Gedacht kan worden aan oplossing op stedenbouwkundig en op woningniveau. Op stedenbouwkundig niveau kan bijvoorbeeld aan maatregelen voor het verhogen van ecologische waarden, lokaal opvangen van hemelwater en energiezuinig bouwen worden gedacht. Op woningniveau kan gedacht worden aan bijvoorbeeld aan het verbeteren van energieprestatie van gebouwen of zorgen voor goede ventilatie in woningen. Dit wordt verder uitgewerkt in het inrichtingsplan voor het plangebied en in de ontwerpen van de woningen. De nieuwe wijk wordt gekenmerkt door een rustige, groene leefomgeving met veel water. De nieuwe woningen worden duurzaam ontwikkeld. Dit houdt bijvoorbeeld in dat de woningen geen fossiele aardgasaansluiting krijgen en met een hoge energieprestatiecoëfficiënt (0 of plus op de meter) worden gerealiseerd en dat duurzame materialen worden toegepast Bij de verdere planontwikkeling vindt ook verdere afstemming met de initiatiefnemers en gemeente plaats over de GPR berekening.

27

Hoofdstuk 5

Milieuonderzoek

5.1

Verkeer en parkeren

5.1.1

Verkeer

Door BURO DB is de verkeersanalyse uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan bijgesloten. Het plangebied ligt ten zuiden van de Parklaan en Narcissenlaan, ten oosten van de Gladiolenstraat, ten noorden van de Mondriaanlaan en ten westen van de woningen aan de Rembrandtlaan. Bij het vaststellen van de huidige verkeerssituatie van de wegen in de directe omgeving van het planlocatie zijn actuele verkeerscijfers uit de Regionale Verkeersmilieukaart (RVMK) Holland Rijnland gehanteerd. In de onderstaande tabel zijn de voor de verkeersanalyse relevante verkeerscijfers van de referentiesituatie weergegeven.

Tabel; Verkeersintensiteiten referentiesituatie 2020 (bron: RVMK Holland Rijnland)

Plansituatie Met het plan 'Bloementuin' worden in totaal 88 nieuwe woningen gerealiseerd. In het oostelijke plandeel gaat het om 36 grondgebonden koopwoningen en 20 koop/huur-appartementen in het middeldure segment. In het noordwestelijke plandeel betreft het 32 sociale huurappartementen. Voor gemotoriseerd verkeer en de ontsluiting daarvan is het plangebied dus in twee delen verdeeld. De 32 appartementen in het noordwestelijke plandeel hebben, net als de voormalige tennisvereniging, via de Gladiolenstraat een directe ontsluiting op de Narcissenlaan. De overige woningen en appartementen van het zuidoostelijke plandeel hebben voor gemotoriseerd verkeer een ontsluiting via de Sportparkweg. De meest logische route van en naar de Narcissenlaan leidt via de Sportparkweg en de Tulpenstraat.

28

Afbeelding; Routes verkeer plan 'Bloementuin' in de plansituatie Uit bovenstaande afbeelding volgt dat mag worden verwacht dat door de bewoners van plan 'Bloementuin' weinig tot geen gebruik wordt gemaakt van de Gladiolenstraat ten westen van het plangebied. De hoeveelheid plangebonden verkeer in oostelijke richting, via de Tulpenstraat en Vijfmeiweg zal ook zeer beperkt zijn. Voor een snelle route van en naar het hoofdwegennet zal het plangebonden verkeer in hoofdzaak gebruik maken van de Narcissenlaan. Een klein deel van het plangebonden verkeer op de Narcissenlaan zal een route in zuidelijke richting rijden van/naar de Van Alkemadelaan. Het grootste deel van het verkeer zal rijden in noordelijke richting via de Parklaan. Dit is de snelste route van en naar de rijksweg(en) en voorzieningen zoals het centrum van Sassenheim. De verhouding in het routegebruik op de Narcissenlaan is ontleend aan de verkeerscijfers van de referentie- en plansituatie van de RVMK Holland Rijnland en wordt ingeschat op respectievelijk circa 20 en 80 procent. Voor de verhouding in het routegebruik op de Parklaan west en oost, is op basis daarvan een verdeling van respectievelijk circa 25 en 75 procent aangehouden.

