3. Toelichting_24.pdf - Toelichting_24.pdf

Groot Seminarie Warmond bestemmingsplan voor vaststelling Gemeente Teylingen 5 september 2022

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Planvorm 1.5 Planproces 1.6 Leeswijzer

3 3 5 7 8 8 8

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 2.1 Bestaande situatie 2.2 Integrale Visie 2.3 Integraal Plan

9 9 12 14

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving 3.1 Planvorm 3.2 Opbouw van het bestemmingsplan 3.3 Opzet van de regels 3.4 Hoofdstuk 3 Algemene regels 3.5 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

20 20 20 20 23 24

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Algemeen 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Regionaal beleid 4.5 Gemeentelijk beleid 4.6 Conclusie

25 25 25 27 32 33 35

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek 5.1 Milieueffectrapportage 5.2 Bedrijven en milieuzonering 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Stikstofdepositie 5.5 Externe veiligheid 5.6 Watertoets 5.7 Archeologie en cultuurhistorie 5.8 Bodem 5.9 Geluid 5.10 Ecologie 5.11 Verkeer en infrastructuur

36 36 38 40 42 42 46 50 55 57 58 63

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1 Algemeen 6.2 Participatie 6.3 Bestemmingsplan

71 71 71 73

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid 7.1 Exploitatie 7.2 Anterieure overeenkomst 7.3 Handhaving

75 75 75 75

2

Toelichting De toelichting dient een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten te geven. Met name een goede afstemming tussen de toelichting en de beide juridische onderdelen van het bestemmingsplan is van groot belang. De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan.

De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleiding Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving Hoofdstuk 4 Beleidskader Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

De plantoelichting bevat de bijlagen: Bijlage 1 Tuinhistorisch onderzoek complex Mariënhaven Bijlage 2 Integrale Visie Groot Seminarie Warmond Bijlage 3 Integraal Plan Groot Seminarie Warmond Bijlage 4 Verkeer en parkeren Bijlage 5 Stikstofonderzoek en Aerius berekening Bijlage 6 Archeologie Bijlage 7 Cultuurhistorisch onderzoek Bijlage 8 Bodemonderzoeken Bijlage 9 Akoestisch onderzoek Bijlage 10 Ecologisch onderzoek Bijlage 11 Besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling Bijlage 12 Nota van beantwoording vooroverleg reacties Bijlage 13 Nota van beantwoording zienswijze

Hoofdstuk 1

Inleiding

Dit hoofdstuk bevat informatie over het plangebied, de aanleiding voor de voorgenomen ontwikkeling, de vigerende plannen, de planvorm, de mogelijke mer-plicht en de leeswijzer.

1.1

Aanleiding

Het voormalig seminarie terrein (figuur 1) in Warmond ondergaat een grootschalige transformatie. Het gebied was sinds 1965 in gebruik als woon-zorgcomplex. Het terrein en bijbehorende bebouwing is medio 2017, middels een verkooptraject aan Mariëngaerde Warmond Exploitatie BV verkocht. De nieuwe eigenaar is voornemens het gebied te herontwikkelen, uitgaande van een woonfunctie en zorgfunctie.

3

Figuur 1

De historische gebouwen Mariëngaerde en Mariënhaven worden binnen de bestaande gebouw contouren gerevitaliseerd. Het gebouw Mariënhaven behoudt hierbij zijn functie Maatschappelijk. Het gebouw Mariëngaerde krijgt de nieuwe bestemming wonen. Het gebouw het Kompas wordt gesloopt en vervangen door het nieuwbouw woningencomplex Mariënhof. Bovendien wordt het omliggende terrein geherstructureerd om parkeren in te passen en om cultuurhistorische waarden en groenstructuren te herstellen. In reactie op de eerste herontwikkelingsideeën van de nieuwe grondeigenaar, is er in opdracht van de gemeente een tuinhistorisch onderzoek uitgevoerd en is in samenspraak met de ontwikkelaar en diverse stakeholders/belanghebbenden een Integrale Visie voor het gebied opgesteld. De Integrale Visie omschrijft de criteria en kansen waaraan toekomstige ontwikkelingen in het gebied moeten voldoen. Aan de hand van de toetsingskaders in de visie en na een uitvoerig participatietraject met diverse stakeholders/belanghebbenden en inwoners heeft de gemeenteraad van Teylingen voor een deel van het gebied, het plangebied (figuur 2), op 3 juni 2021 een Integraal Plan vastgesteld. Het Integraal Plan omschrijft de stedenbouwkundige structuur van het plangebied.

Elementen zoals bouwprogramma, bouwvlakken, groencontouren, verkeersafwikkeling, het parkeren en de inpassing van parkeerplaatsen zijn in het Integraal Plan geformuleerd. Het Integraal Plan vormt de onderlegger voor het ontwerp bestemmingsplan Groot Seminarie Warmond ('juridische vertaling').

4

Figuur 2

Het gebouwencomplex Mariëngaerde is in 2018 tot 2020 passend binnen het vigerende bestemmingsplan gerenoveerd tot 107 woonzorgeenheden. Vervolgens is een tijdelijke omgevingsvergunning verleend om de functie van het complex Mariëngaerde (tijdelijk) te wijzigen naar alleen wonen (tot 1-1-2023). Het gebouw Mariënhaven wordt passend binnen het vigerende bestemmingsplan getransformeerd naar 41 zorgeenheden. De omgevingsvergunning hiervoor is verleend in 2020, waarna de werkzaamheden in 2021 zijn gestart. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de nieuwbouwontwikkeling Mariënhof met woonfunctie mogelijk op de locatie van Het Kompas. Daarnaast wordt de functiewijziging van Mariëngaerde naar wonen ook als bestemming definitief gewijzigd en maakt het voorliggende bestemmingsplan de herstructuring van het terrein en het inpassen van parkeren in het gebied mogelijk. Het gebruik van Mariënhaven blijft met het bestemmingsplan ongewijzigd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009'.

1.2

Ligging plangebied

Het voormalige seminarie terrein is gelegen ten noordoosten van de kern Warmond. Het plangebied betreft een deelgebied van het voormalig seminarie terrein. Het gebied grenst aan de zuidzijde aan de Herenweg, aan de westzijde loopt de plangrens over de Oude Dam en aan de noordzijde over de weg Park Klinkenberg. Aan de oostzijde grenst het plangebied deels aan landgoed Oostergeest, deels aan volkstuincomplex De Krogt en voor het resterende deel (ter plaatse van De Buitenplaats/het Trefpunt) aan de Seminarielaan, vanaf Monseigneur Aengenentlaan tot de weg De Krogt. In het plangebied zijn een deel van de Seminarielaan, de Bisschopslaan en de Monseigneur Aengenentlaan gelegen.

