2. Bestemmingsplan Westerstraat 8A, Sassenheim.pdf

4.5.2 Onderzoek Om te bepalen of sprake is van een veilige verblijfssituatie zijn inrichtingen en transportrouters in de omgeving geïnventariseerd, middels de Risicokaart. In figuur 4.2 zijn deze inrichtingen en transportroute in kaart weergegeven. Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Hoofdstuk 4

31

Projectgebied

Figuur 4.2: Uitsnede risicokaart met potentiele risicobronnen in de omgeving

Schiphol Het plangebied is gelegen in het beperkingengebied van Luchthaven Schiphol, zoals aangegeven is in bijlage 3 bij het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (Lib). De locatie is gelegen binnen de LIB-5 contour. Artikel 2.2.1.d.2 van het LIB is van toepassing in verband met veiligheid en luidt als volgt: Voor de gronden die op de kaart in bijlage 3 bij dit besluit met nummer 5 zijn aangewezen, motiveren gemeenten in de toelichting op het bestemmingsplan of in de onderbouwing van de omgevingsvergunning de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen. Doorwerking projectgebied In de nabijheid van Schiphol bestaat een verhoogde kans op een vliegtuigongeval met dodelijke slachtoffers op de grond. De gemeente Teylingen dient daarom voorbereid te zijn op de risico’s van een vliegtuigongeval. Het risico neemt toe naarmate de intensiteit van het ruimtegebruik toeneemt. Van belang hierbij is ook de aanwezigheid van gevaarlijke of ontplofbare objecten op de grond, waardoor vervolgschade kan ontstaan.

Om dit risico zo laag mogelijk te houden kunnen mitigerende maatregelen genomen worden, waaronder de locatiekeuze voor nieuwe kwetsbare objecten, maar ook maatregelen om de bestrijdbaarheid van gevolgen te bevorderen, vlucht- en toegangswegen voor hulpdiensten, maatregelen om de zelfredzaamheid van personen te bevorderen, training van bestuurders in crisismanagement, voorlichting, rampenbestrijdingsplannen en oefeningen. Met onderhavig bestemmingsplan wordt een multifunctioneel centrum mogelijk gemaakt ter plaatse van een voormalig klaslokaal. Het groepsrisico neemt hierdoor nauwelijks toe. niet toe waardoor bovenstaande mitigerende maatregelen voor deze locatie niet noodzakelijk zijn. Het plangebied blijft met het planvoornemen goed bereikbaar voor de hulpdiensten en van de bestaande vlucht- en toegangswegen kan gebruik worden gemaakt. Extra maatregelen zijn niet noodzakelijk. 4.5.3 Conclusie Het aspect ‘externe veiligheid’ zorgt niet voor belemmeringen.

Hoofdstuk 4

32

4.6 Ecologie 4.6.1 Toetsingskader De bescherming van de natuur is vastgelegd in de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming (Wnb) geeft het wettelijke kader voor de bescherming van natuurgebieden en voor soortenbescherming. Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wnb ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en gebieden de uitvoering van het plan niet in de weg staan. De provincie is bevoegd gezag voor de toetsing van handelingen met mogelijke gevolgen voor beschermde dier- en plantensoorten (de soortenbeschermingsbepalingen) én voor Natura 2000-gebieden (de gebiedenbeschermingsbepalingen). Alleen bij ruimtelijke ingrepen waarmee grote nationale belangen zijn gemoeid, blijft het Rijk bevoegd gezag. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook in dit kader zijn de provincies het bevoegd gezag.

Gebiedsbescherming vanuit de Wet natuurbescherming De Wet natuurbescherming, heeft voor wat betreft gebiedsbescherming, betrekking op de Europees beschermde Natura 2000-gebieden. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een bestemmingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden: 1. alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden; 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en 3. de noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

Projecten, plannen en activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningsplichtig. Gebiedsbescherming vanuit provinciaal beleid Het Natuurnetwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones met als doel natuurgebieden beter met elkaar en met het omringende agrarisch gebied te verbinden. Conform artikel 1.12 van de Wet natuurbescherming dragen gedeputeerde staten in hun provincie zorg voor de totstandkoming en instandhouding van een samenhangend landelijk ecologisch netwerk, genaamd ‘Natuurnetwerk Nederland’. Zij wijzen daartoe in hun provincie gebieden aan die tot dit

Hoofdstuk 4

33

netwerk behoren. De planologische begrenzing en beschermingsregimes van het Natuurnetwerk Nederland loopt via het traject van de provinciale ruimtelijke structuurvisies en verordeningen. Voor deze gebieden geldt een planologisch beschermingsregime. Activiteiten in deze gebieden zijn alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen. Soortenbescherming De Wet natuurbescherming onderscheidt beschermingsregimes voor soorten op grond van internationale verdragen, aangevuld met soorten die vanuit een nationaal oogpunt beschermd worden. Hierdoor zijn er in de Wet natuurbescherming drie verschillende verbodsartikelen per categorie soorten;  soorten van de Vogelrichtlijn (artikel 3.1);  soorten van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (artikel 3.5);  andere soorten (artikel 3.10). Per beschermingsregime is aangegeven welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing of vrijstelling kan worden verleend door het bevoegd gezag.

