4. 260311 - Goflo Hoek Charbonlaan Sassenheim.pdf - 260311 - Goflo Hoek Charbonlaan Sassenheim

Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving Project Status Projectnummer Kenmerk Datum Auteur Controle

Hoek Charbonlaan – Westerstraat te Sassenheim Definitief 24234 24234.goflo 11 maart 2026 mr. A. (Anouk) van Dam N.A. (Noor) Heuseveldt BSc

Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer info@meesruimteenmilieu.nl | www.meesruimteenmilieu.nl | IBAN NL94ABNA0587770562 | KvK 34237628

COLOFON Mees Ruimte & Milieu | Postbus 854 | 2700 AW Zoetermeer 085 – 744 08 38 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Mees Ruimte & Milieu.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 2

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

5

6

Aanleiding en doel

5

Aanleiding Projectgebied Geldend omgevingsplan Leeswijzer

5 5 6 6

Projectbeschrijving en toetsing omgevingsplan

7

Projectbeschrijving Toetsing omgevingsplan

7 13

Ruimtelijk beleid

16

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

16 17 21 22

Omgevingskwaliteit

25

Ruimtelijke kwaliteit en welstand Archeologie en cultuurhistorie Duurzaamheid en natuurinclusief bouwen Zorgvuldig ruimtegebruik / Ladder voor duurzame verstedelijking

25 26 27 27

Aspecten fysieke leefomgeving

30

Activiteiten en Milieuzonering Asbest Bodem Externe veiligheid Geluid Geur Gezondheid Kabels en leidingen Licht Lucht Luchthavenindelingsbesluit Milieueffectrapportage Mobiliteit en parkeren Natuur Waterbelang Windhinder

30 31 32 33 35 36 37 37 37 40 42 43 44 46 48 49

Beschrijving uitvoerbaarheid

51

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

51 51

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 3

7

Conclusie ETFAL

52

Bijlagen Bijlage 1 – Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 2 – Asbestinventarisatie Bijlage 3 – Vooronderzoek Bodem Bijlage 4 – Verkennend bodemonderzoek (wordt momenteel uitgevoerd) Bijlage 5 – Akoestisch onderzoek Bijlage 6 – Bezonningsonderzoek Bijlage 7 – Mer-beoordeling Bijlage 8 – Mer-beoordelingsbesluit (nog te ontvangen) Bijlage 9 – Verkeer- en parkeeronderzoek Bijlage 10 – Stikstofdepositieberekening Bijlage 11 – Ecologische quickscan BIjlage 12 – Nader ecologisch onderzoek Bijlage 13 – Mailwisseling IDDS en OZHZ Bijlage 14 – Verslag bijeenkomst d.d. 13 november 2024

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 4

1

AANLEIDING EN DOEL AANLEIDING In opdracht van Stek Wonen heeft Mees Ruimte & Milieu een goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving opgesteld voor de gewenste herontwikkeling van de gronden gelegen op de hoek van de Charbonlaan – Westerstraat te Sassenheim. De herontwikkeling bestaat uit de sloop van de 26 reeds aanwezige woningen en de nieuwbouw van maximaal 48 woningen. Omdat de ontwikkeling niet mogelijk is op basis van het geldende omgevingsplan, dient een planologische procedure te worden doorlopen. De planologische procedure wordt doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning voor een ‘buitenplanse omgevingsplan activiteit’ (hierna: BOPA). Onderdeel van deze omgevingsvergunning is de motivering om af te wijken van het geldende omgevingsplan, de zogenoemde ‘goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving’ (hierna: goflo). Voorliggende rapportage betreft de goflo, waarin wordt gemotiveerd dat sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (hierna: etfal).

PROJECTGEBIED Het projectgebied is gelegen op de hoek van de Charbonlaan – Westerstraat te Sassenheim. De projectlocatie staat kadastraal bekend als SSH00-A-6607 (Sassenheim). In figuur 1 is de ligging van het projectgebied weergegeven. De locatie wordt aan de noordzijde begrensd door de Westerstraat, ten oosten door de Jacoba van Beierenlaan en ten zuiden en westen door de Charbonlaan. Figuur 1. Luchtfoto projectgebied

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 5

GELDEND OMGEVINGSPLAN Ter plaatse van de projectlocatie geldt het “Omgevingsplan gemeente Teylingen” (/akn/nl/act/gm1525/2020/omgevingsplan). De projectlocatie valt onder het tijdelijk deel van het omgevingsplan, aangezien de voormalige bestemmingsplannen nog niet zijn omgezet in een definitief omgevingsplan. In paragraaf 2.2 van deze goflo wordt hier nader op ingegaan.

LEESWIJZER Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die deze motivering mogelijk maakt. Het betreft de onderbouwing waarom sprake is van een etfal. De hiernavolgende hoofdstukken zijn als volgt opgebouwd:  Hoofdstuk 2: in dit hoofdstuk wordt het project (de beoogde ontwikkeling) beschreven en vindt toetsing aan het geldende omgevingsplan plaats.  Hoofdstuk 3: in dit hoofdstuk worden de relevante beleidskaders beschouwd.  Hoofdstuk 4: dit hoofdstuk betreft een beschrijving van de omgevingskwaliteit, waarbij onder meer de stedenbouwkundige inpassing, archeologie en cultuurhistorie aan bod komen.  Hoofdstuk 5: dit hoofdstuk betreft een beschrijving van de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waar omgevingsaspecten zoals bodem, geluid en gezondheid aan bod komen.  Hoofdstuk 6: in dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het project beschreven.  Hoofdstuk 7: dit hoofdstuk betreft de conclusie ten aanzien van de etfal.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 6

2

PROJECTBESCHRIJVING EN TOETSING OMGEVINGSPLAN PROJECTBESCHRIJVING Huidige situatie In het projectgebied zijn op dit moment 26 woningen aanwezig, waarvan twaalf aan de Charbonlaan, tien aan de Jacoba van Beierenlaan en vier aan de Westerstraat. De woningen zijn in verouderde staat en derhalve is een sloop-nieuwbouwontwikkeling gewenst. Ten westen van het projectgebied is het gemeentekantoor Sassenheim (gemeente Teylingen) gelegen en ten zuiden van het projectgebied zijn het water en de groene rand van bomen van het Koningspark gelegen. In het oosten bevindt zich een uitvaartcentrum en oud schoolgebouw dat getransformeerd is naar woningen en in het noorden zijn woningen gelegen. Figuur 2. Huidige situatie vanaf de Westerstraat (bron: Google Streetview)