5

6

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Op de gronden van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 17 december 2009. De bestemming ter plaatse van het complex is 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan zoals onderwijsvoorzieningen, kinderdagverblijven, welzijns- en culturele bestemmingen en religieuze voorzieningen. Bovendien is de locatie bestemd als 'zorg-gerelateerd wonen', een woonvorm waarbij de woningen zijn aangewezen voor huishoudens met een zorgbehoefte of waarbij een bewoner 55 jaar of ouder is. De Bisschopslaan en Seminarielaan zijn bestemd voor 'Verkeer' en ter weerzijden van de Bisschopslaan is de bestemming 'Bos' van toepassing. Op de hoek van Seminarielaan en Monseigneur Aengenentlaan is een gebied bestemd als Verkeers-Verblijfsgebied en in gebruik als parkeerterrein.

Over het plangebied vigeert daarnaast de dubbelbestemming 'Beschermd dorpsgezicht'. Het doel van deze regeling is om nieuwe ontwikkelingen binnen bepaalde kaders te laten plaatsvinden, zodanig dat bestaande kwaliteiten worden gehandhaafd of door nieuwe kwaliteiten worden vervangen. Afwijking ontwikkeling ten opzichte van het vigerende plan De beoogde bestemmingswijziging naar 'Wonen voor zowel het gebouw Mariëngaerde als de planontwikkeling Mariënhof ) past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Naast dit

7

gebruik geldt dit ook voor de positie en de verkaveling van de beoogde nieuwbouw Mariënhof.. Bovendien wordt het omliggende terrein geherstructureerd en krijgt het parkeren in het gebied een gewijzigde invulling. De beoogde herstructurering van het terrein vereist een wijziging van de bouwregels.

1.4

Planvorm

Het bestemmingsplan 'Groot Seminarie Warmond' is een ontwikkelingsgericht (en ook deels conserverend) bestemmingsplan dat de landschappelijke herinrichting van het voormalig seminarie terrein juridisch-planologisch mogelijk maakt, alsmede de nieuwbouw van 51 woningen, de functie wijziging van het gebouw Mariëngaerde en de herstructurering van het terrein en inpassing van parkeren

1.5

Planproces

Voordat het bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen. Kort weergegeven betreft het, de volgende stappen voor het bestemmingsplan 'Groot Seminarie Warmond': a. Ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken met de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. b. Vaststelling door de gemeenteraad van het bestemmingsplan, waarin de ingediende zienswijze(n) al dan niet verwerkt zijn. In een bijbehorende 'nota van beantwoording zienswijze' is een inhoudelijk ereactie gegeven op de ingediende zienswijze en wordt tevens aangegeven of de ingediende zienswijze al dan niet heeft geleid tot aanpassing/wijziging van het bestemmingsplan. c. Ter inzage legging van het al dan niet gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan voor een periode van 6 weken. Belanghebbenden kunnen (indien een zienswijze ingediend of bij gewijzigde vaststelling) beroep indienen bij de Raad van State.

1.6

Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende regels, vergezeld van een toelichting en bijlagen. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met uitleg over het project en de doorlopen stappen vanaf initiatief tot aan het ontwerp bestemmingsplan. De toelichting bestaat uit zeven hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk 1 volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie, de gebiedsvisie en het beoogde plan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de juridische beschrijving. Hoofdstuk 4 bevat het relevante beleidskader. In hoofdstuk 5 wordt het uitgevoerde onderzoek beschreven. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt tot slot ingegaan op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In het kader van dit bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Deze zijn als bijlagen bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd.

8

Hoofdstuk 2

Gebiedsvisie

Het voormalig seminarie terrein is gelegen in Beschermd Dorpsgezicht en het gebouw Mariëngaerde is aangewezen als Rijksmonument. De gemeente Teylingen vindt het belangrijk de cultuurhistorische- en landschappelijke waarden van het gebied te bewaren en waar mogelijk te herstellen en verbeteren. In het kader hiervan heeft de gemeente Teylingen voorafgaand aan de planontwikkeling voor de gehele locatie een Tuinhistorische onderzoek met kansenkaart laten opstellen. Vervolgens heeft de gemeente aan bureau Wissing opdracht gegeven om op basis hiervan voor het gebied en beoogde (her)ontwikkelingsplannen een (integrale) gebiedsvisie op te stellen om het gewenste streefbeeld van het gebied te formuleren. Hierbij zijn verschillende stakeholders (direct betrokkenen), betrokken geweest.

2.1

Bestaande situatie

In cultuurhistorisch opzicht bestaat het Complex Mariënhaven uit drie deelgebieden: 1. Seminarie en omgeving; a. Bisschops- en Seminarielaan; b. Omgeving gebouwen; c. Voormalige kasteellocatie; d. Terrein Park Klinkenberg. 2. Terrein rooms katholieke kerk St. Matthias; 3. Terrein Schoonoord.

Afbeelding: deelgebieden tuinhistorisch onderzoek

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de deelgebieden 1a en 1b, tevens bekend als het plangebied. De bestaande situatie van deelgebieden 1a en 1b wordt op het gebied cultuurhistorie, landschap, stedenbouw en architectuur hierna beschreven.

9

2.1.1

Cultuurhistorische analyse en kansen

Gelet op het bijzondere karakter en de hoge cultuurhistorische waarden in het gebied, heeft Stichting In Arcadië in opdracht van de gemeente een tuinhistorisch onderzoek uitgevoerd. Met als doel de historische waarden van het gebied te inventariseren en te adviseren in kansen en aandachtspunten voor de toekomstige planontwikkeling. Dit heeft geresulteerd in het rapport met de titel: "Tuinhistorisch onderzoek en waardestelling Complex Mariënhaven te Warmond" van 1 november 2017. Op basis van dit rapport is er volgens een kansenkaart cultuurhistorie en buitenruimte opgesteld. Aan de hand van het rapport en deze kaart zijn de meerdere aandachtspunten en kansen in relatie tot tuinhistorisch onderzoek uitgewerkt en vastgelegd en is als Bijlage 1 (tevens een bijlage van Integrale Visie) is opgenomen. Het terrein heeft een complexe geschiedenis waarbij de waardestelling op onderdelen zeer verschillend is en varieert van indifferent tot hoog als gevolg van verschillende verbouwingen en aanpassingen aan het terrein die in de afgelopen decennia zijn uitgevoerd. Het is belangrijk om het gebied en het complex als eenheid te benaderen, historische elementen te herstellen, de ruimtelijke samenhang te versterken en het als integraal onderdeel van het beschermd stads- en dorsgezicht van Warmond te beschouwen.

Kansen tot verbetering In het algemeen geldt dat de buitenruimte in het gebied in de huidige toestand (2017) een enigszins rommelig en verwaarloosde indruk maakt. Als eerste punt is er veel winst te behalen met een verbetering van het beheer en onderhoud van de buitenruimte. De twee belangrijke kansen voor het complex als geheel zijn een versterking van de ruimtelijke samenhang in het gebied en het repareren van verschillende minder gelukte transformaties in het recente verleden, zodat bij deze herontwikkeling de cultuurhistorische waarde als geheel wordt versterkt. Het herstel van de structuur rond de gebouwen, het herstructureren van het parkeerterrein aan de voorzijde van het complex Mariëngaerde en het verbinden van wandelroutes zijn hier voorbeelden van.