Volgens artikel 3.31 zijn de verboden, bedoeld in de artikelen 3.1, 3.5 en 3.10 niet van toepassing op handelingen die zijn beschreven in en aantoonbaar worden uitgevoerd overeenkomstig een door het Ministerie van Economische Zaken goedgekeurde gedragscode en die plaatsvinden in het kader van bestendig beheer, bestendig gebruik, of ruimtelijke ontwikkeling of inrichting. 4.6.2 Onderzoek Gebiedsbescherming Het projectgebied ligt niet binnen de grenzen van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000gebied. De meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden ‘Kennemerland-Zuid’, ‘Coepelduynen’ en ‘Meijendel & Berkheide’ bevinden zich respectievelijk op circa 5,5 kilometer ten noordwesten, circa 6,0 kilometer ten westen en circa 8,5 kilometer ten zuidwesten van het projectgebied’. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect, zoals toename van geluid, licht of depositie van stikstof. Mede gezien de afstand tot het projectgebied zijn externe effecten als licht en geluid uitgesloten. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling de realisatie van een kerkelijk multifunctioneel centrum betreft, kan een significante toename aan stikstofdepositie tijdens de aanleggen gebruiksfase op omliggende Natura 2000-gebieden niet op voorhand worden uitgesloten. Er is daarom een AERIUSberekening uitgevoerd, welke is opgenomen in de bijlagen voor onderhavig bestemmingsplan.

Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat bij zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. Daarmee kunnen op voorhand negatieve effecten op Natura 2000-gebieden vanwege stikstofdepositie uitgesloten worden. Soortenbescherming Het klaslokaal dat voorheen op het perceel stond is reeds gesloopt. Voor het kappen van de bomen is op 30 januari 2020 reeds een vergunning afgegeven. De te kappen bomen worden elders gecompenseerd:  7 bomen op eigen perceel. Soort nader te bepalen  2 bomen langs de Westerstraat. Soort aansluitend op bestaande straatbomen

Hoofdstuk 4

34

 6 bomen in park Rusthof. Voordat de kap heeft plaatsgevonden is gekeken is naar de fauna ter plaatse. Broedende vogels zijn niet waargenomen en er waren geen sporen van beschermde diersoorten op de grond. Bovendien heeft het vellen van de bomen plaatsgevonden na het broedseizoen toen de bomen al veel blad hadden verloren. Het perceel is momenteel braakliggend, waardoor redelijkerwijs geen beschermde soorten aanwezig zullen zijn. Ongeacht of beschermde soorten al dan niet aanwezig zijn, moet in alle gevallen moet rekening worden gehouden met de zorgplicht uit de Wet natuurbescherming. De volgende maatregelen moeten sowieso worden getroffen:  Tijdens de bouwfase moet verlichting worden voorkomen vanwege het voorkomen van verstoring van vleermuizen. Dit is met name van belang omdat er op Westerstraat 1 een kraamkolonie van 66 gewone dwergvleermuizen is aangetroffen.  Aan dieren moet de gelegenheid worden gegeven te vluchten uit het plangebied tijdens de bouwwerkzaamheden. 4.6.3 Conclusie Het aspect ‘ecologie’ zorgt niet voor belemmeringen.

4.7 Bodem 4.7.1 Toetsingskader Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieu hygiënische risico’s voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er dient bepaald te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. 4.7.2 Onderzoek In verband met de geplande ontwikkeling van het beoogde multifunctionele centrum is in het projectgebied een verkennend bodemonderzoek conform de NEN-5740 uitgevoerd. De relevante onderdelen van de samenvatting en conclusie van dit onderzoek worden hierna weergegeven. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de in bijlage opgenomen onderzoeksrapportage. Tijdens de veldinspectie op de locatie zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging. In het opgeboorde bodemmateriaal zijn plaatselijk baksteen- en glas resten waargenomen. Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond licht verhoogd is met lood, zink en som PCB. In de ondergrond zijn geen gehalten gemeten verhoogd ten opzichte van de achtergrondwaarden.

Het freatisch grondwater is licht verhoogd met xylenen en naftaleen.

Hoofdstuk 4

35

De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling. 4.7.3 Conclusie Het aspect ‘bodem’ zorgt niet voor belemmeringen.

4.8 Water 4.8.1 Toetsingskader Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit Ruimtelijke Ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemd besluit en de toekomstige omgevingswet van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het beleid van de provincie Zuid-Holland met betrekking tot water is vastgelegd in het Waterplan ZuidHolland 2016-2021. De wijzigingen zijn voornamelijk van toepassing op de regionale waterkeringen. Het Hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer in het plangebied. Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk voor de rioleringen het grondwaterbeheer. 4.8.2 Onderzoek Door middel van een door Aeres milieu opgestelde rapportage wordt het planvoornemen hydrologisch beschreven. Deze rapportage is opgenomen in de bijlagen van dit plan. Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies uit deze rapportage. Grondwater Het voormalige schoolgebouw is recent gesloopt. Momenteel is het plangebied braakliggend. Ter plaatse is geen grondwateroverlast aanwezig. Het toekomstig bouwpeil bedraagt ca. 0,5 meter +NAP. Het parkeren wordt ca. 0,6 meter lager aangelegd op ca. 0,1 meter +NAP.