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 7

Figuur 3. Situatietekening bestaande situatie, met daarop ook de contour van de nieuwbouw in het blauw (bron: Kolpa Architecten)

Toekomstige situatie Programma en maatvoering Het doel is om de huidige woningen te slopen en daarvoor in de plaats maximaal 48 appartementen te realiseren. De voorlopige verdeling van de woningen betreft: drie woningen in het middeldure huursegment en de overige woningen in het sociale huursegment. De beoogde nieuwbouw bevat daarnaast een binnenplaats met een parkeergarage voor 21 parkeerplaatsen en daarbovenop een gezamenlijke binnentuin. Verder wordt voor iedere woning een aparte berging gerealiseerd (totaal dus 48 bergingen). Deze bergingen bevinden zich ook op de begane grond van het gebouw, rondom de parkeergarage. De 48 woningen worden gerealiseerd in één gebouw, bestaande uit vier verdiepingen. De maximale bouwhoogte bedraagt maximaal 13 meter. Het gebouw is op onderdelen voorzien van een setback. De begane grondwoningen beschikken over een terras en een erker aan de straat. Deze erkers maken het mogelijk om voor de woningen op de verdiepingen balkons te realiseren. De woningen op de eerste verdieping krijgen een buitenruimte op de binnentuin (ook wel daktuin / binnenplaats genoemd). De woningen op de tweede verdieping krijgen een buitenruimte aan de leefgalerij en de woningen op de derde verdieping krijgen een buitenruimte aan de Westerstraat via de setback. Tot slot wordt aan de zijde van de Charbonlaan nog een ‘kabouterplantsoen’ gerealiseerd.

Dit plantsoen is een knipoog naar het verleden van de projectlocatie, waarbij een van de bewoners zijn voortuin aan de Charbonlaan had ingericht met een iconische verzameling tuinkabouters. Vanuit de gevoerde participatie kwam het verzoek om dit ‘kabouterplantsoen’ terug te brengen. Het geeft een vertrouwd beeld voor veel Sassenheimers die op de fiets of te voet de locaties passeerden en straks weer zullen passeren.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 8

Ruimtelijke inpassing In overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente en de adviescommissie omgevingskwaliteit is het project ontwikkeld en ruimtelijk ingepast. Ten opzichte van de huidige situatie zal de groene voorzone behouden blijven en zelfs verbeterd worden. Rondom nagenoeg het hele complex zal beplanting aanwezig zijn en ook in de binnenplaats is een tuin met planten en bomen aanwezig, waardoor alle appartementen omgeven zijn door groen. Bewoners kunnen aan de binnentuin zitten (of erop uitkijken vanaf de galerij) of op het groene straatbeeld uitkijken vanuit het balkon. Initiatiefnemer heeft de intentie om de binnentuin openbaar toegankelijk te maken. Indien nodig kan vanuit veiligheidsoogpunt de binnentuin wel worden afgesloten. De voordeuren aan de straat grenzen zorgen voor een levendig straatbeeld. Om het moderne complex in te passen in het traditionele straatbeeld van de omgeving, zal de ambachtelijkheid van de metseltraditie behouden blijven en heeft elke zijde een ander karakter dat samengaat met de bebouwing aan de overkant van de straat. Ook borduurt dit complex voort op de bijzondere hoeken in de omgeving, zoals de hoek van het gemeentekantoor richting de projectlocatie, de hoek van het woningencomplex aan het Gildehof richting de projectlocatie en de hoek en tevens entree van het voormalige schoolgebouw aan de Jacoba van Beierenlaan. Figuur 4.

Situatietekening toekomstige situatie (bron: Kolpa Architecten)

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 9

Figuur 5. Doorsnedetekening nieuwbouw, maximale bouwhoogte 13 meter (bron: Kolpa Architecten)

Figuur 6. Voorlopige plattegrond BG (bron: Kolpa Architecten)

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 10

Figuur 7. Impressie toekomstige situatie, bijzonder hoek Westerstraat (bron: Kolpa Architecten)

Figuur 8. Impressie toekomstige situatie, ‘kaboutertuin’ Charbonlaan (bron: Kolpa Architecten)

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 11

Figuur 9. Impressie toekomstige situatie, kleinschalig wonen aan het groen aan de Charbonlaan (bron: Kolpa Architecten)

Figuur 10. Impressie toekomstige situatie, binnentuin (bron: Kolpa Architecten)

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 12

TOETSING OMGEVINGSPLAN In deze paragraaf wordt het initiatief getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege. Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de (voormalig geldende) bestemmingsplannen, de verordeningen tijdelijk deel omgevingsplan en de bruidsschat. Hierna wordt per relevant onderdeel de ontwikkeling getoetst op strijdigheden.

Bestemmingsplan “Sassenheim-Centrum” Het bestemmingsplan “Sassenheim-Centrum” is op 31 oktober 2013 vastgesteld door de raad van de gemeente Teylingen. Op basis van dit bestemmingsplan heeft de projectlocatie de bestemmingen ‘Wonen – 2’, ‘Verkeer- Verblijfsgebied’, ‘Tuin’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ met de daarbij behorende functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – 1’. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn diverse bouwvlakken opgenomen, waarbij ook een diverse maatvoering geldt. Voor de bouwvlakken die aan de weg zijn gesitueerd geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. Aan de ‘achterzijde’ van de woningen geldt op plaatsen ook een bouwvlak waarbinnen gebouwd mag worden tot een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 5,5 meter. Figuur 11. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan (bron: QGIS, eigen bewerking)

De voor ‘Wonen – 2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen in aaneengebouwde of tweeaaneengebouwde en geschakelde woningen met de mogelijkheid van aan-huis-gebonden beroepen, en daarnaast voor bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen,