2.1.2

Landschappelijke uitgangspunten

Op basis van het Tuinhistorisch onderzoek heeft Copijn de landschappelijke uitgangspunten bepaald. Deze uitgangspunten ondersteunen de (her)ontwikkeling van Groot Seminarie als wandelpark voor Warmond. Het park is gebaseerd op de historische context, de functie van het gebied in het huidige stedenbouwkundige verband en maakt gebruik van de aanwezige groene en blauwe kwaliteiten. De uitgangspunten zijn door Copijn Landschapsarchitecten gevisualiseerd in het hierna weergegeven kaartbeeld.

10

Landschappelijk gezien kent het terrein een heldere driedeling met elk een eigen ruimtelijke opbouw en sfeer: De oprijlaan, een parkachtige tuin en een natuurlijk bosje. 1. Statige dubbele lindelaan met zicht op het hoofdgebouw. 2. Park in Engelse landschapsstijl vouwt zich om de gebouwen heen. 3. Natuurlijk ogend bosje, gekenmerkt door soorten van de nattere gronden. Verbetering van de aansluitingen met de omgeving vergroot de betekenis van het terrein als wandelpak voor Warmond.

2.1.3

Uitgangspunten wegen en paden

Door het verbeteren van de ontsluitingsstructuur kan herstel van de oorspronkelijke rondwandeling plaatsvinden. De rondwandeling over het terrein als geheel maakt in de rijke geschiedenis en onderlinge samenhang beleefbaar en vormt een belangrijke kwaliteitsimpuls binnen het Beschermd Dorpsgezicht. De rondwandeling knoopt daarnaast de verschillende plekken van interesse aan elkaar. De parkeerplaatsen en ontsluitingsstraat herinrichten zodat de Bisschops- en Seminarielaan hun kracht terugkrijgen en zichtlijnen hersteld kunnen worden. Uitgangspunt is herstructureren van de bestaande parkeerplaatsen aan de kop van Bisschopslaan en een overloop voor extra parkeerplaatsen definiëren met aanvullende maatregelen. De locatie beter toegankelijk maken, realiseren van ontbrekende schakel die bijdraagt aan herstel van de rondwandeling over het gehele terrein. De locatie beter toegankelijk maken, realiseren van wandelpaden tussen de Parkaanleg in landschapsstijl en de nieuwe ontwikkeling Mariënhof. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het herstel van de rondwandeling door het gehele terrein. Uitbreiden wandelpaden Parkaanleg in landschapsstijl, verbinding tussen kerketuin en park. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het herstel van de rondwandeling door het gehele terrein.

Een wandeling langs de Donau behouden en het Parkbos aantakken op de voormalige kasteellocatie, als onderdeel van de grote rondwandeling om het hele terrein. De bunker onderdeel van de route maken ende historie ervan beter beleefbaar maken. Hoofdentree en toegangspoort. Kwaliteitsverbetering van de hoofdtoegangspoort als

11

beelddrager van het terrein. 2.1.4

Uitgangspunten sociale cohesie

Het basis gedachtegoed van een seminarie is sociale samenhang, waarin o.a. zorgen, ontmoeten, delen en educatie centraal staan. Daarnaast heeft het voormalig seminarie terrein een grote betekenis binnen de gemeenschap van Warmond. Herinneringen uit de kindertijd en de kapel van Mariëngaerde spelen hierbij een belangrijke rol. Bij de herontwikkeling van het Groot Seminarie terrein naar een nieuwe woonbuurt moet sociale samenhang voor de nieuwe bewoners maar ook de bezoekers een nieuwe eigentijdse invulling krijgen.

2.2

Integrale Visie

2.2.1

Denkrichtingen

Vooruitlopend op de Integrale Visie zijn er op basis van Het Tuinhistorisch onderzoek en de bijbehorende kansenkaart cultuurhistorie en buitenruimte eerst vier denkrichtingen opgesteld voor de nieuwbouwontwikkeling achter Mariënhaven. Dit zijn vier varianten voor planontwikkelingen op deze locatie. Om voor de denkrichtingen en in later stadium de Integrale Visie een breed draagvlak te verkrijgen binnen de gemeente zijn er naast de Erfgoedcommissie Teylingen diverse partijen (stakeholders) hierbij betrokken geweest. Vanuit deze vier verschillende denkrichtingen is er na verschillende sessies met en instemming van erfgoedcommissie en stakeholders gekozen voor de voorkeursdenkrichting 'Mariënhof'. Denkrichting 'Mariënhof' voldoet aan de volgende uitgangspunten: Passend bij oorspronkelijk historische gebouw Mariënhaven (Philosophicum). Diversiteit; toevoegen van landschapspark en nieuw hof met intieme sfeer. Combinatie tuin, educatie en wandelen mogelijk. Bebouwing is geclusterd/compact. Landschap is minder versnipperd. Hof biedt mogelijkheid om substantieel deel van het parkeren uit het beeld in te passen. Programma sluit aan op de vraag en is meest economisch haalbaar. De gemeenteraad is bij raadsbrief van 21 augustus 2018 hierover geïnformeerd en behandeling heeft plaats gevonden in de commissie Ruimte 11 september 2018.

2.2.2

Proces vaststelling

Vanuit de voorkeursdenkrichting 'Mariënhof' is verder gewerkt aan het opstellen van de Integrale Visie Groot Seminarie Warmond. Een visie met respect voor de cultuurhistorische- en landschappelijke waarden in het gebied en opgesteld in samenwerking met de Initiatiefnemer in relatie tot haalbaarheid van planontwikkeling. En tevens met externe deskundigen op het gebied van respectievelijk cultuurhistorie, stedenbouw, landschap en architectuur. Ook een visie, waaraan de later uit te werken plannen getoetst moeten worden. Er hebben in het gehele proces tot de vaststelling van de visie in totaal vier consultatieronden met de stakeholders plaatsgevonden. Zij hebben bij het opstellen hiervan hun inbreng kunnen leveren. Daarnaast heeft er een inloopavond voor inwoners plaatsgevonden. Het gehele proces en de Integrale Visie als het eindresultaat hiervan werd met instemming van stakeholders ontvangen. Hieronder staat het stroomschema van het Plan van Aanpak uit de vastgestelde Integrale Visie Groot Seminarie Warmond (blz. 7). Hierin is schematisch het totale proces weergegeven om te komen tot vaststelling van deze Visie inclusief de vier consultatieronden en de inloopbijeenkomst.