De multifunctionele ruimtes worden op het 1e verdieping aangelegd. Bij de toekomstige ontwikkeling wordt derhalve geen grondwateroverlast verwacht. Gezien de beperkte afstand tot het grondwaterpeil wordt geadviseerd om in het zandpakket onder de klinkerverharding een drainageleiding aan te leggen om grondwaterpieken op te vangen. Ontwatering van het gebied is niet toegestaan en zal ook niet plaatsvinden. De aanleg van een drainage onder de verharding zal ten tijde nader uitgewerkt worden. Door maaiveldprofilering wordt hemelwater centraal verzameld waarna het afgevoerd wordt naar het gemeentelijk rioolstelsel. Oppervlaktewater Door de ligging in het centrum van Sassenheim is ter plaatse en in de directe omgeving van het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig. Het dichtstbijgelegen oppervlaktewater bevindt zich op ca. 140 meter ten zuidwesten van het plangebied nabij de Charbonlaan.

Hoofdstuk 4

36

Door het planvoornemen (bouw multifunctioneel gebouw) en de afstand tot het oppervlaktewater is geen nadelig effect te verwachten op het bestaande oppervlaktewaterstelsel. Afval- en hemelwater De voormalige bebouwing en de panden in de directe omgeving zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel in de Westerstraat. In het kader van de voorgenomen nieuwbouw zal op eigen perceel een gescheiden stelsel aangelegd worden. Door de aanleg van een gescheiden stelsel wordt ingespeeld op een toekomstige scheiding van rioolstelsel. Gezien het voormalig gebruik als school is geen significante toename aan afvalwater te verwachten door het toekomstige gebruik met enkele kantoortjes en zalen. De verwachte toekomstige afvalwaterhoeveelheid bedraagt ca. 0,3-0,5 m3/uur. Voor het toekomstige afvalwater wordt een separate leiding aangelegd. Door het voormalige gebruik als school en het toekomstig gebruik als multifunctionele pand is geen significante toename aan afvalwater te verwachten. Voor de afvoer op het gemeentelijk stelsel dient ten tijde bij de gemeente Teylingen een aansluiting aangevraagd te worden. Gezien de voorgenomen nieuwbouw kan het hemelwater 100% gescheiden gehouden worden. Het afkoppelen en infiltreren van neerslag levert een positieve hydrologische bijdrage, mits de juiste milieuhygiënische maatregelen worden getroffen (zie ook hoofdstuk 3).

Door de hoge grondwaterstanden ter plaatse is infiltratie in de bodem ter plaatse moeilijk inpasbaar. In tabel 4.1 is een overzicht opgenomen van de bestaande en toekomstige verharde toestand. Bruto (verharde) Dakoppervlak Overig verhard oppervlak oppervlakten Huidige situatie [m2] 215 350 Toekomstige situatie [m2] 590 400 Verschil +375 +50 Tabel 4.1: Overzicht toe- en afname verhard oppervlak binnen het plangebied

Totaal verhard oppervlak 565 990 +425

Uit de tabel is af te leiden dat door het voorgenomen bouwplan het verhard oppervlak toeneemt. Hierbij is geen rekening gehouden met compenserende maatregelen. Vanuit het bevoegd gezag (Hoogheemraadschap van Rijnland) is er geen verplichting tot de aanleg van een compensatie bij de afname van verhard oppervlak (toename kleiner dan 500 m2). Geadviseerd wordt om hemelwaterneutraal te herontwikkelen. Binnen het plangebied is weinig ruimte voor hemelwaterverwerking inpasbaar. Gezien het planvoornemen kan onder de zuidelijke terrasopbouw aanvullend hemelwater geborgen worden om piekbelastingen vast te houden. Enkele centimeters waterberging kunnen een piek reeds afvlakken. De overloop zal bij gebrek aan andere mogelijkheden op het gemeentelijk stelsel aangesloten worden. Bij toekomstige scheiding van dit stelsel kan het plangebied dan eenvoudig hierop aangesloten worden. 4.8.3 Conclusie Het aspect ‘water’ zorgt niet voor belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4

37

4.9 Archeologie en cultuurhistorie 4.9.1 Toetsingskader De bescherming van archeologisch erfgoed in Nederland is vastgelegd in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. De Erfgoedwet is in de plaats gekomen van zes wetten en regelingen op het gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. Onderdelen van de Monumentenwet die van toepassing waren op de fysieke leefomgeving gaan naar de Omgevingswet die in 2019 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is daartoe in de Erfgoedwet voor de periode 2016-2019 een overgangsregeling opgenomen. De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behouden. 4.9.2 Onderzoek Cultuurhistorie Op grond van Cultuurhistorisch Atlas van de provincie Zuid Holland valt het projectgebied onder de type afzetting ‘Oude Duinen’, waar kans is op archeologische sporen. Verder in deze paragraaf wordt ingegaan op het aspect archeologie.