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 13

parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water. Daarnaast dienen hoofdgebouwen conform de bouwregels binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Toets aan het bestemmingsplan “Sassenheim-Centrum” De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan. De voorgenomen ontwikkeling voorziet immers in gestapelde woningen (in plaats van de toegestane grondgebonden woningen) en wijkt af van de toegestane goot- en bouwhoogte alsmede het bouwvlak. Daarnaast worden als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling ook woningen voorzien binnen de bestemmingen ‘Tuin’ en Verkeer – Verblijfsgebied’. Ook hier doet zich een strijdigheid voor met de bestemmings- en bouwregels. Voor wat betreft de ligging binnen de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ met de daarbij behorende functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – 1’ geldt dat in paragraaf 4.2 van deze goflo nader op het aspect archeologie wordt ingegaan. Gelet op de aanwezige strijdigheden, dient een planologische procedure doorlopen te worden om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen” Het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen” is op 28 juni 2018 door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld. Met dit paraplubestemmingsplan is de bestaande parkeerregelgeving vastgelegd voor de bestemmingsplannen waarin dit nog niet was opgenomen. In de regels van het paraplubestemmingsplan is opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw dan wel het afwijken van gebruik slechts wordt verleend, indien is aangetoond dat wordt (of zal worden) voldaan aan het op dat moment geldende gemeentelijk parkeerbeleid. Daarnaast zijn een aantal afwijkingsmogelijkheden van deze planregel opgenomen. Toets aan het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen” De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan het geldende gemeentelijk parkeerbeleid. Deze toets vindt in paragraaf 5.13 van deze goflo plaats. Vooruitlopend op die toets, wordt hier volstaan met de vermelding dat wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid. Er doet zich derhalve geen strijd met het bestemmingsplan voor.

Bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Beeldbepalende objecten Teylingen en wijzigen gebruik Oude Herenweg 17 / 17a Voorhout” Dit bestemmingsplan is op 17 december 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen. Het bestemmingsplan voorziet in een regeling die bescherming biedt aan beeldbepalende objecten voor bouwactiviteiten waar een omgevingsvergunning bouwen voor vereist is. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan in een regeling die bescherming biedt bij slopen. Toets aan het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Beeldbepalende objecten Teylingen en wijzigen gebruik Oude Herenweg 17 / 17a Voorhout” De projectlocatie is niet bestemd als beeldbepalend object. Daarnaast is het niet gelegen in de bestemmingen ‘Waarde – Beschermd Dorpsgezicht’ of ‘Waarde – Cultuurhistorie’. De regels uit het bestemmingsplan zijn derhalve niet van toepassing op de voorgenomen ontwikkeling. Er doet zich geen strijdigheid voor.

Bestemmingsplan “Crisis- en herstelwet bestemmingsplan aanvullende bouw- en gebruiksregels Teylingen” Dit bestemmingsplan is op 30 mei 2024 vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen. In dit bestemmingsplan is het kruimelgevallenbeleid en de beleidsregel ‘Ruimtelijke randvoorwaarden logiesgewijze huisvesting tijdelijke arbeidsmigranten Duin- en Bollenstraat’ beleidsneutraal vertaald naar planregels.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 14

Daarnaast zijn de regels inzichtelijk gemaakt via het Digitale Stelsel Omgevingswet, waarbij op perceelniveau is te zien welke regelgeving van toepassing is. Toets aan het bestemmingsplan “Crisis- en herstelwet bestemmingsplan aanvullende bouw- en gebruiksregels Teylingen” In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor uitbouwen, aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen alsmede het bouwen van erkers, dakterrassen, entreeportalen, erfafscheidingen, dakkapellen en dakopbouwen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop- en nieuwbouw van hoofdgebouwen. Derhalve kan geen gebruik worden gemaakt van de regels uit het bestemmingsplan.

Bruidsschat omgevingsplan gemeente Teylingen De bruidsschat is opgenomen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan van de gemeente Teylingen. De bruidsschat bestaat uit ongeveer 600 regels uit het voormalige Activiteitenbesluit, Bouwbesluit en het Besluit omgevingsrecht. De regels hebben betrekking op een grote diversiteit aan onderwerpen, zoals horeca, detailhandel, recreatie, lozingen, emissies van geluid, geur en trillingen door bedrijven en bouwen. Toets aan de bruidsschat omgevingsplan gemeente Teylingen De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van woningen, waarvoor buitenplans van het omgevingsplan moet worden afgeweken. Een toets aan de bruidsschat is derhalve niet aan de orde. In dit kader wordt overigens nog opgemerkt dat onderwerpen zoals bodem, geluid en geur en dergelijke in hoofdstuk 5 van deze goflo aan bod komen.

Verordeningen tijdelijk deel omgevingsplan gemeente Teylingen Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bevat naast de bruidsschat en de voormalige bestemmingsplannen, ook drie verordeningen. Het gaat om de archeologieverordening, de geurverordening en de verordening afvoer hemel- en grondwater (art. 4.6 Invoeringswet Omgevingswet). Toets aan de verordeningen tijdelijk deel omgevingsplan gemeente Teylingen Het beleid uit deze verordeningen komt, voor zover relevant voor de voorgenomen ontwikkeling, aan bod in paragraaf 4.2, 5.6 en 5.15 van deze goflo.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 15

3

RUIMTELIJK BELEID RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Drie afwegingsprincipes Het doel van de NOVI is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig; 2. Kenmerken & identiteit; 3. Afwentelen voorkomen. 3.1.1.1 Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 48 woningen. Er is, gelet op de aard en omvang, sprake van een ontwikkeling op lokaal niveau. Er zijn geen rijksbelangen in het geding. Het beleid wordt derhalve over gelaten aan de provincie en gemeente. 3.1.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de nationale belangen zoals benoemd in de NOVI.

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) staan onder meer regels over omgevingswaarden, instructieregels en beoordelingsregels. Het Bkl geldt voor het Rijk en decentrale overheden.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 16

3.1.2.1 Relatie tot ontwikkeling In het Bkl zijn specifieke beoordelingsregels voor een aanvraag omgevingsvergunning (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit opgenomen (artikel 8.0b t/m 8.0e Bkl). Artikel 8.0b, eerste lid, in hoofdstuk 8 van het Bkl bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies over omgevingsplannen het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Aan de provinciale instructieregels wordt in paragraaf 3.2.2 van deze goflo getoetst. Op basis van het Bkl is de projectlocatie gelegen in de gebieden ‘gebieden waar windturbines het militaire radarbeeld kunnen verstoren’, ‘gebieden waar windturbines het militaire radarbeeld kunnen verstoren RG’ en ‘uitsluitingsgebieden hyperscale datacentra’. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in de realisatie van windturbines en tevens niet in de realisatie van een (hyperscale) datacentrum. Er doet zich derhalve geen strijdigheid voor met de bepalingen uit het Bkl, behorende bij deze gebiedsaanwijzingen. 3.1.2.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de regels uit het Bkl.