12

2.2.3

Beschrijving

Bij de herontwikkeling moet het complex als een samenhangend geheel worden beschouwd, waarbij de buitenruimte en de karakteristieke bebouwing met zorg moeten worden behandeld. De genoemde kansen en uitgangspunten zijn een versterking van de ruimtelijke samenhang en het repareren van verschillende minder gelukte transformaties in het recente verleden en heeft geleid tot een integrale (gebieds)visie. Doel hiervan is om bij de herontwikkeling de cultuurhistorische waarde als geheel bij de herontwikkeling te versterken. Veranderingen moeten een positieve bijdrage leveren aan het geheel. Op basis van de analyse kan het gebied in tien gebieden worden verdeeld, met ieder zijn eigen ruimtelijke en cultuurhistorische kenmerken. Voor de deelgebieden is tevens aangegeven waar herstructureren en verbeteren inrichtingskwaliteit gebied met indifferente tuinhistorische waarde plaatsvindt en waar op termijn de inrichtingskwaliteit van het gebied verbeterd worden met een afwerkingsniveau passend bij het Beschermd Dorpsgezicht. De verschillende karakteristieken per deelgebied zorgen voor de identiteit van het voormalig seminarie terrein. Het is belangrijk dat bij herstructurering en verbeteren inrichtingskwaliteit het karakter en het onderscheid tussen de verschillende deelgebieden behouden blijft. Het terrein bestaat uit de volgende deelgebieden: 1. Oprijlaan 2.

Voortuinen Mariëngaerde en Mariënhaven 3. Wandelpark in landschapsstijl 4. Nieuwe ontwikkeling Mariënhof 5. Nieuwe ontwikkeling Schoonoord 6. Transformatie Mariëngaerde en Mariënhaven 7. Kerketuin 8. Voormalige kasteellocatie 9. Bospark 10. Park Klinkenberg

13

De deelgebieden 1, 2, 3, 4 en 6 zijn gelegen binnen de grenzen van het voorliggende bestemmingsplan. Per deelgebied zijn criteria opgesteld die het transformatieproces in de toekomst moet gaan begeleiden. Deze zijn opgesplitst in 'algemene criteria' en 'gebiedscriteria'. In de Integrale Visie zijn 'algemene criteria' opgenomen voor de volgende aspecten: A1 Verkeer en parkeren A2 Bomen A3 Inrichting en materiaal A4 Sociale samenhang A5 Duurzaamheid A6 Stedenbouw en architectuur In de Integrale Visie zijn tevens 'gebiedscriteria' opgenomen uit een oogpunt van: Cultuurhistorie Stedenbouw Landschap Architectuur Kortheidshalve wordt verwezen naar de Bijlage 2 voor een volledige weergave. De Integrale Visie vormt het toetsingskader en inspiratiebron voor de herinrichting van de gehele locatie en de uitwerking van de revitalisatieplannen en nieuwbouwontwikkelingen. Deze visie is door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld op 6 juni 2019.

2.3

Integraal Plan

Na de vaststelling van Integrale Visie zijn op basis van de uitgangspunten en criteria in de visie herontwikkelingsplannen voor het plangebied uitgewerkt en vertaald tot integraal plan. Het Integraal Plan met bijbehorende bijlagen is als Bijlage 3 in de Toelichting opgenomen. De vastgestelde Integrale Visie was hierbij leidend en een toetsingskader voor de gemeente, omdat hierin de criteria zijn vastgesteld waaraan de uitwerking van de plannen moet voldoen. De belangenafweging tussen de verschillende criteria uit de visie speelt daarin een belangrijke rol. Gelijktijdig is zoveel mogelijk gehoor gegeven aan inspraakreacties. In het Integraal Plan wordt het programma en de bijbehorende stedenbouwkundige structuur

14

en de inrichting van het gebied (wegen, voetpaden, groen, parkeren, verkeersontsluiting) geformuleerd. Het plan heeft als doel de integraliteit en samenhang van het plangebied en de daarbinnen gelegen deelgebieden te waarborgen. Het Integraal Plan is tot stand gekomen aan de hand van verschillende onderzoeken, een uitvoerig participatietraject en studies naar verschillende inrichtingsvarianten. Het Integraal Plan is uiteindelijk op 3 juni 2021 door de gemeenteraad van de Teylingen vastgesteld en vormt daarmee de onderlegger voor het ontwerp bestemmingsplan.

2.3.1

Planoverzicht

In het Integraal Plan staan het totaalbeeld en het gebruik van het plangebied centraal. Het geheel draagt bij aan het herstel van de weg en de gebouwenstructuren, de landschappelijke enscenering en het behoud en herstel van het historische karakter van de plek. Parkeren is zorgvuldig landschappelijk ingepast.Het plan omvat een gedifferentieerd programma en voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte voor de bewoners en gebruikers van de gebouwen Mariëngaerde, Mariënhaven en Mariënhof. Het benodigd parkeren is ondergebracht in de overdekte stallingsgarage van de nieuwbouwontwikkeling Mariënhof en is op het terrein ingepast. In aansluiting op de Integrale Visie wordt het bestaande parkeerterrein op het voorterrein geherstructureerd om het parkeren op een efficiënte en kwalitatief goede wijze in te passen en om het groen, de historische inrichtingskwaliteit en de zichtlijnen te verbeteren. Het langsparkeren langs de Seminarielaan, tegenover Het Trefpunt, blijft ongewijzigd. De bomenstructuur langs de Bisschopslaan blijft behouden en de bomenstructuur langs de Seminarielaan wordt verjongd om de historische bomenlaan te herstellen. De nieuwe inrichtingsstructuur voorziet ook in een uitbreiding van de wandelverbindingen en een verbeterde verkeersontsluiting, zodat de verkeersveiligheid voor iedere verkeersdeelnemer op deze locatie gewaarborgd is.

2.3.2

Programma en gebouwenstructuur

Het plan voorziet in de wens van een gedifferentieerd programma. Er is sprake van een mix van zorg en wonen, met verdeling van koop- en huurwoningen met een gebalanceerde onderverdeling in categorieën.. Het plan biedt daarmee de mogelijkheid aan een breed palet aan doelgroepen, om op deze bijzondere historische locatie te wonen. Met dit programma wordt invulling gegeven aan de vitaliteit van Warmond, worden de cultuurhistorische waarden (o.a. instandhouding Rijksmonument incl. kapel en Mariëngaerde) behouden en waar mogelijk versterkt en wordt een kwaliteitsimpuls gegeven aan de bestaande bebouwde omgeving/landschap en wordt een verdere verloedering van het gebied voorkomen. Hiermee wordt ook de duurzaamheid van dit gebied van Warmond voor de komende generaties geborgd. In aansluiting op de Integrale Visie, wordt het gebruik van Mariëngaerde gewijzigd van Maatschappelijk/ Zorggerelateerd-wonen naar Wonen. Ook zijn enkele kleine ruimten aangewezen voor bedrijfsmatige activiteiten en blijft de kapel behouden als gemeenschappelijke ruimte. Het gebouw Kompas wordt vervangen door nieuwbouw, ten behoeve van koopwoningen. Het gebouw Mariënhaven zal aanblijven als zorggebouw en wordt er gehoor gegeven aan de wens om zorg in het plangebied te behouden. Voor wat betreft het wonen is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij Woonvisie Teylingen 2015-2020.