Figuur 4.3: Uitsnede Cultuurhistorisch Atlas

Archeologie Bestemmingsplan Het plan zal worden gerealiseerd in een zone waarvoor op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Sassenheim- Centrum’ de dubbelbestemming Waarde-Archeologie, specifieke vorm van waarde 1 geldt. De voor specifieke vorm van waarde 1 aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het

Hoofdstuk 4

38

behoud en de bescherming van archeologische waarden. In dit gebied gelden voor ruimtelijke plannen de volgende criteria: archeologisch onderzoek moet plaatsvinden, indien de bodem wordt verstoord over een oppervlakte van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm. Bij onderhavig plan worden bovenstaande criteria overschreden. Archeologiebeleid In het archeologiebeleid van de gemeente Teylingen 2015 geldt voor dit gebied een archeologische verwachtingswaarde categorie 7. In dit gebied kunnen archeologische waarden verstoord worden indien de grond wordt geroerd over een oppervlakte van meer dan 500 m2 en dieper dan 100 cm. Bij onderhavig plan worden ook deze criteria overschreden. Om deze reden is een archeologische bureauonderzoek uitgevoerd om een specifiek verwachtingsmodel op te kunnen stellen. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen van deze onderbouwing. Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies uit dit onderzoek. Onderzoek Op basis van het uitgevoerde verkennend veldonderzoek d.m.v. boringen kan worden gesteld dat het plangebied op de westelijke zijde van een strandwal ligt.

De bodemopbouw in het plangebied bestaat uit een 0,3 (ter hoogte van de recente ontgravingen) tot 1,4 meter dik opgebracht en/ of verstoord Ten gevolge van de bollenteelt die in het verleden in het plangebied hebben plaatsgevonden en graafwerkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de voormalige bebouwing is het zandpakket verstoord geraakt. Onder dit zandpakket bevinden zich de strandwalafzettingen. De ligging van het plangebied op de rand van een strandwal nabij watervoorzieningen zal een gunstige locatie voor de mens zijn geweest. Echter het ontbreken van bodemvorming en de beperkte dikte van de ontkalkte top duidt op een lage kans voor het aantreffen van archeologische resten als gevolg van verstoringen. Voor het plangebied wordt om bovenstaande redenen geen archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. Op basis van het uitgevoerd verkennend veldonderzoek middels boringen kan worden gesteld dat de kans zeer klein wordt geacht dat de geplande werkzaamheden archeologische waarden worden verstoord. Op basis van deze gegevens wordt de verwachting voor de periode (laat-)nelolithicum tot en met nieuwe tijd wordt bijgesteld naar laag. 4.9.3 Conclusie Het aspect ‘archeologie’ zorgt niet voor belemmeringen.

4.10 Toetsing Besluit m.e.r. Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.plicht voor plannen (planMER)en een m.e.r.plicht voor besluiten. Een plan is planm.e.r.plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.plichtige activiteiten.

Hoofdstuk 4

39

Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn. Dit is het geval als het plan kaders stelt voor latere m.e.r.plichtige activiteiten en/of als voor het plan een passende beoordeling nodig is. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt. Doorwerking projectgebied Hoewel hier sprake is van een functiewijziging, gedeeltelijk vervanging van bestaande bebouwing en uitbreiding van bebouwing is hier geen sprake van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Besluit. Dit standpunt is gebaseerd op een tweetal recente uitspraken van de raad van state, te weten: ECLI:NL:RVS:2019:1668 d.d. 22 mei 2019 en ECLI:NL:RVS:2019:1879 d.d. 12 juni 2019. De eerst genoemde heeft betrekking op een uitbreiding van een hotel in Breda. Dit plan strekt tot de uitbreiding van het viersterrenhotel ‘Hotel Mastbosch’ aan de Kerstenslaan 20 te Breda met 53 kamers tot 100 kamers en met een zwembad, sauna en fitnessruimte. De uitbreiding bestaat in hoofdlijnen uit een verlenging van de bestaande zuidvleugel en de toevoeging van een nieuwe vleugel in noordelijke richting, ter hoogte van de westgevel. Het plan voorziet voorts in de herinrichting en uitbreiding van een parkeerterrein.

De tweede uitspraak heeft betrekking op het realiseren van twee woningen op een braakliggend stuk grasland aan de rand van een dorp, maar wel duidelijk voor een groot deel omsloten door bebouwing. In beide uitspraken is de Afdeling van mening dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r.

Gegeven het standpunt van de Raad van State in deze uitspraken over het begrip stedelijke ontwikkeling in relatie tot het Besluit m.e.r., wordt voorliggend plan niet beschouwd als een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in D11.2 in de bijlage van het Besluit m.er. Het Besluit is voor deze situatie niet van toepassing.

Hoofdstuk 4

40

5.

JURIDISCHE PLANOPZET In dit hoofdstuk wordt de juridische opzet van het bestemmingsplan beschreven.