Verkeersgeneratie De verkeersaantrekkende werking van het plangebied 'Bloementuin' in de plansituatie is bepaald met behulp van de beschikbare kencijfers van het CROW publicatie 381. De gemeente Teylingen is volgens de definities van het CBS een Matig Stedelijk gebied. De planlocatie bevindt zich, volgens de indeling van het CROW, in de 'Rest van de bebouwde kom' van Sassenheim. Aantal woningen

CROW norm

Verkeersgeneratie [autoritten/etmaal]

Appartementen sociale huur

32

4

128

Appartementen zuid

20

6

120

Woningen, grondgebonden

36

7,5

270

Tabel; Overzicht verkeersgeneratie De berekening van de verkeersaantrekkende werking van het planvoornemen is weergegeven in bovenstaande tabel. Hieruit volgt dat het appartementengebouw aan de noordwestzijde van het plangebied dagelijks circa 128 autoritten genereert. Dit verkeer rijdt via het noordelijke deel van de Gladiolenstraat van en naar de Narcissenweg. Naar schatting heeft circa 80 procent daarvan (= circa 102 autoritten) een relatie met de Parklaan en circa 20 procent (= circa 26 autoritten) een relatie met de Van Alkemadelaan. Verder blijkt dat de nieuwe woningen en appartementen van het zuidoostelijke plandeel dagelijks circa 390 autoritten genereren. Dit verkeer rijdt via de Sportparkweg en Tulpenstraat

29

van en naar de Narcissenweg. Naar schatting heeft circa 80 procent daarvan (= circa 312 autoritten) een relatie met de Parklaan en circa 20 procent (= circa 78 autoritten) een relatie met de Van Alkemadelaan. Uit voorgaande volgt dat de totale verkeersgeneratie van het plan 'Bloementuin' circa 518 autoritten per etmaal genereert. De verdeling van het plangebonden verkeer over de wegen is weergegeven in onderstaande afbeelding.

Afbeelding; Toename intensiteiten door plangebonden verkeer plan 'Bloementuin'

Verkeersintensiteiten plansituatie Bovenstaande verkeersanalyse is vergeleken met de verkeerscijfers van het RVMK model van de situatie 2032. Volgens opgave is het plan 'Bloementuin' opgenomen in dat model. In onderstaande tabel zijn de verwachte verkeersintensiteiten (planjaar 2032) op de wegen rondom het plangebied, weergegeven, inclusief de verhoging voor plan 'Bloementuin'. In de derde kolom van de tabel is tevens het verschil met de referentiesituatie (2020) aangegeven.

Tabel; Verkeersintensiteiten plansituatie 2032 (bron: RVMK Holland Rijnland)

Beoordeling verkeerseffecten Zoals uit bovenstaande tabel valt op te maken treden in relatieve zin de grootste effecten door het plan op ter plaatse van de Sportparkweg, de Tulpenstraat en het noordelijke deel van de Gladiolenstraat. Op de Parklaan en de Narcissenlaan blijft de verkeerstoename door

30

het plan beperkt tot maximaal circa 11 procent. Deze verkeerseffecten zijn nader beoordeeld op het gebied van bereikbaarheid en veiligheid en verkeersafwikkeling kruispunten. Uit het onderzoek volgt dat het plan geen significant negatieve effecten heeft op de afwikkeling, bereikbaarheid en veiligheid van de rond het plangebied gelegen wegen en kruispunten.

Conclusie Op basis van de voor het plan 'Bloementuin' uitgevoerde verkeerskundige analyse wordt gesteld dat het verwachte plangebonden verkeer door de omliggende wegen en kruisingen goed en veilig kan worden verwerkt. De verkeersintensiteiten in de plansituatie (blijven) passen binnen de op de wegen en kruisingen beschikbare capaciteit. Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.1.2

Parkeren

Binnen het plangebied is voorzien in (nieuwe) parkeergelegenheid. In onderstaande afbeelding (zie ook Bijlage 3 Parkeerbalans 2022 is de locatie van de in het plan opgenomen parkeerplaatsen weergegeven.

31

Afbeelding; Parkeerbalans plan 'Bloementuin' De (hernieuwde) parkeerbalans is uitsluitend gemaakt voor het bestemmingsplangebied. Hierdoor ontstaat een duidelijker onderscheid tussen de parkeervraag en aanbod in het plangebied en daarbuiten. Uit de hernieuwde parkeerbalans blijkt dat in het plangebied geen tekorten aanwezig zijn op het gebied van parkeren. De parkeerbehoefte van het plan zelf bedraagt afgerond 143 parkeerplaatsen (pp), conform de Parkeernota Teylingen. De totale parkeerbehoefte bestaat uit onderstaande woningtypen en de daarvoor gestelde parkeernormen. 32 appartementen x 1,5pp = 48 parkeerplaatsen 20 appartementen x 1,5pp = 30 parkeerplaatsen 36 grondgebonden woningen x 1,8 pp = 64,8 parkeerplaatsen In de openbare ruimte van het plangebied worden 143 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt volledig voorzien in de totale parkeerbehoefte van het plangebied. De voorgestelde plaatsen liggen binnen de acceptabele loopafstand van 100 meter voor woonfuncties, zoals gesteld in het parkeerbeleid van de gemeente. Naast de 143 parkeerplaatsen binnen het plangebied van het project worden aanvullend in totaal 23 parkeerplaatsen toegevoegd. Het gaat daarbij om 16 parkeerplaatsen in de Gladiolenstraat en 7 parkeerplaatsen in de Crocussenstraat. De gemeente Teylingen heeft in het najaar van 2020 een parkeeronderzoek laten uitvoeren in de gehele gemeente.