Het woonprogramma bestaat grotendeels uit huurwoningen, waaronder specifiek het middensegment. Er is ook sprake van een ruim aandeel in sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. In combinatie met de dure huur- en koopwoningen, ontstaat een brede mix aan woningtypologieën. Het volgende woonprogramma wordt gerealiseerd: Mariëngaerde = 107 wooneenheden (huur) Mariënhof = 51 wooneenheden (koop) Mariënhaven = 41 eenheden (zorg) De sloop van de diverse aanbouwen en de sloop van het gebouw Kompas draagt bij aan de veelzijdigheid van het plan. De gebouwen komen daardoor als losstaande entiteiten tot zijn recht in de omgeving. Het Kompas maakt plaats voor nieuwbouwontwikkeling Mariënhof, wat een vertaling is van de denkrichting 'Mariënhof' en de criteria zoals gesteld in de Integrale Visie. De nieuwbouw voorziet in een overdekte parkeervoorziening en wordt ondermeer gekenmerkt door een stedenbouwkundig accent nabij het ketelhuis. Aan de hand van de

15

binnengekomen inspraakreacties, is het hoogte accent in de hoek nabij Schoonoord en het pad Klinkenberg komen te vervallen. De kapelruimte van het hoofdgebouw Mariëngaerde blijft aan als gemeenschapsruimte. De centrale functie van sociale interactie en verbinding blijft daardoor behouden.

2.3.3

Inrichtingsplan

Parkeren Het Integraal Plan leidt tot een hogere vraag naar parkeerplaatsen, dan in de voorgaande situatie (zorgcomplex). Het uitgangspunt voor parkeren is dat de parkeervraag als gevolg van het Integraal Plan volledig op het eigen terrein wordt opgelost. Om de parkeerbehoefte en daarmee noodzakelijke uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen te bepalen, is confrom de Parkeernota Teylingen een maatwerkberekening opgesteld. In de berekening is rekening gehouden met de verschillende functies (bewoners, bezoek, zorg, kantoor) en is voor ieder van die functies de parkeervraag bepaald. Op basis van aanwezigheidspercentages is vervolgens bepaald hoeveel parkeerplaatsen in totaal benodigd zijn op het drukste en daarmee maatgevende moment. In de berekening is rekening gehouden met de differentiatie in het woningaanbod. In kleinere woningen wonen gemiddeld kleinere gezinnen/huishoudens en is het autobezit lager. In grotere woningen is het juist omgekeerd en is het autobezit hoger. Hiermee rekening te houden, is er gekomen tot een maatwerkberekening die zo goed mogelijk aansluit bij het ruimtelijke programma zoals opgenomen in het Integraal Plan. Het benodigde aantal parkeerplaatsen voor het plan is op basis van deze maatwerkberekening vastgesteld op een totaal van 220 stuks.

16

Onderdeel van het plan is de inzet van een deelauto concept. Het inzetten van deelauto's leidt tot lager autobezit, een lagere parkeervraag en minder ruimtegebruik voor parkeren. Dit past goed in een duurzaam mobiliteitsconcept. Er worden tevens parkeerplekken voorzien van elektrsiche laadvoorzieningen. Verkeerstructuur De Bisschopslaan is aangewezen als de hoofdontsluiting voor het seminarieterrein om te voorzien in duidelijke ontsluitingsstructuur en om de verkeersveiligheid te bevorderen. De Seminarielaan is halverwege onderbroken door een uitneembare barrière, waardoor het verkeer vanaf het gebouwencomplex niet langer via de Seminarielaan het terrein kan verlaten. Daardoor neemt de verkeersdruk op de Seminarielaan bij de school af, wat positief is voor de verkeersveiligheid. Aanvullend is er een nieuwe voet- fietsverbinding opgenomen die de brug naar de basisschool verbindt met de Bisschopslaan, wat resulteert in een veiligere voet- en fietsroute van en naar de sporthal en de aangrenzende woonwijk. Alle wegen/straten in het gebied hebben de functie van erftoegangsweg binnen de bebouwde kom, met een gemengde afwikkeling van auto- en fietsverkeer. De realisatie van het plan zal leiden tot een toename van het autoverkeer van en naar het gebied.

De afwikkeling van de aansluiting van de Bisschopslaan op de Herenweg en de beoordeling van de verkeersveiligheid op de straten in het plangebied, in relatie tot de verwachte verkeersintensiteiten, zijn in beeld gebracht in een parkeer- en verkeersonderzoek. De conclusie is dat de toename van het verkeer niet leidt tot knelpunten. De analyse en toelichting van de verkeerseffecten zijn terug te lezen in het parkeer- en verkeersonderzoek van Goudappel Coffeng (Bijlage 3 van het Integraal plan, tevens Bijlage 4 van deze Toelichting). Parkeerstructuur Het nieuwe programma resulteert in een hogere parkeervraag. In de bestaande situatie is parkeren voornamelijk geconcentreerd aan de voorzijde, op de hoek van Mgr. Aengenentlaan en Bisschopslaan. De extra benodigde parkeerplaatsen worden grotendeels ondergebracht in de gebouwde parkeervoorziening van de nieuwbouwontwikkeling Mariënhof. De overige extra parkeerplaatsen worden met het herstructureren van het bestaande parkeerterrein grotendeels aan de voorzijde ingepast, ontsloten op de Seminarielaan. Naar aanleiding van de inspraakreacties worden er ook parkeerplaatsen ingepast rondom de gebouwen, waardoor er meer ruimte wordt gelaten voor groen op het voorterrein.

Op basis van diverse studies naar parkeerstructuren en in aansluiting op de gewenste verkeersontsluiting, is voor het voorterrein gezocht naar een efficiënte manier om het parkeren in te passen. Er is uiteindelijk in het plan gekozen voor een structuur met eenrichtingsverkeer en 70 graden schuin parkeren. Deze parkeerstructuur is beperkt in ruimtegebruik, wat resulteert in een hoger aantal parkeerplaatsen op het voorterrein, terwijl het aandeel verharding op het voorterrein nagenoeg gelijk blijft. Reservering Er zal zorgvuldig met het groen en het ruimtegebruik in het gebied moeten worden omgegaan. Om de parkeervraag en -aanbod zo goed als mogelijk op elkaar aan te laten sluiten, is in het plan rekening gehouden met een 'reservering', waarbij een deel van de parkeerplekken in eerste instantie niet wordt aangelegd. De inzet van reserveringsplekken biedt ook de gelegenheid om in plaats van parkeerplaatsen extra groen in het gebied in te passen. De gemeenteraad van de Teylingen heeft met het vaststellen van het Integraal Plan, ingestemd met de inzet van een reservering van vijftien parkeerplekken, ten opzichte van een totaal aantal parkeerplaatsen van 220. Reserveringsvariant 2 van het Integrale Plan geldt daarbij als uitgangspunt (zie ook hoofdstuk 5.11.3 van deze Toelichting) .