5.1 Inleiding Het bestemmingsplan is een juridisch bindend plan dat bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan, waarbij de regels de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden regelen en de verbeelding de rol heeft van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave, verantwoording en onderbouwing van het bestemmingsplan en als uitleg bij de verbeelding en regels. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat het bestemmingsplan langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld. Dit brengt met zich mee dat het bestemmingsplan digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moet worden gepresenteerd. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan het bestemmingsplan moet voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP 2012 kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld in overeenstemming met de SVBP 2012 en wordt op de voorgeschreven wijze digitaal beschikbaar gesteld.

5.2 Plansystematiek Dit bestemmingsplan is opgesteld om het oprichten en gebruiken van het beoogde multifunctioneel centrum met parkeerkelder in het plangebied juridisch-planologisch mogelijk te maken. De regels en de verbeelding zijn zodanig opgesteld dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvoor een juridisch kader bieden. Omdat er sprake is van een concreet initiatief, is de planvorm concreet en afgestemd op dit initiatief. De bouw- en gebruiksmogelijkheden bieden echter wel enige flexibiliteit in de uitwerking en het gebruik van het gebouw. Een onnodig star bestemmingsplan wordt immers niet wenselijk geacht. De regels zijn daarnaast afgestemd op het vigerende bestemmingsplan. Hiermee wordt een zoveel mogelijk uniforme systematiek van de bestemmingsplannen binnen de gemeente nagestreefd. De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen: 1. inleidende regels; 2. bestemmingsregels; 3. algemene regels; 4. overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 4

41

Hoofdstuk 1: inleidende regels Dit hoofdstuk bestaat uit de begripsbepalingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van diverse in het bestemmingsplan gebruikte begrippen/termen. De begripsbepalingen zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Artikel 2 bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlakten, percentages, hoogte, diepte, breedte en dergelijke. Hiermee kan op een eenduidige manier toepassing worden gegeven aan de regels. Hoofdstuk 2: bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen opgenomen (enkel- en dubbelbestemmingen). De opbouw van de bestemmingen is als volgt (met dien verstande dat een specifieke bestemming niet alle genoemde elementen hoeft te bevatten):  bestemmingsomschrijving;  bouwregels;  nadere eisen;  afwijken van de bouwregels;  specifieke gebruiksregels;  afwijken van de gebruiksregels;  omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;  omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;  wijzigingsbevoegdheid. De in het plangebied aanwezige bestemmingen zijn met bestemmingsvlakken op de verbeelding aangegeven. In dit geval is er slechts één enkel- en één dubbelbestemming opgenomen. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan.

Daarnaast wordt in de bouwregels bepaald waar en onder welke voorwaarden gebouwen mogen worden gebouwd. Dit is met een bouwvlak en aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering (maximale goot- en bouwhoogte) op de verbeelding aangeven. In de volgende paragraaf worden de in het plan opgenomen bestemmingen nader beschreven. Hoofdstuk 3: algemene regels Algemene regels zijn regels die gelden voor meerdere bestemmingen, dan wel een algemene strekking hebben. Deze bestaan uit de volgende onderdelen:  anti-dubbeltelregel: deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.  algemene bouwregels: hier zijn algemene regels ten aanzien van het ondergronds bouwen en andere ondergrondse werken opgenomen. Ook is hierin geregeld wanneer overschrijding van bouwgrenzen (niet zijnde bestemmingsgrenzen) door ondergeschikte bouwdelen is toegestaan.

 algemene afwijkingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit bestemmingsplan ten behoeve van nietingrijpende bouwactiviteiten, namelijk overschrijdingen van de bouwgrenzen anders dan conform de algemene bouwregels is toegestaan. De criteria die bij het toepassen van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn hierbij beschreven.  algemene wijzigingsregels: deze regels geven het bevoegd gezag de bevoegdheid om de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ geheel of gedeeltelijk te verwijderen.

Hoofdstuk 4

42



overige regels: in dit artikel is een regeling met betrekking tot het parkeren opgenomen. Tevens is aangegeven op welke wijze naar wettelijke regelingen in het plan is verwezen.

Hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat het voor elk bestemmingsplan verplichte overgangsrecht voor bouwen en gebruik en de slotregel met daarin de citeertitel van de planregels.

5.3 Bestemmingen In dit plan zijn slechts één enkel- en één dubbelbestemming opgenomen, namelijk de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ en ‘Waarde – Archeologie’. Maatschappelijk Het plan voorziet in een multifunctionele accommodatie met een parkeervoorziening. Vrijwel alle beoogde functies betreffen voorzieningen die hoofdzakelijk door en voor de Protestantse Gemeente worden gebruikt, zoals vergaderzalen, jeugdruimte, kinderopvang, administratieve/kantoorruimte en een drukkerij. Daarom is de bestemming ‘Maatschappelijk’ het meest passend geacht. De gronden met deze bestemming zijn primair bedoeld voor een kerkelijk centrum. Hieronder worden begrepen: levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen, alsmede ondersteunende functies ten dienste van deze functies, waaronder in ieder geval worden begrepen: kantoren, vergaderzalen, drukkerij, bijeenkomsten, kinderopvang, ondergeschikte horeca en ondergeschikte detailhandel. Kinderopvang (een geluidgevoelige functie) is uitsluitend toegestaan aan de achterzijde van het pand; hiertoe is een functieaanduiding opgenomen op de verbeelding, waarmee geluidgevoelige functies aan de voorzijde van het gebouw uitgesloten zijn. De grote zaal in het gebouw zal worden gebruikt rondom kerkdiensten, begrafenissen, e.d.