PROVINCIAAL BELEID Omgevingsvisie Zuid-Holland Het huidige beleid betreft de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. De Omgevingsvisie vormt samen met de Omgevingsverordening en het Omgevingsprogramma het provinciale Omgevingsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het Omgevingsbeleid beschrijft hoe de provincie werkt aan een goede leefomgeving, welke plannen daarvoor zijn, welke regels daarbij gelden en welke inspanningen de provincie daarvoor levert. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening (‘handelingskader ruimtelijke kwaliteit’). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: 

 

De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied meer bijzonder of meer kwetsbaar is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 17

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeeld, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. 3.2.1.1 Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie behoort niet tot een provinciale beschermingscategorie. Conform de provinciale kwaliteitskaart is de projectlocatie (gedeeltelijk) gelegen in: -

het kustcomplex – zeezandafzettingen (kaart: laag van de ondergrond); het kustcomplex – strandwallen en oude duinen (kaart: laag van de ondergrond); het bollenlandschap (kaart: cultuur- en natuurlandschappen); en de steden en dorpen (kaart: stedelijke occupatie).

Hieronder zijn de richtpunten behorende bij deze kwaliteiten en de relatie tot de beoogde ontwikkeling beschreven. In dit kader wordt opgemerkt dat met de voorgenomen ontwikkeling sprake is van het type ‘inpassen’. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. De bestaande structuren en kwaliteiten veranderen niet tot nauwelijks. Het kustcomplex – zeezandafzettingen en strandwallen en oude duinen (kaart: laag van de ondergrond) Het kustcomplex is opgebouwd uit een opeenvolging van zee, strand, jonge duinen, strandvlakten en strandwallen parallel aan de kust. Deze langgerekte structuur is op twee plaatsen onderbroken: bij de monding van de Oude Rijn en bij de voormalige monding van de Maas. Veel strandwallen zijn in de loop van de tijd vergraven voor het zand of de bollenteelt, waardoor het kenmerkende reliëf op die plekken is verdwenen. De duinen en het strand kennen een grote natuurlijke dynamiek en uitersten in omstandigheden: van droog en warm, naar nat en koud of van zout naar zoet. Dit maakt het strand en de duinen ecologisch erg waardevol. Richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit luiden als volgt: -

Ontwikkelingen versterken en gebruiken waar mogelijk de natuurlijke dynamiek en omstandigheden van de kust (duinen, strand en voordelta/vooroever). Ontwikkelingen houden het verschil herkenbaar tussen “hoog en droog” en “laag en nat” en bouwen voort op de parallelle kuststructuur. Waterveiligheidsmaatregelen zijn mede gericht op het versterken van het natuurlijk kustkarakter.

De voorgenomen ontwikkeling is voorzien op een binnenstedelijke locatie, waar reeds woningbouw aanwezig is. De richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit zijn derhalve niet aan de orde op de projectlocatie c.q. bij de voorgenomen ontwikkeling. Het bollenlandschap (kaart: cultuur- en natuurlandschappen) Het bollenlandschap is ontstaan door het vergraven van oude duinen en strandwallen en de aanleg van een fijnmazig vaartenstelsel ten behoeve van de bollenteelt. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. Bijzonder zijn de (restanten van) landgoederen en oude duinen. De landschappelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones. De iets lagergelegen strandvlakten met een uitgebreider slotenpatroon en graslanden zijn meer open. De strandwallen zijn meer verdicht door bebouwing en beplanting van dorpen en linten, landgoederen en de bollenteelt. Kenmerkende landschapselementen zijn bijvoorbeeld de bollenvelden, hagen en houtsingels om percelen, hagen en bomen langs wegen en oude bosrelicten. Richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit luiden als volgt: -

Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones met name op de strandwallen. Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 18

-

Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open (en nog gave) strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van woningen op een reeds bestaande verdichte zone (namelijk het stedelijk c.q. bebouwde gebied). Hiermee vindt ook geen aantasting van het zicht op de bollenvelden plaats en is er ook geen (negatief) effect op het contrast tussen open strandvlakten en de voor bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen. De steden en dorpen (kaart: stedelijke occupatie) De projectlocatie is gelegen in Sassenheim en derhalve in een dorp. Dorpen maken van oorsprong deel uit van de agrarische cultuurlandschappen. Vanuit hier werden de omliggende agrarische gronden ontgonnen en daarna vaak eeuwenlang bewerkt. Door de verschillende condities van de ondergrond en de natuurlijke omgeving in combinatie met de ligging in de netwerken ontstond een pallet aan dorpen met eigen kenmerken, karakter en kwaliteit. Richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit luiden als volgt: - Elk dorp bouwt voort op de eigen identiteit en op de karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. - Ruimtelijke ontwikkelingen dragen bij aan de groen- en waterstructuren en recreatieve uitloopmogelijkheden in en rond het dorp.

- Ontwikkelingen dragen bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van extra sociale en middeldure huurwoningen ten opzichte van de huidige situatie. De woningen variëren daarnaast in oppervlak, waardoor er sprake is van een divers aanbod. Ten opzichte van de huidige situatie zal de groene voorzone behouden blijven en zelfs verbeterd worden. Rondom nagenoeg het hele complex zal beplanting aanwezig zijn. De voordeuren aan de straat zorgen voor een levendig straatbeeld. Om het moderne complex in te passen in het traditionele straatbeeld van de omgeving, zal de ambachtelijkheid van de metseltraditie behouden blijven en heeft elke zijde een ander karakter dat samengaat met de bebouwing aan de overkant van de straat. Ook borduurt dit complex voort op de bijzondere hoeken in de omgeving, zoals de hoek van het gemeentehuis richting de projectlocatie, de hoek van het woningencomplex aan het Gildehof richting de projectlocatie en de hoek en tevens entree van het voormalige schoolgebouw aan de Jacoba van Beierenlaan. Gelet op voorgaande wordt met de voorgenomen ontwikkeling voldoende invulling gegeven aan de richtpunten voor de ruimtelijke kwaliteit. 3.2.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

Zuid-Hollandse Omgevingsverordening Per 1 januari 2024 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) in werking getreden. Op 18 februari 2025 is een geconsolideerde versie vastgesteld. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. Gemeentelijke omgevingsplannen dienen aan deze regels te voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit. Hieronder zijn de voor de ontwikkeling relevante regels uit de verordening opgenomen. 3.2.2.1 Relatie tot ontwikkeling Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet volden. De voor de beoogde ontwikkeling relevante regels zijn hieronder weergegeven, gevolgd door een toelichting op de relatie met het project. Gebied binnen LiB-5 contour Schiphol en gebied binnen voormalige bebouwingscontour 2003 binnen LiB-5 contour Schiphol Op grond van artikel 7.41, eerste lid van de ZHOV staat een omgevingsplan voor het gebied binnen de LiB-5