Middels jaarlijkse monitoring van de parkeersituatie kan achteraf worden bepaald of het parkeeraanbod voldoet aan de vraag. Het ontwerp bestemmingsplan voorziet in een plan met 220 parkeerplekken. De afspraken rondom monitoring en de inzet van reservering van parkeerplaatsen zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst (zie ook hoofdstuk 7.2 van deze Toelichting).

17

Rondwandeling De separatie van de gebouwen Mariënhaven en Mariëngaerde en een nieuw netwerk aan wandelpaden maakt een rondwandeling door het gebied mogelijk. Het nieuwe netwerk aan paden vormt een kwaliteitsimpuls voor het gebied. De rijke geschiedenis van het gebouwencomplex is weer van dichtbij toegankelijk voor bezoekers. De beleving wordt versterkt door de nieuwe hovenstructuur rondom de Franse school en door de toekomstige tuin op het dek van de nieuwbouwontwikkeling Mariënhof. Inrichting De planvorming mag niet ten koste gaan van het groen dat het historische gebied zijn karakter geeft. Gedurende de planvorming is er met zorg gekeken naar een geschikte wijze om het parkeren in het gebied in te passen. Kijkend naar het totale gebied resulteert het plan in een verlaging van de totaal bebouwd oppervlakte. Naast het herstel van bestaande groenstructuren, wordt in het gehele gebied extra groen/beplanting toegevoegd. In vergelijk met de bestaande situatie is ook op te maken dat het aandeel wandelpaden in het gebied aanzienlijk toeneemt. De beeldbepalende bomen en structuren blijven intact. Desondanks, zullen als gevolg van de herontwikkeling ook bomen gekapt moeten worden. Er is een duidelijke differentiatie en argumentatie (slechte conditie, verminderde conditie, ter verbetering beeldkwaliteit en als gevolg van planvorming) door de te kappen bomen te noemen.

De te kappen bomen worden gecompenseerd. Met de jaren zijn langs de Seminarielaan de bomen in slechte conditie gekapt. De bomenrij langs de Seminarielaan wordt door de herplant weer hersteld, zodat er weer een gezonde bomenlaan voor de toekomst ontstaat. De kap van de bomen vereist een kapvergunning en wordt daardoor vooraf nog beoordeeld. Eigendomsstructuur Het voormalig seminarieterrein is een particulier terrein met een semiopenbaar karakter. Met de planvorming verandert de eigendomsstructuur in het gebied. De wegen Bisschopslaan,

18

Mgr. Aengenentlaan, de Oude Dam en Park Klinkenberg, evenals de naastgelegen voetpaden en lantaarnpalen worden aan de gemeente overgedragen. Daarmee worden deze wegen en voetpaden openbaar gebied. De wegen, voetpaden en lantaarnpalen worden eerst opgeknapt. De lantaarnpalen behouden hun nostalgische uitstraling en de wegen worden ingericht met gebakken straatklinkers. Het overige deel van het plangebied blijft particulier eigendom. Dit gebied behoudt zijn openbaar karakter.

2.3.4

Toekomstbeeld

Met de uitvoering van het Integraal plan is de toekomst van deze unieke locatie voor een lange periode gewaarborgd voor de gemeenschap. Het karakteristieke gebied krijgt een nieuwe impuls en er ontstaat een energieke plek om te wonen met sociale interactie en ontmoeting. Het voormalig seminarieterrein wordt met het plan een plek voor iedereen. Het woonaanbod is gevarieerd, levensbestendig en divers. Door het slopen van niet-fraaie gebouwen zonder historische relevantie ontstaat er 'lucht' in het plan en wordt de cultuurhistorische waarde van het complex weer hersteld. Nieuwe slingerende wandelpaden verbinden het voor- en achter terrein en maken dat het bosrijke gebied rondom het complex Park Klinkenberg weer op een aantrekkelijke wijze bereikbaar wordt. Het gebied krijgt een nieuwe verkeersstructuur, waardoor de verkeersdrukte bij De Krogt wordt verlaagd. Een nieuw fiets-/voetpad zorgt voor een betere verbinding voor schoolgaande kinderen en het parkeren wordt met zorg uit het zicht van de oprijlaan ingepast. De combinatie van deelauto's, een efficiënte parkeerstructuur en de inzet van 'reservering' draagt bij aan duurzaam ruimtegebruik. De integrale benadering zorgt ervoor dat de meerwaarde voor het gehele gebied vanuit cultuurhistorisch, landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch oogpunt merkbaar is.

Zij biedt de mogelijkheid om te komen tot een diverse programmamix, met een toekomst voor de historische gebouwen, de kwalitatieve impuls aan de achterzijde van het voormalig Philosophicum en het herstel van groen en levendigheid in het gebied.

2.3.5

Raadsbesluit

Deze visie geeft het gewenste streefbeeld voor het terrein op het gebied van behoud en herstel van cultuurhistorie, landschap, stedenbouw en architectuur. Het Integraal Plan geeft voor het overgrote deel invulling aan de door de gemeenteraad van Teylingen op 6 juni 2019 vastgestelde Integrale Visie en heeft gehoor gegeven aan binnengekomen inspraakreacties. Het plan past in uitgangspunten van het raads-collegeprogramma Vitaal Teylingen (we passen maatwerk toe), duurzaamheid (w.o. waarde om erfgoed) en participatie vanuit de samenleving, prettig wonen voor iedereen (Wonen met zorg) en (verkeers)veilig Teylingen met aandacht voor biodiversiteit en sociale cohesie. De raad van de gemeente Teylingen heeft op 3 juni 2021 het Integraal Plan, op basis van parkeervariant met reserveringsvariant 2, ongewijzigd vastgesteld.

19

Hoofdstuk 3 3.1

Juridische planbeschrijving

Planvorm

Dit hoofdstuk bespreekt de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid voor het plangebied in het bestemmingsplan is vertaald. Aangezien het planvoornemen de bouw van nieuwe woningen mogelijk maakt, betreft dit een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gebruikte systematiek is enerzijds flexibel genoeg om eventuele kleine wijzigingen in de bouwplannen op te kunnen vangen en anderzijds voldoende gedetailleerd om de gewenste mate van rechtszekerheid te kunnen bieden aan de omgeving.

3.2

Opbouw van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Gelet op feit, dat hier sprake is van een bijzonder locatie heeft bij het opstellen van de regels maatwerk plaatsgevonden. Hierbij zijn de door de gemeente Teylingen gehanteerde standaardregels uit het handboek het uitgangspunt. Daarnaast is de juridisch-planologische regeling waar nodig afgestemd op de specifieke situatie. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken is gebaseerd op de huidige ruimtelijke situatie en de gewenste functies. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). De regels bepalen hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingen zijn zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. De regels bestaan uit vier hoofdstukken, te weten: 1. inleidende regels; 2. bestemmingsregels; 3. algemene regels; 4. overgangs- en slotregels. In de toelichting wordt gemotiveerd waarom sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridisch plangedeelte, fungeert de toelichting wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

3.3

Opzet van de regels

3.3.1

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor sommige begrippen worden in de SVBP2012 standaard omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen.