in het kader van de maatschappelijke functie, maar als ondergeschikt gebruikt tevens voor lezingen, (yoga)lessen, filmvertoningen en dergelijke bijeenkomsten. Dit ondergeschikte gebruik is eveneens toegestaan binnen de bestemming. Voorts zijn aan de bestemming ondergeschikte voorzieningen zoals groen-, waterhuishoudkundige en parkeervoorzieningen toegestaan. Ten aanzien van het bouwen is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen het nieuwe gebouw moet worden opgericht. De maximale goot- en bouwhoogte zijn op de verbeelding aangegeven. Voor overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde is een specifieke regeling opgenomen. Waarde - Archeologie In het plangebied is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ gehandhaafd. Deze dubbelbestemming waarborgt de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Binnen de bestemming mag uitsluitend worden gebouwd, indien uit archeologisch onderzoek de archeologische waarde ter plaatse in voldoende mate is vastgesteld. Er kunnen voorwaarden worden verbonden aan de bouw- en/of overige werkzaamheden ter voorkoming van het schaden van de archeologische waarden. Een onderzoeksplicht geldt voor werkzaamheden met een omvang van meer dan 100 m² en een diepte van meer dan 30 cm. De dubbelbestemming kan door middel van de algemene wijzigingsbevoegheid geheel of gedeeltelijk worden verwijderd op basis van archeologisch onderzoek.

Hoofdstuk 4

43

6.

UITVOERBAARHEID In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting waarin de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn neergelegd. Dit hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid, waarbij eerst de economische uitvoerbaarheid aan bod komt en vervolgens de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.1.1 Financieel economische haalbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. 6.1.2 Kostenverhaal Op grond van afdeling 6.4. van de Wro geldt voor de gemeente de verplichting tot kostenverhaal in de gevallen die zijn aangewezen in het Bro.

Het Bro stelt kostenverhaal verplicht in geval er sprake is van een van de volgende bouwplannen:  de bouw van één of meer woningen en andere hoofdgebouwen;  de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen;  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd;  de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;  de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte. De gemeente gaat de locaties niet zelf ontwikkelen of bouw- en woonrijp maken. Voor de locatie wordt de ontwikkeling dus volledig bij de ontwikkelende partij neergelegd. De gemeente heeft met de ontwikkelende partij een anterieure overeenkomst afgesloten.

Hoofdstuk 4

44

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan. 6.2.1 Omgevingsdialoog De initiatiefnemer heeft al jaren overleg met wooncorporatie Stek, welke de woningen bezitten aan de noordoostzijde van het plangebied. Ook heeft de initiatiefnemer sinds enige jaren regelmatig contact en overleg met projectontwikkelaar en de makelaar van de “Old School”, het voormalige schoolgebouw aan de zuidwestzijde van het plangebied. Verder heeft de initiatiefnemer 2 keer flyers verspreid onder de buurbewoners van de Westerstaart die nabij het plangebied wonen. Hierbij heeft de initiatiefnemer contactgegevens vertrekt, zodat omwonenden in contact kunnen treden met de initiatiefnemer van onderhavig plan. Hiervan hebben zij echter geen gebruik gemaakt.

6.2.2 Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het voorontwerpbestemmingsplan is aan de wettelijk verplichte overheden en belanghebbenden voorgelegd in het kader van het vooroverleg. Het vooroverleg is opgenomen in artikel 3.1.1. van de Wet ruimtelijke ordening. De inhoud van de inspraak en de gemeentelijke reactie op het plan zijn allen verwerkt in de toelichting en de omgevingsonderzoeken van dit bestemmingsplan. 6.2.3 Inspraak Het voorontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen voor vooroverleg en inspraak. Gedurende deze periode zijn een tweetal reacties ontvangen. In de als bijlage bijgevoegde ‘Nota beantwoording inspraak en vooroverleg’ wordt inhoudelijk op de ingediende inspraakreacties ingegaan. Eén van de inspraakreacties heeft aanleiding gegeven de verbeelding van het bestemmingsplan aan te passen. Het bouwvlak zal strakker om het hoofdgebouw worden ingetekend.

Daarnaast zal het bouwvlak dat voorziet in de mogelijkheden voor het bouwen van een geluidsscherm op de perceelsgrens uit het plan worden gehaald. Wel blijft de bestemming ‘maatschappelijk’ over het gehele perceel gehandhaafd dit omdat de inrit tussen het schoolgebouw en het gebouw van de PSG ook ten dienste staat van de bestemming ‘maatschappelijk’.

Hoofdstuk 4

45

6.2.4 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 27 mei 2021 tot en met 7 juli 2021 voor zes weken ter inzage gelegen waarbij een ieder in de gelegenheid was om een zienswijze in te dienen. Er is 1 zienswijze binnengekomen van een inwoner van Sassenheim. De ingediende zienswijze is binnen de inzagetermijn ontvangen en zijn dus ontvankelijk. In een separate nota ‘beantwoording’ zienswijze is de zienswijze samengevat en van een passende beantwoording voorzien. Deze nota is als bijlage 8 bijgesloten.