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 19

contour Schiphol nieuwe woningen alleen toe binnen het bestaande stads- en dorpsgebied. In afwijking van het eerste lid kan een omgevingsplan in onderstaande gevallen voorzien in nieuwe woningen buiten bestaand stads- en dorpsgebied als het betreft: a.

woningbouw binnen het gebied binnen de voormalige bebouwingscontour van de streekplannen uit 2003 binnen de LiB-5 contour Schiphol; b. de toevoeging van ten hoogste enkele woningen in aanwezige lintbebouwing; c. de toevoeging van greenportwoningen en compensatiewoningen; d. de toevoeging van ten hoogste enkele woningen volgens het principe ruimte voor ruimte, waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van overtollige bebouwing en kassen; e. het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen; of f. bedrijfswoningen, voor zover noodzakelijk voor de bedrijfsvoering. Verder wordt in het derde lid van artikel 7.41 bepaalt dat, voor zover een omgevingsplan nieuwe woningen toelaat in het gebied binnen de LiB-5 contour Schiphol, in de motivering rekenschap wordt gegeven van het feit dat op deze locatie sprake is van geluid vanwege het luchtverkeer en worden de redenen vermeld die ertoe hebben geleid om op de deze locatie nieuwe woningen toe te laten. Voor de voorgenomen ontwikkeling geldt dat deze plaatsvindt binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Er wordt dus voldaan aan artikel 7.41, eerste lid van de ZHOV.

In dit kader wordt opgemerkt dat de nieuw te realiseren woningen ook zijn toegestaan op basis van artikel 7.41, tweede lid, sub a van de ZHOV, vanwege de ligging binnen de voormalige bebouwingscontour van de streekplannen uit 2003 binnen de LiB-5 contour Schiphol. Aan het derde lid wordt ook voldaan. In paragraaf 5.11 van de goflo is de gevraagde motivering opgenomen. Risico’s van klimaatverandering Artikel 7.41a van de ZHOV bepaalt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de risico’s van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte, droogte alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s aan de orde zijn wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, of het gericht aanvaarden van deze risico’s. In de huidige situatie is de projectlocatie reeds in grote mate verhard. Door de voorgenomen ontwikkeling verandert de verhouding tussen halfverhard, onverhard en verhard oppervlak. Zo neemt het aantal vierkante meters aan halfverharding af van 733 m2 naar 354 m2, neemt het aantal vierkante meters onverhard oppervlak toe van 588 m2 naar 745 m2 en neemt het verhard oppervlak ook in beperkte mate toe van 1.758 m2 naar 1.979 m2.

De voorgenomen ontwikkeling houdt rekening met de risico’s van klimaatverandering door een groene binnentuin te realiseren en de straatprofielen te vergroenen. Daarnaast is de stoep aan de Westerstraat breder gemaakt, zodat daar de bomenrij kan worden doorgezet. Dit levert een bijdrage aan het reduceren van hittestress. Tot slot wordt in de binnentuin gewerkt met retentiekratten, wat een bijdrage levert aan het tegengaan van wateroverlast alsmede rekening gehouden wordt met tijden van droogte. Ladder voor duurzame verstedelijking Op grond van artikel 7.45 dient een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de motivering in te gaan op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Als over de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd of die door gedeputeerde staten zijn vastgesteld, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken. Volgens de Regionale Woon Agenda Holland Rijnland 2023 komt de woningbehoefte voor de periode van 2021 t/m 2030 uit op 30.500 nieuwe woningen.

Van de nieuwbouw dient minimaal 30% van de nieuw te realiseren woningen, sociale huur te betreffen. Dit wordt gemonitord op het niveau van het totale programma

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 20

in de gemeente. De voorgenomen ontwikkeling voorziet ten opzichte van de huidige situatie in het toevoegen van minimaal 18 extra sociale huurwoningen en drie middeldure huurwoningen. Met de totale ontwikkeling van 48 (sociale) huurwoningen (en de sloop van de 26 bestaande woningen) wordt zowel voorzien in een kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio als in de kwalitatieve behoefte aan (sociale) huurwoningen. In aanvulling op voorgaande geldt dat uit het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een evenwichtiger woningmarkt’ van gemeente Teylingen volgt dat het aandeel sociale huurwoningen in Teylingen met 23% lager ligt dan het gemiddelde in andere gemeenten in Holland Rijnland. Dit geldt vooral voor Voorhout, waar 16% van de woningvoorraad een sociale huurwoning is. In Sassenheim en Warmond is dit respectievelijk 28% en 32%. 35% van de inwoners van de gemeente komt op basis van hun inkomen in aanmerking voor een sociale huurwoning. De wachttijd voor sociale huurwoningen was de afgelopen jaren weliswaar vrij stabiel: rond 6,5 à 7 jaar (Woningnet Holland Rijnland, 2018). De gemiddelde (actieve) zoektijd stijgt: van 0,8 jaar naar 1,5 jaar. Dit wijst op een groeiende druk op de sociale huur, vergelijkbaar met het regionale gemiddelde (6,9 jaar wachttijd en 1,5 jaar zoektijd).

In Sassenheim ligt de bouwopgave volgens het Woonprogramma binnen de bebouwde kom en de nadruk op inbreiding. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hier bij uitstek in en levert daarnaast een bijdrage aan het reduceren van het groeiende tekort aan sociale huurwoningen. Daarnaast is in het Woonprogramma 2020 – 2024 beschreven dat het nodig is om naast sociale huurwoningen, ook middeldure huurwoningen toe te voegen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin door drie middeldure huurwoningen te realiseren. Gelet op voorgaande kan gesteld worden dat voldoende behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling is en zodoende voldaan wordt aan artikel 7.45 van de ZHOV. 3.2.2.2 Conclusie Aan de regels uit de ZHOV wordt voldaan.