Artikel 2 Wijze van meten In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht

20

genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

3.3.2

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Het stramien voor de bestemmingsplanregels is vastgelegd in de SVBP 2012. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd: bestemmingsomschrijving; bouwregels; nadere eisen; afwijken van de bouwregels; specifieke gebruiksregels; afwijken van de gebruiksregels; omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; wijzigingsbevoegdheid. Een bestemming hoeft niet alle elementen te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. Onderstaand worden de in het bestemmingsplan gehanteerde bestemmingen toegelicht. Hierbij wordt opgemerkt, dat de aantallen parkeerplaatsen, die genoemd zijn in dit hoofdstuk en de regels, het maximaal aantal aan te leggen parkeerplaatsen betreft. In totaal worden hiervan 15 parkeerplaatsen niet direct aangelegd (gereserveerd). In de hoofdstukken 2.3.3 en 5.11.3 van deze toelichting wordt dit nader toegelicht.

Artikel 3 Bos De oprijlaan (Bisschopslaan)met een parkachtige inrichting en boskenmerken is bestemd als 'Bos'. De regeling voor de gronden met deze bestemming is erop gericht de waarden van natuur en landschap, bosbouw en cultuurhistorie te behouden. Om die reden mag er op die gronden niet worden gebouwd. Daarop is uitgezonderd dat op aangewezen locaties fietsenstallingen kunnen worden gebouwd en parkeren gerealiseerd kan worden. Aan de oprijlaan bevinden zich in de bestaande situatie al parkeerplaatsen. Het parkeerterrein wordt geherstructureerd om groen- en cultuurhistorische waarden te herstellen en om tegemoet te komen aan de parkeerbehoefte van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen. Op het voorterrein van het plangebied is daartoe een gebied aangewezen als 'parkeerterrein', waarbij is aangegeven dat maximaal 109 parkeerplaatsen aangelegd mogen worden, waarvan 51 van deze parkeerplaatsen zijn gelegen in bestemming Bos. Het gaat hierbij om de vijf gereserveerde parkeerplaatsen aan het eind van het parkeerterrein tussen Bisschopslaan en Seminarielaan (zie figuur in paragraaf 2.3.3). De aanleg van verhardingen voor het parkeerterrein en een aantal andere met name genoemde werken en werkzaamheden mag slechts met een aanlegvergunning worden uitgevoerd.

Artikel 4 Groen De bestemming 'Groen' betreft een strookje dat aansluit op de groenbestemming van het aangrenzende bestemmingsplan.

Artikel 5 Maatschappelijk Binnen dit artikel zijn verschillende maatschappelijke voorzieningen ondergebracht. Het gaat hierbij onder andere om educatieve en zorg-gerelateerde voorzieningen, maar is ook een kinderopvang of bejaardentehuis mogelijk. In de bestemmingsomschrijving zijn de gebruiksmogelijkheden voor een wooncomplex en zorg-gerelateerd wonen opgenomen. Dit kan zelfstandige woningen betreffen, maar er dient sprake te zijn van een relatie met zorgverlening. Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast maatschappelijk, ook aanvullende voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van de functie. Hierbij moet gedacht worden aan groen, perceelontsluitingen, nutsvoorzieningen, water en beeldende kunst.

21

Artikel 6 Tuin - Maatschappelijk, Artikel 7 Tuin - Park en Artikel 8 Tuin - Wonen Het plangebied staat bekend om haar groene kwaliteit. Het parkachtige landschap en de tuinen rondom de gebouwen zijn bestemd als Tuin. Het bestemmingsplan heeft verschillende tuintypologieën. Voor de verschillende tuinsoorten in het plan zijn de bestemmingen 'Tuin-Maatschappelijk, Tuin-Parktuin en Tuin- Wonen opgenomen. Elke typologie is er op gericht aan te sluiten bij het gebruik en de bestemming van de aangrenzende gebouwen. Binnen de bestemmingen zijn regels opgenomen over onder andere tuinverharding, perceelontsluiting en erfafscheidingen. Binnen de bestemming van Tuin-Wonen zijn regels opgenomen over erkers, luifels en overkappingen. Aan de voorzijde van het Marienhaven bevinden zich in de bestaande situatie al parkeerplaatsen. Het parkeerterrein wordt geherstructureerd om groen- en cultuurhistorische waarden te herstellen en om tegemoet te komen aan de parkeerbehoefte van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen. Aan de voorzijde van het gebouw Mariënhaven is daartoe een gebied aangewezen als 'parkeerterrein', waarbij is aangegeven dat maximaal 9 parkeerplaatsen aangelegd mogen worden, waarvan 6 van deze parkeerplaatsen zijn gelegen in bestemming Tuin-Maatschappelijk.

Het gaat hierbij om de zes gereserveerde parkeerplaatsen aan de voorzijde van Mariënhaven (zie figuur in paragraaf 2.3.3).

Artikel 9 Verkeer - Verblijfsgebied Onder 'Verkeer - Verblijfsgebied' vallen de wegen, bermen, groen en water en bijbehorende bouwwerken, alsmede de doorgaande voet- en fietspaden. Het gebied dat binnen de bestemming gebruikt mag worden voor de aanleg van parkeren is vooraf vastgesteld en is op de verbeelding aangeduid met specifieke aanduiding 'parkeerterrein'. Per parkeerlocatie is op de planverbeelding aangegeven hoeveel parkeerplaatsen maximaal zijn toegestaan. Het maximum aantal parkeerplaatsen is aan de voorzijde van het gebouw Mariënhaven gedeeld met de ruimte reservering in bestemming Tuin-Maatschappelijk. Aan de voorzijde van het plangebied is het maximum aantal parkeerplaatsen gedeeld met de ruimte reservering in bestemming Bos. De overige vier gereserveerde parkeerplaatsen zijn gelegen in de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied (zie figuur in paragraaf 2.3.3).

Artikel 10 Water Waterpartijen en sloten in parken en dergelijke krijgen over het algemeen de bestemming 'Water', maar kunnen ook onder 'Tuin' of 'Bos' vallen. Het bestemmingsplan moet er in ieder geval in kunnen voorzien dat zulke waterpartijen soms gedeeltelijk gedempt of verplaatst worden, maar instandhouding van de waterpartij die als 'Water' bestemd is wordt door toepassing van deze bestemming geborgd.