Hoofdstuk 4

46

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Archeologisch bureauonderzoek Bijlage 2: Watertoets Bijlage 3: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 4: Akoestisch onderzoek parkeergarage Bijlage 5: Akoestisch onderzoek stemgeluid Bijlage 6: Stikstofdepositie-onderzoek Bijlage 7: Nota beantwoording vooroverleg Bijlage 8: Nota beantwoording zienswijzen

Westerstraat 8A, Sassenheim

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

4

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

4 9

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

10

Artikel 3 Artikel 4

Maatschappelijk Waarde - Archeologie

10 11

Hoofdstuk 3

Algemene regels

13

Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

13 14 15 16 17

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

18

Artikel 10 Artikel 11

Overgangsrecht Slotregel

18 19

2

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

Regels

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan

het bestemmingsplan 'Westerstraat 8A, Sassenheim' met identificatienummer NL.IMRO.1525.BP2020SAS04011-VA01 van de gemeente Teylingen. 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de daarbij behorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5

archeologisch onderzoek

een onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt. 1.6

archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden. 1.7

bebouwing

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.8

bestaand bij bebouwing: een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand is gekomen of tot stand zal komen met in achtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; bij gebruik: het legale gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan ter inzage is gelegd.

1.9

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

4

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

1.10

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.11

bevoegd gezag

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 1.12

bordeelprositutie

prostitutie, waarbij de seksueel-erotische dienstverlening in een besloten daarvoor specifiek bedoelde en ingerichte ruimte wordt aangeboden. 1.13

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats. 1.14

bouwgrens

de grens van een bouwvlak. 1.15

bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, dit met inbegrip van de begane grond en een dakterras en met uitsluiting van een zolder en kelder, die beiden lager zijn dan 1,5 m of niet voor verblijf geschikt zijn. 1.16

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.17

bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel. 1.18

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.19

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

5

1.20

bijeenkomst

georganiseerde samenkomsten van groepen personen met betrekking tot onder meer kunst, cultuur, thematische markten en andere vertoningen, zoals lezingen, repetities, conferenties, symposia en daarmee vergelijkbare bijeenkomsten. 1.21

dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst. 1.22

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.23

eerste bouwlaag

de bouwlaag op de begane grond. 1.24

escortbedrijf

het bedrijfsmatig, of in een omvang alsof die bedrijfsmatig is, prostitutie aanbieden door een natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en bemiddelingsbureaus. 1.25

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.26

geluidgevoelige functie

woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven. 1.27

horeca

het verstrekken van ter plaatse te nuttigen dranken en/of etenswaar. 1.28

kap

een constructie van één of meerdere schuine dakvlakken ter afdekking van een gebouw. 1.29

kerkelijk centrum

levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen, alsmede ondersteunende functies ten dienste van deze functies, waaronder in ieder geval worden begrepen: kantoren, vergaderzalen, drukkerij, bijeenkomsten, kinderopvang, ondergeschikte horeca en ondergeschikte detailhandel.

6

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

1.30

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie. 1.31

ondergeschikte detailhandel

detailhandel die wordt uitgeoefend binnen een andere hoofdfunctie en daar naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan is. 1.32

ondergeschikte horeca

horeca die wordt uitgeoefend binnen een andere hoofdfunctie en daar naar oppervlakte en ruimtelijke uitstraling ondergeschikt aan is. 1.33

overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak. 1.34

peil

a. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein; b. in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven. 1.35

prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.36

prostitutiebedrijf

een seksinrichting of een escortonderneming. 1.37

religie

voorzieningen van kerkelijke, religieuze of levensbeschouwelijke aard, zoals kerken, gebedsruimten, e.d.. 1.38

seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte in een gebouw of een vaartuig, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof het bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden; hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, escortbedrijf, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

7

1.39

seksuele dienstverlening

een bedrijfsmatige activiteit gericht op het verrichten van seksuele handelingen en/of het verrichten van erotisch/pornografische vertoningen. 1.40

terras

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een horecavoorziening waar sta- of zitgelegenheid kan worden geboden en waar al dan niet tegen vergoeding dranken kunnen worden geschonken of spijzen voor directe consumptie kunnen worden bereid of verstrekt. 1.41

vergaderzalen

een (gedeelte van een) gebouw, bestemd en ingericht voor het houden van vergaderingen, lezingen en daarmee vergelijkbare doeleinden. 1.42

voorgevel

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ''uitstraling'' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. 1.43

voorgevelrooilijn

de lijn waarin de voorgevel van een gebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

8

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

Artikel 2

Wijze van meten

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend: 2.1

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Bij ondergronds bouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een gebouw. 2.2

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.5 oppervlakte van een bouwwerk zonder wanden, zoals open overkappingen en daarmee vergelijkbare bouwwerken, geen gebouwen zijnde het overdekte grondoppervlak, dat loodrecht gelegen is onder het dakoppervlak.