REGIONAAL BELEID Regionale Woonagenda, Regionale Woondeal en de regionale Huisvestingsverordening Het doel van de Regio Holland Rijnland is om tot en met 2030 30.500 nieuwe woningen in de regio te bouwen. Daarvan is 30% sociale huur en 35% betaalbare huur en koop. Deze afspraken staan in de Regionale Woonagenda en in de Regionale Woondeal die de regio samen met het Rijk, de Provincie en de woningcorporaties hebben gemaakt. Het doel van de Regionale Woonagenda is te zorgen voor een goed evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt en een betere kwaliteit van wonen. De regio levert jaarlijks een regionaal woningbouwprogramma aan. De provincie toetst dit programma. Daardoor hoeven bouwplannen niet steeds apart beoordeeld te worden. Dit versnelt de procedures rondom bouwen. De Regionale Woonagenda is het kader voor het regionaal woningbouwprogramma. Afspraken over een eerlijke verdeling van sociale en middenhuurwoningen, en woonwagenstandplaatsen staan in de regionale Huisvestingsverordening. 3.3.1.1 Relatie tot ontwikkeling Zoals in paragraaf 3.2.2.1 bij de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking ook reeds is beschreven, levert de voorgenomen ontwikkeling met de realisatie van maximaal 48 (sociale en middeldure) huurwoningen bij aan de opgave om 30.500 nieuwe woningen in de regio te bouwen.

Daar komt bij dat door de voorgenomen ontwikkeling ook een bijdrage wordt geleverd om in de gemeente te voldoen aan het vereiste van minimaal 30% sociale huur.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 21

3.3.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de eisen en ambities uit de Regionale Woonagenda, Regionale woondeal en de regionale Huisvestingsverordening.

GEMEENTELIJK BELEID Omgevingsvisie Op 12 december 2024 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Teylingen ‘Een Florerende Toekomst voor Teylingen’ vastgesteld. De omgevingsvisie van Teylingen beschrijft de langetermijnvisie voor Teylingen op hoofdlijnen. De spreekwoordelijke ‘stip op de horizon’. Heel veel thema’s komen erin terug en die hebben allemaal betrekking op de fysieke leefomgeving. Hierbij te denken aan klimaat, energie, gezondheid, mobiliteit, recreatie, natuur en landschap, bedrijvigheid, wonen en maatschappelijke voorzieningen. Ook wordt een koppeling gelegd met het economische en sociale domein. In de omgevingsvisie wordt ingezet op ambitieuze doelen, maar het is ook een realistisch verhaal dat ingaat op de benodigde acties voor essentiële opgaven. In de Omgevingsvisie wordt dit zowel thematisch als gebiedsgericht uitgewerkt met een integraal afwegingskader per deelgebied. 3.4.1.1 Relatie tot ontwikkeling De projectlocatie is gelegen in het deelgebied ‘Dorpscentra van de drie dorpen’. Hieronder wordt op de diverse aspecten uit het afwegingskader behorende bij dit deelgebied in gegaan: -

-

-

-

-

Voor het aspect ‘Natuurlijk en groen’ geldt dat het in Sassenheim de ambitie is om het parkrijke karakter te versterken door groenstructuren te verbinden en de parkkwaliteiten te benutten. Rond het kerkplein en in de smalle straten wil de gemeente inzetten op vergroening en klimaatadaptatie. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het versterken van de groenstructuur. Zo is de stoep aan de Westerstraat breder gemaakt, zodat daar de bomenrij kan worden doorgezet. Daarnaast wordt het projectgebied aan de randen voorzien van een groene invulling. Verder heeft initiatiefnemer de intentie om de binnentuin openbaar toegankelijk te maken. Indien nodig kan vanuit veiligheidsoogpunt de binnentuin wel worden afgesloten. Initiatiefnemer heeft de intentie om de binnentuin openbaar toegankelijk te maken. Indien nodig kan vanuit veiligheidsoogpunt de binnentuin wel worden afgesloten. Voor wat betreft het aspect ‘cultureel en beleefbaar’ geldt dat in algemene zin wordt ingezet om nieuwe bebouwing aan te laten sluiten op de bestaande korrelgrootte passend bij de dorpse maat en schaal van de individuele kernen. De voorgenomen ontwikkeling houdt rekening met het traditionele straatbeeld van de omgeving, zal de ambachtelijkheid van de metseltraditie behouden blijven en heeft elke zijde een ander karakter dat samengaat met de bebouwing aan de overkant van de straat.

Ook borduurt dit complex voort op de bijzondere hoeken in de omgeving. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 2.1.2 van deze goflo. Voor het aspect ‘energieneutraal en klimaatbestendig’ geldt dat het beleid zich o.a. richt op het faciliteren van het verduurzamen van gebouwen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop van 26 sterk verouderde woningen. Hiervoor in de plaats worden 48 nieuwe, duurzame(re) woningen gerealiseerd. In het plan is daarnaast volop aandacht voor duurzaamheid. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van deze goflo. Voor het aspect ‘fijn wonen voor iedereen’ geldt dat in de dorpscentra wonen ondergeschikt is aan de centrumfuncties. Aan de randen van de dorpscentra is ruimte voor transformatie naar wonen. De gemeente zet graag in op appartementen voor logische doelgroepen zoals jongeren of ouderen zodat ze snel bij voorzieningen zijn. Ook zijn er enige verdichtingskansen. Wonen boven een winkel is mogelijk waarbij ‘centrum’ de belangrijkste functie blijft en horeca niet beperkt. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het verder verdichten van het projectgebied, dat reeds volledig uit woningen bestaat. De voorgenomen ontwikkeling staat de ambities op dit thema dan ook niet in de weg.

Voor het aspect ‘veilig en leefbaar’ geldt dat hierin is opgenomen dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden met diverse veiligheidscontouren, zoals buisleidingen en de geluidscontour van Schiphol. In hoofdstuk 5 van deze goflo wordt hier verder op ingegaan.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 22

De aspecten ‘sociaal en vitaal’, ‘recreatief en toeristisch’, ‘ondernemend’ en ‘bereikbaar’ geldt dat hierbij vooral ambities voor het dorpscentrum zijn geformuleerd. Deze aspecten zijn daarmee niet relevant voor de voorgenomen ontwikkeling. 3.4.1.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de ambities zoals geformuleerd voor het deelgebied ‘Dorpscentra van de drie dorpen’, waar de projectlocatie in is gelegen.