Artikel 12 Wonen - 4 en Artikel 11 Wonen - 3 Het bestaande gebouw Mariëngaerde en nieuwbouw ontwikkeling Mariënhof zijn bestemd als woonfunctie. De gemeente Teylingen heeft een eigen standaard indeling voor verschillende woningbouwtypologieën. Voor de verschillende typologieën in het plan zijn de bestemmingen 'Wonen - 3' en 'Wonen - 4' opgenomen. Onderstaand zijn deze bestemmingen verder uitgewerkt. Algemeen genomen is geregeld dat binnen de bestemming, naast woningen, ook voorzieningen toegestaan zijn ten behoeve van het wonen. Hierbij moet gedacht worden aan groen, water, erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en perceel ontsluitingen. Hoofdgebouwen mogen voorts uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De toegestane goot- en bouwhoogten zijn binnen de verbeelding opgenomen. Voor de erfbebouwing bij de woningen zijn vervolgens specifieke regels opgenomen. De bestemming 'Wonen - 3' voorziet in gestapelde woningen. 'Wonen - 4' is opgenomen en verwijst naar wonen in een complex met zowel aaneengeschakelde woningen als gestapelde woningen. De maximale goot- en bouwhoogtes alsmede het maximale aantal wooneenheden zijn door middel van aanduidingen aangegeven. Binnen 'Wonen - 3' zijn enkele aanvullende gebruiksmogelijkheden. Ter plaatse van de aanduiding 'cultuur en ontspanning' is een gemeenschappelijke ruimte ondersteunend aan het

22

gebruik van de bewoners van de gebouwen toegelaten en ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' (kleinschalige) beroepsmatige activiteiten. De gemeenschappelijke ruimte kan maximaal 4 keer per jaar gebruikt worden voor kleinschalige culturele doeleinden, bedoeld om de kapel enkele momenten per jaar voor het publiek toegankelijk te laten zijn.

Artikel 13 Waarde - Archeologie Ten behoeve van de bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Ter plaatse van deze dubbelbestemming geldt dat gebouwen en werken in principe niet zijn toegestaan, mits deze aan bepaalde voorwaarden voldoen (verstoringsdiepte 30 cm) of na het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Burgemeester en wethouders hebben de bevoegdheid om de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemmingen te wijzigen, indien archeologisch onderzoek daar aanleiding toe geeft.

Artikel 14 Waarde - Beschermd Dorpsgezicht In het bestemmingsplan is voor het gehele plangebied de dubbelbestemming beschermd dorpsgezicht opgenomen. De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer hebben bij besluit van d.d. 12 december 2006 (met nummer 10-3.1-ms-2004-2923) een deel van Warmond, waaronder dit plangebied aangewezen als beschermd dorpsgezicht. In het vigerende bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009', is over deze dubbelbestemming het volgende opgenomen: Bij het aanwijzen van een beschermd dorpsgezicht is het uitdrukkelijk niet de bedoeling om het beschermde gezicht in zijn huidige vorm te bevriezen. Het gaat om nieuwe ontwikkelingen binnen bepaalde kaders te laten plaatsvinden, zodanig dat bestaande kwaliteiten worden gehandhaafd of door nieuwe kwaliteiten worden vervangen, terwijl waar mogelijk nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd. In een beschermd dorpsgezicht wordt de vrije bestemmingskeuze van de gemeente dus enigszins beperkt, omdat door het aanwijzen als beschermd dorpsgezicht de bestaande structuren wel in meer of mindere mate worden beschermd. Aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht heeft op grond van de Erfgoedwet als rechtsgevolg dat: 1. voor een tot beschermd dorpsgezicht aangewezen gebied een of meerdere op bescherming gerichte bestemmingsplannen gemaakt moeten worden; 2.

een sloopregeling van kracht wordt en geen bouwvergunningvrije bouwwerken gerealiseerd mogen worden. Deze zijn dan van rechtswege vergunning plichtig. Net als bij de overige dubbelbestemming gaat het hier om bestemming die in rangorde hoger ligt dan de hoofdbestemming van de gronden. Dit betekent dat bij conflicten de dubbelbestemming voorrang geniet.

3.4

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk omvat 6 artikelen:

Artikel 16 anti-dubbeltelregel Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 17 algemene bouwregels Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen om te voorkomen dat bouwwerken die

23

legaal tot stand zijn gekomen, maar qua maatvoering niet geheel in overeenstemming zijn met het voorliggende bestemmingsplan, worden 'wegbestemd'. Artikel 18 algemene gebruiksregels In dit artikel zijn regels opgenomen over het gebruik van de gronden binnen het plangebied voor evenementen. Artikel 20 algemene afwijkingsregels Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking. Artikel 21 algemene wijzigingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. Artikel 22 overige regels Enerzijds is in dit artikel bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. In dit artikel is tevens een regeling opgenomen om voldoende parkeergelegenheid binnen het plangebied te garanderen.

3.5

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: Artikel 23 Overgangsrecht In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wabo, overgenomen. Het betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig bij een omgevingsvergunning worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan. Artikel 24 Slotregel Als laatste is de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Bro. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

24

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Algemeen

De gemeente Teylingen heeft te maken met de vigerende beleidskaders van de landelijke en provinciale overheid; ontwikkelingen dienen te voldoen aan dit beleid. Daarnaast dient de voorgenomen ontwikkeling eveneens te passen binnen de marges van het gemeentelijke beleid. Het ruimtelijk beleid van de drie voornoemde overheden is per overheidslaag onder andere neergelegd in één of meerdere zogenoemde structuurvisies. Voor de realisatie van het beleid zetten de verschillende overheden een mix van instrumenten in; één van die instrumenten betreft het vertalen van het beleid uit de structuurvisie naar een juridisch bindende verordening. Hieronder zijn de voor dit bestemmingsplan relevante structuurvisies, verordeningen en overige beleidsdocumenten per overheidslaag weergegeven en wordt getoetst of de onderhavige ontwikkeling passend is binnen het beleid.

4.2

Rijksbeleid

4.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2020

Toetsingskader Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Beoordeling en conclusie De NOVI is niet specifiek van toepassing op de beoogde ontwikkeling.

De ontwikkeling moet echter wel in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking verantwoord worden. Deze verantwoording is opgenomen in toelichting paragraaf 4.2.3.

4.2.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, Rarro), 2012 Toetsingskader De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen op het gebied van een goede ruimtelijke ordening in het geding komen, kunnen krachtens de provinciale verordening of de algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Beoordeling en conclusie De voorgenomen ontwikkeling raakt niet aan één van de nationale belangen zoals benoemd

25

in het Barro. 4.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro), 2012

Toetsingskader In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om bij de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Per 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven: 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. 2. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. 3.

Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Beoordeling Op 27 december 2018 is reeds omgevingsvergunning verleend voor het gebouw Mariëngaerde om de (ver)bouw van 107 woonzorgeenheden mogelijk te maken. Het onderhavige planvoornemen betreft de realisatie van maximaal 51 nieuwe woningen en het permanent wijzigen van de bestemming van Mariëngaerde naar Wonen, hetgeen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling beschouwd dient te worden. Het aantal woningen alsmede het woningtype zijn nauw afgestemd op de woningbouwbehoefte in de gemeente Teylingen, zoals tevens bepaald in het 'Woonprogramma 2020 - 2024: naar een evenwichtige woningmarkt' (zie paragraaf 4.5.2). Uit zowel het gemeentelijke als regionale beleid blijkt dat in Warmond en omgeving nog een aanzienlijke taakstelling ligt voor het realiseren van nieuwe (meergezins)woningen. De actuele behoefte aan het onderhavige planvoornemen is daarmee aangetoond.