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

9

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Maatschappelijk

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kerkelijk centrum', voor een kerkelijk centrum; b. bovengrondse en ondergrondse parkeervoorzieningen; c. bijeenkomsten als ondergeschikte functie; d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, perceelontsluitingen, terrassen, nutsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Gebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd; b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd; c. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; d. de goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' aangegeven goothoogte; e. de bouwhoogte van overkappingen bedraagt 3 m. 3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m; b. in afwijking van lid a bedraagt de bouwhoogte van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn ten hoogste 1 m; c. de bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt ten hoogste 9 m; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, waaronder reclamezuilen, bedraagt ten hoogste 3 m. 3.3

Specifieke gebruiksregels

Ten aanzien van het gebruik gelden de volgende regels: a. detailhandel, met uitzondering van ondergeschikte detailhandel, is niet toegestaan; b. prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan; c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk uitgesloten - geluidgevoelige functies' zijn geen geluidgevoelige functies toegestaan;

10

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

Artikel 4 4.1

Waarde - Archeologie

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. 4.2

Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 4.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m; b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien: 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek, zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld; 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op: het behoud van de archeologische resten in de bodem; het doen van opgravingen; het begeleiden van het bouwrijp maken en van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige. c. het bepaalde in lid 4.2 onder b.1 en b.2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken: 1.

vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en/of waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering; 2. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - 1': er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 100 cm onder maaiveld en er geen hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; óf het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 500 m². 4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1

Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning

Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen van de bodem met 0,50 m; b. grondwerkzaamheden, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, alsmede het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en aanleggen van drainage; c. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen; d. het verlagen of verhogen van het waterpeil; e. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd;

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

11

f.

het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet- ,ruiter- of rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanleggen van andere oppervlakteverhardingen; g. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 4.3.2

Uitzondering

Het verbod van 4.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden: a. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij lid 4.2 in acht is genomen; b. de werken en/of werkzaamheden het gewone onderhoud betreffen, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; c. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan; d. ten dienste van het archeologisch onderzoek worden uitgevoerd; e. in het gebied met 'specifieke vorm van waarde - 1': 1. werkzaamheden in de bodem betreffen tot een diepte van 100 cm onder het maaiveld; óf 2. het gebied van de werken een omvang heeft, die kleiner is dan 500 m². 4.3.3 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden De werken en werkzaamheden, zoals in lid 4.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan de hand van archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien: a.

de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van aanleg werkzaamheden een rapport heeft overgelegd van een archeologisch onderzoek zoals gesteld in de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie, waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld; b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden voorschriften en beperkingen te verbinden, gericht op: 1. het behoud van de archeologische resten in de bodem; 2. het doen van opgravingen; 3. het begeleiden van het bouwrijp maken en van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.

12

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

13

Artikel 6 6.1

Algemene bouwregels

Overschrijding bouwgrenzen

a. De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden door: 1. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, balkons, entreeportalen en veranda's, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt; 2. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen, mits de overschrijding ten hoogste 1 m bedraagt. b. De bouw- en bestemmingsgrenzen mogen worden overschreden, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, door: 1. ondergeschikte bouwdelen, zoals dakoverstekken, gevelversieringen en funderingen alsmede door balkons en luifels, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt. 6.2

Ondergronds bouwen en ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde

6.2.1

Ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen bepalingen, geen beperkingen.

6.2.2

Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken, gelden de volgende bepalingen: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak'; b. de ondergrondse bouwhoogte van de ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 m beneden maaiveld; c. bij het berekenen van de bebouwingspercentages, of van het maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen. 6.2.3

Afwijken voor ondergronds bouwen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2.2 voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwhoogte van maximaal 10 m onder maaiveld onder de voorwaarde dat de waterhuishouding niet ontoelaatbaar wordt verstoord.

14

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

Artikel 7 7.1

Algemene afwijkingsregels

Overschrijding bouwgrenzen

a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de regels voor overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; b. De overschrijdingen bedoeld onder a mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. c. De onder a. bedoelde omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

15

Artikel 8 8.1

Algemene wijzigingsregels

Archeologische waarden

Burgemeester en wethouders kunnen besluiten (een gedeelte van) een bestemmingsvlak met de bestemming 'Waarde - Archeologie' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien: a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn; b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

16

Bestemmingsplan "Westerstraat 8A, Sassenheim" (vastgesteld)

Artikel 9 9.1

Overige regels

Parkeren

a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw (waaronder mede wordt begrepen het splitsen van een bestaande woning in een of meerdere woningen) of een omgevingsvergunning voor een afwijking van het gebruik wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan het gemeentelijke parkeerbeleid, zoals dat geldt op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning; b. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a: 1. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid wordt voorzien, dan wel; 2. mits het voldoen aan deze regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend: een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw; een te verwachten meer dan gemiddeld aantal klanten of bezoekers, indien het gebouw bestemd is voor de vestiging van één of meer detailhandelsbedrijven, dan wel openbare dienstverlening of vermakelijkheid; een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf; een bestemming die zich verzet tegen een gebruik ten dienste van het parkeren. 9.2