Woonprogramma 2020 – 2024 In het ‘Woonprogramma 2020 – 2024: naar een evenwichtige woningmarkt’ beschrijft de gemeente Teylingen hun visie, ambities en keuzes op het gebied van wonen voor de komende jaren. Hierin besteedt de gemeente aandacht aan de aanpak druk op de woningmarkt, de verduurzaming van het woonaanbod in de kernen en het lang zelfstandig thuis wonen. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. De volgende thema’s komen in het woonprogramma aan bod: a. Aanpak druk op de woningmarkt: kansen voor starters, jongeren en ouderen; 1. Voldoende woningbouw; 2. De juiste woning bouwen; b. Verduurzaming van het woonaanbod in de kernen; c. Lang zelfstandig thuis wonen in alle kernen. In de gemeente Teylingen is de druk op de woningmarkt hoog. De ambitie van de gemeente is om minimaal te voldoen aan de lokale woningbehoefte. Totaal is er in Teylingen tot 2040 behoefte voor 1.720 koopwoningen. Opgemerkt wordt dat de gemeente Teylingen momenteel werkt aan een nieuw Woonprogramma onder de Omgevingswet. Vooralsnog is deze niet vastgesteld en/of in werking getreden, dus blijft nadere toetsing hieraan achterwege. 3.4.2.1 Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 45 sociale huurwoningen en drie middeldure huurwoningen.

Uit het Woonprogramma volgt, zoals ook in paragraaf 3.2.2.1 beschreven, dat het aandeel sociale huurwoningen in Teylingen met 23% lager ligt dan het gemiddelde in andere gemeenten in Holland Rijnland. Dit geldt vooral voor Voorhout, waar 16% van de woningvoorraad een sociale huurwoning is. In Sassenheim en Warmond is dit respectievelijk 28% en 32%. 35% van de inwoners van de gemeente komt op basis van hun inkomen in aanmerking voor een sociale huurwoning. De wachttijd voor sociale huurwoningen was de afgelopen jaren weliswaar vrij stabiel: rond 6,5 à 7 jaar (Woningnet Holland Rijnland, 2018). De gemiddelde (actieve) zoektijd stijgt: van 0,8 jaar naar 1,5 jaar. Dit wijst op een groeiende druk op de sociale huur, vergelijkbaar met het regionale gemiddelde (6,9 jaar wachttijd en 1,5 jaar zoektijd). In Sassenheim ligt de bouwopgave volgens het Woonprogramma binnen de bebouwde kom en de nadruk op inbreiding. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hier bij uitstek in en levert daarnaast een bijdrage aan het reduceren van het groeiende tekort aan sociale huurwoningen. Daarnaast is in het Woonprogramma 2020 – 2024 beschreven dat het nodig is om naast sociale huurwoningen, ook middeldure huurwoningen toe te voegen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin door drie middeldure huurwoningen te realiseren.

In aanvulling op voorgaande wordt opgemerkt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Prestatieafspraken die zijn gemaakt tussen Woonstichting Stek en gemeente Teylingen. Tot slot wordt voorzien in het thema ‘lang zelfstandig thuis wonen in alle kernen’. In de voorgenomen ontwikkeling wordt vooral voorzien in appartementen en driekamerwoningen van gemiddeld 75 m2. Hierdoor kan een brede doelgroep, waaronder ouderen, worden gehuisvest met als doel langer thuis blijven wonen.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 23

3.4.2.2 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid zoals verwoord in het Woonprogramma 2020 – 2024.

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 24

4

OMGEVINGSKWALITEIT In de Omgevingswet is een goede omgevingskwaliteit opgenomen als een centrale doelstelling (artikel 1.3 Omgevingswet). Dit duidt op het belang van aspecten als cultureel erfgoed, architectonische kwaliteit van bouwwerken, stedenbouwkundige kwaliteit en kwaliteit van natuur en landschap. Het gaat daarbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving.

RUIMTELIJKE KWALITEIT EN WELSTAND Artikel 22.29 lid 1 onder b bepaalt dat een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk alleen wordt verleend als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. Relatie tot ontwikkeling In paragraaf 2.1.2 van deze goflo is reeds toegelicht op welke wijze de voorgenomen ontwikkeling ruimtelijk is ingepast. Hierbij geldt ook dat het project in overleg met de stedenbouwkundige van de gemeente en de adviescommissie omgevingskwaliteit is ontwikkeld en ruimtelijk is ingepast. Voor wat betreft welstand geldt dat de projectlocatie conform de Welstandsnota Teylingen loketcriteria en richtlijnen 2013 is gelegen in het gebied ‘Teylingen Woongebied’ en binnen het welstandsniveau ‘Uitgangspunten gebied met minimale welstand’. In de woongebieden van Teylingen worden korte rijen woningen afgewisseld met enkele clusters individuele woningen en appartementenblokken in een hoofdzakelijk sobere baksteenarchitectuur langs overwegend groene straten. De woningbouw heeft een samenhangende compositie door herhaling van rijen en blokken. De veelal rechte rooi- en noklijnen zorgen per rij voor een samenhangend beeld en lopen evenwijdig aan de straat.

De voorgevels zijn in principe georiënteerd op de straat. De rijwoningen hebben een eenvoudige opbouw, waarbij hoekwoningen vrijwel gelijk zijn aan tussenwoningen. De herhaling van gevelelementen geeft ritme aan het straatbeeld. Appartementenblokken hebben veelal eenvoudige vormen en zijn middelhoog. Detaillering en materialen zijn in het algemeen eenvoudig en seriematig. Samenhangend kleurgebruik is standaard. Recente inbreidingen zijn veelal meer verzorgd in uitwerking en detaillering. Bijzondere elementen zijn de verspreid voorkomende gebouwen met andere functies zoals scholen en vrijstaande woningen. Deze woningen, gebouwen en complexen staan vrij op de kavel en wijken af in massa, opbouw en vorm. Een deel van de woningen bestaat uit (eenvoudige) villa’s. Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het groene straatbeeld en het aanzien vanuit de omringende gebieden. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht geschonken worden aan het behoud van het straatbeeld met herhaling in rooilijnen en gevelindeling en samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het gebruik van materiaal.

Voor de woongebieden van Teylingen zijn de volgende welstandscriteria benoemd:  Gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon, waarin vooral de voorgevelrooilijnen en hoeken van belang zijn: o gebouwen met de voorgevel richten op de belangrijkste openbare ruimte o gebouwen met een bijzondere functie zoals scholen kunnen een meer vrije positie innemen en daarbij een meerzijdige oriëntatie krijgen  De bouwmassa is evenwichtig en afgestemd op de samenhang in rij of cluster bezien vanuit het openbaar toegankelijk gebied: o uitbreidingen indien zichtbaar vanuit het openbaar toegankelijk gebied vormgeven als ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa

Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 25

vrijstaande woningen en gebouwen met bijzondere functies harmoniëren met het karakter van het gebied en kunnen afhankelijk van hun ligging afwijken van de gebruikelijke massa, opbouw, vorm en uitwerking De architectonische uitwerking en detaillering zijn eenvoudig maar degelijk: o bij rijen en blokken aan voorkanten de herhaling behouden o wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume en de rij of het cluster Materialen en kleuren zijn degelijk en terughoudend en aan voorkanten in samenhang met de rij of het cluster o





Met de hiervoor benoemde welstandscriteria is rekening gehouden bij het ontwerp van de voorgenomen ontwikkeling. Een toelichting hierop is gegeven in paragraaf 2.1.2 van deze goflo. De toets aan de welstandscriteria vindt verder plaats in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag voor de ruimtelijke bouwactiviteit. Conclusie Voor wat betreft het aspect ruimtelijke kwaliteit en welstand is sprake van een etfal.

ARCHEOLOGIE EN CULTUURHISTORIE In het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten. Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is doorgaans vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het project in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst. Relatie tot ontwikkeling Voor het aspect archeologie geldt het volgende. In het geldend (tijdelijk deel van het) omgevingsplan, is aan de projectlocatie de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ en de functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – 1’ toegekend.

Op basis hiervan moet bij grondwerkzaamheden van meer dan 0,30 meter onder maaiveld of groter dan 100 m2 een archeologisch onderzoek worden overlegd. Om aan deze verplichting te voldoen en het archeologische belang zorgvuldig mee te wegen in het ruimtelijk besluitvormingsproces, is door Hollandia Archeologen een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt dat op basis van de archeologische beleidskaart van de gemeenten Hillegom, Lisse, Noordwijk en Teylingen de projectlocatie is gekarteerd als archeologische waarde categorie 7 waarvoor een middelhoge verwachting geldt. Bij deze archeologische waarde geldt de vrijstellingsgrenzen van 100 cm -mv /500 m2 (Brandenburgh, 2020). Op basis van het funderingsplan zal de ontgravingsdiepte van de bouwwerkzaamheden maximaal 0,8 m -mv bedragen. Onder de fundering zullen echter heipalen worden aangebracht. Aangezien de heipalen dieper reiken dan 1,0 m -mv en het te bebouwen gebied een oppervlak van meer dan 500 m² beslaat, overschrijden de grondwerkzaamheden de vrijstellingsgrenzen van het gemeentelijk archeologisch beleid en het bestemmingsplan van de gemeente Teylingen. Gezien de middelhoge verwachting op archeologische resten in de strandwalafzettingen direct onder het maaiveld, wordt een vervolgonderzoek aanbevolen in de vorm van een inventariserend veldonderzoek met verkennende boringen.

Zodoende kan worden bepaald in hoeverre de ondergrond is verstoord en op welke diepten eventuele potentiële archeologische niveaus zich bevinden. Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 26

De uitvoerder van deze werkzaamheden dient te beschikken over het certificaat BRL SIKB 4003. Het onderzoek dient nader te worden uitgewerkt in een plan van aanpak dat ter goedkeuring aan de gemeente Teylingen moet worden voorgelegd, aangezien de gemeente nadere eisen aan het onderzoek kan stellen. Dit is slechts een aanbeveling en uiteindelijk is het aan de bevoegde overheid, de gemeente Teylingen, om een beslissing te nemen over de eventuele archeologische vervolgstappen. Mocht de gemeente geen verder archeologisch onderzoek wensen, dan dient conform art. 5.10 Erfgoedwet de Rijksoverheid onverwijld op de hoogte gesteld te worden wanneer er tijdens de werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen. Voor het aspect cultuurhistorie geldt dat op de locatie geen beeldbepalende, monumentale en/of cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig zijn. Ook is de projectlocatie niet gelegen binnen beschermd stads- of dorpsgezicht. Conclusie Voor wat betreft het aspect archeologie en cultuurhistorie is sprake van een etfal.

DUURZAAMHEID EN NATUURINCLUSIEF BOUWEN In het kader van een etfal, is het wenselijk om duidelijk aan te geven welke duurzame aspecten aanwezig zijn of waar het plan aan bijdraagt (ook in relatie tot de Bruidsschat, art. 22.52). Relatie tot ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling voorziet in diverse duurzaamheidsmaatregelen. Zo wordt beton zoveel mogelijk vermeden en worden de buitengevels voorzien van houtskeletbouw elementen met duurzame isolatie. Daarnaast bestaan de woningbouwscheidende wanden uit kalkzandsteen en wordt onderzocht of duurzaam metselwerk kan worden toegepast (zoals bijvoorbeeld de eco-brick). Daarnaast worden – daar waar mogelijk – de huidige bakstenen hergebruikt. Daarnaast is tussen de gemeente en initiatiefnemer overeengekomen dat een hoge duurzaamheidsambitie wordt nagestreefd, zoals omschreven in het raadsprogramma en het collegeprogramma “vitaal Teylingen”. Dit betekent dat de ontwikkeling minimaal moet voldoen aan de eisen ten aanzien van duurzaamheid conform het Besluit bouwwerken leefomgeving, maar gestreefd wordt naar een GPR score van: - minimaal een 8 voor het onderdeel Duurzaamheid Prestatie Gebouwen (DPG, combinatie van milieu en energie); - afzonderlijk een 8,5 voor het onderdeel Energie; - minimaal een 8 voor het onderdeel Gezondheid en Gebruikskwaliteit; - minimaal een 7 voor het onderdeel Toekomstwaarde.

Verder wordt een groene binnentuin met retentiekratten gerealiseerd en worden regentonnen toegepast. Aan natuurinclusiviteit wordt ook aandacht besteed. De binnentuin heeft een boom in het midden en de straatprofielen worden vergroend. Ook wordt de stoep aan de Westerstraat breder gemaakt, zodat daar de bomenrij kan worden doorgezet. Tot slot wordt onderzocht of in de gevel nestkasten kunnen worden opgenomen, bijvoorbeeld ter plaatse van de poort naar het binnengebied of op de zijwanden aan de Westerstraat. Conclusie Voor wat betreft het aspect duurzaamheid en natuurinclusief bouwen is sprake van een etfal.

ZORGVULDIG RUIMTEGEBRUIK / LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING De toets voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, ook wel de ‘laddertoets’ genoemd, moet gedaan worden voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen die 'voldoende substantieel’ zijn. Het doel van de Mees Ruimte & Milieu | 24234.goflo

Pagina | 27

laddertoets is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in (niet-) stedelijke gebieden. Wettelijk kader Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stede- lijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3. Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b.